Автор: Симионова Н.Е. Шеина С.Г.
Теги: государство и право юридические науки правоведение право
ISBN: 5-241-00702-4
Год: 2006
Текст
Экономика и управление
Н.Е. Симионова
С.Г. Шеина
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
И ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
НЕДВИЖИМОСТИ
учебное пособие
Издательский центр «МарТ»
Москва - Ростов-на-Дону
2006
ББК 67 404
С 37
С 37 Симионова Н.Е., Шеина С.Г.
Методы оценки и технической экспертизы недвижимо-
сти. Учебное пособие ~ М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Из-
дательский центр «МарТ», 2006. -448 с. (Серия «Экономика
и управление»).
Учебное пособие позволяет оценщику развить свои профессио-
нальные знания в сфере оценки объектов недвижимости, а также
технической экспертизы реального состояния объекта оценки. В
пособии раскрыты методы оценки объектов недвижимости, а также
математический инструментарий обработки оценочной информа-
ции.
Рассчитано на практикующих оценщиков, студентов вузов, обу-
чающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижи-
мостью», «Финансы и кредит», слушателей, обучающихся по допол-
нительным образовательным программам оценочного направления,
а также по программам повышения квалификации оценщиков.
ISBN 5-241-00702-4
ББК 67 404
© Ростовский государственный строи-
тельный университет, 2006
© Оформление: ИКЦ «МарТ», 2006
© Оформление: Издательский центр
«МарТ», 2006
ВВЕДЕНИЕ
Оценочная деятельность опирается на стандартные методы
оценки, заимствованные из теории и практики стран с развитой
рыночной экономикой. Однако привязка наиболее распростра-
ненных методик оценки к специфике отечественной экономики
не окончена, не определены сферы рационального применения тех
или иных методов. Требуют дальнейшего развития также методы
определения физического и функционального износов зданий и
сооружений. Поскольку оценочная деятельность является разви-
вающимся направлением, проникая во все сферы управления иму-
щественными отношениями, необходимо дальнейшее углубленное
изучение имеющихся методик.
Данное пособие позволит оценщику изучить стандартные мето-
дики затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке
недвижимости, а также современные методы диагностики физи-
ческого состояния объекта с целью обоснованного определения его
износа. Наряду с этим рассмотрены методики статистической об-
работки оценочной информации, включая методы математической
статистики, методики прогнозирования показателей доходности,
учета инфляции, даются базовые понятия теории финансовых вы-
числений и практические методики капитализации и дисконтиро-
вания стоимостных показателей.
Раздел 1
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Экономические принципы
оценки недвижимости
Оценка приносящих доход объектов собственности - это упо-
рядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечис-
ленные принципы.
Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на
основе ожидания будущих выгод как материальных, так и «не-
осязаемых».
Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость дости-
гается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в
оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение
характеризуется недостаточными усовершенствованиями относи-
тельно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено
относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс
возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны
его местоположению, характеру соседней собственности.
Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в
том случае, если она полезна потенциальному собственнику.
Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанав-
ливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую
аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой,
по которой может быть приобретена собственность с аналогичной
полезностью).
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктив-
ность измеряется как частный доход, отнесенный к земле, после
того как будут оплачены другие факторы производства: труд;
4
Экономические принципы оценки недвижимости
капитал; предпринимательство. Этот принцип исходит из того,
что земля физически недвижима, а труд, капитал и предприни-
мательские усилия привлекаются к земельному участку с целью
возведения строения.
Принцип вклада (предельной продуктивности). Некоторые фак-
торы (улучшения) увеличивают стоимость объекта недвижимости на
более существенную величину, чем связанные с ними затраты; однако
существуют факторы, приводящие к снижению стоимости объекта.
Принцип увеличения и уменьшения доходности. Определенное
количество факторов максимизирует стоимость, но до определенно-
го предела: наступает момент, когда прирост стоимости становится
несоизмерим с капиталовложениями. Чтобы выявить характер и
размеры улучшений, обеспечивающих максимальный доход от
владения объектом недвижимости, необходимо в процессе оценки
разрабатывать гипотетические комбинации улучшений.
Принцип экономически целесообразного размера участка зем-
ли. Оптимальный размер участка определяется потребностями его
пользователя. Слишком малый участок, хотя и с удобным местопо-
ложением, ограничивает возможности развития; слишком большой
- имеет избыточную площадь и не приносит владельцу доходов.
Принцип экономического разделения. Имущественные права
в рамках существующего законодательства следует разделять или
объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость
объекта собственности. Можно рассматривать следующие виды
разделений: физическое; по времени владения; по праву исполь-
зования; по видам имущественных прав.
Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости под-
вержена влиянию факторов внешней среды; сам объект также
оказывает влияние на стоимость других объектов, находящихся в
районе его расположения.
Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая
общепринятым стандартам, как правило, является менее доход-
ной относительно других объектов, и это снижает ее стоимость.
Застройка земельного участка также должна соответствовать типу
землепользования в соответствующем районе, то есть создавать
уровень комфорта, соответствующий потребностям рынка.
Принцип влияния предложения и спроса. Недвижимость имеет
стоимость только в том случае, если обладает полезностью для поль-
зователя. Относительный дефицит недвижимости, возникающий
5
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
в случае превышения спроса над предложением, также оказывает
влияние на стоимость объекта.
Принцип конкуренции. Продавцы недвижимости стремятся
на рынок и увеличивают предложение, если получают высокие
доходы. Если одновременно не происходит увеличения спроса,
доходы падают.
Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости со вре-
менем изменяется под влиянием износа или внешних факторов.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
Оценщику следует выбрать вариант лучшего использования объек-
та среди разумных, возможных и законных альтернатив, который
является физически возможным, обоснованным и финансово осу-
ществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.
2. Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход основан на предположении, что издержки на
строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приоб-
ретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки
стоимости имущества.
Наиболее целесообразно применять данный подход при опреде-
лении стоимости недвижимости, предназначенной для специаль-
ного использования, когда отсутствует рынок такого рода недви-
жимости. Особенно проблемным является применение затратного
подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под за-
стройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположе-
нием и статусом, как и объект оценки.
Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затрат-
ный подход:
1. Поимущественное налогообложение или арест имущества,
что требует отделения стоимости зданий и сооружений от
стоимости земельного участка.
2. Определение износа зданий и сооружений для целей налого-
обложения доходов и бухгалтерского учета.
3. Определение верхнего предела стоимости недвижимости.
4. Страхование объектов.
5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного
использования земли.
6. Принятие решения об обновлении недвижимости. ’
Затратный подход ориентирован на выполнение следующих
этапов оценки (рис. 2.1).
Стоимость улучшений может характеризоваться двумя кате-
гориями:
1. Полная стоимость замещения - стоимость строительства в
текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность
с объектом оценки, но построенного с учетом современных
возможностей возведения объектов.
2. Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства
в текущих ценах здания, которое является точной копией
7
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
объекта оценки и построенного с применением такой же точно
технологии строительства.
Определение стоимости земли
I
Определение издержек
на воспроизводство улучшений
i
Определение всех видов
износа улучшений
... ________1________________
Определение итоговой стоимости
улучшений
I
Итоговая стоимость объекта
(улучшения +• земля)
Рис, 2.1. Этапы применения затратного подхода
Основания для выбора той или иной стоимости улучшений могут
быть следующие:
1. Информационные ограничения.
2. Функции оценки объекта.
3. Срок функционирования объекта оценки.
Определение стоимости земельного участка и работ по его бла-
гоустройству не включается в расчет итоговой стоимости объекта
недвижимости, если он находится на арендованной земле. В таком
случае делается оценка прав аренды.
Определение стоимости воспроизводства и стоимости замеще-
ния основано на знании и умении правильно определять сметную
стоимость строительства, применять сметные нормативы.
Расчет износа объекта недвижимости
Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а
следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет
провести корректировки между стоимостью специально подобран-
ного нового здания и реально существующим объектом оценки.
Наибольшее распространение в практике оценки имеют следую-
щие методы расчета совокупного износа объекта недвижимости.
8
Затратный подход к оценке недвижимости
Метод разбиения
В данном случае отдельно определяются три вида износа: физи-
ческий, функциональный и внешний.
Физический износ подразумевает любое физическое старение
здания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки
следует рассматривать два вида физического износа: устранимый
физический износ и неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на
его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение
стоимости объекта) инвестора. Как правило, к устранимому физи-
ческому износу относят мелкий текущий ремонт.
Неустранимый физический износ характеризуется превыше-
нием затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью
объекта оценки.
Для определения неустранимого физического износа элементы
строения подразделяются на:
• долговременные (инженерные системы, фундаменты, водо-
провод, электросистема, каркасы, стены);
• быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка).
Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе,
указанной выше, следует учесть:
• срок эксплуатации зависит от строительных материалов,
которые применялись, и от технологии выполнения работ;
• конструктивные элементы здания технически взаимосвя-
заны.
К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые
многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.
Для определения неустранимого физического износа может быть
применен метод инжиниринга (табл. 2.1).
Таблица 2.1.
Метод срока физической жизни элементов здания
(метод инжиниринга)
Компонент здания Восстановительная стоимость, дол. Износ, % Накопленный износ, дол. гр.2 х гр.З : 100
1 2 3 4
Каркас 1200 30 360
Фундамент 800 30 240
Водопровод 4300 40 1720
Всего 6300 X 2320
9
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Следует обратить внимание на определение процента износа не-
которых долгосрочных элементов. Если экспертно установлено, что
степень изношенности элементов, восстановление которых техноло-
гически связано, различна, в расчете следует принять одинаковый
процент износа по максимально изношенному элементу.
Восстановление элементов предполагает не только прямые, но и
косвенные издержки, а также учет предпринимательской прибыли
организаций, восстанавливающих элементы. Следует применить
некоторый механизм определения косвенных затрат и прибыли,
максимально согласующийся с действующей системой рыночного
ценообразования на данные работы и услуги.
Метод инжиниринга может быть применен для определения
неустранимого физического износа быстроизнашиваемых элемен-
тов. После определения износа краткосрочных активов из общей
стоимости воспроизводства объекта недвижимости следует вычесть
затраты на приобретение краткосрочных активов.
Функциональный износ возникает, если некоторые функции
объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам
(комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недо-
статочным, так и избыточным потребительским свойствам объекта
недвижимости (табл. 2.2).
Таблица 2.2
Расчет функционального износа
Элементы функцио- нального износа Установка в оцениваемом здании, дол. Установка во вновь строящемся здании,дол. Функциональ- ный износ
Отсутствие кондици- онера 4800 4100 4800-4100=700
Отсутствие второй ванной комнаты 2300 1900 2300-1900=400
Устаревшее сантех- ническое оборудова- ние 1200 - 1200
Излишне дорогое по- крытие, не соответ- ствующее функцио- нальному назначению здания 500 - 500
10
Затратный подход к оценке недвижимости
Например стоимость установки системы кондиционирования в
< троящемся доме ниже, чем в существующем, так как возникают
дополнительные затраты. В этом случае функциональный износ
следует определить как разницу в затратах.
Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то из-
нос измеряется затратами на его замену.
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением
стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных
качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком
плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение
здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточ-
ные элементы недвижимости).
Расчет неустранимого функционального износа может осу-
ществляться методом капитализации потерь арендной платы
(табл. 2.3).
Таблица 2.3
Расчет неустранимого функционального износа, дол.
Показатели Значение
1. Арендная плата объекта оценки (1 спальня) 1200
2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни) 1400
3. Потери арендной платы (п.2 - п.1) 200
4. Валовый рентный мультипликатор 110
5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), п.З х п.4 22000
Избыточные элементы недвижимости, присущие ей либо изна-
чально, либо привнесенные за период владения недвижимостью,
могут быть учтены в стоимости следующим образом.
Пример 1. Застройщик установил в доме элементы избыточного
комфорта, потратив 20 тыс. дол., а стоимость здания возросла лишь на
16 тыс. дол. Функциональный износ составляет 4 тыс. дол. (20-16).
Пример 2. Размер спальни больше стандартного, что привело к
дополнительным издержкам в 1,2 тыс.дол., а увеличило стоимость
объекта лишь на 1 тыс.дол. Функциональный износ составляет
0,2 тыс. дол. (1,2-1,0).
Пример 3. Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в
40 тыс.дол., что привело к увеличению стоимости объекта на 25
тыс. дол. Функциональный износ равен 15 тыс. дол. ( 40,0-25,0).
11
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Перечисленные выше избыточные характеристики практически
неустранимы и приводят к дополнительным эксплуатационным
расходам.
Внешний (экономический) износ.
Экономический износ возникает под влиянием факторов, внеш-
них по отношению к объекту собственности.
В каждом случае такого рода факторы следует идентифициро-
вать и дать оценку их влияния на стоимость объекта. К наиболее
типичным факторам следует отнести:
• ближайшие природные объекты;
• состояние прилегающей территории;
• соседняя собственность;
• конкуренция на рынке недвижимости;
• социальная ситуация;
• удаленность от мест работы;
• развитость инфраструктуры.
Экономический износ недвижимости может быть измерен
снижением арендной платы относительно аналогичных объектов
(табл. 2.4).
Таблица 2.4
Расчет экономического износа на основе арендной платы
Показатели Значение
1. Общие потери в арендной плате, $/м2 50
2. Потери, вызванные состоянием земельного участка, $(50x0,25) 12,5
3. Потери, связанные с улучшениями, $ (50 х 0,75) 37,5
4. Экономический износ, $ (37,5 х 11) 4125
Валовый рентный мультипликатор определен по объектам-ана-
логам и составляет 110.
Данный метод (см. табл. 2.4) предполагает, что экономический
износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за
пользование объектами недвижимости взимается арендная плата.
Тем не менее потери арендной платы частично обусловлены состоя-
нием земельного участка. Наиболее типичным для района местопо-
ложения объекта оценки является следующее соотношение: 25 %
стоимости приходится на землю и 75 % - на улучшения.,
12
Затратный подход к оценке недвижимости
Экономический износ может быть определен методом парных
продаж. Сравнивать следует проданные объекты недвижимости,
на один из которых повлиял экономический износ, а на другой
факторы внешнего окружения не повлияли.
Рассмотрим пример определения экономического износа одно-
этажного строения новой постройки, с гаражом на две машины,
достаточно удаленного от местной школы (табл. 2.5). В качестве
аналога выбрано строение с аналогичными характеристиками, но
находящееся вблизи школы.
Таблица 2.5
Расчет экономического износа методом парных продаж, дол.
Показатели Значение
1. Цена продажи строения А (объект оценки) 192000
2. Цена продажи строения В (гараж на 1 машину) 178000
3. Разница в ценах (п.1 - п.2) 14000
4. Гараж на две машину добавляем к рыночной стоимости строения 12000
5. Гараж на одну машину добавляем к рыночной стоимости строения 4000
6. Разница между стоимостью гаражей (п.4 - п.5) 8000
7. Разница в стоимости строений А и В, вызванная близостью школы (п.З - п.6) 6000
8. Потеря в стоимости, приходящаяся на долю улучшений (по данным о наиболее типичной застройке Земельных участков), (75% отп.7) 4500
9. Процент износа, вызванный удаленностью от школы (п.8 : п.1 х 100) 2,34
Обобщенный пример оценки накопленного износа с учетом всех
перечисленных выше видов износа приведен в табл. 2.6.
Таблица 2.6
Оценка накопленного износа [1]
Показатели Значение
1. Физический износ
А. Устранимый
1. Покраска и отделка 2500
2. Замена ковров в 5 квартирах 1750
3. Ремонт водопровода 2200
Всего 6450
В. Неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни)
13
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Продолжение табл. 2.6
Компоненты Полная стоимость воспро- изв. Фактиче- ский или эф-ный воз- раст Ожида- емый срок жизни Нако- плен- ный износ, % Сумма из- носа, дол.
Жалюзи 800 5 20 25(5:20 х 100) 200 (800х 25:100)
Ковры 5250 5 10 50 2625
Шкафы 22000 5 25 20 4400
Отопление 61600 5 30 16,7 10288
Бытовые прибо- ры 11000 5 15 33,3 3663
Вентиляция 11000 5 15 33,3 3663
Система водо- снабжения
Всего 166650 X 31714
С. Неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) *
Полная стоимость воспроизводства объекта 545930
Устранимый физический износ 6450
Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком 166650
Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа (545930-6450-166650) 372830
Сумма износа (компоненты с долгим сроком жизни) (эффек- тивный возраст - 5 лет), ожидаемый срок жизни - 60 лет, накопленный износ 5 : 60 х 100 = 8,33 %, сумма износа 372830 х 8,33 : 100 = 31068$ 31068
Функциональный износ
А. Устранимый
Модернизация бытовых приборов 12000
Минус: стоимость имеющихся бытовых приборов 7370
Всего устранимый износ 4630
В. Неустранимый
Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовый рентный мультипликатор равен 5): 110$ х 12 мес. х 20 квартир х 5 12000
14
Затратный подход к оценке недвижимости
Окончание табл. 2.6
(’ Экономический износ
Потери арендной платы из-за близости к промышленному предприятию: 15$ х 12 мес. х 20 квартир х 5 18000
1 [олная стоимость воспроизводства объекта оценки 545930
Накопленный износ
1. Физический устранимый 6450
2. Физический неустранимый (компоненты с коротким сро- ком жизни) 31714
3. Физический неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) 31068
4. Функционально устранимый 4630
5. Функционально неустранимый 12000
6. Экономический износ 18000
Всего износ (сумма п. 1 х 6) 103862
Стоимость здания с учетом износа (545930-103862) 442068
Стоимость участка земли 50000
Оценка стоимости затратным подходом 492068
Метод срока жизни
Срок экономической жизни объекта - это период времени, в
течение которого улучшения вносдт вклад в стоимость участка.
Срок физической жизни - это период времени, в течение кото-
рого строение реально существует и пригодно для обитания или
работы в нем.
Эффективный возраст строения основан на оценке внешнего
вида, физического состояния и экономических факторов его окру-
жения.
Срок оставшейся экономической жизни строения - это период
времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.
Метод срока жизни в определении износа строений базируется
на следующей формуле:
И _ ЭВ
вс “ тс’
где И - износ, % ;
ЭВ - эффективный возраст, лет;
ВС - восстановительная стоимость, % ;
15
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ТС - типичный срок экономической жизни, лет.
В модифицированном виде формула следующая:
ЭВ о/
--- = % износа от восстановительной стоимости
ТС
Наиболее применима в оценочной практике следующая формула:
И = -эв.... ,
ЭВ + ОС
где ОС - оставшийся срок экономической жизни, лет.
Пример 1. Объект оценки имеет расчетный срок экономической
жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный
возраст (определен на основе осмотра объекта и идентификации его
местоположения) - 25 лет. Получим соотношение:
25
— = 0,5, или 50 % износа.
50
Пример 2. Объект оценки имеет расчетный срок экономической
жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный
возраст - 20 лет. Получим соотношение:
20
— = 0,40, или 40 % износа.
50
Пример 3. Объект оценки имеет срок экономической жизни —
60 лет (более совершенный дизайн и конструктивные особенности,
нежели в примерах 1,2); хронологический возраст - 20 лет; эффек-
тивный возраст - 12 лет (проведена модернизация и нет негативного
влияния внешней среды). Получим соотношение:
12
— = 0,20, или 20 % износа.
60
Расчет срока экономической жизни требует учета всех факторов,
способных оказывать влияние на состояние объекта оценки, а также
рыночной динамики этих факторов.
Метод рыночной выборки
Данный метод основывается на информации о сопоставимых
продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей
последовательности.
16
f)
Затратный подход к оценке недвижимости
1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объек-
тах, которые можно считать аналогичными объекту оценки.
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-
аналога.
3. Определение стоимости улучшений путем вычитания из цены
проданных аналогов стоимости земельных участков.
4. Определение восстановительной стоимости без учета износа
каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путем вычитания из восстановительной
стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на
этапе 3.
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.
7. Определение величины среднегодового износа путем деления
полученного износа (шаг 5) на эффективный возраст соответ-
ствующего объекта.
8. Определение среднегодового процента износа путем деления
среднегодового износа на восстановительную стоимость улуч-
шений.
Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от
количества выбранных аналогов.
Пример. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий сле-
дующие характеристики:
• эффективный возраст - 20 лет;
• стоимость гаража - 9 900 дол.;
• стоимость земли - 27 000 дол.;
• восстановительная стоимость дома - 81,75 дол./м2;
• общая площадь дома - 2 200 м2.
Расчет стоимости произведем в табл. 2.7.
Таблица 2.7
Определение стоимости объекта, дол.
Показатели Значение
1. Цена объекта-аналога 165 000
2. Стоимость земли 36 000
3. Стоимость улучшений (п.1 - п.2) 129 000
4. Восстановительная стоимость объекта-аналога 207 000
5. Стоимость износа (п.4 - п.З) 78 000
6. Эффективный возраст аналога, лет 13
7. Среднегодовая величина суммарного износа (п.5 : п.6) 6 000
8. Среднегодовой процент суммарного износа (п.7 : п.4 х 100), % 2,89
17
Методы оценки и технической экспертиз^! недвижимости
Окончание табл. 2.7
9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости (81,75x2200) 179 850
10. Эффективный возраст, лет 20
11. Суммарный износ объекта недвижимости (п.9 х п.8 х п.10 : 100), % 103 953
12. Стоимость объекта недвижимости с учетом износа (п.9-п.11) 75 897
13. Стоимость объекта оценки (75897 4- 9900 + 3600 + 27000) 116 397
В суммарном износе объекта можно выделить отдельные виды
износа: физический, функциональный и экономический. Физиче-
ский и функциональный определяются путем осмотра объекта и их
величины вычитаются из суммарного износа; полученная разница
между суммарным износом и величинами функционального и фи-
зического износов характеризует часть износа, приходящуюся на
экономическое окружение объекта (табл. 2.8).
Таблица 2.8
Расчет экономического износа, дол.
Показатели Значение
1. Суммарный износ 103 953
2. Физический износ 39 000
3. Функциональный износ 21 900
4. Экономический износ (п.1 - п.2 - п.З) 43 053
Полученный результат может быть существенно искажен, если
физический и функциональный износы определены неточно.
Затратный подход применяется в следующей последователь-
ности.
1. Расчет стоимости земельного участка как вакантного при усло-
вии его лучшего и наиболее эффективного использования.
2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замеще-
ния улучшений без учета износа.
3. Расчет накопленного износа целесообразным для данного
объекта методом.
4. Расчет стоимости улучшений с учетом износа (п.2 - п.З).
5. Расчет рыночной стоимости объекта (п.4 4- п.1).
3. Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на определении рыночной
стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объ-
ектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными
на продажу. Данный подход основан на принципе замещения.
Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за
конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение
сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект,
выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов
цене, может остаться непроданным.
Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную
стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производ-
ственной недвижимости этого утверждать не следует.
Этапы реализации сравнительного подхода:
1. Сбор информации об аналогичных объектах, проданных от-
носительно недавно, либо выставленных на продажу. •
Отобранные объекты должны быть действительно сопостави-
мы с объектом оценки по местоположению, размерам, возра-
сту, удобствам и другим характеристикам, которые оценщик
признает существенными для данного оценочного случая.
Чем актуальнее сделка с недвижимостью, тем больше под-
ходит данный объект для сопоставления е оцениваемым.
2. Проверка рыночной информации.
Желательно осуществить проверку информации о сделках по
следующим направлениям:
1. Мотивация сделки (наличие или отсутствие принуждения).
2. Существует ли связь между сторонами, участвующими в
сделке, либо они полностью независимы.
3. Достаточно ли информированы стороны об объекте недвижи-
мости и рынке недвижимости.
4. Достаточно ли было времени для продажи и покупки объекта.
5. Было ли финансирование типичным для рынка.
6. Имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя.
7. Наличие специальных условий продажи (дополнительное
включение в список мебели и другого имущества).
19
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
8. Предполагалось ли, что продавец еще некоторое время поль-
зуется жилой недвижимостью.
Выявив наличие одного или нескольких признаков, позволя-
ющих усомниться в том, что цена сделки отражает рыночную
стоимость, оценщик может исключить объект из списка
аналогов.
Объекты, выставленные на продажу с публикацией всех усло-
вий и цены, изначально свободны от перечисленных выше
отклонений от рыночных условий.
9. Внесение поправок с учетом различий в характеристиках оце-
ниваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов.
Как правило, различия между объектом оценки и аналогами
имеются и они существенны, что требует внесения некоторых кор-
ректировок. При этом оценщик должен решить две проблемы:
• выбор элементов сравнения;
• выбор единиц сравнения.
В процессе корректировок оценщик должен определить, сколько
бы стоил проданный объект-аналог, обладая он точно такими же
характеристиками, что и объект оценки. Если сопоставимый объект
лучше оцениваемого, то цена корректируется в сторону снижения;
если-хуже - в сторону увеличения.
При корректировке фактических продажных цен объектов-
аналогов поправки производят от сопоставимого объекта к оце-
ниваемой собственности. Делая поправки на различия, следует
исходить из рыночных оценок дополнительных характеристик, а
не из затрат на их создание.
Если парные продажи (объект оценки и один из аналогов) имеют
лишь одно существенное различие, то разница в продажной цене
может быть приписана только этому элементу (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Парные продажи, дол.
Характеристика Пара 1 Пара 2 Пара 3 Пара 4 Пара 5
1. Дом с бассейном 85000 94000 88000 91000 91000
2. Дом без бассейна 69000 78500 72750 75000 74500
Отклонение (п.1 - п.2) 16000 15500 15250 16000 16500
Поправка, установлен- ная оценщиком Мода = 16000 Медиана = 16000 Средняя арифметическая = 15850 Принято: 16000
20
Сравнительный подход
Долларовые или рублевые поправки не всегда возможно точно
определить. В таком случае применяют процентные поправки.
Процентные поправки могут вноситься на независимой или
кумулятивной основе.
Поправки на независимой основе предлагается использовать,
исходя из предположения, что покупатель будет оценивать коррек-
тируемые характеристики независимо друг от друга; в противном
случае процентная корректировка производится на кумулятивной
основе (табл. 3.2).
Таблица 3.2.
Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, дол.
Характеристики Сравнимый объект Поправки на независимой основе Поправки на кумулятивной основе
1. Цена продажи 100000 - -
2. Дата продажи 4 месяца назад +4 % 1,04
3. Природное окружение На 5 % лучше, чем у объекта оценки -5 % 0,95
4. Удобства На 10 % лучше, чем у объекта оценки -10% 0,90
5. Состояние На 2 % хуже, чем у объекта оценки +2% 1,02
6. Общая по- правка X -9 % 0,907
7. Скорректиро- ванная стои- мость сопостави- мого объекта 100000x0,91= =91000 100000x0,907= =90700
В условиях развитого рынка недвижимости, массовых продаж
относительно однородных объектов, доступности достоверной
рыночной информации оценщик может применить метод общей
группировки.
Например, оценщик выявил некоторое число сопоставимых объ-
ектов с незначительным разбросом рыночных цен и примерно одина-
21
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ковым временем продаж. В таком случае средняя цена этих объектов
принимается в качестве рыночной стоимости объекта оценки.
В качестве элементов сравнения объектов следует рассматривать
(в общем случае) характеристики, которые с точки зрения перспек-
тивного покупателя способны влиять на стоимость объекта.
1. Время продажи.
2. Местоположение.
2.1. Состояние коммуникаций.
2.2. Транспорт.
2.3. Инфраструктура.
2.4. Соседняя собственность.
2.5. Доступность объекта.
3. Условия продажи.
3.1. Информированность покупателя.
3.2. Специальные скидки.
3.3. Возможность дальнейшего проживания продавца.
4. Условия финансирования.
4.1. Схема ипотеки.
4.2. Процентные ставки.
4.3. Срок кредита.
5. Физические характеристики.
5.1. Площадь строения.
5.2. • Площадь участка земли.
5.3. Качество строительства.
5.4. Конструктивные и объемно-планировочные решения.
5.5. Эксплуатационные характеристики.
5.6. Удобства.
5.7. Функциональная пригодность.
В качестве единиц сравнения, используемых для приведения
объектов недвижимости к сопоставимому виду, наиболее часто
применяются следующие:
• цена 1 га земли;
• цена 1 м2 земли;
• цена 1 лота (участка);
• цена 1 м2 общей площади;
• цена 1 м3 объема здания;
• цена 1 комнаты;
• цена 1 квартиры;
• цена единицы, приносящей доход (спортивно-зрелищный
зал - плата за 1 посадочное место; стоянка - за 1 место пар-
ковки).
22
Сравнительный подход
Таким образом, корректировка может осуществляться с приме-
нением как сризических, так и экономических характеристик.
Пример. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс.
Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога.
Объект 1. Продан 3 месяца назад.'Местоположение аналогич-
ное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие
оценено в 5000 дол.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен
в 16000 дол.).
Объект 2. Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное
финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к
цене 15000 дол. по сравнению с обычным финансированием.
Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели
объект оценки, снижает стоимость на 3000 дол. Продан 2 дня на-
зад. Бассейн отсутствует.
Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.
Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж
(табл. 3.3).
Таблица 3.3
Корректировки стоимости, дол.
Характеристика Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3
1. Цена продажи, дол. - 600 000 750 000 450 000
Корректировки:
2. Дата продажи - 9 000 (1,5 %) 22 500 (3%) -
3. Бассейн Есть Есть Есть Нет (+16 000)
4. Ландшафт - Лучше (-5 000) Такой же Такой же
5. Финансирование Рыноч- ное Рыноч- ное Льготное (-15 000) Рыночное
6. Местоположение - Сходное Сходное Лучше (-3 000)
7. Скорректированная продажная цена - 604 000 757 500 463 000
8. Количество квартир 20 25 30 18
23
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 3.3
9. Скорректированная продажная цена 1 квар- тиры (п.7 : п.8) - 24,16 25,25 25,72
10. Усредненная цена продаж 1 квартиры 25,04
Стоимость объекта оценки составляет 500 800 (25,04 х 20).
Скорректированная продажная цена 1 квартиры может быть
определена и как средняя взвешенная величина. Для этой цели
максимальный весовой коэффициент (в сумме они составляют
единицу) должен быть установлен для объекта-аналога, который
наиболее близок к объекту оценки по своим характеристикам.
Вычисления, которые оценщик осуществляет для внесения
поправок к цене, основываются на логике и здравом смысле, а не
сводятся к выполнению последовательных математических вы-
числений. Временные поправки, учитывающие дату продажи,
целесообразнее всего устанавливать в процентах на месяц или год;
различия в местоположении можно выразить в процентах.
Возможны следующие соотношения между объектом оценки и
сопоставимыми продажами:
1. Поправок не требуется, так как объект оценки и аналог прак-
тически идентичны.
2. Объект лучше сопоставимой продажи на 10 %. Цена сопоста-
вимой продажи должна быть увеличена на 10 % (необходимо
применить к ней коэффициент 1,1).
3. Объект хуже сопоставимой продажи на 10 % . Для учета раз-
личия следует снизить стоимость сопоставимой продажи на
10 % (применить коэффициент 0,9).
4. Сопоставимая продажа лучше объекта на 10 %. Цену объекта
следует уменьшить, разделив ее на 1,1.
5. Сопоставимая продажа на 10 % хуже объекта. Цена сопо-
ставимого объекта должна вырасти, для чего следует ее раз-
делить на 0,9.
Долларовые поправки предпочтительнее, так как последователь-
ность их применения к различным характеристикам не меняет
результатов. Иная ситуация с процентными поправками: их по-
следовательность влияет на конечный результат корректировок. В
любом случае оценщик должен самостоятельно принимать реше-
24
Сравнительный подход
ния. Американский институт оценщиков, согласуясь со специфи-
кой отечественной экономики и характером рынка недвижимости,
предлагает следующий порядок внесения поправок [хар.]:
1. Передаваемые имущественные права. Поправка учитывает
различия в правовых статусах объекта оценки и сопостави-
мого объекта.
2. Финансовые условия. Поправка учитывает условия финан-
сирования покупки недвижимости.
3. Условия продажи. Наличие каких-либо обстоятельств, не
позволяющих считать, что цена оценки отражает рыночную
стоимость (сделки между зависимыми контрагентами).
4. Временной фактор. Поправка учитывает изменение рыноч-
ных цен за период, отделяющий дату продажи объекта оценки
и сопоставимой продажи.
5. Местоположение. Поправка предлагает учет любого разли-
чия в местоположении сравниваемых объектов, способного
оказывать влияние на стоимость объекта.
6. Физические характеристики. Поправка учитывает любые не-
соответствия в физических характеристиках объектов.
Применение процентных поправок на кумулятивной основе
также устраняет проблему приоритетности корректируемых ха-
рактеристик.
Корректировки показателей стоимости объекта оценки отно-
сительно объектов-аналогов могут осуществляться по методике,
приведенной ниже. Рассмотрим пример.
Характеристики объекта оценки:
.. 1. Жилое строение.
2. Дата постройки - 1.02.2001 г.
3. Дата оценки - 1.04.2004 г.
4. Планировка - комнаты смежные.
5. Состояние квартиры: требуется ремонт.
6. Дом каблирован.
7. Общая площадь - 60 м2.
В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных
на рынке не более 1 месяца назад. Характеристики аналогов при-
ведены в табл. 3.4.
Стоимость объекта недвижимости будет определена на основе
средневзвешенной цены объектов-аналогов. Определим механизм
формирования весов каждой из характеристик объекта, установив
соотношение весов расчетно (табл. 3.5).
25
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица 3.4
Характеристики объектов-аналогов
№№ п/п Цена про- дажи, дол. Общая площадь, м2 Цена 1м2, дол. Характеристики
Кабель Планировка Ремонт
1 36600 61 600 нет раздельная не требуется
2 33800 52 650 есть раздельная не требуется
3 27360 57 480 есть раздельная требуется
4 32450 59 550 есть смежная не требуется
5 35190 69 510 есть смежная требуется
6 30500 61 500 нет смежная не требуется
7 28910 59 490 нет смежная требуется
8 33490 62 540 нет смежная не требуется
9 37800 60 630 есть смежная не требуется
10 40300 65 620 есть смежная не требуется
Таблица 3.5
Расчет весовых соотношений характеристик объекта
№№ объектов- аналогов Цена 1 м2, дол. Калибровка объектов на основе характеристик
Кабель Планировка Ремонт
есть нет раз- дельная смеж- ная требу- ется не тре- буется
1 600 600 600 600
2 650 650 650 650
3 480 480 480 480
4 550 550 550 550
5 510 510 510 510
6 500 500 500 500
7 490 490 490 490
8 540 540 540 540
9 630 630 630 630
10 620 620 620 620
Итого X 3440 2130 1730 3840 2080 3490
Среднее значение X 3440 : 6 =573 2130 : 4 = 532 1730 : 3 = 577 3840 : 7 = 549 2080 : 4 = 520 3490 : 6 = 582
26
Сравнительный подход
Окончание табл. 3.5
11 риращение < । <>имости за « чет характе- i ристик объекта X 573-532 = 41 577-549 = 28 582-520 = 62
( оотношение приращения (относительно минимального значения) X 41 : 28 = 1,416 = 1,5 28 : 28 = 1 62:28 = 2,2 = 2,0
Определим средневзвешенную цену 1 кв. метра площади, при-
своив каждой характеристике веса в соответствии с установлен-
ными соотношениями приращений стоимости, характеризующих
вклад каждой из характеристик в цену объекта (наличие кабеля :
планировка комнат : состояние квартиры = 1,5 : 1 : 2). Веса будут
установлены на основе парных сравнений объекта оценки с каждым
аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта
оценки совпадает с аналогом - присваивается вес, если нет - ставим
ноль (табл. 3.6).
Таблица 3.6
Определение стоимости объекта
Объекты- аналоги Цена 1 м2, долл. Веса характеристик Сумма весов Взвешенная цена 1 м2 гр.2 х гр.6
Кабель 'Планировка Ремонт
1 600 0 0 0 0 0
2 650 1,5 0 0 1,5 9,75
3 480 1,5 0 2 3,5 1680
4 550 1,5 1 0 2,5 1375
5 510 1,5 1 2 3,5 1785
6 500 0 1 0 1 500
7 490 0 1 2 3 1470
8 540 0 1 0 1 540
9 630 1,5 1 0 2,5 1575
10 620 1,5 1 0 2,5 1550
Итого X X X X 21 11450
Средневзвешенная цена 1 м2 11450:21 = 545
Стоимость объекта оценки 545x60 = 32700
4. Доходный подход
4.1. Метод мультипликатора валовой ренты
Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно приме-
нять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуата-
ционные затраты невозможно определить достоверно либо инфор-
мация о них полностью отсутствует.
Метод основан на предположении, что существует определенная
связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи
ее в аренду (рентный доход).
Основные этапы применения метода:
1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа
продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи
сдавались в аренду.
МБР = Ц/А ,
год'
где МБР - мультипликатор валовой ренты;
Ц - цена продажи сопоставимого объекта;
Агод - годовой рентный доход.
2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы
валовой ренты следует усреднить, получив единственное зна-
чение, отражающее характер рыночных отношений в сфере
жилой недвижимости, который будет применен в дальней-
ших расчетах.
3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если
на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориенти-
роваться на аналогичные объекты, опубликованные данные
о типичных показателях арендной платы, провести необхо-
димые корректировки.
4. Определить стоимость объекта оценки (С),
С = МВРхА .
год
Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует при-
менять только в случае достоверной информации по сопоставимым
объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные
28
Доходный подход
. 11 мктеристики, а также рынок недвижимости активен и зафик-
нровано большое количество продаж.
В случае, если собранная рыночная информация отвечает при-
емкам достаточности и достоверности, арендная плата может
определяться без поправок, как средняя величина. В противном
• чучае необходимо внести поправки. Рассмотрим технику внесения
поправок на примере (табл. 4.1.1).
Сопоставимый объект 1
Район сходен с оцениваемым объектом. Имеются ванная ком-
ната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирова-
ния. Сдан в аренду за 1215 дол. в год, без мебели, без включения в
арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 2
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на одну ма-
шину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без
мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных
услуг, за 1275 дол. в год.
Сопоставимый объект 3
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на две ма-
шины, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без
мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных
услуг, за 1320 дол. в год,
Сопоставимый объект 4
Тот же район. Центральное кондиционирование, 2 ванные
комнаты, гараж на две машины. Был сдан в аренду без мебели за
1395 дол. в год, без включения в арендную плату оплаты комму-
нальных услуг.
Сопоставимый объект 5
Тот же район. Имеются 1 ванная комната, гараж на одну ма-
шину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без
мебели за 1410 дол. в год, с включением оплаты коммунальных
услуг в арендную плату.
Таблица 4.1.1
Расчет арендной платы
Поправки Арендная плата, дол.
1 2
1. Поправка на количество ванных комнат
1.1. Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната; гараж на 1 машину 1215
29
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 4.1.1
1 2
1.2. Сопоставимый объект 2: 2 ванные комнаты; гараж на 1 машину 1275
1.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату 60
2. Поправка на размер гаража Z
2.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната; гараж на 1 машину 1215
2.2 Поправка на количество ванных комнат
2.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную ком- нату (п.1.3) 60
2.4. Скорректированная арендная плата (п.2.2.-п.2.3) 1320-60 = 1260
2.5. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.4 - п.2.1) 1260-1215 = 45
3. Поправка на кондиционирование воздуха
3.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната, гараж на 1 машину, без центрального кондици- онирования 1215
3.2. Сопоставимый объект 4: 2 ванные комнаты; гараж на 2 машины 1395
3.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную ком- нату (п.1.3) 60
3.4. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.5) 45
3.5. Скорректированная арендная плата (п.3.2-п.3.3-п.3.4) 1395-60-45 = 1290
3.6. Разница, приходящаяся на наличие кондициони- рования (п.3.5 - п.3.1) 1290-1215 = 75
4. Поправка на включение оплаты коммунальных услуг в арендную плату
4.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная ком- ната, гараж на 1 машину, без центрального кондици- онирования, коммунальные платежи не включены в арендную плату 1215
4.2.Сопоставимый объект 5:1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, с вклю- чением коммунальных платежей в арендную плату 1410
4.3. Разница, возникающая из-за включения комму- нальных цлатежей в арендную плату (п.4.2 - п.4.1) 1410-1215 = 195
30
Доходный подход
В оценке объекта следует принять либо текущую арендную
шту, либо скорректированную путем сравнения объекта оценки
• другими, сдающимися в аренду, и внесения поправок.
4.2. Метод физического остатка
Стоимость в данном случае определяется путем капитализации
< «статочного дохода.
Остаточный доход - это сумма, оставшаяся после удовлетворе-
ния требований к доходности одного из элементов объекта оценки
(недвижимость или земля).
Техника остатка для земли
В основе метода лежит предположение, что земля не производит
ничего, и требования к другим факторам производства должны
быть удовлетворены в первую очередь. Широкое применение метод
находит в случаях, когда здания и сооружения относительно новы
и их стоимость и срок полезной жизни могут быть определены с
высокой точностью.
Пример.
Стоимость зданий и сооружений - 450 000 дол.;
Срок экономической жизни - 50 лет;
Ставка дохода на инвестиции - 12 % .
Применим для расчета стоимости недвижимости технику остат-
ка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения
по прямолинейному методу (табл. 4.2.1).
Таблица 4.2.1
Техника остатка для земли
Показатели Значение
1. Чистый операционный доход (1-й год) 65 000
2. Стоимость зданий и сооружений 450 000
3. Годовая норма возврата капитала, % (100 % : 50 — 2 %) 2
4. Ставка капитализации, % (12 % + 2 % = 14 %) 14
5. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.2 : п.4 х 100) 63 000
6. Доход, относимый к земле (п.1 - п.5) 2 000
7. Стоимость земли (по 12 % ставке без ограничения срока) (п.6: 12x100) 16 667
8. Стоимость объекта оценки (п.2 + п.7) 466 667
31
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
При прогнозировании равновеликих доходов от зданий и со-
оружений в течение 50 лет следует применить аннуитетный метод
возврата инвестиций (табл. 4.2.2).
Таблица 4.2.2
Техника остатка для земли
(аннуитетный метод возврата капитала)
Показатели Значение
1. Чистый операционный доход 65 000
2. Взнос на амортизацию (кол. 6,50 лет, 12 %) 0,120417
3. Стоимость зданий и сооружений 450 000
4. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.З х п.2) 54 188
5. Остаточный доход от земли (п.1 - п.4) 10812
6. Стоимость земли (п.5 : 12 х 100) 90 102
7. Стоимость объекта оценки (п.З + п.6) 540 102
Применяемый метод определения ставки капитализации должен
соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Прямолиней-
ный метод основан на предположении, что доходы от земли постоян-
ны и доходы от зданий и сооружений сокращаются. Аннуитетный
метод основан на предположении, что доходы от земли и от зданий
постоянны на протяжении всего срока эксплуатации объекта. По-
следний подход более логичен, поскольку здания и земля являются
единым целым и редко удается их разделить для целей оценки.
Техника остатка для зданий
В тех случаях, если стоимость земли мржет быть определена
достаточно достоверно (существует активный рынок земельных
участков), применяется метод остатка для зданий.
В данном случае предполагается, что доходы от зданий трудно
определить, поскольку они давно построены и утратили свои функ-
циональные характеристики.
Пример приведен в табл. 4.2.3.
Таблица 4.2.3
Техника остатка для здания
Показатели Значение
1. Чистый операционный доход 65 000
2. Стоимость земли (по сравнимым продажам) 50 000
3. Доход, относимый к земле (п.2 х 12 : 100) 6 000
32
Доходный подход
Окончание табл. 4.2.3
1. Доход от здания (п.1 - п.З) 59 000
). Стоимость здания при прямолинейном методе возврата инвестиций (5900 : 14 % х 100) 421 429
6. Стоимость объекта оценки (п.2 4- п.5) 471 429
Возможны случаи, когда техника остатка для земли показыва-
ет отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого
земле. Наиболее вероятно, что в этом случае здание является избы-
точным улучшением для данного участка. В случае, если техника
остатка для здания дает отрицательный остаточный доход, наиболее
разумным решением будет снос строения.
Расчет остаточной стоимости объекта (реверсии)
Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении
поступлений потока доходов. Реверсия может быть определена по
истечении срока экономически полезной жизни объекта или при
его перепродаже на более ранних этапах.
Реверсия по истечении срока экономически полезной жизни
объекта определяется исходя из предположения, что стоимость
земли остается неизменной и доход от нее также. Норма прямо-
линейного возмещения капитала применяется на основе предпо-
ложения, что поток доходов от здания является убывающим ва
времени (табл. 4.2.4).
Таблица 4.2.4
Расчет стоимости объекта
Показатели Значение
1. Чистый операционный доход, дол. 65 000
2. Срок экономически полезной жизни, лет 50
3. Стоимость земли (не обесценивается), дол. 50 000
4. Ставка дохода на инвестиции, % 12
5. Доход от земли (п.2 х п.4 : 100), дол. 6 000
6. Доход от зданий (п.1 - п.5), дол. 59 000
7. Фактор аннуитета (50 лет, 12 %) 8,3045
8. Фактор аннуитета (50 лет, 12 % +2 %) 7,1428
9. Стоимость потока доходов от земли, (п.5 х п.7), дол. 49 827
10. Стоимость потока доходов от зданий (п.6 х п.8), дол. 421429
11. Фактор реверсии (50 лет, 12 %) 0,00346
12. Реверсия (п.З х п.11), дол. 173
13. Стоимость объекта оценки (п.9 + п.10 + п.12) 471429
2 - 2696 Симионова
33
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
В случае, если перепродажа объекта происходит до истечения
срока экономически полезной жизйи, методика определения ре-
версии и, соответственно, стоимости объекта, будет следующей
(табл. 4.2.5). Например, объект со сроком полезной жизни 50 лет
будет перепродан через 10 лет. Оставшиеся 40 лет объект будет
приносить доход 65 000 дол. ежегодно, а затем земля будет пере-
продана за 50 000 дол.
Таблица 4.2.5
Расчет стоимости объекта при расчете возврата инвестиций
по прямолинейному методу
Показатели Значение
1. Чистый операционный доход, дол. 65 000
2. Ставка дохода на здание, % 12
3. Фактор аннуитета за 40 лет при ставке 12 % 8,2438
4. Доход от здания (п.1 х п.З), дол. 535 845
5. Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12 % за 40 лет 0,01074
6. Стоимость земли, дол. 50 000
7. Реверсия на землю (п.6 х п.5), дол. 537
8. Стоимость перепродажи через 10 лет (п.4 + п.7), дол. 536 382
Техника общего физического коэффициента капитализации
Стоимость объекта недвижимости в целом, включая здание и
землю, может быть получена на основе общего физического коэф-
фициента капитализации. Определяется данный коэффициент, ис-
ходя из структуры стоимости объекта. Первоначально необходимо
определить долю стоимости объекта, приходящуюся на строение
(коэффициент улучшения).
Рассмотрим пример. Продолжительность экономической жизни
объекта - 50 лет; коэффициент улучшений - 0,9 (табл. 4.2.6, 4.2.7).
Таблица 4.2.6
' Оценка собственности на основе общего физического коэф-
фициента капитализации (прямолинейное возмещение капитала)
№ п/п Актив Доля в стоимости объекта Ставка доходности Взвешенный коэффициент
1 Здание 0,9 0,14 0,126 (0,14x0,9)
2 Земля 0,1 0,12 0,012(0,12x0,1)
3 Взвешенный коэффициент капитализации 0,138
4 Чистый операционный доход 65 000
5 Стоимость объекта (п4 : п.З) 471 015
34
Доходный ПОДХОД
Таблица 4.2.7
Оценка собственности на основе общего физического
коэффициента капитализации
(метод аннуитетного возмещения капитала)
.N? п/п Актив Доля в стоимости объекта Коэффициент капитализации / Взвешенный коэф- фициент капитали- зации
1_ Здание 0,9 0,120417 0,108375
2 Земля 0,1 0,12 0,012
3 Взвешенный коэффициент капитализации 0,120375
4 Чистый операционный доход 65 000
5 Стоимость объекта (п.4 : п.З) 539 979
В условиях инфляции цены на недвижимость растут. В силу
этого оценщику необходимо скорректировать стоимость объекта.
Пример. Стоимость земли составляет 10 % от текущей стоимости
всего объекта и, по прогнозам индекса инфляции, стоимость земли
будет расти на 5 % в год в течение 10 лет. Здания и сооружения со-
ставляют 90 % стоимости, и стоимость будет расти в течение 10 лет
по 3 % в год (5 % инфляции минус 2 % износа) (табл. 4.2.8).
Таблица 4.2.8
Расчет прироста стоимости в условиях инфляции
№ п/п Актив * Доля в стоимости объекта Рост стоимо- сти, % Фактор роста (за 10 лет) Средневзве- шенный фактор роста стоимости
1 Здания и со- оружения 0,9 3 1,3439 1,20951
2 Земля 0,1 5 1,6289 0,16289 t
3 Средневзвешенный фактор роста стоимости 1,3724
4 Прирост сто- имости, % (1,3724-1,0000) х 100 % = 37,24 %
4.3. Метод капитализации чистого
операционного дохода
Метод капитализации чистого операционного дохода основан
на формуле:
ЮД
к ’
35
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
где ЧОД - чистый операционный доход от владения объектов
недвижимости, руб.;
К - ставка капитализации.
Реализация данного метода предполагает основательное изуче-
ние рыночных данных, в частности:
• спрос и предложение на рынке услуг аренды;
• ставки арендной платы;
• стабильность доходов;
• факторы, влияющие на ставки капитализации;
• прогнозные показатели эксплуатационных затрат.
Чистый операционный доход является специфическим терми-
ном оценочной деятельности. Чистый операционный доход опреде-
ляется как ожидаемая величина годового дохода, получаемого от
оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов
и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и
без учета амортизационных отчислений. Прогнозируется данный
показатель на год вперед после даты оценки на основе рыночных
ставок арендной платы.
ЧОД = ЭВД - ОР,
где ЭВД - эффективный валовый доход, руб.;
ОР - операционные расходы, руб.
ЭВД = ПВД - П,
где ПВД - потенциальный валовый доход, руб.;
П - потери арендодателя, возникающие в результате неза-
груженности объекта, сменяемости арендаторов, недобора
денежных средств, руб.
Чтобы правильно прогнозировать потенциальный валовый до-
ход, необходимо обосновать показатель арендной платы, изучив
информацию по рынку аренды, сопоставив арендуемые объекты с
объектом оценки, сделать необходимые корректировки на несоот-
ветствие характеристик сравниваемых объектов. Чем ближе ото-
бранные аналоги к оцениваемому объекту, тем меньше корректи-
ровок будет произведено, и наоборот. Рентная поправка по данным
рынка производится путем парных сравнений (табл. 4.3.1).
Потенциальный валовый доход кроме доходов от аренды может
включать и другие доходы, в частности плату за пользование стоян-
кой, гаражом, стационарной телевизионной антенной, установку
рекламных щитов.
36
Доходный подход
Таблица 4.3.1
Расчет арендной поправки
II/и Объекты Арендная плата, дол.
1 Магазин розничной торговли с удобным подъездом к складу 800
2 Аналогичный объект с затрудненным подъездом 720
3 Поправка на наличие удобного подъезда + 80
В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся
на три группы:
1. Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные пла-
тежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога
на недвижимость.
2. Операционные (эксплуатационные) расходы - это типичные
расходы на содержание недвижимости, необходимые для поддер-
жания потока доходов, включающие в себя:
• плату за услуги по управлению объектом как доходной
единицей;
• коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо,
вода, канализация, вывоз мусора);
• заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслужива-
ние лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату
и пособия служащим, содержание и ремонт;
• договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной
системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию;
• уборку снега и помещений;
• плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги.
Очевидно, что список может быть уточнен и расширен, в зависи-
мости от конкретной ситуации содержания объекта. Прогнозируя
расходы, оценщик должен рассмотреть ретроспективу, установить
наиболее типичные расходы и составить прогноз изменений. Анализ
наиболее типичных ситуаций позволит выявить количественное
потребление ресурсов, а механизмы прогнозирования - будущие
цены и тарифы.
3. Резервы. Поскольку некоторые расходы существенно варьи-
руются по годам, необходимо создание резервов на непредвиденные
расходы. Резервируются также средства на ремонт строения и всех
коммуникаций, ориентируясь на нормативный срок службы. На-
пример, если нормативный срок эксплуатации водопровода 20 лет,
37
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
то ежегодно резервируется 1/20 часть его стоимости. Определяя
резервы, можно ориентироваться на следующий перечень:
• кухонные плиты;
• холодильники;
• посудомоечные машины;
• микроволновые печи;
• мусоропроводы;
• вентиляция;
• • мебель
• ковровые покрытия;
• кондиционеры;
• стиральные машины;
• портьеры;
• посуда;
• недолговечные компоненты здания (кровля, лифт, теле-
фонная система, охранная система).
4. Прочие расходы, не вошедшие в вышеперечисленные группы,
включают:
• процент по ипотечному кредиту;
• амортизацию основного долга по ипотечному кредиту;
• страхование ипотечных кредитов;
• подоходный и другие налоги, связанные с предпринима-
тельской деятельностью;
• вознаграждение управленческого персонала;
• амортизационные начисления.
В зарубежной рыночной практике прочие расходы включаются
в расходы при расчете чистого операционного дохода лишь в целях
налогообложения.
Рассмотрим пример расчета чистого операционного дохода
(табл. 4.3.2) многоквартирного жилого дома.
Таблица 4.3.2
Чистый операционный доход
Показатели Значение
1. Доход от 6 2-комнатных квартир без кондиционера 400 дол./ мес. х 12 месяцев х 6 квартир 28800
2. Доход от сдачи в аренду 6 2-комнатных квартир с кондици- онерами 420 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир 30240
3. Доход от сдачи в аренду 6 3-комнатных квартир с двумя ванными комнатами 500 дол./мес. х 12 меся 1,ев х 6 квартир 36000
38
Доходный подход
Окончание табл. 4.3.2
1. Доход от сдачи в аренду 6 3-комнатных квартир с одной ванной комнатой 450 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир 32400
>. Плата за пользование стиральными машинами 20 дол./мес. х 12 месяцев х 24 квартиры 5760
(>. Потенциальный валовый доход (п.1 + п.2 Ч- п.З 4- п.4 + п.5) 133200
7. Недополучение дохода от неритмичной загрузки, смены арендаторов, неплатежей (2 % от всех видов доходов) (п.6х2: 100) 2664
8. Эффективный валовый доход (п.6 - п.7) 130536
9. Постоянные расходы, годовые в том числе: страхование имущества налог на имущество земельный налог 3900 1200 1800 900
10. Эксплуатационные расходы, годовые в том числе: коммунальные услуги уборка и вывоз мусора заработная плата служащих с начислениями стрижка газонов оплата управленческих услуг содержание и ремонт уборка и вывоз снега 10850 1150 200 2300 200 1800 4900 300
11. Резервирование средств, год в том числе: ковровые покрытия кровля кухонное оборудование 4300 1300 1200 1800
12. Прогнозируемый чистый операционный доход (п.8 - п.9 - п.10 - п.11) 111486
Далее следует определить ставку капитализации для преобразо-
вания чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на
дату оценки. Если существует достаточная и достоверная рыноч-
ная информация о сделках с аналогичными объектами, следует
применить метод прямой капитализации. Ставка капитализации
в данном случае называется общей ставкой. Определяется общая
ставка путем усреднения соотношений чистого операционного до-
хода и цены продажи, полученных по каждому объекту-аналогу.
Простота данного метода определения ставки капитализации явля-
39
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ется кажущейся, поскольку необходимо определить значения чи-
стых операционных доходов по каждому объекту, для чего нужны
полные характеристики объектов.
Другие варианты определения ставки капитализации приведены
в разделе.
4.4. Метод дисконтирования
денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков формирует стои-
мость недвижимости следующим образом:
С = ДДП + TCP,
где ДДП - текущая стоимость периодического денежного по-
тока, руб.
TCP - текущая стоимость реверсии, возвращающаяся в
конце инвестиционного периода, руб.
Указанный метод предполагает следующие этапы.
1. Установление прогнозного периода, в течение которого
владелец может извлекать доходы из принадлежащей ему
недвижимости. Горизонт прогнозирования устанавливается
оценщиком, исходя из характеристик объекта, включая его
хронологический возраст.
2. Прогнозирование денежных потоков на каждый год про-
гнозного периода. Оценщик не стремится принимать в рас-
чет более короткий период, например месяц или квартал,
поскольку существенно результат это не меняет, а лишь
создает дополнительные проблемы. Во-первых, возникает не-
обходимость учета фактора сезонных колебаний. Во-вторых,
применение более коротких периодов требует иных суждений
и обоснований по поводу ставки дисконта.
3. Определение стоимости реверсии на конец прогнозного периода.
4. Расчет ставки дисконта.
5. Преобразование величин каждого из периодических денеж-
ных потоков и реверсии в текущую стоимость путем приме-
нения механизма дисконтирования.
6. Оценка стоимости предприятия путем суммирования те-
кущей стоимости денежного потока и текущей стоимости
реверсии.
40
Доходный подход
В оценке недвижимости при выборе ставки дисконта оценщику
• । сдует рассмотреть все возможные действия и экономические
. ‘ зультаты всех участников рынка.
Выбор ставки дисконта
Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный
। <i питал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.
Используемая в расчетах ставка дисконта должна соответство-
вать принятой модели денежного потока. Если денежный поток
I насчитывается без учета инфляции, такой же подход следует при-
менить и к расчету ставки дисконта.
Модель денежного потока для собственного капитала требует
применения ставки дисконта, равной требуемой собственником
бизнеса норме отдачи на вложенный капитал. Наиболее распро-
страненными методами расчета такой ставки являются:
• модель оценки капитальных активов;
• модель кумулятивного построения.
Для дисконтирования бездолгового денежного потока применя-
ется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на
собственный и заемный капитал, где в качестве весов принимаются
доли собственных и заемных средств в структуре капитала (метод
средневзвешенной стоимости капитала).
Модель оценки капитальных активов строится на предположе-
нии, что инвестор стремится к получению дополнительных дохо-
дов по сравнению с гарантированными доходами от безрисковых
инвестиций.
В соответствие с изложенным подходом ставка дисконта опреде-
ляется по формуле:
R = Rf + p(R -RJ + S. + S9 + C,
i, y m I' 1 2 '
где Rf - ставка дисконта (ожидаемая инвестором ставка дохода
на собственный капитал), % ;
Р - коэсрфициент бета;
Rm ~ среднерыночная ставка дохода на инвестиции, % ;
(Rm - Rf) - рыночная премия за риск, % ;
Sj - премия за риск для малых компаний, % ;
S2 - премия за риск, характерный для отдельной (оценива-
емой) компании, %;
С - страновой риск, % .
41
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Безрисковая ставка дохода на капитал (Rf) определяется, исходя
из отдачи по безрисковым инвестициям. Как правило, речь идет о
долгосрочных правительственных облигациях с гарантированными
выплатами и высокой степенью ликвидности.
Коэффициент бета (Р) учитывает степень риска инвестирования,
обусловленную влиянием макро- и микроэкономических факторов.
Для открытых акционерных обществ индикатором, позволяющим
измерить такого рода риск, является падение или рост курса акций
на рынке ценных бумаг.
На фондовом рынке существуют систематические (обусловлены
макроэкономическими факторами) и несистематические (обу-
словлены микроэкономическими факторами) риски. При помощи
коэффициента бета определяются систематические риски.
Рассчитывается этот показатель на основе колебаний курса ак-
ций отдельных компаний и усреднения полученной информации.
Если коэффициент бета равен 1, то это означает, что систематиче-
ский риск не отличается от общерыночного и колебания доходности
акций не отличаются от средних колебаний доходности по рынку
в целом. Коэффициент бета бЬлыпе единицы, если риск по акциям
конкретной компании выше рыночного, и меньше единицы, если
он ниже рыночного.
В рыночной практике, как правило, коэффициенты бета рас-
считываются по отраслям и служат мерой риска для инвестиций в
данную отрасль. В условиях, когда государственные ценные бумаги
не могут считаться безрисковыми, необходимо искать другие под-
ходы к определению безрисковой ставки. В частности, предлагается
[22] в качестве безрисковой ставки принимать ставки по валютным
депозитам Сбербанка и других надежных банков. Можно взять за
основу безрисковую ставку, применяемую зарубежными компани-
ями, и скорректировать ее на страновой риск с учетом реальных
условий хозяйствования в отечественной экономике, что и пред-
усмотрено настоящей формулой.
Корректировка на размеры компаний связана с тем, что в рас-
чете безрисковой ставки и коэффициента бета чаще всего исполь-
зуют данные, полученные при изучении риска инвестирования в
крупные компании, информация о которых более доступна для
анализа. Однако чаще всего требуется оценка малых компаний.
Инвесторы назначают цену на акции мелких компаний выше, чем
для крупных компаний.
42
Доходный подход
Корректировка на риск, характерный для оцениваемой ком-
и.шии (S2), предполагает учет специфических для данного вида
• •и.теса особенностей самой компании, которые отличают ее от
:р\тих и наличие которых способно привести к снижению доход-
ности бизнеса.
Страновой риск учитывает особенности национальной эконо-
мики, в частности такие негативные факторы как политическая
н«-стабильность, высокий уровень инфляции, неравномерное раз-
ни гие разных сфер экономики, в том числе и инфраструктуры
«ч допиваемого бизнеса.
Если покупатель компании не является гражданином данной
• граны, то возникает дополнительный риск, связанный с кон-
цертированием иностранной валюты, политическими акциями,
возможной потерей активов, ограничения в движении капитала,
1 осударственного регулирования ценных бумаг.
Внести поправку на страновой риск можно следующим образом:
• необходимо идентифицировать основные источники риска
и возможные негативные последствия для оцениваемого
бизнеса;
• дать количественную оценку риску, используя метод экс-
пертных оценок, статистический метод и др.
Метод кумулятивного построения ставки дисконта
Метод кумулятивного построения ставки дисконта основан
на экспертной оценке рисков, связанных с инвестированием в
оцениваемый бизнес. Первоначально производится определение
безрисковой ставки, к которой затем прибавляются экспертные
значения корректировок всех выявленных рисков, связанных с
макроокружением бизнеса, микроэкономическими факторами, со
спецификой деятельности компании, ее имущественным и кадро-
вым потенциалом.
Наиболее типичными рисками, учитываемыми при кумулятив-
ном построении ставки дисконта, являются:
• влияние ключевого персонала на результаты деятельности
компании;
• размер компании; *
• структура капитала;
• товарная и территориальная диверсификации;
• диверсификация клиентуры;
• достоверность ретроспективной информации.
43
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Приведенный перечень нельзя считать исчерпывающим и в
конкретных случаях оценщик дополняет его, согласовав с экспер-
тами, опросив ключевой персонал оцениваемой компании, изучив
ретроспективную информацию о деятельности компании.
Метод средневзвешенной стоимости капитала
Средневзвешенная стоимость капитала определяется по следу-
ющей формуле:
WACC = к ,(1 - t) х W, + k xW+kxW,
а' с' dp р s s’
где kd - стоимость заемного капитала, % ;
tc - ставка налога на прибыль предприятия;
кр - стоимость акционерного капитала (привилегированные
акции, %);
ks - стоимость акционерного капитала (обыкновенные ак-
ции, %);
Wd — доля заемного капитала в структуре капитала компа-
нии;
Wp - доля привилегированных акций в структуре капитала
компании;
W8- доля обыкновенных акций в структуре капитала ком-
пании.
Определение остаточной стоимости бизнеса
Определение остаточной стоимости бизнеса основано на пред-
посылке о том, что бизнес продолжает приносить доходы и по
окончании прогнозного периода.
Расчет стоимости бизнеса в постпрогнозный период может осу-
ществляться несколькими методами, в зависимости от того, какие
суждения оценщика ложатся в основу расчетов:
• по ликвидационной стоимости, если в постпрогнозный
период ожидается банкротство с продажей имеющихся
активов (при этом необходимо учесть расходы, связан-
ные с ликвидацией компании, возможные скидки по-
купателям);
• по стоимости чистых активов, если бизнес стабилен и не-
обходимо определить накопление активов;
• модель Гордона, исходя из предположения, что владелец
компании не изменится;
44
Доходный подход
11рименяя модель Гордона, оценщик исходит из следующих
п (положений:
• в остаточный период равны величины износа и капитальных
вложений;
• темпы роста денежных потоков постоянны;
• величина стоимости бизнеса берется на конец прогнозного
периода и, соответственно, должна быть приведена к теку-
щей стоимости.
I ’асчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона
|.|">изводится по формуле:
с = Ixd
ост R-d *
где Сост - остаточная стоимость бизнеса;
I - денежный поток в 1-й год постпрогнозного периода
(определен на основе собственного капитала);
R - ставка дисконта для собственного капитала, % ;
d - долгосрочные темпы роста денежного потока, % .
Полученный результат прибавляется к текущей стоимости де-
нежных потоков прогнозного периода и, таким образом, участвует
н формировании итоговой стоимости бизнеса.
В результате суммирования текущей стоимости прогнозных
денежных потоков и остаточной стоимости получаем стоимость
1 »изнеса методом дисконтирования денежных потоков. Она не вклю-
чает стоимость гудвилла и некоторых нематериальных активов,
что требует отдельной оценки и, соответственно, корректировки
итоговой стоимости бизнеса.
Ставки дисконтирования отражают риски, связанные с получе-
нием дохода от владения бизнесом. Однако оценщик должен учесть,
что выбранная ставка дисконтирования должна быть взаимосвязана
с предположениями о денежном потоке. Обращая внимание на эту
проблему, рекомендуется поступать следующим образом [6]. Если
оценщик использует относительно осторожные прогнозы по изме-
нению основных показателей доходной собственности, он должен
пропорционально уменьшить премию за риск в ставке дисконти-
рования. Если оценщик опирается на оптимистический прогноз
показателей бизнеса, он должен соотнести это с увеличением уровня
риска в ставке дисконта.
Не рекомендуется в оценочной практике применять годичную
ставку дисконтирования к измерению текущей стоимости доход-
45
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ных потоков в квартальных и полугодовых разрезах. Это потребует
деления годичной ставки на некоторое число периодов, что при-
водит к искажению результатов. Лучше, если прогнозный период
будет охватывать несколько лет и к нему будет применена годовая
ставка дисконта.
В частности, Сбербанк России применяет следующие ставки
дисконтирования для кредитного портфеля с учетом отраслевой
принадлежности предприятия, %:
энергетика - 19,84;
черная металлургия - 22,75;
цветная металлургия - 19,96;
нефтегазодобыча - 19,96;
машиностроение - 20,92.
Безрисковая ставка принята в размере 14,5 % и определена
как средневзвешенная ставка доходности облигаций внутреннего
валютного займа.
Поскольку в каждом из подходов в качестве базы для расчета
ставки дисконтирования принимается безрисковая ставка доход-
ности, очень велико значение корректности ее определения для
получения достоверных оценок бизнеса в целом,
Для принятия того или иного показателя в качестве бизрисковой
ставки доходности важно определить, какой актив следует считать
безрисковым.
К подобным активам можно отнести такие инструменты, кото-
рые удовлетворяют требованиям:
• доходность определена и известна инвестору заранее;
• вероятность потери средств в результате их вложения в
актив минимальна;
• актив обладает высокой ликвидностью;
• продолжительность периода обращения финансового инстру-
мента совпадает со сроком жизни оцениваемого бизнеса.
Такого рода сринансовыми инструментами в США являются
казначейские векселя, десятилетние казначейские облигации и
тридцатилетние казначейские облигации.
Существуют возможности применения в качестве безрисковой
ставки ставок по депозитам наиболее надежных банков России
(табл. 4.4.1).
Процедура определения средневзвешенной цены капитала
основывается на предположении и обосновании оценщиком наиг
более типичной структуры капитала, инвестируемого в доходную
46
Доходный подход
. । • in ижимость, и определение стоимости его компонентов (заемный
a* • обственный капитал). Достаточно часто применяется подход,
। «норый мы рассмотрим на примере. Допустим, что кредит для
i.iиного вида доходной недвижимости предоставлен под 18 % го-
!• >ных, а годовой доход на собственный капитал должен составить
%. Тогда ставка дисконта определяется как средневзвешенная
не 1ичина при заданной структуре капитала: 75% заемный капитал
и 25 % собственный капитал (табл. 4.4.2).
Таблица 4.4.1
Расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных
ставок банков высшей категории надежности [1]
п/п Наименова- ние банка Наименование вклада Срок депози- та, лет Годовая став- ка (рублевый вклад), % Годовая став- ка (валютный вклад), %
1 | Сбербанк РФ « Накопительный » “Срочный пенсионный» 2 от 18 до 18,5 -
«Юбилейная рента» 2 - от 5 до 8
2 Внешторг- банк «Внешторгбанк - Сберегатель- ный» 2 16 8
3 Альфа-Банк «Срочный» 1 от 15,25 до 16,25 от 8 до8,5
4 Банк Мо- сквы Московский муниципальный 1,5 от 18 до 19 от 8,5 до 9,5
5 Газпромбанк «Срочный» 1 16 9
6 Банк * Евро- финанс» «Срочный» 2 16 8,5
7 Средняя ставка (с учетом Сбербанка), % 17 8
8 Средняя ставка (без учета Сбербанка), % 16 9
Таблица 4.4.2
Расчет ставки дисконта
Источники капитала Доля в структуре капитала, % % дохода Приведенная ставка (гр.2 х гр.З)
Собственнее 0,25 0,20 0,050
Заемные 0,75 0,18 0,135
Средневзвешенная ставка дисконта 0,185
47
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
В данном случае ограничениями метода является следующее.
Метод предполагает фиксированное соотношение собственного и
заемного капитала и фиксированную доходность на основе пока-
зателей первого года прогнозного периода.
Одним из наиболее надежных методов определения ставки дис-
контирования является самостоятельный анализ рынка, прово-
димый оценщиком.
Ставки дисконтирования, определенные на основе анализа
отдачи от инвестиций в доходную недвижимость, могут быть впо-
следствии соотнесены оценщиком с оцениваемым объектом по ви-
дам рисков, физическому состоянию, бизнес-окружению, другим
характеристикам оцениваемого объекта.
Метод дисконтированного денежного потока следует проверять
на надежность. Существуют следующие рекомендуемые подходы
к проверке [6]:
• установить, что лежит в основе определения ставки ка-
питализации и насколько она согласуется со ставкой ка-
питализации, полученной в результате анализа продаж
аналогичных объектов;
• как выбранная ставка дисконтирования согласуется с фор-
мулой
У = R + CR
о о
(где Уо - ставка дисконтирования; Ro- ставка капитализации;
CR — среднее изменение процента дохода и стоимости за про-
гнозный период) и есть ли связь между ставками капитализации
и дисконтирования (их относительное равенство оправдано лишь
при стабильном денежном потоке);
• согласуются ли прогнозные изменения доходов и стоимости
с ожиданиями инвесторов и рыночными условиями;
• правильно ли обоснованы изменения доходов и расходов и
соотносится ли это с индексом потребительских цен;
• дисконтируются ли отрицательные прогнозируемые денежные
потоки и по какой ставке (поскольку эти потоки не являются
доходными, то правильнее дисконтировать их не по ставке до-
хода для объекта оценки, а по безрисковой ставке);
• какие компоненты текущей стоимости объекта отражаются
дисконтированным денежным потоком, а какие реверсией
(чем больше вклад реверсии, тем более высокой должна
быть ставка дисконтирования).
48
Доходный подход
Всемирный банк предлагает методику оценки странового риска
но 10-балльной системе (чем выше балл, тем существеннее риск и
ниже инвестиционная привлекательность бизнеса) (табл. 4.4.3).
Таблица 4.4.3
Страновой риск (на примере России) [1]
Факторы странового риска Значимость риска, баллы
1. Факторы риска, обусловленные активами:
1.1. Риск национализации 10
1.2. Риск экспроприации 10
1.3. Отношение к частному капиталу 10
1.4. Отношение к иностранному капиталу 10
1.5. Криминогенность экономики 10
1.6. Устойчивость политики правительства 10
1.7. Популярность политики правительства 10
1.8. Возможность ограничений на вывоз капитала и товаров 10
1.9. Квалификация рабочей силы 8
1.10. Емкость внутреннего рынка 3
2. Финансовые риски
2.1. Внутреннее обесценение валюты 10
2.2. Внешнее обесценение валюты 10
2.3. Стабильность налоговой системы 10
2.4. Качество государственного регулирования 10
2.5. Стадия промышленного цикла 10
Средняя величина уровня странового риска составила 9,4 балла.
По данным компании Price Waterhous Coopers, за 2002 год
страновые риски оценены по таким факторам как: коррупция; за-
конодательство; развитие экономики; учетная политика; государ-
ственное регулирование (табл. 4.4.4). Обобщенный риск, на основе
которого определяется премия за риск, назван «О-фактором», и он
определяется как средняя оценка каждого срактора риска по 100-
балльной шкале.
Таблица 4.4.4
Оценка странового риска
Страны Компоненты О-фактора (баллы) О-фак- тор, баллы Премия за риск, %
Коррупция Законода- тельство Эконо- мика Учет Регули- рование
1 2 3 4 5 6 7 8
США 25 37 42 25 48 35 0
Бразилия 53 59 68 63 62 61 6,45
49
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 4.4.4
Россия 78 84 90 81 84 84 12,25
Аргентина 56 63 68 49 67 61 6,39
Чили 30 32 52 28 36 36 3,0
Китай 62 100 87 86 100 87 13,16
Колумбия 48 66 77 55 55 60 6,32
Чешская Республика 57 97 62 77 62 71 8,99
Эквадор 60 72 78 68 62 68 8,26
Израиль 18 61 70 62 51 53 4,38
Япония 22 72 72 81 53 60 6,29
Литва 46 50 71 59 66 58 3,08
Южная Африка 45 53 68 82 50 60 6,12
Южная Корея 48 79 76 90 73 73 9,67
Турция 51 72 87 80 81 74 9,82
Велико- британия 15 40 53 45 38 38 0,63
Рассмотрим пример оценки объекта недвижимости указанным
методом. Характеристики объекта и его эксплуатация:
1. Оценивается 24-квартирный жилой дом.
2. Хронологический возраст - 10 лет.
3. На момент оценки сдается в аренду единственному арендода-
телю с высоким рейтингом платежеспособности.
4. Арендная плата составляется по договору 800 дол. в месяц
в расчете на одну квартиру с авансовым платежом. Постоянные
расходы составляют 21000 дол. в 1-й год, а затем возрастают на
5 %. Операционные расходы в 1-й год - 10800 дол. с последующим
ежегодным ростом 7 % .
5. Срок аренды истекает через 5 лет, и в конце срока помещение
освободится, о чем владелец здания уведомлен.
6. В оставшийся период эффективного возраста недвижимости
следует определить схему извлечения доходов из недвижимости.
Оценщику следует применить принцип наиболее эффективного
использования объекта недвижимости с учетом его физического
состояния, функциональных характеристик и экономического
окружения.
Рассмотрев варианты, оценщик пришел к выводу, что наилуч-
шим и наиболее эфс^ективным будет его перестройка в три офисных
50
Доходный подход
'('кции. Возникающие при этом расходы составят 15000 дол. В
течение последующих 5 лет объект недвижимости будет приносить
стабильный доход без дополнительных инвестиций: 12000 дол.
в месяц от сдачи каждого офиса с авансовыми платежами.
На перестройку здания требуется полгода, а в оставшиеся меся-
цы будет занято на 30 % (6-й год).
Постоянные расходы прогнозируются в размере 32000 дол.,
операционные - 12 % от годовых арендных платежей.
7. Прогнозируется, что в течение 7-го года одна офисная секция
будет вакантной, ставки арендной платы возрастут до 15000 дол. в
месяц в расчете на 1 секцию. Постоянные и операционные расходы
не изменятся.
8. С 8-го по 10-й годы заполняемость помещений составит 100 %.
Арендная плата будет, по прогнозам, ежегодно возрастать на 10 % ;
постоянные расходы будут увеличиваться на 5000 дол. ежегодно,
операционные расходы возрастут ежегодно на 12 %.
9. Начиная с 11-го и по 15-й год, в силу невозможности достовер-
ного прогноза, значения экономических показателей принимаются
на уровне 10-го года.
10. К концу 15-го года строение будет продано по рыночной
цене, в расчете которой будет применяться информация о прода-
жах аналогичных объектов, имеющих сходные с объектом оценки
характеристики и хронологический возраст которых на дату про-
дажи равнялся 25 годам.
11. Ставка дисконта, установленная оценщиком на основе про-
гнозной рыночной информации и текущего состояния рынка:
• на ближайшие 5 лет при постоянном арендаторе - 9 %;
• на вторую часть прогнозного периода (6-й - 10-й годы) при
новом варианте использования строения и неопределенных
арендаторах - 10 %;
• для реверсии - 12 % .
Расчет стоимости строения приведен в табл. 4.4.5.
Определим вторую составляющую стоимости строения - стои-
мость реверсии, воспользовавшись рыночной информацией о Про-
дажах по аналогичным объектам (табл. 4.4.6).
Среднее значение коэффициента капитализации составит 0,21
[(0,23 + 0,18 4- 0,25 4- 0,21 4-0,19 4- 0,22) : 6].
Стоимость реверсии составит:
660815 : 0,21 = 3146738 дол.
51
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Определение рыночной стоимости
Показатели Прогнозный
1 2 3 4 5 6
1. Потенциальный вало- вый доход 800 х 24 х 12= =230400 1 230400 230400 230400 230400 12000x6 x3= =216000
2. Эффективный вало- вый доход (с учетом не- дополучения доходов) 230400 230400 230400 230400 230400 216000x0,3= =64800
3. Постоянные расходы 20000 20000 х 1,05= =21000 21000 х 1,05= =22050 " 22050x 1,05= =23152,5 23152,5 х 1,05= =24310 32000
4. Эксплуатационные расходы 10800 10800 х 1,07= =11556 11556 х 1,07= =12365 12365x 1,07= =13231 13231 х 1,07= =14157 64800x0,12= =7776
5. Расходы на модерни- зацию 15000
6. Чистый операцион- ный доход (п.2-п.3-п.4-п.5) 194600 197834 195985 194016,5 191933 10024
J. Ставка дисконта 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 0,10
8х. Коэффициент дис- конта 0,9174 0,8417 0,7722 0,7084 0,6499 0,5645
оАгекущая стоимость чистого операцион- ного дохода по годам прогнозного периода (п.6 х 8) 183119 166521 151336 137446 124737 5658
10. Текущая стоимость чистого операционного дохода (сумма по п.9)
52
Доходный подход
Таблица 4.4.5
объекта оценки
период,ГОД
7 8 9 10 И 12 13 14 15
15000x2 x 12= =360000 15000 х 1,1 = 16500 16500x 3x 12= =594000 16500x 1,1=18150 18150x3x12= =653400 18150 х 1,1 = 19956 i 19956x 3x12= =718740 718740 718740 718740 718740 718740
360000 594000 653400 718740 718740 718740 718740 718740 718740
32000 32000+5000= =37000 37000+5000= =42000 | ’ 1 42000+5000= =47000 1 47000 47000 47000 47000 47000
7776 7776 x 1,12= =8709 8709 x 1,12= =9754 | 1 9754 x 1,12= =10925 10925 10925 10925 10925 10925
320224 548291 601646 660815 660815 660815 660815 660815 660815
0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0,11
0,5132 0,4665 0,4241 0,3855 0,3505 0,3186 0,2847 0,2633 0,2090
164326 255782 255157 254773 231612 210556 191415 174013 138113
2644564
53
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица 4.4.6
Расчет ставки капитализации
Аналоги чод, тыс.дол. Цена сделки, тыс.дол. Коэффициент капитализации (п.2 : п.З)
1 2 3 4
1 650 2826 0,23
2 700 3889 0,18
3 612 0,25
4 559 2448 0,21
5 681,5 3587 0,19
6 690 3136 0,22
Текущая стоимость реверсии составит 657682:
3146738 х -------------—
(1 + 0,12)15
Стоимость объекта оценки составляет
3302246 (2644564 + 657682)
Нами приведены основные методы доходного подхода к оцен-
ке недвижимости. Один из них - метод капитализации дохода, в
котором на основе ставки капитализации определяется стоимость
недвижимости. В расчете участвует прогнозный годовой доход,
который способна приносить данная недвижимость.
Метод дисконтированного денежного потока требует прогнози-
рования доходов на весь период владения объектом. Этот период
может быть либо установлен заказчиком оценки, либо рассчитан
самим оценщиком, исходя из возможностей объекта приносить
доход.
5. Методика оценки эффективности
инвестиционных проектов
5.1. Общие положения
Основные принципы, методы и показатели оценки эффектив-
ности инвестиционных проектов изложены в «Методических реко-
мендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов»,
утвержденных Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ
21.06.1999 (Приказ № ВК 477).
Рекомендуется определять следующие виды эффективности:
• эффективность проекта в целом;
• эффективность участия в проекте.
Эффективность проекта в целом включает в себя:
• общественную (социально-экономическую) эффектив-
ность;
• коммерческую эффективность проекта.
Показатели общественной эффективности учитывают социаль-
но-экономические последствия проекта для общества в целом, не-
посредственные затраты и результаты проекта, а также внешние
результаты и затраты в других секторах экономики, внеэкономи-
ческие эффекты.
Показатели коммерческой эффективности учитывают финан-
совые последствия проекта для участника, реализующего проект,
в предположении, что он произвел все необходимые затраты и
пользуется всеми результатами проекта.
Основные принципы оценки эффективности проектов:
• рассмотрение проекта на протяжении всего жизненного
цикла;
• моделирование денежных потоков;
• сопоставимость вариантов проекта;
• принципы положительности и максимума эффекта;
• учет фактора времени;
• учет предстоящих затрат и поступлений, а ранее созданные и
привлекаемые ресурсы оцениваются по альтернативной стоимо-
сти (отражают максимальное значение упущенной выгоды);
55
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
• оценка эффективности проекта осуществляется путем со-
поставления ситуации «с проектом» и «без проекта»;
• учет всех существенных последствий проекта;
• учет возможного несовпадения интересов различных участ-
ников проекта;
• многоэтапность оценки проекта (на различных стадиях
проекта эффективность определяется с различной глубиной
проработки);
• учет влияния потребности в оборотном капитале, необхо-
димом для обеспечения функционирования создаваемого
предприятия;
• учет влияния инфляции для разных валют проекта;
• учет в количественной форме неопределенности и рисков
проекта.
При дисконтировании денежных потоков проекта коэффици-
енты дисконтирования должны соотноситься с видами эффектив-
ности проекта:
• коммерческая норма дисконта применяется при опреде-
лении коммерческой эффективности проекта с учетом
альтернативной эффективности использования капитала;
• норма дисконта для участника проекта отражает эффективность
участия в проекте и выбирается самими участниками;
• социальная норма дисконта, устанавливаемая централизо-
ванно органами управления народным хозяйством (в том
числе по регионам);
• бюджетная норма дисконта используется при расчетах бюд-
жетной эффективности и отражает альтернативную стоимость
бюджетных средств; устанавливается органами, по заданию
которых оценивается бюджетная эффективность.
В качестве основных показателей эффективности инвестицион-
ных проектов применяются:
• чистый доход (ЧД);
• чистый дисконтированный доход (ЧДД);
• внутренняя норма доходности (ВНД);
• срок окупаемости (Т);
• индекс доходности затрат и инвестиций (ИД);
• система показателей, характеризующих финансовое со-
стояние предприятия - участника проекта.
Чистый доход ~ это накопленный эффект (сальдо денежного
потока) за расчетный период.
56
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
Чистый дисконтированный доход - это накопленный дисконта-
। ванный эффект за расчетный период.
1 [истый доход и чистый дисконтированный доход характеризу-
к • । превышение суммарных денежных поступлений за расчетный
н. • । )иод над суммарными затратами по проекту, соответственно, без
*. ’ । < га и с учетом неравноценности доходов и затрат, относящихся
1 различным моментам времени. Для признания проекта эконо-
мически целесообразным указанные показатели должны быть
।. < >л ожительными.
Внутренняя норма доходности - это положительное число, при-
1 енив которое в качестве ставки дисконта, можно обратить чистый
। исконтированный доход в ноль.
Внутренняя норма доходности проекта - это процентная став-
ка, которая уравнивает текущую стоимость чистого денежного
потока от инвестиций с текущей стоимостью наличных расходов,
< вязанных с инвестициями. Иными словами, это учетная ставка,
при которой инвестиции точно возмещаются дисконтированными
чистыми поступлениями от них.
Полученное значение внутренней нормы доходности, удовлетво-
I >яющее указанному условию (ЧДД = 0), следует сравнить с нормой
дисконта (НД). Проекты, имеющие ВИД > НД, следует признать
аффективными. В противном случае (ВНД < НД) проект экономи-
чески нецелесообразен.
Срок окупаемости - это период времени от начала реализации
проекта до его полной окупаемости (затраты полностью компенси-
руются доходами от проекта).
Срок окупаемости может быть определен на более реалистичной
базе с учетом дисконтирования доходов и затрат.
Индексы доходности характеризуют относительную отдачу про-
екта на вложенные средства. При этом в расчет могут приниматься
как дисконтированные, так и недисконтированные денежные по-
токи.
Индекс доходности затрат - это отношение суммы денежных
притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков
(накопленных платежей).
Индекс доходности дисконтированных затрат - это отношение
суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконти-
рованных денежных оттоков.
Индекс доходности инвестиций - это отношение суммы элемен-
тов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной
57
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной
деятельности.
Индекс доходности может быть определен на основе дисконти-
рованных денежных потоков.
Оценка коммерческой эффективности
, инвестиционного проекта
Расчет показателей эфсрективности основан на следующих
принципах:
• используются текущие или прогнозные цены на продукты,
услуги, материальные ресурсы;
• денежные потоки рассчитываются в тех же валютах, в
которых предусмотрены приобретение ресурсов и оплата
продукции проекта;
• заработная плата включается в операционные издержки с
учетом начислений;
• если проект предусматривает одновременные и произ-
водство и потребление некоторой продукции, в расчетах
следует учесть только затраты на производство;
• в расчетах учитываются налоги, сборы и установленные
льготы;
• если проект предусматривает одновременное осуществление
нескольких видов операционной деятельности, в расчетах
необходимо учесть затраты по каждому из них.
