МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД НАУЧНО-КОНСУЛЬТАТИВНЫЙ СОВЕТ
Ю. Ф. Беспалов, О. А. Егорова
КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ
КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАТЕЙНЫЙ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЙ
-------Ответственный редактор----------- заслуженный юрист Российской Федерации, кандидат юридических наук, доцент
О. А.Егорова
о©
Электронные версии книг на сайте www.prospekt.org срнди ческме сн стен ы КОДЕКС*
•ГРОСГВСГ*
Москва 2014
УДК 347.254(470+571)(094.4.072)
ББК 67.404.2(2Рос)
К63
Электронные версии книг на сайте www.prospekt.org
Авторы:
Ю. Ф. Беспалов — ученый секретарь Науч но-консультативного совета при Московском городском суде, профессор кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор, судья в отставке; О. А, Егорова — председатель Московского городского суда, заслуженный юрист Российской Федерации, профессор кафедры гражданского права Российской академии правосудия, кандидат юридических наук, доцент.
заслуженный юрист Российской Федерации, профессор кафедры гражданского права Российской академии правосудия, кандидат юридических наук, доцент О. А. Егорова.
К63	Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поста-
тейный научно-практический) / отв. ред. О. А. Егорова. — Москва : Проспект, 2014. — 704 с.
ISBN 978-5-392-14303-0
В работе анализируются положения Жилищного кодекса РФ и приводится комментарий к каждой статье. Авторы при написании комментария исходили из сложившейся судебной практики, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, доктринальных суждений.
В комментарии даются рекомендации по устранению выявленных проблем правоприменения.
Нормативные акты приводятся по состоянию на 2 апреля 2014 г.
Комментарий рассчитан на судей, прокуроров, адвокатов, органы государственной власти и местного самоуправления, аспирантов, студентов и всех, кто интересуется применением норм жилищного права.
УДК 347.254(470+571)(094.4.072)
ББК 67.404.2(2Рос)
Научное издание Беспалов Юрнй Федорович, Егорова Ольга Александровна КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (постатейный научно-практический)
О риги нал-макет подготовлен компанией ООО «Оригинал-макет» www.o-maket.ru; тел.: (495) 726-18-84 Санитарно-эпидемиологическое заключение
No 77.99.60.953.Д.004173.04.09 от 17.04.2009 г.
Подписано в печать 25.03.2014. Формат 60x90 1/1е.
Печать офсетная. Печ. л. 44,0. Тираж 1000 экз. Заказ № ООО «Проспект»
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.
© Беспалов Ю. Ф., Егорова О. А., 2014
© ООО «Проспект», 2014
ISBN 978-5-392-14303-0
ВВЕДЕНИЕ
Уважаемый читатель!
Как известно, с 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ. Порядок его введения в действие регламентируется Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^1.
Жилищный кодекс РФ содержит новые положения, принципиально отличные от прежних, содержавшихся в ЖК РСФСР Среди них назовем правила относительно всех видов жилищных отношений, прав собственника, пользователя жилого помещения, членов их семей, в том числе бывших, отношений по перепланировке и переустройству жилого помещения, по переводу жилого помещения в нежилое, оснований и условий предоставления жилого помещения по договору социального найма, оплаты жилья, форм и способов защиты жилищных прав.
Изменились правовое положение собственника, нанимателя по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения и членов их семей, правовой режим жилых помещений.
К сожалению, отдельные нормы изложены неясно, что создает трудности в их применении. Например, отсутствуют четкие критерии признания лица членом семьи собственника, нанимателя и признания за ним самостоятельного права на жилое помещение. Неясности существуют и в правилах перепланировки и переустройства, перевода жилых помещений в нежилые, прекращения договора социального найма, выселения граждан.
В связи с этим у судов возникли вопросы, требующие правильного и единообразного разрешения на территории РФ.
Авторы данного комментария — судьи, ученые в области жилищного права — с позиций правоприменителя рассматривают возникшие проблемы и предлагают пути их разрешения. При этом используются, помимо законодательства, теоретические положения и практика Верховного Суда Российской Федерации, судов г. Москвы, Московского городского суда, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. Nq 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации^.
Комментарий рассчитан на судей, работников правоохранительных органов, органов государственной власти и органов местного самоуправления, студентов, аспирантов, преподавателей высших учебных заведений и граждан, интересующихся вопросами применения норм жилищного права.
1 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 15.
Раздел I
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
1,	Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
2.	Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. 1)>аждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3,	Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4,	Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством,
5.	Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 5
В анализируемой статье названы принципы жилищного законодательства. К ним отнесены:
—	безопасность и неприкосновенность жилища;
—	недопустимость произвольного лишения жилища;
—	беспрепятственное осуществление жилищных прав;
—	равенство субъектов жилищных правоотношений;
—	восстановление нарушенных жилищных прав;
—	судебная защита жилищных прав;
—	обе с п ече н и е сохран ности жил и щ н ого ф он да;
—	использование жилых помещений по назначению;
—	создание условий для реализации права на жилище;
—	автономия воли и свобода реализации жилищных прав;
—	право на свободный выбор жилого помещения для проживания. Рассмотрим некоторые из них.
Слово «принципа латинского происхождения и в переводе на русский язык означает первоначало, основу.
Впервые законодательство устанавливает принцип «безопасность жилища*, который может быть объединен с принципом «неприкосновенность жилища* по их цели, состоящей в сохранности жилья, устранении угрозы порчи, повреждения, уничтожения, обеспечении безопасного проживания в нем граждан, запрете доступа к нему посторонних лиц, за исключением обладателей вещных и обязательственных прав на него. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее — УК РФ)). Речь может идти также о создании всяческих условий для сохранения необходимой степени пригодности жилья для постоянного проживания. Так, согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст.ст. 85,87 ЖК РФ). При пользовании жилыми помещениями должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законом требования (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища означает запрет на возможность выселения лиц, правомерно его занимающих, за исключением выселения по основаниям и в порядке, установленным ЖК РФ, другими федеральными законами. В любом случае выселение вопреки желанию пользователя допускается только в судебном порядке (ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ); п. 1 ст. 35, п. 4 ст. 79, п. 5 ст. 80, ст. 84, п.1 ст. 103 ЖК РФ).
6 • Раздел l. Общие положения
Принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав означает устранение, пресечение препятствий, всяких нарушений в осуществлении жилищных прав по их назначению. Принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав выражается в том, что ни частные, ни публичные лица не вправе без законных либо договорных оснований чинить препятствия другим лицам в осуществлении ими жилищных прав на территории РФ. Жилищные права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в том случае, когда это необходимо для защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Под равенством субъектов жилищных правоотношений понимается наличие одинаковой юридической возможности для каждого субъекта вступать в жилищно-правовые отношения, приобретать и осуществлять жилищные права, создавать и исполнять обязанности. Для всех субъектов законодательство устанавливает одни и те же правила участия в жилищных правоотношениях.
Суть принципа восстановления нарушенных прав состоит в том, что нарушенные (оспоренные) права по требованию заинтересованных лиц подлежат полному восстановлению (признанию). Жилищное законодательство исходит из полного восстановления нарушенного права способами, предусмотренными ст. 11 ЖК РФ. Восстановление нарушенных прав предусматривается, в частности, ст. 75 ЖК РФ, согласно которой обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Принцип судебной защиты прав означает, что нарушенное (оспоренное) субъективное право либо законный интерес подлежат восстановлению (признанию) компетентным органом государства — судом. Причем решение, принятое административным органом, может быть обжаловано в суде. Судебная форма защиты стала основной и самой эффективной формой защиты жилищных прав.
Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда тесно связан с принципом использования жилых помещений по назначению. Так, ст.ст. 65—68 ЖК РФ предусматривают обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилищного фонда. А ст. 30 ЖК РФ (ч. 4) определена обязанность собственника поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии. При неисполнении данной обязанности право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке (ст. 293 ГК РФ).
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 7
Принцип использования жилых помещений по назначению реализуется, в частности, в ст 67 Ж К РФ, обязывающей нанимателя использовать жилое помещение по назначению в пределах, установленных Кодексом. Нарушение этой обязанности, а также разрушение или повреждение жилья влекут за собой в соответствии со ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения. Аналогичные нарушения влекут расторжение договора коммерческого найма (ст 687 ГК РФ). Использовать жилье по назначению обязан также и собственник жилого помещения (ст 288 ГК РФ). Иначе оно может быть даже продано с торгов (ст 293 ГК РФ).
Граждане имеют право свободного выбора жилого помещения в пределах Российской Федерации для своего проживания в качестве собственника, по договору найма (поднайма) либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Данное положение конкретизирует норму ч. 1 ст. 27 Конституции РФ, согласно которой каждый, кто законно находится на территории России, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Право граждан на свободу передвижения и выбор места жительства регулируется также Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации^, закрепляющим механизм реализации данного права. Так, будучи свободными в выборе для своего проживания любого жилого помещения в пределах Российской Федерации, граждане обязаны регистрироваться в органах внутренних дел по месту пребывания или по месту жительства.
Часть 5 комментируемой статьи служит гарантией реализации рассматриваемого принципа жилищного законодательства: ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания в пределах Российской Федерации допускается только на основании норм, содержащихся в самом ЖК РФ либо в ином федеральном законе. Согласно ст. 8 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации^ право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства может быть ограничено в пограничной полосе, в закрытых военных городках, в закрытых административно-территориальных образованиях, в зонах экологического бедствия, на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности, а также на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.
8 • Раздел l. Общие положения
Принципы жилищного законодательства включают в себя и запреты: запрещается нарушать жилищные права других лиц. Данный запрет можно рассматривать как один из пределов осуществления жилищных прав. На его реализацию направлена, в частности, ст. 17 ЖК РФ, которая устанавливает, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан или соседей. Статья 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма и выселение без предоставления другого жилья в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей. А сг 293 ГК РФ определяет последствия для собственника жилого помещения в случае систематического нарушения прав и интересов соседей.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3,)
1)	содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2)	используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3)	в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4)	стимулируют жилищное строительство;
5)	обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6)	обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. №242-ФЗ.)
б1) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;
(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 9
7)	осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;
(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. №242-ФЗ.)
б) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль.
(Пункт введен Федеральным законом от 18 июля 2011 г. №242-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. №93-Ф3.)
Названная статья предусматривает систему условий, создаваемую органами государственной власти и органами местного самоуправления для осуществления гражданами права на жилище, которые могут быть объединены в несколько групп:
1)	содействие развитию рынка недвижимости: выработка и реализация мер, создающих наиболее благоприятные условия для свободного оборота жилых помещений, а также устранение препятствий для такого оборота. Для создания и развития рынка жилья был принят ряд законодательных актов (об ипотеке, ТСЖ, приватизации);
2)	использование бюджетных средств, иных не запрещенных законом источников денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе предоставление субсидий на приобретение и строительство жилья. Так, например, ст. 6 Бюджетного кодекса РФ предусматривает фонд денежных средств для выплаты субсидий, действуют различные программы улучшения жилищных условий молодым семьям;
3)	предоставление гражданам жилой площади по договорам социального найма, договорам найма жилой площади государственного и муниципального жилищного фондов. Так, ЖК РФ называет порядок учета и предоставления жилой площади по договорам социального найма, определяет граждан, обладающих правом на предоставление жилого помещения социального назначения;
4)	стимулирование жилищного строительства (меры поощрения, льготы и преимущества);
5)	обеспечение и защита прав и законных интересов граждан и контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилой площади установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям.
Так, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации^ регулирует отношения, связанные
10 * Раздел L Общие положения
с привлечением граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Обеспечение и защиту прав и законных интересов граждан осуществляет и ЖК РФ. Например, ст 32 предусматривает обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а ст.ст. 85—88 определяют порядок предоставления жилья в случаях сноса дома, признания жилого помещения непригодным для проживания, перевода его в нежилое, а также в связи с капитальным ремонтом дома.
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
1.	Жилище неприкосновенно.
2.	Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
3.	Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порадке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорадках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
4.	Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Статья 3 ЖК РФ закрепляет конституционный принцип неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения (ст. 25 Конституции РФ). Кроме того, требование о недопустимости посягательств на неприкосновенность жилища человека содержится
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 11
и в нормах международного права (ст. 12 Всеобщей декларации прав человека 1948 г, ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 г).
Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другими федеральными законами случаях и в порядке или на основании судебного решения (спасение жизни граждан, их имущества, обеспечение личной безопасности, общественной безопасности при аварийных ситуациях, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или для установления обстоятельств совершения преступлений либо произошедшего несчастного случая).
Так, в соответствии сп. 3 ст. 15 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. № З-ФЗ (ред. от 28.06.2013) <Ю полиции^ проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также:
1)	для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях;
2)	для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления;
3)	для пресечения преступления;
4)	для установления обстоятельств несчастного случая.
Согласно ст 12 Уголовно-процессуально го кодекса Российской Федерации (далее — УПК РФ) осмотр жилища производится только с согласия проживающих в нем лиц или на основании судебного решения, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 ст. 165 настоящего Кодекса.
Обыск и выемка в жилище могут производиться на основании судебного решения, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 ст. 165 настоящего Кодекса.
В силу ч. 5 ст. 165 УПК РФ в исключительных случаях, когда производство осмотра жилища, обыска и выемки в жилище, личного обыска, а также выемки заложенной или сданной на хранение в ломбард вещи, наложение ареста на имущество, указанное в ч. 1 ст. 1041 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее УК РФ), не терпит отлагательства, указанные следственные действия могут быть произведены на основании постановления следователя или дознавателя без получения судебного решения. В этом случае следователь или дознаватель
12 • Раздел I. Общие положения
в течение 24 часов с момента начала производства следственного действия уведомляет судью и прокурора о производстве следственного действия. К уведомлению прилагаются копии постановления о производстве следственного действия и протокола следственного действия для проверки законности решения о его производстве. Получив указанное уведомление, судья в срок, предусмотренный ч. 2 настоящей статьи, проверяет законность произведенного следственного действия и выносит постановление о его законности или незаконности. В случае, если судья признает произведенное следственное действие незаконным, все доказательства, полученные в ходе такого следственного действия, признаются недопустимыми в соответствии со ст. 75 настоящего Кодекса.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 10 марта 2005 г. №70-0, ст. 165 УПК РФ, регламентирующая порядок производства обыска в жилище в условиях, не терпящих отлагательства, а также последующую судебную проверку законности такого обыска, сама по себе не содержит каких-либо предписаний, которые лишали бы лицо, в чьем жилище произведен обыск, возможности участия в такой проверке в случае заявления им ходатайства об этом или обжалования незаконности произведенного обыска. Предоставление этому лицу возможности участвовать в судебном заседании обусловливается, в частности, самим характером осуществляемого судебного контроля, предполагающего проверку соблюдения следователем требований закона не только в части, касающейся установления оснований для производства обыска, но и в части порядка его проведения1.
Согласно ст. 64 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об исполнительном производствен судебный пристав-исполнитель вправе с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника — без указанного разрешения) входить без согласия должника в жилое помещение, занимаемое должником.
За незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, предусмотрена уголовная ответственность на основании ст. 139 УК РФ.
Проиллюстрируем применение комментируемой статьи на гражданском деле, рассмотренном судом.
Так, А. обратилась в суд с заявлением об оспаривании действий участкового инспектора Б. СВАО г. Москвы, ссылаясь на то, что Б. без законных оснований явился к ней в квартиру, помимо ее воли проник в квартиру. Б. с заявлением не согласился, указывая на то, что от соседей А. поступила жалоба на ее неправомерное поведение и для про
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. № 3.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 13
верки жалобы он и явился к А. по ее месту жительства. В квартиру он вошел с согласия А. Суд в удовлетворении заявления отказал, ссылаясь на то, что участковый инспектор правомерно явился в квартиру А. для проверки заявления соседей.
Представляется, что решение суда постановлено без учета ст. 25 Конституции РФ, ст. 3 ЖК РФ. Проверка сведений, содержащихся в указанном заявлении, возможна только по правилам, предусмотренным ст. 144 УПК РФ, или в порядке гл. 2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ).
В анализируемом деле отсутствуют доказательства, подтверждающие основания вторжения участкового инспектора в жилое помещение без согласия А. Однако, как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 декабря 1993 г. № 13 «О некоторых вопросах, связанных с применением статей 23 и 25 Конституции Российской Федерации», суды должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище.
Выселение из жилого помещения, ограничение в праве пользования жилищем, получении коммунальных услуг допускаются лишь по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, и в судебном порядке.
Положения этой статьи развиты в ст.ст. 35, 83—85, 90—91, 133 ЖК РФ. Однако они не относятся к тем гражданам, которые занимают жилые помещения, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилья).
Согласно п.п. 8, 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст. 25 Конституции РФ, ст.ст. 1, 3 ЖК РФ).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 4 ст.ЗЖК РФ).
При этом судам следует учитывать, что положения ч.4 ст. 3 Ж К РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение (п. 8).
14 • Раздел I. Общие положения
Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч.4 ст 3 Ж К РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядку (ст. ст. 29, 83, 85-91 ЖК РФ).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания и. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (п. 35)1
Согласно Обзору Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел (утв. Президиумом Верховного Суда РФ О L02.2012) действия ресурсоснабжающей организации по прекращению поставки ресурсов организациям-потребителям, к сетям которых подключены абоненты, своевременно оплачивающие использованные топливно-энергетические ресурсы, при отсутствии соглашения о подаче топливно-энергетических ресурсов таким абонентам, в том числе гражданам-потребителям, являются незаконными.
В силу ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть ограничен в праве получения коммунальных услуг иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом и другими федеральными законами.
Таким образом, указанной нормой закреплен принцип недопустимости произвольного ограничения права на получение коммунальных услуг, которое неразрывно связано с правом на жилище, гарантированным Конституцией РФ (ст. 40)1 2.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
1.	Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1)	возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2)	пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3)	пользования общим имуществом собственников помещений;
4)	отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5)	учета жилищного фонда;
6)	содержания и ремонта жилых помещений;
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. Хе 4.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 15
7)	переустройства и перепланировки жилых помещений;
8)	управления многоквартирными домами;
9)	создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10)	предоставления коммунальных услуг;
11)	внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);
(Пункт в ред. Федерального закона от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
111)	формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
12)	контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13)	осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
(Пункт введен Федеральным законом от 13 июля 2011г. №242-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
14)	ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
(Пункт введен Федеральным законом от 23 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
2.	Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3.	Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
Названная статья определяет виды жилищных отношений и называет их участников.
Все эти отношения можно классифицировать на несколько видов: — отношения по поводу реализации прав на жилое помещение в государственном и муниципальном жилищных фондах;
—	отношения по поводу пользования частным жилищным фондом;
—	отношения по поводу пользования имуществом собственников помещений;
—	отношения по учету, содержанию и ремонту жилых помещений;
—	отношения в связи с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
—	отношения в связи с предоставлением услуг;
16 • Раздел!. Общие положения
—	отношения по поводу внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги;
—	отношения по поводу формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
—	отношения, связанные с ограничением повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги и др.
В то же время следует учитывать, что к жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов и жилых помещений. Такие отношения классифицируются как отношения по выполнению работ, подрядные отношения и регулируются ст.ст. 702—729, 740—757 ГК РФ. Не относятся к жилищным и отношения, возникающие в связи с временным проживанием граждан в гостиницах, домах отдыха, санаториях-профилакториях. Они классифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются ст.ст. 779-783 ГК РФ.
Субъектами жилищных правоотношений являются граждане РФ, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования.
Причем нанимателями и пользователями жилых помещений могут быть только граждане, собственниками — любые субъекты жилищных прав.
В отношении иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц действует национальный режим, за исключением некоторых норм ЖК РФ и других федеральных законов. Например, нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 ЖК РФ). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ).
Согласно п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации^ перечень участников жилищных отношений определен ч. 2 и 3 ст.4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.
При этом судам следует иметь в виду, что ч.З ст.4ЖК РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК РФ или другими федеральными законами. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 17
не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации*).
Исходя из приведенных положений ст. 4 ЖК РФ судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, ст.ст. 31, 69, 100 ЖК РФ, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат1.
Статья 5. Жилищное законодательство
1.	В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2.	Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
3.	Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
4.	Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
5.	Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. №9.
18 • Раздел I. Общие положения
6.	Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7.	Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
б. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоунравления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
Комментируемая статья посвящена жилищному законодательству.
Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ и понимается как совокупность нормативных правовых актов, содержащих нормы жилищного права, регламентирующие жилищные правоотношения. Согласно ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Вне пределов совместного ведения субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование.
Так, ЖК РФ определяет основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядок принятия их на учет в качестве нуждающихся (ст.ст. 51, 52 ЖК РФ). А порядок ведения такого учета устанавливается согласно ч.7ст. 52ЖКРФ законами субъектов РФ.
Жилищное законодательство понимается в широком смысле слова. Помимо ЖК РФ, федеральных законов оно включает в себя указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, нормативные правовые акты субъектов РФ, органов местного самоуправления.
Данная статья определяет также пределы нормотворчества отдельных органов.
Так, нормативные правовые акты Президента РФ не должны противоречить ЖК РФ и другим федеральным законам. Указы Президента издаются, как правило, по вопросам реформирования жилищно-ком
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство • 19
мунального хозяйства, реализации государственных целевых программ (например, «Жилище»), мер по государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья, в частности через кредиты.
Нормативные правовые акты Правительства РФ могут быть приняты лишь во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. В Ж К РФ содержится перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ: установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51 ЖК РФ), утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63 ЖК РФ), установление порядка отнесения жилого помещения к специализированному (ст. 92 ЖК РФ), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ); определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156ЖК РФ), за коммунальные услуги (ст. 157 ЖК РФ), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159 ЖК РФ).
Федеральные органы исполнительной власти могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, лишь в пределах, установленных Ж К РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ. Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в настоящее время выступает Министерство регионального развития РФ. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, являясь структурным подразделением Министерства регионального развития, оказывает услуги по управлению государственным имуществом и правоприменению, за исключением функций по контролю и надзору, издает индивидуальные правовые акты, ведет реестры и кадастры.
Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать нормативные правовые акты в пределах своих полномочий и на основании ЖК РФ, других федеральных законов. Органы государственной власти субъектов РФ принимают законы, иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения по определению порядка предоставления специализированного жилищного фонда субъекта РФ, установлению порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и др.
20 * Раздел I. Общие положения
Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты в пределах своих полномочий и на основании ЖК РФ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ.
Согласно п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (п.«к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) и включает в себя ЖК РФ, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч.2 ст. 5 Ж К РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК РФ. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК РФ должны применяться нормы этого Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК РФ).
Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного законодательства, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)1.
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
1.	Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2.	Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3.	В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. №9.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 21
4.	Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Указанная статья регламентирует действие жилищного законодательства во времени и соответствует требованиям ст 54 Конституции РФ.
Известны три варианта введения в действие нормативных правовых актов.
Во-первых, вступление в силу федерального закона может определяться Федеральным законом «О введении в действие нормативного правового акта» (вводный закон).
Во-вторых, порядок введения в действие федерального закона может быть определен в нем самом, в его заключительных положениях.
В-третьих, в случае неприменения первых двух вариантов вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания РФ порядок введения в действие определяется Федеральным законом от 14 июня 1994 г. №5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» в редакции Федерального закона от 22 октября 1999 г. № 185-ФЗ1.
Отметим, что ЖК РФ введен в действие Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с 1 марта 2005 г.
В связи с принятием ЖК РФ и введением его в действие признаны утратившими силу с 1 марта 2005 г.:
1)	Жилищный кодекс РСФСР (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. №26. Ст. 883);
2)	постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. №26. Ст. 884);
3)	п. 2 Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 января 1985 г «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1985. №4. Ст. 117);
4)	Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 29 августа 1986 г. № 3990-XI «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1986. № 36. Ст. 1023);
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008.
22 * Раздел I. Общие положения
5)	абз. 5 Закона РСФСР от 3 декабря 1986 г. «Об утверждении Указов Президиума Верховного Совета РСФСР о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР 1986. № 50. Ст. 1467);
6)	ст. 3 Закона РСФСР от 7 июля 1987 г. «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР 1987. № 29. Ст. 1060);
7)	Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 18 ноября 1988 г. № 10482-XI «О внесении дополнения в статью 37 Жилищного кодекса РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1988. № 47. Ст. 1493);
8)	Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 19 декабря 1988 г. № 10791-XI «О дополнении статьи 5 Жилищного кодекса РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1988. № 51. Ст. 1619);
9)	Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 22 июня 1989 г. № 11943-XI «О внесении дополнений и изменений в Жилищный кодекс РСФСР» (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1989. № 26. Ст. 642);
10)	ст.ст. 3, 9, 10 и раздел III Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №28. Ст. 959);
11)	Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. № 1552-1 «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991- №28. Ст. 963);
12)	п.п. 3,9,10 и п. 11 (в части замены слов в ст. 9) Закона РФ от 23 декабря 1992 г. №4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 2. Ст. 67);
13)	Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст. 99);
14)	постановление Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. №4219-1 «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст. 100);
15)	п. 2 ст. 1 Федерального закона от 11 августа 1994 г. №26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 1994. № 16. Ст. 1864);
16)	п. 9 ст. 1 Федерального закона от 27 января 1995 г. № 10-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации «О статусе военнослужащих» (Собрание законодательства РФ. 1995. №5. Ст. 346);
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 23
17)	п. 2 ст. 38 Федерального закона от 22 августа 1995 г. № 151-ФЗ «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей & (Собрание законодательства РФ. 1995. № 35. Ст. 3503);
18)	Федеральный закон от 12 января 1996 г. Ко 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Собрание законодательства РФ. 1996. №3. Ст. 147);
19)	Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (Собрание законодательства РФ. 1996. №25. Ст. 2963);
20)	Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. № 68-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Собрание законодательства РФ. 1997. №17. Ст. 1913);
21)	Федеральный закон от 28 марта 1998 г. №45-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР» (Собрание законодательства РФ. 1998. № 13. Ст. 1467);
22)	Федеральный закон от 10 февраля 1999 г. № 29-ФЗ «О внесении дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Собрание законодательства РФ. 1999. № 7. Ст. 876);
23)	Федеральный закон от 17 июня 1999 г. № ПЗ-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Собрание законодательства РФ. 1999. №25. Ст. 3042);
24)	Федеральный закон от 8 июля 1999 г. № 152-ФЗ «О внесении дополнения в статью 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Собрание законодательства РФ. 1999. №28. Ст. 3485);
25)	Федеральный закон от 17 апреля 2001 г. №48-ФЗ «О внесении изменения в статью 60 Жилищного кодекса РСФСР» (Собрание законодательства РФ. 2001. № 17. Ст. 1647);
26)	абзац 98 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. № 196-ФЗ «О введении в действие Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» (Собрание законодательства РФ. 2002. №1. Ст. 2);
27)	п. 24 ст. 2 Федерального закона от 21 марта 2002 г. № 31-ФЗ «О приведении законодательных актов в соответствие с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц» (Собрание законодательства РФ. 2002. № 12. Ст. 1093);
28)	п.п. 4, 10, 17—22 ст. 1 Федерального закона от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2002. № 21. Ст. 1918);
24 * Раздел I. Общие положения
29)	ст. 2 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием государственного управления в области пожарной безопасности» (Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3033);
30)	ст.ст. 1 и 2 Федерального закона от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» (Собрание законодательства РФ. 2002. № 52. Ст. 5135);
31)	ст. 4 Федерально го закон а от 31 декабря 2002 г. № 187-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2003. № 1. Ст. 2);
32)	ст. 1 Федерального закона от 6 мая 2003 г№52-ФЗ«О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг» (Собрание законодательства РФ. 2003. № 19. Ст. 1750);
33)	ст.ст. 2 и 3 Федерального закона от 20 июля 2004 г. № 71-ФЗ «О внесении изменений в статьи 14 и 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» и статью 108 Жилищного кодекса РСФСР» (Собрание законодательства РФ. 2004. № 30. Ст. 3089);
34)	ст. 22 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2004. №35. Ст. 3607).
Признаны утратившими силу с 1 марта 2015 г.:
1)	ст.ст. 1, 2, 4, 6—8, 9.1 и раздел II Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №28. Ст. 959);
2)	п.п. 1,2, 4—8 и п. 11 (в части замены слов в ст. 2) Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. Xq4199-1 «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №2. Ст.67);
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 25
3)	Федеральный закон от 11 августа 1994 г №26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации* (Собрание законодательства РФ. 1994. № 16. Ст. 1864);
4)	Федеральный закон от 28 марта 1998 г № 50-ФЗ «О внесении изменений в статью 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации* (Собрание законодательства РФ. 1998. № 13. Ст. 1472);
5)	Федеральный закон от 1 мая 1999 г. № 88-ФЗ «О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации* (Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2214);
6)	ст. 2 Федерального закона от 15 мая 2001 г. Ко 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации* (Собрание законодательства РФ. 2001. №21. Ст. 2063);
7)	п.п. 2, 3, 5, 7—9,11—16 ст. 1 Федерального закона от 20 мая 2002 г. Ко 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации* (Собрание законодательства РФ. 2002. № 21. Ст. 1918);
8)	ст. 3 Федерального закона от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с осуществлением мер по совершенствованию государственного управления* (Собрание законодательства РФ. 2004. №27. Ст. 2711);
9)	ст. 4 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации* и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации* (Собрание законодательства РФ. 2004. №35. Ст. 3607).
С 1 марта 2005 г. не действуют на территории Российской Федерации:
1)	Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. (Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. №26. Ст. 834; 1984. №24. Ст. 422; 1985. №48. Ст. 919; 1986. № 17. Ст. 278; 1988. №51. Ст. 750; 1989. №19. Ст. 151; 1990. №23. Ст.422);
26 * Раздел I. Общие положения
2)	постановление Верховного Совета СССР от 24 июня 1981 г № 5151-Х «О введении в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республика (Ведомости Верховного Совета СССР 1981. №26. Ст. 835);
3)	Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 декабря 1981 г. № 6151-Х «О порядке введения в действие Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республика (Ведомости Верховного Совета СССР 1981. №49. Ст 1286).
До приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Ж К РФ и вводному закону.
Изданные до введения в действие ЖК РФ нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета РФ, не являющиеся законами, нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, а также применяемые на территории Российской Федерации нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно Ж К РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
С 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Ж К РФ.
Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются сданного учета по основаниям, предусмотренным п.п. 1, 3—6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ.
К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муни
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 27
ципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.
До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг указанные льготы предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Действие раздела VIII ЖК РФ распространено также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
В пункте 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147; 2004. №41. Ст. 3993) слово «кондоминиума» заменено словами «общего имущества многоквартирного дома», слова «Федеральным законом “О товариществах собственников жилья”» заменены словами «жилищным законодательством».
В часть вторую ГК РФ (Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410) внесены следующие изменения:
1) в п.З ст.672 цифры 681 исключены;
2) в ч. 2 ст. 679, в ч. 1 ст. 680, в п. 2 ст. 685 слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».
Часть 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991- №28. Ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2214; 2002. № 21. Ст. 1918) после слов «Не подлежат приватизации жилые помещения» дополнена словами «предоставленные гражданам
28 * Раздел I. Общие положения
по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения*.
Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
При этом следует иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. №12-Пч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации* в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен много
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 29
квартирный дом, признана не соответствующей Конституции РФ, ее ст.ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 361
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Не допускается запретна обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.
Внесены в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3594) следующие изменения:
1)	в абз. 3 ст. 1 слово «кондоминиумы» исключено;
2)	в ст. 23:
а)	в п. 1 слова «Федеральным законом «“О товариществах собственников жилья”» заменены словами «Жилищным кодексом Российской Федерации»;
б)	в п. 2 слово «кондоминиумах» заменено словами «многоквартирных домах».
Орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ проводит до 1 мая 2008 г. открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты РФ вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 г.
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 5.
30 * Раздел I. Общие положения
Ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Действие положений ч.4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.
Обеспечение жилищных прав собственника (нанимателя) жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитием города Сочи как горноклиматического курорта регулируется ЖК РФ, если иное не определено Федеральным законом «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации*.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, а также особенности предоставления жилого помещения по договору социального найма при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с организацией проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество* в 2012 году в городе Владивостоке регулируется ЖК РФ, если иное не предусмотрено Федеральным законом «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество* в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации*.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 31
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального найма при изъятии указанных жилых помещений и иные отношения, которые возникают в связи с размещением объектов и к которым применяются положения Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулируются ЖК РФ и настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено Федеральным законом «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, особенности предоставления жилого помещения по договору социального найма при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с осуществлением мероприятий, предусмотренных Федеральным законом «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регулируются Ж К РФ, если иное не установлено указанным Федеральным законом.
Другие нормативные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов власти) в сфере жилищного права вводятся в действие в соответствии с положениями Указа Президента РФ «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента РФ и Правительства РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» (№ 763 от 23 мая 1996 г.).
Нормативные правовые акты субъектов РФ, органов местного самоуправления в жилищной сфере вступают в силу в порядке, устанавливаемом нормативными правовыми актами субъектов РФ, органов местного самоуправления.
Согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
При этом необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст. 6 Ж К РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отно
32 * Раздел I. Общие положения
шениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, ст. 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, ст. 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.
В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то ЖК РФ может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 г.1
В определении Верховного Суда РФ от 1 декабря 2010 г. № 53-Г10-49 указано следующее: «В тексте новой редакции пункта 5 статьи 3 Закона края № 3-624, установленной оспариваемым Законом края, прямо указано, что его действие распространяется на случаи возникновения права общей долевой собственности на жилое помещение либо увеличения числа участников долевой собственности на жилое помещение после 01.01.2010 года, то есть на период времени до вступления Закона края в силу (29.05.2010 года).
Следовательно, утверждения заявителей о том, что Закону края придана обратная сила, обоснованны.
Однако придание Закону края обратной силы, то есть распространение его на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, согласуются с пунктом 2 статьи 6 ЖК РФ, поскольку об этом прямо указано в самом акте жилищного законодательства, к которым относится Закон края»1 2.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. №9.
2 Определение Верховного Суда РФ от 1 декабря 2010 г. № 53-Г10-49.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 33
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Анализируемая статья предусматривает аналогию закона и аналогию права.
Термин «аналогия» означает сходство, соответствие между предметами и понятиями. В праве аналогия понимается как применение к общественным отношениям, требующим правового регулирования, но не предусмотренным прямо законом или подзаконными актами, правовых норм, регулирующих сходные отношения, а при отсутствии таковых — общих начал и принципов правового регулирования соответствующих отраслей права1.
Различают аналогию закона и аналогию права. Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, когда отношение, составляющее предмет жилищного права, не урегулировано жилищным законодательством или соглашением участников, при отсутствии норм гражданского, иного законодательства, прямо регулирующего сходное отношение, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Следует учитывать, что судебные решения по жилищным делам не относятся к источникам права. В компетенцию Пленума Верховного Суда РФ не входят полномочия по созданию и принятию правил поведения, обязательных для неопределенного круга лиц. Основанная функция Пленума состоит в разъяснении действующего законодательства с целью его единообразного применения судами РФ, и уже по этой причине постановления Пленума Верховного суда РФ не могут быть отнесены к источникам права.
1 Тихомирова АЛ., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. М., 1997. С. 30.
34 * Раздел I. Общие положения
Согласно обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2011 г «нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений и. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки»1.
В определении Верховного Суда РФ от 21 ноября 2012 г. № 5-КГ 12-71 указано, «что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену»1 2.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного за коно д ател ьства
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за ком
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2011 г.
2 Определение Верховного Суда РФ от 21 ноября 2012 г. №5-КП 2-71.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 35
мунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.
Названная статья регламентирует применение к указанным в ней жилищным отношениям иного законодательства. Иное законодательство может быть применено не ко всем жилищным отношениям, определенным в ст 4 Кодекса, а лишь к тем, которые связаны с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги.
Например, как вытекает из положений ст. 26 Ж К РФ, при проведении переустройства и перепланировки жилого помещения требуется соблюдение законодательства по согласованию таких работ с органами местного самоуправления (требований административного, природоохранного законодательства, законодательства о проектно-сметной документации).
Отношения по использованию инженерного оборудования, связанного с отпуском (получением) питьевой воды или, например, сбросом сточных вод, другими видами коммунальных услуг, регламентируются положениями ст. 426 ГК РФ о публичном договоре, ст.ст 539—548 ГК РФ об энергоснабжении. Договорные отношения формируются между системами коммунального водоснабжения, канализации и муниципальными унитарными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства на основе Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. Отношения между организациями водопроводно-канализационного хозяйства, энергоснабжения и гражданами регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ 23 мая 2006 г. № 307. Законодательные акты, регламентирующие хозяйствен но-до говорные отношения между системами энергоснабжения и муниципальными унитарными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, не входят в систему жилищного законодательства, а классифицируются как нормы гражданского права, регулирующие отношения по оказанию услуг и производству работ.
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.
36 * Раздел I. Общие положения
Комментируемая статья предусматривает применение норм международного права к жилищным правоотношениям и соответствует ст. 15 Конституции РФ и Федеральному закону РФ «О международных договорах РФ» от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ. Нормы международного права отнесены к правовой системе РФ и установлен их приоритет. Так, в том случае, если международным договором установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ, применяются правила международного договора.
Согласно Федеральному закону от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» международный договор Российской Федерации — это международное соглашение, заключенное с иностранным государством (или государствами) либо с международной организацией в письменной форме и регулируемое международным правом независимо от того, содержится такое соглашение в одном или нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования.
Основные правила заключения, исполнения и денонсации международных договоров закреплены в Венской конвенции о праве международных договоров 1969 г, Венской конвенции о правопреемстве государств в отношении договоров 1978 г., Венской конвенции о праве договоров между государствами и международными организациями или между международными организациями 1986 г.
На территории РФ действуют, в частности, такие международноправовые акты, как Всеобщая декларация прав человека 1948 г, Конвенция о защите прав человека и основных свобод 1950 г, Международный пакт о гражданских и политических правах и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 г.
Наряду с международным договором РФ может применяться также и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый во исполнение указанного международного договора. Такой акт не заменяет договор, но определяет способы и процедуры реализации содержащихся в нем положений.
Некоторые неясности, вызванные применением норм международного права, устранены постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10 октября 2003 г. № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров РФ». Эти разъяснения надлежит учитывать при разрешении споров.
В указанном постановлении даны, в частности, определения понятий «общепризнанные принципы международного права» и «общепризнанная норма международного права». Под общепризнанными принципами международного права следует понимать «основополагающие императивные нормы международного права, принимаемые и призна-
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 37
ваемые международным сообществом государств в целом, отклонение от которых недопустимо». Под общепризнанной нормой международного права следует понимать «правило поведения, принимаемое и признаваемое международным сообществом государств в целом в качестве юридически обязательного» (п. 1)1
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1)	из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2)	из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3)	из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4)	в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5)	из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6)	вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Комментируемая статья посвящена юридическим фактам.
Юридическими фактами принято называть обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Круг этих обстоятельств широк и разнообразен. К ним относят сделки, иные правомерные действия, акты органов государственной власти и др.
Все юридические факты делят на действия, события, состояния и сроки.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 12.
38 * Раздел I. Общие положения
События происходят независимо от воли людей (землетрясения, наводнения ит.д., повлекшие порчу разрушение жилого помещения).
Различают абсолютные и относительные события. Начало действия относительного события связано с волей человека, а дальнейшее движение и окончание этого действия происходят вне зависимости от воли человека (поджог жилого помещения). Все этапы движения абсолютного события не связаны с волей человека (наводнения, повлекшие разрушение жилого помещения). ЖК РФ, к примеру, определяет случаи возникновения и прекращения правоотношений в результате фактических событий. Так, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в случае смерти нанимателя приобретает право требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору. В то же время в соответствии со ст. 83 ЖК РФ разрушение жилья или смерть одиноко проживающего нанимателя прекращает договор социального найма.
Другую большую группу обстоятельств, именуемых юридическими фактами, составляют действия. Действия, как правило, являются правомерными. К ним относят разнообразные сделки, акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, судебные акты, иные действия, в частности действия, охватываемые понятием «приобретательная давность» (купля-продажа жилого помещения, договоры ренты, дарения, мены, обмена, найма, распоряжение о выделении жилого помещения по договору социального найма и т.д.).
Неправомерными являются правонарушения (поджог, порча, разрушение жилища, самовольная перепланировка).
Сроки определяются календарной датой, периодом времени или указанием на событие. В пределах сроков ранее отдельным категориям граждан предоставлялось жилое помещение. Теперь учитывается срок постановки на учет, срок извещения о принятом решении по заявлению о перепланировке и др.
Состояния также признаются самостоятельными, особыми юридическими фактами, не относящимися к событиям и действиям. Например, состояние нетрудоспособности или иждивенчества. Так, нетрудоспособные лица, инвалиды имеют льготы при реализации права на жилое помещение.
Иногда для приобретения, осуществления субъективных прав и исполнения обязанностей необходимо наличие нескольких юридических фактов (действий, событий). Так, наследование жилого помещения по завещанию возникает при наличии завещания, смерти наследодателя, наличии жилого помещения в собственности наследодателя ко дню смерти и принятии наследства наследником. Такую совокупность юридических фактов принято считать юридическим составом.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 39
В качестве первого основания возникновения жилищных прав и обязанностей комментируемая статья называет договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании: договора социального найма жилого помещения, договора коммерческого найма жилого помещения, договора найма специализированных жилых помещений, договора безвозмездного пользования, договора пожизненного содержания с иждивением. Порождают жилищные права и обязанности и такие сделки, как завещание (пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу).
Акты государственных органов и акты органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в тех случаях, когда это предусмотрено жилищным законодательством. Например, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходимо решение органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору.
Жилищные права и обязанности могут возникнуть также на основании судебных решений. Согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24 ЖК РФ); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27 ЖК РФ); сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79 Ж К РФ), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, ст. 91 ЖК РФ); расторжение договора найма и выселение из жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 101 и ст. 103 ЖК РФ) и т. п.
В результате приобретения жилья в собственность по основаниям индивидуального, коллективного жилищного строительства, членства в жилищно-строительных кооперативах, договоров купли-продажи, дарения и другим допускаемым федеральным законом основаниям гражданин становится собственником своего жилья. При этом, как следует из смысла ст. 4 ЖК РФ, отношения собственности на жилые помещения нельзя квалифицировать как жилищные отношения. Жилищные отношения возникают, когда собственник жилья передает правомочия владения и пользования другим гражданам на основе договоров социального, коммерческого найма, безвозмездного пользования и т.п.
40 * Раздел I. Общие положения
Согласно комментируемой статье жилищные права и обязанности возникают также из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Член такого кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после полной выплаты паевого взноса. Он вправе заключать договоры найма жилого помещения с гражданами, не испрашивая согласия правления кооператива, но с согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Если же паевой взнос не выплачен полностью, член кооператива вправе с согласия совместно с ним проживающих членов семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату
Статья 11. Защита жилищных прав
1.	Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным за коно д ател ьством.
2.	Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
3.	Защита жилищных прав осуществляется путем:
1)	признания жилищного права;
2)	восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3)	признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоунравления, юридическую силу;
4)	неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоунравления, юридическую силу;
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 41
5)	прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6)	иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Ко мментируе мая статья ре гл аментирует защиту жил и щных прав.
Согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Это важнейшее конституционное положение соответствует Уставу ООН (1945), Всеобщей декларации прав человека (1948), Международному пакту о гражданских и политических правах (1966), Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод (1950), Конвенции ООН о правах ребенка (1989), другим международным правовым актам и нашло отражение в текущем законодательстве РФ.
Не менее важным положением является закрепление в Конституции РФ обязанности Российской Федерации признавать, соблюдать и защищать права и свободы человека и гражданина. Российская Федерация определяет вид и объем прав и свобод, условия их реализации, формы, способы, средства и гарантии их защиты. Обязанность признавать, соблюдать и защищать права и свободы призваны выполнять как Федерация, так и все входящие в нее субъекты, органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также действующие в стране признанные законом общественные объединения. Кроме того, каждый гражданин имеет возможность самостоятельно защищать свои права и свободы в порядке самозащиты.
Для уяснения сущности защиты жилищных прав необходимо исследовать такое понятие, как «форма защиты&.
Термин «формам употребляется в разных значениях. Под формой защиты понимается порядок защиты.
Выделяют две формы защиты субъективных прав и законных интересов — юрисдикционную и не юрисдикционную. К юрисдикционной форме защиты относится судебная и административная защита. К неюрисдикционной — самозащита.
Основной формой защиты жилищных прав является судебная защита. Ныне любое нарушенное (оспоренное) право может быть защищено в судебном порядке. Вместе с тем ЖК РФ предусматривает и административный порядок защиты прав. Однако решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.
Под судебной защитой жилищных прав понимается деятельность судов, осуществляемая в порядке гражданского судопроизводства и направленная на принудительную реализацию жилищных прав, свобод и законных интересов, восстановление (признание) нарушенных (оспоренных) прав и интересов, воздействие на нарушителя жилищных прав
42 * Раздел I. Общие положения
посредством применения предусмотренных жилищным законодательством способов защиты.
Субъективное право подлежит восстановлению в том случае, если:
—	субъект обладает правом, являющимся объектом защиты;
—	его субъективное право нарушено (оспорено) либо имеется угроза нарушения;
—	заинтересованное лицо обратилось к суду с соответствующим требованием;
—	нарушение субъективного права доказано в установленном законом порядке;
—	субъективное право использовалось в соответствии с его назначением;
—	не истекли сроки исковой давности (если они предусмотрены для данного конкретного требования) либо истекли, но имеются основания для их восстановления.
Рассмотрение судами дел производится в соответствии с подведомственностью и подсудностью.
Подведомственность дел судам общей юрисдикции определяется ст. 22 ГПК РФ, а арбитражным судам ст. 27 АПК РФ.
Судам общей юрисдикции подведомственны дела с участием граждан и по спорам, не связанным с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Подсудность мирового судьи определена ст. 23 ГПК РФ. Отметим, что выдача судебного приказа в связи с неоплатой жилья и услуг не допускается при наличии спора. Мировой судья вправе рассматривать дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в собственности сторон, имущественные споры при цене иска, не превышающей 50 тысяч рублей.
Анализируемая статья устанавливает и способы защиты жилищных прав.
Отметим, что под осуществлением жилищных прав следует понимать деятельность управомоченного лица в рамках юридических возможностей, предоставленных ему жилищным и иным законодательством, нормами международного права либо договором с целью удовлетворения частных и в некоторых случаях публичных интересов. Осуществление жилищных прав есть поведение правомочного лица (его представителя), состоящее в распоряжении жилищными правами, которые могут быть установлены законом либо договором. Поведение, выходящее за их пределы, рассматривается как правонарушение.
Вопросы осуществления жилищных прав касаются каждого лица, а потому представляют большой интерес.
Жилищное законодательство наделяет субъектов возможностью самостоятельно, в своем интересе действовать при реализации своих
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 43
прав. Вместе с тем оно предусматривает определенные границы поведения, запрещает злоупотребление правом, нарушение прав и интересов других лиц.
Осуществляя свои права, граждане заключают договоры, строят жилые помещения, совершают другие действия (воздерживаются от совершения действий).
Для обозначения мер, восстанавливающих нарушенное право, следует употреблять термин «способ защиты». Именно этот термин получил закрепление в новом жилищном законодательстве.
