Канасов П.С.
УПРАВЛЕНИЕ
ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНЫМ
ПРОЦЕССОМ
теория
правила практика

П.С. Нанасов
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНЫМ ПРОЦЕССОМ
ТЕОРИЯ, ПРАВИЛА, ПРАКТИКА
Рекомендовано Министерством образования Российской Федерации в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по архитектурно-строительным специальностям
Издательство Ассоциации строительных вузов Москва 2005
УДК 721 О? I 69001(07))
Pencil ich । i.i:
К'фсдри «Архшсюуры» Московского Iосударствснного сiроиiединого университета, кандидат архитектуры, профессор
А.Е. Балакина
I IpopcKTop по учебно-методической работе Московского Архитектурного института (Академия) профессор
А.В. Степанов
П.С. Нанасов
Управление проектно-стпойТСЛЬНЕШ" ПЪрПКСоМ (Тй&рия, правила, практика): Учебное пособие. 1вдУг^)^тЙ>5 - ^2005. 160 стр.
ISBN 5-93093-346-4 Курганской ' ।	госэепьхозакадемии
Настоящее пособие является переработанным и существенно дополненным по сравнению с выпущенным в 2000 году учебным пособием «Управление проектом».
Пособие предназначено для студентов высших учебных заведений, обучающихся по архитектурно-строительной специальности 2903, 29014, для студентов обучающихся экстерном и слушателей курсов повышения квалификации инженерно-технического персонала.
В работе изложены основы архитектурно-строительной законодательной базы, система информационного обеспечения управленческой деятельности, принципы, технология управления и порядок формирования инвестиционно-строительного проекта.
Изложены функции, права и обязанности заказчика-застройщика, инвестора, генерального проектировщика, организаций, на которые возложены функции надзора, согласования и контроля.
Приведены основные положения подготовки исходно-разрешительной, распорядительной и тендерной документации, стратегия контрактной деятельности.
В пособии использованы и приведены основные правила, требования, положения, на которых базируется подготовка проектной документации (изыскания, задание на разработку проектной документации, стадийность, процесс и инстанции согласования решений и т.п)
Материал пособия дает слушателю представление о проектном менеджменте, ориентирован, как на практическую применимость, так и для самостоятельного изучения программы, служит инструментом освоения конкретных управленческих технологий и навыков, может использоваться в реальной работе
В учебнике максимально использован опыт деятельности Москомархитекту-ры, где важное значение придается выработке эффективных методов хозяйствования и управления.
В пособие включены примеры, рекомендации решения различных управленческих задач, справочные и иллюстрационные материалы, подготовленные для учебного процесса доцентом МАРХИ Михайлиным В.М.
ISBN 5-93093-346-4
© П.С. Нанасов, 2005 г
© Издательство «АСВ» 2005 г
ПРЕДИСЛОВИЕ
С переходом строительной отрасли к рыночным отношениям, вопросы opi анизации, планирования и управления строительством и проектированием претерпели значительные изменения.
Наличие различных форм собственности в стране привело к серьезному изменению содержания прежних форм организации и управления инве-с) ппионными, проектными и строительными процессами.
Рост производства, интенсификация научного прогресса вызвал необходимость комплексного совершенствования процесса управления, в том числе управления проектом.
Потребовался системный подход, комплексный охват деятельности всех участников инвестиционного процесса. С ростом объемов строительства, возросло и количество участников инвестиционного цикла, привело к росту и сложности горизонтальных и вертикальных связей и обусловило совершенствование механизма управления - системы управления. Расширились источники финансирования, непосредственно оказывающее влияние на подходы к проектированию, изменилась методика проектирования.
В процессе управления управляющая система (субъект управления), основываясь объективно существующими принципами, воздействует на управляемую систему различными методами (экономическими, организационно-распорядительными и т.п.) и направляет эти воздействия на сферу деятельности (техническую, экономическую, проектную, производственную).
Воздействия начинаются с постановки цели и продолжаются на каждой стадии реализации поставленной цели в виде управленческих процедур. Такие процедуры (виды управленческой деятельности) получили название функции.
Под функцией управления понимается целенаправленный, специфический по характеру вид деятельности.
Вопрос о функции является главным в теории управления строительством и проектированием, а сам процесс управления проектом разделяется на ряд процедур:
•	Постановка цели.
•	Координация деятельности организации.
•	Четкое определение административных обязанностей.
•	Контроль за выполнением поставленных целей.
•	Соблюдение различия между административными и функциональными обязанностями.
•	Учет и анализ деятельности и т.п.
Материал пособия «Управление инвестиционно-строительным процес-<ом», сгруппирован и рассматривается в трех основных разделах:
-	управление процессом на предпроектном этапе;
-	управление комплексным строительным проектированием;
-	реализация проектных решений.
3
ГЛАВА 1. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТОМ
1.1. Управление проектом
Управление проектом в широком понимании - это профессиональная деятельность, основанная на использовании современных научных методов, средств и технологий, ориентированных на получение эффективных конечных результатов, с соблюдением и использованием законодательной, нормативной и справочной базы проектирования и строительства.
Потребность в профессиональном методе управления связана с ростом масштабов и сложностью проектов, вовлечением и участием в сферу реализации проекта большого числа участников и организаций, жестких требований к срокам реализации проекта и использованию финансовых и трудовых ресурсов. По мере роста объемов строительства количество организаций-участников инвестиционного цикла возрастает и приводит к росту связей между ними.
С ростом масштабов и сложностью проектов возникает необходимость в профессиональных методах управления и хозяйствования.
Управление проектом - междисциплинарная наука, которая имеет много общего с другими дисциплинами, Если задать вопрос — «зачем нужно управлять проектом?» Ответ будет простой: - «для того чтобы выполнить проект вовремя, в пределах сметы и в соответствии со спецификацией требований к нему». Традиционной областью применения «Управления проектами» являются строительство сложных промышленных и гражданских объектов. Но самый талантливый специалист не может создать проект здания (сооружения), не опираясь на имеющийся опыт строительства, не учитывая имеющиеся регламенты, ограничения, информационную и Федеральную законодательную базу.
1.2.	Основы архитектурно-строительной законодательной базы
Федеральная законодательная база включает в себя комплекс документов:
-	Конституция (основной закон) Российской Федерации;
-	Законы РФ, которые обладают высшей юридической силой по отношению к другим нормативным актам (нормативные акты могут приниматься высшим органом государственной власти в установленном конституцией порядке);
-	Кодексы РФ - систематизированные единые законодательные акты, регулирующие какую-либо область общественных отношений.
Кроме законов РФ существуют многочисленные законодательные акты, принимаемые местными органами власти, с учетом местных условий, но разработанные в развитие государственного законодательства. Наиболее важными законодательными актами для архитектурной деятельности являются:
4
-	Градостроительный кодекс РФ;
-	Федеральный закон об архитектурной деятельности.
I радостроительный Кодекс Российской Федерации. Кодекс регулирует отношения в области создания системы градостроительного планирования, расселения, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, ра жития их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей среды в целях создания и обеспечения благоприятных условий проживания населения.
Кодекс определяет концепцию органов государственной власти РФ, органов власти субъектов РФ, права и обязанности граждан и юридических лиц в области градостроительной деятельности .
Градостроительным Кодексом определяется роль градостроительной документации и роль градостроительных регламентов при использовании н-ррнторий РФ, а также ответственность за нарушение законодательства РФ о |радостроительстве. Кроме перечисленных терминов, в Градостроительном кодексе применяются понятия:
-	Градостроительный прогноз - обозначает целенаправленную дея-сльность государства нацеленного на многие десятилетия вперед, это ре-1ультаг комплексной оценки экономической и градостроительной ситуации, анализ социальных, инженерно-технических, строительных, санитарно-ги-। панических и прочих условий.
-	Градостроительные программы - это текстовые, табличные, графические документы, включающие комплекс плановых и практических мер для до-стнжения градостроительного эффекта и рационального природопользования.
1.3.	Федеральный закон об архитектурной деятельности в РФ
Закон регулирует отношения, возникающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов. Закон определяет права, обязанности и ответственность граждан и юридических лиц, осуществляющих архитектурную деятельность, а также органов государственной власти, органов местного самоуправления (при условии наделения их государственными полномочиями), заказчиков (застройщиков), подрядчиков, собственников (владельцев) архитектурных объектов.
В соответствии с Законом, под архитектурной деятельностью понима-с1ся, как профессиональная деятельность граждан (архитекторов), так и де-Я1сльность юридических лиц по организации профессиональной деятельности архитекторов. Закон определяет правовые основы создания архитектурного объекта и порядок лицензирования архитектурной деятельности, шюрское право на архитектурные объекты.
В области технического нормирования идет процесс ассимиляции с си-((смой Международной организации по стандартизации. В этой связи при-
5
нят Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», который регламентирует систему технического нормирования в России для всех видов производства в т.ч. и строительства. В развитие закона разработана новая редакция СНиП 10-01-2003 «Система нормативных документов в строительстве».
1.4.	Система нормативных документов в строительстве
Система нормативных документов в строительстве представляет собой совокупность взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами исполнительной власти и управления строительством для применения на всех этапах создания и эксплуатации строительной продукции в целях защиты прав и интересов потребителей, общества и государства.
В систему нормативных документов в строительстве входят:
Технические регламенты — Федеральные документы, устанавливающие обязательные для применения и исполнения требований к объектам технического регулирования, обязательны и для органов управления и надзора, организаций и объединений, осуществляющих разработку и применение нормативных документов в проектировании и строительстве.
Строительные нормы и правила (СНиП) - Федеральный нормативный документ в области строительства. Строительные нормы и правила содержат основные организационно-методические требования, направленные на обеспечение необходимого уровня качества проектной и строительной продукции, общие требования к инженерным изысканиям, строительным конструкциям, системам инженерного оборудования, а также к надежности зданий и сооружений и их систем.
Строительные нормы и правила содержат требования для расчета условий эксплуатации - прочности при землетрясениях, обвалах, оползнях и пожарах, соблюдение санитарных, экологических и других норм.
Территориальные строительные нормы (ТСН) — обязательные для данной территории строительные нормы и правила принятые органом власти субъекта РФ.
Своды правил (СП) - нормативные документы регламентирующие правила и процедуры осуществления различных видов строительной деятельности.
Стандарты — документы, разработанные в целях добровольного установления унифицированных требований к продукции.
Объектами стандартизации и нормирования в системе нормативных документов являются: организационно-методические и общие правила и нормы, необходимые для разработки, производства и применения строительной продукции; объекты градостроительной деятельности и строительная продукция (здания и сооружения), промышленная продукция, применяемая в строительстве, строительные изделия и материалы, инженерное оборудование, средства оснащения строительных организаций и предприятий 6
стройиндустрии, экономические нормативы, необходимые для определения эффективности инвестиций проектно-строительного процесса, стоимости материальных и трудовых ресурсов.
Особое значение для проектирования имеют стандарты, связанные с созданием проектной документации, в первую очередь чертежей и спецификаций. Эти стандарты разработаны на основе: Системы Проектной Документации в строительстве (СПДС) и Единой Системы Конструкторской Документации (ЕСКД).
Строительные нормы являются нормативной базой строительного проектирования, устанавливают обязательные правила и положения для всей территории Российской Федерации и регионов с определенными климатическими, геологическими и другими условиями, которые должны выполняться в процессе проектирования и создания строительной продукции.
Правовой базой стандартизации и нормирования в проектировании и строительстве является законодательство Российской Федерации.
Нормативной базой служат строительные нормы и правила (СНиП) — структура которого состоит из четырех частей, где четвертая часть является нормативно-методической базой для определения сметной стоимости строительства.
Структурная схема содержания СНиПа
Таблица 1.1
сн*п Часть!
Общие наложении ______У
Содержание:
- система нормативных документов
- строительная терминология
СНнП Часть II Нормы проектировании
-	Общие нормативные документы;
-	Земляные работы-сооружения, основания н фундаменты;
-	Инженерное и технологическое оборудование;
-	Внешние сети,
-	Сооружения транспорта;
-	Сооружения связи, радиовещания и телевидения
СНиП Часть III Правила производства и приема
-	Общие нормативные документы;
-	Планировка, застройка н благоустройство;
-	Земляные работы. Основания и фундаменты сооружений;
-	Инженерное оборудование зданий и сооружений;
-	Внешние инженерные сети и коммуникации,
-	Сооружения транспорта;
-	Жилые и общественные здания,
-	Здания н сооружения промышленных предприятий;
-	Сельскохозяйственные сооружения;
-	Складские здания и сооружения.
7
Положения нормативных документов могут быть обязательными (с минимально необходимыми требованиями) и рекомендуемыми, с учетом опыта лучших отечественных и мировых достижений.
К рекомендуемым относятся нормы, правила и характеристики, которые могут изменяться в соответствии с конкретными потребностями и возможностями потребителя или условиями производства.
Положения нормативных документов обязательны для органов управления и надзора, организаций и объединений, осуществляющих разработку и применение нормативных документов в проектировании и строительстве.
Строительные нормы и правила РФ устанавливают общие требования, которыми необходимо руководствоваться в процессе проектирования и создания готовой строительной продукции. СНиПы содержат основные организационно-методические требования, направленные на обеспечение необходимого уровня качества проектной и строительной продукции.
1.5.	Типовая и повторно применяемая документация
За время существования Советского Союза за счет бюджетного финансирования была создана грандиозная и всеобъемлющая система типовой документации для строительства, включающая в себя:
-	типовые проекты зданий и сооружений (ТП);
-	типовые проектные решения и унифицированные секции;
-	нормали по проектированию определенных типов зданий;
-	типовые узлы, детали и строительные конструкции (серии).
Вся типовая документация представлена паспортами и каталожными листами, объединяемыми при издании в тематические каталоги. Наличие таких каталогов, содержащих основные технико-экономические показатели по типовой документации и схематические чертежи, до сих пор позволяют на начальной стадии проектирования иметь реальные аналоги для крупных объектов, а также готовые проекты вспомогательных зданий и сооружений для привязки, на месте строительства, номенклатуру основных несущих и ограждающих конструкции и конструктивные решения по основным узлам.
1.6.	Принцип управления инвестиционным проектом
«Принцип» Principium (лат.) - основа.
В управлении под термином «принцип» следует понимать, - основные правила, положения, которыми должны руководствоваться и администрация и сотрудники. «Принципы» (правила, положения), отражающие объективные условия деятельности организации - обязательны.
Управленческая деятельность получила название - функции управления, одна из главных функций управления - административная.
8
Процесс управления можно представить как ряд управленческих функций:
Предвидение и планирование
Организация и комплектование штата
Регулирование и координирование
Делегирование полномочий
и ответственности_____
Если три процесса управления (планирование, организация, координирование) отражают определенные управленческие функции, то понятие делегирование полномочий, связано с процессом передачи ответственности заказчика юридическим лицам или организациям.
Полномочия - это право использовать ресурсы для выполнения поставленной цели.
Полномочия делегируются не индивиду, а должности.
При помощи делегирования, руководство распределяет задачи и полномочия.
1.7.	Проект. Инвестиционный строительный проект
«Проект» protectus (лат) - брошенный вперед, т.е. замысел, прообраз, состоит из комплекта чертежей, в которых находят отражения объемно-планировочные, конструктивные, организационно-технические и другие решения. В понятие «проект» включается сфера деятельности, направленная на изменение какой либо системы с поставленной целью. По содержанию и структуре различают - архитектурный проект, технический проект, дизайн проект.
В строительстве под понятием «проект» подразумевается процесс целенаправленного создания новых жилых, административных и производственных сооружений, комплексов илн их реконструкция.
Для сравнения сопоставим два строительных проекта или процесса:
1.	Процесс освоения дачного участка и строительство дома. В большинстве случаев процесс осуществляется силами владельца, который одновременно является руководителем процесса — менеджером проекта, проектировщиком, исполнителем, снабженцем, финансистом и т.п. Успех такого «простого проекта», зависит от способности владельца справиться с ролью менеджера проекта.
2.	Для строительства Братской ГЭС — «сложного проекта» потребовалась команда профессионалов, для чего было создано «Управление БратскГЭСстрой».
Как видно из приведенных примеров, нетрудно убедиться, что оба проекта объединены понятием «проект» и требуют профессионального управления.
9
Потребность в управлении, связано с ростом масштабов и сложностью проектов, вовлечением большого числа участников в реализации проекта.
Проект, связанный с реализацией полного цикла капитальных вложений (инвестиций) от начального вложения до завершения работ называется:
-	инвестиционным проектом, а в строительстве
-	инвестиционно-строительным проектом — (ИСП).
1.8.	Порядок формирования инвестиционного строительного проекта (ИСП)
Промежуток времени от первоначального вложения инвестиций, т.е. от идеи до ввода объекта в эксплуатацию называется «жизненным циклом проекта».
Это концепция, описывающая ступени существования проекта, а цикл принято делить на этапы, фазы.
За основу формирования ИСП принят поиск экономичности проекта на каждом этапе.
Жизненный цикл проекта сопровождается различными видами обеспечения:
•	правовое — юридическое сопровождение всех фаз проекта;
•	финансовое - поиск источников финансирования и получение инвестиций;
•	коммерческое — изучение рынка услуг, материально технического обеспечения.
Порядок формирования ИСП можно представить в виде следующих этапов развития:
1.9.	Управление предпроектной фазой
Управление в проектно-строительном процессе, как в любом бизнесе, называется менеджментом. Это деятельность по нахождению наилучших способов достижения поставленных целей, но цели появляются не сами по себе, их формируют специалисты соответствующих квалификаций - мене-10
Фаза постановки целей и обоснования инвестиций
джеры проекта, в функции которых входит формирование команды проекта. Примерная структурная схема состава команды проекта приведена на таблице 1. 2.
Каждый проект, как отмечалось выше, от возникновения идеи до полного его завершения проходит ряд последовательных - фаз.
Фаза проекта - это набор взаимосвязанных логических работ, процессов, по завершении которых достигается один из результатов проекта. В свою очередь фазы могут делиться на этапы, стадии, и т.п. составляющие проекта.
Предусматривает привлечение заказчиком - застройщиком экспертов, архитекторов, специалистов соответствующей отрасли, для сбора и анализа исходных данных проекта.
Вводится структура оперативного управления инвестиционно-строительным процессом, объявляются конкурсы, тендеры, торги с исполнителями намечаемых работ, в том числе и архитектурных. Изучается и анализируется потребительский рынок и рынок услуг - маркетинг проекта.
Каждой фазе или стадии проекта соответствуют определенные этапы маркетинговой политики. Они состоят из: - постановки целей и задач проекта, разработки стратегии маркетинга и проведения исследований.
Пример типовой команды инвестиционного строительного проекта приведен в таблица 1.2.
Постановка маркетинговых целей - является этапом планирования.
План маркетинга. В план маркетинга обычно включаются рыночные цели:
•	производство строительной или проектной продукции и прочих услуг;
•	предполагаемые цены на результаты инвестиционного проекта;
•	способы доведения проекта до потребителя;
•	распространение информации о проекте и пр.
Цели конкретизируют задачи, а задачи определяют: кто, что, сколько, когда и кому следует выполнить для достижения поставленной инициативной цели.
Инициация проекта - считается началом существования проекта. Он должен быть придуман. Инициатором проекта является автор(ы) или владелец^!) главной идеи проекта, но в качестве инициатора может выступать любой участник будущего проекта, а в конечном счете деловая инициатива должна исходить от заказчика - застройщика.
Критерии приемлемости проекта - как только появляется идея, отвечающая целям проекта, она подвергается экспертизе. То есть, прежде чем принять решение об осуществлении проекта, необходимо проанализировать все его аспекты:
- технический, финансовый, коммерческий, экологический, организационный.
II
rt
В