Для определения коммерческой эффективности рассчитывают
2 вида денежных потоков:
• денежный поток от операционной деятельности;
• денежный поток от инвестиционной деятельности.
Оценка бюджетной эффективности
Показатели бюджетной эффективности определяются на осно-
вании потока бюджетных средств.
К притокам средств следует отнести:
• налоги, акцизы, пошлины, сборы, отчисления, установлен-
ные законодательством;
• доходы от лицензирования, тендеров, конкурсов;
• платежи в погашение кредитов, выданных из бюджета;
• платежи в погашение налоговых кредитов;
• дивиденды по ценным бумагам, выпущенным в связи с
инвестиционным проектом;
58
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• выплата пособий работникам, оставшимся без работы в
результате реализации проекта.
К оттокам средств относятся:
• сумма инвестиционного кредита;
• субсидирование проекта;
• бюджетные дотации на продукцию проекта;
• налоговые льготы;
• государственные гарантии займов и инвестиционных ри-
сков;
• прямое финансирование предприятий - участников про-
екта;
• рост налоговых поступлений от предприятий;
• приток налогов за счет снижения безработицы.
Учет инфляции
Влияние инфляции особенно существенно в проектах с длитель-
ным инвестиционно-строительным циклом.
Учет инфляции осуществляется с использованием:
• общего индекса внутренней рублевой инфляции;
• прогнозов валютного курса рубля;
• прогнозов внешней инфляции;
• прогнозов изменения во времени цен на продукцию проекта
и потребляемые им ресурсы;
• прогноза изменений финансовых нормативов государствен-
ного регулирования.
Устойчивость проекта
Проект считается устойчивым, если при всех сценариях его
реализации он является эффективным, а возможные неблагопри-
ятные последствия компенсируются мерами, предусмотренными
организационно-экономическим механизмом проекта.
Для оценки устойчивости проекта следует применить метод
вариации параметров проекта. Основными параметрами, оказы-
вающими влияние на показатели эффективности проекта, следует
считать:
• инвестиционные затраты (или их отдельные элементы);
• объемы производства продукции, работ или услуг;
• издержки производства и сбыта (или их отдельные эле-
менты);
• проценты за кредит;
59
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
• индексы цен;
• индексы инфляции;
• задержку платежей.
Показатели устойчивочти проекта приведены в табл. 5.1.1.
Таблица 5.1.1
Показатели устойчивости проекта
№№ Показатели Номер шага расчета (ш)
0 1 2 3 4 5 6 7 8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 Объем продаж, тыс. ед. 560 560 560 720 720 720 850 850 850
2 Цена единицы, руб. 51 51 51 56 56 56 74 74 74
3 Затраты на едини- цу, руб. 47 47 47 50 50 51 65 65 65
4 Инвестиции, тыс. ру б. 700 700 - - - - - - -
5 Сальдо доходов от операционной и инвестиционной деятельности, тыс. руб. (п.1 х п.2 - п.1 х п.З) - п.4 -700 824 805 1180 974 703 1293 1118 970
6 Базисный индекс рублевой инфляции 1,00 1,70 2,3 2,75 3,03 3,18 3,34 3,51 3,68
7 Ставка дисконта 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
8 Коэффициент дис- конта 1,00 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47
9 Дисконтированное дефлированное сальдо доходов, тыс. руб. (п.5/ п.6 х п.7) -700 824 805 1180 974 703 1293 1118 970
10 Дисконтированный денежный поток (сумма по п.10) 7166
11 Снижение цен, % - 5 5 5 5 5 5 5 5
12 Скорректирован- ные цены п.2х(1 -п. 12/100) - 48 48 53 53 53 70 70 70
60
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
окончание табл. 5.1.1
13 Скорректированный дисконтированный денежный поток ((п.1 х п.12 - п.1 х п.З) - п.4) / п.6 х п.7 700 60 292 629 519 309 761 659 571
14 Итого чистый при- веденный доход (сумма по стр. 13) 3101
15_ Рост затрат, % 0 5 5 5 5 5 5 5 5
16 Скорректированные затраты, руб. (п.4 х (1 + п.15/100)) 0 49 49 53 53 54 68 68 68
17 Скорректированный дисконтированный денежный поток ((п.2 х п.З - п.2 х п.17) - п.4) / п.6 х п.8 0 494 332 688 568 344 826 715 620
18 Итого чистый дис- контированный до- ход (сумма по стр. 17) 4587
19 Чувствител ьность проекта к снижению цен, % (п.14 - п.11) / п.11 х 100 -56,7
20 Чу вствител ьность проекта к росту цен, % (п.18-П.11)/п.11 х 100 -36,0
Анализ устойчивости проекта позволяет сделать вывод, что
проект наиболее чувствителен к росту затрат, нежели к снижению
цен.
5.2. Основные разделы бизнес-плана
е для инвестиций
Результаты исследований, проведенных на прединвестиционной
фазе (обычно ПТЭО или ТЭО), по определенной схеме системати-
61
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
зируются и представляются в виде бизнес-плана. Бизнес-планы
на разных стадиях проекта, сохраняя свою структуру и основные
разделы, будут отличаться глубиной проработки разделов и дета-
лизацией приведенных в них данных.
Бизнес-план ориентирован, как правило, на внутренних и
внешних пользователей, поэтому первоначальное содержание этого
документа, базируясь на одних и тех же исходных материалах,
может варьироваться.
При внутреннем использовании с помощью бизнес-плана пер-
сонал управления предприятия проводит выработку стратегии
предприятия, оценку конкурентоспособности предприятия на
действующем или новом рынке, а также намечает круг проблем и
задач, которые необходимо решить для достижения намечаемых
целей. В данном случае первостепенным являются достоверность и
информативность представленных в бизнес-плане материалов.
Потенциальным инвестором или деловым партнером бизнес-
план используется для оценки финансовой и экономической
эффективности намечаемых совместных проектов и возможно-
сти возврата вложенных в проект средств, поэтому требование к
достоверности и информативности сохраняется, но в этом случае
бизнес-план служит для решения еще одной задачи - привлечь
внимание потенциального инвестора и вызвать его интерес к рас-
сматриваемому проекту.
При составлении бизнес-плана, ориентированного на внешнего
пользователя, желательно придерживаться следующих принципов:
• бизнес-план должен быть кратким. Бывает, что описание
некоторых сложных сфер бизнеса (например, венчурных
компаний) требует достаточно объемного материала (до
40-50 страниц), но обычный бизнес-план не должен пре-
вышать 15-20 страниц. Материалы, обосновывающие и
иллюстрирующие приведенные в бизнес-плане результаты
исследований и расчетов, необходимо размещать в прило-
жении;
• не перегружайте начало бизнес-плана. Следует обратить
внимание на психологический аспект восприятия бизнес-
плана. Большинство из тех, кто возьмет в руки ваш бизнес-
план, не будет читать далее первой страницы, если ничего
интересного для себя там не увидит. Поэтому постарайтесь
вставить что-то привлекательное, показать «изюминку»
проекта именно в самом начале;
62
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• избегайте общих и расплывчатых формулировок. При
чтении это вызывает подсознательную настороженность и
сомнение в искренности ваших намерений и достоверности
приведенных расчетов;
• помните, что при заинтересованности инвестора в проекте
данные, приведенные в бизнес-плане, будут неоднократно
проверены и перепроверены, поэтому не пытайтесь при-
украсить результаты реализации проекта или представить
недостоверные сведения.
Структура бизнес-плана не является жестко регламентиро-
ванной как в России, так и за рубежем. Схемы систематизации
разделов бизнес-плана, используемые в российской и зарубежной
практике, по сути своей одинаковы и могут различаться только по
форме представления и расположению частей.
Рекомендуется, чтобы в бизнес-плане были предусмотрены
следующие разделы:
• меморандум о конфиденциальности;
• резюме;
• описание предприятия и отрасли;
• описание продукции;
• план маркетинга;
• инвестиционный план;
• производственный план;
• организационный план;
• финансовый план и показатели эффективности проекта;
• анализ рисков (анализ чувствительности) проекта;
• выводы;
• приложения.
Бизнес-план начинается с титульного листа, на котором
указываются: наименование предприятия - инициатора проекта,
его название, а также авторы проекта, время и место подготовки
бизнес-плана.
1. Меморандум конфиденциальности
Меморандум конфиденциальности (1 страница) составляется с
целью предупреждения лиц, допускаемых к ознакомлению с бизнес-
планом, о конфиденциальности содержащейся в нем информации.
Часто бизнес-планы имеют грифы секретности, ограничивающие
круг потенциальных читателей. В данном разделе указываются
также разработчики проекта и их квалификация.
63
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
2. Резюме
Резюме представляет собой краткое изложение сути инвести-
ционного проекта. Оно должно быть кратким (1-2 страницы) и со-
держать описание ключевых моментов, которые позволят лицам,
принимающим решения, сформировать свое отношение к пред-
лагаемому проекту.
С этой целью в резюме указываются следующие данные:
• полное название, адрес и телефон предприятия-инициатора
проекта;
• описание предприятия, его специфики;
• краткие сведения об управленческом персонале и его доле
в капитале предприятия;
• цель составления бизнес-плана;
• цели предприятия;
• краткая характеристика конъюнктуры рынка;
• суть предлагаемого проекта (деятельность предприятия для
осуществления цели);
• результаты реализации проекта;
• факторы риска проекта;
• совокупная стоимость проекта, объем средств, которые
инициатор инвестирует в проект;
• потребность в финансировании, желательные формы и
условия инвестирования, гарантии по возврату заемных
средств.
3. Описание предприятия и отрасли
Описание предприятия и отрасли имеет целью формирование у
лиц, принимающих инвестиционные решения, четкого представ-
ления о предприятии как объекте инвестирования и возможном
партнере при реализации инвестиционного проекта.
Описание предприятия должно включать в себя следующие
данные:
• наименование предприятия, его организационно-правовая
форма, юридический и почтовый адрес;
• краткая экономико-географическая и историческая справка
(место нахождения предприятия, занимаемая площадь,
дата образования, первоначальные цели предприятия и
сведения о развитии за прошедшее время);
• уставный капитал предприятия;
• учредители и распределение капитала между ними;
64
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• организационная структура предприятия;
• дочерние предприятия;
• состав звена управления (сведения о руководителях: за-
нимаемая должность, Ф.И.О., возраст, образование, опыт
работы), персонал предприятия и его структура;
• структура активов (основной и оборотный капитал); харак-
теристика материальных ресурсов: зданий и сооружений,
объектов социальной инфраструктуры, оборудования
(остаточная стоимость и степень износа), незавершенного
строительства, материальных запасов;
• описание текущего финансового состояния предприятия,
анализ баланса;
• специализация предприятия, объем выпускаемой продук-
ции, доля экспорта;
• доля рынка продукции, представляемой предприятием;
• потребители продукции предприятия, их местонахождение
и объемы потребления;
• позиционный анализ (качество продукции и услуг, уровень
технологии, уровень производственных издержек, квалифи-
кация персонала, месторасположение источников энергии и
поставщиков материалов, комплектующих и т. д.);
• при необходимости - согласие местных органов власти на
реализацию проекта.
Описание и анализ состояния и перспектив развития отрасли в
бизнес-плане решает две задачи:
• изучение состояния и тенденций развития отрасли как объ-
екта инвестирования;
• получение исходной информации для прогноза объема про-
изводства и реализации продукции и услуг предприятия с
учетом конкуренции.
Для решения первой задачи целесообразно провести ретро-
спективный анализ состояния отрасли и описать возможные
тенденции ее развития, а также описать предприятия отрасли и
развитие соответствующих производств в планируемых регионах
сбыта продукции внутри страны и за рубежом.
При описании отрасли необходимо отразить следующее:
• перечень основной продукции и услуг отрасли;
• региональную структуру производства (распределение про-
изводственных мощностей по регионам);
• сырьевую базу отрасли в настоящее время и в перспективе;
3 - 2696 Симионова 65
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
*• состояние основных фондов, материально-технической базы
предприятии отрасли;
• инвестиционный климат; /
• описание сегмента рынка, в котором будет работать пред-
приятие;
• общий объем продаж по отрасли и объем продаж предпри-
• ятия;
• перечень основных потребителей;
Для решения второй задачи необходимо проанализировать
основных конкурентов на внешнем и внутреннем рынке по сле-
дующим позициям:
• номенклатура и объемы выпускаемой продукции;
• конкурентоспособность продукции;
• рынки, на которых работают конкуренты, и их доли на этих
рынках;
• состояние производственной базы конкурентов;
• ценовая политика и политика в области сбыта;
• сильные и слабые стороны конкурентов (их продукция и
потребители, рекламный пакет, цены, объемы продаж,
имидж, местонахождение).
4. Описание продукции
В данном разделе необходимо дать краткое содержательное
описание потребительских свойств продукции, выпускаемой пред-
приятием, а также результаты сравнительного анализа с ^налогами
на рынке.
Рекомендуется следующая схема описания продукции (услуг):
• наименование изделия и его спецификация;
• функциональное назначение и область применения (для
каких потребителей предназначена продукция);
• основные технические, эстетические и другие характери-
стики продукции;
• показатели технологичности и универсальности продукции;
• соответствие стандартам и нормативам;
• стоимостная характеристика;
• стадия развития продукта (идея, эскизный проект, рабо-
чий проект, прототип, опытная партия, серийное произ-
водство);
• требования к продукции (к контролю качества, подготовке
пользователей, обслуживанию);
66
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• возможности дальнейшего развития продукции;
• концепция развития продукции следующих поколений;
• сведения о патентно-лицензионной защите, торговых зна-
ках, авторских правах и других объектах интеллектуальной
собственности;
• структура выпуска продукции в натуральных и стоимост-
ных показателях в настоящее время;
• перечень продукции, выпускаемой за последние 10 лет, но
снятой с производства;
• условия поставки продукции;
• преимущества продукции перед аналогами;
• экспортные возможности продукции.
5. Маркетинг-план
В данном разделе дается оценка рыночных возможностей
предприятия. Объем сбыта продукции (услуг) с точки зрения про-
гнозирования является наиболее важным и сложным, поскольку
анализ существующего рынка и политика формирования уровня
и структуры спроса на продукцию определяют результаты реали-
зации инвестиционного проекта.
Результаты исследования рынка являются также базой для
разработки долгосрочной стратегии и текущей политики пред-
приятия и определяют его потребности в материальных, людских
и денежных ресурсах.
Раздел состоит из нескольких частей.
Первая часть предполагает описание существующей ситуации
на рынке: структуры рынка, конкуренции, других поставщиков
аналогичной продукции или ее заменяющей, эластичности спроса
по ценам, реакции рынка на социально-экономические процёссы,
описание каналов распределения продукции, темпов роста потре-
бления и т. д.
Основными количественными характеристиками рынка являют-
ся емкость рынка и спрос на продукцию предприятия. Определение
спроса включает в себя оценку величины и структуры текущего
спроса и перспективу его изменения. Текущий спрос определяется
общим количеством продукции, проданной по определенной цене на
конкретном рынке за какой-либо период времени (обычно 3-5 лет).
Информация должна позволить оценить размеры и структуру теку-
щего спроса, а также основные сегменты рынка по конечному поль-
зователю, географическому делению и категориям потребителей.
67
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
При описании предполагаемого рынка сбыта продукции пред-
приятия следует указать:
• основные предприятия, работающие на рынке;
• продукцию конкурентов;
• отличительные характеристики предполагаемых рынков и
сегментов рынков (необходимая потребность в продукции
и степень удовлетворения потребности с учетом демогра-
фических факторов, географического местоположения,
сезонных тенденций);
• размеры предполагаемого рынка (общая численность по-
купателей, годовой объем продаж продуктов и услуг, ожи-
даемый рост емкости рынка);
• проникновение на рынок (доля рынка, охватываемая тер-
ритория, обоснование масштабов проникновения);
• важнейшие тенденции и ожидаемые изменения на основ-
ных предполагаемых рынках;
• второстепенные рынки и их основные характеристики;
• установление контактов с потенциальными покупателями,
их готовность приобретать продукцию при различном уров-
не цен, предоставление информации покупателям;
• цикл покупок продукции потенциальными клиентами,
процесс оценки решений, ответственность и право выбора
окончательного решения - администраторы, торговые
агенты, инженеры и т. д.;
• время между моментом размещения заказа и моментом по-
ставки продукции (первичные заказы, повторные заказы,
покупки больших партий продукции).
Желательно показать способы выявления партнеров ( по
справочникам, публикациям, правительственным документам
и др.).
Во второй части раздела необходимо дать описание существу-
ющей конкуренции на рынке:
• тип конкуренции (по ассортименту, обслуживанию или
сегменту рынка); существующая конкуренция, доля рынка;
потенциальная конкуренция (время существования «окна
возможности» до обострения в результате появления нового
конкурента);
• конкурентные преимущества (сильные стороны предпри-
ятия) - способность удовлетворять потребности рынка,
проникновение на рынок, репутация предприятия, устой-
68
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
чивость финансового положения, ведущие сотрудники
предприятия;
• важность предполагаемого рынка для конкурентоспособ-
ности предприятия;
• препятствия при освоении рынка (затраты, время, техно-
логия, ведущие работники, консерватизм покупателей,
существующие патенты и товарные знаки);
• законодательные ограничения (подкрепленные законом
требования потенциальных покупателей и правительства;
способы удовлетворения требований, необходимое для
этого время, издержки, связанные с удовлетворением тре-
бований) и прогнозируемые изменения в законодательных
требованиях; .
• факторы обеспечения успеха на рынке (наилучшее удовлет-
ворение потребностей, эффективность поставок продукции
или предоставления услуг, подбор кадров, географическое
местоположение).
В третьей части раздела необходимо привести результаты
анализа конкурентных качеств продукции (услуг) предприятия,
которые оказывают значительное влияние на разработку ценовой и
сбытовой стратегии маркетинга и используются при формировании
плана производства. Анализ конкурентоспособности продукции
проводят, как правило, по показателям потребительских качеств и
стоимостным показателям в соответствии с общепринятыми в России
методиками. Сопоставление продукции с имеющимися аналогами
определяет ее место среди них. На этом этапе может быть определена
в первом приближении цена на продукцию (услуги). Данная часть
раздела может быть приведена при описании продукции (раздел 4).
В следующей части приводится описание ценовой стратегии пред-
приятия. Определение исходной цены на продукцию базируется на
результатах анализа спроса, цен конкурентов и оценке издержек
предприятия на производство и реализацию продукции.
Ценовую стратегию и выбор методики ценообразования опреде-
ляют, в основном, два фактора:
• тип рынка (рынок свободной конкуренции, олигополисти-
ческий рынок, монополистический рынок);
• характер целей предприятия, основными из которых явля-
ются: максимизация текущей прибыли, завоевание опреде-
ленной доли на рынке, завоевание лидерства по качеству
продукции.
69
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
На базе результатов анализа состояния и тенденций развития
рынка, описанных выше, формируется план сбыта продукции
(услуг) предприятия.
В данной части раздела описывается:
• стратегия проникновения на рынок;
• стратегия роста;
• стратегия приобретения (других предприятий);
• стратегия предоставления марки и прав другим предпри-
ятиям;
• каналы распределения продукции;
• условия оплаты продукции: процент продаж в кредит, с
авансовым платежом, по факту с указанием уровней ски-
док, надбавок к цене и т. д.;
• величина запаса готовой продукции на складе;
• время задержки платежей за реализованную продукцию;
• инфляционные характеристики и др;
• сводные данные по объему продаж и цене продукции на
внутреннем и внешнем рынке.
6. Инвестиционный план
В данном разделе бизнес-плана должны быть отражены этапы ра-
бот по подготовке предприятия к производству продукции (услуг).
Предпроизводственная (инвестиционная) стадия для каждого
инвестиционного проекта будет своя, однако существует общепри-
нятая этапность подготовительных работ, которая включает: орга-
низационный этап, строительно-монтажные работы, приобретение
(изготовление) и монтаж оборудования, проведение НИР и ОКР,
разработку технической (проектной, конструкторской и техноло-
гической) документации на продукцию и оснастку, изготовление и
испытание опытных образцов продукции, доработку технической
документации, запуск серийного производства.
Одновременно планируется выполнение работ по формированию
рынка сбыта продукции, по подбору потенциальных подрядчиков,
заключению договоров на покупку сырья, материалов и комплек-
тующих изделий и по осуществлению их поставки.
Для построения календарного плана работ по организации про-
изводственного процесса и формированию активов предприятия
(земельных участков, зданий и сооружений, оборудования, нема-
териальных активов и др.) необходима следующая информация:
• перечень этапов предпроизводственной стадии;
70
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• описание технологического процесса;
• степень освоения продукции;
• наличие документации по проекту;
• правовое обеспечение проекта (наличие нормативно-право-
вой базы для организации производства, ограничения по
лицензированию, наличие прав собственности на выпуск
продукции);
• срок проведения работ по этапам (дата начала, длительность
и окончание этапа);
• поставщики сырья, материалов и комплектующих изделий;
• перечень необходимого оборудования с указанием стоимо-
сти и сроков поставки оборудования;
• характеристика производственных площадей для нового
производства и существующего оборудования;
• инфраструктура производства;
• план вывода предприятия на проектную мощность;
• программа по подготовке кадров;
• информация о состоянии работ по проекту (для реализуе-
мого на момент расчета проекта);
• последовательность и параллельность проведения работ;
• прогноз затрат по этапам предпроизводственной стадии;
• потенциальные источники и условия привлечения капитала.
Полученные показатели раздела рекомендуется обобщать в
сводной таблице.
7. Производственный план
Данный раздел бизнес-плана наряду с маркетинг-планом явля-
ется базовым для определения финансовых результатов инвести-
ционного проекта.
Основная цель раздела ~ описание производственной и техно-
логической стороны обеспеченности проекта. Производственный
план (по объему продукции и смете затрат) формируется на основе
плана сбыта продукции и расчета производственных мощностей
предприятия, а также прогноза необходимых производственных
запасов и потерь.
Для описания структуры производственного процесса необхо-
димы следующие данные:
• структура производства, планируемого к использованию в
рамках инвестиционного проекта;
• технологическая схема;
71
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
• схема распределения производственного процесса в про-
странстве и времени;
• инфляционные характеристики;
• трудоемкость выполнения операций, тарифы по оплате
труда основных производственных рабочих;
• данные по квалификации персонала;
• структура персонала и виды затрат на персонал;
• перечень исходных материалов и комплектующих изделий,
их количество и стоимостные характеристики;
• основные поставщики сырья, материалов, комплектующих
изделий, объемы и условия поставок;
• потребное количество энергии, газа, сжатого воздуха, пара
и т. д. и стоимость единицы их потребления;
• перечень услуг сторонних организаций, необходимых для
осуществления процесса производства и реализации про-
дукции;
• объем внутренних и внешних перевозок по всем видам
транспорта, тарифы по перевозкам;
• затраты по перечисленным позициям.
Предприятие несет помимо прямых также издержки обеспече-
ния процесса производства и реализации продукции. Такого рода
издержки учитываются по местам их возникновения (цеховые,
общезаводские, издержки по реализации продукции) в определен-
ный период времени. При построении бизнес-плана часто вызывает
трудность составление сметы общих издержек. В данном случае
рекомендуется определить фактические издержки, относящиеся к
инвестиционному проекту. Общие издержки принято классифици-
ровать как производственные, управленческие и маркетинговые.
Исходная информация для формирования сметы общих издержек,
как правило, та же, что и при определении прямых производствен-
ных затрат. Результаты расчетов целесообразно представлять в
виде итоговых таблиц.
8. Организационный план
В данной части бизнес-плана дается описание концепции и
структуры управления инвестиционным проектом (или организа-
ционная схема по структуре предприятия), а также характеристика
состава управленческого персонала.
Для описания организационной структуры предприятия не-
обходимо иметь:
72
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• Устав предприятия;
• Положение о совете директоров (собственников);
• перечень основных подразделений предприятия, участвую-
щих в реализации инвестиционного проекта, их функции;
• взаимодействие подразделений между собой;
• распределение обязанностей в группе управления;
• подробное описание членов группы управления - Ф.И.О.,
квалификация, вклад в достижения предприятия, опыт,
принципы, лежащие в основе оплаты труда данного управ-
ляющего.
В разделе может быть также дано описание правовой (юридиче-
ской) формы, организуемой в рамках реализации инвестиционного
проекта, структуры (предприятия) с четким описанием прав соб-
ственности и порядка распределения прибыли.
При описании собственников необходимы данные: перечень
юридических (или физических) лиц, их Ф.И.О., доля собствен-
ности, степень вовлеченности в деятельность предприятия, форма
собственности (обыкновенные или привилегированные акции,
действительный или ограниченный партнер), имеющиеся и сохра-
няющие силу эквиваленты акций (опционы, конвертируемый долг
и т. д.), количество акций, разрешенных к выпуску, и выпущенное
число акций и т. д.
9. Финансовый план
Данный раздел бизнес-плана является итоговым и просчитыва-
ется по результатам прогноза производства и сбыта продукции.
При разработке финансового плана должны быть учтены характе-
ристики и условия среды, в которой предполагается реализация
инвестиционного проекта:
• налоговая среда (перечень видов налогов, ставки налогов и
сроки их выплаты, тенденции изменения);
• изменение курса валют, по которым ведется расчет проекта;
• дифференцированная инфляционная характеристика
среды;
• дата начала и время реализации проекта;
• горизонт расчета проекта?
Финансовый план включает три документа:
1 .Отчет о прибылях и убытках
2. План-баланс
3. Отчет о движении денежных средств.
73
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Отчет о прибылях и убытках отражает операционную деятель-
ность предприятия в период реализаций проекта. С помощью дан-
ного отчета можно определить размер получаемой предприятием
прибыли в определенный период времени.
Балансовая ведомость отражает финансовое состояние пред-
приятия на конец рассчитываемого периода времени, из анализа
которого можно сделать вывод о росте активов и об устойчивости
финансового положения предприятия, реализующего проект, в
конкретный период времени.
Отчет о движении денежных средств показывает формирование
и отток денежной наличности, а также остатки денежных средств
предприятия в динамике.
На основе результатов трех отчетов проводятся анализ финан-
совых ресурсов предприятия и выработка схемы финансирования
инвестиционного проекта.
Формы и методы финансирования проектов многообразны.
Наиболее часто используемые в практике промышленных пред-
приятий следующие:
• . получение финансовых ресурсов путем выпуска акций (наи-
более распространенная и предпочтительная форма финан-
сирования в первоначальный период реализации крупных
> проектов). Акционерный капитал приобретается путем
эмиссии обыкновенных и привилегированных акций;
• долговое финансирование (приобретение долгосрочного
кредита в коммерческих банках, кредиты в государствен-
ных структурах, ипотечные ссуды, частное размещение
долговых обязательств). При выборе варианта кредито-
вания необходимо учитывать ситуацию на кредитном
рынке, условия получения кредитов (кредитная ставка,
сроки истечения долговых обязательств, условия по об-
служиванию долга);
• лизинговое финансирование (например, когда лизинговая
компания приобретает у изготовителя основные средства, а
затем сдает их пользователю во временное пользование).
Сумма собственного и заемного капитала должна быть доста-
точной для покрытия отрицательной величины остатка денежных
средств в любой период времени проекта.
Должна быть просчитана каждая из альтернативных схем
финансирования и дана оценка экономических последствий ее
применения.
74
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
Система показателей эффективности инвестиционного проекта
представляется двумя группами показателей: показатели финансо-
вого состояния предприятия и показатели эффективности инвести-
ций, рассчитанные по выбранной ставке дисконтирования.
Первая группа показателей характеризует эффективность опе-
ративной деятельности предприятия в ходе реализации инвести-
ционного проекта:
• прибыльность проекта;
• рентабельность капитала;
• показатели финансовой деятельности: ликвидности и фи-
нансовой устойчивости.
Вторая группа показателей характеризует эффективность ин-
вестиций в проект:
• срок окупаемости (показывает время возврата вложенных
средств и используется в качестве показателя, характери-
зующего риск проекта);
• чистая приведенная величина дохода (абсолютная вели-
чина, отражающая масштабы проекта и размер дохода от
нового производства);
• индекс прибыльности (характеризует относительную до-
ходность проекта);
• внутренняя норма рентабельности (качественный показа-
тель, характеризующий ставку доходности и обеспечиваю-
щий безубыточность инвестиций).
При расчете данных показателей часто вызывает затруднения
у разработчиков проекта выбор ставки дисконтирования. При
назначении ставки дисконтирования обычно ориентируются на
существующую или ожидаемую ставку по банковским кредитам
или депозитам или на субъективную оценку, основанную на опыте
инвестора.
10. Анализ рисков (анализ чувствительности) проекта
Проблема риска в производственной и финансовой деятельности
предприятия является одной из главных. Для предприятия риск
означает вероятность наступления неблагоприятного события, ко-
торое может привести к потере части его ресурсов, недополучению
доходов или появлению дополнительных расходов в результате
производственной и финансовой деятельности. Современная эко-
номическая ситуация, в которой работают предприятия, неблаго-
приятна. Конъюнктура рынка изменяется, и поэтому предприятия
75
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
постоянно сталкиваются с риском, так как происходят перемены в
положении конкурентов, изменяются условия и формы финанси-
рования, система налогообложения и т. д. Поэтому при разработке
бизнес-плана должны быть учтены возможные изменения рыноч-
ной ситуации.
Проводят качественный и количественный анализ риска. Зада-
чей первого является определение факторов риска и этапов работ,
при выполнении которых возникает риск. Количественный ана-
лиз предполагает определение размера риска, что является более
сложной задачей.
Количественный анализ риска можно провести, используя раз-
личные методы, главными из которых являются:
• статистический;
• анализ целесообразности затрат;
• метод экспертных оценок;
• метод использования аналогов;
• аналитические методы.
Предприятие для уменьшения риска может использовать раз-
личные аналитические методы, позволяющие повысить надежность
результатов инвестиций: метод математической статистики, эконо-
мико-математическое моделирование, анализ чувствительности.
Последний часто используется экспертами, поскольку позволяет
специалистам по проектному анализу учесть риск и неопределен-
ность. Целью анализа чувствительности является определение
степени влияния критических факторов бизнес-окружения на
финансовые результаты проекта. В качестве ключевого показате-
ля, относительно которого проводится оценка, выбирается один
из интегральных показателей эс1)фективности (срок окупаемости
проекта, индекс прибыльности, чистый дисконтированный доход
или внутренняя норма рентабельности). В процессе анализа чув-
ствительности изменяются значения выбранного критического
фактора и при прочих неизменных параметрах определяется за-
висимость значения ключевого показателя эффективности проекта
от этих изменений.
Как правило, критическими факторами являются:
• объем сбыта продукции предприятия;
• цена продукции;
• издержки производства;
• время задержки платежей за реализованную продукцию;
76
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• условия формирования запасов (производственных запасов
сырья, материалов и комплектующих изделий, а также за-
пасов готовой продукции);
• условия формирования капитала;
• показатели инфляции и др.
В результате определения чувствительности инвестиционного
проекта к критическим факторам в процессе бизнес - планирования
разрабатываются компенсационные мероприятия по уменьшению
риска и устанавливается оптимальный вариант реализации инве-
стиционного проекта.
11. Выводы
В разделе делается заключение о возможности реализации про-
екта.
12. Приложения
В данном разделе бизнес-плана формируются данные, докумен-
ты, графики, схемы, таблицы, которые необходимы для описания
и подтверждения информации, содержащейся в бизнес-плане.
5.3 . Бизнес-план.
Строительство фабрики трикотажных изделий
1. Резюме
Цель разработки бизнес-плана заключается в организации в
области строительства швейной фабрики по производству конку-
рентоспособной продукции.
В рамках указанной программы ставится задача обеспечить рост
объемов производства и реализации высококачественной швейной
продукции на основе создания и эффективного использования со-
временной производственной базы, а также разработки и реализа-
ции новой маркетинговой стратегии фирмы.
Для решения поставленной задачи требуется привлечение кре-
дитных ресурсов в размере 15000000 долларов США. Коммерческая
эффективность затрат по настоящему бизнес-плану составляет
52,76%.
*** - здесь и далее - условное название
77
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
2. Характеристика предприятия
Для производства продукции согласно разрабатываемому проекту
в **» области будет завершено строительство и осуществлен ввод в
эксплуатацию швейной фабрики по производству белья и трикотаж-
ных изделий. Под строительство швейной фабрики приобретены
участок земли площадью 1,5 га и бывшее здание универмага.
Создаваемое предприятие планируется оснастить современным
швейным оборудованием, прошедшим апробацию в условиях серий-
ного производства продукции фирмой «Хелена Вест» (Австрия),
«Брайн» (Германия).
Разработку проекта, поставку и монтаж технологического обо-
рудования осуществляет австрийская фирма ***.
Площадь производственных помещений фабрики составляет
5000 м2. Планируемый срок ввода в действие фабрики октябрь
2003 года.
Установка современного импортного оборудования позволит
производить высококачественную конкурентоспособную продук-
цию необходимого ассортимента. Применение в составе оборудо-
вания лазерной техники и наличие современных лекал позволит
производить высококачественную обработку деталей выпускаемых
изделий, современный дизайн. Это обусловливает наряду с высо-
кими внешними характеристиками белья значительное увеличение
срока службы изделий. Используются высококачественные ком-
плектующие материалы (нити, трикотаж, фурнитура). Аксессуары
и фурнитура будут поставляться фирмой «Хелена Вест».
В соответствии с предлагаемой технологией производства
швейных изделий фабрика будет производить, наряду с готовой
продукцией, комплектующие изделия и трикотажный материал
для их изготовления. В процессе производства предполагается
использовать значительный процент ноу-хау. В составе цеховой
структуры предприятия планируются создание и оборудование
учебного цеха для организации процесса непрерывного обучения
обслуживающего персонала. Фабрика рассчитана на организацию
800 Новых рабочих мест.
3. Описание продукции
Продукцией фабрики будет нижнее белье, изготовленное по
лицензии фирмы «Хелена Вест» (Австрия). Годовой объем готовой
продукции при 3-сменной работе составит 1000000 изделйй. Объем
выпуска в ассортименте представлен в табл. 5.3.1.
78
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
Таблица 5.3.1
Характеристика выпускаемых изделий
Наименование ассортиментных позиций Количество моделей Средняя цена, дол.
Всего изделий: 147
в т. ч.
Женское белье 100 19
Мужское белье 19 11
Детское белье 28 8
Количество изделий по каждому из представленных классов
отражено на диаграмме характеристики изделий:
Распределение количества моделей по классам следующее:
Эксклюзивное 15 %
Высший класс 34 %
Эконом-класс 10 %
Средний класс 41 %
Из диаграммы видно, что изделия высшего и среднего класса
занимают ведущее место в объеме продукции, которая будет про-
изводиться предприятием.
4. Анализ рыночной ситуации
Спрос на продукцию легкой промышленности и, в частности, на
мужское и женское белье, традиционно устойчив и определяется
количеством населения, его половозрастными характеристиками, а
также в значительной степени покупательной способностью населе-
ния. Последняя в свою очередь зависит от уровня доходов населения
в рамках системы показателей, характеризующих уровень жизни.
Наметившаяся стабилизация экономики создает предпосылки
для увеличения платежеспособного спроса населения на товары
массового спроса, и, в том числе, на белье.
Предложение на рынке товаров легкой промышленности
характеризуется, с одной стороны, резким спадом, вызванным
моральным и физическим износом оборудования, отсутствием не-
обходимых оборотных средств на закупку сырья, и, как следствие,
частичной или полной остановкой производственных мощностей.
С 1990 года объем выпуска одежды в стране снизился на 70 %.
С другой стороны, недостаток товаров легкой промышленности
восполняется ростом учтенного и неучтенного импорта. Сегодня
79
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
в Россию завозится более 80 % товаров легкой промышленности,
представленных в торговле. В структуре импорта ввоз текстильной
продукции вырос с 9,3 до 17,8 % .
Наблюдается усиление тенденции к ввозу более качественного
товара по умеренным ценам из Китая, Турции, стран Юго-Вос-
точной Азии. Однако эти поступления не удовлетворяют спрос
населения по качеству.
Проблема рынков сбыта сегодня является самой актуальной для
отечественных производителей одежды. Большинство предприятий
потеряло в результате приватизации свои фирменные магазины.
Теперь фабрики вынуждены создавать свою торговую сеть заново.
В стране активно формируется дилерская сеть. Предприятия от-
крывают торговлю на городских вещевых рынках, арендуя там
постоянные торговые места. В ближайшее время планируется от-
крытие секций по продаже одежды отечественного производства в
крупных магазинах нескольких городов.
5. Отраслевой анализ
В среднем из-за необеспеченности сырьевыми ресурсами проста-
ивало до 40 % предприятий. В современных экономических усло-
виях производители белья в России поставлены в крайне сложное
положение также из-за неконкурентоспособности отечественной
продукции. Однако некоторым фабрикам, несмотря на пережива-
емые трудности, все же удается налаживать выпуск современной и
качественной одежды. В числе стабильно работающих предприятий
- санкт-петербургская «Большевичка», ростовская «Виктория»,
московская фабрика «Черемушки». Одним из путей выхода из
кризиса является заключение контрактов с иностранными фир-
мами на пошив одежды из материалов заказчика с последующей
ее реализацией за рубежом и на отечественном рынке. Тем самым
российские швейники получают возможность приобщиться к со-
временным европейским технологиям выпуска одежды, обновить
основной капитал и заработать оборотные средства на приобретение
сырья и материалов.
Как уже отмечалось, в сегодняшней экономической ситуации
имеющиеся производственные мощности производителей в легкой
промышленности простаивают. В связи с этим большой интерес
для возможных инвесторов представляет инвестиционный по-
тенциал различных регионов России. Ряд регионов, обладающих
наиболее высоким потенциалом, включает Москву, Санкт-Пе-
80
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
тербург, Московскую, Воронежскую, Ростовскую, Самарскую,
Нижегородскую, Новосибирскую области, Республику Татарстан.
Расширение производства в этих регионах даст возможность не
только остановить спад производства, но и перейти к расширению
экспорта в другие страны.
Основными перспективными направлениями в области оздоров-
ления легкой промышленности являются следующие:
• привлечение инвестиций, в том числе иностранных, для
организации производства в районах, имеющих высокий
инвестиционный рейтинг;
• переоборудование швейных предприятий в соответствии с
современными требованиями;
• разработка художественного дизайна изделий в соответ-
ствии с уровнем ведущих мировых фирм-производителей;
• приведение производства швейных изделий в соответствие
с показателями производства по мировым стандартам,
обеспечивающим снижение себестоимости продукции и
конкурентоспособности изделий на отечественном рынке;
• обеспечение возможности выхода продукции отечественных
предприятий на мировой рынок.
Здесь большое значение имеет организация обратной связи меж-
ду рыночной сетью и производством для получения оптимального
соотношения по объемам выпуска, ассортименту, качественным
характеристикам выпускаемой продукции. С этой целью например
в сфере продажи белья специалистами предлагаются следующие
основные направления организации подобной взаимосвязи:
1. Мониторинг по продаже белья в рамках реального экспе-
римента для отслеживания тенденций в области спроса и
предложения на различные позиции по номенклатуре белья,
оценке предпочтений среди различных социальных групп
населения в выборе фирм-производителей и потребительских
характеристик выпускаемых изделий.
2. Продажа в центрах розничной торговли и фирменных мага-
зинах в соответствии с классом изделий.
3. Создание постоянно действующих демонстрационных точек
по продаже белья в организациях розничного типа.
4. Организация оперативных мероприятий на рынках Москвы
для отслеживания скорости реализации различных групп из-
делий, уровня рентабельности продаж, учета экономических
показателей.
81
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
5. Осуществление прямых продаж на договорной основе.
6. Формирование разветвленной сети оптовой и мелкооптовой
торговли по регионам России и по Москве. Организация вы-
ездных ярмарок и выставок-продаж по регионам.
7. Совершенствование структуры закупок в соответствии с тре-
бованиями представленности различных социальных групп
и учетом их предпочтений.
8. Проведение на основе собранных данных информационно-
экономического анализа процесса реализации белья. ’
9. Создание крупных централизованных структур по рекламе
и маркетингу.
Для повышения конкурентоспособности отечественной про-
дукции на внутреннем и внешнем рынке необходимо изучать и
осваивать передовой зарубежный опыт в области производства и
реализации продукции легкой промышленности в целом^и швей-
ного производства в частности.
Одним из перспективных направлений в этой области является
создание совместного производства и сбыта продукции. При этом
большое значение имеет правильный выбор зарубежного партнера,
обусловленный соображениями тактического и стратегического
характера с перспективой по мере достижения необходимого уров-
ня качества продукции, последующего расширения производства,
приобретения дополнительных рынков сбыта и создания новых
рабочих мест.
В широком спектре предприятий, охватывающих производ-
ство швейной продукции, можно выделить австрийские фирмы
по производству белья. Наряду с традиционно высоким качеством
изделий их отличает умеренный уровень цен в совокупности с
широким ассортиментом производимой продукции. Все это делает
продукцию австрийских предприятий конкурентоспособной и их
опыт может быть использован для организации подобного произ-
водства в России.
Примером фиркы из описанного круга производителей является
фирма «Палмере АГ».
Коллекция производимой ею продукции включает белье, вещи
для отдыха, колготки, товары мужского, женского и детского ассор-
тимента, включающего 600 наименований. Это высококачествен-
ная продукция, которая прошла контрольно-тестовые процедуры
и международную сертификацию.
82
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
6. Инвестиционный план
Общая сметная стоимость инвестиционного проекта составляет
24 млн дол. США. Ниже представлен перечень инвестиционных
затрат:
Таблица 5.3.2
Инвестиции, дол. США
Направления инвестиций Значение
Проектные работы 300 000
Строительные работы 6 000 000
Прокладка коммуникаций, благоустройство территории 800 000
Приобретение технологического оборудования, «ноу-хау» 13 000 000
Монтаж оборудования, пусконаладочные работы 400000
Оборудование учебного цеха, обучение обслуживающего персонала 600 000
Приобретение автотранспорта 100 000
Приобретение мебели и офисного оборудования 300 000
Прочие затраты 500 000
Оборотные средства 2 000 000
Всего 24 000 000
Предлагаемая структура инвестиций для реализации данного
проекта - акционерный капитал (9 млн дол. США), заемный ка-
питал (15 млн дол. США).
По состоянию на 1 января 2003 года сумма вложенных средств в
строительство составляет 9 млн дол. США - приобретены земельный
участок площадью 1,5 га, здание площадью 5000 м2, часть обору-
дования, выполнены строительные работы.
Остаток сметной стоимости по данному инвестиционному проекту
составляет 15 млн дол. США. Заемные средства необходимо будет
направить на приобретение недостающего технологического обору-
дования, ноу-хау, монтаж оборудования, пусконаладочные работы,
обучение обслуживающего персонала, оборотные средства.
Срок, необходимый для ввода фабрики в действие,составляет
6 месяцев.
7. Производственный план
В данном инвестиционном проекте планируется следующий
объем производства промышленной продукции (табл. 5.3.3).
83
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Срок ввода в действие фабрики планируется в октябре 2005
года. В течение IV квартала 2005 года освоение производственных
мощностей прогнозируется на уровне 70 %, в 2006 году - 80 %.
начиная с 2007 года - 100 %.
В течение 2005-2006 годов предприятию следует организовать
и приспособить производство и сбыт к имеющемуся спросу на
определенный вид продукции.
В предлагаемом инвестиционном проекте планируется приоб-
ретение лицензии на технологию и «ноу-хау», предоставляемые
фирмой «Хелена Вест».
Данный выбор подходящей технологии и ноу-хау базировался на
подробном рассмотрении и оценке технологических альтернатив.
Приобретаемая лицензия дает право на использование запатенто-
ванной технологии и предусматривает передачу связанного с ней
«ноу-хау» на взаимовыгодных и согласованных условиях.
Таблица 5.3.3
План производства трикотажных изделий
Наименование продукции Объем производства по годам в шт.
2006 год 2007 год 2008 год 2009 год
Всего 164 500 800 000 1 000 000 1 000 000
из них:
женское нижнее белье 87 500 400 000 500 000 500 000
мужское нижнее белье 42 000 240 000 300 000 300 000
детское нижнее белье 35 000 160 000 200 000 200 000
В данном инвестиционном проекте предусмотрена форма приоб-
ретения технологии, сочетающая паушальные платежи и выплату
роялти в размере 5 % фактического объема продаж с маркой «Хеле-
на Вест». Стоимость лицензионного контракта - 300 000 дол. США.
Контракт предполагается заключить на неопределенный срок.
₽ соответствии с проектом контракта фирма «Хелена Вест»
предоставляет технологическую, информационную, маркетинго-
вую, профессиональную помощь для реализации инвестиционного
проекта.
Техническая часть проекта:
• чертежи, показывающие расположение технологического
оборудования на каждом этаже;
• чертежи электроснабжения;
84
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
• канализация и параметры подводов воды;
• данные кондиционера и чертежи;
• данные сжатого воздуха и чертежи;
• потребление пара;
• производственная технология с описаниями технологиче-
ских процессов для каждого вида продукции.
Технологическая часть проекта содержит данные об оборудо-
вании (спецификации машин и оборудования), информацию о на-
правлениях моды для текущего сезона, техническую информацию
и рекомендации относительно закупки материалов.
Фирма «Хелена Вест» окажет обширную помощь в обучении
различных категорий персонала - обучение техников в каждой об-
ласти производства на предприятии фирмы «Палмере» за 2 месяца
до начала производственного процесса.
В соответствии с контрактом закупка тканей и аксессуаров для
производства нижнего белья будет осуществляться исключительно
у поставщиков, названных лицензиаром.
На фабрике планируется организация 3-сменной работы.
В предлагаемом варианте бизнес-плана прогнозируются следую-
щие полные издержки на производимую продукцию (табл. 5.3.4).
Таблица 5.3.4
Издержки производства (в дол. США)
Показатели 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.
Полные издержки, в т. ч. 4479874 15771107 19810086 19564619 19315512
сырье и материалы 1650500 6956500 6165000 8600000 8600000
сдельная заработная плата 971103 4097235 4812028 5041000 5041000
Административно-управ- ленческие расходы 529960 1325803 3553901 1866504 1642404
Амортизация 747909 3122037 3642957 4032108 4032108
Проценты по кредиту 845 161 269 532 1 636 200 249 107 0
В данном проекте планируются поставки продукции на местный
рынок в размере 70 %, на внешний рынок - 30 %.
8 .Финансовый план
8.1. Характеристика окружающей среды
В данном разделе бизнес-плана определяются и анализируются
финансовые последствия инвестиционного проекта, которые могут
иметь значение для решения об инвестировании.
85
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
В процессе финансового моделирования хозяйственной дея-
тельности фабрики по пошиву нижнего белья были поставлены
следующие задачи:
• предоставление необходимой информации о заказчике про-
екта;
• предоставление описания объекта (предприятия) и выпу-
скаемой продукции;
• разработка финансового плана проекта, соответствующего
международным стандартам по составу и содержанию све-
дений.
Решение этих задач потребовало использования имитационной
компьютерной программы Project Expert Holding 6.0, разработан-
ной на базе методики «ЮНИДО».
При разработке ТЭО данного проекта использовались «Мето-
дические рекомендации по оценке эффективности инвестицион-
ных проектов и их отбору для финансирования», утвержденные
Госстроем России, Минэкономики России, Минфином России,
Госкомпромом России.
Приведенный анализ проекта учитывает сложившиеся в миро-
вой практике подходы к оценке инвестиционных проектов, среди
которых главными являются:
• моделирование потоков товаров, ресурсов для их изготов-
ления и денежных средств;
• учет результатов анализа рынка по данным видам продук-
ции, финансового состояния организации, осуществляю-
щей данный проект;
• определение эффекта с применением интегральных по-
казателей с ориентацией на достижение требуемой нормы
дохода;
• приведение предстоящих разновременных расходов и
доходов к условиям их соразмерности по экономической
ценности в начале базового периода.
Таблица 5.3.5
Планируемый объем продаж комплект
Продукция 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.
Женское белье 87450 400000 500000 500000 500000
Мужское белье 52000 240000 300000 300000 300000
Детское белье 35000 160000 200000 200000 200000
86
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
В данном инвестиционном проекте учитывалась сложившаяся
на дату расчетов налоговая среда.
Объекты налогообложения, ставки налогов и отчислений во
внебюджетные фонды соответствуют налоговому законодательству
Российской Федерации.
Дата начала реализации проекта - 1.04.2005 года.
Горизонт расчета - 5 лет; в 1 год реализации инвестиционного
проекта шаг расчета принят поквартальный, затем - годовой.
Расчеты выполнены в валютном исчислении - долларах США,
что позволяет избежать долгосрочного прогнозирования рублевой
инфляции и повышает степень достоверности результатов финансо-
вого прогнозирования, максимально учитывает реальные условия
проекта.
Коэффициент дисконтирования принят в размере 15 %, что
составляет сложившейся в настоящий момент годовой ставке по
банковским валютным кредитам.
Амортизационные отчисления рассчитываются по определен-
ным алгоритмам и в дальнейшем учитываются в общем балансе
денежных доходов и расходов. Размеры амортизационных отчисле-
ний определены в соответствии со сроками полезного использования
технологического и иного оборудования - 5-12 лет.
8.2. Схема финансирования инвестиционного проекта
Источниками финансирования проекта являются собственные
средства фирмы и заемный капитал (долгосрочный кредит).
В данном инвестиционном проекте используется общепринятая
схема финансирования, где покрытие первоначальных капиталь-
ных вложений осуществляется за счет акционерного капитала в раз-
мере 9 млн дол. США и долгосрочного кредита (13 млн дол. США),
используемого на окончание строительства, а также на удовлетво-
рение потребностей в оборотном капитале (2 млн дол. США).
Срок возврата долгосрочного кредита - 36 месяцев.
Годовая процентная ставка - 20 %.
Получение кредита планируется 1.04.2005 года. х
Выплаты в погашение кредита предлагается осуществлять
ежеквартально, начиная с 31 декабря 2005 года, следующими
долями:
2006 год - 6 666 664 дол. США; 2007 год - 666 666 664 дол. США;
2008 год - 1 666 672 дол. США.
87
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Выплаты процентов по кредиту планируется осуществлять с
начала эксплуатации фабрики, т. е. с октября 2005 года. Прогноз
выплаты процентов по долгосрочному кредиту: 2005 год - 845 1-
61 дол. США; 2006 год - 2 969 532 дол. США; 2007 год - 1 636 20-
0 дол. США; 2008 год - 249 107 дол. США.
8.3. Анализ финансовых результатов
Результаты финансового моделирования представлены в трех
документах:
• отчет о прибылях и убытках;
• план-баланс;
• отчет о движении денежных средств.
Полученные финансовые документы характеризуют коли-
чественную сторону операционной деятельности предприятия,
устойчивость его финансового положения в конкретный период
времени, формирование и отток денежной наличности, а также
остатки денежных средств предприятия в динамике от периода к
периоду.
Показатели отчета о прибылях и убытках свидетельствуют о
том, что в течение жизни проекта предприятие ежегодно получает
прибыль.
Таблица 5.3.6
Прогноз получения прибыли в 2005—2009 гг.
(в долларах США)
2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.
Валовая прибыль 2 484 572 10 477 746 12 302 089 12 919 996 12 919 996
Чистая прибыль 542 296 2 832 295 4 543 846 5 594 148 5 756 067
Указанная прибыль направляется на выполнение финансовых
обязательств - погашение долгосрочного кредита и процентов по
нему. Начиная с 2008 года фабрика выходит на режим получения
устойчивой прибыли, которая может быть направлена на рефинан-
сирование (техническое перевооружение, реконструкция и т. д.), а
также на выплату дивидендов акционерам в соответствии с долей
каждого в уставном капитале общества.
План-баланс отражает финансовое состояние экономического
субъекта на конец каждого года. В периоде горизонта расчета на-
88
Методика оценки эффективности инвестиционных проектов
блюдается значительный рост активов за счет нераспределенной
прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.
Таблица 5.3.7
Рост собственного капитала в 2005—2009 годах
(в долларах США)
2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г.
Суммар- ный соб- ственный капитал 9 542 297 12 374 594 16 918 441 22 512 591 28 266 663
Отчет о движении денежных средств демонстрирует финансовую
устойчивость экономического субъекта. Общие потоки реальных
денежных средств в данном инвестиционном проекте складыва-
ются за счет притоков и оттоков денежных средств от всех видов
деятельности.
В данном варианте реализации проекта инвестиционная и экс-
плутационная фазы в течение рассматриваемого периода (5 лет)
достаточно обеспечены денежными средствами от финансовой и
операционной деятельности, которые покрывают издержки про-
изводства и финансовые обязательства. Это наблюдается даже в
первые 3 года эксплуатации фабрики, когда выпуск продукции
ниже установленной мощности, а условия обслуживания долгов
максимальные.
8.4. Показатели эффективности проекта
Система показателей эффективности инвестиционного проекта
представлена двумя группами:
• показатели финансового состояния предприятия;
• показатели эффективности инвестиций.
Первая группа показателей (финансовые результаты) характе-
ризует эффективность оперативной деятельности предприятия в
ходе реализации инвестиционного проекта - прибыльность бизне-
са, рентабельность капитала, показатели финансового состояния
(ликвидность и финансовая устойчивость).
На протяжении жизненного цикла проекта наблюдается посто-
янный ежегодный прирост собственного капитала.
Показатель текущей ликвидности превышает норматив в не-
сколько раз.
89
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Ниже приведены показатели эффективности инвестиций рас-
четного варианта проекта - интегральные показатели с учетом
обоснованной ставки дисконтирования 15 % :
• срок окупаемости проекта - 37 месяцев;
• индекс прибыльности - 1,86;
• . чистый приведенный доход - 11328 тыс. дол. США;
• внутренняя норма рентабельности - 52,57 %.
Показатели эффективности свидетельствует о возможности при-
нятия предлагаемого сценария проекта.
Интегральные показатели отвечают всем требованиям, предъ-
являемым к ним:
• индекс прибыльности соответствует нормативу - 1;
• величина чистого приведенного дохода - положительная;
• внутренняя норма рентабельности - выше ставки дискон-
тирования.
9 . Выводы
Реализация данного инвестиционного проекта позволит:
• создать высокорентабельное предприятие легкой промыш-
ленности;
• удовлетворить потребности рынка в высококачественных
изделиях легкой промышленности;
• повысить конкурентоспособность отечественной продукции
легкой промышленности;
• создать новые рабочие места;
• увеличить поступления налоговых платежей в бюджеты
всех уровней, а также обязательные платежи во внебюд-
жетные фонды.
6. ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ СТАТИСТИКИ
В ОЦЕНОЧНОЙ ПРАКТИКЕ
6.1. Общие положения
Термин «статистика» произошел от латинского «статус» (status),
что означает «определенное положение вещей». Статистические
данные обобщаются в количественном виде и дают возможность
оценщику составить представление о развитии отдельных отрас-
лей, экономическом положении населения и других показателях,
которые создают информационную базу для оценки.
Статистика отражает массовые явления социально-экономиче-
ской жизни, количественную сторону этих явлений в неразрыв-
ной связи с их качественным содержанием в конкретный период
времени.
Статистический показатель - это количественная оценка свой-
ства изучаемого явления.
Условно статистика подразделяется на экономическую и со-
циальную.
Экономическая статистика занимается разработкой и ана-
лизом синтетических показателей, отражающих состояние на-
циональной экономики, размещение производительных сил,
наличие материальных и других ресурсов. Отраслевая статистика
занимается проблемами конкретной отрасли (промышленность,
строительство и т. д.).
Социальная статистика формирует систему показателей для
Характеристики образа жизни населения, различных аспектов соци-
альных отношений: культура, образование, здравоохранение и др.
6.2. Группировка статистической информации
Под группировкой в статистике понимают деление статистиче-
ской совокупности на группы, однородные в каком-либо существен-
ном отношении, и представление таких групп системой показателей
91
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
в целях выделения типичных явлений, изучения их структуры и
взаимосвязей. Например, группировка предприятий по числен-
ности работающих, формам собственности.
Выбор группировочных признаков всегда ориентирован на ка-
чественную сторону явлений.
Если в основе группировки лежит несколько признаков, то ее
называют сложной. Сложная группировка может выполняться как
комбинационная и как многомерная: в комбинационной группы,
выделенные по одному признаку, затем подразделяются на под-
группы по следующему признаку (рис. 6.2.1), многомерная же осу-
ществляется одновременно по комплексу признаков (рис. 6.2.2).
Рис. 6.2.1. Пример комбинационной группировки
Рис. 6.2.2. Пример многомерной группировки
Качественные признаки группировок отражают качественные
свойства явления и записываются в виде текста (пол, образование,
форма собственности). Количественные признаки характеризуют
свойства, имеющие количественные измерения (возраст, числен-
ность, объемы производства).
Результаты группировок представляют в статистических табли-
цах. Основными элементами статистических таблиц являются под-
лежащее и сказуемое. Подлежащим таблицы являются единицы
статистической совокупности; сказуемым - их количественные
характеристики.
92
Применение методов статистики в оценочной практике
В зависимости от строения подлежащего таблицы подразделя-
ются на три группы.
1. Простые таблицы (пример приведен в табл. 6.2.1).
Таблица 6.2.1
Динамика цен 1 кв.м, жилья в г.Москве
(цифры условные), тыс.руб.
Район 2001 г. 2002 г. 2003 г.
Митино 38 41' 45
Отрадное 31 40 41
Жулебино 35 38 40
2. Групповые таблицы (пример приведен в табл. 6.2.2).
Таблица 6.2.2
Динамика цен 1 кв.м, жилья в г. Москве
(цифры условные), тыс.руб.
Район 2001 г. 2002 г. 2003 г.
Митино кирпичные 39 40 43
панельные 31 33 37
Отрадное кирпичные 37 39 43
панельные 30 35 36
3. Комбинационные таблицы (пример приведен в табл. 6.2.3).
Таблица 6.2.3
Распределение предприятий по уровню технической
оснащенности и эффективности использования живого труда
Группа предпри- ятий по техниче- скому уровню Группа предприятий по уровню производительности труда Итого
ниже средне- отраслевого средний по отрасли выше средне- отраслевого
А 1 2 3 4
Ниже среднеотрас- левого уровня 9 8 8 25
Средний по отрасли 5 6 1 12
Выше среднеотрас- левого 6 3 7 16
Итого 20 17 16 53
93
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
6.3. Графическое представление
статистической информации
Графическое представление исходных статистических данных
позволяет представить информацию более наглядно.
Основные виды графического отображения информации:
1. Линейные диаграммы (рис. 6.3.1).
Рис. 6.3.1. Темпы роста цен на жилую недвижимость в % к 2000 г.
(цифры условные)
Рис. 6.3.2. Динамика экспорта и импорта в 2003 г. (цифры условные)
Обозначения:
экспорт;- импорт
94
Применение методов статистики в оценочной практике
О область
область
Рис. 6.3.3. Распределение предприятий по формам собственности
(цифры условные)
Обозначения: L. .1 - государственная собственность; E5S - частная
собственность; L________I - прочие формы собственности
3. Секторные диаграммы (рис. 6.3.4)
Рис. 6.3.4. Структура доходов населения в 2003 г. (цифры условные)
Обозначения: 1 - заработная плата; 2 - социальные выплаты;
3 - прочие доходы
6.4. Принципы построения статистических
показателей
Статистические показатели могут характеризоваться абсолют-
ными, относительными и средними величинами.
Абсолютные показатели получают путем суммирования первич-
ных данных, например, численность населения на 01.01.2004 года,
валовый внутренний продукт в 2003 году и т. д.
95
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Абсолютные показатели всегда являются именованными числа-
ми, т. е. имеют одну из следующих единиц измерения.
1. Натуральные единицы (производство цемента в тоннах; от-
работано чел.-дней; произведено бумаги в тоннах и кв.м).
2. Условно-натуральные единицы, например, тонны условного
топлива.
3. Денежные (стоимостные) единицы измерения (прибыль,
дебиторская задолженность).
Относительные величины применяются для различного вида
сопоставлений.
Сопоставляются одноименные показатели, относящиеся к раз-
личным периодам, объектам, территориям. Результаты такого
сопоставления могут быть представлены коэффициентами или
процентами.
В результате сопоставления одноименных показателей получают
следующие относительные величины.
1. Относительные величины динамики характеризуют измене-
ние явления во времени. Базовое значение может быть как
постоянным, так и переменным. В качестве базы принимают
предыдущий период или аналогичный период предыдущего
годы (табл. 6.4.1).
Таблица 6.4.1
Динамика объемов выпуска строительных материалов
(цифры условные)
Кварта- лы, годы Объем выпу- ска стро- ительных материалов Коэффициенты роста объема выпуска
К соответствующему периоду прошлого года К преды- дущему периоду КIV кварталу 2003 г.
IV,2003 8640 0,92 0,64 1,0
I, 2004 5629 1,06 0,65 0,65
II, 2004 6902 1,17 1,23 0,79
III, 2004 7741 1,21 1,12 0,86
IV, 2004 7865 0,91 1,02 0,91
Применение переменных базовых значений позволило устано-
вить, что наиболее существенна динамика показателя во II квартале
относительно I квартала 2004 года, относительно соответствующих
периодов предыдущего года наибольший рост наблюдался в III
квартале 2004 года.
96
Применение методов статистики в оценочной практике
Относительно постоянной базы - IV квартала 2003 г. показатели
снизились: наиболее существенно снижение в 1 квартале 2004 г., а
затем ситуация несколько стабилизировалась.
В табл, получены коэффициенты, характеризующие темпы
роста показателя. Если коэффициенты умножить на 100 %, будут
получены результаты сопоставления в процентах.
Темпы прироста будут получены, если из темпов роста вычесть
100 % (или 1).
2. Относительные величины структуры характеризуют долю
отдельных частей в общем объеме совокупности (табл. 6.4.2).
Таблица 6.4.2
Показатели структуры и динамики структуры, млн руб.
Квар- талы Объем выпуска продукции Структура выпуска, % Изменение структуры к предыдущему периоду, %
на местный рынок на экс- порт на местный рынок ’ 1 на экспорт
I 5629 48,5 51,5 X X
II 6902 38,2 61,8 -10,3 + 10,3
III 7741 61,3 38,7 +23,1 -23,1
IV 7865 77,4 22,6 +16,1 -16,1
Структура выпуска продукции начиная с III квартала менялась в
сторону снижения экспорта. Наиболее существенным относительно
предыдущего периода было снижение экспорта в III квартале.
3. Относительные величины координации.
Наиболее типичные примеры таких величин ~ это установление
соотношений между численностью городского и сельского населе-
ния, мужчинами и женщинами, величинами заемного и собствен-
ного капитала (табл. 6.4.3).
Таблица 6.4.3
Состояние безработицы
Показатель 2003 г. 2004 г.
I полугодие II полугодие I полугодие II полугодие
Численность без- работных на 1000 чел. занятого на- селения 70 72 75 77
4 - 2696 Симионова
97
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
4. Отношения между разноименными абсолютными величинами
называются относительными величинами интенсивности. К ним
относят, в частности, показатели жизненного уровня населения
(количество товаров на душу населения, либо на 100 семей, 1000
человек и т. д.).
6.5. Виды средних величин
Средняя величина - это обобщающая характеристика изучаемо-
го признака в исследуемой совокупности, отражает его типичный
уровень в расчете на единицу совокупности в конкретных условиях
места и времени.
Основным условием обоснованности усреднения показателей
является качественная однородность совокупности, по которой
исчисляется средняя.
Общая средняя рассчитывается по совокупности в целом.
Групповая средняя - по отдельным группам совокупности.
Виды средних величин:
1. Степенные средние величины.
Средняя арифметическая
и
X = 1=1---,
п
где X. - индивидуальные значения признака;
п - объем совокупности единиц.
Рассмотрим пример (табл. 6.5.1).
Таблица 6.5.1
Средняя годовая заработная плата рабочего бригады, тыс.руб.
Номер рабочего 1 2 3 4 5
Годовая заработная плата рабочего 102 118 98 101 92
Средняя годовая заработная плата составит 102,2 тыс.руб. [(102
+ 118+ 98+ 101+ 92)/5]
2. Средняя арифметическая взвешенная определяется по фор-
муле:
98
Применение методов статистики в оценочной практике
п
IX. • W.
- 1 1 1
X = ------------,,
п
£ W.
i = l 1
где W. - веса, присвоенные каждой группе совокупности.
Рассмотрим пример (табл. 6.5.2).
Таблица 6.5.2
Вклады по отдельным филиалам банка
Филиал банка Число вкладчиков, чел. (W) Средний размер вклада, тыс.руб. (X)
1 1320 2120
2 1720 815 *
3 2050 1950
Средняя взвешенная величина равна 1610,6 тыс.руб. [(2120 х
1320 + 815 х 1720 + 1950 х 2050) / (1320 + 1720 + 2050)].
3. Средняя гармоничная величина.
Простая
гарм. n I
Z —
i = 1 Xi
Взвешенная
п
.V*
X = * = 1
гарм. n W.
v __1
Рассмотрим пример (табл. 6.5.3).
Таблица 6.5.3
Вклады по филиалам банка
Филиал банка Средний размер вклада, тыс. руб. Общая сумма вкладов, тыс. руб.
1 2120 2720000
2 815 1600000
3 1950 3100000
99
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Поскольку для вычисления среднего размера вклада не извест-
ны веса (колличество вкладчиков), следует применить формулу
средней гармонической.
- 2720000 + 1600000 + 3100000
Хгарм. " 2720000 + 1600000 + 3100000 “ 3 ТЫС’ ₽уб‘
2120 815 1950
4. Средняя геометрическая величина определяется по формулам:
Простая
X = п/п • X.
Взвешенная
- f1
X =
X2
Х2
где f - частота повторения индивидуального значения признака
(вес).
5. Средняя квадратичная величина
Простая
Взвешенная
п ?
X (xf • f.)
i = l 1 1
n
Кроме степенных средних к средним величинам относят струк-
турные средние: моду и медиану.
Мода - это наиболее часто встречающееся значение признака у
единиц данной совокупности.
Рассмотрим пример. Имеется выборка данных о ценах 1 м2 объ-
ектов недвижимости, проданных на рынке (табл. 6.5.4).
Таблица 6.5.4
Цены 1 м2 жилой площади
Объекты X, Х2 Х3 Х4 Х5 хв
Цена 1 м2, дол. 120 110 120 150 160 120
100
Применение методов статистики в оценочной практике
Модальной ценой (Мо) в данном случае является 120 дол., так
как встречается это значение чаще, чем все остальные.
Медиана (Ме) - это значение признака, которое делит единицы
ранжированного ряда значений на две равные части.
Медиана, так же как и мода, определяется в тех случаях, если
степенные средние определить невозможно, либо нецелесообразно.
Рассмотрим расчет медианы на том же примере (табл. 6.5.5).
Таблица 6.5.5
Ранжированный ряд показателей цены 1 м2 жилой площади
Номер объекта 1 2 3 4 5 6
Объекты х2 X, Х3 Х6 Х< Х5
Цена 1 м2, дол. по 120 120 120 150 160
Порядковый номер медианы определим по формуле:
п + 1 6 + 1 Л „
№Ме = ---- = --- = 3,5
2 2
Это означает, что медиана расположена между 3 и 4 значениями
признака в ранжированном ряду. Так как ряд имеет четное коли-
чество знаков, медиана определится как среднее арифметическое
значение двух соседних признаков: Х3 и Х6.
120 + 120
Ме = ------------- = 120 дол.
Для случая нечетного количества признаков медиана совпадает
со знаком среднего признака изучаемой совокупности.
6.6. Ряды динамики
Ряды динамики позволяют изучать изменение показателей во
времени.
Динамический (временной) ряд - это ряд расположенных в
хронологической последовательности значений статистических по-
казателей. Временной ряд содержит моменты или периоды времени
и соответствующие им статистические показатели (уровни ряда).
Динамические ряды бывают интервальными (табл. 6.6.1) и
моментальными (табл. 6.6.2).
101
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица 6.6.1
Количество малых предприятий (цифры условные)
Годы 1999 2000 2001 2002 2003
Количество малых предприятий 12328 11725 18413 19010 18763
Таблица 6.6.2
Поступление основных средств
Даты 1.01 1.04 1.07 1.10 1.12
Прибыло основных средств, тыс. руб. 2030 2154 1008 957 1620
Показатели ряда динамики
Основными задачами анализа рядов динамики являются:
1. Характеристика интенсивности отельных изменений в уров-
нях ряда от перйода к периоду, от даты к дате.
2. Определение средних показателей временного ряда за опреде-
ленный период.
3. Выявление основных закономерностей динамики показате-
лей на отдельных этапах или в целом за рассматриваемый
период.
4. Выявление факторов, обусловливающих изменение изучае-
мого объекта во времени.
5. Прогноз развития явления в будущем.
Сравнение нескольких последовательных уровней требует выбора
базисного уровня показателя. Возможны следующие варианты:
1. Сравнение с постоянной базой. В качестве постоянной базы
принимают либо начальный уровень динамического ряда,
либо начальный уровень каждого нового этапа в развитии
явления.
2. Сравнение с переменной базой. Каждый уровень динамиче-
ского ряда сравнивается непосредственно с предшествующим
ему уровнем.
Система абсолютных и относительных показателей динамики
включает:
1. Абсолютный прирост (А.) определяется как разность между
двумя уровнями динамического ряда и показывает, насколько
данный уровень ряда превышает базовый уровень.
А. - Y. - Y ,
1 1 о’
где Y| - уровень сравниваемого перио, ,а;
102
Применение методов статистики в оценочной практике
Yo - уровень базисного периода.
Если база переменная, абсолютный прирост будет равен:
где Y х ~ уровень непосредственно предшествующего периода.
Абсолютный прирост с переменной базой иначе называют ско-
ростью роста.
2. Коэффициент роста определяется как соотношение двух срав-
ниваемых уровней и показывает, во сколько раз данный уровень
превышает уровень базисного периода.
При сравнении с постоянной базой коэффициент роста опреде-
ляется следующим образом:
К -
rt. — ---.
1 уо
При сравнении с переменной базой:
к. =
1 yi-l
Если коэффициенты роста выражают в процентах, то их назы-
вают темпами роста:
Т = Кх100%.
р
Темп прироста (Тп) показывает, на сколько процентов уровень
данного периода отличается от базисного уровня и может опреде-
ляться:
• как отношение абсолютного прироста к базисному уровню:
Т
п
у. - у
----9- • 100%;
Уо
или
Т
п
VJtl.
yi-l
как разность между темпом роста в процентах и 100 %
Т = Т - 100 %.
п р
103
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Рассмотрим расчет вышеуказанных показателей по ряду дина-
мики строительства жилья (табл. 6.6.3).
Таблица 6.6.3
Строительство жилья
Годы Всего постро- ено жилья, млн. кв.м Абсолют, изменения (коэффициенты роста) Темпы прироста, % Абсо- лютное значе- ние 1 % приро- ста, тыс. кв.м Пун- кты роста, %
к Уров- ню 1999 г. к уров- ню преды- дущего года к уровню 1999 г. к уровню преды- дущего года к уровню 1999 г. к уров- ню преды- дущего года
1999 2,9 - - - - - - - -
2000 2,4 •0,5 •0,5 0,8276 0,8276 -17,24 -17,24 -604 -17,24
2001 2,1 -0,8 -0,3 0,7241 0,8750 -27,59 -12,50 914 -10,35
2002 1,9 -1,0 -0,2 0.6552 0,9048 -34,48 -9,52 1105 -6,89
2003 1,8 -1,1 -0,1 0,6207 0,9474 -37,93 -5,6 1161 -3,45
Сумма -37,93
Тенденция абсолютных изменений, как к постоянной, так и
переменной базе, характеризуется спадом объемов строительства
жилья; наиболее существенный спад относительно 1999 года
произошел в 2002 года. Относительно уровней предыдущего года
падение сокращалось. Аналогично можно прокомментировать и
коэффициенты роста.
Максимальные темпы снижения относительно 1999 года обна-
ружены в 2003 году; относительно переменной базы максимальные
темпы снижения характерны для 2000 года, затем показатели
улучшаются, но роста так и возникает.
Абсолютное значение 1 % прироста (А) определяется как:
У: ~ yi-1
1___1__1_
i Т /i-1 ’
п
где Tn/i-l ~ темп роста уровня i-ro периода относительно пери-
ода (i-1).
В отличие от темпов прироста, которые нельзя ни суммировать,
ни перемножать, пункты роста можно складывать, и в итоге будет
получено значение темпа прироста показателя к 1990 году.
При сопоставлении динамики развития двух явлений одновре-
менно применяют коэффициенты опережения.
104
Применение методов статистики в оценочной практике
Тп Т1
К = — или —,
оп гр2 гр2
Р в
где Т \ Тр2 и Тп1, Тп2 - соответственно, темпы роста и прироста
сравниваемых динамических рядов.
Рассмотрим пример сопоставления динамики роста цен на жилье
и материалы, потребляемые в строительстве (табл. 6.6.4).
Таблица 6.6.4
Соотношение роста цен на жилье и строительные материалы
(цифры условные)
Годы Темп роста цен на жилье (в % к 2000 г.) Темп роста цен на материа- лы (% к 2000 г.) Темп прироста (в % к 2000 г.) Коэффициент опережения
цен на жилье цен на стро- ительные материалы по темпам роста по темпам прироста
2001 154 109 +54 +9 151 = 1,41 109 51=6 9
2002 167 121 +67 +21 1,38 3,19
2003 178 136 +78 +36 1,31 2,17
Максимальное значение коэффициента опережения цен на жи-
лье по сравнению с ценами на строительные материалы наблюдался
в 2001 году. Но и в последующие периоды значения коэффициента
опережения, исчисленного на основе темпов роста, приблизительно
такое же.
В целом, сохраняя тенденцию, коэсрфициент опережения, ис-
численный на основе темпов прироста, показывает существенный
разрыв между 2001 годом и последующими годами.
Средние характеристики ряда динамики
Существуют две группы средних характеристик:
• средние уровни ряда;
• средние показатели изменения уровней ряда.
Для интервального ряда динамики абсолютных показателей
средний уровень за период определяется как средняя арифмети-
ческая (простая):
105
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Средний уровень моментного динамического ряда определяют
по иной методике (табл. 6.6.5)
Таблица 6.6.5
Остатки материалов на складе, тыс. руб.
Даты 1.01 1.02 1.03 1.04
Остаток материа- лов на складе 242 251 213 186
Средний остаток за месяц ^±^ = 246.5 2 —1221= 232.0 2 ’86+-213 2 X
Средний остаток за квартал:
- 246,5 + 232,0 +192,5 „оп ,
Y = ----------------------= 229 тыс.руб.
3
Расчет среднего уровня можно произвести по формуле средней
хронологической:
Х1
-i +ХО + Хо + X ,
2_____2 3 п-1
п-1
п
2
X = -
хр
где п - число дат;
Хр Хп - уровни ряда.
242 2512i:!l1S,i
X = —--------:—-------— - 229 тыс.руб.
4-1
В случае, если моментный ряд имеет неравные промежутки
между временными датами, исчисляют среднюю арифметическую
взвешенную; в качестве весов принимают продолжительность про-
межутков времени между моментами:
106
Применение методов статистики в оценочной практике
где t - количество дней (месяцев) между смежными датами.
Рассмотрим пример (табл. 6.6.6).
Таблица 6.6.6
Динамика основных средств, тыс. руб.
Дата Стоимость основных средств Количество месяцев без изменения стоимости Y.xt,
1.01 175 3 525
1.04 177 1 177
1.05 270 5 1350
1.10 278 3 834
Итого X 12 2886
Среднегодовая стоимость основных средств составляет 240,5 тыс руб.
(2885:12). Используя информацию бухгалтерского баланса о наличии
основных средств на начало и конец года, получим иную величину
среднегодовой стоимости, равную 266,5 тыс. руб. [(175 + 278): 2].
Средний абсолютный прирост показателей Д рассчитывается
по формуле:
п-1
.? А X -X
Д - 1 ± или — ------— ,
, п-1 п-1
где Д1 - абсолютные изменения показателя по сравнению с пред-
шествующим уровнем.
По данным табл. 6.6.3 определим средний абсолютный при-
рост:
Д = = 0,275 млн кв. м,
5-1
т. е. в течение анализируемого периода в среднем объемы стро-
ительства жилья снижались ежегодно на 275 тыс. кв. м.
Средний коэффициент роста вычисляется по формуле средней
геометрической из коэффициентов роста за отдельные периоды:
К= п-1)
1
где , К2,... .Кпч - коэффициенты роста по сравнению с уровнем
предшествующего периода;
107
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
п - число уровней ряда.
Средний коэффициент роста по данным табл. 6.6.3 равен:
к= 4—= 0,8876.
\2,9
Сопоставив начальный и конечный уровни ряда, делаем вывод
о снижении уровня в среднем на 0,8876.
Средний темп роста - это средний коэффициент роста, выра-
женный в процентах:
Т = К 100 %.
В нашем примере Т = 88,76 %.
6.7. Индексы
Индекс - это относительная величина, получаемая в резуль-
тате сопоставления уровней сложных социально-экономических
показателей. Индексы применяют в случаях, если обобщаются
разнородные элементы, суммирование которых невозможно. Это
касается, в частности, ассортимента продукции, который можно
сопоставить лишь по трудоемкости, себестоимости, цене.
Индексы количественных показателей
Индекс стоимости продукции в общем виде:
V J а1
ЛЛ ’ gi
J = ------
pg V
ЛЛ ' gi
1-1
где P.°, P.1 - цена единицы отдельного вида продукции, соот-
ветственно, в базисном и отчетном периодах;
g.°, g.1 - количество единиц отдельного вида продукции,
соответственно, в базисном и отчетном периодах.
Данный индекс характеризует изменение стоимости продукции
в зависимости от изменения уровня цен и количества выпускаемой
продукции.
108
Применение методов статистики в оценочной практике
Агрегатный индекс физического объема имеет вид:
J
g
п 1
Е g • Р
i = l 1
п
Е g° р:
i = l 1
Рассмотрим пример (табл. 6.7.1).
Таблица 6.7.1
Объем выпуска продукции по видам
Виды продукции Выпуск про- дукции в натуральном выражении Цена продук- ции за единицу, тыс.руб. Индиви- дуальные индексы физи- ческого объема продукции g g° Индиви- дуальные индексы цен i =4 р р°
базис- ный период g" отчет- ный период g1 базис- ный период р° отчет- ный период Р1
Панели сборные же- лезобетонные, шт. 1100 1150 10,8 12,5 1,045 1,157
Перемычки сборные железобетонные, шт. 815 1080 0,54 0,68 1,325 1,259
Агрегатный индекс динамики физического объема составит:
1150 х 12,5 + 1080 х 0,68 , ЛС/Э
1 =----------------------------= 1,056.
g 1100 X 12,5 + 815 X 0,68
Индекс стоимости продукции:
1150 x 12,5 + 1080 x 0,68 „
1 = -------------------------= 1,226.
pg 1100 х 10,8 + 815 х 0,54
Индивидуальные индексы физического объема по видам про-
дукции существенно отличаются : (1,045 и 1,325). Индексы цен
различаются в меньшей степени (1,157 и 1,259), хотя оба показа-
теля выше по первому виду продукции.
Базисные индексы определяются как отношение уровня по-
казателя в анализируемом периоде с постоянной базой сравнения.
Цепные индексы определяются на основе сравнений с предыдущим
периодом (табл. 6.7.2).
109
Формулы расчета индексов за 4 условных периода (0,1, 2, 3)
110
Таблица 6.19
Индексы Базисные Цепные
Физиче- ского объема продук- ции Индивидуальные i см I о co |ем ЪД| bo etyo|'bD
Агре- гат- ные В ценах базисного периода Ер° g*. Ер° g2. Хр° g3 £p°g0’ Xp°g°’ £p°g° Ep"g‘ Ep°g2 Ep°g3 Ep°g°' E^g1’ Ep°g2
В ценах отчетного периода Ep1 g1 Ep2 g2 £p3g3 Xp'g0’ Xp2g°’ Xp3g° Ep‘ g'. Ep2 g2. Ep3 g3 Eplg°’ E₽2 g1 ’ Ep* g2
Цен Индивидуальные PL.Pi.PL p0’’ p0’ p° "O I CM a Lj~a ^|6a i
Агре- гат- ные С весами базисного периода Ep1 gu Ep2 g° Ep3 gu X^g0’ Xp0g0’ Xpog° Ep1 g° Ep2g° Ep3g° Ep°g°’ Ep1 g°’ Ep2g°
С весами отчетного периода Ep1 g1 Ep2 g2. Ep3 g3 £pog‘’ Ep°g2’ Xp°g3 Ep1 g‘. Ep2 g2. Ep3 g3 Ep0^’ Ep‘g2 ’ Ep2 g3
Стоимо- сти Индивидуальные 1 _2 __2 _3 .,3 p g . p g . p g p0,g° ’ p° g° ’ p° g° cc О ЪХ) bjO CO CM a a ем т- a a ~аГа
Агрегатные Ep1 g1 Ep2 g2 Ep3g3 Ep’g1’ Ep°g2’ Ep°g3 Ep‘ g‘. Ep2 g2. Epj g3 Ep° g°’ Ep' g‘ ’ E₽2 g2
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Применение методов статистики в оценочной практике
Индексы в макроэкономике
Проблемы международных экономических сопоставлений об-
условлены тем, что сравниваемые объекты могут иметь разные
структуру, порядок определения и другие отличия.
Наиболее распространенным направлением применения ин-
дексного метода является анализ состояния рынка ценных бумаг.
Индикаторы рынка ценных бумаг рассчитывается по их видам:
облигации, акции, опционы, фьючерсы, свопы.
По степени обобщения информации выделяют следующие по-
казатели:
• интегральные, характеризующие состояние рынка одним
обобщающим показателем.
Например, сводный индекс Доу-Джонса рассчитывается
по акциям 30 крупнейших промышленных корпораций,
20 транспортных и 15 коммунальных.
• Частные, дополняющие интегральные показатели. Напри-
мер, изменение курса акций отдельных компаний.
Практически можно использовать следующие методики опреде-
ления интегральных индексов:
1. Рассчитывается темп роста (снижения) средней цены акции,
определенной по формуле простой средней арифметической.
2. Рассчитывается темп роста (снижения) средневзвешенной
цены акции (в качестве весов применяют количество акций
в обращении).
3. Рассчитывается средний арифметический темп прироста
(снижения) цены акций.
4. Рассчитывается средний геометрический темп прироста
(снижения) цены акций.
Рассмотрим пример расчета индексов цен акций (табл. 6.7.3).
Таблица 6.7.3
Курсы акций и их динамика
Компании Курс акций, дол. Количество выпущен- ных акций, шт. g. Прирост курса акций, % Рыночная стоимость всех акций, тыс. дол.
базисный период Р® текущий период.?/ базисный период g текущий период P.g
Альфа-Плюс 40 42 1500 +2 > 60000 63000
Меркурий 60 54 1200 -6 72000 64800
Престиж 98 102 800 +4 78400 81600
Итого X X 3500 X 210400 209400
111
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Индексы цен:
1. На основе средней цены акции рассчитывается как простая
средняя арифметическая:
в базисном периоде
-о 40 +60 +98 _
Р = --------------= 66 дол.
3
в отчетном периоде
-1 42 + 54 + 102 _
Р = -------------- = 66 дол.
3
Индекс цен акций:
В среднем прироста не произошло, хотя индивидуальные индек-
сы изменились. В частности, по компании «Меркурий»
i =54 : 60 = 0,90.
р ’
2. Расчет индекса на основе учета количества выпущенных
акций:
i
Р
209400
210400
= 0,995.
Индекс показывает падение цен на 0,5 %.
3. Расчет индекса цен на основе среднего арифметического темпа
прироста цен акций:
- = 0,02+ (>0,06) + 0,04 =
пр 3
4. Расчет индекса цен на основе среднего геометрического темпа
прироста:
Тпр = 3^(1 + 0,2)- (1 - 0,06)- (1 + 0,04) = 0,999.
7. Математические методы в оценке
7.1. Методы прогнозирования показателей
деятельности предприятий и доходности объектов
недвижимости
Одной из актуальных проблем применения доходного подхода в
оценке имущества, включая недвижимость, является прогнозиро-
вание показателей доходности. Применение метода капитализации
чистой прибыли основано на прогнозировании прибыли на 1 год
после даты оценки. Применение метода дисконтированных денеж-
ных потоков требует более длительных прогнозных периодов, т. е.
построения и обработки временных рядов.
В процессе прогнозирования возникает ряд методологических
проблем, правильное решение которых обеспечит более достовер-
ную оценку бизнеса. В частности:
• обоснованный выбор горизонта прогнозирования;
• установление, присущи ли показателям предприятия се-
зонные и циклические колебания;
• правильный выбор метода прогнозирования.
Методы прогнозирования на основе построения временных рядов
применяются в тех случаях, если характер влияния различных
внешних и внутренних факторов на показатели предприятия со
временем не меняется.
Совкупность данных, в которых время является независимой
переменной, называется временным рядом.
Общее изменение значений переменной величины во времени
называется трендом. Тренд может быть возрастающим либо убы-
вающим.
Метод тренда
Рассмотрим метод тренда на примере прогнозирования развития
производства строительных материалов на период до 2007 года.
Ретроспективные данные взяты за 5 лет (табл. 7.1.1).
113
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
В практике оценки наиболее обоснованным является выбор в
качестве ретроспективного 5-летний период, совпадающий с про*
гнозным периодом. Лишь в тех случаях, если предприятие новое
и имеет более короткую предысторию, этот период может быть
более коротким. Но эту меру следует считать вынужденной и до-
полнительно корректировать полученные результаты. В оценке
недвижимости прогнозные периоды более длительны.
Таблица 7.1.1
Показатели производства строительных материалов, млрд руб.
Показатель 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г.
Объем производства 428,35 556,3 1163,8 1103,8 1208,7
Ретроспективная информация указывает на неуклонный рост
показателей по годам, поэтому для выравнивания временного ряда
принята модель прямой линии, имеющая следующий общий вид:
yt = a + bt, (7.1.1)
где t - независимый параметр времени, год.