Под способами защиты прав и интересов следует понимать предусмотренные жилищным законодательством и применяемые судом меры государственного принуждения, направленные на принудительную реализацию прав и интересов граждан: восстановление и признание нарушенных (оспоренных) прав и интересов, устранение угрозы нарушения их прав, воздействие на виновное лицо.
К способам защиты относятся: признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, признание сделки недействительной, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, компенсация морального вреда и др. Отметим, что в некоторых других статьях ЖК РФ также названы способы защиты (например, в ст.ст. 31,75, 84, 90 и др.).
Способ судебной защиты прав указывается в резолютивной части решения суда. Какой способ защиты будет применен судом в конкретном случае, зависит от характера возникшего правонарушения, заявленного требования, объекта защиты и нормы ЖК РФ, применяемой к возникшим правоотношениям.
Для осуществления судебной защиты используются определенные средства.
Под средством судебной защиты прав следует понимать совокупность приемов, с помощью которых обеспечивается восстановление (признание) нарушенных (оспоренных) прав, т.е. применение способов зашиты. К средствам судебной зашиты следует относить иск (заявление), судебное постановление (решение, судебный приказ, определение об утверждении мирового соглашения), кассационную, надзорную жалобы, заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
В зависимости от характера возникновения правоотношения можно выделить такие средства: иск, заявление.
Исковое заявление подается при наличии спора о праве, а по делам, возникающим из публичных правоотношений, — заявление.
Жилые помещения могут быть использованы лишь по назначению (ст. 15 ЖК РФ).
Обязанность должна исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованием закона, иных правовых
44 * Раздел I. Общие положения
актов. Недопустимо злоупотребление жилищными правами, т.е. употребление права во зло другим лицам либо исключительно с целью причинения вреда (шикана).
Постановлением от 2 сентября 2010 г. Европейский суд по правам человека выявил нарушение требований п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод ист. 1 Протокола № 1 к Конвенции по делу гражданина РФ Таянко Ю.И., которым обжаловалось решение суда надзорной инстанции, изменившее в менее выгодную сторону вступившее в законную силу судебное решение, обязавшее местные власти обеспечить заявителя и его семью жилищем.
Европейский суд по правам человека указал, что отмена незаконных решений и вынесения нового решения в пользу заявителя не является в принципе достаточной для лишения его статуса жертвы, если государственные власти не признали нарушения прав, гарантированных Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, а также не возместили ущерб, понесенный в связи с этим нарушением.
Пункт 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод гласит: «Каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Судебное решение объявляется публично, однако пресса и публика могут не допускаться на судебные заседания в течение всего процесса или его части по соображениям морали, общественного порядка или национальной безопасности в демократическом обществе, а также когда того требуют интересы несовершеннолетних или для защиты частной жизни сторон, или — в той мере, в какой это, по мнению суда, строго необходимо — при особых обстоятельствах, когда гласность нарушала бы интересы правосудиям.
Статья 1 Протокола № 1 к Конвенции гласит: «Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права».
«Дело было инициировано жалобой №4596/02, поданной против Российской Федерации в Европейский суд по правам человека в соответствии со ст. 34 Конвенции о защите прав человека и основных свобод гражданином РФ Ю.И. Таянко (далее — заявитель) 18 сентября 2001 г.
<Дело рассматривалось в судах первой и апелляционной инстанций, а также прошло две стадии надзорного производства>
Предполагаемое нарушение пункта 1 статьи 6 Конвенции и статьи 1 Протокола №1 к Конвенции в связи с пересмотром судебного решения в порядке надзора.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 45
В соответствии со ст. 6 Конвенции и ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции заявитель жаловался, что постановление, вынесенное 10 августа 2001 г. в результате пересмотра судебного решения в порядке надзора, нарушало принцип правовой определенности. На основании ст. 6 Конвенции заявитель также жаловался, что в нарушение его права на справедливое и публичное рассмотрение дела ни он, ни его адвокат не были вызваны повесткой на слушание по надзорной проверке судебного решения, которое состоялось в Верховном Суде Российской Федерации 10 августа 2001 г. Эти статьи в соответствующих частях предусматривают следующее:
Пункт 1 ст. 6 Конвенции:
«Каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях... имеет право на справедливое... разбирательство дела... судом...»
Статья 1 Протокола № 1 к Конвенции:
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права».
Власти государства-ответчика утверждали, что заявитель не может позиционировать себя как жертву, поскольку постановление Президиума Верховного Суда России от 10.08.2001, которое предположительно было принято в нарушение принципа правовой определенности, было отменено 12 ноября 2003 г., и что судебное решение по гражданскому делу, подтверждающее факт нарушения прав по Конвенции, может само по себе являться достаточной компенсацией вреда <...>.
Европейский суд напоминает, что решение в пользу заявителя не является в принципе достаточным для лишения его статуса жертвы, если государственные власти не признали нарушение прав, гарантированных Конвенцией, а также не возместили ущерб, понесенный в связи с этим нарушением <...>.
По настоящему делу власти действительно признали, что на первой стадии повторного рассмотрения дела были нарушены права заявителя, и восстановили законную силу первого решения в пользу заявителя.
Тем не менее второй части повторного разбирательства самой по себе было недостаточно для того, чтобы устранить негативные последствия отмены судебных решений, а понятие «возмещение ущерба» предполагало некую материальную компенсацию <...>. Действительно, изменение решения суда первой инстанции на первой стадии надзорного производства разрушило надежду заявителя на это решение в его пользу и свело на нет его положительное значение на продолжительное время, а именно на период с 10 августа 2001 г., когда Президиум Верховного Суда Российской Федерации изменил указанное решение, по 12 ноя
46 * Раздел I. Общие положения
бря 2003 г., когда была восстановлена его законная сила. Тем не менее за понесенный ущерб не была предложена никакая компенсация <...>. Следовательно, заявитель сохранил статус жертвы.
Европейский суд пришел к выводу, что настоящая жалоба не является явно необоснованной в значении пункта 3 статьи 35 Конвенции. Он также отмечает, что жалоба не является неприемлемой по каким-либо другим основаниям. Следовательно, она должна быть объявлена приемлемой.
Утверждение государства-ответчика, что 10 августа 2001 г. Президиум Верховного Суда не изменил суть постановления от 05.07.2000, не представляется убедительным. Европейский суд отмечает, что судебное решение от 05.07.2000 предполагало незамедлительное предоставление жилья заявителю (что позже было подтверждено Президиумом Верховного Суда 12 ноября 2003 г, см. § 24 настоящего Постановления). Новое решение от 10.08.2001 предписывало соблюдать очередность согласно списку очередников. Очевидно, что существует разница между предоставлением жилья в срочном порядке и на условиях очередности <...>. Таким образом, в результате изменения решения от 05.07.2000 заявитель утратил веру в это окончательное и обязательное судебное решение и было обмануто его правомерное ожидание получения жилья без промедления.
Следовательно, имело место нарушение п. 1 ст. 6 Конвенции.
Европейский суд считает, что притязание заявителя на «договор социального найма» было признано в судебном решении от 05.07.2000 в мере, достаточной для того, чтобы возникло понятие «собственность», подпадающее под юрисдикцию ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции <...>. Таким образом, судебным решением была образована собственность в значении статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции <...>. По результатам первого этапа повторного рассмотрения дела заявитель — инвалид, проживающий с женой и двумя дочерьми в общежитии в комнате площадью 11 кв. м (см. § 7 и 24 настоящего Постановления), в течение значительного периода времени не мог действовать, основываясь на вступившем в силу решении от 05.07.2000, и воспользоваться им с выгодой для себя применительно к незамедлительному получению жилья <...>.
Следовательно, также имело место нарушение ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции»1.
1 Постановление ЕСПЧ от 02.09.2010 «Дело Таянко (Tayanko) против Российской Федерации» (жалоба № 4596/02). Бюллетень Европейского суда по правам человека. 2011. №6.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 47
Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2020 г. № 13-П по жалобе гражданки В. В. Чадаевой положение п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признано не противоречащим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.
Положение п. 4 ст. 292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признано не соответствующим Конституции РФ, ее ст.ст. 38 (ч. 2), 40 (ч. 1), 46 (ч. 1) и 55 (ч.ч. 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего1.
Специальный механизм публично-право в ого контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения не исключает возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты.
Определением Конституционного Суда РФ от 16 декабря 2010 г. отказано в принятии к рассмотрению жалобы ЖСК «Волжский», которому определением суда общей юрисдикции, оставленным без изменения вышестоящим судом, было отказано в принятии заявления об обязании восстановить вентиляционный короб и систему отопления в проектное состояние. При этом суды обосновывали вывод об отсутствии у заявителя права на предъявление указанного требования ссылкой на ст. 29 ЖК РФ.
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 5.
48 * Раздел I. Общие положения
В своей жалобе в Конституционный Суд РФ ЖСК «Волжский» оспаривал конституционность ст. 29 ЖК РФ. По мнению заявителя, эта норма противоречит Конституции РФ, ее ст. 46 (ч. 1), поскольку ограничивает право граждан, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и управляющих компаний на судебную защиту в случаях самовольной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, наделяя таким правом только органы, осуществляющие согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.
Конституционный Суд РФ указал, что «статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, заключающиеся в обязанности собственника жилого помещения, а также нанимателя по договору социального найма жилого помещения привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. В случае неисполнения данной обязанности указанными лицами орган, осуществляющий согласование перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, в соответствии с ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации наделяется правом на обращение в суд.
Положения ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного ст. 304 ГК РФ. Таким образом, положения ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо конституционные права и свободы заявителя, указанные в жалобе»1.
Согласно п.п. 1—3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы ч. 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, т. е. прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган мест
1 Определение Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 № 1581-0-0.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 49
но го самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению клицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Ж К РФ или другим федеральным законом (ч. 2 ст 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке (п. 1).
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ (п.2).
Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений ст.ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ), мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об о пределе
50 * Раздел I. Общие положения
нии порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).
Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст 23 ГПК РФ (п. З)1.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, т.е. производится в административном порядке. Из конституционного права каждого на судебную защиту не следует возможности выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры защиты.
Так, определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 ноября 2011 г. оставлено без изменения решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2011 г. по иску К. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании жилым занимаемого помещения по адресу: ***, первый этаж, помещение № ***, комнаты *** общей площадью 38 кв. м, об обязании ответчика осуществить перевод указанного помещения в жилой фонд, а частная жалоба К. — без удовлетворения.
Оставляя в силе указанное решение, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала следующее: «К. обратился в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании жилым занимаемого помещения по адресу: ***, первый этаж, помещение №***, комнаты *** общей площадью 38 кв. м, обязании ответчика осуществить перевод указанного помещения в жилой фонд, мотивируя требования тем, что помещение хотя и имеет статус нежилого, но отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и используется в качестве жилья.
В судебном заседании представителем ответчика А. заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в связи с тем, что перевод помещения из нежилого в жилое в силу ст. 23 ЖК РФ осуществляется в ином порядке.
Представитель истца Ч. против прекращения производства по делу возражал.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. №9.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 51
В силу ст. 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу, если оно не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства по основаниям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ.
Прекращая производство по указанному делу, суд, руководствуясь ч. 1 ст. 23 ЖК РФ, ст. 220 ГПК РФ, обоснованно исходил из того, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, т.е. производится в ином (административном) порядке.
Доводы частной жалобы о том, что производство по данному делу прекращено без законных оснований, ответчиком ДЖП иЖФ г. Москвы фактически необоснованно отказано в переводе нежилого помещения в жилой фонд, являются несостоятельными.
В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Однако из права каждого на судебную защиту не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению той или иной процедуры судебной защиты.
Часть 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению клицу, нарушившему право, осуществляется в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 11 ЖКРФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Таким образом, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые. Это исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения.
Как установлено судом, решение о переводе или отказе в переводе помещения в нежилое органом местного самоуправления не принималось.
Судебная коллегия учитывает, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
52 • Раздел I. Общие положения
Частью 3 ст. 24 ЖК РФ установлено, что решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Однако за защитой своих прав и законных интересов путем обжалования решений и действий органа местного самоуправления истец К. в порядке главы 25 ГПК РФ не обращался^1.
Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
(Наименование в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3.)
К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3.)
1)	определение порядка государственного учета жилищных фондов;
2)	установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3)	определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4)	определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5)	определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6)	определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;
(Пункт вред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №250-ФЗ.)
7)	определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
в) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
1 Архив Московского городского суда. Дело № 33-35400/2011.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 53
9)	определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10)	определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
101) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
(Пункт вред. Федерального закона от 28 декабря 2013г. №417-ФЗ.)
11)	определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;
12)	признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;
13)	установление правил пользования жилыми помещениями;
14)	определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;
15)	правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16)	установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;
161) установление порядка осуществления государственного жилищного надзора;
(Пункт вред. Федерального закона от 18 июля 2011г. №242-ФЗ.)
161) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3; в ред. Федеральных законов от 18 июля 2011г. № 242-ФЗ; от 25 июня 2012г. №93-Ф3.)
163)	установление порядка приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — деятельность по управлению многоквартирными домами) и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее — деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах), а также порядка ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений;
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3; в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
164)	осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;
(Пункт введен Федеральным законом от 25декабря 2012г. №271-ФЗ.)
54 * Раздел I. Общие положения
16s)	методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления);
(Пункт введен Федеральным законом от 25декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
16й)	осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;
(Пункт введен Федеральным законом от 25декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
17)	осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
1$) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
(Пункт вред. Федерального закона от 18октября 2007г. №23О-Ф3.)
Указанная статья предусматривает компетенцию органов государственной власти РФ в области жилищных отношений. Органы государственной власти РФ вправе:
1.	Определять порядок государственного учета жилищных фон-
дов.
2.	Устанавливать требования к жилым помещениям, их содержа-
нию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
3.	Определять основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
4.	Определять порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
5.	Определять иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ.
6.	Определять порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ.
7.	Определять основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 55
8.	Определять порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определять правовое положение членов таких кооперативов, в том числе порядок предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
9.	Определять порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья, определять правовое положение членов товариществ собственников жилья.
10.	Определять условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений.
11.	Определять порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
12.	Определять основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания.
13.	Признавать в установленном порядке жилые помещения жилищного фонда РФ непригодными для проживания.
14.	Устанавливать правила пользования жилыми помещениями.
15.	Определять основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений.
16.	Осуществлять правовое регул иро ван ие отдел ьн ых в и д ов сделок с жилыми помещениями.
17.	Устанавливать порядок осуществления государственного жилищного надзора.
18.	Осуществлять координацию деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор.
19.	Устанавливать порядок приема и учета уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — деятельность по управлению многоквартирными домами) и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее — деятельность по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в много квартирных до мах), а также порядок ведения уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений.
20.	Осуществлять мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности.
21.	Осуществлять методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработку методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обе
56 * Раздел I. Общие положения
спечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления).
22.	Осуществлять мониторинг выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.
23.	Устанавливать структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок расчета и внесения такой платы.
24.	Осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
25.	Осуществлять методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. №1301 (ред. от 30.01.2013) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации* установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства1.
Согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (далее — нуждающиеся в жилых помещениях), признаются:
1)	не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2)	являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3)	проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
1 Собрание законодательства РФ. 1997. №42. Ст. 4787.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 57
4)	являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Постановление Правительства РФ от 28января 2006 г. №47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции^ устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции1.
Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (с изм. от 16.01.2008) утверждены Правила, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее — жилые помещения)1 2.
Во исполнение п. 16.1 ст. 12 и ч. 2 ст. 20 ЖК РФ Правительство РФ в постановлении от 11 июня 2013 г. №493 «О государственном жилищном надзоре* утвердило Положение о государственном жилищном надзоре. Установило, что Министерство регионального развития РФ осуществляет координацию деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих государственный жилищный надзор3.
Уведомительный порядок начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности урегулирован постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. №584 (ред. от 21.06.2013) «Об уведомительном порядке начала осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности*4.
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
2 Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
J Собрание законодательства РФ. 2013. № 25. Ст. 3156.
4 Собрание законодательства РФ. 2009. № 30. Ст. 3823.
58 * Раздел I. Общие положения
Постановлением Правительства РФ от 14 июня 2013 г. №505 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности^ установлено, что Министерство регионального развития РФ является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности и утверждение методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт1.
Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
(Наименование в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. М230-ФЗ.)
К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:
(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3.)
1)	государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
2)	определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
3)	установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
4)	определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
5)	определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
6)	признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания;
7)	определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
б) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
1 Собрание законодательства РФ. 2013. № 25* Ст. 3166.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 59
в1) осуществление регионального государственного жилищного надзора; (Пункт вред. Федерального закона от 18 июля 2011г. №242-ФЗ.) в2) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт; (Пункт введен Федеральным законом от 25декабря 2012г. №271-ФЗ.) 8s) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013г. № 417-ФЗ.)
в4) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;
(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013г. № 417-ФЗ.)
9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.
(Пункт вред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3.)
Комментируемая статья устанавливает компетенцию органов государственной власти субъектов РФ в сфере жилищных отношений. Так, органы государственной власти субъекта РФ вправе:
L Осуществлять государственный учет жилищного фонда субъекта РФ.
2.	Определять порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ.
3.	Устанавливать порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
4.	Определять иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ.
5.	Определять порядок предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ.
6.	Признавать в установленном порядке жилые помещения жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания.
7.	Опр ед ел ять порядо к веден ия органам и местн о го с амоу правл ен ия учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
8.	Осуществлять контроль за использованием и сохранностью жи
60 * Раздел I. Общие положения
лищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
9.	Осуществлять регионал ьны й госуд арственн ый жил и щн ый надзор. 10. Устанавливать минимальный размер взноса на капитальный ремонт.
11.	Определять порядок установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
12.	Осуществлять мониторинг применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
13.	Решать иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к полномочиям органов государственной власти РФ, полномочиям органов местного самоуправления.
Приказом Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 18 утверждены Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма1.
Приказом Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 утверждены Методические рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма1 2.
Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений
(Наименование в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3.)
1. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №230-ФЗ.)
1 Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2005. № 2. (Приказ).
2 Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2005. №6—8.
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство * 61
1)	учет муниципального жилищного фонда;
2)	установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
3)	ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4)	определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5)	предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
6)	принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
7)	согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
в) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление муниципального жилищного контроля;
(Пункт в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
91) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;
(Пункт введен Федеральным законом от 31 декабря 2005г. № 199-ФЗ.)
10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.
(Пункт вред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3.)
1. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге указанные в части 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.
(Часть в ред. Федерального закона от 18 октября 2007г. №23О-Ф3.)
Комментируемая статья устанавливает компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Так, органы местного самоуправления вправе:
62 * Раздел I. Общие положения
1.	Вести учет муниципального жилищного фонда.
2.	Устанавливать размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.
3.	Вести в установленном порядке учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
4.	Определять порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда.
5.	Предоставлять в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда.
6.	Принимать в установленном порядке решения о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
7.	Согласовывать переустройство и перепланировку жилых помещений.
8.	Признавать в установленном порядке жилые помещения муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
9.	Осуществлять контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
10.	Определять порядок получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.
Положения, содержащиеся в статье, соответствуют Конституции РФ (ст.ст. 65, 66, 72, 73), Закону РФ «О местном самоуправлении* (ст. 52), ФЗ РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ* (ст. 50).
В определении Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2011 г. №551-0-0 указано следующее: «Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, возлагается на органы местного самоуправления (пункт 3 части 1 статьи 14, пункт 3 части 2 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации), наличия же специального закона соответствующего субъекта Российской Федерации о наделении указанных органов полномочиями по ведению тако-
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 63
го учета не требуется. Что касается порядка ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, то в силу части 7 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации он устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации^1.
Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Статья 15. Объекты жилищных прав
1.	Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
2.	Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).
3.	Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
4.	Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
5.	Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Указанная статья определяет объекты жилищных прав — жилые помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) .
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2011. № 6.
64 * Раздел I. Общие положения
Постановлением Правительства РФ от 28января 2006г. № 47 (ред. от 08.04.2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» установлен порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Жилое помещение должно отвечать ряду требований, в частности, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие входе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйствен но-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 65
районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов — изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизо-ляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
66 * Раздел I. Общие положения
Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитар но-технических узлов.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шести комнатных квартир — не менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-стол о вой) в климатических районах IA, 1Б, 1Г, 1Д и IVa должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота внутри-квартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1м.
Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 67
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1:5,5 и не менее 1:8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций — не менее 1:10.
В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.
В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц — 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5—1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.
Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нор
68 * Раздел I. Общие положения
мативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистила-мин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, окснд углерода, фенол, формальдегид, диметил фтал ат, эти л ацетат и этилбензол1.
В соответствии с л. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»1 2 объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены ст. 15 ЖК РФ. Жилым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу, пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Судам надлежит иметь в виду, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (ч.ч. 3,4 ст. 15 ЖК РФ). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2009 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 сентября 2009 г.) решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.
Частью 4 ст. 15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
1 Собрание законодательства РФ. 2006. №6. Ст. 702.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 69
Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 г №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
В соответствии с п. 7 названного Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой. Таким образом, решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
В силу положений ч. 1 ст. 254 ГПК РФ граждане вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления.
Следовательно, граждане вправе оспорить в суде бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решений, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Заключение строительно-технической экспертизы будет являться одним из доказательств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела1.
Статья 16. Виды жилых помещений
1.	К жилым помещениям относятся:
1)	жилой дом, часть жилого дома;
2)	квартира, часть квартиры;
3)	комната.
2.	Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. №11 (извлечение).
70 * Раздел I. Общие положения
3.	Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4.	Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Комментируемая статья дает закрытый перечень объектов, относящихся к жилым посещениям:
—	жилой дом,
—	ч асть жил ого дома,
—	квартира,
—	часть квартиры,
— комната.
Как указано в определении Верховного Суда РФ от 14 декабря 2010 г. №4-В 10-34, помещение в виде квартиры в объекте незавершенного строительства является объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ), а не жилищных прав (ст 16 ЖК РФ)1.
В определении Верховного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. № 86-В10-4 указано: «Под жилым домом, по смыслу статьи 292 ГК Российской Федерации в ее системной взаимосвязи со статьей 16 ЖК Российской Федерации, понимается одноквартирный жилой дом»1 2 3 4.
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2011. № 8.
2 Определение Верховного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. № 86-В10-4.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 71
граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти,
(Часть в ред. Федерального закона от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает назначение жилого помещения и пределы его использования, а также порядок пользования жилым помещением.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Требования пожарной безопасности к жилым помещениям в Российской Федерации изложены в постановлении Правительства РФ от 25 апреля 2012 г № 390 «О противопожарном режиме*, принятом в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности*.
Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями* установлены Правила, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее — жилые помещения).
Согласно указанным Правилам жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.
Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Право пользования жилым помещением имеют:
—	наниматель жилого помещения (далее — наниматель) и члены его семьи — по договору социального найма жилого помещения;
—	наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
72 * Раздел I. Общие положения
—	наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;
—	собственник жилого помещения и члены его семьи;
—	член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами1.
Указанные Правила определяют правила пользования жилым помещением:
—	по договору социального найма жилого помещения;
—	по договору найма специализированного жилого помещения;
—	в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи;
—	по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Комментируемая статья предусматривает правило, согласно которому право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ и федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно письму Росреестра от 7 мая 2010 г. № 14-20-1143-1/10 «О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом» в соответствии со ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, пе
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 73
рехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. (То есть право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.)
В силу общих положений законодательства РФ (см., в частности, п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации, ст. 219 ГК РФ) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности1.
Приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. № 29 утверждена Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества1 2.
Статья 19. Жилищный фонд
1. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1)	частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2)	государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
1 Нормирование в строительстве и ЖКХ. 201L № 2.
2 Российская газета. 2007. Хе 58.
74 * Раздел I. Общие положения
3)	муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
3.	В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1)	жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2)	специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3)	индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4)	жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
4.	Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(Часть в ред. Федерального закона от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ.)
5.	Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
6.	Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает понятие и виды жилищного фонда. Под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 75
Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 (ред. от 30.01.2013) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации^ утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации.
Основной задачей государственного учета жилищного фонда в РФ является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дом а-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством РФ.
Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее — БТИ).
БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.
Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Федеральной службой государственной статистики по согласованию с Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству
76 * Раздел I. Общие положения
Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете* и иными нормативными правовыми актами.
В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:
—	техническую инвентаризацию жилищного фонда;
—	оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
—	информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов РФ.
Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством РФ, в следующих случаях:
—	составление государственной статистической и бухгалтерской (финансовой) отчетности по жилищному фонду;
—	исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;
—	определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.
Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.
Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения.
Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда.
Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие настоящего Положения, считаются действительными.
Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация жилищного фонда, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы хранятся в архиве БТИ, а также в объединенном архиве Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 77
Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду РФ и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РФ.
Отчуждение архивов БТИ не допускается.
Порядок доступа и выдачи информации из архивов БТИ определяется органами исполнительной власти субъектов РФ.
БТИ субъектов РФ осуществляют:
—	ведение государственных реестров архивов БТИ субъектов Российской Федерации;
—	ежегодную инвентаризацию архивов БТИ.
Должностные лица органов исполнительной власти субъектов РФ, а также должностные лица БТИ несут в соответствии с законодательством РФ ответственность за ненадлежащее исполнение требований настоящего Положения1.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2008 г. право на скидку по оплате жилого помещения имеют граждане, ставшие инвалидами и проживающие в домах, состоящих не только из жилых помещений (в том числе квартир), принадлежащих государственным и муниципальным образованиям, но и в домах, жилые помещения в которых относятся к разным формам собственности, при условии, что конкретные жилые помещения, занимаемые инвалидами, принадлежат на праве собственности Российской Федерации (субъекту РФ) или муниципальному образованию. Граждане из числа инвалидов, проживающие в квартирах, находящихся в многоквартирных домах и принадлежащих им на праве собственности, права на предоставление 50-процентной скидки на оплату жилого помещения не имеют.
Согласно ч. 13 ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 процентов на оплату жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда.
Данной нормой установлена скидка на оплату жилого помещения только в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Понятие жилищного фонда и его видов содержится в ЖК РФ.
Как предусмотрено п. 2 ст. 19 названного Кодекса, жилищный фонд в зависимости от формы собственности подразделяется на: 1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жи-
1 Собрание законодательства РФ. 1997. Хе 42. Ст. 4787.
78 * Раздел I. Общие положения
лищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); 3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Таким образом, названная норма относит жилые помещения, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, к государственному жилищному фонду, а жилые помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований, — к муниципальному жилищному фонду. Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, независимо от основания их приобретения (договор купли-продажи, мены, бесплатной передачи государственного имущества и т. д.) отнесены к частному жилищному фонду. При этом ЖК РФ, определяя понятие жилищного фонда, исходит из множественности жилых помещений, находящихся в собственности различных субъектов, которые могут являться составной частью многоквартирного дома, и не исключает возможности нахождения всех жилых помещений многоквартирного дома в государственной или муниципальной собственности (ст 163 ЖК РФ).
В связи с этим право на скидку по оплате жилого помещения имеют граждане, ставшие инвалидами и проживающие в домах, состоящих не только из жилых помещений (в том числе квартир), принадлежащих государственным и муниципальным образованиям, но и в домах, жилые помещения в которых относятся к разным формам собственности, при условии, что конкретные жилые помещения, занимаемые инвалидами, принадлежат на праве собственности Российской Федерации (субъекту РФ) или муниципальному образованию. Граждане из числа инвалидов, проживающие в квартирах, находящихся в многоквартирных домах и принадлежащих им на праве собственности, права на предоставление 50-процентной скидки на оплату жилого помещения не имеют1.
Статья 20. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль
(Наименование в ред. Федеральных законов от 18 июля 2011г. №242-ФЗ; от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
1. Под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными пред-
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 5.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 79
принимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональный оператор), нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее — обязательные требования), посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.
(Часть вред. Федеральных законов от 25 июня 2012г. № 93-ФЗ; от 25декабря 2012г. №271-ФЗ; от 28декабря 2013г. №417-ФЗ.)
I1. Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.
(Часть введена Федеральным законом от 25 июня 2012г. № 93-ФЗ.)
2. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) (далее — органы государствен-
80 * Раздел I. Общие положения
кого жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного падзора, установленных Правительством Российской Федерации.
21. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.
(Часть введена Федеральным законом от 25 июня 2012г. № 93-ФЗ.)
22. При организации и осуществлении муниципального жилищного контроля органы муниципального жилищного контроля взаимодействуют с уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 25 июня 2012г. № 93-ФЗ.)
3.	К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора, муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц (за исключением региональных операторов), индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26 декабря 200S года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» с учетом особенностей организации и проведения внеплановых проверок, установленных частями 41 и 42 настоящей статьи. К отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора в отношении деятельности региональных операторов, организацией и проведением их проверок, применяются положения указанного Федерального закона с учетом особенностей, предусмотренных частью 4s настоящей статьи.
(Часть вред. Федеральных законов от 25 июня 2012г. № 93-ФЗ; от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
4.	Предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.
(Часть в ред. Федерального закона от 25 июня 2012г. №93-Ф3.)
41.	Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение одного года со дня:
1) начала осуществления юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с представленным в орган государственного жилищного надзора уведомлением о начале указанной деятельности;
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 81
2) окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя.
(Часть введена Федеральным законом от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
42. Основанием для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 200$ года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», является поступление в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления о фактах нарушения обязательных требований к порядку принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, уставу товарищества собственников жилья и внесенным в него изменениям, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с такой организацией договора управления многоквартирным домом, порядку утверждения условий такого договора и его заключения, а также нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении такой проверки.
(Часть введена Федеральным законом от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. №417-ФЗ.)
4Э. Проверки деятельности региональных операторов проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.
(Часть введена Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
5. Должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право:
(Абзац в ред. Федерального закона от 25 нюня 2012г. № 93-ФЗ.)
1)	запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоунрав-
82 * Раздел I. Общие положения
ления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;
2)	беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) органа государственного жилищного надзора, органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования, а также исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, а по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, соответствие устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений требованиям законодательства Российской Федерации, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья председателя правления товарищества и других членов правления товарищества, правомерность принятия собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 162 настоящего Кодекса, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;
(Пункт в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
3)	выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;
4)	составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
5)	направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 83
6. Органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.
(Часть в ред. Федерального закона от 25 июня 2012г. №93-Ф3.)
7. Органы государственного жилищного надзора осуществляют прием и учет представляемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в соответствии с федеральным законом уведомлений о начале деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Прием и учет органами государственного жилищного надзора указанных уведомлений, ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти сводного реестра указанных уведомлений осуществляются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 25 июня 2012г. № 93-ФЗ.) (Статья в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. №242-ФЗ.)
Комм ентируемая стат ья пред ус м атр и вает го суд арстве нн ы й ж и -лищный надзор и муниципальный жилищный контроль. В статье даются определения понятий «государственный жилищный надзора и «муниципальный жилищный контрольа; названы уполномоченные органы, осуществляющие государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль и их полномочия; предмет проверки; основания для проведения внеплановой проверки.
Согласно Положению о государственном жилищном надзоре, утвержденному постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 г. №493, задачами государственного жилищного надзора являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требова
84 * Раздел I. Общие положения
ний к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее — обязательные требования).
Государственный жилищный надзор осуществляется посредством: а) организации и проведения проверок выполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований;
б) принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений;
в) систематического наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.
Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ (региональный государственный жилищный надзор) (далее — органы государственного жилищного надзора) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований, предусмотренных настоящим Положением.
Порядок осуществления государственного жилищного надзора в том числе включает:
а)	наименование органа государственного жилищного надзора;
б)	структуру органа государственного жилищного надзора и порядок организации его деятельности;
в)	полномочия и функции органа государственного жилищного надзора;
г)	перечень должностных лиц органа государственного жилищного надзора, являющихся государственными жилищными инспекторами, и их полномочия;
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 85
д)	порядок раскрытия органом государственного жилищного надзора информации о результатах проводимых проверок соблюдения обязательных требований, а также об эффективности государственного жилищного надзора;
е)	порядок взаимодействия органа государственного жилищного надзора с органами муниципального жилищного контроля и органами местного самоуправления, осуществляющими полномочия, установленные ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, с саморегулируемыми организациями в сфере управления многоквартирными домами или иными объединениями юридических лиц независимо от организационно-правовой формы или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, а также с объединениями (ассоциациями, союзами) товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных и иных специализированных потребительских кооперативов;
ж)	порядок проведения проверок соблюдения органами государственной власти, органами местного самоуправления и гражданами обязательных требований;
з)	другие положения, предусмотренные настоящим Положением.
В случае если законом субъекта РФ предусмотрено наделение отдельными государственными полномочиями по государственному жилищному надзору органов местного самоуправления (за исключением полномочий по государственному жилищному надзору по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления обязательных требований), порядок осуществления государственного жилищного надзора должен предусматривать особенности осуществления государственного жилищного надзора органами местного самоуправления с учетом требований, содержащихся вп. 5 настоящего Положения.
Государственные жилищные инспектора при осуществлении полномочий по государственному жилищному надзору пользуются правами, предусмотренными ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, соблюдают ограничения и выполняют обязанности, установленные стхт. 15—18 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля &, а также несут ответственность в соответствии с законодательством РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них полномочий.
Государственные жилищные инспектора имеют служебные удостоверения единого образца, установленного высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
К отношениям, связанным с организацией и проведением проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона «О защите прав юридических
86 * Раздел I. Общие положения
лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля* с учетом особенностей, установленных ч.ч. 4.1—4.3 ст 20 ЖК РФ.
В целях осуществления государственного жилищного надзора органы государственного жилищного надзора в пределах установленных полномочий организуют и проводят плановые и внеплановые документарные и выездные проверки в соответствии со ст ст. 9—12 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля*.
Предметом проверок является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами:
а)	обязательных требований к:
—	жилым помещениям, их использованию и содержанию;
—	содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
—	порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;
—	порядку признания помещений жилыми помещениями, жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с утвержденным Правительством РФ положением;
—	учету жилищного фонда;
—	порядку переустройства и перепланировки жилых помещений;
—	определению состава, содержанию и использованию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
—	управлению многоквартирными домами;
—	выполнению лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами (в том числе управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищностроительными и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирными домами, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по выполнению услуг по содержанию и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме), услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ;
—	установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
—	раскрытию информации в соответствии с утвержденным Правительством РФ стандартом раскрытия информации организаци
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 87
ями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами;
—	созданию и деятельности товарищества собственников жилья либо жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, соблюдению прав и обязанностей их членов;
—	предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
—	созданию и деятельности советов многоквартирных домов;
—	определению размера и внесению платы за коммунальные услуги;
—	обеспечению энергетической эффективности многоквартирных домов и жилых домов, их оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов и эксплуатации таких приборов;
—	деятельности специализированных некоммерческих организаций, указанных вп. 2 настоящего Положения, по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
—	порядку и условиям заключения договоров управления многоквартирными домами и иных договоров, обеспечивающих управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, и договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
—	формированию фондов капитального ремонта;
б)	других обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, установленных жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Содержание, сроки и последовательность выполнения административных процедур при осуществлении государственного жилищного надзора устанавливаются административными регламентами, разрабатываемыми и утверждаемыми в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 2011 г. № 373.
По решению руководителя органа государственного жилищного надзора к участию в проведении проверок могут привлекаться эксперты и экспертные организации, аккредитированные в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2009 г. № 689, для проведения необходимых исследований (включая научные исследования), испытаний, экспертиз, анализа и оценки.
При осуществлении систематического наблюдения за исполнением обязательных требований и анализа поступивших в орган государ
88 * Раздел I. Общие положения
ственного жилищного надзора документов, сведений и размещенной на официальных сайтах органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в информационно-телекоммуникационной сети «Интернета (далее — сеть «Интернета) информации об их деятельности орган государственного жилищного надзора:
а)	про веряет с во е вр е мен н ость, п ол но ту и до стоверно сть посту и и в-ших документов и сведений в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
б)	изучает размещенную на официальных сайтах указанных лиц в сети «Интернета информацию об их деятельности.
Результаты систематического наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований используются при планировании и проведении органом государственного жилищного надзора плановых и внеплановых проверок.
Орган государственного жилищного надзора в сроки, установленные высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, размещает на своем официальном сайте в сети «Интернет»:
а)	ежегодный план проведения плановых проверок;
б)	сведения о результатах плановых и внеплановых проверок (с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных);
в)	ежегодные доклады об осуществлении регионального государственного жилищного надзора и эффективности такого надзора;
г)	тексты рекомендаций и информацию, которые содействуют выполнению обязательных требований.
Решения и действия (бездействие) должностных лиц органов государственного жилищного надзора при проведении проверок могут быть обжалованы в административном и (или) судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.
Методическое обеспечение государственного жилищного надзора осуществляется Министерством регионального развития РФ1.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. №336-ПП (ред. от 13.06.2013) «Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции г. Москвы» Государственная жилищная инспекция г. Москвы является функциональным органом исполнительной власти г. Москвы, осуществляющим, в частности, функции по региональному государственному жилищному надзору в пределах своей компетенции1 2.
1 Собрание законодательства РФ. 2013. № 25. Ст. 3156.
2 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. № 43.
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд * 89
Статья 21. Страхование жилых помещений
В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.
Комментируемая статья предусматривает возможность страхования жилых помещений.
Общие положения о страховании содержатся в главе 48 ГК РФ, а также в Законе РФ от 27 ноября 1992 г. №4015-1 (ред. от 28.06.2013) «Об организации страхового дела в Российской Федерации*.
Приказом Госстроя РФ от 28 июня 2000 г. № 149 утверждены Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе. В указанных Рекомендациях предложены следующие модели страхования жилых помещений:
—	страхование жилищного фонда или жилого помещения его собственником;
—	страхование жилого помещения его владельцем;
—	страхование жилых помещений нанимателями;
—	страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилищного фонда (жилого помещения) за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
—	страхование ответственности предприятий и организаций, выполняющих функции управления жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры от лица или по поручению собственника, осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного фонда (подрядчиков), за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
—	страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
—	страхование ответственности коммунальных предприятий, поставляющих ресурсы, необходимые для обеспечения жилого фонда коммунальными услугами, за ущерб перед третьими лицами (резкое кратковременное повышение давления в системах водо- и теплоснабжения может являться причиной аварий, резкие скачки напряжения в сетях электроснабжения — причиной пожаров и т.д.);
—	страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права собственности.
Система организации страховой защиты жилья предполагает выбор страховых рисков, наиболее характерных для конкретной территории. По выбору местной администрации это могут быть:
—	пожары;
—	взрывы бытового газа;
—	проникновение воды через кровлю;
90 * Раздел I. Общие положения
—	проникновение воды в результате применения средств пожаротушения;
—	аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и внутреннего водостока;
—	террористические акты и противоправные действия третьих лиц итд.
Внедрение страховой защиты жилищного фонда строится на разумном взаимодействии органов исполнительной власти на местах (или их представителей) и страховой компании в части:
—	согласования методов оценки страховой стоимости принимаемых на страхование объектов (по выбору администрации страховая защита жилья может строиться на основе рыночной или инвентаризационной стоимости с применением утвержденных администрацией коэффициентов пересчета);
—	согласования методики оценки величины ущерба, нанесенного жилым помещениям в результате чрезвычайных событий, аварий;
—	создания единого порядка распределения ответственности между структурами, обеспечивающими страховую защиту жилья, не только в денежной форме, но и в натуральной форме. Одним из возможных путей обеспечения гарантий предоставления пострадавшим гражданам аналогичного жилья взамен утраченного в результате страхового события является размещение части временно свободных резервов страховщика (при условии их возвратности и доходности) в строительство и реконструкцию жилых домов1.
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1.	Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2.	Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,
1 Российская газета. 1993. № 6.
Глава 3. перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое... * 91
если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3.	Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
4.	Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Комментируемая статья устанавливает условия перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
Впервые на уровне Ж К РФ регламентируется порядок, основания и условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилого помещения в жилое.
Помимо положений ЖК РФ, ст 288 ГК РФ по названному вопросу применению подлежат Градостроительный кодекс РФ и другие нормативные правовые акты. В частности, перевод нежилого помещения в жилое относится к реконструкции объекта капитального строительства и должен осуществляться с соблюдением требований Градостроительного кодекса РФ и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, регулирующих градостроительную деятельность.
Условия перевода жилых помещений в нежилые названы в комментируемой статье.
К ним отнесены следующие:
—	структурная обособленность переводимой жилой площади и возможность оборудования (устройства) самостоятельного входа (доступа);
—	переводимое жилое помещение должно быть свободно от прав каких-либо лиц (права собственности, права пользования, права залога и др.);
—	возможен перевод лишь всего жилого помещения, а не его части (комнаты) и при условии неиспользования впоследствии для проживания;
—	специальным условием, касающимся многоквартирных домов, названо место расположения жилого помещения — первый этаж, последующие этажи — лишь тогда, когда этажом ниже расположено помещение, являющееся нежилым.
92 * Раздел I. Общие положения
Условия перевода нежилого помещения в жилое сведены к возможности соответствия переводимого помещения требованиям, на момент перевода либо после перевода предъявляемым законом к жилым помещениям. Второе условие состоит в том, что лишь собственник вправе поставить вопрос о переводе нежилого помещения в жилое и только в случае, когда его право собственности свободно от прав других лиц.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(Абзац в ред. Федерального закона от 28 июля 2012г. № 133-ФЗ.)
1)	заявление о переводе помещения;
2)	правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3)	план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4)	поэтажный пландома, в котором находится переводимое помещение;
5)	подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
21. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся
Глава Зе перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое.. .	* 93
в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1)	правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2)	план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3)	поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
(Часть введена Федеральным законом от 3 декабря 2011г. №383-ФЗ.)
3.	Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 21 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные им сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(Часть в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
4.	Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 21 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
(Часть в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
5.	Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
94 * Раздел I. Общие положения
Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ.)
6.	В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7.	Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и яаляется основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
б. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
(Часть в ред. Федерального закона от 13 мая 2008г. № 66-ФЗ.)
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной
Глава 3. перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое... * 95
безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Статья 23 ЖК РФ устанавливает административный порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Этот вопрос отнесен к компетенции органов местного самоуправления. Уставом муниципального образования либо главой органа местного самоуправления должен быть определен конкретный орган, обязанный разрешать этот вопрос. В настоящее время эти функции возложены на орган архитектуры и градостроительства. Окончательное решение принимает глава органа местного самоуправления в виде распорядительного документа (распоряжения, постановления).
Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г) (ред. от 05.12.2008), несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 Ж К РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федера-ции£>, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч.ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.
Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку ч. 3 данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме документов, установленных ч. 2 указанной статьи.
96 * Раздел I. Общие положения
Однако, как следует из положений ЖК РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п.п. 1,2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36ЖКРФ).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитар но-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений мн ого квартир-
Глава 3. перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое... * 97 него дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч.ч. 2 и 3 ст. 23 Ж К РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме1.
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
(Пункт в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
I1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод по-
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. Хе 11.
98 * Раздел I. Общие положения
мещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дия направления уведомления;
(Пункт введен Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. №383-ФЗ.) 2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2.	Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3.	Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дия со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке*
Статья 24 ЖК РФ предусматривает основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Отказ в удовлетворении заявления о таком переводе возможен:
—	если не представлены требуемые документы;
—	документы представлены в ненадлежащие органы;
—	нарушены условия перевода;
—	проект переустройства не соответствует требованиям законодательства.
Предусмотрена возможность обжалования в суд решения об отказе в переводе. Сроки обжалования не определены. Подлежат применению положения главы 25 ГПК РФ либо правила искового производства в зависимости от характера заявленного требования и других обстоятельств конкретного дела.
К отказу в переводе, как правило, ведет игнорирование заявителями условий перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, установленных ст. 22 ЖК РФ. Так, индивидуальный предприниматель X. обратился с заявлением о переводе своей квартиры из жилого помещения в нежилое с целью открытия стоматологического кабинета. Заявитель предоставил уполномоченному органу пакет документов согласно перечню, установленному ст. 23 ЖК РФ. Однако в переводе ему было отказано по причине несоблюдения
Глава 4. переустройство и перепланировка жилого помещения • 99
условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ, а именно отсутствия согласия собственников многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом. Предприниматель обратился в арбитражный суд. Суд в удовлетворении требований заявителя отказал. Принадлежащая X. спорная квартира расположена в доме, где образовано товарищество собственников жилья «Кристалл». Согласно уставу ТСЖ принятие решений о строительстве, реконструкции, возведении хозяйственных построек и других сооружений в кондоминиуме отнесено к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ. Согласно проекту перепланировки жилой квартиры X. под стоматологический кабинет изменению подвергаются несущие ограждающие конструкции данного жилого многоквартирного дома. С учетом изложенного для осуществления строительных работ, связанных с реконструкцией недвижимого имущества, являющегося общей долевой собственностью, предпринимателю требовалось получение согласия ТСЖ «Кристалл». В этой связи, несмотря на тот факт, что заявителем были соблюдены требования ст. 23 ЖК РФ и передан полный пакет документов, предусмотренных названной статьей, X. также должен был представить уполномоченному органу документ о согласии собственников многоквартирного жилого дома на его реконструкцию. Поскольку соответствующий документ представлен не был, суд признал отказ в переводе правомерным. Апелляционный и кассационный суды согласились с позицией суда первой инстанции (по материалам постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 июня 2007 г. по делу №А23-2108/06А-15-167).
Возможность обжалования положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое ЖК РФ не оговорена. Однако оно также может быть оспорено собственниками либо пользователями помещений, примыкающих к переведенному, если те сочтут свои права нарушенными.
Глава 4 ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
100 * Раздел!. Общие положения
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Комментируемая статья определяет виды переустройства и перепланировки. Отношения, связанные с переустройством или перепланировкой жилого помещения, регламентируются ст. ст 25—29 Ж К РФ. Отметим, что в настоящее время эти отношения урегулированы более полно. Так, ЖК 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. К достоинствам нового Ж К РФ можно отнести то, что теперь отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это благоприятно скажется на правоприменительной практике и будет способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.
С 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ. До введения в действие ЖК РФ в субъектах РФ было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения.
Обратим внимание, что ЖК РФ не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещением ЖК РФ в данном случае употребляет понятие «помещение вспомогательного использования».
Важным является и то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.
Статья 26 ЖК РФ определяет, что переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные правовые последствия.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения * 101
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В комментируемой статье законодатель определил основные виды перепланировки и переустройства жилых помещений.
Под переустройством ЖК РФ понимает проведение различных изменений в оборудовании жилого помещения. Переустройство производится в виде установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Вместе с тем критериев перепланировки, переустройства, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, ЖК РФ не содержит.
Данный вопрос суд выясняет в судебном заседании, в том числе посредством проведения судебной экспертизы (строительно-технической идр.).
Перепланировка понимается в ЖК РФ как изменение конструктивных особенностей жилого помещения в виде изменения его конфигурации. Как и в случае с переустройством, не любое изменение конфигурации жилого помещения является перепланировкой, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Постановлением Правительства Москвы от 13 июля 2004 г. № 479-ПП утверждены меры по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах1.