= е
§
Ё <v с с-
12
h o позволит определить критерии приемлемости проекта, а именно:
- технико-технологическую осуществимость, долгосрочную жизне-I поеобностъ, экономическую эффективность, экологическую защищенно/ ть, реальность сроков выполнения, приемлемость проекта в социальном аспекте его пользователей и правовое обеспечение.
Именно для обоснования инвестиционного проекта на предпроектной v । пики создается система информационного обеспечения технико-экономического обоснования разработки проекта. Именно от этого зависит каче-» то, полнота, точность, достоверность и своевременность принимаемых решений на различных этапах жизненного цикла проекта.
На этом этапе проводятся инженерно-технические изыскания, обследования, согласовываются результаты базового проектирования с городскими, муниципальными органами власти.
1.10. Предпроектный замысел и оценка инвестиционного проекта
На предпроектном этапе (стадии) заказчик (инвестор), исходя из своих целей и анализа ситуации, подготавливает документ, в котором реализуется «амысел заказчика (инвестора), такой документ именуется Декларация о намерениях.
В документе излагается: суть поставленной цели и задачи, потребность н конечных результатах, имеющиеся ресурсы, влияние проекта на окружающую среду, общий инвестиционный климат, уровень качества и стоимости.
Декларация о намерениях особенно необходима в области строительства.
В этом случаи она содержит сведения об:
- инвесторе (заказчике), его адресе, местоположении предполагаемого объекта, характеристике объекта, обосновании необходимости намечаемой деятельности, потребности в ресурсах при строительстве и эксплуатации, о наличии транспортного обеспечения, условиях финансирования, сроках намечаемого строительства, возможном влиянии на окружающую среду.
Декларация направляется в органы государственной власти для установления возможного права отвода земельного участка (или аренды на определенный срок).
После получения положительного решения по поводу намерений, заказчик (инвестор) принимает решение о разработке технико-экономического обоснования инвестиций.
1.11.	Технико-экономическое обоснование инвестиций
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) является предпроектной, прединвестиционной стадией, на которой формируется «концепция» проектного предложения, обосновывается общественная или производственная потребность и коммерческая целесообразность ее реализации на конкретной территории в конкретные сроки.
13
В ТЭО инвестиций (далее ТЭО) решаются следующие задачи:
•	формируется концепция проектного предложения строительства (реконструкции) отдельного объекта, развития территории с анализом возможных альтернатив, устанавливается мощность, пропускная способность, вместимость, местоположение объекта, основные объемно-планировочные и конструктивные характеристики;
•	определяются условия, формы, сроки, этапность проектирования и строительства объекта;
•	обосновывается потребность в отводе конкретной территории;
•	рассчитывается стоимость строительства, определяются масштабы, направления, формы и условия инвестиционной деятельности, прогнозируются объемы реализации товаров, работ, услуг при эксплуатации объекта, экономическая эффективность инвестиций;
•	формируются планы финансирования и организации функционирования объекта, в том числе обеспечение энергией, водой, транспортом, кадрами;
•	уточняются правовые аспекты, нормативы, ограничения, требования мунципальных органов.
Заказчиками ТЭО являются физические и юридические лица, осуществляющие строительно-инвестиционную или предпринимательскую деятельность, условия и результаты которой прогнозируются в ТЭО.
При разработке ТЭО подлежат взаимному учету и увязке интересы и условия заинтересованных сторон:
-	заказчика, являющегося самостоятельным инвестором или использующего привлеченный капитал в результате акционирования, займа, выпуска облигаций и др.;
-	муниципальных органов, определяющих потребности и приоритеты в строительстве объектов в соответствии с концепцией градостроительного развития территорий, рассматривающих заявки и оформляющих землеотводные документы;
-	подрядных проектных и проектно-строительных фирм, детализирующих концепцию ТЭО, осуществляющих технические изыскания, проектирование, составление сметной документации, авторский надзор, сдачу объекта заказчику.
При формировании концепции проектного предложения подлежат учету возможные ограничения в его успешной реализации. При выборе конструктивного решения учитывается конъюнктура на строительном рынке. Для общественно значимых объектов по согласованию с заказчиком возможна ориентация на импортные поставки отделочных материалов, оборудования, привлечение строительных иностранных фирм.
Расчет сметной стоимости на стадии ТЭО производится по укрупненным показателям:
-	по конструктивным признакам - конструктивная схема здания, материал несущих и ограждающих конструкций, размеры сетки колонн, конструкция полов, характер отделки и т.д.;
14
-	по инженерному оборудованию - инженерные сети (тепло- водоснабжение, электросети), число и грузоподъемность лифтов, тип кухонных и нагревательных приборов и др.
ТЭО является обязательным документом, если финансирование осуществляется из фондов Государственного бюджета, в том числе при долевом участии.
Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности проекта за счет других источников, принимается самостоятельно  ।квестором, заказчиком-застройщиком.
ТЭО разрабатывается для:
•	подтверждения кредитору о финансовой устойчивости и платежеспособности в части выполнения долевых обязательств;
•	использования осуществления согласований и экспертиз;
•	при переговорах, в том числе с органами власти;
•	выбора альтернативных вариантов достижения цели;
•	учета налоговой, кредитной амортизационной политики;
•	учета требований законодательства и нормативных актов.
Иногда, на стадии предпроектной проработки, ограничиваются технико-экономическим расчетами (ТЭР). Их отличие от ТЭО состоит в том, что они лишь определяют сметную стоимость строительства, т.е. предполагаемые затраты инвестора без оценки эффективности капитальных вложений, без оценки единовременных и текущих затрат, определения сроков окупаемости инвестиций, оценки коммерческой эффективности.
Для инвесторов становится предпочтительней, в обоснованиях инвестиций, разработка бизнес-планов, как документа, строящегося на более широкой информационной базе и более глубоком изучении ситуации.
Бизнес-план более сложная модификация ТЭО. Это инструмент инвестиционной деятельности заказчика, используемый при осуществлении инвестиционного проекта и основанный на анализе конъюнктуры рынка и выработки стратегии маркетинга.
В бизнес-планах производится:
-	тщательная оценка рыночной конъюнктуры (спрос, предложение, конкуренты);
-	вырабатывается стратегия маркетинга (объемы реализации, формирование цен, реклама);
-	устанавливаются источники и условия финансирования, планы реализации проекта;
-	определяется уровень рентабельности, выносятся рекомендации по страхованию коммерческого риска и юридической защите;
-	разрабатывается организационный план, определяющий структуру предприятия, формы управления, производственную кооперацию, источники получения сырья, полуфабрикатов, кадровое обеспечение и расчетные параметры срока строительства;
15
-	анализ положения дел в отрасли (текущая ситуация);
-	содержание предполагаемого проекта (конечный результат);
-	план маркетинга (цены и ценовая политика, реклама и каналы реализации продукции);
-	производственный план (процесс производства, поставка оборудования, сырья);
-	организационный план (проектирование структуры управления проектом, формирование системы управления, создание команды проекта см пример типовой команды инвестиционного строительного проекта).
1.12.	Принципы квалификации инвестиционных строительных проектов
Многообразие проектов, с которыми приходится сталкиваться в реальной жизни, чрезвычайно велико. Они могут сильно различаться по сфере приложения, функциональному назначению, схеме финансирования, масштабам, длительности, мощности, составу участников, степени сложности. Однако в ряде случаев они подвергаются квалификации, к примеру, по структуре проекта и его предметной области (см. схемы 1.3-1.4-1.5).
Схема 1.3. Классы проекта
|Типы проектов |
! экономические	|
| смешанные |
Схема 1.4. Типы проектов
организационные | | технические
Длительность проекта
Краткосрочный (1-2 года)
Среднесрочный (3-5 лет) Долгосрочный (более5 лет)
Схема 1.5. Классификация проектов по срокам
16
1.13.	Общие принципы планирования инвестиционного проекта
Планирование - еще один из важных процессов управления проектом. < inn определяет всю деятельность проекта во времени. План играет роль мидели действий и прогноза состояния проекта и его окружения.
В проекте планируется все, что подлежит учету, контролю, анализу и рпулпрованию.
Для управления проектом необходимо знать его планируемые характерце । икп (показатели). Проект, как объект управления, описывается совокупное 1ью показателей (характеристик):
-	назначение проекта;
-	стоимость проекта;
-	объемы работ;
-	сроки начала, окончания и продолжительности работ;
-	исполнители проекта — специалисты, организации, состав и их квалификация.
Кроме того, рассматриваются технические аспекты, коммерческие и финансовые аспекты экологические, организационные, социальные.
Планирование — определяет всю деятельность проекта во времени. 11лап играет роль модели действий и прогноза состояния проекта и его окружения.
Планирование — это непрерывный процесс определения наилучшего способа действия для достижения поставленных целей с учетом складывающейся обстановки. На таблице 1.3 приведен пример-фрагмент календарною плана (упрощенная форма бизнес-плана) строительства жилого дома повышенной комфортности.
Кроме того, рекомендуется планировать и освещать простые и общие вопросы, как:
•	Что необходимо делать, кто и что должен делать?
•	Кто с кем взаимодействует?
•	Когда и что должно быть сделано?
•	Сколько и каких ресурсов нужно и для чего?
•	Когда и откуда должны поступить ресурсы?
•	Что сколько стоит?
•	Что и когда должно быть оплачено?
•	Какие средства необходимы и откуда они поступают?
•	Каковы риски проекта?
2- 1711
БИБЛИОТЕКА 17 кУРганской
_ГОссельхозакадемии
411
II
I
I
Основные показатели плана: реализация квартир 10% по цене (условно) 600 у.е. 30% по цене 850 у.е. и 60% по 1500 у.е. 48 % от поступлений идут на строительство 52% идут иа погашение заемов, кредитов часть средств планируется на инфраструктуру. Остаток составляет ПРИБЫЛЬ.__________________________________________
18
1.14.	Технология управления инвестиционностроительным процессом
Процесс управления — особый вид деятельности, в котором принимают iiniMiiiciibHoe количество участников (организаций), которые выполняют piiniii'iiibic работы и оказывают различные услуги, но основными участни-kiiMii инвестиционно-строительного проект^ являются:
ИНВЕСТОР, ЗАКАЗЧИК
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПРОЕКТИРОВЩИК
11роцесс управления включает в себя следующие составляющие:
Анализ проблем
Разработка концепции
Реальное проектировани
Реализация проекта
11а этапе замысла инвестиционного проекта и начала инвестиционного никла основная роль принадлежит заказчику проекта.
Заказчиком может быть организация, юридическое или физическое лицо, принимающее решение по проектированию и строительству, а также спсчивающее финансирование всех видов работ за собственный счет, за •и-1 кредитов или фондов других инвесторов.
Заказчику, руководителю проекта - менеджеру приходится решать круг южных задач, а при отсутствии средств для анализа, решения принима-н»1ся интуитивно, произвольно, без учета и взаимной увязки всех возможных процессов проектирования и строительства.
Управление проектом, это управление изменениями ряда показателей, которые характеризуют сущность успешности проекта.
1.15.	Система анализа инвестиционного проекта
Проектирование современных общественных, промышленных объек-1он, насыщенных технологическим и инженерным оборудованием, невозможно без учета требований, предъявляемых к процессу их управления. )ффективное использование инвестиций диктуется не только самим проекты, но и условиями реализации его в натуре. Поэтому процесс создания го-ювой строительной продукции, кроме собственно проектирования, должен включать и проектирование процесса строительства или организационно-1ехнические мероприятия, а в целом проект должен подвергаться системному анализу.
Крупные, сложные и престижные проекты, как отмечено выше подвер-। аются прединвестиционным исследованиям - системным анализам:
19
размер, масштаб, объем, сроки
Техническому анализу
Коммерческому анализу
конечная ценовая оценка проекта
Экологическому анализу
учет градостроительных регламентов и возможный ущерб окружающей среде
1.16.	Принцип системного подхода - системного анализа
Современный процесс проектирования представляется, как прямая и обратная связь анализа и оценки разнородных частей проекта: технологической, архитектурно-строительной, организационной.
Системность проявляется в многообразии выявленных связей и отношений, как вне здания (привязка объекта на участке), так и внутри его (технология и организация строительного процесса, транспорт, оборудование и т.п.).
Ниже приведен блок-схема обоснования процесса взаимосвязей при создании готовой строительной продукции ГСП (схема. 1.6)
Схема 1.6. Система управления и взаимосвязи при создании ГСП
Проблема строительной технологичности возникает в связи с необходимостью согласования требований архитектурно-строительной компоновки, с одной стороны, и организационно-технических решений, их возведения с другой. Левая сторона блок-схемы представляет собой этап планирования и проектирования, правая - этап строительства. 20
Ниже разработан пример обоснования процесса создания готовой строительной продукции (ГПС):
- Допустим, возникла необходимость построить автозавод мощностью 500 тыс. единиц в год. Проблема реализации идеи может быть решена различными методами, в том числе методом системного анализа. Системность предусматривает совокупный анализ решения поставленной цели. В нашем примере это выглядит так:
1.	Сроки «С» и объем «О» создания ГСП определяются постановлением Правительства, решением инвестора, заказчика (блок 1);
2.	Решая вопрос необходимой мощности (объема выпускаемой продукции) планируемого объекта, устанавливая срок "С" ввода объекта в эксплуатацию, параллельно анализируется вариант выбора места "М" и оптимальный срока начала строительства «С» (блок 2);
3.	Учитывая, что проекты современных объектов производственного назначения насыщены технологическим и инженерным оборудованием, должен и решаешься вопрос о потребительской характеристике (Пх) и выборе технологического оборудования (Т°) будущего производства (блок 3);
4.	Эти два параметра позволяют, определит в характер объемно-конструктивной подготовки предприятия (ОКК) (блок 5), при этом учитываются архитектурно-эстетические (А3) требования и эксплуатационные требования (ЭТ);
5.	Системность анализа заключается в том, чтобы параллельно с решением о строительстве и вводе объекта в планируемые сроки - решается и немаловажный вопрос - место строительства (М) и поиск наиболее эффективного, научно обоснованного, срока начала строительства (С), что прогнозирует продолжительность строительства (Т) (блок 2);
6.	Срок начала и продолжительность строительства требуют разработки положений по организации строительства (0е) с учетом условий осуществления строительства (Уос) (блок 4);
7.	Базируясь на данных об уровне строительной техники (У ст), на этом этапе (блок 6) принимается решение по возведению зданий и сооружений (РВЗС);
8.	В заключение разрабатывается система управления и контроля за проектированием и строительством.
Из анализа блок-схемы видно, что эффективное использование источников капитальных вложений диктуется не только самим проектом, но условиями его реализации в натуре.
Для поиска оптимального варианта архитектурно-строительного проектирования, учитывая требования и возможности строительно-монтажных организаций, вырабатываются организационно-технические решения.
Под технологичностью, в данном случае, понимается совокупность технических свойств, объемно-конструктивное решение, требования строительного производства, включая изготовление и транспортирование конструкций.
21
Именно организация процесса в пространстве может оказать существенное влияние и на выбор объемно-планировочного решения (ОПР).
Как рассматриваются два блока - 5 (ОКК) и 6 (РВЗС)?
Объемно-конструктивная компоновка (ОКК) предприятия может рассматриваться как создание объемно-планировочных решений (ОПР), разрабатываемых на основе потребительских характеристик (ПХ), архитектурноэстетических требований (АЭ) и конструктивных решений (КР). Это проил-
Схема 1.7. Блок-схема объемно-конструктивной компоновки и решений по его возведению
Пояснение, условные обозначения к схеме 1.7:
Объемно-конструктивная компоновка (ОКК) предприятия может рассматриваться, как создание обьемно-планировочных решений (ОПР), разрабатываемых на основе потребительской характеристики (ПХ), архитектурно эстетических (АЭ) конструктивных решений (КР) характеристиках применяемых материалов (ХМ) и эстетических требований (ЭТ).
Решения по возведению зданий и сооружений - (РВЗС) представляют собой решения по организации процесса (ОП) на основе общей организации строительства (ОС), условий осуществления строительства (УОС), решений по технологии производства (ТП), с учетом уровня строительной техники (УСТ) и технологии изготовления конструкций (ТИК).
Организацию процесса (ОП выделенный блок) в пространстве может оказать существенное влияние и на выбор объемно-планировочного решения (ОПР).
Как видно из сказанного, проект, как объект управления, описывается и рассматривается как совокупность характеристик:
назначение объекта;
объем работ проекта;
сметная стоимость;
сроки выполнения;
ресурсы проекта;
исполнители проекта;
организация процесса строительства.
22
Рассмотрим варианты направления развития процесса строительства на следующем примере:
Допустим, что при проектировании многоэтажного многосекционного здания производственного назначения (три этажа, десять блоков) требуется обосновать схему и решения по возведению здания и конкретно направление строительного потока (Схема 1.$ А, Б).
а) Схема горизонтального развития процесса строительства
потока
Начало
Календарь - график Увязка сроков строительства
Схема 1.8. А. Схема календарного графика горизонтального развития процесса строительства
Но предположим, что Заказчик просит проектировщиков — разработчиков, не изменяя объемов, параметров работ, сократить расчетный параметр (Т= 160 дней) до возможного — оптимального.
В этом случае разработчиками принимаются следующие решение:
Первоначально изменяется только процесс — «направление строительства», т.е. решение, соответствующее вертикальному направлению, а это решение позволяет сдвинуть, приблизить начало по устройству кровли, а следовательно сдвинуть и остальные, последующие процессы, в чем можно убедиться сопоставив два календарных плана
Схема 1.8. Б. Схема календарного графика вертикального развития процесса строительства
23
В результате достигается эффект сокращения срока строительства до Т = 130 дн.
Анализируя оба варианта можно придти еще к одному выводу:
-	если, (условно) в первом варианте в работе по устройств)’ кровли работало Ючел. в течение 50 дн., то трудозатраты составят = 500 чел /дн.;
-	при продолжительности в 100 дн., (вариант Б) потребуется специалистов вдвое меньше 500чел./дн.: ЮОдн = 5 чел.
Такой же расчет получим и на остальные процессы строительства.
Кроме горизонтальных и вертикальных схем развития потока, могут возникнуть и другие направления процессов, например (см. схему 1.9.) ступенчатая схема строительного процесса.
Схема 1.9. Ступенчатая схема развития строительного процесса
Можно принять и рассмотреть другую последовательность или сочетание отсеков, звеньев, продолжительность выполнения работ на каждом отсеке и рассчитать Т3, Т4 ...Т.
Параметры, которые описаны в приведенных примерах, могут иметь множество решений, в чем, и заключается принцип системного анализа при принятии решений по возведению здания и сооружений.
1.17.	Участники и источники финансирования инвестиционного проекта
Состав участников инвестиционного строительного проекта, их роли, распределение функций и ответственности зависит от типа, вида, масштаба и сложности проекта.
Функции, связанные с реализацией проекта в ходе его жизненного цикла, являются постоянными, а состав участников, их роли, обязанности могут меняться. Неизменными можно считать следующие функции:
1	- проект должен быть осмыслен, придуман и инициирован, значит у проекта должен быть инициатор;
2	- проект должен обрести главное заинтересованное лицо (организацию) - сторону, которая будет владельцем и пользователем. В нашей терминологии - заказчик, а в рыночных условиях - владелец, собственник;
3	- осуществление проекта требует привлечение инвестиций, значит, у него должен быть инвестор;
4	- проект нужно осуществить значит, у него должны быть исполнители;
5	- наконец, проектом нужно управлять, значит, у проекта должен быть менеджер.
24
Кроме того, каждый проект может затрагивать интересы различных сторон - органы власти, общественность, организации и т.п. (схема 1.10)
Инициатор, J инвестор
Руководитель
Заказчик, застройщик
Реализаторы готовой продукции и другие заинтересованные лица
проект
| Проектная организация |
Команда проектировщиков
Генеральный менеджер, контактор
Владелец земельного участка (префектура)
таны власти
| Генеральный подрядчик
Поставщики |
Инжиниринговые компании j
Схема 1.10. Схема участников инвестиционного проекта
Жизненный цикл проекта обязательно сопровождается такими видами как:
-	правовые и юридические законоположения;
-	поиск финансовых источников и получение инвестиций;
-	кадровый подбор административно-управленческого персонала.
Учитывая, что любое строительство осуществляется только с разрешения органов власти и ведется под их контролем, то именно эта власть окружает и оказывает воздействие на инвестиционный строительный проект.
На стадии обоснования инвестиций, выбора архитектурной концепции - сферу экономики, землепользования, строительства предполагаемого объекта, контролирует Правительство или Префектура округа. Определены права и обязанности Префекта, который "по совместительству" является членом правительства Москвы, осуществляет на территории административного округа, переданные мэром города, полномочия городской организации, как юридического лица, именно с префектами, заказчику - инвестору необходимо согласовывать предоставление земельных участков под строительство. Префектура, на стадии выбора архитектурно-планировочного решения, руководствуясь целевыми программами развития города, округа - издает разрешительный (распорядительный) документ.
Участниками реализации инвестиционных проектов также являются значительное число организаций, оказывающие различные виды услуг. Но основная роль принадлежит заказчику.
25
Заказчиком, на данном этапе, может быть юридическое лицо, организация (учреждение), или физическое лицо. Заказчик принимает решение по возведению того или иного объекта, занимается организацией подрядных торгов и обеспечивает его финансирование. При этом финансирование мо
жет осуществляться, как за счет самого заказчика, так и за счет кредитов, инвестиционных фондов (см. таблицу 1.4)
Ниже приведена схема взаимодействия основных участников инвестиционного строительного проекта (схема 1.11.).
Банк, инвестиционный фонд
договор
заказчик
| договор
Страховая фирма
Проектноизыскательские организации
Ссудный капитал
Генеральный подрядчик
Схема 1.11. Взаимодействия основных участников нивнстиционного строительного проекта
Поставщики материально-технических ресурсов
Торговая биржа
Банки и инвестиционные фонды (инвесторы), которые при необходимости выделяют кредиты заказчику или непосредственно являются непосредственными участниками ИСП.
Страховые организации — компании - фирмы, которые снижают риск и повышают надежность финансовых операций, между заказчиком и банком.
Проектно-изыскательские организации - выполняют технико-экономическое обоснование (ТЭО) изыскательские работы, техническое и рабочее проектирование осуществляют авторский контроль и надзор.
Строительные и монтажные организации - могут быть генподрядными и субподрядными. Первые отвечают за выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ. Субподрядные организации на договорной основе с генподрядчиком приглашаются для выполнения отдельных специализированных работ.
Поставщики материально-технических ресурсов - это предприятия и заводы, с которыми строительно-монтажные организации заключают прямые договора
Виды и источники инвестиций на различных этапах реализации про ектиого решения приведены в таблице 1.4.
26
27
Контрольные вопросы
1.	Раскройте содержание понятия "Управление проектом". Зачем нужно управлять проектом.
2.	Что включает в себя комплекс Федеральных документов. Назовите важный законодательный акт для архитектурной деятельности, что он регулирует и что определяет?
3.	Дайте определения понятиям: "Градостроительная политика"; "Градостроительный прогноз"; "Градостроительная программа".
4.	Что регулирует "Федеральный закон об архитектурной деятельности"?
5.	Какие документы входят в систему нормативных документов в строительстве?
6.	Раскройте содержание понятия "Градорегулирование".
7.	Перечислите известную Вам информацию: а) о физическом состоянии территории; б) о градостроительной целостности. В каких целях используется такого рода информация?
8.	Раскройте содержание понятий: "Принцип", "Процесс управления". Дайте объяснение терминам: "Проект" и "Инвестиционный проект".
9.	Какой промежуток времени называется "Жизненным циклом проекта".
10.	Дайте разъяснение - что означает понятие "фаза проекта, маркетинг проекта", "план маркетинга".
11.	Как называется документ, в котором излагается замысел Заказчика? Где и как используется такой документ?
12.	Назовите документ на основании, которого формируется концепция проектного предложения.
13.	Дайте разъяснение, для каких целей разрабатывается ТЭО проекта.
14.	Перечислите основных участников ИСП и их функции.
15.	В чем заключается принцип системного подхода (анализа) в процессе создания готовой строительной продукции?
16.	Приведите состав участников ИСП, их роль, функции, взаимодействия.
17.	Перечислите возможные формы (виды) инвестиций.
28
ГЛАВА 2. СТАДИЯ КОНТРАКТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1.	Организация подрядных торгов
Выбор исполнителя инвестиционного строительного проекта определю гея, как правило, на основании конкурсов, торгов. В условиях архитек-।урно-строительного рынка, торги позволяют существенно снизить уровень пен на предлагаемые услуги, в ходе которых определяется конечная рыночная стоимость строительства.
В мировой практике выделяют четыре основных способа подбора партнеров для заключения контракта по оказанию проектно - строительных услуг.
Для получения наиболее выгодных результатов выбор контракторов проводится на конкурсной основе путем организации подрядных торгов ментом:
	свободного выбора контрактора;
•	выбора контрактора, ранее участвовавшего в реализации ИСП;
•	выбора контракторов путем организации открытых торгов',
	выбора контракторов путем организации закрытых торгов;
Контрактор - сторона (или участник проекта), берущая на себя ответственность за выполнение работ по контракту. Контракты фиксируют достигнутые между сторонами соглашения по оказанию определенных услуг.
Торги (подрядные торги) способ выбора участников проекта. Торги проводятся в соответствии с «Положением о подрядных торгах в РФ».
Основными участниками подрядных торгов являются:
Заказчик или	Тендерный	F	Партнеры,
организатор торгов	комитет	I	оференты
Подрядные торги, (тендеры) являются формой подбора контракторов и размещения заказов на разработку проектной документации или строительства. Подрядные торги могут проводиться на размещение заказов отдельных этапов проекта:
-	проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;
-	управление проектом, консультирование, надзор, организационнотехнические услуги.
Организатор торгов - должен иметь статус юридического лица и лицензию на право проведения торгов. Основной функцией организатора торгов является формирование тендерного комитета и организация его работы.
Претенденты, участники торгов - это юридические лица, организации, проектные организации и строительные фирмы, выразившие согласие на участие в торгах на условиях объявленных организаторами и подавшие заявку в письменном виде. В торгах могут принимать участие иностранные инвесторы, организации, фирмы.
29
Торги проводятся поэтапно. Различают основные этапы торгов;
1.	Процедуры подготовительного
этапа
2.	Этап проведения торгов
3.	Утверждение решений тендерного комитета
4.	Подготовка и заключение контракта
Заказчик обычно назначает организаторов торгов-конкурсов и контролирует работу тендерного комитета, ставит окончательные условия контракта.
В зависимости от этапа торгов, комитет формируется по принципу коллегиальности из представителей заказчика, экспертов, архитекторов, консультантов. К моменту принятия решения о проведении подрядных торгов заказчик должен документально подтвердить наличие инвестиционных ресурсов.
Подрядные торги могут быть открытыми и закрытыми. Объявления об открытых торгах, публикуются в официальных периодических изданиях заблаговременно до срока представления письменных предложений (оферт) претендентов.
При проведении закрытых торгов, сообщение о предварительной их организации содержится в приглашениях, направленных непосредственно в адрес потенциальных претендентов, которые являются известными подрядчиками в данной отрасли Обычно предложения передаются 1-2 подрядчикам. На этом подготовительный этап заканчивается.
2.2.	Структура тендера
Тендерный комитет - осуществляет сбор заявок на участие претендентов в подрядных торгах, разрабатывает тендерную документацию.
Победитель торгов определяется на основе критериев, содержащихся в тендерной документации. При этом определяющим фактором являются цель и задачи поставленные заказчиком, могут также приниматься во внимание дополнительные технические, организационные, экономические или альтернативные предложения.
Результаты торгов утверждаются заказчиком или его представителем в недельный срок после получения результатов от тендерного комитета и закрепляются документально.
Тендерная документация - это комплект документов, состав которых зависит от предмета торгов, требований заказчика, которые должны быть представленны для всех претендентов с одинаковой информацией и содержанием. К подготовке тендерной документации могут привлекаться специалисты профильных проектных, конструкторских, изыскательских организаций и фирм. Разработка, подготовка тендерной документации финансируется за счет средств, предусмотренных статьей сводного сметно-финансового расчета (см. - «Изыскательские работы» гл. 5)
30
Состав и cmpyi
команды
V j Команда
2 Инвестиционного проекта ---------- -----------—!
инвестиционного строительного проекта смотри гл. 1,
Схема 2.1. Схема структуры тендера