Параметры а и Ъ характеризуют пересечения графика прямой с
осью ординат и наклон линии тренда. Применив метод наименьших
квадратов, можно данные параметры определить по формулам:
ь = п£ху- £х£у (7л 2)
пХ* - (Хх/
а = ХУ _ ЬХХ (7.!.3,
п п
где п - количество ретроспективных периодов;
х - порядковый номер ретроспективного периода;
у - значение прогнозируемого показателя.
Исходные и промежуточные расчетные данные для расчета па-
раметров а и b приведены ниже (табл. 7.1.2).
Таблица 7.1.2
Расчет параметров уровня тренда
X (год) У (млрд руб.) ХУ X2 у2 у. (у-у.) (у-у,)2
1 428,3 428,3 1 183440,9 470,5 -42,2 1780,8
2 556,3 1112,6 4 309469,7 681,3 -125 15625,0
114
Математические методы в оценке
Окончание табл. 7.1.2
3 1163,8 3491,4 9 *1354430,0 892,1 271,7 73820,9
4 1103,8 4415,2 16 1218374,0 1102,9 0,9 0,8
5 1208,7 6043,5 25 1460956,0 1313,7 -105 11025,0
Z=15 4460,9 66913,5 55 24426300,0 X X 102252,5
отсюда: b == 210,8
а = 259,7
Уравнение тренда для анализируемой совокупности данных
имеет вид:
у = 259,7 +210,8 t (7.1.4)
На основе данного уравнения получены прогнозные значения
на 6,7,8,9 и 10 годы (млрд руб.):
2003 г.-1524,6
2004 г.-1735,5
2005 г. - 1946,3
2006 г.-2157,1
2007 г.-2367,9
По сути данный метод предполагает прогнозирование на базе до-
стигнутого, что правомерно в случае стабильного роста показателей
в ретроспективном периоде и при условии, что никаких событий,
способных нарушить линейный характер изменений, не произойдет
и влияние рыночных факторов на изучаемый показателе останемся
таким же.
Расчетные показатели требуют корректировок с помощью кри-
терия Стьюдента (ta):
У» = у.1Ч х ау’ (7.1.5)
где yt - скорректированное значение точечного прогноза;
yt - точечный прогноз на очередной год;
ta - коэффициент доверия по Стьюденту;
оу - среднеквадратическое отклонение значений прогнози-
руемого показателя:
= JE(y ' yt)2 (7.1.6)
У V n - L ’
115
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
где у - ретроспективное значение показателя по годам;
- значения ретроспективных показателей, полученные
путем аналитического выравнивания;
п - количество аналитических периодов (в нашем примере
-5);
L - количество переменных значений, включенных в анализ
(в нашем примере L = 2).
По стандартным таблицам определен критерий Стьюдента tn —
0.981 для L = 2 и п =5.
Среднеквадратическое отклонение получено в размере 184,6
млн руб.
Тогда величина корректировок составит 181,1 (0,981 х 184,6), а
скорректированные прогнозные значения следующие (млрд руб.):
2003 г.: 1524,6 ±181,1
2004 г.: 1735,5 ±181,1
2005 г.: 1946,3 ±181,1
2006 г.: 2157,1 ±181,1
2007 г.: 2367,9 ±181,1
Прибавление к базовому трендовому значению величины кор-
ректировки обеспечивает оптимистический прогноз показателя, а
вычитание — пессимистический. Процент отклонений от трендового
значения по годам составит, соответственно:
2003 г.-11,9
2004 г. - 10,4
2005 г. -9,3
2006 г.-8,4
2007 г. - 7,6.
Значения процентных отклонений позволяют судить о степени
риска бизнеса: является этот риск существенным или им можно
пренебречь.
Прогнозирование с учетом сезонных
и циклических компонент
В тех случаях, если в прогнозируемых показателях высока
сезонная или циклическая компонента, необходимо произвести
соответствующие корректировки, которые обеспечат более досто-
верный прогноз.
Для этой цели применяют два типа моделей:
• модели с аддитивной компонентой;
• модели с мультипликативной компонентой.
116
Математические методы в оценке
Как правило, сезонные колебания проявляются в пределах года.
При построении длительных временных рядов (20 и более лет) мо-
гут проявляться циклические колебания. И те, и другие следует
учитывать при прогнозировании.
Метод скользящей средней позволяет выравнивать тренд фак-
тических значений через сглаживание сезонных и циклических
колебаний.
Методика анализа временных рядов
с аддитивной компонентой
Модель с аддитивной компонентой имеет вид:
A = T + S + E, (7.1.7)
где А - фактические значения показателя;
Т - трендовое значение показателя;
S - сезонная вариация;
Е - ошибка.
Рассмотрим пример прогнозирования на основе аддитивной
модели с сезонной компонентой (табл. 7.1.3).
Таблица 7.1.3
Данные о продажах
в ретроспективном периоде (13 месяцев), тыс. шт.
Номер кварт. Объем продаж А Итого за 4 квар- тала Скользящая средняя за 4 квартала (гр.З : 4) Центрирован- ная скользя- щая средняя Т Оценка сезонной компоненты A-T=S+E
1 2 3 4 5 6
1 239
2 201 919 229,75 240,4 -58,4
3 182 1004 251,0 260,6 +36,4
4 297 1081 270,25 279,6 +44,4
5 324 1156 289,0 229,9 -21,9
6 278 1243 310,75 320,4 -63,4
7 257 1230 330,0 340,3 +43,8
8 384 1402 350,5 360,2 +40,8
9 401 1480 370,0 379,8 -19,8
10 360 1558 389,5 399,5 -64,5
11 335 1638 409,5
12 462
13 481
117
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Графическое изображение (рис. 7.1.1) динамики продаж пока-
зывает, что тренд возрастающий. В течение 3 лет продажи зимой
выше, нежели в другие сезоны, и эта тенденция не меняется, т. е.
сезонная компонента присутствует и ее следует учесть.
В целом объем продаж возрос за анализируемый период с 239
до 481 тыс. штук, однако есть сезонные колебания, которые прак-
тически постоянны. Это указывает на обоснованность применения
аддитивной модели.
Для того чтобы элиминировать влияние сезонной компоненты,
используем метод скользящей средней. Для этой цели получим
среднее арифметическое значение объема продаж за первые 4 квар-
тала (1-й год), что составит 229,75 тыс.шт. Полученное значение
уже не содержит сезонной компоненты, так как является средней
величиной за год. Таким образом, получено значение тренда для
середины года (середина между 2 и 3 кварталами). Последовательно
передвигаясь вперед с интервалами в 4 месяца, можно получить
скользящие средние для всего множества исходных данных (гр.4
табл. 7.1.3).
Центрированные скользящие средние (гр.5 табл. 7.1.3) получе-
ны как средняя величина для каждой пары Значений.
Значение сезонных оценок следует усреднить (табл. 7.1.4), ис-
пользовав информацию табл. 7.1.3. (гр.6).
Рис. 7.1.1. Динамика продаж
118
Математические методы в оценке
Таблица 7.1.4
Расчет средних значений сезонной компоненты, тыс. шт.
Год Квартал
1 2 3 4 Сумма
Показатели 1 — — -58,4 +36,4 X
2 +44,4 -21,9 -63,4 +43,8 X
3 +40,8 -19,8 -64,5 - X
Итого +85,2 -41,7 -186,3 +80,2 X
Среднее значение 85,2 : 2 -41,7:2 -186,3 : 2 80,2 : 2 X
Оценка сезонной ком- поненты +42,6 -20,8 -62,1 +40,1 0,2
Скорректированная сезонная компонента +42,6 -20,7 -62,0 +40,1 0
Аналогичная процедура применима при определении сезонной
вариации за любой промежуток времени. Например, недельные
данные следует элиминировать, рассчитывая сезонную компонен-
ту не по четырем, а семи точкам, и, соответственно, скользящая
средняя представляет собой значение прогнозируемого показателя
в середине недели (четверг).
Расчет показателей с учетом сезонной компоненты приведен в
табл. 7.1.5.
Таблица 7.1.5
Скорректированные показатели, тыс.шт.
Кварталы Объем продаж, А Сезонная компонента, S Скорректированный (десезонали- зированный) объем продаж A—S=T+E
1 239 +42.7 196,4
2 201 -20,7 221,7
3 182 -62,0 244,0
4 297 +40,1 256,9
5 324 +42,6 281,4
6 278 -20,7 298,7
7 237 -62,0 391,0
8 384 +40,1 343,9
9 401 +42,6 358,6
10 360 -20,7 380,7
11 335 -62,0 397,1
12 462 +40,1 421,9
13 481 +42,6 438,4
119
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Поскольку график временного ряда (см. рис. 7.1.1) указыва-
ет на линейную возрастающую зависимость, для определения
трендовых значений (Т), рассчитаем уравнение прямолинейной
зависимости:
Т = а + bt,
где t - номер квартала.
Расчетным путем с применением формул 7.1.2 и 7.1.3 получена
зависимость:
у = 180,0 + 20,0 xt.
(7.1.8)
Трендовые значения (Т) и ошибку (У) определим в табл. 7.1.6.
Таблица 7.1.6
Расчет тренда и ошибки, тыс. шт.
Номер квар- тала t Объем про- даж, А Сезонная компо- нента, S Трендовые значе- ния (формула у = 180.0 + 20.0 х t) Ошибка A-S-T=E Ква- драт ошибки Е2
1 239 +42,6 200 -3,6 12,96
2 201 -20,7 220 +1,7 2,89
3 182 -62,0 240 +4,0 16,0
4 297 +40,1 260 -3,1 9,61
5 324 +42,6 280 + 1,4 1,96
6 278 -20,7 300 -1,3 1,69
7 257 -62,0 320 -1,0 1,00
8 384 +40,1 340 +3,9 15,21
9 401 +42,6 360 -1,6 2,56
10 360 -20,7 380 +0,7 0,49
11 335 -62,0 400 -3,0 9,00
12 462 +40,1 420 +1,9 3,61
13 481 X 440 -1,6 2,56
Сумма X X X 28,7 78,85
Среднее абсолютное отклонение:
Х(Е.) 28,7
МАД = -------Ь- = -^- = 2,2. 7.1.9
п 13
Среднее квадратичное отклонение:
MSE = = J~—- - 2,41. 7.1.10
V п \ 13
120
Математические методы в оценке
Учитывая порядок исходных значений, ошибку следует считать
несущественной.
Прогнозные значения на последующие кварталы с помощью
аддитивной модели определяются следующим образом.
На 14 квартале трендовые значения составят 460 тыс.шт. (180 + 20
х 14), а с учетом сезонной компоненты 439,3 тыс.шт. (460-20,7).
Чем длительнее прогнозируемый период, тем больше погреш-
ность прогноза. В оценке бизнеса прогнозный период следует при-
нимать равным ретроспективному периоду. В оценке недвижимости
следует ориентироваться на износ объекта с учетом хронологиче-
ского возраста.
Прогнозирование на основе модели
с мультипликативной компонентой
Указанная модель имеет вид:
A = TxSxE. (7.1.11)
Применение модели целесообразно в том случае, если значение
сезонной компоненты со временем увеличивается. Рассмотрим
пример (табл. 7.1.7).
Таблица 7.1.7.
Объемы продаж, тыс.шт.
Номер кварта- ла, t Объем продаж, А Скользящая средняя за 4 квартала Центриров. скользящая средняя, Т Коэф, се- зонности А/Т = S х Е
1 70
2 66 fiQ, 70 + 66 + 65 + 71 68( . ) 4
3 65 70,25 69,13 (68 + 70,25) 2 0,940 (65 :69,13)
4 71 70,25 70,25 1,011
5 79 70,75 70,50 1,21
6 66 73,50 72,13 0,915
7 67 74,75 74,13 0,904
8 82 75,50 75,13 1,092
9 84 76,75 76,13 1,103
10 69 78,0 77,13 0,892
11 72 80,50 79,25 0,909
12 87 X X X
13 94 X X X
121
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Точечная диаграмма (рис. 7.1.2) показывает, что объемы про-
даж имеют сезонные колебания и их значения в зимний период
выше, чем в другие сезоны. Однако размах вариации постоянно
возрастает, что указывает на необходимость применить модель с
мультипликативной сезонной компонентой.
Так же, как и в предыдущей модели, применяется метод сколь-
зящей средней (табл. 7.1.7 гр.3,4, 5). Полученные значения усред-
няем (табл. 7.1.8).
Объем
Рис. 7.1.2. График фактических объемов продаж
Таблица 7.1.8
Средние значения сезонной компоненты, тыс.шт.
Год Номер квартала
1 2 3 4 Сумма
Итого 1 - - 0,940 1,011 X
2 1,121 0,915 0,904 1,092 X
3 1,103 0,892 0,909 - X
2,224 1,807 2,753 2,103 X
Среднее значение сезонной компо- ненты 2,224 : 2 = = 1,112 1,807:2 = = 0,903 2,753:3 = = 0,918 2,103:2 = = 1,051 3,984
Скорректиро- ванное значение (умножаем преды- дущее значение на 4/3,984) 1,116х ,1,112x4 Х ( 3,984 ) 0,907 0,922 1,055 4,0
122
Математические методы в оценке
Сезонные воздействия на продажи следующие: 1-й и 4-й кварталы
характеризуются увеличением объема продаж, соответственно, на
11,6 и 5,5 %. В двух других кварталах объемы продаж снижаются.
Процедура корректировок объемов продаж с учетом сезонности
проведена в табл. 7.1.9.
Таблица 7.1.9
Расчет скорректированного объема продаж, тыс.шт.
Номер кварта- ла, t Объем про- даж, А Коэф, сезон- ности, S Скорректированный объ- ем продаж, А/S = Т х Е
1 70 1,116 62,7
2 66 0,907 72,8
3 65 0,922 70,6
4 7L 1,055 67,3
5 79 1,116 70,8
6 66 0,907 72,8
7 67 0,922 72,7
8 82 1,055 77,7
9 84 1,116 75,2
10 69 0,907 76,1
11 72 0,922 78,2
12 87 1,055 82,4
13 94 1,116 84,2
Расположение точек на рис. 7.1.2 позволяет принять гипотезу о
линейности и возрастающем характере тренда. Воспользовавшись
методом наименьших квадратов, получим уравнение тренда:
Т = 64,6 + 1,36 х t (7.1.12)
Расчет ошибки (Е) проведен в табл. 7.1.10.
Таблица 7.1.10
Расчет ошибки, тыс.шт.
Номер кварта- ла Объем про- даж Коэффици- ент сезон- ности Трендовые значения, Т Ошибка
1 2 3 4 5 6 7
t А S (ф-ла 1.12) TxS А/(Т х S) А-(Т х S)
1 70 1,116 66,0 73,7 0,95 -3,7
2 66 0,907 67,3 61,0 1,08 +5,0
3 65 0,920 68,7 63,3 1,03 +1,7
123
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 7.1.10
1 2 3 4 5 6- 7
4 71 1,055 70,0 73,9 0,96 -2,9
5 79 1,116 71,4 79,7 0,99 -0,7
6 66 0,907 72,8 66,0 1,0 0
7 67 0,920 74,1 68,3 0,98 -1,3
8 82 1,055 75,5 79,7 1,03 4-2,3
9 84 1,116 76,8 85,7 0,98 1,7
10 69 0,907 78,2 70,9 0,97 1,9
11 72 0,920 79,6 73,3 0,98 1,3
12 87 1,055 80,9 85,4 1,02 + 1,6
13 94 1,116 82,3 91,9 1,02 +2,1
На основании проведенных расчетов можно составить прогноз
на последующие периоды.
Например, в 14 квартале прогнозного периода предполагаемые
объемы продаж (F) составят:
FM = (64,6 4-1,36 х 14) х 0,907 == 75,9 тыс.шт.
7. 2. Метод экспертных оценок
Экспертные оценки - это эвристические оценки, основанные на
интуиции, знаниях и опыте эксперта. Применяются в тех случаях,
если невозможно применить другие методы экономических изме-
рений. Согласованность мнений экспертов указывает на высокое
качество экспертизы, хотя это не единственный критерий.
Согласованность мнений экспертов оценивается с помощью
коэффициента конкордации Кендалла:
W= 12 х S / [m2 х (п3 - п)],
где S - сумма квадратов отклонений всех оценок рангов каждого
объекта экспертизы от средней арифметической величины
рангов;
п - число экспертов;
m - число объектов экспертизы.
Коэффициент конкордации изменяется в пределах от 0 до 1. Если
его значение превышает 0,4 + 0,5 - качество экспертизы считается
удовлетворительным, если W = 0,70 4- 0,80 - высоким.
124
Математические методы в оценке
Пример. Определить степень согласованности мнений 5 экспер-
тов, которым предложено из 7 показателей установить приоритеты
их влияния на стоимость объекта оценки (табл. 7.2.1).
Таблица 7.2.1
Определение степени согласованности экспертных оценок
Номер пок-ля Оценка экс- перта Сумма рангов Ср. арифм. оценка экс- пертов Отклон. от сред- него Квадрат отклоне- ний
1 2 3 4 5
1 4 6 4 4 3 21 4,2 1 1
2 3 3 2 3 4 15 3,0 -5 25
3 2 2 1 2 2 9 1,8 -11 121
4 6 5 6 5 6 28 5,6 +8 64
5 1 1 3 1 1 7 1,4 -13 169
6 5 4 5 6 5 25 5 +5 25
7 7 7 7 7 7 35 7 +15 225
Сумма X X X X X X X 0 630
W = 12 х 630 / [52 х (73-7)] = 0,9
Полученное значение свидетельствует о высокой степени согла-
сованности мнений экспертов.
При равной компетентности экспертов в качестве групповой
оценки используется среднеарифметическое значение индивиду-
альных оценок экспертов.
В нашем примере приоритеты показателей следующие: 5, 3, 2,
1,6, 4 и 7.
Для учета различий в компетентности экспертов их оценкам
следует присвоить весовые коэффициенты.
7.3. Метод ранговой корреляции
Корреляционный анализ предполагает, что анализируемые
переменные величины могут быть измерены точно. Однако в оце-
ночной практике чаще возникают другие ситуации, когда возможна
лишь экспертная оценка значимости показателей. Для измерения
количественной связи между ранжированными показателями ис-
пользуется метод ранговой корреляции.
125
Методы оценки и технической экспертиз^! недвижимости
Коэффициент ранговой корреляции определяется по формуле:
, 6 Ed2
г = 1-------о----’
n(г/ - 1)
где п - количество анализируемых значений;
d - разница между парами ранговых значений.
Коэффициент может изменяться в пределах от -1 до +1. Чем его
значение выше, тем теснее связь.
Пример. Эксперты установили ранги показателей по степени их
влияния на оценку стоимости объекта (табл. 7.3.1). Необходимо
определить коэффициент ранговой корреляции.
Таблица 7.3.1
Определение уровня согласованности мнений экспертов
^^\^Факторы сто- ^'^\ИМОСТИ Эксперты X. Х2 Х3 Х4 Х5 Хв Х7 Х8 Х9 Х.0 Все- го
1. А 1 3 4 9 8 10 2 7 6 5 X
2. В 3 2 5 7 9 10 1 6 4 8 X
3. d(nl-n2) -2 1 -1 2 -1 - 1 1 2 -3 0
4. d2 4 1 1 4 1 1 1 1 4 9 26
Среднее значение рангов (1+3)/ /2=2 2,5 4,5 8 8,5 io 1,5 6,5 5 6,5 X
Согласованные ранги 2 3 4 8 9 10 1 6 5 7 X
= 0,842,
. 6 х 26
г = 1-----------2----
10 х (10z - 1)
Значение коэффициента ранговой корреляции достаточно вы-
сокое, оно приближается к единице.
Таким образом, общее согласованное достоверное мнение экс-
пертов позволяет ранжировать факторы следующим образом: Х7;
X/, X ; X ; X• Х10; Х4; Х5; Х_.
I7 2’ З7 97 107 47 57 5
7.4. Парный регрессионный анализ
Методы регрессии применяются для определения количествен-
ной зависимости между двумя и более переменными величинами,
126
Математические методы в оценке
в частности, если анализируется влияние одного из показателей
(фактор) на некоторый результативный показатель (признак-фак-
тор), следует применять модели парного регрессионного анализа,
если факторов несколько - модели многофакторного регрессионного
анализа.
В качестве факторов следует выбирать показатели, отвечающие
следующим требованиям:
1. Наличие логической связи с результативным показателем.
2. Количественная измеримость показателя, принятого в каче-
стве фактора.
3. Наличие источников информации для расчета факторов.
4. Отсутствие функциональной связи между факторами, вклю-
ченными в модель.
Уравнение парной регрессии линейного характера имеет общий
вид:
у = а + Ьх, (7.4.1)
где X - фактор, влияющий на результативный показатель;
У - при знак-фактор;
b - коэффициент регрессии, характеризующий степень
влияния X на У;
а - постоянная для данной совокупности исходных данных
величина, не зависящая от влияния включенного в анализ
фактора X.
Линия регрессии - это линия наибольшего соответствия, про-
ходящая через точки разброса фактических значений, расположен-
ных в системе координат.
Группа предметов или явлений, объединенных каким-либо об-
щим признаком, называется статистической совокупностью.
Различают понятия генеральной и выборочной совокупности.
Генеральная совокупность - это бесконечный набор значений
изучаемой случайной величины.
Выборочной совокупностью называют часть случайных величин
генеральной совокупности, отобранных из генеральной совокуп-
ности для получения сведений о ней. Для того чтобы выполнить
задачу выявления закономерностей, выборочная совокупность
должна быть репрезентативной (выборка должна быть достаточной
и отражать все признаки генеральной совокупности).
Рассмотрим пример, построив регрессионную парную линейную
модель зависимости стоимости 1 кв.м общей площади жилья от
127
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
фактора удаленности объекта от центра города. Исходные данные
и промежуточные значения для расчетов приведены в табл. 7.4.1.
Таблица 7.4.1
Исходные данные и промежуточные расчеты
№№ объ- екта Стоимость 1 м2, дол. Расстояние до центра, (X) км X2 У2 ХУ
1 170 12 144 28900 2040
2 210 7 49 44100 1470
3 220 6 36 48400 1320
4 170 13 169 28900 2210
5 210 8 64 44100 1680
6 200 7 49 40000 1400
7 200 7 49 40000 1400
8 220 6 36 48400 1320
9 190 10 100 10000 1900
10 180 11 121 32400 1980
11 210 6 36 44100 1260
12 220 6 36 48400 1320
13 180 11 121 32400 1980
14 200 7 49 40000 1400
15 210 6 36 44100 1260
16 220 5 25 48400 1100
Сумма 3210 128 1120 648700 25040
Среднее значение 200,6 8,0 X X X
(7.4.2)
(7.4.3)
Параметры уравнения регрессии определяются по следующим
формулам:
ь = П £ху- £х £у.
П £х2 - (£х)2 ’
£У Ь£х
а ~ ;
п пп
где п - объем выборочной совокупности.
Полученное уравнение имеет вид:
У = 253,968-6, 667 X
Коэффициент регрессии b = -6,667 имеет отрицательное значе-
ние, что свидетельствует об обратной связи между X и У: чем больше
128
Математические методы в оценке
(7.4.5)
удаленность объекта от центра, тем ниже стоимость. Количествен-
ное значение 6,667 показывает, что с изменением удаленности
объекта на 1 км стоимость снизится на 6,667 дол./м2.
Насколько достоверно уравнение отражает реальную картину
линейности полученной зависимости, можно определить с помощью
линейного коэффициента корреляции К. Пирсона:
г = п£ху-£х£у
7n £х2 - Q»2 • >/nSy2 "(ГУ)2
В нашем примере г = -0,953. Значение коэффициента корреля-
ции может изменяться в пределах от -1 до +1.
Если связь между показателями прямая, г>0, если обратная, г<0.
Чем ближе абсолютное значение г к 1, тем теснее связь между
показателями.
По мере того, как возрастает сила линейной связи, точки на
графике будут лежать более близко к прямой линиг, а величина г
будет ближе к 1, и наоборот.
Вторым показателем, способным характеризовать тесноту связи,
является коэффициент детерминации (г2):
2 Х(У-У)2
rz = дау—у, (7.4.6)
Пу-уГ
где у— значение переменной У в каждой точке, исчисленное на
основе уравнения регрессии;
У - среднее значение У;
У - фактическое значение У.
Расчет произведен в табл. 7.4.2.
Таблица 7.4.2
Расчет коэффициента детерминации
№ п/п У X 1=253,968-6,667х 1 (Y-Y) 2 Y-Y (Y-Y) 2
1 2 3 4 5 6 7 8
1 170 12 174,0 -26,6 709,5 -30,6 936,4
2 210 7 207,3 6,7 44,9 9,4 88,4
3 220 6 214,0 13,4 178,6 19,4 376,4
4 170 13 167,3 -33,3 1109,1 -30,6 936,4
5 210 8 200,6 0 0 9,4 88,4
5 - 2696 Симионова
129
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 7.4.2
1 2 3 4 5 6 7 8
6 200 7 207,3 6,7 44,9 -0,6 0,4
7 200 7 207,3 6,7 44,9 -0,6 0,4
8 2Й0 6 214,0 13,4 178,6 19,4 376,4
9 190 10 187,3 -13,3 1109,1 -10,6 112,4
10 180 11 180,6 -20 400 -20,6 424,4
11 210 6 214,0 13,4 178,6 9,4 88,4
12 220 6 214,0 13,4 178,6 19,4 376,4
13 180 11 180,6 -20 400 -20,6 424,4
14 200 7 207,3 6,7 44,9 -0,6 0,4
15 210 6 214,0 13,4 178,6 9,4 88,4
16 220 5 220,0 20 400 19,4 376,4
Сумма 3210 128 X X 4267,1 X 4693,8
200,6 8,0 X X X X X
Данный показатель характеризует отношение той части вари-
ации У, которая объясняется влиянием X, к общей вариации. В
нашем случае указанная доля составляет 90,9 % .
Для определения значимости коэффициента корреляции между
изучаемыми показателями в случае малой выборки исходных
статистических данных целесообразно использовать t-критерий
Стьюдента.
Его применение основано на проверке двух гипотез:
1. Между У и X не существует линейной связи (Р=0).
2. Между У и X существует некоторая линейная связь и х по-
могает в прогнозировании У (Р^О).
Расчетное значение критерия определяется по формуле:
.2
4267,1
4693,8
= 0,909 ,
где (п-2) ~ число степеней свободы;
г - линейный коэффициент корреляции.
Если расчетное значение t будет больше, чем табличное, то гипо-
теза о нулевом значении коэффициента корреляции в генеральной
совокупности не подтверждается; если расчетное значение ниже
табличного - в генеральной совокупности корреляция может не
наблюдаться.
В нашем примере расчетное значение критерия:
табличное значение t (0,025,14) = 2,144
130
Математические методы в оценке
Полученное расчетное значение выше, следовательно, установ-
ленная закономерность может проявляться в генеральной сово-
купности.
Достоверность полученных результатов анализа во многом за-
висит от полноты и достоверности исходных данных.
Чтобы определить требуемую величину объема выборки, следует
первоначально определиться, какой уровень доверительной вероят-
ности нам необходим (например 90, 95 или 99 %).
Во многих практических ситуациях зависимость между двумя
переменными может иметь нелинейный характер.
В частности, параболическая зависимость между показателями
имеет вид:
у = а + Ьх + сх2 (7.4.7)
Система нормальных уравнений, из которой можно получить
неизвестные параметры а, b и с, имеет вид:
п а 4- b Zx 4- с Zx2 = Z у
a Zx 4- b Zx2 4- с Zx3 = Zyx (7.4.8)
a Z х24- b Zx3 4- с Zx4 = Zyx2
Теснота связи, характеризующая точность аппроксимации па-
раболы, характеризуется корреляционным отношением:
Г?
t - lr ~(п~2)(. (7.4.9)
V 1-г2
Корреляционное отношение имеет диапазон от 0 до 4-1; если
п > г, то парабола точнее характеризует закономерность связи
показателей, нежели прямая линия.
Дополнительной оценкой точности аппроксимации в нелиней-
ных моделях является средняя относительная ошибка аппрокси-
мации:
t = U953)2 - (16 - 2) = п 820
V 1 - (-0.953)2
Рассмотрим пример моделирования параболической зависимо-
сти на основе следующих исходных данных (табл. 7.4.3).
131
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица 7.4.3
Выборочные данные и промежуточные расчеты
№№ п/п Стоимость кв.м, дол. У Этажность дома, X X2 X3 X4 ХУ Х2У
1 170 5 25 125 625 850 4250
2 230 3 9 27 81 690 2070
3 240 3 9 27 81 720 2160
4 250 3 9 27 81 750 2250
5 230 2 4 8 16 460 920
6 200 3 9 27 81 600 1800
7 190 4 16 64 256 760 3040
8 170 5 25 125 625 850 4250
9 240 3 9 27 81 720 2160
10 240 2 4 8 16 480 960
11 240 3 9 27 81 720 2160
12 200 1 1 1 1 200 200
Итого 2520 37 129 493 2025 7800 26200
Система уравнений:
12 а + 37 b+ 129 с = 25200
37 а + 129 b + 493 с = 7800
129 а + 493 b + 2025 с = 26220
Отсюда методом подстановки получим:
а = 183,37
Ь = 43,025
с = -9,138
Уравнение зависимости стоимости жилой недвижимости от
этажа квартиры имеет вид:
У = 183,370 + 43,025 X - 9,138 X2 (7.4.10)
Полученное уравнение показывает, что чем выше этаж квар-
тиры, тем выше стоимость, но до определенного предела (табл.
7.4.4).
132
Математические методы в оценке
Таблица 7.4.4
Усредненные показатели стоимости 1 м2
(определены на основе формулы 7.4.10)
Этаж Стоимость, дол.
1 217
2 233
3 230
4 209
5 170
Первая производная уравнения (7.4.10) определится следующим
образом:
У'= 43,025-2 х 9,138 X.
Приравняв полученное уравнение к нулю, получим оптимальное
значение Хопт:
43,025-2 х 9,138Х = 0
где Хопт = 2,3, т. е. наиболее высокую стоимость имеют квартиры,
находящиеся на 2-3 этажах.
Проверим тесноту связи с помощью корреляционного отноше-
ния, определив его основные параметры в табл. 7.4.5.
Таблица 7.4.5
Параметры для расчета показателя тесноты связи
№№ п/п У (уравнение 7.4.10) (У - Y)2 (У-У)2 (У-У)/У
1 2 3 4 5 6
1 170 170 0 2180,9 0
2 230 230 0 176,9 0
3 240 230 100 542,9 0,041
4 250 230 400 1108,9 0,079
5 230 233 9 176,9 0,012
6 200 230 900 278,9 0,151
7 190 209 361 712,9 0,101
8 170 170 0 2180,9 0
9 240 230 100 542,9 0,041
10 240 233 49 542,9 0,029
11 240 230 100 542,9 0,041
12 200 217 289 278,9 0,086
Сумма 2600 X 2308 9266,7 0,581
Ср. зн. 216,7 X X X X
133
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Теснота связи высокая, так как корреляционное отношение
близко к единице.
Средняя относительная ошибка аппроксимации
J2
1 - у)- (7.4.11)
S(y-y)2
Для решения проблемы определения достаточности объема
выборочной совокупности можно воспользоваться методом уточ-
ненной выборки.
7.5. Модели множественной регрессии
В большинстве случаев необходимо идентифицировать более
одного фактора, влияющего на стоимость объекта оценки. Количе-
ственные измерения влияния множества факторов на зависимую
переменную (у) можно осуществить на основе методики много-
факторного регрессионного анализа. В данном случае, так же как
и в парной регрессии, зависимость может характеризоваться как
линейной, так и нелинейной связью.
Линейная модель множественной регрессии имеет общий вид:
y = bo + bixi + b2x2+---+bnxn’ (7.5.1)
где bp b2, Ьп - коэффициенты множественной регрессии;
хр х2, хп - факторы, влияющие на стоимость объекта оцен-
ки, включенные в анализ;
Ьо - постоянная величина, не зависящая от влияния ото-
бранных факторов;
п - объем статической выборочной совокупности данных.
Отбор факторов начинается с логического анализа: если вариа-
ция у в зависимости от вариации конкретного фактора х логически
не объяснима, в модель фактор включать не следует.
Можно исследовать линейную зависимость между у и любой
комбинацией независимых переменных, однако модель будет иметь
силу только в случае, если существует значимая связь и если каж-
дый коэффициент регрессии b значимо отличается от нуля.
Факторы - это технические, экономические, природно-клима-
тические, организационные, технологические, социально-демогра-
фические и другие показатели, оказывающие количественное вли-
134
Математические методы в оценке
яние на какой-либо результирующий экономический показатель:
себестоимость, прибыль, выручка, стоимость объекта, денежный
поток.
Задача математического моделирования состоит в выявлении
количественной связи между факторами и результирующим по-
казателем (признак-фактором).
Факторы не должны быть тесно связаны между собой, т. е. не
должно быть мультиколлинеарности.
Рассмотрим методику построения многофакторной регрессион-
ной модели на примере (табл. 7.5.1). Необходимо установить за-
кономерность влияния на стоимость 1 м2 жилья (у) двух факторов:
удаленность от центра города (Xj) и площадь кухни (Х2).
Таблица 7.5.1
Расчет параметров регрессионной модели
№№ п/п У, дол. Хр км Х2, кв. м (Х,Х,)2 (Х2-Х2)2 (Y2Y2)2
1 200 7 7 4 4 81
2 230 8 9 1 0 441
3 260 . 6 12 9 ,9 2601
4 190 14 9 25 0 361
5 240 6 10 9 1 961
6 190 9 8 0 1 361
7 200 10 6 1 9 81
8 210 8 6 1 9 1
9 190 7 6 4 9 361
10 202 12 8 9 1 49
11 250 6 14 9 25 1681
12 170 14 8 25 1 1521
13 180 9 6 0 9 841
14 220 8 12 1 9 121
15 200 11 12 4 9 81
16 170 10 7 1 4 1521
17 230 12 10 . 9 1 441
18 240 7 12 4 9 961
19 200 9 9 0 0 81
Итого 3972 181 163 116 110 12547
Среднее значе- ние , 209 9 9 X X X
Определим парные коэффициенты корреляции:
135
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
между У иХр
между У и Х2;
между Хх и Х2.
Полученные значения приведены в табл. 7.5.2. Промежуточные
расчеты опускаем, так как методика такого рода вычислений рас-
смотрена ранее.
Таблица 7.5.2
Парные коэффициенты корреляции
У X. Х2
X. -0,599 1 -0,239
Х2 +0,713 -0,239 1
На основе полученных результатов следует вычислить коэф-
фициенты регрессии в стандартизированном виде, опираясь на
следующую систему уравнений:
pj-0,239 Р2 =-0,599 (7.5.2)
-0,239 рх + р2 = 0,713
Решив систему уравнений, получим значения:
Р^-0,456
р2 = 0,604
Коэффициенты регрессии в нормализованном виде определим
по,формулам:
Q
где о , о , - у’ xl’ х2 ные по формулам: о У Ь. = р1 • (7.5.3) 1 1 о - xl ь, (7.5.4) 2 2 °х2 Ь0 = ь1*1 ’ Ь2 *2’ (7.5.5) средние квадратичные отклонения, определен- к(У- - У)2 112547 = \ 1- = . = 25,70 (7.5.6) V п V 19
136
Математические методы в оценке
Ьо = 209 - (-4,74) х 9-6,44 х 9 = 193,7.
Х2, Х3 - средние значения соответствующих переменных.
Окончательное уравнение регрессии имеет вид:
У = 193,7-4,74 х Х1 + 6,44 х Х2 (7.5.9)
Полученная модель указывает на то, что удаленность от центра
влияет на стоимость жилья отрицательно и каждый дополнитель-
ный 1 км приведет к снижению стоимости 1 кв. м на 4,74 дол. На-
против, такой фактор как площадь кухни влияет положительно:
увеличение площади на 1 кв. м ведет к росту стоимости 1 кв. м на
6,44 дол.
Коэффициент множественной корреляции для данной линейной
модели может быть получен по следующей формуле:
R= К ' Гих + Р2 * ГУх (7’5Л0)
м 1 Ух^ Ух2
R = 7( 0,456) • (-0,599) + 0,604 -0,713 = 0,839
Коэффициент детерминации:
Det = R2 = 0,703, т. е. 70,3 % .
Коэффициент детерминации R2 измеряет долю вариации у, объ-
яснимую влиянием факторов Хр Х2.....Хп, включенных в анализ.
В данном случае эта доля составляет 0,703.
137
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Для оценки полученной модели на достоверность необходимо
проверить значимость парных коэффициентов корреляции и ко-
эффициентов регрессии каждой независимой переменной.
Формула t-критерия Стьюдента:
г2 (п- 2)
V 1 - г2
(7.5.11)
где (п - 2) - число степеней свободы.
Критерий следует определить для каждой п^ры, образованной
зависимой переменной с каждой независимой переменной.
В нашем примере п = 19;
г - парный коэффициент корреляции.
/(-0,599) (19-2)
и = I--------------—— — o,Uo
yxl V 1-(-0,599)2
t
УХ2
(0,713)2 (19-2)
У 1-(0,713)2
4,19
Критические значения t-критериев для уровня значимости
0,025 составляет 2,1098. Рассчитанные нами значения выше
(3,08 и 4,19), что дает основание предположить, что парные ко-
эффициенты корреляции между указанными показателями в
генеральной совокупности не равны нулю и указанная линейная
связь действительно существует.
Оценим общую значимость полученной многофакторной модели,
применив F-критерий Фишера, который определим по формуле:
£(у;-у)2 Ky^-Yi)2
F = ±±Ll...2_L : --1---i; (7.5.12)
df df
регресс. остат.
где Y. - значения независимой переменной, рассчитанные на
основе модели множественной регрессии;
У - среднее значение переменной;
У. - статистические значения переменной.
Д Y.-Y )2 = 8816,72 и
L(Y. - Y.)2 = 3725,72
Данные получены расчетным путем на основе табл. 7.5.1.
138
Математические методы в оценке
df^rpecc “ число степеней свободы для регрессии с числом неза-
висимых переменных «к», числом данных в совокупности «п». В
нашем примере:
df = п — 1 = 19- 1—18.
регресс.
df = df -k = 18-2=16.
остат регресс.
Из таблиц стандартного распределения F-критерия получим его
значение для следующих параметров:
уровень значимости = 0,05
к = 2
п-1-к=16
F-критерий = 1/19,43 = 0,051.
Расчетное значение F =2,104 > 0,051, что свидетельствует о том,
что полученная нами модель имеет высокую достоверность.
. Проверим каждое из значений коэффициентов регрессии Ц и Ь2.
Граничные значения t-критерия при 5 % уровне, значимости при
(n-1-k) степенях свободы следующие:
Чо50:1в = ±1’7459-
Значение t-критерия:
ft -р
/ — _£___
Значение t-критерия для каждого коэффициента регрессии
должно лежать вне указанных границ.
Р = 0, если проверяем гипотезу, что между параметрами нет
связи и X не помогает в прогнозировании У;
р = 1, если выдвигается обратная гипотеза (в нашем примере Р
-0);
Ь. - значение коэффициента регрессии;
Sb.- стандартная ошибкаЬ..
Z(y-y)2
О О — —у: .
V(X-X)2 .(п-2)
Расчетно получили следующие значения на основе информации,
приведенной в табл. 7.5.1.
ПУ-У)2 = 3725,72
139
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
S(x1 -хр2 = 116 => 7116 = 10,77
£(х_ -х9)2 = 110 =>7110 =10,49
Ct и
. 0,2329
20,35
Полученные нами значения для обеих переменных не выходят
за пределы интервального табличного значения, следовательно,
полученная модель в целом недостоверна.
Применение метода математической статистики для массо-
вой оценки объектов
Массовая оценка - это оценка систематической группы объектов
по состоянию на определенную дату с использованием стандартных
процедур анализа статистической информации.
Целью массовой оценки являются обоснование базы налогообло-
жения, определение стоимости приватизации для объектов.
Этапы построения математической модели зависимости стоимо-
сти объекта недвижимости от набора факторов для массовой оценки
объектов следующие:
1. Формирование базы данных по реальным сделкам с объекта-
ми недвижимости (подбор правильных аналогов, исключение
нетипичных объектов).
2. Формирование перечня факторов, логически связанных со
стоимостью объекта оценки.
3. Классификация факторов и подготовка исходной инфор-
мации. Факторы, не поддающиеся количественной оценке,
могут быть заданы в символьном (0,1,2...) виде.
4. Математическое моделирование зависимости стоимости объ-
екта оценки от набора факторов.
5. Анализ полученной модели и исключение факторов, имею-
щих незначительное влияние на стоимость объекта.
6. Повторно моделируется зависимость стоимости объекта от
скорректированного набора факторов.
7. Выводится окончательная формула стоимости объекта.
140
Математические методы в оценке
Пример. Необходимо осуществить массовую оценку комплекса
жилых зданий однотипной серии. Объекты идентифицируются по
их почтовому адресу.
В качестве факторов отобраны следующие характеристики объ-
ектов:
Xt - количество комнат;
Х2 - общая площадь, кв.м;
Х3 - жилая площадь, кв.м;
Х4 - площадь кухни, кв.м;
Х5 - тип здания (1 - кирпичный; 0 - панельный);
Х6 - этажность дома;
Х7 - этаж квартиры;
Х8 - планировка комнат (1 - смежные; 2 - смежно-раздельные;
3 - раздельные; 4 - однокомнатные);
Х9 - тип санузла (1 - ограниченные удобства; 2 - смежный;
3 - раздельный);
Х10 - тип горячего водоснабжения (1 - нет горячей воды; 2 - ко-
лонка, 3 - централизованное);
Хп - наличие лоджии;
Х12 - наличие балкона;
Х13 - застекление лоджии (балкона);
Хи - наличие телефона;
Х15 - состояние квартиры (1 - требуется капитальный ремонт;
2 - требуется косметический ремонт; 3 — улучшенное;
4 - евроремонт).
Сформировав экономико-математическую модель и выявив наи-
более значимые факторы, можно строить формулу оценки.
8. Метод кластерного анализа
Метод кластерного анализа относится к методам многомерной клас-
сификации объектов и позволяет строить классификацию множества
объектов посредством их объединения в группы (кластеры).
Пример. Провести классификацию 10 предприятий по двум по-
казателям структуры активов (табл. 8.1).
Таблица 8.1
Показатели структуры активов, %
Предприятие 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Доля ликвид- ных активов 0,27 0,32 0,20 0,27 0,34 0,20 0,22 0,22 0,21 0,23
Доля запасов 0,40 0,39 0,40 0,39 0,30 0,39 0,42 0,52 0,51 0,42
Систематизируем объекты путем их графического изображения
(рис. 8.1).
В результате анализа выявлено, что объекты действительно
можно разделить на 2 однородные группы:
• кластер I: объекты 3,6,7,8,9,10;
• кластер И: объекты 1,2,4,5.
Обобщенная характеристика объектов кластера I: низкая лик-
видность активов и высокая доля запасов (60 % объектов).
Обобщенная характеристика объектов кластера И: высокая доля
Рис. 8.1. Изображение двух кластеров объектов в плоскости показате
лей структуры баланса
142
Метод кластерного анализа
Для проверки правильности гипотезы о возможности класси-
фикации заданного множества объектов п, характеризуемых не-
которым t переменных показателей х на некоторое число кластеров
к, следует провести дискриминантный анализ и дать проведенной
классификации вероятностную оценку.
9. Методы оптимального планирования
в оценочной практике
Наиболее распространено применение методов оптимального
планирования при решении следующих экономических задач:
• рациональный раскрой материалов;
• оптимальная загрузка оборудования;
• рациональные маршруты перевозки грузов;
• оптимальное размещение предприятий;
• выбор оптимального местоположения объектов.
В оценочной практике следует обратиться к методам оптималь-
ного планирования для реализации принципа наилучшего и наи-
более эффективного использования собственности.
Рассмотрим пример. Оптовая торговая база находится в Москве.
В силу того, что конкуренция на рынке значительно повлияла на
снижение спроса на продукцию данной организации, следует рас-
смотреть вариант размещения базы в Московской области.
Выбор местоположения обусловлен наличием и географическим
положением мелкооптовых посредников. Удобное местоположение
базы относительно посредников обеспечит им минимальные транс-
портные издержки по доставке грузов на собственные склады или в
торговые точки локально размещенной сети розничной торговли.
Например, база имеет 3 мелкооптовых потребителей продук-
ции со спросом соответственно 50, 70 и 60 тыс. единиц продукции
определенного вида. Расстояния между потребителями продукции
следующие:
и П2-12 км
и П3-14 км
П2 и П3-15 км
Необходимо установить оптимальное местоположение базы.
Составим экономико-математическую модель задачи, обо-
значив:
- расстояние от базы до первого потребителя Пр
Х2 - расстояние от базы до второго потребителя П2;
Х3 - расстояние от базы до третьего потребителя П3.
144
Методы оптимального планирования в оценочной практике
Рис. 9.1. Размещение потребителей относительно оптовой базы
Целевая функция:
F = 50 Xj + 70 Х2 + 60 Х3. (9.1)
Необходимо минимизировать ее значение, найдя соответствую-
щие оптимальному значению параметры Хр Х2 и Х3.
Ограничения:
Х1 + Х2>12
Х2 + Х3>14 (9.2)
x^x^is
С целью решения данной оптимизационной задачи введем в огра-
ничения (9.2) искусственные (со знаком «+») и дополнительные (со
знаком «-») переменные значения. К дополнительным переменным
отнесем: Х4, Х5, Х6; к искусственным: Х7, Х8, Х9.
В целевую функцию дополнительные переменные вводятся с
коэффициентом «О», а искусственные - с коэффициентом «М»
(бесконечно большое число).
Модифицированная экономико-математическая модель:
F = 50 Х2 + 70 Х2 + 60 Х3 + 0 Х4 +
+0 X. +0 Хй + МХ7 + МХ8 + М XQ. (9.3)
X, + х2 - х4 + X, = 12
Х2 + Х3-Х5 + Х8=14 (9.4)
’ Xj + X^Xe + X^ 15
В результате преобразований неравенство (9.2) превратилось в
равенство(9.4).
Составим первоначальный план, который будет оптимизирован
с помощью симплексного метода (табл. 9.1).
145
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Отправной план
Таблица 9.1
Коэффициенты С, О 50 70 60 0 0 0 м м м
С XJ ба- зис Хо X, Х2 Хз Х. х5 Х6 Хт Х8 Х8
м Х7 12. 1 0 -1 0 0 1 0 0
м х9 14^ V 1 1 0 -1 0 0 1 0
м Х9 15г 0 1 0 0 -1 0 0 1
Целевая функ- ция 41М 2М -50 2М -70 2М -60 -м -м -м 0 0 0
Для того чтобы план можно было считать оптимальным, в целевой
строке не должно быть «+» значений. В нашем случае 2М - 50 > 0;
2М - 70 > 0; 2М - 60 > 0. Следовательно, надо оптимизировать перво-
начальный план (табл. 9.1) и перейти к новому (табл. 9.2).
Для этой цели необходимо:
1. В целевой строке найти максимальное «4-» число (в данном
примере им является «2М-50»). Соответствующий ему стол-
бец «Х^ называют генеральным.
2. Определим соотношение элементов столбца « Хо » к соответству-
ющим элементам генерального столбца и выберем минимальное,
которое и является генеральным элементом (у нас минимальное
соотношение 12:1 и соответствующая ему «1»).
3. Перейдем к новой табл. 9.2, применив следующие процедуры:
• все элементы генеральной строки (Х7) делим на генеральный
элемент и вносим в табл. 9.2;
• элементы генерального столбца заменяем нулями;
• остальные элементы определяем по следующей схеме. На-
пример, элемент (Х9, Хо) определится как:
15 1-12 1 Q
-------------------- — ,5
генеральный элемент
Таблица 9.2
Поиск оптимального плана
Коэффи- циенты С XI О 50 70 60 0 0 0 м м м
С XI базис X» X. Х2 Х3 Х4 Х5 Х6 Х7 Х8 Х9
50 X, 12 1 1 0 -1 0 0 1 0 0
М 14 0 1 1 0 -1 0 0 1 0
146
Методы оптимального планирования в оценочной практике
Окончание табл. 9.2
м X, 3 0 -1 |±1] 1 0 -1 -1 0 1
Целевая функ- ция 17М +600 0 -20 2М -60 м -50 -м -М -2М +50 0 0
Коэффи- циенты с. XI 0 50 70 60 0 0 0 М м М
С XI базис Хо х. Х2 Х3 х4 Хз Хо Х7 х8 X,
50 Х| 12 1 1 0 -1 0 0 1 0 0
М х8 11 0 0 -1 -1 1 1 1 -1
60 Хз 3 0 -1 1 1 0 -1 -1 0 1
Целевая функ- ция ИМ +780 0 2М -80 0 -м + 10 -м м -60 -2М -10 0 -2М +60
Коэффи- циенты с. XI О 50 70 60 0 0 0 м м м
С XI базис Хо х. х2 Хз X. Х5 Хз Х7 Х8 X,
50 х. 13/2 1 0 0 -1/2 1/2 -1/2 1/2 -1/2 1/2
70 хг 11/2 0 1 0 -1/2 -1/2 1/2 1/2 1/2 -1/2
60 Хз 17/2 0 0 1 1/2 -1/2 -1/2 -1/2 1/2 1/2
Целевая функ- ция 1220 0 0 0 -30 -40 -20 -30 -м 40 -М -20 -М
В табл. 9.2 найдено оптимальное решение, удовлетворяющее
всем условиям задачи:
/
Х1 = 13/2 км.
Х2 = 11/2 км.
Х3=17/2 км.
Это решение обеспечивает минимальный грузооборот 1220 т. км.
Для решения такого рода задач в Excel следует найти на панели
инструментов меню «Сервис» и перейти к «Поиск решения».
10. Механизмы дисконтирования
и капитализации в оценке
10.1. Функции сложного процента
Накопленная сумма единицы (сложный процент)
Для расчета сложного процента, суть которого состоит в опреде-
лении суммы накопленной денежной единицы за несколько пери-
одов с фиксированной ставкой процента на вложенный капитал,
применяется формула:
Sn = So х (l+i)n,
где Sn — сумма после «п» периодов;
So - начальная сумма;
i - ставка процента на капитал за определенный период;
п - число периодов накопления.
Например, если в течение 5 лет на депозите находится сумма в
10000 дол. и процент на капитал составляет 10 % , то к концу ука-
занного периода накопленная по схеме сложного процента сумма
составит 16105,1 тыс. дол. [(10000 х (1 + 0.1)5].
Возможна схема более частого, нежели годовой период, нако-
пления (квартал, месяц, день). Ежедневное накопление денежной
суммы называют непрерывным накоплением.
Формула для ежеквартального накопления:
S =S «(1 + —)п4;
п о 4
S = 10000.(1+ ^^)5'4 = 16386д
п 4
Формула для ежемесячного накопления:
148
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
S =S • (1 + --- )5 12 = 17326,1
п о 12
Формула для непрерывного (ежедневного) накопления:
S = 10000(1 + — )5 360 = 16486,0
п 360
Текущая стоимость реверсии
Текущая стоимость единицы (реверсии) - это величина, обратная
накопленной сумме единицы.
Коэффициент текущей стоимости реверсии (коэффициент дис-
конта) определяется по формуле:
n (1 + i)n
Для суммы Vo = 10000 дол. и ставки процента на капитал 10 %
в конце 5-летнего периода текущая стоимость реверсии составит
6209 дол.
(10000x1/(1+0,1)5).
Интервалы между периодами дисконтирования могут быть более
частыми, нежели год. Схема расчета текущей стоимости реверсии
в таких случаях будет аналогична расчетам накопленной суммы
единицы.
Текущая стоимость аннуитета
Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих плате-
жей, первый из которых осуществляется к концу первого периода
начиная с настоящего момента.
Фактор текущей стоимости аннуитета за несколько периодов
определяется путем суммирования коэффициентов дисконта за
каждый фиксированный период поступления аннуитетных пла-
тежей.
Например, в течение 5 лет поступают равновеликие платежи
20 дол. Ставка процента на капитал - 10 %. Определим текущую
стоимость аннуитета.
149
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Год Аннуитет- ный платеж Коэффици- ент дисконта Текущая стоимость единицы простого аннуитета гр. 2 х гр. 3 Текущая стоимость
1 2 3 4 5
1 2000 0,909 1818
2 2000 0,826 1652 2000 х 3,790=
3 2000 0,751 1502 = 7580
4 , 2000 0,683 1366
5 2000 0,621 1242
ИТОГО 3,790 (Фактор аннуитета) 7580 (Текущая стоимость простого аннуитета) X
Факторы аннуитета (факторы Инвуда) могут быть рассчитаны
по формуле:
Авансовый аннуитет характеризуется схемой платежей, когда
первое поступление происходит немедленно, а последующие пла-
тежи поступают через равные интервалы.
Год Аннуитет- ный платеж Коэффици- ент дисконта Текущая стои- мость единицы Текущая стоимость авансового аннуитета
1 2000 1,000 2000
2 2000 0,909 1818 2000x4,169=
3 2000 0,826 1652 = 8338
4 2000 0,751 1502
5 2000 0,683 1366
ИТОГО я 4,169 (Фактор аннуитета) 8338 (Текущая сто- имость аван- сового аннуи- тета) X
Взнос на амортизацию денежной суммы
Амортизация денежной суммы - это процесс погашения долга
с течением времени.
150
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
Взнос на амортизацию денежной суммы:
1 _----i---
(1 + i)n
Можно определить указанное значение как обратную величину
текущей стоимости аннуитета.
По данным выше рассмотренного примера взнос на амортизацию
денежной суммы за 5 лет составит:
Год Денежные поступления Коэффици- ент дисконта Взнос на аморти- зацию денежной единицы Взнос на аморти- зацию денежной суммы
1 2000 0,909 1 /0,909 = 1,100 2000x 1,1 = 2200
2 2000 1,735 0,576 1153
3 2000 2,486 0,402 804
4 2000 3,169 0,315 631
5 2000 3,790 0,264 528
Итого 10 000 X X 5316
Взнос на амортизацию денежной суммы показывает величину
обязательного периодического платежа по кредиту, включая про-
цент и выплату основной суммы долга, при котором сумма долга
будет погашена в течение установленного договором срока.
Накопление (рост) денежной суммы за период
Фактор накопления денежной суммы позволяет установить,
какой по истечении установленного периода будет стоимость серии
равновеликих платежей, депонированных в конце каждого пери-
одического интервала.
Формула накопления за период:
sn = s .
О i
Год Денежная сумма Фактор накопления Накопленная сумма за период
1 2000 (А+0-1)' 1 = 1,ос 0,1 2000x1,0 = 2000
2 2000 2,100 * 4200
3 2000 3,310 6620
151
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
4 2000 4,641 9282
5 2000 6,105 12210
Итого 10000 34312
Фактор фонда возмещения
Фактор фонда возмещения показывает денежную сумму, ко-
торую необходимо депонировать в конце каждого периода (перио-
дический депозит) для того, чтобы через заданное число периодов
остаток составил 1 доллар. Это величина, обратная фактору нако-
пления единицы за период.
Формула фактора фонда возмещения:
--- — ------ млп ------------,
Sn Sn -1 (1 + i)n -1
где n - число периодов;
i - периодическая ставка процента;
1/S" - фактор фонда возмещения.
Фактор фонда возмещения при ставке 10 %, числе периодов - 4
составит:
— =----------------= 0,215471.
Sn (1 + 0,l)4 -1
В течение 4 лет накопленная сумма составит 1 доллар, из них
0,215471 х 4 = 0,861884 - фонд возмещения, а оставшаяся часть
1-0,861884 = 0,138116 сформировалась за счет процента на вло-
женный капитал.
Связь между базовыми функциями сложного процента
Функция Обратная величина
Накопленная сумма единицы (колонка 1) Текущая стоимость единицы (колонка 4)
Накопление единицы за период (колонка 2) Фактор фонда возмещения (колонка 3)
Текущая стоимость аннуитета (колонка 5) Взнос на амортизацию единицы (колонка 6)
152
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
Шестифакторная таблица сложного процента (фрагмент)
(табл. 10.1.1)
Годовая ставка - 10 %
Частота накопления - 1 год
Табл ица 10.1.1
Шестифакторная таблица (для 5 лет), дол.
Год Нако- плен- ная сумма 1 Накопле- ние 1 за период (кол. 2) Фактор фонда возме- щения (кол. 3) Текущая стои- мость единицы (кол. 4) Текущая стоимость аннуитета 1 за период (кол. 5) Взнос на аморти- зацию 1 (кол. 6)
1 2 3 4 5 6 7
1 1,10000 1,0000 1,000000 0,9091 0,9091 1,1000000
2 1,2100 2,1000 0,476190 0,8264 1,7355 0,5761905
3 1,3310 3,3100 0,302115 0,7513 2,4869 0,4021148
4 1,4641 4,6410 0,215471 0,6830 3,1699 0,3154708
5 1,6105 1,6105 0,163797 0,6209 3,7908 0,2637975
10.2. Коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации (capitalization rates) - ставка,
используемая для пересчета потока доходов в отдельную сумму
капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение
периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере
недвижимости коэффициент капитализации должен включать про-
цент на капитал и во многих случаях - возврат капитала.
Используется следующая формула:
V = I/K,
где V - текущая стоимость;
I - периодический доход;
К - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации в терминологии оценки недвижи-
мости состоит из двух главных элементов:
• ставка дохода на инвестиции;
• норма возврата инвестиций.
К = СДИ + НВИ.
153
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Первый элемент, доход на инвестиции, применим ко всем по-
токам доходов и состоит из следующих элементов:
1. Безрисковая ставка.
2. Компенсация за риск или неопределенность получения по-
тока доходов.
3. Компенсация за низкую ликвидность.
4. Компенсация за инвестиционный менеджмент (но не за управ-
ление собственностью).
В качестве безрисковой ставки может быть принята минималь-
ная ставка доходности по государственным долговым ценным
бумагам.
Компенсация за риск связана с особенностями оцениваемого
вида недвижимости; если недвижимость может быть сдана устойчи-
вому арендатору, риск считается минимальным; если ненадежному
- риск следует определить как высокий.
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости
определяется относительно более ликвидных активов (акции, об-
лигации).
Компенсация за инвестиционный менеджмент предполагает, что
для превращения недвижимости в денежные средства необходимы бо-
лее высокие управленческие расходы, нежели для других активов.
Компенсация за прогнозируемое возможное снижение стои-
мости недвижимости
Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивно-
го построения (табл. 10.2.1). Поправочные показатели установлены в
процентах, экспертным методом. При этом эксперт ориентировался
на другие доступные инвестору варианты вложения капитала в более
ликвидные относительно недвижимости активы. Основанием для
корректировок также являются цели и функции оценки, размер
капитала, налогообложение доходов от вложения капитала.
Таблица 10.2.1
Ставка дохода на инвестиции, %
Элементы ставки Лик- видные акции Доход от аренды для главного арендодателя Доход от вла- дения недви- жимостью
1 2 3 4
Безрисковые ставки 5,0 5,0 5,0
Поправка на риск - 4,0 7,0
154
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
Окончание табл. 10.2.1
1 2 3 4
Поправка на низкую ликвидность - 3,0 5,0
Поправка на инвести- ционный менеджмент 0,5 1,0 2,0
Итого 5,5 13,0 19,0
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального
вложения.
В оценочной практике поток доходов оценивается как серия
ожидаемых периодических поступлений. В любом случае поток
доходов ограничен во времени жизненным циклом объекта недви-
жимости, его способностью приносить доходы.
Порядок капитализации потока доходов меняется в зависимо-
сти от прогнозируемого изменения стоимости капитала (основной
суммы), а именно:
1. Стоимость капитала не меняется.
2. Стоимость капитала снизится.
3. Стоимость капитала возрастет.
Стоимость капитала не меняется
Возмещение капитала происходит из стоимости актива при его
перепродаже, исходя из условий, что перепродажа актива возможна
по первоначальной цене и платежи будут поступать равновеликими
долями. )
Стоимость объекта может быть получена путем капитализации
годового дохода по ставке процента на инвестиции, имеющего ана-
логичный с объектом недвижимости риск. Учитывать возмещение
капитала не следует.
Стоимость основной суммы капитала снижается
В этом случае часть стоимости возмещаемых инвестиций должна
быть получена за счет текущего дохода (коэффициент капитализа-
ции включает норму дохода на инвестиции и норму возмещения
ожидаемой потери стоимости).
Наиболее распространены три следующих метода возмещения
инвестированной суммы. v
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Данный метод основан на возмещении основной суммы ежегодно
равными частями.
155
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Пример. Кредит в размере 1000 дол. выдан на 4 года под 12 %
годовых. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала со-
ставит 25 % (100 % : 4 = 25 %) в год. Тогда коэффициент капита-
лизации составит: 25 % +12 % = 37 %.
Схема возврата капитала
Доход 250 + 120 = 370$ Доход 250 + 90 = 340$ Доход 250 + 60 = 310$ Доход 250 + 30 = 280$
Процент 1000$ х 0,12 = =120$ Процент (1000-250)х 0,12= =90$ Процент (1000-250х2) х х 0,12 =60$ Процент (1000-250 хЗ)х х 0,12 =30$
Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы Возмещение ' основной суммы Возмещение основной суммы
250$ 250$ 250$ 250$
1 2 3 4
годы
При доходе 1-го года 370 дол. стоимость кредита (капитализи-
рованная) составит 370 : 0,37 = 1000 дол.
При прямолинейном возмещении капитала ежегодные сум-
марные выплаты постепенно снижаются (370; 340; 310; 280), т. .
е. данный метод соответствует убывающим потокам доходов и не
должен применяться для потоков равновеликих доходов.
2. Равномерно-аннуитетный метод (метод Инвуда)
Норма возврата капитала в данном методе равна ставке дохода
капитала.
При условии полного 100 % погашения основной суммы в *
1000$ к концу 4-го года ежегодные аннуитетные платежи долж-
ны составлять 329,23$ (согласно кол. 6 табл. 10.1.1 взнос на
амортизацию суммы 1$ составляет при 12 % годовых 0,32923).
Постоянный платеж будет поступать в конце года.
329,23$ 329,23$ 329,23$ 329,23$
Процент 1000$ х 0,12 = =120$ Процент (1000-209,23) х 0,12 = =94,89$ Процент (1000-329,23- 234,34) х 0,12 = =66,78$ Процент (1000-329,23- 234,34-262,44) х 0,12 = 35,28$
С Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы Возмещение основной суммы
329,23-120 = =209,23$ 329,23-94.89 = =234,34$ 329,23-66,78 = =262,44$ 329,23-35,28 = =293,95$
156
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
Таким образом, коэффициент капитализации составляет
0,32923 (0,12 + 0,20923): процент на капитал 4- фактор фонда
возмещения (кол. 3 табл. 10.1.1).
3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой
ставке процента (метод Хоскольда)
Особенностью метода является применение безрисковой ставки
процента на капитал как основу для расчета возмещаемых сумм.
Например, доходность инвестиций определена в размере 12 % го
довых в течение 4 лет. Фактор фонда возмещения при 5 % за 4 года
составляет 0,232, а коэффициент капитализации составит:
0,12 + 0,232 = 0,352.
Таблица 10.2.2
Расчет ставки капитализации
Доход на инвестиции %
Безрисковая ставка 9
Поправка на неликвидность 1
Поправка на инвестиционный менеджмент 1
Поправка на риск 1
Итого 12
Плюс возврат инвестиций (за 30 лет)
Метод Ринга (100 % : 30) 3,33
Метод Хоскольда (6 %) 1,26
Метод Инвуда (12 %) 0,41
Итого ставки капитализации
Метод Ринга (12 + 3,33) 15,33
Метод Хоскольда (12 + 1,26) 13,26
Метод Инвуда (12 + 0,41) 12,41
Частичное возмещение капитала
Инвестиции могут потерять свою стоимость частично, т. е. часть
стоимости вернется за счет перепродажи актива. Например, актив
через 4 года владения будет продан за 50 % его первоначальной
стоимости.
Определим ставку капитализации прямолинейным методом:
норма доходности - 12 %;
норма возврата инвестиций: (100 % : 4) х 0,5 = 12,5 % ;
ставка капитализации: 12 + 12,5 = 24,5 %.
157
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Методом Инвуда:
норма доходности - 12 % ;
норма возврата инвестиций: (0,209 х 0,5 = 0,1045) -10,45 %;
ставка капитализации: 12 4- 12,5 = 24,5 % .
Методом Хоскольда:
норма доходности - 12 %;
норма возврата инвестиций: (0,232 х 0,5 = 0,116) - 11,6 %;
ставка капитализации: 12 + 11,6 = 23,6 %.
Некоторые инвестиции предполагают рост доходов владельца
в процессе перепродажи актива, причем об этом информированы
и продавец, и покупатель. В результате переговоров с продавцом
выплаченная сумма может включать премию сверх стоимости соб-
ственности при ее текущем использовании.
Прогнозируется повышение стоимости капитала
По некоторым инвестициям может прогнозироваться повыше-
ние стоимости первоначальных инвестиций. Обусловлено это может
быть следующими причинами:
• инфляция требует увеличения выплачиваемой за собствен-
ность суммы;
• возрастает спрос на собственность в виде объектов недви-
жимости, земельных участков.
Если ставка дохода на капитал составляет 12 %, а стоимость
капитала через 4 года возрастет на 30 %, коэффициент капитали-
зации определится следующим образом:
фактор фонда возмёщения за 4 года - 0,209;
прирост стоимости: 0,209 х 0,3 = 0,0627;
коэффициент капитализации: 0,12-0,0627 = 0,0573.
Стоимость капитала с годовым потоком доходов в 100$:
100$: 0,0573 = 1745$.
10.3. Учет инфляции при прогнозировании показа-
телей доходности
Влияние инфляции особенно существенно в проектах с длитель-
ным инвестиционно-строительным циклом.
Учет инфляции осуществляется с использованием:
• общего индекса внутренней рублевой инфляции;
• прогнозов валютного курса рубля;
158
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
• прогнозов внешней инфляции;
• прогнозов изменения во времени цен на продукцию проекта
и потребляемые им ресурсы;
• прогноз изменений финансовых нормативов государствен-
ного регулирования.
Показатели инфляции
1. Цепные общие индексы инфляции.
Определяются в двух вариантах:
а) для начальной точки, совпадающей с началом нулевого
шага.
Индекс рублевой инфляции (1рицо):
ipii- = (i + topH/ioor,
где t°pH - годовой темп рублевой инфляции, %;
Ат - длительность шага расчета, в годах.
Индекс валютной инфляции (1вицо):
i 4O = (l+t° /100)Дт,
где tBH - годовой темп валютной инфляции, % .
Индекс валютного курса (1цовк)
i цо = (1 + t /МОГ,
вк v рек' Z ’
где tpBK - годовой темп роста валютного курса, %.
Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (1ЦОВИИВ)
i
|ЦО = ри
виив i . i ’
ви вк
б) для начальной точки, совпадающей с концом нулевого шага
(моментом приведения).
На нулевом шаге все индексы принимаются равными 1. На по-
следующих шагах определяются по формулам:
Индекс рублевой инфляции (i иц1):
i 41 = (l+t /100)А"‘.
ри ' ри' '
Индекс валютной инфляции (1виц1):
V‘ = (1 + МЮО)Д"‘.
159
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Индекс валютного курса (i"°BK)
inoBK = (i + tBK/100)Am,
Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (1Ц1ВИ11В)
.ц1 = Хрк
ВИИВ i . i
ВИ ВК
2. Базисные общие индексы инфляции.
Определяются в двух вариантах:
а) для начальной точки, совпадающей с началом нулевого
шага.
Индекс рублевой инфляции (1бори(П1))‘
j6o ---- juo X j6o
ри(тп) ри(т) ри(т-1)
Индекс валютной инфляции (i6oBH(nl))‘
:бо = ;цо у ;бо
ви(п1) ви(т) ви(ш-1)
Индекс валютного курса
i6° , =i«° , xi6° ,
BK(ni) BK(ni) BK(ni-l)
Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (1бовиив)
i6°
|бо = ри
ВИИВ i6o х |бо ’
рвк ВИ
б) для начальной точки, совпадающей с концом нулевого шага
(моментом приведения).
На нулевом шаге все индексы принимаются равными 1. На по-
следующих шагах индексы определяются по формулам:
Индекс рублевой инфляции (ipn61):
|б! — |Ц1 у |б1
рл (in) ри(т) рк(т-1)
Индекс валютной инфляции (iBii61):
|б1 |Ц1 у |б1
ви(т) ви (т) ви(т-1)
Индекс валютного курса (i б1вк)
i61 . = iul . . х i61 .
вк(т) вк(т) вк(т-1)
160
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
Индекс внутренней инфляции иностранной валюты (i 61виив)
i61
j61 = ри
ВИИВ .61 в j61 '
рвк ВИ
Приммеры расчета индексов инфляции и дефлированного де-
нежного потока приведены в табл. 10.3.1 и 10.3.2.
161
Таблица 10.3.1
Расчет индексов инфляции
162
Показатели Обо- значе- ния Номер шага расчета (т)
0 1 2 3 4 5 6 7 8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 Годовой темп рублевой инфляции, % 1рн 50 70 35 20 10 5 5 5 5
2 Годовой темп валютной инфляции, % ^ви 3 3 3 3 3 3 3 3 3
3 Годовой темп роста валютного курса, % 1рвк 50 35 20 15 6,8 1,94 1,94 1,94 1,94
Индексы инфляции
Для начальной точки, совпадающей с началом щ ^левого цикла
Цепные
4 рублевая инфляция 1,5 1,7 1,35 1,2 1,1 1,05 1,05 1,05 1,05
5 валютная инфляция 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03
.6 валютный курс 1,5 1,35 1,2 1,11 1,068 1,0194 1,0194 1,0194 1,0194
7 внутренняя инфляция иностр, валюты 0,97 1,22 1,09 1,01 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
Базисные
8 рублевая инфляция 1,5 2,55 3,44 4,13 4,54 4,77 5,01 5,26 5,52
9 валютная инфляция 1,03 1,06 1,09 1,13 . 1,16 1,19 1,23 1,27 1,30
10 валютный курс 1,5 2,03 2,43 2,79 2,98 3,04 3,10 3,16 3,22
11 внутренняя инфляция иностр. валюты 0,97 1,19 1,30 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31
Для начальной точки, совпадающей с концом нулевого шага (моментом приведения)
Цепные
12 рублевая инфляция 1 1,7 1,35. 1,2 1,1 1,05 1,05 1,05 1,05
13 валютная инфляция 1 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03
14 валютный курс 1 1,35 1,20 1,15 1,068 1,019 1,019 1,019 1,019
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 10.3.1
15 внутренняя инфляция иностр, валюты 1 1,22 1,09 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Базисные
16 рублевая инфляция 1 1,7 2,30 2,75 3,03 3,18 3,34 3,51 3,68
17 валютная инфляция 1 1,03 1,06 1,09 1,13 1,16 1,19 1,23 1,27
18 валютный курс 1 1,35 1,62 1,86 1,99 2,03 2,07 2,11 2,15
19 внутренняя инфляция иностр, валюты 1 1,22 1,34 1,34 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35
Таблица 10.3.2
Расчет дефлированного денежного потока
163
№№ Показатели Номер шага расчета (ш)
0 1 2 3 4 5 6 7 8
1 Сальдо денежного потока от операцион- ной деятельности, руб. 75 125 125 175 175 175 150 190 0
2 Сальдо денежного потока от инвестици- онной деятельности, руб. -100 -119 0 0 -182 0 0 0 -295
3 Сальдо суммарного денежного потока, руб. (п.1 + п.2) -25 6 125 175 -7 175 150 190 -295
4 Базисный индекс рублевой инфляции для начальной точки, совпадающей с концом нулевого периода 1 1Л 2,3 2,75 згоз 3,18 3,34 3,51 3,68
5 Дефлированное сальдо суммарного де- нежного потока, руб. (п.З / п.4) -25,00 3,53 54,35 63,64 -2,31 55,03 44,91 54,13 -80,16
6 Ставка дисконта 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
7 Коэффициент дисконта 1,00 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47
8 Дисконтированное дефлированное саль- до (п.5 х п.7) -25,00 3,21 44,92 47,81 -1,58 34,17 25,35 27,78 -37,40
9 Чистый дисконтированный доход 0 0 0 0 0 0 0 0 119,26
Механизмы дисконтирования и капитализации в оценке
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Для практических расчетов необходимо установить, на какие по-
казатели влияет инфляция: на ценовые показатели; на потребность
в финансировании; на потребность в оборотном капитале.
Для учета влияния инфляции на показатели эффективности
проекта в целом следует рассчитать денежный поток в прогнозных
ценах в валюте, предусмотренной заданием проекта, и определить
скорректированное сальдо суммарного денежного потока с учетом
базисного индекса инфляции (рублевой или валютной, в зависи-
мости от валюты проекта) для начальной точки, совпадающей с
моментом приведения.
11. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 130) земля явля-
ется важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой
формирования любого недвижимого объекта. Земельный участок,
будучи специфическим объектом оценки, обладает следующими
характеристиками:
• в отличие от других факторов производства земля не про-
изведена человеком, а является природным ресурсом;
• в сельском хозяйстве земля является основным фактором
производства;
• не имеет заменителей;
• не перемещаема;
• обладает плодородием.
Рыночной стоимостью обладает земельный участок, который
способен удовлетворять потребности пользователя.
Назначение оценки земельных участков:
• купля-продажа;
• обмен;
• дарение;
• передача в аренду;
• определение ущерба землепользователем;
• налогообложение;
• страхование;
• освоение и развитие;
• конфискация;
• акционирование;
• оценка стоимости предприятия;
• слияние предприятий;
• раздел имущества предприятия;
• внесение в уставный капитал;
• инвестирование в земельный участок либо права пользова-
ния земельным участком.
165
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
В соответствии с назначением оценки определяется вид стои-
мости, формируется логика оценки и выбирается инструментарий
оценки.
Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за кото-
рую земельный участок может быть продан на конкретном рынке
в результате коммерческой сделки, в условиях, когда покупатель
и продавец действуют по расчету и без принуждения.
Рыночная стоимость при существующем использовании - это
стоимость земли при неизменном целевом назначении, независимо
от того, является оно наиболее эффективным или нет.
Рыночная стоимость земельного участка определяется, исходя
из наиболее эффективного использования, которое является физи-
чески возможным, экономически оправданным, не противоречит
законодательству, финансово осуществимо и в результате которого
расчетная величина стоимости будет максимальной. При этом при-
меняют возможное обоснованное разделение участка на отдельные
части с учетом преобладающих способов использования земли в
данном районе, текущего использования участка, разрешенного
использования, ожидаемых изменений на рынке недвижимости.
Земля может находиться в частной, муниципальной или госу-
дарственной собственности. Право собственности предусматривает
права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право-
мочие владения позволяет обладать земельным участком как час-
тью своего хозяйства или просто иметь его в наличии.
Правомочие пользования дает возможность извлекать из участ-
ка полезные свойства, самостоятельно хозяйствовать на земле,
использовать в установленном порядке имеющиеся на земельном
участке общераспространенные полезные ископаемые, лесные
угодья, водные объекты, возводить жилье, производственные,
культурно-бытовые и другие строения на праве собственности,
осуществлять посевы и посадки сельскохозяйственных культур;
проводить оросительные, осушительные и другие работы в со-
ответствии с природоохранными требованиями использования
земельных ресурсов.
Правомочие распоряжения позволяет собственнику земельного
участка дарить, завещать, продавать, обменивать или передавать
его в качестве взноса в уставный капитал обществ и товариществ.
Существуют ограничения действий собственника относительно
принадлежащего ему участка, как общие, так и социальные, вы-
званные местоположением земель, в частности, сервитуты, уста-
166
Оценка стоимости земельных участков
новленные в интересах соседей. Согласно ст. 274 Гражданского
кодекса РФ, сервитут устанавливается для прохода или проезда
через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации
линий электропередачи, связи и трубопроводов и т. п.
Государственной собственностью на землю является земельная
собственность РФ или субъектов РФ (ст. 214 ГК РФ).
Федеральные земли - это земли, занятые объектами федераль-
ной собственности, и земли, необходимые для осуществления задач
федерального значения, в частности:
• земельные участки, предоставляемые для обеспечения нужд
обороны и безопасности страны, охраны государственных
границ и других функций государственной власти;
• земельные участки, занятые федеральными энергетически-
ми и космическими системами, объектами ядерной энерге-
тики, оборонной промышленности, связи, автомобильных
дорог, водного и лесного фонда, добывающей промышлен-
ности, железнодорожного, воздушного, трубопроводного,
речного и морского транспорта, объектами федеральных
органов власти, земли запаса;
• земельные участки федеральных государственных при-
родных заповедников, национальных природных парков,
заказников, курортных зон и т. п.;
• земельные участки Российской Академии наук, отраслевых
академий наук, научно-исследовательских учреждений,
высших учебных заведений федерального значения, фе-
деральных учебно-опытных и учебно-производственных
хозяйств и других аналогичных объектов.
Земли субъектов Российской Федерации - это земли, находя-
щиеся в их административно-территориальных границах, за ис-
ключением федеральных, муниципальных и частных земель.
Муниципальная земельная собственность - это собственность
городских, сельских поселений и других муниципальных образо-
ваний. К ней относят земли, находящиеся в пределах администра-
тивно-территориальной черты муниципального образования, а
также участки за их чертой, переданные в ведение органов местного
самоуправления.
Частная собственность на землю имеет несколько видов: личная
собственность граждан; общая совместная собственность; долевая
собственность; собственность юридических лиц.
167
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Законодательство предусматривает как единоличное пользова-
ние землей гражданами, так и совместное. Если земельный участок
находится в собственности двух и более лиц, то она принадлежит
им на праве общей собственности, что является разновидностью
частной собственности. Существуют два вида общей собствен-
ности. Долевая собственность предполагает, что определена доля
каждого собственника; совместная собственность, - если доли не
определены.
Собственность юридических лиц на земельные участки прирав-
нивается к частной форме собственности.
К вещным и иным правам на землю относят следующие:
1. Право пожизненного наследуемого владения. Им обладают
только граждане и иные физические лица. Землевладелец имеет
право владения и пользования земельным участком, передачи его
по наследству, возводить здания, сооружения и другое недвижимое
имущество, приобретая на него право собственности, передавать
участок другим лицам в аренду или безвозмездное срочное поль-
зование. Не допускаются продажа, залог и совершение других
сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка.
В остальном, как и собственнику, земельным законодательством
предоставлено: право собственности на легально произведенные по-
севы и насаждения, право проводить оросительные, осушительные
и другие мелиоративные работы, право разработки месторождений
общераспространенных полезных ископаемых, право рубки леса и
пользования побочными продуктами леса, право собственности на
урожай дикорастущих и сеяных трав.
Правоудостоверяющим документом является свидетельство на
право пожизненного наследуемого владения земельным участком.
2. Право постоянного бессрочного пользования. Земля может
предоставляться гражданам и юридическим лицам из земель го-
сударственной и муниципальной собственности на основе решения
государственных или муниципальных органов, уполномоченных
предоставлять земельные участки в такого рода пользование.
Землепользователи имеют более ограниченные права, нежели
землевладельцы. Не предусмотрена возможность передачи данных
правомочий по наследству, пользователь в праве совершать сделки
с земельным участком только с согласия собственника.
Право постоянного пользования земельным участком может
быть приобретено собственником здания, сооружения и другого не-
168
Оценка стоимости земельных участков
движимого имущества, находящегося на земельном участке, если
из договора не вытекает иное. При переходе права собственности на
недвижимое имущество, находящееся на данном земельном участ-
ке, другому лицу, последнее приобретает право пользования соот-
ветственно частью земельного участка на тех же условиях и в том
же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Собственник
недвижимости имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться
недвижимостью по своему усмотрению, включая снос.
3. Аренда земельных участков. По договору аренды арендодатель
обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду имеет собственник, либо лицо,
уполномоченное собственником, либо лицо, уполномоченное за-
коном сдавать участки в аренду.
Кроме аренды самого участка права на землю передаются и
арендатору объектов недвижимости, находящихся на этом участке.
Передаются часть участка, на котором находится недвижимость,
и та его часть, которая необходима для обеспечения пользования
недвижимостью. Срок аренды земельного участка зависит от целей
его использования. Аренда может быть как краткосрочной (до 3
лет), так и долгосрочной (до 50 лет).
Арендатор имеет практически те же права на землю, что и
собственник, землепользователь и землевладелец. Обязанности
арендатора следующие:
• своевременно выплачивать арендную плату;
• использовать земельный участок в соответствии с услови-
ями договора;
• поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии
и нести расходы на его содержание (если договор аренды не
предусматривает иное);
• возвратить участок в состоянии, в котором он его получил,
или в состоянии, обусловленном договором.
Идентификация земельного участка как объекта оценки
Оценщику необходимо на местности определить соответствие
земельного участка в натуре с планово-картографическими мате-
риалами и правоудостоверяющими документами. Проверяются
соответствие внешних границ, наличие смежных землепользо-
вателей.
169
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Описание земельного участка целесообразно вести по следую-
щим характеристикам:
1. Местоположение участка
• адрес;
• расстояние до центра населенного пункта;
• транспортная доступность;
• благоустройство;
• историческая ценность;
• рекреационная ценность;
• поверхностный и подпочвенный слои участка;
• местоположение района;
• местоположение квартала;
• неудобства и опасности;
• обзорная панорама;
• примыкающие участки;
• автомобильный доступ;
• общественный транспорт.
2. Правовой режим земельного участка
• форма собственности;
• наличие правоустанавливающих и правоудостоверяющих
документов на земельный участок;
• категория земель;,
• цель использования земельного участка;
• сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на
участок.
3. Физические параметры
• площадь;
• размеры;
• границы участка;
• конфигурация;
• углы и тупики.,
4. Улучшения
• возможности создания улучшений;
• объекты улучшений и их описание;
• коммуникации.
5. Инженерно-геологические условия
• характер рельефа;
• особенности почв;
• характер растительности;
• уровень залегания грунтовых вод;
170
Оценка стоимости земельных участков
• заболоченность;
• подверженность эрозии;
• сейсмичность;
• оползни. а
6. Санитарно-гигиенические условия
• уровень шума;
• естественные и искусственные загрязнители почвы, воды
и воздуха.
7. Экологические качества
• наличие водоемов;
• наличие зеленых насаждений;
• окружающий ландшафт.
8. Экономические факторы
• налоговые платежи;
• возможные затраты на планировку и благоустройство
участка;
• плодородие;
• избыточная земля;
• коммунальные платежи.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка
В теории и практике оценки земельных участков лучшее и наи-
более эффективное использование рассматривают как возможное
и разумное использование объекта оценки, которое обеспечивает
самую высокую текущую стоимость на дату оценки. Второе опреде-
ление - это то улучшение, которое возможно произвести на участке
с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный
капитал. Второе определение наиболее применимо к вакантным
(неосвоенным) участкам.
Лучшее и наиболее эффективное использование объекта пред-
ставляет собой предпосылку, на которой базируется определение
стоимости участка.
Прежде всего, надо представлять себе возможные мотивации
покупателей как вакантных, так и застроенных участков. В не-
которых случаях лучшее и наиболее эффективное использование
может совпадать с существующим использованием, но в любом
случае это требует обоснования.
Прогнозируемое использование земельного участка должно удо-
влетворять следующим критериям:
171
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
1. Юридическая разрешенность.
2. Физическая возможность.
3. Экономическая целесообразность.
4. Максимальная доходность. t
Рассматривая участок как вакантный, либо с улучшениями,
оценщик определяет несколько вариантов использования, которые
физически возможны и юридически разрешены, затем оценивается
их экономическая целесообразность и выбирается вариант, обеспе-
чивающий максимальную стоимость объекта оценки.
Метод сравнения продаж
Метод основан на сопоставлении данных по аналогичным
участкам, которые были проданы. Даты их продаж должны быть
максимально приближены к дате оценки.
Метод предполагает следующую последовательность действий: •
1. Определение элементов, по которым объект оценки сравни-
• вается с аналогами.
2. Определения по каждому элементу сравнения характера и
степени отличий каждого аналога от объекта оценки.
3. Корректировка по каждому элементу сравнения цен аналога,
сглаживающая его отличие от объекта оценки.
4. Расчет рыночной стоимости участка путем обоснованного
обобщения скорректированных цен аналога.
Основные элементы сравнения:
1. Местоположение и окружение.
2. Целевое назначение объекта.
3. Разрешенное использование.
4. Права иных лиц на участок.
5. Физические характеристики.
6. Инфраструктура.
7. Условия продажи.
8. Условия финансирования.
9. Рыночные условия (временной фактор).
10. Условия платежа.
11. Права собственности на землю и недвижимость.
12. Плотность застройки.
Пример.
Адрес объекта: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Празд-
ничная, д. № 64.
172
Оценка стоимости земельных участков
Собственник: Головко Г.Г.
Право собственности на земельный участок и улучшения:
полное.
Правоустанавливающий документ: договор №3-181 купли-про-
дажи домовладения от 13.02.96 года, зарегистрированный в МПТИ
г. Ростова-на-Дону 12.07.80 года под № XI-AH 578880.
Текущее использование объекта - жилое помещение.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта соб-
ственности.
Задача оценки: купля-продажа.
Анализ наилучшего
и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование является
основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение
оценщика в отношении наилучшего использования собственно-
сти, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и
наиболее эффективное использование», применяемое в данном от-
чете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно
возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых,
должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов
использования имеет своим результатом максимально высокую
текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых ва-
риантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов
использования, которые разрешены распоряжениями о зонообра-
зовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об
исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных
в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физи-
чески осуществимое и разрешенное законом использование будет
давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из
финансово осуществимых использований будет приносить макси-
мальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
173
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Анализ участка с имеющейся застройкой
На рассматриваемом участке в данный момент находится жилое
одноэтажное здание. Для определения лучшего и наиболее эффек-
тивного использования участка с имеющимися улучшениями рас-
смотрим вариант его использования.
Юридически правомочное использование:
В непосредственной близости от объекта оценки находятся жи-
лые здания, одно- или двухэтажные. Площади земельных участков
под зданиями, находящимися вблизи объекта оценки, имеют раз-
меры от 1 до 4 соток. Целевое назначение участков - жилищное
строительство. В настоящее время объект используется как жилое
здание на одного собственника, на него получены все необходимые
разрешения, подключены все коммуникации. Таким образом, ис-
пользование объекта под другие функции, кроме жилой, юриди-
чески неправомочно.