В целях усиления контроля за проведением ремонтно-строительных работ при переустройстве помещений в жилых домах Правительство Москвы возложило на Государственную жилищную инспекцию г. Москвы (Мосжилинспекцию) дополнительные функции по:
—	выдаче разрешений подрядным организациям на производство работ по переустройству помещений на основании распоряжения органов исполнительной власти в соответствии с их компетенцией;
—	контролю за соблюдением сроков производства работ, норм и правил производства работ;
—	приемке работ после их завершения с оформлением акта выполненных работ1 2.
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 44.
2 Жилищное право: учеб, пособие для студентов, обучающихся по специальности 030501 Юриспруденция* / О .А. Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. М., 2009.
102 • Раздел!. Общие положения
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или)перепланируемо-го жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(Абзац аред. Федерального закона от 28 июля 2012 г. №133-Ф3.)
1)	заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(Пункт вред. Федерального закона от 23 июля 2008г. №160-ФЗ.)
2)	правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) пе-репланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3)	подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) пере-планируемого жилого помещения;
4)	технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5)	согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6)	заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
21. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и б части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предус
Глава 4. переустройство и перепланировка жилого помещения • 103
мотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1)	правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) пе-репланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2)	технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
3)	заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(Часть введена Федеральным законом от 3 декабря 2011г. №383-ФЗ.)
3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 21 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 21 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(Часть в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-ФЗ.)
4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 21 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя.
(Часть в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-ФЗ.)
104 * Раздел!. Общие положения
5* Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(Часть вред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ.)
6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Комментируемая статья устанавливает основание проведения переустройства и (или) перепланировки. Статья определяет основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) пере-планируемого жилого помещения представляет:
1)	заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
2)	правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) пере планируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3)	подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4)	технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
Главам переустройство и перепланировка жилого помещения • 105
5)	согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
6)	заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством РФ.
Этот документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании.
Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в таком порядке, несмотря на то что речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.
Единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий1.
Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2005 г. № 266 (ред. от 21.09.2005) утверждены формы заявления о переустройстве и (или)
1 Жилищное право: учеб, пособие для студентов, обучающихся по специальности 030501 * Юриспруденция* / О .А. Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. М., 2009.
106 * Раздел!. Общие положения
перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения*.
В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлены условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) (далее — переоборудование) жилых и нежилых помещений и повышения благоустройства жилых домов и жилых помещений.
Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение много комнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние.
1 Собрание законодательства РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.
Глава 4. переустройство и перепланировка жилого помещения • 107
Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, вызванное несоблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения по его вине, устраняется в установленном порядке обслуживающей организацией*.
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 21 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
(Пункт вред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
I1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 21 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 21 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
(Пункт введен Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. №383-Ф3.) 2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
1 Российская газета. 2003. №214.
108 * Раздел1. Общие положения
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Комментируемая статья предусматривает отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в случае:
1)	непред ста вл ен и я необход и м ы х д о куме нто в;
2)	представления документов в ненадлежащий орган;
3)	несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.
Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.
Органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества (БТИ)1.
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
(Часть в ред. Федерального закона от 13 мая 2008г. № 66-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает, что завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
1 Жилищное право: учеб, пособие для студентов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / О. А Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордею к. М., 2009.
Глава 4. переустройство и перепланировка жилого помещения • 109
Указанный акт должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества. Указанным органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии1.
После завершения работ по переустройству, перепланировке орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, формирует приемочную комиссию, которая проверяет соответствие выполненных работ представленному проекту переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В ее состав включаются собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, проектировщик, представители администрации района, управления архитектуры и строительства, Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения, органов государственной противопожарной службы, иных органов государственного надзора и контроля, представители эксплуатирующих организаций, которым подконтролен принимаемый объект.
Приемочная комиссия составляет соответствующий акт и направляет его в орган, осуществляющий согласование, и в организацию по учету объектов недвижимого имущества (орган технической инвентаризации и регистратор). Право на такой объект подлежит регистрации, в паспорт должны быть внесены изменения в объекте регистрации.
Если реконструкция, переустройство, перепланировка жилого помещения невозможны без присоединения к жилому помещению части общего имущества в многоквартирных домах, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (ст. 40)1 2.
Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП (ред. от 25.06.2013) «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в г. Москве3.
1 Собрание законодательства РФ. 2009. № 25. Ст. 3052.
2 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008.
3 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. №61.
110 * Раздел L Общие положения
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
L Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
2.	Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3* Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4.	На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5.	Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осу-
Глава 4. переустройство и перепланировка жилого помещения • 111
ществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке*
Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Лицо, совершившее самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску компетентного органа принимает решение:
1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние1.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2006 г. вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или
1 Жилищное право: учеб, пособие для студентов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / О.А. Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. М., 2009.
112 • Раздел L Общие положения
о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Частью 4 ст 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 Ж К РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 Ж К РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст.ст. 26—28 ЖК РФ, по согласованию по заявлению гражданина самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки и сохранению жилого помещения в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 Ж К РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения * 113
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения1.
В соответствии со ст 29 ЖК РФ суд может принять решение о сохранении жилья в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей и в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит.
Реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ возможна. Однако следовало бы внести изменения в ст. 293 ГК РФ и в ст. 235 ГК РФ о принудительном изъятии жилья и в случае самовольного переустройства.
Решение о принудительном изъятии жилья путем продажи с публичных торгов принимается только судом, но по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явилось переустройство жилья. И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.
Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. Хе 1.
114 • Раздел L Общие положения
Кроме того, следует отметить, что положения ст. 29 ЖК РФ обоснованно применяются в случае переустройства и перепланировки двух квартир.
Согласно ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Поскольку из диспозиции указанной статьи не усматривается, что положения о переустройстве или перепланировке касаются только одного жилого помещения (одной квартиры), понятие «жилое помещением применительно к данным правоотношениям законодателем видится в более широком смысле. Таким образом, требования данной статьи также подлежат применению и при переустройстве и (или) перепланировке двух жилых помещений (квартир). Юридически значимым обстоятельством, препятствующим сохранению жилого помещения в перепланированном состоянии, является лишь факт нарушения прав и законных интересов граждан, либо создание угрозы нарушения1.
1 Жилищное право: учеб, пособие для студентов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / О.А. Егорова, Ю.Ф. Беспалов, Д.В. Гордеюк. М., 2009.
Раздел II
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1.	Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2.	Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3.	Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4.	Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не донуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментируемая статья, наряду с нормами гл. 18 ГК РФ, регламентирует право собственности на жилые помещения.
Собственник осуществляет все правомочия, составляющие содержание права собственности (владение, пользование, распоряжение,
116
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
иные действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и законные интересы других лиц).
Вместе с тем собственник ограничен назначением жилых помещений, о чем подробно говорилось в комментарии к ст 17 ЖК РФ. Использование жилого помещения не по назначению является одним из оснований прекращения права собственности на это имущество (ст. 293 ГК РФ).
Помимо предписаний об использовании жилых помещений по назначению правомочия собственника ограничены пределами использования жилых помещений, установленными ЖК РФ.
Рассмотрим некоторые права и обязанности собственника.
Теперь помимо предоставления жилого помещения другим лицам для проживания по договору найма собственник вправе предоставить его по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, а юридические лица — на основании договора аренды или на ином законном основании.
При этом необходимо учитывать, что в случае возмездного разового предоставления жилого помещения для проживания третьим лицам собственник обязан подать налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля, следующего за истекшим налоговым периодом (и. 1 ст. 229 НК РФ), и уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13% в срок не позднее 15 июля, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Если же собственник систематически предоставляет жилое помещение для проживания на возмездной основе, то, поскольку такая деятельность является предпринимательской, он должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и встать на учет в налоговых органах по месту осуществления этой деятельности в порядке, установленном п. 2 ст. 346.28 НК РФ. Собственник при этом будет обязан уплачивать единый налог на вмененный доход исходя из базовой доходности в размере 1000 руб. в расчете на один квадратный метр площади помещения для временного размещения и проживания (п. Зет. 346.29 НК РФ).
Глава 36 ГК РФ предусматривает правила безвозмездного пользования имуществом, которые применяются при предоставлении жилых помещений по договору безвозмездного пользования.
Ж К РФ предписывает, дополняя и конкретизируя права и обязанности собственника квартиры, установленные ГК РФ (гл. 18 и ст. 210 ГК РФ), обязанности нести бремя содержания жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире — и бремя содержания общего имущества квартиры.
Кроме того, в силу ч. 4 комментируемой статьи собственник жилого помещения обязан:
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 117
—	поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
—	соблюдать права и законные интересы соседей;
—	правила пользования жилыми помещениями;
—	соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Правила пользования жилыми помещениями утверждены постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 251.
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (ред. от 14.05.2013) утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность1 2.
Соблюдение правил пользования жилыми помещениями обеспечено нормами гражданского и административного законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они разрушают жилье, то назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 5. Ст. 546.
2 Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
118
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей необходимо понимать неоднократные действия собственника, ущемляющие жилищные права соседей: проведение ремонтных работ в неустановленном порядке, создание условий, в результате которых соседи будут лишены или ограничены в получении коммунальных услуг, и другие действия, приводящие к невозможности использования ими своих жилых помещений.
Бесхозяйственное содержание жилья — это неисполнение собственником обязанностей по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, создание опасности жизни и здоровью рядом проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и другие действия, влекущие разрушение жилья.
Право собственности на жилое помещение, являющееся для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не может рассматриваться как исключительно экономическое право. Данное право должно рассматриваться и как социальное право, поскольку выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией РФ.
Положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, устанавливающее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для гражданин а-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, признано не противоречащим Конституции РФ, поскольку данное законоположение направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданин а-должника, но и членов его семьи, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете — на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности.
Установленный положением абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей) — в целях реализации конституционного принципа соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданин а-должника как участников исполнительно
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 119
го производства — должен распространяться на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.
Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. №11-П по жалобе граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова положение абз. 2 ч. 1 ст. 446ГПК РФ, устанавливаю щее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего граждан и ну-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для граждан и на-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, признано не противоречащим Конституции Российской Федерации.
Нарушение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ своих прав, гарантированных ст.ст. 15 (ч.ч. 1 и 4), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч. 1 и 2), 35 (ч.ч. 1 и 3), 45, 46 (ч. 1), 55 (ч.ч. 2 и 3) и 123 (ч. 3) Конституции РФ, заявители усматривают в том, что он не обеспечивает надлежащее и неукоснительное исполнение вступившего в законную силу решения суда о взыскании долга в ситуации, когда у граждан и на-должника отсутствует какое-либо иное, помимо принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, имущество, за счет которого можно удовлетворить требования кредитора, поскольку не позволяет обращать взыскание по исполнительным документам на такое жилое помещение (его части), если оно является для должника и лиц, находящихся на его иждивении, единственным пригодным для постоянного проживания, независимо от общих количественных и качественных характеристик конкретного жилого помещения, его фактического использования и безотносительно к тому, что та его часть, которая после удовлетворения требований кредитора могла бы остаться в собственности должника, будет по площади не ниже санитарных норм и позволит сохранить за ним и лицами, находящимися на его иждивении, необходимый уровень существования.
Конституционный Суд РФ указал, что «по смыслу ст.ст. 8 (ч. 2), 35 (ч. 1), 45 (ч. 1), 71 (пункты «в&, «д», «о&) и 76 (ч. 1) Конституции Российской Федерации право собственности, включая основания и порядок его приобретения, перехода и утраты, а также объем и границы правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, регулируется федеральным законом. Содержание данного регулирования, как следует из ст.ст 1,2, 15 (ч. 4), 17 (ч.ч. 1 и 2), 18, 19, 34 (ч. 1) и 35 (ч.ч. 2 и 3) Конституции Российской Федерации, не может определяться федеральным законодателем произвольно: отношения собственности в Российской Федерации должны регламентироваться в соответствии с принципами правового государства, на основе юридического равенства и справедливости и исходя из того, что право собственности, равно
120
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
как и все другие права и свободы человека и гражданина, признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации.
Право собственности и иные имущественные права — в силу ст.ст. 7, 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч.ч. 1 и 2), 46 и 55 (ч.ч. 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости — подлежат защите на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота — собственников, кредиторов, должников; возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т. е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм; сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, включая достойную жизнь и свободное развитие человека, обеспечение которых составляет обязанность государства, а также право каждого на жилище (ст. ст. 7,40, ч. 3 ст. 56 Конституции Российской Федерации).
Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающие равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, и вместе с тем — необходимость соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц. Это означает, в частности, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц; соответственно, предполагается и возможность исполнения собственником своих гражданско-правовых обязательств за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.
Приведенные правовые позиции Конституционного Суда РФ, изложенные в его решениях, в полной мере распространяются на от
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 121
ношения, которые связывают кредитора и гражданина-должника, не исполнившего свое гражданско-правовое обязательство и в силу этого отвечающего принадлежащим ему имуществом перед кредитором, включая возможность обращения взыскания в предусмотренных законом случаях на имущество, относящееся к объектам недвижимости, в рамках исполнительного производства.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, исполнение судебного решения, в том числе вынесенного в пользу кредитора в случае нарушения должником гражданско-правового обязательства, по смыслу ст. 46 (ч. 1) Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, следует рассматривать как элемент судебной защиты; соответственно, защита нарушенных прав не может быть признана действенной, если судебный акт или акт иного уполномоченного органа своевременно не исполняется, что обязывает федерального законодателя при выборе в пределах своей конституционной дискреции того или иного механизма исполнительного производства осуществлять непротиворечивое регулирование отношений в этой сфере, создавать для них стабильную правовую основу и не ставить под сомнение конституционный принцип исполнимости судебного решения.
Эти требования согласуются со ст. 2 Международного пакта о гражданских и политических правах, обязывающей государства обеспечить любому лицу, права и свободы которого нарушены, эффективные средства правовой защиты, а также с п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод в его интерпретации Европейским судом по правам человека, полагающим, что исполнение решения, вынесенного любым судом, должно рассматриваться как неотъемлемая часть «суда» в смысле данной статьи и что право каждого на судебную защиту стало бы иллюзорным, если бы правовая система государства допускала, чтобы окончательное, обязательное судебное решение оставалось недействующим к ущербу одной из сторон.
Поскольку в силу ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина имеет в качестве своего объективного предела воспрепятствование реализации прав и свобод других лиц, причинение вреда их конституционно гарантированным интересам, федеральный законодатель, создавая условия, обеспечивающие равную судебную защиту прав кредитора (взыскателя) и должника (ответчика), должен исходить из того, что возникающие коллизии их законных интересов во всяком случае не могут преодолеваться путем предоставления защиты одним правам в нарушение других, равноценных по своему конституционному значению.
В таких случаях права и законные интересы участников гражданского оборота должны получать соразмерную (пропорциональную) защиту на основе баланса конституционных ценностей. Применительно
122 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
к нормативно-правовому регулированию разрешения судом коллизий интересов кредиторов и должников это означает, что установленные федеральным законодателем пределы возможного взыскания по исполнительным документам должны отвечать интересам защиты конституционных прав граждан ина-кредитора, однако они не могут затрагивать основное содержание конституционных прав гражданина-должника, существо которых ни при каких обстоятельствах не должно быть утрачено.
Собственность, будучи материальной основой и экономическим выражением свободы общества и личности, не только является необходимым условием свободного осуществления предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, но и гарантирует как реализацию иных прав и свобод человека и гражданина, так и исполнение обусловленных ею обязанностей, а право частной собственности как элемент конституционного статуса личности определяет, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами человека и гражданина, смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием (ст. 18 Конституции РФ).
Соответственно, федеральный законодатель призван обеспечивать правовую определенность, стабильность и предсказуемость в сфере гражданского оборота, поддерживая как можно более высокий уровень взаимного доверия между субъектами экономической деятельности и создавая все необходимые условия для эффективной защиты права собственности и иных имущественных прав. Вместе с тем он должен исходить из конституционной обязанности Российской Федерации как социального государства заботиться о благополучии своих граждан, сохраняя им условия для нормального существования, а также из конституционных основ правового статуса личности, в частности требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в данном случае — права лица обязанного (должника), когда в рамках исполнительного производства возникает необходимость обращения взыскания на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности имущество, с тем чтобы не умалялось достоинство личности и не нарушались социально-экономические права граждан (ч. 1 ст. 7; ч. 1 ст. 21 Конституции РФ; ст. 25 Всеобщей декларации прав человека).
Указанные конституционные начала взаимоотношений личности, общества и государства распространяются и на отношения, связанные с реализацией гарантированного каждому ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ права на жилище, которое получило международно-пр а во вое признание в качестве одного из необходимых условий обеспечения права на
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 123
достойный жизненный уровень (ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах).
Право каждого на жилище, как оно закреплено Конституцией РФ и предусмотрено нормами международного права, опирается на выраженный в предписаниях ст. ст. 2, 17—19 и 21 Конституции РФ принцип, в силу которого человек является высшей ценностью и ничто не может служить основанием для умаления его достоинства как субъекта гражданского общества, чьи права и свободы во всей их полноте находятся под защитой Конституции РФ, а следовательно, исключается отношение к нему лишь как к объекту внешнего воздействия.
Европейский суд по правам человека в своей прецедентной практике исходит из того, что, хотя в Конвенции о защите прав человека и основных свобод отсутствует определение права на обеспечение жилищем, тем не менее несомненно желательно, чтобы каждый имел место, где он мог бы проживать с достоинством и которое он мог бы назвать домом.
1Ьким образом, право собственности на жилое помещение, являющееся для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не может рассматриваться как исключительно экономическое право, поскольку выполняет социально значимую функцию и обеспечивает гражданину реализацию ряда основных прав и свобод, гарантированных Конституцией Российской Федерации.
Конституция РФ, определяя в качестве одной из целей социальной политики РФ заботу государства о социальной защищенности своих граждан, закрепляя право каждого на жилище и предполагая прежде всего ответственное отношение самих граждан к его осуществлению, одновременно возлагает на органы публичной власти обязанность создавать для этого необходимые условия, в том числе путем принятия федеральным законодателем в пределах предоставленных ему полномочий специальных актов, которые определяют порядок обеспечения жилыми помещениями и на основании которых должны разрешаться конкретные дела; при регулировании прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, необходимо соблюдение баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников этих отношений, включая членов семьи собственника жилого помещения, гарантии прав которых должны рассматриваться как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности, а также обеспечение возможности дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод.
Осуществляя соответствующее правовое регулирование с учетом конкретно-исторических условий функционирования российской пра-
124 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Бовой системы, федеральный законодатель обладает определенной дискрецией в выборе тех или иных мер, направленных на обеспечение добросовестного исполнения гражданами своих гражданско-правовых обязательств и их ответственности, в том числе всем своим имуществом, перед кредиторами. Однако эти меры в рамках реализации судебной защиты имущественных интересов лиц, связанных отношениями «должник — кредитор», не должны нарушать справедливый баланс между ценностями, выраженными в признании и гарантировании права частной собственности и в общеправовом принципе добросовестного исполнения обязательств с одной стороны и правом на жилище — с другой.
Соответственно, при установлении механизма исполнительного производства федеральный законодатель, следуя принципам правового социального государства, призванного создавать условия, обеспечивающие достойную жизнь и свободное развитие человека, правомочен определить пределы обращения взыскания по исполнительным документам на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан-должников, с тем чтобы обеспечить их права в жилищной сфере на уровне, позволяющем реализовать естественную потребность в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения. При этом он связан требованием гарантирования граждан и ну-должнику права на жилище, как оно закреплено ст. 40 Конституции РФ, а следовательно, обеспечивая удовлетворение имущественных интересов кредитора (взыскателя), должен сохранять само существо данного конституционного права.
Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание и перечень которого устанавливается гражданским процессуальным законодательством. В системной связи с названной нормой находятся ч. 4 ст. 69 и ч. 1 ст. 79 Федерального закона от 2 июля 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающие в рамках общего порядка обращения взыскания на имущество должника правило, согласно которому при отсутствии или недостаточности у гражданина-должника денежных средств взыскание обращается на иное принадлежащее ему имущество, за исключением имущества, на которое взыскание не может быть обращено и перечень которого установлен ГПК РФ, а именно его ст. 446.
Такое правовое регулирование, запрещая обращать взыскание по исполнительным документам на определенные виды имущества в силу его целевого назначения, свойств и признаков, характеризующих субъекта, в чьей собственности оно находится, обусловлено стремлением федерального законодателя путем предоставления гражданину-должнику имущественного (исполнительского) иммунитета сохранить ему и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для достойного существования.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 125
Вопрос о пределах действия имущественного (исполнительского) иммунитета при обращении взыскания по исполнительным документам на принадлежащие граждан ину-должнику на праве собственности объекты недвижимости, включая жилые помещения, уже затрагивался Конституционным Судом РФ.
В определении от 4 декабря 2003 г. № 456-0 Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что положения ч. 1 ст 446 ГПК РФ, запрещающие обращать взыскание не на любое принадлежащее гражданину-должнику жилое помещение, а лишь на то, которое является для него единственным пригодным для постоянного проживания, направлены на защиту конституционного права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, а также на обеспечение охраны государством достоинства личности, как того требует ст. 21 (ч. 1) Конституции РФ, условий нормального существования и гарантий социально-экономических прав в соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека; предусмотрев пределы обращения взыскания по исполнительным документам на принадлежащее граждан и ну-должнику на праве собственности жилое помещение и ограничив тем самым право кредитора на надлежащее исполнение вынесенного в его пользу судебного решения, федеральный законодатель не вышел за рамки допустимых ограничений конституционного права на судебную защиту, установленных ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, что, однако, не исключает возможности конкретизировать данное регулирование в части, касающейся размеров такого жилого помещения.
В развитие приведенных правовых позиций Конституционный Суд РФ в определении от 17 января 2012 г. № 10-0-0 отметил, что положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, устанавливающее запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, во взаимосвязи со ст. 24 ГК РФ предоставляет гражданину-должнику имущественный (исполнительский) иммунитет, с тем чтобы — исходя из общего предназначения данного правового института — гарантировать указанным лицам условия, необходимые для их нормального существования; такое регулирование выступает процессуальной гарантией социально-экономических прав этих лиц в сфере жилищных правоотношений, оно осуществлено федеральным законодателем в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий и само по себе не может рассматриваться как чрезмерное, противоречащее требованиям ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ ограничение прав кредитора. <...>
Правовые позиции о целевом предназначении имущественного (исполнительского) иммунитета и о необходимости соблюдения принци
126
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
па соразмерности при обеспечении защиты прав и законных интересов участников исполнительного производства позволили Конституционному Суду РФ прийти к выводу о том, что для федерального законодателя не исключается возможность конкретизации положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ в части, касающейся размеров жилого помещения, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам, т.е. данное законоположение нуждается в корректировке, поскольку в правоприменительной практике, исходящей из его буквального толкования, не во всех жизненных ситуациях может быть обеспечен надлежащий баланс законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника.
Таким образом, положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, устанавливающее имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности жилого помещения (его частей), которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, поскольку оно направлено на защиту конституционного права на жилище не только самого гражданина-должника, но и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, а также на обеспечение указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав и в конечном счете на реализацию обязанности государства охранять достоинство личности, — имеет конституционные основания и само по себе не может рассматриваться как посягающее на конституционные ценности, притом что соответствующий имущественный (исполнительский) иммунитет в целях обеспечения конституционного принципа соразмерности в сфере защиты прав и законных интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника как участников исполнительного производства должен распространяться на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.
Положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может толковаться и применяться без учета конституционно-правовой природы имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилых помещений, предназначенного не для того, чтобы в любом случае сохранить за граждан и ном-должником принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, а для того, чтобы, не допуская нарушения самого существа конституционного права на жилище и умаления человеческого достоинства, гарантировать граждан и ну-должнику и членам его семьи уровень обеспеченности жильем, необходимый для нормального существования.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 127
Соответственно, запрет обращения взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания указанных лиц жилое помещение (его части) — исходя из понимания такого жилого помещения как достаточного для удовлетворения разумной потребности человека в жилище, право на которое должно быть гарантировано гражданину-должнику и членам его семьи в любом случае (даже в ущерб конституционно значимой цели исполнения судебных решений), — конституционно оправдан постольку, поскольку он направлен на сохранение для этих лиц жилищных условий, которые признаются приемлемыми в конкретной социально-экономической ситуации на том или ином этапе развития общества и государства.
Между тем положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не содержит ориентиров для определения уровня обеспеченности жильем как разумно достаточного, что в настоящее время, в условиях развивающегося рынка жилья и изменения структуры жилищного фонда, может приводить к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с гражданами-должниками, а следовательно, нарушать баланс конституционно защищаемых интересов.
Отсутствие соответствующих ориентиров, а следовательно, возможности дифференцированного подхода при применении имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину-должнику и являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не позволяет обратить взыскание по исполнительным документам на такие жилые помещения, размеры которых могут значительно превышать средние показатели, а стоимость может быть достаточной для удовлетворения имущественных притязаний взыскателя без ущерба для существа конституционного права на жилище граждан ин а-должника и членов его семьи.
Распространение на подобные жилые помещения безусловного имущественного (исполнительского) иммунитета означало бы не столько стремление защитить конституционное право гражданина-должника и членов его семьи на жилище, сколько соблюдение исключительно имущественных интересов должника в ущерб интересам взыскателя, а следовательно, вопреки требованиям, вытекающим из ст.ст. 8 (ч. 1), 34 (ч. 1), 35 (ч. 1) и 40 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с ее ст.ст. 17 (ч. 3), 19 (ч.ч. 1 и 2), 46 (ч. 1) и 55 (ч. 3), нарушение баланса интересов должника и кредитора (взыскателя) как участников исполнительного производства.
Поскольку в основе законодательного целеполагания, которым предопределяется регулирование института имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилых помещений, лежит именно гарантирование гражданам уровня обеспеченности жильем, необходи
128
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
мого для нормального существования, положение абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может рассматриваться как не допускающее ухудшения жилищных условий гражданина-должника и членов его семьи на том лишь основании, что принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение — независимо от его количественных и качественных характеристик, включая стоимостные, — является для указанных лиц единственным пригодным для постоянного проживания.
Следовательно, приоритет имущественных интересов гражданина-должника, в собственности которого находится жилое помещение, по своим характеристикам позволяющее удовлетворить требования кредитора (взыскателя), связанные с надлежащим исполнением вступившего в законную силу судебного решения, без ущерба для нормального существования самого гражданина-должника и членов его семьи и для реализации ими социально-экономических прав, представлял бы собой необоснованное и несоразмерное ограничение прав кредитора (взыскателя). В связи с этим Конституционный Суд РФ неоднократно обращал внимание федерального законодателя на возможность конкретизации положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ в части, касающейся размеров жилого помещения, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам, с тем чтобы в исполнительном производстве в полной мере соблюдался баланс интересов взыскателя и гражданина-должника, однако до настоящего времени соответствующие изменения в гражданское процессуальное законодательство не внесены.
В настоящем деле Конституционный Суд РФ, обязанный при осуществлении возложенных на него полномочий исходить в том числе из недопустимости осуществления прав и свобод человека и гражданина в нарушение прав и свобод других лиц, с одной стороны, и стабильности правоотношений в интересах их участников — с другой, не может не принимать во внимание, что в условиях, когда вопрос о том, какой размер жилого помещения на данном этапе развития общества может считаться удовлетворяющим требованию обеспечения разумной потребности человека в жилище и, соответственно, на какое жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, может быть обращено взыскание по исполнительным документам, федеральным законодателем не решен, признание абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не соответствующим Конституции РФ повлекло бы риск неоднозначного и, следовательно, произвольного выбора соответствующих критериев правоприменителем, причем в отношениях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей, и притом что существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и использованы быть не могут.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 129
Исходя из принципа разумной сдержанности и руководствуясь п. 12 ч. 1 ст. 75, ч. 1 ст 87 и ст. 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации^, Конституционный Суд Российской Федерации в настоящем деле считает возможным воздержаться от признания положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации.
Этим с федерального законодателя не снимается обязанность — исходя из Конституции РФ и с учетом правовых позиций, изложенных в настоящем постановлении, — в целях обеспечения конституционного баланса интересов кредитора (взыскателя) и гражданина-должника в исполнительном производстве внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, с тем чтобы обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя) в случае, когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности граждан и на-должника и членов его семьи в жилище, а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования.
Помимо критериев, которые позволяли бы определить жилое помещение как явно превышающее по своим характеристикам указанный уровень (площадь помещения — общая и жилая, его конструктивные особенности, рыночная стоимость ит. д.), федеральный законодатель должен предусмотреть порядок обращения взыскания на него, требующий выявления того, является ли данное помещение единственно пригодным для проживания собственника и членов его семьи, и гарантирующий им возможность удовлетворения разумной потребности в жилище, а также уточнить для целей данного регулирования перечень лиц, подпадающих под понятие «совместно проживающие с гражданином-должником члены его семьи^.
При этом обращение взыскания на такое жилое помещение, если оно является для указанных лиц единственным пригодным для постоянного проживания, должно осуществляться на основании судебного решения и лишь в том случае, если судом будет установлено не только одно лишь формальное соответствие жилого помещения критериям, позволяющим преодолеть в отношении него имущественный (исполнительский) иммунитет, но и несоразмерность доходов гражданина-должника его обязательствам перед кредитором (взыскателем) и отсутствие у него иного имущества, на которое может быть обращено
130 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
взыскание. Иное, особенно в случаях незначительного превышения предусмотренных законом нормативов, влечет риск нарушения прав граждан ин а-должника и членов его семьи и тем самым нарушения баланса конституционно значимых ценностей, на защиту которого направлен данный правовой институт1.
В соответствии с п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. ЛФ14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, т. е. для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, и. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ)1 2.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г.) (ред. от 08.12.2010) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).
Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации, далее — СК РФ), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.
1 Собрание законодательства РФ. №21. Ст. 2697.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 131
В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения1.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
L К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
2.	Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
3.	Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
(Часть в ред. Федерального закона от 24 апреля 2008г. №49-ФЗ.)
4.	В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. № 9.
132 • Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Действие положений части не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 189-ФЗ.
5.	По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
6.	Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2—4 настоящей статьи.
7.	Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Ком менти руе мая статья устанавливает кр итер и и отн есе ния ли ц к членам семьи собственника, заимствовав положения семейного законодательства и расширив прежние критерии.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся:
1.	Дети и родители собственника при условии подтверждения их семейно-правовой связи и совместного проживания с собственником. Несовершеннолетние дети относятся к членам семьи собственника независимо от того, совместно ли они проживают с ним.
2.	Супруг собственника, проживающий совместно с собственником.
К супругам относятся лица, брак которых зарегистрирован в установленном порядке в органах ЗАГС, а также лица, совершившие религиозный брак на оккупированных территориях, входивших в состав СССР в период Великой Отечественной войны, до восстановления на этих территориях органов ЗАГС. Супруг собственника при рассмотрении спора в суде должен предоставить доказательства регистрации брака.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 133
Супруг, в отличие от родителей и детей, не является родственником своего супруга. Супруги находятся в состоянии свойства, под которым понимается отношение определенной близости между людьми, возникающее не по непосредственному родству, а из брачного союза.
В отношениях свойства, например, находятся родители или братья супругов. Последние могут быть вселены как члены семьи собственника в качестве «иных граждан».
Лица, проживающие в так называемом гражданском браке, не зарегистрированном в органах ЗАГС, не являются супругами.
3.	Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы собственника (инвалиды всех групп, инвалиды детства, мужчины — в возрасте 60 лет и старше, женщины — в возрасте 55 лет и старше, другие лица, относящиеся и не относящиеся к родственникам, которые не менее года получали содержание от собственника в натуре или других формах, которое являлось регулярным, единственным либо основным, значительно превышающим собственные доходы иждивенца, по размеру ниже размера прожиточного минимума в конкретной местности, или иждивенец являлся малоимущим).
Лица, относящиеся к данной категории членов семьи собственника жилого помещения, должны быть вселены собственником в качестве членов своей семьи.
При установлении данного факта необходимо исследовать:
а)	действительное волеизъявление собственника при заселении других родственников и нетрудоспособных иждивенцев;
б)	характер отношений данных лиц с собственником.
4.	Иные граждане (не относящиеся к родственникам, супругам, нетрудоспособным иждивенцам) могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения:
—	в « и с ключ и тел ьны х сл уч аях»;
—	если вселены собственником в жилое помещение в качестве членов семьи нон с ними ведет общее хозяйство.
В соответствии с п.п. 11—19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации* вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 с. 31 ЖК РФ, исходя из следующего:
а)	членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 Семейного кодекса РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое по
134 • Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
мещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;
б)	членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях — иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (ст. 55 ГПК РФ).
При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п.п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).
Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения,
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 135
выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации^ регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Наличие или отсутствие улица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами (п. 11).
В силу ч. 2 ст 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, властности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и тд.
В связи с тем что ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм ч. 1 ст 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст.ст. 153-181 ГК РФ).
Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена ч. 3 ст 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (ч. 4 ст 31ЖК РФ).
Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что ч. 2 ст 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (п. 12).
136 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
По общему правилу в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
При этом, учитывая положения ч. 1 ст. 31 Ж К РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (ст. 67 ГПК РФ).
Судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением (п. 13).
В силу положений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 137 развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖКРФ (п. 14).
При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается ч. 4 ст. 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств:
а)	отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (т.е. у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);
б)	отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства (п. 15).
При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собствен-
138 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ника жилого помещения суд, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.
Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определены Семейным кодексом РФ (п. 4 ст. 30, ст.ст. 80-105 СК РФ).
Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность состояния супругов в браке; длительность совместного проживания собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон; период времени, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у собственника жилого помещения денежных средств для приобретения другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т. п.
Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником другое жилое помещение может находиться и в другом населенном пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных возможностей собственника и других заслуживающих внимания обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.
Принимая во внимание, что в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей се
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 139
мьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т. е. купить жилое помещение, подарить, построить и т. д.) (п. 16).
В резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (ст. 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (ч. 5 ст. 198, ст.ст. 204-207 ГПК РФ) (п. 17).
Судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч.ч. 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 г. — ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее — ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном
140 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации^), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие (п. 18).
По смыслу положений ч. 5 ст. 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.
Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).
Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ) (п. 19)1.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 141
В соответствии с Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.) в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст 63 Кодекса).
Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.
Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей — собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.
Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями1.
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1.	Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2.	Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими
1 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.).
142 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
3.	Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.	Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкун жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
5.	Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
6.	Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
7.	При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части б настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 143
3. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение е зачетом его стоимости в выкупную цепу.
9.	Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкуна, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о вы куне жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.
10.	Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1—3,5—9 настоящей статьи.
(Часть в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006г. №232-Ф3.)
11.	В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.
(Часть введена Федеральным законом от 18декабря 2006г. №232-Ф3.)
144 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
12.	Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.
(Часть введена Федеральным законам от 18 декабря 2006г. №232-Ф3.)
Комментируемая статья предусматривает изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа жилого помещения.
Данная статья расширяет положения ст.ст 279, 283 ГК РФ. Под государственными, муниципальными нуждами следует понимать любые потребности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований в использовании земли, на которой расположено жилое помещение. Обязанность доказать факт государственной или муниципальной потребности возлагается на органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1)	выполнением международных обязательств РФ;
2)	размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
—	объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
—	объектов использования атомной энергии;
—	объектов обороны и безопасности;
—	объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
—	объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
—	объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;
—	линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
—	объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
—	автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 145
3)	иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК РФ.
Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Выкуп жилого помещения осуществляется по решению органа государственной власти, органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии земельного участка.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение уполномоченного органа об изъятии жилого помещения является ограничением (обременением) права собственности на жилое помещение, которое по истечении времени может указанное право прекратить.
Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.
В то же время согласно ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним* государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.
146 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Возникает вопрос: с какого момента начинает исчисляться годичный срок предупреждения собственника об изъятии жилого помещения?
Полагаем, что он должен исчисляться не со дня принятия решения или осуществления государственной регистрации, а со дня получения лицом уведомления, те. извещения о намерениях, поскольку именно с этого момента лицо узнает о планируемых органом государственной власти (органом местного самоуправления) мероприятиях и может надлежащим образом реализовывать и защищать свои права.
Кроме того, дискуссионен вопрос о том, стоит ли признать надлежащим уведомление собственника по последнему известному месту жительства, когда уведомление возвращено по причине истечения сроков хранения в почтовом отделении? На наш взгляд, такое уведомление нельзя признать надлежащим. Исходя из смысла ст. 32 ЖК РФ о надлежащем уведомлении свидетельствует вручение собственнику копии решения.
Необходимо помнить, что с согласия собственника выкуп возможен до истечения годичного срока.
Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением сторон. Споры разрешаются судом общей юрисдикции по иску о выкупе жилой площади, который может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления об изъятии жилого помещения.
По соглашению между сторонами собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В этом случае учитывается размер жилого помещения, количество комнат, его состояние и рыночная стоимость. Предоставляемое жилое помещение должно быть равноценным. Причем права пользователей при определении размера, количества комнат предоставляемого жилого помещения не учитываются. Пользователь может предъявить притязания к собственнику.
В судебной практике возник вопрос: можно ли оспорить в судебном порядке соглашение, заключенное соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления с собственником жилого помещения, о замене изымаемого жилого помещения другим жилым помещением в случае изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
Верховный Суд РФ. отвечая на данный вопрос, указал следующее1: поскольку соглашение между собственником жилого помещения и соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 147 другого жилого помещения является двусторонней сделкой, то на него распространяются общие правила о признании сделки недействительной (пар. 2 гл. 9 ГК РФ). Следовательно, данное соглашение может быть оспорено в судебном порядке по общим основаниям.
Комментируемая статья также регулирует отношения по поводу аварийного или требующего реконструкции многоквартирного дома.
Орган, признавший в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции^, многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, вправе потребовать от всех собственников помещений в таком доме осуществить его снос или реконструкцию в разумный срок.
Конкретный срок сноса или реконструкции при этом определяется указанным органом исходя из реальных условий и характеристик дома. Разумность такого срока определяется исходя из времени, достаточного для осуществления указанных действий. Поэтому если орган в своем решении устанавливает для сноса или реконструкции аварийного многоквартирного дома объективно недостаточный срок, то собственники помещений вправе обжаловать решение данного органа в вышестоящий орган или в суд, мотивируя это несоответствием установленного срока требованиям разумности.
В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, уполномоченный орган в порядке, установленном ч.ч. 1—3, 5—9 комментируемой статьи, вправе осуществить изъятие земельного участка, на котором стоит данный дом, и каждого жилого помещения в нем.
Часть 11 комментируемой статьи регулирует вопросы определения судьбы аварийных многоквартирных домов, расположенных на территориях, в отношении которых приняты решения о развитии застроенных территорий.
Нормы, определяющие понятие и принципы развития застроенных территорий, содержатся в Градостроительном кодексе РФ.
Если аварийный многоквартирный дом расположен на территории, в отношении которой в соответствии с нормами Градостроительного кодекса принято решение о развитии, то орган, признавший дом аварийным, вправе потребовать от собственников жилых помещений в шестимесячный срок подать заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию данного дома.
Необходимо указать, что требование к собственникам предъявляет орган, признавший многоквартирный дом аварийным, а не орган, принявший решение о развитии застроенной территории.
148 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Если в течение установленного собственникам жилых помещений срока они не подадут заявление о выдаче разрешения на указанные выше действия, то земельный участок, на котором расположен аварийный дом, и каждое жилое помещение в нем подлежат изъятию для муниципальных нужд. Изъятие этих объектов осуществляется по правилам ст. 279 ГК РФ и п. 10 комментируемой статьи, т. е. по общим правилам изъятия для муниципальных нужд.
Часть 12 ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность осуществления изъятия земельных участков и жилых помещений, о которых идет речь вп. 11, до истечения установленного собственникам срока для подачи заявления на получение разрешений на строительство, снос или реконструкцию. Законодатель установил, что досрочное изъятие земельного участка и жилых помещений, находящихся в аварийном доме и на «развиваемо й& территории, допускается только с согласия собственников.
Иными словами, если собственники осознают невозможность осуществления ими строительства, сноса или реконструкции аварийного дома, в связи с чем не планируют подавать заявление на выдачу соответствующего разрешения и выражают согласие на изъятие, то такое изъятие может быть осуществлено до истечения установленного им срока.
В соответствии с я.л. 20—22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:
а)	нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;
б)	решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, те. органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст.ст. 279-283 ГК РФ, ст.ст. 9—11,49, 55,61, 63 ЗК РФ);
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 149
в)	обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст.ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч.ч. 10—11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);
г)	соблюдение предусмотренной ч. 2—4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).
При этом исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собствен нику жило го помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;
150
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
д)	иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием для отказа в иске о выкупе жилого помещения;
е)	если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве^). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ);
ж)	принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле исходя из норм ч. 3 ст. 45 ГПК РФ должен быть привлечен прокурор;
з)	выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 151
и)	требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
По смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения);
к)	выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собственника;
л)	резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ) (п. 20).
152
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Судам надлежит иметь в виду, что государственная регистрация решения органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения (ст. 209 ГК РФ, ч. 2—4 ст 30, ч. 5 ст. 32 ЖК РФ) (п. 21).
Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (те. межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1—3, 5—9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Необходимо обратить внимание судов на то, что ЖК РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 153
к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 22)1.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2012) обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйствам.
Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйствам имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ).
При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1—3, 5—9 данной статьи.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
154
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации*).
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не не сущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитар но-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации* предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства* относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт много-
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 155 квартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ1.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
1.	Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.
2.	Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.
(Часть в ред. Федерального закона от 24 апреля 2008г. №49-ФЗ.)
3.	Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Комментируемая статья устанавливает право пользования жилым помещением по завещательному отказу и правила его осуществления.
Завещательный отказ является институтом гражданского законодательства (ст.ст. 1137—1140 ГК РФ).
В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязан -
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2013. Хе 4.
156 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ность предоставить другому лицу на период жизни или иной срок право пользования всем жилым помещением либо его частью. Такой гражданин приобретает право пользования жилым помещением.
Завещательный отказ является и односторонней сделкой, и юридическим фактом, в силу которого возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем.
Если отказополучатель — дееспособный гражданин, то он несет солидарную с собственником обязанность по отношениям, вытекающим из права пользования. Кроме того, его право пользования по его желанию может быть зарегистрировано.
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
1фажданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением? пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Комментируемая статья предусматривает пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
В случае, когда лицо проживает в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.ст. 601—605 ГК РФ), его право пользования определяется условиями норм пар. 4 гл. 33 ГК РФ, если иное не определено договором.
В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Договор пожизненного содержания с иждивением считается заключенным с момента его государственной регистрации. Такой договор позволяет собственнику жилого помещения еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности по его содержанию.
Гражданин, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуется этим помещением наравне с собственником последнего, а также несет солидарную с ним от-
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 157 ветственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором).
Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтому в силу п. 1 ст. 586 ГК РФ при отчуждении такого имущества плательщиком ренты (собственником) его обязательства по договору ренты переходят на нового собственника. Применительно к договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение данного недвижимого имущества (ст. 604 ГК РФ).
Сделка, совершенная без согласия получателя ренты на отчуждение или иное обременение жилья, является недействительной.
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.
158
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Ком менти руе м ая статья пре д усматри вает осн о вания высе л ен и я из жилого помещения.
Гражданин, который пользуется жилым помещением собственника, может быть выселен по требованию последнего в двух случаях:
1) если право пользования этим помещением прекращено;
2) если гражданин нарушает правила пользования жилым помещением.
Выселение возможно как в добровольном порядке, так и на основании решения суда по требованию собственника.
Право пользования жилым помещением собственника прекращается:
—	в случаях, предусмотренных ЖК РФ (прекращение семейных отношений, переход права собственности на жилое помещение, истечение срока по завещательному отказу и др.) или иными федеральными законами:
—	в силу договора или иного соглашения;
—	в силу решения суда.
Так, Ж К РФ установлены следующие случаи выселения из жилого помещения, находящегося в собственности гражданина:
—	прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения (ч. 4 ст. 31);
—	изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 32);
—	если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35).
Часть 2 комментируемой статьи вводит дополнительные основания прекращения права пользования жильем собственника. Они касаются двух случаев: когда граждане пользуются жилым помещением по решению суда (см. комментарий к ст. 31); когда граждане пользуются им в качестве отказополучателей (см. комментарий к ст. 33).
Эти лица могут быть выселены в судебном порядке по требованию собственника, если они:
—	используют жилое помещение не по назначению;
—	систематически нарушают права и законные интересы соседей. Под систематическим нарушением прав и интересов соседей необходимо понимать неоднократные действия собственника, ущемляющие жилищные права соседей: проведение ремонтных работ в неустановленном порядке, создание условий, в результате которых соседи будут лишены или
Глава 5. права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих... • 159 ограничены в получении коммунальных услуг, и другие действия, приводящие к невозможности для соседей использовать их жилые помещения; — бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. Бесхозяйственное обращение с жильем — это неисполнение обязанностей собственника по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, создание опасности жизни и здоровью рядом проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст 17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и другие действия, влекущие разрушение жилья.
До предъявления требования о выселении собственник должен потребовать от указанных лиц устранить в установленный им срок нарушения и (или) провести необходимый ремонт по его указанию.
Если после предупреждения граждане продолжают нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по его назначению или без уважительных причин не проводят необходимый ремонт, то по требованию собственника они подлежат выселению в судебном порядке.
В судебной практике возник вопрос: в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных в данной статье граждан по требованию собственника?
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником должно быть выражено предупреждение. В случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения1.
Также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. Верховный Суд РФ обратил внимание на следующее.
ЖК РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи, в том случае если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. Хе 9.
160 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.
Статья 35 ЖК РФ предусматривает основания для выселения гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Исходя из изложенного и учитывая положения ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника1.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
1 Утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.
(вопрос 41)// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 5.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... * 161
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)
2.	Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3.	Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4.	По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5.	Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6.	В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на
162 • Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(Часть введена Федеральным законом от 18 декабря 2006г. №232-Ф3.)
Данная статья устанавливает право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Детализированный перечень имущества, входящего в состав общего имущества, установлен постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительностью, согласно которым в состав общего имущества включаются:
а)	помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б)	крыши;
в)	ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г)	ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д)	механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 163
е)	земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж)	иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутр и квартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (спусках) к внутри квартир ному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газо и с пользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внугриквартир-ного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулиру-
164 • Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения ющей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях*.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 28мая 2010 г. № 12-П положения ч.ч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации* во взаимосвязи с ч.ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 3 К РФ — как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него — признаны не противоречащими Конституции РФ.
Часть 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации* в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признана не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее ст.ст. 19 (ч. 1), 35 (ч. 1 и 2) и 36.
Впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из указанного постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы мест-
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 165
ного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Конституционный Суд РФ указал: «Признание на конституционном уровне права частной собственности на землю обусловило закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации в числе принципов, на которых основываются акты земельного законодательства, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах — исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, — установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации* — специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).
Соответствующие изменения были внесены и в пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в редакции названного Федерального закона в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством (п. 2.1).
Как следует из статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации*, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органа
166
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ми местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4).