Примерный состав тендерной документации:
1.	приглашение для участия в торгах, тендере, конкурсе; (см. форму заявки схема 2.2.).
2.	сведения об объекте и предмете торгов, указанием основных характеристик и параметров объекта.
3.	инструкция оферентам, условия и порядок проведения торгов;
4	форма заявки претендента на участие в торгах, (к этому документу предъявляются особые требования, как наиболее важному) (Схема 2.3.).
В ней должны быть приведены достаточно подробные сведения о претенденте, полное наименование претендента, почтовый адрес и банковские реквизиты, копии регистрационных и уставных материалов, профилирующее направление деятельности, квалификация персонала, данные о финансовом положении и платежеспособности.
Кроме того, приводятся данные об опыте работы, а также отзывы предыдущих заказчиков. Претендентам следует иметь в виду, что комплект тендерной документации передается, как правило, за плату. Порядок и условия ее выкупа определяется тендерным комитетом и сообщается в объявлении о проведении торгов, в средствах массовой информации.
31
Приглашение и условия для участия в торгах
(Наименование организации.проводящей торги.адрес, телекс.факс)
От имени_________________________________________________________
(Наименование организации инвестора (заказчика,лицензия №...))
приглашает Вас принять участие в торгах в качестве претендента на_______________________________________________________________
(наменование объекта и вид работ)
Место строительства______________________________________________
Осмотр площадки может быть произведен с “....числа до “....” года
Проект разработан________________________________________________
(наименование проектной организации)
Планируемые сроки выполнения работ начало.....г. окончание...... г.
В случае Вашего согласия на участие в торгах Вы можете получить два экземпляра тендерной документации после перечисления на расчетный счет№............. Сумма взноса............руб.
Для участия в торгах Вам необходимо внести задаток в сумме.руб.
Наш расчетный счет............................
Заявки иа участие в торгах принимаются с **." г..... до “.”. г..
Руководитель (организатор) торгов
Схема 2.2. Приглашение претендентов — условие участия в торгах
Штамп организации претендента
Наименование тендерного комитета и его адрес	
1.	Изучив тендерную документацию включая суммы, технические и коммерческие условия выполнения мы, нижеподписавшиеся, уполномоченные на подписание контракта, согласны участвовать в торгах
(наименование объекта и предмет торгов)
а)	В соответствии с указанными в тендерной документации условиями на сумму	тыс. руб или
б)	при принятии наших альтернативных технических и коммерческих предложений, изложенных в оферте на сумму тыс. руб
2.	В случае если наши предложения будут признаны на торгах победителями, и | после изучения Вашего уведомления об этом, принимаем обязательства: а) выплатит ь сумму второго задатка составляющего___________%% от
суммы подряда в установленные сроки___________200... г.
б) приступить к работе по заключению контракта.
3.	Мы согласны соблюдать условия настоящей заявки до_______200.. г.
4.	До подписания Контракта - Подряда, настоящая заявка с Вашим письменным1 уведомлением, будет считаться имеющим силу договора между нами.
Руководитель...................... ,
Схема. 2.3. Форма заявки претендента на участие в торгах
32
2.3.	Формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию
В соответствии с Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РФ», основным документом, который регламентирует взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности - является контракт.
Выбор исполнителя проекта определяйся, как правило, на основании торгов, в ходе которых определяется и рыночная стоимость строительной продукции.
В рыночных условиях регулирование цен на строительную продукцию осуществляется согласованием свободных (договорных) цен, включающих и себя определенные комплектующие компоненты.
При этом целесообразно, чтобы все участники инвестиционного проек-га, пользовались единым подходом в определении сметной стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию.
Подготовка материалов обоснования свободной (договорной) цены на ст роительство является обязанностью, какой либо стороны указанной в договоре.
Договорная цена не обозначает вольного ее назначения, с целью получения прибыли, при определении условий договора в зависимости от продолжительности договорных условий и услуг, для защиты исполнителя от инфляционных потерь, рекомендуется оговаривать виды договорных цен:
	твердая договорная цена (неизменная на период договорного периода),  открытая договорная цена, уточняемая в ходе выполнения работ.
(Принципиальный состав договорной цены приведен на схеме 2.4.).
Схема 2.4. Концептуальная схема компонентов договорной цены
3-1711
33
Как видно из приведенной схемы, исходным пунктом в формировании договорной цены является сметная стоимость строительства. Цена на строительную продукцию постоянно меняется, под воздействием различных факторов (спрос, предложение), а также инфляции. Поэтому возникает необходимость определения стоимости строительства на различных стадиях подготовки и управления инвестиционно-строительного проекта.
При подготовке предложений по свободным (договорным) ценам на строительную продукцию рекомендуется-.
-	При разработке предпроектной или проектно-сметной документации составлять в интересах заказчика инвестиционные сметы (расчеты);
-	При подготовке заключаемого договора, в том числе, и при подрядных торгах, на основании тендерной документации - составлять расчеты подрядчика (сметы, или замечания подрядчика к проектно-сметной документации).
Действующая в стране система ценообразования строительной продукции не является строго регламентированной, она носит рекомендательный характер, но стоимость строительства в сметной документации рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
-	в базисном уровне — определяемом на основе действующих сметных норм и цен;
-	и в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет.
Таким образом, свободные (договорные) цены в составе ИСП устанавливаются на основе согласования между заказчиком и подрядчиком. Принятая договорная цена ие может быть изменена без согласия другой стороны.
Цены формируются на основе:
-	«Рекомендации по определению укрупненных показателей стоимости строительства, изыскательских и проектных работ (базовые цены), финансируемых за счет средств городского бюджета» МРР-3.1,03-93
2.4.	Контракт-договор
(модель, структура, состав и содержание разделов)
Контракт - это письменный договор, соглашение с взаимными обязательствами договаривающихся сторон.
Работа с контрактами является составной частью процесса управления инвестиционными проектами и охватывает ряд этапов: выбор потенциальных партнеров, подготовку контрактной документации, проведение переговоров.
Типовой договор - каким он должен быть? Как таковой стандартной, постоянной формы нет. Но в рыночных условиях он становится докумен-34
him, регламентирующим взаимоотношения сторон и должен быть составлен п письменной форме и содержать основные разделы: предмет договора; обя-нпсльства сторон; стоимость работ и порядок взаиморасчетов, сроки выпи тения работ; прочие условия и реквизиты сторон Вместе с тем заказчик и исполнитель могут включить в стандартную форму условия, которые для них являются существенными, а именно тот объем и виды работ, в которых каждый нуждается
Какому же договору следует отдать предпочтение? Предпочтение пдастся подробному договору, ибо в случае судебного разбирательства нерешенных, конфликтных ситуаций, значительно проще отстаивать свою по-1П1П1Ю любой стороне. И так, договор должен быть лаконичным, четким, до-i11НОЧНО простым и юридически правильно сформулированным.
Примерный образец контрактной документации
Договор - должен иметь название В нем указывается, кто с кем заключись договор, кто в каком лице заключает договор.
-	Заказчик, - Исполнитель. Указывается на основании какого документа (лицензия, устав фирмы, прочее) заключен настоящий договор.
Далее в разделах договора применяется только термин - «Заказчик» — ^Исполнитель». Договор включат в себя примерный ряд перечисленных |П11ДСЛОВ.
Раздел 1. Предмет доювора - определяется в составе тендерной доку-Mciнации примерная формулировка разделов Начинается с фразы:
«Заказчик поручает, а исполнитель обязуется выполнить...». Далее из-
III пстся подробное поручение и подробные обязательства сторон
Если объект имеет адрес, то он приводится в этом разделе, в этом же рц|деле целесообразно указать на основании какого документа должна выполняться работа (задание па проектирование, техническое задание, тендерная документация, другие материалы или документы).
В случае разработки проектной документации, заказчик указывает станин или стадийность разработки проектной документации.
Раздел 2. Обязанное! и сторон - условия выполнения договора
Оговариваются условия что: Заказчик несет ответственность за своевременную (обуславливаются сроки) передачу исполнителю-подрядчику необходимую разрешительную, распорядительную, документацию, техническое задание, материалы предпроектных изысканий, техническую документацию и инструкции па нестандартное (импортное) оборудование, материалы топографических, геологических, историко-культурных и археологических изысканий.
При необходимости выполнения дополнительных изыскательских, исследовательских и прочих работ, не оговоренных настоящим договором -фиксируется гарантия заказчика о финансировании этих работ по предъявлению счета-фактуры.
35
Подрядчик обязуется выполнить порученную работу с соблюдением требований СНиПов. В целях бесконфликтности может иметь место подробное перечисление объема, срока и стоимости. Как вариант можно сослаться на согласованный календарного плана, который обязательно прилагается к договору.
Форма календарного плана
№ №	Наименование видов работ (этап, стадия, раздел)	Сроки сдачи работ	Стоимость работ	Дата факт, «счет-фактура»
1	Генеральный план (ГП)			
2	Архитектурные решения (АР)			
3	Стадия «Эскизный проект» и т.п.			
Заказчик обязуется, согласно документа, «акт - сдача», подтвердить принятие к производству проектную документацию, и в оговоренные сроки перечислить надлежащую сумму за выполненные объемы работ.
Раздел 3. Порядок и условия взаиморасчетов. Оговорив состав, объем и сроки работ, стороны составляют протокол о договорной цене. Стоимость проекта (договорная цена) в рыночных условиях определяется также условиями торгов. При этом целесообразно, чтобы все участники торгов пользовались единым методологическим подходом к сметной стоимости, свободной, договорной цене на услуги, проектные и строительные работы.
Заказчик и исполнитель формируют свободные (договорные) цепы на основе текущего (прогнозного) уровня стоимости.
Согласовав стоимость работ (проектных) стороны устанавливают условия расчетов:
-	размер аванса в процентном отношении от обшей стоимости с указанием срока;
-	за раздел, или этап, или полный расчет по окончании работ;
-	могут оговариваться условия полного расчета заказчика с исполнителем после положительного экспертного заключения.
При составлении и определении договорной цены возможно, как вариант, использовать сметно-нормативную базу системы ценообразования, которая строго регламентирована (см. таблицу 2.1.).
Раздел 4. Ответственность сторон. При заключении договора устанавливаются различные меры имущественной ответственности:
-	за несоблюдение условий договора - штрафные санкции,
-	за несоблюдения сроков - пеня,
-	за ненадлежащее выполнение условий договора — неустойка.
В условиях рыночных отношений, могут предусматриваться конкретные льготы, условия, стимулирующие своевременное или досрочное выполнение принятых обязательств и главное, за качественное выполнение работ. Оговоренные санкции контролируются по факту выполнения календарных сроков.
36
Таблица 2.1
Пример укрупненного расчета строительно-монтажных работ (СМР) промышленного объекта
№№ статей, глав расходов.	Наименование объектов и затрат по видам работ (титульный список работ)	Обоснование, расчет базовой стоимости СМР (тыс.руб.)
I	Подготовка территории строительства	0.5- 2% от главы 2
11	Объекты основного производственного назначения затраты по данной главе определяются с использованием БУП с*	
ш	Объекты вспомогательного назначения	10-25% от главы 2
IV	Объекты энергетического хозяйства	5-10% от глав 2+3
V	Объекты транспортного хозяйства и связи	2-5% от глав 2+3
V]	Наружные инженерные сети и сооружения	5-10% от глав 2+3
vn	Благоустройство и озеленение территории	1 -4 % от глав 2+3
vm	Временные здания и сооружения	1-2 % сумма2,3,4,5,6
EX	Прочие непредвиденные неучтенные работы	8-12% от всех глав
Объем всех работ исчисляется в денежном выражении	итого: для определения объема затрат по второй главе сводной сметы, используются * базовые укрупненные показатели стоимости строительства - ( Б У П с ) базовые укрупненные показатели стоимости проектирования - ( Б У П п )		
Исполнитель проектной документации оговаривает авторские права, а заказчик право повторного или многоразово! о использования проектной документации.
Раздел 5. Прочие условия. Оговариваются: - потребность сверх нормативного количества экземпляров проектной документации за дополнительную плату (нормативом положено 4 экз); - случаи приостановления или прекращения работ по инициативе одной нз сторон.
При мотивированном приостановлении или прекращении работ - составляется двусторонний акт, оговаривается размер оплаты за выполненную работу, а заказчик может потребовать компенсацию за потерю прибыли. При обоюдном согласии стороны обязуются застраховать свою деятельность. Изменения и дополнения к настоящему договору оформляется протокольно или дополнительным соглашением.
Договор вступает в силу с момента подписания, поступления суммы аванса на счет исполнителя и может корректироваться дополнительным соглашением
Договор составляется в двух экземплярах, и каждый имеет одинаковую силу.
37
Раздел 6. Форс-мажорные обстоятельства
Текст обязательный - стандартный:
«Стороны не несут ответственности за невыполнение договорных обязательств в случае стихийного бедствия, повлекшего уничтожение документации или места строительства объекта. В этом случае стороны обязуются в кратчайшие сроки (до 10 дн.) оповестить друг друга».
Раздел 7. Разрешение споров. «Стороны приложат усилия решать возникающие разногласия путем переговоров, в противном случае, сохраняется право обращения в арбитражный суд».
Раздел 8. Срок действия договора, устанавливается календарным планом.
Раздел 9. Юридические адреса и реквизиты сторон
............индекс,............... адрес...................
............расчетный счет	....................
Подписи сторон, заверяются печатью.
Заказчик  Исполнитель 
Неотъемлемой частью договора считается:
1.	задание на разработку проектной документации, (техническое задание см. прилож. 2. 1);
2.	календарный план выпуска проектной документации;
3.	протокол о договорной цене;
4.	дополнительное соглашение о необходимости авторского надзора.
2.5.	Инвестирование - (финансирование) проектов
Инвестировать можно как полный производственный цикл, так и его отдельные фазы, этапы, стадии: это и научные исследования, и проектноконструкторские работы, строительство, реконструкция, реставрация, переоборудование производства и т.п.
Инвестиционная деятельность может осуществляться за счет:
•	Собственных финансовых ресурсов и резервов инвестора; капитала частных лиц;
•	За счет прибыли, накопления, целевых вкладов, оборотных средств, акций и ценных бумаг или облигаций, промышленной собственности, земельных участков;
•	Средств выделяемых холдинговыми и акционерными компаниями;
•	Ассигнованиями, выделяемыми из государственного или регионального бюджетов.
38
Резюме
Практически предпроектиая, прединвестиционная деятельность субъектов инвестиционного строительного процесса включает последовательность таких видов работ как:
-	Подготовка плана схемы проекта.
-	Заключение организационного договора между участниками.
-	Составление инженерно-технологического заключения .
-	Подготовка и анализ результатов альтернативных вариантов.
-	Разработка ТЭО инвестиций, Бизнес-плана.
-	Составление экспертного заключения консалдинговой фирмы.
-	Экспертное заключение инвестора (заказчика).
-	Заключение кредитного договора о займе.
Контрольные вопросы
1.	Назовите основных участников подрядных торгов.
2.	Как называется письменное предложение претендента заказчику?
3.	Что представляет собой состав тендерной документации?
4.	Как формируется свободная - (договорная) цена?
5.	Какая организация готовит материалы - обоснования договорной цены?
6.	Приведите примерный состав тендерной документации.
7.	Назовите основные разделы структуры инвестиционного контракта.
39
Приложение 2.1
«Утверждаю»
Генеральный директор ...............
«....»2004 г.
Техническое задание (пример) на проектирование (складского помещения ) по адресу г. Москва.................
1.	Общие положения
Проектирование склада осуществлять в соответствии с требованиями СНиП 31-04-22001 встроенных административных и бытовых помещений СНиП 2.09.04-87.
При разработке технологии хранении продукции необходимо обеспечить возможность:
а)	рационального размещения продукции;
б)	сохранности потребительских качеств и количественную сохранность;
в)	простоту учета и инвентаризации;
г)	постоянное обновление запасов;
д)	безопасные методы работ ы склада, предназначен для хранения непродовольственных товаров народного потребления и их оптовой реализации.
На втором этаже возможно размещение административно-бытовых помещений.
Размеры здания в плане 20 х 80 м.
Площадь - 3200 м.кв, (площади уточняются проектом).
Высота первого этажа в чистоте 6 м.
Высота второго этажа в чистоте 4 2 м.
Для размещения складско! о здания предусмотрен снос существующих одноэтажных не капитальных зданий общей площадью - 2200 кв.м и встройка в существующее кирпичное здание распределительной подстанции;
2. Технологические решения
Поступление товара осуществляется с грузовых автомобилей общего назначения большой грузоподъемности (IV — габаритной категории), полуприцепы многоосные особо большой грузоподъемности (IV габаритной категории). Без заезда в помещение.
Для второго этажа предусмотреть подъемники грузоподъемностью до 2000кг.
Полезная нормативная нагрузка на пол:
1-го этажа 1000 кг/м2,
2-го этажа - 500 кг/м2
40
Складирование грузов осуществляется на европоддонах, высота шта-(>сля до 2-х м. Для механизированной сортировки и складирования грузов предусмотреть средства малой механизации, фронтальные электропогрузчики типа «Балканкар» грузоподъемностью 0,63 т.
По способу хранения все товары относятся к III и IV группам:
(К третьей группе относится продукция, хранящаяся в закрытых не отапливаемых помещениях, к четвертой - хранящаяся в отапливаемых помещениях).
Предусмотреть организацию погрузочно-разгрузочных работ с учетом (ребований ГОСТ 12.3.009-76*.
Планируемый грузооборот - суммарный объем хранимых грузов (определяется расчетом) / месяц.
Режим работы складов: число дней работы в году 305, число смен работы в сутки - 2. Количество рабочих определяется расчетом по грузообороту складов.
3. Архитектурно-строительные решения
Каркас из стальных профилей, перекрытия монолитные ж/б по несъемной опалубке из профилированного стального настила. Наружные стены трехслойиые из профлиста с негорючим утеплителем послойной сборки. Окна этажей предусматриваются глухими из стального гнутый профиля. Крыша односкатная с наружным организованным водостоком. Брандмауэры из легкобстонных блоков Перегородки в складских помещениях сетчатые и сплошные из профилированного стального листа. Класс огнестойкости проектируемых зданий предусмотреть минимальный, исходя из площадей пожарных отсеков и этажности. Категория производства по пожаро, -взрывоопасности принять по группе «В» с уточнением по расчету пожарной нагрузки.
4. Инженерное оборудование
В складских помещениях предусмотреть, воздушное рабочее отопление, в качестве основного энергоносителя принять перегретую воду, совмещенное с местными нагревательными приборами для дежурного отопления и естественную общеобмепную вентиляцию, обеспечивающую однократный воздухообмен в 1 ч Температура для дежурного отопления +5°С, для рабочего отопления +10°С, если температура, относительная влажность и скорость движения не оговорена требованиями технологии хранения грузов.
Для удобства разгрузки материалов в темное время суток и обеспечения нормальных условий охраны материальных ценностей, необходимо установить прожекторы и светильники, обеспечивающие общую горизонтальную и вертикальную освещенность на территории складов и подъездных путей к ним нс менее 10 лк. Внутри помещений обеспечить общую освещенность не менее ЗОлк в местах складирования и 100 лк в мест ах сборки и ремонта тары.
41
ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РАЗВИТИЯ
3.1.	Градорегулирование
Одним из важнейших способов поддержания целостности государства является управление развитием территории. Такое управление называется градорегулированием.
В современном представлении - это планировочное пространственное регулирование, которое обеспечивает поддержание балансов плотности застройки территории, направлено на рациональную организацию пространства. Процесс градорегулирования осуществляется органами власти и заключается в подготовке и разработке решений, стимулирующих или ограничивающих изменения состояния территорий, характер обустройства. За последние годы существенно изменились правовые, градостроительные и земельные отношения, претерпевают изменения и условия проектирования, согласования и утверждения проектов для строительства. Внедряются новые формы инвестиций в современных условиях рыночных отношений.
Чтобы обеспечить высокую эффективность капитальных вложений (инвестиций), любые принимаемые проектные документы (решения), должны быть обоснованы на предпроектных стадиях. Формируя градостроительную концепцию, объемно-пространственную композицию архитектурнопланировочную структуру или выбирая средства художественной выразительности, архитектор - проектировщик учитывает ряд социальных, экономических, экологических и многих других требований.
Своевременное информационное обеспечение, (Государственный Градостроительный Кадастр), позволяет участникам градостроительной и архитектурно-строительной деятельности; органам государственной власти, физическим лицам пользоваться достоверной информацией:
-	о существующей и прогнозируемой градостроительной ситуации в городе;
-	о действующих регламентирующих планировочных и режимных ограничениях;
-	о разрешительной документации, размещении всех видов строительства;
-	о установленных режимах землепользования и природопользования.
Такая информация является основой разработки перспективных программ развития деловых, общественных, культурных центров, комплекса благоустройства городской среды, что в целом содержит генеральный план развития любого крупного города, в т. ч. план г. Москвы.
42
3.2.	Структура генерального плана Москвы
Генеральный план - это, прежде всего, структурный документ, определяющий перспективное развитие города и его основные структурообразующие элементы.
Генплан содержит первоочередные мероприятия по размещению, строительству, реконструкции (реставрации*) объектов. Цель этого документа - формирование общегородской градостроительной стратегии, плана развития города. Эти мероприятия разрабатываются на основе предложений федеральных органов, в соответствии с основными направлениями |'радостроительного развития и определяемые стратегическими целями развития города.
Новый генеральный план Москвы оценивается с позиции интересов и возможностей трех территориальных уровней: региона, собственно города и центра города.
Структура генерального плана Москвы представлена четырьмя частями:
1.	Основные направления градостроительного развития.
2.	Градостроительное зонирование.
3.	Программа первоочередных градостроительных мероприятий.
4.	Особенности развития города в части осуществления функции столицы РФ.
В соответствии законодательством города «о градостроительном зонировании», Генплан Москвы представляет генеральные схемы функционального, строительного, ландшафтного зонирования территорий с нанесенными на них границ планировочных районов. Для каждого района установлены типы функционального, строительного и прочего назначения, которые обязательны для всех видов градостроительной, исходно-разрешительной, предпроектной и проектной документации и для принятия решений органами власти.
Фундаментальная особенность Генерального плана - придание ему правового статуса, нормоустанавливающего документа для участников градостроительной деятельности. Генеральным планом определены общие положения градостроительного регулирования.
Стратегия Генерального плана построена на балансе государственных, общественных и частных интересов. Программа Генерального плана содержит не директивный стиль, а только регулятивную ориентацию, устанавливающую рамки преобразований.
Особое место в Генеральном плане занимают прогнозные материалы, поэтому он является базой для разработки и осуществления перспективных и первоочередных программ жилищного строительства, развития общественных, деловых и культурных центров, развития городской инфраструктуры, природного комплекса, реконструкции жилых и реорганизации производственных территорий.
43
Генеральным планом определены общие положения градостроительного регулирования.
В составе Генерального плана разработан специальный раздел связанный с осуществлением Москвы функции столицы России, определены необходимые ограничения для оптимального развития хозяйственных функций города с учетом его внутригородских различий, обозначены недопустимые действия по отношению к территориям природного комплекса, рекомендованы целесообразные режимы для проектирования и строительства, строительно-реконструктивной деятельности. Именно в перечисленном списке заключается регулятивность Генерального плана и ее следует воспринимать как: регламент для проектировщиков, как своего рода правила игры для заказчиков, инвесторов, экспертон.
3.3.	Система многоступенчатой проработки генерального плана Москвы
Разработка генеральных планов развития, в частности перспективный план развития г. Москвы на период до 2020 года, предусматривает последовательную ступенчатую проработку таких видов планов. Это четко иллюстрируют приведенные ниже схемы.
Генеральный план развития Москвы
Генеральный план развития алмипистративпого округа
Схема развития
муниципального округа
Проектирование локальных объектов строительства
Генеральный план является базой для разработки и осуществления перспективных и первоочередных программ развития городской инфраструктуры, природного комплекса, реконструкции жилых и организации производственных территорий На схеме 3.1 обозначены ступени разработки предпроектной градостроительной документации.
На разработку генерального плана воздействуют: политико-экономическое состояние общества, действующие законы права и нормы, природноэкологические условия, а также внешние регламентирующие ограничения. Генеральным планом учитываются все возможные воздействия: правовые, экономические, социальные, финансовые, организационные.
Концептуальную схему правовых норм генплана можно представить по критериям уровней их принятия, как регламентные оболочки (схема 3.2.). 44
Схема 3.1. Схема многоступенчатой подготовки предпроектной градостроительной документации
•	Генплан регламентирует:
•	Градостроительный закон Москвы;
•	Устав Москвы и законы Москвы в смежных сферах деятельности;
•	Градостроительный кодекс и закон об архитектурной деятельности;
•	Конституция РФ;
•	Закон о статусе столицы;
•	Закон об охране окружающей среды;
•	Закон об охране памятников архитектуры и культуры;
•	Закон об экологической экспертизе.
45
Закон о статусе столицы
Конституция РФ
Закон об охране окружающей среды
Градостроителный кодекс
Устав Москвы
Закон о Генплане
Генплан J
Градостроительные законы Москвы
Законы города в смежных а [ерах деятельности
Закон об архитектурной деятельности
Схема 3.2. Схема правовых норм воздействующих на разработку генерального плана
Как видно и отмечено на схеме правовых норм генерального плана -генплан опирается на совокупность правовых норм, установленных федеральными и городскими законами, являясь главным видом документации о градостроительном планировании, и содержит: функциональное зонирование; строительное зонирование; ландшафтное зонирование.
3.4.	Функциональное зонирование - устанавливает для каждой кадастровой единицы (расчетно-регистрационной единицы города) предельные доли территории.
Условия разрешенного использования земельных участков в Москве регулируются тремя группами регламентаций:
-	Градостроительными нормами и правилами проектирования;
-	Ограничениями использования территории, установленными линиями градостроительного регулирования; (к линиям градостроительного регулирования относятся юридически закрепленные границы транспортных и инженерных коммуникаций);
-	Территориальными регламентами (они устанавливаются для каждого участа территории, квартала, планировочного района города).
Облик Москвы создает традиционная пространственная структура.
Планировочная сетка Москвы, как видно на рис 3.1, обозначена на плане города веерами улиц, расходящихся из ядра исторического центра и ограниченная Садовым кольцом.
46
Схема 3.1. Планировочная структура административных округов г. Москвы
3.5.	Строительное зонирование - устанавливает объем малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной застройки, совокупную плотность застройки, реорганизацию производственных территорий. Земля - главное юстояние государства и общества, а неэффективное ее использование влечет экономический ущерб.
47
(.	| территории сохранения функционального назначения.
IЯКХМ частичное сокращение производственных территорий.
ИМИ внедрение общественно деловых и наукоемких производств
I I интенсификация промышленно-производственного использования.
Рис 3.2. План фрагмент основных направлений градостроительной реорганизации производственных территорий г. Москвы
В градостроительных предпосылках Генеральным планом Москвы обозначено рациональное использование и эффективная эксплуатация городских земель (рис.3.2).
Основными направлениями реорганизации производственных территорий предусматривается сокращение территорий производственного назначения с 20,5 до 15,0 тыс. га, полную ликвидацию производственных функций 5,3 тыс. га и освобождение внутри городских резервов для жилищного строительства и реабилитации природного комплекса.
48
Градостроительный кодекс призван защищать право граждан жить в комфортных условиях, при развитой инфраструктуре, обеспечение доступности населения до сферы образования, здравоохранения, торговых объектов.
На рис 3.3. приведен план размещения крупных торговых центров в Москве.
Рнс 3.3. План размещение крупных торговых объектов
Генплан предполагает увеличение фонда социальной инфраструктуры в 3,6 раза с преобладающим размещением объектов социальной сферы — вблизи жилья, а коммерческую и деловую структуру в системе городского центра. Планируется увеличить фонд учреждений здравоохранения, приоритетным является строительство объектов физкультуры, образования, обозначены перспективные типы учреждений для социального обеспечения и специализированного жилья для пенсионеров, инвалидов студенческих семей, стационары постоянного и временного пребывания, санаторно-гиги-еническис учреждения.
4-1711
49
На схеме ступенчатой подготовки предпроектной подготовки (Схема 3.1.) выделен блок (генеральный план района), на рис. 3.4. приведен план реконструкции и развития жилых территорий Юго-Западного административного округа района
Рис 3.4. Генеральный план реконструкции и развития жилых территорий Юго-Западного административного округа г. Москвы.
50
3.6.	Ландшафтное зонирование - регламентирует предельные юны естественных открытых поверхностей и территорий, занятых зданиями и сооружениями. Зонирование предусматривает улучшение условий жизни населения и качество окружающей среды. Для обеспечения физической сохранности жилой и промышленной застройки предусматривается разработка планов зон охраняемого ландшафта. План включает в себя историко-топографическую и композиционно-ландшафтную подоснову города, района. На рисунке 3.5. дается представление о зеленных массивах Юго-Западного района г. Москвы.
Рис. 3.5. План фра1 мент развития и сохранения природного комплекса Юго-Западного административного округа г. Москвы
51
Наряду с перечисленными программами, генеральным планом также предусматривается:
-	развитие транспортной инфраструктуры;
-	программа создания гармоничной и сомасштабной человеку архитектурно- пространственной среды;
-	цветовое и световое решение города.
3.7.	Схема развития городского уличного транспорта
В Москве исторически сложилась радиально-кольцевая система магистралей предусматриваются и создаются дополнительные полноцельные и полукольцевые трассы.
В средней и периферийной частях города схема дополнена локальными хордовыми и поперечными связями. Комплексно решается проблема транспортного движения, строительство транспортных сооружений (рис. 3.6.).
Генеральным планом предполагается взаимоувязка всех видов транспорта.
Рис. 3.6. Схема развития городского уличного транспорта
52
3.8.	Размещение производственных зон в г. Москве
Для определения принципиального решения структуры города, решающим моментом является взаимодействие селитебной и производственной зон.
Формирование промышленной территории города прошло сложный путь, без учета градостроительных, социальных, экологических экономических факторов.
В единый комплекс с промышленными объектами могут быть включены объекты транспортного коммунально-складского хозяйства, научно-исследовательские институты, другие отрасли. На рис. 3.7. представлена схема основных направлений реорганизации производственных территорий I. Москвы.
Рис. 3.7. Схема основных направлений реорганизации территорий города
53
3.9.	Порядок оформления разрешений на строительство и реконструкцию объектов в г. Москве
В 2004 году, многочисленные градостроительные законы пополнились законом "О порядке подготовки и получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов в г. Москве".
В целях реализации данного Закона - утверждена форма: Акта разрешенного использования земельного участка для строительства и реконструкции, (далее по тексту «Лкт разрешенного использования» - Акт) -документ, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования земельного участка для строительства и реконструкции. Основанием для подготовки Акта является утвержденный Правительством Москвы адресный перечень объектов строительства.
Акт подготавливается Москомархитектурой по заявке и за счет заказчика и регистрируется в государственном градостроительном кадастре.
Основанием для установления требований разрешенного использования земельного участка (объекта) является градостроительная документация.
Разработка, рассмотрение, согласование, государственная экспертиза и утверждение градостроительной документации осуществляется по установленными законам г. Москвы и законам Российской Федерации
Требования разрешенного использования участка территорий градост-роительных объектов устанавливаются на основании утвержденных градостроительных планов развития города, проектов планировки, межевания территорий, в которых исходя из градостроительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, историко-культурных, социально-экономических и правовых условий определены:
-	границы участка территории градостроительного объекта, вид функционального строительного, ландшафтного назначения, границы смежных с ним участков;
-	вид функционального назначения, допустимый объем застройки градостроительного объекта;
-	условия транспортного и культурно-бытового обслуживания, инженерного обеспечения;
-	условия обеспечения требований охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны объектов культурного наследия.
3.9.1.	Содержание Акта разрешенного использования земельного участка
Акт разрешенного использования земельного участка территории содержит:
-	ситуационный план размещения участка (объекта) на территории квартала:
54
-	план в масштабе 1: 2000 или I: 5000 участка территории градо-। троительного объекта, с его границами и границами смежных земельных участков, линиями регулирования градостроительной деятельности, расположением объекта и существующих зданий, сооружений и других объ-гктов недвижимости;
-	установленный вид функционального , строительного, ландшафтно-><> назначения, допустимые параметры высоты, объема, площади застройки;
-	требования сохранения или изменения, ликвидации или ограничения использования существующих на участке зданий, сооружений, объектов •челенения;
-	требования к разработке проектной документации в части получения исходных данных и условий проектирования, стадийности проектирования, архитектурно-градостроительного решения, транспортного об-I чуживания населения, инженерного обеспечения, охраны окружающей । реды и объектов культурного наследия.
Требования, определяемые актом разрешенного использования земельного участка, (объекта) обязательны при оформлении документов, удостоверяющих право застройщика (заказчика) на земельный участок или иной объект недвижимости, а также право заключения договора (контракта) меж-у застройщиком и органами власти.
Градостроительная документация подлежит обязательному согласованию с:
-	органами местного самоуправления в части территорий жилых кварцитов и территорий общего пользования, организации транспортного обслуживания, размещения социально значимых объектов обслуживания;
-	с уполномоченными органами в области архитектуры и градострои-1сльства, области природопользования, в области имущественных и земельных отношений, с иными органами исполнительной власти города
Проектная документация любого вида для строительства и реконструкции, (подробно гл. 6), должна содержать обязательные утверждаемые положения, в том числа архитектурно-строительные, конструктивные, инженерные, технические и т.п. решения.
V	9.2. Содержание разрешения на строительство и реконструкцию
В разрешении на строительство, реконструкцию должны быть указаны: 1) Номер и дата на строительство, реконструкцию;
2)	Застройщик (заказчик) которому выдано разрешение, его реквизиты;
3)	Земельный участок, предназначенный для строительства;
4)	Номер и дата регистрации разрешенного использования, его кадастровый номер;
5)	Номер и дота регистрации органа государственной экспертизы на проектную документацию;
55
6)	Срок действия разрешения на строительство, реконструкцию;
7)	Должностное лицо ответственное за подготовку, регистрацию разрешения, реквизиты.
Контрольные вопросы
1.	Что определяет генеральный план?
2.	Что содержит и предусматривает закон «о градостроительном зонировании»?
3.	В чем заключена фундаментальная особенность генерального плана?
4.	Что устанавливается понятием функциональное и строительное зонирование?
5.	Что предусматривает понятие многоступенчатая проработка генплана?
6.	Каково назначение и содержание градостроительной документации?
7.	Назовите предпроектные стадии градостроительной документации?
8.	С какой целью разрабатывается проект детальной планировки?
9.	Приведите пример возможных сочетаний проектных стадий для ГСД
10.	Что подразумевается под понятием «категория сложности объекта»?
11.	Приведите два принципа определения категории сложности объекта.
12.	Каково содержание документа "Акт разрешенного пользования"?
13.	Кем, и по чей заявке, подготавливается "Акт разрешенного пользования"?
56
ГЛАВА 4. ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕТАЦИЯ
4.1.	Фаза подготовки разрешительной и распорядительной документации
Исходно-разрешительная документация (ИРД) - изначальная документация, дающая заказчику — застройщику или инвестору право:
•	на отвод, аренду земельного участка под строительство или реконструкцию;
•	получить заключение по условиям проектирования;
•	заключить контракт на разработку проектной документации.
Итоговым документом ИРД является Градостроительное заключение может именоваться, как «Градостроительное Задание» либо, «Архитектурно-планировочное решение для объекта строительства».
Подготовка исходно-разрешительной документации проводится Мос-комархитектурой в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и градостроительного обоснования размещения объекта.
Исходно-разрешительная документация содержит:
•	основные требования и рекомендаций по размещению и объемно -пространственному решению объекта;
•	определение ориентировочных границ земельного участка;
•	технико-экономических показателей объекта;
•	совокупные требования и рекомендации согласующих организаций для проектирования и строительства;
	определение возможности проведения работ по объекту с учетом экологических и сани гарно-гигиенических требований к размещению объекта
•	рекомендации по стадийности объекта;
•	возможности и условия инженерного обеспечения объекта.
Для оказания помощи заказчикам и разработчикам градостроительной и архитектурно - строительной документации, а также экспертным, инспекционным надзорным органам, органам власти на местах, в Москве, с учетом действующих законов РФ, нормативных документов в области архитектуры и строительства, утверждено и внедрено «Положение о едином порядке нредпроектной и проектной подготовке строительства в Москве». Положение предусматривает разрешение вопросов, связанных с процессом пред-проектной и проектной деятельности включая вопросы предоставления (отвода) земельного участка, а также права проектирования и строительства.
Право разрабатывать исходно-разрешительную документацию, предоставлено Москомархитектуре за счет средств заказчика, а сам процесс разработки осуществляется в два этапа.
На первом этапе подготовку материалов осуществляют территориальные административные и надзорные органы (схема. 4.1.). Это:
57
Схема 4.1. Схема разработки исходно-разрешительной документации для капитального строительства
58
-	префектура со специализированными межведомственными комиссиями;
-	архитектурно-планировочное управление (АПУ) округа;
-	комитет по землеустройству (Москомзем).
Этап предусматривает вариантный подбор земельного участка, оформ-непия права аренды (краткосрочной или долгосрочной) земельного участка, кии права на проведение строительных работ на арендуемой территории землепользователя.
Основным регламентирующим документом — инструментом регулирования застройки и землепользования, является генеральный план, обеспечи-! ающий баланс государственных, общественных и частных интересов в новых рыночных условиях.
Условия использования земельных участков в Москве регулируется тремя группами регламентаций:
1.	Градостроительными нормами, правилами проектирования и планировки.
2.	Ограничениями использования территории, установленными линиями градостроительного регулирования. (Клиниям градостроительного регулирования относятся юридически закрепленные границы транспортных и инженерных коммуникаций, санитарных и технических защитных зон, зон охраны историко-культурного и природного наследия, определения линии застройки, границы, зоны).
3.	Территориальными регламентами, установленными градостроительным зонированием. (Эти регламенты градостроительного зонирования устанавливаются для каждого участка территории, квартала или группы кварталов).
Основанием для выделения земельного участка или получения права аренды земельного участка является распорядительный документ Префектуры административного округа или решение комиссии по имущественно -земельным отношениям и градостроительству.
Описанная выше нормативная и законодательная базы составляют комплекс планировочных ограничений размещения объекта, чтобы понять какие ограничения определяют условия проектирования объекта необходимо ввести некоторые понятия:
Линии градостроительного регулирования - устанавливаются при разработке генерального плана развития территории и другими видами градостроительной документации.
Ниже приведен перечень линий, наносимых территориальными институтами генерального плана на геоподоснову.
Красные линии - границы территории улично-дорожной сети, выделенной из остальной части территории города.
Линии застройки - линии с отступом от красных линий, определяемые градостроительными нормативами.
59
Синие линии - границы акваторий рек и открытых водоемов, устанавливаемые по нормальному подпорному горизонту.
При разработке генеральных планов вводятся определенные граничные условия:
-	Границы охранных зон - территории с ограниченным режимом природопользования особо охраняемые зоны и не являющиеся особо охраняемыми - это границы парков, садов, бульваров, объектов спортивного и медицинского назначения, а также границы резервных территорий.
-	Границы историко-культурных заповедных территорий - они включают в себя ансамбли и комплексы памятников истории и культуры.
Кроме того существует целый комплекс планировочных ограничений, как правило, приводимый в Градостроительных нормативных документах, нормах планировки и застройки, которые учитываются специалистом, разрабатывающим генеральный план участка строительства, это-
-	пожарные разрывы между зданиями и сооружениями, определяемые огнестойкостью, размерами и пожаровзрывоопасностью объектов;
-	санитарные разрывы, определяемые назначением объекта и условиями инсоляции;
-	границы санитарных защитных зон — территории между границами промышленного объекта, складов реагентов, предприятий сельского хозяйства и селитебной зоны. Как правило, санитарно-защитные зоны, (а это зона озеленения,) отделяют жилую застройку от территории транспортных и инженерных объектов и транспортных коммуникаций
4.2. Этапы поднповкн материалов исходно-разреши тельной документации
1.	Заказчик при участии проектировщика подаст в Префектуру обоснованную заявку на строительство (реконструкцию) предполагаемого объекта, с указанием адреса, функционального назначения объект а и его технические характеристики, предположения по срокам использования территории или срока аренды участка.
2.	Заявка рассматривается на окружной межведомственной комиссии (МВК) и при положительном решении о возможности строительства - протокол направляется в архитектурно-планировочное управление округа (АПУ) и территориальному подразделению комитета по землеустройству (Москомзем).
3.	Возможный оптимальный вариант размещения объекта принимает АПУ округа, в зависимости от вида предполагаемых работ осуществляет сбор исходных данных и подготавливает заключение.
4.	Рассматриваются возможности или невозможности подбора участка, выделения или размещения строения, проведения работ по реконструкции.
При положительном решении - АПУ подготавливает документ, в котором определяются или устанавливаются ориентировочные границы отводи
60
мого земельного участка, устанавливается объемно-пространственное решение с учетом окружающей застройки, границ благоустройства и компенсационного озеленения. Такой документ носит название «Эскиз № 1.» (см. приложение 4.1.) или «ситуационный план», который определяет:
-	целесообразность проведения работ на территории;
-	ориентировочные границы земельного участка;
-	размещение объекта и его габариты;
-	отражается существующая и перспективная застройка;
-	границы благоустройства;
-	границы компенсационного озеленения;
-	предложения по возможному сносу зданий, пристройки, надстройки, блокировки и прочие работы.
Эскиз № 1 подлежит согласованию или получению заключений в отделе подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста, НИиПИ Генплана.
На этом же этапе Мосгоргеотрсст готовит приложение и заключение к Эскизу № 2 по инженерному обеспечению объекта. По заявке заказчика, готовится геоподоснова и схема существующих внешних инженерных сетей. Эскиз №1 также, подлежит согласованию с землепользователями соседних прилегающих территорий.
-	АПУ округа пугови! заключение по обследованию объекта недвижимости или зданий и сооружений. Такое заключение должно содержать описание территории и участка, размещение объекта относительно существующих зон, характеристики объектов расположенных на участке, наличие зеленых насаждений.
-	АПУ подюгавлнвасг заключение по условиям проектирования, где определяются техиико-экономичсскис показатели, требования и рекомендации к проектным решениям, в том числе по использованию подземного про-щранства, функциональному использованию первых этажей зданий, транспортному обслуживанию, использованию территории.
Сотасующис территориальные организации готовят документ в котором отражают:
-	возможность проведения работ по объекту;
-	специальные требования и рекомендации по их проведению;
-	состояние имущественных отношений и требования по соблюдению прав |раждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются с проведением намечаемых работ.
5. По поручению окружной межведомственной комиссии, Эскиз № 1 направляется в территориальное подразделение земельно-имущественных отношений (Москомзем), которое выполняет топографическую съемку земельного участка, устанавливает координаты привязки здания в натуре, устанавливает размер отводимой площади под строительство. Результаты геодезической съемки представляются в расчетную часть, для установления срока, и размера арендной платы и заключения договора о землепользовании.
61
В целях оформления разрешения на отвод земельного участка или поучения правового акта городской администрации на выполнение прочих с1роительных работ, Заказчик, повторно представляет материалы (подготовленные АПУ округа и Москомземом) на рассмотрение территориальной земельно-имущественной комиссии. Комиссия готовит Постановление о выделении (отводе) земельного участка, или разрешение на производство строительных работ (реконструкцию, пристройку, надстройку и т.п.) на территории землепользователя. (Примерные формы и содержания распорядительных документов см. приложение и порядок прохождения исходно-раз-Решительной документации на схеме 4.2.).
Исходно-разрешительная документация предполагает подготовку заключений по инженерному обеспечению объекта строительства. Документ называется «Эскиз № 2». Он определяет и устанавливает предварительные технические условия присоединения проектируемого объекта к городским Инженерным сетям.
В целях своевременной подготовки заключений по инженерному обеспечению объектов в Москве и упрощения порядка подготовки согласований, создана рабочая группа при Глав АПУ Москомархитектуре. Рабочая П>уппа создается из ответственных представителей: Мосинжпроекта, Мос-Г'фгеотреста, Мосэнерго, Мосводоканала, Мостеплосети, Управления канализации, Мосгаза, Мосводостока.
Задачей рабочей комиссии является рассмотрение условий присоединения объекта к городским сетям. Рабочая группа готовит ориентировочные рас-ч^тные показатели инженерного обеспечения по нижеприлагаемой схеме 4.2.
Л»	Вид инженерного обеспече- ния	Инженерные нагрузки	Заключение эксплуати-рующей организации	Работы по городским внсплощадочным сетям				Приме-чание
				Объем	работ | Стоимость работ			
				сети	со-оруж.	работ	ДОЛЯ участия	
х	водоснабжение							
X	канализация							
3	водосток							
4	теплоснабжение							
S	электроснаб-женение							
Ц	газоснабжение							
Схема 4.2. Показатели инженерного обеспечения объекта строительства
Второй этап подготовки исходно-разрешительной документации осуществляется центром подготовки при Москомархитектуре.
Заказчик по рекомендуемой ниже форме (табл. 4.1.) направляет в центр Подготовки заявку и исходные материалы для разработки исходно-разреши-'ЩДыюй документации (ИРД).
62
Таблица 4. 1
ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ ЗАЯВКИ НА РАЗРАБОТКУ ИРД	
для объектов нового строительства	для реконструируемых объектов
Характеристика объекта 1.	размер объекта 1.1.	административный округ 1.2.	муниципальный округ 1.3.	адрес технические показатели 2.	общая площадь объекта 2 1 площадь застройки 2.2.	основное функциональное назначение 2.3.	этажность сооружения 2.4.	в т.ч первого этажа 2.5.	тоже подвального сроки использования территории 3.	срок аренды земельного участка 3.1.	срок освоения территории начало	 окончание	 ввод в эксплуатацию 	 дополнительные сведения 4.	наличие правовой документации 4.1.	наличие правоустанавливающих земельных документов 4.2.	наличие лицензионных прав на выполнение функций заказчика 4.3. свидетельство о регистрации предприятия или устав (копии) архитектурно-строительная характеристика 5.	а) проект индивидуальный б)типовой в) повторного применения 5.1. материал ограждающих конструкций 5.2. тоже несущих конструкций	Исходные данные по объекту 1.	размещение объекта 1.1.	административный округ 1.2.	муниципальный округ 1.3.	адрес показатели объекта 2.	функциональное назначение (в соответствии с распорядительным документом) 2.1.	общая площадь по данным БТИ 2.2.	этажность (в т.ч. подземный, цокольный этажи и мансарда) 2.3.	материалы несущих и ограждающих конструкций наличная документация 3.	наличие правоустанавливающих имущественных или земельных документов 3.1.	наличие историко-культурных обследований предложения по изменению объекта 4.	по функциональному назначению 4.1.	в т.ч. подвального этажа 4.2.	тоже первого этажа показатели по габаритам 5.	изменения в несущих конструкциях и перекрытиях 5.1.	надстройка, устройство мансарды 5.2.	изменение подземного пространства 5.3.	строительство пристройки (кол. эт.) срок освоения территории и дополнительные сведения 6.	начало строительства 6.1.	ввод в эксплуатацию 6.2.	поэтажные планы БТИ 6.3.	фотографии внешнего вида фасада 6.4.	заключение по инженерно-техническому обследованию и возможной перестройки или надстройки ориентировочные ожидаемые ТЭП
63
Подготовка исходно-разрешительной документации проводится Мос-комархитектурой в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и градостроительным обоснованием размещения объекта. На схеме 4.3. приведена концептуальная схема подготовки исходных материалов для ИРД и процесс разработки Градостроительного заключения (ГЗ)
ПРИМЕРНАЯ СХЕМА ДВИЖЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Заключения и согласования
управление пожарной охраны
Охрана среды, эколо! ическая служба
МЧС, гражданская обороиа
Итоговый документ
Правительство Москвы
комитет по «рхитектуре в градостроительству 1лавное архитектурно планировочное управление “Утверждаю**—.-------------------------------------------------
Начальник ГпавАПУ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ (ЗАДАНИЕ) i
или “АРХИТЕК1УРНО - ПЛАНИРОВОЧНОЕ РЕШЕНИЕ”
...содержит Основные требования и рекомендации по размещению и объемнопространственному решению объекта, условия разработки проектной документации по заключениям контралъно-надзорных w согласующих организаций
Схема 4.3. Последовательность подготовки комплекта документов для ИРД
64
Исходно-разрешительная документация содержит:
•	основные требования и рекомендации по размещению и объемно-пространственному решению объекта;
•	определение ориентировочных границ земельного участка;
•	технико-экономические показателей объекта;
•	совокупные требования и рекомендации согласующих организаций по проектированию и строительству;
•	определение возможности проведения работ по объекту с учетом экологических и санитарно-гигиенических требований к его размещению;
•	рекомендации по стадийности объекта;
•	возможности и условия инженерного обеспечения объекта.
Градостроительное заключение может именоваться, как градостроительное задание, либо архитектурно-планировочное решение для объекта строительства или реконструкции.
Градостроительное заключение — главный итоговый документ, который дает право заказчику заключить с проектной организацией контракт на разработку проектной документации.
Центр подготовки ИРД определяет требуемые для объекта инженерные нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям, уточняют источники, технические условия и точки присоединения к инженерным коммуникациям. При недостаточности источников мощности или пропускной способности инженерных сетей - в Эскизе № 2 предусмотрен расчет средств на строительство и развитие головных сооружений и сетей инженерного обеспечения города (схема 4.2.).
Возможные заключения подлежат подтверждению - заключению эколо! и-ческой экспертизы о возможности проведения работ по объекту, соответствию экологическими требованиями к размещению объекта, его функциональному назначению, условиям эксплуатации, воздействию на окружающую среду и др.
Одним из особо важных заключений в составе градостроительного заключения, для проектировщиков, является
-	заключение по условиям проектирования (содержание см приложение №4.1 - 4.12)
К Градостроительному заключению прилагается договор о предоставлении земельного участка с расчетом стоимости арендной платы.
Заключение по условиям проектирования в составе градостроительного задания дает право только на формирование проектной документации
Постановлением правительства Москвы установлены сроки разработки и оформления комплекта исходно-разрешительной документации, включая оформление земельно-имущественных отношений:
-	срок разработки ИРД - до трех месяцев
-	средняя стоимость ИРД - 0,15-0,32% от стоимости строительства
-	срок оформления имущественных отношений - 0,5 мес;
-	средняя стоимость оформления 0,01-0,03% от стоимости строительства
Календарный план разработки полного комплекта исходно-разрешительной документации представлен в таблице 4.3
5 1711
65
S'	Таблица 4.3
КАЛЕНДАРНЫЙ план разработки полного комплекта исходно-разрешительной ДОКУМЕНТАЦИИ
Центр подготовки исходно-разрешительной документации Москомархитектуры
№	НАИМЕНОВАНИЕ	СРОКИ ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТ (недели)																								
№	РАБОТ исполнители	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25
1	Рассмотрение заявки Формирование заказа																									
2	Предпроектиая проработка заказа Исполнители: НИиПИ АПУ округа, пр. мастерская																									
																										