Физически возможное использование:
Строительные характеристики здания и его оснащение систе-
мами инженерного обеспечения делают физически осуществимым
вариант использования в качестве жилого здания.
Экономическая целесообразность:
Существующая ситуация на рынке недвижимости позволяет
прогнозировать следующие виды использования объекта оценки:
• сдача здания в аренду под жилье;
• организация в здании гостиницы, что не противоречит экс-
плуатации объекта как жилого.
Максимальная доходность:
Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с
учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных,
физически возможных, экономически целесообразных.
Такая последовательность определяется реально существующи-
ми условиями рынка недвижимости. В текущих рыночных усло-
виях возможные варианты использования, позволяющие получить
определенный доход, являются следующими:
• сдача в аренду здания под жилье;
• организация гостиницы в здании:
Для определения варианта использования объекта недвижимо-
сти, дающего максимальную доходность, производится сравнение
текущей стоимости будущих выгод, которые объект будет при-
носить.
174
Оценка стоимости земельных участков
Сдача в аренду здания под жилье:
По информации, полученной от владельцев или арендаторов
подобной собственности, риэлторских фирм, средняя арендная
плата за средний жилой дом, хорошо отремонтированный, удачно
расположенный, с телефоном и всеми удобствами составляет около
14000 рублей в месяц.
Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи
и, в последнюю очередь, ухудшении местоположения и качества,
самих объектов. Ставка арендной платы для существующего жи-
лого здания (129,4 кв. м) будет составлять 14000 рублей в месяц
(табл. 11.1).
Таблица 11.1
Расчет стоимости объекта
Вариант использования — аренда жилья Значение
1. Потенциальный валовой доход, руб. (14000 х 12 мес.) 168000
2. Потери от недоиспользования и неплатежей 42000
3. Эффективный валовой доход, руб. (п.1 - п. 2) 163800
4. Операционные расходы, руб. 9923
5. Чистый операционный доход, руб. (п. 3 - п. 4) 153877
6. Общий коэф, капитализации 0,113
7. Стоимость объекта, руб. (п. 5 / п. 6) 1361743
Примечание:
Потери от вакансий и неплатежей: при аренде жилья заключа-
ются, как правило, долговременные договоры. Срок предоплаты
составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений вследствие сме-
ны арендатора не более 14 дней в году, или около 2,5 % арендной
платы.
Вывод:
Наилучшее и наиболее эффективное использование: на осно-
вании предварительных расчетов с использованием средних ры-
ночных цен по ставкам арендной платы по жилым помещениям и
стоимости гостиничных номеров лучшим и наиболее эффективным
использованием оцениваемого участка земли среди всех юридиче-
ски разрешенных, физически возможных и экономически целесоо-
бразных вариантов на текущий момент является его эксплуатация
как жилого помещения.
Информация о типичном для данного района соотношении цены
земли и улучшений следующая (табл. 11.2).
175
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Рыночные данные о продажах
Таблица 11.2
Типичные застроенные участки в Ростове-на-Дону Цена прода- жи участка с постройками Стоимость улучше- ний Отношение стои- мости улучшений к цене продажи
Район «Коммунар» 905000 714950 0,79
Район «Коммунар» 890000 720900 0,81
Район «Коммунар» 869000 756030 0,87
Среднее значение 0,81
Из полученного среднего значения отношений стоимости улуч-
шений к цене продаж типичных застроенных участков в данном
районе следует, что на стоимость земли в среднем приходится 0,19
цены продажи типичного участка с улучшениями. Основываясь на
том, что в ближайшем окружении оцениваемого участка его аналог
с постройками продается за 1059800 руб., свободный участок путем
соотнесения правомерно оценить в 201362 руб. (1059800 х 0,19).
Очевидно, эту величину с учетом необходимых корректировок
можно перенести и на оцениваемый участок земли, что отражено
соответствующим образом в приведенном ниже расчете.
Данные о сравнимых участках, проданных на рынке, приведены
в табл. 11.3.
Таблица 11.3
Таблица корректировок
для сопоставимых продаж участков земли
Элемент срав- нения Ед. изм. Оцени- ваемый участок Сравнимые участки
Аналог № 1 . Аналог №2 Аналог №3
1. Местополо- жение Район «Комму- нар» Район «Комму- нар» Район «Комму- нар» Район «Комму- нар»
Корректировка % 0% 0% 0%
2. Имуществен- ные права Право собств. Право собств. Право собств. Право собств.
Корректировка % 0% 0% 0%
3. Физические характеристи - ки: Ровный Ровный Ровный Ровный
Площадь земель- ного участка кв.м 618 700 650 710
Корректировка % -1 % -0,5 % -1 %
176
Оценка стоимости земельных участков
Окончание табл. 11.3
Площадь стро- ения кв.м 129,4 148 132 140
Корректировка % -2 % 0% -1 %
Материал стен Кирпич Кирпич Кирпич Кирпич
Корректировка % 0% 0% 0%
Корректировка на физ. состоя- ние объекта % -3 % -0,5 % -2%
4. Транспортная доступность Удовлет- вор. Удовлет- вор. Удовлет- вор. Удовлет- вор.
Корректировка % 0% 0% 0%
5. Коммуника- ции Местная кан. Местная кан. Местная кан. Местная кан.
Корректировка % 1 % 0% 1%
6. Условия фи- нансирования Собствен- ные сред- ства Соб- ственные средства Собствен- ные сред- ства Собствен- ные сред- ства
Корректировка % 0% 0% 0%
7. Условия оплаты Наличные Наличные Наличные Наличные
Корректировка % 0% 0% 0%
8. Время продажи Текущее 2 месяца 1 месяц 1 месяц
Корректировка % 2% 1 % 1%
9. Особые усло- вия продажи Отсут- ствуют Отсут- ствуют Отсут- ствуют Отсут- ствуют
Корректировка % 0 0 0
Общая коррек- тировка % -13 % -10% -12 %
Скорректиро- ванная цена руб. 787350 801000 764720
Весовые коэф, объектов-ана- логов X 0,25 0,5 0,25
Стоимость объ- екта округленно руб. руб. 733321 733000
Примечание:
1. Таблица включает те корректировки, которые были внесе-
ны, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и
сравниваемыми участками.
177
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
2. Для сравнения продаж взята информация из печатных изда-
ний г. Ростова-на-Дону: «Из рук в руки» № 5 (335), «Кварти-
ры Ростова» № 7 (512), «Ва-Банкъ» № 6(504), «Всеквартиры
города» № 5(122). Взяты аналоги продаж ближайшего окру-
жения оцениваемого участка земли.
3. При корректировке было учтено:
а) местоположение у всех аналогов, как и у оцениваемого
объекта, одно - район «Коммунар», поэтому на местопо-
ложение корректировки для всех аналогов равны нулю;
б) имущественные права у всех аналогов - право собственно-
сти, как и у оцениваемого объекта, поэтому корректировки <
не применялись;
в) физические характеристики участков: все участки ров-
ные, прямоугольные. Корректировки на размер улучше-
ния и земельного участка: для аналога № 2 взята коррек-
тировка (-0,5 %) на площадь земельного участка 650 кв.
м; для аналога № 3 применена корректировка (-2 %) на
разницу в площади участка и улучшения 140 кв.м., для
аналога № 1 взята корректировка (-3 %) на размер участка
и улучшения;
г) транспортная доступность у аналогов сходная с оценивае-
мым объектом, поэтому корректировка не вносится.
Метод остатка
Метод применим как для застроенных, так и незастроенных
земельных участков. Условие применения данного метода - воз-
можность застройки оцениваемого земельного участка улучшени-
ямй, приносящими доход. Метод предполагает следующие этапы
оценки:
1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучше-
ний, соответствующий наиболее эффективному использова-
нию участка.
2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта
недвижимости за определенный период времени на основе
рыночных ставок арендной платы.
3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на
улучшения, как произведение стоимости воспроизводства
или замещения улучшений на соответствующий коэффи-
циент доли улучшений в стоимости единого объекта недви-
жимости.
178
Оценка стоимости земельных участков
4. Расчет величины земельной ренты как разности между чи-
стым операционным доходом от единого объекта недвижи-
мости и чистым операционным доходом от улучшений.
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капи-
тализации земельной ренты.
Возможен чгакже вариант определения рыночной стоимости
земли путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта
недвижимости рыночной стоимости улучшений.
Чистый операционный доход равен разности валового дохода и
операционных расходов. Последние должны включать в себя рас-
ходы, которые несет, как правило,-арендодатель.
Арендные ставки рассчитываются на базе рыночных ставок как
наиболее вероятных, по которым объект может быть сдан в аренду
в сложившихся условиях конкуренции, и на величине ставки не
отражаются чрезвычайные обстоятельства. Эти же ставки исполь-
зуются для пустующих и используемых собственником для соб-
ственных нужд помещений. В потенциальный доход включаются
и другие доходы, получаемые за счет Неотделимых улучшений, но
не являющихся объектом арендных отношений.
Операционные расходы определяются из рыночных условий
сдачи в аренду единых объектов недвижимости.
Операционные расходы делятся на постоянные, не зависящие от
уровня заполняемости единого объекта недвижимости, и переменные,
зависящие от заполняемости объекта. Включаются также расходы
на замещение элементов улучшений, срок использования которых
меньше, чем срок используемых улучшений в целом, определяемые
путем деления суммы затрат на замещение на срок их использования
с учетом процентного наращивания средств на замещение.
В операционные расходы не включаются амортизационные от-
числения по недвижимости и расходы по обслуживанию долга.
Управленческие расходы следует учесть независимо от того,
управляет объектом собственник или управляющий.
Рассмотрим пример применения метода остатка для ранее рас-
сматриваемого объекта (табл. 11.4).
Таблица 11.4
Метод остатка, тыс.руб.
№№ п/п Показатели Значе- ние
1 2 3
1 Потенциальный валовой доход от единого объекта (арендная плата за год) 168000
179
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 11.4
1 2 3
2 Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта 42000
3 Действительный валовой доход (п.1 - п.2) 163800
4 Операционные расходы (постоянные и переменные) 9923
5 Чистый операционный доход (п.З - п.4) 1,53877
6 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа 701000
7 Коэффициент капитализации для улучшений 0,22
8 Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7) 147210
9 Земельная рента (п.5 - п.8) 6667
10 Коэффициент капитализации (для земельного участка) 0,08
11 Стоимость земельного участка (п.9 : п.10) 833337,5
Возможен иной алгоритм определения стоимости участка
(табл. 11.5).
Таблица 11.5
Метод остатка (вариант 2), руб.
№№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1 2 3 4 5 6
1 Потенциальный валовой Доход 158076 132000 126000 144000
2 Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта: в процентах к п.1 в руб. 27 42000 27 35640 27 34020 27 38880
3 Действительный валовой доход (п.1 - п.2) 116076 96360 91980 105120
4 Операционные расходы в процентах к п.1 в тыс.руб. 6 9923 6 7920 6 7560 6 8640
5 Чистый операционный до- ход (п.З - п.4) 106153 88440 84420 96480
6 Цена продажи аналогов X 905000 890000 869000
7 Коэффициент капитализа- ции (п.5 : п.7) 0,098 0,094 0,111
8 Среднее значение коэффи- циента капитализации 0,101 X X X
9 Стоимость единого объекта недвижимости (п.5 : п.9) 10510- 20 X X X
180
Оценка стоимости земельных участков
Окончание табл. 11.5
1 2 3 4 5 6
10 Стоимость улучшений X 714950 720900 756030
11 Соотношение стоимости улучшений и цены продажи (п.11 : п.7) X 0,79 0,81 0,87
12 Среднее соотношение сто- имости улучшений и цены продажи 0,82 X X X
13 Стоимость улучшений по единому объекту (п.10 х п.13) 861836 X X X
14 Стоимость земельного участ- ка (п. 10 - п. 14) с округлени- ем 189184 189000 X X X
Метод капитализации земельной ренты
Под капитализацией земельной ренты понимается определение
на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между
собой величин земельной ренты. Стоимость определяется путем
деления величины земельной ренты за первый после даты оценки
период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком.
Земельная рента определяется как доход от сдачи участка в
аренду в сложившихся рыночных условиях.
Коэффициент капитализации рекомендуется определять сле-
дующими методами:
1. Путем усреднения коэффициентов капитализации по про-
данным объектам-аналогам.
2. Путем увеличения безрисковой ставки на капитал на вели-
чину премии за риск, связанный с инвестированием средств
в данный земельный участок.
Рассмотрим пример (табл. 11.6).
Таблица 11.6
Метод капитализации земельной ренты
№№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1 2 3 4 5 6
1 Арендная плата за пользова- ние земельным участком (по рыночным данным), руб./год 12000 10800 9400 9800
181
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 11.6
1 2 3 4 5 6
2 Цена продажи участка X 189000 180000 170000
3 Коэффициент капитализации (п.1 : п.2) X 0,057 0,052 0,057
4 Среднее значение коэффици- ента капитализации 0,056 X X X
5 Стоимость земельного участ- ка (п.1 : п.4) округленно 215553 216000
Метод выделения
Сфера применения метода - оценка стоимости застроенных
земельных участков.
Последовательность оценки земельного участка следующая:
1. Определение элементов сравнения единого объекта недвижи-
мости с объектами-аналогами.
2. Определение характера и степени отличий каждого аналога
и объекта оценки.
3. Определение корректировок цен аналогов по каждому эле-
менту сравнений.
4. Корректировка стоимости каждого объекта-аналога относи-
тельно объекта оценки.
5. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
путем обоснованного обобщения скорректированных цен
аналогов.
6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства
улучшений.
7. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычи-
тания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости
стоимости замещения или воспроизводства улучшений.
Стоимость замещения или воспроизводства определяется на
основе элементных или укрупненных сметных нормативов. Нако-
пленный износ улучшений определяется как сумма физического,
функционального и экономического износов.
Следует учесть прибыль инвестора либо как разность между
ценой продажи и затратами на строительство, либо как отдачу на
капитал при инвестировании в направление с аналогичным уров-
нем рисков.
Рассмотрим пример (табл. 11.7).
182
Оценка стоимости земельных участков
Таблица 11.7
Метод выделения (корректировки даны фрагментарно)
№№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1 Цена продажи, руб. X 905000 890000 869000
2 Материал стен Кир- пич Кирпич Обложен кирпи- чом Кирпич
3 Корректировка, % 0 + 10 0
4 Скорректированная цена 905000 979000 869000
5 Удобства Пол- ные Частич- ные Полные Полные
6 Корректировка, % +5 0 0
7 Скорректированная цена 950250 979000 869000
8 Стоимость объекта (сред- няя скорректированная цена аналогов) 932750 X X X
9 Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа 701000 X X X
10 Стоимость земельного участка (п.8 - п.9) округленно 231750 232000 X X X
Метод распределения
Метод применяется для застроенных участков при наличии
информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными объекту оценки.
Метод имеет следующую последовательность:
1. Определение перечня объектов-аналогов.
2. Определение целесообразных элементов сравнений аналогов
с единым объектом оценки.
3. Определение характера и степени отличий каждого аналога
от объекта оценки.
4. Определение величин корректировок по каждому аналогу и
элементу сравнений.
5. Определение рыночной стоимости единого.объекта недвижи-
мости путем усреднения скорректированных цен аналогов.
6. Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе
наиболее типичной доли земельного участка в стоимости
единого объекта недвижимости.
183
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Рассмотрим пример (табл. 11.8).
Таблица 11.8
Метод распределения, руб.
№№ п/п Показатели Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1 Цена продажи X 905000 890000 869000
2 Скорректированная цена (поданным п.7 табл. 11.7) X 950250 979000 869000
3 Стоимость объекта (средняя скорректированная цена аналогов) 932750 X X X
4 Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости X 0,19 0,21 0,16
5 Средняя доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости 0,19 X X X
6 Стоимость земельного участ- ка (п.З х п.5) округленно 177222 177000 X X X
Метод предполагаемого использования
Метод применим для оценки застроенных и незастроенных
участков.
Последовательность метода:
1. Определение суммы расходов, необходимых для использова-
ния земельного участка в соответствии с вариантом лучшего и
наиболее эффективного использования (улучшения, деление
на отдельные части, отличающиеся формами, видом, харак-
тером использования).
2. Определение величины доходов от варианта лучшего и наи-
более эффективного использования земельного участка.
3. Определение величины операционных расходов, необходи-
мых для получения доходов от лучшего и наиболее эффек-
тивного использования участка.
4. Определение величины ставки дисконта, соответствующей
уровню риска инвестирования капитала в данный участок.
5. Определение текущей стоимости чистого операционного до-
хода, который может быть получен за период эффективного
использования участка.
184
Оценка стоимости земельных участков
6. В случае, если источником дохода является сдача в аренду,
необходимо учесть доход от продажи объекта в конце про-
гнозного периода.
Стоимость участка - 134460 руб.
Ниже приведены результаты согласования рыночной стоимости
земельного участка.
Целью сведения результатов всех используемых подходов яв-
ляется определение преимуществ и недостатков каждого из них и
выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого
подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости опреде-
ляется по следующим критериям. Возможность отразить действи-
тельные намерения потенциального покупателя или продавца. Тип,
качество и обширность информации, на основе которых проводится
анализ. Способность учитывать специфические особенности участ-
ка, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение,
размер, форма.
Проанализировав поставленные цель и задачу оценки, харак-
тер использования участка земли, степень полноты и достовер-
ности исходной информации, величину погрешности полученных
результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что
наибольшей степени достоверности соответствует результат, по-
лученный в рамках сравнительного подхода, и ему присваивается
весовой коэффициент 0,6. Доходному подходу, так как в нем ис-
пользованы прогнозные величины, присвоен весовой коэффици-
ент 0,4. Затратный подход к оценке стоимости земельного участка
не применим, так как земля не является результатом человеческого
труда. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости
воспроизводства улучшений земельного участка используются в
методе остатка. Согласование результатов стоимости земельного
участка, полученные сравнительным и доходным подходами, пред-
ставлено в табл. 11.9.
Таблица 11.9
Согласование результатов о рыночной стоимости
земельного участка
Подход Рыночная стоимость Вес Расчетная стоимость
Сравнительный подход 139331 0,6 83598
Доходный подход 134460 0,4 53784
Итого: 1,0 137382
185
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Вывод:
С учетом присвоенных весовых коэффициентов ко всем под-
ходам, используемых при оценке земельного участка, рыночная
стоимость земельного участка составила 277100 руб.
Стоимость строительства улучшений можно оценить двумя спо-
собами: по стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства определяется как стоимость соз-
дания точной копии оцениваемого сооружения с использованием
аналогичных материалов и технологий, но по текущим ценам.
Результаты оценки стоимости строительства в данном отчете
определены параметрическим методом с использованием срав-
нительной единицы. Для расчета использованы Сборники УПВС
№4,28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости
жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-быто-
вого назначения».
Для определения варианта использования объекта недвижимо-
сти, дающего максимальную доходность, производится сравнение
текущей стоимости будущих доходов, которые объект будет при-
носить.
Сдача в аренду здания под жилье
По информации, полученной от владельцев или арендаторов по-
добной собственности, риэлторских фирм, средняя арендная плата
за средний жилой дом (40,1 кв. м), хорошо отремонтированный,
удачно расположенный, с телефоном и всеми удобствами составляет
около 6000 руб. за один месяц.
Стоимость аренды уменьшается при отсутствии удобств и связи
и, в последнюю очередь, ухудшении местоположения и качества са-
мих объектов. Ставка арендной платы для существующего жилого
здания будет располагаться в диапазоне до 5000 руб. в месяц.
Организация гостиницы в здании
Для организации гостиницы в доме комнату № 1, можно ис-
пользовать как одноместный номер, комнату № 2 как двухместный
номер. Стоимость арендной платы для расчетов принята в размере
200 руб. в сутки (6000 руб. в месяц) за двухместный номер, одно-
местный номер за 150 руб. в сутки (4500 руб. в месяц).
Ставка арендной платы для существующего здания может соста-'
вить до 6000 руб. в месяц. Обоснование вариантов использования
приведено в табл. 11.10.
186
Оценка стоимости земельных участков
Таблица 11.10
Таблица определения чистого операционного дохода
Вариант использования Аренда жи- лья Гостини- ца
Потенциальный валовой доход, руб. 60000 126000
Потери от недоиспользования и платежей, % 5 20
Эффективный валовой доход, руб. 57000 100800
Операционные расходы, руб. 11700 37320
Чистый операционный доход, руб. 45300 63480
Примечание:
1. Потери от вакансий и неплатежей: при аренде жилья за-
ключаются, как правило, долговременные договоры. Срок
предоплаты составляет от 3 до 6 месяцев. Простой помещений
вследствие смены арендатора не более 14 дней в году^ или
около 5 %. Данный показатель принят в результате опроса
администраторов и экономистов гостиниц.
2. Для подготовки здания к использованию в качестве гости-
ницы необходимо выполнить реконструкцию объекта, по
. предварительным расчетам затраты на которую составят
50 тыс. руб.
Вывод:
Лучшее и наиболее эффективное использование: на основании
предварительных расчетов с использованием средних рыночных
цен по ставкам арендной платы в жилых домах помещений и сто-
имости гостиничных номеров лучшим и наиболее эффективным
использованием оцениваемого участка земли с улучшениями среди
всех юридически разрешенных, физически возможных и экономи-
чески целесообразных вариантов на текущий момент является его
эксплуатация как небольшой частной гостиницы.
Прогнозный период получения доходов от использования еди-
ного объекта недвижимости принят 10 лет; по истечении этого
срока объект потребует капитального ремонта и, возможно, поиска
нового варианта лучшего и наиболее эффективного использования.
По истечении 10 лет предполагаются снос строения и продажа зе-
мельного участка.
Остаточная стоимость определена на основе цен аналогов, про-
данных на рынке (табл. 11.12).
187
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица 11.11
Определение текущей стоимости чистого операционного дохода,
тыс.руб.
Показатели Годы
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1. Эффективный валовой доход 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8 100,8
2. Постоянные расходы 50,0
3. Операционные расходы 17,1 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2 37,2
4. Чистый опера- ционный доход (п.1 - п.2 - п.З) 33,7 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6 63,6
5. Ставка дис- конта 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17 0,17
6. Коэффициент дисконта 0,854 0,730 0,624 0,533 0,456 0,389 0,333 0,284 0,243 0,208
7. Текущая сто- имость годового дохода 28,8 46,4 39,7 33,9 29,0 24,8 21,2 18,1 15,5 13,2
8. Текущая сто- имость потока доходов 270,7
Таблица 11.12
Расчет среднего коэффициента капитализации
Аналоги Цена, тыс. руб. Чистый операционный до- ход Коэффициент капитализа- ции
1 165 41,3 0,25
2 175 47,3 0,27
3 194 40,8 0,21
Среднее значение 0,24
Остаточная стоимость составляет 54,3 тыс.руб. (63,6 : 0,24 х
х 0,208).
Стоимость единого объекта недвижимости составит 325,1 тыс. руб.
(270,7+54,3).
188
Оценка стоимости земельных участков
Таблица 11.13
Расчет стоимости земли, тыс.руб.
,Х«№ ' п/п Показатели Значе- ние
i^_ Стоимость единого объекта недвижимости 325,1
I 2 Средняя доля земельного участка в единой стоимости объекта недвижимости (по рыночным данным) 0,1
! 3 Стоимость земельного участка (п.1 х п.2) 32,5
Оценка права аренды
Право аренды земельного участка есть срочное возмездное право
владения и пользования земельным участком в соответствии с до-
говором аренды. Право аренды является обязательственным, а не
вещным правом.
Стоимость права аренды определяется объемом полномочий,
которые приобретает арендатор согласно договору аренды.
Рассмотрим пример.
Оценить право аренды земельного участка сроком на 5 лет.
Арендная плата составляет 18 тыс. руб. в год и не подлежит изме-
нению в течение срока действия договора. Согласно договору арен-
датор имеет право вносить свои права в качестве вклада в уставный
капитал, отдавать в залог, передавать другому лицу.
Характеристика участка:
1. Общая площадь - 6000 м2.
2. Улучшения:
- Многоэтажное административное здание общей площадью
5600 м2.
- Материал стен - кирпич.
- Состояние здания - ремонт не требуется.
- Удобства - полные.
3. Местоположение объекта - центр города.
Определим стоимость прав аренды на земельный участок для
внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. При-
меним метод капитализации земельной ренты в следующей по-
следовательности :
1. Определим чистый операционный доход, приносимый улуч-
шениями земельного участка.
2. Определим стоимость воспроизводства улучшения с учетом
накопленного износа.
3. Определим коэффициент капитализации для улучшений.
189
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
4. Определим стоимость права аренды земельного участка
(табл. 11.14).
Таблица 11.14
Расчет стоимости права аренды земельного участка, тыс. руб.
№№ п/п Показатели Зна- че- ния По годам
1 2 3 4 5
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Площадь, сдаваемая в аренду, м2 960
2 Средняя рыночная став- ка арендной платы по аналогичным объектам, руб./м2/год 800
3 Потенциальный валовой доход (п.2 х п.1) 768
4 Эффективный валовой доход (с учетом потерь), тыс.руб. (п.З х 0,9) 691
5 Операционные расходы (по рыночным данным составляют 22 % от по- тенциального валового дохода), (п.З х 0,22) 169
6 Чистый операционный доход (п.4 - п.5) 522
7 Стоимость улучшений (определена с применени- ем УПВС с учетом износа здания) 1192
8 Коэффициент капитали- зации для объекта недви- жимости (по рыночным данным) 0,32
9 Чистый операционный доход, относимый к улуч- шениям, (п.7 х п.8) 381
10 Чистый операционный доход, относимый к арендным правам на зем- лю (п.6 - п.9) 141 141 141 141 141 141
190
Оценка стоимости земельных участков
Окончание табл. 11.14
1 2 3 4 5 6 7 8
11 Ставка дисконта (по го- дам аренды) 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28 0,28
12 Коэффициент дисконта 0,781 0,610 0,477 0,372 0,291
13 Текущая стоимость прав аренды (по годам) (п.10 х п.12) 110 86 67 53 41
14 Стоимость прав аренды 357
Оценка стоимости права постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком методом соотнесения включает следующие
этапы.
1. Отбор проданных объектов-аналогов, включающих право
бессрочного (постоянного) пользования аналогичными зе-
мельными участками и право собственности на улучшения
(табл. 11.15).
2. Определить стоимость улучшений аналогичных участков.
3. Определить по объектам-аналогам стоимость права постоян-
ного (бессрочного) пользования участком путем вычитания из
цены единого объекта недвижимости стоимости улучшений.
4. Выявить отличия между оцениваемым участком и аналогами
(местоположение, время продажи, физические характеристи-
ки, условия продажи, условия финансирования).
5. Определить необходимые корректировки и скорректировать
стоимость прав постоянного (бессрочного) пользования ана-
логичными участками.
6. Определить стоимость права постоянного (бессрочного) поль-
зования оцениваемым участком.
Таблица 11.15
Объекты-аналоги
№№ п/п Характер Объект оценки Ана- лог 1 Ана- лог 2 Ана- лог 3
1 2 3 4 5 6
1 Местоположение Центр города Центр города Центр города' Центр города
2 Дата продажи - Ранее на 1 месяц Ранее на 1 месяц Ранее на 2 месяца
3 Общая площадь земельного участка, м2 1100 890 950 1000
191
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 11.15
4 Площадь улучшений, м2 700 700 650 900
5 Состояние улучшений Не требует ремон- та Не требу- ет ре- монта Не требу- ет ре- монта Тре- бует ре- монта
6 Цена 490 480 400
7 Стоимость улучшений (по УПВС) 383 403 300
8 Стоимость постоянного (бессроч- ного) пользования земельным участком (п.6 - п.7) 107 77 100
9 Корректировка на дату продажи, % -2 % -2 % -4 %
10 Скорректированная стоимость 105 75 96
11 Стоимость права постоянного (бес- срочного) пользования в расчете на 1 м2 площади (определяется как средневзвешенная стоимость), руб. 92 X X X
12 Стоимость права постоянного (бес- срочного) пользования участком (п.11 х п.З), тыс. руб. 101
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от
таких факторов как полномочия арендатора, срок действия права,
обременения права аренды, целевого назначения и разрешенного
использования земельного участка, ожидаемые доходы.
Отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного
участка должен содержать:
• характеристику рынка земли и рынка прав аренды земель-
ных участков;
• сведения о государственной регистрации права аренды;
• сведения об обременениях земельного участка и права
аренды;
• основание возникновения права аренды у арендатора;
• определение полномочий арендатора;
• срок аренды;
• величину арендной платы.
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки прав аренды застроенных и не-
застроенных участков.
192
Оценка стоимости земельных участков
Проведем оценку права постоянного (бессрочного) пользова-
ния земельным участком, имеющим следующие характеристики
(табл. 11.16).
Таблица 11.16
Характеристика объекта оценки
1. Площадь, м2 1200
2. Целевое назначение Офисное здание
3. Улучшения (4-этажное офисное здание), пло- щадь, м2 400
4. Местоположение Центр города
5. Инфраструктура Развита
6. Материал стен Кирпич
7. Коммуникации В хорошем состоянии
8. Состояние здания Ремонт не требуется
9. Правовой статус В собственности
Оценка будет произведена с целью определения вклада права бес-
срочного пользования земельным участком в рыночную стоимость
единого объекта недвижимости методом соотнесения.
Этапы оценки следующие:
1. Сформировать базу рбъектов-аналогов, проданных на рынке,
с аналогичными земельными участками и улучшениями, с
правом постоянного (бессрочного) пользования земельными
участками.
2. Определить стоимость улучшений методом воспроизводства
или замещения.
3. Определить стоимость права бессрочного пользования ана-
логичными земельными участками (цена единого объекта
недвижимости, минус стоимость улучшений).
4. Выявить отличия между оцениваемым земельным участком
и аналогичными участками (по площади, местоположению,
условиям продажи).
5. Определить корректировки по выбранным элементам срав-
нения.
6. Определить скорректированную стоимость права бессрочного
пользования участками-аналогами.
7. Определить стоимость права постоянного (бессрочного) пользо-
вания оцениваемым участком на основе обоснованного усредне-
ния скорректированных стоимостей участков-аналогов.
7 - 2696 Симионова
193
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица 11.17
Оценка права постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком
№№ п/п Показатели Объект оценки Ана- лог 1 Ана- лог 2 Ана- лог 3
1 Площадь земельного участка, м2 600 650 700 750
2 Цена, тыс. руб. 360 410 430
3 Местоположение участка Центр Центр Уда- лен от цен- тра Центр
4 Дата продажи 1 ме- сяц 1 ме- сяц 1 ме- сяц 2 ме- сяца
5 Стоимость воспроизводства улуч- шений с учетом износа (по рас- чету) 290 270 280 320
6 Стоимость права постоянного (бес- срочного) пользования земельным участком (п.2 - п.5) X 90 130 110
7 Корректировка местоположения, % X 0 .4-5 0
8 Скорректированная стоимость X 90 136,5 110
9 Корректировка на площадь земель- ного участка, % X -10 -16 -25
10 Скорректированная стоимость X 81 115 82,5
11 Корректировка на дату продажи, % X -2 % -2 % -4 %
12 Скорректированная стоимость X 79,4 112,7 79,2
13 Средняя стоимость (по аналогам) округленно 90,4 90
Оценка земель сельскохозяйственного назначения
Объектами оценки в данном случае являются:
• сельскохозяйственные угодья;
• земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями,
используемыми для первичной переработки сельскохозяй-
ственной продукции, ее производства и хранения;
• земли, занятые внутрипроизводственными дорогами, ком-
муникациями, древесно-кустарниковой растительностью,
предназначенной для защиты земель.
194
Оценка стоимости земельных участков
Рассмотрим пример (табл. 11.18) оценки участка земель сель-
скохозяйственного назначения, занятого сельскохозяйственными
угодьями, со следующими характеристиками:
• общая площадь участка - 120 га
Из них:
пашня - 110 га
кустарник - 1,5 га
лес - 3,0 га
водоем - 1,5 га
дороги - 2,0 га.
1. Определим валовой доход с 1 га пашни.
Традиционное для данного района земледелие с бонитетом почвы
в 30 баллов состоит в выращивании свеклы, картофеля, кукурузы
с продолжительностью севооборота в 3 года.
Таблица 11.18
Расчет валового дохода на 1 год
№№ п/п Наименова- ние культуры Площадь Урожай- ность ц/га Цена, руб/ц Валовой доход от урожая, тыс.руб. гр.5 х гр.4 х гр.З
1 2 3 4 5 6
1 Свекла 110 260 700 20020
2 Картофель 110 160 1100 19360
3 Кукуруза 110 320 900 31680
2. Доля собственника земли в валовом доходе определяется
на основе типичного соотношения, сложившегося на рынке
(анализ показал, что на долю собственника земли приходит-
ся 0,1).
3. Ставка дисконта может определяться на основе рыночных
данных о безрисковой ставке отдачи на капитал плюс премии
за риск вложения в покупку земельного участка (низкая лик-
видность участков в данном районе, степень риска низкого
урожая и другие).
4. Определим рыночную стоимость участка пашни (табл. 11.19)
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет
19771 тыс. руб.
195
Расчет рыночной стоимости
Таблица 11.19
№№ п/п Показатели Годы
свекла 1 ГОД картофель 2 год кукуруза Згод 4 5 6 7 8 9 10 11 12 И т. д. до 30 лет
1 Валовой до- ход, тыс.руб. 20020 19360 31680 20,0 19,3 31,7 20,0 19,3 31,7 20,0 19,3 31,7 31,7
2 Доля собст- венника земли 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
3 Земельная рента (п.1 х п.2) 2002 1936 3168 2002 1936 3168 2002 1936 3168 2002 1936 3168 2002
4 Ставка дис- конта, % 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3 11,3
5 Коэффици- ент дисконта 0,898 0,807 0,725 0,651 0,585 0,526 0,472 0,424 0,381 0,342 0,308 0,262
6 Стоимость ренты 1799 1563 2298 1305 1134 1667 946 822 1209 666 596 877
7 Рыночная стоимость земельных угодий 19771
Раздел 2
ЗАДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
1. ЗАДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
Задачами технической экспертизы являются количественное
определение рабочих параметров элементов здания, определение
причин ухудшения параметров и прогнозирование изменения па-
раметров во времени с сохранением или изменением действующих
на элемент нагрузок.
Техническая экспертиза здания проводится в следующем по-
рядке:
• определяется цель экспертизы;
• изучаются исходные данные (проектное решение, дефект-
ные ведомости и т. п.);
• проводится общее обследование здания;
• проводится детальное обследование конструкции;
• составляется техническое заключение.
Целью технической экспертизы может являться:
• выявление причин неисправностей в работе конструкций
и инженерного оборудования;
• определение остаточного ресурса конструктивных элемен-
тов здания;
• определение значений предельно допустимых нагрузок на
элемент при проектировании изменения действующих на
него нагрузок.
Общее обследование проводится для ознакомления со зданием
и составления программы детального обследования конструкций.
При общем обследовании выявляется конструктивная схема зда-
ния, анализируется планировочное решение, по внешнему осмотру
определяются материал и состояние конструкций. Кроме того, при
197
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
общем обследовании определяются места вскрытий, установки при-
боров, зондирования, закладки шурфов и т. п. По результатам обще-
го осмотра составляется акт, форма которого приведена ниже.
При детальном обследовании производятся вскрытие конструк-
ций, взятие пробы и лабораторный анализ материалов, проверяется
состояние конструкций и выявляются их дефекты. Контрольные
операции выполняются с помощью специальных инструментов и
приборов по специальным методикам.
Акт регистрации результатов обследования жилого дома
Дом №по улице_______________________________________
Дата и вид осмо- тра Члены комис- сии Выявлен- ная неис- правность или по- вреждения Кол-во вед. изм. Вид ремонта по устранению неис- правности или по- вреждения. Сроки выполнения Примечание (фактическое выполнение, ис- полнители, др. условия)
Сведения о конструктивных элементах
Конструктивные элементы Осн. ма- териалы Повреждения и дефекты (согласно ВСН 53-86р) Физ. износ, % Вид ремонта (см. прим.)
1. Фундаменты - цоколь - отмостка
2. Несущие стены
3. Перегородки
4. Перекрытия
5. Лестничные марши и пло- щадки
6. Несущие конструкции кровли
7. Кровля
о Оконные запол- о. нения
9. Дверные запол- нения
198
Задачи технической экспертизы
Окончание таблицы
10. Полы
11. Внутренняя от- делка - отделка МОП - отделка МОП комм, квартир
12. Наружная от- делка
13. Разное - балконы, лоджии - переходные площадки - козырьки - водостоки - подпорные стенки - дренаж
Сведения об инженерном оборудовании
Инженерное обо- рудование (подчер- • кнуть источник) Основные матери- алы Повреждения и дефекты (согласно ВСН 53-86р) Физ. износ, % Вид ре- монта (см. прим.)
1. Система ото- пления (ТЭЦ, АГВ, печное)
2. Холодное водо- снабжение
3. Горячее водо- снабжение (центральное, от колонки)
4. Канализация
5. Электрообору- дование
6. Газоснабжение (сетевое, балон- ное)
199
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Дополнительная информация
- количество лифтов
и их техническое состояние____________________________________
- количество мусоропроводов
и их техническое состояние____________________________________
□
□
□
□
□
Сведения о моральном износе здания
Наличие коммунальных квартир □
Наличие жилых помещений в цокольном этаже I I
Высота жилых помещений менее 2,5 м □
Высота жилых помещений более 3,5 м □
Отсутствует обособленный выход из подвала I I
Невентилируемая кровля □
Деревянные перекрытия I I
Отсутствует:
Водопровод □
Канализация □
Газоснабжение □
□
□
□
Акт обследования составил/
подпись
ФИО
Примечание:
Физический износ
15-20%
25 - 30 %
35 - 40 %
45 - 60 %
свыше 60 %
Рекомендуемый вид ремонтных работ
- выборочный текущий ремонт (ВТР)
- текущий ремонт (ТР)
- выборочный капитальный ремонт (ВКР)
- капитальный ремонт (КР)
- требуется дополнительное обследование (ДО)
На основании информации о состоянии элементов здания в
случае необходимости выполняется поверочный расчет конструк-
ций.
200
Задачи технической экспертизы
Основой расчетов конструкций является метод предельных со-
стояний. По СНиП П-А.10-71 «Железобетонные конструкции» две
группы предельных состояний выявляются:
• по потере несущей способности (или непригодности для
дальнейшей эксплуатации);
• по непригодности к нормальной эксплуатации.
Цель расчетов - предотвратить появление предельных состо-
яний. Расчеты выполняются по несущей способности (обеспечи-
вающей прочность, общую и местную устойчивость, в том числе в
процессе эксплуатации).
По первому предельному состоянию проверяются:
• все конструкции зданий и их стыковые соединения - для
предотвращения разрушения при действии силовых воз-
действий при их эксплуатации;
• здание в целом - для предотвращения его опрокидывания
при действии горизонтальных нагрузок;
• основание здания - для предотвращения потери его несу-
щей способности при совместном действии вертикальных
и горизонтальных нагрузок.
По второму предельному состоянию проверяются:
• здание в целом - для ограничения прогибов его верха, не-
равномерных осадок и ускорения колебаний от пульсации
ветра;
• стены здания - для ограничения трещинообразования и
взаимных смещений при действии вертикальных и горизон-
тальных нагрузок, неравномерных осадок и температурно-
влажностных воздействий;
• перекрытия, покрытия, лестницы - для ограничения про-
гибов и трещин от вертикальных нагрузок.
После выполнения поверочных расчетов проводится прогнози-
рование изменения рабочих свойств элементов здания во времени,
делаются выводы и даются рекомендации о дальнейшей эксплуа-
тации здания.
2. ПОВРЕЖДЕНИЯ ЗДАНИЙ НА ЛЕССОВЫХ
ПРОСАДОЧНЫХ ГРУНТАХ
Возведенные на лессовых грунтах здания и сооружения в не-
благоприятных условиях претерпевают существенные деформа-
ции. Особенно опасны неравномерные деформации, которые, как
правило, приводят к разрушению отдельных конструктивных
элементов здания. В практике известны случаи появления значи-
тельных вертикальных просадок по всей площади здания, однако
при этом не было отмечено повреждений конструкций здания, ибо
деформации проявлялись сравнительно равномерно.
Чтобы исключить неравномерные деформации или смягчить их
опасное влияние, строительные нормы и правила предусматривают
специальные комплексы защитных мероприятий. Для ряда зданий
и сооружений сложились мероприятия, которые опробованы в
определенных грунтовых условиях. В каждом случае они должны
быть конкретизированы и обоснованы соответствующими технико-
экономическими расчетами.
Существующие мероприятия при строительстве на лессовых про-
садочных грунтах условно подразделяются на водозащитные; кон-
структивные; связанные с преобразованием просадочных свойств
грунта (закрепление или уплотнение лессового грунта основания);
осуществляемые в результате прорезки просадочной толщи фунда-
ментами глубокого заложения, например свайными.
При строительстве зданий и сооружений на лессовых грунтах
применяют сложный комплекс мероприятий. Например, наряду
с водозащитными мероприятиями предусматривают и конструк-
тивные - устройство осадочных швов и железобетонных поясов,
армирование простенков и т. д.
Водозащитные мероприятия включают в себя организацию
отвода с площадки застройки атмосферных вод, устройство по
специальному проекту водонесущих коммуникаций и их вводов,
выполнение противофильтрационных экранов и отмосток и т. д.
Конструктивные мероприятия предусматривают разрезку здания
осадочными швами, что улучшает пространственную работу его
отдельных блоков (секций). Во многих случаях эффективными
оказываются железобетонные пояса, которые служат для вос-
202
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах
приятия возникающих усилий в элементах здания при неравно-
мерных деформациях основания. К конструктивным относятся
также мероприятия по усилению отдельных элементов, анкеровке
плит и прогонов, по регулированию проектного положения несу-
щих конструкций здания или сооружения (колонн, ферм, балок
и т. п.).
Мероприятия, связанные с преобразованием свойств лессового
грунта, позволяют устранить или уменьшить величину возмож-
ной просадки в результате закрепления или уплотнения грунта.
Преобразованный лессовый грунт, например обожженный, си-
ликатированный или утрамбованный, практически становится
нечувствительным к замачиванию.
В случае применения свайных фундаментов обычно прорезают
всю просадочную толщу и опирают нижние концы свай на непро-
садочные грунты, влажность которых строго регламентируется.
Поскольку преобладающая часть нагрузки передается через ниж-
ние концы свай, то вся система «основание-фундамент-здание»
становится более надежной.
Ошибки, допущенные при инженерно-геологических изыскани-
ях, проектировании и производстве работ, а также неправильная
эксплуатация возведенных зданий неизбежно приводят к их по-
вреждению, а в ряде случаев - к серьезной аварийной ситуации.
Согласно наблюдениям треста «Ростовдонтисиз» и расчетам на
всей застроенной территории наблюдается подъем уровня грунто-
вых вод, особенно в микрорайонах, где сосредоточены сети водо-
несущих коммуникаций
Анализ динамики изменения уровня подземных вод показал, что
их подъем приурочен к началу производства строительных работ.
Питание подземных вод происходит за счет атмосферных осадков и
таяния снегов, однако наибольшее поступление воды наблюдается
из водонесущих коммуникаций.
В местах постоянных утечек воды формируются купола под-
земных вод, которые в последующем захватывают примыкающие
территории и затем смыкаются, образуя единый горизонт подзем-
ных вод. Наиболее опасным для зданий является неравномерное
замачивание грунтов, приуроченное куполообразному положению
подземных вод.
Рассмотрим основные наиболее характерные причины возник-
новения и развития просадочных деформаций на различных этапах
строительства и эксплуатации здания.
203
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Деформации зданий из-за недостаточной изученности грун-
тов площадки застройки
Проектирование здания начинается, как известно, с инженер-
но-геологических изысканий на площадке будущей застройки. В
отдельных случаях из-за сравнительной неоднородности лессовых
грунтов в пределах каждого здания наблюдается существенный
разброс значений характеристик грунта. В таких условиях про-
ектно-изыскательская организация выдает для проектирования
объектов усредненные значения характеристик грунта. При одина-
ковых сечениях фундаментов расчетная просадка по усредненным
характеристикам грунта существенно отличается от фактических
просадок в различных частях здания. Такое положение приводит
к появлению неравномерных деформаций по длине здания.
Еще больше сложностей возникает, когда в пределах пятна за-
стройки здания наблюдается неодинаковая толщина просадочных
слоев грунта. На рис. 2.1 показана схема здания, возведенного на
лессовом основании с переменной величиной просадочной толщи
НаГ В различных сечениях здания просадочная толща неодинако-
ва, что в свою очередь приведет к неравномерному вертикальному
перемещению здания, возникновению дополнительных усилий в
конструктивных элементах из-за перегиба здания.
Рис. 2.1. Схема деформирования зданий на лессовом основании
с переменной толщиной просадочных грунтов:
1 — здание; 2 — трещины; 3,4 ~ соответственно
просадочные и непросадочные грунты
204
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах
Наблюдаются случаи, когда технические скважины имеют не-
достаточную глубину, что не позволяет вскрыть наличие уровня
подземных вод и зафиксировать коренные породы нелессового
происхождения. Между тем при проектировании, например бу-
ронабивных свай в лессовых грунтах II типа по просадочности
необходимо опирать нижние концы свай на грунты нелессового
происхождения. Это обусловлено тем, что лессовые грунты, даже
непросадочные, при длительном увлажнении претерпевают су-
щественные деформации в результате снижения прочности во
времени.
Величина расчетной нагрузки, допускаемой на сваю, во мно-
гом зависит от качества инженерно-геологических изысканий.
Опыт показывает, что допустимую нагрузку на сваю в лессовых
грунтах II типа по просадочности следует определять по резуль-
татам полевых испытаний свай пробной статической нагрузкой
при условии замачивания грунта основания из котлована. Иг-
норирование этого требования в отдельных случаях приводило
к завышению допустимой нагрузки на сваю, так как испытания
проводили с локальным (местным) замачиванием грунта, при
котором не проявились силы отрицательного трения по боковой
поверхности сваи.
Повреждения здания из-за ошибок при проектировании
На начальной стадии проектирования важнейшей задачей
является строгий анализ грунтовых условий площадки и обо-
снованный выбор конструктивного решения здания, особенно в
случае применения типовых проектов. Известно, что дома каж-
дой типовой серии имеют рациональные границы применения,
обусловленные пространственной жесткостью здания и конкрет-
ными грунтовыми условиями. При привязке типовых проектов
домов одной серии на близких по свойствам лессовых грунтах
встречаются различные решения фундаментов. Например, в
Волгодонске на лессовых грунтах II типа по просадочности при-
менены к почти одинаковым грунтовым условиям фундаменты
в виде сплошной плиты и ленты. Наблюдения треста «Ростов-
донтисиз» показали, что деформации дома на ленточном фун-
даменте превышают деформации дома на плитном фундаменте
примерно в 6 раз.
Существенные повреждения отмечаются в домах, состоящих
из нескольких блок-секций, в местах их взаимного примыка-
205
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ния. Нередко при выполнении расчетов деформаций основания
фундаментов вблизи места примыкания блок-секций не учи-
тываются их взаимное влияние и связанное с этим повышение
напряжений в грунте. На рис. 2.2 схематически показано
взаимодействие соседних блок-секций в месте устройства оса-
дочного шва.
Если каждая блок-секция имеет достаточную прочность или
жесткость, то появляющиеся неравномерные деформации в пре-
делах блок-секций не вызывают повреждения конструктивных
элементов. Однако при этом возникает другое не менее опасное
положение, связанное с наклоном блок-секций друг к другу и воз-
можному их смыканию в верхней (карнизной) части (см. рис. 2.2 а).
Возникающие нри этом усилия столь значительны, что вызывают
существенное разрушение кладки или панелей верхних этажей.
Поэтому при проектировании здания из отдельных блок-секций
целесообразно удалять их друг от друга на такое расстояние, при
котором в экстремальных условиях исключаются смыкание блок-
секций и разрушение конструктивных элементов. Под каждым
поперечным ленточным фундаментом формируется определенная
напряженная зона в основании. При близком расположении этих
поперечных лент зоны частично накладываются друг на друга (см.
рис. 2.2 б), что приводит к значительному возрастанию напряже-
ний и, как следствие, развитию дополнительных местных осадок
или просадок.
Рис. 2.2. Схемы взаимопримыкания блок-секций
(а) и фундаментов поперечных стен (б)
1 — здание; 2 — фундамент; 3 — контур напряженной зоны основания;
4 — зона наложения напряжений
При строительстве на лессовых грунтах особую значимость имеет
достоверная оценка прочности строительных материалов и изде-
лий. Недоучет этого фактора может привести к дополнительным
206
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах
разрушениям эксплуатируемых зданий, даже если не проявились
просадочные деформации грунтов основания. При ошибочном
снижении проектной марки кирпича, например, на одну ступень,
а раствора - на две ступени несущая способность кирпичной клад-
ки уменьшится на 39 %. Снижение марок кирпича и раствора на
две ступени приводит к уменьшению несущей способности кладки
примерно на 49 % .
В отдельных случаях деформации зданий возникают из-за не-
учета переменной глубины заложения подошвы фундамента по
длине здания. При наличии в здании фундаментов, расположен-
ных на разной глубине, деформации в первую очередь появляются
в той части здания, где фундаменты ближе к уровню подземных
вод. В таких случаях возникает неравномерная деформация зда-
ния и происходит его раскол. На испытывающей дополнительную
осадку части здания появляются трещины, нарушается прочность
конструктивных элементов здания.
При проектировании новых домов предусматривают водозащит-
ные мероприятия для исключения замачивания грунта поверхност-
ными водами. Наиболее часто эти мероприятия включают устрой-
ство вокруг здания водонепроницаемых отмосток, нагорных канав
и облицовочных траншей для перехвата ливневых вод, вертикаль-
ную планировку территории с устройством дернового покрытия.
Многочисленные наблюдения показывают, что даже исправные
отмостки шириной 1... 1,5 м не всегда гарантируют водозащиту
грунтов основания. Стекающая с кровли через водосточные трубы
вода попадает сначала на отмостку, а затем скапливается на примы-
кающих газонах. В условиях вероятного попадания атмосферных
вод под фундаменты отмостки надо проектировать уширенными с
учетом возможного растекания воды в грунтовой толще.
При проектировании зданий и сооружений в грунтовых услови-
ях II типа по просадочности с использованием свайного варианта
фундаментов проектировщики в условиях полной прорезки про-
садочных грунтов иногда не предусматривают конструктивных
и водозащитных мероприятий. Между тем на грунтах II типа по
просадочности в случае одностороннего замачивания основания
(из котлована соседнего строящегося здания или подвала эксплу-
атируемого дома) сваи будут работать в различных условиях. Их
несущая способность даже при одинаковой глубине погружения
будет существенно различаться. Это приведет к неравномерным
деформациям по длине здания.
207
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Разрушения из-за нарушения технологии
строительных работ
Приступая к возведению здания, строитель должен постоянно
помнить предписания проекта и нормативов по правилам производ-
ства работ на лессовых просадочных грунтах. Встречаются случаи,
когда котлован, предназначенный для устройства фундаментов,
остается открытым в течение многих месяцев и даже лет. Накопле-
ние атмосферных осадков, неравномерность замачивания грунтов
основания и неодинаковая загрузка фундаментов в процессе их
возведения создают предпосылки к повреждению здания.
Еще более серьезные последствия могут иметь нарушения техно-
логии строительных работ, направленных на снижение просадоч-
ных деформаций. В практике часто недооценивается необходимость
соблюдения технологии работ по трамбованию лессового грунта.
Известно, что грунт необходимо уплотнять при оптимальной влаж-
ности, близкой к границе раскатывания грунта. В летнее время
лессовый грунт отрытого котлована быстро подсыхает и становится
непластичным. Такой грунт не допускается уплотнять без его до-
увлажнения.
Сложные ситуации наблюдаются при некачественном уплотне-
нии грунта в пазухах фундамента, под отмостками. Провалившиеся
разрушенные отмостки не предохраняют грунты от замачивания,
а наоборот, создают благоприятные условия для проникновения
воды в грунт основания. Если неправильно выполнена вертикаль-
ная планировка территории, то положение становится еще более
серьезным.
Упущения, допущенные при проектировании и возведении зда-
ния, могут быть смягчены, если применить железобетонные пояса,
непрерывно обвязывающие отдельные отсеки здания. В практике
встречаются случаи, когда в зоне прохождения вентиляционных
или отопительных каналов в стене допускаются разрывы арматуры
железобетонных поясов. Такая разрезка пояса приводит к сниже-
нию эффективности его применения, появлению разрушений в
кладке и других конструктивных элементах.
Последствия неправильной эксплуатации зданий
За состояние здания несут ответственность эксплуатационники,
которые обязаны знать основные особенности объекта. Наиболее
часто отмечается несвоевременное принятие мер при аварийном
попадании воды в подвалы и технические подполья, в коллекторы
208
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах
и специальные помещения, в которых сосредоточены коммуни-
кации.
Неисправности отмосток и водонесущих коммуникаций должны
быть устранены в кратчайшие сроки. Тогда не успеет проявиться
отрицательное влияние этих неисправностей. Следует иметь в
виду, что подсыпка в углубления отмосток дренирующего грунта
(песка, гравия или щебня) не допускается, ибо такое выравнивание
отмостки способствует местному замачиванию грунта.
Не допускается вскрывать фундаменты и вводы коммуникаций
при выполнении ремонтных работ, если не принять меры по защите
отрытых траншей или котлованов от атмосферных осадков. Иногда
здание разрушается именно в период ремонта, что является резуль-
татом небрежного отношения к водозащите грунтов основания.
При строительстве на лессовых грунтах II типа по просадочно-
сти предусматривают систему контрольных колодцев и лотков для
сброса аварийных вод, специальную конструкцию гидроизоляции
подвальных помещений и др.
Коррозионное разрушение
конструктивных элементов здания
В процессе эксплуатации зданий и сооружений в отдельных слу-
чаях разрушаются конструктивные элементы вследствие коррозии
материалов, из которых они изготовлены. Принято считать, что
среда, в которой содержатся вредные вещества, способствующие
разрушению материалов, является агрессивной. Такой средой могут
быть воздушное пространство вокруг и внутри здания, грунтовый
массив основания и подземные воды.
Современные здания изготовлены в основном из железобетонных
и бетонных элементов, поэтому наибольший интерес представляют
вопросы взаимодействия с агрессивной средой бетона и железобе-
тона и их долговечности.
В грунтах имеется значительное количество растворимых в воде
солей. В лессовых грунтах различают соли труднорастворимые
(карбонаты - кальцит), среднерастворимые (сульфаты - гипс) и
легкорастворимые (галоиды-галит, сульфаты - тенардит). Раство-
рение солей в подземных водах существенно зависит от режима
движения вод, их температуры и насыщенности уже растворен-
ными солями.
Коррозия бетона и железобетона при взаимодействии с агрессив-
ными водами происходит тем интенсивнее, чем больше содержится
209
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
в среде хлоридов, сульфатов, агрессивной углекислоты и щелочей.
Агрессивность подземных вод предопределяется также и водород-
ным показателем среды. Строительные нормы и правила (СНиП
2.03.11-85) регламентируют содержание вышеуказанных компо-
нентов. В случае превышения в подземных водах определенного
содержания вредных солей принимают меры антикоррозионной
защиты.
При повышении температуры в обычных условиях коррозия бе-
тона и железобетона усиливается, так как более активно протекают
химические и физические процессы, приводящие к разрушению
материалов вследствие снижения их прочности при взаимодействии
с компонентами агрессивной среды.
Считается, что агрессивное действие подземных вод на бетон
связано с выщелачиванием из него растворимых в воде составных
частей и образованием новых соединений. В железобетонных кон-
струкциях может разрушаться как бетон, так и металлическая
арматура. В случае коррозионного разрушения арматуры за счет
увеличения продуктов коррозии в объеме отслаивается защитный
слой бетона.
Рис. 2.3. Схемы коррозионного разрушения агрессивными
подземными водами железобетонных фундаментов мелкого (а)
и свайного (б) заложения:
1 и 2 — контур фундамента соответственно до и после разрушения
На рис. 2.3 схематически показано возможное разрушение
отдельных бетонных и железобетонных элементов фундамента
в случаях, когда при строительстве зданий не были приняты
эффективные меры антикоррозионной защиты конструкций под-
земной части. Ослабление сечений железобетонных фундаментов
в результате коррозии усложняет работу конструкций на лессовых
основаниях. При уменьшении размеров фундамента могут возрасти
210
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах
просадочные деформации из-за повышения контактных давлений
по его подошве.
Существенную роль в развитии коррозионного процесса играет
плотность бетона. В достаточно плотных бетонах проникновение
агрессивных вод в глубь конструкции несколько затруднено, и
коррозия происходит сравнительно слабо. И, наоборот, в неплот-
ных бетонах коррозионное разрушение происходит интенсивно.
Поэтому современные нормативы учитывают степень агрессивного
воздействия среды, увязывая ее с маркой бетона по водонепрони-
цаемости.
При воздействии на железобетон жидких сред, которые не со-
держат агрессивных к стали ионов, сначала разрушается бетон, а
далее - арматура. В настоящее время предложена классификация
по основным видам коррозии бетона.
Коррозия I вида протекает за счет фильтрации сквозь бетон-
ную конструкцию мягкой воды, которая уносит составные части
цементного камня, в частности гидроксид кальция, т. е. гашеную
известь. В связи с этим этот вид коррозии называют выщелачива-
нием. Учитывая, что известь является одной из основных состав-
ляющих цементов, унос ее из бетона представляет значительную
опасность. В результате воздействия мягкой воды на бетон, кроме
того, происходит вынос оксида кальция (негашеная известь), что
также ухудшает свойства бетона. Установлено, что при удалении
из бетона 20 % оксида кальция прочность бетона составляет около
70 % первоначальной прочности, а при выщелачивании 33 % ок-
Рис, 2А, Кривая снижения прочности бетона в результате удаления
из него оксида кальция
211
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Внешне коррозию I вида определяют по белому налету на по-
верхности конструкций, который особенно заметен в местах ин-
тенсивной фильтрации. Наличие такого белого налета обусловило
название этого вида коррозии - «белая смерть» бетона.
В процессе фильтрации воды через бетон может наступить
момент, когда при соединении гидроксида кальция с углекис-
лым газом произойдет образование карбоната кальция, который
приостанавливает дальнейшее разрушение бетона. Для прогно-
зирования такого состояния необходимо располагать сведениями
о марке бетона по водонепроницаемости и скорости фильтрации
грунтовых вод.
При коррозии II вида сначала разрушается бетон поверхностных
слоев, которые контактируют с агрессивной средой. Как правило,
коррозия этого вида протекает при воздействии на бетон кислот и
щелочей. В результате контакта бетона с агрессивной средой про-
исходит разрушение структурных элементов гидратированного
цементного клинкера. Важную роль в развитии процессов коррозии
II вида играют скорость обмена раствора у поверхности бетона и
степень концентраций солей в жидкости.
Коррозия III вида характеризуется кристаллизационным раз-
рушением бетона за счет образования в порах и капиллярах мало-
растворимых солей. Основную роль в развитии коррозии этого вида
играет наличие сульфатов в грунтовой воде. При воздействии на
бетон сульфатов в его порах образуется значительное количество
гипса и гидросульфоалюмината кальция (ГСАК). Кристаллизация
ГСАК происходит в результате соединений с водой и сопровожда-
ется значительным увеличением объема твердой фазы. В процессе
кристаллизации новообразований возникают значительные напря-
жения, которые приводят к разрушению структуры бетона.
Снижение несущей способности железобетонных конструктив-
ных элементов может произойти из-за коррозии арматуры, разви-
тию которой способствует проникновение агрессивных жидкостей
и газов через поры и трещины в защитном слое бетона. Коррозия
металла наблюдается в основном за счет протекания электрохи-
мических процессов, которые обусловлены наличием разности
потенциала на поверхности арматуры. Особенно агрессивны по
отношению к металлу хлориды. Согласно нормам показатель
агрессивности по содержанию хлоридов регламентируется только
для железобетонных конструкций. В случае, когда в агрессивной
среде имеются и сульфаты, их количество пересчитывают на сод ер-
212
Повреждение зданий на лессовых просадочных грунтах
жание хлоридов умножением на 0,25 и суммируют с содержанием
хлоридов.
На железобетонные конструкции в отдельных случаях оказы-
вает агрессивное воздействие среда при определенном значении
водородного показателя pH. Согласно нормам при марке бетона по
водонепроницаемости W4 жидкая среда считается агрессивной при
pH, равном 5,0... 6,5. Чем ниже показатель pH, тем более агрессив-
ной считается среда.
Нормативные документы на проектирование и изготовление
железобетонных конструкций не предусматривают эксплуатацию
конструкций с коррозируемой арматурой. Поэтому в настоящее
время на стадии проектирования разрабатывают и применяют ме-
роприятия, предупреждающие коррозионное разрушение бетона
и арматуры.
Для защиты бетона от коррозионного разрушения рекомендуется
повышать плотность бетона, применять особые добавки и специ-
альные цементы, в частности, пуццолановый, сульфатостойкий и
др. В тех случаях, когда специальные добавки и цементы не дают
требуемого эффекта, используют дополнительные виды анти-
коррозионной защиты, например пропитку бетона полимерными
материалами, устройство покрытий и облицовок и т. п.
Многолетние наблюдения и опыт показывают, что долговремен-
ная надежная эксплуатация зданий на лессовых грунтах обеспечи-
вается лишь при единстве качества проектирования, строительства
и эксплуатации. Невыполнение одного из этих параметров чревато
появлением аварийной ситуации и, как следствие, возникновением
дополнительных затрат на усиление или восстановление деформи-
рованного строения.
3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ МЕТОДИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ
ПРИГОДНОСТИ ЗДАНИЙ
Жилые и гражданские здания
3.1. Критерии эксплуатационной пригодности зданий, дефор-
мированных в результате просадок оснований, рекомендуется
разделять на две группы в соответствии с принятым в настоящее
время делением предельных состояний в строительных нормах и
правилах на проектирование конструкций.
3.2. Соблюдение критериев 1-й группы обеспечивает прочность и
устойчивость формы или положения несущих конструкций здания
при совместном воздействии нагрузок и дополнительных усилий
от неравномерных деформаций оснований.
3.3. Соблюдение критериев 2-й группы обеспечивает возмож-
ность длительной эксплуатации отдельных конструкций и зданий в
целом и не допускает чрезмерных деформаций несущих конструкций
(длительного раскрытия трещин, прогибов, углов поворота), которые
могут в дальнейшем вызвать потерю несущей способности, а также
нарушение условий нормальной эксплуатации помещений.
3.4. Основными критериями 1-й группы для бескаркасных жи-
лых и гражданских зданий рекомендуется принимать:
• прочность сжатых элементов (столбов, простенков);
• прочность элементов, работающих, в основном, на изгиб
или изгиб со сдвигом (перемычки, пояса, перекрытия);
• длину опирания перекрытий или покрытий;
• прочность на смятие площадки их опирания;
• устойчивость формы сжатых элементов;
• устойчивость, жесткость и взаимосвязь несущих стен.
Значение прочностных и жесткостных характеристик несущих
элементов рекомендуется принимать по действующим инст^ктив-
но-нормативным документам на железобетонные или каменные
конструкции по ГОСТу или проекту.
3.5. Проверку прочности элементов конструкций следует вы-
полнять в соответствии с требованиями действующих инструктив-
214
Основные положения методики определения ...
но-нормативных документов. Для определения действующего в
конструкции усилия следует выполнить расчет здания совместно с
основанием на сочетание нагрузок и деформационных воздействий
проседающего основания.
3.6. При определении расчетных дополнительных усилий в кон-
струкциях эксплуатируемых зданий от неравномерной просадки
оснований рекомендуется учитывать прочностные и жесткостные
характеристики материалов конструкций в их реальном состоянии,
т. е. следует учитывать трещинообразование в железобетонных
конструкциях, длительные процессы в бетоне.
3.7. Изменение изгибных и сдвиговых жесткостей железобе-
тонных элементов следует принимать с учетом фактического рас-
положения и раскрытия трещин.
3.8. Ползучесть сжатого бетона учитывается при определе-
нии фактического модуля деформаций. В соответствии со СНиП
2.03.01-84 значение модуля деформаций бетона в зависимости от
влажности воздуха окружающей среды (в период эксплуатации)
следует уменьшить в два раза при влажности выше 40 % и в три
при влажности ниже 40 %.
3.9. Проверку устойчивости сжатых элементов рекомендуется
выполнять при обследовании зданий с высокими узкими простен-
ками или отдельными кирпичными колоннами.
3.10. Опирание перекрытий (покрытий) рекомендуется про-
верять из условий обеспечения необходимой длины анкеровки
рабочей арматуры и прочности на смятие площади основания.
3.11. В зданиях, построенных с применением конструктивных
и водозащитных противопросадочных мероприятий (специальная
подготовка основания, разрезка здания на отдельные отсеки, уста-
новка поэтажных арматурных поясов и т. п.), для эксплуатаци-
онной пригодности следует обеспечивать равномерную жесткость
основания по длине здания. Несоблюдение этого требования может
привести к сверхнормативным кренам отсеков, нарушению работы
лифтов, местному разрушению конструкций в зонах контактов
смежных отсеков.
3.12. В зданиях, построенных без противопросадочной защиты,
аварийное состояние можно предупредить устранением: перегрузки
сжатых простенков; сдвига с опор лестничных площадок, маршей,
а иногда и плит перекрытий; смятия опорных площадок; потери
несущей способности надпроемных перемычек; вертикального раз-
рыва стен, нарушающего связь продольных и поперечных стен.
215
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
3.13. Критерии 2-й группы для бескаркасных жилых и граж-
данских зданий:
• ширина раскрытия трещин железобетонных изгибаемых
элементов (перемычек, перекрытий, лестничных площадок
и маршей);
• прогибы изгибаемых элементов;
• степень поражения коррозией материалов несущих кон-
струкций (бетона, кирпича), вызывающая снижение не-
сущей способности;
• ширина раскрытия трещин или швов в ограждающих кон-
струкциях, связанная с возможным нарушением условий
жилищного комфорта из-за продувания, промокания и т. п.
Параметры трещинообразования и раскрытия стыков крупнопа-
нельных зданий рекомендуется принимать по действующим норма-
тивным документам на сборные железобетонные или же каменные
конструкции (СНиП 2.03.01-84, СНиП П-22-81).
Производственные и гражданские (каркасные) здания
3.14. Оценку эксплуатационной пригодности производствен-
ных зданий рекомендуется давать по результатам сравнения их
технического состояния и отдельных элементов с критериями экс-
плуатационной пригодности.
3.15. Техническое состояние зданий, их отдельных элементов:
• авария ~ произошло обрушение элемента, участка или в
целом здания;
• аварийное состояние - деформации основания в сочета-
нии с постоянными и временными нагрузками на здание
обусловили развитие внутренних усилий, достигающих
несущей способности конструкций и узлов; деформации
и повреждения конструкций накапливаются и имеют
тенденцию к развитию, авария может наступить непред-
виденно в любое время;
• предаварийное состояние - внутренние усилия от перечис-
ленных факторов, по оценке экспертов, не превышают 80 %
несущей способности конструкций и узлов; деформации и
повреждения конструкций накапливаются и развиваются;
• удовлетворительное - крупных повреждений нет, деформа-
ции конструкций и узлов не превышают регламентирован-
ных нормами; деформации и повреждения конструкций не
развиваются и не накапливаются.
216
Основные положения методики определения ...
3.16. Строительные конструкции, узлы сопряжения после
аварии, в аварийном или предаварийном состоянии требуют вос-
становления эксплуатационной пригодности.
3.17. Критерии эксплуатационной пригодности для производ-
ственных зданий рекомендуется определять по таким группам
предельных состояний строительных конструкций и узлов: по
прочности, деформативности, а также условиям нормальной экс-
плуатации технологического оборудования.
3.18. По I группе предельных состояний критерии эксплуатаци-
онной пригодности отдельных конструкций и узлов следует опреде-
лять согласно СНиП 2.03.01-84, СНиП П-22-81, СНиП П-23-81.
По II группе критерии определяются по действующим инструктив-
но-нормативным документам, а также на основе данных натурных
и экспериментальных исследований.
Критерии I группы, как правило, устанавливаются для несущих
конструкций каркаса и ограждающих конструкций - для плит по-
крытия, стеновых ограждений.
3.19. Критерии II группы включают предельные значения со-
вместных деформаций основания, здания, а также деформации
подкрановых путей, несущих и ограждающих конструкций.
3.20. Предельные значения совместных деформаций основания
и здания рекомендуется устанавливать, исходя из необходимости
соблюдения технологических (по обеспечению нормальной экс-
плуатации оборудования) или архитектурных требований (из
условия недопустимости «впечатления» опрокидывания, прови-
сания, проваливания, а также обеспечения нормальных эксплуа-
тационно-бытовых условий для людей) и требований к прочности,
устойчивости, трещиностойкости конструкций, включая общую
устойчивость здания.
3.21. Для одноэтажных производственных зданий с шарнирным
соединением ригелей со стойками без мостовых кранов, подвалов
и встроенных помещений предельные деформации рекомендуется
определять как для зданий с податливыми конструктивными схе-
мами по приложению СНиП 2.02.01-83:
S = 15см, I —|и = 0,006 (табл.3.1)
u, max I I ’ v
I Z J
Для подвальной части, а также для зданий с внутренними стенами
и встроенными помещениями, связанными с несущими конструк-
217
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
циями, предельные деформации в зависимости от типа каркаса в
3-6 раз меньше (см. табл. 3.1). При наличии пристроек к зданию
рекомендуется принимать предельные крены не более 0,005.
3.22. Для зданий, оборудованных мостовыми или подвесными
кранами, требования к совместным деформациям оснований и под-
крановых конструкций выше в 2 и более раз, (см. табл. 3.1).
В период ремонта, реконструкции или восстановления эксплуа-
тационной пригодности здания допускается эксплуатировать краны
с уклонами, превышающими предельно допускаемые в поперечном
направлении - 0,004, в продольном - 0,006.
3.23. Предельные прогибы для строительных конструкций одно-
этажных производственных зданий установлены СНиП 2.03.01-84
(см. табл. 3.1):
• фермы стропильные, в которых растянутые раскосы имеют
поперечные трещины, а ширина раскрытия указывает на
достижение в рабочей арматуре напряжений, равных или
превышающих предел текучести или близких к величине
временного сопротивления разрыву; сжатые раскосы и
стойки имеют места выкрошенного или смятого бетона;
• подкрановые балки, в которых имеются повреждения бе-
тона и рабочей арматуры верхнего пояса;
• плиты покрытия, в которых имеются повреждения в опор-
ных частях несущих продольных ребер, сколы бетона,
вырывы закладных, коррозия арматуры с уменьшением
сечения; уменьшена площадь опирания несущих продоль-
ных ребер ниже требуемой; в продольных несущих ребрах
имеются наклонные и поперечные трещины, ширина
раскрытия которых указывает на достижение в рабочей
арматуре напряжений, равных или превышающих предел
текучести, или близких к величине временного сопротивле-
ния разрыву; нарушена монолитность заделки поперечных
ребер в продольных; прогибы продольных и поперечных
ребер превышают предельно допускаемые; имеются корро-
зионные повреждения с уменьшением сечения и поврежде-
нием защитного слоя бетона рабочей арматуры продольных
и поперечных ребер и полки;
• панели стеновые, в которых выгиб из плоскости стены
превышает предельно допускаемый; имеются повреждения
опорной части навесных панелей (сколы бетона с уменьше-
нием площади опирания ниже требуемой, нарушение свар-
218
Основные положения методики определения ...
ных швов, слоистая коррозия рабочей арматуры и опорного
столика).
3.30. Аварийными следует считать стальные конструкции про-
изводственных зданий в случаях:
• разрыва элемента решетки и разрушения узла стропильных
ферм, прогонов, сквозных колонн;
• превышения несущей способности фактическими усилиями
в элементах конструкций;
• z уменьшения рабочего сечения элементов конструкций за
счет коррозионных повреждений.
3.31. Аварийными в условиях продолжающихся просадок грун-
тов следует считать каменные конструкции, если:
в несущих кирпичных стенах трещины изгибного и сдвигового
характера достигли 5 мм; нарушена монолитность кирпичной клад-
ки, уменьшено сечение стены за счет выкрашивания кирпича из-за
увлажнения и других причин; крен стены наружу или стрела вы-
гиба стены из плоскости достигает 0,001; площади опирания пере-
мычек меньше предельно допускаемых, разрушены перемычки;
в самонесущих кирпичных стенах трещины изгибного или
сдвигового характера достигли 10 мм; разрушены или отсутствуют
анкерные крепления к колоннам при наличии крена выгиба стены
из плоскости; в кирпичных перегородках при деформациях основа-
ний, превышающих предельно допускаемые на участке перегород-
ки, свободный пролет превышает 6 м (отсутствие фахверка).
3.32. Применение системы критериев для оценки технического
состояния строительных конструкций и узлов их сопряжения,
а также производственного здания в целом рекомендуется для
наиболее полного выявления фактического состояния каждой
конструкции и каждого узла. Это обеспечивает усиление и защи-
ту конструкций и узлов в требуемом объеме, позволяет избежать
завышения объемов усиления и защиты, повышает надежность
защиты зданий и соответственно экономическую эффективность
принятых решений.
3.33. При защите одноэтажных производственных зданий, где
процесс просадки грунтов остановить невозможно, а радикальные
меры по закреплению грунтов оснований принимать нецелесо-
образно, систему критериев эксплуатационной пригодности ре-
комендуется применять для защиты существующих конструкций
от действующих просадок, а также усиленных конструкций от
прогнозируемых деформаций основания.
219
Таблица 3.1
Значения предельных деформаций зданий
220
Критерии эксплуатацион- ной пригодности зданий Значения предельных деформаций для зданий
Каркасных Неполнокаркасных Бескаркасных со стенами из круп- ных блоков или кирпичной кладки
С гибкой системой С пристройками торцов здания ; без устройства деформационных швов С внутренними стенами и встроен- ными помещениями Для каркасной части Для бескаркасной части с наруж- ными стенами из крупных блоков и кирпичной кладки Без армирования С армированием или железобетонными поясами
Из железобетона Из стали Без армирования С армированием или железобетон- ными поясами
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Предельные деформации оснований: относительная разность осадок соседних фундамен- тов (ASel/z)u для зданий без мостовых кранов - по [1] 0,006 — — 0,666
Продолжение табл. 3.1
221
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
по данным обследования 0,012 - - - 0,012 - - - -
относительная разность оса- док в месте расположения внутренних стен и встроен- ных помещений - - 0,001 0,002 * - - - -
крен пристройки в попереч- ном направлении 0,005 - - - - -
относительный прогиб-вы- гиб - - - - - 0,001 0,0012 0,001 0,0012
максимальная абсолютная осадка S8l njftx u, см средняя осадка Sgl u, см - - - - 10 15 10 15
Предельно допустимые про- гибы конструкций, см. fu(z - пролет балок, стено- вых панелей, Н -высота колонны): подкрановые балки при кранах ручных электрических балки, фермы (общее требо- вание, если нет специаль- ных указаний) Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 500 Z 600 Z 150 Z 150 Z 150 Z 150 Z 150
Продолжение табл. 3.1
222
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
навесные стеновые панели (при расчете из плоскости): z < 6 м, 6 < z < 7,5 м Z 200 3 Z 200 3 Z 200 3 -
z > 7,5 м колонны с шарнирным верхним узлом Предельный угол закручи- вания диска покрытия при шаге колонн (эксперимен- тальные данные), град/мм: 6 м Z 250 2Н 75 5.107 Z 250 2Н , 75 5.107 Z 250 2Н 75 5.107 2Н 75 5.107 5.10*7 5.107 5.10'7 5.107 5.107
12 м в поперечном направлении в продольном направлении 3.107 20 ЗЛО7 20 ЗЛО7 20 20 - - - - -
при расстоянии между со- седними колоннами z < 10 м z > 10 м 15 20 15 20 15 20 15 20 - - - - -
Окончание табл. 3.1
223
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Предельно допускаемая разность отметок (подвес- ные краны), мм: * нижних ездовых поясов соседних балок в одном по- перечном сечении 15 15 15 15
нижнего ездового пояса на смежных опорах (вдоль пути)при шаге колонн: 6 м 36 36 36
12 м 72 72 72
Предельная длина или площадь опирания железобетонных конструкций установлена СНиП 2.03.01-84.
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
3.34. Предельный угол закручивания диска покрытия одно-
этажных производственных зданий рекомендуется принимать по
данным экспериментальных исследований и обследований (см.
табл. 3.1). При допущенном браке строительно-монтажных работ
(смещение плит покрытия от проектного положения и неправиль-
ного опирания на стропильные фермы (балки), некачественном
выполнении узлов «ригель-плита» предельный угол закручивания
снижается в 2 и более раз.
3.35. В зданиях с податливыми конструктивными схемами без
кранового или другого оборудования с повышенными требовани-
ями к неравномерности деформаций оснований и конструкций
при удовлетворительном качестве строительно-монтажных работ
допускается принимать
Г AS>
S max == 30 СМ И - U = 0,012 .
u* V z J
Предварительную оценку условий эксплуатации производствен-
ных зданий рекомендуется давать по параметрам просадочной
воронки maxrR (рис. 3.1). Тяжелые и особо тяжелые условия
эксплуатации на отдельных участках здания могут определить
необходимость обследования конструкций и узлов.
Рис. 3.1. График для определения условий эксплуатации конструкций
деформированных производственных зданий
224
Основные положения методики определения ...
3.36. Для многоэтажных каркасных зданий связевых систем
предельные деформации следует определять как для зданий с гиб-
кими конструктивными схемами
-S =15см, (—]и = 0,006,
u. max I Z I
а для зданий рамных и рамно-связевых систем эти деформации
следует принимать:
su тах=8см, ^—^u = 0,002 (СНиП 2.02.01-83).
R = 3000
3.37. Необходимость обследования многоэтажных каркасных
зданий возникает при кренах более 0,001, а также следующих по-
вреждениях основных элементов и узлов каркаса:
• образование трещин в колоннах, ригелях и узлах их со-
пряжения с раскрытием более 0,2 мм;
• уменьшение на 25 % длины или площади опирания плит
покрытия и перекрытий на полки ригелей.
3.38. Техническое состояние поврежденных конструкций и не-
обходимость их усиления рекомендуется оценивать по результатам
сопоставления проектных усилий и расчетных, определяемых на воз-
действие фактических деформаций основания. Необходимо учитывать
раскрытие трещин и смещение несущих конструкций в узлах.
3.39. Аварийными в условиях продолжающихся просадок сле-
дует считать:
• колонны, в которых ширина раскрытия поперечных и на-
клонных трещин свидетельствует о достижении в рабочей
арматуре напряжений, равных или превышающих предел
текучести или значения, близкие к временному сопротив-
лению разрыву; поперечные трещины распространились
за пределы половины высоты сечения колонны или при
крановых нагрузках - ее подкрановой части; имеются
механические повреждения - разрыв стержня рабочей
арматуры, повреждения бетона глубиной более 50 мм в наи-
более нагруженных сечениях и т. п., имеются коррозионные
повреждения рабочей арматуры с уменьшением ее сечения
более чем на 10 % (уточняется расчетом), имеются повреж-
дения в подкрановой консоли в виде наклонных и нормаль-
ных трещин, сколов бетона, фактические усилия по расчету
равны или превышают несущую способность элемента;
225
8 - 2696 Симионова
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ригели (стропильные фермы и балки подкрановые, обвя-
зочные балки и т. п.), в которых нарушена монолитность
опорного узла с уменьшением площади опирания; имеются
повреждения в опорной и приопорной частях (сколы бетона
глубиной более 40 мм, наклонные и поперечные трещины
как в приопорной части, так и в пролете ригеля), наруше-
ние сварных швов и т. п., имеются повреждения верхнего
пояса в местах опирания несущих ребер плит покрытия с
уменьшением их площади опирания до величины, менее
требуемой, прогиб превышает предельно допускаемый,
имеются коррозионные повреждения рабочей арматуры с
уменьшением ее сечения;
фермы стропильные, в которых растянутые раскосы имеют
поперечные трещины, а ширина раскрытия указывает на
достижение в рабочей арматуре напряжений, равных или
превышающих предел текучести или близких к величине
временного сопротивления разрыву; сжатые раскосы и
стойки имеют места выкрошенного или смятого бетона;
подкрановые балки, в которых имеются повреждения бе-
тона и рабочей арматуры верхнего пояса;
плиты покрытия, в которых имеются повреждения в опорных
частях несущих продольных ребер, сколы бетона, вырывы
закладных, коррозия арматуры с уменьшением сечения;
уменьшена площадь опирания несущих продольных ребер
ниже требуемой; в продольных несущих ребрах имеются
наклонные и поперечные трещины, ширина раскрытия ко-
торых указывает на достижение в рабочей арматуре напря-
жений, равных или превышающих предел текучести, или
близких к величине временного сопротивления разрыву;
нарушена монолитность заделки поперечных ребер в про-
дольные;
прогибы продольных и поперечных ребер превышают пре-
дельно допускаемые; имеются коррозионные повреждения с
уменьшением сечения и повреждением защитного слоя бетона
рабочей арматуры продольных и поперечных ребер и полки;
панели стеновые, в которых выгиб из плоскости стены пре-
вышает предельно допускаемый;
имеются повреждения опорной части навесных панелей
(сколы бетона с уменьшением площади опирания ниже
требуемой, нарушение сварных швов, слоистая коррозия
рабочей арматуры и опорного столика).
226
Основные положения методики определения ...
. 3.40. Аварийными следует считать стальные конструкции про-
изводственных зданий в случаях:
• разрыва элемента решетки и разрушения узла стропильных
ферм, прогонов, сквозных колонн;
• превышения несущей способности фактическими усилиями
в элементах конструкций;
• уменьшения рабочего сечения элементов конструкций за
счет коррозионных повреждений.
3.41. Аварийными в условиях продолжающихся просадок грун-
тов следует считать каменные конструкции, если:
• в несущих кирпичных стенах трещины изгибного и сдви-
гового характера достигли 5 мм; нарушена монолитность
кирпичной кладки, уменьшено сечение стены за счет вы-
крашивания кирпича из-за увлажнения и других причин;
крен стены наружу или стрела выгиба стены из плоскости
достигает 0,001; площади опирания перемычек меньше
предельно допускаемых, разрушены перемычки;
• в самонесущих кирпичных стенах трещины изгибного или
сдвигового характера достигли 10 мм; разрушены или от-
сутствуют анкерные крепления к колоннам при наличии
крена выгиба стены из плоскости; в кирпичных перегород-
ках при деформациях оснований, превышающих предельно
допускаемые на участке перегородки, свободный пролет
превышает 6 м (отсутствие фахверка).
3.42. Применение системы критериев для оценки технического
состояния строительных конструкций и узлов их сопряжения, а так-
же производственного здания в целом, рекомендуется для наиболее
полного выявления фактического состояния каждой конструкции и
каждого узла. Это обеспечивает усиление и защиту конструкций и
узлов в требуемом объеме, позволяет избежать завышения объемов
усиления и защиты, повышает надежность защиты зданий и, соот-
ветственно, экономическую эффективность принятых решений.
3.43. При защите одноэтажных производственных зданий, где
процесс просадки грунтов остановить невозможно, а радикальные
меры по закреплению грунтов оснований принимать нецелесо-
образно, систему критериев эксплуатационной пригодности ре-
комендуется применять для защиты существующих конструкций
от действующих просадок, а также усиленных конструкций от
прогнозируемых деформаций основания.
4. МЕТОДИКА
КОМПЛЕКСНОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ
ДЕФОРМИРОВАННЫХ ЗДАНИЙ
Жилые и гражданские здания
Обследование жилых и гражданских зданий, построенных на
просадочных грунтах, проводится при развитии видимых дефор-
мации и повреждений в конструкциях и узлах здания, а также
проявлении недопустимых кренов по условиям эксплуатации
здания и лифтов.
Цель обследования - оценка эксплуатационной пригодности
здания и определение объема ремонтно-восстановительных работ
с учетом прогнозируемых осадок здания и деформаций его кон-
структивных элементов.
Решение вопроса о проведении обследования принимается
эксплуатирующей организацией по согласованию с генеральным
проектировщиком и с привлечением в случае необходимости на-
учно-исследовательской организации.
Материалы, полученные в результате обследования эксплуа-
тируемых зданий, после анализа следует использовать в качестве
исходных данных для разработки:
• заключения о техническом состоянии и эксплуатационной
пригодности зданий на момент обследования;
• мероприятий по устранению причин аварийного замачивания
и по оптимальному режиму дальнейшей эксплуатации;
• проекта защиты и усиления конструкции здания;
• рекомендаций по периодичности и объему наблюдений на
период дальнейшей эксплуатации.
Работы по обследованию объектов, проводимые комиссией в
составе представителей проектной, изыскательской, эксплуатиру-
ющей и строительной организаций, включают два этапа.
Первый этап обследования включает обор информации о ха-
рактеристике объекта и инженерно-геологических условиях пло-
228
Методика комплексного обследования деформированных зданий
щадки строительства, изучение вопросов условий эксплуатации и
определения причин, приведших к неравномерным деформациям
основания, освидетельствование строительных конструкций и
здания в целом.
Второй этап предусматривает детальное обследование грунтовых
условий и конструкций наземной и подземной частей здания, про-
ведение поверочного расчета здания и отдельных конструктивных
элементов, прогноз возможной просадки основания и развития
трещин в конструкциях.
Результат первого этапа обследования - выявление и устранение
очага замачивания, в случае необходимости временное усиление
поврежденных конструкций, разработка рекомендаций по наблю-
дениям за развитием деформаций в конструкциях, за осадками
фундаментов и поверхности грунта.
Основная задача второго этапа - анализ результатов наблюде-
ний, определение степени повреждения здания и объема ремонтно-
восстановительных работ, разработка рекомендаций по устранению
повреждений и дальнейшей эксплуатации здания.