Такое регулирование согласуется с Гражданским кодексом Российской Федерации, допускающим исключения из общего правила об обусловленности возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации, моментом регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8) и конкретизирующим данное правило пунктом 2 статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которого государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2.2).
Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^ предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.
Это означает, что — в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, — для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный до мииные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется (п. 2.3).
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 167
Закреплением в числе основ конституционного строя Российской Федерации многообразия форм собственности на землю (статья 9 Конституции Российской Федерации) обусловливается разграничение прежде единой государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, которое в качестве принципа закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации и правовые основы и порядок которого устанавливаются федеральным законом.
Реализуя свои дискреционные полномочия в этой сфере, федеральный законодатель возложил на органы местного самоуправления осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (часть 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (статья 10 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации*).
В существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, — учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, — не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды).
Между тем исходя из публично-правовой природы деятельности органов государственной власти и местного самоуправления, обусловленной публичным характером материально-финансовых основ государственных и муниципальных образований, формирование бюджета муниципального образования должно производиться в первую очередь путем использования механизмов публичного (в том числе налогового) законодательства. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 18 июля 2008 года № 10-П, расходы публичной власти на осуществление ее конституционных функций покрываются прежде всего за счет такой необходимой составной части бюджета, как налоги и сборы, а также за счет внебюджетных средств, имеющих публично-целевое назначение.
В силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) переход земельного
168
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса Российской Федерации).
Тем самым достигается соблюдение вытекающего из статьи 17 Конституции Российской Федерации требования обеспечения баланса прав и интересов участников соответствующих правоотношений, а именно собственников помещений в многоквартирном доме и публичного образования, из земель которого передается в их общую долевую собственность земельный участок под этим домом (п. 3).
Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья II1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления (и. 4).
Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том что все они фак
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 169
тически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства — единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^ зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) отрешения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации) (п.4.1).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, любая дифференциация правового регулирования, приводящая к различиям в правах и обязанностях субъектов права, должна осуществляться законодателем с соблюдением требований Конституции Российской Федерации, в том числе вытекающих из принципа равенства (статьи 19, часть 1), в силу которого различия допустимы, если они объективно оправданны, обоснованны и преследуют конституционно значимые цели, а используемые для достижения этих целей правовые средства соразмерны им; соблюдение данного принципа, гарантирующего защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, запрет вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).
В силу части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^ собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный ка
170 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
дастровый учет, не могут без проведения общего собрания собственников потребовать формирования земельного участка и тем самым — реализации права, вытекающего из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, хотя они фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.
Поэтому их обращение с заявлением о формировании земельного участка имеет целью исключительно юридическое оформление уже существующих отношений. Кроме того, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.
Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года No 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67) (п. 4.2).
Таким образом, положение части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... * 171 котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных статьями 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36 Конституции Российской Федерации.
Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (п. 4.3)»1.
Согласно п.п. 66—68постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее — многоквартирный дом).
В силу ч. 3 и4ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой соб-
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 5.
172 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
В силу ч.ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п. 66).
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст.ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплу-
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 173 атации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд с иском к таким третьим лицам, направленным на оспаривание соответствующего права, или сиском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости (п. 68)1.
Статья 36 *. Общие денежные средства, находящиеся
на специальном счете
1.	Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее — специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
2.	Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.
3.	Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.
4.	При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. № 7.
174 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
5.	Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.
6.	При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
7.	Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.
(Статья введена Федеральным законом от 25 декабря 2012г.
М271-ФЗ.)
Комментируемая статья вступила в силу с 26 декабря 2012 г.1 и устанавливает права собственников помещений в многоквартирном доме на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для проведения капитального ремонта.
Денежные средства образуются за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.
Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.
1 Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации hti р://www.pravo.gov.ru. (дата обращения! 26.12.2012).
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 175
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1.	Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2.	Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3.	При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4.	Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1)	осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2)	отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Комментируемая статья устанавливает правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
«Размер долей участников общей собственности определяется пропорционально размеру общей площади жилого помещения.
Согласно ст. 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений (или иным соглашением всех участников долевой собственности), принятым до вступления в силу указанного за
176 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
кона, не установлено иное. То есть если доля в праве общей собственности ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с действовавшим ранее Федеральным законом от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ “О товариществах собственников жилья”, то она сохраняется. После 12 января 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст 37 ЖК РФ.
Сама доля следует судьбе права собственности на жилое помещение.
При смене собственника жилого помещения к новому собственнику переходит и право на долю в общем имуществе.
Вместе с тем запрещены выдел этой доли в натуре, ее отчуждение, иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на жилое помещение^1.
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
L При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности иа помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Данная статья предусматривает приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме.
Императивные нормы данной статьи устанавливают правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случаев, когда приобретается помещение в таком доме.
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1.	Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 149.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 177
2.	Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3.	Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(Часть вред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. №160-ФЗ; от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
4.	В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
(Часть введена Федеральным законом от 23 ноября 2009 г. №261-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает обязанность собственников содержать общее имущество.
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (ред. от 14.05.2013) утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В соответствии с указанными Правилами общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а)	соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б)	безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в)	доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
г)	соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д)	постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества,
178 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
е)	поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
ж)	соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а)	осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б)	обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
в)	поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях;
г)	уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д)	сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
д1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I—IV класса опасности;
е)	меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;
ж)	содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 179
з)	текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а*— «д» п. 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
и)	проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий;
к)	обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством РФ1.
Указанные Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения*1 2 3.
Принципы формирования органами исполнительной власти субъектов РФ перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 августа 2010 г. № 64&.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 г. обязанность приведения строительных конструкций многоквартирного жилого дома в состояние, которое не будет влиять на ухудшение технического состояния дома в целом, возлагается на собственника того помещения, в котором в нарушение строительных норм и правил произведена реконструкция.
Организация и группа граждан — собственники нежилого и жилых помещений в многоквартирном доме соответственно — обратились в суд с иском к обществу об обязании прекратить проведение работ по выемке грунта в подвальном помещении, расположенном под поме
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
2 Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.
3 Собрание законодательства РФ. 2010. № 35. Ст. 4578.
180 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
щениями пристройки данного жилого дома. Истцы просили обязать ответчика привести техническое состояние нежилых подвальных помещений в соответствие со строительными нормами и правилами согласно заключению эксперта, а именно восстановить высоту помещений, не превышающую 1,8 м.
В обоснование иска они ссылались на то, что ответчик, являясь собственником указанных нежилых помещений в жилом многоквартирном доме, ведет в подвале строительные работы, производит заглубление и вывоз песка, который согласно проекту является намывным грунтом при строительстве этого дома. При вывозе грунта оголяются фундаментные блоки, сваи и ростверки, что создает угрозу жизни жителей дома или посетителей магазина. Истцы ссылались на исследование, проведенное экспертной организацией, в результате которого установлено, что земляные работы по углублению технического подполья под магазином влияют на техническое состояние элементов несущих конструкций здания в целом, угрожают жизни и здоровью граждан.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом второй инстанции, в удовлетворении иска отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления в кассационном порядке по следующим основаниям.
Разрешая дело и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился вышестоящий суд, исходил из того, что истцы в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представили доказательств того, что именно ответчиком были произведены ремонтные работы, связанные с углублением грунта, приведшие к оголению фундамента жилого дома и увеличению высоты подвального помещения с 1,8 до 2,5 м.
До возникновения у ответчика права собственности указанные объекты уже использовались в качестве нежилых помещений, были приобретены обществом в существующем в настоящее время состоянии, и их высота составляла от 2,5 до 2,8 м.
Действиями ответчика не были нарушены права собственников иных помещений в многоквартирном жилом доме, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о возложении на общество обязанности привести техническое состояние несущих конструкций, фундамента и помещения подвала в первоначальное состояние не имелось.
Кроме того, судом на основании ч. 1 ст. 36, ст. 39 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, сделан вывод о том, что обязанность приведения строительных конструкций многоквартирного жилого дома в состояние, которое не будет влиять на ухудшение технического состояния дома, за-
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... * 181
ко подателем возложена на собственников всех помещений дома, в том числе и истцов, на ответчика такая обязанность возложена быть не может.
Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Из приведенных правовых норм следует, что собственник вправе владеть и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении данного имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, при этом он несет ответственность за содержание принадлежащего ему имущества и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.
В случае, если действиями собственника по распоряжению своей долей в праве общей долевой собственности многоквартирного жилого дома нарушаются права и охраняемые законом интересы других собственников данного дома, обязанность возмещения вреда, причиненного в результате указанных действий, равно как и обязанность восстановления нарушенных прав других собственников помещений в многоквартирном жилом доме, возлагается на этого собственника.
В силу изложенного вывод суда об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности приведения строительных конструкций многоквартирного жилого дома в состояние, которое не будет влиять на укудшение технического состояния дома, ввиду недоказанности заявленных исковых требований сделан без учета установленных конкретных обстоятельств дела, требований закона и с существенным на
182 • Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
рушением норм процессуального права. В частности, при рассмотрении дела судом нарушены требования ст.ст. 12, 56, 57, 67, 198 ГПК РФ.
По данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию являлось выяснение вопросов: производились ли работы по изменению технического состояния подвальных помещений здания, повлекшие изменение технического состояния жилого дома в целом, возможна ли дальнейшая эксплуатация жилого дома с имеющимися конструктивными изменениями подвальных помещений без сокращения срока службы данного здания и без преждевременного обрушения строительных конструкций.
Именно от выяснения данных обстоятельств зависело решение об отказе в удовлетворении иска или об удовлетворении иска к обществу об обязании прекратить работы по выемке грунта, обязании привести техническое состояние подвала жилого дома в соответствие со строительными нормами и правилами.
Однако суд, рассматривая дело, данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не установил и условия для их установления не создал.
Как следовало из заключения экспертов, высота (от бетонного пола до перекрытия) используемых ответчиком нежилых подвальных помещений и вновь образованного помещения, примыкающего к одному из них, составляла 2,5 м. Высота (от уровня грунта до перекрытия) подвального помещения, расположенного под помещениями пристройки, составляла от 1,16 до 2,5 м. Проведенным экспертным осмотром было выявлено, что в данной части подвала имелись вертикальные срезы грунта, увеличивающие высоту подвального помещения до 2,5 м, в связи с чем был сделан вывод о том, что в данной части подвала была произведена выемка грунта (работы по углублению подвальных помещений до 2,5 м). Кроме того, в отдельных подвальных помещениях, расположенных непосредственно под жилым домом, также были выявлены насыпи грунта, свидетельствующие о том, что срезанный грунт в этих подвальных помещениях был перемещен в помещения технического подполья жилого дома.
В названном заключении экспертов также указано, что в связи с выемкой грунта из подвальных помещений под пристройкой (с целью увеличения высоты помещений) произошло оголение ленточного фундамента пристройки (срезка грунта произведена до уровня подошвы ленточного фундамента пристройки) и части фундаментных опорных плит под колоннами исследуемого жилого дома. Эти работы привели к увеличению бокового давления грунта на фундамент и способствовали выпиранию грунта из-под подошвы ленточного фундамента пристройки и фундаментных опорных плит под колоннами исследуемого жилого дома, что в дальнейшем могло привести к неравномерной осадке фундамента.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 183
Работы по срезке грунта в подвальных помещениях пристройки к жилому дому, которые привели к увеличению высоты подвальных помещений, способствовали изменению расчетной конструктивной схемы фундаментов.
Срезка грунта в подвальных помещениях до уровня подошвы ленточного фундамента пристройки также нарушила требования п. 7.215 Пособия по проектированию каменных и армокаменных конструкций к СНиП 11-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции», согласно которому фундаменты стен подвалов закладываются на глубине не менее 50 см ниже уровня пола подвального помещения.
Данные несоответствия требованиям строительных норм и правил при выполнении работ по срезке грунта в исследуемых подвальных помещениях могли привести к выпиранию грунта из-под подошвы ленточного фундамента и неравномерной осадке фундамента. Неравномерные осадки фундаментов являются основной причиной возникновения трещин и деформаций, оказывающих влияние на условия эксплуатации жилых и нежилых помещений, а также сокращения срока службы данного строения (преждевременного обрушения строительных конструкций).
Реконструкция подвальных помещений произведена в тех частях подвала, которые принадлежали на праве собственности ответчику; жители многоквартирного дома, не являясь их собственниками, не имели доступа к указанным помещениям и поэтому не имели возможности выполнить необходимые мероприятия по укреплению грунтов и усилению фундамента, в том числе путем приведения технического состояния подвала в соответствие со строительными нормами и правилами, а именно восстановить прежнюю высоту подвальных помещений, не превышающую 1,8 м.
Поскольку земляные работы по выемке грунта, нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, создающие угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан, произведены в помещениях, принадлежащих ответчику, именно общество, являющееся собственником помещений, в которых произведена выемка грунта, создающая угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан, обязано привести техническое состояние принадлежащих ему подвальных помещений в состояние, отвечающее требованиям строительных норм и правил.
Вывод суда о том, что произведенная в подвальных помещениях выемка грунта могла привести к увеличению неравномерности осадки фундаментов и к укудшению технического состояния жилого дома в целом только в дальнейшем, изложенный в решении в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных истцами требований как преждевременных, также признан неправильным.
184 • Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
В силу ст. 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Положения указанных правовых норм не были учтены судом при рассмотрении дела1.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментируемая статья устанавливает правила изменения границ помещений в многоквартирном доме.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Согласно ч. 2 комментируемой статьи если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без при-
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 г.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 185 соединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суду следует исследовать вопрос о том, каким правом на земельный участок, расположенный под домом, обладают собственники помещений указанного многоквартирного дома, согласие которых требуется при реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с использованием части общего имущества в многоквартирном доме. Так, в определении Верховного Суда РФ от 23 ноября 2009 г. № 80-В09-26 указано: «Судом не исследован вопрос о том, каким правом на земельный участок, расположенный под домом №48 по ул. Рябикова в г. Ульяновске, обладают собственники помещений указанного многоквартирного дома, утверждение о том, что В. в нарушение названных положений законодательства не получено согласие всех собственников на проведение реконструкции жилого помещения и оборудования крыльца, также не может быть признано обоснованным»1.
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Комментируемая статья посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
В определении Московского городского суда от 18 декабря 2012 г. по делу № 11-31058 судебная коллегия по гражданским делам указала: «В соответствии с нормами ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире), т. е. собственники комнат в коммунальной квар-
1 Определение Верховного Суда РФ от 23 ноября 2009 г. Хе 80-В09-26.
186 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
тире не являются участниками общей долевой собственности на жилое помещение, поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения норм ст. ст. 246, 247 ГК РФ при разрешении спора»1.
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1.	Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты,
2.	Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3.	Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4.	При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5.	Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1)	осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2)	отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6.	При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Ц>ажданским кодексом Российской Федерации.
1 Архив Московского городского суда* Дело № 11-31058 от 18 декабря 2012 г.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 187
Комментируемая статья устанавливает правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
Эта доля следует судьбе права собственности на указанную комнату.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
В определении Московского городского суда от 18 апреля 2013 г. по делу № 11-12044 судебная коллегия по гражданским делам указала: «Распоряжение Ч. своими правами на комнаты Nq *** и № *** в коммунальной квартире и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам — Б. без согласия сособственника других комнат В.Т.А. не нарушает ее имущественные права, поскольку соответствующая комната является самостоятельным объектом прав собственности, в отношении которой указанные лица вещными или обязательственными правами не обладают, а общее имущество с о собствен ников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на подобную комнату и объектом самостоятельного права являться не может»1.
Часть 6 комментируемой статьи обязывает продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. К данным отношениям применяются правила, установленные ст. 250 ГК РФ.
Так, в определении Московского городского суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 11-6641 указано: «Установив, что cocoбственником жилых по
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-12044 от 18 апреля 2013 г..
188 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
мещений в квартире является город Москва в лице ДЖП и ЖФ г. Москвы, который был извещен Л. о продаже комнаты и от выкупа данной комнаты отказался, суд пришел к правомерному выводу о том, что при продаже комнаты продавцом Л. положения сг 250 ГК РФ не были нарушены А
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Комментируемая статья предусматривает обязанность собственников комнат в коммунальной квартире содержать общее имущество в данной квартире.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество1 2.
Так, если в трехкомнатной коммунальной квартире одна комната имеет размер 30 кв. м, вторая — 20 кв. м и третья — 10 кв. м, то доля первого собственника составляет 50%, второго — 33,3%, третьего 16,7%. Если во второй комнате два собственника и одному из них принадлежит 2/3 доли в праве собственности на комнату, а второму т/з доли, то бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире будет распределяться между ними следующим образом: первый собственник второй комнаты будет оплачивать 22,2% расходов на общее имущество квартиры, а второй собственник второй комнаты 11,1% расходов.
Каждый собственник производит оплату содержания общего имущества квартиры, исходя из своей доли.
Собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести бремя расходов по содержанию общего имущества, а также нести ответственность за причинение материального ущерба вследствие ненадлежащего исполнения указанной обязанности.
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11 -6641 от 28 февраля 2013 г.
2 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный /
под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 189
Так, в определении Московского городского суда от 14 ноября 2011 г. по делу № 33-34963 судебная коллегия по гражданским делам указала: «Собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести бремя расходов по поддержанию электротехнического оборудования, относящегося к общему имуществу коммунальной квартиры, пропорционально долям в праве собственности в коммунальной квартире, принадлежащим ответчикам, а следовательно, таким же образом собственники коммунальной квартиры должны нести ответственность за причинение материального ущерба вследствие содержания электротехнического оборудования, относящегося к общему имуществу коммунальной квартиры, в ненадлежащем состоянии»1.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1)	принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
(Пункт в ред. Федеральных законов от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ; от 25 декабря 2012 г. М271-ФЗ.)
I1)	принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
I2)	принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управля-
1 Архив Московского городского суда. Дело № 33-34963 от 14 ноября 2011 с
190 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
ющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства
(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.);
2)	принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3)	принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
(Пункт вред. Федерального закона от 27сентября 2009г. № 228-ФЗ.)
З1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
(Пункт введен Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. №228-ФЗ.)
4)	выбор способа управления многоквартирным домом;
41)	принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
5)	другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментируемая статья устанавливает правовое положение и компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... * 191
L принятие решений:
—	о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой);
—	о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
—	о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
—	об использовании фонда капитального ремонта;
2.	принятие решений о:
—	выборе способа формирования фонда капитального ремонта;
—	размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт;
—	минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта);
—	выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
3.	принятие решений:
—	о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
—	обо пределе н и и суще ствен ны х усл о вий кр ед итно го д ого вор а и л и договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу;
—	об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
4.	принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
192
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
5.	принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
6.	принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
7.	выбор способа управления многоквартирным домом;
8.	принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный перечень не является исчерпывающим.
Так, Жилищным кодексом РФ могут быть предусмотрены иные вопросы, разрешение которых входит в компетенцию общего собрания собственников.
Например, ч. 1 ст. 45 ЖК РФ установлено, что сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 ст 140 ЖК РФ предусмотрено, что товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Согласно ч. 2 ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 71 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключен и ем коммунальных ус л у г, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 193
В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45—48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
В соответствии с ч. 82 ст 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Согласно ч. 3 ст. 164 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п.п. 1—З1 ч. 2 комментируемой статьи настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
194
Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Согласно п. 3 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
В письме Федеральной антимонопольной службы РФ от 15 марта 2010 г. №АК/6745 «О размещении вывесок на многоквартирных домах» указано, что в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О рекламе** указанный Закон не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом.
Кроме того, согласно п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 декабря 1998 г. № 37 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе** сведения, распространение которых по форме и содержанию является для юридического лица обязательным на основании закона или обычая делового оборота, не относятся к рекламной информации независимо от манеры их исполнения на соответствующей вывеске.
К данным сведениям не применяются требования законодательства РФ о рекламе.
Размещение в месте нахождения организации ее наименования, по мнению специалистов ФАС России, служит целям идентификации данной организации для потребителя и не может рассматриваться как его реклама.
Учитывая изложенное, указание на здании в месте нахождения организации ее наименования, в том числе если такое указание осуществляется с использованием коммерческого обозначения либо фирменного наименования, не может рассматриваться в качестве рекламы.
Соответственно, на такую конструкцию не распространяются требования Федерального закона «О рекламе**.
ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квар-
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 195 тир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома.
Согласно положениям ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции именно общего собрания собственников помещений, в соответствии с п. 3 ч. 2 указанной статьи, относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Учитывая изложенное, при размещении рекламы на общем имуществе многоквартирного дома необходимо получение согласия собственников помещений многоквартирного дома.
Вместе с тем в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей^ размещение в месте нахождения (месте осуществления деятельности) организации (в том числе магазина) вывески является обязательным. Данная обязанность вытекает из прав владельца организации (магазина) по использованию помещений многоквартирного дома, полученных в установленном порядке.
Следовательно, размещение вывески магазина на многоквартирном доме не требует дополнительного согласования с собственниками помещений1.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1.	Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2.	Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3.	Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие бо-
1 Письмо ФАС РФ от 15 марта 2010 г. № АК/6745 «О размещении вывесок на многоквартирных домах».
196 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
лее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4.	Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5.	В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1)	сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2)	форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3)	дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4)	повестка дня данного собрания;
5)	порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Комм ентируемая статья устанавл и вает п оря до к про веде ния о б -щего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться:
—	в форме ежегодного общего собрания (обязательное требование);
—	в форме внеочередного общего собрания.
Также голосование на общем собрании может проводиться в очной форме либо, в случае отсутствия кворума, в заочной, посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 197
Согласно ч.Зст. 48ЖКРФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Следует обратить внимание на то, что в общем собрании собственников учитываются голоса собственников не только жилых помещений, но и нежилых.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1—З1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в д анном доме.
(Часть в ред. Федерального закона от 27 сентября 2009г. №228-ФЗ.)
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3* Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
198 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
6* Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментируемая статья устанавливает порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Следует обратить внимание на то, что по некоторым вопросам установлена необходимость получения не просто квалифицированного большинства голосов (две трети голосов), а квалифицированного большинства голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме:
1.	принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
2.	принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капи
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 199
тального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
3.	принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
4.	принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
5.	принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
6.	принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Все остальные вопросы, входящие в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются простым большинством голосов (половиной голосов) от числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
200 * Раздел и. право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается по следующей формуле:
D =Si/Sf
где: D — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество; 5, — общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения; 5 — общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения, рассчитывается по следующей формуле:
К =D*K* f гол,	общ.'
где: Км — количество голосов, которым обладает собственник помещения; D — доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество; Кй$щ. — общее количество голосов собственников помещений (устанавливается в размере 100 или 1000)
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
1. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 201
1)	сведения о лице, участвующем в голосовании;
2)	сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3)	решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Комментируемая статья предусматривает условия и порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
Под проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования понимается передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Жилищное законодательство не допускает проведения любого собрания собственников помещений в форме заочного голосования. Заочное голосование возможно только, если:
—	во-первых, не состоялось очное собрание;
—	во-вторых, по тем же вопросам, которые ставились на очное голосование.
Редакция ЖК РФ, действовавшая ранее, до принятия Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ, позволяла проводить в форме заочного голосования любое общее собрание собственников.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1.	сведения о лице, участвующем в голосовании;
2.	сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3.	решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
В определении Московского городского суда от 22 мая 2012 г. по делу Лр/7-6770указано: «Жилищное законодательство не раскрывает, о каких именно документах, подтверждающих право собственности, идет речь, а номер записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
Суд признал, что указание в бюллетенях голосования номера бланка свидетельства о праве собственности не является обязательным и что указание номера записи регистрации в Едином государственном рее
202 • Раздел IL право собственности и другие вещные права на жилые помещения
стре прав на недвижимое имущество является надлежащим выполнением требования ЖК РФ об указании в письменном решении собственника сведений о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, достаточным для признания письменного решения собственника действительным*1.
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1.	Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2.	Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3.	Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4.	Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5.	Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6.	При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-6110 от 22 мая 2012 г.
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме... • 203 на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Комментируемая статья предусматривает порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут участвовать в общем собрании лично либо через своих представителей.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г. указано, что согласно ч. 1 ст 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Указанная статья раскрывает правовое понятие доверенности, но не содержит запрета на выдачу несколькими гражданами доверенности одному или одним гражданином — нескольким для представительства перед третьими лицами.
Нормы о праве нескольких граждан уполномочивать одного или нескольких граждан доверенностью совершать определенные действия содержатся также в ЖК РФ (п. 2 ст 164)1.
Согласно п. 1 ст. 64 СК РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
В соответствии с п. 3 ст. 31 ГК РФ опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных в отношениях с любыми лицами, в том числе в судах, без специального полномочия.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество рассчитывается по формуле, указанной в комментарии к ст. 46 ЖК РФ.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. Хе 12.
Раздел III
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
1.	По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
2.	Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
3.	Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №250-ФЗ.)
4.	Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муни-
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма • 20 5
ципалыюго жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №250-ФЗ.)
5.	Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
Комментируемая статья развивает положение гражданского законодательства, согласно которому в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
Статьей устанавливаются категории граждан, которым жилое помещение может быть предоставлено по договору социального найма.
Согласно ч. 2 комментируемой статьи для предоставления гражданам жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде должны быть соблюдены следующие условия (в совокупности):
—	признание гражданина малоимущим;
—	признание гражданина нуждающимся в жилом помещении (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ);
—	проживание в данном населенном пункте (см. комментарий кст. 52ЖК РФ).
Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом:
—	дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
—	стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено, что жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным, определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помеще
ниях.
206 * Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
К указанным нормативным правовым актам относятся:
1.	Федеральный конституционный закон от 23 июня 1999 г № 1-ФКЗ «О военных судах Российской Федерации*;
2.	Федеральный закон от 19 июля 2011 г № 247-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации*;
3.	федеральный закон от 7 февраля 2011 г. №3-Ф3 «О полиции*;
4.	Федеральный закон от 28 декабря 2010 г. № 403-ФЗ «О Следственном комитете Российской Федерации*;
5.	Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 77-ФЗ «О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации*;
6.	федеральный закон от 27 мая 1998 г №76-ФЗ «О статусе военнослужащих*;
7.	Федеральный закон от 9 января 1997 г № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы*;
8.	Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. Ко 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей*;
9.	Федеральный закон от 20 июня 1996 г. № 81-ФЗ «О государственном регулировании в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников организаций угольной промышленности*;
10.	Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации*;
11.	Федеральный закон от 22 августа 1995 г. № 151-ФЗ «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей*;
12.	Федеральный закон от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах*;
13.	Федеральный закон от 17 декабря 1994 г. № 67-ФЗ «О федеральной фельдъегерской связи*;
14.	Федеральный закон от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации*;
15.	Закон РФ от 15 января 1993 г №4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы*;
16.	Закон РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании*;
17.	Закон РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации*;
18.	Закон РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС*;
19.	Указ Президента РФ от 5 июня 2003 г. № 613 «О правоохранительной службе в органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ*;
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма • 207
20.	Указ Президента РФ от 14 сентября 1995 г. №941 «О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда Российской Федерации*.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 12 апреля 2011 г. №551-0-0, «для предоставления жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда необходимо признание гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении. Предоставление же жилого помещения по договору социального найма из государственного жилищного фонда (жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации) возможно лишь при наличии специального регулирования, устанавливающего право соответствующей категории граждан на обеспечение жильем из указанного жилищного фонда, при условии признания таких граждан нуждающимися в жилых помещениях и вне зависимости от их имущественного положения. При этом предоставление им жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления возможно только в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями (часть 4 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, реализация права на жилище может быть обусловлена определенными требованиями, закрепленными в актах жилищного законодательства (определения от 9 апреля 2002 года No 123-0, от 4 марта 2004 года №80-0, от 15 июля 2010 года №955-0-0, от 25 ноября 2010 года № 1543-0-0 и др.). Это в полной мере относится и к установлению оспариваемыми заявителем нормами, содержащимися в частях 2 и 3 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации, условий реализации гражданином права на предоставление жилого помещения по договору социального найма из государственного или муниципального жилищного фонда. Такое законодательное регулирование согласуется со статьей 40 (часть 3) Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище*1.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2011 г. признание недействительным договора о предостав
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2011. № 6.
208 * Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
лении жилого помещения, на основании которого военнослужащий был обеспечен жильем, само по себе не может служить основанием для его выселения из этого жилого помещения без предоставления другого жилья1.
Закон г Москвы от 25 января 2006 г. № 7 (ред. от 27.06.2012) «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»1 2 устанавливает порядок признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из жилищного фонда г. Москвы или муниципального жилищного фонда в соответствии с положениями гл. 7 ЖК РФ.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 22 февраля 2011 г. №44-ПП (ред. от 04.06.2013) «Об утверждении Положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы»3 Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (ДЖП и ЖФ г. Москвы):
—	ведет жилищный учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, нуждающихся в улучшении жилищных условий, учет нуждающихся в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках жилищных программ г. Москвы и граждан — участников жилищных программ;
—	принимает решения о предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на жилищном учете, на учете нуждающихся в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках жилищных программ г. Москвы, и гражданам — участникам жилищных программ (по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, купли-продажи с рассрочкой платежа, купли-продажи с ипотекой и иные установленные законодательством);
—	принимает решения о согласии (отказе) на вселение граждан в жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма;
—	принимает решения о согласии (отказе) на обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма;
—	принимает решения о проведении капитального ремонта жилых помещений жилищного фонда г. Москвы, освобожденных гражданами по решению суда, а также в результате досрочного расторжения договоров аренды, социального найма, найма, безвозмездного пользования и иных договоров в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами г. Москвы.
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2011 г.
2 Ведомости Московской городской Думы. 2006. № 2.
3 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. № 14.
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма • 209
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
1.	Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее — норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
2.	Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
3.	Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №250-ФЗ.)
4.	Учетной нормой площади жилого помещения (далее — учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
5.	Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
6.	Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы.
(Часть введена Федеральным законом от 29 декабря 2006г. №250-ФЗ.)
Комментируемая статья определяет учетную норму и норму предоставления жилой площади по договору социального найма.
Норма предоставления есть минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения по договору социального найма.
Размер нормы предоставления жилой площади устанавливают органы местного самоуправления в зависимости от социально-экономических условий и возможностей муниципалитета.
210 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Норма предоставления площади жилого помещения может быть установлена федеральным законом, указами Президента РФ и законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан.
Учетная норма площади жилого помещения есть минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления.
Учетная норма, как и норма предоставления, устанавливается органами местного самоуправления.
Согласно Закону г. Москвы от 27 января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы* к полномочиям Московской городской Думы в жилищной сфере г. Москвы относятся, в частности, установление учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения из жилищного фонда г. Москвы.
К полномочиям органов местного самоуправления городских округов и поселений в жилищной сфере г. Москвы относятся установление учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения из муниципального жилищного фонда.
В соответствии со ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 19.06.2013) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения* в целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Для определения размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя, определяется суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, и делится на количество членов семьи.
Не обладают самостоятельным правом пользования жилыми помещениями граждане, занимающие жилые помещения на основании договора поднайма, договора краткосрочного найма, а также граждане, пользующиеся жилыми помещениями в качестве временных жильцов.
Учетная норма устанавливается в размере 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир.
Учетная норма устанавливается в размере 15 квадратных метров площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы разным семьям.
глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального наша * 211
В соответствии со ст 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 19.06.2013) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» жителям г. Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, признанным нуждающимися в жилых помещениях и признанным нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, предоставляются жилые помещения из жилищного фонда г. Москвы, площадь которых не менее нормы предоставления, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
При обеспечении заявителей жилыми помещениями с учетом размера площади занимаемых жилых помещений суммарная площадь всех жилых помещений должна соответствовать норме предоставления площади жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом.
Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека1.
Согласно л. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ).
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы1 2.
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
1.	Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее — нуждающиеся в жилых помещениях):
1 Ведомости Московской городской Думы. 2006. Хе 7. Ст. 170.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
212 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
1)	не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
2)	являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3)	проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
4)	являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(Пункт в ред. Федерального закона от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ.)
2.	При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Комментируемая статья предусматривает основания признания граждан, которым может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма, нуждающимися в жилом помещении. Признание гражданина нуждающимся в жилом помещении является необходимым условием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма, наряду с признанием малоимущим (см. комментарий к ст. 49 ЖК РФ) и с проживанием в данном населенном пункте (см. комментарий к ст. 52 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи нуждающимися в жилых помещениях признаются:
1)	лица, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого
глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма • 213 помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.
К таким лицам относятся, в частности, поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом помещении и общежитии; наниматели жилых помещений в домах и квартирах (комнатах), принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по договору коммерческого найма ит.д.;
2)	лица, хотя и являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, но обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (см. комментарий к ст. 50 ЖК РФ);
3)	лица, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.
Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждения Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции^;
4)	лица, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Редакция ЖК РФ от 13 мая 2008 г. предусматривала, что перечень заболеваний устанавливается Правительством РФ. По состоянию на октябрь 2013 г. действует Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан водной квартире, утвержденный постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. №378’.
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.
214 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
В данный перечень включены следующие тяжелые формы хронических заболеваний:
—	активные формы туберкулеза с выделением микробактерий туберкулеза;
—	злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;
—	хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями;
—	эпилепсия с частыми припадками;
—	гангрена конечностей;
—	гангрена и некроз легкого;
—	абсцесс легкого;
—	пиодермия гангренозная;
—	множественные поражения кожи с обильным отделяемым;
—	кишечный свищ;
—	уретральный свищ.
Действующая редакция комментируемой статьи предусматривает, что перечень заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством органом исполнительной власти. Таким органом является Минздрав России.
Согласно приказу Минздрава России от 29 ноября 2012 г. № 98 7н «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»1 настоящий приказ вступает в силу с даты вступления в силу постановления Правительства РФ о признании утратившим силу постановления Правительства РФ от 16 июня 2006 г. №378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире».
Указанным приказом утвержден следующий перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире:
1.	Туберкулез любых органов и систем с бактериовыделением, подтвержденным методом посева.
2.	Злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями.
3.	Хронические и затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями.
4.	Эпилепсия с частыми припадками.
5.	Заболевания, осложненные гангреной конечности.
6.	Гангрена и некроз легкого, абсцесс легкого.
1 Российская газета. 2013. Хе 40.
Глава?. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма	• 215
7.	Тяжелые хронические заболевания кожи с множественными высыпаниями и обильным отделяемым.
8.	Кишечные свищи, не поддающиеся хирургической коррекции.
9.	Урогенитальные свищи, не поддающиеся хирургической коррекции.
Согласно части 2 комментируемой статьи уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения определяется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений, имеющихся у гражданина и (или) членов его семьи, занимаемых по договору социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности.
Законодатель не ограничивает в этом случае учет жилья лишь имеющимся в данном населенном пункте. Учету подлежат все помещения, включая находящиеся в других населенных пунктах.
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1.	Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.
2.	Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в статье 49 настоящего Кодекса категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации илн законом субъекта Российской Федерации категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №250-ФЗ.)
3.	Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее — заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ.)
216 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
4.	С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе.
(Часть в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
5.	Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган.
(Часть в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
6.	Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ.)
7.	Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации.
Глава?. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма	• 217
Комментируемая статья регламентирует порядок принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
По общему правилу жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности.
Исключение составляют случаи, установленные ЖК РФ. Такой случай, например, предусмотрен ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, устанавливающей категории граждан, которым жилые помещения предоставляются вне очереди.
Исключением также являются:
Статья 59 — Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире;
Статья 87 — Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания;
Статья 871 — Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации;
Статья 88 — Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома;
Статья 89 — Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением.
Если возникает ситуация, при которой один и тот же гражданин вправе претендовать на получение жилого помещения одновременно как малоимущий и как относящийся к категории, установленной федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ, то такой гражданин в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи может встать на учет либо как малоимущий, либо как относящийся к категории, указанной в соответствующих законах, либо одновременно по обоим основаниям.
Граждане, в установленных случаях сохраняющие право на жилое помещение по месту жительства (временное отсутствие), могут быть признаны нуждающимися и приняты на учет по месту жительства (сохраняемого помещения). Данный вывод основан на положениях ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.
218 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства (см. комментарий к ст. 58 ЖК РФ).
Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Перечень документов определяется основанием нуждаемости.
Гражданину подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.
После принятия заявления орган местного самоуправления рассматривает заявление и приложенные к нему документы. Решение о принятии на учет либо об отказе в принятии на учет должно быть принято органом местного самоуправления не позднее чем через тридцать рабочих дней после получения документов (основания для отказа установлены ст. 54 ЖК РФ, см. комментарий к ней).
Если орган местного самоуправления принял положительное решение о постановке гражданина на учет, то он обязан не позднее чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения выдать или выслать гражданину документ, подтверждающий принятие такого решения.
Согласно ч. 7 комментируемой статьи порядок ведения органами местного самоуправления учета нуждающихся в жилье граждан устанавливается в каждом субъекте РФ путем принятия соответствующего закона.
Приказом Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 18 утверждены Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма1. Данные Методические рекомендации разработаны с целью единообразного применения положений ЖК РФ органами государственной власти субъектов РФ при установлении порядка ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и органами местного самоуправления при ведении учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма.
1 Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2005 (Приказ). №2.
глава 7. Основания и порядок гредосшления жилого помещения по договору социального найма	• 219
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий
Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
Комм е нтируе м ая статья предусматривает п оследствия н а мер ен -но го ухудшения гражданами жилищных условий.
Граждане, преднамеренно создавшие условия для постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, могут быть приняты на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения действий, повлекших право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилой площади.
Для обоснованности вывода о преднамеренном ухудшении жилищных условий в целях приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении необходимо установить намерение (умысел) на приобретение права и конкретное действие, создающее основания для приобретения права.
Причем намеренность действий определяется совокупностью обстоятельств. Как свидетельствует судебная практика, к таким действиям могут быть отнесены: расторжение брака без фактического его прекращения либо повторная регистрация вскоре после его расторжения; фиктивный брак; вселение в жилое помещение граждан, не относящихся к членам семьи; отчуждение жилой площади (продажа, дарение, обмен); отчуждение жилого помещения и приобретение жилья, которое по площади меньше, чем учетная норма на одного человека; сознательное уничтожение, порча жилого помещения, создающие его ветхость, необходимость сноса, утрату качеств, предъявляемых к жилым помещениям; умышленное ухудшение состояния здоровья, приведшее к заболеванию, установленному в качестве основания для приобретения права на постановку на учет, и др.
Согласно ст. 10 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29 (ред. от 19.06.2013) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещениям жители г. Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях по истечении пяти лет после совершения ими действий, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. При предоставлении жилых помещений жителям г. Москвы из жилищного фонда г Москвы или помощи г. Москвы в приобретении жилых помещений жителями
220 * Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
е Москвы в собственность учитываются действия, повлекшие ухудшение жилищных условий, и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению, за пять лет, предшествующих предоставлению жилых помещений или помощи е Москвы.
К действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся:
1)	изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;
2)	обмен жилыми помещениями;
3)	невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
4)	изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
5)	вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);
6)	выдел доли собственниками жилых помещений;
7)	отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.
Действиями, повлекшими ухудшение жилищных условий, не являются:
1)	вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;
2)	вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в установленном порядке в жилые помещения в качестве членов семьи, если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в г. Москве;
3)	расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом жилого помещения получателю ренты;
4)	признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;
5)	вселение нетрудоспособных родителей, если до вселения они:
а)	обладали по предыдущему месту жительства в г. Москве самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для постоянного проживания и ремонту или реконструкции не подлежащим;
б)	безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства в г. Москве органам государственной власти г. Москвы;
6)	отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения1.
1 Ведомости Московской городской Думы. 2006. Хе 7. Ст. 170.
Глава?. Основания и порядокгредостэаления жилого помещения по договору социального найма • 221
В определении Конституционного Суда РФ от 19 апреля 2007 г. Nq258-O-Ox «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова А.В. на нарушение его конституционных прав статьей 53 Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что по смыслу ст 53 ЖК РФ, которая сама по себе не может рассматриваться как нарушающая какие-либо права и свободы заявителя, и по смыслу соответствующих норм законодательства субъекта РФ ограничения в постановке граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны считаться допустимыми лишь в том случае, если гражданами совершались умышленные действия с целью создания искусственного ухудшения жилищных условий, могущих привести к состоянию, требующему участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении их другим жильем.
При этом применение ст. 53 ЖК РФ и развивающих ее подзаконных нормативных актов должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи сп. 3 ст 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость оттого, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
В этой ситуации решение вопроса о том, можно ли рассматривать предъявление иска о разделе жилой площади в отношении заявителя и иные действия, совершенные самим заявителем, умышленными и недобросовестными и является ли это препятствием для его признания нуждающимся в жилом помещении как проживающего в условиях, не пригодных, по его мнению, для проживания, требует оценки всех фактических обстоятельств конкретного дела судом общей юрисдикции.
В определении Верховного Суда РФ от 15 марта 2011 г. №5-В10-102 указано: «По смыслу статьи 53 Жилищного кодекса Российской Федерации совершение действий по ухудшению жилищных условий препятствует принятию на учет только тех граждан, которые совершили эти действия. Права иных граждан быть принятыми и состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях при наличии к тому предусмотренных законом оснований не могут быть ограничены в связи с совершением кем бы то ни было действий по ухудшению жилищных условий»1 2.
1 Определение Конституционного Суда РФ от 19 апреля 2007 г. № 258-0-0.
2 Определение Верховного Суда РФ от 15 марта 2011 г. № 5-В10-102.
222 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:
1) не представлены предусмотренные частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
(Пункт в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
I1) ответ органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в соответствии с частью 4 статьи 52 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
(Пункт введен Федеральным законом от 3 декабря 2011 г. №383-ФЗ.)
2) представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3) не истек предусмотренный статьей 53 настоящего Кодекса срок.
2. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.
Комментируемая статья устанавливает основания для отказа в принятии на учет и порядок уведомления гражданина о принятом решении.
Решение об отказе в принятии на учет нуждающихся в жилом помещении может быть обжаловано в суд общей юрисдикции — федеральный суд районного уровня.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г. решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма • 223 нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ.
Часть 3 ст. 54ЖК РФ предусматривает, что решение об отказе в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть обжаловано в судебном порядке.
В соответствии с ч. 3 ст 52 ЖК РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан.
Исходя из положений ст. 254 ГПК РФ, гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Статья 247 ГПК РФ содержит общие положения, которые распространяются на все дела, возникающие из публичных правоотношений, в том числе и при оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, и предусматривает, что при наличии спора о праве поданное гражданином заявление должно рассматриваться в порядке искового производства, а не по правилам гл. 25 ГПК РФ.
На стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве на жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли, следовательно, данные отношения носят публичный характер, так как гражданин оспаривает действия органа местного самоуправления.
Исходя из изложенного, решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ1.
В определении Верховного Суда РФ от 15 марта 2011 г. №5-В10-102 указано: «Р.В.П. (девичья фамилия — X.) зарегистрирована и проживает в трехкомнатной приватизированной квартире № 1 (площадью 56,1 кв. метра, жилой площадью 39,6 кв. метра) в качестве члена семьи собственников жилого помещения: отца — Х.П.А. и матери — Х.И.Г. В квартире также зарегистрирована и проживает дочь собственников жилого помещения — Х.Е.П. (сестра Р.В.П.).
Р.В.И. проживал в двухкомнатной приватизированной квартире № 2 площадью 51,6 кв. метра, жилой площадью 30,1 кв. метра, в которой также проживают его отец Р.И.Я. и брат Р.М.И.
22 августа 2008 г. между Р.В.П. и Р.В.И. заключен брак.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. №12.
224 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
28 апреля 2009 г. Р.В.И. вселен в квартиру № 1 с согласия собственников квартиры и всех проживающих в данном жилом помещении граждан в качестве мужа Р.В.П.
<...> г. у Р.В.П. и Р.В.И. родился сын Р, который был зарегистрирован и вселен в жилое помещение по месту жительства родителей.
17 ноября 2009 г. Р.В.П., действующая также в интересах Р., <...> года рождения, и Р.В.И. обратились в управу района Южное Тушино С ЗАО г. Москвы с заявлением о признании нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.
Распоряжением управы района Южное Тушино С ЗАО г. Москвы от 21 декабря 2009 г. № 526 в удовлетворении заявления истцам отказано.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что переселение Р.В.И. из двухкомнатной квартиры № 2 в трехкомнатную квартиру № 1 является действием, повлекшим ухудшение жилищных условий, что в силу статьи 53 и пункта 3 части 1 статьи 54 Жилищного кодекса Российской Федерации препятствует постановке на очередь нуждающихся в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда согласилась с решением суда первой инстанции.
Между тем выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям законодательства, суд неправильно применил нормы материального права.
Согласно статье 53 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
Из содержания данной нормы следует, что действиями по ухудшению жилищных условий, препятствующими принятию граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях в течение пяти лет с момента их совершения, являются действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
В соответствии со статьей 9 Закона г Москвы «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещениям в целях установления уровня обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения для принятия их на жилищный учет исчисляется размер площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи заявителя. Учетная норма устанавливается в размере 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир.
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма	• 225
Судом установлено и из материалов дела следует, что после вселения Р.В.И. в квартиру № 1 площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого проживающего в ней гражданина, составила 11,22 кв. метра.
После вселения в указанную квартиру Р, <...> года рождения, площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого из проживающих в квартире граждан, составила 9,35 кв. метра.
Таким образом, поскольку после вселения Р.В.И. в квартиру № 1 площадь жилого помещения, приходящаяся на каждого гражданина, проживающего в данной квартире, была более учетной нормы, установленной пунктом 3 статьи 9 Закона г. Москвы «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещениям, нуждаемость в жилых помещениях у истцов возникла после рождения сына Р. и вселения его в указанную квартиру, постольку у суда не имелось оснований для признания действий Р.В.И. по вселению в квартиру № 1 ухудшением жилищных условий.
Вывод суда о том, что Р.В.И. ухудшил свои жилищные условия, поскольку размер площади жилого помещения, приходившийся на него в квартире №2 17,2 кв. метра в связи с переселением в квартиру № 1 уменьшился до 11,22 кв. метра, является неправильным, поскольку действующее законодательство ухудшение жилищных условий связывает не с любыми действиями, приведшими к уменьшению площади жилого помещения, а только с такими действиями, в результате которых возникла нуждаемость в жилых помещениях. Однако такой нуждаемости у Р.В.И. в связи с вселением в квартиру № 1 не возникло.
Следует также отметить, что объем жилищных прав Р.В.И., который он имел в отношении квартиры № 2 и который он приобрел в отношении квартиры № 1 не изменился, поскольку как в ранее занимаемую, так и в занимаемую в настоящее время квартиры Р.В.И. вселен уже после приватизации указанных квартир в качестве члена семьи собственников жилого помещения, с согласия всех проживающих в данных жилых помещениях лиц. При этом Р.В.И. не имел и не имеет права пользования иным жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение.
По смыслу статьи 53 Жилищного кодекса Российской Федерации совершение действий по ухудшению жилищных условий препятствует принятию на учет только тех граждан, которые совершили эти действия. Права иных граждан быть принятыми и состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях при наличии к тому предусмотренных законом оснований не могут быть ограничены в связи с совершением кем бы то ни было действий по ухудшению жилищных условий.