2.1.	Подбор участка																									
2.2.	Согласование Градостроительного решения.																									
	СЭС																									
	мослесопарк																									
	доп. соглашения																									
	Москомархитектура																									
3.	Разработка ГЗ																									
3.1.	Разработка Эскиза №1											 														
3.2.	Согласование Эскиза №	1																								
	опс																									
	НИиПИ Генплана																									
	Префектура																									
	УГКОИП																									
3.3.	Заключение по обследованию территории																									
3.4.	Заключение по условиям проектирования																									
Продолжение таблицы 4.3
КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН РАЗРАБОТКИ ПОЛНОГО КОМПЛЕКТА ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Центр подготовки исходно-разрешительной документации Москомархитектуры
		Н 21 3			4	5	6	7	8	9	Ю	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25
4.	Согласование материалов ГЗ																									
	СЭС																									
	МОСЛЕСОПАРК																									
	МОСКОМПРИРОДА																									
	ГОСРОЖНАДЗОР																									
	МОСКОМЗЕМ																									
	МОСКОМИМУЩ.																									
	ШТАБ ГО и ЧС																					•				
																										
5.	Заключение по инженерному обеспечению																									
5 1.	Разработка Эскиза №2																									
5.2.	Сбоо технических условий на присоединение																									
	ОПС Мосгоргеотреста																									
																										
	МКС Мосэнерго																									
	Теплосеть Мосэнерго																									
	Мосводоканал																									
	Мосводосток																									
	Мосгаз																									
																										
5.3	Разработка схем инженерного обеспечения																									
																										
6.	Заключение экологической экспертизы																									
																										
7.	Оформление разрешения на проектирование																										
4.3.	Порядок, положение и правила получения разрешений на проектирование
1.	Виды работ, по которым получение разрешений на проектирование и их проведение требуют оформления в Москомархитектуре:
-	при строительстве или размещении объекта на территории с оформленным в установленном порядке имущественными и земельными отношениями;
-	в случаи реконструкции, реставрации или комплексном капитальном ремонте по объектам с оформленными в установленном порядке имущественными и земельными отношениями;
-	реконструктивных работах, связанных с изменением элементов фасадов.
2.	Виды работ, по которым получение разрешений на проведение оформляются окружными межведомственными комиссиями (при наличии оформленных имущественных отношений) и при согласовании со службой санэпиднадзора и Москомархитектурой:
-	капитальный ремонт без изменения технико-экономических показателей;
-	планово-предупредительный ремонт (по согласованному проекту);
-	перепланировка помещений без изменения несущих конструкций;
-	благоустройство территории (по согласованным проектам).
3.	Виды работ, по которым не требуется оформление разрешений (при условии применения материалов соответствующих санитарным и противопожарным нормам):
-	замена сантехнических приборов;
-	чистовой ремонт помещений;
-	замена внутренних столярных изделий.
4.	По остальным видам работ основанием для получения права на строительство объекта является распорядительный документ префекта административного округа.
Заказчик, при участии проектировщика составляют задание на проектирование, которое подлежит согласованию в форме заключений:
-	штаб ГО и МЧС г. Москвы;
-	информационно-аналитический центр «Моспроект 2»;
-	управление Архитектурного Совета и согласования проектов;
-	Мосгорэкспертиза. Отдел согласования проектов;
-	управление государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры (УГКОИП).
Кроме согласований, для разработки проектной документации требуются условия присоединения к инженерным сетям со схемой согласованной с отделом подземных сооружений Мосгогеотреста. Технические условия выдаются городскими организациями по письменному запросу, к письму прилагается Эскиз № 2 - схема существующих инженерных сооружений, коммуникаций.
68
На основании собранных материалов, проектная организация разраба-лвает ТЭО - технико-экономическое обоснование и проект организации строительства с учетом геологических условий земельного участка.
(Для ознакомления с формами и текстами заключений смотри приложения к разделу).
4.4.	Сдача проектной документации в Москомархитектуру, в управление подготовки и согласования проектов (УПСП)
ТРЕБОВАНИЯ и ОФОРМЛЕНИЕ
I.	Проектная документация в полном объеме (буклет, исходно-разрешительная документация и архитектурно-градостроительный раздел) с необходимыми согласованиями и с сопроводительным гарантийным письмом сдается представителем заказчика в соответствующий отдел УПСП Моско-мархитектуры.
II.	Гарантийное письмо пишется на имя начальника УПСП Моско-мархитектуры с просьбой о рассмотрении проекта с указанием юридического адреса, телефона, банковских реквизитов, кодов статистики плательщика и источника финансирования (с подписями руководителя организации и главного бухгалтера, заверенными печатью).
III.	На принятую документацию оформляется учетная карточка (карточка заполняется и подписывается заказчиком), присваивается номер дела и ставится отметка (штамп) о ее приеме на копии сопроводительного письма заказчика.
Для учетной карточки УПСП Москомархитектуры материалы представляются в следующем составе:
Альбом (буклет) представляется в формате А-4
А) По объектам объемного проектирования
-	титульный лист с указанием наименования и адреса объекта, стадии проектирования, наименование заказчика, проектной организации, фамилии автора архитектора (руководителя авторского коллектива);
-	ситуационный план с показом окружающей существующей и перспективной застройки на смежных участках, а также ближайших градостроительных ориентиров;
-	генеральный план участка на геоподоснове;
-	фасады, развертки фасадов с показом прилегающей застройки;
-	планы, разрезы первого и неповторяющегося этажей;
-	фото с макета, перспективы, фотомонтаж и др. ( при необходимости);
-	градостроительное задание (заключение) с не просроченным сроком действия;
-	задание на проектирование согласованное Москомархитектурой и Экспертизой;
69
-	краткая аннотация с характеристикой градостроительного и архитектурного решения и основными технико-экономическими показателями:
1)	площадь застройки - в кв.м.
2)	общая площадь (в т.ч. наземная и подземная) - в кв.м.
3)	объем - в куб.м.
4)	плотность жилого фонда и расчет обеспеченности объектами соцкультбыта:
-	копия лицензии проектной организации, выданной Мосстройлицензией;
-	приказ организации о назначении авторского коллектива (ГАПа, ГИПа);
-	справки главного архитектора ( инженера) проекта о соответствии проектных решений действующим нормативным требованиям.
Б) По проектам застроек
-	документы, указанные выше в пункте «А» (исключая фасады, планы, разрезы);
-	схема функционального зонирования;
-	схемы потоков транспорта и пешеходов.
-	прилагается, не включенная в буклет, исходно-разрешительная документация.
-	свидетельство об утверждении архитектурно - градостроительного решения с графическим приложением, выполняется и подписывается главным архитектором; (бланк свидетельства выдается в УПСП МКА).
Примечания:
1)	Титульный лист должен быть подписан заказчиком и авторами проекта, заверен печатью.
2)	Чертежи буклета выполняются без масштаба и брошюруются в ука занной последовательности.
3)	Чертежи ситуационного и генерального планов необходимо иллюминировать:
-	проектируемые объекты - красным цветом;
-	существующее здание - серым цветом;
-	сносимые здания - желтым цветом;
-	перспективная застройка - штриховкой красным цветом;
-	водные поверхности - светло-голубым цветом;
-	площади озеленения - светло-зеленым цветом.
4)	Чертежи фасадов и разверток выполняются с цветовым решением.
5)	Для объектов реставрации, восстановления, реконструкции в исторической застройке необходимо представить фото существующего состояния объекта.
70
<? 2. Иллюминированный чертеж генерального плана в М 1:500
на действующей геоподоснове со штампом Мо горгеотреста и штампом проектной организации с необходимыми согласованиями заинтересованных организаций
IV. На рассмотрение представляется переплетенная брошюра исходно-разрешительной и проектной документации с архитектурно — градостроительным разделом в одном экземпляре.
V. Проектная документация
А) должна быть согласована с:
- Префектурой административного округа (на титульном листе проекта);
- НИиПИ Геплана г. Москвы (на чертеже генерального планов);
- АПУ административного округа в части подтверждения границ участка в буквенных индексах (на чертеже генерального плана),
- Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории культуры г. Москвы при размещении объекта в ЦАО, в охранной зоне или вблизи памятников архитектуры (на титульном листе проекта);
Б) должны быть представлены заключения:
- экспортно-консультативного общественного совета (ЭКОС) при Главном архитекторе при размещении объекта в ЦАО, в охранной зоне памятников:
-	Московским городским центром Госсанэпиднадзора;
-	Москомприродой;
-	Мослесопарком;
-	Отделом природного комплекса УТК Глав АПУ (при размещении объекта на территории природного комплекса);
-	УТАИ ГУВД г. Москвы (для объектов транспортного обслуживания, расположенных на городских магистралях);
-	Министерством гражданской авиации и Министерством обороны;
-	Управление Московской ж.д. (при размещении объектов в полосе отвода ж.д.);
-	Руководством МКАД и институтом «Союздорпроект»;
-	Владельцами технических зон (при размещении объекта в технической зоне);
-	УГПС ГУВД г. Москвы;
VI. Счет на оплату за рассмотрение и согласование документации выдается заказчику после утверждения Регламента ограничений.
Контрольные вопросы
1.	В чьи функции входит подготовка материалов для разработки исходноразрешительной документации?
2.	Какое право получает инвестор или заказчик при наличии утвержденной ИРД?
71
3.	Какие требования или рекомендации содержатся в ИРД?
4.	Какой организации предоставлено право разработки ИРД?
5.	За чей счет (из каких средств или статей расхода) выполняется ИРД?
6.	Как подготавливаются материалы для разработки ИРД?
7.	Какова функция Префектуры при подготовке материалов для ИРД?
8.	Какие функции возложены на окружную межведомственную комиссию?
9.	Каково назначение и какую информацию содержат Эскиз № 1 и № 2?
10.	Каковы функции Москомзема в процессе подготовки материалов для ИРД?
11.	Как называется итоговый документ утвержденного ИРД?
12.	Какие права предоставляются заказчику при получении градостроительного заключения (задания)
13.	Приведите пример на какие виды строительных работ требуется оформление разрешения на проектирование? И на какие не требуются?
14.	Является ли ТЭО (технико-экономическое обоснование) стадией проектирования?
15.	Перечислите ряд основных согласующих или надзорных организаций с которыми должны быть согласованы материалы для ИРД.
72
Приложения форм заключений согласующих организаций
Приложение 4,1
Наименование объекта	•
	моско мархитектура
вид строительства	главное архитектурно- планировочное управление
адрес 	ЭСКИЗ № 1 М 1 : 2000
« Согласовано»
префект административного округа
__________________________дата М.П.
директор НИиПИ Генплана (для нового строительства)
__________________________дата М.П.
начальник АПУ округа
_____________________________Дата
_____________________________дата
(прочие согласования)
Предполагаемые технико-экономические показатели
Площадь застройки.........
Этажность ................
Площадь участка ..........
Компенсационное озеленение
Заключение отдела подземных сооружений Мосгоргеотреста.
Внесение изменений по границам территории н габаритам объекта
Дополшгтепькые согласования
Приложение 4.2
Государственный комитет	Московский городской центр;
санитарно-эпидемиологического	санитарно-эпидемиологического
надзора Российской Федерации	надзора
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На использование земельного участка для размещения и разработку проектной документации на строительство объекта по адресу......
Наименование документа на основании, которого дано настоящее заключение:
(Перечень материалов)'....................................
Отметка об осмотре участка в натуре:
1.	характеристика земельного участка и объекта (площадь)
2.	положение участка по отношению к окружающим территориям и объектам.
3.	Существующее использование участка (территории)
4.	Характеристика возможных влияний указанного объекта на окружающую среду и гигиенические условия жизни человека
5.	Заключение по возможности использования участка (объекта).
6.	Класс объекта по санитарной классификации, размеры санитарио-защитной зоны
7.	(в соответствии с СН 245-75) и возможность ее организации:
8.	Условия и рекомендации по ведению проектирования и строительства (реконструкции) объекта
Примечания: 1. Данное заключение не дает право на производство работ 2 Увеличение габаритов объекта и изменение функционального назначения в процессе проектирования согласовывается дополнительно.
Государственный санитарный врач М.П ........подпись
Приложение 4,3
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ МОСКОВСКИЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ
КОМИТЕТ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1.	Адрес участка:.........................................
2.	Наименование объекта...........................
3.	Площадь земельного участка.....................
4.	Территориальная оценочная зона.................
5.	Наличие прав на землепользование...............
6.	Наличие спорных вопросов по границам участка...
7.	Наличие земель с особым режимом пользования....
8.	Наличие ограничений (сервитутов) землепользования
9.	Дополнительные сведения о земельном участке....
10.	Наличие землепользователей................
11.	Результаты обследования территории в натуре....
12.	Заключение о возможном использовании участка...................
13.	Рекомендации:...............................................
Примечания' 1. Данное заключение не дает право на производство работ и использование террнториию.
2.	Оформление земельных отношений производится в установленном порядке
Должность ответственного лица	М.П.	подпись
74
Приложение 4.4
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ МОСКВЫ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
I.	Адрес участка ...................................................
2.	Наименование объекта ...........................................
Наличие строений на участке ....................................
4.	Наличие оформленных имущественных прав по зданиям, сооружениям и строения участке
(с указанием юридического иля физического лица, наименования и номер документа, подтверждающего права, срок аренды, № телефона), в том числе:
аренда....................................................
собственность ............................................
хозяйственное ведение ....................................
<♦ Заключение о возможном использовании участка ..............................
6. Условия и рекомендации.....................................................................
Примечания: I .Данное заключение не дает право на производство работ и использование территории
2.	Оформление имущественных отношений производится в установленном порядке
Должность ответственного лица МП	подпись
Приложение 4.5
М В Д РФ ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ г. МОСКВЫ. УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПРОТИВОПОЖАРНОЙ СЛУЖБЫ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
I.	Адрес участка 2 Наименование объекта 3. Площадь земельного участка 3.1 Расстояние от границ участка до ближайшей пожарной части. 3.2 Расположение в пределах участка зданий и сооружений (в том числе подлежащих сносу); машетр газопроводов; нефтепроводов; ЛЭП и т. п. 3.3 Здания и сооружения (в том числе подлежащие сносу); магистральные газопроводы; нефтепроводы, ЛЭП расположенные в пределах требуемых противопожарных разрывов.................................
Данные об объекте : этажность.....................................................
размеры в плане ..............................................-
степень огнестойкости..........................................
- категория по взрывопожарной опасности....................
5 Вид проекта: - индивидуальный--------......—....-----
• типовой................................ ♦ Заключение о возможном использовании участка ...........................................
7. Рекомендации Примечания: 1 Данное заключение не дает право на производство работ 2 Увеличение габаритов объекта и изменеине функционального назначения в процессе проектирования согласовывается дополнительно.
Должность ответственного лица	М П	подпись
75
Приложение 4.6
МИНПРИРОДЫ РОССИИ	ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ КОМИТЕТ ОХРАНЫ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ (МОСКОМПРИРОДА)
ЗАКЛЮЧЕНИЕ на использование земельного участка и разработку проекта
1.	Адрес участка ............................................
2.	Наименование объекта .....................................
3.	Перечень представленных к рассмотрению документов: - характеристика участка .....................................
- назначение и основные характеристики объекта или намерений .
4.	Выводы и рекомендации по использованию участка............ .......
5	Рекомендации и условия по разработке проектной документации .......
6	Необходимость представления проектной документации на государственную экологическую экспертизу................................................
Примечания: I. Данное заключение не дает право на производство работ
2.	При изменений функционального назначения участка, характеристик и показателей объекта данное заключение теряет силу и подлежит отзыву
Должность ответственного лица М. П.
подпись
Приложение 4,7
ДЕПАРТАМЕНТ ИНЖЕНЕРНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ МОСКОВСКОЕ ЛЕСОПАРКОВОЕ TI ТРИ ГОРИА.ЛЫ1О-ПРОИЗВОДС I ВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ «МОСЛЕСОПАРК»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
I.	Адрес участка ..............................................
2.	Наименование объекта , .....................................
3.	Характеристика участка
4.	Наличие зеленых насаждений иа участке под литерами:
-	деревьев..........................................
-	в том числе ценных пород..........................
-	кустарников.......................................
-	в том числе ценных видов...................... ...
1 .Наличие зеленых насаждений на участке, попадающих в площадь застройки с учетом 5-метровой зоны:
-	деревьев, в том числе ценных пород...............................
-	кустарников, а том числе цепных видов............................
б.Заключсиие о возможности использования участка ... ....„...
7.	Рекомендации по ведению проектирования и строительства..............
Примечания; 1. Данное заключение не дает право иа производство работ
2.	Пересадку» вырубку зеленых насаждений определить проектом и оформить в установленном порядке
Должность ответственного лица	М.П.	подпись
76
Приложение 4.8
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГЛАВНОЕ АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ [“ ! регистрационный №	е
утверждаю...........
начальник Глав АПУ............
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Административный округ.....................
Муниципальный округ........................
Адрес объекта..............................
Владение..........корпус..........строение...
Вид строительных работ по объекту............
Функциональное назначение (состав комплекса)...
Заказчик...................................
Застройщик.................................
I.	Основание для разработки
1.1.	Распорядительные документы Правительства Москвы, Префектуры.....
1.2.	Документы, определяющие имущественные и земельные отношения........
1.3.	Договор (контракт) с Правительством. Префектурой округа........
2.	Ориентировочные технико-экономические показатели
2.1.	Площадь земельного участка..................................
2.2.	Площадь застройки...........................................
2.3.	Общая площадь объекта.......................................
2.4.	Этажность ........................... ......................
2.5.	Площадь благоустройства ....................................
2.6.	Площадь компенсационного озеленения.........................
3.	Перечень opi аннзацнй проводивших согласования: и ()дл1ы согласовании
угкоип ......... москомзсм.........НииПИ генплана..........
ОПС Мосгоргеотреста.........МГЦ санэпиднадзора.............
Москомлрирода............. штаб	ГО и ЧС...............
4	Условия разработки проектной документации
(По заключениям согласующих организаций)
4.1.	По разработке дополнительной исходной документации для проектирования как то; (техническое заключение и обследование, историко-культурное заключение и обследование, археологическое обследование, инженерно-строительные изыскания и др.	дополнительные
разработки)............................................
4.2.	Требования и рекомендации для проектирования ................
4.3.	Дополнительные условия
Срок действия ГЗ.......................   (со	дня регистрации В Глав АПУ)
Приложения:
I.	Эскиз №1
2.	Заключение по условиям проектирования
3.	Заключение по обследованию объекта недвижимости
4	Заключения согласующих организаций
5.	Документы, являющиеся основанием подготовки ГЗ.
Заместитель начальника Глав АПУ
М П. .......................200 г подпись
77
.строение
Приложение 4.9
ЗЛКЛ /ОЧЕНИЕ ПО ОБСЛЕДОВАНИЮ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Административный округ................
Муниципальный округ...................
Адр^, /объекта........................
Вла^^ие................ корпус........
Вид ^^оительных работ по объекту......
Фун^ональное назначение (состав комплекса) Ори^^ировочная площадь участка........
1.	ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА
1.1	. ^сположенне участка в системе города (территориальная прибли-жен^ть к общегородским центрам, крупным магистралям, станциям мету> Ж- д. и т.п.)
1.2	. ^^мещенне объекта относительно существующих зон с указанием рассу^ннй до:
-	Промышленной и коммунальной зоны или объекта .............
-	Зо1|м охраны памятников истории и культуры ...............
-	Жцл^й застройки ..........................................
-	Зоць( других ограничений .................................
1.3	Списание границ участка .................................
1.4	Списание границ компенсационного благоустройства и озеленения
1.5	Ц^дичие временных строений, технических сооружений.......
1.6	Ц^дичие зеленых насаждений в том числе : - деревьев.................
-	ку^рников......
-	пл^адь газонов.
1.7	. ..^личне площадок общего пользования (детских, спортивных и др.)
2.	ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ
2.1	^едения о ранее оформленной исходно-разрешительной докумен-1ацЧн
2.2	^обые условия, требования и рекомендации
2.3	\ ^РАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ И СООРУЖЕНИИ РАСПОЛОЖЕННЫХ НА УЧАСТКЕ ПОДАННЫМ БТИ
№	адр^	наименование	этажность	высота этажа	Состояние внешн. вид	Доп. сведения	Рекомендации
							
	>						
Прь^чание. I. Заключение по обследованию объекта недвижимости не дает пра^ на производство строительных работ, на использование территории и вед^2н>,я на НСй хозяйствснной деятельности.
2.	Г, ^ствие Заключения по обследованию объекта недвижимости приоста-нав^^ается при изменении градостроительной ситуации, (снос строений, изм ..сине распорядительных документов Правительства, Префектуры.)
ен
Начали^ территориального отдела М.П.
.200..
подпись
78
Приложение 4.10
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГЛАВНОЕ АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
____________J
регистрационный
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ИНЖЕНЕРНОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ ОБЪЕКТА
Административный округ...................
Муниципальный округ......................
Адрес объекта............................
Владение.........корпус..........строение....
Вид строительных работ по объекту............
Функциональное назначение (состав комплекса).
Заказчик ................................
Застройщик...............................
ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
Общая площадь объекта.........
Этажность...................
Площадь застройки.............
I.	В соответствии с предварительными условиями присоединения инженерное обеспечение объекта осуществить:
2.	Заключение................................................
3.	Ориентировочная стоимость инженерного обеспечения составит:
Долевое участие..................................................
Городские сети и сооружения.....................................
Начальник Управления инженерного обеспечения объектов
М.П подпись
79
Приложение 4.11
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГЛАВНОЕ АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ ИЛИ ПРОВЕДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ
Застройщик ........................................................................................................
В соответствии со ст. Закона РФ н на основании правоустанавливающих документов Правительства, Префектуры округа
РАЗРЕШАЕТСЯ ПРОИЗВЕСТИ РАБОТЫ:
Вид работ и наименование объекта...........................
Адрес объекта...........................................
В СООТВЕТСТВИИ СО СЛЕДУЮЩИМИ ТРЕБОВАНИЯМИ:
1.	функциональное назначение объекта (включая назначение первых этажей)
2.	по дополнительной разработке исходной документации для проектирования
3.	по разработке проектной документации____________________________________________
4.	по согласованию (утверждению) проектной документации
5.	по приемке объекта в эксплуатацию.
Срок действия насюищего разрешения...............(по нормативам)
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ:
I.	Разрешение на проектирование и проведение строительных работ действительно, исключительно в соответствии с Градостроительным заключением, (указать инвентарный номер) .................
2.	Изменения функционального назначения объекта оформляются распорядительным документом Правительства, Префектуры.
3.	Корректировка технико-экономических показателей объекта (согласовывается с Москомархитектурой.)
1.	Нарушение требований данного Разрешения влечет за собой административную имущественную ответственность в соответствии с законом РФ.
Начальник ГлавАПУ	М П.	подпись
80
Приложение 4.12
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ КОМИТЕТ ПО АРХИТЕКТУРЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВУ ГЛАВНОЕ АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОКРУГА
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО УСЛОВИЯМ ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Административный округ...................................
Муниципальный округ......................................
Адрес объекта ...........................................
Владение......... корпус................ строение........
Вид строительных работ по объекту........................
Функциональное назначение (состав комплекса).............
Заказчик.................................................
Застройщик...............................................
1.	ХАРАКТЕРИСТИКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ СИТУАЦИИ
1.1	Действующая градостроительная документация:.................
1.2	Перспектива застройки прилегающей территории:...............
1.3	Вид морфотипа застройки для объектов ЦАО....................
1 4 Историко-архитектурная характеристика территории............
2.	ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
2.1	Площадь земельного участка.... 2.2 Площадь застройки.........
2.3	Общая площадь объекта........ 2.4	Этажность................
3.	ТРЕБОВАНИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ К ПРОЕКТНЫМ РЕШЕНИЯМ
3.1	По размещению в системе городской застройки (градоформирутщие факторы, тентация, зоны восприятия, визуальные и композиционные связи т д). ..................
3.2	По архитектурному решению /композиция, силуэт, масштабность, рекомендуемый материал, соблюдение исторических линий застройки).................'..........
3.3	По эффективности использования участка включая подземное пространство.
3.4	По использованию первых этажей.
3.5	По благоустройству и компенсационному озеленению
3.6	По организации вечернего освещения объекта.
3.7	По организации ст роительства.
4.	ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
4.1	По корректировке красных линий
4.2	По возможности сноса строений и при необходимости рассмотрения на комиссии вопроса сохранения зданий в исторической зоне.......
4.3	По порядку разработки проектной документации........
5 ЗАКЛЮЧЕНИЕ УГКОИП (но объектам в зонах исторической застройки)
5.1	Наличие памятников истории и культуры, зданий ценных в историко-архитектурном отношении застройки, степени сохранности....
5.2	Наличие сохранившейся исторической планировки улиц..
5.3	Особые требования..........................................
Начальник АПУ округа	М.П.	подпись.
6-1711
81
ГЛАВА 5. ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ
5.1.	Изыскания - это комплекс экономических и технических исследований района или площадки строительства. Качество изысканий во многом определяет эффективность строительства и эксплуатацию будущих объектов.
Основным аспектом, связанным с предпроектной и проектной подготовкой строительства, является проведение комплекса проектноисследовательских и изыскательских работ, которые позволяют определить возможность застройки любого земельного участка с учетом градостроительных, архитектурных, инженерных и других особенностей строительства. При этом, прежде всего, учитываются основные принципы экономико-правового регулирования земельных отношений.
Так например, для определения границ между существующими и проектируемыми участками, введены некоторые понятия:
-	Землевладение — план границ земельного участка
-	Линии застройки - линии, устанавливаемые для зданий, строений, наземных сооружений, размещенных с отступом от красных линий
-	Красные линии - границы улично-дорожной сети выделенной из остальной части территории города, за пределы которых не должны выступать здания.
-	Границы охранных зон памятников истории и культуры, для которых установлен специальный режим их охраны, и на которых не допускается новое строительство
-	Границы технических охраняемых зон - это границы размещения линий эксплуатируемого метрополитена мелкого заложения
-	Границы санитарно-защитных зон - границы между промышленной площадкой и селитебной зоной. Санитарно-защитные зоны, это один из вариантов - озеленения, зона, отделяющая жилую застройку от территорий транспортных и инженерных объектов.
Основные предпроектные проработки, обосновывающие экономическую целесообразность и техническую возможность проектирования и строительства, отражены, как правило, в генеральных планах и в схемах развития и размещения жилья и объектов отраслей промышленности.
Исходя из схем развития, разрабатывается технико-экономическое обоснование, которое уточняется обоснованием в части:
-	назначения участка,
-	местонахождения конкретной строительной площадки,
-	экономической целесообразности,
-	технической возможности проектирования и строительства.
Выбор земельного участка - площадки строительства осуществляется заказчиком или по его поручению генеральной проектной организацией с привлечением при необходимости специализированных и изыскательских
82
организаций Выбор площадки обосновывается атериалами экономических и инженерных изысканий с учетом данных геологических, тектонических, гидрологических и прочих особенностей предполагаемого района, площадки, участка строительства.
Результаты изысканий являются исходными материалами для проектировщиков при выборе объемно-планировочного и конструктивного решения.
Для пользования материалами изысканий составляется паспорт на участок строительства. Состав и объем изысканий зависит О' характера строительства и степени освоенности района.
Наиболее характерным примером выбора района и участка строительной площадки является выбор территории для размещения промышленных и производственных предприятий. Проектирование и строительство подобных объектов, связано с принятием решений о привлечении, приближения, расселения (переселения) трудящихся. При выборе такого участка - места, учитывается комплекс природно-климатических, санитарно-гигиенических, физико-технических условий.
Важным элементом предпроектной стадии проектирования производственных объектов, являются изыскания определяющие экономическую целесообразность строительства.
5.2.	Экономические изыскания учитывают, уточняют и устанавливают:
-	наличие сырья или сырьевой базы его запасы, обеспечивающие долгосрочное функционирование предприятия;
-	наличие предприятий по производству строительных материалов, их мощности, наличие карьеров сыпучих местных материалов, их пригодность;
в	озможность обеспечения производства в период строительства и эксплуатации электроэнергией, водой, газом, теплом;
-	уточняется возможность использования имеющихся транспортных коммуникаций;
-	наличие трудовых ресурсов на период строительства и в период эксплуатации;
-	уточняются потенциальные потребители продукции проектируемого предприятия;
-	уточняется потребная площадь, цена земельного участка, (цена складывается из двух показателей): местонахождение участка, назначение участка.
В процессе экономических изысканий, изучается процесс экономического развития, изучается динамика роста численности населения, составляется баланс наличных и потребных ресурсов, решается необходимость опережающего развертывания жилищного и социально-бытового строительства, возможности кооперировании с другими действующими предприятиями примыкающих районов.
83
Кроме перечисленных экономических исследований и изысканий, в том числе изучение экологических условий и социально-экономической структуры, учитываются основные принципы экономико-правового регулирования земельных отношений.
Генеральный проектировщик при наличии данных экономических изысканий, уточняет возможности и условия подключения проектируемого объекта существующим сетям и коммуникациям (МПС, Мингаз, Минэнерго и др.)
Для обоснования экономической целесообразности инвестирования строительства, в предпроектной документации разрабатывается раздел «Бизнес-план», в котором прорабатывается несколько вариантов решений инвестирования проекта.
5.3.	Инженерные (технические) изыскания
Кроме экономического обоснования, для выбора строительной площадки выполняют изыскания, изучающие комплекс природно-климатических, топографо-геодезических, геолого-гидрологических, геоботанических и прочих видов изысканий.
Требования, предъявляемые к проведению инженерных изысканий, устанавливаются соответствующими строительными нормами и правилами. По результатам изысканий составляется техническое заключение с соответствующими рекомендациями.
5.3.1.	Топографо-геодезические изыскания - обеспечивают составление ситуационных карт (планов) района строительства, топографического плана рельефа местности, дающего возможность установить пригодность участка для строительства. Участники изысканий, геодезические службы, в районе будущего строительства разбивают и устанавливают основную базисную линию, закрепляют углы координатной сетки долговременными реперами.
В зависимости от природных физико-технических условий, для объектов производственного назначения, различают три категории пригодности территории:
- благоприятные, неблагоприятные, особо неблагоприятные.
5.3.2.	Геологические изыскания
Эти изыскания дают данные о геологическом и литологическом строении и составе строительной площадки (литология - наука об осадочных пародах, прогноз полезных ископаемых).
Выявляют физико-геологические и физико-механические свойства грунтов предполагаемого земельного участка, что позволяют установить:
-	сопротивление сдвигаемым усилиям, деформации, просадочность;
-	структуру геологического разреза;
84
-	выявить чередование залегающих послойно грунтов,
-	выявить процессы оползней, кастовые явления. (Под современной Москвой существует множество карстовых пустот, что может привести к возможным авариям)
Лабораторные работы позволяют выявить такие показатели как: - влажность, гигроскопичность, пластичность, сжимаемость, набухание.
Результаты исследований фиксируют в техническом заключении, что позволяет в процессе предпроектной подготовки оптимально установить затраты на освоение учатка. В среднем затраты составляют 10-15% от общей стоимости проекта.
Правительством Москвы составлена подробная карта отражающая особенности свойства грунтов. Необходимую предпросктную информацию можно получить в Мосгортрансе, в отделе подземные сооружений (ОПС).
Ниже приведены примерные характеристики грунтов, как основание под фундаменты.
Наилучшими грунтами под основания сооружений являются плотные гравелистые сухие смеси, супеси, суглинки, однородные грунты. Для строительства непригодны площадки со слабыми грунтами в виде плывунов, нежелательны и твердые скальные породы
Все грунты в качестве основания для фундаментов, классифицируются по пяти группам:
Скальные; крупнообломочные; песчаные; глинистые; особые (лессовые, вечномерзлые, солончаковые).
Ниже приведена таблица, свойств .оценок, характеристик естественных грунтов.
Скальные грунты - практически не подвержены пучению, сжимаемости, являются прекрасным основанием под сооружения, но дороги в разработке.
Крупнообломочные грунты - обладают хорошей несущей способностью.
Песчаные грунты - их свойства зависят от размера частиц структурной массы.
Гравелистые - являются хорошим основанием, под нагрузкой быстро осаживаются.
Мелкие пылевидные - подвержены воздействиям грунтовых вод, при замерзании становятся пучинистыми, приобретают текучесть.
Глинистые Грунты - от степени увлажнения изменяют свою несущую способность при замерзании характерны вспучивания.
Лессовые грунты - разновидность глинистых грунтов, содержат крупные вертикальные поры, при увлажнении быстро разрушаются, дают просадку.
В естественном состоянии между частицами грунта существуют поры, размеры которых под воздействием нагрузок - уменьшаются, что приводит к сжатию пластов основания.