Основной документ при решении вопросов, связанных с обсле-
дованием и ремонтом здания, - паспорт, в котором приводятся
краткое описание конструктивной схемы здания, примененные в
проекте защитные мероприятия, расчетные параметры деформаций
земной поверхности. Паспорт составляется проектной организаци-
ей и передается вместе с проектно-сметной документацией строи-
тельной организации, которая после завершения строительства
передает его организации, эксплуатирующей здание, с приложе-
нием актов на скрытые работы.
В случае отсутствия паспорта по соответствующим материа-
лам составляют краткую информацию о характеристике объекта
согласно форме 1, которая кроме общих сведений включает кон-
структивное решение здания, противопросадочные мероприятия
и результаты инженерно-геологических изысканий, заложенные
в проект.
Конструктивное решение здания включает: объемно-плани-
ровочную схему, систему передачи нагрузок, главные несущие
элементы, способ возведения.
Инженерно-геологические условия площадки строительства
характеризуются показателями просадочности, максимальной
просадкой, типом грунтовых условий по просадочности, глубиной
просадочной толщи и уровнем подземных вод. '
229
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Освидетельствование здания и его конструктивных элементов
проводят с целью выявления отступлений от проекта и норматив-
но-технических условий. Проверяют соответствие габаритных раз-
меров здания, узлов соединения конструкций, размеров опорных
площадок и т. д. проектным решениям. Проводят также оценку
физико-механических качеств материала конструкций. Деталь-
ное обследование инженерно-геологических условий площадки
строительства включает: выявление всех источников замачивания
и продолжительность их действия; полевые и лабораторные иссле-
дования увлажненного основания; колебания уровня грунтовых
вод за период эксплуатации.
Обследование здания проводится по проекту производства работ
после тщательного изучения рабочих чертежей конструкций и
узлов соединения, анализа актов приемки скрытых работ.
Проектом производства работ по обследованию должны быть
предусмотрены требования правил техники безопасности.
Подготовительные работы включают: наладку необходимых
приборов и средств измерения. Осуществляются вскрытие кон-
струкций, изготовление и установка подмостей, вентиляция и •*
дополнительное освещение подвальных помещений, обогрев nb-
мещений в зимнее время.
Основные работы предусматривают тщательный осмотр назем-
ной и подземной частей здания, выявление трещин, сколов, сдвигов
конструкций с опорных площадок, раскрытия швов и т. д.
Цель обследования - оценка технического состояния здания в
целом, отдельных его конструкций и узлов, выявление участков с
дефектами и повреждениями, определение степени опасности и из-
носа материалов конструкций. Обследование проводится с учетом
конструктивного решения здания (кирпичные, крупноблочные,
крупнопанельные), специфики его статической работы и должно
включать полный объем информации, необходимой для выявления
основных причин отказов.
При проведении обследования особое внимание необходимо
уделять выявлению причин трещинообразования и других повреж-
дений, которые могут быть вызваны как неравномерными дефор-
мациями основания, так и нарушением технологии строительства
и эксплуатации. Отмеченные дефекты и повреждения фиксируют
на развернутых схемах конструкций, а затем регистрируют.
Приборы и средства, применяемые для измерения деформаций,
должны обеспечивать необходимую точт эсть.
230
Методика комплексного обследования деформированных зданий
В местах наибольшего раскрытия трещин устанавливаются
маяки с порядковым номером. Конец трещины по длине фикси-
руют на поверхности конструкции поперечной риской острым
инструментом или нанесением краски. Трещины наносят на схему
здания, отмечая номер и дату установки маяков, и составляют гра-
фик раскрытия. Параметры трещинообразования - максимальное
раскрытие и относительное развитие трещин. Относительное раз-
витие определяется как отношение длины трещины 1т к длине Zo, на
которую она может развиваться в процессе ее раскрытия:
§До<8<1 (4.1)
^0
При 5=1 трещина полностью разделяет конструкцию на отдель-
ные элементы.
При обследовании железобетонных конструкций особое вни-
мание следует обратить на наличие трещин в растянутой и на от-
слаивание бетона в сжатой зоне.
При обследовании кладки из штучных материалов устанавли-
вают тип и толщину швов, наличие дефектны^ участков.
В кирпичных зданиях в местах сопряжения продольных и по-
перечных стен часто появляются вертикальные и наклонные тре-
щины; причина этого - неодинаковая загруженность и различная
сжимаемость кладки стен. Если связь между стенами прочная, то
появляются наклонные трещины, при плохой перевязке - верти-
кальные.
Кирпичнухб кладку в местах повреждений проверяют, просту-
кивая молотком, участки с трещинами очищают от штукатурного
слоя, проверяют нарушение монолитности, вскрывают отслоившу-
юся толщу, измеряют ее глубину и площадь.
Состояние фундаментов в местах вероятного их повреждения
определяется с помощью вскрытия до отметки их подошвы. Обсле-
дование проводят с учетом конструктивных решений фундаментов,
уделяется особое внимание участкам со сквозными проемами.
Периодичность наблюдений за осадками здания принимается в
зависимости от скорости осадок:
• более 5 мм/сут - не реже чем каждые 3 дня;
• 3-0,5 мм/сут - каждую неделю;
• менее 0,5 мм/сут - каждый месяц.
За условную стабилизацию осадок может быть принята скорость
0,1 мм/сут.
231
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Приближенно очертания просадочных воронок устанавлива-
ются визуально по понижению территории, по местам скопления
и застоя атмосферных осадков. Воронки во многих случаях при
значительных просадках обрамлены трещинами на поверхности
грунта и асфальта, а непосредственно над центром замачивания
наблюдается зона сжатия, в которой происходит выпучивание
бордюров, тротуарных плит и ограждений.
Расположение источника замачивания относительно здания
приближенно определяется по данным относительного нивелиро-
вания какой-либо горизонтальной линии здания, например, верха
цоколя или низа оконных проемов. Область замачивания чаще всего
находится в зоне наибольших осадок.
Область замачивания ориентировочно определяется по трещи-
нообразованию в стенах здания и схемам его деформации.
Расположение источника замачивания устанавливают по резуль-
татам длительных наблюдений за осадками здания. Обычно область
замачивания расположена в зоне наибольшей скорости осадок.
Вид источника замачивания определяется химическим анали-
зом воды, взятой из проб грунта в скважинах или шурфах. Если
невозможно выполнить такой анализ, вид источника можно опреде-
лить по количеству воды, попавшей в основание. Количество воды
вычисляется по этажности грунтов и их объему.
Вид источника замачивания определяют также по результатам
анализа скорости деформации здания. В период интенсивного
развития деформаций скорость осадок здания при аварии напор-
ного водовода может составить 15-30мм/сут, при замачивании
из канализации эта скорость обычно не превышает 3-5 мм/сут.
Интенсивность осадок здания при замачивании от атмосферных
осадков составляет не более 1-5 мм/сут.
Анализ имеющихся данных о параметрах просадочной ворон-
ки, деформациях здания и прилегающей территории, количестве
воды в основании следует сопоставить со схемой водонесущих
коммуникаций.
Производственные здания
При определении эксплуатационной пригодности деформиро-
ванного производственного здания, прежде всего, следует произве-
сти освидетельствование, определяя границы разрушений в случае
аварии или выявляя предаварийное состояние. После устранения
232
Методика комплексного обследования деформированных зданий
аварии или предаварийного состояния выполняют детальное обсле-
дование конструкций, исследуют грунты основания.
По оценке эксплуатационной пригодности разрабатывают не-
обходимые защитные мероприятия по устранению аварии или
предаварийного состояния отдельных элементов или в целом
деформированности здания для обеспечения его безаварийной
эксплуатации.
При обследовании деформированных производственных зданий
на просадочных грунтах необходим комплексный подход с одно-
временным обследованием:
• основного здания, зданий и сооружений, расположенных
рядом (на расстоянии 10-20 м) с водонесущими трубопро-
водами или мокрым технологическим процессом;
• окружающей здание территории с автодорогами, тротуара-
ми, площадками, газонами;
• наружных водонесущих сетей и коммуникаций, включая
трубопроводы, колодцы, лотки, каналы и т. п.;
• инженерно-геологических и гидрогеологических условий
площадки и др.
Полнота и качество инсрормации о состоянии объекта в ком-
плексе - основа для его правильной оценки, выбора обоснованного
варианта защиты и долговечной эксплуатации здания.
Основная задача обследования производственных зданий - вы-
явление фактического состояния строительных конструкций, грун-
тов оснований, соответствия условий эксплуатации нормативам,
обнаружение источника замачивания. По результатам обследова-
ния, освидетельствования и поверочных расчетов определяются
эксплуатационная пригодность зданий, состав и объем защитных
мероприятий для ее восстановления и обеспечения дальнейшей
безаварийной эксплуатации.
Освидетельствование зданий - первый, предварительный этап по
выявлению их фактического состояния для устранения источника
замачивания и аварийного или предаварийного состояния здания
(предотвращение обрушения конструкций).
Второй этап - детальное исследование грунтовых условий, про-
гноз дальнейшей просадки грунтов, детальное натурное обследова-
ние подземных и наземных строительных конструкций, исследо-
вание влияния условий производства (температурно-влажностного
режима помещений, загазованности и запыленности воздуха, тем-
пературы и влажности ограждающих конструкций, агрессивности
233
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
среды, динамических воздействий от работающего оборудования и
т. п.); по результатам обследования следует производить повероч-
ный расчет несущих конструкций с учетом фактических сечений,
прочности материалов и дополнительных воздействий.
Основная задача первого этапа работы - освидетельствование
объектов: определение причин неравномерных осадок конструк-
ций, источника замачивания, степени надежности и возможности
дальнейшей эксплуатации здания. Устанавливаются причины при
осмотре по характеру развития деформаций окружающей здание
территории, в стеновых ограждениях, чрезмерному прогибу кон-
струкций, выпучиванию и выгибу их элементов, нарушению узлов
соединений, а также данным геодезической съемки и влажности
грунтов в установленных или предполагаемых местах замачивания.
В первую очередь необходимо определить источник и полнос-
тью устранить очаг замачивания, в случае аварийного состояния
строительных конструкций - временно их усилить (закрепить,
подпереть и т. п.).
Расположение источника замачивания вначале определяют
визуально по наличию просадочных блюдец, скоплению атмос-
ферных осадков, зон растяжения (трещин) или сжатия (выпучи-
вания) в покрытиях дорог, тротуаров, площадок и т. п., а также
по деформациям в стенах. Трещины в стенах группируются в зоне
замачивания и, соответственно, в местах максимальных осадок. За-
тем производят нивелирование окружающей территории и здания,
сопоставляют с исполнительской документацией (при ее наличии)
либо с условно принятым предполагаемым исходным положением
нулевой отметки здания.
С помощью маяков устанавливают геодезические наблюдения за
осадкой грунтов оснований - за развитием трещин в конструкциях.
При скорости просадки, превышающей 10 мм/сут, наблюдения
выполняют ежедневно.
Освидетельствование здания включает:
• осмотр узлов и строительных конструкций, отмостки,
окружающей территории, положения технологического
оборудования;
• ознакомление с проектной и исполнительской документа-
цией, актами предыдущих осмотров и т. д.;
• геодезические наблюдения за развитием просадочных де-
формаций и съемку фактического положения деформиро-
ванных участков здания и окружающей его территории;
234
Методика комплексного обследования деформированных зданий
• инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания
на аварийном участке для определения влажности грунтов
и положения уровня грунтовых вод. *
При освидетельствовании строительных конструкций рекомен-
дуется:
• установить соответствие конструкций проекту и предписа-
ниям норм и техническим условиям;
• проверить соответствие проекту всех габаритных размеров
здания, узлов соединений конструкций (особое внимание
уделить проверке размеров опорных поверхностей плит
покрытия, стропильных ферм или балок, подкрановых
балок);
• при отсутствии на предприятии материалов геодезических
наблюдений за осадками колонн установить геодезический
контроль для определения скорости просадки и фактиче-
ского положения конструкций по трем направлениям;
• произвести оценку технического состояния конструкций,
выявить участок с дефектами и разрушениями, установить
основные причины разрушении (неравномерные осадки,
механические повреждения, воздействие агрессивных сред,
замачивание, коррозия арматуры и бетона, воздействие
динамических нагрузок и т. п.);
• все дефекты строительных конструкций зафиксировать в ве-
домости и зарисовать на развернутых схемах конструкций;
• определить схему деформирования здания (выгиб, прогиб,
крен и т. п.) и установить места возможного обрушения.
Определение деформаций жилых
и гражданских (бескаркасных) зданий
При обследовании и анализе технического состояния эксплуати-
руемых зданий рекомендуется определять деформации и характер
деформирования, которые зависят от принятых конструктивных
схем, технических решений, вида и расположения источника за-
мачивания.
Во многих городах достаточно большую часть жилых и граж-
данских зданий составляют кирпичные дома. В таких зданиях
применяется преимущественно конструктивная схема с несущими
продольными стенами. Пространственная устойчивость обеспечи-
вается поперечными стенами и перекрытиями.
235
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Для крупноблочных и крупнопанельных зданий также наибо-
лее характерна конструктивная схема с продольными несущими
стенами. ?
Следует учитывать, что специальные противопросадочные
конструктивные мероприятия в жилых и гражданских зданиях,
которые начали применять с 60-х годов, снижают их деформации,
включают разрезку деформационными швами на одно-, двухсекци-
онные отсеки, устройство железобетонных поясов в фундаментно-
подвальной части и на уровне перемычек этажей.
Рекомендуется учитывать, что наиболее часто встречаются де-
формации зданий следующих типов:
• изгиб выпуклостью вверх (выгиб), сопровождающийся увели-
чивающимся кверху раскрытием деформационных швов либо
образованием вертикальных трещин в стенах (рис. 1 а);
• изгиб выпуклостью вниз (прогиб), характеризующийся
вертикальными трещинами с увеличенным раскрытием
в нижней части здания или вызывающий уменьшение
ширины деформационных швов в верхней части здания
(рис. 1 б);
• сдвиг стен (рис. 1 в), вызывающий наклонные трещины в
стенах и вертикальные трещины в изгибаемых при этом
перемычках;
• горизонтальный разрыв стен от осадки отдельных участков
здания, определяемый трещинами, имеющими горизонталь-
ное или слегка наклонные направления (рис. 1 г). По этой
схеме чаще всего деформируются здания, под которыми не
выполнена подготовка основания и просадочные деформации
грунта происходят непосредственно под фундаментом;
• вертикальный разрыв стен, при котором возникают трещины
на всю высоту, включая фундамент (рис. 1 д). Такая дефор-
мация здания вызывается горизонтальными деформациями
грунта, сопутствующими его вертикальным просадкам;
• местное сжатие, обычно в верхней части здания, от замы-
кания деформационных швов (рис. 1 е), проявляющееся в
виде смятия примыкающих к шву участков Ьтен, балко-
нов, карнизов и смещения плит перекрытий. Деформации
такого рода возможны также от осадок зданий в процессе
строительства, когда рядом с ранее построенным возводят
более тяжелое здание (кирпичное или блочное либо повы-
шенной этажности).
236
Методика комплексного обследования деформированных зданий
В зданиях, деформированных по схемам изгиба, необходимо
учитывать возможность трещинообразования в пределах наибо-
лее ослабленного места — лестничной клетки. Эксплуатационная
пригодность может теряться из-за трещинообразования в стенах,
отслоения штукатурки и перекоса проемов.
На большинстве крупноблочных 9-этажных зданий, запроек-
тированных без деформационных швов с «гибкими вставками»
между смежными секциями, возможны отслоение штукатурки на
стеновых блоках, раскрытие швов между плитами перекрытия и
блоками, трещины в блоках из-за значительной деформации в зоне
«гибких вставок».
Рис. 4.1. Виды деформаций бескаркасных зданий:
а - выгиб; б - прогиб; в - сдвиг; г - горизонтальный разрыв;
д - вертикальный разрыв; е - замыкание деформационного шва
В 9-этажных крупноблочных зданиях, разделенных на отсеки,
рекомендуется учитывать изменение ширины деформационных
швов, сдвиг плит перекрытия и блоков в верхней части здания,
сдвиг продольных стен, сопровождающихся трещинообразованием
в перемычках и простеночных блоках, раскрытие вертикальных
междублочных швов.
Следует учитывать, что деформации крупнопанельных зданий
наиболее часто сопровождаются изменением ширины и замыканием
деформационных швов. При этом деформируются балконные плиты
и ограждения смежных секций.
Неравномерные просадки основания вызывают крены отдель-
ных секций, поэтому необходимо обеспечивать нормальные усло-
вия работы лифтов путем их поддомкрачивания и регулирования
направляющих лифтовых кабин.
237
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Рекомендуемая последовательность оценки эксплуатационной
пригодности производственных зданий:
• определяют техническое состояние наиболее деформирован-
ных конструкций, узлов и возможность их обрушения;
• выявляют причины или источник замачивания, размеры
просадочной воронки;
• устанавливают положение подкрановых путей; определяют
величины отдельных и обобщенных характеристик дефор-
мационных воздействий;
• сравнивают с предельно допускаемыми величинами со-
вместных деформаций основания и здания, деформаций и
повреждений конртрукций и узлов здания;
• при необходимости выполняют экспресс-расчет наиболее
деформированного или поврежденного элемента или узла
здания (расчет от обрушения) и оценивают состояние по их
несущей способности.
По результатам первого этапа работы в случае аварийной ситуа-
ции составляется предварительное заключение с рекомендациями
по устранению очагов замачивания и временной защите аварийных
элементов и узлов здания.
Состав и объем изысканий определяется программой, разрабо-
танной изыскательской организацией на основании требований
технического задания проектной или эксплуатирующей данные
производственные здания организации и действующих норматив-
ных документов.
Если визуальный осмотр не позволяет определить место источ-
ника замачивания, по периметру здания необходимо пробурить
разведочные скважины с отбором образцов грунта для определения
их влажности.
Предполагаемое местонахождение источника замачивания окон-
туривается дополнительными скважинами для наиболее точного
определения района утечек воды.
При назначении мест бурения разведочных скважин особое вни-
мание следует обратить на место вводов и выпусков водонесущих
коммуникаций.
Если решающий фактор - возможность дальнейших деформа-
ций, на площадке определяют свойства грунтов до уровня под-
земных вод по монолитам, отобранным из шурфов, либо другими
методами, обеспечивающими сохранение природной структуры
грунтов в отобранных пробах.
238
Методика комплексного обследования деформированных зданий
Инженерно-геологические изыскания на обводненных террито-
риях производятся в две стадии:
• предварительная - изучение материалов изысканий про-
шлых лет, с обобщением данных о характере напластова-
ний, свойствах и характеристиках грунтов до обводнения
территории, выявление всех источников замачивания и
продолжительности их действия, возможных колебаний
уровня грунтовых вод;
• основная - полевые и лабораторные исследования обвод-
ненного основания.
Глубина бурения скважин принимается в зависимости от усло-
вий фундирования при:
• непосредственном опирании фундаментов на водонасыщен-
ные грунты на всю их глубину и дополнительно 2 м (в сумме
не менее просадочной толщи и не менее глубин, указанных
в табл. 4.1);
• устройстве песчаной подушки - по табл. 4.1;
• свайном фундаменте - на глубину от поверхности до уровня
острия свай и дополнительно на глубину в соответствии с
табл. 4.1.
Отбор образцов грунта ненарушенной структуры производится
через 0,5-0,8 м по глубине. При неоднородных напластованиях
дополнительно производится отбор образцов грунта ненарушенной
структуры через 0,2-0,4 м для определения влажности.
В лабораторных условиях определяется полный комплекс фи-
зических свойств грунтов. Компрессионные испытания водона-
сыщенных грунтов выполняются при нагрузках 0,005; 0,01;0,02;
0,03; 0,05; 0,075; 0,1; 0,15; 0,2; 0,3; .0,4; 0,5 МПа. За условную
стабилизацию принимается 0,01 мм за 12 ч.
В полевых условиях с помощью Штампов площадью не менее
10000 см2 определяются деформационные характеристики - дав-
ление, отвечающее структурной прочности, и модуль деформации
грунта, за условную стабилизацию принимается 0,1 мм/сут. Де-
формационные характеристики грунта на глубинах ниже 0,3 м
определяются в скважине диаметром 325 мм с помощью штампа
площадью 600 см2.
Прочностные характеристики водонасыщенных лессовых грун-
тов определяются на одноплоскостных сдвиговых приборах по
методу ускоренного неконсолидированного сдвига. Сдвигающие
нагрузки принимаются в размере 5-7 % от нормальных и прикла-
239
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
дываются через 15-30 с. Вертикальные нагрузки принимаются в
зависимости от консистенции грунта и нагрузок на фундаменты:
0,025; 0,05; 0,075; 0,1; 0,15; 0,2 МПа.
Таблица 4.1
Тип здания Глубина бурения скважин, м, при диапазоне на- грузок на несущие колонны каркаса, кН
600-2500 2500-4500 4500-7500 7500
Одноэтажные с ша-
гом колонн, м:
6 12 15 18 20
12 10 12 15 18
Для уточнения физико-механических свойств грунта непо-
средственно под подошвой фундаментов, определения размеров и
формы фундаментов и визуального их осмотра технический шурф
отрывают непосредственно вдоль фундамента на глубину ниже его
подошвы, - на 0,5 м (шурф устраивается в месте максимальных
деформаций конструкций).
Из-под подошвы фундамента отбираются образцы грунта не-
нарушенной структуры размером 20x20x20 см для лабораторных
исследований.
С целью уточнения гидрогеологических условий площадки
рекомендуется по углам здания выполнить 3-4 разведочные сква-
жины глубиной, вскрывающей мощность просадочной толщи, и,
в случае обнаружения уровня подземных вод, до отметки ниже
уровня на 2-3 м.
По результатам разведочного бурения уточняется геологическое
напластование грунтов, слагающих площадку обследуемого объек-
та, и определяются их консистенция и фактическое влажностное
состояние по глубине просадочной толщи. Уровень подземных вод
фиксируется через сутки после бурения. Одну из разведочных сква-
жин целесообразно оборудовать пьезометром, по которому можно
производить ежемесячные замеры поднятия уровня подземных
вод на площадке.
По результатам инженерно-геологических изысканий состав-
ляют отчет, включающий следующие разделы: общие сведения;
местоположение, геоморфология и рельеф площадки; геолого-ли-
тологическое строение грунтов площадки; характер распределения
влажности грунтов площадки; гидрогеологические условия пло-
щадки; выводы и рекомендации с определением типа грунтов по
240
Методика комплексного обследования деформированных зданий
просадочности и прогнозируемой просадке; список используемой
литературы; текстовые и графические приложения, включающие
техническое задание на производство изыскательских работ, мате-
риалы выполненных ранее изысканий и обследований, результаты
камеральной обработки образцов (анализ воды, испытаний грун-
тов), план съемки, разрезы по линиям съемки.
Наблюдения за деформациями эксплуатируемых зданий при их
освидетельствовании и обследовании производят в соответствии с
требованиями. Периодичность наблюдений назначается в зависи-
мости от фактического состояния здания и развития просадочных
деформаций. При скорости развития просадок, превышающих 10
мм/сут, измерение необходимо проводить ежедневно, при 5-10
мм/сут - 1 раз в неделю, при 0,5-4,5 мм/сут - 1 раз в месяц; при
0,2-0,4 мм/сут - 1 раз в 2 месяца; менее 0,2 мм/сут — 2 раза в год.
При обнаружении развивающихся деформаций в конструкциях
здания (трещины в стенах и узлах опирания конструкций покры-
тия и т. п.) необходимо организовать геодезические наблюдения
за развитием осадок фундаментов и просадок грунта на окружа-
ющей здание территории и определить фактическое положение
строительных конструкций и поверхности земли, которые должны
выполняться по рабочей программе (техническому заданию), со-
ставленному организацией-исполнителем обследования здания
совместно с предприятием-заказчиком, проектной организацией.
Для разработки программы необходимо осмотреть объект и
зафиксировать его исходное состояние на схемах и фотографиях,
отыскать или выбрать места установки необходимых геодезических
знаков и маяков, определить периодичность наблюдений, изучить
состояние строительных конструкций и имеющуюся техническую
документацию, установить причины деформаций.
Программа должна состоять из пояснительной записки, включа-
ющей цели и задачи исследований, сведения об инженерно-геологи-
ческих условиях площадки, о наличии пунктов государственной ге-
одезической сети, существующих и проектируемых геодезических
знаках, инструментах и способах измерений, порядке обработки
результатов измерений, ранее выполненных работах по наблюде-
ниям; календарного плана работ с периодичностью наблюдений;
сметы на производство работ; особых условий.
Геодезические наблюдения за развитием вертикальных переме-
щений (просадок грунтов, осадок фундаментов и т. п.) производят
методами геометрического, тригонометрического и гидростатиче-
241
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ского нивелирования и фотограмметрии, горизонтальных переме-
щений (сдвигов) - створных наблюдений, отдельных направлений,
засечек, триангуляции, трилатерации, фотограмметрии, углов
перемещений (кренов) - визирования (с применением теодоли-
тов), координирования, измерения углов или направлений, фото-
грамметрии, а также механическими способами с применением
клиномеров и отвесов, нивелирования. Можно также пользоваться
комбинациями из различных методов.
Наиболее простыми методами для измерений деформаций экс-
плуатируемых производственных зданий на просадочных грунтах
являются: геометрическое (с применением нивелира) и тригоно-
метрическое (с применением теодолита) нивелирование; створные
наблюдения и визирование (с применением теодолита). Наиболее
универсальным, позволяющим измерять деформации любых видов
одновременно вдоль трех координатных осей в любых недоступных
точках эксплуатируемых зданий, считается стереофотограмметрия,
для чего применяются комплексы специальных приборов и при-
надлежностей, включающие фототеодолиты, стереофотограмме-
трические камеры, дальномерные устройства и т. д.
Геодезические наблюдения за развитием осадок фундаментов и
просадок грунтов одноэтажных производственных зданий целесо-
образно производить о помощью геометрического нивелирования
III класса (по точности измерений).
Для измерения деформаций на территории, окружающей зда-
ния, и на его конструкциях отыскиваются или устанавливаются
необходимые геодезические знаки.
В первую очередь, отыскиваются или устанавливаются исходные
геодезические знаки - реперы. При измерении осадок и просадок
нивелированием III класса допускается использование только грун-
товых (не менее трех) и стенных (не менее четырех) реперов.
Для измерения просадок грунтов на окружающей здание терри-
тории устанавливают поверхностные грунтовые марки временного
типа, представляющие собой отрезки арматурной стали диаметром
14-20 мм, длиной 0,6-0,8 м, забитые в грунт на глубину 0,5-0,7 м.
Точки для нивелирования на дорожных покрытиях наносятся
масляной краской с указанием номера. Для измерения осадок на
конструкциях (колоннах, стенах) устанавливаются стенные мар-
ки по углам здания, у осадочного шва по обе стороны и вдоль всех
продольных и поперечных осей при шаге колонн 6 м на каждой
второй, при шаге 12 м - на каждой колонне, при установке на сте-
242
Методика комплексного обследования деформированных зданий
нах - на таких же расстояниях, но не менее трех марок по каждой
оси. Марки устанавливаются на одном уровне, удобном для изме-
рений. Конструкции стенных марок могут быть различных типов:
стационарные и съемные, открытые и закрытые. Стенная марка
простейшего типа - отрезок металлического стержня (диаметром
14-20 мм) или прокатного уголка (25x3) длиной 120-140 мм, за-
деланных в предварительно пробитое отверстие на цементном рас-
творе под углом 30-45° вверх на глубину 50-60 мм.
Определение фактического деформированного состояния здания
и окружающей его территории производится также с помощью гео-
дезических измерений. Вертикальные смещения конструкций и по-
верхности земли по высоте определяются нивелированием, горизон-
тальные смещения фундаментов зданий с гибкой конструктивной
схемой - методом бокового нивелирования, крены конструкций,
смещения верха колонн по горизонтали, также методом бокового
нивелирования с помощью теодолитной съемки; относительная
неравномерность просадок, наклон земной поверхности и т. п. вы-
числяются при обработке материалов геодезических измерений.
При проведении наблюдений за деформациями различного
типа циклы (периодичность измерений каждого вида деформаций)
должны совпадать по времени или выполняться один за другим.
Наблюдения можно прекратить, если в течение трех циклов из-
мерений их величина колеблется в пределах заданной точности
измерений.
Осадку фундамента вычисляют как разность между отметкой
марки, полученной в последнем цикле измерений, и отметкой, по-
лученной в первом цикле.
На основании данных наблюдений заполняются ведомости,
вычисляются средняя осадка (просадка), относительные значения
прогиба (выгиба), неравномерности осадок соседних фундаментов,
сдвиг и крен, а также скорости среднегодовых и среднемесячных
просадок или осадок; определяется фактическое положение кон-
струкций; на план наносятся осадки и изолинии равных осадок
(просадок); строятся профили просадок по каждой оси (ряду) зда-
ния с указанием неравномерности и графики развития просадок
(осадок) во времени.
При появлении трещин в несущих конструкциях производствен-
ных зданий следует организовать систематическое наблюдение за
их раскрытием, чтобы выяснить характер деформаций и степень
опасности их для дальнейшей эксплуатации.
243
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
После обработки материалов наблюдений составляется научно-
технический отчет, состоящий из следующих разделов:
• цели и задачи измерений;
• краткая характеристика грунтовых условий;
• конструктивные особенности сооружения, планы и разрезы;
• подробное описание методики работ, обработки полевых
материалов, оценки точности;
• результаты работ с приложением ведомостей осадок (сдви-
гов, кренов и т. п.) и графических материалов.
Детальное натурное обследование наземных
и подземных строителных конструкций
Обследование оснований, фундаментов и надземных конструк-
ций следует начинать с визуального осмотра здания и прилегающей
к нему территории с целью выявления (ориентировочно) места пред-
полагаемого замачивания, которое характеризуется повышенными
деформациями конструкций здания и просадками прилегающей
территории.
Если визуальный осмотр не позволяет определить расположение
источника замачивания, то необходимо произвести инженерно-ге-
ологические изыскания и геодезическую съемку.
Для определения технического состояния фундаментов (гео-
метрические размеры, форма, наличие и характер повреждений,
качество материалов и т. п.) вдоль фундамента отрывают шурф.
Качество материала фундамента определяется по внешнему
виду. Видимые дефекты: трещины, разломы, каверны, коррозия и
т. д. детально описывают и зарисовывают с указанием размеров.
Прочность бетона определяется одним из существующих нераз-
рушающих методов контроля - радиометрическим, акустическим,
механическим и др.
Если прочность фундаментов является решающим фактором
усиления конструкций, допускается из фундаментов отобрать про-
бы и испытать их в лаборатории на прочность.
Определение технического состояния наземных строительных
конструкций включает: изучение технической документации кон-
струкции и узлов их соединения, их фактического деформирован-
ного состояния, фактической несущей способности и долговечности
конструкций; обследование условий работы и эксплуатации кон-
струкций (воздействие среды, работающего оборудования и т. п.).
244
Методика комплексного обследования деформированных зданий
При обследовании необходимо детально изучить рабочие черте-
жи здания (планы, разрезы, узлы - марок АР, КМ, КЖ) и конструк-
ций (индивидуальные и типовых серий) с текстовыми пояснениями,
общую пояснительную записку, исполнительскую документацию
(акты на скрытые работы, схемы геодезических съемок и т. п.)
материалы по технической эксплуатации здания (технический
паспорт, журнал техосмотров, акты осмотров конструкций, мате-
риалы предыдущих обследований и т. п.).
Фактическое деформированное состояние конструкций (ис-
кривление, изгиб, прогиб, крен, поворот и т. п.) определяют с
помощью стальной проволоки или капроновой лески, стальной
измерительной линейки, метра, рулетки, отвесов на стальной
проволоке или капроновой леске и геодезических инструментов
(нивелир, теодолит).
При появлении трещин на каждой из них в местах наибольшего
раскрытия устанавливаются маяки, имеющие порядковый номер.
Конец трещины по длине фиксируется поперечной риской, на-
несенной краской или острым инструментом на поверхность кон-
струкции. Номер и дата установки маяка наносятся на нем или на
конструкции масляной краской.
Наблюдения за развитием трещин рекомендуется выполнять
измерением их раскрытия в характерных точках, фиксированием
их длины поперечными рисками с проставлением даты. Результаты
измерений заносят в технический журнал по эксплуатации здания.
При необходимости развитие трещины фиксируется по трем направ-
лениям х, г/, г, для чего используются специальные конструкции из-
мерительных устройств. Измерение глубины трещин производится
при ширине их раскрытия более 1 мм металлической линейкой либо
щупом; при необходимости в глубь трещины впрыскивается краска,
края трещины осторожно скалываются.
Периодичность наблюдений за развитием трещин: в течение 20
дней - ежедневно; еженедельно - до полной стабилизации; через
6 месяцев - при продолжении наблюдений.
Расположение трещин наносят на схемы (развертки) зданий и
конструкций, отмечая номера и дату установки маяков. На каждую
трещину составляется график ее раскрытия во времени.
Маяки для наблюдения за раскрытием трещин простого типа
представляют собой гипсовую или алебастровую плитку толщиной
около 10 мм и шириной 50-60 мм, которая крепится по обоим краям
трещины на стене, освобожденной от штукатурки. При развитии
245
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
трещины маяк разрывается. При необходимости рядом устанав-
ливают новый маяк.
Для наблюдения развития трещин во времени применяются ма-
яки и щелемеры, состоящие из двух частей, закрепленных по обе
стороны трещины. Рабочая часть их представляет собой пластинки
из стекла, оргстекла или металла со шкалой.
При обследовании железобетонных конструкций устанавливают
состояние бетона и арматуры, затем определяют напряженно-де-
формированное состояние. Особое внимание следует обратить на
наличие трещин в растянутой и на отслаивание бетона в сжатой
зоне элементов конструкций. По характеру трещин определяют
причину их возникновения.
Поперечные трещины с уменьшением раскрытия от ребра к
нейтральной оси выше допустимых нормами в растянутой зоне
изгибаемого элемента вызваны, как правило, перенапряжением
арматуры, наклонные с увеличением раскрытия к нейтральной
оси - неправильным армированием поперечной арматурой и от-
гибами. Мелкие продольные трещины с выкрошенным бетоном в
сжатой зоне обычно указывают на перенапряжение бетона. Мелкие
неглубокие трещины на верхней части изделия при формовании
- следствие усадки бетона при неправильном температурно-влаж-
ностном режиме в период твердения бетона.
Систематизацию материалов обследований для использования
их при усилении железобетонных конструкций следует оформлять
в виде таблицы (табл. 4.2).
Для определения соответствия бетона проектной марке либо
испытывают в прессе имеющиеся (или изготовленные из тех же
материалов) стандартные или отобранные из конструкций образцы,
либо применяют приборы неразрушающего действия, которые по-
зволяют определять прочность бетона непосредственно в конструк-
циях. Для этой цели используют следующие приборы:
• эталонный молоток НИИ Мосстроя, действие которого
основано на принципе пластических деформаций - вдав-
ливаемого ударника в исследуемую поверхность бетона и
в поверхность эталона (стального стержня из стали A-I).
Прочность бетона определяется в зависимости от твердости
поверхностного слоя бетона и эталона. Средняя точность
испытаний! 10-15 %;
• пресс-насосы ГПНВ-5, ГПНС-4, работающие по методу
отрыва со скалыванием. Прочность бетона определяется по
246
Методика комплексного обследования деформированных зданий
усилию вырыва бетона из конструкции. Средняя точность
испытаний ±15 %;
• пресс-насос ГПНВ-5 со специальным загрузочным ска-
лывающим устройством, действие которого основано на
скалывании ребра конструкции прямоугольного сечения.
Прочность бетона определяется по усилию, необходимому
для скалывания ребра. Точность испытаний ± 15 %;
• приборы ультразвукового импульсного метода (сквозное
прозвучивание) типов «Бетон», ДУК, УКБ, УК, УРЦ и др.
Метод основан на наличии связи между прочностью бетона
й скоростью распространения в бетоне ультразвукового
импульса. Средняя точность испытаний ± 10-20 %.
При определении прочности бетона для каждого вида нераз-
рушающих испытаний необходимо использовать поправочные
коэффициенты. Для оценки прочности бетона вычисляют среднее
значение для объекта контроля (конструкции, узла), характери-
стику изменчивости, коэффициент вариации.
Расчетные сопротивления бетона железобетонных конструкций
вычисляют путем деления полученных неразрушающими испыта-
ниями значений прочности бетона на коэффициент надежности по
бетону при сжатии и растяжении по СНиП 2.03.01-84.
При наличии коррозии отбирают пробы бетона и продуктов его
разрушения для физико-химических анализов, устанавливают
степень разрушения защитного слоя бетона, его толщину, глубину
карбонизации, положение и степень коррозии арматуры, отбирают
образцы для физико-химических анализов и, в случае необходи-
мости, для физико-механических испытаний. При отсутствии
коррозии правильность положения арматуры определяют путем
вырубки борозд в бетоне до обнажения арматуры.
При внешнем осмотре металлических конструкций устанав-
ливают отклонение их от проекта, прогибы, осадки, деформации
элементов, наличие трещин, размеры и качество сварных швов,
правильность соединений, выявляют недостатки заводских и
монтажных соединений конструкций (особое внимание следует
обращать на узлы соединений металлических связей с несущими
конструкциями и узлы соединения элементов связей между собой),
определяют состояние стали, наличие расслоений, при наличии
коррозии металла - степень поражения ею; в случае необходимости,
производят отбор образцов стали для механических испытаний и
физико-химических анализов.
247
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
При неравномерных осадках колонн в металлоконструкциях
наибольшие деформации и повреждения выявляются в узлах их
соединения и соединения элементов конструкций. Состояние свар-
ных соединений (швов) определяют вначале внешним осмотром,
остукивания их молотком весом 1 кг. Затем определяют размеры
швов, выявляют их неровности, пористость, окислы, перерывы,
трещины в швах, подрезы основного металла.
Таблица 4.2
Конструк- ции здания Деформации и повреждения
Индекс Описание
1 2 3
Фундамен- ты (отдель- ные) 1.1 Срез уступа
1.2 Коррозионные повреждения бетона и арматуры
1.3 Нарушение монолитности по швам бетонирования, раковины из-за низкого качества изготовления сборных фундаментов, занижения марки, замора- живания, высушивания бетона
1.4 Осадки, крены, разрушения вследствие завышения нормативного давления на грунт (ошибка проекти- рования)
1.5 То же, вследствие снижения прочности грунта при его замачивании
Колонны 2.1.1 Поперечные трещины на фронтальной и боковой по- верхности (вследствие изгиба колонны) раскрытием до 0,3 мм
2.1.2 То же, более 0,3 мм
2.2 Поперечные трещины, сетка трещин на фронтальной и боковой поверхности (из-за недостаточной величи- ны защитного слоя бетона)
2.3.1 Сквозные поперечные и наклонные трещины на боковой и фронтальной поверхности подкрановой части двухветвевой колонны раскрытием до 0,3 мм
2.3.2 То же, более 0,3 мм
2.4.1 Наклонные, поперечные и продольные трещины на боковой и фронтальной поверхности консоли рас- крытием до 0,3 мм
2.4.2 То же, более 0,3 мм
2.5 Продольные трещины на фронтальной и боковой по- верхности в местах расположения рабочей арматуры (коррозия арматуры)
248
Методика комплексного обследования деформированных зданий
Продолжение табл. 4.2
1 2 3
2.6 Беспорядочно расположенные трещины, сетка трещин на фронтальной или боковой поверхности (тепловое воздействие)
2.7 Скол бетона и оголение рабочей арматуры на углах колонны
2.8 То же, только на консоли
2.9 Механическое повреждение рабочей арматуры
2.10 Коррозионное повреждение бетона
2.11 То же, на консоли
2.12 Коррозионное повреждение арматуры (уменьшение сечения до 20 %)
2.13 Раковины глубиной более 20 мм
2.14 Разрушение вследствие пониженной против проект- ной прочности бетона (низкое качество изготовле- ния, тепловое воздействие, промасливание и т. п.)
2.15 Чрезмерный изгиб надкрановой части колонны
2.16 Провальная осадка колонн (просадка грунтов осно- вания)
Балки фун- даментные, подкрано- вые, стро- пильные с обычным и предвари- тельно на- пряженным армирова- нием 3.1 Поперечные трещины в растянутой зоне более 0,3 мм с уменьшением раскрытия от ребра к нейтральной оси в средней части балки
3.2 Наклонные и поперечные трещины раскрытием более 0,3 мм в приопорной части
3.3 Сколы бетона, оголение, коррозия арматуры, умень- шение опорной поверхности
3.4 Разрушение концов балок (сколы бетона, оголение арматуры) в месте стыка подкрановых балок
3.5 Повреждения сварных швов в узлах и соединениях конструкций
3.6 Механическое или коррозионное (уменьшение сече- ния) повреждение рабочей арматуры
3.7 Скол бетона глубиной более 40 мм, оголение арма- туры на ребрах
3.8 Скол бетона глубиной более 40 мм, оголение арма- туры в полках
3.9 См. индекс 2.12
3.10 То же, индекс 2.13
249
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Продолжение табл. 4.2
1 2 3
3.11 См. индекс 2.14
3.12 Прогиб, превышающий предельно допустимый для обследуемой конструкции
3.13 Коррозия, ржавые подтеки на нижней грани
3.14 Повреждения бетона в местах расположения анкер- ных устройств напряженной арматуры
То же, толь- ко с пред- варительно напряжен- ным арми- рованием
Фермы стропиль- ные, ниж- ний пояс 4.1.1 Поперечные трещины, превышающие требования по трещиностойкости
4.2 Наклонные и поперечные трещины в приопорной части, превышающие требования норм
См. индексы
4.3 3.12
4.4 3.3
4.5 3.5
4.6 3.13
4.7 3.14
То же, рас- тянутые раскосы, узлы 4.8.1 Сквозные поперечные трещины раскрытием до 0,3 мм, сумма которых превышает предельно до- пустимые деформации элемента фермы
4.8.2 То же, более 0,3 мм
4.9 Мелкие продольные трещины с выкрошенным бе- тоном или перенапряжение элемента (поверочный расчет)
То же, верх- ний пояс, сжатые стойки, рас- косы 4.10 См. индексы
4.11 3.6
4.12 3.7
4.13 2.12
4.14 2.13
4.1.2 2.14
250
Методика комплексного обследования деформированных зданий
Продолжение табл. 4.2
1 2 3
То же, во всех эле- ментах Поперечные и наклонные трещины раскрытием до 0,3 мм
Ригели
Плиты покрытия, в середине или трети пролета продольно- го ребра 5.1 Поперечные и наклонные трещины раскрытием более 0,3 мм на высоту более половины ребра
См. индексы
5.2 3.6
5.3 3.7
5.4 2.12
5.5 Поперечные и наклонные трещины до середины или на всю высоту ребра
См. индексы
То же, в опорной и приопорной части про- дольного ребра 5.6 3.6
5.7 2.12
5.8 3.3
5.9 3.5
5.10 Продольные трещины на нижней поверхности ребра раскрытием более 0,3 мм, длиной более 0,1 м (для струнобетонных плит)
См. индексы
5.11 5.5
5.12 3.6
То же, в поперечных ребрах 5.13 3.7
5.14 2.12
5.15 Продольные, поперечные, диагональные трещины раскрытием более 0,3 мм
То же, в полке плиты 5.16 Механическое или коррозионное повреждение бе- тона и арматуры
5.17 Скол бетона глубиной более 15 мм и оголение ар- матуры
5.18 Раковины в ребрах глубиной более 30 мм, в полке ~ более 15 мм
251
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 4.2
1 2 3
5.19 Повреждения кровельного ковра, замокание плит
5.20 То же, с образованием на нижней поверхности полки коричневой сетки
То же, во всех элементах плит 5.21 См. индекс 2.14
Стеновые панели 6.1 Изгиб или отрыв анкеров крепления панелей к ко- лоннам, повреждение сварных швов, выдергивание закладной детали из панели
6.2 Раскрытие и нарушение монолитности швов между панелями
6.3 Механические (сколы) или коррозионные поврежде- ния бетона на опорных частях панелей при опирании их на металлические опорные столики
6.4 Вертикальные, наклонные и горизонтальные тре- щины на наружной поверхности панели
6.5 Частые вертикальные трещины или сетка трещин на внутренней поверхности панели
6.6 Сколы бетона, оголения арматуры, коррозионные повреждения бетона и арматуры
Узел «колонна - ригель» 7.1 Поперечные трещины раскрытием до 0,3 мм
7.2 Поперечные трещины раскрытием свыше 0,3 мм
Узел «ригель - плита» 8.1 Смещение плит с полок ригелей на фиксируемую величину
8.2 Уменьшение опирания плит на ригели по сравнению с проектным
При обследовании каменной кладки наружных и внутренних
стен устанавливают: тип и толщину швов кирпичной кладки, на-
личие дефектных участков (разрушение и выветривание кладки,
трещины, отклонение от вертикали, разрушение фактурного и
защитного слоев); наличие высолов, потеков, конденсата, пыли
ит. п., границы их распространения и причины появления; вид и
состояние горизонтальной изоляции стен, ее расположение по от-
ношению к отмостке; состояние обрамлений дверных и оконных
проемов. Все обнаруженные дефекты наносят на схемы с тексто-
выми пояснениями.
Кирпичную кладку осматривают, простукивают молотком,
участки с трещинами очищают от штукатурного слоя, вскрывают
252
Методика комплексного обследования деформированных зданий
глубинные слои кладки. Проверяют нарушение монолитности
кладки - подвижку кирпича при ударе молотком; при отслоении
кладки вскрывают отслоившуюся толщу и измеряют глубину и
площадь отслоения. Глубину повреждения кладки определяют
металлическим щупом-стержнем диаметром 8 мм и длиной 500 мм.
Особое внимание обращают на состояние кладки в зонах с частой
переменой влажности - у водостоков, у поверхности земли, в углах
каменной конструкции и других аналогичных местах. Для измере-
ния величины отклонения кладки от вертикали применяют отвес
и деревянную рейку длиной 4-5 м.
После проведения визуальных обследований с помощью ин-
струментов (приборов) выявляют ширину, характер развития,
протяженность (длину), глубину трещин.
Для определения воздействий среды производства на состояние
строительных конструкций определяют степень ее агрессивности.
Основные параметры, характеризующие среду производства,
ее агрессивность к строительным конструкциям, - влажность и
температура. Постоянные циклические изменения влажности и
температуры приводят к расшатыванию структуры строительных
материалов, интенсифицируют процессы коррозии металла, бето-
на и строительных растворов. Активность газов, кислот и других
химических реагентов также в значительной мере зависит от тем-
пературы и влажности.
В особо тяжелых условиях работают ограждающие конструк-
ции многих зданий. Атмосферные воздействия с периодическим
увлажнением и высушиванием, замораживанием, оттаиванием при
относительно постоянной внутренней среде с повышенной влаж-
ностью и загазованностью значительно влияют на долговечность
конструкций. В связи с этим исследуют температурно-влажностный
режим в здании и наружных ограждений, для чего используют
термографы, гигрографы, психрометры, полупроводниковые тер-
модатчики или термопары.
Влияют на состояние конструкций также запыленность и загряз-
ненность помещений. Пыль может оказывать агрессивное воздействие
на металлические, железобетонные и каменные конструкции, так как
является хорошим адсорбентом и содержит агрессивные компоненты.
Химический состав воздуха, пыли, технологических вод определяют
путем отбора проб. На основании результатов исследований устанав-
ливают основные причины коррозионных разрушений конструкций
и выбирают наиболее эффективные способы их защиты.
253
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
При наличии в здании технологического оборудования, пере-
дающего на основания и строительные конструкции постоянное
воздействие динамических нагрузок, устанавливают параметры
колебаний оснований и конструкций при различных сочетаниях
нагрузок. Для определения параметров используют комплект ви-
броизмерительной аппаратуры. Результаты измерений используют
при поверочных расчетах оснований и конструкций.
По материалам освидетельствования, наблюдений, обследований
и поверочных расчетов устанавливается эксплуатационная пригод-
ность деформированного здания и разрабатываются предложения
по его защите, восстановлению и обеспечению долговечности.
Работа по обследованию производственных зданий должна вы-
полняться по специально разработанной организацией-исполните-
лем программе, включающей организацию и график выполнения
обследований.
В программе должны быть указаны все случаи вскрытия кон-
струкций, располагающихся под землей, закрытых стенами,
перегородками, штукатурным слоем и т. п. Участки вскрытия с
указанием размеров должны быть нанесены на схему обследуе-
мого здания, согласованы с организацией-заказчиком. Работы по
вскрытию конструкций выполняет заказчик.
5. ОСОБЕННОСТИ ОБСЛЕДОВАНИЯ
ЗДАНИЙ НА ПРОСАДОЧНЫХ ГРУНТАХ
5.1. Обследование поврежденных зданий на просадочных грун-
тах рекомендуется проводить поэтапно: предварительным освиде-
тельствованием и детальным обследованием.
5.2. Освидетельствование объекта должно включать:
• осмотр узлов и строительных конструкций, технологиче-
ского оборудования, отмасток, коммуникаций, смежных
строений, прилегающей территории;
• ознакомление с проектной и исполнительской документа-
цией, актами предыдущих осмотров и т. д.;
• геодезические наблюдения за развитием просадочных
деформаций и съемку фактического положения здания и
территории;
• инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания
на аварийном участке для определения влажности грунтов
и положения уровня грунтовых вод.
На основе анализа материалов освидетельствования рекоменду-
ется оценить эксплуатационную пригодность и степень аварийности
(возможность обрушения) объекта, включая:
• причины или источник замачивания, меру проявления
просадок основания и деформаций земной поверхности;
• интенсивность деформационных воздействий на здание от
неравномерных просадок основания;
• значения внутренних усилий;
• соответствие совместных деформаций здания предельно
допускаемым.
По результатам освидетельствования следует осуществлять
усиление аварийных или предаварийных конструкций по специ-
альному проекту.
5.3. Обследование объекта рекомендуется производить после
устранения его аварийности (если это необходимо). Оно должно
включать: инженерно-геологические изыскания, прогноз гидро-
геологических условий и просадочных деформаций, длительные
геодезические наблюдения за осадками конструкций, детальное
255
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
натуральное обследование подземных и наземных конструкций,
исследование условий эксплуатации. Методика комплексного
обследования деформированных зданий на просадочных грун-
тах, включающая порядок производства и состав работ по осви-
детельствованию и обследованию деформированного объекта,
приведена выше.
5.4. С помощью геодезических измерений рекомендуется опреде-
лять осадки, горизонтальные смещения конструкций здания и про-
садки прилегающей к зданию территории. По результатам съемок
рекомендуется вычертить графики развития просадок, профили
осадок по рядам и осям здания, планы с нанесением изолиний,
планы здания с фактическим расположением конструкций по гори-
зонтали (для многоэтажных зданий - для каждого этажа), разрезы
здания с нанесением отклонений конструкций от вертикали. Реко-
мендуется также вычислять относительные деформации здания
(неравномерность осадок, прогиб или выгиб, крен, угол закручи-
вания), среднюю осадку, наклоны и кривизну поверхности грунта,
определять контуры просадочной воронки и ее параметры.
5.5. Данные о фактической марке бетона конструкций рекомен-
дуется получать неразрушающими испытаниями.
Прочность бетона оценивают по средним показателям на основе
статистической обработки результатов испытания.
Механическое испытание материалов рекомендуется произво-
дить в том положении, в каком они работают в конструкции.
Расчетные сопротивления бетона для выполнения поверочных
расчетов железобетонных конструкций следует вычислять путем
деления полученных значений на коэффициент надежности по бето-
ну при сжатии и растяжении, рекомендуемый СНиП 2.03.01-84.
5.6. Повреждения конструкций и узлов деформированных зда-
ний необходимо тщательно обмерять и наносить на схемы, затем
классифицировать по каждому виду конструкций и узлов с указа-
нием их размеров.
5.7. Данные обследования рекомендуется использовать при
расчете деформированного здания, оценке его эксплуатационной
пригодности и назначения объема и состава защитных мероприятий
по обеспечению его надежности.
6. ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ
СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ
И ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ
♦
6.1. Физический износ зданий
Критерием оценки технического состояния здания в целом
и его конструктивных элементов и инженерного оборудования
является физический износ - это утрата ими первоначальных
технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия при-
родно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В
процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и
инженерное оборудование под воздействием физико-механических
и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатаци-
онные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств
понимается снижение конструктивными элементами зданий
прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воз-
действий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств,
здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме
множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий
и их конструкций зависят также от различных местных условий,
соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий,
системы технического обслуживания и ремонтов как здания в
целом, так и различных элементов конструкций.
В теории различают две стадии физического износа здания:
устранимый и неустранимый. Первая стадия физического износа
характеризуется ухудшением технико-экономических показателей
эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских
качеств»является следствием увеличения потока отказов в работе
конструктивных элементов и инженерных систем здания, в резуль-
тате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются
эксплутационные затраты (затраты на техническое обслуживание,
текущий ремонт и т. д.). Признаком неустранимого физического
износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становит-
ся недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной
эксплуатации объектов жилищного фонда. Следует отметить, что
9 - 2696 Симионова
257
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
существуют методики нелинейного расчета неустранимого фи-
зического износа, причем степень нелинейности часто является
функцией качества эксплуатации. *
При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие
нагрузок, вызывающее объемное напряженное состояние, и агрес-
сивное воздействие*окружающей среды, в результате чего сооруже-
ния быстро изнашиваются и выходят из строя.
Агрессивной является среда, под воздействием которой изме-
няются структура и свойства материалов. Это приводит к непре-
рывному снижению прочности и разрушению структуры: такое
разрушение называется коррозией.
Вещества и явления, способствующие разрушению и коррозии,
называются стимуляторами или факторами, содействующими
коррозии. Вещества и явления, затрудняющие и замедляющие
разрушение и коррозию, называются пассиваторами, или ингиби-
торами коррозии.
Агрессивность или пассивность среды не имеют универсально-
го характера, т. е. они могут меняться ролями: в одних условиях
определенная среда агрессивна, в других - она же пассивна. Так,
теплый влажный воздух весьма агрессивен по отношению к стали,
а бетон он упрочняет.
Разрушение строительных материалов носит весьма разно-
образный характер: химический, электрохимический, физический,
физико-химический. Классификация агрессивности сред и их воз-
действия приведена в СНиП 2.03.11-85, агрессивные среды делятся
на газовые, жидкие и твердые.
Газовые среды - это такие соединения, как сероуглерод (CS2),
углекислый газ (СО2), сернистый газ (SO2) и др. Их агрессивность
характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов,
их растворимость в воде, влажность и температура газов.
Жидкие среды - это растворы кислот, щелочей и солей, а также
масла, нефть, растворители и др. Агрессивность таких сред опреде-
ляется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов,
их температурой, скоростью движения или величиной напора у по-
верхности конструкции. Коррозионные процессы протекают более
интенсивно в жидких агрессивных средах.
Твердые среды - это пыль, грунты и т. п. Их агрессивность оце-
нивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью
в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Осо-
бенно активную роль в твердых средах играет влага.
258
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
Разнообразные климатические и гидрогеологические условия
строительства в нашей стране, а также внутренние воздействия,
вызванные происходящими в сооружениях процессами, не всегда
позволяют найти оптимальные решения, учитывающие все виды
воздействия на долговечность, экономичность и другие показатели.
Поэтому весьма важно, чтобы персонал эксплуатационной службы
учитывал и анализировал специфические воздействия на сооруже-
ния, что содействует обеспечению их заданной долговечности.
Воздействие воздушной среды
Загрязненный воздух особенно в сочетании с влагой приводит
к преждевременному износу, коррозии, растрескиванию и разру-
шению строительных конструкций. Вместе с тем в чистой и сухой
атмосфере камни, бетон и даже металлы могут сохраняться сотни
и тысячи лет, что свидетельствует о слабой агрессивности (или ее
полном отсутствии) такой воздушной среды.
Наиболее интенсивными загрязнителями воздуха являются
продукты сгорания различных видов топлива. Поэтому в горо-
дах и промышленных центрах металлы коррозируют в 2-4 раза
быстрее, чем в сельской местности, где сжигается меньше угля и
нефтепродуктов.
К основным продуктам сгорания большинства видов топлива
относятся углекислый (СО2) и сернистый (SO2) газы. При раство-
рении углекислого газа в воде образуется углекислота - конечный
продукт сгорания многих видов топлива: она разрушающе воз-
действует на бетон и другие строительные материалы. При рас-
творении сернистого газа в воде образуется серная кислота, также
разрушающая бетон.
Воздействие грунтовой воды
Имеющаяся в природе грунтовая вода может быть: связанной
(химически, гигроскопически), свободной, парообразной.
Грунтовая вода взаимодействует физически и химически с мине-
ральными и органическими частицами грунта и представляет собой
раствор с изменяющимися концентрацией и химическим составом, что
отражается на степени ее агрессивности, повышающейся или снижаю-
щейся с течением времени возле подземных частей сооружений.
Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значитель-
ную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях
капиллярные и грунтовые воды могут сливаться и устойчиво обвод-
259
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
пять подземные части сооружений, в результате чего усиливается
коррозия конструкций, снижается прочность оснований.
Известно много разновидностей агрессивности грунтовых вод;
из них чаще всего выделяют общекислотную, выщелачивающую,
сульфатную, магнезиальную и углекислотную - в зависимости от
содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации,
указанных в СНиП 2.03.11-85.
Воздействие отрицательной температуры
Некоторые конструкции, например, цоколь, находятся в зоне пере-
менного увлажнения и периодического замораживания. Отрицательная
температура (если она ниже расчетной или не приняты специальные
меры для защиты конструкций от увлажнения), приводящая к за-
мерзанию влаги в конструкциях и грунтах оснований, разрушающе
воздействует на здания.
Эксплуатационникам следует знать, что повреждения здания
из-за промерзаний и выпучивания оснований могут произойти и
происходят после многих лет эксплуатации, если допущены срезка
грунта вблизи фундаментов, увлажнение основания, а также под
воздействием других факторов, способствующих промерзанию.
Износ здания с учетом выполнения мероприятий по ремонту,
наладке и обслуживанию инженерных систем и конструкций на-
зывают нормальным физическим износом и в соответствии с ним
назначают нормативный срок службы здания. В частности, для
жилых зданий нормативные сроки службы определяет группа
капитальности здания (табл. 6.1.1).
Таблица 6.1.1
Классификация жилых зданий по группам капитальности
Группа капиталь- ности Характеристика зданий Усредненный срок службы зданий, годы
1 2 3
I Каменные особо капитальные: фундамен- ты каменные и бетонные; стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные 150
II Каменные обыкновенные: фундаменты ка- менные; стены каменные (кирпичные), круп- ноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам) 125
260
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
Окончание табл. 6.1.1
III Каменные облегченные: фундаменты камен- ные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам 100
IV Деревянные рубленые и брусчатые, смешан- ные сырцовые; фундаменты ленточные буто- вые; стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; пере- крытия деревянные 50
V Сборно-щитовые, каркасные, глинобит- ные, саманные и фахверковые: фундамен- ты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, глинобитные; перекрытия деревянные 30
VI Каркасно-камышитовые и прочие облегчен- ные 15
Величина физического износа - это количественная оценка
технического состояния элементов здания, показывающая долю
ущерба, потерю ими. первоначальных физических характеристик,
удовлетворяющих эксплутационным требованиям. В соответствии
с действующей в настоящее время методикой физический износ
здания в целом определяется путем сложения величин физического
износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстано-
вительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания).
При этом признаки физического износа устанавливаются путем
осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших при-
способлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматри-
вается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных
элементов. Точность определения процента физического износа по
таблицам методики находится в пределах ±5 %.
Признаки износа даны для каждой степени технического со-
стояния конструктивного элемента с определенным интервалом в
зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты
здания работают в лучших условиях по сравнению со стенами, и
для них интервал данных принят 20 %, причем признаки физиче-
ского износа указаны для средних значений. Износ более ценных
конструктивных элементов указан с интервалом 10 %, а признаки
даны для крайних значений.
261
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Для определения физического износа всего здания по износу
отдельных элементов пользуются математической зависимостью
гЪ -2=1____ ГЛ 11
где I - удельный вес стоимости конструктивного элемента от
восстановительной стоимости; %
Фк. - показатель физического износа конструктивного эле-
мента, установленного при техническом обследовании; %
п - число конструктивных элементов.
В табл. 6.1.2 приводится пример определения физического износа
4-этажного жилого здания.
Таблица 6.1.2
Определение физического износа здания в целом
Конструктивные элементы и инженерное оборудование 1. । Ф . К1 1Ф 1 К1
Фундаменты 7 12 0,84
Стены и перегородки 42 15 6,3
Перекрытия 12 15 1,8
Кровля 3 30 0,9
Полы 6 20 1,2
Окна и двери 4 20 0,8
Отделка 8 40 3,2
Санитарно-технические и электро-
технические устройства 12 25 3
Прочие элементы 6 10 0,6
Итого 100 18,64
Согласно методике, значение, вычисленное по формуле (6.1.1),
округляют до целого числа Фс= 19 %.
Динамика физического износа, то есть характер его количе-
ственных изменений во времени, в зависимости от фактического
срока эксплуатации, имеет большое значение при эксплуатации
жилищного фонда.
Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ
материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы зда-
ния в целом зависит от долговечности его конструкции. Элементы
зданий по прочности неравнозначны и сроки службы у них разные.
Следует также учитывать и объективные различия разрушающих
воздействий на те или иные конструктивн яе элементы (внутренние
262
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
лестничные марши и наружные стены при сравнимых прочностных
характеристиках в процессе эксплуатации испытывают совершенно
разные нагрузки и т. д.).
Таким образом, существует непосредственная взаимосвязь
между величиной физического износа и временными факторами.
Под временными факторами понимаются две характеристики
- фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговеч-
ность (предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок
службы определяется по продолжительности времени, в течение
которого несущие конструктивные элементы жилищного здания
утрачивают свою прочность. Как правило, предельный срок службы
здания численно равен значению нормативного срока службы, в
соответствии с группами капитальности зданий (табл. 6.1.1).
Физический износ здания, достигшего нормативного срока
службы, соответствует уровню 75... 80 %, при условии осущест-
вления в этот период текущих ремонтов, обеспечивающих поддер-
жание нормального эксплуатационного состояния и капитальных
ремонтов, непосредственно связанных с возмещением физического
износа.
Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроиз-
водству (проведение текущих и капитальных ремонтных работ) су-
щественно изменяет динамику физического износа, « приглушает »
ее. Для определения эффективности деятельности эксплуатирую-
щей организации учитываем то, что при нормальной эксплуатации
объектов жилищного фонда, значения их физического износа,
определяемые при проведении обследования, не должны превы-
шать значений физического износа, рассчитанных с использова-
нием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией
понимается такая эксплуатация объектов жилищного фонда, при
которой эксплуатирующая организация производит полный ком-
плекс работ по технической эксплуатации, т. е. проводит работы
по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и
капитальный ремонт.
Анализируя графики изменения физического износа отдельных
конструктивных элементов здания (см. рис. 6.1.1), которые при-
водятся в ВСН 53-91 р, можно предположить, что закономерность
нарастания физического износа является общей величиной для
всех конструктивных элементов и динамика физического износа
является функцией от периода эксплуатации конструктивного
элемента.
263
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Как отмечалось ранее, для определения физического износа
всего здания по износу отдельных элементов используют формулу
(6.1.1), а физический износ здания в целом определяют путем сло-
жения величин физического износа отдельных конструктивных
элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них
в общей стоимости здания). Тогда для объекта можно получить
график изменения физического износа, характеризующий его тех-
ническое состояние в течение всего периода эксплуатации.
Т, годы
Рис. 6.1.1. Физический износ разных конструктивных элементов
с различными сроками службы(ВСН 53-91 р)
В течение периода эксплуатации здания можно выделить три
основные фазы общего процесса физического износа:
• первая фаза (эксплуатация в пределах 25 % нормативного
срока службы) характеризуется усиленным нарастанием
износа вследствие дефектов, связанных с качеством мате-
риалов, изделий и конструкций, качеством самих строитель-
но-монтажных работ при возведении зданий, а также в связи
с самой эксплуатацией (начальный период эксплуатации
сопровождается осадкой фундаментов и т. д.);
• во второй фазе (продолжительность составляет порядка
50 % нормативного срока службы) процесс износа кон-
структивных элементов и здания в целом замедляется в
результате проведения текущих и капитальных ремонтов,
замены и обновления конструктивных элементов;
• третья фаза (период эксплуатации объекта характеризуется
повторным усиленным нарастанием износа конструктив-
264
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
ных элементов вследствие накопления эксплуатационной
усталости) соответствует периоду, когда конструктивные
элементы подвержены усиленному разрушению. На этой
стадии износ здания остановить и компенсировать практи-
чески невозможно. Производятся только поддерживающие
ремонты для сохранения и поддержания зданий и строений
в допустимом техническом состоянии до момента их ком-
плексной реконструкции или сноса.
Следовательно, динамика физического износа может быть пред-
ставлена в виде следующей схемы (рис. 6.1.2):
Рис. 6.1.2. Динамика физического износа (Ф) в процессе эксплуатации
(использования) объекта недвижимости
Сроки службы конструктивных элементов
Важнейшей составляющей понятия надежности является время.
В зависимости от эксплуатационных требований к изделию и его
состояния используются следующие временные интервалы:
• время работы - интервал времени, на протяжении которого
здание работает безотказно;
• запланированное время работы - интервал времени, в те-
чение которого здание должно работать;
• время ремонта - интервал времени, на протяжении которого
выполняется весь комплекс работ, связанный с обнаруже-
нием неисправностей, заменой, ремонтом и проверкой.
Рассмотрение этих видов интервалов времени имеет существен-
ное значение при оценке надежности и эффективности любой си-
стемы. Время работы является понятием, связанным с состоянием
конструкции и оборудования здания, и определяется с помощью
265
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
интегральной функции распределения. Интервалом времени можно
характеризовать также ремонтопригодность - вероятность того, что
отказавший элемент будет доведен до рабочего состояния за время
ремонта, не превышающее заданное (при выполнении ремонта в
определенных условиях), и восстанавливаемость - вероятность
того, что отказавший элемент будет приведен в рабочее состояние
за время неисправного состояния, не превышающее заданное время
(при определенных условиях).
В нормах даны некоторые характеристики интервалов времени
при определении надежности применительно к зданиям:
• ресурс - наработка изделия до определенного состояния,
оговоренного в технической документации;
• срок службы - календарная продолжительность эксплу-
атации изделия до момента возникновения предельного
состояния (оговоренного в технической документации) или
до списания;
• срок гарантий - период, в течение которого изготовитель
гарантирует и обеспечивает выполнение установленных
требований к изделию при условии соблюдения потреби-
телем правил эксплуатации, в том числе правил хранения
и транспортирования;
• наработка на отказ - среднее значение наработки ремонти-
руемого изделия между отказами.
Таблица 6.1.3
Сроки службы конструктивных элементов
* и инженерного оборудования
Конструктивные элементы Основные материалы Сроки служ- бы, лет
1 2 3
1. Фундаменты - цоколь - отмостка ленточный каменный 125
штукатурка 30
асфальтобетон 15
2. Несущие стены кирпич 125
3. Перегородки гипсолитовые 60
4. Перекрытия железобетонные 125
_ Лестничные марши и пло- 5. щадки железобетонные 100
266
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
Окончание табл. 6.1.3
6 Несущие конструкции кров- ли деревянные 60
7. Кровля металлочерепица 40
8. Оконные заполнения деревянные 40
9. Дверные заполнения деревянные 30
10. Полы деревянные 40
11. Внутренняя отделка - отделка МОП штукатурка 60
штукатурка, окраска 60
12. Разное
- балконы, лоджии - водостоки железобетон 70
стальные и оцинкован- ные трубы 10
Инженерное оборудование
13. Система отопления (ТЭЦ) стальные трубопроводы
14. Холодное водоснабжение стальные трубопроводы
Горячее водоснабжение (от колонки) стальные трубопроводы
16. Канализация чугунные трубопроводы
17. Электрооборудование скрытая проводка
18. Газоснабжение (сетевое) i стальные трубопроводы
Информационное обеспечение оценки качества эксплуатации
объекта недвижимости (ИАС ЖКХ)
Снижение физического износа на графике в различные периоды
эксплуатации характеризуется своевременным проведением ка-
питальных ремонтов здания, а также полной заменой отдельных
сменяемых конструктивных элементов в случае окончания их
срока службы.
Анализируя данные изменения физического износа здания в
течение всего периода эксплуатации на графике (рис. 6.1.3), мож-
но выделить области, соответствующие минимальным и макси-
мальным значениям физического износа для различных периодов
службы здания при следующих режимах эксплуатации:
• зона нормальной эксплуатации, при своевременном про-
ведении капитальных ремонтов и замене элементов;
• зона предельных отклонений, при своевременном про-
ведении ремонтных работ на основных конструктивных
267
го
о
00
[План управления техническим состоянием t
х
Проведенные ремонты
• Гоа постройки J | 1972 J Количество этажей , | 5
Затраты на проведение ремонтных работ | Эффективность проведения ремонтных работ Мониторинг технического состояния
[ Закрыть «
Рис. 6.1.3. График зависимости изменения физического износа здания
от периода и качества эксплуатации (НАС ЖКХ)
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
элементах (кровля, холодное водоснабжение, горячее водо-
снабжение, канализация, отопление, разные элементы);
• зона неудовлетворительной эксплуатации, при своевре-
менном проведении ремонтных работ на двух из основных
конструктивных элементах;
• зона недопустимой эксплуатации, без проведения каких-
либо ремонтов и замен элементов.
В частности, для 5-этажного здания:
• при своевременном проведении ремонтных работ только на
основных конструктивных элементах (кровля, холодное
водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация,
отопление, разные элементы) нормативный срок службы
здания уменьшается на 10 %;
• при своевременном проведении ремонтных работ только на
двух конструктивных элементах нормативный срок службы
здания уменьшается на 21 %;
• при естественном старении (без ремонтов и замен элемен-
тов) нормативный срок службы здания уменьшается на
40 %.
Качественная оценка технического состояния жилого здания,
потребность в ремонте и снижение несущей способности конструк-
тивных элементов и здания в целом приведены в табл. 6.3.
6.2. Моральный износ зданий
Помимо физического износа здание стареет морально. Мораль-
ный износ наступает независимо от физического материального
износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных
качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований
к их планировке, благоустройству, комфортности.
В связи с ростом материальной обеспеченности населения го-
рода моральный износ здания часто наступает раньше, чем физи-
ческий.
Моральное старение, или износ сооружений, различают двух
форм - первой (Мх) и второй (М2).
Моральный износ первой формы Mt - это снижение стоимости
сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешев-
лением строительства, то есть обесценивание ранее построенных
зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти
здания не подлежат продаже:
269
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
^=(1-9)^ = ^^,, (6.2.1)
где М{ — абсолютная величина обесценивания, руб.;
м ЛГ1 - показатель первой формы морального износа;
Cfm “ стоимость аналогичного старого сооружения;
о - отношение стоимости аналогичных нового С и старого С
сооружений.
Определение морального старения второй формы более слож-
но и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его
расчета.
Моральный износ второй формы М2 - это старение здания, его
элементов или инженерных систем вследствие несоответствия
существующих на момент оценки нормативным объемно-плани-
ровочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим
требованиям. С устранением этого вида износа приходится все вре-
мя встречаться на практике. Величину морального износа второй
формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой)
стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с
современными требованиями, что представляется в виде следующей
математической зависимости:
М2=П2С = Км , (6.2.2)
где С - первоначальная стоимость сооружения, руб.;
П2~ показатель второй формы морального износа сооруже-
ния;
Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные
моральным старением, руб.
В отличие от морального износа первой формы, не связанного с
дополнительными затратами, устранение морального износа второй
формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремон-
та, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти
треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допусти-
мая величина затрат на устранение морального износа существующего
здания не должна превышать затрат на новое строительство здания,
равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии
и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по
мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования
к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не
более десяти лет. Например, сегодня делается упор на замену газовых
колонок централизованным горячим водоснабжением и т. п.
270
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
Суммарная величина морального износа
,М =М. +М=П, С +П~ С (6.2.3)
сум 1 2 1 ст 2
о
Заменяя П} =1-<р = 1---, (6.2.4)
получаем Мсум =(Сст -С)+Км , (6.2.5)
где Сст~ С - абсолютное обесценивание, вызванное научно-тех-
ническим прогрессом;
К - капитальное вложение, вызванное технологическим
старением.
Моральный износ можно уменьшить только путем реконструк-
ции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального
ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объ-
ективным усилением интенсивных факторов в развитии народного
хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий
проживания населения происходит в двух взаимосвязанных фор-
мах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капи-
тальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизвод-
ства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться
общими народнохозяйственными задачами для конкретных исто-
рических отрезков времени. Весь послевоенный период характери-
зуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экс-
тенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего
удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания
жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности
усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований
к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям про-
живания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и
капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего
в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с
получаемыми результатами в новом строительстве при существенно
более низком уровне затрат.
Оценивая с позиций конечного результата различные формы
обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее
снижение физического и морального износа. Последнее имеет осо-
бое значение. В результате научно-технического прогресса проис-
ходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда,
271
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и
конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного
оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно
подтверждается положением, сложившимся с полносборными
зданиями первого поколения, построенными в 1950-1960 гг. В
основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работо-
способность основных конструктивных элементов, определяющих
их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшаю-
щихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограж-
дающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их
планировочных и комфортных характеристик (проходные ком-
наты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных
помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям
жилищного стандарта.
Старение здания сопровождается во времени физическим и мо-
ральным издосом его элементов и инженерных систем, но факто-
ры, вызывающие это старение, имеют различные закономерности
изменения. Если физический износ предупреждается методами
технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплу-
атации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ
вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и
строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проекти-
рования, принимая такие объемно-планировочные и конструктив-
ные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим
нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.
Следует отметить, что до последнего времени решающее зна-
чение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий
и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора
оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высо-
ким темпам развития техники вопросы морального износа станут
превалирующими.
6.3. Методика совместного учета физического
и морального износа
Учеными многих стран делались неоднократные попытки оце-
нить моральный износ зданий, планировать на перспективу ремонт
и реконструкцию зданий и сооружений не только по физическому,
но и функциональному снашиванию.
272
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
Известна методика сплошного обследования жилищного фонда,
разработанная институтом Ленжилпроект и широко применяемая
в Санкт-Петербурге с 1968 г. Методика предусматривает класси-
фикацию жилых зданий на четыре группы по моральному износу
и на четыре группы по физическому износу в зависимости от уста-
новленных признаков. Предложена также система классификации
зданий, учитывающая взаимодействие морального и физического
износа. На основе этой классификации осуществляется отбор зда-
ний для капитального ремонта, устанавливаются сроки его про-
должительности, составляются планы прогнозы реконструктивных
мероприятий по жилищному фонду города.
Вопросу совместного учета морального и физического износа
при установлении непригодности использования жилых зданий
по их основному назначению и отнесению к категории непри-
годных для проживания посвящены работы В.А. Рогонского,
А.Г. Ройтмана.
В настоящее время совместный учет физического и морального
износов определяется по специальной методике, позволяющей учи-
тывать затраты на одновременное их восполнение в стоимостном
выражении. Для этого рассчитываются:
а) коэффициент приведенных затрат на устранение физического
износа конструктивных элементов и инженерного оборудования
здания в целом:
КФИ = СфИ™ (6.3.1)
ФИ ЗА z'Tr ' 7
^здУПВС
где СфЯ - стоимостная оценка физического износа здания в
целом;
СадУПВС- восстановительная стоимость здания, рассчитанная
по УПВС.
б) коэффициент приведенных затрат на устранение морального
износа:
= (6.3.2)
^здУПВС
где Сми - стоимостная оценка морального износа здания в
целом.
в) коэффициент приведенных затрат на устранение физического
и морального износов:
К = (6.3.3)
ФИзд мизд ' 7
273
Оценка технического состояния
Категории технического состояния зданий Физи- ческий износ, % Характер повреждений
1 2 3
1 0-10 % Повреждений и видимых дефектов нет
2 10-20 % Волосяные и мелкие трещины в несущих кон- струкциях с максимальным раскрытием до 0,3 мм. Максимальное раскрытие трещин в перегородках и раскрытие швов до 0,5 мм. Незначительное рас- трескивание штукатурки в кирпичных стенах.
3 20-30 % Трещины в отдельных стеновых панелях с рас- крытием до 2 мм. Раскрытие швов до 3 мм. Сдвиг панелей перекрытий, лестничных площадок и маршей с опор до 0,15 проектного опирания. Местное отслоение штукатурки кирпичных стен на небольших участках.
4 30-40 % Деформации в здании носят локальный характер с максимальным раскрытием трещин до 10 мм. Сдвиг конструкций с опорных площадок на отдельных участках до 0,25 от проектного опи- рания. Отслаивание штукатурки по потолкам и стенам на отдельных участках.
5 41-60 % Массовые образования трещин в 25 % стеновых панелей с раскрытием 3-5 мм. Раскрытие свыше 25 % швов панелей и плит перекрытий до 5-10 мм. Образование трещин в фундаментах до 5 мм. Уменьшение площади опирания конструкций на опорные площадки на 0,25 проектного размера. Перекос дверных и оконных коробок.
6 61-75 % Массовые образования трещин с максимальным раскрытием 5-10 мм. Сдвиги конструкций с опорных площадок на величину, превышающую 0,25 от проектной. Потеря устойчивости и проч- ности отдельных элементов.
274
Таблица 6.3
эксплуатируемых зданий.
Качественная оценка техни- ческого состояния Условия экс- плуатации Потребность в ремонтах Сниже- ние несущей способ- ности, %
4 5 6 7
Конструкции отвечают предъ- явленным к ним эксплуатаци- онным требованиям Хорошие Нет Нет
Конструкции не в полной мере отвечают предъявленным к ним эксплуатационным тре- бованиям Нормальные с незначительны- ми повреждени- ями (удовлетво- рительные) Профилакти- ческий ремонт с заделкой тре- щин и швов до 15 %
Конструкции не в полной мере отвечают предъявленным к ним эксплуатационным тре- бованиям Повреждения, не вызывающие нарушений Непредвиден- ный текущий ремонт без раз- работки проек- та усиления до 20 %
В конструкциях наблюдаются деформации и дефекты, сви- детельствующие о снижении их несущей способности. Не- обходимы работы по усилению и ремонту кладки Повреждения, вызывающие частичное пре- кращение экс- плуатации Выборочный капитальный ремонт с раз- работкой про- екта усиления отдельных эле- ментов (при не- обходимости) до 25 %
В конструкциях наблюдаются деформации и дефекты, гово- рящие о снижении несущей способности. Требуется прове- дение страховочных меропри- ятий. Состояние конструкций - технически неисправное Повреждения, вызывающие временное пре- кращение экс- плуатации Комплексный капитальный ремонт с разра- боткой проекта усиления Зда- ния в целом до 40 %
В конструкциях наблюдаются деформации и дефекты, свиде- тельствующие о потере ими несущей способности. Состоя- ние конструкций - аварийное. Возникает угроза обрушения. Необходимо немедленное уда- ление людей из опасных зон Повреждения, вызывающие полную потерю эксплуатаци- онных качеств здания Ремонт неце- лесообразен . Полная разбор- ка здания 50 % и выше
275
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Поскольку в реальной системе эксплуатации жилых зданий
капитальному ремонту подвергаются, в основном, сменяемые
элементы, такие как кровля, отопление, горячее и холодное водо-
снабжение, канализация и прочие элементы ( балконы, козырьки
и т. д. ), при совместном учете физического и морального износов
возможно учитывать шесть вышеперечисленных элементов и по
ним определять значение КфИасн
Тогда общий коэффициент: К = КФИасн * л+ КМИяд
При этом стоимостная оценка физического износа каждого кон-
структивного элемента рассчитывается как
СфИ1 ~ ЭЛ i ‘ СуЛВСосн.эл. '^BCi ’ (в.3.4)
где УВКЭЛ - удельный вес Z-го конструктивного элемента;
Сулвс “ восстановительная стоимость шести основных
конструктивных элементов, рассчитанных по УПВС;
Квс. ~ коэффициент восстановительной стоимости i-ro кон-
структивного элемента.
Значение коэффициента восстановительной стоимости Квс.
может быть рассчитано с использованием кусочно-линейной зави-
симости (Ройтман) либо криволинейной зависимости, заложенной
в подсистему экономического модуля «Информационно-аналити-
ческой системы ЖКХ», который позволяет получить для каждого
здания в целом изменение физического износа в зависимости от
качества эксплуатации (рис. 6.1.2).
На основе имеющихся данных о физическом и моральном из-
носах объекта и их стоимостной оценке определяется потребность
в проведении того или иного вида ремонта (комплексный капи-
тальный, выборочный капитальный, текущий). Она зависит от
значения коэффициента отношения стоимости ремонтных работ по
устранению физического и морального износов к восстановительной
стоимости основных конструктивных элементов (коэффициента
изношенности) (рис.6.2.1).
Согласно графика на рис. 6.2.1 требуется:
• при К<0,4 - текущий ремонт;
• при 0,4 < К < 0,6 - выборочный капитальный;
• при 0,6 < К < 1,0 — комплексный капитальный;
• при К > 1,0 ~ стоимость ремонтных работ превышает восста-
новительную стоимость здания (при значении физического
износа > 60 %). Капитальный ремонт экономически неце-
лесообразен. Требуется комплекс мер по реконструкции и
модернизации объекта.
276
, Год постройки , | 1962 । Количество этажей ; | 5 Проведенные ремонты
Затраты на проведение ремонтных работ Эффективность проведения ремонтных работ | Мониторинг технического состояния |
Коэффициент отношения стоимости ремонтных работ
го
>.'Л* Реконструкция, модернизация 1 Комплексный капитальный ремонт
Выборочный капитальный ремонт •//.' Текущей ремонт
Коэффициент с моральным износом Коэффициент без морального износа
На 02.10.2002 здание эксплуатируется с полным соблюдением правил и норм эксплуатации.
Для всех конструктивных элементов | Для основных конструктивных элементов ]
Закрыть
Рис. 6.2.1. Коэффициент отношения стоимости ремонтных работ
к восстановительной стоимости здания (для основных конструктивных элементов).
Оценка технического состояния строительных конструкций и ..
1«1*ял4а?г Lb ч1и»*- <йг<«.‘&ч4л'в4:5(» '«л»л JrtAO.. л. i. • ' ' л~- > ’ ~ - *““
Тод постройки | 1962 Количество этажей | 5 Проведенные ремонты
Затраты на проведение ремонтных работ | Эффективность проведения ремонтных работ | Мониторинг технического состояния |
278
Расчет затрат (в текущих ценах) на проведение ремотных работ
। Для основных конструктивных
Вычисляемые параметры Для здания в целом ; элементов и систем жизнеобеспечения •
Восстановительная стоимость, руб j 9134 352.60 2 060 709.95
Стоимостная оценка Физического износа, руб 5 693196.71 1 168 999.49
Коэффициент приведенных затрат на q §2 0 57
устранение Физического износа
Стоимостная оценка морального износа, руб 123 077.29 123 077.29
Коэффициент приведенных затрат на q q-j q q-j
устранение морального износа
Коэффициент эффективности q дд q 5з
проведения ремонтных работ
Рекомендуемый тип ремонта комплексный капитальный выборочный капитальный
Примечание: Прогнозируемая стоимость ремонтных работ может отличаться от стоимостной оценки физического износа в
среднем на 27-50% (в зависимости от величины НДС и прибыли генподрядчика)
Закрыть
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Рис. 6.2.2. Сравнение вариантов проведения ремонтных работ:
для здания в целом, и для основных конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения
Оценка технического состояния строительных конструкций и ...
Стоимостная оценка физического и морального износов рас-
считывается по укрупненным показателям восстановительной
стоимости объекта (УПВС сб. 28). Она позволяет укрупненно оце-
нить затраты на проведение того или иного вида ремонтных работ,
основываясь на анализе данных объектов-аналогов, исследований
ведущих ученых России в области организации технической экс-
плуатации жилых зданий и действующих нормативных документов
(справочное пособие 1993 г. технического обслуживания и ремонта
зданий и сооружений).
Прогнозируемая стоимость ремонтных работ рассчитывается
по конкретным дефектным ведомостям с использованием сметных
норм и может отличаться от стоимостной оценки физического из-
носа в среднем на 27- 30 % (в зависимости от величины НДС и при-
были генподрядчика). Укрупненная стоимостная оценка позволяет
выполнить перспективное планирование проведения ремонтных
работ, учитывая реальное техническое состояние зданий.
7. ДЕТАЛЬНОЕ ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ
КОНСТРУКЦИЙ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
7.1. Детальное освидетельствование оснований и
фундаментов
В зависимости от цели обследования детальное освидетель-
ствование оснований и фундаментов заключается в проведении
комплекса мероприятий, приведенных в табл.7.1.1.
Таблица 7.1.1
Операции освидетельствования
Цель обследования Выполняемые работы
Выявление причин деформаций и на- рушений фундамен- тов, стен подвалов и стен здания Исследование характера и причин деформации Детальное обследование оснований и фундаментов Лабораторный анализ грунтов, материала фунда- ментов и свойств грунтовых вод Поверочный расчет оснований и фундаментов
Выявление причин появления воды и сырости в подвале здания и на первом этаже Исследование грунтов участка бурением Разработка контрольных шурфов Проверка наличия и состояния гидроизоляции Наблюдение за уровнем и направлением движения грунтовых вод
Капитальный ре- монт без изменения нагрузок в здании Капитальный ре- монт с изменением нагрузок(надстрой- ка, смена перекры- тий и т. д.) Разработка контрольных шурфов Исследование грунтов участка бурением Детальное обследование оснований и фундаментов Лабораторные анализы грунтов, материалов фунда- мента и грунтовых вод Поверочные расчеты оснований и фундаментов
Содержание работ по детальному обследованию здания зависит
от множества факторов, рассмотренных ниже.