Между тем, отказывая в удовлетворении требований Р.В.П., действующей также в интересах Р., о признании их нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских
226 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
жилищных программ, ни управа района Южное Тушино С ЗАО г. Москвы, ни судебные инстанции не учли, что предусмотренных статьей 53 Жилищного кодекса Российской Федерации оснований для отказа Р.В.П., действующей также в интересах Р, в удовлетворении указанных требований не имеется, поскольку ни РВ.П., ни Р.В.И. не совершали за пять лет, предшествовавших подаче заявления, действий по ухудшению жилищных условий.
Кроме того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации также учитывает следующее.
Согласно части 1 статьи 38 Конституции Российской Федерации материнство и детство, семья находятся под защитой государства.
Под семьей понимаются лица, связанные родством и (или) свойством, совместно проживающие и ведущие совместное хозяйство (статья 1 Федерального закона от 24 октября 1997 г. № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации»).
В соответствии со статьей 6 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» гражданин Российской Федерации, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. При этом орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов (подачи им заявления и документов в форме электронных документов) на регистрацию.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 19 апреля 2007 г. № 258-0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Александра Владимировича на нарушение его конституционных прав статьей 53 Жилищного кодекса Российской Федерации», применение статьи 53 Жилищного кодекса Российской Федерации и развивающих ее подзаконных нормативных актов должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Из содержания искового заявления следует, что после заключения брака Р.В.П. и Р.В.И. пришли к выводу о том, что проживание и ведение совместного хозяйства целесообразно в квартире, в которой проживает Р.В.П. (№ 1, площадью 56,1 кв. метра). При этом они исходили из того,
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма • 2 27
что данная квартира является трехкомнатной, то есть позволяет семье Р-х, семье Х-х, а также совершеннолетней X.E JI. проживать в изолированных жилых помещениях, в то время как квартира, в которой проживал Р.В.И. (№ 2, площадью 51,6 кв. метра), является двухкомнатной, что исключает возможность истцам РИ.Я. и РМ.И. проживать в изолированных жилых помещениях.
Таким образом, следует признать разумными, добросовестными, совершенными в рамках и во исполнение действующего законодательства действия Р.В.И. по вселению в квартиру No 1 и регистрации в ней»1.
Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 настоящего Кодекса оснований снятия их с учета.
В соответствии с комментируемой статьей граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях до получения жилья.
Снять их с учета можно только по обстоятельствам, которые исчерпывающим образом перечислены в ст. 56 ЖК РФ.
Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
1 Определение Верховного Суда РФ от 15 марта 2011 г. № 5-В10-102.
228 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;
(Пункт в ред. Федерального закона от 5 июня 2012 г. №55-ФЗ.)
Действие положений пункта (в ред. Федерального закона от 5 июня 2012 г. № 55-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 17 июня 2011 г.
6) выявления в представленных документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
(Пункт в ред. Федерального закона от 3 декабря 2011г. №383-Ф3.)
1. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.
Комментируемая статья регламентирует основания и порядок снятия с учета нуждающихся в жилом помещении и приводит перечень оснований, при наступлении которых гражданин снимается с учета:
— по заявлению гражданина, состоявшего на учете (подача такого заявления может быть вызвана самыми разными причинами: от обмена на большее по размеру помещение до выезда за границу на постоянное место жительства);
— утрата оснований, дающих право на получение жилого помещения, установленных ст 51 Ж К РФ (так, существенное улучшение материального статуса семьи может послужить основанием снятия с учета, поскольку размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи (ст 49 ЖК РФ), исключает их из категории «малоимущие»; к утрате оснований относится и улучшен нежилищных условий: приобретение ино-
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма	• 229
го жилья в собственность, выбытие из жилого помещения члена семьи, обмен ht.il; напротив, получение жилья в общежитии либо заключение договора поднайма, коммерческого найма снятия с учета не влекут).
—	в случае выезда на место жительства в другое муниципальное образование (за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга);
—	получение бюджетных средств на приобретение или строительство жилья (постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011—2015 годы»);
—	выявление после постановки на учет в предоставленных документах сведений, не соответствующих действительности, о праве состоять на учете, неправомерных действий должностных лиц органов, осуществляющих принятие на учет (ложные сведения о членах семьи, проживающих на данной площади; искажение сведений о состоянии здоровья членов семьи; незаконное получение документа о праве на льготное обеспечение жильем и тд.).
Решение о снятии с учета должно быть принято не позднее 30 рабочих дней со дня выявления указанных обстоятельств. Нарушение этого срока нельзя рассматривать как препятствие для последующего снятия с учета. Данное решение должно быть выдано либо направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня его принятия.
Решение может быть оспорено в судебном порядке — в суд общей юрисдикции районного звена по правилам, установленным гл. 25 ГПК РФ.
Напомним, что согласно ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п.п. 1, 3—6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК РФ.
Приобретение бывшим супругом в период брака в порядке наследования жилого помещения не может являться основанием для снятия другого супруга, а также проживающих с ним детей с жилищного учета, так как в отношении этого жилого помещения права пользования второй супруг, а также дети не приобрели, а потому данное жилое помещение не могло быть учтено при определении размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи.
230 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Так, в определении Верховного Суда РФ от 10 мая 2011 г. №5-В11-4 указано: «Как следует из материалов дела, в квартиру В., приобретенную ею в собственность в порядке наследования, находящуюся по адресу: <...>, бывший супруг В.А.И. и проживающие вместе с ним дети — В. и В. никогда не вселялись, в данной квартире не проживали и, таким образом, права пользования этой квартирой, исходя из вышеприведенных норм жилищного и семейного законодательства, не имеют. Не приобрели они права пользования квартирой В. и по другим правовым основаниям (по гражданско-правовым сделкам).
Получение В. в порядке наследования в 1999 г жилого помещения никак не повлияло на жилищные условия семьи В .А. И. и его детей, их жилищные условия не улучшились.
Согласно статье 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
В соответствии с п. 1 ст. 52 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.
Исходя из п. 2 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма.
Приобретение В. в период брака с В.А.И. в порядке наследования жилого помещения не могло являться основанием для снятия семьи В.А.И. в составе трех человек (его, дочери В., сына В.) с жилищного учета, так как в отношении этого жилого помещения права пользования В.А.И. и его дети не приобрели, а потому данное жилое помещение не могло быть учтено при определении размера площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого члена семьи В.А.И.
Поскольку изменений в жилищных условиях семьи В.А.И., в результате которых были бы утрачены основания, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма, не произошло, суд кассационной инстанции неправомерно, в нарушение норм материального права, признал обоснованным снятие семьи В.А.И. в составе трех человек с жилищного учета.
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого о пр еде-
глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма	• 231
ляется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст 50 ЖК РФ).
Согласно п. 4 ст. 9 Закона г Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» учетная норма устанавливается в размере 15 кв. метров площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых предоставлены по решениям уполномоченных органов исполнительной власти г. Москвы разным семьям.
Общая площадь жилого помещения, в котором проживают В.А.И., его дочь — В. и сын — В., составляет, как установлено судом, 39,7 кв. метра, то есть на каждого члена семьи приходится 13,2 кв. метра. В период проживания в данной квартире В. на каждого члена семьи приходилось 9,9 кв. метра. Таким образом, размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи В.А.И., составляет менее учетной нормы, установленной п. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» (15 кв. метров), в связи с чем оснований для снятия семьи В.А.И., состоящей из трех человек (В.А.И., дочери — В., сына — В.), с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий у главы Управы Левобережного района г. Москвы не имелось»1.
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях 1 2
1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) пункт утратил силу. Федеральный закон от 29 февраля 2012 г. Ml 5-ФЗ.
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
1 Определение Верховного Суда РФ от 10 мая 2011 г. № 5-В 11-4.
232 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
3.	Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений.
4.	Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением.
5.	По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
(Часть в ред. Федерального закона от 17 декабря 2009г. №316-Ф3.)
6*	Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
7.	При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
8.	При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
9.	Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в части 8 настоящей статьи, устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации.
Комментируемая статья устанавливает порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма.
В соответствии с ч. 1 статьи жилое помещение по договорам социального найма предоставляется гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях,# порядке очередности исходя из времени принятия их на учет
Часть 2 комментируемой статьи определяет отдельные категории граждан, которым жилые помещения предоставляются вне очереди.
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма	• 233
Перечень граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по сравнению с перечнем, установленным ЖК РСФСР.
Ранее действовавший Кодекс помимо перечня граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений, предусматривал как минимум одиннадцать категорий граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений. Механизм первоочередного предоставления жилых помещений не нашел отражения в ЖК РФ.
Разъяснение относительно понятия внеочередности предоставления жилого помещения дано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007). Так, при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения^ а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки1.
К лицам, имеющим право на внеочередное получение жилых помещений, отнесены:
1) Граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту либо реконструкции не подлежат.
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Судебная практика исходит из того, что сам факт постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на основании п. 2 ст. 57 ЖК РФ свидетельствует о том, что дом, в котором они проживали, не подлежит ремонту или реконструкции, и граждане не должны доказывать данное обстоятельство1 2.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 5марта 2009 г. №376-О-П^ «пункт 1 части 2 статьи 57
1 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.).
2 Определение Верховного Суда РФ от 25 мая 2007 г (дело № 72-В07-3).
234 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Жилищного кодекса Российской Федерации по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, как лишившимся своих жилых помещений в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении».
Конституционный Суд РФ указал: «Ни из статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни из каких-либо других его положений не следует, что обязательным условием внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, является нахождение гражданина на учете в момент возникновения обстоятельств, обусловивших непригодность жилого помещения для проживания. Закрепление такого условия применительно к ситуациям непредвиденной утраты пригодного для проживания жилого помещения противоречило бы принципам равенства и справедливости как конституционным критериям правомерного регулирования прав и свобод человека и гражданина, поскольку означало бы предъявление гражданам, относящимся к данной категории нуждающихся в жилье (к которой относится и заявитель), объективно невыполнимых требований для целей реализации их права на жилище и тем самым ставило бы их в положение объекта го суд ар стве нн о - вл астн ой де яте л ьн о сти.
Таким образом, по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении»1.
В соответствии с Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2009 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 сентября 2009 г.) если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить граж-
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. № 5.
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма • 23 5 данам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ)1.
2) В связи с принятием Федерального закона от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей* пп. 2 п. 2 комментируемой статьи утратил силу
Согласно ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей* детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-с и рот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта РФ, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абз. 1 настоящего пункта, по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В случаях, предусмотренных законодательством субъектов РФ, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, ранее чем по достижении ими возраста 18 лет.
По заявлению в письменной форме лиц, указанных в абз. 1 настоящего пункта и достигших возраста 18 лет, жилые помещения предоставляются им по окончании срока пребывания в образовательных учреждениях, учреждениях социального обслуживания населения, учреждениях системы здравоохранения и иных учреждениях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-сирот и детей, оставшихся без по-
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. №11.
236 • Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
печения родителей, а также по завершении обучения в образовательных организациях профессионального образования, либо по окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях.
Органы исполнительной власти субъектов РФ обязаны осуществлять контроль за использованием жилых помещений и (или) распоряжением жилыми помещениями, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния этих жилых помещений.
Орган исполнительной власти субъекта РФ в порядке, установленном законом субъекта РФ, формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее — список) в соответствии с п. 1 настоящей статьи.
В список включаются лица, указанные в абз. 1 п. 1 настоящей статьи и достигшие возраста 14 лет. Предоставление детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений в соответствии с п. 1 настоящей статьи является основанием для исключения указанных лиц из списка.
Проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, признается невозможным, если это противоречит интересам указанных лиц в связи с наличием одного из следующих обстоятельств:
а)	проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц:
лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ);
страдающих тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно;
б)	жилые помещения непригодны для постоянного проживания или не отвечают установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ;
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма	• 237
в)	общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
г)	иное установленное законодательством субъекта РФ обстоятельство.
Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается законодательством субъекта РФ.
Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с п. 1 настоящей статьи, составляет пять лет.
В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в п. 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. Договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок не более чем один раз.
По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным вп. 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в п. 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении данного жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.
По договорам найма специализированных жилых помещений они предоставляются лицам, указанным в п. 1 настоящей статьи, в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.
Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся
238 • Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам субъекта РФ.
Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.
Постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2009г. № 1203 (ред. от 24.12.2012) утверждены Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа по договорам найма специализированных жилых помещений1.
3) Граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).
Следует учитывать, что для лиц, наделенных правом на внеочередное предоставление жилого помещения, очередность необходима лишь для учета и ее правовое значение состоит лишь в подтверждении нуждаемости в жилом помещении.
В пункте 2 ст. 57 ЖК РФ нет указаний на предоставление лицам, имеющим право на внеочередное получение жилья, в порядке очередности лиц, обладающих этим правом.
Поэтому субъективное право «внеочередников^ на предоставление жилого помещения возникает с момента их постановки на учет и не зависит от того, предоставлено ли жилое помещение принятым ранее гражданам, обладающим аналогичным правом. По иску таких лиц суд обязывает орган местного самоуправления предоставить жилое помещение вне очереди, которое исполняется по правилам Федерального закона «Об исполнительном производствен и нормам раздела VII ГПК РФ.
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2010 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июня 2010 г.) (ред. от 08.12.2010) граждане, являющиеся инвалидами, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, вставшие до 1 января 2005 г. на учет нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, имеют право на обеспечение жилым помещением по договору социального найма во внеочередном порядке1 2.
1 Собрание законодательства РФ. 2010. №3. Ст. 327.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. № 9.
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма	• 239
Много неясностей возникало и возникает по льготам ветеранов, инвалидов вследствие радиационного воздействия на Чернобыльской АЭС и др.
Так, А. обратился в суд с иском к УДЖПиЖФ г. Москвы в СВАО о предоставлении жилого помещения, ссылаясь на то, что является инвалидом вследствие радиационного воздействия в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС и имеет право на предоставление жилого помещения в течение трех месяцев.
Представитель Управления ДЖПиЖФ г. Москвы в СВАО иск не признал, ссылаясь на то, что жилое помещение будет предоставлено А. в порядке очередности.
Суд в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, что жилое помещение будет предоставлено в порядке очередности, установленной для указанной категории граждан.
Верховный Суд РФ, отвечая на вопрос, имеют ли право на внеочередное получение жилого помещения граждане, указанные в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 13 Закона РФ от 15 мая 1991 года «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС*, указал следующее: «Согласно пунктам 1 и 2 части 1 статьи 13 и пункту 2 части 1 статьи 14 Закона Российской Федерации от 15.05.1991 “О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС’1 (в редакции Федерального закона от 24 ноября 1995 года) гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы гарантировалось одноразовое бесплатное обеспечение, независимо от времени постоянного проживания в данном населенном пункте, благоустроенной жилой площадью в течение трех месяцев со дня подачи заявления при условии признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий либо проживания в коммунальных квартирах, а также одноразовое бесплатное обеспечение дополнительной жилой площадью в виде отдельной комнаты.
Федеральным законом от 22.08.2004 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации* и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации* статья 14 Закона Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС* изложена в новой редакции.
240 * Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Согласно пункту 2 части 1 вышеназванной статьи гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы гарантируется: «обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, жилой площадью в размерах и порядке, установленных Правительством Российской Федерации. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилой площадью в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации».
Данная норма не содержит указания на предоставление жилого помещения гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы во внеочередном порядке. Отсутствовало такое указание и в Жилищном кодексе РСФСР, который действовал до 1 марта 2005 года.
Правительством Российской Федерации 29 декабря 2004 года было принято постановление № 866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении “Маяк”, и приравненных к ним лиц», пунктом 2 которого утверждены Правила обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении “Маяк”, и приравненных к ним лиц.
Как следует из содержания вышеназванных постановления и Правил, обеспечение жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года, осуществляется путем предоставления им субсидий.
Таким образом, у граждан, получивших или перенесших лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидов вследствие чернобыльской катастрофы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года, право на внеочередное предоставление жилого помещения отсутствует»1.
Следует отметить, что действующий ЖК РФ не содержит положений в части права граждан на дополнительную площадь. Вместе с тем Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Фе
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. (вопрос 32).
Глава?. Основания и порядокгредостэаления жилого помещения по договору социального найма • 241
дерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации* и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации*1 предусматривается перечень заболеваний для решения вопроса о предоставлении лицам, страдающим ими, дополнительной площади.
Статьей 14 данного Закона введена новая редакция п. 3 ст. 19 Закона РФ от 26 июня 1992 г. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации*, согласно которой судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством РФ, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м или в виде отдельной комнаты.
Право на дополнительную площадь данным Законом предусматривается также для сотрудников органов внутренних дел.
Решение о предоставлении жилой площади принимается органом местного самоуправления и не позднее чем через 3 рабочих дня выдается либо направляется заинтересованным гражданам. Это решение является основанием для заключения договора социального найма.
В ранее действовавшем ЖК РСФСР жилые помещения по договорам социального найма предоставлялись на основании ордера. В ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена.
Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения1 2. В соответствии с Типовым договором социального найма наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в 10-дневный срок с момента подписания договора (п. 5).
Представляется, что если гражданин длительное время не вселяется в жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма, то имеются основания для признания его не приобретшим права пользования, поскольку для приобретения права пользования помимо решения органа местного самоуправления необходимо фактическое вселение и заключение договора социального найма. При этом учитывается срок реализации данного права.
Предоставляемое жилое помещение должно:
— находиться в черте соответствующего населенного пункта, являющегося местом жительства гражданина (см. комментарий к
1 Собрание законодательства РФ. 2004. № 35. Ст. 3607.
2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.
242 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
ст.ст. 51—52 ЖК РФ), и быть общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (см. комментарий к ст. 50 ЖК РФ);
—	быть изолированным от смежных жилых и нежилых помещений (см. комментарий к ст. 62);
—	отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам (см. комментарий к ст. 15);
—	быть благоустроенным (применительно к условиям данного населенного пункта). Благоустройство жилья характеризуется оснащенностью его водопроводом, центральным отоплением, снабжением газом ит. п. (см., в частности, комментарий к ст. 15);
—	быть юридически и фактически свободным.
Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случаях заселения освободившихся помещений в коммунальной квартире (ч. 4 ст. 59 ЖК РФ).
В то же время комната (комнаты) может быть предоставлена по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право получить квартиру или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире (см. также ч. 2 ст. 58 ЖК РФ).
Если у гражданина, подлежащего обеспечению жильем по договору социального найма, есть жилое помещение на праве собственности, площадь этого помещения учитывается при определении размера жилья, предоставляемого по договору социального найма.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.
Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в этих случаях устанавливается законодательством субъектов РФ.
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма
1. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма • 243
2. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Комментируемая статья обязывает органы, предоставляющие жилые помещения по договорам социального найма, учитывать законные интересы граждан, которым жилое помещение предоставляется.
Заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Данная норма не ограничивает возможность получения жилья (комнаты) возрастом членов семьи, как это предусматривалось ст. 41 ЖК РСФСР, согласно которой (не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов).
При этом указанное ограничение не зависит от того, находятся ли данные лица в отношении родства. Так, в определении Верховного Суда РФ от 17 июля 2012 г. Na 18-КГПР12-24 указано: «Из материалов дела следует, что переселению подлежит семья, состоящая из трех человек — матери и двоих детей разного пола с разницей в возрасте 13 лет, проживавших в разных комнатах.
В соответствии с частью 1 статьи 58 Жилищного кодекса Российской Федерации при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласиям1.
Часть 2 комментируемой статьи допускает возможность превышения нормы предоставления на одного человека, но не более чем в 2 раза. Данные правила направлены на обеспечение прав и законных интересов других граждан, которые также нуждаются в жилых помещениях.
В определении Верховного Суда РФ от 9 апреля 2013 г. № 8-КГ13-3 Судебная коллегия по гражданским делам указала: «Обстоятельства, названные в статье 58 Жилищного кодекса Российской Федерации и учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не принимаются во внимание только в том случае, если переселяемые из аварийного жилого дома разнополые граждане, которым другое благо-
1 Определение Верховного Суда РФ от 17 июля 2012 г. № 18-КГПР12-24.
244 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
устроенное жилое помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, идо переселения из него проживали водной комнате^1.
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
1.	Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателим и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2.	При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3.	При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4.	При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1—3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Комментируемая статья регламентирует очередность и основания предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.
В первую очередь право на присоединение освободившихся комнат имеют наниматель, собственник других комнат, относящиеся к категории малоимущих и нуждающихся в жилой площади на момент освобождения комнаты.
Именно на момент освобождения такие лица должны быть признаны малоимущими и состоять на учете либо иметь право состоять на
1 Определение Верховного Суда РФ от 9 апреля 2013 г. Хе 8-КГ 13-3.
глава 7. Основания и порядок гредостааления жилого помещения по договору социального найма	• 24 5
учете. Если таких лиц несколько (например, в трехкомнатной квартире освободилась одна комната, и два других нанимателя являются малоимущими и нуждающимися в жилой площади), то учитываются заслуживающие внимания обстоятельства:
—	время постановки на учет;
—	состав семьи, наличие заболеваний, исключающих возможность проживания водной комнате, ит.д.
Суд при разрешении споров исходит из совокупности обстоятельств и защиты прав наиболее остро нуждающихся в обеспечении жилой площадью лиц. Если оба эти заинтересованные лица имеют равные права и фактические характеристики, то предпочтение может быть отдано профессиональным заслугам, заслугам перед РФ и др.
При отсутствии в квартире лиц, относящихся к первой очереди, освободившееся помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в ней нанимателям или собственникам (вторая очередь), если они могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и если они обеспечены жильем менее нормы предоставления жилого помещения на одного человека (подчеркнем, что в данном случае речь идет не об учетной норме, а о норме предоставления, т. е. лица, относящиеся ко второй очереди, не являются нуждающимися).
Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в получении жилого помещения, но обеспечены жильем менее нормы предоставления жилого помещения на одного человека (третья очередь), освободившаяся комната (комнаты) передается по договору купли - пр о д ажи.
Наконец, при отсутствии в коммунальной квартире лиц первой — третьей очередей освободившиеся комнаты заселяются в порядке, предусмотренном положениями ЖК РФ, на основании договора социального найма.
Определением Конституционного Суда РФ от 25января 2012 г. № 154-0-0 отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Федорович Александры Михайловны, которой оспаривалась конституционность п. 1 ст. 296 ГК РФ, ч. 3 ст. 59 ЖК РФ и абз. 3 ст. 148 ГПК РФ.
По мнению заявительницы, указанные нормы, как снижающие гарантии жилищных прав граждан и запрещающие выкуп освободившихся жилых помещений, закрепленных за учреждениями на праве оперативного управления, а также позволяющие суду применить закон, который не был упомянут ни в исковом заявлении, ни в определении о назначении дела к судебному разбирательству, не соответствуют ст.ст. 2, 7 (ч. 1), 8 (ч. 2), 17 (ч. 1), 18, 19 (ч.ч. 1 и 2), 39 (ч. 1), 40 (ч. 1), 46 (ч. 1), 55 (ч. 3) и 123 (ч. 3) Конституции РФ.
Конституционный Суд РФ указал: «Часть 3 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что при отсутствии
246 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
в коммунальной квартире нанимателей и (или) собственников, которые на момент освобождения жилого помещения признаны либо могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, такое жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Указанному праву граждан на приватизацию жилых помещений путем выкупа корреспондирует обязанность соответствующих государственных и муниципальных органов обеспечить его реализацию, что исключает возможность для публичного собственника жилого помещения или уполномоченного им лица произвольно, по собственному усмотрению, отказаться от заключения договора купли-продажи.
Соответственно, оспариваемое законоположение, не содержащее запрета, указанного заявительницей, само по себе не может расцениваться как нарушающее ее конституционные права А
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
1.	По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
2.	Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
3.	Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Комментируемая статья содержит определение понятия договора социального найма, который рассматривается как соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения госу-
1 Определение Конституционного Суда РФ от 25 января 2012 г. Хе 154-0-0.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 247
дарственного, муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган государства, уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) жилую площадь во владение и пользование для проживания, на условиях, установленных ЖК РФ.
Содержание договора социального найма раскрывается в ст.ст. 61— 72 ЖК РФ.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Согласно ч. 1 комментируемой статьи порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливаются ЖК РФ и этим договором.
Статья 17 ЖК РФ предусматривает также, что жилым помещением следует пользоваться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Кроме того, статья допускает возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или предпринимательской деятельности.
Права и обязанности нанимателя по пользованию жильем раскрыты в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования жилыми помещениями (см. комментарии к ст. 63 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 комментируемой статьи наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Под общим имуществом понимается имущество, которое предназначено для обслуживания более одного помещения в доме. Примерный перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 (см. комментарий к ней).
248 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма жилого помещения, к которому отнесены жилой дом, квартира, часть дома или квартиры (см. комментарий к ст. 16 ЖК РФ), и содержит запрет на заключение договора социального найма на неизолированные жилые помещения, жилые помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме.
Относительно жилых помещений в общежитиях в определении Верховного Суда РФ от 18 июля 2006г. № 83-В06- 7указано: «Жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальную собственность (муниципальный жилищный фонд), могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность при условии, если это жилое помещение является изолированным»1.
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
2. Тйповой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.
(Часть вред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. №160-ФЗ; от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
Комментируемая статья определяет форму договора социального найма.
1 Определение Верховного Суда РФ от 18 июля 2006 г. № 83-В06-7.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 249
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме в виде отдельного документа, подписанного сторонами, и должен соответствовать требованиям ЖК РФ. Типовой договор утверждается Правительством РФ. Так, постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 3151 «Об утверждении Типового договора социального найми жилого помещения» установлена нижеследующая форма типового договора социального найма жилого помещения:
ТИПОВОЙ ДОГОВОР
СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ №__________________________
_____________________«_______&20____________г.
(наименование муниципального	(дата, месяц, год)
образования)
(наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица)
действующий от имени собственника жилого помещения 
____ ____________ >
(указать собственника: Российская федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование)
на основании от «____________________________ »  г. № ,
(наименование уполномочивающего
документа)
именуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка),
____ ____________ > (фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от «*20_______________________г.
№ заключили настоящий договор о нижеследующем.
I. Предмет договора
1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в 
(государственной, муниципальной — нужное указать)
1 Собрание законодательства РФ. 30 мая 2005 г. № 22. Ст. 2126.
250 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
собственности, состоящее из комнат(ы) в
квартире (доме) общей площадью кв. метров, в том числе жилой
кв. метров, по адресу:______________________________________
дом № , корпус №, квартира № , для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг:_______________________________________________________________
(электроснабжение, газоснабжение, в том числе
газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение
(канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление).
в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии
печного отопления, — нужное указать)
2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.
3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:
1);
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)
2);
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)
3).
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)
II. Обязанности сторон
4. Наниматель обязан:
а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-техническо-
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 251
го и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);
б)	соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
в)	использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;
г)	поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
д)	содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
е)	производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутри квартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;
ж)	не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
з)	своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
и)	переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он прожи
252 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
вает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
к)	при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
л)	допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;
м)	информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;
н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
5.	Наймодатель обязан:
а)	передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
б)	принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;
в)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 253
г)	предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
д)	информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
е)	принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
ж)	обеспечивать предоставление Нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;
з)	контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
и)	в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;
к)	производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
л)	принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;
м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
IIL Права сторон
6.	Наниматель вправе:
а)	пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
б)	вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;
254 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
в)	сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;
г)	требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;
д)	требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;
е)	расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;
ж)	осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
7.	Члены семьи Нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с Нанимателем права и обязанности, вытекающие из настоящего договора. Дееспособные члены семьи несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
8.	Наймодатель вправе:
а)	требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
б)	требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;
в)	запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.
IV	. Порядок изменения, расторжения и прекращения договора
9.	Настоящий договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.
10.	При выезде Нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.
И. По требованию Наймодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 255
а)	использование Нанимателем жилого помещения не по назначению;
б)	разрушение или повреждение жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
в)	систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
г)	невнесение Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.
12. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
V. Прочие условия
13.	Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
14.	Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.
Наймодатель  Наниматель 
(подпись)	(подпись)
м. п.
Подпункт «в*> п. 8 Типового договора не вводит дополнительных ограничений права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, поскольку не допускает возможности запрета вселения супруга, детей и родителей нанимателя по мотиву уменьшения общей площади жилого помещения ниже учетной нормы на одного человека. Так, в решении Верховного Суда РФ от 16января 2008 г. №ГКПИ07-1022 указано следующее: «Подпункт «в» пункта 8 Типового договора предусматривает право наймодателя запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы.
Уяснение действительного смысла указанной нормы должно осуществляться с учетом терминологии, употребленной в части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ для обозначения двух различных категорий членов семьи нанимателя. Такой подход к толкованию оспариваемой
256 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма нормы позволяет выявить, что она наделяет наймодателя правом запрета на вселение в отношении только одной категории членов семьи нанимателя — граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи и не распространяется на случаи вселения нанимателем своего супруга, своих детей и родителей.
В подпункте «в» пункта 8 Типового договора текстуально воспроизведены правила части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ, которая ставит в зависимость от соблюдения учетной нормы общей площади жилого помещения на одного человека только вселение названной категории членов семьи и не ограничивает подобным условием право нанимателя на вселение в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.
Подпункт «В£> пункта 8 Типового договора не вводит дополнительных ограничений права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, поскольку не допускает возможности запрета вселения супруга, детей и родителей нанимателя по мотиву уменьшения общей площади жилого помещения ниже учетной нормы на одного человека. Следовательно, содержащаяся в указанном подпункте норма соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ и оснований для признания ее незаконной не имеется^1.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.
ТЗк Комментируемая статья устанавливает правило, согласно которому смена собственника, субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управления по любым основаниям не влечет расторжение или изменение договора социального найма жилого помещения.
Данное правило способствует стабильности жилищных отношений, возникающих из социального найма.
1 Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2008. № 5 (ч. II).
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 257
Правило о сохранении договора при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением не распространяется на жилые помещения, принадлежащие к специализированному жилищному фонду Так, в определении Московского городского суда от 29 июля 2010 г. по делу № 33-20107указано: своей жалобе ответчица ссылается на то, что она проживает в занимаемом жилом помещении с 1984 г и что в соответствии со ст 64 Ж К РФ и ст. 675 ГК РФ переход права собственности от государства к ОАО «РЖД* не влечет изменение условий договора социального найма.
Этот довод не может быть принят во внимание, поскольку до передачи жилого помещения в собственность ОАО «РЖД» занимаемое ответчицей жилое помещение имело статус общежития. Следовательно, оно не могло использоваться ответчицей на условиях договора социального найма»1.
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
1.	Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги,
2.	Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1)	передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2)	принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4)	обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества,
3.	Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
Комментируемая норма называет права и обязанности наймодателя (передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте обще
1 Архив Московского городского суда. Дело № 33-20107 от 29 июля 2010 г.
258 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
го имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и др.), а также отсылает к другим нормам ЖК РФ и к договору социального найма.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги считается внесенной своевременно, если она внесена не позднее десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ст. 155 ЖК РФ).
Правилами пользования жилыми помещениями предусматривается обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена обязанность наймодателя принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Госстроем России утверждено Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК2-04.200Ф.
Методическое пособие разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома в целях:
—	защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды;
—	обеспечения сохранности, повышения уровня обслуживания жилищного фонда всех форм собственности;
—	неукоснительной реализации единых требований к содержанию и ремонту жилищного фонда;
—	обеспечения реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей^*.
Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена обязанность наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Так, постановлением Пра-
1 Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 259
вителъства РФ от 6мая 2011 г. №354 (ред. от 22.07.2013) утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов1.
Настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
В п.п. 5 и 8 Типового договора социального найма, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315, перечислены дополнительные права и обязанности наймодателя (см. комментарий к ст. 63 ЖК РФ).
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством,
2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, об
1 Собрание законодательства РФ. 2011. №22. Ст. 3168.
260 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
щим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Комментируемая статья устанавливает основания и виды ответственности наймодателя по договору социального найма. Ответственность определяется законом либо договором. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе:
—	либо уменьшить плату за пользование жильем;
—	либо возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома;
—	либо возместить свои убытки, причиненные несвоевременно проведенным капитальным ремонтом сданного внаем жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома.
Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (см. комментарий к ней).
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную КоАП РФ (ст. 64, 722, 723, 8', 94, 916 КоАП РФ).
Частью 1 ст. 215 УК РФ предусмотрена ответственность за незаконные прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии либо отключение их от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия.
Указанные деяния наказываются штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 261
Частью 2 ст. 215 УК РФ предусмотрено, что те же деяния, повлекшие по неосторожности смерть человека, наказываются принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1.	Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1)	вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2)	сдавать жилое помещение в поднаем;
3)	разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4)	осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5)	требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
2.	Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
3.	Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1)	использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2)	обеспечивать сохранность жилого помещения;
3)	поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4)	проводить текущий ремонт жилого помещения;
5)	своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6)	информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
262 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Комментируемая статья устанавливает права и обязанности на-нимателя.
В соответствии с ч. 1 наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Перечень указанных прав не является закрытым. Частью 2 комментируемой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма (см. комментарий к ст. 63 ЖК РФ).
Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Данный перечень не являетея закрытым. Наниматель несет и другие обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма (см. комментарий к ст. 63 ЖК РФ).
Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.
Согласно п. 9 Правил наниматель обязан:
—	обеспечить сохранность жилых помещений, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, правила пожарной безопасности;
—	с обл ю дать с ан итарно -ги гие н иче ские пр авил а: содержат ь в чисто -те и порядке жилые и подсобные помещения, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, своевременно производить ремонт жилого помещения;
—	экономно расходовать газ, воду, электрическую, тепловую энергию;
—	не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 263
—	допускать в жилое помещение работников наймодателя для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ;
—	при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии и т. п.
Существенная обязанность нанимателя, членов его семьи состоит в соблюдении прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (п. 4 ст 17 ЖК РФ). Статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (пп. 3 п. 4).
Согласно л. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. №315, удовлетворению не подлежит1.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Данная статья является отсылочной. Вид ответственности нанимателя жилого помещения, ее меры устанавливаются законодательством РФ.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
264 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Согласно ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Административная ответственность за порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению предусмотрена сг 721 КоАП РФ.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1.	К членам еемьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
2.	Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
(Часть в ред. Федерального закона от 24 апреля 2008г. №49-ФЗ.)
3.	Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
4.	Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 265
Комментируемая статья содержит перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, и называет их права и обязанности.
К членами семьи отнесены: супруг, дети и родители, проживающие совместно с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если вселены в качестве таковых и ведут с нанимателем общее хозяйство.
Отметим, что ст 292 ГК РФ предусматривает права и обязанности членов семьи собственника, ЖК РФ (ст 31) устанавливает критерии отнесения лиц к членам семьи собственника, заимствовав положения семейного законодательства, а комментируемая статья устанавливает требования для отнесения лиц к членам семьи нанимателя.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договорам социального найма — это, во-первых, родственники: родители, дети, иные родственники всех степеней родства (за основу взят критерий родства); во-вторых, супруг (необходимо наличие зарегистрированного в органе ЗАГС брака); в-третьих, нетрудоспособные иждивенцы (инвалиды всех групп, инвалиды детства, мужчины — 60 лет и старше, женщины — 55 лет и старше), относящиеся и не относящиеся к родственникам, которые не менее года получали содержание от нанимателя в натуре или других формах и которое являлось систематическим, единственным либо основным, значительно превышающим собственные доходы иждивенца, по размеру ниже размера прожиточного минимума в конкретной местности, или относящиеся к категории малоимущих; в-четвертых, иные граждане, которые вселены нанимателем в жилое помещение в качестве таковых и с которыми он ведет общее хозяйство, имеет юридические и фактические связи и которые могут быть признаны членами семьи в судебном порядке.
Для отнесения лиц к членам семьи следует исходить из степени родства, наличия супружеской связи, вселения в жилое помещение и ведения с данными лицами общего хозяйства и признания за ними самостоятельного и равного права на жилую площадь, что, как правило, подтверждает регистрация на жилой площади по месту жительства. Особо отметим, что не сам по себе акт регистрации по месту жительства, а как свидетельство признания за членом семьи самостоятельного и равного права на жилую площадь.
Это обстоятельство может быть доказано любыми письменными документами, подтверждающими волю нанимателя.
К критериям, которые могут применяться для отнесения граждан к членам семьи нанимателя, применимы приведенные критерии отнесения граждан к членам семьи нанимателя (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ).
Лица, зарегистрированные по другому месту жительства, но проживающие на жилой площади нанимателя (лица другого пола, с кото
266 * Раздел in. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
рыми наниматель состоит в фактических брачных отношениях, иные лица), не могут быть наделены самостоятельным и равным с нанимателем правом на занимаемое жилое помещение по причине сохранения правовой и иной связи по отношению к другому жилому помещению, в котором они зарегистрированы, по отношению к которому они осуществляют права и несут обязанности. Они не отказались от него и не расторгли договор, иное основание возникновения их права на это жилое помещение. Более того, в Российской Федерации законодатель предусматривает только одно место жительства (ст. 20 ГК РФ, ст. 65 СК РФ, Закон РФ «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ&).
В исключительных случаях в судебном порядке членами семьи могут быть признаны иные лица. Речь прежде всего идет о лицах, с которыми наниматель состоит в фактическом браке, а также о падчерицах, пасынках, воспитанниках, опекунах (попечителях), которые стали членами семьи.
Прекращение семейных отношений с одновременным продолжением пользования жилой площадью сохраняет самостоятельное право пользования и владения жилой площадью по договору социального найма. Напомним, что применительно к бывшим членам семьи собственника действует иное правило: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется (см. комментарий к ст. 31 ЖК РФ).
Г. обратилась в суд с иском к префектуре СВАО г. Москвы о признании права пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что состояла в фактических брачных отношениях с В., являвшимся нанимателем двухкомнатной квартиры. С его согласия вселилась в квартиру и вела с ним общее хозяйство. Прожили вместе 12 лет. После смерти В. продолжала пользоваться квартирой.
Представитель префектуры иск не признал, ссылаясь на то, что Г. являетея собственником Уг доли дома в Московской области.
Суд в удовлетворении иска отказал.
Представляется, что решение является законным и обоснованным.
Как прежнее (ст.ст. 53, 54 ЖК РСФСР), так и ныне действующее жилищное законодательство (ст.ст. 69—70 Ж К РФ) устанавливает, что для признания самостоятельного права пользования жилым помещением за гражданами, вселенными нанимателем в жилое помещение, необходимо установить такие обстоятельства, как:
—	наличие письменного согласия нанимателя и членов его семьи на вселение по месту жительства;
—	согласие наймодателя;
—	соблюдение учетной нормы;
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 267
—	признание нанимателем, членами его семьи за вселенным лицом самостоятельного права пользования жилым помещением.
В рассмотренном деле отсутствовали доказательства признания за Г. самостоятельного и равного права пользования жилым помещением, а также учтено наличие у Г другого жилого помещения в собственности.
Что касается обязанностей бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения, то согласно ч. 4 комментируемой статьи указанное лицо самостоятельно (а не солидарно, как это было установлено ранее в ЖК РСФСР) отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 21 июня 2011 г. № 782-0-0, ч. 1 ст. 69 ЖК РФ предусматривает возможность признания в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения граждан, которые не являются его родственниками и не находятся на его иждивении, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Принимая во внимание значимые правовые последствия признания гражданина членом определенной семьи (как для него, так и для членов этой семьи), а также исключительный характер такого признания, предварительный судебный контроль в данной сфере социально значимых общественных отношений нельзя рассматривать как избыточный, и, соответственно, оспариваемое положение само по себе конституционные права заявителей не нарушает1.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 16 февраля 2012 г. № 325-0-0, ч. 2 ст. 6 9 Ж К РФ устанавливает, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности; дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Данная норма направлена на установление баланса интересов всех лиц, обладающих правом пользования жилым помещением по договору социального найма, не регулирует вопросы, связанные с определением порядка пользования соответствующим жилым помещением, и сама по себе не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителей, указанные в обращении1 2.
В соответствии с п.п. 24—25, 29—30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации^ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности не
1 Определение Конституционного Суда РФ от 21 июня 2011 г. №782-0-0.
2 Определение Конституционного Суда РФ от 16 февраля 2012 г. № 325-0-0.
268 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
зависимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 1 ст 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги) (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ) (п. 24).
Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:
а)	супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;
б)	другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и по нисходящей линии.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п.п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации^, содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т. п.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 269
Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст 55 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст 69 Ж К РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право (п. 25).
В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ и др. (п. 29).
Частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Спо-
270 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма ры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке (п. 30)1.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 г. факт отсутствия регистрации в жилом помещении лица, вселенного в него в качестве члена семьи нанимателя, сам по себе не может служить основанием для ограничения его прав на участие в приватизации данного жилого помещения.
Временное отсутствие кого-либо из совместно проживающих с нанимателем жилого помещения членов семьи не влияет на необходимость получения их согласия на приватизацию.
С. обратился в суд с иском к федеральному государственному учреждению (далее — ФГУ), в котором с учетом уточненных требований просил признать за ним и членами его семьи право собственности на занимаемую ими квартиру.
Как установлено судом, 20 июля 2009 г. между ФГУ, действующим от имени наймодателя, и С. заключен договор социального найма жилого помещения — трехкомнатной квартиры, находящейся в государственной собственности.
Согласно указанному договору совместно с нанимателем в жилое помещение вселены следующие члены семьи: Л. — жена, В. — сын жены, Е. — мать жены.
Согласно выписке из домовой книги от 18 ноября 2009 г. в спорном жилом помещении зарегистрированы С., Л., Е.
25 августа 2009 г. С. обратился к ответчику с заявлением о передаче квартиры в собственность. В удовлетворении заявления было отказано, поскольку государственная регистрация прав на указанный жилой дом не осуществлена.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом второй инстанции, исковое заявление удовлетворено, постановлено признать за С., Л. и Е. право общей долевой собственности на спорное жилое помещение в равных долях, по ‘Д доли за каждым.
В кассационных жалобах Л., действующей за себя и по доверенностям В. и Е., ставился вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ жалобу удовлетворила, указав следующее.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что истцы не лишены права на получение жилого помещения в собственность.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 271
При этом суд указал, что В., извещенный о дне слушания дела, не изъявил желания признать за собой право собственности на спорное жилое помещение.
Суд второй инстанции, не согласившись с доводом жалобы В. о нарушении судом его права на участие в приватизации, отметил, что спор разрешен с соблюдением требований материального и процессуального законодательства.
Вместе с тем в соответствии с абз. 1 ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации^ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных данным Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Согласно ч.ч. 1—3 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
В силу ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм, временное отсутствие кого-либо из проживающих совместно с нанимателем членов его семьи не влияет на необходимость получения их согласия на приватизацию жилого помещения, занимаемого по договору социального найма.
Судом установлено, что с июля 2008 г. (по окончании военного института) согласно контракту с Министерством обороны РФ от 1 апре
272 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
ля 2005 г., предусматривающему прохождение военной службы в Вооруженных силах РФ на срок обучения и в течение пяти лет после его окончания, В. проходил службу в Мурманской области, где проживал в служебном жилом помещении.
При таких обстоятельствах, учитывая, что В. указан в договоре социального найма в качестве члена семьи нанимателя, суду следовало установить, являлось ли отсутствие В., связанное с прохождением им военной службы в Вооруженных силах РФ, временным отсутствием, требовавшим получения его согласия на приватизацию спорного жилого помещения.
Между тем это юридически важное обстоятельство судом установлено не было.
Вывод суда первой инстанции о том, что В. не выразил намерения признать за собой право собственности на спорное жилое помещение, ошибочен, поскольку заявление об отказе В. от участия в приватизации отсутствовало.
Неправильным является и вывод суда кассационной инстанции о том, что на момент вынесения решения судом первой инстанции не имелось данных о наличии у В. права на приватизацию жилого помещения, поскольку он сделан без учета договора социального найма, подтверждающего вселение В. в спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя.
Несостоятельна и ссылка суда кассационной инстанции на отсутствие регистрации В. в жилом помещении, поскольку, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, сам по себе факт регистрации или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием для ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила вынесенные по делу судебные постановления, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции1.
В судебной практике возник вопрос: подлежит ли выселению бывший член семьи нанимателя по требованию заинтересованного лица, если его поведение делает невозможным совместное с ним проживание?
Верховный Суд РФ, отвечая на данный вопрос1 2, указал следующее: ст. 69 ЖК РФ устанавливает круг лиц, относящихся к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Согласно ч. 4 этой же статьи если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма,
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 г.
2 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. (вопрос 34).
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 273
но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
Следовательно, прекращение семейных отношений не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи нанимателя.
Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Согласно положениям данной нормы выселению подлежат только наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи.
При этом ЖК РФ не содержит нормы, предусматривающей возможность выселения бывших членов семьи нанимателя при систематическом нарушении прав и законных интересов граждан, совместно с ним проживающих.
Вместе с тем прекращение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.
Таким образом, поскольку ст. 91 Ж К РФ предусматривает выселение граждан в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтересованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граж
274 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
дан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Комментируемая статья определяет порядок и условия вселения нанимателями других лиц в жилое помещение в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи.
При вселении супруга (супруги), детей и родителей необходимо согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих).
При вселении других граждан необходимо согласие (в письменной форме) и членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), и наймодателя. Наймодатель вправе запретить такое вселение, если после этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст 50 ЖК РФ).
На вселение к родителям несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь своих родителей, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей1.
В определении Верховного Суда РФ от 17 мая 2012 г. №201-В12-10 указано следующее: «То обстоятельство, что в деле отсутствуют сведения об указании внучки заявителя в качестве нового члена его семьи в договоре найма жилого помещения, само по себе не является основанием для признания ее не приобретшей права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение внучки в качестве члена своей семьи*1 2.
Вселение граждан в качестве членов семьи требует внести изменения в договор социального найма, поскольку в нем необходимо указать нового члена семьи.
Данная норма соотносится сч. 3 ст. 69 ЖК РФ, согласно которой члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в этом договоре.
1 Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. № 5-КГ12-3.
2 Определение Верховного Суда РФ от 17 мая 2012 г. № 201-В 12-10.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 275
На уровне муниципальных образований могут устанавливаться порядки получения разрешения наймодателя на вселение граждан в жилое помещение муниципального жилищного фонда.
В соответствии с п.п. 26—28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» по смыслу находящихся в нормативном единстве положений ст. 69 ЖК РФ и ч. 1 ст. 70 ЖК РФ лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.
В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ).
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (ст. 54 СК РФ) ч. 1 ст. 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).
Судам также следует иметь в виду, что ЖК РФ (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным (п. 26).
276 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно ч. 2 ст 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи (п. 27).
Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (п. 28)1.
В судебной практике возникли вопросы: какой нормой права необходимо руководствоваться при рассмотрении требований о признании бывшего члена семьи (бывшего супруга) нанимателя жилого помещения по договору социального найма не приобретшим право пользования жилым помещением, если он был вселен в жилое помещение после заключения договора социального найма? имеет ли юридическое значение то обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения?