85
Таблица 5.1
Таблица характеристик естественных грунтов
Типы грунтов	Воздействия грунтовых вод	Воздействия атмосферных осадков	Прочностные характеристики грунтов (кг/см кв.)	Оценка основания под фундаменты
Скальные грунты	Не подвержены	Не подвержены	50	Надежны и прочны
Крупнообломочные грунты	Не меняют своих свойств.	Слабо сжимаемы	от 3 до 15	Надежны и прочны
Пески: крупные, гравелистые, средней крупности, мелкие пылевидные	Несущая способность незначительно снижается Приобретают текучести	Быстро уплотняются осадка не предсказуема	от 1,0 до 4,5	Следует предотвращать замачивание
Глины	Имеют лучистые свойства	Деформация постоянна	от 2,5 до 6,0	Следует предотвращать замачивание
Лессовые грунты	Приобретают текучесть	Дают осадку		Требуют инженерных решений
Некоторые исследования иллюстрируются картами, планами геологическими разрезами.
I860
1840
1820
1800
1780
1760
1740
1700
1680
Рис. 5.1. Пример геологического разреза
86
5.3.3.	Гидрологические и гидрогеологические изыскания
Такие виды изысканий предусматривают два направления исследований:
Наличие и влияние надземных и подземных вод, в том числе, — состояние всех водоемов в районе строительства, дебит воды, скопление воды в твердой фазе, колебание уровня, разливы приливы, скорость течения, сроки замерзания, вскрытия и судоходности. По многолетним наблюдениям устанавливается, толщина снежного покрова, заносы, режим ледников.
Другое направление изысканий, связано с определением глубины и мощности водоносного горизонта, происхождением грунтовых вод и их качество, химический состав, их агрессивность, пригодность воды для питья
и технических нужд.
Одним из основных видов гидрологического изыскания - определение уровня залегания грунтовых вод. Эти изыскания устанавливают уровень залегания грунтовых вод, их возможная агрессивность, уровень колебания,
возможное изменение направления течения подземных потоков.
Так, например, после прокладки линии метрополитена изменился уровень грунтовых вод под политехническим музеем, часть фундаментов находится в аварийном состоянии. Для поддержания уровня грунтовых вод здесь на протяжении более
15 лет круглосуточно работает насос, который за неделю выкачивает из подвала 2 тысячи кубометров воды.
Другой пример. По результатам гидрогеологических изысканий было принято решение резко сократить этажность подземного торгового центра «Охотный ряд» с 6-ти до 3-х.
Результаты таких изысканий могут оказать существенное влияние не
только на конструктивно-архитектурное решение сооружения, но и на процесс организации строительства. Для ослабления вредных влияний возникает необходимость в проектных решениях предусматривать специальные мероприятия.
Следует учесть, что благоприятные результаты исследований и изысканий, без учета времени их проведения, могут превратиться в неблаго приятные.
5.3.4.	Природно-климатические - метеорологические изыскания - это комплекс изысканий включает сведения о климате, почве и растительном покрове, рельефе местности {благоприятным считается рельеф если уклоны составляют 0,3-0,5 %, наиболее благоприятным —уклон 1,0 %. Совершенно ровные площадки приводят к удорожанию прокладки ливнестоков, канализации).
Климатические изыскания, по данным метеорологических служб, это данные о тепловом, влажностном, ветровом режимах, где изучаются параметры розы ветров, устанавливаются преобладающие направления их ско
87
рость и продолжительность. Для изучения погоды введено понятие «жесткость погоды», которое при решении проектных организационно-технических вопросах должны детализироваться, что предопределяет: - сроки строительства, методы производства работ, непрерывность процесса, выбор монтажных и транспортных средств.
При решении проектных и организационно-технических вопросов важно детализировать природно-климатические условия, определить продолжительность лета и зимы, агрессивный радиационный режим, приток различного характера воздушных масс, высокую сейсмичность. В проектных решениях учитываются расчеты вредных влияний, ливни и селевые потоки, сход снежных лавин. В процессе строительства, в результате внешних воздействий на строительной площадке могут возникнуть неблагоприятные ситуации, стимулирующие деформацию сооружений, что предопределяет необходимость в проектах предусматривать мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций.
При всех условиях, проектно-технологическая документация, или «проект организации строительства — ПОС» должны содержать расчеты вредных влияний.
Прежде всего, это относится к осуществлению всех противопожарных мероприятий, соблюдению санитарно-гигиенических норм проектирования, предупреждению и устранению просадочных явлений и т.п.
Все перечисленные мероприятия направлены на защиту окружающей среды и должны соответствовать требованиям «Основ земельного законодательства». Важность защиты (охраны окружающей среды ООС) подтверждается и 7-процентной стоимостью данного раздела, от обшей стоимости проекта.
При проведении природно-климатических и метеорологических исследований и изысканий также учитываются:
•	предельная приведенная температура, ниже которой прекращаются работы;
•	вечномерзлые грунты - толщина пород с отрицательной температурой;
•	сезоннооттаивающий слой грунта;
•	грунтовая, речная, ключевая наледь, образование которых связано с замерзанием;
•	относительная влажность — степень насыщенности воздуха водяными парами.
Результаты вышеперечисленных изысканий, исследований, анализа свойств, позволяют в процессе проектных предложений оптимально установить затраты на работы связанные с освоением площадки - это вертикальная планировка, внеплощадочные сети, подъездные пути возводимого объекта.
88
5.3.5.	Коррозийные изыскания - определяют наличие и источники блуждающих токов, границы их распространения, степень их опасности для проектируемых подземных сооружений и коммуникаций.
5.3.6.	Почвенные и геоботанические изыскания проводятся в тех случаях, когда объектами проектирования и строительства являются сельскохозяйственные предприятия, агропромышленные комплексы, когда необходимы сведения о почвенном покрове и почвообразующих компонентах, химическом составе, хозяйственной ценности угодий при их изъятии под строительство.
Такого вида изыскания представляются в виде полевых геоботанических карт.
5.3.7.	Санитарно-гигиенические изыскания - определяют состояние окружающей среды, влияние на нее будущего строительства, для проектирования природоохранных и очистных сооружений, условия удаления и обезвреживания производственных и хозяйственно-фекальных стоков.
При реконструктивных работах кроме инженерных изысканий проводятся технические обследования, которые предусматривают:
-	несущую способность конструктивных элементов;
-	техническую инвентаризацию объемно-планировочных решений.
Для организации комплекса изыскательских работ существует ряд территориальных изыскательских организаций.
Результаты экономических и инженерно-технических исследований и изысканий излагаются в соответствующих разделах пояснительной записке. К записке прилаг ается иллюстрированный материал (карты, планы, разрезы) и другие материалы, характеризующие природно-климатические условия района и площадки строительства.
Материалы изысканий, исследований служат основой для организационно-технологического проектирования.
5.3.8.	Сейсмические изыскания - позволяют оценить сейсмические явления, вызываемые землетрясениями, близостью к сооружениям трамвайных, железнодорожных путей, тоннелей метрополитена неглубокого заложения. В мире существует так называемая «карта районирования». По ней, конечно нельзя определить, когда произойдет землетрясение, но можно узнать, в каких районах они наиболее возможны, какой предположительной силы могут быть.
Например, ориентируясь по этой карте в сейсмических районах запрещено строительство атомных станций, важных, в том числе военных объектов.
89
Очаги высоких баллов
псхг ю
Территория Российской Федерации характеризуется умеренной сейсмичностью. Исключение, как видно на приведенной карте, составляют Северный Кавказ, юг Сибири, Дальний Восток, где интенсивность сотрясений достигает 8-9 и даже 10-12 по 12-бальной макро-сейсмической шкале.
Определенную угрозу представляют и 6-7 бальные зоны в густонаселенной европейской части страны. "Отзвуки" далеких, но сильных землетрясений, например в восточных Карпатах, достигают даже Москвы, Санкг - Петербурга. Но самый активный в сейсмическом отношении Курило -Камчатский регион.
Существует старая геологическая теория о том, что через какое-то время Африка разделится пополам. Когда стали изучать, как пролегают платформенные рифы, увидели, что Судан, Чад и Эфиопия находятся как раз на границе рифов. С годами возможно землетрясения просто разведут эти рифы по разные стороны и Африку разорвет пополам.
Контрольные вопросы
1.	Для чего проводятся экономические изыскания?
2.	Что предусматривает комплекс природно-климатических изыскательских работ?
3.	Дайте определение понятию «линия застройки, чем она отличается от красной?
4.	Какими основными видам изыскании обосновывается выбор земельного участка?
5.	Какие заключения составляются по результатам технических изысканий?
6.	Назовите три категории пригодности территории в зависимости от физико-технических изысканий.
7.	Какие результаты получают в результате геологических изысканий?
8.	Что предусматривают гидрологические изыскания?
9.	Назовите допустимые и благоприятные уклоны рельефа участка строительства.
90
(I)
ГЛАВА 6. ФОРМИРОВАНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
6.1.	Виды проектной документации
Положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства, документация в области градостроительства и архитектуры разделяется на два основных вида:
(Н)
Архитектурно-строительная документация
АСД
Градостроительная документация гсд
В зависимости от объема и сложности градостроительного объекта, от объема и сложности локального объекта строительства установлены стадии проектирования:
6.2.	Формирование градостроительной документации (I)
Градостроительная документация - это система видов и стадий проектирования, обеспечивающих разработку и осуществления градостроительных прогнозов и реализацию инвестиций.
Градостроительная документация является единой системой взаимосвязанных документов, предусматривающих обязательность учета ранее утвержденных видов проектной документации при разработке последующих, и служит основой для составления проектов объектов жилищно-гражданского, промышленного и коммунального строительства.
Количество этапов и стадий проектирования зависят от сложности градостроительной ситуации, архитектурной, инженерной и прочих особенностей объектов. Разрабатываются концепции, проводятся конкур ы, многовариантные проектные предложения, которые рассматриваются и согласовываются соответствующими надзорными органами. Проект рассматривается в органах экспертизы. После положительного экспертного заключения, проект подлежит утверждению заказчиком.
Предпроектные и проектные стадии градостроительной и архитектурно-строительной документации подлежат обязательному согласованию и утверждению, и такие стадии именуются «согласуемся стадия» или «утверждаемая стадия».
91
6.3.	Предпроектные стадии градостроительной документации, предполагают разработку двух стадий, подлежащих обязательному утверждению:
А. Градостроительная концепция, или Б. Проект детальной планировки.
А. Градостроительная концепция (ГК) - эта стадия разрабатывается с учетом социально-экономического развития города, округа, района.
(расчетный срок реализации такого проекта 20 лет.)
Б. Проект детальной планировки (ПДП) - такие проекты разрабатываются для отдельных частей города на основе генерального плана, с целью выявления архитектурно-пространственного, композиционного и инженерно-экономического решения застройки, с учетом режима использования охранных зон и ландшафта.
(расчетный срок реализации ПДП - 10 лет)
Примерный состав ПДП.
•	Исходно-разрешительная документация,-(подготовку, разработку ИРД см. гл. 4)
•	Пояснительная записка с основными технико-экономическими показателями,
•	Схема размещения проектируемого района;
•	Генеральный план района застройки с красными линиями, границами земельных участков проектируемых и существующих объектов;
•	Схема транспортного обслуживания;
•	Схема размещения инженерных магистральных сооружений и сетей;
•	Схема вертикальной планировки и инженерной подготовки объектов;
•	Градостроительное заключение по условиям проектирования.
Проектные стадии градостроительной документации предусматривают разработку одной или нескольких стадий проектирования такие как:
А. Эскизный проект застройки (ЭПЗ) — эта стадия разрабатывается при наличии утвержденной предпроектной стадии и подлежит только согласованию. ЭПЗ разрабатывается для выбора композиционного решения микрорайона, квартала.
(срок реализации проекта 3 года)
Б. Проект застройки (ПЗ)-утверждаемая стадия, уточняет и детализирует решения в принятых предыдущих (ПДП - ЭПЗ) проектных стадиях
В. Рабочий проект застройки (РПЗ) - подлежит утверждению
Г. Рабочая документация (Р) - согласуемая стадия.
Состав трех проектных стадий (ЭПЗ, ПЗ, РПЗ) примерно одинаковый, но каждая последующая стадия проектирования, детализирует и дополняет предшествующие разработки
92
Примерный состав ПЗ (ЭПЗ н РПЗ)
•	Исходно-разрешительная документация;
•	Пояснительная записка с ТЭП и обоснованием принятых решений по всем разделам;
•	- Ситуационный план в границах красных линий;
«	• Генеральный план застройки с границами земельных участков;
•	Варианты композиционных решений и фрагментов фасадов;
«	• План организации рельефа;
•	Сводный план и схемы инженерных (наружных) сетей;
•	Градостроительное заключение по архитектурно-строительным объектам
•	Планы фасады применяемых проектов зданий;
•	Проект организации строительства;
•	Сметная документация или сметно-финансовое обоснование.
Проектная документация может разрабатываться в раличных количественных сочетаниях: в три в две и в одну стадию.
Сочетание и количество стадий проектирования, зависит от объема и сложности объекта. Объем и сложность объекта определяется понятием категория сложности объекта», которая определяет рациональную стадийность проектирования двумя принципами:
первый принцип - это территориальный принцип размещения объекта; второй принцип - это архитектурно-конструктивная сложность объекта. Для определения рациональной стадийности проектирования установлены три категории сложности объекта по территориальному принципу:
К 1-ой категории сложности относятся: территории центра города и исторических зон, территории с промышленными объектами, экологически неблагоприятные. Для такой категории сложности объекта документация разрабатывается в три стадии: эскизный проект + проект застройки + рабочая документация.
К 2-ой категории сложности относятся: остальные застроенные территории. Для такой категории сложности объекта предусматривается разработка проектной документации в две стадии проект застройки + рабочая документация.
К 3-ей категории сложности относятся: новые малозастроенные, экологически благоприятные районы строительства. Для этой категории сложности объекта выполняется документация в одну стадию Рабочий проект застройки или эскизный проект застройки.
6.4.	Архитектурно-строительная документация АСД (II)
Архитектурно-строительная документация разрабатывается для строительства, реконструкции, ремонта любых объектов промышленного, жилищно-коммунального назначения, здравоохранения, спорта, инженерных сооружений.
93
Степень разработки стадийность архитектурно-строи ьной документации, также как и градостроительная документация опре (еляется в зависимости от объема и сложности объекта. Объекты, имеющие важное градостроительное значение, в обязательном порядке подлежат рассмотрению и согласованию архитектурно-градостроительным советом.
Для объектов особо сложных категорий строительства по желанию заказчика предусматривается вариантное проектирование с сопоставлением экономических показателей и разработкой раздела по обоснованию экономической целесообразности.
Вся архитектурно-строительная документация разрабатывается в два этапа:
На первом этапе - разрабатывается архитектурная концепция (АК).
Архитектурная концепция - это проектное предложение, форпроект здания или сооружения, ансамбля, площади, проект транспортной развязки и другие сооружения.
Архитектурная концепция разрабатывается по взаимному желанию заказчика и проектировщика, когда возникает необходимость выбора вариантов по принципиальным градостроительным, объемно-планировочным и композиционным вопросам, для принятия оптимального решения и целесообразности разработки последующих этапов (стадий) проектирования.
Стадия «Архитектурная концепция» разрабатывается на основе комплекта утвержденной исходно-разрешительной документации:
•	Распорядительный документ о предоставлении права проектирования и строительства;
•	Утвержденное задание на разработку проектной документации;
•	Наличие ситуационного плана;
•	Материалы, характеризующие геоподоснову территории застройки.
Состав документации. Стадия «архитектурная концепция» (АК).
•	Исходно-разрешительная документация;
•	Пояснительная записка с градостроительным композиционным обоснованием, общими площадями надземной и подземной частей, экономические показатели;
•	Историка архитектурный опорный план;
•	Схема генерального плана застройки земельного участка;
•	Планы основных этажей;
•	Фасады, схемы разрезов;
•	Демонстрационные материалы и макет.
94
На втором этапе разрабатываются архитектурно-строительные стадии. Предусмотрена разработка одной или нескольких стадий проектирования таких как:
А. Эскизный проект (ЭП) - на этой стадии разрабатывают документацию для предварительного согласования принципиальных проектных решений (проект согласовывается). 
Б. Проект или рабочий проект П (РП) — утверждаемая стадия, уточняет и детализирует решения, принятые в предпроектных разработках.
В. Рабочая документация Р (РД) - согласуемая стадия, уточняет и детализирует решения принятые в разработках стадии «ПРОЕКТ».
При проектировании в одну стадию предусматривается разработка проекта в двух томах: том первый - «утверждаемая часть», том второй -«рабочая часть».
При двух стадийном проектировании возможны сочетания: эп + п; эп + рд; п + рд, при этом, любая предыдущая стадия подлежит утверждению -последующая согласованию.
В исключительных случаях, для крупных и особо сложных в градостроительном, экологическом, техническом и экономическом отношениях допускается, по требованию экспертизы, четырехстадийное проектирование с разработкой стадии:
Г. «Технико-экономическое обоснование» ТЭО в сочетании
ТЭО + ЭП + П + РД.
Для уточнения категории сложности объекта следует учитывать что:
К 1-ой категории сложности относятся: проекты крупных промышленных и общественных зданий и сооружений.
К 2-ой категории сложности относятся: типовые проекты промышленных, жилых и общественных зданий и сооружений, индивидуальные проекты средних по объему и сложности зданий и сооружений.
К 3-ей категории сложности относятся объекты типовых проектов, незначительные по объему, подлежащие привязке.
Категорией сложности объекта определяется и базовая стоимость, как строительства, так и проектных работ. Разработаны «Классификаторы», в которых приведен перечень категорий сложности проектирования и сборник базовых цен (ММР-3.206.05-03) на индивидуальные проекты (табл. 6.1).
Предусмотрены пять категорий сложности определяющих базовую стоимость строительства и стоимость проектирования
На схеме 6.1 приведен состав разработки архитектурно-строительной документации
95
Таблица 6.1
Фрагмент классификатора
Наименование объекта	Конструктивная характеристика	Базовая стоимость 1м2 (тыс. руб.) в ценах 1991 г.	Категория сложности
Жилые дома	Панельные, каркасные, кирпичные	1,8	ш
	Монолитные, особо значимые	3,5	V
Школы	Каркасные	1,7	IV
Магазины	Панельные из легких металлических	2,7	ш
	конструкций	3,0	ш
Кафе	Каркасные из ЛМК		п
Городские	В пригородной зоне свободной от		IV
улицы	застройки В районе сложившейся застройки		IV IV-V
Тоннели Транспортные развязки	В пригородной зоне, новых районах из индивидуальных конструкций Пешеходные переходы		V
Примечание: V-ая категория сложности объекта - самая высокая базовая цена 1-ая категория сложности объекта - самая низкая базовая цена.
предварительные	принципиальные	конструктивно-эюио-
Схема 6.1. Схема разработки проектных стадий архитектурно-строительной документации
6.5.	Состав и содержание архитектурно-строительной документации
Комплект проекта на строительство предприятий, зданий жилищногражданского и производственного назначения, как правило, состоит из текстовой части (пояснительная записка) и чертежей основных разделов.
Состав комплекта определяется соответствующими государственными стандартами СПДС - (система проектной документации строительства) и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре на разработку проекта.
Схема комплекта рабочих чертежей по видам строительно-монтажных работ приведена на схеме 6.2.
В схеме 6.2. даны условные сокращения-обозначения разделов проекта, расшифровка обозначений приведена в таблице 6.1.
96
Схема 6.2. Структура комплекта рабочих чертежей по видам разделов
Таблица б. 1
1	гп	Генеральный план	13	ов	Отопление и вентиляция
2	ОР	Организация рельефа	14	тх	Технология
3	БЛАГ	Благоустройство, озеленение	15	эо	Электрооборудование
4	ТС	Теплоснабжение	16	сс	Система связи
5	НВК	Наружи, водопр. и кана-лиз.	17	ВТ	Вертикальный транспорт
6	водос	Водостоки	18	АВТ	Автоматизация
7	нвд	Наружн. водостоки, дренажи	19	ПОС	Проект организации стр-ва
8	эс	Электроснабжение	20	СЕМТЫ	Сметная документация
9	нсс	Наружные сети и связи	21	ССР	Сводный сметный расчет
10	АР	Архитектурные решения	22	оос	Охрана окружающей среды
11	КР	Конструктивные решения	23	кц	Компьютерный центр в подготовке сметной документации
12	вк	Водопровод и канализация			
Основным условием разработки рабочих чертежей проектной документации является соблюдение единых правил и стандартов (СПДС):
•	па планы этажей наносятся: координатные оси здания по характерным местам и размеры между ними, лестничные клетки, лифтовые шахты, стены, перегородки, обозначаются места оконных и дверных проемов с указанием направления их открывания, линии разрезов, балконы и прочие элементы. Наименования помещений, их площади, габариты несущих и ограждающих конструкций, лестниц, перекрытий;
•	на разрезах указываются: относительные отметки по этажам, отметки конструкций лестниц, оконных и дверных проемов, отметки заложения фундаментов, отметки рельефа.
7-1711
97
•	Общая пояснительная записка, содержит (для объекта производственного назначения), комплект исходных данных для проектирования, краткую характеристику предприятия и входящие в его состав производства, данные о проектной мощности, сырьевой базе, потребности в воде, энергии, тепла и других ресурсов, о комплексном использовании сырья и отходов производства.
Для объектов жилищно-гражданского назначения, в записку дополнительно включаются сведения об обосновании выбора площадки строительства и ее характеристика; данные о проектной мощности (вместимость, пропускная способность, состав рабочих или посадочных мест (для торговых или зрелищных предприятий), приводится состав квартир, сведения о типах и назначении встроенных или пристроенных предприятий в жилые дома, состав и площади помещений, сведения о функциональном использовании подземного пространства.
Для объектов любого назначения в пояснительной записке излагаются мероприятия по технической эксплуатации, условий жизнедеятельности мобильных групп населения. Приводятся основные показатели по генеральному плану, инженерным сетям и сооружениям, мероприятия по инженерной защите территории, выводы и предложения по реализации проекта, сведения о проведенных согласованиях.
•	Генеральный план ГП (допускается вариант совмещение генплана с ситуационным планом и схемой транспортных связей). В общей записке данного раздела приводится характеристика района и площадки строительства, решения и показатели по генеральному плану, внутри площадочному и внешнему транспорту, основные планировочные решения, решения по расположению инженерных сетей и коммуникаций. Если объект расположен в пределах зон охраны памятников и исторических зон, то для градостроительного заключения подготавливается характеристика участка: - (площадь участка, расположение участка в системе города, характеристика существующей и проектируемой окружающей застройки, наличие крупных строений, этажность, их функциональное назначение.
•	Архитектурно-строительные решения АР - в записке этого раздела приводятся сведения об инженерно-геологических, гидрогеологических, климатических, условиях площадки строительства. Краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений: по основным зданиям и сооружениям, соответствие обьемно-планировочных и конструктивных решений с установленным заказчиком требований и архитектурному замыслу. Функциональному назначению с учетом градостроительных требований, охране памятников истории и культуры, мероприятиям по взрыво- и пожароопасности, соображения по организации строительства, с возможным выделением в самостоятельный раздел проектной документации «Организация строительства), как правило, для объектов высокой категории сложности и строительства в стесненных условиях.
98
Раздел разрабатывается в соответствии с СНиП «Организация строительного производства» с учетом условий и требований, изложенных в договоре на выполнение проектной документации.
•	Технологические решения ТХ - данные о производственной программе, краткая характеристика и обоснование технологического процесса производства, механизация и автоматизация процессов, обоснование применяемого оборудования, решения о безотходных процессах. Приводятся обоснования решений по организации ремонтно-вспомогательного хозяйства.
•	Решения по инженерному оборудованию, сетям и системам - текстовая часть этого раздела содержит обоснования принципиальных решений по инженерному оборудованию - теплоснабжения и отопления, водоснабжения и канализации, принципиальные решения по диспетчеризации, автоматизации и управлению инженерными системами.
•	Охрана окружающей среды (ОСС) - раздел выполняется в соответствии с государственными стандартами, регулирующие природоохранную деятельность.
6.6.	Правила оформления разделов проекта (рекомендуемые)
НА СИТУАЦИОННОМ ПЛАНЕ - обозначаются: красные линии, линии застройки, названия улиц, проездов, номера сохраняемых и проектируемых зданий и сооружений, включая противоположную сторону прилегающей территории. Приводится экспликация зданий и сооружений
НА ГЕНЕРАЛЬНОМ ПЛАНЕ - наносятся существующие и проектируемые (реконструируемые) и подлежащие сносу здания и сооружения, объекты охраны окружающей среды и благоустройства, принципиальные решения по расположению внутриплощадочных инженерных сетей и транспортных коммуникаций. Указываются: планировочные отметки территории (топографическая основа); границы участка, названия улиц и проездов, номера корпусов и их этажность
НА СХЕМЕ ОРГАНИЗАЦИИ РЕЛЬЕФА — указываются: направления уклонов, точки перелома рельефа, дождеприемные решетки, картограмма земляных масс.
НА СХЕМЕ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ - СВОДНОМ ПЛАНЕ содержится информация о границах участка о существующих и проектируемых зданиях и коммуникациях.
СХЕМУ БЛАГОУСТРОЙСТВА И ОЗЕЛЕНЕНИЯ допускается совмещать с генеральным планом. На схеме указываются площадки (без привязок), малые архитектурные формы, существующие сохраняемые деревья, проектируемые посадки, газоны, цветники
Правилами предусмотрено, кроме условного обозначения - иллюминированное исполнение планов, схемы инженерных сетей так например:
99
-	существующая опорная застройка обозначается....серый цвет
-	существующая сносимая застройка.............желтый
-	проектируемая застройка.....................красный
-	перспективная застройка.....................красная штриховка
-	озеленение..................................светло-зеленый
-	вода....................................... светло-голубой
-	коллектор подземных коммуникаций............ оранжевый
-	теплосеть...................................зеленый
-	газопровод.................................. желтый
-	водопровод..................................синий
-	электрокабель...............................красный
-	канализация................................. коричневый
-	водосток и дренажи..........................голубой
-	кабели связи................................фиолетовый
К «прочим раздела.»» проекта и рабочим чертежам можно отнести:
Проект организации строительства - ПОС, который включает:
-	календарный план строительства;
-	календарный план подготовительного периода;
-	строительный генеральный план для основного и подготовительного периода.
На схеме строительного генерального плана СГП обозначаются:
-	границы и ограждение строительной площадки;
-	места размещения бытовых и хозяйственных построек, зоны складирования конструкций и материалов, площадки для укрупнитель-ной сборки объемных и большепролетных конструкций;
-	временные автомобильные дороги, пути перемещения башенных кранов стоянки монтажных кранов и установок, радиусы - зоны их действия;
-	график-расчет потребности в строительных , монтажных механизмах;
-	ведомость потребности в строительных конструкциях и оборудовании.
Пояснительная записка к разделу ПОС должна содержать:
-	полную информацию с обоснованиями процесса организации строительства;
-	характеристика условий строительства или реконструкции;
-	указания по выполнению работ в зависимости от стесненных условий; обоснование очередности, совмещения строительно-монтажных процессов;
-	указания о методах осуществления инструментального контроля мероприятия по охране труда.
Для оформления рабочих чертежей рекомендуется форма штампа (ГОСТ 21.103-99). Штамп несет полную информацию конкретного проектного листа, чертежа. 100
Каждому чертежу присваивается инвентарный номер, указывается наименование заказчика (застройщика), адрес проектируемого объекта, раздел (стадия) проекта, номер рабочего чертежа, количество листов. В штампе указываются фамилии исполнителей, смежников заверенные подписью.
Если необходимо согласование решения, принятого в проекте, то подписи согласующих организаций располагают в дополнительных графах.
Форма штампа для рабочих чертежей приведена ниже
Проектная организация		инвентарный номер проекта			
		наименование фирмы, предприятия строящегося объекта			
Должности, фамилии, подпи-си исполнителей ответственных за содержание документа					
		адрес проектируемого объекта			
ГАП, ГИП		наименование объекта сооружения или изделия.	условное обознач. стадия	номер листа	кол. листов
исполнитель					
смежники		обозначение доку-мента, (план, раз-рез, схема и т.п.)	наименование мастерской, отдела		
согласования					
6.7.	Оперативное управление проектом
В целях управления, организации процесса разработки разделов проекта, координации работ выполняемых смежными подразделениям, применяется так называемый оперативный график управления проектом который определяет последовательность работ, перечень и сроки выполнения (таблица 6.2).
На этапе предпроектной подготовки, при формировании проектной документации, функции субъектов инвестиционного процесса, на различных стадиях проектирования, регламентируются. Функции и обязанности обуславливаются соглашениями, договорами и т.п. документами. На приведенной ниже сравнительной таблице (6.3) обозначены функции и задачи участников инвестиционного процесса в зависимости от этапа (стадии) проектирования.
В процессе подготовки проектной документации определяется объем и выполняется расчет стоимости проектирования. Заказчику необходимо знать конечную цену проекта. Для расчета применяются различные методики: - как процент от стоимости строительно-монтажных работ, договорная цена, или цена зафиксированная на торгах.
Полная стоимость, согласно сборника базовых цен на проектные работы ММР-3.2.06.05-03, позволяет распределить по разделам. Пример стоимости проектных работ распределения по разделам приведен в таблицах 6.4 - 6.6.
101
Таблица 6.2
Пример составления оперативною  рафика управления проектом на стадии разработки «рабочего проекта» нронП1<>|сгвеиного здания
Этап	Содержание этапа	Кто н Mio выдае!	Кому выдает	Пла-нир. срок	Факт исп.
1	Выдача промежуточных чертежей без размерных «цепочек», с заданием на освещение, ОВ, К, дымоудаление, и расстановкой сантехприборов, предполагаемые зоны прохода коммуникаций. (на основании утвержденного проекта)	Архитектор (АР)	ТХ		
			ОВ		
			ВК		
			ЮМ		
			СС		
			АПТ		
			КС		
			гп		
2	Задания на фундаменты под оборудование и подключение иже-нерных систем, местные инженерные системы (оборотное водоснабжение, вытяжки и др.)	Технолог (ТХ)	ОВ		
			ВК		
			эом		
			СС		
			КС		
			АР		
3	Задания на пункты ввода и инженерные установки (ПТП, ВУ, ВРУ, венткамеры, чиллеры, компрессорные, очистные и насосные), автоматизацию сан-техсистем	ТХ, ОВ, ВК, эом, АР	тс		
			НВК		
			эом, эс		
			АПТ		
			КС, АР		
			AOB,		
4	Уточнение нагрузок от элсктропотрсбитслсй	тс, С, АПТ, АОВ.АВК	ЭОС, эс		
5	Задание на обустройство технических помещений, прокладку внут рсинпх се гей, конструкции инженерных сооружений	ОВ,ВК,Э ЭОМ.ЭС, ТС,АПТ, СС	АР		
			гп		
			КС		
6	Взаимная увязка и согласования ори« иналов без выпуска чертежей	Главный инженер (архитектор) проекта			
7	Передача «сигнального» экземпляра заказчику и задания на осмечиванис, комплектацию нестандартное оборудование, деталировку	Главный инженер (архитектор) проекта			
8	Внутренняя приемка и сдача в архив документации, нормоконтроль, сдача в архив, размножение и подготовка к сдаче	Главный инженер (архитектор) проекта			
9	Сдача комплектов рабочей (ПСД) Заказчику, оформление акта-сдачи	Главный инженер (архитектор) проекта			
102
Таблица 6.3.
Сравнительные характеристики стадий проектирования
	Предпроектная подготовка	стадии	
		«П» - проект	«РД» - рабочая документация
Основание	Заявка заказчика и его имущественные права	Постановление (распоряжения) органов власти целевая программа, инвестиционный контракт	Утвержденный проект
Цель	Принятие решения об инвестировании. Согласование градостроительных решений Получение разрешения на разработку проекта	Прохождение экспертизы и утверждение проекта. Получение разрешения на строительство	Обеспечение строительства комплектной документацией
ИРД	Г радостроительное заключение	Инженерные изыскания Заключение об инженерном обеспечении объекта	Технические условия на подключение коммуникаций
Функции субъектов инвестиционного процесса			
Заказчик	Подготовка исходных данных, Участие в составлении технического задания. Заявка на разработку ИРД Согласования в надзорных организациях	Составление и утверждение задания на проектирование Заказ изысканий Получение тех условий Согласования в надзорных организациях, экспертиза Получение разрешения на строительство	Комплектация строительства оборудованием
Проектировщик	Анализ исходных данных. Участие в составлении технического задания. Разработка проектных предложений Участие в согласованиях	Участие в составлении задания на проектирование Определение нагрузок на инженерные сети Разработка проекта Участие в согласованиях, участие в прохождении экспертизы	Разработка рабочих чертежей и конструкторской документации
Подрядчик	Предоставление сведений о технических возможностях подрядной организации	Анализ исполнимости проектных решений	Оформление ордера на строительство. Комплектация строительства материала ми
103
Таблица 6. 4
Определение стоимости проектирования
(фрагмент расценок стоимости строительных работ в Москве)
Норма	Стоимость строительства в ценах 1991 г., млн руб.	Норматив стоимости проектных работ, % от стоимости строительства по категориям сложности объектов				
		I	П	Ш	ту	V
1	До 0,05	7,0	9,0	11,0	13,0	15,0
3	0,50	6,3	8,2	10,0	11,8	13,7
4	1,00	6,1	7,9	9,7	11,4	13,2
б	5,00	5,8	7,4	9,0	10,6	12,2
7	10,00	4,5	6,0	7,5	9,0	10,5
8	25,00	3,1	4,5	6,0	7,4	8,7
17	1 млн и более				3,0	4,0
Таблица 6. 5
Распределение стоимости проектных работ по разделам (в %%) объект III
Объект	гп АР	ОР	БЛ АГ	КР	тх	ТС ОВ	ВК	НВ Д	эс эо	СС	ВТ	АВТ	П ОС	ССР	ООС
Жилой дом 18 и более этажей	293	4,0	2,5	26,5	-	6,6	5,0	1,0	5,5	2,0	1,0	2,0	5,6	2,0	7,0
Коттедж, особняк	39,4	4,5	2,5	21,5	-	4,3	6,4	-	-	-	-	-	6,0	2,0	7,0
Гостиница 4* и 5*	29,5	40	2,5	183	5,9	8,8	5,0	1,0	5.0	2,5	0,5	2,0	6,0	2.0	7,0
Лвторем. предприят пож депо Гаражи	24,9	3,0	2,0	20,8	8,4	7,3	6,8	1,0	6.3	2,6	0,5	2,1	5,2	2,1	7,0
Адме иистр здания	26,7	4.0	2,5	19,0	9,5	7,6	5,2	1.0	5,7	2,4	0,5	1,9	4,8	2,0	7,0
Торговый центр	23,1	4.0	2,5	19.0	12,9	8,0	5,0	1.0	4,9	2,0	1,0	1,9	5,7	2,0	7,0
Таблица 6.6
Распределения стоимости проекта по стадиям архитектурного проекта
Стадии проектирования архитектурного объекта	Ставки вознаграждений по стадиям проектирования в % от полной стоимости	
	двухстадийное проектирование	трехстадийное проектирование
Эскизный проект	30	20
Проект		30
Рабочая документация	65	45
Авторский надзор Услуги-ставки авторского надзора оформляют отдельным договором	5	5
104
6.8.	Подготовка Задания на разработку проектной документации
Подготовка к проектированию, сбор необходимых материалов - важный этап реализации архитектурного замысла Заказчика. Процесс подготовки многогранен и состоит из ряда этапов. Сбор исходных материалов должен осуществляться службой Заказчика, однако, оценивая сложность и важность проблемы, при необходимости, для подготовки и сбора материалов, Заказчик привлекает проектную организацию (архитектора) в целях оказания профессиональных услуг, при этом соответственно делегируя им свои права и обязанности, закрепляя отношения соответствующим договором. Такое решение рассматривается, как желание более профессионально, с учетом нормативных требований, составить Задание на разработку проектной документации, чтобы избежать излишних замечаний экспертизы.
Задание на проектирование (на разработку проектной документации) -это обязательная (неотъемлемая) часть исходно-разрешительной документации (ИРД).
Заданием определяется характер и объем выполнения архитектурно-градостроительных и архитектурно-строительных требований Заказчика, рекомендации по условиям проектирования изложенных в градостроительном заключении.
Задание на проектирование согласовывается и утверждается до начала проектирования. Визы согласования, оформляются на титульном листе Задания (рис 6.7).
Согласовано:
/москомархитектуры, мосгорэкснсртиэа/
дата, подпись печать
Утверждаю:
Заказчик
дата, подпись печать
задание иа разработку проектной документации
(наименование и адрес объекта)
пр<?сугнм дрпшизаиия
руководитель ............
дата. подпись печать
Дополнительные	ГАП ..................................
согласоаания	ГИП.......................
Вместе с заданием на разработку проектной документации, Заказчик обязан выдать проектной организации:
105
-	обоснование инвестиций в строительство;
-	согласование места размещение объекта местными органами;
-	материалы топографической съемки участка строительства;
-	данные геологических изысканий;
-	сведения о надземных и подземных инженерных коммуникациях (заверенных).
На рис. 6.7. приведена утвержденная форма титульного листа Задания на разработку проектной документации.
Состав задания, на разработку проектной документации, его содержание, требования устанавливают с учетом отраслевой специфики и вида строительства
Состав задания для объекта жилищно-гражданского назначения:
1.	Основания для проектирования.
2.	Вид строительства.
3.	Стадийность проектирования.
4.	Требования по вариантной и конкурсной разработке
6.	Основные технико-экономические показатели: этажность, вместимость, пропускная способность, состав помещений, площади помещений, общая площадь).
7.	Назначение и типы встроенных, (пристроенных) в жилые дома предприятий общественного обслуживания, их мощность, пропускная способность, состав и площади помещений, строительный объем.
8.	Основные требования к архитектурно-планировочному решению здания, условиям планировки, отделки здания.
9.	Рекомендуемые типы квартир и их соотношение.
10.	Основные требования к конструктивным решениям и материалам несущих и 01 раждающих конструкций.
11.	Основные требования к инженерному и технологическому оборудованию.
12.	Требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения.
13.	Требования к благоустройству площадки малыми архитектурными формами
14.	Требования по разработке инженерно-технических мероприятий.
15.	Требования о необходимости: выполнения демонстрационных материалов, их форма и состав.
6.9. Согласование, экспертиза и утверждение проекта
Проведение согласования проектной документации осуществляется Заказчиком, при необходимости, к данной работе может привлекаться проектировщик, при наличии письменной договоренности.
• Проектная документация, разработанная в соответствии с государст
106
венными нормами, правами должна быть удостоверена соответствующей записью ответственного лица за проект.
	Проектная документация подлежит обязательному представлению на рассмотрение и согласование в органы пожарного и санитарного надзора, в Москомприроду, Москомархитектуру. Кроме обязательных согласований может возникнуть необходимость получения заключений в ряде других надзорных и согласующих подразделениях“(примерный перечень форм и содержания заключений, приведен в приложении).
•	Проекты независимо от источников финансирования подлежат государственной экспертизе (в Мосгорэкспертизе).
В словаре Даля, эксперт — это знаток опытный специалист, практик с многолетним стажем. Экспертиза — это процесс исследования специальных вопросов в области архитектуры.
Экспертиза архитектурно-строительного проекта проводится для защиты заказчика и общества в целом, которые заинтересованы в надежности будущего архитектурно-строительного решения. На экспертизу представляется утверждаемая часть проектной документации. Представление на согласование и экспертизу осуществляет заказчик, но по договоренности (письменной) заказчик может привлекать представителей проектной организации. Допускается вариант делегирование обязанностей и функций заказчика, юридическому лицу или проектной организации (на договорных началах).
Эти функции может исполнять руководитель или главный архитектор проекта.
Экспертиза рассматривает и устанавливает:
-	Соответствие проекта исходно-разрешительной документации.
-	Соответствие проекта заданию на проектирование в том числе требованиям к архитектурной композиции, градостроительному колористическому решению.
-	Соблюдение и реализация рекомендаций по условиям проектирования, предписанные в градостроительном заключении.
-	Соблюдение в проекте требований строительных норм и правил.
-	Рациональность объемно-планировочных решений.
-	Соблюдение экологических требований.
-	Обоснованность конструктивного решения.
-	Обоснованность финансовых затрат (при госбюджетном финансировании).
Комплексное заключение Госэкспертизы является окончательным и обязательным документом для исполнения проектной организацией, заказчиком и служит основанием для получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Утверждение проектов строительства, реконструкции утверждаемой части рабочих проектов в зависимости от источников финансирования производится при строительстве и реконструкции, за счет собственных ресурсов,
107
заемных и привлеченных средств Заказчика - проект утверждается непосредственно самим Заказчиком (соответствующим распоряжением, приказом).
Проекты застройки, независимо от источников их финансирования -утверждаются актом городской администрации
6.10.	Взаимодействия проектной организации, (архитектора) с заказчиком
Проектная организация (архитектор) и заказчик - деловые партнеры. На различных этапах жизненного цикла проекта возникает необходимость оказания различного рода услуг заказчику, при этом возникает необходимость договориться об условиях оказания услуг, т.е. заключить соглашение (договор или контракт). Известно, что заказчик достаточно формально относится к подготовке к проектированию и часто не представляет, какие проблемы его ожидают, а умело и грамотно составленный договор, гарантирует успешность реализации партнерских отношений.
Контракт - это письменный договор - соглашение со взаимными обязательствами для договаривающихся сторон. Работа с контрактом является составной частью процесса управления инвестиционного строительного проекта.
Договорные отношения в РФ осуществляются согласно гражданскому кодексу РФ.
В отечественной практике заключение договоров, на выполнение проектной документации, практикуется на конкурсной основе, иначе говоря, заказчик ищет себе партнера - подрядчика, который сможет полностью удовлетворить его потребности.
Договор (контракт) в хозяйственных рыночных отношениях становится документом, регламентирующим взаимоотношения договаривающихся сторон.
В договорах на разработку проектной документации (архитектурного проекта или объекта) рекомендуется предусматривать:
-	требования к качеству и технико-экономическому уровню проектных решений;
-	стадийности проектирования, исходя из важности и специфики и сложности объекта;
-	условия финансирования и порядок взаиморасчетов.
Таким образом, договор определяет порядок формирования и состав проектной документации, считается юридическим документом, поэтому каждый раздел договора должен четко формулироваться.
Гражданский кодекс РФ закрепляет и принцип свободы договора. Это означает, что стороны свободны от определения условий договора. Тем не менее, текст договора должен быть составлен в письменной форме с определенными разделами.
108
Заказчик (потребитель услуг) может включить в стандартную форму условия, которые для него являются существенными, а именно тот объем услуг, в которых он нуждается.
Предпочтительнее составлять подробные договоры, поскольку в случаи возникновения конфликтной ситуации, либо судебного спора, значительнее проще отстаивать позицию любой стороны. Вместе с тем, договор должен быть лаконичным, четким и достаточно простым, чтобы все пункты были понятны. Ниже приведен рекомендательный типовой образец статей подрядного договора, образцы формулировок статей договора и комментарии к содержанию статей.
6.11.	Подготовка контракта на разработку проектной документации
ДОГОВОР №............. (рекомендуемая	форма)
На разработку проектной документации по____________
по адресу__________________________________________
(Договор должен иметь название и номер. Если у объекта есть адрес, то он включается в название договора)
Комментарий к началу текста договора:
Текст договора, начинается с указания (ф.и.о.) сторон, заключающих договор, т.е. приводятся названия юридических лиц, фирм, предприятий, которые имеют право подписи по штатному расписанию. В договоре стороны обычно называются заказчик и исполнитель (подрядчик), во всех разделах договора выступают под этими именами
Москва	«...»....год
(ф.и.о.). именуемый в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК» В ЛИЦЕ_________________________________(полная должность)
ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПА ОСНОВАНИИ(лицензия, устав и т.п.) И (ф.и.о.).____________________________(полная должность)
ДЕЙСТВУЮЩЕГО НА ОСНОВАНИИ(лицензия, устав и т.п.)
Именуемый в дальнейшем исполнитель или «подрядчик»
Заключили между собой настоящий договор
Первый раздел договора - ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА, излагаются подробные поручения заказчика, указывается документ, на основании которого должна выполнятся разработка проекта, указывается стадия разработки, отмечается, что Задание является обязательным приложением к договору.
1.	Предмет договора
Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства выполнить:
109
___________________________________________________________(подробный перечень поручений)
Комментарий ко второму разделу договора — УСЛОВИЯ ВЫПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА или ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН. От того насколько детально разрабатывается (раскрывается) этот раздел, во многом зависит бесконфликтность и успешность реализации договорных отношений. В этом разделе подробно указывается, какие материалы, документы, в какие сроки обязуется передать Исполнителю Заказчик.
2.	Условия выполнения договора
ЗАКАЗЧИК ОБЯЗУЕТСЯ:
передать исполнителю в (... .)дневный срок с момента вступления договора в действие
1)	 ____________________________
2)	Это могут быть материалы
3)	ранее выполненных изысканий, ре-
д)	зультаты научно-исследователь-
ских работ. Возможна запись о передаче функций, обязанностей Заказчика, непосредственно исполнителю.
ИСПОЛНИТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ:
Выполнить порученную работу в соответствии с требованиями заказчика в соответствии со строитльными нормами, првилами и заданием на проектирование.
В случае наличия задания на разработку проектной документации, исполнитель может сослаться на задание, в случаи отсутствия - подробно изложить условия, объем, стадийность, категорию сложности объектах и др. требования.
3.	Стоимость проектных рабог и порядок взаиморасчетов
Учитывая назначение, характер, объем и категорию сложности, стороны пришли к заключению:
Стоимость порученных работ с НДС - составляет млн.
РУб-______________________________________________________________
Обоснование стоимости работ прилагается к договору в виде протокола о договорной - свободной цене, либо сметного расчета на проектные работы по укрупненным показателям. При проектировании и строительстве за счет собственных средств возможна договоренность о соблюдении коммерческой тайны. В этом случаи все взаиморасчеты в тексте договора излагаются в процентах: цена = 100% ; то и аванс =...% и т.д.
110