Установление причин возникновения дефектов оснований и
фундаментов начинается с выявления конструктивной схемы фун-
дамента и схемы его загрузки. Одновременно выясняются материал
(бетон, железобетон, бутобетон, кирпичная или бутовая кладка)
280
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
и способ возведения фундамента (монолитный, сборный). Затем
проводится визуальное исследование поврежденных участков: вы-
являются наличие и направление развития трещин, определяются
ширина и глубина их развития, наличие расслоений разрушений
поверхности фундаментов и т. д.
Внешний вид и характер трещин в фундаментах и стенах здания
позволяют достаточно точно выяснить природу их возникновения.
К наиболее распространенным дефектам относятся:
1. Прогиб здания, возникающий в том случае, если под средней
частью фундамента по сравнению с крайними грунт более
слабый. В этом случае стена работает на изгиб как балка на
двух опорах. При этом наибольшие растягивающие усилия
возникают в нижней части стены, что определяет характер
трещин: наибольшая ширина их раскрытия в нижней части
стены. По высоте здания наблюдается уменьшение ширины
раскрытия трещин и участка стены, где они выявляются
(рис.7.1.1 а). Как правило, трещины «угасают» к подокон-
никам первого (реже второго) этажа.
2. Выгиб здания, наблюдаемый в том случае, если более прочный
участок расположен в центральной части стены. Здесь стена
работает как двухконсольная балка на изгиб. Наибольшие
растягивающие усилия возникают в верхней части здания над
краем ослабленного или более прочного участка. Характер
трещин на участке стены, имеющей выгиб, представляется
в виде треугольника с вершиной в нижней части.
Рис. 7.1.1. Характер трещин в стене здания и схемы
перемещений при прогибе (а) и выгибе (б) стены
281
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Наибольшая ширина раскрытия трещин и их количество на-
блюдаются в верхней части здания, у нижней части стены характе-
ристики трещин уменьшаются (рис. 7.1.1 б). Следует иметь в виду,
что выгиб стены здания значительно опаснее прогиба, так как при
последнем здание не теряет общей связи и не разламывается.
Для зданий старой застройки выгиб может быть вызван пере-
грузкой продольных стен наиболее тяжелыми торцевыми (часто
глухими) или устройством арочных проездов у торцов здания.
Характерным признаком начала выгиба (прогиба) стены явля-
ется покрытие первичной поверхности разрушения мельчайшей
пылью. Одновременно с этим вторичные поверхности (из-за раз-
рыва) более гладкие и твердые.
В результате сложной совместной работы разнонагруженного
фундамента и неоднородного грунта прогиб и выгиб здания могут
происходить одновременно. В этом случае может возникнуть крен
здания (рис. 7.1.2 а), т. е. поворот относительно горизонтальной
оси (что особенно опасно для узких зданий повышенной этажности)
или кручение - неодинаковый крен по длине сооружения (развива-
ющийся в двух сечениях в разные стороны) (рис. 7.1.26).
Рис. 7.1.2. Характерные дефекты фундаментов здания:
а - крен; б- кручение; в - перекос
3. Вертикальные* как правило, сквозные, трещины с прибли-
зительно одинаковой шириной раскрытия по высоте здания;
которые появляются в тех случаях, когда разница между
прочностью ослабленного и нормального участка основания
весьма значительна, или при сильно отличающейся нагрузке
в различных частях здания, трещины возникают от неучтен-
ной работы стены на срез.
В некоторых случаях, при резких неравномерных осадках на ко-
роткой участке, может наблюдаться перекос здания (рис. 7.1.2 в).
4. Изгиб стены в вертикальной и горизонтальной плоско-
стях, происходящий при наличии рядом со зданием пустот
(котлованов глубиной большей, чем глубина заложения
282
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
фундамента, и т. п.). Это определяет характер трещин
- развитие их происходит со стороны стены, противопо-
ложной сдвигу. Наибольшая ширина раскрытия трещин
наблюдается в нижней части стены. Аналогичные дефек-
ты наблюдаются при возведении рядом с обследуемым
зданием нового, имеющего большую глубину заложения
фундамента (рис. 7.1.3).
Рис. 7.1.3. Характер трещин в стенах здания при значительном от-
личии в прочности участков основания (а) и изменении геологической
обстановки вблизи здания (б)
5. Трещины в местах сопряжения лестничных маршей и вну-
тренних стен и, одновременно, уклон ступеней - результат
неравномерной осадки фундаментов, имеющих одинаковые
размеры и различную нагрузку.
6. Трещины в простенках слева и справа от больших проемов
(парадные двери, витрины, въезды во двор и т. п.) в зда-
ниях старой застройки, образующиеся из-за нарушения
обратных арок в фундаменте (из-за износа, неисправности
инженерных сетей и т. п.). Их появление объясняется тем,
что в зданиях старой застройки часто сооружались фунда-
менты несимметричной формы, с проемами, перекрытыми
обратными арками и забитыми грунтом. При их повреж-
дении происходит отпор грунта, вызывающий указанные
дефекты.
7. Расслоение материала фундамента (рис. 7.1.4 а) из-за его
перегрузки, вызванной либо износом, либо ошибками в кон-
струировании и монтаже.
8. Разрушение фундамента с поверхности (рис. 7.1.4 б) — ре-
зультат действия агрессивной среды и нестойкого материала
конструкции либо нарушения защитных слоев или гидрои-
золяции.
283
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
9. Разрыв фундамента по высоте (рис. 7.1.4 в) в результате мо-
розного пучения при малой нагрузке здания на фундамент.
а) б) в)
Рис. 7.1.4 Характерные дефекты фундаментов:
а - расслоение; б - разрушение поверхности; в - разрыв по высоте
Рассмотренные дефекты фундаментов зависят от условий
эксплуатации здания, таких как гидрогеологический режим,
схема загрузки основания и т. п. Выявление условий эксплуата-
ции имеет одно из решающих значений для принятия решений
о дальнейшей эксплуатации фундаментов и здания в целом. К
типичным условиям эксплуатации, вызывающим дефекты кон-
струкции, относятся:
1. Неравномерность удельного давления на грунты под подо-
швой фундаментов. Выявить неравномерность давления
можно путем анализа конструктивной схемы фундамента и
схемы его загрузки, а также жесткости коробки здания при
деформации.
2. Неоднородность и разнопрочность грунтов основания или
неоднородность сжимаемости (наличие пустот, жестких
включений и т. п.), которые определяются специальными
исследованиями грунтов.
3. Изменение геологической обстановки вблизи фундамента
здания, в частности строительство нового дома (вызывает
обычно просадку), снос старого здания, разработка выработок
(подработок) или открытых котлованов и траншей.
4. Наличие вибраций, таких, например, как забивка свай вблизи
здания и неблагоприятный гидрогеологический режим, вы-
ражающийся в постоянном замачивании грунта основания
из-за неисправностей в отмостке или из-за ее контруклона,
нарушения герметичности инженерных коммуникаций,
неработоспособности дренажа (вода, проникающая в грунт
основания, нарушает его плотность и, соответственно, не-
сущую способность), приводят к уменьшению расчетного
сопротивления грунта.
284
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ..
Неблагоприятный гидрогеологический режим эксплуатации
основания для некоторых видов глинистых грунтов может вызвать
набухания и усадочные деформации грунта (так называемое мороз-
ное пучение). Опасность морозного пучения грунта оценивается
показателем:
тп = 1О(/ —1
I h )
где hQ - мощность слоя грунта до замерзания, м;
h - высота подъема грунта в результате пучения, см.
Для слабозащищенных грунтов показатель тп=(О...З,5), для
сильнопучинистых - т=(1 ...12).
5. Подъем культурного слоя почвы вокруг здания выше спла-
нированной поверхности грунта.
6. Уплотнение деревянного основания под каменным зданием в
результате гниения древесины в зданиях старой застройки.
7. Ползучесть грунтов, в результате чего обычно наблюдается
сдвиг подпорных стен, стен подвалов и т. п., вызванный бо
ковым давлением. Ползучесть прогрессирует обычно весной,
когда паводки вокруг фундамента при недостаточно уплот-
ненных грунтах насыщаются водой.
8. Осадки разуплотнения и выпирания грунта основания. Пер-
вый вид деформаций возникает в том случае, когда масса со-
оружения меньше массы вынутого из-под фундамента грунта,
второй вид деформаций связан с развитием пластических
деформаций грунта.
Возникновение дефектов в основаниях и фундаментах здания в
начальный период эксплуатации может быть вызвано как перечне
ленными выше причинами, так и ошибками при проектировании
и строительстве здания, приведенными в табл.7.1.2.
Для количественной оценки основных параметров конструкции
(прочность, устойчивость, несущие способности и т. п.) проводится
анализ конструкции и основания путем вскрытия и взятия проб, а
также анализ динамики развития дефектов.
В случае, если выявлена тенденция к неравномерным осадкам
здания, определяют основные характеристики деформации ниве-
лировкой или фотограмметрическим методом. В опорных точках,
через каждые 10...12 м по контуру здания, на углах, в местах при-
мыкания продольных и поперечных стен, а также с обеих сторон
285
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
осадочного шва устанавливаются осадочные марки (рис. 7.1.5) и
за ними ведется наблюдение.
Таблица 7.2
Характерные дефекты, возникающие при проектировании
и возведении фундаментов
Элемент фун- дамента Дефекты элементов Основные по- следствия дефек- тов
Свайные фундаменты
Сваи Сваи не заходят в ростверк; смещение в плане от проектного расположения; несоответствие марки (типа) свай про- ектным Снижение несу- щей способности свай
Ростверк Общие деформации ростверка (ис- кривления, перекосы, прогибы, вы- пучивание и др.) Выход арматуры из бетона; местные деформации бетона ростверка (смя- тия, скопы) Снижение несу- щей способности ростверка
Защитные и защитно-де- коративные поверхности Нарушение покрытий на сваях и ростверке Нарушение за- щитных свойств
Фундаменты ленточные, крупноблочные и сборно-монолитные, отдельно стоящие фундаменты, стены технических подполий
Горизон- тальные и вертикальные поверхности Общие деформации (искривления, перекосы, прогибы и т. п.) Снижение несу- щей способности фундамента
Бетон фунда- ментов Разломы, трещины, высолы и следы сырости на стенах технического под- полья То же
Арматура, закладные и соединитель- ные детали Коррозия, появление ржавых пятен из-за нарушения защитного слоя или отсутствия гидроизоляции Уменьшение поперечного се- чения. Снижение несущей способ- ности
Стыки блоков и цокрльных панелей Трещины и выпадение раствора из стыков, увлажнение и разрушение бе- тона по краям панелей и блоков, про- мерзание в зоне стыков и сопряжений Нарушение герметичности, повышенный износ несущих конструкций
286
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Рис. 7.1.5. Осадочные марки: а - стеновые; б - цокольные
Обследование проводится нивелиром 1Й класса точности через
каждые 3.. .6 м. Расстояние от нивелира до рейки должно составлять
4...30 м. Отметки выставляются и наносятся на схему относительно
наивысшей точки. Все точки помечаются краской и к одной из них
делается привязка для возможности повторного нивелирования.
Абсолютный прогиб (выгиб) определяется по следующим фор-
мулам: для симметричного фундамента
f -s^B
абс 0 2
где So, SA, SB - отметки точек О, А, В относительно наивысшей
(нулевой) точки (рис. 7.1.6 а);
для несимметричного фундамента
f/ — А в
• абс -г г
ЬА ~ЬВ
ya=so-sa
yb=so~sb
где La, Lb - расстояние до точки максимального прогиба
(рис.7.1.6 6)
Относительный прогиб (выгиб) определяется по формуле
f + ?абс
L
где L -длийа изогнутой части стены.
Кроме значений абсолютного и относительного прогибов опреде-
ляются следующие параметры:
• абсолютная осадка оснований отдельного фундамента St;
287 /
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
А
в
Рис. 7.1.6. Схемы для определения абсолютного прогиба
для симметричного (а) и несимметричного (б) фундамента
средняя осадка основания или здания, Scp ;
относительная неравномерность осадок двух фундаментов,
которая равна
Д5
где - разность вертикальных перемещений;
I - расстояние между фундаментами;
ф - относительный угол закручивания;
i - крен фундамента или здания в целом (отношение раз-
ности осадок крайних точек фундамента к ширине или
длине);
а - горизонтальное перемещение.
Следует учитывать, что различные виды деформаций оснований и
фундаментов тесно связаны. Так, например, существует практически
линейная зависимость между такими характеристиками, как сред-
няя осадка и относительная неравномерность осадок (рис. 7.1.7).
AS, %
200 240
Рис. 7.1.7. Зависимость неравномерных осадок AS и средней осадки S
288
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Контролируемые параметры и предельные осадочные дефор-
мации приведены в табл.7.1.3. Предельные значения осадочных
деформаций могут быть получены для конкретного здания из
следующих условий:
• предельное значение прогиба (выгиба) для крупнопанель-
ных зданий равно 0,0007 длины здания, а для кирпичных
и крупноблочных - 0,0013;
• предельное значение крена составляет 0,004 высоты зда-
' ния.
Помимо статического определения деформаций в процессе экс-
плуатации необходимо следить за динамикой развития деформаций
во времени в течение 5-10 лет.
На основании сравнения фактических и нормативных параме-
тров осадки здания дается техническое заключение о возможных
последствиях деформации и определяются ремонтные мероприятия
(см. табл.7.1.3).
Таблица 7.1.3
Предельно допустимые осадочные деформации
Здания и их конструктив- ные особенности Относительная дефор- мация Максимальные и средние абсолютные деформации, см
Вид | Величина Вид | | Величина
Здания с полным каркасом
железобетонные рамы без заполнения AS 1 0,002 gmax 8
стальные рамы без запол- нения AS 1 0,004 gmax 12
железобетонные рамы с заполнением AS 1 0,001 gmax 8
стальные рамы с запол- нением AS I 0,006 gmax 15
Многоэтажные бескаркасные здания с несущими стенами из:
крупных панелей ?отн 0,0007 10
крупных блоков и кирпича без армирования ^отн 0,001 Se₽ 10
10 - 2696 Симионова
289
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 7.1.3
кирпича и крупных блоков с армированием или желе- зобетонными поясами f отн 0,0012 Зс, 15
независимо от материала стен а? в попереч- ном направ- лении 0,005 -
Высокие жесткие здания (или монолитные отдельно стоящие корпуса) а? в по- перечном и продольном направле- ниях 0,001 40
То же сборной конструк- ции ее 0,004 30
Таблица 7.1.4.
Классификация деформаций
по степени повреждения несущих конструкций
Категория деформации Показатели деформаций
S , max’ ММ AS , max7 ММ •^отн* 103 S , ф’ мм Скорость осадки, мм/год
Деформации, не нарушающие нормальной эксплуатации зда- ний 151 161 0,9 123 37
Деформации, нарушающие нор- мальную эксплуатацию зданий 235 172 2,2 179 62
Деформации аварийного харак- тера 348 279 4,5 253 до 179
Кроме определения геометрических параметров деформаций
здания обязательному обследованию подлежат имеющие трещины
фундаменты и цокольные части здания. С помощью толщиномера
определяют ширину раскрытия трещины в точках, указанных на ]
рис. 7.1.8. Наиболее крупные трещины измеряют. В том случае,
когда трещины обнаружены снаружи здания, дефектный участок
обследуют изнутри.
У концов трещин рекомендуется сделать засечки с помощью
краски, а в наиболее широкой части трещины установить маяки.
По засечкам и маякам ведется наблюдение за динамикой развития
трещины и принимаются соответствующие решения. Предельные
значения раскрытия трещин для железобетонных панелей состав-
ляют 0,3 мм.
290
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Рис. 7.1.8. Точки измерения ширины раскрытия трещин
Инженерно-геологическое обследование грунтов проводится
посредством бурения участка. В результате обследования устанав-
ливаются последовательность грунтовых пластов, выклинивание
пластов и распространение их на участке. При бурении выявляют
уровень грунтовых вод, водовмещающие породы и определяют водо-
упоры, направление потока грунтовых вод, а также характеристики
геологических слоев.
Бурение проводят механическими или ручными буровыми уста-
новками. Диаметр скважин 89... 127 мм. Число шурфов определяют
в каждом конкретном случае в зависимости от площади застройки,
конфигурации здания, нагрузок на фундаменты и т. д. Ориентиро-
вочно число разведочных выработок определяется по табл. 7.1.5.
Таблица 7.1.5.
Число разведочных скважин
для исследования участка бурения
Размер здания в секциях Число скважин
1-2 4
3-4 6
Более 4 8
Глубина заложения выработок h рассчитывается по формуле
h = h. + КВ + С,
« 1 I
где hx - глубина заложения фундамента, м;
К - глубина активной зоны основания, м;
В - ширина подошвы фундамента, м;
С ~ постоянная величина, принимаемая в зданиях до трех
этажей 2 м, свыше трех этажей - 3 м.
291
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
В процессе разработки скважины проводят отборы проб грунта.
Причем если структура грунта нарушена, то образцы выбираются
из каждого характерного слоя, но не реже чем через 50 см.
При ненарушенной структуре для песчаных грунтов образцы
отбираются вдавливанием металлического цилиндра, а для свя-
занных грунтов путем оконтривания (обычно лопатой) участка
размером 15x15x15 см.
Для определения естественной влажности глинистых грунтов
образцы помещают в металлические цилиндры (бюксы).
Количество образцов, отбираемых для лабораторного анализа
грунтов, ориентировочно принимается:
• для однородных грунтов (только пески, только глинистые
грунты) отбираются два образца на каждые пять сква-
жин;
• для разнородных грунтов - три пары образцов на пять сква-
жин.
По завершении бурения определяются прочностные и деформа-
тивные свойства грунтов. Их оценка осуществляется с помощью
электронно-акустического зонда или с помощью стандартных
штампов.
Первый способ основывается на зависимости скорости распро-
странения ультразвукового импульса в пласте грунта от его плот-
ности и пористости.
Испытание грунта с помощью стандартных штампов ступен-
чатой нагрузкой позволяет непосредственно определить модуль
сжимаемости грунта, сопротивление грунта сдвигу и удельное
сцепление грунта.
Контрольные шурфы закладываются для определения конструк-
тивного решения фундамента, его размеров, материала конструк-
ции, уровня заложения, наличия изоляции.
В результате обследования устанавливаются дефекты в теле
фундамента, оцениваются марка камня, раствора и состояние ар-
матуры в железобетонных фундаментах. Кроме того, отбираются
пробы грунта и материала фундаментов, устанавливаются наличие
и состояние гидроизоляции.
Как и при исследовании участка бурением, число закладывае-
мых контрольных шурфов определяется особенностями обследуемо-
го здания. В общем случае в каждой секции здания у каждого вида
конструкции отрывают по одному шурфу в наиболее нагруженном
и ненагруженном местах. При повторяющихся или зеркальных
292
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
(по плану и контуру) секциях в одной из них отрывают все необ-
ходимые шурфы, а в остальных по 1-2 в наиболее нагруженных
местах. Дополнительно отрывается 2-3 шурфа с противоположной
стороны стены, там, где имеется выработка. Обязательна разработ-
ка шурфов в местах деформаций стен и фундаментов. При этом в
процессе работы могут разрабатываться дополнительные шурфы,
предназначенные для определения границ слабых грунтов или фун-
даментов в неудовлетворительном состоянии. В том случае, когда
предполагается установка дополнительных опор, также обязатель-
на разработка шурфов. Шурфы отрывают ниже уровня фундамента
на 0,5 м. Если на этом месте обнаружены слабые грунты (насыпные,
оторфованные и т. п.), то в шурфе необходимо заложить скважину.
Размеры шурфов зависят от конструкции фундамента, глубины
его заложения и свойств грунта. Так, для ленточных фундаментов
длина их обнажения должна быть не менее одного метра. Ориенти-
ровочные размеры контрольных шурфов приведены в табл. 7.1.6,
а схема их расположения - на рис. 7.1.9.
ш5 ш4 ш3 ш2
Рис. 7.1.9. Схема расположения контрольных шурфов
Ш!
I---1
I___
Таблица 7.1.6
Минимальный размер шурфов в плане
Глубина заложения фундамента, м Площадь сечения шурфа, м2
До 1,5 1,5-2,5 Более 2,5 1,25 2 2,5 и более
После разработки контрольных шурфов приступают к исследо-
ванию геометрических параметров и физико-механических свойств
фундамента, а также устанавливают наличие гидроизоляции, ее
вид, материалы и состояние.
Ширина подошвы фундамента в наиболее нагруженных местах
определяется с помощью метра и Г-образного металлического прута
или в результате измерения параметров а,а (рис. 7.1.10) и толщины
293
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
тела фундамента в. Последняя, для гладких стен, определяется
после устройства сквозного отверстия в стене. В ненагруженных
участках стены допускается принимать симметричное развитие
фундамента и определять только параметр а. Глубина заложения
фундамента определяется с помощью нивелира.
Оценка физико-механических свойств фундаментов заключа-
ется в определении их однородности, плотности, массивности и
прочности. Конструкцию фундамента устанавливают путем кон-
трольного зондирования материала шлямбуром или электродрелью
диаметром от 8 до 16 мм.
Зондирование проводится выборочно. При этом особое внимание
необходимо обращать на облегченные и смешанные участки фунда-
мента. Прочность материала фундамента определяют склерометриче-
скими методами. Сплошное обследование фундаментов и стен подва-
лов осуществляют ультразвуковым методом. В свайных фундаментах
дополнительно определяют размеры и число свай на 1 м2.
Рис. 7.1.10. Схема определения геометрических параметров
фундамента: 1 - Г-образный прут; 2 - сквозное отверстие;
3 - нивелир
В том случае, когда прочность является решающей при опреде-
лении возможности дополнительной нагрузки, из фундамента
отбираются образцы, испытываемые затем в лаборатории на проч-
ность на прессах. Объем выборки определяется следующим образом.
Из разных участков фундаментов выбирается 8-12 кирпичей или
5 образцов бутового камня с минимальной стороной 20 см. Для
бетонных фундаментов берется 5 образцов кернов диаметром 10
см и длиной 12 см. Образцы кладочного раствора должны быть та-
кими, чтобы их можно было сложить в 5 кубиков размером 7x7x7
или 4x4x4 см.
294
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
После определения схемы, конструктивного решения и состоя-
ния основания и фундамента в случае необходимости осуществляет-
ся проверочный расчет, цель которого - определение жесткостных
характеристик и обобщающих усилий, уточнение усилий в элемен-
тах, проверка на прочность и деформацию отдельных усилий.
При прогнозировании возможности дальнейшей эксплуатации
фундаментов необходимо не только знать состояние конструкции
в момент обследования, но и оценить перспективу изменения ее
свойств во времени. Для этого выполняется анализ параметров
надежности фундамента. Известно, что такие параметры надеж-
ности, как вероятность безотказной работы, интенсивность отказов
и др., имеют определенные законы распределения (эти параметры
выступают как функции времени). Характеристики законов распре-
деления параметров надежности фундаментов зависят в основном
от конструктивного решения фундамента, свойств оснований. Так,
на рис. 7.1.11. приведены функции распределения вероятности
появления отказов Р, интенсивности отказов X, а также оценки
стоимости С восстановления ленточных и отдельно стоящих фун-
даментов, расположенных на грунтах, подверженных пучению.
Рис. 7.1.11. Функции распределения параметров надежности для фунда-
ментов, расположенных на грунтах, подверженных пучению:
1 - ленточные фундаменты; 2 - отдельно стоящие опоры;
tet2,t3 ~ периоды приработки, нормальной работы и износа конструк-
ции, соответственно
По результатам комплексного обследования фундамента определя-
ется вероятность отказа в работе конструкции. Считается, что в случае
нарушения конструкции без предварительных сигналов (крупное
разрушение, потеря устойчивости) вероятность отказа составляет
10 5...107. Достижению предельного состояния с предварительными
сигналами (осадка основания, текучесть растянутой зоны при изгибе)
ориентировочно соответствует вероятность отказа 104. Незначитель-
ные нарушения фундамента, не вызывающие потери несущей способ-
ности, соответствуют вероятности появления отказа 10 5...107.
295
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
По значению вероятности появления отказа в момент обсле-
дования фундамента с использованием функции распределения
вероятности безотказной работы можно определить момент дости-
жения предельного состояния конструкции, т. е. достаточно точно
прогнозировать остаточный срок эксплуатации фундамента.
Результаты комплексного обследования оснований и фундамен-
тов сводятся в акт, к которому прилагаются чертежи и фотографии
фундаментов с указанием и характеристикой деформаций и мест
взятия проб и результаты экспертизы свойств материалов фунда-
ментов и грунтов.
7.2. Освидетельствование
стен эксплуатируемых зданий
Освидетельствование стен зданий проводится в тех случаях,
когда в процессе эксплуатации обнаруживаются дефекты, вызы-
вающие нарушения нормального функционирования конструк-
ции, либо при планируемом изменении нагрузок на несущие
элементы.
В зависимости от цели обследования стен эксплуатируемых
зданий выполняются мероприятия, приведенные в табл. 7.2.1.
Таблица 7.2.1
Мероприятия, выполняемые при детальном обследовании
стен эксплуатируемых зданий
Цель обследования Выполняемые работы
Капитальный ремонт без изме- нения нагрузок и без пробивки проемов Осмотр стен. Определение прочности материала конструкции
Надстройка, реконструкция или капитальный ремонт со сменой всех перекрытий Осмотр стен. Определение прочности ма- териала конструкции. Лабораторная про- верка прочности материала конструкции. Поверочный расчет
Выявление причин деформа- ций. Пробивка проемов Осмотр стен. Определение прочности ма- териала конструкции. Поверочный рас- чет. Установка маяков. Зондирование.
Выявление причин сырости Местное зондирование. Теплотехниче- ский ремонт. Проверка гидроизоляции стен
296
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Осмотр стен здания проводится для установления конструкции
и материала стен, а также для определения видимых дефектов
(деформация, увлажнения и т. п.). При осмотре сравнивают про-
ектное решение и фактическое состояние конструкции. В случае
отсутствия проектных данных составляют конструктивную схему
здания - определяют несущие стены, взаимосвязь в работе кон-
струкций (продольных и поперечных стен и т. п.).
Конструкция и материал стен определяются визуально либо при
наличии отделочных слоев (штукатурки, облицовки и т. п.) путем
выборочного вскрытия отделки. При определении конструкции
стен, особенно в зданиях старой застройки, необходимо выполнить
контрольное зондирование, то есть изучить структуру толщи стены.
При контрольном зондировании определяются вкрапление в кон-
струкцию низкопрочных материалов, использование в конструк-
ции разнородных по прочности и жесткости элементов, наличие
связей металлических изделий и т. п. Контрольное зондирование
проводится на очищенной поверхности стены (площадь участка
зондирования 40x40 мм) посредством прохождения толщи стены с
помощью шлямбура или электродрели со сверлом диаметром 16...
20 мм. В зависимости от особенностей зданий число точек зонди-
рования определяется по табл. 7.2.2.
Таблица 7.2.2
Определение числа точек
контрольного зондирования стен здания
Количество Стены здания
несущие каменные | | железобетонные
секций в здании с числом этажей
Доз 4...5 5 и более Доз 4...5 5 и более
1-2 3 4 4 2 3 4
3-4 5 7 8 3 4 5
Более 4 7 9 10 4 5 6
Наличие связей, воспринимающих силы горизонтального рас-
пора в перемычках и от арок в кирпичных зданиях, определяется
путем пробивки отверстия с фасада на глубину одного кирпича или
с помощью металлоискателя. С помощью металлоискателя опреде-
ляется также наличие металлических конструкций (арматурных
сеток, анкеров и т. п.).
Для установления наличия пустот в толще стены (вентиляци-
онных каналов, включений утеплителя, дефектов кладки и т. п.)
проводится ультразвуковая дефектоскопия конструкции.
297
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Если есть подозрения, что правила перевязки швов кирпичных
стен соблюдены только в облицовочном ряду, а забутовка выпол-
нена хаотически, рекомендуется установить истинную конструк-
цию путем разборки штукатурки в оконных откосах после снятия
оконной коробки. Для определения системы перевязки кирпичной
кладки следует удалить отделочный слой и провести осмотр кладки
с угла здания.
При осмотре стен здания определяются конструктивные реше-
ния выступающих частей фасадов (балконов, эркеров, лоджий,
навесов), водоотводящих устройств, пожарных лестниц и архи-
тектурных деталей, а также их состояние - прочность заделки,
плотность примыкания к стенам здания, правильность установки,
целостность и т. п.
Во время осмотра фасада следует проводить освидетельствование
наиболее уязвимых элементов - обвязочных рам, кронштейнов и
перекрытий эркеров, консолей балконных плит, анкеров для кре-
пления архитектурных деталей. Освидетельствование несущих
конструкций элементов фасада проводится после удаления деко-
ративных покрытий (кронштейнов и т. п.).
После установления конструкции и материала стен выявляются
видимые дефекты (наличие трещин, расслоений, деформаций, от-
клонений от вертикали и т. п.), регистрируются основные параме-
тры обнаруженных дефектов и делается предварительный вывод о
причинах возникновения и возможных последствиях нарушений.
Наиболее часто встречающиеся дефекты стен эксплуатируемых
зданий, а также причины их возникновения и способы обнаружения
приведены в табл. 7.2.3.
Наиболее опасным дефектом стен является появление верти-
кальных трещин и расслоений кладки простенков на отдельные
столбики (как правило, в нижних, наиболее нагруженных эта-
жах). Опасность заключается в том, что даже в случае, когда
нагрузка не превышает расчетную, отдельные части рассло-
ившейся кладки могут быть перегруженными. Различают три
стадии разрушения кладки. На первой стадии появляются тре-
щины в кирпичах, преимущественно над вертикальными швами
(в местах концентрации напряжений растяжения и изгиба).
Трещины возникают на высоте второго-третьего ряда кладки
и сопровождаются повреждением раствора в одном-двух гори-
зонтальных швах. Появление трещин в перевязочных кирпичах
является первым признаком перенапряжения кладки. Обычно
298
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
первая стадия разрушения кладки возникает при нагрузках
40...60 % от нормативной для кладки на слабых растворах
(прочность меньше 1 МПа), 50...70 % для кладки на раство-
рах средней прочности (1-2,5 МПа) и 70...90 % для кладки на
прочных растворах (более 5 МПа). При обнаружении признаков
первой стадии разрушения кладки необходимо выполнить по-
верочный расчет и установить наблюдение за конструкцией с
помощью маяков.
Вторая стадия разрушения характеризуется расчленением
кладки на отдельные столбики. Трещины проходят по нескольким
рядам кладки по швам и перевязочным кирпичам. Как правило,
напряжения, возникающие в конструкции, составляют 70...95 %
от разрушающих. Обнаружение признаков второй стадии трещи-
нообразования свидетельствует о значительном перенапряжении
кладки и необходимости немедленного ремонта (усиления) кон-
струкции.
Третья стадия разрушения характеризуется расслаиванием и
выпучиванием кладки. При этом возникает угроза внезапного раз-
рушения конструкции.
Следует иметь в виду, что в оштукатуренных или облицован-
ных стенах на первой стадии разрушения кладки трещины в от-
делке могут не совпадать с трещинами в конструкции. Поэтому
при освидетельствовании конструкции необходимо удалить от-
делочный слой не только в месте расположения трещины, но и в
близлежащих зонах. Обнаружив наличие трещин в конструкции,
необходимо определить их основные параметры - глубину и ши-
рину раскрытия.
При определении параметров раскрытия трещин в конструкции
выбираются наибольшие трещины и с помощью набора измери-
тельных щупов в трех местах по длине определяется ширина их
раскрытия. В тех случаях, когда трещина не сквозная или нет воз-
можности обследовать конструкцию с двух поверхностей, глубина
трещины определяется ультразвуковыми приборами.
В крупнопанельных зданиях такие дефекты, как трещины с ши-
риной раскрытия свыше 0,3, сверхнормативные смещения граней
сопрягаемых панелей и отклонение панелей от вертикали, приво-
дят к снижению несущей способности конструкции, способствуют
разрушению бетона и коррозии арматуры.
Основные параметру трещин в крупнопанельных стенах опреде-
ляются так же, как в кирпичных.
299
Таблица 7.2.3
Характеристика повреждения стен эксплуатируемых зданий
300
Внешние проявления дефекта Возможные причины появления дефекта Способ обнаружения Примечание
1 2 3 4
Крупнопанельные стены
Трещины в виде бес- порядочной сетки на поверхности панелей Усадка бетона Визуально При ширине раскрытия трещин не более 0,3 мм состояние конструкции можно считать удовлет- ворительным
Вертикальные тре- щины, разделяющие двух- (трех-) модульную панель на 2(3) части. Трещины в углах окон- ных проемов Температурные деформации - изменение геометрических размеров конструкции под влиянием температуры и солнечной радиа- ции и препятствие перемещению панелей со стороны связей Визуально. При увеличе- нии температуры размеры трещины уменьшаются (до полного исчезновения) Измерение ширины трещины (ее раскры- тие) проводится в трех местах по длине
Общие деформации па- нелей в вертикальных (горизонтальных) пло- скостях (искривление, выпучивание) Рост напряжений в отдельных участках стен из-за превышения фактических на- грузок над расчетными или из-за осадки грунта основания (наиболее часто встре- чающаяся причина - увлажнение основа- ния). Недостаточная жесткость продоль- ной стены, отсутствие поперечных связей, недостаточное армирование При неравномерных осад- ках здания (см. разд. 3.2). Поверочный расчет кон- струкции по фактическим нагрузкам. Местное зон- дирование конструкции. Определение прочности материала конструкции -
Продолжение табл. 7.2.3
301
1 2 3 4
Нарушение защитного слоя панелей. Оголение и коррозия арматуры Недостаточная толщина защитного слоя. Отсутствие надежной фиксации гибкой арматуры. Плохое сцепление арматуры и бетона. Наличие усадочных трещин с ши- риной раскрытия более 0,3 мм. Коррозия арматуры (возникновение больших растя- гивающих напряжений в защитном слое бетона из-за накопления ржавчины) Визуально. Причина появ- ления дефекта определяет- ся лабораторным анализом и местным зондировани- ем -
Отколы углов и ребер панелей, наличие рако- вин в защитном слое Низкое качество бетонной смеси. Усадка и расслоение бетонной смеси. Недостатки конструкции и монтажа Лабораторный анализ материала конструкции. Местное зондирование -
Наклонные трещины на поверхности конструк- ции, расширяющиеся к верхней (нижней) части здания Осадка средней или крайних частей зда- ния См. разд. 3.2 -
Трещины постоянной толщины по высоте зда- ния Просадка части здания См. разд. 3.2 " -
Раскрытие вертикаль- ных и горизонтальных закрытых стыков па- нелей Недостатки конструкций и монтажа. Нару- шение технологии герметизации. Старение герметиков. Усадка бетона, раскрытие стыков. Осадка здания. Влажностные деформации Сырые полосы на внутрен- ней поверхности стеновых панелей вдоль стыков. Пятна плесени в углах, иней и конденсат вдоль стыков во время морозов. Выявление причины зон- дированием и вскрытием промерзающих участков -
Продолжение табл. 7.2.3
302
1 2 3 4
Раскрытие открытых стыков Недостатки конструкций и монтажа. Нару- шение технологии изготовления диафраг- мы. Пропуски диафрагмы в вертикаль- ных швах. Осадка здания. Влажностные деформации То же —
Промерзание стен и углов крупнопанель- ных зданий Ошибки в выборе мягкого или сыпучего утеплителя. Нарушение технологии из- готовления панелей. Уплотнение и усадка утеплителя во времени. Раскрытие сты- ков Пятна сырости и плесени, выступающие на внутрен- ней поверхности наруж- ных стен при понижении температуры -
Выпадение облицовоч- ной штучной плитки Переувлажнение контактного слоя из-за различных теплофизических свойств мате- риалов. Замерзание воды в подплиточном слое. Разные усадки бетона и плитки -
Протечки в конструк- ции в виде мокрых пятен на внутренней поверхности стен (у по- доконников, над окном нижерасположенного этажа) Трещины в панелях, стыках. Неплотное примыкание оконных и дверных блоков к проемам - -
Разрыв перемычных по- ясов, сдвиг перемычных блоков, образование вертикальных и косых трещин в простенках Температурные деформации - -
Продолжение табл. 7.2.3
303
1 1 2 1 3 1 4
Кирпичные стены
Вертикальные трещины в средней части здания Температурные деформации - -
Расслоение кладки в простенках Конструктивные деформации из-за: • нарушения технологии строительства (применение разнородных по прочности, водопоглощению и долговечности мате- риалов, например, силикатного кирпича со шлакоблоками) • разнородной деформативности нагружен- ных и ненагруженных стен; несоблюдения перевязки и толщины швов - забутовки кладки стен и простенков кирпичным боем - эксцентриситетов при опирании балок и ферм на кладку, сведения стол- бов на разных этажах с общей вертикали - неупорядоченности температурных швов вследствие: • применения некачественных материа- лов • перегрузки простенков • плохого сцепления кирпича с раствором Отбивка штукатурки для определения системы кладки стен (с угла здания и в оконных откосах, Осмотр и зондирование. Лабораторный анализ Сбор фактически действу- ющих нагрузок Удаление слабосвязанных кирпичей и лабораторный анализ В зависимости от ве- личины повреждения различают три стадии разрушения
Продолжение табл. 7.2.3
304
1 2 3 4
Вертикальные трещины в простенках и пере- мычках Нарушение технологии строительства (утолщенные швы). Ослабление кладки из-за воздействия окружающей среды От- сутствие арматурных сеток Зондирование Расслоение кирпича, выветривание растворной составляющей Проверка наличия армату- ры металлоискателем *
Увеличение нагрузок Сбор фактических нагру- зок Поверочный расчет
Наклонные трещины, расширяющиеся к верх- ней (нижней) части зда- ния Осадка средней или крайних частей зда- ния См. разд.3.2 -
Трещины постоянной толщины по высоте зда- ния Просадка части здания -
Выпучивание, искрив- ления Ошибки в проектировании и технологии строительства Измерение отвесом, тео- долитом -
Недостаточная жесткость конструкции. Ослабление кладки стены. Значительный распор стен от стропил. Осадка грунта основания Зондирование, повероч- ный расчет -
Окончание табл. 7.2.3
305
1 2 3 4
Трещины над оконными проемами Малая устойчивость перемычек вибрациям (транспорт и т. п.). Применение дощатых перемычек над проемами. Разборка штукатурки и зондирование перемычек Дефект основной име- ет место в зданиях с деревянными перекры- тиями и клинчатыми перемычками, при при- менении известкового раствора
Высолы на стенах. Раз- рушение штукатурки и кладки. Увлажнение стен Увлажнение стен атмосферными осадками из-за малого выноса карнизов, неудовлет- ворительной работы водоотводов. Низкое качество штукатурного раствора. Приме- нение штукатурного раствора более плот- ного, чем материал стен. Ослабление стен. Нарушение гидроизоляции стен Осмотр и зондирование конструкций -
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Относительные смещения вертикальных и горизонтальных гра-
ней торцов панелей определяются с помощью штангенциркуля или
специального шаблона в трех точках конструкции. Нормативами
установлено, что максимально допустимое значение относительного
смещения граней торцов панелей не должно превышать 10 мм. От-
клонение верхних углов стен по вертикали определяется с помощью
теодолита, расположенного на расстоянии 1...1,5 м от стены. Ве-
личины максимального отклонения не должны превышать 10 мм.
При обследовании самонесущих стен в качестве измерительного
прибора можно использовать отвес.
Прочность материала обследуемой конструкции определяется
склерометрическими или ультразвуковыми методами. При полном
обследовании стен измерения проводятся в простенках и сплошных
участках наиболее нагруженных мест. Количество мест вскрытий
отделки для проведения испытаний, в зависимости от типа здания,
приведено в табл. 7.2.4.
Таблица 7.2.4.
Определение объема испытаний стен здания на прочность
Размер здания в секциях Число этажей
1-2 3-4 5-6 7 и более
1-2 4-6 8 10 12-14
3 у7 6-8 10 12 14-16
4 8-10 12 14 16-18
5 10-12 14 16 20-22
6 12-14 16 20 22-25
7 14-16 20 22 25-27
8 16-20 22 25 27-30
В кирпичных зданиях при сложных кладках прочность кон-
струкции на сжатие определяется по табл. 7.2.5 с учетом коэффи-
циента условий работы mk, принимаемого равным:
• при работе кладки на сжатие - 1,1;
• при площади сечения менее 0,3 м2 - 0,8.
При определении прочности кладки необходимо учитывать, что
несущая способность конструкции, облицованной силикатными
плитами, снижается за счет совместной работы слоев различной
жесткости. При применении прочных растворов (М 50-75) несущая
способность кладки снижается на 10 % и при применении слабых
растворов - на 35 %.
306
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Таблица 7.2.5
Определение прочности кирпичной кладки на сжатие
Марка кир- пича Расчетное сопротивление Р, МПа, сжатию кладки на растворах марки
100 75 50 25
150 2,2 2,0 1,8 1,5
100 1,8 1,7 1,5 1,3
75 1,5 1,4 1,3 1,1
50 - 1,1 1,0 0,9
В тех случаях, когда прочность является решающей (например,
при планируемом увеличении нагрузок), проводятся лаборатор-
ные испытания материала конструкции и вяжущего (цементного
камня). Число образцов материала конструкции, в зависимости от
типа здания, принимается по табл. 7.2.6.
Поверочный расчет конструкции включает в себя:
• расчет на внецентральное (центральное) сжатие;
• расчет узлов опирания железобетонных и металлических
элементов на кладку;
• проверку на сжатие.
, Таблица 7.2.6
Определение объема выборки
для лабораторного испытания материала конструкции
Размер здания в секциях Стены здания
несущие каменные железобетонные каркасные
числом этажей
До 3 3-5 Более 5 Доз 3-5 Более 5
1 2 3-4 Более 4 1 1 2 2 1 1 2 2 1 1 2 3 1 1 2 3 1 2 2 3 1 2 3 4
По результатам обследования стен составляется акт, в котором
указываются способ обследования (визуальный, механический,
электрофизический), а также места проведения испытаний. К акту
прилагаются чертежи конструкции, фотографии дефектных мест и
результаты лабораторного анализа материала конструкции.
307
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
7.3. Детальное обследование перекрытий
и лестниц
Мероприятия, проводимые при детальном обследовании пере-
крытий, приведены в табл. 7.3.1.
Таблица 7.3.1
Состав работ при обследовании перекрытий
Цель обследования Выполняемые работы
Капитальный ремонт без изменения нагрузок Предварительный осмотр
Капитальный ремонт (ре- конструкция) с увеличением нагрузок Предварительный осмотр. Вскрытие конструк- ции. Лабораторный анализ материалов. Ана- лиз конструкции перекрытия. Поверочный расчет. Испытание пробной нагрузкой
Выявление причин дефор- мации перекрытий (про- гибов, трещин, зыбкости ит. д.) Инструментальное определение параметров деформаций. Вскрытие конструкции. Лабо- раторный анализ материалов. Поверочный расчет
Определение причин про- мерзания и увлажнения перекрытий и понижения звукоизоляции Предварительный осмотр. Вскрытие кон- струкции
При предварительном осмотре при отсутствии проектных дан-
ных, определяются тип перекрытия и его конструктивная схема.
Как правило, для определения конструктивной схемы и состояния
перекрытия проводится вскрытие конструкции. Вскрытие деревян-
ных перекрытий производят следующим образом. Разбирается кон-
струкция пола на площади, обеспечивающей обмер не менее двух
балок и заполнений между ними по длине 1 м. Затем расчищают
засыпку, смазку и пазы наката (для перекрытий по деревянным бал-
кам). Определяются геометрические размеры несущих конструк-
ций, расстояние между несущими конструкциями, вид и толщина
наката, размеры лаг и расстояние между ними. Выявляется вид и
толщина слоя смазки по накату, вид и толщина слоя засыпки. В
деревянных перекрытиях по металлическим балкам определяется
толщина полок у стенок и высота профиля балок.
308
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
При освидетельствовании вскрытых участков деревянных пере-
крытий необходимо оценить состояние:
• деревянных балок в местах их заделки в наружные и вну-
тренние стены, а также в местах опирания на прогоны;
• мест примыкания наката к черепным брускам и наката друг
к другу;
• слоя засыпки и его достаточность;
• подшивки и надежности ее крепления;
• гидроизоляционного ковра;
• звукоизоляционных прокладок.
Состояние древесины в конструкциях перекрытия определяется
по внешнему виду - наличие гнили, грибных образований, летных
отверстий жуков-точильщиков, а также путем простукивания - при
наличии дефектов во время простукивания деревянные элементы
издают глухой звук. В случае обнаружения дефектов в деревянных
конструкциях, а также для установления качества древесины вы-
полняется бурение материала конструкции с помощью шнекового
или центрового сверла диаметром 20 мм. Стружка пораженной
гнилью древесины имеет отличный от нормальных участков цвет и
рыхлую структуру. Для взятия пробы на лабораторный анализ ма-
териала по всей высоте конструкции полым буравом высверливают
столбик, а при наличии поврежденных участков из них отбираются
образцы размером 15x5x2 см.
Освидетельствование металлических балок перекрытий заклю-
чается в определении степени коррозии металла и выполнении
следующих конструктивных требований:
1. Надежность закрепления балки на опоре обеспечивается
минимально необходимой глубиной заделки концов балки,
составляющей 15 см для балок пролетом до 4 м, 18 см для
балок до 6 м и 20 см для балок до 8 м. Кроме того, для обе-
спечения расчетного давления на кладку (0,8...1 МПа) при
пролетах свыше 6 м необходимо наличие подкладок под опо-
рами балки.
2. Расстояние от конца балки до лицевой поверхности наружной
стены для предупреждения промерзаний должно быть не
меньше 40 см.
3. При укладке балок на перемычки последняя должна быть
усилена (утолщена на 1 кирпич или под ней должен нахо-
диться металлический профиль, превышающий длину пере-
мычки).
309
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
4. Концы балок для уменьшения звукопроводности от балки
стенам должны быть обмотаны звукоизолирующим матери-
алом (например войлоком).
5. На чердачных перекрытиях для предохранения металла от
охлаждения должна быть выполнена теплоизоляция или
уложены простильные полы. Освидетельствование несгора-
емых перекрытий (монолитных и сборных железобетонных,
сводчатых) заключается в определении геометрических па-
раметров, характеристик армирования, наличия закладных
деталей, пустот и прочности материала конструкции. Тол-
щина перекрытия находится путем его сквозной пробивки.
Толщина защитного слоя, расположение и сечение армату-
ры, а также наличие закладных деталей в железобетонных
конструкциях определяются с помощью электромагнитных
приборов (например, ИЗС-10Н). Пустоты в конструкции
выявляются ультразвуковыми методами. Прочность ма-
териала конструкции определяется склерометрическими
методами. Кроме перечисленных замеров определяются на-
личие и состояние парогидрозвукой изоляции перекрытия.
Особое внимание при освидетельствовании несгораемых
перекрытий следует уделять наличию и характеристикам
трещин в конструкции, (ширина раскрытия, направление
и глубцна).
При детальном обследовании сводчатых перекрытий нужно при-
держиваться следующих рекомендаций: если целостность свода не
нарушена (нет трещин, выпадения отдельных камней и внутрен-
няя поверхность свода не повреждена), то состояние конструкции
следует считать удовлетворительным. Нагрузка, выдерживаемая
сводчатым перекрытием при толщине свода в замке 1/2 кирпича и
обычном пролете (5,5...7,5 м) не должна превышать собственный
вес конструкции. При толщине свода в замке в 1 кирпич возможно
нагружение конструкции до 2 МПа, а при толщине свода в 2 кир-
пича - до 5 МПа.
В зависимости от конструктивного рещения и обследуемой
площади перекрытий общее количество вскрытий определяют по
табл. 7.3.2. Места вскрытий перекрытия в первую очередь распола-
гают у наружных стен и у стен, граничащих с неотапливаемыми
помещениями, у балконов, вблизи отопительных приборов, а также
в санитарных узлах. В чердачных перекрытиях вскрытия следует
также проводить у слуховых окон и под разжелобками.
310
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Таблица 7.3.2
Общее количество вскрытий в перекрытиях
Перекрытия Обследуемая площадь перекрытия, м2
до 100 100- 500 500- 1000 1000- 2000 2000- 3000 свыше 3000
Деревянные по деревянным балкам 3 10 12 15 20 25
по металлическим 2 5 6 7 10 12
в том числе для лаборатор- ных анализов 1 3 3 3 4 5
Несгораемые монолитные железобетон- ные ребристые 1 2 2 3 4 5
сводчатые и сборные пли- ты по металлическим бал- кам 2 5 6 7 10 12
При детальном обследовании перекрытия определяется значение
прогиба конструкции с помощью прогибомеров (например П-I) или
нивелированием (нивелиром с оптической насадкой и рейкой со
светящейся шкалой или гидростатическим нивелиром). Нивелиро-
вание проводится следующим образом. Прибор устанавливается в
углу помещения или в дверном проеме. Для крупноразмерных плит
«на комнату» измеряют отметки в трех сечениях вдоль рабочего
Рис. 7.3Л. Схема определения прогиба перекрытия для крупноразмерных
плит (а) и для балок и мелкоразмерных плит (б)
311
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Для балок и плит шириной 1...1,5 м (типа пустотного настила)
отметки определяют в среднем сечении вдоль рабочего пролета в
трех точках - на опорах и в средней части (рис. 7.3.1 б). Прогиб
измеряют относительно сторон опирания панели перекрытия на
несущие стены.
Относительный прогиб конструкции (рис. 7.3.1) определяется
по формулам (см. раздел 7.1, стр. 290)
Полученные значения прогибов перекрытия сравниваются с
предельными, приведенными в табл. 7.3.3.
Для выявления причин прогибов необходимо провести анализ
результатов обследования перекрытия и других несущих кон-
струкций здания. Для этого сравнивают фактические и расчетные
нагрузки с учетом состояния элементов перекрытия. Проверяется
соответствие конструктивной схемы и используемых материалов
конструкции расчетным значениям. Известно, например, что одним
из основных причин сверхнормативных прогибов железобетонных
перекрытий являются смещение арматуры с проектного положе-
ния, недостаточное армирование, явление ползучести мелкозер-
нистого или песчаного бетона, имеющего повышенное содержание
цемента.
Затем определяется совместная схема работы сопряженных с
перекрытием конструкций здания. При этом проверяется наличие
неравномерных осадок здания, различие в прочностных харак-
теристиках материалов на опорах. Разный по величине прогиб
перекрытия в одном помещении, как правило, вызывается на-
личием каких-либо промежуточных опор. Например, правильно
устроенная перегородка хотя и не способна к восприятию больших
нагрузок, но обладает достаточной прочностью для воспрепятство-
вания прогибам.
Рассматривая прогибы перекрытий, необходимо в каждом случае
исследовать влияние защемления их на опорах (т. е. фактическую
расчетную схему). Значительное увеличение прогибов (в 2-3 раза)
может быть вызвано неудовлетворительным защемлением.
Выявление причин прогибов перекрытий целесообразно прово-
дить одновременно с изучением других проявлений деформации и,
в первую очередь, с трещинообразованием. При предварительном
осмотре определяются вид, характер, направление и ширина рас-
крытия трещин. Измерение параметров трещин, расположенных
вдоль рабочего пролета, проводится аналогично рассмотренному в
разд. 3.2. При трещинах поперек рабочего пролета определяются
312
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
длина и ширина раскрытия, причем измерение ширины проводят
через каждые 30...50 см по длине трещины. По характеристикам
трещин, в соответствии с табл. 7.3.4, определяют возможные при-
чины их возникновения.
Таблица 7.3.3
Предельные прогибы перекрытий*
Перекрытия Предельный прогиб в долях пролета
Железобетонные с плоскими потолками при пролете до 7 м свыше 7 м с ребристыми потолками при пролете до 5 м 5-7 м свыше 7 м 1/200 1/300 1/200 1/300 1/400
С металлическими балками междуэтажных перекрытий главные прочие покрытий и чердачньух перекрытий главные прочие 1/400 1/250 1/250 1/200
Деревянные междуэтажные чердачные покрытия (кроме ендов), прогоны, стропильные ноги ендовы обрешетка и настилы 1/250 1/200 1/200 1/400 1/150
*При наличии штукатурки прогиб элементов перекрытия только от полезной нагрузки не должен превышать 1/350 пролета.
Таблица 7.3.4
Основные причины возникновения трещин в перекрытиях*
Характеристики трещины Причины возникновения Примечание
Железобетонные плиты
Трещины снизу, по- перек несущей арма- туры Большая гибкость и прогиб перекрытия Для устойчивости конструкции без- опасно
Превышение фактической нагрузки над расчетной Возможна угроза устойчивости кон- струкции
313
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Продолжение табл. 7.3.4
Трещины снизу, вдоль несущей арматуры Недостаточное распредели- тельное сечение или недо- статочный слой бетонного по- крытия для сосредоточенных нагрузок Для устойчивости конструкции без- опасно
Трещины в виде бес- порядочной сетки Усадочные деформации То же
Угловые трещины сверху, перпендику- лярно диагоналям Недостаточное армирование на кручение -//-
Трещины сверху над стыками и прогонами или параллельно им Недостатки армирования на разрыв. Отсутствие армату- ры для восприятия опорного момента При образовании трещин рядом с опорой и проходя- щих через плиту возникает угроза устойчивости кон- струкции
Балки прогонов и рамы
Трещины в пролете снизу в зоне больших моментов» по вертика- ли - в нижней трети стоек Значительные прогибы и гибкости Недостаточное сцепление Жетона с арматурой Превышение расчетной на- грузки конструкций над фак- тической Для устойчивости конструкции без- опасно Возможна угроза устойчивости кон- струкций
Горизонтальные тре- щины на стойках ферм Усадочные деформации. Не учтена при проектировании скручивающая нагрузка Для устойчивости конструкции без- опасно
То же и вертикальные трещины рядом с опо- рой То же Возможна угроза устойчивости кон- струкции
Трещины на верти- кальной стороне, воз- можны вертикальные трещины на верхней части стоек на опор- ных узлах Недостаточность армирова- ния для восприятия опорного момента То же при образо- вании трещины рядом с опорным узлом и проходя- щей через стойку
Трещина в углах рам, параллельная или перпендикулярная диагонали Недостатки армирования Возможны хруп- кое разрушение у мест перегиба ар- матуры и угроза устойчивости кон- струкции
314
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Окончание табл. 7.3.4
Спиральные или вер- тикальные и частично наклонные трещины в крайних прогонных балках Перекрытия вызывают по- явление напряжений кру- чения Угроза устойчиво- сти конструкции незначительна
*При возникновении в железобетонных элементах перекрытия трещин с шириной раскрытия более 0,3 мм возникает угроза разрушения защитно- го слоя, коррозии арматуры и нарушения устойчивости конструкции. При ширине раскрытия трещины более 1 мм необходимо провести вскрытие конструкции для определения состояния арматуры и бетона.
Динамику развития трещин и изменения прогибов перекрытия
изучают с использованием маяков и проведением повторных заме-
ров прогибов через каждые 6 месяцев. При этом следует учитывать
прямую зависимость в изменении напряжений в конструкции и
трещинообразовании. Так, в железобетонных балках при соот-
ветствии расчетной и фактической нагрузки и нормативных про-
гибов распределение напряжений прямолинейное. При небольшом
превышении расчетных нагрузок увеличиваются напряжения
и появляются волосяные трещины в растянутой зоне. В случае
значительного превышения расчетных нагрузок их воспринимает
только арматура. При этом распределение напряжений в сжатой
зоне нелинейно и нейтральная линия эпюры напряжений пере-
мещается вверх. В растянутой зоне появляются значительные
трещины.
Аналогичная картина наблюдается при недостаточном ар-
мировании, при котором происходят разрушение конструкции,
удлинение арматуры, нейтральная линия эпюры напряжений зна-
чительно перемещается вверх. Трещины в этом случае появляются
и в сжатой зоне.
Испытание перекрытий пробной нагрузкой выполняют в ис-
ключительных случаях - при планируемом увеличении нагрузок,
при несоответствии требуемых расчетных данных и фактического
состояния конструкций. Для проведения испытаний по возможно-
сти удаляют связи между отдельными испытываемыми несущими
конструкциями. Схема загружения принимается в соответствии с
конструктивной схемой перекрытия. Величина контрольной на-
грузки на конструкцию принимается по формуле
qH=q-lAqCB-lAqn
315
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
где q - суммарная расчетная нагрузка;
qce - нагрузка от собственного веса;
qn - полезная нагрузка;
1,1; 1,4 ~ коэффициенты перегрузки.
Контрольную нагрузку (песок, мелкоразмерные плиты и т. п.)
ступенчато увеличивают с равными по времени интервалами (при-
мерно 20 минут). Каждая ступень загрузки должна составлять
седьмую часть полной контрольной нагрузки.
Для наблюдения за конструкцией во время нагружения ис-
пользуют прогибомеры системы Максимова и мессуры. Приборы
располагают у опор, в четвертях и в середине пролета. По разностям
отчетов на приборах после приложения каждой ступени нагрузки
определяют прогиб конструкции.
Разгружают конструкцию в последовательности, обратной за-
грузке. Причинами повышенной влажности перекрытий могут
являться неисправности инженерного оборудования, нарушения
температурно-влажностного режима помещений, а также на-
рушения вентиляционных отверстий в полах деревянных пере-
крытий.
Нарушение звукоизоляции перекрытий, как правило, вызыва-
ется, наличием трещин между элементами в местах примыкания
перекрытий, наличием неплотностей в стыковых соединениях пере-
крытия и в местах пересечения их трубопроводами, отсутствием
или износом звукоизоляционных прокладок под лагами или осно-
ванием пола, а также перераспределением в процессе эксплуатации
звукоизоляционных засыпок.
После завершения детального обследования перекрытия со-
ставляется акт результатов обследования, к которому прилагаются
планы обследованных перекрытий и чертежи вскрытий.
На планах перекрытий указываются: места расположения
и размеры несущих конструкций; пролеты балок и прогонов,
расстояние между ними; места вскрытия перекрытия; места ин-
струментального обследования; дефектные участки перекрытий
(имеющие сверхнормативные прогибы, раскрытие трещин более
0,3 мм и т. п.).
На чертежах вскрытия участков перекрытия приводятся: раз-
меры и расстояние между несущими конструкциями, сечение ар-
матуры, вид и толщина наката, размеры лаг и расстояние между
ними, толщина плит и сводиков, вид и толщина смазки по накату,
вид и толщина слоя-засыпки.
316
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
7.4. Детальное обследование крыш и кровель
При выполнении детального обследования крыш и кровель уста-
навливаются (или проверяется соответствие проектным данным)
конструктивное решение, материал несущих конструкций, система
распределения нагрузок, состояние элементов конструкции.
Детальное обследование начинают с общего осмотра конструк-
ции с одновременным контролем следующих параметров:
• прочности, устойчивости, деформации, толщины защит-
ного слоя бетона, плиты, трещин из-за недостатка несущей
способности (для несущих конструкций);
• равномерности укладки, ее толщины (для пароизоляции);
• толщины, температуры, влажности, объемной массы (для
теплоизоляционного слоя);
• ровности укладки, ширины температурно-усадочных швов,
влажности основания (для основания кровли);
• толщины оклеенной и окрасочной гидроизоляции, адгезии
с основанием, целостности кровельного ковра, наличия про-
севших участков, вздутий, трещин, сползания полотнищ и
др. (для гидроизоляционного ковра);
• толщины защитного слоя, размера применяемого гравия
или щебня, сплошности (для защитного слоя кровельного
ковра).
При обследовании холодного чердака проверяют состояние те-
плоизоляции чердачного помещения, инженерного оборудования,
герметичность вентиляционных устройств, у теплых чердаков
проверяют состояние общих вытяжных шахт, поддонов под ними
для отвода атмосферной влаги; интенсивность расхода воздуха в
общей вытяжной шахте; герметизацию чердачного пространства
с камерой статического давления, обогреваемой вентилируемым
воздухом; герметичность конструктивных элементов (проверяется,
как и у ограждающих конструкций); теплоизоляцию чердачного
помещения от проникновения тепла с лестничной клетки; темпе-
ратуру воздуха и влажность на чердаке.
Инструментальное наблюдение выполняется в целях опреде-
ления невидимых дефектов |срыш, установления или уточнения
причин их появления. Инструментальными замерами определяют
микроклиматические характеристики помещений, расположенных
под крышей, и температурный режим крыши. Лабораторными ис-
следованиями устанавливают состояние скрытых конструктивных
317
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
элементов (паротеплоизоляции, выравнивающей стяжки), а также
степень коррозии металла кровель.
Трещины и сетчатые полосы в кровельных панелях замеряются
набором щупов или лупой Бренеля; наличие закладных деталей и
соответствие их проекту проверяют выборочно, путем вскрытия в
10... 12 местах. Заделка стыков перекрытий с лифтовыми шахтами,
водосборными воронками проверяется по всему периметру при-
мыкания в 6...8 местах.
Перемещение и прогиб несущих конструкций замеряются про-
гибомерами. Прочность на сжатие несущей конструкции определя-
ется в наиболее уязвимых местах этой конструкции по усмотрению
исследователя, для чего вырубаются 5...6 образцов. Толщина за-
щитного слоя бетона определяется прибором ИЗО-1.
Для контроля толщины пароизоляции допускаются пробные
проколы или подрезы в количестве не более 1 на 2 м. Количество
измерений должно быть не более 5...6 по всей площади кровли.
Замеры толщины теплоизоляционного слоя следует производить
не менее чем в 5 точках в разных местах перекрытия с помощью
щупа - стального стержня диаметром 4...6 мм с градацией по
миллиметрам. У наружных стен толщина утеплителя на ширину
30... 50 см должна быть больше приблизительно на 50 % . Отклоне-
ние общей толщины утеплителя от проектной не должно превышать
+10 и-5 %.
Температура утеплителя замеряется термометром, погруженным
в утеплитель на глубину 2 см не менее чем в 6 точках по периметру.
Влажность утеплителя определяется вскрытием и взятием пробы
в местах возможного дефекта крыш: у карниза, конька и др. два
раза в год - осенью (в начале периода влагонакопления) и весной
(в конце периода влагонакопления). В бюксы отбирают не менее 3
проб и в последующем их высушивают при температуре 105°С до
постоянного веса (минеральная вата высушивается при температуре
80°С). Влажность утеплителя определяется по формуле
WM = Рвл~Рс 100 %,
где WM - влажность утеплителя;
Рвл - масса до высушивания;
Рс - масса после высушивания.
Пробы для сыпучих утеплителей - 200 г, для полужестких -- не
менее 5 г; для жестких - не менее 10 г.
318
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Средняя плотность утеплителя определяется для сыпучих ма-
териалов отбором проб в мерный сосуд не менее 2 л; полужесткого
утеплителя - отбором проб размером 100x100 мм на толщину пли-
ты; жестких утеплителей - проб размером 50x50 мм на толщину
плиты. Отклонение объемной массы от проектной не должно пре-
вышать 5 %.
Ровность поверхности утеплителя проверяется двухметровой
рейкой в 5-6 местах равномерно по площади кровли.
Основание на вертикальных поверхностях стен проверяется в
5...6 местах вскрытием ковра в местах его пересечения с этими
поверхностями на усмотрение исследователя.
Ширина температурно-усадочных швов в основании должна
замеряться в 10... 15 местах равномерно по всей площади крыши.
Наличие полосы рубероида по температурно-усадочным швам вы-
равнивающих стяжек определяется так же.1
Ровность основания определяется 3-метровой линейкой. Про-
изводят два замера на каждые 100 м. Места замеров выбираются
произвольно.
Ровность заделки швов цементным раствором между сборными
железобетонными плитами основания проверяется 3-метровой
рейкой. Оценка ровности поверхности по просвету между рейкой,
приложенной на ребра двух соседних плит, и поверхностью шва
осуществляется на основании 10...12 замеров швов.
Влажность основания не должна превышать 5 %. Просушка по-
верхностей контролируется пробной наклейкой в двух-трех местах
в пределах одной секции рулонного материала площадью 1 м с по-
следующим его отрывом после остывания мастики. Поверхность
считается сухой, если рулонный материал нельзя оторвать без его
разрыва. Испытания проводят в каждой секции.
Контроль толщины гидроизоляции проводится, как и контроль
пароизоляции, путем одного пробного прокола или подреза на пло-
щади в 2 м2. Количество измерений должно быть не более 5...6 по
всей площади кровли.
Прочность приклейки рулонного материала проверяется проб-
ным отрывом у края. Приклейка считается прочной, если при
отрыве произойдет разрыв материала или разрушение мастики.
Пробный отрыв произойдет в двух-трех местах в пределах одной
секции по усмотрению исследователя, а также в местах непрочной
приклейки рулонного материала (по изменению звука при про-
стукивании).
319
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Качество адгезии самотвердеющих мастик проверяют портатив-
ным адгезиометром АГ конструкции ЛНИИ АКХ. Для определения
адгезии материала с поверхностью основания к нему приклеивают
металлические штаммы синтетическим клеем (для площади до
500 м2 - 25 штук, до 1000 м2 - 35 штук, свыше 1000 м2 - 45 штук),
например, найритовым 88н. Адгезия должна быть выше, чем проч-
ность при растяжении материала.
Для определения относительного удлинения полоски материала
при разрыве (мастичный стык) испытания ведут по ГОСТ 270-75
«Метод определения упругопрочных свойств при растяжении».
Величина напуска смежных полотнищ рулонного материала
друг на друга по ширине определяется в двух-трех местах по усмо-
трению исследователя.
Просевшие на поверхности кровли участки площадью более
1 м2 обследуются 3-метровой рейкой. Производят два замера на
каждые 100 м, места замеров устанавливаются по усмотрению ис-
следователя.
У гидроизоляции обследуется 20-25 % общего количества
стыков кровельного ковра. Места вскрытия должны равномерно
располагаться на всех сторонах крыши.
Водопроницаемость кровли и сопряжений внутренних водосто-
ков проверяют путем заливки водой при положительной темпера-
туре и выдержке в течение 15 минут. Плоскую крышу заливают
водой при закрытых водоприемных воронках водостоков и вы-
держивают 1 час.
Уклоны кровли проверяются уклономером в трех местах по
каждому скату кровли в пределах одной секции.
Сплошность защитного слоя определяется визуально и оцени-
вается по формуле
S
=-2-100 %
s S
о
где Ns - сплошность защитного слоя;
- суммарная площадь кровли без защитного слоя, м2;
So - общая площадь кровли, м2.
Толщина защитного слоя из гравия проверяется линейкой и
металлическим стержнем с делениями в 6-8 местах равномерно по
всей площади кровли. Потери металлической кровлей защитной
краски определяются визуально.
320
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Инструментальное обследование совмещенных крыш про-
изводится в течение 2-4 недель, охватывающих периоды
максимального понижения (зимой) или повышения (летом)
температуры наружного воздуха. В течение этого периода фик-
сируются:
• температура и относительная влажность воздуха в поме-
щениях верхнего этажа на расстоянии 25 см от нижней по-
верхности потолка, в середине помещения на уровне 1,5 м
от пола и в углах, образуемых наружными стенами в 25 см
от последних при помощи психрометра Ассмана (можно
Августа);
• температура покровного слоя ковра в трех точках: на пло-
скости кровли у конька, у карниза и посередине ската, а так-
же на вертикальных поверхностях в местах наклейки ковра
на выступающие конструкции. Температура замеряется
электротермометром, термощупом типа ЦДЭМ с полупро-
водниковым термосопротивлением в период максимальной
температуры наружного воздуха (летом в солнечную погоду,
в 12-16 часов).
Температура чердачных помещений - замеряется у чердачного
перекрытия и на расстоянии 5... 10 см от поверхности кровли, осма-
триваются потолки верхнего этажа и места сопряжений потолка с
вертикальными стенами и вентиляционными блоками. Температу-
ра и влажность чердака замеряются термографом^и гигрографом
или термометром и психрометром Августа.
Интенсивность воздухообмена в чердачных помещениях
определяется с помощью анемометра, секундомера и линейки (для
определения сечений отверстий, по которым удаляется воздух).
Замеры выполняют три раза в одной и той же точке в середине
отверстия. Анемометр следует держать около середины отверстия
навстречу воздушному потоку. После внесения анемометра в по-
ток одновременно включают секундомер и счетное устройство
анемометра. По истечении 30...100 с секундомер и механизм
выключают и записывают конечное показание счетчика № 2 и
время t по секундомеру. Далее определяют число делений, при-
ходящееся на 1 с:
N2-Nl
п =— ----- .
t
11 - 2696 Симионова
321
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Кратность воздухообмена К определяется по следующей фор-
муле:
где Q - расход воздуха, проходящего через отверстия за 1ч.
Q = 3600 K.OTB y ?м3/ч,
где Рж^тв ~ ‘ $ (где F ~ площадь отверстия);
V- скорость, м/с;
V- объем здания, м3.
Неудовлетворительная изоляция трубопроводов, проходящих
через чердачное помещение, проверяется замером температуры
термометром, который накладывается на трубопровод через пла-
стилиновую накладку, или термощупом.
Характерные дефекты покрытий приведены в табл. 7.4.1.
Таблица 7.4.1
Дефекты покрытий и причины их возникновения
Внешнее проявле- ние дефекта Место обнаружения дефекта и его характе- ристика Причина дефекта
1 2 3
Протечки Несущие конструкции
Трещины в кровельных панелях Недостаточная прочность; нару- шение тепловлажностного режима чердака
Трещины в месте сопря- жения несущих ребер и полки Ошибки при проектировании; на- рушение технологии формования плит
Ржавые сетчатые поло- сы на внешней поверх- ности полки Недостаточная толщина защитного слоя бетона; отсутствие гидроизоля- ционного слоя
Коррозия арматуры и перемещение и прогибы несущих конструкций Недостаточная толщина защитного слоя; недостаточная прочность не- сущих конструкций, их осадка
Околы бетона Нарушение складирования, транс- портировки, монтажа
Основание кровли
Отсутствие основания на вертикальных поверхно- стях стен и парапетов Нарушение правил монтажа
322
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Продолжение табл. 7.4.1
1 2 3
Отсутствие в основании температурно-усадоч- ных швов То же
Отсутствие полос из ру- бероида по температур- но-усадочным швам вы- равнивающих стенок -II-
Протечки в температур- ных и осадочных швах, трещины над швами между плитами Отсутствие компенсаторов, непро- клейка примыканий
Неровности основания Нарушение правил монтажа, недо- статочная прочность
Гидроизоляционный ковер
Недостаточный нахлест рулонных материалов, увлажнение утепли- теля То же
Потеря крупнозерни- стой насыпки кровель- ным материалом, появ- ление трещин и каверн в покровном слое, меха- нические повреждения при очистке кровель Низкая степень адгезии насыпки к покровному слою, разрушение на- сыпки под действием атмосферных факторов
Продольная и попереч- ная усадка полотнищ рулонных материалов Низкое качество материалов, не- достаточная прочистка картонной основы рулонных материалов; по- теря защитного слоя
Отрыв рулонного ковра от основания Нанесение рулона на грязную поверх- ность; нарушение правил монтажа; недостаточная адгезия к основанию
Наличие на поверхно- сти кровли просевших участков площадью бо- лее 1 м2 из-за сколов основания Деформация засыпного утеплителя при устройстве неармированного основания под кровлю; осадка уте- плителя; выступающая мастика в местах наклейки полотнищ; при- менение сжимаемых утеплителей и неармированных выравнивающих стяжек, а также битума, температура которого превышала 120°С; неравно- мерная осадка конструкций
323
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Продолжение табл. 7.4.1
1 2 3
Образование на поверх- ности рулонного ковра воздушных мешков, вздутий Недостаток монтажа; применение влажного утеплителя; растрескива- ние стяжки; проникновение водяных паров через стяжку
Трещины, дыры, про- боины Естественный процесс старения ков- ра; недостаточная хрупкость матери- ала; недостаток монтажа; отсутствие фартуков; несоблюдение уклона
Трещины в битумной окраске верхнего слоя рулонного ковра и увлажнение утепли- теля Естественное старение материала
Сползание полотнищ рулонного ковра (мате- риала) или битумного покровного слоя Недопустимый процент растворите- ля в мастике. Наклейка кровельного ковра на вертикальные стены без крепления; несоответствие тепло- стойкости мастики уклону кровли
Отслаивание полотнищ в местах нахлестки Недостаточное обжатие кромок без прикатки валиком
Трещины в кровельном ковре в местах примы- кания кровель к верти- кальным поверхностям и к фановым трубам. От- ставание ковра в местах примыкания к верти- кальной поверхности Неравномерные деформации смеж- ных элементов несущих конструк- ций; отсутствие дополнительных слоев рулона в местах перехода
Повреждение корнями растений, загнивание кровельного основания Недостаточная антисептическая про- питка рубероида
Трещины и отслоения в покровном слое у кар- низа Деформационные напряжения при раскатке, температурные напряже- ния, выветривание, усадка ковра, деструкция материала
Раскрытие швов рулон- ного материала При монтаже недостаточно очища- лись нижележащие поверхности; клеющая мастика не соответствует заданной теплостойкости; низкая температура мастики; пропуски при наклеивании; недостаточная прикат- ка; наличие влаги при наклеивании
324
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Продолжение табл. 7.4.1
1 2 3
Сквозные трещины в слое ковра, выполнен- ного по выравниваю- щим стяжкам Отсутствие температурно-усадочных швов; появление трещин в основа- нии, применение тугоплавких биту- мов вместо легкоплавких
Сквозные трещины в слоях ковра, уложен- ного по плитным и ком- позиционным утепли- телям Провисание ковра вследствие боль- ших зазоров между плитами утепли- теля, а также скошенных углов
Сквозные трещины в слоях ковра, выполнен- ного по монопанелям Некачественное крепление моно- панелей; отсутствие утеплителя на стыках панелей, зазоры между пли- тами утеплителя
Отсутствует защитный слой из гравия Выветривание, сброс вместе с мусо- ром при очистке
Коробление продоль- ных кромок Действие тепла солнечной радиации и горячих мастик на увлажненную картонную основу ’
Провисание и отслоение кромок рубероида Не заведен рулонный материал в штрабу при примыкании к верти- кальным поверхностям
Мастичный ковер
Отсутствие целостности мастичной гидроизо- ляции Отсутствие гидроизоляционного слоя (в результате нарушения правил монтажа)
Отслоение мастики от основания Недостаточная адгезия с основанием, нарушение правил устройства ковра (нанесение па грязную поверхность)
Наличие воздушных пу- зырей размером 2... 6 мм в слое мастики Применение несоответствующих типов растворителей; укладка на влажное основание
Наличие вздутий с ме- ханическими повреж- дениями по периметру крыши То же
Растрескивание масти- ки Применение несоответствующих типов растворителей
Расслоение слоев ма- стичной кровли Некачественная мастика; укладка по неровному основанию
Наличие сквозных пор в слое мастики Повышенное содержание раствори- теля в мастике, капельная влажность поверхности основания
325
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Продолжение табл. 7.4.1
1 2 3
Губчатость, оплывание мастик Перерождение мастичного слоя под влиянием факторов атмосферной агрессии - недостаточная стойкость мастики
Отекание мастики То же
Дефекты в дополнитель- ном мастичном ковре в местах примыкания Дефекты монтажа, некачественная мастика, неровность основания
Недостаточная толщина мастичного слоя Нарушение технологии устройства слоя
Выкрашивание масти- ки Наличие в мастике инертных на- полнителей
Металлические кровли
Коррозия оцинкован- ной стали Отсутствие защитной окраски
Протечки в фальцах, пробоины Коррозия металла; слабое соеди- нение фальцев; удары при очистке кровли; нарушение тепловлажност- ного режима
Повреждение фартуков Небрежная эксплуатация
Мелкие свищи Коррозия стали, неправильная экс- плуатация кровли (удары при очи- стке кровли)
Водоотвод
Протечки в стыках тру- бопровода Плохая заделка стыков
Потеря упругости саль- никовой набивки в температурном компен- саторе стояка Некачественный материал набивки, дефекты монтажа, небрежная экс- плуатация
Засорение водоприем- ной воронки • Отсутствие защитного колпака у водоприемной воронки
Обледенение наружного выпуска Грязевые пробки, небрежная экс- плуатация
Намокание теплоизоля- ции стояка водостока Плохое соединение стыков
Разрушение лотка, от- водящего воду от на- ружного выпуска Небрежная эксплуатация
Образование застойной влаги и луж на покры- тии Засорение водосточных устройств
326
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Окончание табл. 7.4.1
1 2 3
Застой и замерзание во- ды у парапетов Неправильно выполнен уклон кры- ши
Замедленный сток воды в желобах, лотках, у во- доприемных воронок Грязевые пробки в желобах, лотках, у воронок
Ледяная пробка у во- ронки и обледенение Отсутствие тепловой изоляции лив- нестоков
Образование конденси- рующей влаги в проход- ных зонах водосточных воронок Выпирание водосточных воронок
Увлажнение конструк- ций в зонах водоотво- дящих устройств Образование обратных уклонов; об- разование мостиков холода в местах отсутствия теплоизоляции
Элементы электрооборудования
Разрушение основания антенн: трещины, ско- лы в элементах осно- вания Большие динамические воздействия (ветровой напор, раскачивание зда- ния)
Пятно плесени и сыро- сти на потолках подкро- вельных помещений в зонах пропуска каналов через покрытие Разрушение в узлах крепления растя- жек; отсутствие зажимных хомутов и компенсирующих стыков между водоотводящим патрубком и стояком герметичного соединения водопри- емной чаши и поддона
7.5. Наиболее уязвимые места
в зданиях и сооружениях
При обследовании зданий целесообразно обратить внимание на
наиболее уязвимые места в конструкциях, в которых чаще всего
имеются дефекты (рис. 7.5.1).
В фундаментах и стенах подвала - в зонах увлажнения и про-
мерзания грунтов, сопряжения стен с отмосткой, вертикальной и
горизонтальной гидроизоляции, в местах ввода коммуникаций и
проемов.
В стенах - в местах прохождения водосточных труб и воронок,
карнизов, выступов, балконов, подоконников, в стыках панелей,
простенках нижних этажей.
327
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
В перекрытиях - в зонах прохождения трубопроводов, швах,
узлах опирания, зонах с максимальными усилиями.
В крышах - в местах прохождения водостоков, ендовах, местах
сопряжения с трубами и другими надстройками, в узлах заделки
деревянных и металлических конструкций в стены, у парапетных
стенок и др.
В колоннах - в узлах опирания балок и настила, крепления к
фундаментам, в средней части.
В подкрановых балках - в опорных частях, узлах крепления к
колоннам, соединения полок со стенками и крепления рельса.
Рис. 7.5.1. Наиболее уязвимые места в конструкциях:
1 - в фундаментах и стенах подвала; 2 в стенах;
3- в перекрытиях; 4 - в крыше
7.Q. Деформация зданий, находящихся вблизи
вновь построенных и на склонах
Как показывает обследование зданий и сооружений, рядом с
которыми построили новые здания или пристройки, все существу-
ющие ранее старые постройки получили деформации. В основном
это трещины в стенах, швах перекрытий, лестничных клетках.
Величины этих деформаций пропорциональны массам (этажно-
сти) новых пристроенных зданий. Иногда повреждения настолько
опасны, что приходится усиливать эти здания или прекращать их
эксплуатацию.
328
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Основными причинами этих повреждений являются:
1. чувствительность конструкций здания к неравномерным
осадкам грунтов основания от новых дополнительных на-
грузок. Она зависит от конструктивной схемы здания и его
физического износа;
2. изменения инженерно-геологических и гидрогеологических
условий;
3. неудачная технология земляных работ. Во время отрывки
прилегающего к зданию котлована происходит нарушение
структуры грунта, устойчивости несущих слоев основания и
откосов котлована. При этом происходит замачивание и про-
мораживание грунта, суффозионный вынос частиц грунта,
выдавливание грунта из-под существующих фундаментов в
сторону котлована;
4. в зданиях, построенных на свайных фундаментах, при отрыв-
ке котлована вблизи свай уменьшается несущая способность
их за счет снижения сил трения, развиваемых на боковой
поверхности свай. Кроме этого, происходит оголение свай
и сползание грунта из межсвайного пространства. А при
загружении новых фундаментов сваи дополнительно вос-
принимают нагрузки от нового здания.
Повреждения можно было бы значительно уменьшить или
предотвратить, если бы были выполнены соответствующие архитек-
турно-планировочные, конструктивные и организационно-техноло-
гические мероприятия при проектировании и строительстве новых
зданий вблизи существующих. При обследовании необходимо по
возможности выявить все сведения о технологии и организации
строительства объекта, которые помогут понять причины дефор-
маций зданий. Например, применялось ли ограждение старых
фундаментов шпунтом, на какую глубину отрывался котлован,
когда работали - зимой или летом, и т. д.
При эксплуатации зданий, расположенных на склонах или
вблизи их, появляется опасность нарушения устойчивости и проч-
ности конструкций из-за возможных оползневых подвижек грунта.
Например, здание «Дома техники» в Краснооктябрьском районе
Волгограда, расположенное на крутом склоне набережной Волги,
в результате оползня получило значительные деформации: пере-
местились передняя лестница на склоне и крыльцо здания на 2-4 м
вниз, в стенах здания появились сквозные трещины, срезало один
кирпичный столб 1-го этажа.
329
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
7.7. Особенности обследования промышленных
зданий с мостовыми кранами
Особенностью промышленных зданий является требование
бесперебойной работы, так как остановка производства на один
день может принести убытки, эквивалентные 15-20 % стоимости
самих зданий.
Другой особенностью являются крановые динамические на-
грузки. Воздействие колес крана на подкрановые конструкции
вызывает их частые повреждения, особенно при тяжелых режимах
работы.
Влияние высоких температур, газовлажностная среда, низкие
зимние температуры для неутепленных цехов и эстакад также
ухудшают состояние конструкций. Интенсивность поражения
коррозией достигает 0,05-1,6 мм в год. Скорость коррозии свыше
0,1 мм в год считается опасной, так как конструкции быстро вы-
ходят из строя.
Довольно часто подкрановые конструкции подвергаются меха-
ническим воздействиям: ударам грузов, мостовых кранов, завалоч-
ных машин, технологического оборудования и транспорта. Иногда
искривляют элементы конструкций подвешиванием блоков для
подъема ремонтируемого оборудования. Бывают случаи вырезания
раскосов ферм, отверстий в балках для пропуска трубопроводов и
коробов.
Наблюдений и ухода за конструкциями на заводах зачастую нет
или они поручаются неквалифицированным людям.
Причиной разрушения подкрановых конструкций (подкрано-
вых и тормозных балок, рельсов и колонн) является также перекос
мостового крана, т. е. расположение его главных балок или ферм
не перпендикулярно рельсам. Перекос вызывают большие боковые
динамические силы на рельсы и их искривление. Осадки фунда-
ментов и колонн также приводят к деформированию путей крана
и по вертикали, расшатыванию всех узлов соединений. Поскольку
горизонтальные силы передаются на рельсы и верхний пояс под-
крановых балок, последний находится в очень тяжелом состоянии.
Это вызывает появление трещин в поясных швах сварных балок и
у ребер жесткости, расшатывание или срезку заклепок в клепаных
балках.
В прессовом цехе завода бурового оборудования от больших
динамических ударных нагрузок срезало заклепки в верхнем
330
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
трехслойном поясе коробчатой металлической подкрановой балки
пролетом 14 м, расположенной в зоне пресса. Остальные балки,
эксплуатируемые более семидесяти лет, находятся в удовлетвори-
тельном состоянии, так как они не подвергались таким большим
ударным воздействиям, передающимся через кран от мощного
600-тонного пресса.
Наиболее повреждаемая часть балок торцевая. Это вызвано, в
том числе, и низким качеством сварных швов в этих зонах и не-
удачными конструктивными решениями узлов сопряжения балок
с колоннами.
Интенсивность крановых воздействий на несущие конструкции
определяется грузоподъемностью и режимом работы крана. При-
нята классификация режимов работы кранов Госгортехнадзором
в «Правилах устройства и безопасной эксплуатации грузоподъ-
емных кранов», а также группах режимов по ГОСТ 25546-82
(табл. 7.7.1).
Таблица 7.7.1
Характеристики режимов работы кранов
Режим Группа Коэффициент нагружения, Кр
Легкий (Л) 2К-ЗК 9 0,0001
Средний (С) 4К-6К 0,0001-0,01
Тяжелый (Т) 7К 0,01-0,1
Весьма тяжелый (ВТ) • 8К 0,1-1,0
Коэффициент нагружения Кр характеризует степень полной
загрузки несущей конструкции в период ее эксплуатации.
Интенсивность температурных воздействий зависит от типа зда-
ния, его габаритов, системы вентиляции и мощности источников
тепловыделения. По интенсивности нагрева конструкций техноло-
гические температурные воздействия делятся на три типа:
слабые нагрев до 100 °C;
средние нагрев до 200 °C;
сильные нагрев свыше 200 °C.
Для промышленных зданий и сооружений, испытывающих
большие динамические воздействия, необходимо определить ам-
плитуды, частоты и формы вынужденных колебаний, частоты
собственных колебаний, а также повреждения, вызываемые вибра-
цией. Результатами воздействия вибраций могут быть повышенные
и неравномерные осадки фундаментов и трещины в надземных
331
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
конструкциях, большие смещения конструкций и оборудования,
выпадение стекол, отслоение штукатурки, нарушение связей и со-
единений, отрыв закладных деталей и т. д.
7.8. Диагностика оснований и фундаментов, пере-
крытий, стен здания
Основания и фундаменты
При обследовании оснований - грунтов, залегающих под фунда-
ментами и воспринимающих от них нагрузку, необходимо обратить
внимание на характеристики грунтов. Нужно изучить проектно-из-
ыскательские материалы, акты на скрытые работы при проведении
фундаментов, выявить характер грунтов, степень их пучинистости
или просадочности, глубину промерзания, уровень грунтовых вод.
Для этого отрывают шурфы и берут пробы грунта для лабораторных
исследований.
Различают грунты: нормальные, пучинистые и просадочные.
При нормальных фунтах равномерная и небольшая осадка не
вызывает деформации зданий. Опасными для здания являются
пучинистые грунты (глинистые и пылеватые грунты), которые
при увлажнении и промерзании увеличиваются в объеме на 10 % .
Под воздействием сил кристаллизации льда, находящейся в грунте
воды, они передают нормальные силы снизу вверх на подошву фун-
дамента и касательные силы при смерзании пучинистых грунтов с
поверхностями фундаментов и стен подвала.