Верховный Суд РФ, отвечая на данные вопросы, указал следующее1 2.
В соответствии со ст. 6 7 ЖК РФ, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель жилого помещения в установленном законом порядке имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых установлен ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
Порядок и правовые последствия вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, предусмотрены ст. 70 ЖК РФ.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
2 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. (вопрос 42).
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 277
Исходя из изложенного, если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещение с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, то он считается приобретшим право пользования жилым помещением, следовательно, он имеет равные с нанимателем права и обязанности; если же он не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований ст. 70 Ж К РФ, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением.
То обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения, при решении данного вопроса правового значения не имеет.
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма*
Комментируемая статья, в отличие от ст. 60 ЖК РСФСР, прямо указывает на сохранение прав и обязанностей за временно отсутствующими лицами, не связывая это право с какими-либо обстоятельствами.
Бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма1.
Таким образом, гражданин может быть признан прекратившим право пользования жилым помещением и выселен только в случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.
При разрешении вопроса о том, выехал ли гражданин на другое постоянное место жительства или его отсутствие является временным, необходимо исследовать следующую совокупность обстоятельств1 2:
1 См.: Вопрос 43 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.
2 Рекомендаци и Н аучно - кон сультати вного совета пр и Владимирском областно м суде.
278 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
—	действительное намерение (волю) гражданина при выезде из жилого помещения (остались ли в жилом помещении его вещи; несет ли он расходы на содержание данного жилого помещения и оплату коммунальных услуг; зарегистрировался ли он по другому месту жительства; имеется ли у него другое постоянное жилье; устроился (переведен) ли гражданин на работу по другому месту жительства; совершал ли гражданин действия, направленные на получение другого жилья по новому месту жительства: получал ли кредит на приобретение жилья, получал ли ссуду на строительство жилья, участвовал ли в договорах долевого строительства жилья, становился ли в очередь как нуждающийся в жилом помещении и др.);
—	добровольность выезда (либо выезд был вынужденным вследствие неприязненных отношений с нанимателем или членами его семьи, угроз с их стороны ит.д.);
—	наличие уважительных причин отсутствия в жилом помещении (гражданину создаются препятствия в пользовании жилым помещением, например: меняют замок входной двери и не дают ключи; неприязненные отношения с другими проживающими в помещении лицами; длительная болезнь, вследствие которой гражданин не мог вернуться в жилое помещение долгое время и др.).
В определении Верховного Суда РФ от 26 июня 2012 г. № 4-КГ12-8 указаны следующие юридически значимые обстоятельства по спорам о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него: установление того, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.1.
Разъяснения относительно прав и обязанностей временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи даны в л. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной
1 Определение Верховного Суда РФ от 26 июня 2012 г. № 4-КГ12-8.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 279
практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», а именно: при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение ит.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе
280 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения1.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
1.	Наниматель жилого помещения по договору социального найма е согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2.	Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
3.	Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4.	Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ.)
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009* № 9.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 281
5.	Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.
Комментируемая статья позволяет соотнести право собственности и право пользования по объему правомочий и подтверждает максимальную близость к их равенству по объему правомочий собственника и пользователя.
Наниматель как обладатель права пользования жилым помещением по договору социального найма вправе произвести отчуждение жилого помещения в порядке обмена на другое жилое помещение.
Часть 1 ограничивает возможность обмена жилыми помещениями и допускает его лишь в отношении жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, другим нанимателям по договору социального найма.
Условия обмена:
—	обмен возможен лишь жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма;
—	требуется письменное согласие наймодателя и всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих (длительная командировка, прохождение военной службы, отбывание наказания в местах лишения свободы, нахождение в другой местности по причине исполнения трудовых, служебных обязанностей на определенный срок), которые сохраняют за собой право пользования жилым помещением;
—	правом на обмен обладает как наниматель, так и любые другие лица, включенные в договор социального найма и обладающие правом самостоятельного пользования жилым помещением;
—	отсутствие согласия наймодателя, другого правообладателя позволяет требовать принудительного обмена в судебном порядке по правилам искового производства. При разрешении спора суд принимает во внимание все обстоятельства, имеющие правовое значение для обмена, и в частности, помимо требований комментируемой статьи и ст. 73 ЖК РФ, надлежит тщательно по правилам ст.ст. 12, 57, 67 ГПК РФ проверить утверждение истца, возражения ответчика. Предмет доказывания определяется в каждом деле с учетом его обстоятельств. Возражения, как правило, сводятся к ссылке на необходимость ремонта подлежащего обмену жилого помещения и несоответствие жилого помещения требованиям, предъявляемым к нему (повышенный уровень шума, недостатки санитарно-технического, электрического оборудования, вл аж-
282 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
ность из-за протечки, самовольная перепланировка и т. д.); к ссылке на отдаленность жилого помещения от прежнего места жительства и места работы; на нежелание переезжать в другую местность; на этаж расположения квартиры, отсутствие лифта и на состояние здоровья либо престарелый возраст; на меньший размер жилого помещения, предложенного к обмену; на отсутствие вспомогательных помещений (кладовых, лоджий) либо меньший размер их площади и др.
Каждый из названных доводов подлежит проверке, в том числе экспертным путем, в случае, когда требуются специальные познания для разрешения вопроса.
Отметим, что обмен с ухудшением жилищных условий не допускается, за исключением переселения вместо выселения за систематическое нарушение прав и законных интересов других лиц.
Переселение по обмену в другую местность возможно лишь с согласия нанимателя, других правообладателей. Участие в обмене несовершеннолетних детей, лиц недееспособных, ограниченно дееспособных требует предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Отказ органов опеки и попечительства может быть обжалован в судебном порядке не в качестве самостоятельного дела со своим предметом, а в рамках требования о принудительном обмене, поскольку рассмотреть правомерность отказа не в рамках предлагаемого варианта обмена затруднительно.
Ж К РСФСР предусматривал обмен между нанимателем и собственником. Теперь такой обмен невозможен.
На обмен требуется согласие наймодателя. Отказ в даче согласия может быть обжалован в суд в рамках требования о принудительном обмене.
С. обратилась в суд с иском к А. о принудительном обмене трехкомнатной квартиры, ссылаясь на то, что А. добровольно отказался от переселения в однокомнатную квартиру, предложенную к обмену, они — бывшие супруги и совместно проживать не могут.
А. иск не признал, ссылаясь на то, что предложенная к обмену однокомнатная квартира подлежит ремонту и по размеру жилой площади меньше его доли жилой площади в занимаемой квартире на 8 кв. метров.
Суд в удовлетворении иска отказал.
Решение суда является законным и обоснованным.
Такой вариант обмена нарушал жилищные права А. Это обстоятельство является юридически значимым. В данном случае подлежала применению ст. 72 ЖК РФ.
Постановлением Правительства Москвы от 26мал 2009 г. №491-ПП утверждено Положение об обмене жилыми помещениями в городе Москве. Согласно указанному Положению:
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 283
Гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда г. Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное соответственно по договору социального найма, найма другому гражданину
Обмен жилыми помещениями жилищного фонда г Москвы, занимаемыми гражданами по договорам социального найма, найма, производится с взаимной передачей прав и обязанностей, предусмотренных соответствующим договором.
Обмен жилыми помещениями жилищного фонда г. Москвы, предоставленными по договорам социального найма, найма, может быть совершен с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы между гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся как в одном, так и в разных домах, расположенных как на территории г. Москвы, так и за ее пределами.
Обмен жилого помещения жилищного фонда е Москвы на иное жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, расположенное в других населенных пунктах на территории РФ, осуществляется с согласия соответствующего органа местного самоуправления, в городе федерального значения Санкт-Петербурге — органа государственной власти данного субъекта РФ.
Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на иное жилое помещение допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Проживающие совместно с гражданином, занимающим жилое помещение по договору социального найма, члены его семьи вправе требовать от данного гражданина обмена этого жилого помещения на иное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому гражданину.
Если между гражданами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании договора об обмене жилыми помещениями.
При обмене жилого помещения жилищного фонда г. Москвы на иное жилое помещение, принадлежащее на праве общей собственности нескольким сособственникам, необходимо согласие всех сособствен-ников на обмен принадлежащего им жилого помещения.
Предметом договора об обмене жилыми помещениями являются изолированные жилые помещения, пригодные для постоянного прожи-
284 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма вания, отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, на которые в установленном порядке оформлены права пользования, владения, за исключением жилых помещений, которые не подлежат обмену в соответствии с законодательством1 .
Согласно п.п. 33—34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен.
Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.
По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. 72—74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения) (п. 33).
Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2009. № 33.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 285
отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ ич. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.
По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.
При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы ит.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (п. 34) \
К компетенции субъектов РФ не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма. Также следует иметь в виду, что обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству Так, в определении Верховного Суда РФ от 2 июня 2010 г. №5-Г10-58 Судебная коллегия указала следующее: «В силу ч. 6 ст. 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
Анализ ст.ст. 13, 72—75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов РФ не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
286 • Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компетенции органов власти субъектов РФ, поскольку согласно п. «о* ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ.
Кроме того, судом проанализированы оспариваемые нормы и сделан правильный вывод о том, что обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству, поскольку договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения*1.
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1)	к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2)	право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3)	обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4)	принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5)	принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6)	в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.
Комментируемая статья называет условия, при которых обмен жилого помещения по договору социального найма не допускается. Перечень условий является закрытым:
—	к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения (см. комментарии к ст.ст. 82 и 83 ЖК РФ);
1 Определение Верховного Суда РФ от 2 июня 2010 г. № 5-Г10-58.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 287
—	право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
—	обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания. Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждения Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»;
—	принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
—	принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 88 ЖК РФ);
—	в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. №378 (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ).
Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства прямо не нашли отражения в ст. 73 ЖК РФ. Вместе с тем согласно ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Следовательно, при обмене жилыми помещениями необходимо руководствоваться и ограничениями, установленными ГК РФ.
Согласно Положению об обмене жилыми помещениями в г. Москве обмен жилыми помещениями, если хотя бы в одном из них граждане проживают на условиях договора найма, не допускается в случаях, если:
1)	к гражданину обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, найма жилого помещения;
2)	права на обмениваемое жилое помещение оспариваются в судебном порядке;
3)	обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4)	принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5)	принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
288 • Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
6)	в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним граждан в одном жилом помещении невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ;
7)	в результате такого обмена граждане становятся нуждающимися в жилых помещениях либо нуждающимися в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;
8)	жилое помещение, подлежащее обмену, не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям, которым должно отвечать жилое помещение в соответствии с за-ко н од ател ьство м;
9)	и меют место иные с л уча и, предусмотре иные законодательство м1.
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
1.	Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
2.	Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
3.	Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
4.	Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
5.	Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются ос-
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2009. № 33*
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 289
кованием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.
Комментируемая статья устанавливает форму договора обмена и порядок получения согласия наймодателя.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
В процессе обмена жилыми помещениями прежние договоры социального найма на каждое из них расторгаются и вместо них заключаются договоры на жилые помещения, полученные в результате обмена. Обмен считается завершенным при заключении этих договоров.
Порядок приема заявлений от гражданина на обмен жилого помещения и рассмотрения вопросов об обмене жилыми помещениями и его оформления установлены в Положении об обмене жилыми помещениями в городе Москве.
Согласно Положению для совершения обмена жилыми помещениями гражданином, самостоятельно подобравшим вариант обмена жилого помещения с другим гражданином, подается в ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья^ заявление по уста
290 * Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
новленной форме об обмене жилого помещения. При отсутствии варианта обмена жилого помещения у гражданина им подается заявление о подборе иного жилого помещения для обмена.
Сведения о необходимом варианте обмена жилого помещения в соответствии с заявлением гражданина вносятся ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» в базу данных жилых помещений, предлагаемых к обмену
ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» осуществляет подбор варианта обмена жилого помещения согласно заявлению гражданина и при его наличии уведомляет гражданина о необходимости оформления заявления об обмене жилого помещения при его согласии с подобранным вариантом обмена.
Прием заявлений от граждан об обмене жилого помещения и их регистрацию (п. 3.5) либо подбор варианта обмена жилого помещения осуществляет ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья».
Заявление гражданина об обмене жилого помещения должно быть подписано гражданином и всеми проживающими совместно с ним в данном жилом помещении совершеннолетними членами семьи.
В случае отсутствия на момент подачи заявления об обмене жилого помещения кого-либо из членов семьи, проживающих в данном жилом помещении, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме согласие временно отсутствующего члена семьи, удостоверенное в установленном порядке.
К заявлению об обмене жилого помещения также прилагаются:
1)	документы, удостоверяющие личность;
2)	копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи (для граждан старше 14 лет — паспорт);
3)	документы о заключении брака, а также подтверждающие родственные отношения с участниками обмена жилыми помещениями или членами их семей при совершении обмена с целью объединения в одну семью;
4)	документы, подтверждающие основания возникновения прав на жилые помещения:
4.1)	договор социального найма (найма);
4.2)	обменный ордер либо заверенная в установленном порядке копия корешка обменного ордера на жилое помещение;
4.3)	ордер либо копия ордера, заверенная в установленном порядке;
4.4)	выписка из решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о предоставлении жилого помещения либо копия выписки из решения, заверенная в установленном порядке;
4.5)	правоустанавливающие либо пр а во подтверждающие документы;
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 291
5)	единый жилищный документ (при невозможности представить единый жилищный документ: выписка из домовой книги, при необходимости — расширенная выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих по месту жительства и ранее проживавших по месту жительства в жилом помещении, подлежащем обмену, копия финансового лицевого счета);
6)	согласие органа опеки и попечительства — при обмене жилого помещения, в котором проживают по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане;
7)	согласие иных лиц, имеющих права на жилые помещения, подлежащие обмену;
8)	экспликация по форме 22 и поэтажный план — при расхождении сведений о размере площади жилого помещения (общей, жилой площадей жилого помещения) в адресе и других реквизитах жилого помещения, предлагаемого к обмену, либо его кадастровый паспорт.
При приеме и регистрации заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами проверяются:
—	до ку менты, удостоверя ю щи е личность гр аждан и на (п ол н ом оч ия его представителя подтверждаются надлежаще оформленной в установленном порядке доверенностью);
—	правильность заполнения заявления;
—	ко м пл ектность п рилагае м ых к зая влен и ю докуме нтов.
При принятии от гражданина заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами гражданину выдается выписка из электронной базы документооборота с отметкой (штампом) о дате приема заявления, соответствующая запись о дате подачи заявления непосредственно производится на заявлении об обмене жилых помещений с указанием лица (участника обмена или его официального представителя), сдавшего его с приложением всех необходимых документов.
В случае отсутствия каких-либо документов, прилагаемых к заявлению (п.п. З3, З4), либо при необходимости получения в установленном порядке дополнительной информации, уточняющей либо подтверждающей сведения, изложенные в заявлении об обмене жилого помещения либо указанные в прилагаемых документах, на заявлении делается отметка о приостановлении принятия заявления с прилагаемыми к нему документами для рассмотрения вопроса оформления обмена жилыми помещениями до получения соответствующих документов и информации.
Отказ в приеме заявления и документов, прилагаемых к нему, допускается в случаях:
—	наличия установленных законодательством условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается;
292 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
—	отсутствия оснований для возникновения у гражданина права на обмен жилого помещения в соответствии с законодательством либо соответствующим договором;
—	обнаружения в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей;
—	предъявления неполного комплекта документов (п.п. З2,	З4)
и отказа заявителя от их представления.
Отказ в приеме заявления и документов осуществляется в письменной форме с возвращением гражданину заявления об обмене жилого помещения с прилагаемыми к нему документами и регистрацией отказа в приеме заявления с указанием даты и причин отказа в книге регистрации заявлений, без занесения сведений в электронную базу до-куме нтооборота.
После принятия от граждан, желающих совершить обмен жилых помещений, заявления и прилагаемых к нему документов ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья* осуществляет проверку заявления и прилагаемых к нему документов на соответствие установленным к ним требованиям, форме, а также на правильность их заполнения, наличие печатей, подписей лиц, их выдавших.
При соответствии представленных документов всем предъявляемым к ним требованиям ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья* готовит проект договора об обмене жилых помещений и информирует граждан по телефону, непосредственно либо иным способом о необходимости его подписания для последующего получения согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на обмен жилых помещений.
Договор об обмене жилыми помещениями подписывается всеми гражданами, участвующими в обмене жилыми помещениями.
Для подписания договора все граждане, участвующие в обмене жилыми помещениями, должны прибыть в ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья* в назначенное им время и иметь при себе документы, удостоверяющие личность, либо надлежаще оформленную в установленном порядке доверенность.
Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон, участвующих в обмене жилыми помещениями, и один экземпляр — для ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья*, который подлежит хранению в течение 10 лет. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.
Для учета в Реестре объектов собственности г. Москвы в жилищной сфере ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья* делает копию договора об обмене жилыми помещениями, которая подлежит передаче в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 293
Датой обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на обмен жилого помещения является дата подачи заявления об обмене жилого помещения при наличии всех необходимых документов, дающих основание для рассмотрения вопроса об обмене жилыми помещениями.
После подписания договора об обмене жилых помещений всеми гражданами, участвующими в обмене, материалы об обмене жилых помещений рассматриваются на заседании Комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы (далее — Комиссия).
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с учетом рекомендации Комиссии принимает решение о согласии (об отказе в даче согласия) на обмен жилыми помещениями, которое оформляется распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г Москвы не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на обмен жилого помещения в соответствии с п. 45 настоящего Положения. Отказ в даче согласия на обмен жилыми помещениями, содержащийся в распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, должен быть мотивированным.
Копия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о согласии (об отказе в даче согласия) на обмен жилыми помещениями выдается заявителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина за получением согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на обмен жилого помещения в соответствии с и. 45 настоящего Положения.
При принятии Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы решения о согласии на обмен жилыми помещениями договор об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, найма, является основанием для расторжения ранее заключенных договоров и одновременного заключения новых договоров с гражданами, на основании которых граждане приобретают права на жилые помещения.
При обмене жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на иное жилое помещение договор об обмене жилыми помещениями является основанием для оформления в установленном порядке соответствующих договоров, по которым передаются права на жилые помещения, подлежащие обмену.
Расторжение и заключение договоров социального найма, найма в г. Москве осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (управлением Департамента в административном округе г. Москвы по месту нахождения каждого из обмениваемых жилых помещений в городе Москве) не позднее чем через
294 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
10 рабочих дней со дня обращения граждан и представления ими надлежаще оформленного и согласованного договора об обмене жилыми помещениями.
Договоры социального найма, найма жилых помещений, расположенных в г. Москве, выдаются участникам обмена жилыми помещениями либо их представителям с предъявлением надлежащим образом оформленной доверенности.
Если в результате обмена в целях объединения в одну семью в жилое помещение вселяются граждане на основании отдельных договоров социального найма, найма, они вправе обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о заключении одного договора социального найма, найма.
Обмен жилого помещения жилищного фонда г. Москвы на жилое помещение, в котором граждане, являющиеся участниками обмена, проживают на законных основаниях, осуществляется при одновременном выезде всех указанных выше граждан в жилое помещение, подобранное по обмену.
Обмен жилыми помещениями считается завершенным после надлежащего оформления договоров социального найма, найма.
В случае обращения судебных, правоохранительных или иных органов о приостановлении либо наложении запрета на осуществление отдельных сделок с жилыми помещениями Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы приостанавливает обмен жилыми помещениями до выяснения всех необходимых обстоятельств, ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» приостанавливает в этом случае оформление договоров обмена жилыми помещениями.
Снятие запрета или приостановления обмена жилыми помещениями производится на основании решения органа, наложившего запрет или приостановившего обмен.
Отказ в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть обжалован в судебном порядке1.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействител ьным
1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2009. № 33.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 295
сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен е нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Комментируемая статья, как и прежнее жилищное законодательство, называет две группы оснований недействительности обмена:
—	наличие оснований недействительности, установленных ГК РФ для любой сделки (см. ст.ст. 166—181 ГК РФ);
—	нарушение требований, установленных ЖК РФ.
Последствия недействительности обмена состоят в переселении его участников в занимаемые до обмена жилые помещения.
Одним из специальных последствий недействительности обмена по причине неправомерных действий одной из сторон договора об обмене является ее обязанность возместить убытки, вызванные обменом (расходы на переезд, перевоз имущества, ремонт квартиры и т. д.). При этом следует учитывать требования ст. 15 ГК РФ.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1.	Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
2.	Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно е ними членов их семей.
296 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
3.	Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4.	Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Комментируемая статья наделяет нанимателя правом на заключение договора поднайма и предусматривает порядок и условия поднайма.
К числу условий отнесены:
1)	предметом договора поднайма может быть часть жилого помещения в виде изолированной комнаты, двух комнат со вспомогательными помещениями или все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи;
2)	общая площадь жилого помещения на одного проживающего в результате заключения договора не может стать меньше учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
3)	необходимо письменное согласие всех членов семьи, обладающих самостоятельным правом пользования;
4)	требуется письменное согласие наймодателя;
5)	при передаче в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо согласие всех нанимателей и членов их семей, собственников и членов их семей;
6)	поднаем невозможен в случае проживания в жилом помещении либо вселения по договору поднайма граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых установлен постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 (см. комментарий к ст. 51 ЖК РФ);
7)	подлежат соблюдению и другие требования законодательства.
Договор поднайма заключается на определенный срок (см. комментарий к ст. 77 ЖК РФ) и носит возмездный характер (см. комментарий к ст. 78ЖКРФ).
Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (см. п. 1 ст. 685 ГК РФ).
Согласно ст. 36 Закона г. Москвы от 27января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы* наниматель, проживающий в жилом помещении по договору социального найма,
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 297
найма, с согласия в письменной форме уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы и членов своей семьи, проживающих совместно с ним в жилом помещении, вправе передать часть занимаемого жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем на срок, предусмотренный договором поднайма. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии, что после его заключения размер площади соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы площади жилого помещения, а для коммунальной квартиры — не менее нормы предоставления площади жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма.
Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, определяемый по соглашению сторон. Если в договоре поднайма жилого помещения срок не определен, данный договор считается заключенным на один год.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается:
1)	если в жилом помещении проживают или в него вселяются граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одном жилом помещении. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
2)	без письменного согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих в данном жилом помещении, — при вселении в квартиру;
3)	без письменного согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей — при вселении в коммунальную квартиру;
4)	в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством.
В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель, передавший жилое помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя
298 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель, передавший жилое помещение в поднаем, также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения1.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1.	Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.
2.	В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
3.	Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
4.	Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами.
TSk Комментируемая статья предусматривает требования к форме договора поднайма, его содержанию, а также регламентирует сроки его действия.
Договор подлежит заключению в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами в трех экземплярах (по одному — участникам, один — наймодателю).
В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Существенным условием договора поднайма, помимо предмета, является указание на лиц, вселяемых совместно с поднанимателем, а также порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем (см. комментарий к ст. 78 ЖК РФ).
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. № 2. Ст. 2.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 299
Срок договора определяется сторонами, а если он не определен, договор действует 1 год.
Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 комментируемой статьи пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами Ж К РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.
2. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
TSk Комментируемая статья предусматривает возмездность договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Порядок, условия, сроки внесения платы и ее размер определяются в договоре и являются его существенными условиями.
Ранее действовавший Ж К РСФСР также содержал норму, в соответствии с которой размер платы за поднаем определялся по соглашению сторон. Но при этом законодатель устанавливал одно существенное ограничение. Согласно ст. 78 ЖК РСФСР размер платы за поднаем не мог превышать размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, которую наниматель по договору социального найма вносил наймодателю. Превышение указанного размера рассматривалось как извлечение нетрудовых доходов.
В настоящее время какие-либо ограничения по размеру платы за поднаем законодательно не установлены.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1.	Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.
300 * Раздел hl Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
2.	При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.
3.	Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
4.	В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
5.	Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
6.	Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.
Комментируемая статья определяет порядок и основания прекращения, расторжения договора поднайма жилого помещения и одностороннего отказа от него.
К числу оснований для прекращения договора поднайма отнесены:
—	истечение срока его действия;
—	прекращение договора социального найма.
К основаниям для расторжения договора поднайма отнесены:
—	соглашение сторон;
—	нев ы п ол не ние ус лов и й договора п од н ай м а;
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 301
— использование жилого помещения не по его назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение, при том что требование нанимателя об устранении недостатков к положительным результатам не привело. В этом случае договор расторгается в судебном порядке.
Прекращение, расторжение договора поднайма влечет выселение поднанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.
Если срок действия договора не указан, то стороны имеют право в одностороннем порядке отказаться от договора. В этом случае на стороне-инициаторе лежит обязанность предупреждения другой стороны за три месяца до прекращения.
Согласно ст. 36 Закона г. Москвы от 27января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя, передавшего жилое помещение в поднаем, продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель, передавший жилое помещение в поднаем, вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению вместе с проживающими с ним гражданами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца до его прекращения1.
Статья S0. Временные жильцы
1.	Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить без-
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. Хе 2. Ст. 2.
302 * Раздел in. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
возмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.
2.	Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
3.	Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4.	Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
5.	В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Ко мментируе мая статья определяет критерии отнесе н ия граждан к временным жильцам, порядок и условия вселения временных жильцов и пользования ими жилым помещением.
Для вселения временного жильца необходимо:
—	получить согласие нанимателя и членов его семьи, проживающих совместно с ним;
—	предварительно уведомить наймодателя (наймодатель обладает правом на запрет вселения временных жильцов, если общая площадь жилого помещения на 1 человека составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления);
—	срок проживания временных жильцов не должен превышать 6 месяцев.
Временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно. В этом их важное отличие от граждан, пользующихся жилым помещением по договору поднайма.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 303
Истечение согласованного с нанимателем срока проживания влечет необходимость освобождения жилого помещения временными жильцами, а если срок не был определен, требуется предупредить о необходимости освободить жилое помещение за 7 дней.
В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Прекращение договора социального найма также влечет выселение и временных жильцов.
В определении Московского городского суда от 6 февраля 2013 г. №11-4374/13 по иску о выселении ответчика, проживающей в качестве временного жильца, судебной коллегией по гражданским делам указано: «Из положений данной нормы (ст 80 ЖК РФ) усматривается, что согласие других нанимателей (не являющихся членами семьи нанимателя) не требуется. ДЖП и ЖФ г. Москвы проживание ответчика не оспаривает»1.
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена еемьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.
Ком менти руе м ая статья над ел я ет нан и м ател я право м требо вать с согласия всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих)
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-4374/13 от 6 февраля 2013 г.
304 * Раздел in. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
предоставить другое жилое помещение, меньшее по размеру, взамен занимаемого, в котором общая площадь на одного человека превышает норму предоставления.
Как правило, наниматели пользуются таким правом, если величина квартирной платы за помещение ставит их в тяжелое материальное положение.
Наймодатель обязан в течение 3 месяцев предоставить нанимателю другое жилое помещение. Размер предоставляемого жилья не должен быть менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).
При этом прежний договор социального найма расторгается и заключается новый — на жилое помещение, полученное в результате замены.
Нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ могут быть установлены и другие основания для замены жилых помещений.
Согласно ст. 39 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29 (ред. от 19.06.2013) «Об обеспечении права жителей е. Москвы на жилые помещения» жители г. Москвы, занимающие благоустроенное и отвечающее санитарным, техническим нормам и требованиям жилое помещение, общая площадь которого, приходящаяся на каждого проживающего, превышает значение нормы предоставления, вправе обратиться с заявлением о замене занимаемого жилого помещения на жилое помещение меньшего размера в пределах нормы предоставления.
Рассмотрение заявлений о замене жилого помещения на жилое помещение меньшего размера и замену жилых помещений осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы.
При обращении жителей г. Москвы, занимающих жилое помещение на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, о замене жилых помещений на жилое помещение меньшего размера замена осуществляется по соответствующему договору. При обращении жителей г. Москвы, занимающих жилое помещение на праве собственности, о замене жилого помещения на жилое помещение меньшего размера замена осуществляется по договору мены или иному гражданско-правовому договору. При этом договор мены заключается только в отношении равноценных жилых помещений.
Не допускается замена жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, на иное жилое помещение в виде отдельной квартиры1.
Уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы является Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы1 2.
1 Ведомости Московской городской Думы. 2006. Хе 7. Ст. 170.
2 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. Хе 14.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 305
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Т^кое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Комментируемая статья предусматривает порядок и условия изменения договора социального найма. Теперь, в отличие от ЖК РСФСР (ст. 86), изменение договора социального найма возможно лишь путем объединения отдельных договоров в коммунальной квартире в единый договор при условии объединения лиц, проживающих в ней, в одну семью.
Кроме того, возможна замена нанимателя с согласия лиц, проживающих в жилом помещении, и наймодателя, а также в случае смерти нанимателя.
В судебной практике до сих пор возникает вопрос: возможно ли изменение договора социального найма жилого помещения между гражданами, проживающими в одной квартире, путем заключения отдельных договоров социального найма, если собственник жилого помещения против этого не возражает?
Действующий ЖК РФ не предусматривает возможности изменения договора социального найма, т.е. раздела жилого помещения, с последующим заключением отдельных договоров социального найма на комнаты в квартире.
Статья 82 ЖК РФ об изменении договора социального найма жилого помещения и ст. 83 ЖК РФ о расторжении и прекращении договора социального найма жилого помещения, не предусматривающие возможность заключения отдельных договоров социального найма на комнаты в квартире, признаны не противоречащими Конституции РФ Конституционным Судом РФ в определении от 19 апреля 2007 г. №239-0-0.
Аналогичное разъяснение содержится в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которому судам необходимо иметь в виду,
306 * Раздал in. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит1.
В определении Московского городского суда от 8 мая 2013 г. по делу № 11-16409 указано, что «действующим законодательством не предусмотрен судебный порядок признания лиц, вселенных в жилое помещение в качестве членов одной семьи, разными семьями^1 2.
В соответствии со ст. 37 Закона г. Москвы от 27января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» договор социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением может быть изменен по соглашению сторон в соответствии с ч. 2 настоящей статьи. Если жилое помещение предоставлено по договору социального найма, необходимо также согласие лиц, указанных в ч. 1 ст. 32 настоящего Закона.
Договор социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением может быть изменен по требованию:
1)	дееспособного совершеннолетнего члена семьи, проживающего в жилом помещении по договору социального найма, найма, о признании его стороной по ранее заключенному договору социального найма, найма жилого помещения с согласия всех членов семьи, указанных в договоре социального найма, найма жилого помещения, и уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы (замена стороны по договору). Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования и не являющиеся стороной по договору (пользователями), не имеют права требовать перевода на них прав и обязанностей по договору;
2)	граждан, проживающих в коммунальной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по договорам социального найма, найма, о заключении с одним из них договора на все занимаемые жилые помещения в случае объединения этих граждан в одну семью;
3)	дееспособного совершеннолетнего члена семьи, проживающего по договору социального найма, найма жилого помещения, о призна-
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
2 Архив Московского городского суда. Дело № 11-16409 от 8 мая 2013 г.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 307
нии его стороной по ранее заключенному договору социального найма, найма жилого помещения вместо первоначальной стороны с согласия всех членов семьи, указанных в договоре социального найма, найма жилого помещения, и уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы в случаях выезда нанимателя на другое постоянное место жительства, смерти либо вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. Граждане, постоянно проживавшие с лицом, занимавшим жилое помещение по договору безвозмездного пользования, не имеют права требовать признания их стороной по ранее заключенному договору безвозмездного пользования.
Споры, возникающие в связи с изменением договора социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением, разрешаются в судебном порядке1.
Статья S3. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
1.	Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2.	Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3.	В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
(Часть в ред. Федерального закона от 6 декабря 2011г. №395-Ф3.)
4.	Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1)	невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2)	разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3)	систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4)	использования жилого помещения не по назначению.
5.	Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения? со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. Хе 2. Ст. 2.
308 * Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.
Расторжение возможно:
1)	по соглашению сторону
2)	по инициативе нанимателя.
Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).
Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В подобных случаях, по общему правилу, он считается расторгнутым со дня выезда.
Напомним, что в случае временного отсутствия нанимателя и (или) членов его семьи право пользования за ними сохраняется (см. комментарий к ст. 71 ЖК РФ).
При разрешении вопроса о том, выехал ли гражданин на другое постоянное место жительства или его отсутствие является временным, необходимо исследовать следующую совокупность обстоятельств1:
—	действительное намерение (волю) гражданина при выезде из жилого помещения (остались ли в жилом помещении его вещи; несет ли он расходы на содержание данного жилого помещения и оплату коммунальных услуг; зарегистрировался ли он по другому месту жительства; имеется ли у него другое постоянное жилье; устроился (переведен) ли гражданин на работу по другому месту жительства; совершал ли гражданин действия, направленные на получение другого жилья по новому месту жительства: получал ли кредит на приобретение жилья, получал ли ссуду на строительство жилья, участвовал ли в договорах долевого строительства жилья, становился ли в очередь как нуждающийся в жилом помещении и др.);
—	добровольность выезда (либо выезд был вынужденным вследствие неприязненных отношений с нанимателем или членами его семьи, угроз с их стороны ит.д.);
—	наличие уважительных причин отсутствия в жилом помещении (гражданину создаются препятствия в пользовании жилым помещением, например: меняют замок входной двери и не дают ключи; неприязненные отношения с другими проживающими в помещении лицами; длительная болезнь, вследствие которой гражданин не мог вернуться в жилое помещение долгое время и др.).
3)	по инициативе наймодателя (в судебном порядке):
1 Рекомен да ци и Н ау чно - кон сул ьтати вного совета при Вл ад им ирс ком областно м суде.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 309
—	в случае невнесения нанимателем платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. По смыслу данной нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что если она прервется даже незначительным платежом, оснований для расторжения договора нет;
—	в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
—	в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Напомним, что, как отмечалось в комментарии к ст. 69 ЖК РФ, по требованию нанимателя или членов его семьи бывший член семьи нанимателя (который фактически становится соседом) может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для других проживание с ним в одном жилом помещении (квартире)1;
—	при использовании жилого помещения не по назначению.
В случаях, предусмотренных п.п. 2—4 ч. 4 комментируемой статьи, виновные лица — наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Договор социального найма может быть прекращен по причине утраты жилого помещения и смерти одиноко проживающего нанимателя.
В части 4 комментируемой статьи перечислены основания расторжения договора только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством.
Вместе с тем расторжение договора социального найма жилого помещения возможно в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.
Расторжение договора социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения (см. комментарий к ст. 29); приватизации жилого помещения; обмене жилого помещения (ст. 74 ЖК РФ); замене жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ), лишении родительских прав (ст. 91 ЖК РФ).
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. (вопрос 34).
310 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 13 мая 2010 г. №598-0-0^ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Данная норма, устанавливающая общие правила расторжения договора найма жилого помещения при его освобождении нанимателем и членами его семьи, основана на свободе договорных отношений, предполагающей в том числе односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Это право реализуется нанимателем и членами его семьи по их одностороннему волеизъявлению, а потому не может рассматриваться как нарушение их конституционных прав и свобод1.
Согласно п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на принимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 6.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 311
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.
Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст.ст 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования1.
На вопрос, может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение, — Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.) дан ответ, согласно которому из содержания ч. 1 ст 60 ЖК РФ следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом.
Вместе с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.
Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.
Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения.
Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) это установление распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
312 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование «о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства». В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.
Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма1.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1)	с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
2)	с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3)	без предоставления других жилых помещений.
Комментируемая статья называет три вида выселения из жилого помещения:
1 Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. № 12 (ч. II).
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 313
—	с предоставлением благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (см. комментарий к ст.ст. 85—89 ЖК РФ);
—	с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (см. комментарий к ст. 90 ЖК РФ);
—	без предоставления другого жилого помещения (см. комментарий к ст. 90 ЖК РФ).
Порядок исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о выселении содержится в ст. 107 Федерального закона от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об исполнительном производстве», согласно которой в случае, когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением.
Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет.
В соответствии с п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или друго
314 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
го жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть вселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается не поданным и возвращается истцу1.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений е предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Ц»аждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
1)	дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2)	жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3)	жилое помещение признано непригодным для проживания;
4)	в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
5)	жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
(Пункт введен Федеральным законом от 30 ноября 2010 г. №328-Ф3.)
Комментируемая статья устанавливает основания выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения:
1)	дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (см. комментарий к ст. 86 ЖК РФ);
2)	жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст.ст. 22—24 (см. комментарии к ним). Другое жилье в этом случае предоставляет наймодатель данного жилья (см. ст. 87 ЖК РФ);
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 315
3)	жилое помещение признано непригодным для проживания. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ). Предоставление другого жилья в подобных случаях также осуществляют наймодатели (ст. 87 ЖК РФ);
4)	в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение:
—	не сохранено,
—	его общая площадь уменьшится, что приведет к нуждаемости в жилом помещении,
—	его общая площадь увеличится и существенно превысит норму предоставления (см. ст. 50 ЖК РФ).
Жилое помещение по указанным основаниям должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
Проиллюстрируем применение названной статьи.
Так, префектура ЮЗАО г. Москвы обратилась в суд с иском к семье, состоящей из 4 человек (муж, жена, двое детей), о выселении ее из двух комнат общежития с предоставлением трехкомнатной квартиры в районе Южное Бутово, ссылаясь на то, что добровольно ответчики отказались освободить жилое помещение, подлежащее сносу.
Ответчики иск не признали, ссылаясь на то, что они проживают разными семьями, сын отделился от них и ему необходима отдельная квартира.
Суд иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение суда без изменения. В соответствии с Законом г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 «О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» ответчикам предоставляется равноценное благоустроенное жилое помещение в черте г. Москвы, отвечающее санитарным и другим требованиям, и их права не нарушены. Доказательств наличия двух семей не установлено.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 г. бывшие члены семьи умершего собственника квартиры в муниципальном доме, отнесенном к категории непригодных для проживания и впоследствии снесенном, право пользования которых жилым помещением на момент сноса дома и после его сноса не прекращено, подлежат переселению в другое благоустроенное жилое помещение.
Ю. и О. обратились в суд с иском к администрации города (далее — администрация) о признании незаконными включения многоквартир
316 * Раздел in. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
ного дома в областную целевую программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и ликвидации данного дома, о возмещении причиненного вреда в натуре путем предоставления другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания взамен уничтоженного и о взыскании компенсации морального вреда, полагая, что администрация должна была отселить их в другое жилое помещение как бывших членов семьи умершего собственника квартиры и как лиц с непрекращенным правом пользования жилым помещением.
Решением районного суда, оставленным без изменения вышестоящим судом, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев жалобу Ю. и О., отменила состоявшиеся судебные постановления в кассационном порядке по следующим основаниям.
Судом по делу установлено, что в 1993 г между администрацией и Н. заключен договор приватизации квартиры в указанном доме. В данном договоре указано количество членов семьи — три человека. На момент заключения этого договора в квартире проживала Н. и члены ее семьи О. и Ю., которые поименно в договор приватизации не включены. Истцы были зарегистрированы и проживали в данной квартире, в том числе и после смерти Н. в 2001 г.
Впоследствии муниципальный дом, в котором проживали истцы, был отнесен к категории непригодных для проживания с указанием на отселение проживающих в нем граждан в установленном порядке и снесен.
Однако на момент сноса дома право пользования жилым помещением О. и Ю. в установленном законом порядке прекращено не было, равно как не было оно прекращено и после сноса жилого дома.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из отсутствия у ответчика обязанности по предоставлению истцам как нанимателям благоустроенного жилого помещения, а также обязанности по выплате им соответствующего выкупа за жилое помещение.
При этом суд указал, что в приватизации спорной квартиры Ю. и О. не участвовали, наследственные права после смерти Н. О. не реализовала, их статус как собственников и нанимателей спорной квартиры исключен.
Суд также исходил из того, что истцы на учете нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договору социального найма не состояли и не состоят, с заявлением о постановке их на соответствующий учет не обращались, поэтому отсутствуют основания для предоставления им другого жилого помещения по договору социального найма.
Между тем в силу положений ст. 40 Конституции РФ конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоян-
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 317
кого пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, в исключении случаев произвольного лишения граждан жилища.
Реализуя эту конституционную обязанность, федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту, реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма во внеочередном порядке при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.
Так, вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (ст 57 ЖК РФ).
Статьей 85 ЖК РФ предусмотрено, что граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания.
При этом федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение.
При таких обстоятельствах администрация должна была переселить истцов в другое жилое помещение как бывших членов семьи умершего собственника квартиры (как лиц с непрекращенными правами пользования жилым помещением). Однако администрация благоустроенное жилое помещение им не предоставила.
Между тем суд, в нарушение вышеназванных положений Закона, отказал им в удовлетворении требований о предоставлении другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания взамен снесенного.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала обжалуемые судебные постановления незаконными и подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции*.
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 с
318 * Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
Статья уточняет п. 1 ст. 85 ЖК РФ, называя лицо, обязанное предоставить жилое помещение. Гражданам, выселяемым в связи со сносом дома, жилье предоставляют органы, принявшие решение о таком сносе.
Решение о сносе дома принимает: исполнительный орган федеральной государственной власти, если дом относится к федеральной собственности; исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления, если дом относится к муниципальной собственности.
Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
В судебной практике возник вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, а также размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома? Иными словами, если семья нанимателя является нуждающейся в улучшении жилищных условий, то площадь жилого помещения, предоставляемого в связи со сносом дома, должна устранять нуждаемость и соответствовать норме предоставления?
Верховный Суд РФ, отвечая на данный вопрос, указал следующее1.
Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст.ст. 86—88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.
Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 319
в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).
Указанный ответ не потерял актуальность, и аналогичное разъяснение дано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 г)1.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по
договору социального найма в связи е переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
Комментируемая статья уточняет п.п. 2, 3 ст. 85 ЖК РФ.
Жилье признается непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ). Предоставление другого жилья в данном случае осуществляют наймодатели.
Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое может быть связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд, в связи с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д. (см. комментарии к ст.ст. 22—24 ЖК РФ).
Условия перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22 ЖК РФ. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше, но помещение, расположенное непосредственно под переводимым, не является жилым (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2013. Хе 4.
320 * Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляет орган местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в определении от 5марта 2009 г. №376-0-11, в случае признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции, обязанность оказывать содействие в обеспечении нормальных жилищных условий гражданам, лишившимся жилища и не имеющим возможности обеспечить себя жильем самостоятельно, лежит на государстве в лице органов государственной и муниципальной власти.
При этом федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение1.
В определении Верховного Суда РФ от 7 февраля 2013 г. №203-КГ12-8 Судебной коллегией по гражданским делам обращено внимание на то, что «в соответствии со ст. 87 ЖК РФ в случае признания жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, суду при новом рассмотрении дела также необходимо разрешить вопрос о круге лиц, чьи права могут быть затронуты принятым решением, и при наличии оснований привлечь их к участию в деле»1 2.
Статья 87 *. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации
Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», гражданам, выселяемым из такого жилого помещения, наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма с учетом требований части $ статьи 5 указанного Федерального закона.
(Ондон&я введена Федеральным законом от 30 ноября 2010 г. №328-Ф3.)
1 Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. № 5.
2 Определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2013 г. № 203-КГ 12-8.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 321
Ком ментируе мая статья п ре дуем атривает поряд о к предо ста вл е-ния жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации.
В соответствии с ч. 8 ст. 5 Федерального закона от 30 ноября 2010 г. №327-Ф3 «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» передача религиозным организациям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда осуществляется уполномоченным органом после предоставления гражданам жилых помещений в соответствии с планом передачи религиозным организациям имущества религиозного назначения, формируемым согласно настоящей статье. Гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. В этих случаях в план передачи религиозным организациям имущества религиозного назначения включаются:
1)	сведения об имуществе религиозного назначения, которое планируется для передачи религиозной организации и в состав которого входят жилые помещения, в которых проживают граждане по договорам социального найма;
2)	сведения, позволяющие идентифицировать жилые помещения, в которых проживают граждане по договорам социального найма и которые планируются для передачи религиозной организации;
3)	сведения о нанимателях жилых помещений по договорам социального найма и проживающих совместно с ними членах их семей;
4)	сведения о мероприятиях по выселению граждан из занимаемых ими жилых помещений и предоставлению им других жилых помещений с указанием органов, ответственных за их осуществление, и сроков осуществления таких мероприятий;
5)	сведения о мероприятиях по передаче жилых помещений религиозной организации с указанием органов, ответственных за их осуществление, и сроков осуществления таких мероприятий;
6)	сведения об источниках (средства соответствующих бюджетов, внебюджетных источниках финансирования) и о размерах финансового обеспечения мероприятий по выселению граждан из занимаемых ими жилых помещений, предоставлению им других жилых помещений, а также мероприятий по передаче жилых помещений религиозной организации;
7)	иные сведения в соответствии сретением Правительства РФ, органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.
322 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
1.	При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. Па время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
2.	Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
3.	Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
4.	После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.
Статья уточняет порядок предоставления жилого помещения в связи с выселением по п. 4 ст. 85 ЖК РФ.
Часть 1 комментируемой статьи устанавливает порядок предоставления гражданам других жилых помещений в связи с проведением ка
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 323
питал ьно го ремонта или реконструкции жилого дома в том случае, если такие ремонт и реконструкция не могут быть произведены без выселения граждан.
В таком случае граждане:
а)	подлежат переселению временно в дома маневренного жилищного фонда за счет средств наймодателя (при этом договоры социального найма на жилые помещения, подлежащие ремонту или реконструкции, не расторгаются, а сохраняют силу). Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в жилые помещения маневренного фонда, то наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном переселении;
б)	могут быть переселены наймодателем (только с их согласия и согласия членов их семьи) в другое благоустроенное жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, на основании договора социального найма (при этом прежний договор социального найма расторгается, а граждане на постоянной основе продолжают проживать во вновь предоставленном жилом помещении).
Если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое гражданами, не может быть сохранено либо если в результате указанных мероприятий жилая площадь на одного человека окажется ниже учетной нормы или значительно превысит норму предоставления, то таким гражданам предоставляется новое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта или реконструкции.
Новое жилое помещение предоставляется на основании договора социального найма.
При наличии желания нанимателя и проживающих с ним членов семьи они вправе вернуться в жилое помещение, площадь которого уменьшилась в результате проведения ремонта или реконструкции.
Согласно ст. 14 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. №21 (ред. от 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещении (жилых домов) в городе Москве» при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения граждан, лицо, осуществляющее переселение, обязано предоставить им на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилого помещения либо с сохранением за гражданами-собственниками права собственности на жилое помещение, находящееся в данном жилом доме.
Место расположения жилого помещения в маневренном жилищном фонде определяет лицо, осуществляющее переселение.
324 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
При проведении капитального ремонта или реконструкции жилые помещения в маневренном жилищном фонде предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, для временного проживания на основании решения по договору найма жилого помещения маневренного фонда в порядке и на условиях, установленных правовыми актами г Москвы. Собственникам жилых помещений при проведении капитального ремонта или реконструкции жилые помещения в маневренном жилищном фонде могут быть предоставлены по договору найма жилого помещения маневренного фонда в порядке и на условиях, установленных правовыми актами г. Москвы, по их согласию, выраженному в заявлении.
Переселение граждан в маневренный жилищный фонд для временного проживания осуществляется не позднее чем через месяц после заключения договора найма жилого помещения маневренного фонда.