Заказчик обязуется перечислить исполнителю аванс руб.
и оплачивать выполненный объем проектных работ:
По разделам или
По этапам или
После прохождения проекта экспертизы (и др. Условия.)
В случае внесения дополнительных работ, сверх задания такие объемы работ протоколируются отдельным соглашением.
Для контроля сроков выдачи проектной документации и своевременной оплаты, к договору прилагается согласованный сторонами календарный план по следующей форме
______________Календарный план выпуска проектной продукции_____________
Наименование видов работ (но разделам, этапам ...)	срок	цена	дата оформления счета-фактуры
1. генеральный план 2. архитектурные решения 3 			-	
Передача документации заказчику сопровождается счетом-фактурой, датой, перечнем наименованием работ, указанием количества листов и т п. Такая подробность необходима при возможной конфликтной ситуации, если заказчик не оплатил за выполненную работу в оговоренные сроки в течении (5-10) дней.
4.	Ответственность сторон
Заказчик оставляет за собой право применить штрафные санкции в случаи нарушения — просрочку календарных сроков сдачи документации:
Оговариваются возможные санкции сторон в случаи ненадлежащего исполнения условий договора - договорных сроков, взаиморасчетов указывается, что Задание является обязательным приложением к договору
За каждый день просрочки°/о% от стоимости проекта
Процент оговаривается и не может превышать более 30 дней. Ддалее вопрос решается в судебном, арбитражном порядке.
За досрочное выполнение работ гарантирует премиальную оплату в размере:%%
Ставки премии со тветствуют ставкам штрафных санкций
111
5.	Прочие условия
Оговариваются количество выпуска экземпляров, сверх установленного за дополни-тельную плату: случаи приостановления или прекращения работ одной из сторон и процесс взаиморасчетов за выполненный объем работ. Тут решающую роль будет играть наличие оформленных счетов -актов сдачи работ заказчику.
-	Для компенсации возможного ущерба каждая сторона обязуется заключить страховые контракты.
-	Исполнитель оговаривает авторские права.
-	возможные споры стороны решают путем переговоров, в противном случае споры решаются в арбитражном суде.
-	настоящий договор оставлен в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.
6.	Форс-мажорные обстоятельства
Стороны не несут ответственность за невыполнение договорных обязательств в случае стихийного бедствия, стороны обязаны оповестить об этом друг друга в кратчайшие сроки. Обязанности доказывать обстоятельства, лежит на стороне, которая ссылается на эти обстоятельства.
7.	Срок действия договора
Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и завершается обоснованной датой разработанного календарного плана. Возможна корректировка по двустороннему согласованию или составление дополнительного соглашения на незавершенные работы.
Начало
Окончание________________________
8.	Юридические адреса и банковские реквизиты сторон заказчика...... печати	исполнителя......
приложение к договору:
♦	исходно-разрешительная документация
♦	календарный план выпуска проектной документации
♦	смета или протокол о договорной цене
♦	другие приложения
6.12. Ценообразование в проектном комплексе
Порядок и условия расчетов стоимости проектирования содержит различные методические подходы и особенности определения базовой стоимости проектирования различных объектов жилищно-гражданского, коммунального, производственного назначения.
112
Для организации разработки проектно-сметной документации (ПСД) для строительства и руководства работами по оказанию услуг заказчику, в период предварительных технико-экономических расчетов инвестиций, из числа штатных работников проектной организации могут назначаться — управляющий проектом; главный архитектор проекта (ГАП); главный инженер проекта (ГИП) на которых возлагаются такие обязанности как:
-	подготовка данных для заключения контракта с заказчиком на выполнение проектно- изыскательских работ, в том числе подготовка расчета стоимости проектирования и распределения ее между участниками разработки проекта;
-	защита проектных решений в органах экспертизы при утверждении проекта заказчиком;
-	оказание услуг по ведению авторского надзора, авторского сопровождения и т.п.
-	согласование договорной (свободной) цены по всем видам услуг;
Основой для определения договорной цены между заказчиком и проектной организацией служит «Сборник базовых цен на проектные работы для строительства в г. Москве на основе натуральных показателей» (МРР -3.2.06.05-03), что позволяет избежать непосредственной зависимости стоимости проектных работ от стоимости строительства.
Форма взаиморасчетов, между заказчиком и проектной организацией, может осуществляться по установленному порядку проектной организации и положением о распределении стоимости основных проектных работ, например по стадиям проектирования (таблица 6.7).
Таблица 6.7
Распределение стоимости основных проектных работ по стадиям проектирования
№ №	Стадия проектирования	Доля стоимости основных проектных работ по стадиям проектирования щ %%)	
		Виды стадийности проектирования	
		I	II
	Проект (П)	40	-
	Рабочий проект (РП)	-	100
	Рабочая документация (Р)	60	-
Распределение стоимости проектных работ, по разделам проекта, определяется в %% положением принятым в проектной организации (см. таблица 6.5).
Важным фактором в предварительной оценке проектных работ является стоимость нового строительства квалифицированная оценка состояния площадки строительства (стесненность участка, инженерные сети, план рельефа и т.п.), а при реконструктивных работах состояние существующего объекта (архитектурное, конструктивное, технологическое, инженерное и
8-1711
113
т.п.), при этом может быть применен упрощенный метод расчета стоимости строительства и расчета проектных работ (таблица 6.8) в таблице дана средняя стоимость строительства за 1м2 в г. Москве в ценах первой половины 2003 г. Ориентировочная стоимость приведена в у.е. (доллар США), без учета затрат на проведение согласований. Затраты по согласованию составляют 30% от полной стоимости проектной документации.
Таблица 6.8
Примерные показатели средней стоимости строительства за квадратный метр
Наименование объекта	Примерная стоимость (доллар США)
Жилье: серийное;	300 - 350
индивидуальное;	400 - 600
элитное, повышенной комфортности;	800 - 1800
мансарды.	400
Административные здания: строительство	600 - 800
Капитальный ремонт	150 - 200
реконструкция	300 - 350
Промздания: с технологическим оборудованием	450 - 500
Ориентировочная стоимость проектных работ, при упрощенном расчете, составляет процент от стоимости строительно-монтажных работ СМР, без проведения согласований проектной документации и зависит от площади здания:
-	при общей площади здания* меньше 3000 м. кв. - 6 - 7 % от стоимости СМР.
-	при общей площади здания более 3000 м. кв. - 3 - 5 % от стоимости СМР.
*) площадь измеряется в пределах внутренней поверхностей наружных стен.
Вариант 1,
Пример упрощенного расчета перепланировки здания
№	Наименование показателя	Показатель
/	Общая площадь здания (с учетам подвала) м2	1800м^
2	Ориентировочная стоимость 1 м2 в долларах	250 у.е.
3	Ориентировочная стоимость строительства	1800 х 250 = 4 500 000 р
4	Курс доллара США в текущих ценах - в руб.	в ценах 01 2005г - 27,8 р.
5	Ориентировочная стоимость строительства в руб.	4 500 000 *27,8 = 125 100 000 р.
6	Согласованный с заказчиком % стоимости проекта	5.0%
7	Итого стоимость основных проектных работ в руб.	6 255 000 р.
8	Налог на добавленную стоимость (НДС) %	20%
9	Стоимость НДС в руб.	1 251 000 р.
	Всего стоимость проектных работ с НДС в руб.	6 255 000 + 1,255 000 =7 510 000р.
114
Вариант 2. Стоимость проектных работ по комплексу, состоящему из нескольких зданий, сооружений, коммуникаций, определяется, как сумма натуральных показателей отдельно по каждому зданию, сооружению и коммуникациям.
Вариант 3. При разработке архитектурно-строительных решений их стоимость определяется в процентах от стоимости стадии «Проект», по согласованию с заказчиком.
Вариант 4. Методика формирования базовых цен на проектные работы на основе натуральных показателей позволяет избегать непосредственной зависимости проектных работ от стоимости строительства, содержит методические подходы определения базовой стоимости проектирования объектов различного назначения.
Так например стоимость проектирования застройки микрорайона, квартала складывается из четырех частей:
-	стоимость проектирования генерального плана;
-	стоимость проектирования благоустройства;
-	стоимость проектирования инженерных сетей и сооружений;
-	стоимость проектирования зданий и сооружений.
Ниже приведена сводная таблица 6.9 (фрагмент таблицы) базовых цен проектирования архитектурно-пространственных решений застроек, благоустройства и озеленения, инженерных сетей и сооружений, а также цены проектирования зданий и сооружений.
Таблица 6.9
№	Наименование объекта	Натуральный показатель «X»	Параметры базовой цены	
			«а» тыс. руб.	«б» тыс. руб. на натуральный «X» натуральный
1	Застройка микрорайона квартала комплекса	до 5 га от 10 до 15 га свыше 25 га	60,5 622,0 1622, 0	205,2 124,2 77,2
2	Благоустройство, озеленение, малые архитектурные формы	до 50 тыс. м2 до 100 тыс. м2 свыше 100 тыс. м2	12,1 86,6 216,6	0,0075 0,0060 0,0047
3	Магистральные улицы городского назначения, автостоянки	До 0,5 га От 0,5 до 5,0 га До 0,5 га	1067,0 576,0 207,0	982,0
115
6.12.1. Формирование базовых цен на проектные работы на основе натуральных показателей
(га, метр квадратный общей площади, погонный метр, метр кубический)
Базовая стоимость проектных работ рассчитывается для определения договорной цены между заказчиком и проектной организацией и определяется по формуле:
И(б)98= а + в ’ X
где: Ц(б)98 _ базовая цена основных проектных работ в ценах 1998 г. в тыс. руб.
а - постоянная величина, выраженная в тыс. руб.
в - постоянная величина, имеющая размерность тыс. руб. на единицу натурального показателя (X).
X - величина (мощность) натурального показателя рассматриваемого объекта
Значения параметров «а», «в», «X» для различных объектов проектирования принимаются по таблицам сборника МРР-3.2.0605-03. Базовые цены учитывают категорию и степень сложности объекта строительства.
Для решения практических упражнений, ниже приведены выборочные значения параметров «а», «в», «X» для различных объектов проектирования.
(из сборника ММР -3.2.06.05-03)
Таблица 6.10
Наименование объекта	Натуральный показатель «X», м2, общей площади	Базовая цена «а», тыс. руб.	Базовая цена «в», тыс. руб./м2
1	2	3	4
Крупнопанельные жилые дома	до: 1000	11,0	0,311
	от 1000 - 5000	27,7	0,294
	5000-10000	380,8	0,224
Кирпичные дома	- 1000	15,2	0,428
	1000 - 5000	57,5	0,395
	5000- 10000	584,0	0,290
Монолитные	- 1000	14,7	0,427
	1000 - 5000	58,7	0,388
	5000- 10000	577,3	0,284
Малоэтажные	-500	7,4	0,509
Жилые дома	500- 1000	16,6	0,491
	1000-5000	76,6	0,433
Коттеджи	-300	3,5	0,581
	300 - 1000	13,5	0,548
Надстройка - мансарды	-300	1,5	0,274
	300- 1000	5,2	0,261
Гостиницы 5 *****	-3000	174,3	0,719
	3000 - 5000	685,5	0,557
	10000- 15000	1841,4	0,424
116
Продолжение таблицы 6.10.
1	2	3	4
Гостиницы 3 *****	-3000	113,4	0,490
	3000 - 5000	517,5	0,355
	10000- 15000	1296,0	0,266
Школы полносборные	-500	3,4	0,294
	500- 1000	6,6	0,298
	3000 - 5000	83,2	0,255
Дошкольные учреждения	-500	4,4	0,341
	500-1000	7,4	0,335
	3000 - 5000	131,3	0,283
Гимназии, колледжи	- 1000	15,5	0,448
	1000-3000	30,1	0,434
	5000- 10000	590,4	0,297
Плавательные бассейны	до 3000	188,4	0,760
(крытые)	от 3000 - 5000	619,3	0,716
	5000- 10000	702,0	1126,6
Спортивные центры	-3000	70,4	0,608
	3000 - 5000	572,0	0,441
	5000- 10000	671,0	0,515
Физкультурно-оздоро-	-3000	35,9	0,471
вительные комплексы	3000 - 5000	280,1	0,390
	5000-10000	616,6	0,323
Стадионы футбольные	- 20000	7560,0	1,391
	20000 - 30000	7830,0	1,373
Торговый центр:	свыше 50000	10237,0	1,321
в составе застройки	-5000	1874	0,375
	10000- 15000	5600	0,180
точечная застройка	-5000	1687	0,337
	10000- 15000	4975	0,180
Ресторан точечная	-600	184	0,772
Застройка	600- 1000	368	0,573
	свыше 1000	464	0,409
Музей	- 1000	1947	0,972
	2500 - 5000	4070	0,594
	свыше 8000	9842	0,273
Киноконцертный зал	-5500	2590	0,471
	свыше 10000	8744	0,126
117
Продолжение таблицы 6.10.
1	2	3		4	
Реконструкция здания	-4000	0,563	0,563
дома культуры	4000 - 8000	0,396	0,396
Лечебные корпуса:			
Поликлиники	-3000	68,8	0,451
	3000 - 5000	264,0	0,385
	10000-15000	950,4	950,4
Родильные дома	-5000	624,5	0,535
	10000-15000	1575,0	0,413
Ветеринарные клиники	- 1000	21,6	0,862
	1000 - 3000	156,0	0,728
Парикмахерские	100-500	4,8	0,646
Химчистки	300 - 500	8,0	0,611
Прачечные	300 - 500	6,8	0,576
Мастерские по ремонту	100-500	4,7	0,627
Гаражи и стоянки:			
- холодный	- 1500	76	0,051
- теплый	10000	891	0,092
- подземный (монолит)	500- 1000	442	0,393
Грузовой автопарк	35500 - 45000	5605	0,039
Пожарное депо	1500-2300	726	0,493
Склад продтоваров	общая площадь	690	0,166
АТС на 30—40 тыс. ном.	—	1817	0,250
Многофункциональные			
офисы, здания	7000- 15000	9057	0,442
	15000-30000	15690	0,379
Административные	-5000	2194	0,439
здания	10000-20000	7514	0,233
Контрольные вопросы:
1.	Наличие какого документа дает право на архитектурную деятельность?
2.	В каких случаях предусматривается вариантное проектирование?
3.	На какой стадии проектирования согласовывается Задание на разработку проекта?
4.	Кто и при каких условиях обеспечивает выполнение топографических и геологических изысканий и исследований?
5.	Дайте объяснение понятию «Экспертное сопровождение»
6.	Перечислите все стадии архитектурно-строительной документации:
-	предпроектной стадии;
-	проектной стадии.
118
7.	Для какой категории сложности объекта предусматривается разработка стадии АК?
8.	Приведите пример, назовите примерный адрес, объекта относящегося к 1-ой, 2-ой и 3-ей категории сложности.
9.	Сколько категорий сложности установлены для определения стоимости проекта?
10.	В каких случаях предусматривается разработка стадии ТЭО?
11.	Что представляет понятие «текстовая часть проекта» и к каким основным разделам проекта она рекомендуется?
12.	Какие мероприятия и какие ТЭП излагаются в пояснительной записке?
13.	Какие правила, требования и нормы предусматриваются при оформлении рабочих чертежей? Ситуационного плана схемы организации рельефа.
14.	Перечислите смежников, которым ГАП передает промежуточные чертежи.
15.	Чем отличаются промежуточные чертежи от завершенных?
16.	Где и кем согласовывается и утверждается Задание на проектирование (варианты)?
17.	Какие основные условия - требования отражаются в Задании на проектирование?
18.	Каково назначение, на что указывает и что устанавливает «Техническое задание»?
19.	В чьи функции входит обязанность согласование (экспертиза) проектной документации?
119
Приложение 6.1
Классификатор объектов по степени их сложности
Проектные решения и условия строительства	Особо сложный объект		Сложный объект	Объект
1	2		3	4
1. Состав объекта н объемнопланировочные решения	Объект состоящ Распенеженный в центральной части города в окружении исторически сложившейся застройки с уникальным объемно-планировочным ранением; оригинальной геометрической формы; высотой более 25 этажей (75 м); с негиповыми композиционными решениями, обуславливающими жесткую технологическую последовательность возведения объекта строительства и жестких организационных режимов Объект состоящ	ин из одного здания жилого или гражда С объемно-планировочными решениями уникального характера; экспериментальный или строящийся по индивидуальному проекту с нетиповыми объемно-планировочными решениями по отдельным частям, обуславливающими при возведении частей обязательную технологическую взаимосвязь, требующую жестких организационных режимов пространственного развития процессов |й из группы зданий жилого или гражда Комплекс (микрорайон), носящий экспериментальный характер, значительный по объему работ, комплекс, включающий разномасштабные и разнохарактерные объекты, связанные с системой инженерных сетей и технологией возведения или эксплуатации; комплекс из большого числа разнохарактерных зданий и сооружений, возведение которых требует различных организационных н технологических решений		1 с ко го назначения Строящийся по индивидуальному проекту или повторно применяемому проекту с унифицированными объемно-планировочными решениями; небольшого строительного объема с повторяющимися проектными решениями. некого назначения Градостроительный комплекс (жилая группа) из нескольких типов зданий; микрорайон, состоящий из различных зданий и сооружений жилищного и культурно-бытового назначения, объединенных в градостроительный комплекс
Продолжение приложения 6.1
1	2		3	4
2. Конструктивные решения 3. Строительномонтажные процессы	Объект с применением новой. Оригинальной конструктивной или несущей системы; с большепролетными, в том числе, пространственными покрытиями, цельномонолитные здания нетрадиционными методами производства строительно-монтажных работ Объект, требующий разработки и изготовления приспособлений, не применявшихся ранее, с техническими процессами (производства, эксплуатации), требующими научных исследований и научного сопровождения проекта	Объект с конструктивным решением, с разработкой новых или редко используемых процессов, или их особое сочетание Объект, для строительства которого необходимы разработка н изготовление специальных вспомогательных приспособлений, устройств и установок; характеризующийся различными наборами и объемами работ на отдельных захватках (участках, зданиях), усложняющими организационную увязку процессов		Объект с простыми конструктивными решениями в составе проектов для массового применения; из унифицированных конструкций, обслуживающих привязки типовых организационных и технологических решений Объект со сгроитсльн монтажными процессами, повторяющимися в одинаковых объемах и технологической увязкой на большинстве захваток (участков зданий) и осуществляемыми с применением только широко используемых стандартных вспомогательных приспособлений и монтажной оснастки; с общей номенклатурой строительно-монтажных процессов, но различными объемами работ на отдельных захватках, не предусматривающими специальных приспособлений, устройств
Продолжение приложения 6.1
122
ГЛАВА 7. ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
При возведении крупных градостроительных комплексов или промышленных предприятий строительное производство требует огромных затрат людских, материально-технических и финансовых ресурсов, а также значительного времени для реализации проектного решения.
В таком комплексе строительства участвуют десятки строительных организаций и тысячи рабочих, что вызывает необходимость продуманного и взаимоувязанного плана-графика их совместной работы. Подготовка строительного производства зависит от многих факторов: номенклатуры, сложности и объема строительства, принадлежности зданий и сооружений к той или иной отрасли производства, мощности строительных организаций и прочие факторы. В связи с этим положением о едином порядке предпроектной и проектной подготовки предусмотрена разработка раздела - «Проект организации строительства» (ПОС).
Под «организацией строительства» понимается комплекс взаимоувязанных организационных, технических, планово-экономических и финансовых документов и мероприятий.
За основу разработки раздела «организация строительства», принимаются согласованные и утвержденные разделы проекта:
-	генеральный план с топологической основой, схемой организации рельефа и транспорта;
-	технологические решения;
-	объемно-планировочные решения (стесненность участка строительства);
-	строительные (конструктивные) решения;
-	инженерное оборудование, сети и системы.
В проекте организации строительства должны быть установлены:
♦	оптимальная продолжительность всего комплекса строительства;
♦	объем и распределение капитальных вложений по годам и кварталам;
♦	принцип организации строительной площадки;
♦	потребность в трудовых ресурсах и источники покрытия этой потребности.
Раздел «Проект организация строительства» разрабатывается с учетом условий и требований, изложенных в договоре - контракте на выполнение проектных работ и имеющихся данных о рынке строительных услуг. Раздел -(ПОС) является неотъемлемой частью проектной документации для строительства объектов производственного назначения высокой категории сложности, и по комплексной застройке жилого района и объектов по индивидуальным проектам. Он разрабатывается в целях подготовки строительного
123
производства и обеспечения своевременного ввода в действие производственных мощностей и сдачу жилых домов в эксплуатацию.
ПОС разрабатывается генеральной проектной организацией на полный объем строительства одновременно с разработкой строительной и других частей проектно-сметной документации, в целях взаимной увязки решений.
7.1.	Проект организации строительства (ПОС)
ПОС разрабатыв ет проектная организация или по ее заказу другая проектная организация. ПОС является обязательным документом для заказчика, подрядных организаций, а также организаций, осуществляющих финансирование и материально-техническое обеспечение строительства. Руководствуясь решениями, принятыми в ПОС, на стадии рабочих чертежей, строительная организация за счет своих денежных средств, разрабатывает «Проект производства работ» (ППР). Иногда для этих целей привлекают проектно-технологические или научно-исследовательские институты, например Мосоргстрой или Мосоргпромстрой и т.п.
Состав и объем ПОС определяется в соответствии с СНиП 3.01.01-2004 «Организация строительного производства» издания 2004 года.
Исходными материалами для разработки ПОС служат:
•	технико-экономические обоснования (ТЭО) строительства или расчеты, обосновывающие хозяйственную необходимость и экономическую целесообразность строительства данного объекта, и задание на его проектирование;
•	материалы инженерных изысканий (при реконструкции объектов — материалы их нредпроектного технического обследования) и данные режимных наблюдений на территориях, подверженных неблагоприятным природным явлениям и геологическим процессам (землетрясение, оползни, наводнение);
•	рекомендуемые генеральной подрядной и субподрядной организациями решения по применению материалов и конструкций, средств механизации СМР; порядку обеспечения строительства энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями, а также местными строительными материалами;
•	сведения об условиях поставки и транспортирования с предприятий-поставщиков строительных конструкции, готовых изделий, материалов и оборудования;
•	объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений и принципиальные технологические схемы основного производства объекта, подлежащего строительству с разбивкой на пусковые комплексы;
В состав ПОС включаются: календарный план строительства; строительный генеральный план; пояснительная записка с обоснованием принятых решений.
124
7.2.	Календарный план строительства - это такой проектнотехнологический документ, который определяет последовательность, интенсивность, продолжительность, очередность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружении, их взаимоувязку, а также потребность в трудовых и финансовых ресурсах, используемых в строительстве. Отражает рациональное распределение капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ по зданиям и сооружениям, периодам строительства. Задача календарного планирования состоит в составлении таких расписаний, которые удовлетворяли бы все возможные организационные, технологические, финансовые ограничения.
В зависимости от стадии проектирования календарные планы могут подразделяться на следующие виды:
•	Календарный план поточной застройки градостроительного комплекса.
•	Календарный план строительства промышленного предприятия.
•	Календарный план строительства отдельного объекта.
При разработке организационно-технологического раздела проекта следует принимать во внимание, что строительные объекты чрезвычайно разнообразны по своему назначению, расположению в пространстве, объемно-планировочным и конструктивным решениям и многим другим строительно-технологическим признакам. В силу перечисленных признаков, различают «однородные и неоднородные» объекты.
Однородные объекты в жилищном строительстве, позволяют возводить их по стабильной, одинаковой, прогрессивной технологии.
К таким можно отнести жилые дома, гражданские здания, (школьные учреждения), которые поддаются поточной застройке.
К неоднородным объектам относятся большинство одноэтажных промышленных зданий среднего и технического машиностроения, автомобильные заводы, текстильные комбинаты. Такие объекты не поддаются применению одинаковой поточной технологии и требуют обязательной разработки проекта организации строительства, но при этом возникает необходимость планирования всех сопутствующих работ и процессов, входящих в комплекс данного объекта.
Ниже приведены рекомендуемые формы основных проектных документов в составе ПОС, а именно формы календарных планов строительства (см. формы 7.1 и 7.2).
7.3.	Система ценообразования
Стоимость строительно-монтажных работ - базовые укрупненные цены, определяются по сборникам базовых цен на строительные и проектные работы.
125
КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН ЗАСТРОЙКИ ЖИЛОГО МАССИВА
Форма 7.1
Наименование объектов и работ	Объемы работ		Сметная стоимость млн. руб.	Общая трудоемкость чел.дн.	График работ		
	Ед изм.	Количество |			Год кварталы	Год кварталы	Год кварталы
1	2	3	4	5	6		
0. освоение территории 1.	планировка территории 2.	внутриквартальные коммуникации: -	канализация -	теплосеть -	водопровод 3.	дороги 4.	благоустройство 5.	возведение зданий: - жилые дома серии	 -	школы дет. учреждения -	магазины -	административные -	культурно-бытовые и т.д.	гыс. кв.м гыс. кв.м км км км кв. м кв. м мест. кв. м кв. м кв. м |кв. м						
					—	—	
							