Нормальные силы пучения Nm, действующие на подошву
фундаментов, можно определить по следующей приближенной
формуле:
NH -nRA^ 'h^
где п - коэффициент перегрузки, равный 1,1;
R - эмпирический коэффициент, принимаемый 0,06 кг/см2;
Ап - площадь подошвы фундамента;
— высота мерзлого слоя грунта, см.
Если есть защита грунтов от избыточного увлажнения и промер-
зания (отмостки, теплозащитные подушки) и масса вышележащих
конструкций превышает силы пучения, то разрушения фундамен-
тов и стен здания не происходит. Промерзание грунта также опасно
при последующем оттаивании грунтов и неравномерной осадке
фундаментов (рис. 7.8.1, 7.8.2, 7.8.3).
332
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Причиной деформаций зданий могут быть повреждения инже-
нерных коммуникаций, из которых агрессивные воды попадают в
грунты. Плохое качество гидроизоляции также вызывает коррозию
стен фундаментов.
При высоком уровне грунтовых вод и отсутствии дренажа кон-
струкции фундаментов и стены подвала находятся в воде, зачастую
агрессивной, что вызывает их разрушение. В водном бассейне на-
ходится и грунт основания, возможна фильтрация и перемещение
грунта из-под фундаментов. Разработка вблизи зданий котлованов
изменяет влажностный режим грунтов и уровень грунтовых вод.
Это вызывает деформацию грунтов и, как следствие, трещины в
фундаментах и стенах здания (рис. 7.8.1, 7.8.2, 7.8.3).
Фундаменты разрушаются при действии агрессивных грунтовых
вод, насыщенных щелочными, сульфатными и другими химиче-
скими веществами. При этом отслаивается защитный слой бетона
и корродирует арматура.
Рис. 7.8.1. Суффозионное разрушение грунта под существующими фун-
даментами при открытом водоотливе: а - без ограждающего шпунта;
б - при шпунте, не забитом до водоупора или недостаточно заглублен-
ном ниже дна котлована; 1 - существующий фундамент; 2 - котлован
возводимого здания; 3 - области возможного образования пустот;
4 - грифоны; 5 - насос; 6 - шпунт; h - глубина погружения шпунта
ниже отметки дна котлована
Динамические нагрузки от технологического и подъемно-транс-
портного оборудования также вызывают колебания и разрушения
фундаментов.
Под воздействием блуждающих токов происходит электрохи-
мическая коррозия арматуры в бетоне. В одном из электролитных
цехов предприятия цветной металлургии через 5 лет эксплуатации
оказались в аварийном состоянии: подземные конструкции, стены
333
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
и колонны подвалов, фундаменты. В них полностью разрушился
защитный слой бетона, прокорродировала арматура, износ достиг
своего предела, за которым следует авария.
Воздействие смазочных материалов (масел) на фундамент сни-
жает его прочность за счет интенсивного ослабления сцепления
арматуры с бетоном.
Рис. 7.8.2. Деформация здания вследствие понижения уровня подзем-
ных вод иглофильтровой установкой: 1 - здание; 2 - шпунт; 3 - игло-
фильтр; 4 - уровень подземных вод до водопонижения; 5 - то же, после
водопонижения
Рис. 7.8.3. Деформация жилого дома, вызванная открытым водоотли-
вом из смежной с ним траншеи: 1 - жилой дом; 2 - траншея; 3 - уро-
вень подземных вод до откачки; 4 - то же, после откачки
Причиной разрушения фундаментов могут быть: нарушение
режима работы технологического оборудования, неучтенные при
проектировании сочетания нагрузок и особенно влияние динами-
ческих нагрузок.
Под безотказностью работы системы «основание-фундамент»
понимают способность сохранять работоспособность (все элементы
системы прочны, надежны, устойчивы и долговечны) в определен-
ных условиях эксплуатации. Полная или частичная утрата надеж-
ности системы называется отказом. Различают признаки отказов
оснований и фундаментов:
• явные - вызывают полное обрушение здания или отдельных
его конструкций, недопустимые крены, провалы и обвалы,
выход из строя оборудования;
• неявные - осадки, просадки, подъемы, трещины в фунда-
ментах и стенах, искривления и деформации элементов,
отслоение и коррозия арматуры, нарушение вертикаль-
ности стыков и сопряжений элементов. Неявные признаки
являются сигналом для принятия необходимых мер, иначе
последуют явные признаки.
334
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
Существует несколько видов дефектов фундаментов:
1. расслоение кладки фундамента вследствие недостаточной пере-
вязки швов каменной кладки и недостаточной прочности;
2. разрушение фундамента от воздействия агрессивной среды в
грунте и применения нестойких к агрессии материалов;
3. разрыв фундамента по высоте вследствие морозного пучения
грунта и неправильного конструирования (малой прочности
материала фундамента и швов);
4. трещины в плите фундамента от недостаточных размеров или
увеличения нагрузки на фундамент, а также увлажнения
основания;
5. просадка фундамента при слабых грунтах (просадочных, плы-
вунах) или недостаточном уплотнении грунта, малой глубине
заложения фундамента и изменения уровня грунтовых вод.
Характерные повреждения оснований фундаментов и грунтов,
снижение их несущей способности вызваны ошибками при изыска-
ниях и проектировании, недостаточным уходом в процессе строи-
тельства и подтопления основания грунтовыми, атмосферными и
технологическими водами, а также срезкой грунта вдоль здания
или отрывкой ям вблизи котлована.
Стены здания
Обследование начинают с выявления конструктивной схемы
здания, назначения стен (ограждающая, несущая, самонесущая),
прочностных характеристик материала, типов соединения стен
(стеновых панелей) с другими несущими конструкциями: фунда-
ментами, колоннами, перекрытиями и т. д.
С помощью геодезических приборов определяют отклонения стен
от вертикали, местные выпучивания, горизонтальность стыков и
швов. Измеряют толщину швов стыков и трещин. Относительные
горизонтальные отклонения (к высоте этажа) для кирпичных и
железобетонных стен не должны превышать 1/500, облицованных
естественным камнем 1/700, витражей 1/1000.
Влажность материала стен находят отбором проб из разных слоев
конструкции стен, в случае ее многослойности. Пробы нумеруют,
взвешивают и помещают в термостат, где они высушиваются при
температуре (110 ± 5) °C до постоянного веса. Влажность опреде-
ляют по формуле:
335
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
где q} - вес отобранной пробы; q - вес пробы, высушенной до
постоянного веса.
Сравнивают влажность стенового материала с допускаемой по
нормам.
Для определения пустот и трещин в конструкции стены при-
меняют ультразвуковой прибор УКБ-1. Прочность стен, как уже
отмечалось, определяют с помощью молотков Физделя, Кашкарова,
УКБ-1 и т. д. или взятием проб и их испытанием в лабораториях.
Стеновые панели армированы сетками и каркасами, в них име-
ются закладные детали. Поэтому их обследуют как железобетонные
конструкции с определением защитного слоя бетона, расположения
и диаметра арматуры и т. д. Используют приборы ИСМ и ИЗС. Со-
стояние арматуры и закладных деталей выявляют вскрытием не
менее чем в трех местах.
Тщательно обследуют простенки и перемычечные участки
стен. Наиболее опасны горизонтальные трещины в простенках и
вертикальные в перемычках. Трещины могут возникать от разных
факторов: от перепада температуры, осадок фундаментов, усадки
бетона, перенапряжения и т. д. Необходимо выявить, старые ли
это трещины (пассивные), которые можно сразу заделать, или
это активные развивающиеся трещины. Для этого устанавливают
маяки на стену, очищенную от облицовки или штукатурки. На
каждой трещине устанавливают по два маяка: в зоне наибольшего
раскрытия и в конце.
При обследовании деревянных стен или обшивки обязательно
определяют влажность древесины и засыпок; выявляют степень
зараженности гнилью, грибками, жучками и т. д. Отбирают из
увлажненных мест образцы 10x5x1 см и направляют на микробио-
логический анализ.
При обследовании стен с металлическим каркасом и обшивкой
определяют степень коррозии, плотность и состояние всех видов
соединений.
Особенно следует обратить внимание на состояние стен здания,
находящихся на склонах или вблизи их, так как из-за возможных
оползневых подвижек грунта появляется опасность нарушения
устойчивости и прочности конструкций здания. Например, 9-
этажный кирпичный дом в Советском районе Волгограда, рас-
положенный на склоне, из-за неравномерной осадки в результате
замачивания и выноса частиц грунта основания из-под фундаментов
получил трещины 50-60 мм в верхних этажах здания, сдвиг лест-
336
Детальное освидетельствование конструкций зданий и ...
ночных маршей на 15 мм, перекос лифтовых шахт и т. д. Причина
характерна для большинства деформированных зданий.
Перекрытия
При обследовании конструкций междуэтажных перекрытий сле-
дует определять, в первую очередь, тип перекрытия: с балками или
безбалочное, монолитное или сборное, однопролетное или много-
пролетно-неразрезное, железобетонное, деревянное, металлическое
или смешанное. Также необходимо уточнить характер опирания
панелей и балок на стены и колонны: шарнирное, жесткое или
жесткоупругое; уточнить конструкцию пола и подвесного потолка
и все виды нагрузок, действующих на перекрытия.
В зависимости от материала несущих конструкций перекрытия
необходимо провести мероприятия по определению их прочностных
свойств, выявить дефекты в элементах и соединениях: степень кор-
розии, отклонения от геометрических размеров и наличие трещин.
Возможно их увеличение (уточняют установкой маяков из гипса
или цемента). Замерить прогибы плит и балок в трех точках: на
опорах и в середине пролета и найти разность отметок опирания
концов балок можно с помощью нивелиров с оптической насадкой
и реек со светящейся шкалой. Следует обратить внимание на состо-
яние опорных частей балок, столиков колонн, закладных деталей,
их анкеровки.
Предельно допустимые прогибы определяют по нормам
(СНиП 2.03.01-84*, СНиП П-23-81*, СНиП П-2585). Например,
для традиционных железобетонных плит пролетом до 6 м предель-
ный прогиб 1/200 величины, а для металлических: главных балок
- 1/400, прочих балок - 1/250, настила - 1/150. При наличии
оштукатуренных потолков прогиб балок перекрытий только от
кратковременной нагрузки не должен превышать 1/350, так как
при больших деформациях штукатурка осыпается.
Ширина раскрытия трещин в железобетонных конструкциях
также ограничена требованиями СНиП в зависимости от агрес-
сивности среды. Поэтому надо обратить внимание в помещениях
на проливы масел, кислот и щелочей на пол. Они вызывают как
коррозию бетона, так и нарушение сцепления его с арматурой.
Много таких примеров в цехах химических заводов волгоградского
«Каустика» и волжского «Химволокна».
В деревянных перекрытиях особенно уязвимы опорные узлы ба-
лок, заделанные в кирпичные стены. От сырости они разрушаются
337
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
и поражаются грибками. Древесина как материал органического
происхождения представляет собой питательную среду для мно-
гих видов грибков и насекомых. Гниение является результатом
жизнедеятельности дереворазрушающих, плесневых и деревоокра-
шивающих грибков. Споры грибов особенно жизнеспособны при
повышенной влажности более 40 % и невысокой положительной
температуре (до 50°С). При гниении древесина разлагается и раз-
рушается, твердость гнилой древесины в 15-30 раз меньше, чем
здоровой. Гнилая древесина должна заменяться.
В балках перекрытий и настилах возможны трещины и ослабле-
ния соединений. Обследование большинства цехов деревообрабаты-
вающего завода им. В.А. Куйбышева выявило, что восстановленные
после войны здания с покрытиями по дощатым балкам и фермам
имеют большие трещины, ослабления гвоздевых и болтовых со-
единений и загнивание опорных частей.
Участки, пораженные гнилью, особенно от плохой вентиляции
конструкций пола и чердака, можно выявить зачастую только
при вскрытии - снятии досок, очистке от засыпок изоляционных
материалов и стяжек несущих балок и откола от них щепок для
лабораторных испытаний. Такие работы выполнялись, например,
нами при обследовании подвесного потолка над зрительным залом
Дворца культуры в г. Волжском. Выявлено, что балки не заражены
грибками и находятся в удовлетворительном состоянии, надеж-
ность их обеспечена.
Клееные деревянные конструкции более стойкие и надежные
в эксплуатации. Обследование объектов, эксплуатируемых с 1943
года, показало, что большинство из них находятся в хорошем со-
стоянии. Для изготовления этих конструкций были использованы
фенолформальдегидные и казеиноцементные клеи, запрессовка
осуществлялась в прессах и гвоздевым прижимом. Однако на
ряде объектов, в местах водостоков и вентиляционных отверстий
наблюдаются трещины и расслоения клееных конструкций. А в
сочетании с некачественным изготовлением на заводе вызывают
обрушение конструкций.
8. ПОВРЕЖДЕНИЯ КОНСТРУКЦИИ
ПРИ ПОЖАРАХ
Повреждения конструкций при пожарах происходят в резуль-
тате воздействия высоких температур. При этом ухудшаются
эксплуатационные качества конструкций, снижаются прочность
материала, сила сцепления арматуры с бетоном, уменьшаются
размеры рабочего сечения. Из-за неравномерного температурного
нагрева может изменяться расчетная схема элементов, работающих
в составе неразрезных систем.
При пожарах большой интенсивности и длительности деревян-
ные и металлические конструкции, как правило, приходят в не-
годность, в то время как железобетонные и каменные конструкции
частично сохраняют эксплуатационные качества.
Рассмотрим более подробно поведение железобетонных кон-
струкций при пожарах.
Бетон является несгораемым и достаточно огнестойким мате-
риалом. Однако под воздействием высоких температур снижаются
его прочность и защитные свойства по отношению к заключенной
в нем арматуре. Кроме того, при продолжительном пожарр сильно
нагревается сама арматура, в которой появляются значительные
пластические деформации. В результате этого изгибаемые элементы
получают недопустимые прогибы и чрезмерно раскрытые трещины,
а внецентренно сжатые элементы теряют устойчивость.
По некоторым данным, при температуре пожара 1ООО...11ОО°Св
течение одного часа арматура, расположенная в бетоне на глубине
2,5 см может нагреваться до температуры 550°С, при этом модуль
упругости снижается на 40...60 %.
В соответствии с «Рекомендациями по оценке состояния и уси-
лению строительных конструкций зданий и сооружений» степень
повреждения железобетонных конструкций после пожара харак-
теризуется показателями, приведенными в табл. р.1.
По итогам анализа повреждений принимаются решения о ре-
монте или усилении конструкций. Так, например, конструкции,
имеющие слабую степень повреждений, подвергают косметиче-
скому ремонту, при средней степени повреждений конструкции
339
/
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости /
ремонтируют путем инъецирования трещин или наращиванием
сечения бетона, при сильной степени повреждений конструкции
усиливают введением дополнительных опор, наращиванием сече-
ния бетона и арматуры или другими методами, обеспечивающими
прочность, жесткость и долговечность конструкции. При полной
степени повреждений состояние конструкций считается аварийным
и восстановление их нецелесообразно. Конструкции в этом случае
требуют полной или частичной замены.
Таблица 8.1
Повреждения конструкций после пожара
Ртепень поврежде- НИЯ Характеристика повреждения
Слабая Повреждения, не снижающие несущей способности конструк- ций: наличие следов сажи и копоти; шелушение отдельных слоев поверхности бетона; незначительные сколы бетона
Средняя Повреждения, снижающие несущую способность конструк- ций: изменение серого цвета бетона до розового и буро-жел- того; элементы, полностью покрытые сажей и копотью; на- личие сколов бетона по углам; обнажение арматурной сетки на плоских элементах площадью около 10 %; обнажение угловой арматуры в элементах прямоугольной формы; от- деление наружных слоев бетона без их обрушения; трещины шириной до 0,5 мм
Сильная Повреждения, значительно снижающие несущую способ- ность конструкции: цвет бетона - желтый; сколы бетона - до 30 % сечения элемента; обнажение арматурной сетки в плоских элементах на площади более 10 %; обнажено более 50 % рабочей арматуры прямоугольных элементов; выпучен один стержень арматуры элемента; отвалились поверхност- ные слои бетона; трещины шириной до 1 мм
Полная Повреждения, свидетельствующие о критическом состоянии конструкции: цвет бетона - желтый; сколы бетона - от 30 до 50 % площади сечения элемента; обнажено до 90 % армату- ры; выпучилось более одного стержня арматуры; нарушены анкеровка, сцепление арматуры с бетоном; нагрев арматуры свыше 300°С; отрыв закладных и опорных деталей; зыбкость конструкции; прогибы свыше 1/50 пролета; трещины шири- ной более 1 мм
В процессе проектирования усиления определяется температура
нагрева поверхности конструкций, а также оценивается прочность
340
Повреждения конструкций при пожарах
бетона и арматуры. При этом температура нагрева бетона в зависи-
мости от его цвета и других характерных признаков определяется
по показателям, приведенным в прил. табл. 2, или опытным путем,
на основании физико-химических исследований проб бетона массой
100-200 г, изъятых с поверхностей слоев конструкций. Температуру
нагрева арматуры, как правило, принимают равной температуре
нагрева бетона в исследуемой зоне.
Особое внимание при исследованиях уделяют показателям
прочности бетона и арматуры, которые определяют с помощью
инструментов и приборов прил. табл. 1, или испытанием образцов,
вырезанных из тела конструкций.
При отсутствии экспериментальных данных величину снижения
прочности бетона и арматуры находят через понижающие коэффи-
циенты прил. табл. 7-9, или в процентном выражении поданным
прил.табл. 3, 4.
Определение расчетных параметров пожара, влияющих на
снижение прочности конструкции
К расчетным параметрам пожара, которые используются при
оценке прочности конструкции, относятся: максимальная средняя
температура среды в помещениях во время пожара, фактическая
и эквивалентная длительность интенсивного горения во время по-
жара, максимальная температура нагрева бетона и арматуры.
В практике обычно используют два способа определения рас-
четных параметров пожара: экспериментально-теоретический и
теоретический.
При экспериментально-теоретическом методе температурный
режим пожара определяется по внешнему виду и состоянию раз-
личных материалов, расположенных в зоне пожара, а при теоре-
тическом - расчетным путем в зависимости от типа помещений,
условий вентиляции и пожарной нагрузки. Взаимосвязь между
продолжительностью горения т и температурой пожара t устанав-
ливается по графикам рис. 8.1 и табл. 8.2.
При формулировании окончательных выводов расчетные дан-
ные, как правило, анализируются и сопоставляются с данными,
полученными экспериментальным путем.
Так, например, фактическое время продолжительности интен-
сивного горения при пожаре сопоставляется со временем интенсив-
ного горения, отмеченном в акте предварительного обследования.
Если разница между этими величинами не превышает 40 %, то в
341
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
расчете учитывается фактическое время т;, при большей разнице
- время горения т по акту.
Рис. 8.1. Зависимости t-x:
а-е - зависимости для Кlzed =( 0,1-0,12 ) м112;
1-16 - графики для qzed = 1,5-900 (см. табл. 8.2)
При определении времени нагрева конструкций и экстремаль-
ных значений температуры пользуются следующими рекоменда-
циями:
342
Повреждения конструкций при пожарах
время нагрева конструкции принимается равным экстре-
мальному времени интенсивного горения при пожаре tst,
устанавливаемому по графикам (рис. 8.2-8.3);
максимальная температура нагрева бетона th тах принимает-
ся равной температуре нагрева железобетонной конструк-
ции и устанавливается по цвету бетонной поверхности и
другим характерным признакам;
максимальная температура нагрева арматуры tsmax при-
нимается равной температуре в центре ее сечения и уста-
навливается по результатам анализа изотерм в сечении
конструкции.
Расчетные параметры пожара (к рис. 8.1)
Таблица 8.2
Зависи- мости Приведенный коэффици- ент проемности, klred, м1/2 № гра- фика Приведенная пожарная нагрузка, qred, Мкал/м2
а 0,01 1 1,5
2 7,5
3 15
4 30
б 0,02 5 3,0
6 9,0
7 30
8 60
в 0,03 9 45
10 225
11 450
12 900
г 0,06 13 9,0
14 27
15 90
16 180
Д 0,08 17 12
18 36
19 90
20 240
е 0,12 21 18
22 90
23 180
24 360
343
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Рис. 8.2. Графики фактического АВС и стандартного АКБ
температурных режимов пожара (площади АВСР=АКРД)
Отрезок АД соответствует приведенной длительности пожара
Рис. 8.3. График приведения фактического температурного режима
к стандартному:
т - длительность стандартного пожара;
- длительность фактического пожара;
С - разница максимальных температур стандартного и факти
ческого пожаров
344
Повреждения конструкций при пожарах
Схема 1. Экспериментально-теоретический метод определения
температуры и длительности нагрева бетона и арматуры при по-
жаре.
Из акта о пожаре получают предварительные сведения о месте
возгорания, зонах распространения пожара, продолжительности
интенсивного горения и максимальных температурах в помеще-
ниях.
Используя показатели внешнего вида и состояния различных
материалов, по прил табл. 5 уточняют температуру нагрева в по-
мещениях.
По цвету бетона и другим характерным признакам, по прил.
табл. 2 устанавливают максимальную температуру нагрева бетона
в конструкции tb . По температуре нагрева бетона, определяемой
у поверхности арматуры, со стороны воздействия высокой темпе-
ратуры, принимают температуру нагрева арматуры tsmax-
Используя результаты обследования обгорелых элементов из
древесины, находят продолжительность горения (мин) при пожаре
по формуле
где 5 - толщина выгоревшей древесины, мм;
V - скорость горения древесины, равная 0,6 мм/мин для
сухой и 0,4 мм/мин для плотной и влажной древесины.
По графикам рис. 8.2 и 8.3 продолжительность горения х при-
водят к стандартной xsf. При разности температур tmax~ isfHe более
±100°С пользуются графиком рис. 8.2, в противном случае графи-
ком рис. 8.3.
Рассмотрим вышеизложенный способ определения параметров
нагрева бетона и арматуры на примере.
Пример 1
Требуется экспериментально-теоретическим методом опреде-
лить температуру и длительность нагрева бетона и арматуры же-
лезобетонных конструкций при пожаре.
Исходные данные
В 3-этажном кирпичном здании на 1-м этаже в помещении столо-
вой произошел пожар. В течение 30 мин пожар распространился на
2-й и 3-й этажи. Активное тушение пожара началось через 40 мин
после возгорания. Из акта о пожаре следует, что продолжительность
интенсивного горения материалов, находящихся в помещениях 1-
345
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
го этажа, составила примерно 50 мин. Максимальная температура
пожара достигала 1100°С.
Данные натурного обследования материалов и конструкций по-
мещений, наиболее пострадавших от пожара:
• деревянные стойки стеллажей обуглены, толщина выгорев-
шей древесины достигает 28 мм;
• изделия из стекла (стаканы, бутылки), находившиеся на
столе, в средней части помещения, частично потеряли
форму;
• бронзовая фурнитура дверей (ручки, замки) деформиро-
вана;
• окрасочное покрытие большинства конструкций полностью
выгорело;
• поверхность бетона колонн, ригелей и плит перекрытия
частично покрыта копотью;
• цвет бетона колонны, расположенной в центре помещения,
темно-желтый, ригелей и плиты перекрытия - серовато-
черноватый до темно-желтого;
• на поверхности бетона колонну ригелей и плит имеются
трещины с шириной раскрытия 0,05...0,2 мм, у неко-
торых колонн отколот защитный слой бетона и оголена
арматура.
Размеры сечений конструкций:
колонн bxh = 400x400,
ригелей bxh = 160x320,
плит перекрытий (монолитных) h = 200.
Решение
1. По показателям внешнего вида и состоянию материалов, прил.
табл. 5, находим максимальную температуру нагрева изделий и
конструкций.
Температура нагрева:
изделий из стекла - 800°С;
бронзовой фурнитуры - 1000°С;
окрасочного покрытия конструкций - более 700°С;
бетонной поверхности колонн - более 950°С;
ригелей и плит покрытия - 600...900°С.
Таким образом, максимальная температура нагрева в помеще-
нии составляет примерно 1000°С.
2. Используя данные о толщине выгоревшей древесины, находим
фактическую продолжительность пожара по формуле
346
Повреждения конструкций при пожарах
т = л = 47 мин,
/V /и, о
где V - скорость горения сухой древесины, равная 0,6 мм/мин;
6 - толщина выгоревшей древесины, мм.
Учитывая данные акта о пожаре, окончательно принимаем т =
50 мин.
3. Графическим путем фактическую продолжительность пожара
приводим к стандартной. Для этого используем принцип равен-
ства площадей, ограниченных осью т и кривыми стандартного и
фактического температурного режимов (рис. 8.2). Эквивалентная
длительность стандартного пожара Tst - 55 мин.
4. Пользуясь графиками прил. рис. 1-3, находим данные рас-
пределения температур соответственно в колонне, ригеле и плите
перекрытия (рис. 8.4).
а)
Рис. 8.4. Температура нагрева арматуры и поверхности бетона:
а - колонна; б-ригель; в - плита перекрытия
Из анализа графиков следует, что температура нагрева бетона,
превышающая 500°С, распространяется в поверхностном слое
сечения колонны, ригеля и плиты на глубину, соответственно
равную 2,5;4,5и2,5см. По гипотенузам наиболее нагретых углов
температура более 500°С в сечении колонны и ригеля достигается
соответственно на глубине 5 и 6 см.
б) в)
Схема 2. Теоретический метод определения температуры и дли-
тельности нагрева бетона и арматуры при пожаре.
1. По данным натурного обмера здания или по чертежам опреде-
ляют площадь горизонтальных Ах и вертикальных А2 проемов
(окон, дверей, ворот, люков, шахт лифтов и пр.).
2. Находят площадь поверхности ограждения помещений А3 и
среднюю высоту вертикальных проемов Н.
347
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
3. Рассчитывают величины коэффициентов проемности по фор-
мулам:
к
2 А-Но/
где Нх - средневзвешенное расстояние от плоскости горизон-
тальных проемов до середины вертикальных проемов.
4. По прил. табл. 10, в зависимости от типа ограждения и коэф-
фициента kf находят величину коэффициента /г
5. Рассчитывают величину коэффициента f2 по формуле
f2 =1 + 2,2 /?2.
6. Находят величину приведенного коэффициента проемности
klred по формуле
К red ~ fl f‘2
7. Рассчитывают приведенную пожарную нагрузку по форму-
ле
= fi'<b
где q — средняя пожарная нагрузка, определяемая по прил
табл. 6, в зависимости от назначения помещения и вида
сгораемых материалов.
8. По графикам рис. 8.1 находят параметры фактического темпе-
ратурного режима пожара: максимальную температуру tf шах в
помещении и продолжительность интенсивного горения тг
9. С помощью графиков рис. 8.2 и 8.3 фактическую продолжи-
тельность горения rf приводят к стандартной тьС
10. По графикам прил. рис. 1-3 находят распределение темпе-
ратуры по сечению конструкции.
Рассмотрим теоретический метод определения параметров на-
грева бетона и арматуры на примере.
348
Повреждения конструкций при пожарах
Пример 2
Требуется теоретическим методом определить температуру и
длительность нагрева бетона и арматуры железобетонных кон-
струкций при пожаре.
Исходные данные
Рассматривается пожар в здании из примера 1. Дополнительные
сведения о помещении, расположенном в зоне очага пожара:
• площадь горизонтальных проемов Aj=0; .
• то же, вертикальных проемов А2=12 м2;
• то же поверхности ограждения А3=268 м2;
• средняя высота вертикальных проемов Н=1,8 м;
• средневзвешенное расстояние от плоскости горизонтальных
проемов до середины вертикальных проемов ^=2,6 м.
Решение
1. Находим величину коэффициентов проемности:
А^=12Л^=
А, 268
_ А Я, 121,80,5
2 А.-Н^ 268
2. По прил. табл. 10 находим величину коэффициента ^==1,35.
3. Определяем величину коэффициента f2:
4=1 + 2,2-^=1 + 2,2 0 = 1.
4. Находим величину приведенного коэффициента проемности
klredZ
= 4 72 Л = 1,35 1 0,06 = 0,08.
5. По прил табл. 6 находим среднюю пожарную нагрузку в по-
мещении г/=50 Мкал/м2.
6. Находим приведенную пожарную нагрузку:
qred = 4 7 = 1,35-50 = 67,5 Мкал/м2.
7. По графику рис. 2.14,д находим максимальную температуру в
помещении I «1050°С и продолжительность интенсивного горения
=45 мин.
8. Графическим путем, используя принцип равенства площадей
(рис. 2.15), фактическую продолжительность интенсивного горения
приводим к стандартной.
349
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Эквивалентная длительность стандартного пожара составила
т t = 52 мин.
st
Из сопоставления результатов расчета в примерах 1 и 2 видно,
что погрешность расчета не превышает 6 %. Учитывая близкие
значения температуры и длительности нагрева конструкции, по
результатам расчета в примерах 1 и 2 принимаем температуру на-
грева арматуры и поверхности бетона в колонне, ригеле и плитах
перекрытия по данным, приведенным на рис. 8.4.
Оценка несущей способности железобетонных конструкций,
пострадавших от пожара
Оценка несущей способности конструкций, испытавших воз-
действие пожара, производится с учетом изменившихся физико-
механических свойств бетона и арматуры, а также условий их
совместной работы.
Расчет несущей способности конструкций базируется на ре-
зультатах обследования и с учетом требований раздела СНиП
2.03.01-84.
При этом проверяется прочность сечений конструкций, имею-
щих видимые повреждения или испытавших высокотемператур-
ный нагрев. Учет повреждений производится путем уменьшения
вводимой в расчет площади сечения бетона и арматуры, а учет
высокотемпературного нагрева - коэффициентами, отражающими
снижение прочности бетона и арматуры и силу их сцепления в зоне
заанкеривания арматуры.
При использовании в поверочном расчете прочности бетона, по-
лученной неразрушающим методом и выраженной в эквиваленте
средней кубиковой прочности RT, МПа, переход к условному классу
бетона на сжатие для тяжелого, мелкозернистого и легкого бето-
нов производится путем умножения RT на коэффициент 0,8; для
ячеистого бетона - на коэффициент 0,7.
Нормативное RbnT и расчетное Rb т сопротивление бетона, ис-
пытавшего воздействие пожара, устанавливается по табл. 12 и 13
СНиП 2.03.01-84 по показателю условного класса бетона и при-
нимается Rbn т = Rbn; RbT= Rb.
При отсутствии экспериментальных данных о прочности бетона
расчетное сопротивление Rh,v определяется по формуле
RbT =Rbmbr
350
Повреждения конструкций при пожарах
где Rb - расчетное сопротивление бетона, соответствующее про-
ектному классу бетона конструкции;
тьт - коэффициент, учитывающий снижение прочности
бетона после воздействия пожара (см. прил. табл.7). Расчет-
ное сопротивление растяжению арматуры RgT, испытавшей
воздействие пожара, находится по формуле
где Rsn т — нормативное сопротивление арматуры, полученное
путем испытания образцов изъятых из тела конструкции;
уд - коэффициент надежности по арматуре, назначаемый
по рекомендациям п.6.18 СНиП 2.03.01-84.
Нормативное сопротивление арматуры Rgn т принимается равным
среднему значению предела текучести опытных образцов, делен-
ному на коэффициенты:
1,1 - для арматуры классов Al, All, АШ, АШЬ, AIV;
1,2 - для арматуры других классов.
При отсутствии проектных данных и невозможности отбора
образцов для испытания расчетное сопротивление арматуры рас-
тяжению Rs назначается в зависимости от профиля арматуры по
рекомендациям п.6.21 СНиП 2.03.01-84. Расчетное сопротивле-
ние арматуры, испытавшей воздействие пожара, определяется по
формуле
ReT =Ra-^OT^
где msT - коэффициент, учитывающий снижение прочности
арматуры, определяемый по прил. табл. 8, 9.
Последовательность расчета прочности нормального сечения
изгибаемых элементов с обычным армированием, испытавших
воздействие пожара, дается на схеме 3.
Схема 3. Последовательность расчета прочности нормального
сечения изгибаемых железобетонных элементов, испытавших воз-
действие пожара.
1. По данным обследования, приведенным к показателям стан-
дартного температурного режима пожара т и t 9 по прил.
рис. 1-3 устанавливают координаты температурных гради-
ентов в сечении элемента.
351
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
2. По прил. табл. 7-9 находят коэффициенты, учитывающие
снижение прочности бетона и арматуры в расчетном сечении,
в зонах высоких температур (тьт, msT).
3. Уточняют расчетные сопротивления бетона и арматуры в
зонах высоких температур RbT, RsT.
4. Находят расчетную, с учетом ослаблений, площадь сечения
бетона, уточняют значения h0, Ъ.
5. Определяют высоту сжатой зоны бетона х (Q и устанавливают
случай расчета сечения проверкой условия £< £г.
6. Находят момент, воспринимаемый нормальным сечением
элемента:
при £< £г по формуле
м =а0 Ям bh*;
при £> по формуле
M=a0Rblbh* + RkT Ax (h0-a').
По итогам поверочного расчета прочности конструкций при-
нимается решение о необходимости и целесообразности их усиле-
ния.
9. ПРОЕКТИРОВАНИЕ МЕР ЗАЩИТЫ
Перечень исходных данных
9.1. Проектирование мер защиты деформированных зданий на
просадочных грунтах рекомендуется производить по результатам
комплексного обследования, - поверочных расчетов и оценки экс-
плуатационной пригодности.
9.2. Исходными данными для проектирования мер защиты де-
формированных зданий следует считать:
• основные физико-механические и деформационные ха-
рактеристики грунтов под пятном здания и окружающей
территории, в которых у, Yo ~ удельный вес грунтов есте-
ственной влажности и при полном водогасыщении; W,
Wsat ~ влажность соответственно природная,
установившаяся, на границе раскатывания, начальная
просадочная, соответствующая полному водонасыщению
грунта; Р - начальное просадочное давление, устанавлива-
емое для каждого слоя просадочной толщи; Ее, Ев - модуль
упругой деформации в условиях естественной влажности
и полного водонасыщения грунта; г*, гви - относительная
просадочность соответственно начальная, i-ro слоя грунта,
S - степень влажности; (psfl< - угол внутреннего трения со-
ответственно грунта при природной влажности, полном
водонасыщении;
• гидрогеологические условия площадки, в которых
указан уровень подземных вод WZ и содержание в воде
примесей;
• показатели деформирования земной поверхности, в ко-
торых Ssl тах - фактическая или потенциальная просадка
грунта в центре замачиваемой площади от собственного
веса грунта при интенсивном и местном замачивании
(фактические - по данным геодезических съемок, по-
тенциальные - по данным инженерно-геологических
изысканий); Ssl. - фактические или потенциальные
просадки земной поверхности в i-й точке просадочной
воронки; Ss(p - потенциальные просадки в пределах верх-
12 - 2696 Симионона 353
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
ней зоны просадки от подошвы фундамента до глубины,
где суммарные вертикальные напряжения от внешней
нагрузки и собственного веса грунта равны начальному
просадочному давлению или сумма указанных напря-
жений минимальна; S9l - потенциальные просадки от
собственного веса грунта, происходящие в нижней зоне;
U t - горизонтальные смещения грунта в пределах кри-
волинейной части просадочной воронки; у “ расчетная
полудлина криволинейного участка просадки грунта
от собственного веса; - наклон поверхности грун’га в
основании; ASs/ - неравномерность просадки грунтов;
pg/ - кривизна поверхности грунта в основании; Hsl, Hsl.
- толщина соответственно слоя просадочных грунтов,
i-ro слоя грунта; h8l , hslg - толщина соответственно зоны
просадки грунта от внешней нагрузки и от собственного
веса грунта;
• виды совместных деформаций фундаментов и оснований, в
которых &S9lf ~ абсолютная просадка отдельного фундамен-
та; Ssl - средняя просадка здания; ASeZ//Z - относительная
неравномерность просадок двух соседних фундаментов; i
- крен при просадке фундамента или здания в целом; aesZ
- относительный угол закручивания здания, отсека, диска
покрытия;
• геометричеокие характеристики, в которых А - площадь
подошвы фундамента; В - ширина подвала; Bw - ширина
замачиваемой площади; Z - длина, пролет, шаг колонн
здания; b - ширина подошвы фундамента, сечения желе-
зобетонного элемента; L - длина подошвы фундамента; h
- высота сечения железобетонного элемента;
• состояние конструкций - аварийное, предаварийное, удо-
влетворительное; деформации повреждения, усилия М, М ,
N,NU,Q,QU.
9.3. Расчетные характеристики грунта рекомендуется прини-
мать по данным лабораторных или полевых испытаний.
9.4. В проект восстановления эксплуатационной пригодности
рекомендуется включать, в зависимости от состояния здания и
основания, а также технико-экономического обоснования, от-
дельные мероприятия по усилению и защите конструкций или их
комплекс.
354
Рис. 9.1. Классификация защитных мероприятий
для эксплуатируемых одноэтажных производственных зданий
Защитные противопросадочныс мероприятия для эксплуатируемых одноэтажных зданий
1яхиТпве dew enHBaodniMeodu
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
9.5. Комплекс защитных мероприятий включает конструктив-
ные меры защиты здания и окружающей его территории от подто-
пления в сочетании с закреплением грунтов основания. Рекомендуе-
мая классификация защитных мероприятий для эксплуатируемых
одноэтажных производственных зданий на просадочных грунтах
II типа, приведена на рис. 9.1.
Закрепление оснований
9.6. Просадочность лессовых грунтов в основании существую-
щих зданий рекомендуется устранять химическим или термиче-
ским закреплением.
9.7. Силикатизация и смолизация просадочных грунтов осущест-
вляется нагнетанием через систему инъекторов водных растворов
силиката натрия или смолы с отвердителем. Рецептура химических
растворов определяется в зависимости от физико-механических
свойств грунта и прочностных требований, предъявляемых к за-
крепляемому грунту. В качестве отвердителей принимаются хло-
ристый кальций, соляная, щавелевая и кремнефтористоводородная
кислоты.
Эти способы рекомендуется применять в грунтах, имеющих
коэффициент фильтрации от 0,2 до 2 м/сут.
9.8. В зависимости от фильтрационных свойств грунта реко-
мендуются силикатизация однорастворная, двухрастворная и
электросиликатизация.
К растворам, используемым при силикатизации и смолизации,
предъявляются следующие требования:
• силикат натрия должен иметь модуль в пределах от 2,7 до
3 и плотность от 1,1 до 1,2 г/см3;
• плотность карбамидной смолы - в пределах от 1,08 до
1,16 г/см3, при этом смола должна обладать активностью,
обеспечивающей заданную прочность.
9.9. Применение силикатизации и электросиликатизации
при наличии в толще грунта нефтяных продуктов, смол, масел,
а также температуре грунта в зоне закрепления ниже ГС не ре-
комендуется.
Однако при pH грунтовых вод более 7,2 возможно применение
двухрастворной силикатизации.
9.10. В проект закрепления грунтов следует включать:
• план участка с указанием контура и объема закрепленного
грунта;
356
Проектирование мер защиты
• данные об общем количестве химических материалов, рас-
творов или смесей, намечаемых сроках работ и обоснование
принятого варианта;
• схемы расположения инъекторов, рабочих и контрольных
скважин, их конструкции с указанием глубин и диаметров,
число заходок, указания по режиму процесса закрепления
и технологической последовательности;
• схемы растворопроводов, перечень оборудования;
• состав контрольных работ.
9.11. Закрепление грунтов способами силикатизации и смолиза-
ции допускается производить из специально пройденных колодцев,
штолен и траншей.
9.12. Инъекторы, погружаемые забивкой, должны изготов-
ляться из стальных цельнотянутых труб с внутренним диаметром
от 25 до 50 мм. Длина звеньев перфорированной части инъекторов
принимается от 0,5 до 1,5 м. Звенья перфорированной части инъек-
торов снабжаются отверстиями диаметром 1-2 мм. Для нагнетания
кислых растворов следует предусматривать применение кисло-
тоупорных насосов. Предельное давление нагнетания не должно
превышать 0,5 МПа.
9.13. В процессе производства работ по химическому закрепле-
нию грунтов следует вести систематический контроль качества
растворов, гелеобразующих смесей, а также исходных материалов.
Качество закрепления массива грунта следует контролировать ла-
бораторными испытаниями отобранных монолитов в скважинах
и шурфах. Контрольное бурение и вскрытие шурфов необходимо
производить по истечении двух суток со времени окончания про-
цесса закрепления грунтов.
9.14. Приемка работ по закреплению грунтов осуществля-
ется на основании планов и профилей закрепленного массива
с обозначением фактического местоположения инъекторов и
сква’жин, технологического паспорта применяемых материалов,
журналов контроля работ, данных о прочности, водонепрони-
цаемости, водоустойчивости и морозостойкости закрепленного
грунта.
9.15. Термическое закрепление грунтов, осуществляемое сжи-
ганием газового топлива либо электронагревом в пробуренных
скважинах, следует применять при малой влажности с целью
постоянного упрочнения основания в виде обожженных массивов
заданной формы под фундаментами зданий и сооружений.
357
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
9.16. Оборудование для производства работ по газовому терми-
ческому закреплению грунтов включает: устройство для сжигания
топлива (горелки или форсунки); затворы, обеспечивающие экра-
нирование заданных участков скважин и герметизацию их устьев;
оборудование для регулирования подачи газообразного топлива;
установку для подачи сжатого воздуха (компрессоры, воздуходув-
ки, вентиляторы); напорные рукава и бензостойкие шланги для воз-
душных и топливных коммуникаций; приборы для замера расхода
и давления воздуха и топлива и измерения температуры.
9.17. В процессе обжига температура у подошвы фундамента
не должна превышать предела, допустимого по условию сохране-
ния прочности материала (для бетона - 200°С). С этой целью верх
обожженного массива не доводится до подошвы фундамента на
30-50 см. Температура обжига регулируется изменением расхода
сжатого воздуха и топлива. В случае выхода продуктов сгорания на
поверхность трещины в зоне обжига должны быть заделаны мягкой
глиной природной влажности с плотной утрамбовкой. При произ-
водстве работ участки расположения скважин следует защищать
от атмосферных осадков и производственных стоков.
9.18. В проекте производства работ по газотермическому за-
креплению грунтов рекомендуется предусмотреть специальные
мероприятия по предотвращению фильтрации продуктов сгорания
в эксплуатируемые помещения.
9.19. Электротермическое закрепление рекомендуется приме-
нять в грунтах со следующими физическими характеристиками:
• коэффициенты пористости - более 0,7; влажность - менее
0,15; число пластичности - более 7; удельная газопропуск-
ная способность скважины - более 200 м3/ч-м2МПа.
9.20. Оборудование для электротермозакрепления включает
электротермические устройства для разогрева воздуха в скважинах,
затворы, установку для подачи сжатого воздуха, измерительные
приборы.
Водозащитные мероприятия
9.21. Водозащитные мероприятия следует применять для пони-
жения вероятности замачивания грунтов в основании, предотвра-
щения замачивания толщи на всю ее глубину и проявления мак-
симальной просадки грунта, контроля за состоянием водонесущих
коммуникаций, возможности их быстрого ремонта, своевременного
выявления источников замачивания груг гов и т. д.
358
Проектирование мер защиты
9.22. В комплекс водозащитных мероприятий рекомендуется
включать:
• вертикальную планировку застроенной части;
• своевременный ремонт отмостки и создание необходимой
ее ширины;
• ремонт внешних и внутренних водонесущих коммуника-
ций;
• защиту зданий от атмосферных осадков;
• быстрый отвод аварийных вод за пределы зданий, в том
числе в ливнесточную сеть и т. п.
9.23. При разработке генеральных планов застроенного участ-
ка необходимо предусматривать максимальное сохранение есте-
ственных условий стока поверхностйых вод. Размещение вновь
строящихся или пристраиваемых зданий и сооружений, перего-
раживающих или затрудняющих быстрый отвод поверхностных
вод, не допускается.
9.24. Ширина отмостки должна быть не менее 1,5 м и иметь
уклон 0,03. Отметка бровки отмостки должна превышать плани-
ровочную отметку на 0,05 м и более.
При организации водозащиты рекомендуется предусматривать
сброс воды, попадающей на отмостку, в ливнесточную канализа-
ционную сеть или водосборные лотки, проложенные через зеленые
зоны, проезды и тротуары.
9.25. Прорезка экранов из уплотненного грунта траншеями
для прокладки инженерных коммуникаций не допускается. Тол-
щина грунтового экрана ниже дна траншей должна быть не менее
1,5 м.,
9.26. На каждом объекте необходимо иметь схемы наружной
и внутренней систем водопровода и канализации, а также других
устройств для транспортирования и хранения воды с указанием
расположения всех задвижек. Работы по осмотру и ремонту зданий,
сооружений и систем ливневой и производственной канализации
следует регистрировать в специальном журнале наблюдений за
состоянием осматриваемого здания.
9.27. При эксплуатации зданий необходимо применять:
• наружный организованный водоотвод с упорядоченным
сбросом атмосферных осадков по желобам, лоткам, трубам,
расположенным на ограждающих конструкциях здания;
• свободный или неорганизованный водоотвод со сбросом
осадков непосредственно со свесов кровли;
359
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
• внутренний водоотвод со сбросом осадков по стоякам и
трубам, расположенным внутри здания.
9.28. При ремонте отмосток особое внимание следует уделять
устройству водонепроницаемого основания. С этой целью перед
укладкой щебня грунт утрамбовывают на глубину 25-30 см. Перед
покрытием асфальтом щебеночное основание заливается цемент*
ным раствором или горячим битумом.
9.29. При ремонтно-восстановительных работах внутренние
самоточные и напорные трубопроводы следует прокладывать выше
уровня пола подвалов, приямков, тоннелей и других элементов
подземного хозяйства цехов. Они должны быть доступны для ре-
монта и осмотра. Грунт обратной засыпки в основании должен быть
плотностью 1,55 т/м3 и более. Полы должны быть водонепроница-
емыми. Водонепроницаемость полов обеспечивается устройством
сплошного водоизолирующего ковра из полимерных пленок, ру-
лонных материалов и т. п., наклеенных на бетонную подготовку, с
выведением его краев на ограждающие стены сооружения. Уклоны
полов к водосборным лоткам, зумпфам и т. п. не менее 0,01, лотков
- не менее 0,003-0,005.
9.30. При ремонте водонесущих коммуникаций примыкание
каналов к фундаментам здания должно быть герметичным и вы-
полняться с учетом возможных неравномерных просадок канала
(лотка) и фундамента здания. Длина канала от обреза фундамента
здания до наружной поверхности трубы принимается согласно
табл. 9.1.
Таблица 9.1
Толщина слоя проса- дочного грунта ниже подошвы фундаментов здания h, м Длина канала, м, при диаметре труб, мм
До 100 От 100 до 300 Более 300
h<5 Как для непросадочных грунтов
5<h<12 5 7,5 10
h> 12 7,5 10 15
9.31. В колодцах (ниже трубопроводов) следует устраивать водо-
непроницаемые днища и стенки. Поверхность земли вокруг лотков
колодцев должна быть спланирована с уклоном 0,03 от колодца на
расстоянии, превышающем на 0,3 м пазухи котлована.
9.32. Вводы водопроводов и теплосетей, а также выпуски кана-
лизации и водостоков, расположенные ниже пола заглубленных
360
Проектирование мер защиты
сооружений (подвалов, тоннелей, приямков и т. п.), следует при-
соединять к внутренним сетям в водонепроницаемых приямках,
доступных для обслуживания. Днище приямка необходимо устра-
ивать на отметке дна канала для выпусков.
9.33. Все коммуникации, уложенные в тоннелях, каналах и
других заглубленных участках зданий, рекомендуется укладывать
с антикоррозийным покрытием и обеспечивать защиту от блуж-
дающих токов.
9.34. Аварийные воды из контрольных колодцев необходимо
удалять откачкой или при согласовании с санэпидстанцией само-
током в сброс на территорию, не подлежащую застройке.
9.35. При подтоплении территории, на которой располагается
обследуемое здание, как один из способов защиты может быть ис-
пользовано водопонижение.
9.36. К основным способам борьбы с подтоплением застроенных
территорий относятся:
• понижение уровня грунтовых вод;
• устройство открытого горизонтального дренажа;
• устройство вертикального дренажа;
• устройство бестраншейного горизонтального дренажа, раз-
работанного для орошаемых земель;
• применение соответствующих водозащитных мероприя-
тий;
• корректировка норм в части снижения допустимых величин
утечек из трубопроводов всех типов;
• создание изыскательских служб контроля по проведению
инженерно-геологических работ.
9.37. При обосновании выбора способа дренирования следу-
ет учитывать эффективность их применения. Горизонтальный
дренаж как наименее трудоемкий и наиболее экономичный це-
лесообразно применять при наличии свободных площадей для
размещения траншей и исключения подвижки зданий в сторону
открытых выемок грунта. Вертикальный и бестраншейный го-
ризонтальный дренажи рекомендуются при плотной застройке
(второй - в случае отсутствия густой сети подземных коммуни-
каций). Ограничивают область применения этих способов их
высокая трудоемкость и стоимость, возможность значительных
неравномерных деформаций грунтов от неизбежных утечек из
дренажных устройств, а также малая производительность вер-
тикального дренажа.
361
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Конструктивные мероприятия
9.38. Необходимость и способ применения конструктивных мер
зашиты зданий следует определять в зависимости от конструктив-
ной схемы здания.
9.39. Для усиления деформированных простенков бескаркасных
зданий рекомендуется применять:
• железобетонные обоймы-рубашки;
• обоймы из стальных уголков или полос;
• перекладку отдельных участков; инъецирование трещин.
9.40. Армирование железобетонных обойм следует выполнять
из вязаных сеток. Рекомендуется применение предварительно на-
прягаемой арматуры, например с помощью ее нагрева до 100-150С.
Укладку бетона в обоймы рекомендуется выполнять методом тор-
кретирования. При устройстве обойм из стальных уголков следует
предусматривать мероприятия по включению их в совместную ра-
боту с усиленным простенком. При невозможности обеспечить это
условие конструкция обоймы должна быть рассчитана на полное
усилие, пер^дараемое на простенок.
9.41. Инъецирование трещин в кирпичных стенах (простенках)
выполняется цементно-песчаным раствором перед устройством
металлической объймы.
9.42. Для восстановления монолитности и усиления дефор-
мированных участков стен крупнопанельных и крупноблочных
зданий рекомендуется инъецировать в трещины полимеррастворы
на основе эпоксидных смол или полимерцементных составов. Для
полимеррастворов используются эпоксидные смолы ЭД-16, ЭД-20.
Для получения расширяющихся составов рекомендуется введение
в состав раствора кремнеорганической жидкости ПОК-94 в количе-
стве 0,5-2 % от массы смолы. В качестве наполнителя используют
кварцевый песок. Для получения полимерцементных составов реко-
мендуется добавка в цемент полимера ПВАЭ (поливинилацетатная
эмульсия) до 20 % от массы цемента.
9.43. Для инъецирования трещин применяется специальный
инъектор, подающий состав или раствор под давлением в трещи-
ны, герметизированные стеклотканью, приклеенной эпоксидным
клеем на поверхность конструкции. При подаче инъецирующей
смеси давление не должно превышать сопротивления бетона рас-
тяжению.
9.44. Для предотвращения обрушения перекрытий (покрытий)
следует увеличивать размеры опорных площадок путем монтажа
362
Проектирование мер защиты
столиков, подставок или полностью устраивать опирание на до-
полнительные колонны, столбы.
9.45. При образовании в стенах зданий вертикальных или на-
клонных трещин, угрожающих вывалом части стены или наруше-
нием связи между продольными и поперечными стенами, следует
устанавливать стальные тяжи в уровне перемычек. Включение
установленных тяжей в работу совместно со стенами следует вы-
полнять предварительным их натяжением.
9.46. Конструктивные решения защиты деформированных кар-
касных зданий рекомендуется осуществлять путем:
• выравнивания (выправления) зданий;
• усиления и разгрузки строительных конструкций и узлов
их сопряжения;
• замены строительных конструкций, изменения конструк-
ций узлов их сопряжения;
• устранения лишних или введения дополнительных связей;
• увеличения запаса в габаритах здания над мостовыми кра-
нами.
9.47. Выбор способов конструктивных решений защиты либо
их сочетаний рекомендуется производить в зависимости от кон-
кретных условий:
• характера повреждения или разрушения конструкций и
узлов;
• конструктивной схемы здания;
• условий эксплуатации;
• технических возможностей строительной организации,
выполняющей защиту.
Необходимо учитывать также экономические показатели.
9.48. Выравнивание (выправление) зданий производится под-
ъемом (рихтовкой) их элементов: колонн (основных и фахверко-
вых), подкрановых балок, конструкций покрытия, а также пово-
ротом и опусканием фундаментов.
9.49. Подъем конструкций выполняется в основном в производ-
ственных зданиях, из-за исчерпания запаса габарита над краном и
осуществляется с помощью поддомкрачивания.
При выборе способа подъема конструкций следует учитывать
режим работы кранов и характер производства предприятия.
9.50. Усиление стальных каркасов рекомендуется производить с
помощью приварных накладок или предварительно напряженных
затяжек (для растянутых элементов).
363
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
9.51. Усиление и разгрузка железобетонных конструкций в
связи со сложной структурой и характером работы железобетона
трудоемкий и дорогостоящий процесс, поэтому чрезвычайно важ-
но выбрать рациональный способ. Для основных типов железобе-
тонных конструкций рекомендуются варианты восстановления
эксплуатационной пригодности (рис. 9.2.), способы их усиления и
разгрузки (см. рис. 9.2.), включающие три основные группы.
Колонны Выравнивание
Плиты Выравнивание+усиление
Панели Разгрузка
Фундаменты Усиление
Ригели Замена
Рис. 9.2. Классификация вариантов восстановления
эксплуатационной пригодности железобетонных конструкций
одноэтажных производственных зданий
К первой группе относятся способы усиления железобетонных
конструкций, направленные на повышение несущей способности
защищаемых элементов без изменения расчетной схемы и напря-
женного состояния с помощью железобетонных обойм, хомутов,
рубашек, наращиваний, стальных обычных и преднапряженных
обойм (для фундаментов, колонн, балок различного назначения,
стропильных ферм, стеновых панелей), а также с изменением
напряженного состояния с помощью преднапряженной горизон-
тальной или шпренгельной арматуры, затяжек и распорок (для
колонн, балок, ригелей, перекрытий, ферм, плит покрытия, сте-
новых панелей).
Ко второй группе относятся способы одновременного усиления и
частичной разгрузки защищаемых железобетонных конструкций
без изменения их конструктивной схемы и напряженного состоя-
ния с помощью разгружающих конструкций: прогонов, опорных
столиков двухконсольных балок (для плит покрытия), а также с
изменением их конструктивной схемы и напряженного состояния
с помощью жестких или упругих опор, прогонов, кронштейнов,
подкосов, преднапряженных шарнирно-стержневых цепей, пред-
напряженных распорок (в основном, для ригелей поперечной рамы,
реже для других балочных конструкций, колонн, плит покрытия).
Конструкции усиления и разгрузки в таком случае выполняются в
основном из стали, иногда из железобетона. При этом разгружаю-
щие конструкции полностью или частично воспринимают дополни-
364
S9C
Рис. 9.3. Классификация способов усиления и разгрузки железобетонных конструкций одноэтажных произ-
водственных зданий
isintnee deiAi anHBaodnixeodij
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
тельные нагрузки и передают их на элементы здания, обладающие
достаточной несущей способностью.
Способы усиления и разгрузки рекомендуется выбирать в зави-
симости от типа конструкций и вида повреждений (табл. 9.2).
Таблица 9.2
Способы усиления и разгрузки конструкций
Тип кон- струкций Виды повреждений Способы усиления и разгруз- ки в случаях, когда процесс просадки
стабилизиро- вался не стабилизи- ровался
1 2 3 4
Фундаменты Срез уступа, коррозион- ные и другие поврежде- ния бетона и арматуры, снижение несущей способности грунта Железобетонная рубашка
Колонны 1. Трещины раскрыти- ем более 0,3 мм, сколы бетона глубиной более 40 мм, заниженная мар- ка бетона (поверочный расчет) Стальные обычные или преднапря- женные обой- мы (1), пред- напряженные распорки (2); железобетон- ные обоймы (1) Стальные предна- пряженные обоймы (1), односторонние расйорки (1,2)
2.Механические, корро- зионные повреждения арматуры То же То же
3.Изгиб надкрановой части, превышающий предельно допускаемый Стальная преднапряженная обойма (1), односторонние рас- порки (1,2)
Колонны (консоли) Трещины, повреждения арматуры и бетона (по- верочный расчет) Стальные обычные или предна- пряженные обоймы, пред- напряженные затяжки(1) Стальные преднапря- женные за- тяжки (I)
I
366
Проектирование мер защиты
Продолжение табл. 9.2
1 • 2 3
Балки фундамент- ные, под- крановые, стропиль- ные; фермы стропильные, нижний пояс 1.Прогиб, превышаю- щий предельно допуска- емый Стальные преднапряженные горизонтальные и шпрен- гельные затяжки, шарнирно- стержневые цепи,дополни- тельная преднапряженная рабочая арматура
2.Трещины, сколы бето- на, механические, кор- розионные повреждения арматуры (поверочный расчет) То же
3.Уменьшение и разру- шение опорной части Стальные Опорные столики, кронштейны (1,2)
4.Повреждения при- опорной части Стальные, хомуты, предна- пряженные затяжки (1)
Фермы стро- пильные, растянутые раскосы, узлы Трещины раскрытием более 0,3 мм, дефор- мации, превышающие предельно допустимые Стальные обычные или предна- пряженные обоймы Стальные преднапря- женные за- тяжки (1)
То же, верх- ний пояс Сколы бетона, трещины (поверочный расчет) Разгружающие шпренгели от- дельных панелей (1), железо- или бетонные нарашщвания, или рубашка (1)
То же, сжа- тые стойки, раскосы Сколы бетона, трещины (поверочный расчет) Стальные обычные или преднапря- женные обой- мы, распорки (1) Стальные преднапря- женные рас- порки (1)
Плиты по- крытия 1. Уменьшение и по- вреждения опорной, повреждения в приопор- ной части продольного ребра Стальные опорные столики, двухконсоль- ные балки, кронштейны, подкосы и т. п.(1,2) Стальные сплошные или решетчатые прогоны (1,2)
367
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 9.2
2.Трещины, поврежде- ния бетона и арматуры в пролетной части про- дольного ребра Стальные сплошные или ре- шетчатые прогоны (1,2)
З.То же, в поперечных ребрах Разгружающие балочки из прокатного металла (1,2), стальные сплошные или ре- шетчатые прогоны (1,2)
4. То же,в полке Набетонка, армированная сеткой (1,2)
Панели сте- новые 1. Отрыв анкеров крепления панелей к колоннам Дополнитель- ные стальные анкеры, хому- ты (1,2) Дополнитель- ные стальные анкеры с податливым креплением к колоннам (1,2)
2. Раскрытие швов между панелями Заделка швов цементным раствором на расширяю- щемся или вы- сокопрочном цементе Заделка швов эластичным материалом (пороизолом) с расшивкой швов цемент- ным раство- ром
3. Скол бетона на опор- ной части панелей (на опорных столиках) Заделка сколов бетоном на мелком заполнителе, допол- нительные крепления сталь- ными хомутами. В отдельных случаях - замена опорного столика новым с большей опорной поверхностью (2)
4.Трещины, поврежде- ния бетона и арматуры (поверочный расчет) Заделка поврежденных мест или местное усиление, замена разрушенной панели
Примечания: 1. Необходимость усиления конструкций при данном виде поврежде- ний определяется поверочным расчетом. 2. При работе строительных конструкций в агрессивных средах сталь- ные конструкции усиления окрашиваются защитными покрытиями, стальные обоймы, распорки омоноличиваются бетоном. 3. В таблице: (1) - способы усиления, (2) - способы разгрузки.
368
Проектирование мер защиты
К третьей группе относятся способы разгрузки железобетонных
конструкций, основанные на полном разгружении поврежденных
или разрушенных конструкций и узлов с помощью их замены. При
замене узлов сопряжения элементов здания может быть изменена
их конструкция.
9.52. Поврежденные или разрушенные строительные конструк-
ции следует заменять пригодными к эксплуатации в случаях техни-
ческой невозможности или экономической нецелесообразности их
восстановления. В качестве меры защиты замена конструкций при-
меняется редко; в основном рекомендуется заменять конструкции
покрытия, подкрановые балки, балки других назначений (ригели,
перемычки), элементы стеновых ограждений. В редких случаях
при соответствующих технико-экономических обоснованиях ре-
комендуется демонтаж пригодных к эксплуатации железобетон-
ных элементов с заменой их на облегченные (в покрытиях) либо
конструкции с уменьшенными габаритными размерами (замена
железобетонных подкрановых балок на стальные с пониженной
опорной частью).
9.53. Замена или изменение конструктивных решений узлов со-
единений строительных конструкций допускается в целях защиты
их от повреждений при неравномерных деформациях оснований.
Могут быть заменены узлы в покрытии и кровле (швы между пли-
тами покрытия, деформационные швы, в которых ожидается рас-
крытие), крепления подкрановых балок к колоннам (для возмож-
ности свободных вертикальных перемещений балки относительно
колонны при рихтовке балок).
9.54. Для уменьшения дополнительных усилий в элементах
каркаса рекомендуется превратить часть жестких узлов в шарнир-
ные. Устранение лишних связей ведет к уменьшению степени ста-
тической неопределимости рам и соответственно дополнительных
усилий в них. При этом необходимо сохранить геометрическую
неизменяемость системы.
В зданиях с рамными каркасами рекомендуется преобразовы-
вать шарнирные узлы сопряжения ригелей с колоннами - превра-
щать рамные системы в связевые.
При больших горизонтальных деформациях основания дей-
ствующих в плоскости поперечных рам рекомендуется также
преобразовывать в шарнирные узлы опирания крайних колонн на
фундаменты с целью изменения степени статической неопредели-
мости и уменьшения усилий в колоннах. При этом следует иметь в
369
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
виду, что преобразованная таким образом поперечная рама должна
оставаться статически неопределимой.
Для уменьшения дополнительных усилий в продольных
рамах одноэтажных каркасных зданий рекомендуется произ-
водить замену неразрезных подкрановых балок разрезными.
Стальные неразрезные балки могут быть преобразованы в раз-
резные при условии соответствующего усиления балок или
снижения крановой нагрузки, если это допустимо по условиям
эксплуатации.
9.55. Преобразование жестких узлов рекомендуется производить
по схеме неполного шарнира с одной степенью свободы (поворота
в плоскости поперечной или продольной рамы) путем устранения
лишних связей или частичного ослабления сечения колонны.
Ослабленные сечения колонн следует проверять на восприятие
расчетных поперечных сил.
9.56. Защиту фахверкового заполнения стен в одноэтажных
зданиях от воздействия горизонтальных деформаций основания
рекомендуется осуществлять путем преобразования жестких узлов
опирания ригелей фахверка на колонны каркаса в податливые.
В рамах со связями-распорками фахверковое заполнение стен не
требует дополнительных мер защиты.
9.57. Преобразование жестких узлов опирания ригелей фахверка
на колонны здания в податливые рекомендуется производить путем
замены сварных соединений на болтовые и устройства овальных
вырезов на onopdx ригелей. .
При расположении здания в зоне сжатия ригели фахверка
рекомендуется укоротить с учетом возможного перемещения его
концов.
Степень податливости (возможное перемещение) преобразован-
ных узлов фахверка должна соответствовать значению горизонталь-
ных деформаций основания Usl и удовлетворять условию:
1 hb-hn
S'^-rmL —-----
2 к hk
где lk - шаг колонн;
hk - высота колонны от подошвы фундамента до опоры
пролетного строения (в поперечной раме или до низа под-
крановой балки - в продольной раме);
hp - высота расположения ригеля фахверка над подошвой
фундамента колонны.
370
Проектирование мер защиты
9.58. В одноэтажных производственных зданиях с податливой
конструктивной схемой любое ужесточение продольных и попереч-
ных рам (за исключением введения связей, требующихся по рас-
чету для обеспечения устойчивости) может привести к аварийным
повреждениям несущих и ограждающих конструкций при относи-
тельной неравномерности деформирования здания, в несколько раз
меньшей предельной по СНиП 2.02.01-83 для такого типа зданий.
Ужесточению рам способствуют встроенные помещения, конструк-
ции которых связаны с элементами каркаса, внутренние стены,
примыкающие к торцовым поверхностям колонн и стропильных
балок (ферм), многоэтажные пристройки без устройства деформа-
ционных швов между ними и одноэтажной частью здания и т. п.
9.59. Устранение лишних связей требует обособления элементов
основного каркаса здания от конструкций встроенных помещений;
для этого необходимо:
• нагрузки от встроенных помещений передавать на самосто-
ятельные фундаменты;
• устраивать зазоры между внутренними стенами и элемен-
тами основного каркаса здания;
• устраивать деформационные швы между пристройками и
основным зданием.
9.60. Следует учитывать, что работу одноэтажных производ-
ственных зданий ухудшает отсутствие или неправильное выполне-
ние деформационных швов в зданиях, где они требуются согласно
СНиП 2.03.01-84, СНиП П-22-81, СНиП П-23-81. При деформа-
ционных воздействиях это приводит к появлению дополнительных
напряжений в конструкциях и узлах здания и их повреждениям.
В таких случаях необходимо устраивать дополнительные либо ре-
конструировать существующие деформационные швы.
9.61. Введение дополнительных связей рекомендуется при
нарушении продольной или поперечной жесткости здания в слу-
чаях аварийных локальных замачиваний, которые вызывают
значительные перемещения грунтов в основаниях фундаментов
(горизонтальные, вертикальные смещения и повороты) и соот-
ветственно - повреждения опорных узлов «ригель - плита по-
крытия», «колонна - ригель», «подкрановая консоль, колонны.
- подкрановая балка».
9.62. При аварийном состоянии строительных конструкций и
узлов, их удовлетворительном состоянии, но продолжающихся или
прогнозируемых просадках может потребоваться введение:
371
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
• горизонтальных связей-распорок по низу фундаментов
- при прогнозируемых значительных горизонтальных
смещениях, грунтов оснований и фундаментов (распорки
устанавливают в направлении возможных смещений фун-
даментов);
• вертикальных крестовых связей в плоскости продольных
рам - при значительных вертикальных смещениях грунта,
поворотах фундаментов и кренах колонн (при стабилизи-
ровавшемся процессе просадки связь соединяется с колон-
нами каркаса обычным образом, при продолжающихся
просадках соединение связи с одной из колонн выполняется
о возможностью смещения по вертикали);
• горизонтальных крестовых связей по нижним поясам или
горизонтальных распорок по верхним поясам ригелей по-
перечных рам при повреждениях узлов «ригель - плита
покрытия».
Дополнительные связи выполняются из стали; для фундамент-
ных связей-распорок может быть использован железобетон. Необхо-
димость введения дополнительных связей определяется аварийным
состоянием здания либо устанавливается поверочным расчетом на
фактические и прогнозируемые просадочные деформации.
9.63. Исчерпание габарита над мостовыми кранами устраняет-
ся с помощью рихтовки (подъема или опускания) строительных
конструкций. При необходимости перед рихтовкой рекомендуется
производить усиление конструкций. Способы усиления строитель-
ных конструкций и узлов рекомендуется принимать в зависимости
от способа рихтовки, интенсивности деформационных воздействий
в этот период. Проект производства работ следует выполнять по
результатам анализа фактического состояния конструкций перед
рихтовкой и проверочных расчетов на нагрузки от рихтовки. При
этом может потребоваться усиление элементов покрытия (плит,
узлов «ригель - плита») практически при всех вариантах рихтов-
ки, а также, в отдельных случаях, несущих конструкций каркаса
колонн, стропильных балок, ферм, подкрановых балок и т. п.).
9.64. Подбор сечений конструкций усиления следует произво-
дить при расчете деформированных зданий на фактические силовые
и деформационные нагрузки, а в случае необходимости - на про-
гнозируемые деформационные.
9.65. Работы по выполнению конструктивных мер защиты следу-
ет производить по специально разработанному проекту, согласован-
372
Проектирование мер защиты
ному со всеми заинтересованными организациями (в зависимости от
вида и объема работ), в котором предусматриваются:
• выполнение работ без остановки основного технологиче-
ского процесса с максимальным сокращением сроков про-
изводства работ либо с минимальной частичной или полной
его остановкой;
• производство работ с очередностью выполнения снизу
вверх;
• совмещение работ, которые могут выполняться одновре-
менно;
• указания по составу работ, которые целесообразно выпол-
нить в теплое время года, и по особенностям выполнения
работ в зимнее;
• поточность производства строительно-монтажных работ по
выполнению конструктивных мер защиты и безопасных
методов их выполнения;
• разбивка работы при большом ее объеме на отдельные за-
хватки (участки);
• форма контроля качества и приемки работ.
Кроме того, в проекте следует определять организацию, которой
поручается изготовление всех или основных элементов по усиле-
ниям, разгрузке, выравниванию и т. п. зданий.
9.66. При производстве работ с полной или частичной остановкой
технологического процесса необходимо освободить рабочую зону
от технологического оборудования и инженерных коммуникаций,
обеспечить разгрузку указанных в проекте конструкций временны-
ми опорами или креплениями, если работы ведутся без остановки,
необходимо обеспечить отключение оборудования, трубопроводов,
электрокабелей (либо их перенос) на период выполнения работ в
зоне восстановления.
9.67. При проведении ремонтно-восстановительных работ в
первую очередь выполняют земляные работы, разборку перего-
родок, стесняющих условия производства работ, пробивку борозд
в бетонных полах для устройства связей-распорок, вскрытие по-
лов в зданиях без подвала, пробивку отверстий (для домкратных
ниш, для пропуска затяжек и тяжей), ремонт (в необходимых
случаях) санитарно-технических сетей и рекомендуемые меры
защиты сетей.
9.68. Выравнивание (выправление) необходимо предусматри-
вать, в основном, для деформированных зданий, оборудованных
373
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
мостовыми кранами, в случаях, когда другими методами нет
возможности восстановить их нормальную эксплуатацию. Метод
выравнивания в каждом случае следует выбирать в зависимости
от конструкции здания, характера производства предприятия,
режима работы крана, продолжительности производства работ,
технических возможностей строительной организации. В неко-
торых случаях выравнивание здания может быть выполнено по
эстетическим соображениям.
9.69. Подъем колонн рекомендуется осуществлять с помощью
переносных траверс, гидравлических домкратов, специальных
приспособлений. При большой высоте подъема должна предусма-
триваться подбетонка фундамента.
Примечания:
1. Перед подъемом железобетонную колонну следует освободить от связи с
фундаментом. При сборном фундаменте стаканного типа необходимо устранить рас-
клинку и заделку пазух. При монолитном фундаменте необходимо предусмотреть
оголение и разрезку рабочей арматуры колонн с последующей (после подъема)
сваркой соединительных вставок.
2. После окончания подъема металлическую колонну необходимо надежно
скрепить с фундаментом анкерными болтами. Если длина анкерных болтов недо-
статочна, то следует нарастить их с помощью ванной сварки.
9.70. При подъеме колонн средних рядов устойчивость их обе-
спечивается путем устройства железобетонного стакана. При воз-
можности расчалки поднимаемой колонны к неподвижным опорам
(смежные колонны, фундаменты оборудования и т. п.) устройство
стакана не обязательно. В этом случае разрезку арматуры колонны
рекомендуется производить на расстоянии 0,7-1,0 м от обреза фун-
дамента. После подъема колонны в образовавшийся зазор заводят
опорные вкладыши (стальные полосы, обрезки рельсов и т. п.),
восстанавливают разрезанную арматуру приваркой коротышей,
устанавливают опалубку и бетонируют места разрыва колонн. Для
увеличения прочности места стыковки могут быть усилены желе-
зобетонными обоймами.
9.71. При подъеме колонн крайних рядов необходимо произвести
вырубку проемов в примыкающей к ним стене, габариты которых
должны обеспечивать установку приспособлений для подъема. В
кирпичной стене необходимо предусмотреть установку перемычек
в верхней части вырубленных проёмов.
Необходимость страховочных стаканов для колонн крайних ря-
дов рекомендуется определять с учетом обеспечения устойчивости
примыкающего стенового ограждения.
374
Проектирование мер защиты
9.72. Для обеспечения равномерного подъема двухветвевых
колонн каждую ветвь следует поднимать отдельным домкратом с
самостоятельным источником питания.
9.73. Одновременно с подъемом колонн крайних рядов рекомен-
дуется поднимать фундаментные балки; если они не демонтирова-
ны, то работы необходимо производить с наружной стороны здания,
освобождая от грунтовой засыпки места опирания фундаментной
балки на фундамент и места установки домкратов на расстояние,
обеспечивающее безопасное проведение работ. Кроме того, следует
предусматривать возможность подъема промежуточных стоек фах-
верка. С этой целью рекомендуется устройство домкратных ниш в
кладке непосредственно под стойками.
9.74. После выполнения подъема конструкций в зданиях с мосто-
выми кранами следует произвести рихтовку подкрановых путей.
9.75. При производстве работ по обетонированию железобетон-
ных конструкций (обоймы, трехсторонние рубашки, односторон-
ние наращивания, хомуты) необходимо обеспечивать совместную
работу существующего и дополнительного сечений, для чего:
• перед устройством обойм, рубашек или наращиваний по-
верхность бетона насекается и тщательно промывается
водой под давлением для улучшения сцепления бетона;
• при усилении рубашками и наращиванием для крепления
проектируемой арматуры к существующей следует вскрыть
защитный слой бетона и обнажить арматуру (не менее 0,5
диаметра), очистить ее от ржавчины, остатков бетона и
приварить к ней дополнительную продольную арматуру
через коротыши или прямые хомуты, затем произвести
обетонирование;
• при устройстве хомутов на^колоннах дополнительная ар-
матура заводится за пределы поврежденного участка на
расстояние не менее двух больших размеров сечения ко-
лонны;
• прочность бетона конструкций усиления следует назначать
выше прочности бетона усиливаемой конструкции, но не
ниже класса BI5 для наземных конструкций и класса BI0
для фундаментов.
9.76. При установке преднапряженных стальных распорок не-
обходимо тщательно выполнять узлы опирания в железобетонные
конструкции вверху, внизу, и, при необходимости, в средней ча-
сти. Внутренние плоскости полок упорных уголков и швеллеров
375
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
обвязки должны быть заделаны заподлицо с наружными боковыми
поверхностями усиливаемых колонн или элементов фермы, для
чего в местах их установки скалывается защитный слой бетона;
уголки или швеллеры рекомендуется ставить на предварительно
уложенный слой цементного раствора до его схватывания, выдав-
лйвая лишний раствор.
9.77. При усилении колонн стальными обоймами и распорками
должно быть обеспечено их закрепление в верхней части колонн и
в фундаментах.
9.78. Преобразование жестких узлов вызывает перераспреде-
ление усилий в раме и, как следствие, перегрузку некоторых ее
элементов, поэтому ригели должны быть усилены на основании
статического расчета. Особое внимание должно быть обращено на
обеспечение пространственной жесткости и устойчивости каркас-
ного здания со связевыми рамами или преобразованными узлами.
С этой целью необходимо предусматривать по верху колонн с^язи-
распорки, если они не выполнены до восстановления.
9.79. В технологический процесс по усилению и разгрузке
железобетонных элементов зданий стальными конструкциями,
необходимо включать следующие основные работы:
• разгрузку несущих конструкций (при необходимости);
• подготовку бетонной поверхности (пробивку монтажных
борозд, выравнивание цементным раствором, шлифовку,
пробивку отверстий под болты и т. п.);
• установку, выверку, рихтовку и закрепление элементов
усиления;
• окраску или устройство антикоррозийной защиты.
9.80. При выполнении работ по защите зданий следует руковод-
ствоваться указаниями СНиП Ш-4-80 по технике безопасности, а
также СНиП III -15- 76, СНиП III -18- 75 по производству строитель-
но-монтажных работ.
Литература
1. Бочаров П.П., Касимов Ю.Ф. Финансовая математика. - М.:
Гардарики,2002.
2. Прорвич ВЛ, и др. Оценка урбанизированных земель:Учеб.
пособие для вузов. - М.: Экономика, 2004.
3. Антонов В.П, и др. Оценка природных ресурсов. - М.: Ас-
соц. «Рус. оценка», 2002.
4. Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных
проектов: Теория и практика: Учеб, пособие для вузов. - М.:
Дело, 2002.
5. Вопросы оценки земли. Вып.2/ Междунар. акад, оценки и
консалтинга. - М.: МАОК, 2003.
6. Вопросы оценки земли. Вып.З: Использование результатов
кадастровой оценки земель для целей налогообложения и
рационального землепользования/Междунар. акад, оценки
и консалтинга. - М.: МАОК, 2003.
7. Европейские стандарты оценки. 2000: Пер. с англ./М.:
Р00,2003.
8. Ефилова М.Р., Петрова Е.В., Румянцев В.Н. Общая теория
статистики. - М.: ИНФРА-М, 2001.
9. Журнал «Вопросы оценки».
10. Журнал «Московский оценщик».
11. Международные стандарты оценки. Шестое издание, 2003.
(МСО 2003).: Пер. с англ./ - М.:РОО, 2004.
12. Оценка недвижимости: Учебник для вузов/ А.Г. Грязнова,
М.А. Федотова, Н.В. Агуреев. - М.: Финансы и статистика,
2004.
13. Томас Р. Количественные методы анализа хозяйственной
деятельности. - М.: Дело и Сервис, 1999.
14. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб, пособие для
вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.
15. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости -М.: Дело, 1997.
«Утверждаю»
Директор ООО «Оценка»
/Иванов И. И./
ОТЧЕТ № 1
ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, СОСТОЯЩЕГО ИЗ:
жилого дома общей площадью 76,6 кв. м,
расположенного на земельном участке 830 кв. м по адрес
г.Ростов-на-Дону, ул. Пирогова, дом 3
378
Приложения
ОГЛАВЛЕНИЕ
1. Основные предположения и ограничивающие условия
2. Задание на оценку
3. Методология оценки стоимости
3.1. Объем и этапы исследования
3.2. Процедура оценки
4. Анализ среды и местоположения объекта оценки
4.1. Общие сведения
4.2. Административное и территориальное деление Ростовской
области
4.3. Инфраструктура Ростовской области
4.4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе
4.5. Природно-климатические особенности района
4.6. Анализ рынка недвижимости
5. Определение права собственности
6. Описание объекта оценки
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использо-
вания объекта оценки
8. Анализ участка с имеющейся застройкой
9. Определение стоимости объекта
10. Затратный подход
10.1. Оценка стоимости земельного участка
10.2. Определение стоимости восстановления (замещения)
10.3. Определение величины накопленного износа
11. Сравнительный подход
12. Доходный подход
13. Согласование результатов
и заключение о рыночной стоимости
379
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
О результатах оценки объекта недвижимости - жилого дома
общей площадью 76,6 кв. м, расположенного на земельном
участке общей площадью 830 кв. м по адресу:
г. Ростов-на-Дону, ул. Пирогова, дом 3
Инин А. П.
Уважаемый Александр Петрович!
В соответствии с договором № 6/4 1 от 14.11.2003 года, заклю-
ченным между Вами и мной, я произвела осмотр и оценку объекта,
указанного выше. Оценка производилась в целях консультирова-
ния Заказчика о возможной рыночной стоимости объекта оценки
на дату производства оценочного исследования. Отчет выполнен
в соответствии с нормами Стандарта профессиональной практики
и кодекса профессиональной этики Российского общества оцен-
щиков, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в соот-
ветствии с постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года
№ 519 «Об утверждении стандартов оценки».
Расчет рыночной стоимости произведен на основании:
1. Анализа правовой, технической и другой документации.
2. Непосредственного обследования объекта на месте, опреде-
ления фактического состояния. Техническая экспертиза и
инвентаризация проводились.
3. Анализа информации относительно реально сложившегося
уровня цен на объекты, аналогичные оцениваемым.
4. Стандартных подходов и методов определения стоимости
объектов недвижимости.
На основании информации, представленной и проанализирован-
ной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, сделан вывод,
что рыночная стоимость оцениваемых объектов по состоянию на
дату оценки составляет:
1 342 000 рублей (один миллион триста сорок две тысячи ру-
блей)
380
Приложения
1. Основные предположения
и ограничивающие условия
Следующие допущения и ограничивающие условия являются
неотъемлемой частью данного отчета:
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь
в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание
прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные
с рассмотрением прав собственности.
3. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе,
чем это предусмотрено договором на оценку.
4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетель-
ствовать иным способом по поводу произведенной оценки,
иначе как по официальному вызову суда.
5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта
действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает
на себя никакой ответственности за изменение экономических,
юридических и иных факторов, которые могут возникнуть
после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следо-
вательно, и на рыночную стоимость объекта.
6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика
относительно рыночной стоимости объекта и не является га-
рантией того, что объект'будет продан на свободном рынке по
цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
7. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых
фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности,
конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности
за наличие таких скрытых фактов и за необходимость вы-
явления таковых.
8. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете,
считаются достоверными. Однако оценщик не может гаранти-
ровать абсолютную точность информации, поэтому для всех
сведений указывается источник информации.
381
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
2. Задание на оценку
№№ п/п Наименование (основание) Показатель
1 Основание проведения оцен- ки (Федеральный закон от 29.07.98 г. №_> 135-ФЗ, ст.9) Заявка №06 от 12 ноября 2003 г. Договор от 14.11.2003 г. .№6/41
2 Объект оценки (Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, ст.511) Объект недвижимости - жилой дом общей площадью 76,6 кв. м, на земельном участке пло- щадью 830 кв. м, расположен по адресу (местоположение) объекта: г. Ростов-на-Дону, ул. Пирогова, дом 3
3 Правовое положение объекта оценки (Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, ст.5 11) Частная собственность
4 Правовые документы, на основа- нии которых проведена оценка 1. Свидетельство о государ- ственной регистрации права от 20 марта 2000 г., серия 61, №487235 на домовладение, общей площадью 76,6 кв. м., литер «А». 2. Договор купли-продажи не- жилого строения от 18 февраля 2000 г. 3. Технический паспорт МПТИ и ОН на домовладение, литер «А», инв. №>3199/86, составлен по состоянию на 10.07.1993 г.
5 Собственник Инин Александр Петрович, дата рождения; 24.07.1953 г. Паспорт гражданина Россий- ской Федерации: серия 60 12, № 365351. Орган, выдавший документ: ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, к/п 612-052, 31.01.2001 г. Адрес ре- гистрации по месту жительства: г. Ростов-на-Дону, ул. Пирого- ва, дом 3.
6 Балансовая стоимость (Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, ст. 10) Нет сведений
382
Приложения
7 Задача оценки - вид определяе- мой стоимости (Постановление Правительства РФ, от 6.07.2001 г. № 519, раздел И, хст. 3,4) Определение рыночной стоимо- сти для целей купли-продажи
8 i Используемые стандарты при проведении оценочного исследо- вания (Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, ст. 11) Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519 «Об утверждении стандартов оценки»
9 Юридический адрес оценщика и сведения о лицензии (Федераль- ный закон от 29.07.98 г. № 135- ФЗ, ст.10) Оценщик XXX г. Ростов-на-Дону, ул. XXX дом X, кв. X, тел.(8-8632)-90-33-79, Лицензия № XXX
10 Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика (Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ, ст. 17) Деятельность застрахована в ООО «ЧРЕЗВЫЧАНАЯ СТРА- ХОВАЯ КОМПАНИЯ» 344126, г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 125. ИНН 6165934258 «Ростовский фили- ал Банка Москвы», г. Ростов- на-Дону, р/с 407028103002300001352, БИК 046015991, к/с 30101810900000000991 т. 30-45-06, 30-12-19, факс 30-42-78
11 Дата определения стоимости объекта оценки (Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ 12 ноября 2003 г.
12 Дата составления отчета (Фе- деральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ) 24 ноября 2003 г.
13 Эффективное время оценки (По- становление Правительства РФ, от 6.07.2001 г. М> 519, ст.20) 6 мес.
3. Методология оценки стоимости
3.1. Объем и этапы
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта вклю-
чала в себя следующие этапы:
383
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
• сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были про-
анализированы данные, характеризующие природные, эко-
номические, социальные и другие факторы, влияющие на
рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города
и района расположения объекта;
• сбор специальных данных и их анализ: на этом этапе была
собрана более детальная информация, относящаяся как к
оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим ~
объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор
данных осуществлялся путем изучения соответствующей
документации, консультаций с представителями адми-
нистративных служб, сотрудниками агентств по недви-
жимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был
проведен также анализ цен предложения на рынке объектов
жилой недвижимости;
• анализ наилучшего и наиболее эффективного использо-
вания: вывод сделан на основе собранной информации с
учетом существующих ограничений и типичности использо-
вания недвижимости для района расположения объекта;
• применение подходов оценки объекта: для оценки рыноч-
ной стоимости объекта были рассмотрены три подхода (за-
тратный, сравнительный и доходный);
• обобщение результатов и определение итоговой величины;
• подготовка заключения об установленной стоимости: все
результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены
воедино и изложены в виде отчета.
3.2. Процедура оценки
Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения
объекта, описания самого объекта, его состояния и выделения
особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются
возможные варианты использования объекта с целью нахождения
оптимального.
Оптимальный вариант рассматривается как с точки зрения
«условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом
вариантов изменения и улучшения характеристик уже существу-
ющего на участке объекта.
Следующий этап оценки - определение стоимости - осуществля-
ется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок
недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассма-
384
Приложения
триваемой собственности. При определении стоимости подобной
недвижимости целесообразно использовать три основных подхода:
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
Каждый из этих подходов приводит к получению ценовых харак-
теристик объекта, а дальнейший сравнительный анализ позволяет
взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных
подходов и установить окончательную стоимость объекта собствен-
ности на основании данных того подхода или подходов, которые
оценщик считает наиболее надежными.
4. Анализ среды и местоположения объекта оценки
4.1. Общие сведения
Ростовская область находится в южной части Восточно - Евро-
пейской равнины и частично на Северо-Кавказском регионе, зани-
мая обширную территорию в речном бассейне Нижнего Дона.