Предоставляемые жилые помещения в маневренном жилищном фонде должны отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенными применительно к условиям г. Москвы.
После завершения капитального ремонта или реконструкции при соответствии размера отремонтированного или реконструированного жилого помещения размеру жилого помещения до ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в ранее занимаемое жилое помещение.
При изменении в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, ранее занимаемого по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, в сторону его уменьшения, в результате чего площадь жилого помещения составит менее учетной нормы на одного человека, либо увеличения, в результате чего общая площадь превысит норму предоставления по договору социального найма, безвозмездного пользования более чем на девять метров на семью либо размер ранее занимаемого жилого помещения по договору найма, граждане подлежат переселению в иное жилое помещение, соответствующее общей площади ранее занимаемого ими жилого помещения, расположенное в соответствии с правилами, установленными ст. 3 настоящего Закона. Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами г. Москвы. По заявлению гражданина при изменении в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, в сторону его уменьшения, но не
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 325
менее учетной нормы на одного человека, с ним может быть заключен соответственно договор социального найма, найма или безвозмездного пользования в отношении занимаемого жилого помещения1.
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
1.	Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86—88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
(Часть в ред. Федеральных законов от 17 декабря 2009г. №31б-ФЗ; от 30 ноября 2010 г. №328-Ф3.)
Положения части распространяются на правоотношения, связанные с переселением граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007г. №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и возникшие с Января 2009г. Федеральный закон от 17 декабря 2009г. №316-Ф3.
2.	Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимвли квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
3.	Жилое помещение, предоставлиемое гражданину, выселяемому в судебном порадке, должно быть указано в решении суда о выселении.
Статья предъявляет требования к предоставляемому жилому помещению в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 85 ЖК РФ.
1 Ведомости Московской городской Думы. 2006. Хе 6. Ст. 129.
326 • Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Жилое помещение должно быть:
—	благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем в данном населенном пункте. При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищных фондов. Отсутствие коммунальных удобств и не благоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не являются основанием для предоставления жилого помещения, имеющего благоустроенность ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта;
—	равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Как отмечалось в комментарии к ст. 86 ЖК РФ, поскольку жилое помещение в случаях, указанных в ст. 85 ЖК РФ, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи с указанными в ст. 85 обстоятельствами, предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете1;
—	отвечать требованиям, установленным к жилым помещениям (см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ);
—	находиться в черте населенного пункта.
Следует также учитывать положения ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение по договору социального найма одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия; жилое помещение может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления, при вселении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
При переселении граждан из сносимых пятиэтажек в г. Москве в основном возникает вопрос о предоставлении двух и более квартир и в том же административном округе. Эти доводы суды тщательно изучают. Комментируемая статья предусматривает условия выселения, которые не охватывают называемые выселяемыми лицами доводы.
В решении суда должно быть указано жилое помещение, в которое выселяется гражданин.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 24 сентября 2012г. № 1573-0, положения ч. 1 ст. 89 ЖК РФ не ограничивают суды в возможности в ходе исследования и оценки того или иного варианта предоставления жилого помещения принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 327
неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения, а также об объективной невозможности проживания в данном помещении конкретных лиц1.
В соответствии с п. 37постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия вселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ.
Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муниципальными образованиями.
Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст.ст. 86—88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).
При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86—88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину1 2.
1 Определение Конституционного Суда РФ от 24 сентября 2012 г. № 1573-0.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
328 • Раздал ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Статья предусматривает выселение с предоставлением другого жилого помещения.
Основанием для выселения с предоставлением другого жилого помещения является невнесение платы за жилье и коммунальные услуги более 6 месяцев подряд без уважительных причин.
Требования о благоустройстве жилого помещения, в которое выселяется гражданин, законодатель в данном случае не предусматривает. Размер такого жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения в общежитие (не менее 6 кв. метров на одного человека).
Судебная практика также исходит из того, что предоставляемое жилое помещение в случае выселения должно находиться в черте того же населенного пункта и быть пригодным для постоянного проживания1.
В соответствии с п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 *О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юри
1 Обзор практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 329
дическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на принимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.
Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст.ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования1.
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения,
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
330 * Раздал hl Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Статья предусматривает основания и порядок выселения без предоставления другого жилого помещения.
В качестве оснований для выселения без предоставления другого жилого помещения названы:
—	использование жилого помещения не по назначению, то есть не для проживания, а в иных, не связанных с проживанием целях;
—	си стем атичес ко е н аруш е ние прав и закон н ых и нтер ес о в со сед е й, под которым понимается нарушение порядка проживания, учинение скандалов, драк, сопровождающихся нецензурной бранью, использование радио-, телеаппаратуры с повышенной громкостью звука в ночное время, удары по санитарно-техническому оборудованию, влекущие громкие звуки, перекрытие водоснабжения и другие противоправные действия, нарушающие права других лиц, проживающих в доме, квартире, совершаемые в жилом помещении два или более двух раз;
—	бесхозяйственное обращение с жилым помещением, повлекшее его разрушение. Об этом может свидетельствовать отказ от ремонта в течение длительного времени, самовольное переустройство, переоборудование, разборка части стен и другие действия, разрушающие жилое помещение.
При наступлении обозначенных оснований наймодатель обязан предупредить нанимателя и (или) членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а при разрушении жилого помещения — установить срок для устранения недостатков.
В случае неустранения отмеченных недостатков наниматель и члены его семьи по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц (соседей, членов семей нанимателя, нанимателя, органов государственной власти, органов местного самоуправления) подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Еще одно основание для выселения без предоставления другого жилого помещения предусмотрено комментируемой статьей: лишение родительских прав при невозможности совместного проживания с детьми.
В. обратилась в суд с иском к М. о выселении, ссылаясь на то, что ответчик, бывший супруг, систематически нарушает правила проживания.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 331
М. иск не признал, ссылаясь на неприязненные отношения между ним и бывшей супругой.
Суд в удовлетворении иска отказал.
Решение является законным и обоснованным. Доказательств, свидетельствующих о систематическом нарушении ответчиком правил общежития, прав и законных интересов соседей, не установлено. Более того, ответчик не был предупрежден о необходимости устранить нарушения. Решение соответствует ст. 91 ЖК РФ.
В судебной практике возник вопрос относительно того, кто может быть отнесен к числу других заинтересованных лиц, указанных в ст. 91 ЖК РФ, имеющих право обращаться в суд с иском о выселении.
В соответствии с я. л. 39— 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч.ч. 1—3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать исполь
332 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
зование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т. е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст 1 и ч. 4 ст 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст 91 ЖК РФ.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 333
их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания) (п. 39).
По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.
С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав (п. 40)
В Обзоре практики за четвертый квартал 2005 г. Верховный Суд РФ указал следующее1 2.
Статья 91 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи без предоставления другого жилого помещения в том случае, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
К заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи.
В частности, при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, может обратиться любой житель дома, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома.
Кроме того, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086, органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
2 Обзор практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.
334 • Раздел ш. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения.
Остановимся еще на одном вопросе: подлежит ли выселению без предоставления другого жилого помещения родитель, лишенный родительских прав, в том случае, если он вместе с ребенком проживает в общежитии и судом признано невозможным их совместное проживание?
Верховный суд РФ на данный вопрос ответил следующее1.
В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Названная статья расположена в разделе III ЖК РФ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма». Следовательно, положения ст. 91 Ж К РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма.
Правила предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями, к которым согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся общежития, установлены разделом IVЖК РФ.
Таким образом, ЖК РФ в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, устанавливает специальное правовое регулирование.
Статьи 101—103 Ж К РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривают возможности выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.
Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма.
В соответствии с изложенным суд может решить вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов, исходя из конкретных обстоятельств дела.
1 Обзор практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.
Глава 8. Социальный наем жилого помещения • 335
Рассматривая вопросы, возникающие у судов при применении ст. 91 ЖК РФ, Верховный Суд РФ также указал, что в случае возникновения спора по поводу выселения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 Ж К РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранить такие нарушения1.
То есть каких-либо ограничений в средствах доказывания не установлено.
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. от 7 июня 2006 г. (вопрос № 23).
Раздел IV
СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД
Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
1. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся:
1)	служебные жилые помещения;
2)	жилые помещения в общежитиях;
3)	жилые помещения маневренного фонда;
4)	жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5)	жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6)	жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7)	жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
8)	жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
(Пункт введен Федеральным законам от 29 февраля 2012 г. №15-ФЗ.)
2. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда * 337
(Часть в ред. Федерального закона от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ.)
3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению ? передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
Комментируемая статья устанавливает перечень видов жилых помещений специализированного жилищного фонда.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда отнесены:
1)	служебные жилые помещения;
2)	жилые помещения в общежитиях;
3)	жилые помещения маневренного фонда;
4)	жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5)	жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6)	жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7)	жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;
8)	жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
В п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения1.
Постановлением Правительства РФ от 26января 2006г. № 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений.
Правила устанавливают порядок и требования отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (далее — жилые помещения) к специализированному жилищному фонду.
Виды жилых помещений, отнесенных к специализированному жилищному фонду, и их назначение установлены ЖК РФ.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009* № 9.
338 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.
К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры.
Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.
Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.
Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.
К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.
В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.
Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченному федеральному органу исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.
Глава 9. Жилые помещения специашзированного жилищного фонда • 339
Жилое помещение фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.
Формирование фонда для временного поселения вынужденных переселенцев осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченному федеральному органу исполнительной власти. Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.
Жилое помещение фонда для временного поселения вынужденных переселенцев предоставляется из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.
В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.
Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования.
Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом (далее — орган управления), с учетом требований, установленных настоящими Правилами.
Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган управления следующие документы:
а)	заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;
б)	документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;
в)	технический паспорт жилого помещения;
г)	заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.
Указанное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов.
Орган управления в срок, предусмотренный в п. 13 настоящих Правил, принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.
Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.
340 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.
Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому внду жилых помещений.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с настоящими Правилами1.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
(Статья вред. Федерального закона от 1 апреля 2012 г. №26-ФЗ.)
Комм ентируем ая статья о предел я ет назнач е н ие сл ужебн ых жи -лых помещений.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с:
—	характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления;
—	характером их трудовых отношений с государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением;
—	прохождением службы;
—	назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ;
1 Собрание законодательства РФ. 2006. №6. Ст. 697.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 341
—	избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В соответствии с ЖК РФ и в целях реализации конституционного права граждан на жилище путем развития договорных отношений в жилищной сфере, упорядочения управления и обеспечения рационального использования жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, Правительство Москвы утвердило Положение об обеспечении граждан служебными жилыми помещениями из специализированного жилищного фонда г. Москвы1.
На Департамент жилищной политики и жилищного фонда г Москвы возложена обязанность осуществлять контроль за использованием служебных жилых помещений из специализированного жилищного фонда г. Москвы в соответствии с их целевым назначением; принимать совместно с государственными органами г. Москвы или организациями (предприятиями) г. Москвы, работникам которых предоставлены служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы, необходимые меры к своевременному заселению указанных жилых помещений, а также к их освобождению, в том числе в судебном порядке.
Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 25 февраля 2009 г. № 341 утверждена Примерная форма договора найма служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы.
В соответствии с Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которым передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений.
В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2009. №61.
342 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Частью 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации & (ред. от 29 декабря 2004 г.) установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которым передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Кроме того, исходя из положений п. «к^ ч. 1 ст 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.
Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений могут устанавливаться субъектом РФ.
Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которым передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов РФ1.
Согласно ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^ с 1 марта 2015 г. прекращается бесплатная приватизация жилых помещений. Следует также отметить, что указанный срок не раз изменялся, изначально срок прекращения приватизации был установлен с 1 марта 2007 г., затем он продлевался до 2010, 2013 и 2015 гг.
На рассмотрении в Государственной Думе Федерального Собрания РФ находятся несколько законопроектов о внесении изменений в Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. No 189-ФЗЮ введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^, исключающие ч. 2 ст. 2 Вводного закона, т. е., фактически позволяющие бесплатно и бессрочно приватизировать жилые помещения.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 9.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда * 343
Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях
1.	Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
2.	Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
3.	Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.
Комментируемая статья устанавливает назначение жилых помещений в общежитиях.
Жилые помещения в общежитиях предоставляются:
—	для временного проживания;
—	в период работы, службы или обучения;
—	по окончании указанного периода жилые помещения в общежитиях подлежат освобождению.
Переоборудование дома под общежитие производится в установленном порядке с соблюдением установленных санитарных и технических правил и норм, иных требований федерального законодательства и законодательства г. Москвы1.
В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2005 г. при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ.
Согласно ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из положений данных норм следует, что Ж К РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.
Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положе
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2009. № 44.
344 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
ния Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.
Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ.
В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника по поводу пользования жилым помещением и иных заслуживающих внимания обстоятельств1.
Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда
Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
1)	граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
2)	граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
3)	граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4)	иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
Комментируемая статья устанавливает назначение жилых помещений маневренного фонда.
Статьей 14 Закона г. Москвы от 31 мая 2006г. №21 (ред. от 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» установлен порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 345
При проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения граждан, лицо, осуществляющее переселение, обязано предоставить им на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилого помещения либо с сохранением за гражданами-собствен ни кам и права собственности на жилое помещение, находящееся в данном жилом доме.
Место расположения жилого помещения в маневренном жилищном фонде определяет лицо, осуществляющее переселение.
При проведении капитального ремонта или реконструкции жилые помещения в маневренном жилищном фонде предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, для временного проживания на основании решения по договору найма жилого помещения маневренного фонда в порядке и на условиях, установленных правовыми актами г. Москвы. Собственникам жилых помещений при проведении капитального ремонта или реконструкции жилые помещения в маневренном жилищном фонде могут быть предоставлены по договору найма жилого помещения маневренного фонда в порядке и на условиях, установленных правовыми актами г. Москвы, по их согласию, выраженному в заявлении.
Переселение граждан в маневренный жилищный фонд для временного проживания осуществляется не позднее чем через месяц после заключения договора найма жилого помещения маневренного фонда.
Предоставляемые жилые помещения в маневренном жилищном фонде должны отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенными применительно к условиям г. Москвы.
После завершения капитального ремонта или реконструкции при соответствии размера отремонтированного или реконструированного жилого помещения размеру жилого помещения до ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в ранее занимаемое жилое помещение.
При изменении в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, ранее занимаемого по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, в сторону его уменьшения, в результате чего площадь жилого помещения составит менее учетной нормы на одного человека, либо увеличения, в результате чего общая площадь превысит норму предоставления по договору социального найма, безвозмездного пользования более чем на девять кв. метров на семью либо размер ранее занимаемого жилого помещения по договору найма, граждане подлежат переселению в иное жилое
346 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
помещение, соответствующее общей площади ранее занимаемого ими жилого помещения, расположенное в соответствии с правилами, установленными ст 3 настоящего Закона. Размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами г. Москвы. По заявлению гражданина при изменении в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования, в сторону его уменьшения, но не менее учетной нормы на одного человека, с ним может быть заключен соответственно договор социального найма, найма или безвозмездного пользования в отношении занимаемого жилого помещения.
В случае изменения в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, взаимоотношения сторон определяются дополнительным соглашением. Расходы по переоформлению документов на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, либо по внесению технических корректировок в правоустанавливающие документы производятся за счет лица, осуществляющего переселение.
В случае отказа собственника от возвращения в ранее занимаемое жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции в связи с уменьшением либо увеличением размера ранее занимаемого жилого помещения его переселение осуществляется в соответствии с настоящим Законом.
При недостижении согласия сторон по вопросам переселения в жилые помещения маневренного жилищного фонда и возвращения в ранее занимаемое и (или) принадлежащее на праве собственности жилое помещение споры решаются в судебном порядке1.
Пунктом 2 комментируемой статьи предусмотрено, что жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.
Следует иметь в виду, что действующее жилищное законодательство не возлагает на нового собственника обязанность по предоставлению жилых помещений, в том числе маневренного фонда, в случае выселе
1 Ведомости Московской городской Думы. 2006. № 6. Ст. 129.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 347
ния прежних собственников новым собственником1. Указанные специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц (ч. 1 ст 99 ЖК РФ).
Пунктом 3 комментируемой статьи установлено, что жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожара, потопа, урагана ит.д.).
К иным гражданам, предусмотренным и. 4 комментируемой статьи, относятся, в частности, военнослужащие. Так, ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. №7б-ФЗ (ред. от 30.12.2012, с изм. от 05.06.2013) «О статусе военнослужащих^ устанавливает, что военнослужащим — гражданам и членам их семей до получения жилых помещений предоставляются служебные жилые помещения, пригодные для временного проживания, жилые помещения маневренного фонда или общежития1 2.
Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.
Комм е нтируе мая статья определяет назначен ие жил ых п ом е ще-ний в домах системы социального обслуживания.
К жилым помещениям в домах системы социального обслуживания населения относятся стационарные учреждения социального обслуживания. Так, согласно ст. 10 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» социальное обслуживание в стационарных учреждениях социального обслуживания осуществляется путем предоставления социальных услуг гражданам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся в постоянном постороннем уходе, и обеспечивает создание соответству
1 Определение Верховного суда Чувашской Республики от 17 июня 2013 г. по делу № 33-2080-13г.
2 Собрание законодательства РФ. 1998. №22. Ст. 2331.
348 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
ющих их возрасту и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, проведение мероприятий медицинского, психологического, социального характера, питание и уход, а также организацию посильной трудовой деятельности, отдыха и досуга1.
Согласно ст. 20 Федерального закона от 2 августа 1995 г. №122-ФЗ (ред. от 21.11.2011) «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов^ стационарное социальное обслуживание направлено на оказание разносторонней социально-бытовой помощи гражданам пожилого возраста и инвалидам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся по состоянию здоровья в постоянном уходе и наблюдении.
Стационарное социальное обслуживание включает меры по созданию для граждан пожилого возраста и инвалидов наиболее адекватных их возрасту и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, реабилитационные мероприятия медицинского, социального и лечебно-трудового характера, обеспечение ухода и медицинской помощи, организацию их отдыха и досуга.
Стационарное социальное обслуживание граждан пожилого возраста и инвалидов осуществляется в стационарных учреждениях (отделениях) социального обслуживания, профилированных в соответствии с их возрастом, состоянием здоровья и социальным положением.
Не допускается помещение детей-инвалидов с физическими недостатками в стационарные учреждения социального обслуживания, предназначенные для проживания детей с психическими расстройствами.
Граждане пожилого возраста и инвалиды, частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном постороннем уходе, из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также граждане пожилого возраста и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, которые направляются из учреждений органов внутренних дел, при отсутствии медицинских противопоказаний и по их личному желанию принимаются на социальное обслуживание в специальные стационарные учреждения социального обслуживания в порядке, определяемом органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и постоянно нарушающие установленный Положением об учреждении социального обслу
1 Собрание законодательства РФ. 1995. №50. Ст. 4872.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 349
живания порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятому на основании представления администрации указанных учреждений, переведены в специальные стационарные учреждения социального обслуживания1.
В г. Москве предоставление жилого помещения в домах специализированного жилищного фонда системы социального обслуживания населения предусмотрено Законом г. Москвы от 9 июля 2008 г. №34 «О социальном обслуживании населения г. Москвы». Согласно ст. 27 указанного Закона жилые помещения в домах специализированного жилищного фонда г. Москвы системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в г. Москве и нуждающихся в предоставлении им медицинских и социально-бытовых услуг (дееспособных и имеющих способность к самообслуживанию граждан пожилого возраста и инвалидов)1 2.
Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.
Ком м ентируем ая статья пре дуем атр и вает назначе ние жилы х помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.
Вынужденный переселенец — гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка3.
1 Собрание законодательства РФ. 1995. №32. Ст. 3198.
2 Ведомости Московской городской Думы. 2008. № 9. Ст. 163.
J Собрание законодательства РФ. 1995. №52. Ст. 5110//Закон РФ от 19 февраля 1993 г. №4530-1 (ред. от 01.07.2011) «О вынужденных переселенцах».
350 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Беженец — это лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений1.
Статьей 11 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. №4530-1 (ред. от 01.07.2011) «О вынужденных переселенцах* предусмотрен фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев. Так, согласно указанной статье фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев (далее — фонд жилья) предназначен для проживания вынужденных переселенцев в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. К фонду жилья относятся дома, квартиры, общежития, другие жилые помещения.
Использование помещений, арендуемых территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, для временного поселения, осуществляется на основе договора аренды с собственником имущества.
Создание фонда жилья является расходным обязательством Российской Федерации.
Фонд жилья, за исключением арендуемого, является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.
Жилое помещение из фонда жилья может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора.
Аналогичные правила применительно к беженцам установлены ст. 11 Федерального закона от 19 февраля 1993 г. Nq 4528-1 (ред. от 30.12.2012) «О беженцах*.
1 Российская газета. 1997. № 126. 3 июня // Федеральный закон от 19 февраля 1993 г. №4528-1 (ред. от 30.12.2012) «О беженцах».
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 351
Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
L Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
2. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.
Комментируемая статья определяет назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Указанные категории граждан устанавливаются как федеральным законодательством, так и законодательством субъектов РФ.
Отличие от жилых помещений, предоставляемых по ст. 96 ЖК РФ, заключается в том, что комментируемая статья предусматривает предоставление гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите, жилых помещений без предоставления медицинских и социально-бытовых услуг
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации^ временный приют в специализированном учреждении социального обслуживания предоставляется детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, безнадзорным несовершеннолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, гражданам без определенного места жительства и определенных занятий, гражданам, пострадавшим от физического или психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных и межэтнических конфликтов, другим клиентам социальной службы, нуждающимся в предоставлении временного приюта1.
Постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996 г. №670 (ред. от 29.07.2010) утверждено Примерное положение об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий1 2. Примерное положение регулирует деятельность учреждений социальной помощи (домов ночного пребывания, социальных приютов, социальных гостиниц, центров социальной адаптации и других), создаваемых в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи лицам без определенного места жительства и занятий (далее — учреждения).
1 Собрание законодательства РФ. 1995. №50. Ст. 4872.
2 Собрание законодательства РФ. 1996. №25. Ст. 3025.
352 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Основными задачами учреждения являются:
—	предоставление временного места пребывания или ночлега лицам, оказавшимся без определенного места жительства и занятий, в первую очередь лицам пожилого возраста и инвалидам;
—	оказание содействия в осуществлении мероприятий по социальной адаптации лиц, утративших социально полезные связи (в первую очередь лиц, освобождаемых из мест лишения свободы), к условиям жизни в обществе.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 15 апреля 1995 г. №338 (ред. от 29.07.2010) «О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов» в специальные дома-интерна-ты (специальные отделения) принимаются на обслуживание граждане, частично или полностью утратившие способность к самообслуживанию и нуждающиеся в постоянном постороннем уходе, из числа освобождаемых из мест лишения свободы особо опасных рецидивистов и других лиц, за которыми в соответствии с действующим законодательством установлен административный надзор, а также престарелые и инвалиды, ранее судимые или неоднократно привлекавшиеся к административной ответственности за нарушение общественного порядка, занимающиеся бродяжничеством и попрошайничеством, направляемые из учреждений органов внутренних дел.
В специальные дома-интернаты (специальные отделения) могут также направляться лица, систематически и грубо нарушающие правила внутреннего распорядка в домах-интернатах для престарелых и инвалидов общего типа.
Решения о помещении указанных граждан в специальные дома-ин-тернаты (специальные отделения), а также о переводе их в дома-интер-наты общего типа принимаются соответствующими органами социальной защиты населения.
Направление в специальные дома-интернаты (специальные отделения) производится по желанию граждан с учетом медицинского заключения о состоянии их здоровья и необходимости социального обслуживания в специальном стационарном учреждении1.
Статьей 47 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» предусмотрены следующие категории жилых помещений для граждан, нуждающихся в социальной защите:
а)	специально оборудованные жилые помещения для граждан с нарушением о порно-двигательного аппарата;
б)	жилые помещения в домах учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
1 Собрание законодательства РФ. 1995. № 17. Ст. 1544.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 353
в)	жилые помещения в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства;
г)	иные жилые помещения специального назначения жилищного фонда г Москвы, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан1.
Статья 98 *. Назначение жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены д ля проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
(Статья введена Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. №15-ФЗ.)
Ком м ентируем ая статья пре дуем атр и вает назначе ние жилы х помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Указанный вопрос находится в совместном ведении федерального и регионального законодательства.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 139-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае если
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. Хе 2. Ст. 2.
354 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, ранее чем по достижении ими возраста 18 лет.
По заявлению в письменной форме лиц, указанных в абзаце первом настоящего пункта и достигших возраста 18 лет, жилые помещения предоставляются им по окончании срока пребывания в образовательных учреждениях, учреждениях социального обслуживания населения, учреждениях системы здравоохранения и иных учреждениях, создаваемых в установленном законом порядке для детей-си рот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также по завершении обучения в образовательных организациях профессионального образования, либо окончании прохождения военной службы по призыву, либо окончании отбывания наказания в исправительных учреждениях.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации обязаны осуществлять контроль за использованием жилых помещений и (или) распоряжением жилыми помещениями, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния этих жилых помещений.
Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее — список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи.
В список включаются лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи и достигшие возраста 14 лет. Предоставление детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи является основанием для исключения указанных лиц из списка.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 355
Проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, признается невозможным, если это противоречит интересам указанных лиц в связи с наличием одного из следующих обстоятельств:
а)	проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц:
—	лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ);
—	страдающих тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно;
б)	жилые помещения непригодны для постоянного проживания или не отвечают установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации;
в)	общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
г)	иное установленное законодательством субъекта Российской Федерации обстоятельство.
Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации.
Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет.
В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на но
356 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
вый пятилетний срок по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Порядок выявления этих обстоятельств устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации. Договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый пятилетний срок не более чем один раз.
По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий управление государственным жилищным фондом, обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении данного жилого помещения в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации.
По договорам найма специализированных жилых помещений они предоставляются лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.
Дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам субъекта Российской Федерации.
Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями1.
В соответствии со ст. 13 Закона г. Москвы от 30 ноября 2005 г. №61 (ред. от 25.06.2008) «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, достигшим возраста 18 лет, по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа, нахождения на патронат-ном воспитании, при прекращении попечительства, а также по окончании обучения в учреждениях профессионального образования, либо
1 Собрание законодательства РФ. 1996. №52. Ст. 5880.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда • 357
по окончании службы в Вооруженных силах Российской Федерации, либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно, на условиях и в порядке, установленных Правительством Москвы, вне очереди однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения по договору безвозмездного пользования, если имеется хотя бы одно из следующих обстоятельств:
1)	местом выявления и первичного устройства ребенка на воспитание в семью или в учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или местом регистрации их рождения является город Москва;
2)	учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в которых указанные граждане пребывали, находятся в городе Москве;
3)	город Москва является местом жительства лиц, у которых дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, находились на воспитании под опекой (попечительством), в приемной семье, на патронатном воспитании на основании решения органов опеки и попечительства г. Москвы, при условии отсутствия у указанных граждан закрепленного жилого помещения в другом населенном пункте Российской Федерации.
Возвращение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа в сохраненные за ними жилые помещения невозможно, если это противоречит интересам указанных граждан в связи с наличием любого из следующих обстоятельств:
1)	пред оставл е н и е жилых помещ ений, ранее заним ае мых детьми -си -ротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, другим лицам;
2)	проживание по любым основаниям в таких жилых помещениях лиц:
а)	лишенных родительских прав;
б)	отстраненных в установленном порядке от выполнения обязанностей опекунов или попечителей;
в)	бывших усыновителей, если усыновление отменено;
г)	не являющихся членами семей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа;
д)	больных хроническим алкоголизмом, наркоманией и состоящих на учете в наркологическом диспансере;
е)	больных психическими заболеваниями и состоящих на учете в психоневрологическом диспансере;
ж)	признанных в установленном порядке недееспособными или ограниченных в дееспособности;
358 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
з)	страдающих туберкулезом, тяжелыми формами хронических заболеваний, которые делают совместное с такими лицами проживание невозможным по медицинским, санитарным или иным показаниям;
3)	несоответствие общей площади жилого помещения, приходящейся на одного проживающего в данном жилом помещении, социальной норме предоставления жилых помещений в городе Москве, в том числе если такое несоответствие появится в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа;
4)	снос дома, в котором находилось сохраненное за несовершеннолетним жилое помещение, или несоответствие жилого помещения санитарным, техническим и иным требованиям, разрушение (угроза разрушения, нахождение в аварийном состоянии) или гибель жилого помещения или его части, а также несоответствие жилого помещения требованиям благоустроенности применительно к условиям е Москвы;
5)	наличие у детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа тяжелых форм хронических заболеваний или психических отклонений, дающих им право на отдельное жилое помещение или исключающих совместное проживание с иными лицами по медицинским, санитарным или иным показаниям;
6)	утрата жилого помещения, сохраняемого за несовершеннолетним на время его пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или нахождения на воспитании в семье, вследствие сделок по отчуждению или обмену жилого помещения и отсутствие исполненного судебного решения по фактическому возвращению жилого помещения;
7)	иные заслуживающие внимания обстоятельства, препятствующие социальной адаптации в общество детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа при вступлении в самостоятельную жизнь1.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 2 октября 2007 г. Л& 854-ПП (ред. от 04.07.2013) «Об обеспечении жилыми помещениями в городе Москве детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числам дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из их числа имеют право на внеочередное однократное предоставление благоустроенного жилого помещения по договору безвозмездного пользования в соответствии с федеральным законодательством и законодательством г. Москвы.
1 Ведомости Московской городской Думы. 2006. Хе L Ст. 312.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 359
Жилые помещения лицам, указанным в пункте 1.1 настоящего Положения, предоставляются в виде отдельных квартир, расположенных в том числе на территории Московской области, по нормам предоставления, установленным федеральным законодательством и правовыми актами г. Москвы, с учетом состояния здоровья, семейного положения этих лиц и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Вопросы о предоставлении жилых помещений в соответствии с настоящим Положением рассматриваются на Городской межведомственной комиссии по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа. Состав и Положение о комиссии утверждаются Правительством Москвы1.
Распоряжением Правительства Москвы от 19 апреля 2002 г. № 547-РП (ред. от 31.07.2013) «О создании Городской межведомственной комиссии по решению жилищных вопросов лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей^ утверждено Положение о Городской межведомственной комиссии по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа1 2.
Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений
L Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, необеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 60.
2 Вестник Мэрии Москвы. 2002. № 17.
360 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Комм ентируемая статья устанав л и вает осно ва н ия пр е д оставл е -ния специализированных жилых помещений.
Предоставление специализированных жилых помещений осуществляется в форме:
1)	договора найма специализированного жилого помещения в случаях:
—	предоставления служебных жилых помещений;
—	предоставления жилых помещений в общежитиях;
—	предоставления жилых помещений маневренного фонда;
—	предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения;
—	предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцам;
—	предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;
2)	договора безвозмездного пользования в случае предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Основанием для заключения соответствующего договора является: решение собственника такого помещения (действующего от их имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления) или уполномоченного им лица.
Согласно л. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является согласно ст. 99 ЖК РФ решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. №42.
В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 г. законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (ст.ст. 47, 105
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 361
ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие — ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (ст. 109 ЖК РСФСР)1.
Согласно ст. 48 Закона?. Москвы от 27января 2010 г. ^2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» специализированные жилые помещения предоставляются гражданам в соответствии с федеральным законодательством и правовыми актами г Москвы на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы (уполномоченного им лица).
Решение уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы (уполномоченного им лица) является основанием для заключения с гражданами договоров найма специализированных жилых помещений, указанных в п.п. 1—4 ч. 3 настоящей статьи, либо основанием для вселения граждан в жилое помещение в соответствии с п.5ч.З настоящей статьи.
Основанием для вселения граждан в специализированное жилое помещение являются:
—	договор безвозмездного пользования жилым помещением — при вселении в жилые помещения, предоставляемые в целях социальной защиты отдельных категорий граждан;
—	договор найма служебного жилого помещения — при вселении в служебные жилые помещения;
—	договор найма жилого помещения в общежитии — при вселении в жилые помещения в общежитии;
—	договор найма жилого помещения маневренного фонда — при вселении в жилые помещения маневренного фонда;
—	решение уполномоченного органа исполнительной власти г Москвы (уполномоченного им лица), вынесенное в установленном порядке, — при вселении в жилые помещения в домах учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в домах учреждений социального обслуживания, в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства, в иные жилые помещения специализированного жилищного фонда г. Москвы1 2.
В определении Верховного Суда РФ от 15марта 2011 г. №201-В11-5 относительно применения пункта второго комментируемой статьи указано: «Единственным условием предоставления служебных жилых помещений гражданам, имеющим право их получения, является отсутствие у них в собственности, пользовании и владении других жилых помещений в соответствующем населенном пункте»3.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
2 Ведомости Московской городской Думы. 2010. № 2. Ст. 2.
3 Определение Верховного Суда РФ от 15 марта 2011 г. Хе 201-В И-5.
362 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения
1.	По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное нм лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2.	Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения,
3.	В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4.	Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5.	К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2—4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса,
6.	В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя,
7.	Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме,
8.	Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации,
(Часть вред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. №160-ФЗ; от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
Ком м ентируем ая статья дает понятие до го вора най ма спе ц и ал и-зированного жилого помещения, определяет его существенные условия, форму, а также устанавливает, что типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.
Под договором найма специализированного жилого помещения следует понимать договор, по которому одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 363
орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
Указанный договор является:
—	консенсуальным (считается заключенным с момента согласования всех существенных условий),
—	возмездным (в обмен на предоставляемое жилое помещение наниматель обязуется вносить соответствующие платежи);
—	взаимным (двусторонне-обязывающим);
—	договором присоединения (типовые формы договора предусмотрены постановлением Правительства РФ от 28 июня 2013 г. №548 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей -сирот и детей, оставшихся без попечения родителей*; постановлением Правительства РФ от 26января 2006г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений*).
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме, несоблюдение формы договора влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ.
Существенными условиями договора найма специализированного жилого помещения являются:
—	предмет договора;
—	права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением;
—	указание на членов семьи нанимателя.
На примере типового договора найма жилого помещения в общежитии, стороны наделены следующими правами и обязанностями:
Права и обязанности нанимателя и членов его семьи
Наниматель имеет правы
1)	на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
2)	на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3)	на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
364 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
4)	на расторжение в любое время настоящего договора;
5)	на сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем;
6)	на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
Наниматель обязан:
1)	использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2)	соблюдать правила пользования жилым помещением;
3)	обе с п ечи вать с о хран но сть жил ого по мещен ия;
4)	поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5)	проводить текущий ремонт жилого помещения;
6)	своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены ст. 155 Ж К РФ;
7)	переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8)	допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9)	при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10)	осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной без
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 365
опасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11)	при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
12)	при расторжении или прекращении настоящего договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.
Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему договору
Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему договору.
Члены семьи нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.
Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего договора.
Права и обязанности наймодателя
Наймодатель вправе:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения настоящего договора в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
Наймодатель обязан:
1)	передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
366 * Раздел iv. Специализированный жилищный фонд
2)	принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4)	предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего договора. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;
5)	информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6)	принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7)	обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг;
8)	принять в установленные настоящим договором сроки жилое помещение у нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего договора;
9)	соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
10)	предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со ст 103 ЖК РФ.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Согласно л. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросахТ возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ.
Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч. 5 ст. 100, ч.ч. 3, 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ).
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 367
Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 и ч.ч. 2—4 ст. 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (ч. 4 ст. 31 Ж К РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ1.
Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения
1.	Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2.	Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
3.	Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей $3 настоящего Кодекса случаях.
Ком менти руе м ая статья пре д усматри вает п оря док расторжен ия договора найма специализированного жилого помещения.
Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон либо в одностороннем порядке нанимателем жилого помещения.
При отсутствии согласия нанимателя на расторжение договора наймодатель может расторгнуть договор:
—	только в судебном порядке;
—	при неисполнении обязательств по договору найма специализированного жилого помещения;
—	по основаниям расторжения договора социального найма жилого помещения (ст. 83 ЖК РФ), в частности:
1)	невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
368 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
2)	разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3)	си стем атичес ко е н аруш е ние прав и закон н ых и нтерес о в с о сед е й, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4)	использование жилого помещения не по назначению.
Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
Комментируемая статья предусматривает основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Статья не предусматривает исчерпывающего перечня оснований прекращения договора найма специализированного жилого помещения.
По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи:
—	с истечением срока его действия;
—	со смертыо нанимателя;
—	с утратой (разрушением) жилого помещения.
Прекращение договора найма жилых помещений в общежитиях и иных служебных жилых помещениях в силу особенностей правоотношений, связывающих нанимателя и наймодателя, основанных на трудовых отношениях, прохождении службы или обучения, возможно также и по основанию перехода права собственности, а также передачи такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. За исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 369
Прекращение действия трудового договора, при предоставлении служебных жилых помещений и общежитий, также является основанием прекращения действия договора найма специализированного жилого помещения.
Статьей 51 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики города Москвы^ предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с гражданином, занимающим жилое помещение по договору найма специализированного жилого помещения, бывший член его семьи не приобретает самостоятельного права пользования данным жилым помещением и подлежит выселению на основании решения суда1.
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане под лежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1)	члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2)	пенсионеры по старости;
3)	члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. Хе 2. Ст. 2.
370 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
4)	инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
3.	Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
4.	Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения,
5.	Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.
(Часть вве&ена Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ.)
Ком менти руе м ая статья пре д усматри вает осн о вания высел ен и я граждан из специализированных жилых помещений.
Основанием для выселения из специализированных жилых помещений является расторжение либо прекращение договора найма специализированного жилого помещения.
Часть вторая комментируемой статьи предусматривает категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, а также устанавливает требование о предоставлении этим гражданам других жилые помещений, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
В определении Конституционного Суда РФ от 19 октября 2010 г. Nq 1330-0-0 относительно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ указано, что подобное правовое регулирование, учитывающее особенности правового режима специализированных жилых помещений и содержащее гарантии социальной защиты для определенной категории граждан, само по себе конституционные права граждан не нарушает1.
1 Определение Конституционного Суда РФ от 19 октября 2010 г. № 1330-0-0.
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 371
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.
В соответствии с п.п. 42—43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
В этой связи поделай о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в п.п. 1—4 ч. 2 ст 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 Ж К РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют (п. 42).
Судам следует учитывать, что ст. 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса
372 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Российской Федерации. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены ст.сг 108 и 110 ЖК РСФСР (и. 43)1.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. дан ответ на вопрос: подлежит ли выселению без предоставления другого жилого помещения родитель, лишенный родительских прав, в том случае, если он вместе с ребенком проживает в общежитии и судом признано невозможным их совместное проживание?
В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Названная статья расположена в разделе III ЖК РФ «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма*. Следовательно, положения ст. 91 ЖК РФ могут быть распространены только на граждан, проживающих в жилых помещениях, предоставленных на основании договора социального найма.
Правила предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями, к которым согласно п. 2 ч. 1 ст. 92 ЖК РФ относятся общежития, установлены разделом IV ЖК РФ.
Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации в отношении жилых помещений, относящихся к специализированному жилищному фонду, устанавливает специальное правовое регулирование.
Статьи 101—103 Ж К РФ, содержащие положения о расторжении, прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из общежития, не предусматривают возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если судом установлена невозможность их совместного проживания с ребенком.
Анализ приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что жилищным законодательством не предусмотрено выселение из общежития родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом невозможным. Положения ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в части выселения без предоставления другого жилого помещения распространяются только на граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма.
В соответствии с изложенным суд может решить вопрос о месте проживания ребенка с учетом его интересов, исходя из конкретных обстоятельств дела1 2.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. Хе 9.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. Хе 5.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 373
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2005 г. если к моменту введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации улица при наличии оснований, указанных в ст. 108 ЖК РСФСР, возникло право на льготы, предусмотренные данной нормой, то к спорным правоотношениям можно применять положения ст. 108 Ж К РСФСР и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации; если же лицо до 1 марта 2005 г. не приобрело право на льготы, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются.
Статья 108 Ж К РСФСР устанавливала льготы для определенных категорий граждан при выселении из служебного помещения.
Статья 103 Ж К РФ значительно сократила перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. В частности, данная льгота теперь не распространяется на лиц, проработавших на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое служебное помещение, не менее 10 лет, и иные категории граждан.
Часть 1 ст. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что акты жилищного законодательства применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В соответствии со ст. 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации^ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
Из вышеизложенного следует, что в том случае, если у лица возникло право на льготу по основаниям, предусмотренным ст. 108 ЖК РСФСР, оно сохраняется и после введения в действие нового ЖК РФ.
При этом отсутствие в ст. 103 ЖК РФ указания на данную категорию граждан не является основанием для лишения их прав на льготы, которые были приобретены ими по нормам Ж К РСФСР, поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правоотношениям, которые возникли после введения его в действие.
Следовательно, если к моменту введения в действие ЖК РФ у лица при наличии оснований, указанных в ст. 108 Ж К РФ, возникло право на льготы, предусмотренные данной нормой, то к спорным правоотношениям можно применять положения ст. 108 ЖК РСФСР и после введения в действие ЖК РФ; если же лицо до 1 марта 2005 г. не приобрело право на льготы, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются1.
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. Хе 12.
374 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений
1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 мая 2010 г. № 70-ФЗ.)
1. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1)	органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации;
2)	органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3)	органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.
3.	Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Ком ментируе мая статья п ре дуем атривает поряд о к предо ста вл е-ния служебных жилых помещений.
Частью 2 комментируемой статьи предусмотрено, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются в зависимости от принадлежности жилого помещения конкретному жилищному фонду соответствующим органом публичной власти:
1)	органом государственной власти Российской Федерации — в федеральном жилищном фонде;
2)	органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в региональном жилищном фонде;
3)	органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.
По общему правилу договор найма специализированного жилого помещения заключается на период трудовых отношений.
Однако законодательством субъектов Российской Федерации могут устанавливаться иные правила, не ухудшающие положение нанимателей. Так, постановлением Правительства Москвы от 26 апреля 2011 г. № 158-ПП утверждено Положение о порядке использования жилых по
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 375
мещений, находящихся в собственности г. Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений.
Согласно данному Положению с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности е Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета г Москвы, 10 и более лет, заключаются на занимаемые ими жилые помещения:
—	договоры социального найма, в случае если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, не превышает размеры площади жилого помещения, указанные в ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещениям;
—	договоры купли-продажи с рассрочкой платежа или с использованием ипотечного жилищного кредитования по ценам, установленным правовыми актами г. Москвы, в случае если занимаемое жилое помещение и суммарная площадь всех жилых помещений или их частей, в отношении которых кто-либо из членов семьи обладает самостоятельным правом пользования либо правом собственности, превышает размеры площади жилого помещения, указанные в п. 1.1 настоящего Положения, но не более одной комнаты на каждого члена семьи согласно ст. 33 и ст. 35 указанного Закона г. Москвы.
В случае отказа граждан от выкупа занимаемых жилых помещений предлагаются другие жилые помещения, размеры площади которых соответствуют ст. 20 указанного Закона г. Москвы, для заключения договоров социального найма в соответствии с п. 2 настоящего Положения1.
Указанным Положением предусмотрены и иные порядки приобретения и использования жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, ранее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений.
Постановлением Правительства Москвы от 20 октября 2009 г. № 1128-ПП (ред. от 30.08.2011) «Об обеспечении граждан служебными жилыми помещениями из специализированного жилищного фонда г. Москвы» установлено, что служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы предоставляются работникам, не обеспеченным жилыми помещениями в городе Москве, если они:
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2011. № 27.
376 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
—	подали заявление о предоставлении им служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы;
—	имеют гражданство Российской Федерации;
—	состоят в трудовых отношениях с государственным органом г. Москвы или организацией (предприятием) г. Москвы, замещают государственные должности г. Москвы либо должности государственной гражданской службы г. Москвы.
Служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы предоставляются работникам в размере не менее учетной нормы площади жилого помещения для отдельных квартир, но не более 18 кв. м площади жилого помещения на одного человека.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору найма служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы принимается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в пределах объемов жилой площади, выделяемых на эти цели в соответствии с городскими жилищными программами.
Для принятия решения о предоставлении жилого помещения по договору найма служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы государственный орган г. Москвы или организация (предприятие) г. Москвы, работнику которого предоставляется служебное жилое помещение из специализированного жилищного фонда г. Москвы, направляет в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по месту нахождения государственного органа г. Москвы или организации (предприятия) г. Москвы следующие документы:
—	ходатайство государственного органа г. Москвы или организации (предприятия) г. Москвы о предоставлении работнику этого государственного органа г. Москвы или организации (предприятия) г. Москвы служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы;
—	выписку из протокола совместного заседания администрации и профсоюзного комитета, жилищно-бытовой комиссии государственного органа г. Москвы или организации (предприятия) г. Москвы о предоставлении служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы;
—	письменное заявление работника государственного органа г. Москвы или организации (предприятия) г. Москвы, подписанное всеми совершеннолетними членами его семьи, на имя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о предоставлении служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы;
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 377
—	единый жилищный документ (или документы, заменяющие его) с места жительства работника государственного органа г. Москвы или организации (предприятия) г. Москвы;
—	копию трудовой книжки работника государственного органа г. Москвы или организации (предприятия) г. Москвы, заверенную в отделе кадров;
—	документы, подтверждающие наличие (отсутствие) жилых помещений в городе Москве, в отношении которых работник и члены его семьи обладают самостоятельным правом пользования или правом собственности;
—	документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о браке, рождении ит.д.);
—	копии паспортов или иных документов, удостоверяющих личность, гражданство Российской Федерации и место жительства работника и членов его семьи старше 14 лет (на детей, не достигших 14 лет, — свидетельства о рождении).
Договор найма служебного жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона — собственник служебного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) и членам его семьи данное жилое помещение во временное владение и пользование (внаем) за плату для временного проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с его целевым назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.
Служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда г. Москвы не подлежат передаче в собственность в порядке приватизации и отчуждению по гражданско-правовым сделкам, обмену, передаче в поднаем, по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, по иным видам договоров. В служебных жилых помещениях специализированного жилищного фонда г. Москвы не разрешаются самовольные переустройство и (или) перепланировка.
Объектом договора найма служебного жилого помещения является изолированное жилое помещение в виде отдельной квартиры, пригодное для постоянного проживания граждан, благоустроенное применительно к условиям г. Москвы и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям в соответствии с федеральным законодательством и законодательством г. Москвы.
Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений работника с государственным органом
378 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
г. Москвы или организацией (предприятием) г Москвы, замещения им должности государственной гражданской службы е Москвы либо нахождения его на государственной должности г. Москвы1.
ТИПОВОЙ ДОГОВОР1 2
НАЙМА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
№___________________
(наименование населенного пункта,	(число, месяц, год)
образования)
(наименование собственника служебного жилого помещения или
действующего от его лица уполномоченного органа государственной
власти Российской Федерации, органа государственной власти
субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления
либо иного уполномоченного им лица, наименование
уполномочивающего документа, его дата выдачи и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка),
(фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от «я&20____________________е
№ заключили настоящий договор о нижеследующем.