							
						 " —	
							
							
							
Форма 7.2
КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН СТРОИТЕЛЬСТВА ПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА
Наименование объектов и работ	Объемы работ		Сметная стоимость млн. руб.	Общая трудоемкость чел.дн.	График работ		
	Ед изм.	Количество			Год кварталы	Год кварталы	Год кварталы
1	2	3	4	5	6		
							
126
ММР-3.1.03-93 и ММР-3.2.06.05-03
Стоимость основных проектных работ по разделам рассмотрены ранее. Стоимость основных проектных работ по комплексам, состоящих из нескольких зданий, сооружений коммуникаций, определяют по натуральным показателям отдельно по каждому зданию, сооружению или составляется сводный финансовый расчет (см. форму 7.3).
7.4.	Сводный сметно-финансовый расчет
Форма 7.3
ОБОСНОВАНИЕ СТОИМОСТИ КОМПЛЕКСА СТРОИТЕЛЬНОМОНТАЖНЫХ РАБОТ
№№ глав	Наименование видов работ	формула расчета	затраты
I	подготовка и освоение территории	2-4% (*) от 2 и 3 глав	
II	объект(ы) основного назначения	базисная стоимость	тыс. руб. (У-е.)
III	объекты вспомогательного назначения	15-25% от 2 главы	
IV	объекты энергетического хозяйства	4 - 7% от 2 и 3 глав	
V	объекты транспортного хозяйства	5 - 8% от 2 и 3 глав	
VI	наружные инженерные сети сооружения	5 - 8% от 2 и 3 глав	
VII	временные здания и сооружения	2 - 4% от 2 и 3 глав	
VIII	благоустройство и озеленение	4 - 6% от 2 и 3 глав	
IX	прочие неучтенные работы	10 - 15% от 1 - 8 глав	
			итого
Общие затраты по строительству распределяют на весь период строительства и отражают и обосновывают в календарном плане (см. форму 7.4.).
Форма 7.4
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ ПО ГОДАМ СТРОИТЕЛЬСТВА
№№ глав смет	Наименование объектов и затрат по видам работ	Всего затрат	Распределение объемов по годам		
			1год	2год	Згод
I	Подготовка освоение территории строительства		   		
11	Объекты основного назначения				
ill	Объекты вспомогательного назначения				
IV	Объекты энергетического хозяйства				
V	Объекты транспортного хозяйства и связи				-
VI	Наружные инженерные сети и сооружения				
VII	Благоустройство и озеленение территории				
VI н	Временные здания и сооружения				
IX	Прочие непредвиденные неучтенные работы				
Объем инвестиций на строительно-монтажные работы (график финансирования строительно-монтажных работ)
127
Обоснование решений принятых в разделе «организация строительства»
Состав проектной документации, раздел ПОС, представляет собой комплекс строительно-монтажных и организационно-технических мероприятий. Вопросы организации строительной площадки отражаются в двух обязательных документах:
•	расчетно-методическая пояснительная записка с календарным планом;
•	строительный генеральный план.
Для проектирования и разработки организационно-технических решений раздела ПОС исходными материалами, кроме объемно-планировочных и конструктивных решений, служат утвержденные организационно-технологические схемы, определяющие оптимальную последовательность возведения зданий и сооружений с указанием технологической последовательности работ.
Состав и содержание ПОС может изменяться с учетом сложности и специфики проектируемых объектов, в зависимости от объемно-планировочных и конструктивных решений, степени унификации и типизации этих решений, необходимости применения специальных вспомогательных сооружений, приспособлений, устройств и установок, особенностей отдельных видов работ, а также от условий поставки на строительную площадку материалов, конструкций, оборудования и их хранение.
В разделе излагают обоснования методов организации и технологии строительного производства, потребности в кадрах и материально-технических р*сурсах характеристику условий и сложность строительства; возможность совмещения строительных, монтажных и специальных строительных работ.
Даются указания о методах осуществления инструментального контроля за кач ством сооружений; мероприятия по охране труда и технике безопасности; перечень условий сохранения окружающей природной среды и др.
Для сложных объектов, где впервые применяется принципиально новая технология производства не имеющая аналогов, уникальное технологическое оборудование, а также здании, в которых преобладают новые строительные конструкции, или предприятия и сооружения, строительство которых намечается в особо сложных геологических или природных условия - в состав ПОС, дополнительно к перечисленному, включается несколько дополнительных документов, важнейшим из которых является «Комплексный укрупненный сетевой график» (КУСГ) (Система сетевого моделирования процесса строительства и проектирования изложена в главе 8).
КУСГ отражает взаимосвязи между всеми участниками строительства, в котором определены продолжительность основных этапов подготовки рабочей документации и строительства объекта, состав и сроки выполнения работ подготовительного периода, очередность строительства отдельных зданий и сооружений в составе пускового или градостроительного комплек-
128
са. Сроки поставки технологического оборудования и многие другие сопутствующие процессы.
7.5.	Проектирование строительных генеральных планов
Кроме подробной пояснительной записки к разделу ПОС, и разработанным календарным планом, проектируется основной чертеж раздела -строительный генеральный план (Стройгенплан М 1:500), он является частью комплексной документации на строительство и поэтому его решения должны быть увязаны с остальными разделами проекта, объемно-конструктивной компоновкой и технологическими решениями.
Стройгенплан разрабатывается для подготовительного и основного периодов строительства, в которых решаются вопросы рациональной, экономической и безопасной организации строительной площадки
Под стройгенпланом понимается генеральный план строительной площадки, на котором, наряду с существующими и строящимися объектами, на чертеже указываются: места размещения временных, в том числе мобильных (инвентарных) зданий и сооружений, постоянные и временные железные и автомобильные дороги и другие пути для транспортирования оборудования.
Схемы-планы инженерных сетей, мест подключения временных инженерных коммуникаций к действующим сетям с указанием источников обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплом, паром, складских площадок;
Места размещения основных монтажных кранов и других строительных машин, механизированных установок; существующих и подлежащих сносу строений, мест для знаков закрепления разбивочных осей здании и сооружений.
Особое внимание уделяется подбору типов монтажных механизмов их потребному количеству, которое зависит от типа здания, конфигурации, этажности, массы конструкций, и оборудования, организации мест складирования. На выбор типов монтажных механизмов влияют и стесненные условия строительной площадки. Потребность в основных строительных машинах и транспортных средствах по строительству в целом, зависит от физических объемов работ, планируемых сроков строительства.
7.5.1.	Порядок разработки и проектирования стройгенплана
Порядок предусматривает:
•	Сбор и анализ исходных данных:
-	рабочие чертежи и календарные графики;
-	технологические карты на сложные виды строительно-монтажных работ;
-	используют материалы, входящие в исходно-разрешительную документацию.
9 1711
129
•	Определение границ района, территории строительства или каждого участка.
•	Определяются потребности во временных зданиях, сооружениях, установках.
•	Трассировка транспортных путей.
•	Выбор вертикального монтажного транспорта, который осуществляется по трем параметрам: грузоподъемности, высоты подъема и вылету стрелы.
•	Определяются варианты привязки монтажных кранов и условия их работы:
-	совместная работа кранов различного типа; установка кранов на конструкциях здания или в зоне движения транспорта;
-	в условиях реконструкции.
•	Составление мероприятий по охране среды и пожарной безопасности.
•	Согласование с Госсанинспекцией, управлением пожарного надзора и отделом поземных сооружений (ОПС) Госгоргеотреста и окружной административно-технической инспекцией (ОАТИ).
7.6.	Основные технико-экономические показатели по строительству объекта
 Мощность предприятия и наименование конечной продукции
-	в натуральном выражении	единиц, (тон, штук)
-	объем здания	м. куб.
-	производственная	площадь	м.	кв.
-	число квартир, вместимость	единиц
-	общая площадь	м.	кв.
-	жилая площадь	м.	кв.
-	в стоимостном выражении	тыс. руб.
Общая площадь участка	га
Процент застройки	%
Общая стоимость строительства	млн. руб
-	в том числе стоимость строительно-монтажных работ:
•	Себестоимость расчетной единицы продукции руб. ед. мощности
•	Планируемый срок строительства	год (мес).
Общая численность персонала	чел.
Площадь твердых покрытий	га
Площадь благоустройства и озеленения	га
Потребность в основных монтажных механизмах	шт.
-	в т.ч. башенных кранов, гусеничных кранов	шт
ПОС для несложных объектов (жилых домов, объектов социального назначения и однотипных производственных объектов) может разрабатываться в сокращенном объеме и состоять из:
130
-	календарного плана строительства с выделением работ подготовительного периода;
-	строительного генерального плана;
-	данных об объемах СМР и потребности стройки в основных материалах, конструкциях, изделиях и оборудовании;
-	графика потребности в строительных машинах и транспортных средствах;
-	краткой пояснительной записки, включая мероприятия по охране труда;
-	технико-экономические показатели.
Контрольные вопросы
1.	Какие документы составляют основу для разработки раздела ПОС?
2.	Что устанавливается, определяется проектом организации строительства?
3.	Кто разрабатывает «проект организации строительства?
4.	Каково назначение и содержание календарного плана?
5.	Перечислите виды календарных планов.
6.	Приведите примеры подсчета стоимости строительно-монтажных работ.
7.	Какую информацию и требования содержит строительный генеральный план?
8.	Каков порядок и последовательность проектирования СГП
9	Какие факторы учитывают при выборе типа и количества необходимого монтажного механизма?
10.	Перечислите возможные ограничения, которые учитывают при строительстве объекта в стесненных условиях.
11.	При каких обстоятельствах ПОС является обязательным документом?
12.	В какие надзорные организации предъявляют ПОС для согласования и получения разрешения на производство работ?
131
ГЛАВА 8. СИСТЕМА СЕТЕВОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ, ПЛАНИРОВАНИЯ
До настоящего времени основным и организующим документом в проектно-строительном процессе считаются линейные календарные графики, но, к сожалению, кажущаяся наглядность календарного [рафика обладает малой информативностью и способностью оперативно вмешиваться в процесс выполнения конкретной работы, или комплекса работ. Линейные графики не отражают взаимозависимость между отдельными процессами и не выделяют работы, определяющие срок окончания планируемого процесса в целом.
В современных рыночных условиях, при всевозрастающих объемах и темпах проектирования и строительства от руководителя требуется:
•	Глубокая научная обоснованность планирования.
•	Оперативность в управлении и проведении контроля.
•	Умение манипулировать резервами в зависимости от важности и первоочередности работ.
В этих условиях одного таланта и опыта руководителя недостаточно, вот почему возникла необходимость в новом методе управления и планирования.
Этим требованиям отвечает система сетевого планирования и управления (СПУ).
Метод СПУ используется для перспективного и текущего планирования во многих отраслях народного хозяйства, он представляет собой эффективный, постоянно действующий механизм, обеспечивающий выбор управленческих решений, механизм оптимально-определяющий режим деятельности каждого участника проектно строительного комплекса.
Построение сетевой модели это поисковый процесс, который проходит через определенные взаимоувязанные фазы:
•	Изложение заказчиком своих намерений.
•	Выбор строительной площадки.
•	Сбор предпроектных технических условий.
•	Предпроекгные исследования и изыскания.
•	Подготовка исходно-разрешительной документации.
•	Технико-экономическое обоснование инвестиций.
•	Стадии проектирования и прочие фазы.
Поисковый процесс построения сетевой модели, заключается в определении главной конечной цели предполагаемого процесса. Этот поисковый процесс начинается с первой встречи заказчика с представителем проектной группы (мастерской), потенциальным исполнителем (подрядчиком) проектной документации или других видов услуг.
132
Сетевая модель (сетевой график) представляет собой графическое изображение различных производственных процессов, где все процессы -работы (организационные, творческие, технические, финансовые и пр.) показаны в определенной технологической и логической последовательности. Планируемая продолжительность каждого процесса - работы определяется нормами (проектными, строительными), следовательно, общая продолжительность — цепочка взаимосвязанных, планируемых работ зависит от срока выполнения каждого отдельного процесса - работы. Цепочки работ могут быть обособленные, взаимозависимые, пересекающиеся. В целом они отображают логическую модель решения поставленной цели. Расчетные параметры каждого производственного процесса, (т.е. срок начала и окончания работы) позволяют определить (рассчитать) общую суммарную продолжительность комплекса видов работ.
8.1.	Расчетные параметры сетевого графика - определяют параметры оптимальных сроков начала и окончания каждой конкретной работы.
Система расчетов позволяет выявить из общей схемы цепочку главных работ и цепочку работ, которые не влияют на планируемый срок. Обе цепочки (их может быть несколько) могут быть самостоятельные, пересекающиеся, взаимозависимыми.
Контроль и ответственность за выполнение работ главной цепочки возлагается на руководителя проекта (директор института, руководитель мастерской, главного архитектора - инженера). Работы, (цепочки) не влияющие на срок окончания общего процесса - контролируется руководителями подразделений, отделов, руководителями бригад.
В системе сетевого планирования используются ряд понятий. Каждое понятие представляет элемент сетевой модели и соответствует общепринятому его изображению, формулировке.
В таблице 8.1 приведены изображения элементов и формулировки понятий.
8.2.	Основные правила построения сетевой модели (графика)
Стрелки между двумя событиями (схема 8.1), изображающие производственный процесс, безразмерны, а ее фактические параметры обозначаются под стрелкой.
Сами события кодируются последовательно от меньшего номера к большему.
Над стрелкой при необходимости делается надпись выполняемой работы (процесса), под стрелкой пишутся исходные и расчетные параметры: «продолжительность», «количество исполнителей», «цена».
133
Об
Правила изображения элементов сетевого графика
134