Расстояние от Москвы до Ростова-на-Дону - 1226 км. Область
занимает площадь 100,90 тыс. кв. км, что составляет 0,60 % терри-
тории России, имеет протяженность 470 км с севера на юг и 455 км
с запада на восток.
4.2. Административное и территориальное деление Ростовской
области
В административно-территориальном отношении Ростовская
область состоит из 23 городов и 39 районов. Административный
центр области - г. Ростов-на-Дону с населением более 1,1 млн чело-
век является самым крупным городом на юге России. Численность
населения Ростовской области на 1 января 2003 года составляла
4425,4 тыс. человек (что эквивалентно 3 % населения России).
Плотность населения области - 43,90 человека на 1 кв. км, средний
возраст 37,30 года. Население области представлено более чем 100
национальностями. По численности населения область занимает
6 место среди субъектов Российской Федерации. Трудоспособное
население составляет около 70 % от общей численности. Уровень
образования населения достаточно высок.
4.3. Инфраструктура Ростовской области
Являясь «воротами» России в страны Черноморского и При-
каспийского бассейнов, Ростовская область обладает развитой ин-
13 - 26% Симионова 385
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
фраструктурой, представленной железнодорожными и автомобиль-
ными магистралями федерального значения, морскими и речными
портами, международным аэропортом в городе Ростове-на-Дону.
Транспортная инфраструктура области составляет часть одного из
ведущих международных транспортных коридоров, проходящих
по маршруту: Санкт-Петербург-Москва-Ростов-Новороссийск.
Ростовскую область пересекает автомагистраль, параллельно ей
проходят ж/д путь Москва-Ростов-Кавказ, судоходный путь по
реке из центра России в Черное и Средиземное моря, а также воз-
душный коридор Санкт-Петербург-Москва-Кавказский регион.
Основным перевозчиком грузов и пассажиров в регионе является
Северо-Кавказская железная дорога. Эксплуатационная длина ж/д
путей общего пользования составляет около 2000 км.
В систему водного транспорта входит пять портов: Ростовский
речной, Азовский и Таганрогский морские, Волгодонский и Усть-
Донецкий, связавшие регион с пятью морями. Протяженность
судоходных внутренних путей составляет 1100 км. Протяженность
автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием
составляет около 19 тыс. км.
4.4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе
Чрезвычайно выгодное территориальное положение на юге Рос-
сии, между европейской частью СНГ и Кавказом, способствовало
динамичному развитию Ростовской области. По уровню развития
экономики и разнообразию отраслей промышленности область от-
носится к ведущим в Российской Федерации. Развитию экономики
на Дону способствует также и наличие богатых природных ресурсов.
Ведущее место в отраслевой структуре промышленности занимает
топливно-энергетическая, машиностроительная, и пищевая отрас-
ли производства. В Ростовской области развита перерабтывающая
промышленность, насчитывающая более 750 предприятий. На
долю перерабатывающей промышленности приходится 80 % от
общего производства, остальные 20 % - тяжелое машиностроение
и металлообработка. В области также развита пищевая, легкая и
химическая промышленность.
По данным Ростовского областного комитета государствен-
ной статистики, в промышленности области в течение первого
полугодия текущего года отмечается тенденция ежемесячного
замедления объемов выпуска промышленной продукции. Так, в
январе 2002 года индекс физического объема был зафиксирован
386
Приложения
на уровне 112,2 %, в январе-марте - уже 104,7 % . В 1-м полуго-
дии выпущено товаров и услуг на сумму 43,3 млрд руб., индекс
физического объема промышленной продукции составил 100,2 %.
Подобная динамика к концу года может привести к формированию
показателя индекса физического объема промышленного произ-
водства ниже прошлогоднего уровня, несмотря на рост объемов в
действующих ценах.
Особое внимание привлекает положение в ключевых для об-
ласти отраслях - угольной, машиностроении и пищевой. Добыча
угля сократилась на 9,1 %, что не так много, учитывая кризисное
состояние отрасли, приведшее к ликвидации С АО «Ростову голь»
и закрытию нерентабельных шахт.
Снижение динамики производства в машиностроении объясня-
ется невыполнением планов по наращиванию выпуска зерноубороч-
ных комбайнов (за полугодие произведено 2,9 тыс. комбайнов, что
на 7,3 % меньше, чем в прошлом году), снижением производства
других видов сельскохозяйственной техники (культиваторов, коси-
лок, плугов). НЭВЗ уже 4 года находится под внешним управлени-
ем, за 6 месяцев выпущено 6 магистральных электровозов против
10 в 1-м полугодии 2001 года. В 2,4 раза сократилось производство
кузнечно-прессовых машин.
Пищевая промышленность в наибольшей степени связана с по-
требительским рынком и высокодиверсифицированна, к тому же
около 13 % ее объемов приходится на малые предприятия. Данные
факторы в совокупности обеспечивают мобильность и устойчивость
этой отрасли, общий рост составил 101,5 %. Увеличилось производ-
ство колбасных изделий, мяса, животного масла, жирных сыров,
цельномолочной продукции, мороженого. Сократилось - рыбы и
рыбных консервов, плодово-ягодных консервов и соков.
В ряду медленно растущих отраслей находится легкая про-
мышленность (101,8 %). При этом производство потребительских
товаров легкой промышленности сократилось на 0,9 %.
Несмотря на существование различных конверсионных про-
грамм и планов выпуска высокотехнологичной потребительской
продукции в оборонной промышленности области, номенклатура
непродовольственных потребительских товаров ни по разно-
образию, ни по качественным характеристикам не соответствует
техническому и интеллектуальному потенциалу отрасли. За 6
месяцев текущего года увеличился выпуск различных видов
металлической посуды, электроутюгов, видеокассет, отдельных
387
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
видов мебели. В 3 раза сократился выпуск обоев, на 20 % - бы-
товых часов.
Объем инвестиций в основной капитал в 1-м полугодии со-
ставил 9,9 млрд руб., что в сопоставимых ценах на 20,8 % мень-
ше, чем в тот же период прошлого года. Если элиминировать
инвестиционный скачок 2001 года, обусловленный притоком
централизованных бюджетных средств на строительство целевых
объектов МПС и концерна «Росэнергоатом», то оказывается, что
физический объем инвестиций в текущем году на 5 % ниже, чем
в 2000 году.
По сравнению с 2001 годом возросли темпы жилищного строи-
тельства. За полугодие введено 396 тыс. кв. м жилых домов, то есть
на 4,5 % больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В сельском хозяйстве области за 6 месяцев произведено на
12,4 млрд руб. сельскохозяйственной продукции, что с учетом
инфляции составляет 105,8 % к уровню аналогичного периода
прошлого года. В текущем году посевы картофеля увеличились
на 5 %. Сократились посевы кормовых культур (на 7 %) и овощей
(на 4,1 %).
Оборот розничной торгов ли в 1-м полугодии составил 45,7 млрд
руб., что в сопоставимых ценах означает рост на 10,3 % по сравне-
нию с уровнем прошлого года. Розничная торговля остается наибо-
лее привлекательной сферой для малого бизнеса. Субъекты малого
предпринимательства обеспечили 48,5 % оборота, что почти на два
процентных пункта выше, чем год назад.
Среднемесячные за январь-май денежные доходы населения об-
ласти составили 2402 руб. В пересчете на реальные располагаемые
денежные доходы они увеличились по сравнению с тем же перио-
дом 2001 года на 10,4 %. Особенно заметно увеличилась реальная
заработная плата - на 20,9 % . За 5 месяцев в виде безвозмездных
перечислений в консолидированный бюджет области поступило
3,2 млрд руб., что позволило не только увеличить зарплату бюд-
жетникам, но и увеличить профицит до 942,5 млн руб.
В отраслевом разрезе по кругу крупных и средних предпри-
ятий по величине заработной платы с большим отрывом лидиру-
ют кредитно-финансовые и страховые организации (8,3 тыс.руб.
в среднем). На втором месте по уровню заработной платы стоит
электроэнергетика. На другом полюсе сельское и лесное хозяйство
(1050 и 1463 руб.), культура и искусство (1648 руб.), торговля и
общепит (1967 руб.). Низкие официальные доходы в сфере торгов-
388
Приложения
ли и общепита свидетельствуют о сохранении здесь значительного
теневого оборота наличности,
В 1-м полугодии 2002 года по сравнению с аналогичным пери-
одом прошлого года отмечено снижение численности занятых в
промышленности, сельском хозяйстве, транспорте, строительстве
и других отраслях, формирующих валовой региональный продукт.
Развитие негативных тенденций в экономике области, в том числе
на рынке труда, может в перспективе оказать существенное влияние
на социально-политическую ситуацию в регионе.
4.5. Природно-климатические особенности района
Климат территории Ростовской области - умеренно-континен-
тальный. Зима обычно пасмурная, ветреная и сырая. Лето ветреное,
сухое и жаркое. С продвижением на восток области континенталь-
ность климата возрастает. Зима в восточных районах области более
холодная. А лето более жаркое и засушливое. К юго-востоку области
сухость климата нарастает. На территории области условно выде-
лены 4 климатических района: (СНиП 23-01-99, «Строительная
климатология »):
1. Северо-западный район недостаточного увлажнения,
характеризуется следующими средними показателями
(средняя температура января -7,9°С, средняя температура
июля 22,5°С, среднегодовая температура 8,2°С, суммарное
годовое количество осадков 500-600 мм).
2. Юго-западный район недостаточного увлажнения, харак-
теризуется следующими средними показателями (средняя
температура января -5,7°С, средняя температура июля 23,2°С,
среднегодовая температура 9,6°С, суммарное годовое количе-
ство осадков 500-600 мм).
3. Восточный полузасушливый район, характеризуется следую-
щими средними показателями (средняя температура января
-7,2°С, средняя температура июля 23,2°С, среднегодовая
температура 8,5°С, суммарное годовое количество осадков
400-500 мм).
4. Восточный засушливый район, характеризуется следующими
средними показателями (средняя температура января -7°С,
средняя температура июля 23,8°С, среднегодовая температура
9,3°С, суммарное годовое количество осадков 350-400 мм).
Неблагоприятные климатические явления, отмечаемые на тер-
ритории области: град (поздней весной и ранним летом), гололед,
389
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
заморозки (поздние весенние и ранние осенние), засухи, пыльные
бури, суховеи - летом, сильные ветра - зимой. Тенденцией измене-
ния климата в последние годы является его потепление. В результа-
те этого зимы стали теплее и короче. Устойчивый снежный покров
стал образовываться не раньше конца января - начала февраля и
держится не более 1-1,5 месяца. В отдельные зимы он не образуется
вообще. Весенний период сократился за счет наступления уже в мае
летней жары. Лето удлинилось до октября и стало более жарким.
Осадки летом выпадают в виде редких грозовых ливней. Осень стала
теплее и продолжительнее. Основными природными факторами,
формирующими климат Ростовской области, являются: количество
солнечной радиации, подстилающая поверхность, на которую эта
радиация падает, а также перемещение над территорией области
воздушных масс, пришедших из районов, где климат существенно
отличается от климата области.
Изменение географической широты с юга на север области от 45°
53’ С.Ш. до 50° 14’ С.Ш. приводит к уменьшению суммарной сол-
нечной радиации от 115 ккал/см до 110 ккал/см2 и среднегодовой
температуры от +9,6° С до 4- 6,5° С.
Большая часть территории области - это распаханная чернозем-
ная степь. Такой тип подстилающей поверхности обладает высокой
поглощающей способностью и низкой теплопроводностью, поэтому
в солнечные летние дни тонкий верхний слой почвы нагревается
до + 70° С и даже выше. От почвы нагреваются припочвенные слои
воздуха, которые поднимаются вверх и способствуют формиро-
ванию летом над большей частью территории области жаркого
сухого климата. Обширные водные пространства Азовского моря и
Цимлянского водохранилища испаряют летом большие количества
влаги и повышают влажность воздуха и количество выпадающих
осадков в прилегающих к ним районах области. Удаленность от
Арктики и Атлантики приводит к ослаблению и трансформации
движущихся оттуда воздушных масс. Равнинный характер релье-
фа облегчает проникновение на территорию'области воздушных
масс. В то же время западный перенос воздушных масс с Атланти-
ческого океана, который господствует над Восточно-Европейской
равниной, препятствует проникновению на территорию области
холодных воздушных масс, формирующихся над Северным Ледо-
витым океаном.
Иногда меридиальные циркуляции прорываются на террито-
рию области и приносят холодный арктический воздух, вызывая
390
Приложения
резкое похолодание. Весной и осенью эти прорывы приводят к за-
морозкам.
Над северной и центральной частями Ростовской области го-
сподствует широтный перенос континентальных воздушных масс
умеренных широт. Для них характерны невысокая влажность,
значительное различие летних и зимних температур. Юго-за-
падная часть области приближена к Азовскому и Черному морям
и доступна теплым, влажным морским воздушным массам Сре-
диземноморья. Здесь самая большая в области увлажненность.
Перепады температур от лета к зиме меньше, чем в других частях
области. Юго-восточная и восточная части области подвергаются
континентальным тропическим воздушным массам, которые пере-
носятся из Казахстана, закаспийских пустынь и полупустынь.
Летние температуры здесь очень высоки, влажность мала, воздух
запылен. Летом за счет трансформации воздуха умеренных широт и
подверженности территории восточным горячим сухим ветрам над
областью формируется местный воздух, обладающий следующими
чертами: высокая температура, незначительная влажность, высо-
кая запыленность.
Следующая важная характеристика климата - увлажнение,
которое на территории области недостаточное. Коэффициент увлаж-
нения в Ростовской области меньше единицы. А это означает, что
годовое количество осадков, которое выпадает на территории об-
ласти, меньше того количества влаги, которое может испариться с
водной поверхности. По мере продвижения с запада на юго-восток
области годовое количество осадков на территории области умень-
шается от 500 до 350 мм, а испаряемость растет с 750 до 800 мм.
При этом коэффициент увлажнения меняется от 0,67 до 0,44, то есть
уменьшается почти в полтора раза. А увлажнение с недостаточного
постепенно приближается к скудному, но не достигает последнего,
что очень существенно. (Для сравнения: коэффициент увлажнения
пустынь не достигает значения 0,3, а это в 1,47 раза меньше, чем в
самых сухих районах области - Заветинском и Ремонтненском.)
4.6. Анализ рынка недвижимости
Особенностью рынка недвижимости является узкая специали-
зация его участников, которая характеризуется активной конку-
ренцией, разнообразием тактических поисков с целью обеспечения
устойчивой конкурентоспособности, что является основной пред-
посылкой оказания профессиональных услуг высокого качества.
391
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
За период с начала текущего года намечается тенденция по-
степенного роста цен на объекты недвижимости. Недвижимость
делового назначения подорожала в среднем на 6,8 %. На рынке
жилья отмечается тенденция превышения роста цен на первичном
рынке, так, 1 кв. метр подорожал в среднем на 9,6 %. При этом в
наибольшей степени выросли цены на типовое жилье (на 14 %) и
квартиры улучшенной планировки (на 11,6 %), а элитное жилье
подорожало незначительно (на 2,3 %). В то же время на вторичном
рынке цены на квартиры росли, но несколько медленнее: общее удо-
рожание составило 8,1 % . При этом ускоренными темпами растут
цены на типовые квартиры (11,3 %). Жилье низкого качества и
улучшенной планировки подорожало на 5,0 -5,7 % . А менее всего
(на 1,3 %) выросли цены на элитные квартиры.
Одним из сегментов рынка недвижимости является строитель-
ство, так, в I полугодии 2003 за счет проведения реконструкции,
расширения действующих предприятий и нового строительства
в области сданы в эксплуатацию объекты и мощности в промыш-
ленности, торговле, связи, сельском хозяйстве. Всего в области
за I полугодие введено в действие 3022 здания площадью 478,8
тыс. кв. метров. Объемы ввода жилых домов за I полугодие 2003
года превысили показатели аналогичного периода 2002 года на
4,5 %. Всего на территории Ростовской области предприятиями и
организациями всех форм собственности с учетом индивидуаль-
ного и дачного строительства построено 4233 квартиры, общей
площадью 396,2 тыс. кв. метров. Основной объем введенного
жилья в области приходится на городскую местность - 293,4
тыс. кв. метров, или 74 % общей площади жилых домов, в
сельской местности построено 102,8 тыс. кв. метров, или 26 %
соответственно.
На рынке жилой недвижимости представлен самый широкий
спектр предложений на продажу и аренду квартир и домовладений
разных по размерам площадей и объему, месторасположению,
оснащенности удобствами и техоборудованием, износу, ремонто-
пригодности, стоимости и другим параметрам. Указанный сегмент
рынка недвижимости насыщенный, подвержен резким сезонным
колебаниям и мгновенно реагирует на экономическую и поли-
тическую ситуацию в России. В регионе отмечается оживление
экономической активности. Это дает основание предполагать,
что в связи с повышением доходов населения снижения спроса
на жилую недвижимость не произойдет и типичным покупателем
392
Приложения
на данном сегменте рынка останется предприниматель малого и
среднего бизнеса.
Анализ предложений по сегменту жилой недвижимости по-
казал:
• наибольшим спросом пользуются домовладения площадью
от 80 до 200 кв. метров;
• рыночная стоимость изменяется не прямо пропорционально
изменению площадей, а с некоторым отставанием, которое не
является постоянной величиной, а изменяется в зависимости
от технического состояния, наличия оборудования, удобных
подъездных путей, предназначения и т.д.;
• реклама по продаже жилой недвижимости сосредоточена
в следующих изданиях: «Квартиры Ростова», «ВЕАКОН
-Ростов», «Квартирныйрынок», «Все для вас», «Ва-банк»,
«Ростовофициальный», «Квартира, дом, гараж,участок...»
и др.
5. Определение права собственности
Оценка проводилась для полных прав собственности на жилое
помещение и сопутствующие сооружения (сети). Под полным
правом собственности понимается осуществление собственником
комплекса прав, включая права владения, распоряжения и поль-
зования, при ограничении его суверенности исключительно усло-
виями, специально установленными государством в отношении
осуществления прав частной собственности, налогового регулиро-
вания, нормами гражданского права и т.п.
Очевидно, что эта общепринятая трактовка полного права
собственности не может быть полностью применена в настоящей
оценке в связи с состоянием законодательства, регулирующего
право собственности в Российской Федерации.
Тем не менее понятие «право собственности», определенное по-
добным образом, расценивается мною как наиболее подходящее
для целей нашей оценки.
6. Описание объекта оценки
Объектом оценки является частное домовладение, располо-
женное на ул. Пирогова, 3, в пределах частной застройки, в
Ворошиловском административном районе г. Ростова-на-Дону.
Объект оценки расположен на земельном участке общей площадью
0,083 га. Участок правильной прямоугольной формы. К участку
393
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
подходит дорога с твердым покрытием. Состояние дороги хорошее.
Инфраструктура ближайшего окружения объекта оценки развита
хорошо, общеобразовательные, культурно-массовые, медицинские
учреждения находятся близко. Описание объекта произведено на
основании визуального осмотра, а также технического паспорта,
инв. №3199/86, составлен по состоянию на 10.07.1993 г. Объ-
ектом оценки является одноэтажный дом, состоящий из четырех
жилых комнат, кухни, прихожей и санузла. Электроосвещение,
газоснабжение, канализация, водоснабжение холодное централи-
зованное, отопление и горячее водоснабжение индивидуальное от
котла. Имеется въезд во двор с ул. Пирогова.
Характеристика Состояние
Сегмент рынка Рынок жилой недвижимо- сти
Текущее использование Жилое помещение
Регион Ростовская область
Участок земли
Права собственности Полное отсутствие обреме- нений
Площадь участка, кв. м 830
Застроенная площадь участка, кв. м 153,5
Форма участка Правильный прямоуголь- ник
Рельеф Ровный
Подземные воды Уровень грунтовых от по- верхности земли ~ 2,5-3,0
Подъезд Гравийный, с улицы По- година
Транспортная доступность участка Хорошая
Состояние дорог Удовлетворительное
Источник информации Личный осмотр
Анализ местоположения
Местоположение Незначительное удаление от центра
Типичное использование окружающей недвижимости
Тип застройки окружения
394
Приложения
Качество застройки •
Состояние локальной окружающей среды
Запыленность и загазованность воздуха
Уровень шума
Интенсивность движения транспорта
Благоустройство территории
Озеленение
Уличное освещение
Подъездные пути
Удаленность от центров жизнеобеспече- НИЯ
Делового административного центра
Объектов торговли
Медицинских учреждений
Школ
Удаленность от ж/д вокзала, автовокзала
Характеристика объекта оценки (одноэтаж- ный жилой дом литер «А»)
Юридическое описание
Правоустанавливающий документ
Вид зарегистрированного права
Документы - основания
Субъект права
Регион
Район
Год постройки
Владелец
Год последнего капитального ремонта
ЭКСПЛИКАЦИЯ к поэтажному плану строения
Помещение № 1 (кухня), (кв. м)
Помещение № 2 (прихожая), (кв.м)
395
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Помещение № 3 (санузел), (кв. м)
Помещение № 4 (спальня), (кв. м)
Помещение № 5 (спальня), (кв. м)
Помещение № 6 (общая комната), (кв. м)
Помещение № 7 (общая комната), (кв. м)
ИТОГО по лит. «А»: Полезная площадь (кв. м). Вспомогательная площадь (кв. м). Общая площадь (кв. м)
Полезная внутренняя высота, м
Источник информации
6.1. Определение площадей и объемов домовладения
№ или литера по плану н Наиме- нование Количество этажей Высо- та, м. Площадь, кв. м Объем, куб. м
А Жилой дом 1 3,25 76,6 283,4
Источник инфор- мации Технический паспорт МПТИ
6.2. Описание конструктивных элементов здания. Литер «А»
Фундамент Каменный, ленточный
Стены Шлакобетонные
Перегородки Кирпичные
Перекрытия Деревянные
Крыша Шифер
Полы Деревянные, бетонные
Проемы оконные Деревянные двойные створчатые
Проемы дверные Двери деревянные
Внутренняя отделка Оштукатурено, побелено, поклеены обои
Вид внутренней отделки Простая
Отопление Индивидуальное от котла
Водопровод Есть
Канализация Есть
Электроснабжение Есть
396
Приложения
Прихожая (№2 по техпаспорту) прямоугольная. Полы - плит-
ка по бетонной стяжке, входная дверь - деревянная филенчатая,
вход в обе общие комнаты, кухню и санузел, стены - обои, потолок
- плитка потолочная.
Общая комната (№ 4 по техпаспорту). Полы деревянные, дверь
- деревянная филенчатая, окна - деревянные двойные, створчатые,
окрашены эмалью. Стены - обои, потолок - окрашен водно-эмуль-
сионной краской.
Кухня (№ 1 по техпаспорту). Полы плитка по бетонной стяжке,
дверь - деревянная филенчатая, окно - деревянное одинарное,
глухое. Стены - кафель, обои, потолок - плитка потолочная.
Санузел(№ 3 по техпаспорту). Полы - керамическая плитка,
дверь - деревянная филенчатая, стены - кафельная плитка, по-
толок - плитка потолочная.
Общая комната (№ 4 по техпаспорту). Полы деревянные, дверь
- деревянная филенчатая, окна - деревянные двойные, створчатые,
окрашены эмалью. Стены - обои, потолок - окрашен водно-дис-
персионной краской.
Общая комната (№ 5 по техпаспорту). Полы деревянные, дверь
-деревянная филенчатая, окна - деревянные двойные, створчатые,
окрашены эмалью. Стены - обои, потолок - окрашен водно-дис-
персионной краской.
Спальня (№ 6 по техпаспорту). Полы деревянные, дверь - дере-
вянная филенчатая, окно - деревянное двойное, створчатое, окра-
шено эмалью. Стены - обои, потолок - окрашен водно-эмульсион-
ной краской.
Спальня (№ 7 по техпаспорту). Полы деревянные, дверь ~ дере-
вянная филенчатая, окно - деревянное двойное, створчатое, окра-
шено эмалью. Стены - обои, потолок - окрашен водно-эмульсион-
ной краской.
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечива-
ющее его максимальную стоимость из всех разумно возможных,
физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным
образом обеспеченных и юридически допустимых видов исполь-
зования. Наилучшее и наиболее эффективное использование
является основополагающей предпосылкой стоимости. Объекты
397
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
недвижимости, за редким исключением, имеют альтернативные
варианты их использования. На одном и том же земельном участке
могут быть построены здания различного назначения; одно и то
же здание часто может с равным успехом использоваться как ад-
министративное, промышленное, складское или жилое. Каждому
из таких альтернативных вариантов использования соответствуют
определенные ожидаемые выгоды.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение
оценщика в отношении наилучшего использования собственно-
сти, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и
наиболее эффективное использование», применяемое в данном от-
чете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно
возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых,
должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов
использования имеет своим результатом максимально высокую
текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых ва-
риантов использования следующим критериям.
Юридическая правомочность: рассмотрение тех способов ис-
пользования, которые разрешены распоряжениями о землеполь-
зовании, ограничениями на частную инициативу, положениями
об исторических зонах и экологическим законодательством.
Правовые требования и ограничения включают элементы право-
вого регулирования использования объекта, поэтому при анализе
этого критерия были рассмотрены нормы на землепользование,
санитарно-эпидемиологические; пожарной безопасности; регули-
рующие использование объекта недвижимости.
Характер текущего и предполагаемого использования объекта
оценки не противоречит законодательству, ограничивающему
действия собственника, и положениям о зонировании.
В исторической зоне данное помещение не находится.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных
в данной местности способов использования.
Потенциал и свобода в выборе вариантов развития данного
объекта оценки следующий - использование по прямому предна-
значению как жилое строение.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физи-
чески осуществимое и разрешенное законом использование будет
давать приемлемый доход владельцу объекта оценки.
398
Приложения
Физическая возможность означает соответствие варианта ис-
пользования физическим свойствам объекта, к числу которых, в
частности, относятся:
• местоположение, размеры, геометрическая форма и
пространственная ориентация земельного участка и со-
оружений;
• рельеф поверхности;
• характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства
грунта; наличие или отсутствие растительности, водоемов,
затопляемых зон, скальных пород.
Все вышеперечисленные ограничения были тщательно про-
анализированы. Анализ финансово возможных способов исполь-
зования данного объекта показывает, что оптимальным вариантом
является использование в качестве жилого помещения. ,
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из
финансово осуществимых использований будет приносить макси-
мальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Основываясь на этом анализе и принимая во внимание располо-
жение объекта, физические условия и экономическую жизненность
проектов использования, следует считать, что наилучшее и наибо-
лее эффективное использование объекта - текущее использование
в качестве жилого помещения.
8. Анализ участка с имеющейся застройкой
В данный момент участок рассматривается как улучшенный
с имеющимися жилыми постройками, предназначение которых
- проживание людей в частном домовладении.
Для того чтобы иметь рыночную стоимость недвижимая соб-
ственность должна иметь спрос, полезность, ограниченность пред-
ложения, а также способность передаваться из рук в руки.
С учетом вышеизложенного, постройка является экономи-
чески оправданной на данный момент. Следует учитывать,
что здание удачно территориально расположено и находится
в хорошем состоянии. Таким образом, наилучшим и наиболее
эффективным использованием оцениваемого участка с имею-
щимися улучшениями является использование под жилье.
9. Определение стоимости объекта
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов,
существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так
399
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.
При определении стоимости недвижимости были использованы
три подхода:
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
10. Затратный подход
Процедура оценки включает следующие последовательные
шаги:
1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в рас-
поряжении земли в целях ее оптимального использования.
2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов,
получение восстановительной стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа здания.
4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа
для получения остаточной стоимости здания.
5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания
стоимости земли.
10.1. Оценка стоимости земельного участка
Метод сравнения:
В нашем случае требуется оценить участок земли, находящийся
в Ворошиловском районе г. Ростова-на-Дону, ул. Пирогова, 3. Ме-
тодика расчета стоимости данного оцениваемого участка земли за-
ключается в подборе нескольких типичных незастроенных участков
земли и подсчете по каждому из них текущей стоимости с учетом
имеющихся различий. Расчеты сведены в табл. 10.1.1.
Таблица 10.1.1
Расчет стоимости участка
Элемент сравнения Ед. изм. Оцс- нивае- мый объект Объекты сравнения
№ 1 №2 №3
Цена продажи участка - 660000 566200 521500
Право собственности Пол- ное Полное Полное Полное
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена - 655600 566200 521500
400
Приложения
Продолжение табл. 10.1.1
Условия финансирования Оди- нако- вые Одина- ковые Одина- ковые Одина- ковые
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 655600 566200 521500
Условия продажи Нор- маль- ные Нор- маль- ные Нор- маль- ные Нор- маль- ные
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 655600 566200 521500
Условия рынка (время про- дажи) Теку- щий мо- мент 2 месяца назад 4 месяца назад 10 ме- сяцев назад
Корректировка, 2 % в мес. % +2 +4 +1
Скорректированная цена руб. 668712 588848 526715
Подъездные пути Оди- нако- вые Одина- ковые Одина- ковые Одина- ковые
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 668712 588848 526715
Местоположение Пиро- гова Мир- ный Тель- мана Нари- манова
Корректировка % +5 -5 0
Скорректированная цена Руб. 702148 559406 526715
Коммуникации Все Все Все Все
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 702148 559406 526715
Физические характеристики :
Общая площадь 8,3 6 5 4,5
Цена 1 сотки руб. 117025 111881 117048
Въезд Есть Есть Есть Нет
Корректировка % 0 0 +5
Скорректированная цена руб. 117025 111881 122900
Рельеф Ров- ный Ров- ный Уклон Ров- ный
Корректировка % 0 +2 0
Скорректированная цена руб. 117025 114119 122900
401
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 10.1.1
Форма Пра- виль- ная Пра- виль- ная Пра- виль- ная Пра- виль- ная
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 117025 114119 122900
Грунтовые воды Нет Нет Близко Нет
Корректировка % 0 +2 0
Скорректированная цена руб. 117025 116401 122900
Кол-во корректировок 2 4 2
Удельный вес 0,3 0,2 0,5
Стоимость удельных весов 23405 34920 61450
Стоимость 1 сотки руб. 119775
Стоимость участка руб. 942000
10.2. Определение стоимости восстановления (замещения)
Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по
стоимости восстановления или по стоимости замещения.
Стоимость восстановления определяется как стоимость создания
точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же
материалов и спецификаций, но по текущим ценам.
Стоимость замещения определяется как стоимость строитель-
ства на этом же участке современного сооружения эквивалентной
полезности с использованием текущих стандартов, материалов,
дизайна и текущих цен.
В данном отчете стоимость строительства оценивается по
полной стоимости восстановления на основании СБОРНИКОВ
укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых,
общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслу-
живания для переоценки основных фондов учреждений и органи-
заций, состоящих на государственном бюджете. Применительно
для всех строений; территориальный пояс - 2 , климатический
район - III.
Жилое здание.
Группа капитальности - 2, строительный объем - 283,4 м3.
402
Приложения
Обоснование стоимости и поправок к ней Характеристики Поправочные коэффициен- ты надбавки (+), скидки (-)
Предусмотренные показателями сборника Объект оценки
УПВС, сбор- ник №28, отдел I, табл. №1 До 500 м3 II территориальный пояс 26 руб/м3
Техническая часть отдела! сборника №28 II климатический район III ь иматический район 0,95
Табл. № 1 Радио Не предусмотрено -0,4 %
Табл. № 1 Телефон Не предусмотрено -0,3 %
Табл. № 1 Центральное ото- пление Не предусмотрено -7,6 %
Табл. № 1 Не предусмотрено Ванна с газ. колонкой + 3,6 %
Табл. № 1 Не предусмотрено Гор. водоснабжение + 2,6%
Табл. № 1 Не предусмотрено Газоснабжение + 1,4%
Табл. № 1 Не предусмотрено Печное отопление +3,9 %
ИТОГО ПОПРАВОЧНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ 0,946
Сарай деревянный рубленый
Группа капитальности - 5, строительный объем - 19 м,
Обоснование стоимости и по- правок к ней Характеристики Поправочные коэффициенты надбавки (+), скидки (-)
Предусмотрен- ные показате- лями сборника Объект оценки
отдел I, табл. №4 однослойное толщиной 4 см пояс
Техническая часть сборника №12 II климатиче- ский район III клима- тический район 0,99
ИТОГО ПОПРАВОЧНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ 0,99
403
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Зеленые насаждения
Обоснование стоимости и поправок к ней Хара ктеристики Поправочные коэффици- енты над- бавки (+), скидки (-)
Предусмотренные показателями сборника Объект оцен- ки
УПВС, сборник № 12, отдел VIII, табл. № 178 II территори- альный пояс 57,6 руб
Техническая часть сборника № 12 II климатический район III климати- ческий район 0,99
1 дерево диаметром 8 см 6 деревьев
ИТОГО ПОПРАВОЧНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ 0,99
Для приведения полученной стоимости в цены, действующие на
дату оценки, использованы документы:
Территориальный коэффициент к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства 1,02 Приложение № 2 к Поста- новлению Госстроя СССР от 11.05.83 г. №94
Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства «Жилищное строительство» 1,59 Приложение к письму Гос- строя СССР от 6.09.1990 года № 1 4-д
Индекс изменения стоимости строительства на 7.10.2003 года по сравнению с базой 1991 года. 22.51 Письмо Владикавказского центра ценообразования в строительстве
Учет налога на добавленную стоимость 1,2 Закон «Об основах налоговой системы в Российской Феде- рации»
ИТОГО индекс изменения стои- мости 43,81
404
Приложения
Результаты оценки восстановительной стоимости строительства
№ п/ п Наименова- ние объекта Ед. изм. Объем Стои- мость единицы измере- ния Попра- вочный коэффи- циент Индекс измен, цен на 3 кв. 2003 г. Восста- нови- тельная стои- мость
1 Жилой дом куб. м 283,4 26 0,946 43,81 306668
2 Сарай куб. м 19 26,4 0,94 43,81 20657
3 Беседка (навес) кв.м 6,5 19,4 0,99 43,81 5469
4 Огражде- ние кв.м 145 6,9 0,99 43,81 43394
5 Ворота кв.м 1 35,7 0,99 43,81 1548
6 Дорожное покрытие 100 кв.м 1,27 215 0,99 43,81 11843
ИТОГО: руб. 428042
10.3. Определение величины накопленного износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического
состояния объекта и/или его морального устаревания. Накоплен-
ный износ определяется как разница между текущей стоимостью
восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью
объекта на дату оценки.
Наиме- нование элемента здания Уд. веса укрупн. эл-тов по сб.28, % По- правка к удельно- му весу Расчет- ный уд. вес эл-та, % Техни- ческое описание элемента Физический износ эле- ментов здания,%
Рез-т осмотра Средневз. значение физ. износа
1 2 3 4 5 6 7
Фунда- менты 18 1 18 Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатур- ного слоя 10 1,8
405
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Стены и перего- родки 19 1 19 Отдельные мелкие трещины на площа- ди до 5 %, мелкие выбоины, местное выветрива- ние швов 5 0,95
Перекры- тия 7 1 7 0 0
Крыши 6 1 6 0 0
Полы 8 1 8 Значи- тельные трещины, выбоины 30 24
Отде- лочные работы 10 1 10 0 0
Вну- тренние системы инже- нерного оборудо- вания 17 0,946 16,08 5 0,8
ИТОГО 5,95
Округленно принимаем физический износ, равный 6 %.
Сарай
Наименование элементов Описание элементов Удель- ный вес таблич- ный Износ Расчетный удельный вес
Фундамент ' Деревянные стулья 18 40 7
Наружные стены Деревянные 38 20 8
Полы Щебеночные 8 0 0
Итого 15
Навес
Крыша 56 20 25
Итого 25
406
Приложения
Ограждение
Ограждение Деревянные решетчатые 5 5
Итого 5
Дорожные одежды
Покрытие Асфальт 1 10 10
Итого 10
Расчет стоимости объекта оценки с учетом износа
Показатели Рублей Итого
Восстановительная стоимость жило- го дома 320647
Износ 6% 19239
Стоимость жилого дома 301408
Восстановительная стоимость сарая 21689
Износ 15 % 3253
Стоимость сарая 18436
Восстановительная стоимость на- веса 5743
Износ 25 % 1436
Стоимость навеса 4307
Восстановительная стоимость ограждения 45563
Износ • 5% 2278
Стоимость ограждения 43285
Восстановительная стоимость до- рожных одежд 12435
Износ 10% 1243
Стоимость дорожных одежд 11191
Стоимость зданий и строении 380 000
Неучтенные косвенные издержки 15% 57000
Стоимость земельного участка 942 000
Итого 1 379 000
Стоимость объекта оценки, рассчитанного затратным подхо-
дом, составила: 1 379 000 (один миллион триста семьдесят девять
тысяч) рублей.
407
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
11. Сравнительный подход
Применение сравнительного подхода заключается в последова-
тельном выполнении следующих действий:
1. Подробное исследование рынка с целью получения достовер-
ной информации обо всех факторах, имеющих отношение к
объектам сравнимой полезности.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение
сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объек-
тами сравнения с целью корректировки их продажных цен
или исключения из списка сравнимых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов
к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого
объекта.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все по-
правки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
В оценочной практике принято выделять девять основных
элементов сравнения, которые должны анализироваться в обяза-
тельном порядке:
1. Право собственности - учитывается вид собственности.
2. Условия финансирования - учитываются условия сделки:
с ипотечным кредитованием или без ипотечного кредитования,
размер кредита и сроки.
3. Условия продажи - учитываются нетипичность отношений
между продавцом и покупателем: цена сделки выше рыночной,
ниже рыночной.
4. Условия рынка - учитываются изменения рыночных условий
с течением времени: измеряются в процентах от предыдущих цен.
5. Местоположение - учитываются окружение, район, доступ
к оживленным магистралям.
6. Физические характеристики:
Качество эксплуатации - учитываются общее состояние дома,
внешняя отделка, состояние подъездов, лестничных клеток, при-
легающей территории.
Качество строительства - учитывается: состояние и качество
материалов основных конструктивных элементов.
Удобства ~ учитываются наличие телефона, горячей воды,
балконов.
408
Приложения
7. Экономические характеристики - учитывается текущие
затраты, качество управления, скидки в арендной плате, условия
и сроки аренды.
8. Использование - учитывается характер использования объ-
екта (отличный от оцениваемого).
9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью
- учитываются стоимость оборудования, мебели, приборов, посуды
ит.д.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объек-
та сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки
и являются базой для остальных корректировок.
Таблица, приведенная ниже, включает те корректировки,
которые были внесены, исходя из имеющихся различий между
оцениваемым и сравниваемыми объектами.
Краткая характеристика объектов сравнения
Параме- тры срав- нения г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина г. Ростов-на-Дону, ул. Нариманова г. Ростов-на-Дону, ул. Погодина
Цена про- дажи (руб.) 1 341 000 1 341 000 1 132000
Площадь строений, кв. м 86 80 77
Целевое предназна- чение, краткая характери- стика Частное домовла- дение, земельный участок 0,05 га, комнат 4, этажей 1, общая площадь 86 кв. м, стены кирпич, въезд, га- раж, мастерская, все коммуникации Частное домовла- дение, земельный участок 0,06 га, комнат 4, этажей 1, общая площадь 80 кв. м, стены кирпич, въезд, все коммуникации Частное домовла- дение, земельный участок 0,06 га, комнат 4, этажей 1, общая площадь 77 кв. м, стены кирпич, въезда нет, все коммуни- кации
Источник Еженедельная газета «Все квар- тиры города», тел. 269-67-89 Еженедельная газета «Все квар- тиры города»,тел. 269-67-89 Еженедельная га- зета «Все кварти- ры города», тел. 269-67-89
Техниче- ское состо- яние Хорошее Хорошее Хорошее
Право соб- ственности Полное Полное Полное
409
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица корректировок по сравнимым продажам
Элемент сравнения Ед. изм. Оцени- вае- мый объект Объекты сравнения
№1 №2 №3
1 2 3 4 5 6
Цена продажи руб. 1341000 1341000 1132000
Право собственности полное полное полное полное
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 1341000 1341000 1132000
Условия финансирова- ния одина- ковые одинако- вые одинако- вые одина- ковые
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 1341000 1341000 1132000
Условия продажи нор- маль- ные нормаль- ные нормаль- ные нор- маль- ные
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 1341000 1341000 1132000
Условия рынка (время продажи) теку- щий момент 2 месяца назад месяц назад 3 меся- ца назад
Корректировка, 2 % в мес. % +4 +2 4-6
Скорректированная цена руб. 1394640 1367820 1199920
Подъездные пути одина- ковые одинако- вые одинако- вые одина- ковые
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 1394640 1367820 1199920
Местоположение район ТВЦ Рост- вертол одинако- вые одинако- вые одина- ковые
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 1394640 1367820 1199920
Коммуникации все все все все
Корректировка % 0 0 0
410
Приложения
Окончание таблицы
1 2 3 4 5 6
Скорректированная цена руб. 1394640 1367820 1199920
Физические характери- стики:
Количество этажей 1 1 1 1
Корректировка % 0 0 0
Скорректированная цена руб. 1394640 1367820 1199920
Общая площадь 76,6 86 80 77
Корректировка % -12 -4 -1
Скорректированная цена руб. 1561997 1422533 1211919
Въезд есть есть есть нет
Корректировка % 0 0 t’5
Скорректированная цена руб. 1561997 1422533 1272515
Гараж нет есть нет нет
Корректировка % • 0 0
Скорректированная цена руб. 1515137 1422533 1272515
Использование по на- значе- нию по назначе- нию по назначе- нию по назна- чению
Корректировка % 1515137 1422533 1272515
Скорректированная цена руб. 39900 43900 42100
Другие улучшения нет мастерс- кая нет нет
Корректировка % -2 0 0
Скорректированная цена руб. 1484834 1422533 1272515
Кол-во корректировок 4 2 3
У дельный вес 0,15 0,5 0,35
Стоимость удельных, весов
Стоимость объекта руб. в
Комментарии к таблице.
Для сравнения продаж была использована информация
агентств недвижимости г. Ростова-на-Дону. При корректировке
были рассмотрены три сделки купли-продажи ( идеи цены ), кото-
рые расценены как достаточно показательные для того, чтобы
/ 411
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
адекватно определить рыночную стоимость посредством метода
прямого сравнительного анализа продаж.
В таблице показаны объекты сравнения и те корректировки,
которые были внесены исходя из имеющихся различий между
сопоставимыми и оцениваемым объектами в процентном выра-
жении:
Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по дан-
ному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемое
имущество.
Положительная поправка (+) вносится, если по данному по-
казателю сравниваемый объект уступает оцениваемому имуще-
ству.
Выше было сказано, что сравнительный подход в данном от-
чете основывается на ценах предложений на продажу, а не на
фактах совершенных сделок. Вследствие этого эксперты сочли
необходимым произвести корректировку рыночной стоимости
объектов-аналогов. Анализируя рынок недвижимости индивиду-
альных домовладений в г. Ростове-на-Дону, эксперты пришли к
выводу, что:
• по данным риэлтерских компаний удорожание жилья в
течение текущего года составляет в среднем 2 % в месяц,
что учтено в позиции «условия рынка»:
• при корректировке на размер общей площади строения за
100 % принимался размер объекта оценки, разница для
каждого объекта-аналога принималась за величину кор-
ректировки в % от его стоимости;
• цена продажи при отсутствии въезда уменьшается на 5 %
стоимости объекта;
• цена продажи при наличии гаража увеличивается на 3 %
стоимости объекта;
• цена продажи при наличии мастерской увеличивается на
2 % стоимости объекта.
Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнитель-
ного подхода, округленно равна 1 299 001 руб.
12. Доходный подход
Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя
доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемы-
ми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная
связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого
412
Приложения
использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости
определяется как стоимость прав на получение приносимых ею
доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется
как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оценива-
емым активом.
Доходный подход определяет стоимость объекта приведением
ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент
оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты
будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной
отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках,
учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возмож-
ности регионального рынка и др.
Измерение текущей стоимости всех будущих доходов может
быть осуществлено либо применением метода дисконтирования
денежных потоков, либо с помощью метода прямой капитализа-
ции.
Преимущества методов оценки, используемых в рамках доход-
ного подхода следующие:
• только доходный подход ориентирован на будущее, то есть
учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат,
инвестиций;
• учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая став-
ка дохода или коэффициент капитализации дохода вычис-
ляется с использованием реальных рыночных данных;
• доходный подход обеспечивает измерение экономического
устаревания.
Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных
с прогнозированием будущих событий.
Метод прямой капитализации.
Расчет рыночной арендной платы
Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по
аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения
отбирались на основании следующих критериев: местоположение*
доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество кон-
струкции, рыночная привлекательность и совокупность дополни-
тельных удобств.
Анализ рынка аренды жилых помещений г.Ростова-на-Дону в
2003 году позволил выявить следующие тенденции его стратифи-
кации:
413
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
По местоположению. Варианты разного местоположения
арендных помещений образуют массив сопоставимой вы-
борки из 6 наблюдений. В этой выборке арендаторы отдают
предпочтение жилым помещениям С высоким уровнем
предоставляемых услуг: наличие телефона, отопления,
водоснабжения и, как правило, удобного подъезда для
транспорта.
По площади. Наибольшим спросом пользуются жилые по-
мещения площадью 50-100 кв. метров. По мере увеличения
или уменьшения арендных площадей средняя стоимость
арендной платы за 1 кв. метр снижается.
По техническому состоянию помещений. По более высо-
ким ставкам оплачивается аренда жилых помещений с
техническим состоянием, обеспечивающим немедленное
использование арендованной жилой площади по функци-
ональному назначению.
По наличию удобного подъездного пути и возможности
въезда и гаража. Эти элементы дополнительных удобств
- важные факторы увеличения арендной платы и стоимости
доходной недвижимости. По вышеуказанным критериям
из массива оперативной информации за 3-й квартал 2003
года была сделана выборка объектов (табл. 12.1).
Таблица 12.1
Объекты-аналоги
Параметры сравнения Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3
Адрес Пос. Мирный ул. Орская Центр ул. Тельмана ТВЦ «Роствер- тол», ул. Нари- манова
Ставка арендной платы, дол./мес. 7500 10500 9000
Площадь общая, кв.м 75 68 80
Источник «Все кварти- ры города», 3-9 ноября 2003 г. «Все кварти- ры города», 3-9 ноября 2003 г. «Все кварти- ры города», 3-9 ноября 2003 г.
Необходимые корректировки проведены в табл. 12.2
414
Приложения
Таблица 12.2
Таблица корректировок арендной платы для литера «А»
Элемент сравнения Ед. изм. Объект оценки Объекты сравнения
Объект №1 Объект №2 Объект №3
1 2 3 4 5 6
Ставка арендной платы руб. 7500 10500 9000
Условия аренды (предоплата): 3 мес. нет 6 мес. 3 мес.
Корректировка % -5% 0%
Скорректированная цена руб./ мес. 7875 9975 9000
Местоположение Пиро- гова Мир- ный Тель- мана Нари- манова
Корректировка % 10% -10% 0%
Скорректированная цена 8663 8978 9000
Общая площадь (м кв.): 76,6 75 65 80
Корректировка % -2% - 11 % 4%
Скорректированная цена руб. /кв. м 8490 7990 9360
Условия рынка (дата арен- ды) Теку- щий момент 2 месяца назад 3 месяца назад 1 месяц назад
Корректировка % +2 +3 +1
Скорректированная цена руб. /кв. м 8660 8230 9454
Условия финансирования налич- ные нали- чные налич- ные налич- ные
Корректировка % 8660 8230 9454
Скорректированная цена руб. /кв. м 3,84 4,02 3,96
Отделка: улуч- шен- ная про- стая улуч- ше- нная улуч- шен- ная
Корректировка % 5 0 0
Скорректированная цена руб./ кв. м 9093 8230 9454
Кол-во корректировок 5 4 2
Удельный вес 0,2 0,3 0,5
Стоимость удельн. весов 0,81 1,21 1,98
415
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл. 12.2
1 2 3 4 5 6
Аренда в месяц руб./ мес. 9035 1819 2469 4727
Стоимость аренды руб./ год 109360
Потенциальный валовой доход равен 109360 руб./год.
Таблица 12.3
Расчет чистого операционного дохода
Наименование Показатель
Потенциальный валовой доход в год, руб. 109360
Коэффициент недоиспользования 0,05
Потери от недоиспользования, руб. 5468
Эффективный валовой доход, руб. 103892
Эксплуатационные расходы (в % от эффективного валового дохода) 10
Эксплуатационные расходы, руб. 10389
Прибыль, руб. 93503
Налог на прибыль (24 % ), руб. 22441
Чистый операционный доход, руб. 71062
Чистый операционный доход округленно составляет 71000
руб./год.
Использование валового рентного мультипликатора
Подход к оценке с использованием МБР основан на предполо-
жении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи
недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду
(рентным доходом). Обычно месячная арендная плата и соответству-
ющие мультипликаторы используются при оценке односемейных
жилых домов.
Применение подхода по доходу с использованием МБР прово-
дилось в три этапа:
1. Был определен валовой рентный мультипликатор, отража-
ющий взаимосвязь между рентным доходом и стоимостью
объекта (по аналогам).
416
Приложения
2. Произведен расчет по определению рыночной арендной платы
для оцениваемого объекта недвижимости. Используется либо
текущая арендная плата (после подтверждения того, что она
типична на рынке), либо рыночная рента (рассчитывается
путем сравнения оцениваемого объекта с другими сопоста-
вимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые
существенные различия между ними).
3. Произведен расчет путем умножения валового рентного
мультипликатора, полученного в п. 1, на величину рыночной
арендно!! платы, определяемой в соответствии с п.2.
Расчет мультипликатора валовой ренты
Валовой рентный мультипликатор был получен на основе ана-
лиза рыночных данных с использованием значений текущих цен
продаж и их деления на соответствующие величины арендной пла-
ты на момент продажи. Данные по сходным продажам и ставкам
арендной платы на момент продажи приведены в табл. 12.4:
Таблица 12.4
Расчет валового рентного мультипликатора
Сопоставление объектов недви- жимости Приведенная цена продаж, руб. Арендная плата, руб. /год Валовой рентный мультипликатор
Объект № 1 1341000 107200 12,5
Объект № 2 1609200 125100 12,9
Объект № 3 1132400 89400 12,7
Объект № 4 1251600 100100 12,5
Объект № 5 1460200 114400 12,8
Ср. значение мультипликатора 12,7
Умножая величину арендной платы оцениваемого домовладения
на мультипликатор валовой ренты оцениваемого объекта, находим
величину показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта
на основе доходного подхода:
109360 х 12,7 = 1 386 840 рублей
Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода окру-
гленно определяется в размере 1 387 000 руб.
14 - 2696 Симионова
417
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
13. Согласование результатов
и заключение о рыночной стоимости
Ниже приведены результаты анализа стоимости объекта.
Целью сведения результатов всех используемых подходов яв-
ляется определение преимуществ и недостатков каждого из них и
выработки единой стоимостной оценки. Преимущество каждого
подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости опреде-
ляется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенци-
ального покупателя или продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых
проводится анализ.
3. Способность параметров используемых подходов учитывать
конъюнктурные колебания.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта,
влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение,
размер, потенциальная доходность.
Поскольку для определения рыночной стоимости объекта не-
движимости можно использовать несколько подходов оценки,
были использованы наиболее целесообразные для данного кон-
кретного случая с учетом максимального приближения к реаль-
ным условиям.
Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости пред-
полагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса
и предложения. При этих условиях возможно выведение средней
цены или каких-либо математических ожиданий относительно
наиболее вероятной цены объекта недвижимости.
Проанализировав поставленную цель оценки, характер ис-
пользования объекта оценки, степень полноты и достоверности
исходной информации, величину погрешности полученных
результатов по каждому из подходов, можно сделать вывод, что
наибольшей степени достоверности соответствует результат,
полученный в рамках сравнительного подхода, ему присваива-
ется показатель удельного веса 0,5. Затратный подход в данном
случае не отражает в полной мере рыночную ситуацию в связи
с давностью постройки, и степень достоверности полученного
результата оценивается показателем удельного веса 0,15. Доход-
ному подходу, так как в нем использованы прогнозные величины,
присвоен показатель удельного веса 0,35. Обобщение результатов
приведено в табл. 13.1
418
Приложения
Определение итоговой стоимости
Таблица 13.1
Подходы Показатель сто- имости, руб. Удельный вес Взвешенная стоимость, руб.
Затратный подход 1 379 000 0,15 206850
Сравнительный подход 1 299 000 0,5 649500
Доходный подход 1 387000 0,35 485450
ИТОГО 1341800
Исходя из приведенных в отчете данных и вышеуказанных
условий, округляя полученное значение на дату оценки, объект
имеет рыночную стоимость:
1 342 000 рублей (один миллион триста сорок две тысячи руб-
лей).
419
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ стоимости
Я, нижеподписавшийся, данным удостоверяю, что в соответ-
ствии с имеющимися у меня данными:
- изложенные в данном отчете факты правильны и соответ-
ствуют действительности;
- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные
выводы действительны исключительно в пределах огово-
ренных в данном отчете допущений и ограничивающих
условий и являются моим персональным, непредвзятым,
профессиональным анализом, мнениями и выводами;
- я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо ин-
тереса в объекте собственности, являющемся предметом
данного заключения; я также не имею личной заинтере-
сованности и предубеждения в отношении вовлеченных
сторон;
- мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объяв-
лением заранее определенной стоимости или тенденции в
определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки
стоимости, с достижением заранее оговоренного результата
или с последующими событиями;
- задание на оценку не основывалось на требовании опреде-
ления минимальной или оговоренной цены;
- ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказы-
вали профессионального содействия оценщику, подписав-
шему данный отчет;
- мой анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет
составлен в полном соответствии со «Стандартами оценки,
обязательными к применению субъектами оценочной дея-
тельности»;
- удостоверяю, что использование данного отчета регулиру-
ется требованиями Российского общества оценщиков в от-
ношении его проверки должным образом уполномоченными
представителями :
- расчетная стоимость признается действительной на дату
оценки.
Оценщик
XXX
420
Приложения
№ п / п Иссле- дуемый параметр Метод испытания или измерения Инструменты, приборы оборудо- вание
1 2 3 4
1 Объемная деформа- ция здания Нивелирование Теодолитная съемка Фотограмметрия Нивелиры: Н-3, Н-10, НА-3 и др. Теодолиты: Т2, Т15, ТаН и др. Фотоаппараты, стереокомпара- тор,
2 Прогибы и перемеще- ния Нивелирование Прогибомерами: а) механического действия б) жидкостны- ми на принципе сообщающихся сосудов Нивелиры: Н-3, Н-10, НА-1 и др. ПМ-2, ПМ-3, ПАО-5 П-1
3 Прочность бетона Метод пластиче- ской деформации (ГОСТ 22690.0-88) Ультразвуковой метод (ГОСТ 17624-87) Метод отрыва со складыванием (ГОСТ 226900-88) Метод сдавлива- ния Молоток Физделя, молоток Каш- карова, пружинистые приборы; КМ, ПМ, ХПСидр. УКБ-2, Бетон-5, УК14П, Бетон- 12 и др. ГПНВ-5, ГПНС-4 Динамометрические клещи
4 Прочность раствора Метод пластиче- ской деформации Склерометр СД-2
5 Скрытые дефекты материала конструк- ции Ультразвуковой метод Радиометриче- ский метод Приборы: УКБ-1, УКБ-2, Бетон- 12, Бетон-5, У КМП Приборы: РПП-1, РПП-2, РП6С
6 Глубина трещин в бетоне и ка- менной кладке Подсечка трещин Ультразвуковой метод Молоток, зубило, линейка УК-10ПМ, Бетон-12, УК-14П, Бетон-5, Бетон-8УРЦ и др.
421
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание таблицы
7 Ширина раскры- тая трещин Измерение сталь- ными щупами и пр. С помощью от- счетного микро- скопа Щуп, линейка, штанген-циркуль МИР-2
8 Толщина защитного слоя бетона Магнитометриче- ский метод Приборы :ИЗС-2, МИ-1 , ИСМ
9 Плотность бетона, камня и сыпучих материалов Радиометриче- ский метод (ГОСТ 17623-87) Источники излучения: С -137, Со-60 Выносной элемент типа ИП-3 Счетные устройства: (радиоме- тры): Б-3, Б-4, Бетон-8-УРЦ
10 Влажность бетона и камня Нейтронный метод Источник излучения Ra-Be, Дат- чик НВ-3 Счетные устройства: СЧ-3, СЧ-4, «Бамбук» I
11 Воздухо- проницае- мость Пневматический метод Д СК-3-1,ИВС,-2М
12 Теплоза- щитные качества стенового ограждения Электрический метод Термощупы: ТМ, ЦЛЭМ, Тепло- метр ЛТИХП
13 Звукопро- водность стен и пере- крытий Акустический метод Генератор «белого» шумаГШН-1 Усилители:УМ-50,У-50, Шумо- мер Ш-60В Спектрометр 2112
14 Параметры вибрации конструк- ции Визуальный метод Механический метод Электрооптиче- ский метод Вибромарка Виброграф Гейгера, ручной ви- брограф ВР-1 Осциллографы: Н-105, Н-700, ОТ-24-51, комплект вибродатчи- ков
15 Осадка фун- дамента Нивелирование Нивелиры: Н-3, Н-10, НА-1 и др.
422
Приложения
Таблица 2
Определение температуры нагрева бетона по цвету
и другим характерным признакам
Цвет бетона Максимальная температура нагрева, °C Возможные дополнительные эффекты
1 2 3
Нормаль- ный 300 Нет
Розовый до красного 300-600 Начиная с 300°С - поверхностные трещины, с 500°С - глубокие трещины, с 572°С - рас- кол или выкал заполнителей, содержащих кварц
Серовато- черноватый до тем но- желтого 600-950 700-800°С - отколы бетона, обнажающие в ряде случаев арматуру, 900°С - диссоци- ированный известняковый заполнитель и цементный дегидратированный камень сыплются, крошатся
Темно-жел- тый Более 950 Много трещин, отделение крупного запол- нителя от растворной части
Таблица 3
Определение величины
снижения прочности бетона после пожара
Вид и условия твердения Снижение прочности, % , при мак- симальной температуре нагрева, °C
60 120 150 200 300 400 500
1 2 3 4 5 6 7 8
Тяжелый с гранитным заполните- лем, естественное 30 30 30 30 40 60 70
То же, тепловлажностная обработка 15 20 20 20 20 30 45
То же, с известняковым заполнителем 15 20 20 25 25 40 60
Легкий с керамзитовым заполните- лем, тепловлажностная обработка 10 10 10 10 10 15 20
Примечания: 1. После нагрева до температуры выше 500°С значения
прочности бетона принимаются равными нулю. 2. Промежуточные значе-
ния прочности бетона устанавливаются линейной интерполяцией.
423
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Таблица 4
Определение величины снижения прочности
арматуры после пожара
Положение арматуры в конструкции, наличие предварительного на- пряжения Класс арматуры Снижение прочности, %, при максимальной температуре нагрева, °C
300 400 500
1 2 3 4 5
За пределами зоны ан- керовки независимо от преднапряжения А-I, А-П, А-Ш нет нет нет
A-IV,A-V,A-VI то же 5 10
Ат- IV, Ат -V, Ат -VI то же 10 20
В-П, Вр-П, К-7 то же 30 60
В зоне анкеровки арма- туры, ненапрягаемой А-П, А-Ш, A-IV то же 20 40
A-V, Ат-Ш, At-IV то же 20 40
At-V то же 20 40
То же, предварительно напрягаемой A-IV, Ат - IV то же 25 50
A-V, Ат-V то же 30 60
А-VI, Ат-VI то же 35 70
Вр-П, К-7 то же 45 90
В-П то же 60 -
Таблица 5
Определение температуры нагрева в помещениях
при пожаре по внешнему виду и состоянию различных
материалов и предметов
Материал, предметы конструк- ции Темпера- тура, °C Изменения после нагрева
1 2 3
Масляные краски и эмали в по- крытиях конструкции 200 Темнеют без нарушения целостности покрытия
То же 300 Темнеют и покрываются трещинами
Свинец (элементы зачеканки, обмотки кабеля и пр.) 300-500 Скругление углов или об- разование капель
Масляные краски 400 Чернеют и отслаиваются
Краски на битумных лаках 400 Покрываются трещинами и отслаиваются
424
Приложения
Окончание табл. 5
Цинк (элементы пайки), свинец Образование капель
Краски всех видов в покрытиях конструкций 500 Осыпаются, цвет определя- ется цветом наполнителя
Бетон 500-600 Цвет розоватый до красно- ватого, выкалывание зерен заполнителя из силикат- ных пород
Алюминий и его сплавы (детали конструкций, посуда) 650 Образование капель
Любое покрытие окрасочное, кро- ме термостойкого 700 Полностью выгорает
Отливки из стекла (блоки, бутыл- ки и пр.) Размягчение, слипание
Тоже 800 Потеря формы
Латунь, фурнитура дверей, бронза 900 Скругление углов, образо- вание капель
Серебро (украшения, столовые принадлежности) 950 То же
Бронза (люстры, ручки) 1000 Образование капель
.Медь, литой чугун (трубы, ради- аторы и пр.) 1100- 1200 Тоже
Конструкции из керамзитобе- тона Оплавление
Бетон в конструкциях Оплавление
Таблица 6
Средняя пожарная нагрузка q в зданиях и сооружениях
д, Мкал/м2 Назначение помещения
1 2
Производственные здания и сооружения
2000 Склад угля
1200-1000 Помещения для производства лаков и красок
800 Производство синтетических смол, пропитка дерева
600 Производство вспененных синтетических материалов
425
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Продолжение табл. 6
500 Промежуточный склад для отгрузки воска, лакокра- сочных изделий. Производство паркета, воска, толя, мукомольные (без склада кормов). Упаковка и отправка печатной продукции. Смешивание лаков и красок. Хо- лодильные камеры
300 Производство клеев, мастик, шпаклевок, замазок, вос- ковых свечей, штор, деревянных бочек, ящиков, мака- ронных изделий, пищевых масел, жиров. Переплетная мастерская. Помещение сушки овощей. Цех горячей вулканизации
200 Производство бытовых холодильников, плиток из син- тетических смол, материалов автомобильной отделки, авторезины, картонных ящиков, фанеры, обуви, поли- графических красок, изделий из дерева, искусственной кожи, белья, сливочного масла, какао. Картонная фа- брика. Столярная мастерская. Стекольный завод. Цех сушки древесины. Промежуточный склад для отгрузки продовольственных товаров, аккумуляторов, изделий из стекла и синтетических материалов, картонажных изделий, мебели, обуви
100 Производство оружия, брезента, электрических обмоток и электроаппаратуры, нетканых материалов, каучука канатов, кожаных изделий. Бисквитная фабрика, мебельная фабрика (без склада) ко- тельная. Предприятия электро- и химической промыш- ленности. Лесопильный завод (без склада). Красильный цех. Фотолаборатория. Сварочный цех. Ателье меховое, по ремонту мягкой мебели и мелкого ремонта изделий. Студия радиовещания. Киностудия. Телестудия. Кафе. Сборка автомобилей, мотоциклов. Упаковка медикамен- тов, негорючих материалов и изделий
40 Производство автомобильных кузовов, самолетов, мо- тоциклов, сантехнического оборудования, оптических изделий, инструментов, художественных изделий из ке- рамики, игрушек, медикаментов, мыла, хлебобулочных изделий, сгущенного и порошкового молока, сыра. Сборочный цех авиационного завода. Механический цех. Винокуренный завод. Ювелирная мастерская. Лабора- тории: металлургическая, рентгеновская, физическая, электрическая, бактериологическая. Шлифовка и лаки- ровка дерева. Обработка металла. Окраска автомобилей машин и пр. оправка жестяных изделии
426
Приложения
Продолжение табл. 6
20 Производство кислот, листового железа, алюминия, це- мента и изделий из него» чугуна, древесных плит, ламп, зеркал, безалкогольных напитков, стекла, уксуса. Стенд для испытания машин. Телефонная станция. Ла- кировочное оборудование. Бытовые помещения. Пиво- варенный завод. Винокуренный завод. Винные погреба. Шлифовка и сварка металла. Обработка камня. Складские помещения (материал, который хранится в помещении)
6800 Каучук сырой
6000 Мешки из синтетического материала
4500 Масла смазочные. Жир пищевой. Масло пищевое и тех- ническое в бочках
3300 Мука, зерно в насыпном состоянии. Мешки бумажные
2250 Уголь. Бумага в рулонах и печатная продукция в поддо- нах. Молоко-порошок. Мука в мешках. Сахар
1300 Газ сжиженный в бутылках. Материалы синтетические. Смола синтетическая в бочках. Деревянные элементы перекрытий. Плиты древесные. Лесоматериал, неошку- ренный. Фанера. Картон листовой. Изделия резиновые. Зерновые в мешках. Масло сливочное
700 Смола синтетическая в плитках. Растворители. Лаки очищенные.. Гудрон. Асфальт в бочках. Целлулоид. Изделия из воска. Клеи. Отходы текстильной промышленности. Дрова. Фанера. Книги. Корма и фураж. Продукты пище- вые. Шоколад, с,ыр. Изделия табачные
350 Аккумуляторы. Изделия из синтетического материала. Лаки в бидонах. Мастики и замазки. Резина автомобиль- ная. Изделия деревянные. Игрушки. Картон гофриро- ванный. Изделия писче-бумажные. Пробковые изделия. Пенька. Изделия текстильные. Изделия меховые. Изде- лия из искусственной кожи. Продукты продовольствен- ные. Сухари, галеты, печенье. Напитки спиртные. Табак (сырье). Спички
120 Емкости из синтетических материалов. Холодильники бытовые. Изделия из поролона. Изделия картонные, ящи- ки деревянные, щетки, метлы. Изделия косметические. Обувь. Одежда. Белье. Ткани трикотажные и сетчатые. Изделия кожаные, на- бивочные материалы для мебели
427
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Окончание табл.6
30 Приборы бытовые. Приборы электронные. Запасные ча- сти к автомобилю. Электрооборудование. Инструменты различные. Товары аптекарские. Медикаменты. Рамы оконные деревянные и из искусственного материала. Нитраты. Удобрения. Цемент. Перо для подушек и перин. Цветы искусственные. Яйца
400 Библиотека
300 Магазины: электротоваров, химикатов, хозяйственный, книжный. Газетный киоск. Аптека
160 Магазины: резиновых изделий, обувной, кожаных из- делий, игрушек, спорттоваров, одежды, ковровых изделий, по продаже спиртных напитков, та- бачный. Выставка мебели
90 Магазины: оружейный, радио- и телетоваров, фототова- ров, мебельный, булочная, кондитерский, ювелирный, универмаг. Чайная. Ресторан. Гостиница. Больница. Детские ясли. Общежитие. Театр. Кинотеатр. Почта. Банк. Часовая мастерская
50 Магазины: изделий из стекла, швейных машин, музы- кальных инструментов, меховой, овощной. Аптека. Столовая. Парикмахерская. Музей. Детский сад. Художественная выставка. Подземные гаражи
25 Магазины: мясной, молочный, цветочный, Зоомагазин. Выставка машин и оборудования. Церковь. Зубоврачеб- ный кабинет Конторские помещения
1000 Архив
180 Подвал жилого дома. Чердачное помещение. Техническое бюро. Банк (служебные помещения)
760 Транспортное бюро. Квартира. Бокс для автомобиля Гаражи в жилом здании
428
Таблица 7
429
Коэффициенты, учитывающие снижение
прочности бетона после пожара
Вид крупного заполнителя, условия твердения бетона Коэффициенты mbT (над чертой) и тп1^ (под чертой) при t °C
80 120 200 300 400* 500- 600 700
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Гранит, естественное 0,9 0,7 0,7 0,7 0,9 0,7 0,9 0,6 0,7 0,4 0,6 0,3 0,5 0,2 0,3 0,1
Гранит, пропаривание 0,9 0,9 0,9 0,9 1,0 0,9 1,1 0,9 0,9 0,7 0,8 0,55 0,55 0,35 0,3 0,1
Известняк, пропаривание 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,85 1,1 0,8 0,7 0,6 0,65 0,4 0,45 0,2 0,3 0,1
Примечания: 1. mbT и т1^ - коэффициенты, учитывающие снижение кубиковой и соответствен-
но признанной прочности бетона. 2. При охлаждении бетона водой значение коэффициентов не-
обходимо снизить на 20%. 3. При оценке длительной прочности бетона значения mbT и т1^ после
нагрева до t > 400°С принимают равными нулю, при 80< t <400°С значения снижаются на 30%.
Приложения
Таблица 8
430
Коэффициент, учитывающий снижение прочности
' стержневой арматуры после пожара
Стержневая армату- ра класса Коэффициенты mgT при температуре нагрева t°C
450 500 550 600 650 700 750 800
1 2 3 4 5 6 7 8 9
A-I 0,8 0,7 0,5 0,4 0,25 0,15 0,1 0,05
А-П 1 0,75 0,5 0,4 0,2 0,15 0,1 0,06
А-Пв 0,8 0,6 0,4 0,25 0,1 0,05 0,03 0
А-Ш 1 0,8 0,6 0,45 0,3 0,2 0,1 0,05
А-Шв 0,9 0,7 0,5 0,3 0,2 0,1 0,07 0,03
A-IV 0,85 0,7 0,5 0,35 0,2 0,15 0,08 0,03
At-IV 1 0,7 0,4 0,2 0,1 0,05 -
A-V 0,8 0,6 0,4 0,2 0,1 0,05 0,03
At-V 1 0,7 0,4 0,15 0,05 0,01 - -
At-VI 0,6 0,4 0,2 0,1 0,05 0,02 - -
At-VII 0,6 0,4 0,25 0,1 0,1 0,04 0,02 -
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Примечание. После нагрева в интервале от 20 до 400°С mst = 1
Таблица 9
Коэффициент, учитывающий снижение прочности арматуры класса А-VI,
проволоки и канатов после пожара
431
Класс арматуры Коэффициенты mst при температуре нагрева t °C.
250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800
В-1 0,85 0,85 0,72 0,6 0,5 0,35 0,2 0,1 0,01 - -
Вр-1 0,85 0,85 0,72 0,6 0,5 0,35 0,2 0,1 0,01 - - -
В-П 0,77 0,64 0,55 0,43 0,4 0,3 0,2 0,15 0,1 0,05 0,03 -1
Вр-П 0,77 0,64 0,55 0,43 0,4 0,3 0,2 0,15 0,1 0,05 0,03
К-7 0,77 0,68 0,55 0,47 0,4 0,3 0,2 0,1 0,05 0,02 -
A-VI 0,77 0,72 0,68 0,6 0,6 0,5 0,35 0,2 - - -
Примечание. После нагрева в интервале от 20 до 200°С mst = 1
Приложения
Таблица 10
Значение коэффициента fx
в зависимости от коэффициента проемности kl и типа ограждения
432
Материал ограждений К=А2Н°-5/А3
0,02 0,04 0,06 0,08 0,10 0,12
1 2 3 4 5 6 7
Тяжелый бетон 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
Легкий бетон 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 2,5
Тяжелый бетон (50 %) и легкий бетон (50 %) 1,35 1,35 1,35 1,50 1,75 2,00
Тяжелый бетон (33 %) и легкий бетон (50 %), а также (17 %) трехслойных конструкций из гипсовой плитки, минеральной ваты и кирпича 1,65 1,50 1,35 1,50 1,75 2,00
Стальной лист (80 %) и бетон (20 %) 0,75 0,75 0,65 0,60 0,60 0,60
Бетон (20 %) в двухслойной гипсовой панели с воздуш- ной прослойкой 1,50 1,45 1,35 1,25 1,15 1,05
Стальной лист - минеральная вата (100 мм) -стальной лист 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 2,50
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Приложения
1100
юоо
900
р 800
700
& 600
| 500
I 400
300
200
100
12 16 20 (см)
Координаты точек по оси Y
и 400
t=240 мин
t=180 мин
t=120 мин
t=90 мин
t=60 мин
t=30 мин
1100
1000
900
Р 800
« 700
ь 600
& 500
i 400
Н 300
200
100
Tf
t=240 мин
t=180 мир
t=120 мин
t=90 мин
t=60 мин
t=30 мин
>
4 8 12 16 20 (см)
Координаты точек по оси Y
Рис. 1. Графики температурного нагрева с 4 сторон колонны
сечением 40x40 см: а) при Г=20 см; б) при У-Х
433
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
1100
юоо
р 900
800
S 700
| 600
| 500
£ 400
300
200
100
Рис. 2. Графики температурного нагрева с 3-х сторон балки сечением
32x16 см: а) при ЛГ=80 см; б) при Х=У
320
1100
1000
900
800
О
700
?. 600
Г
а 5оо
2 400
ш
н 300
200
100
4 8 12 16 20 (см)
Координаты точек по оси Y
Рис. 3. Графики температурного нагрева с одной стороны плиты пере-
крытия толщиной 20 см
29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят
Государственной Думой
16 июля 1998 года
Одобрен
Советом Федерации
17 июля 1998 года
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ,
от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ,
от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ,
от 22.08.2004 № 122-ФЗ)
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Рос-
сийской Федерации
Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федера-
ции, состоит из настоящего Федерального закона, принимаемых в соответствии с ним
федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации,
а также из международных договоров Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ)
Часть вторая утратила силу. - Федеральный закон от 22.08.2004 № 122-ФЗ.
Если международным договором Российской Федерации установлены иные пра-
вила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в
области оценочной деятельности, применяются правила международного договора
Российской Федерации.
Статья 2. Отношения,регулируемые настоящим Федеральным законом
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования
оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям,
физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами
оценки, а также для иных целей.
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)
Стадъя 3. Понятие оценочной деятельности
Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью по-
нимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на уста-
новление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта
оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
435
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сто-
рона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки
и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-
либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Статья 4. Субъекты оценочной деятельности
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридиче-
ские лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность
которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой
- потребители их услуг (заказчики).
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имуще-
ство определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе пред-
приятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные
вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством
Российской Федерации установлена возможность их участия в граждан-
ском обороте.
Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или
муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение
оценки принадлежащих им объектов оценки
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные
образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение
оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и
условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит
от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществле-
ния государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.
Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для кор-
ректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заин-
тересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации.
436
Приложения
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обяза-
тельного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке
объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта
оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в норма-
тивном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или
стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том
числе терминов “действительная стоимость”, “разумная стоимость”, “эквивалентная
стоимость”, “реальная стоимость” и других.
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения
в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям,
в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской
Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным обра-
зованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление
либо передачи в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Феде-
рации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образо-
ваниям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муници-
пальным образованиям;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки,
принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Феде-
рации или муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в
качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в слу-
чаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся
супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае воз-
никновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской
Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или
муниципальных нужд;
- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правиль-
ностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении
налогооблагаемой базы.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными пред-
приятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом,
закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении,
за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с зако-
нодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого
437
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государ-
ственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных
и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных
учреждений, и в случаях, установленных Федеральным законом “Об особенностях
управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта”.
(в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ)
Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между
оценщиком и заказчиком.
Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведе-
ние данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки
либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка
объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на осно-
вании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению
уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.
Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное воз-
награждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации.
Статья 10. Обязательные требования к договору
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не
требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика
лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номе-
ра и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который
данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки
должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также
его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации,
субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор за-
ключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение
сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Россий-
ской Федерации.
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на
него договором, являются своевременное составление в письменной форме и пере-
дача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).
438
Приложения
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования ^ли вводить в заблужде-
ние. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта
оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта
оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и
недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки,
отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыноч-
ная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии
установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности
определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на
осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, при-
надлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и
балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости
объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки
данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки
объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также
принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая
величина, а также ограничения и пределы применения полученного ре-
зультата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщи-
ка, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета
стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством
Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а
также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником
юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 настоящего Фе-
дерального закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.
(часть седьмая в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения до-
казательственного значения
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в
отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим
Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совер-
шения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством
Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,
произведенной независимым оценщиком, см. информационное письмо ВАС РФ от
30.05.2005 № 92.
439
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимо-
сти объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся
иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению
судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,
третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, уста-
новленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную
деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку
по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в
случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством
Российской Федерации.
Статья 14. Права оценщика
Оценщик имеет право:
- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в
соответствии со стандартами оценки;
- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оцен-
ки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой
для осуществления этой оценки;
- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для
осуществления данной оценки;
- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию,
необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением
информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в
случае, если отказ в предоставлении указанной информации существен-
ным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик
указывает это в отчете;
- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в прове-
дении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик
нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой
информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие до-
говору условия работы;
- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объ-
екта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта
оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда,
(абзац введен Федеральным законом от 14.11.2002 № 143-ФЗ)
Статья 15. Обязанности оценщика
Оценщик обязан:
- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования насто-
ящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных
правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов
субъектов Российской Федерации;
- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки
объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствую-
щих проведению объективной оценки объекта оценки;
- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих
лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;
440
Приложения
- ' предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе эти-
ки соответствующей саморегулируемой организации (профессионального
общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации
оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;
- предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление
оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, под-
тверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности;
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)
- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика
в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, пред-
усмотренных законодательством Российской Федерации;
- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
- в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них право-
охранительным, судебным, иным уполномоченным государственным
органам либо органам местного самоуправления по их законному требо-
ванию.
Статья 16. Независимость оценщика
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учре-
дителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица
либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объ-
екте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательствен-
ные права вне договора;
- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором,
страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учре-
дителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц
в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность
результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга во-
просов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта
оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может за-
висеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Статья 17. Страхование гражданской ответственности оценщиков
Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием,
обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
Страховым случаем является причинение- убытков третьим лицам в связи с
осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в за-
конную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения до-
говора страхования.
Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения
договора об оценке объекта оценки.
441
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в
форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятель-
ности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке
объекта оценки.
Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Статья 18. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской
Федерации
Контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации
осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации
(далее - уполномоченные органы), в рамках своей компетенции, установленной в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ)
Статья 19. Функции уполномоченных органов
Функциями уполномоченных органов являются:
- контроль за осуществлением оценочной деятельности;
- регулирование оценочной деятельности;
- взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной
деятельности и координация их деятельности;
- согласование проектов стандартов оценки;
- согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным
учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщи-
ков в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 20. Стандарты оценки
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятель-
ности, разрабатываются и утверждаются Правительством Российской Федерации в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 21. Профессионалъноё'обучение оценщиков
Профессиональное обучение оценщиков осуществляется высшими государ-
ственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для
этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных
или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в
соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 22. Саморегулируемые организации
Дополнительно к государственному регулированию саморегулирование оценоч-
ной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков
и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.
В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объеди-
няться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.
Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие
функции:
- защищать интересы оценщиков;
- содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оцен-
щиков;
- содействовать разработке образовательных программ по профессиональ-
ному обучению оценщиков;
442
Приложения
- разрабатывать собственные стандарты оценки;
- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества
осуществления оценочной деятельности.
КонсультантПлюс: примечание.
Лицензирование оценочной деятельности прекращается с 1 июля 2006 года (пункт 5.1
статьи 18 Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ).
Статья 23. Лицензирование оценочной деятельности
Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с за-
конодательством Российской Федерации.
Часть вторая исключена. - Федеральный закон от 10.01.2003 № 15-ФЗ.
Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осу-
ществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности
оценщиками в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодатель-
ством Российской Федерации о лицензировании.
Статья 24. Требования к осуществлению оценочной деятельности
(в ред. Федерального закона от 14.11.2002 X® 143-ФЗ)
Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для физического лица
являются:
- соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной дея-
тельности;
государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;
- наличие документа об образовании, подтверждающего получение про-
фессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии
с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Феде-
рации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности
профессиональными образовательными программами высшего професси-
онального образования, дополнительного профессионального образования
или программами профессиональной переподготовки работников.
Требованиями к осуществлению оценочной деятельности для юридического
лица являются:
- соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной дея-
тельности;
государственная регистрация в качестве юридического лица;
- наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для
которого данное юридическое лицо является основным местом работы и
который имеет документ об образовании, подтверждающий получение про-
фессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии
с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Феде-
рации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности
профессиональными образовательными программами высшего професси-
онального образования, дополнительного профессионального образования
или программами профессиональной переподготовки работников.
Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 25. Вступление в силу настоящего Федерального закона
Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опу-
бликования.
Документы об образовании, подтверждающие получение профессиональных зна-
ний в области оценочной деятельности, выданные до вступления в силу настоящего
443
Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с нормами настоящего
Федерального закона не позднее 1 июля 2000 года.
Статья 26. Приведение нормативных правовых актов в соответствие с на-
стоящим Федеральным законом
Предложить Президенту Российской Федерации и поручить Правительству
Российской Федерации привести свои нормативные правовые акты в соответствие
с настоящим Федеральным законом.
Президент
Российской Федерации
Б.ЕЛЬЦИН
Москва, Кремль
29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение.................................................3
Раздел 1
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Экономические принципыоценки недвижимости ............4
2. Затратный подход к оценке недвижимости................7
3. Сравнительный подход.................................19
4. Доходный подход......................................28
4.1. Метод мультипликатора валовой ренты.............28
4.2. Метод физического остатка.......................31
4.3. Метод капитализации чистогооперационного дохода.35
4.4. Метод дисконтирования денежных потоков..........40
5. Методика оценки эффективности
инвестиционных проектов..............................55
5.1. Общие положения.................................55
5.2. Основные разделы бизнес-плана для инвестиций....61
5.3. Бизнес-план.....................................77
Строительство фабрики трикотажных изделий............77
6. Применение методов статистики
в оценочной практике.................................91
6.1. Общие положения.................................91
6.2. Группировка статистической информации...........91
6.3. Графическое представление статистической информации.... 94
6.4. Принципы построения статистических показателей..95
6.5. Виды средних величин............................98
6.6. Ряды динамики................................ 101
6.7. Индексы........................................108
7. Математические методы в оценке......................113
7.1. Методы прогнозирования показателей деятельности
предприятий и доходности объектов недвижимости.....113
7.2. Метод экспертных оценок.......................124
7.3. Метод ранговой корреляции.....................125
7.4. Парный регрессионный анализ...................126
7.5. Модели множественной регрессии................134
8. Метод кластерного анализа...........................142
445
^Методы оценки и технической экспертизы недвижимости
9. Методы оптимального планирования»
оценочной практике..................................144
10. Механизмы дисконтирования
и капитализации в оценке............................148
10.1. Функции сложного процента...................148
10.2. Коэффициент капитализации...................153
10.3. Учет инфляции при прогнозировании
показателей доходности............................158
11. Оценка стоимости земельных участков..............165
Раздел 2
ЗАДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
1. Задачи технической экспертизы ................... 197
2. Повреждения зданий
на лессовых просадочных грунтах.....................202
3. Основные положения методики определения
эксплуатационной пригодности зданий.................214
Жилые и гражданские здания........................214
4. Методика комплексного обследования
деформированных зданий..............................228
Жилые и гражданские здания........................228
Производственные здания...........................232
Определение деформаций жилых......................235
и гражданских (бескаркасных) зданий...............235
Детальное натурное обследование наземных..........244
и подземных строителных конструкций...............244
5. Особенности обследования зданий
на просадочных грунтах..............................255
6. Оценка технического состояния строительных
конструкций и инженерного оборудования..............257
• 6.1. Физический износ зданий.......................257
6.2. Моральный износ зданий......................269
6.3. Методика совместного учета физического
и морального износа...............................272
7. Детальное освидетельствование конструкций зданий
и сооружений........................................280
7.1. Детальное освидетельствование
оснований и фундаментов............................280
446
Оглавление
7.2. Освидетельствование стен эксплуатируемых зданий.296
7.3. Детальное обследование перекрытий и лестниц...308
7.4. Детальное обследование крыш и кровель.........317
7.5. Наиболее уязвимые места в зданиях и сооружениях.327
7.6. Деформация зданий, находящихся вблизи
вновь построенных и на склонах.....................328
7.7. Особенности обследования промышленных зданий
с мостовыми кранами................................330
7.8. Диагностика оснований и фундаментов,
перекрытий, стен здания............................332
8. Повреждения конструкций при пожарах...............339
9. Проектирование мер защиты.........................353
Литература...........................................377
ПРИЛОЖЕНИЯ
1. Отчет № 1. Об определении рыночной стоимости
объекта недвижимости
1. Основные предположения и ограничивающие условия..381
2. Задание на оценку..............................382
3. Методология оценки стоимости...................383
4. Анализ среды и местоположения объекта оценки...385
5. Определение права собственности................393
6. Описание объекта оценки........................393
7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта оценки.......................397
8. Анализ участка с имеющейся застройкой...........399
9. Определение стоимости объекта...................399
10. Затратный подход...............................400
11. Сравнительный подход...........................408
12. Доходный подход................................412
13. Согласование результатов и заключение
о рыночной стоимости......‘........................418
2. Сертификат рыночной стоимости.....................420
З. Таблицы ..........................................421
4. Федеральный Закон об оценочной деятельности
в Российской Федерации...............................435
447
Экономика и управление
Симионова Нина Евгеньевна
Шеина Светлана Георгиевна
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ
И ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ
НЕДВИЖИМОСТИ
Редактор: Н Танюшина
Художественное оформление: И. Лойкова
Корректор: Е. Соболева, 3. Бунковская
Верстка: А. Назаренко
Подписано в печать 25.01.06
Формат 60x90 1/16. Бумага газетная.
Гарнитура School. Печать офсетная.
Тираж 5 000 экз. Заказ № 2696
Издательский центр «МарТ»
344002, г. Ростов-на-Дону, ул.Темерницкая, 78
тел.: (863) 269-82-01, 240-86-48, 240-90-22.
E-mail, mart@martdon.ru
Web: www.martdon.ru
Издательство-книготорговый центр «МарТ».
121059, г. Москва, ул. Брянская, 7, офис 312,
тел/ (095) 241-56-91, 244-78-05, 243-51-58.
E-mail' mart.m@astelit.ru
Отпечатано в полном соответствии с качеством
предоставленных диапозитивов в ОАО “Тульская типография”.
300600, г. Тула, пр. Ленина, 109.