Схема 8.1. Правила обозначения на графике исходных и расчетных параметров работ
При кодировании сетевых моделей следует учитывать, что все события имеют самостоятельные номера; кодируются числами натурального ряда (без пропусков).
Номер последующего присваивается после присвоения номера предшествующего; стрелка (работа) должна быть всегда направлена слева на право, от меньшего номера к большему номеру события.
Обозначение расчетных параметров сетевого графика:
1.	Раннее начало работы PH
2.	Раннее окончание работы РО
3.	Позднее начало работы ПН
4.	Позднее окончание работы ПО
5.	Полный резерв времени R
6.	Частный резерв времени г
7.	Продолжительность работы t
8.	Продолжительность критического пути Т
Организационно-технологические связи. Для построения сетевого графика необходимо в технологической последовательности установить какие работы должны быть завершены до начала данной работы, какие после завершения данной работы, какие работы необходимо выполнить одновременно (параллельно).
Это правило обозначено на фрагменте (схема 8.2).
В сетевой модели учитывается только непосредственная связь через зависимость.
Схема 8.2. Обозначение организационно-технологических связей
135
На схеме (8.2.) графически показано, что работе «4-5 (j-k)» предшествует работа «2-4 (i-j) », фактически для начала работы «4-5 (j-k)» необходимо учесть и окончание работы «2-3» о чем свидетельствует обозначение на графике пунктирной стрелкой (зависимость).
В практике, зачастую, встречаются случаи, когда две или более работ выходят из одного и того же события, выполняются параллельно и заканчиваются одним и тем же событием. При таком изображении получаются две работы (схема 8.3) с одним и тем же кодом, т.е. 1-2, это недопустимо, В сетевой модели между двумя событиями может проходить только одна стрелка. В этом случае в графике применяется понятие, обозначение (элемент) «зависимость» под кодом 2-3--------►(Схема 8.4.).
Схема 8.4. Правильное изображение
Расчет параметров сетевого графика
На приведенной схеме 8.5. приведен пример возможных вариантов выполнения одной и той же работы в различных вариантах, но в определенный промежуток времени (Т).
На схеме (8.5) показана возможность выполнения работы (Р), в двух вариантах : -начав ее как в ранний возможный срок начала, так и в поздний срок начала работы, но оба варианта будут выполнены в пределе отведенного срока Т.
Схема 8.5. Графическое обозначение ранних и поздних сроков начала и окончания работ
136
Знание правил расчета параметров сетевого графика, дает возможность руководителю проекта, осуществлять маневрирование ресурсами, повышает уровень эффективности управления.
8.3.	Правила расчета параметров сетевого графика
На схеме 8.6. показано, что кроме цифрового кода работ, в сетевом планировании, применяется и аналитический способ (алгоритм) кодирования работ (таблица 8.1):
-	исходное (начальное) событие обозначается латинской буквой (h);
-	начальное событие данной работы обозначается (i), а его завершающее событие (j);
-	конечное событие сетевого графика обозначается буквой (к).
Таблица 8. 1
Аналитические формулы расчета параметров сетевого графика
Время раннего начала (PH) данной работы (i-j) ровняется максимальному (max) времени раннего окончания (РО) непосредственно предшествующих ей работы (h-1)	Т£л =(тах)Т^у)
Время раннего окончания (РО) данной работы (i-j) равняется времени раннего начала данной работы плюс ее продолжительность (t4)	Т£л =	+,«-л
Время позднего начала (ПН) данной работы (i-j) равняется времени ее позднего окончания (ПО) минус ее продолжительность (t щ)	'T-НН 	'рПО	। ж 1(1-Л - *('->) +1«-л
Время позднего окончания данной работы равняется минимальному (min) позднему началу (ПН) непосредственно следующих за ней работ (j-k)	Т“л =(min)T™t)
Работы, лежащие на критическом пути не имеют запаса-резерва времени. Их выполнение обязательно в строго установленные расчетные сроки. Для критических работ характерны следующие равенства	-ррн _ трн . 1(/-Л ~ тР° _ТР° Ч>-П ~ (‘~jV
Частный резерв времени данной работы (л ), показывает, на какое время можно отодвинуть начало данной работы, либо увеличить ее продолжительность, не меняя раннего начала непосредственно последующей работы	ru-*) =Т^“У)-Т(^)ИЛИ Г«-Л =T(r*>-TU-/)_t </->)
Общий резерв времени данной работы (RbJ), показывает на какое время можно отодвинуть начало данной работы, либо увеличить ее продолжительность, не изменяя общего строка выполнения проекта	Р	_т™ _тР°
137
Схема 8.6.
Аналитический метод обозначения элементов сетевого графика
предшествующая данная
последующая
Для расчета основных параметров сетевого графика, непосредственно на графике, каждое событие делится на четыре сектора, в каждом из которых записывается информация:
1.	В левом секторе записывается расчетный параметр раннего срока начала работы «А».
2.	В правом секторе записывается параметр позднего срока окончания работы «Б».
3.	В верхнем секторе обозначается номер (код) события.
4.	В нижнем секторе указывается номер предшествующего события, из которого к данному событию проходит максимальный расчетный путь.
Таким образом, система расчета сетевого графика (непосредственно на графике) сводится к определению всего двух параметров из обозначенных выше параметров:
-	PH Самый возможно ранний срок начала последующей (или последующих) работы.
-	ПО Самый поздний максимальный срок окончания предшествующей (либо всех предшествующих) работы.
Схем 18.7. Правила обозначения расчетных параметров на графике внутри события
Эти расчетные параметры, между двумя событиями, показывают тот допустимый промежуток времени Т (см. схема 8.5.) в пределах которого возможно выполнение данной работы, а также позволяют определить наличие запаса времени.
Эти расчетные параметры между двумя событиями, показывают тот допустимый промежуток времени Т (см. схему 8.5) в пределах которого возможно выполнение данной работы. А также позволяют определить наличие запаса времени.
На схеме 8.8. приведен пример полного расчета параметров сетевого графика с выявлением работ лежащих на самом максимальном пути от исходного до конечного планируемого события.
138
Схема 8.8. Пример расчета параметров сетевого графика на графике
На графике жирным шрифтом обозначен максимальный «критический» путь от начального до конечного события, как видно, равен 20 (расчетных дней):
-	у головной части стрелки, дробью обозначены параметры общего (Л) и частного (г) резервов времени;
-	за счет этих резервов осуществляется оптимизация (сокращение) критического пути.
Это возможно при условии высвобождения трудовых ресурсов на одном виде работ, за счет увеличения срока, и переброски этих ресурсов на работы лежащие на критическом пути.
Контрольные вопросы
1.	В чем принципиальное отличие системы сетевого планирования от линейного?
2.	Где используется метод сетевого планирования и управления СПУ:
3.	Что представляет собой сетевая модель разработки проектной документации?
4.	Назовите исходные параметры сетевого графика.
5.	Назовите расчетные параметры сетевого графика.
6.	Какие установлены правила обозначения параметров, покажите на примере.
7.	Что значит «кодирование сетевого графика?
8.	Приведите пример расчета раннего срока начала работы и его позднего срока окончания.
9.	Как определяется критический путь сетевого графика?
10.	За счет, каких средств возможна оптимизация параметров сетевого графика?
139
ГЛАВА 9. КОНТРОЛЬ И НАДЗОР В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
9.1. Основные виды контроля и надзора
Контроль и надзор за строительством - это завершающая стадия (фаза) инвестиционного цикла - реализация проекта. Это соблюдение соответствия возводимого объекта проектным, нормативно-техническим требованиям. Контроль осущестатяется в соответствии со сводом правил по проектированию и положению об авторском надзоре проектных организаций за строительством зданий предприятий и сооружений.
Основным звеном, осуществляющим постоянный (ежедневный) надзор, является
Заказчик Потребитель готовой строительной продукции	Технический надзор Постоянный представитель заказчика на объекте
По отношению к органу осуществляющего надзорные функции различают:
1. Внутренний контроль	2. Внешний контроль
Структура организации контроля приведена на схеме 9.1.
Схема 9.1. Концептуальная схема контроля н надзора в строительстве
140
1.	Внутренний контроль - обеспечивается инженерно-техническим персоналом строительной организации. В задачи персонала входит:
-	контроль за строительством зданий и сооружений производственного и не производственного назначения, что включает проверку соответствия объема, качества конструкций, технологии производства, стоимости строительно-монтажных работ проектным решениям, СНиПам, и другим нормативно-правовым документам:
-	контроль выполнения работ с соблюдением договорных сроков отдельных процессов и сроки ввода объекта в эксплуатацию;
-	надзор за исполнением предписаний надзорных и контролирующих органов;
-	в компетенции технического надзора находится подписание финансовых документов - «процентовок», подтверждающих подрядчику качественное выполнение объема работ, подлежащих финансированию;
-	обязательным условием, обеспечивающим нормальную эксплуатацию готовой строительной продукции, является проверка наличия в составе проектной документации «Паспорта здания (сооружения)» с основными техническими, эксплуатационными, энергетическими, эпидемиологическими и санитарными характеристиками на объект.
Представителям технического надзора не разрешается вносить изменения в утвержденную проектную документацию, изменять сметную стоимость в процессе строительства. При необходимости внесения дополнений и изменений требуется составление соглашения (протокола) участников, но изменения вносятся только организацией осуществляющей авторский надзор.
2.	Внешний контроль — обеспечивается органами государственной власти и специальными инспекциями, специалистами авторского надзора, которые контролируют наличие на строительной площадке основных документов:
- лицензии на право ведения определенной деятельности (строительной, проектной и т.п. деятельности);
ордер на производство работ с графиком строительства, комплект рабочей проектно-сметной документации;
журнал производства работ;
акты на скрытые работы;
исполнительную документацию, стройгенплан, проект производства работ.
Сегодня актуально, как никогда, высказывание - «архитектор правит бал», ибо архитектурная творческая мысль не стеснена строгими рамками ограничений, как это было раньше. Над смелыми архитектурными проектами трудится целая армия архитекторов, строителей, инвесторов, и конечно представители специализированных служб, осуществляющие контрольнонадзорные функции.
141
9.2.	Государственный архитектурно-строительный контроль (инспекция)
Инспекция Государственного Архитектурно - Строительного Надзора города Москвы - ИГАСН является государственным учреждением с правами юридического лица, взаимодействующая с городскими структурами по контролю (надзору) за качеством строительного производства, сроками строительства. По сути, главный надзорный орган столичного Правительства в сфере обеспечения надежности и безопасности строящихся объектов. Одним из серь зных нарушений, которые призван пресекать ИГАСН — это самовольное строительство. Проблема из года в год обостряется, но на это есть причины: - чтобы получить разрешение на производство строительных работ, следует пройти тернистый и длительный путь различных согласований.
Многие заказчики ищут лазейки упрощения процесса согласования, игнорируя процедуры регламента.
Надзору подлежит новое строительство, реконструкция расширение, капитальный ремонт производственного и непроизводственного назначения. Инспекция, кроме надзора, осуществляет проверки качества производимых строительных материалов, конструкций, изделий.
Основные функции ИГАСН:
•	Инспекция Государственного архитектурно - строительного надзора является важным звеном, осуществляющим выборочный надзор за проектно-строительным процессом.
•	Инспекция взаимодействуют с представителями авторского и технического надзора заказчика, проводит совместное изучение проектно-сметной документации до начала его строительства.
•	Выдает разрешение на производство подготовительных и основных строительно-монтажных работ при наличии полного комплекта исходноразрешительной и проектной документации, согласованной в установленном порядке.
•	Осуществляет контроль за исполнением сроков действия выданных разрешений.
•	Ведет учет и регистрацию инженерно-технических работников (ИТР), ведущих строительство, а также работников осуществляющих авторский и технический надзор заказчика.
•	Регистрирует проектно-сметную документацию, поступающую в Госгорэкспертизу.
•	Контролирует соответствие утвержденных проектом архитектурных решений.
•	Участвует в работе государственных комиссий по приемке законченных строительством объектов.
•	Расследует причины аварий. Проверяют наличие журналов производст ва работ и авторского надзора, периодичность посещения и характер записей. 142
Права и обязанности инспектора. Должностные лица инспекции, руководствуясь федеральными законами РФ, имеют право:
•	применять меры административного воздействия (штрафные санкции) за нарушения нормативных актов и государственных стандартов в области строительства;
•	давать указания (предписания) об устранении допущенных нарушений и отклонений от утвержденных- проектных решений, строительных норм и правил;
•	требовать от заказчика, подрядчика, изготовителя строительных конструкций и изделий выборочного лабораторного испытания, вскрытия, геодезических съемок;
•	приостанавливать производство строительно-монтажных работ при нарушении нормативных требований, давать предписания по исправл нию ошибок и нарушений;
•	направлять в соответствующие лицензионные центры представления об аннулировании лицензии.
Порядок выдачи разрешений на строительство. Для получения разрешения на производство строительно-монтажных и реконструктивных работ, заказчику или подрядчику необходимо представить в ИГАСН следующие документы:
-	Распорядительный документ Правительства;
-	Технико-экономическое обоснование, согласованное с гос(гор)экспер-тизой;
-	Стройгенплан, согласованный с надзорными инспекциями;'
-	Договор об аренде земельного участка;
-	Приказ о назначении ответственного производителя работ.
На основании представленных документов ИГАСН выдает разрешение на производство.
9.3.	Административный надзор - как показано на схеме (9.1) осуществляется: - технической инспекцией, санэпидемстанцией, службой пожарной охраны, экологической службой, и службами по эксплуатации инженерных коммуникаций.
На схеме 9.2. приведена структура служб административно-технической инспекции.
Основные задачи Объединения (ОАТИ) - организация и осуществление контроля за деятельностью предприятий, учреждений в соблюдении Законов РФ.
ОАТИ — рассматривает заявки и принимает решения о выдаче разрешений, ордеров на право производства земляных и строительных работ;
-	осуществлять независимый контроль за внешним содержанием стройплощадок;
прио анавливает действие и аннулирует ордера в случае грубого нарушения и отступления от утвержденной документации;
143
-	направляет в Мосстройлицензию представления о лишении или приостановлении действия лицензии организации нарушившей закон.
Схема 9.2. Структура окружной административно-технической инспекции (ОАТИ)
9.4.	Москомзем - (МКЗ инспекция) - главный регистрационный орган по отводу земельных участков для строительства - городской (московский) земельный комитет. Обладая паспортом на каждого землепользователя, комитет имеет право заключать договора аренды, вносить изменения в условия этих договоров, заниматься вопросами арендной платы, осуществлять инспекционный контроль за землепользователями.
На каждого землепользователя комитет составляет кадастр, в котором отражает данные обо всех арендаторах. Цель кадастра - не допустить наличие неоформленных земельных участков. Процедура землеотвода достаточно сложна и многоступенчата Как было указано выше, сначала оформляется документация по отводу земельного участка последовательно в организациях: Префектуре, АПУ округа, геодезической службе комитета по землеустройству, в отделе подземных сооружений Мосгоргеотреста, и только после этого Префектура дает указание Москомзему определить стоимость земельного участка и заключить договор об аренде земельного участка. В функции инспекции МКЗ входит государственный контроль за соблюдением землепользователями земельного законодательства.
144
Принимает меры исключающие:
-	самовольное занятие земельных участков, нарушение сроков возврата земель, использование земель не по целевому назначению;
-	ограничивает проектирование и строительство объектов, отрицательно влияющих на состояние земель.
9.5.	Мосгорэкспертиза - проводит комплексную экспертизу проектной документации на объекты строительства, реконструкции и ремонта. Информирует Москомархитектуру и инспекцию (АТИ) перечень согласований (отклонений).
9.6.	Авторский надзор за строительством - это один из видов услуг автора проекта и других разработчиков проектной документации, за строительством и реконструкцией зданий и сооружений. Необходимость таких услуг устанавливается, как заданием на проектирование объекта, так и сводом действующих правил СП 11-110-99.
Осуществление авторского надзора считается обязательным при возведении объектов капитального, как жилищного, так и производственного, экспериментального и оборонного назначения, при строительстве объектов высокой категории сложности, в том числе объектов в стесненных природных условиях.
Контрольные функции авторского надзора - качество строительства.
Качество формируется на всех стадиях строительного цикла:
-	Предпроизводственная стадия формирует качество изготовления, доставки, хранения и складирования строительных материалов и конструкций.
-	Производственная стадия — строительно-монтажный процесс.
-	Послепроизводственная стадия — оценка качества, сопоставление проектных и фактически строительных показателей, прием в эксплуатацию.
Права и ответственность проектировщика, осуществляющего авторский надзор
Под понятием «Авторский надзор» подразумевается: надзор архитектурный, конструкторский, контроль со стороны смежных профессий, а это значит, надзор может осуществляться: главным архитектором или инженером проекта, главными специалистами, руководителями групп и другими специалистами, принимавшими непосредственное участие в проектировании. Участие специалистов авторского надзора ограничено по времени и регламентировано по кругу решаемых задач. Авторский надзор осуществляется по договору.
Проектные организации, осуществляющие авторский надзор за строительством обязаны:
-	содействовать ознакомлению представителей заказчика и работников строительного процесса с проектной и рабочей документацией;
10-1711
145
-	контролировать технологическую последовательность и очередность производства работ, монтажа конструкций и инженерного оборудования;
-	участвовать в освидетельствовании скрываемых последующими процессами всех видов работ, от качества которых зависит прочность, устойчивость, долговечность возводимого сооружения.
В таблице 9.1 приведен примерный состав работ за которыми следует вести авторский надзор.
Таблица 9. /
Виды работы подлежащие освидетельствованию авторским надзором по нулевому циклу:
Разбивка пятна здания и осей здания	Сводная ведомость забитых свай
Осмотр рвов и котлованов под фундаменты	Монтаж ж/б колонн каркаса и замо-ноличивание их башмаков, сварка
Устройства монолитных фундаментов	СТЫКОВ
Осмотр свай и шпунта до погружения	Устройство дренажа
по надземному объему:
Армирование кирпичной кладки, углов стен	Гидроизоляционные работы в санузлах
Монтаж и заделка отверстий плит перекрытий	Антикоррозийная защита мест сварки
Испытание балконных плит под нагрузкой	Герметизация и расшивка швов между стеновыми панелями
Заделка крючьев под люстры и их испытание	
Испытание внутренних водостоков	Проверка вентиляционных каналов
Акт освидетельствования скрытых работ составляется на завершенный строительный процесс. Проект акта составляется непо редственно производителем работ, а в освидетельствовании участвуют: пре ставитель заказчика (технический надзор), представитель авторского надзора, генподряд чик, при необходимости эксплуатационная служба.
Члены авторского надзора обязаны регулярно вести журнал авторского надзора и следить за своевременным и качественным и< полнением указаний, внесенных в журнал. Указания, записанные в журнал, обязательны для исполнения, как подрядчиком, так и для контроля со стороны заказчика.
Авторский надзор осуществляется на основания договора или распорядительного документа, и проводится, как правило, в течение всего периода строительства и ввода в эксплуатацию объекта. Договор заключается с заказчиком в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, в котором устанавливается размер оплаты работ по надзору. Лимит средств на ведение авторского надзора, в зависимости от степени сложности объекта составляет 0,175-0,214% или примерно 5% от общей стоимости проекта. 146
9J7. Порядок ведения журнала авторского надзора (практикуется включение журнала авторского надзора в общий журнал, далее по тексту журнал). Журнал выдается инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора заказчику или лицу принимающего на себя производство строительно-монтажных работ, который в свою очередь, обязуется нести административную и уголовную ответственность.
Журнал должен находиться на строительной площадке до окончания строительства и считается документом строгой отчетности и финансовым документом.
Он может вестись по строительству предприятия в целом или по строительству отдельных цехов, зданий и сооружений.
Оформление журнала должно производиться по ГОСТ 2.105. Журнал должен быть пронумерован, прошнурован, оформлен всеми подписями на титульном листе и скреплен печатью заказчика.
Общий журнал работ состоит из трех частей - разделов.
В первой, основной части, производителем работ, производится запись выполненных за день (смену) всех видов и объемов работ. Указывается секция, этаж, сетка осей и исполнитель. В особых климатических районах, приводится температура окружающей среды.
Вторая часть общего журнала, служит журналом авторского надзора.
Авторский надзор обязан:
-	выявлять недостатки с указанием их местонахождения;
-	давать указания по устранению отмеченных недостатков;
-	отмечать результаты проверки отмеченных ранее недостатков;
-	записи и указания должны иметь четкое изложение с ссылкой на нормы;
-	изменения и уточнения к рабочим чертежам внесенные в журнал, вносятся в контрольный архивный экземпляр рабочих чертежей;
-	в случаи несвоевременного или некачественного устранения выявленных дефектов, в журнал вносится повторная запись и сообщается письменной форме заказчику и руководителю генподрядной организации, для принятия ими оперативных мер по устранению дефектов.
Представитель авторского надзора записывает замечания в два адреса: производителю работ и представителю технадзора, который осуществляет -контроль за ликвидацией замечаний в установленные сроки.
Авторский надзор имеет право: - запрещать применение в строительстве конструкций, строительные материалы, оборудование не соответствующие государственным стандартам; - приостанавливать производство отдельных видов работ, выполняемых с нарушениями технических условий.
Авторский надзор осуществляется за строительством и реконструкцией:
-	объектов, по которым принято решение органа власти или организации утвердившей проект;
147
-	экспериментальных объектов, и объектов осуществляемых по государственным и ведомственным программам;
-	по жилищно-коммунальным объектам в городах с населением свыше 1 млн.;
-	по объектам социально и градостроительной значимости;
-	за строительством осуществляемым в стесненных городских условиях и сложных природных условиях.
Практически авторский надзор осуществляется за строительством и реконструкцией всех капитальных объектов и его процесс документально оформляется в журналах производства работ.
Авторского надзора, может обязать подрядчика, виновника отступления от технических условий или проектных решений, устранить отмеченные замечания. Возможны и финансовые воздействия для устранения отступлений от проектных решений - это отказ завизировать финансовый документ - «процентовку» подтверждающую выполнение определенного объема работ; что в свою очередь ведет к приостановлению строительства, в том числе, финансирование работ.
При необходимости внесения оперативных изменений в утвержденную проектную документацию, следует придерживаться правил внесения изменений в рабочую документацию ГОСТ Р.21.101. На чертеже выделяется и маркируется участок чертежа, вносятся исправления, дополнения, указывается дата, подпись.
Образцы форм общего журнала производства работ:
Список специалистов осуществляющих авторский надзор
Фамилия, имя, отчество	Проектная организация, должность, № телефона	Вид работы, по которой осуществляется авторский надзор	Дата и № документа о полномочиях по проведению авторского надзора
1	2	3	4
148
Форма учетного листа
Выявленные отступления от проектной документации и строительных норм, условий производства работ Указания подрядчику и заказчику-технадзору, об устранении отступлений и их сроки	Фамилия специалиста сделавшего запись	С записью ознакомлен: А) подрядчик ф.и.о. подпись Б) заказчик ф.и.о. подпись	Отметки о выполнении указаний А) подрядчик ф.и.о. подпись Б) заказчик ф.и.о. подпись
Эта же процедура проделывается с контрольным архивным экземпляром.
Изменения вносятся с ведома представителя заказчика.
Автор проекта или специалист, осуществляющий авторский надзор имеет право вносить в утвержденную всеми инстанциями проектную документацию обоснованные исправления, но если данные исправления требуют дополнительного финансирования, следует учесть права автора ограничены сметно-финансовым расчетом, т.е. статьей расхода, «неучтенные, непредвиденные расходы». Превышение этой статьи влечет процесс переут-верждения проектной документации.
Последний, третий раздел журнала предназначен для записи замечаний, предложений представителя инспекции государственного архитектурно-строительного надзора. Эти замечания выдаются в виде предписания и подлежат неукоснительному исполнению.
ИГАСН имеет право осуществлять выборочные проверки качества, участвовать в работе комиссий по расследованию причин аварий, как строящихся, так и эксплуатируемых объектов, обобщает и анализирует материалы по результатам проводимого контроля в целях совершенствования нормативных и регламентирующих документов.
Привлекать организации, в т.ч. независимые, для получения компетентного заключения по результатам заключений, вносить проектным организациям предложения по совершенствованию проектно-сметной документации, давать предписания для исправления допущенных ошибок в проектных материалах.
Приостанавливать выпуск и применение строительных материалов, изделий и конструкций при выявлении нарушений или повреждений при этом направлять в лицензионные центры представления с предписанием аннулирования или приостановления действия лицензии. Аналогичные санкции распространяются при выявлении серьезных ошибок и на смежников-разработчиков проектной документации.
Имеет право устанавливать меры административного воздействия (штрафные санкции) за нарушение нормативных актов и государственных стандартов в области строительства, давать предписания, обязательные для исправления участниками строительства.
149
Специалисты авторского надзора обязаны при производстве строительных работ, особенно в условия сложившейся застройки, во избежание возникновения деформаций окружающих строений, следить и не допускать использования ударных методов погружения свай, лично участвовать в освидетельствовании конструкций и работ, скрываемых последующими строительными процессами. Следует также контролировать правила техники безопасности, технологию производственных процессов и в целом контролировать соблюдение проекта организации строительства.
Все виды надзора осуществляются в целях обеспечения соответствия вводимых в эксплуатацию объектов, архитектурно-строительным, конструкторским, технологическим, технико-экономическим показателям, предусмотренным проектным решениям.
Проектные организации имеют право:
-	вносить предложения в органы Государственного архитектурно-строительного надзора и другие органы архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях, строительно-монтажные работы выполненные с нарушениями и отступлениями от проектных решений;
-	представлять предложения о снижении стоимости, улучшении качества и сокращения продолжительности строительства, совершенствования технологии производства строительных работ;
-	запрещать применение в строительстве конструкций, деталей, изделий, несоответствующих государственным стандартам, техническим условиям, и проектно-сметной документации. Проверять соответствие сертификатов и паспортов на изделия, конструкции и условия их хранения и складирование.
-	вносить в соответствующие органы представления о привлечении должностных лиц, допустивших некачественное выполнение строительномонтажных работ, к ответственности.
Авторское сопровождение - высшая форма участия архитектора в реализации проекта, осуществление его права авторского контроля за строительством архитектурного объекта согласно статье 18 Федерального закона «Об архитектурной деятельности». Авторское сопровождение осуществляется в том же порядке с соблюдением тех же норм и правил, что и авторский надзор. Как правило, эта форма участия возникает при строительстве и реконструкции уникальных и социально значимых проектах, а также при строительстве рядовых объектов по желанию частного заказчика.
Можно выделить четыре основные функции авторского сопровождения:
•	менеджерская - выбор подрядчиков - исполнителей на отдельные виды работ, подбор специалистов на дизайнерские, реставрационные и художественные работы, координирование этих работ в целях своевременного и качественного выполнения;
•	архитектурно-художественная - внесение уточнений в проект и доработка элементов проекта, самостоятельное выполнение отдельных видов ра
150
бот (создание шаблонов и эскизов архитектурных деталей и элементов интерьера, экстерьера, благоустройства, выполнение росписей граффито, лепки;
•	маркетинговая — выбор поставщиков наиболее качественных и дешевых отделочных материалов, элементов оформления и оборудования (включая мебель, светильники, обои, драпировки, фурнитуру) внутреннего пространства и внешнего облика создаваемого архитектурного объекта с входным контролем, соблюдением и учетом графика поставки;
•	функции контроля, предусмотренные Положением о контроле и надзоре.
9.8. Порядок и правила приемки готовой строительной продукции в эксплуатацию
Порядок приемки объекта в эксплуатацию регламентирован СНиП 3.01.04. «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов»
СНиП предусматривает предъявление объекта, приемочной (рабочей) комиссии, в составе:
♦	заказчика - председатель комиссии;
♦	генерального подрядчика;
♦	субподрядных организаций;
♦	эксплуатационной организации;
♦	генерального проектировщика;
♦	представителя СЭС и органов пожарной охраны;
♦	технического надзора заказчика;
♦	представителя территориального управления власти.
Рабочая комиссия проверяет и осуществляет:
-	комплексное опробование оборудования в рабочем режиме;
-	анализирует результаты испытаний;
-	проверяет и оценивает качество строительных и отделочных работ;
-	составляет ведомость замечаний и недоделок, устанавливает сроки их устранения.
Особое внимание уделяется записям, сделанным представителями надзорных организаций в журналах производства работ и авторского надзора.
По результатам рабочей комиссии, если выявленные недоделки не препятствуют нормальной эксплуатации сооружения, члены комиссии подписывают АКТ рабочей комиссии. К акту прилагается перечень недоделок.
Территориальное управление назначает Государственную комиссию. Она назначается после письменного сообщения заказчика и генерального подрядчика о готовности объекте к сдаче в эксплуатацию. Приемка объекта в эксплуатацию оформляется актом.
Документы комиссии представляются заказчиком в ИГАСН, после проверки которых выдается номерной акт государственной приемочной комиссии.
151
Акт государственной приемочной комиссии подлежит утверждению префектурой округа - Распоряжением, Постановлением, Решением межведомственной комиссии (МВК)
Законченные строительством объекты производственного назначения, предъявляют государственными приемочными комиссиями только в том случае, если они обеспечены энергоресурсами, кадрами, сырьем и подготовлены к эксплуатации на полную проектную мощность.
Объекты жилищно-гражданского назначения считаются завершенными, если кроме строительно-монтажных, отделочных инженерных работ выполнено благоустройство в полном объеме разработанного проектом.
При застройке нового жилого микрорайона приемкой предусматрива ется законченный градостроительный комплекс, в котором к моменту сдачи завершено строительство объектов обслуживания.
Контрольные вопросы
1.	Назовите главное звено, осуществляющее постоянный контроль за всеми видами работ на его жизненном пути.
2.	Каковы основные задачи, функции и права технического надзора?
3.	Кто осуществляет внутренний контроль в строительстве?
4.	Каковы основные функции, права и обязанности ИГАСН?
5.	Что входит в обязанности административной технической инспекции?
6.	Какие функции возложены на комитет и инспекцию по землеустройству?
7.	Почему авторский надзор считается одним из видов услуг?
8.	В чем заключаются обязанности и права авторского надзора?
9.	Кто имеет право вести авторский надзор?
10.	Что представляет собой общий журнал работ на строительстве?
11.	Как построен, какие разделы содержит журнал работ?
12.	Кому надлежит вести постоянную запись в журнале работ?
13.	Что значит «акт на скрытые работы»? Каково его назначение?
14.	Приведите пример формы записи в журнале представителем надзора:
- архитектора; - конструктора; инспектора ИГАСНа.
15.	Каковы правила внесения изменений в утвержденную проектную документацию, выданную на строительство?
16.	Каковы правила организации приемки объекта в эксплуатацию? В чем заключается роль рабочей комиссии?
152
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.
1.	Модульная программа для менеджеров. Управление программами и проектами. Издательство ИНФРА. - М.: 2000г., Государственный университет управления. М.Л Разу и др.
2.	Управление строительными инвестиционными проектами; учебное пособие под общей редакцией В.М. Васильева, издание АСБ. - СПБ, М.: 1997 г.
3.	Управление проектом; учебное пособие, АСВ. - М.: 2000г. П.С. Нанасов.
4.	Положение о порядке подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории города Москвы. Правительство Москвы. Москомархитектура. - 1998 г.
5.	Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве. Правительство Москвы. — 2000г.
6.	СНиП 11-01-95 Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений.
7.	Рекомендации по заключению договоров подряда На выполнение проектных и изыскательских работ в строительстве в г. Москве. ММР-2.2.04.02-01.
8.	Положение о техническом надзоре заказчика за строительством ММР 22-08-98.
9.	Положение об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооружений в г. Москве. Правительство Москвы 1997 г.
10.	СНиП 11-12-97. Авторский надзор за строительством предприятий зданий и сооружений.
11.	СНиП 1.06.04-84. Положение о главном инженере (главном архитекторе) проекта.
12.	Сборник базовых цен на проектные работы для строительства в г. Москве на основе натуральных показателей 2004 г.
153
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие....................................................3
Глава 1. Система управления проектом...........................4
1.1.	Управление проектом...................................4
1.2.	Основы архитектурно-строительной законодательной базы.4
1.3.	Федеральный закон об архитектурной деятельности РФ....5
1.4.	Система нормативных документов в строительстве........6
1.5.	Типовая и повторно применяемая документация........8
1.6.	Принцип управления инвестиционным проектом.........8
1.7.	Проект. Инвестиционный строительный проект (ИСП)...9
1.8.	Порядок формирования инвестиционного строительного проекта.................................................10
1.9.	Управление предпроектной фазой.....................10
1.10.	Предпроектный замысел и оценка инвестиционного проекта...................................................13
1.11.	Технико-экономическое обоснование инвестиций........13
1.12.	Принципы квалификации инвестиционных строительных проектов..................................................16
1.13.	Общие принципы планирования инвестиционного проекта... 17
1.14.	Технология управления инвеитционно-строительным процессом.................................................19
1.15.	Система анализа инвестиционного проекта.............19
1.16.	Принцип системного подхода - системного анализа.....20
1.17.	Участники и источники финансирования инвестиционного проекта...................................................24
Контрольные вопросы.......................................28
Глава 2. Стадия контрактной деятельности......................29
2.1.	Организация подрядных торгов.........................29
2.2.	Структура тендера....................................30
2.3.	Формирование свободных (договорных) цен на строительную продукцию....................................33
2.4.	Контракт-договор.....................................34
2.5.	Инвестирование-(финансирование) проектов.............38
Контрольные вопросы.......................................38
Приложение 2.1 .Техническое задание на проектирование.....40
Глава 3. Основные положения градостроительного развития........ 42
3.1.	Градорегулирование...................................42
3.2.	Структура генерального плана Москвы..................43
3.3.	Система многоступенчатой проработки генерального плана Москвы....................................................44
3.4.	Функциональное зонирование...........................46
3.5.	Строительное зонирование.............................47
3.6.	Ландшафтное зонирование..............................51
3.7.	Схема развития городского уличного транспорта........52
154
3.8.	Размещение производственных зон в г. Москве...........53
3.9.	Порядок оформления разрешений на строительство и реконструкцию объектов в г. Москве.........................54
3.9.1.	Содержание Акта разрешенного использования земельного участка.......................................54
3.9.2.	Содержание разрешения на строительство и реконструкцию.............!..............................55
Контрольные вопросы........................................56
Глава 4. Исходно-разрешительная документация..................57
4.1.	Фаза подготовки разрешительной и распорядительной документации...............................................57
4.2.	Этапы подготовки материалов исходно-разрешительной документации...............................................60
4.3.	Порядок, положение и правила получения разрешений на проектирование.............................................68
4.4.	Сдача проектной документации в Москомархитектуру, в управление подготовки и согласования (УГПС)................69
Контрольные вопросы........................................71
Приложения форм заключений согласующих организаций Приложения 4.1-4.12.......................................73
Глава 5. Изыскательские работы................................82
5.1.	Изыскания.............................................82
5.2.	Экономические изыскания...............................83
5.3.	Инженерные (технические) изыскания....................84
5.3.1.	Топографо-геодезические изыскания................84
5.3.2.	Геологические изыскания..........................84
5.3.3.	Гидрологические и гидрогеологические изыскания...87
5.3.4.	Природно-климатические - метеорологические изыскания...............................................87
5.3.5.	Коррозийные изыскания............................89
5.3.6.	Почвенные и геоботанические изыскания............89
5.3.7.	Санитарно-гигиенические изыскания................89
5.3.8.	Сейсмические изыскания...........................89
Контрольные вопросы.......................................90
Глава 6. Формирование проектной документации...............___91
6.1.	Виды проектной документации..........................91
6.2.	Формирование градостроительной документации (ГСД) (I).... 91
6.3.	Предпроектные стадии градостроительной документации..92
6.4.	Архитектурно-строительная документация (АСД) (II)....93
6.5.	Состав и содержание архитектурно-строительной документации..............................................96
6.6.	Правила оформления разделов проекта (рекомендуемые)..99
6.7.	Оперативное управление проектом......................101
155
6.8.	Подготовка Задания на разработку проектной документации..............................................105
6.9.	Согласование, экспертиза и утверждение проекта.......106
6.10.	Взаимодействия проектной организации, (архитектора) с заказчиком................................................108
6.11.	Подготовка контракта на разработку проектной документации..............................................109
6.12.	Ценообразование в проектном комплексе...............112
6.12.1.	Формирование базовых цен на проектные работы на
основе натуральных показателей..........................116
Контрольные вопросы.......................................118
Приложение 6.1. Классификатор объектов по степени их сложности.................................................120
Глава 7. Организационно-технологическое проектирование.......... 123
7.1.	Проект организации строительства ПОС.................124
7.2.	Календарный план строительства.......................125
7.3.	Система ценообразования..............................125
7.4.	Сводный сметно-финансовый расчет.....................127
7.5.	Проектирование строительных генеральных планов.......129
7.5.1 Порядок разработки и проектирования стройгенплана.129
7.6.	Основные технико-экономические показатели по строительству объекта.....................................130
Контрольные вопросы.......................................131
Глава 8. Система сетевого моделирования, планирования.........132
8.1.	Расчетные параметры сетевого графика.................133
8.2.	Основные правила построения сетевой модели (графика).133
8.3.	Правила расчета параметров сетевого графика..........137
Контрольные вопросы.......................................139
Глава 9. Контроль и надзор в ст роительстве..................................... 140
9.1.	Основные виды контроля и надзора....................140
9.2.	Государственный архитектурно-строительный контроль (инспекция)...............................................142
9.3.	Административный надзор..............................143
9.4.	Москомзем (МКЗ инспекция)............................144
9.5.	Москомэкспертиза.....................................145
9.6.	Авторский надзор за строительством...................145
9.7.	Порядок ведения журнала авторского надзора...........147
9.8.	Порядок и правила приемки готовой строительной продукции в эксплуатацию..................................151
Контрольные вопросы.......................................152
Список литературы.............................................153
156
Для заметок
157
Учебное издание
Нанасов Павел Суренович
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНЫМ ПРОЦЕССОМ
ТЕОРИЯ, ПРАВИЛА, ПРАКТИКА
Редактор А.Н. Хрулева Компьютерный набор и верстка Д.А. Матвеев Дизайн обложки Н.С. Кузнецова
Лицензия ЛР № 0716188 от 01.04.98. Сдано в набор 14.10.2004.
Подписано к печати 28.01.2005. Формат 60x90/16.
Бумага офс. Гарнитура тайме. Печать офсетная.
Усл. печ. л. 10. Тираж 1000 экз. Заказ № 1711
Издательство Ассоциации строительных вузов (АСВ) 129337, Москва, Ярославское шоссе, 26, оф. 511 тел/факс: 183-5742 e-mail: iasv@mgsu.ru
Internet: http://www.iasv.ru
Отпечатано в ОАО «Дзержинская типография*. 606025, г. Дзержинск Нижегородской обл., пр. Циолковского, 15.