/. Предмет Договора
1.	Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в 
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2009. №61.
2 Собрание законодательства РФ. 2006. №6. Ст. 697 // Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 379
(государственной, муниципальной — нужное указать) собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от «»20 г. №, состоящее из
квартиры общей площадью кв. метров расположенное
в  , д. , корп., кв., для временного проживания в нем.
2.	Жилое помещение предоставляется в связи с
(работой, прохождением службы, назначением на государственную
должность Российской Федерации, государственную должность
субъекта Российской Федерации или на выборную должность —
нужное указать)
3.	Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
4.	Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи:
1);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
2);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
3).
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
5.	Настоящий Договор заключается на время
(трудовых отношений, прохождения службы, нахождения на
государственной должности Российской Федерации, государственной
должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности)
380 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
IL Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6.	Наниматель имеет право:
1)	на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
2)	на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3)	на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в служебное жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в служебном жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из этого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4)	на расторжение в любое время настоящего Договора;
5)	на сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работа и ком-Нанимателем;
6)	на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7.	Наниматель обязан:
1)	использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2)	соблюдать правила пользования жилым помещением;
3)	обе с п ечи вать с о хр ан но сть жил ого по мещ ен ия;
4)	поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5)	проводить текущий ремонт жилого помещения;
6)	своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 381
7)	переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8)	допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9)	при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10)	осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11)	при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
12)	при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8.	Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему Договору.
9.	Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
10.	Члены семьи Нанимателя имеют право пользования жилым помещением наравне с Нанимателем, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и членами его семьи.
11.	Члены семьи Нанимателя обязаны использовать служебное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.
12.	Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и членами его семьи. В случае прекращения семей
382 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
ных отношений с Нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и бывшими членами его семьи.
III. Права а обязанности Наймодателя
13.	Найм о д ател ь име ет право:
1)	требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2)	требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора;
3)	принимать решение о приватизации жилого помещения.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
14.	Наймодатель обязан:
1)	передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2)	принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4)	предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
5)	информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6)	принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7)	обеспечиватьпредоставлениеНанимателюкоммунальныхуслуг;
8)	принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора;
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 383
9)	соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
10)	предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего Договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IK Расторжение и прекращение Договора
15.	Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
16.	Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
17.	Расторжен иен астоя щего До го вора п о требован и ю Н ай мод ател я допускается в судебном порядке в случае:
1)	невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2)	разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3)	систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4)	использования жилого помещения не по назначению.
18.	Настоящий Договор прекращается в связи:
1)	с утратой (разрушением) жилого помещения;
2)	со смертью Нанимателя;
3)	с истечением срока трудового договора;
4)	с окончанием срока службы;
5)	с истечением срока пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.
19.	В случае расторжения или прекращения настоящего Договора в связи с истечением срока трудового договора, окончания срока службы, истечением срока пребывания на государственной, муниципальной или выборной должности Наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
384 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
К Внесение платы по Договору
20.	Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Г/. Иные условия
21.	Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
22.	Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.
Наймодатель Наниматель
(подпись)	(подпись)
М.П.
Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях
1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
(Часть в ред. Федерального закона от 2 июля 2013 г. №185-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает порядок предоставления жилых помещений в общежитиях.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.
Статьей 66 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. №2 (ред. от 19-06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» предусмотрен порядок предоставления жилых помещений в общежитиях.
Постановлением Правительства Москвы от 28 июля 2009 г. ЛФ 709-ПП (ред. от 30.04.2013) утвержден Порядок предоставления жилых помещений в общежитиях специализированного жилищного фонда г. Москвы.
Согласно данному Порядку общежития предназначаются для временного проживания в городе Москве граждан на период работы, службы, обучения.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 385
Переоборудование дома под общежитие производится в установленном порядке с соблюдением установленных санитарных и технических правил и норм, иных требований федерального законодательства и законодательства г. Москвы.
Основанием использования жилого помещения в общежитии является решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы об отнесении общежития, в том числе жилых помещений в нем, к специализированному жилищному фонду г. Москвы. Включение (исключение) в специализированный жилищный фонд г. Москвы общежитий осуществляется на основании распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с внесением в Реестр объектов собственности г. Москвы в жилищной сфере.
Специализированные жилые помещения в общежитии, предоставленные гражданам по договорам найма жилого помещения в общежитии на основании решений органов исполнительной власти г. Москвы, не подлежат передаче в собственность в порядке приватизации, обмену, передаче в поднаем, передаче по договорам социального найма, найма, купли-продажи с рассрочкой платежа или купли-продажи с использованием заемных (кредитных) средств, передаче по иным видам договоров, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. В общежитиях не разрешаются переустройство и (или) перепланировка.
Площадь в общежитии предоставляется из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека, но не более установленной в городе Москве нормы предоставления площади жилых помещений.
Специализированные жилые помещения в общежитиях предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в городе Москве и Московской области, по решению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Выполнение функций по контролю за соблюдением внутреннего распорядка общежития, функций управляющей компании осуществляется лицами, определенными Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в порядке, установленном законодательством о размещении государственных заказов.
Решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о предоставлении жилого помещения в общежитии гражданам оформляется распоряжением, которое является основанием для заключения с гражданами департаментом договоров найма жилого помещения в общежитии.
Гражданин вселяется в жилое помещение в общежитии на основании договора найма жилого помещения в общежитии. Гражданин не вправе вселяться в общежитие или переселяться из одного жилого помещения в общежитии в другое без заключения соответствующего договора.
386 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
По договору найма жилого помещения в общежитии одна сторона — Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в лице Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе обязуется предоставить другой стороне — гражданину жилое помещение в общежитии для временного проживания в нем.
В договоре найма жилого помещения в общежитии указываются члены семьи, вселяемые с гражданином, которому предоставляется жилое помещение в общежитии. Гражданин не вправе вселять в жилые помещения общежития других граждан в качестве членов семьи, кроме супругов, несовершеннолетних детей граждан, которым предоставлены жилые помещения в общежитиях, а также иных лиц в случаях, предусмотренных законодательством.
Договор найма жилого помещения в общежитии заключается в письменной форме на период трудовых отношений, службы или обучения.
Гражданин, которому предоставлено жилое помещение в общежитии, вносит плату за пользование жилым помещением в общежитии и коммунальные услуги в порядке и на условиях, определенных правовыми актами г Москвы, договором найма жилого помещения в общежитии.
Плата за пользование фактически занимаемым жилым помещением в общежитии, коммунальные и иные услуги, предоставляемые гражданам, взимается в размере, установленном правовыми актами г. Москвы.
Покрытие расходов на содержание общежитий за вычетом поступающих платежей от граждан производится за счет организации, сотрудники (обучающиеся) которой размещены в общежитии, на основании заключенного договора.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, предоставивший жилое помещение в общежитии, а также лица, выполняющие функции по контролю за соблюдением внутреннего распорядка в общежитии, функции управляющей организации общежития, вправе предъявить в установленном порядке требования о своевременном внесении платы за жилое помещение в общежитии и коммунальные услуги, определенные соответствующим договором найма жилого помещения в общежитии.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы:
1) предоставляет гражданину свободное от прав иных лиц жилое помещение в общежитии, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства г. Москвы;
2) выполняет иные обязанности, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством г. Москвы, а также предусмотренные соответствующим договором найма жилого помещения в общежитии.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 387
Гражданин, которому предоставлено жилое помещение в общежитии:
1)	использует жилое помещение по назначению и в пределах, установленных федеральным законодательством и нормативными правовыми актами г. Москвы, а также договором найма жилого помещения в общежитии;
2)	поддерживает жилое помещение в общежитии в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии;
3)	осуществляет текущий ремонт жилого помещения в общежитии;
4)	своевременно вносит плату за жилое помещение в общежитии, коммунальные и иные услуги, определенные договором найма жилого помещения в общежитии;
5)	информирует Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением в общежитии, в том числе при прекращении трудовых отношений, службы либо обучения, а также при приобретении в собственность жилого помещения или права самостоятельного пользования жилым помещением в городе Москве или в Московской области;
6)	несет иные обязанности в соответствии с законодательством и соответствующим договором.
Члены семьи гражданина, которому предоставлено жилое помещение в общежитии на основании договора найма жилого помещения в общежитии, вселенные в данное жилое помещение в установленном порядке, приобретают право пользования данным жилым помещением на условиях заключенного договора.
Договор найма жилого помещения в общежитии с гражданином, которому предоставлено жилое помещение в общежитии, может быть расторгнут:
1)	в любое время по соглашению сторон;
2)	в любое время по заявлению гражданина, которому предоставлено жилое помещение в общежитии;
3)	в судебном порядке при неисполнении гражданином, которому предоставлено жилое помещение в общежитии, обязательств по соответствующему договору, а также в иных случаях, предусмотренных за-ко н од ател ьство м.
Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается:
1)	при утрате трудовых отношений, по окончании службы или обучения;
2)	в связи с утратой (разрушением) общежития, в том числе жилого помещения в нем;
3)	по иным основаниям, предусмотренным законодательством.
В случаях расторжения или прекращения договора найма жилого помещения в общежитии граждане должны освободить жилые помеще
388 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
ния в общежитии, которые они занимали на основании этого договора. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Не могут быть выселены из общежитий без предоставления других жилых помещений граждане, не имеющие жилых помещений, в отношении которых они обладают самостоятельным правом пользования или правом собственности, состоящие на жилищном учете в городе Москве по месту жительства или на учете в качестве нуждающихся в содействии г. Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ и относящиеся к определенной категории лиц в соответствии с законами Российской Федерации, законами и правовыми актами г. Москвы1.
ТИПОВОЙ ДОГОВОР1 2
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИИ №_____________________________
(наименование населенного пункта)	(число, месяц, год)
(наименование собственника жилого помещения или действующего
от его лица уполномоченного органа государственной власти
Российской Федерации, органа государственной власти субъекта
Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного
уполномоченного им лица, наименование уполномочивающего
документа, его дата и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка),
(фамилия, имя, отчество)
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2009. № 44.
2 Собрание законодательства РФ. 2006. №6. Ст. 697 // Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 389
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от «я&20_______________г.
№ заключили настоящий договор о нижеследующем.
/. Предмет Договора
L Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в 
(государственной, муниципальной — нужное указать) собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от «&20 г. №, состоящее из
квартиры (комнаты) общей площадью  кв. метров, расположенное в  , д. , корп., кв., для временного проживания в нем.
2.	Жилое помещение предоставляется в связи с
(работой, обучением, службой — нужное указать)
3.	Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
4.	Нанимателю и членам его семьи в общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи:
1);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
2);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
3)	.
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
5.	Настоящий Договор заключается на время 
(работы, службы, обучения — нужное указать)
390 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
IL Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6.	Наниматель имеет право:
1)	на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
2)	на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3)	на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4)	на расторжение в любое время настоящего Договора;
5)	на сохранение права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-Нанимателем;
6)	на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7.	Наниматель обязан:
1)	использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2)	соблюдать правила пользования жилым помещением;
3)	обе с п ечи вать с о хр ан но сть жил ого по мещен ия;
4)	поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5)	проводить текущий ремонт жилого помещения;
6)	своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 391
7)	переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8)	допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9)	при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10)	осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11)	при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
12)	при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.
Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8.	Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему Договору.
9.	Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
10.	Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору
11.	Члены семьи Нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.
12.	Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
13.	Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются та
392 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
кие же права, какие имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
III. Права а обязанности Наймодателя
14.	Найм о д ател ь име ет право:
1)	требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2)	требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
15.	Наймодатель обязан:
1)	передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2)	принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4)	предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
5)	информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6)	принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7)	обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
8)	принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора;
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 393
9)	соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
10)	предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего Договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IK Расторжение и прекращение Договора
16.	Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
17.	Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
18.	Расторжен иен астоя щего До го вора п о требован и ю Н ай мод ател я допускается в судебном порядке в случае:
1)	невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2)	разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3)	систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4)	использования жилого помещения не по назначению.
19.	Настоящий Договор прекращается в связи:
1)	с утратой (разрушением) жилого помещения;
2)	со смертью Нанимателя;
3)	с истечением срока трудового договора;
4)	с окончанием срока службы;
5)	с окончанием срока обучения.
20.	В случае расторжения или прекращения настоящего Договора Наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
К Внесение платы по Договору
21.	Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
394 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
VI, Иные условия
22.	Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
23.	Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.
Наймодатель Наниматель
(подпись)	(подпись)
М.П.
Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.
2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1)	до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора е гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);
2)	до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);
3)	до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);
4)	установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).
3* Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
Комментируемая статья предусматривает порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 395
Часть вторая комментируемой статьи, определяющая период, на который заключается договора найма жилого помещения маневренного фонда, корреспондирует п.п. 1—4 ст. 95 ЖК РФ. Истечение указанных периодов является основанием прекращения договора.
Согласно ст. 65 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. 1^2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы.
Решения уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы являются основанием для заключения с гражданами договора найма жилого помещения маневренного фонда.
По истечении срока договора найма жилого помещения маневренного фонда в случае незавершенна работ по капитальному ремонту или реконструкции дома указанный договор подлежит заключению на новый срок на условиях ранее заключенного договора либо на иных условиях по соглашению сторон.
Жилые помещения маневренного фонда должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства г. Москвы и быть благоустроенными применительно к условиям г. Москвы.
Расходы, связанные с переселением граждан в жилые помещения маневренного фонда и возвращением в ранее занимаемые жилые помещения после капитального ремонта или реконструкции дома, а также расходы по переоформлению документов на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности, либо по внесению технических корректировок в правоустанавливающие документы производятся за счет лица, осуществляющего переселение1.
ТИПОВОЙ ДОГОВОР1 2
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МАНЕВРЕННОГО ФОНДА №_____________________________________
(наименование населенного пункта)	(число, месяц, год)
(наименование собственника жилого помещения маневренного фонда или
действующего от его лица уполномоченного органа государственной
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. №2. Ст. 2.
2 Собрание законодательства РФ. 2006. №6. Ст. 697 // Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42.
396 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
власти Российской Федерации, органа государственной власти
субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо
иного уполномоченного им лица, наименование уполномочивающего
документа, его дата и номер) именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка), (фамилия, имя, отчество)
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от «я&20____________________п
№ заключили настоящий договор о нижеследующем.
/. Предмет Договора
L Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в 
(государственной, муниципальной — нужное указать) собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от «&20 г. №, состоящее из
квартиры (комнаты) общей площадью  кв. метров, расположенное в  , д. , корп., кв., для временного проживания в нем.
2.	Жилое помещение предоставляется в связи с
(работой, обучением, службой — нужное указать)
2.	Жилое помещение предоставляется в связи с
(капитальным ремонтом или реконструкцией дома, утратой жилого
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 397
помещения в результате обращения взыскания на это помещение.
признанием жилого помещения непригодным для проживания в
результате чрезвычайных обстоятельств — нужное указать)
3.	Жилое помещение отнесено к маневренному фонду на основании
ре ш е ния___________________________________________________________
(наименование органа, осуществляющего управление
государственным или муниципальным жилищным фондом, дата и номер
решения)
4. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи:
1);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
2);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
3).
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
IL Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6. Наниматель имеет право:
1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в жилом
398 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4)	на расторжение в любое время настоящего Договора;
5)	на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7.	Наниматель обязан:
1)	использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2)	соблюдать правила пользования жилым помещением;
3)	обе с п ечи вать с о хр ан но сть жил ого по мещен ия;
4)	поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5)	проводить текущий ремонт жилого помещения;
6)	своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
7)	допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
8)	при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю либо в соответствующую управляющую организацию;
9)	осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
10)	при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке;
Глава id предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 399
11)	при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8.	Наниматель жилого помещения не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
9.	Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору
10.	Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
11.	Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
III.	Права а обязанности Наймодателя
12.	Найм о д ател ь име ет право:
1)	требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2)	требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
13.	Наймодатель обязан:
1)	передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2)	принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4)	принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
400 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
5)	обеспеч и вать пре д оставл ениеНаним ател го ко м му н ал ьн ых услуг;
6)	принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV Расторжение и прекращение Договора
14.	Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
15.	Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
16.	Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае:
1)	невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2)	разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3)	систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4)	использования жилого помещения не по назначению.
17.	Настоящий Договор прекращается в связи:
1)	с завершением _____________________________________________
(капитального ремонта или реконструкции
дома, расчетов с Нанимателем, утратившим жилое помещение
в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов
с Нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным
для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств —
нужное указать)
2)	с утратой (разрушением) жилого помещения;
3)	со смертью Нанимателя.
Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют право пользования жилым помещением до завершения ремонта или реконструкции дома, расчетов в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 401
V. Внесение платы по Договору
18.	Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
VI, Иные условия
19.	Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
20.	Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.
Наймодатель Наниматель (подпись)	(подпись)
М.П.
Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения
Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.
Комментируемая статья непосредственно не устанавливает порядок предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, отсылая к федеральному и региональному законо д ате л ьству.
Согласно ст. 68 Закона г. Москвы от 27января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» жилые помещения в домах учреждений социального обслуживания (пансионатах ветеранов войны и труда, психоневрологических интернатах и иных) используются для постоянного или временного проживания инвалидов, граждан пожилого возраста и иных лиц, нуждающихся в социальной помощи.
Жилые помещения в домах учреждений социального обслуживания в приоритетном порядке предоставляются инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, ветеранам боевых действий на территориях других государств, а также лицам, освободившим и передавшим занимаемые ими ранее жилые помещения городу Москве1.
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. Хе 2. Ст. 2.
402 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.
Комментируемая статья отсылает к Закону РФ от 19 февраля 1993 г. №4530-1 (ред. от 01.07.2011) «О вынужденных переселенцах^ и Федеральному закону от 19 февраля 1993 г. №4528-1 (ред. от 30.12.2012) «О беженцах».
ТИПОВОЙ ДОГОВОР1
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ФОНДА ДЛЯ ВРЕМЕННОГО ПОСЕЛЕНИЯ ВЫНУЖДЕННЫХ ПЕРЕСЕЛЕНЦЕВ №_______________________
(наименование населенного пункта)
(число, месяц, год)
(наименование уполномоченного федерального органа исполнительной власти или его территориального органа)
действующий на основании ___________________________________________
____________________________________________________________________ ,
(наименование уполномочивающего документа, его дата и номер)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка),
(фамилия, имя, отчество)
____ ____________ >
именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем.
1 Собрание законодательства РФ. 2006. №6. Ст. 697 // Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. №42.
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 403 L Предмет Договора
L Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в федеральной собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от «»200______________________г. №,
состоящее из квартиры (комнаты) общей площадью кв. метров,
расположенное в д._____________________, корп., кв., для
временного проживания в нем.
2. Жилое помещение предоставлено в связи с признанием гражданина вынужденным переселенцем на основании решения
(наименование органа, принявшего решение, дата и номер решения)
3. Предоставляемое жилое помещение отнесено к фонду для временного поселения вынужденных переселенцев на основании решения
(наименование органа, осуществляющего управление жилищным фондом, дата и номер решения)
4. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.
5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами следующие члены его семьи:
5. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи:
1);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
2);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
3).
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
IL Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
6. Наниматель имеет право:
1) на пользование жилым помещением вместе с членами его семьи в течение срока действия статуса вынужденных переселенцев;
404 • Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
2)	на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3)	на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, пред усмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами;
4)	на расторжение в любое время настоящего Договора;
5)	на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
7.	Наниматель обязан:
1)	использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2)	соблюдать правила пользования жилым помещением;
3)	обе с п ечи вать с о хр ан но сть жил ого по мещен ия;
4)	поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5)	проводить текущий ремонт жилого помещения;
6)	своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
7)	допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
8)	при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую обслуживающую или управляющую организацию;
9)	осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной без-
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 405 опасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
10)	при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке;
11)	при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
8.	Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
9.	Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору
10.	Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
И. Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.
III. Права и обязанности Наймодателя
12.	Найм од ател ь име ет право:
1)	требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2)	требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
13.	Наймодатель обязан:
1)	передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
406 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
2)	принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4)	принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
5)	обеспечиватьпредоставлениеНанимателюкоммунальныхуслуг;
6)	принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора;
7)	предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
8)	информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
9)	соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV Расторжение и прекращение Договора
14.	Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
15.	Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.
16.	Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае:
1)	невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2)	разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3)	систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
4)	использования жилого помещения не по назначению;
5)	утраты или лишения статуса вынужденного переселенца;
Глава Ю. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 407
6)	получения (приобретения) иного жилого помещения;
7)	неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока);
8)	выявления в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений.
17.	Настоящий Договор прекращается в связи:
1)	с утратой (разрушением) жилого помещения;
2)	со смертью Нанимателя.
Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют права и обязанности по настоящему Договору в течение срока действия их статуса вынужденных переселенцев.
V. Внесение платы по Договору
18.	Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Г/. Иные условия
19.	Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
20.	Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.
Наймодатель Наниматель (подпись)	(подпись)
М.П.
Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.
Комментируемая статья устанавливает правило, согласно которому предоставление жилых помещений для социальной защиты
408 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования, а не по договорам найма специализированного жилого помещения.
Порядок и условия предоставления указанных жилых помещений осуществляются в соответствии с федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации.
В соответствии со ст.ст. 52—53 Закона г. Москвы от 27января 2010 г. №2 (ред. от 19.06.2013) «Основы жилищной политики г. Москвы» жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования в целях социальной защиты отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством и правовыми актами г. Москвы.
Размер предоставляемого жилого помещения должен быть не менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом г. Москвы.
Размер жилого помещения, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, может превышать норму предоставления площади жилого помещения, установленную законом г. Москвы, если жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру и предназначено для вселения гражданина, страдающего тяжелой формой некоторых хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одном жилом помещении. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Семьям, в составе которых имеются граждане, указанные в части 3 настоящей статьи, предоставляются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким лицам отдельное изолированное жилое помещение в квартире.
Решения о предоставлении жилых помещений по договору безвозмездного пользования в целях социальной защиты отдельных категорий граждан принимаются уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы (ст. 52).
Граждане-инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующиеся креслами-колясками, состоящие на жилищном учете, обеспечиваются жилыми помещениями, оборудованными специальными средствами и приспособлениями.
Специально оборудованные жилые помещения предоставляются гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, по договору безвозмездного пользования на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы, которое выносится с учетом заключения врачебной комиссии.
В случае выбытия инвалида из специально оборудованного жилого помещения членам его семьи, которые были вселены в данное жилое
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 409 помещение на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти е Москвы, предоставляется иное жилое помещение в соответствии с правовыми актами г. Москвы.
Освобождаемое специально оборудованное жилое помещение подлежит предоставлению другим гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи (ст 53)\
Статья 10 91. Пред оста в л ение жилых пом е щеннй детям -сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей
1. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
2. Жилые помещения, предназначенные для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
(Статья введена Федеральным законом от 29 февраля 2012 г. №15-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
В соответствии со ст. 13 Закона г. Москвы от 30 ноября 2005 г. №61 (ред. от 25.06.2008) «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в городе Москве» жилые помещения лицам, указанным в части 1 настоящей статьи, предоставляются в виде отдельных квартир по нормам предоставления, действующим в городе Москве, с учетом состояния здоровья, семейного положения этих лиц и других заслуживающих внимания обстоятельств.
1 Ведомости Московской городской Думы. 2010. Хе 2. Ст. 2.
410 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Если дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из их числа являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, то на время их пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нахождения на воспитании в семье, а также на время обучения по очной форме в образовательных учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования они освобождаются от расходов по оплате за пользование жилыми помещениями, за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги (за исключением случаев сдачи указанными лицами или их законными представителями жилого помещения в поднаем).
Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа в соответствии с установленным порядком осуществляется как по месту жительства (место закрепления за ними жилого помещения), так и по месту временного пребывания указанных лиц (учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья, семья патронатного воспитателя).
Снятие детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства по месту нахождения жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, совместно с органами опеки и попечительства по месту выявления и первичного устройства детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и их законными представителями осуществляют контроль за такими помещениями и обеспечивают их сохранность в соответствии с санитарными и техническими требованиями в порядке, установленном Правительством Москвы.
Органы исполнительной власти г. Москвы по месту нахождения жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, организуют проведение ремонта указанных жилых помещений, замену кухонных плит, сантехнического и иного оборудования, а также проведение других необходимых мероприятий по подготовке жилых помещений к заселению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях г Москвы для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или нахождения на воспитании в семье.
Органы опеки и попечительства г. Москвы при предъявлении иска о лишении родителей родительских прав или при решении вопроса о
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими * 411
возвращении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в жилые помещения, откуда они были направлены в учреждения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, или на воспитание в семью, рассматривают вопрос о предъявлении иска о выселении родителей, лишенных родительских прав, из занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, невозможно.
Гражданам, лишенным родительских прав и выселенным из занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений в связи с невозможностью проживания с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, предоставляются по договору социального найма другие жилые помещения, размер которых соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие1.
Порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа установлен постановлением Правительства Москвы от 2 октября 2007г. №854-ПП (ред. от 04.07.2013) «Об обеспечении жилыми помещениями в городе Москве детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа».
Согласно разделу 5 данного постановления предоставление жилых помещений в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Положением, распространяется на детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа, относительно которых на момент предоставления жилых помещений имеется распорядительный документ уполномоченного органа в сфере опеки, попечительства и патронажа о предоставлении указанным гражданам жилого помещения из жилищного фонда г. Москвы по окончании их пребывания на воспитании в учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемной семье, у попечителя, а также в случае, когда эти лица в силу соответствующих обстоятельств не подлежат вселению в сохраненное за ними ранее жилое помещение.
Не позднее чем за год до окончания пребывания ребенка у законных представителей или в учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, законные представители или администрация такого учреждения подают документы, указанные в п. 4.1 Положения об обеспечении жилыми помещениями в городе Москве детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа, в следующем порядке:
1 Ведомости Московской городской Думы. 2006. Хе L Ст. 312.
412 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
—	администрация учреждения социального обслуживания не позднее 1 июня предпоследнего года пребывания представляет пакет необходимых документов на детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа в Департамент социальной защиты населения г. Москвы на получение жилого помещения;
—	адм и нистр ации подведо мстве н ных Д епартаме нту социальной защиты населения г. Москвы учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, представляют в Департамент документы, подтверждающие права выпускников на получение жилого помещения, в срок до 1 июня предпоследнего года обучения;
—	законные представители, у которых ребенок из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, находится (находился) под попечительством, в приемной семье, на патронатном воспитании, подают заявление и соответствующие документы, указанные в п. 4Л Положения, в уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа. Сформированный пакет документов и обоснованное представление о включении указанных граждан в списки на получение жилого помещения поступают в Департамент социальной защиты населения г. Москвы в срок до 1 апреля предпоследнего года пребывания у законных представителей;
—	до 1 августа Департамент социальной защиты населения г. Москвы осуществляет централизованную передачу списка детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа и сформированные личные дела в Государственное унитарное предприятие г. Москвы «Московская социальная гарантия» (далее — ГУП «Мос-соцгарантия») для подготовки материалов на рассмотрение Городской межведомственной комиссией по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа;
—	не позднее 1 октября ГУП «Моссоцгарантия» представляет список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа и количество жилых помещений для их обеспечения для рассмотрения на Городской межведомственной комиссии по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа для включения их в Программу обеспечения жилыми помещениями следующего года.
После вынесения решения Городской межведомственной комиссией по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа о включении в Программу обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа 1 экземпляр решения направляется в ГУП «Моссоцгарантия», которое до 1 декабря составляет и направляет заявку по набору жилых помещений в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 413
ГУП ^Моссоцгарантия» формирует повестку Городской межведомственной комиссии по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа и выносит на ее рассмотрение личные дела детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа для распределения им жилых помещений.
Городская межведомственная комиссия по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа принимает решение о предоставлении жилого помещения ребенку либо об отказе в предоставлении.
После принятия решения Городской межведомственной комиссией по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы подбирает жилые помещения по заявленному набору квартир и направляет сведения об этих квартирах в ГУП ^Моссоцгарантия».
Жилые помещения за выездом граждан подбираются после проведения в них ремонтных работ, замены неисправных кухонных плит и сантехнического оборудования.
ГУП «Моссоцгарантия» осуществляет осмотр подобранных Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы жилых помещений на предмет возможности их использования для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа.
В случае если жилое помещение не может быть использовано для проживания, представители ГУП «Моссоцгарантия^ составляют и подписывают соответствующий акт. Данный акт в 2-дневный срок после осмотра помещения направляется в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы для решения вопроса о повторном выделении (замене) жилого помещения.
В случае если жилое помещение может быть использовано для проживания, представители ГУП «Моссоцгарантия*, ребенок, его законный представитель производят осмотр предложенного жилого помещения. В случае согласия на предоставление данного жилого помещения ГУП «Моссоцгарантия* информирует об этом Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с направлением в его адрес смотрового талона.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы осуществляет подготовку проекта распоряжения департамента о включении жилого помещения в специализированный жилищный фонд г. Москвы и его предоставлении по договору безвозмездного пользования жилым помещением детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, а также заключение с ними или их законными представителями договоров безвозмездного пользования жилым помещением.
414 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Оформление договоров безвозмездного пользования жилыми помещениями осуществляет Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе по месту их жительства (в случае отсутствия постоянной регистрации — по последнему месту временной регистрации) на основании распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Договор безвозмездного пользования заключается Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на пять лет и является основанием для вселения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа по месту жительства в предоставленные жилые помещения.
Форма договора безвозмездного пользования утверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г Москвы.
Договор безвозмездного пользования заключается в трех экземплярах. Один экземпляр договора в пятидневный срок направляется в ГУП « М о с со цгаранти я ».
Пользователь обязан:
—	заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы;
—	исп о л ьзо вать жилое п о мещ ен ие тол ь ко для л ич ного прожи ван ия;
—	содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии и нести все расходы по его содержанию.
В период действия договора безвозмездного пользования пользователь жилого помещения обязан осуществлять оплату:
—	услуг по содержанию и ремонту жилого помещения по ценам и на условиях, установленных для расчетов с нанимателями жилых помещений, находящихся в государственной собственности г. Москвы и предоставленных по договору социального найма жилого помещения;
—	коммунальных услуг на условиях и по тарифам на коммунальные услуги, установленным для расчетов с населением в зависимости от применяемой схемы расчетов;
—	прочих услуг, включая услуги связи по действующим ценам и тарифам.
Плата за пользование жилым помещением не взимается.
На протяжении всего срока действия договора безвозмездного пользования ГУП «Моссоцгарантия» совместно с управлениями социальной защиты населения г. Москвы осуществляет контроль за использованием лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выделенных жилых помещений.
В случае отказа ребенка от предоставления жилого помещения по договору безвозмездного пользования ребенок и его законный пред
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими *415
ставитель приглашаются на очередное заседание Городской межведомственной комиссии по решению жилищных вопросов детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа, на котором им разъясняется, с какой целью и на какой срок предоставляется ребенку конкретное жилое помещение по договору безвозмездного пользования, при каких обстоятельствах данный договор подлежит расторжению, с целью заключения договора социального найма1.
ТИПОВОЙ ДОГОВОР1 2
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ДЛЯ ДЕТЕЙ-СИРОТ И ДЕТЕЙ, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ, ЛИЦ ИЗ ЧИСЛА ДЕТЕЙ-СИРОТ И ДЕТЕЙ, ОСТАВШИХСЯ БЕЗ ПОПЕЧЕНИЯ РОДИТЕЛЕЙ №_______________________________
_____________________«а______&20_____________г.
(место заключения договора)	(дата заключения договора)
(наименование собственника жилого помещения,
действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти
субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления
либо уполномоченного им лица, наименование и реквизиты
документа, на основании которого действует уполномоченное лицо)
именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин ( ка) , (фамилия, имя, отчество)
именуемый(ая) в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на ос-но ванн и ре ш е н ия ____________________________________________
(наименование органа исполнительной власти
субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления)
1 Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. № 60.
2 Собран и е законод ател ьства РФ. 2013. № 2 8. Ст. 3826 // П остан овл ен ие П рави -тельства РФ от 28 июня 2013 г. № 548.
416
Раздел iv. Специализированный жилищный фонд
о предоставлении жилого помещения от «&20_г.
№  заключили настоящий договор о нижеследующем.
/. Предмет Договора
L Наймодатель передает Нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от «»г. №, состоящее из квартиры (жилого дома) общей площадью кв. метров, расположенное
в, д.______________, корп., кв., для
временного проживания в нем.
2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. Жилое помещение является благоустроенным применительно к условиям  .
(наименование населенного пункта)
3. Предоставляемое жилое помещение отнесено к жилым помещениям для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на основании решения ________________
(наименование органа, осуществляющего
управление жилищным фондом, дата и номер решения)
4. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи:
1);
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
2); (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
3).
(фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним)
5. Срок действия Договора составляет 5 лет с«_&20_г.
по «_>>20_______г.
6. По окончании срока настоящего договора при наличии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания Нанимателю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен с Нанимателем однократно на новый 5-летний срок.
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 417
IL Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи
7.	Наниматель имеет право:
1)	на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами своей семьи (супругой(ом) и несовершеннолетними детьми);
2)	на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3)	на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия Нанимателя и членов его семьи иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в жилом помещении Наниматель и члены его семьи не могут быть выселены из жилого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4)	на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации;
5)	на предоставление в соответствии с частью 5 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации другого благоустроенного жилого помещения в границах _______________________________________
(наименование населенного пункта)
в случае расторжения настоящего договора и выселения Нанимателя и членов его семьи;
6)	на заключение договора социального найма в отношении занимаемого жилого помещения после окончания срока действия настоящего договора при отсутствии оснований для заключения с Нанимателем договора найма специализированного жилого помещения на новый 5-летний срок.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
8.	Наниматель обязан:
1)	использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2)	соблюдать правила пользования жилым помещением;
3)	обе с п ечи вать с о хр ан но сть жил ого по мещ ен ия;
4)	поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускаются;
5)	проводить текущий ремонт жилого помещения;
6)	своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жи
418 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
лое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, которые предусмотрены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
7)	переселиться на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем в границах 
(наименование населенного пункта)
(когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8)	допускать в жилое помещение представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9)	при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать об указанных неисправностях Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;
10)	осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
9.	Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по настоящему договору.
10.	Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
11.	Члены семьи Нанимателя имеют право пользования жилым помещением наравне с Нанимателем.
12.	Члены семьи Нанимателя обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.
13.	Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и членами его семьи.
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 419
III.	Права и обязанности Наймодателя
14.	Найм о д ател ь име ет право:
1)	требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2)	требовать соблюдения правил пользования жилым помещением, обеспечения сохранности жилого помещения, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
15.	Наймодатель обязан:
1)	передать Нанимателю свободное от прав иных лиц, пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, являющееся благоустроенным применительно к условиям ;
(наименование населенного пункта)
2)	принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3)	осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4)	предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) в границах
(наименование населенного пункта)
без расторжения настоящего договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;
5)	информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6)	принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитар но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7)	обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;
420 * Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
8)	соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;
9)	п ре д оста вить д руго е бл агоустрое н ное жил о е п о м ещение в грани -цах 	
(наименование населенного пункта)
в случае расторжения настоящего договора по основаниям и в порядке, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации;
10)	заключить договор социального найма в отношении занимаемого жилого помещения без выселения Нанимателя и членов его семьи после окончания срока действия настоящего договора при отсутствии оснований для заключения договора найма специализированного жилого помещения на новый 5-летний срок.
Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
IV. Расторжение и прекращение договора
16.	Настоящий договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
17.	Расторжен иен астоящего до го вора по тр ебован и ю Н ай м одателя допускается в судебном порядке в случае:
1)	невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2)	разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;
3)	систематического нарушения Нанимателем или членами его семьи прав и законных интересов соседей;
4)	использования Нанимателем или членами его семьи жилого помещения не по назначению.
18.	Настоящий договор прекращается:
1)	в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2)	по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации.
В случае прекращения настоящего договора в связи с утратой (разрушением) жилого помещения Нанимателю предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, находящееся в границах
(наименование населенного пункта)
По истечении срока действия настоящего договора Наниматель и члены его семьи не подлежат выселению из жилого помещения, в от
Глава 10. предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими • 421
ношении занимаемого жилого помещения с Нанимателем заключается договор социального найма либо в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей^ однократно договор найма специализированного жилого помещения на новый 5-летний срок.
И Внесение платы по договору
19.	Наниматель вносит плату за жилое помещение в размере и порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.
VI, Иные условия
20.	Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.
21.	Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.
Наймодатель Наниматель
(подпись)
(подпись)
M.EL
Раздел V
ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
(Часть в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011г. №349-Ф3.)
1. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
(Часть в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011г. №349-Ф3.)
3* Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
(Часть в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011г. №349-Ф3.)
Требования частей 1—3 в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011г. №349-Ф3 распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Федерального закона (2 декабря 2011 г.).
Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов * 423
4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Комментируемая статья содержит определение понятий «жилищный кооператива и «жилищно-строительный кооператива, под которыми признается добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены таких объединений своими средствами участвуют в приобретении, строительстве, реконструкции, содержании домов. Деятельность иных специализированных потребительских кооперативов, созданных для удовлетворения потребности в жилье, урегулирована ФЗ о таких кооперативах, а положения главы 11 ЖК РФ к ним не применяются. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах* определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан — своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан — членов жилищных накопительных кооперативов.
Закон также устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
В нем изложены основные положения о жилищных накопительных кооперативах:
—	наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова «жилищный накопительный кооператив*;
—	кооператив имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимуществен
424 * Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
ные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде; имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и иных не запрещенных законом источников;
—	кооператив считается созданным как юридическое лицо со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Кооператив создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом;
—	отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;
—	кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;
—	кооператив в установленном порядке вправе открывать счета в банках, находящихся на территории Российской Федерации;
—	кооператив должен иметь круглую печать, содержащую его полное наименование на русском языке и указание на место нахождения кооператива; печать кооператива может содержать также его фирменное наименование на любом языке народов Российской Федерации и (или) иностранном языке; кооператив вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства индивидуализации;
—	кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом; кооператив не отвечает по обязательствам своих членов;
—	членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет; прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива;
—	кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться следующие сведения:
1)	фамилия, имя, отчество члена кооператива;
2)	паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа;
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов * 425
3)	почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;
4)	форма участия в деятельности кооператива;
5)	иные предусмотренные уставом кооператива сведения;
—	член кооператива обязан своевременно информировать исполнительный орган кооператива об изменении названия;
—	число членов кооператива не может быть менее чем пятьдесят человек и более чем пять тысяч человек, за отдельным исключением;
—	членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в Единый государственный реестр юридических лиц;
—	член кооператива несет ответственность по своим обязательствам перед кооперативом по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом;
—	члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений;
—	члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов; размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей надень уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.
В судебной практике возник вопрос: является ли основанием для реорганизации жилищно-строительного кооператива выход собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из ЖСК, в состав которого входят несколько жилых домов, и требуется ли для этого согласие остальных собственников — членов ЖСК?
Верховный Суд РФ, отвечая на данный вопрос, указал следующее1: в соответствии с ч. 1 ст. НО Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2007 г., утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г.
426 * Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета создания ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов. Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений.
Статьей 122 ЖК РФ предусмотрено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Иных положений, регулирующих порядок реорганизации жилищного кооператива, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит.
Частью 4 ст. 110 ЖК РФ установлено, что жилищные и жилищностроительные кооперативы являются потребительскими кооперативами, которые в свою очередь отнесены к некоммерческим организациям (ч. 3 ст. 50 ГК РФ), следовательно, на них распространяется установленный Гражданским кодексом Российской Федерации общий порядок, предусмотренный для реорганизации юридических лиц.
Статьей 57 ГК РФ предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления означает необходимость реорганизации ЖСК в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного кооператива, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся вч.2иЗст. 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава ЖСК, и согласие на это других членов ЖСК, проживающих в других домах, входящих в состав ЖСК, не требуется.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов * 427
Статья 11L Право на вступление в жилищные кооперативы
1.	Членом жилищного кооператива может быть:
1)	гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2)	юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3)	юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
(Часть в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011г. №349-Ф3.)
Требования части в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011г. №349-Ф3распространяются на жилищные кооперативы и жилищностроительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Федерального закона (2 декабря 2011 г.).
Юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, сохраняют право членства в указанных кооперативах.
2.	Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
Комментируемая статья определяет право вступления в кооператив с 16 лет для граждан, юридических лиц — с момента регистрации в качестве таковых в государственном реестре юридических лиц.
Лица, названные в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане, иные граждане, отнесенные законами РФ, субъектов РФ к категории лиц, обладающих правом на жилое помещение по договору социального найма), имеют преимущественное право на вступление в кооператив.
С учетом того, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования обладают организационной и имущественной обособленностью и независимостью, представляется, что данное преимущественное право будет действовать лишь в том случае, когда собственник жилого помещения, которое предоставлено по договору социального найма, и собственник, от имени которого выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, содействующий организации жилищного кооператива, будут совпадать в одном лице.
428 * Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
В соответствии со ст.ст. 7—10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах^ члены кооператива имеют право:
1)	участвовать в управлении кооперативом и быть избранными в его органы;
2)	пользоваться всеми услугами, предоставляемыми кооперативом;
3)	выбирать форму участия в деятельности кооператива;
4)	давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива;
5)	получить от кооператива в пользование жилое помещение в порядке, предусмотренном законом;
6)	пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции;
7)	участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им в соответствии с законом предпринимательской деятельности, в порядке, установленном законом;
8)	получать от органов кооператива информацию о деятельности кооператива в порядке и в объеме, которые предусмотрены законом и уставом кооператива;
9)	передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива;
10)	завещать пай;
11)	получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, определяемую в соответствии с законом;
12)	обжаловать в судебном порядке решения общего собрания членов кооператива и правления кооператива;
13)	получить жилое помещение в собственность в порядке, установленном законом;
14)	приобретать иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и уставом кооператива;
15)	член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность члену кооператива, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг Указанное требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.
Члены кооператива обязаны:
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов * 429
1)	соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренные законом, иными федеральными законами и уставом кооператива;
2)	своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции;
3)	не препятствовать осуществлению прав и исполнению обязанностей другими членами кооператива и органами кооператива;
4)	исполнять иные обязанности, предусмотренные законом, другими федеральными законами и уставом кооператива.
Членство в кооперативе прекращается в случае:
1)	добровольного выхода из кооператива;
2)	исключения члена кооператива из кооператива;
3)	передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;
4)	смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;
5)	обращения взыскания на пай;
6)	внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;
7)	ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.
Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса.
При прекращении членства в кооперативе по основаниям, предусмотренным пунктом четвертым, наследник умершего члена кооператива имеет право быть принятым в члены кооператива. В случае если пай умершего члена кооператива перешел к нескольким наследникам, наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда. В случае если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая в порядке и в сроки, которые установлены законом и уставом кооператива. Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства.
430 * Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
При прекращении членства в кооперативе по первому и второму основаниям выбывший член кооператива вправе получить действительную стоимость пая в порядке и в сроки, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива.
Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном законом и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, а в случае исключения члена кооператива из кооператива или обращения взыскания на пай члена кооператива — решение или определение суда.
Член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:
1) неоднократного неисполнения обязанностей, установленных законом и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;
2) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.
В кооперативе, число членов которого превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива, кроме члена правления кооператива, по указанным выше основаниям, может приниматься правлением кооператива.
В случае исключения из кооператива члена кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, такой член кооператива до вступления в силу решения суда о его исключении вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
1.	Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 431
2.	Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.
3.	В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
4.	Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
5*	Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
6.	Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Комментируемая статья регулирует вопросы организации жилищного кооператива. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в доме.
«При этом под жилым помещением следует понимать не только квартиры. Жилым помещением может быть, в частности, комната при ее выделе участником общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ).
Решение об образовании жилищного кооператива принимается на общем собрании учредителей и оформляется протоколом.
На этом же собрании должен быть назначен ответственный по подготовке документов, необходимых для государственной регистрации кооператива. С момента государственной регистрации учредители, принявшие решение о создании кооператива и утвердившие его устав, становятся членами данного кооператива»1.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых азносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 335.
432 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Статья предусматривает требования к содержанию устава жилищного кооператива, в котором должны быть сведения о наименовании, месте нахождения, предмете и целях деятельности и др. Устав должен соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам.
Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012 г. № 558 (ред. от 10.04.2013) утвержден Типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации1.
Согласно Типовому уставу ЖСК устав должен содержать следующие разделы:
1.	Общ и е п ол оже ния.
2.	Виды деятельности кооператива.
3.	Имущество кооператива.
4.	Порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе.
5.	Порядок внесения паевых и иных взносов членами кооператива. Фонды кооператива.
6.	Права, обязанности и ответственность членов кооператива. Права и обязанности кооператива.
7.	Ограничения способов распоряжения паями и порядок обращения взыскания на паи, являющиеся предметом залога.
8.	Органы управления кооператива. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива.
9.	Общее собрание (конференция) членов кооператива.
10.	Правление кооператива.
11.	Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива.
12.	Ответственность должностных лиц кооператива.
13.	Учет и отчетность кооператива.
14.	Выплата суммы пая при прекращении членства в кооперативе.
15.	Реорганизация и ликвидация кооператива.
Уставом кооператива могут быть предусмотрены также иные не противоречащие законодательству Российской Федерации положения, ре
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 433
гулирующие создание и деятельность кооператива и его органов, в том числе ограничение участия близких родственников в деятельности органов кооператива.
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей*1 с учетом положений постановления Правительства РФ от 19 июня 2002 г. №439 «Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению*1 2.
Решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующей записи в соответствующий государственный реестр.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Органами управления жилищного кооператива являются:
1)	общее собрание членов жилищного кооператива;
2)	конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3)	правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Комментируемая статья определяет перечень органов управления жилищного кооператива.
Органами управления жилищного кооператива являются:
1)	общее собрание членов кооператива;
2)	конференция;
3)	правление и председатель правления жилищного кооператива.
1 Собрание законодательства РФ. 2001. № 33 (часть I). Ст. 3431.
2 Собрание законодательства РФ. 2002. № 26. Ст. 2586.
434 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Иные органы управления в жилищном кооперативе образованы быть не могут В практической деятельности некоторые председатели правлений из-за невозможности проведения правомочных собраний создают совет кооператива, которому передают полномочия общего собрания и правления кооператива, что недопустимо. По этой причине судебные органы признают подобные действия незаконными.
Пункт 2 комментируемой статьи предоставляет возможность проведения общего собрания членов жилищного кооператива в форме конференции, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом данного кооператива. В данном случае члены кооператива реализуют свои права через институт уполномоченных (представителей). Количество членов кооператива, от которых выступает уполномоченный, определяется уставом кооператива. В этом случае устав должен закрепить:
—	порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;
—	срок, на который выбираются уполномоченные;
—	перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;
—	порядок голосования и подсчета голосов1.
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.
2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.
Общее собрание членов кооператива (или конференция в случае, указанном в п. 2 ст. 115 ЖК РФ, см. комментарий к ней) является его высшим органом управления.
Порядок созыва общего собрания (конференции) определяется уставом кооператива.
Комментируемая статья не определяет компетенцию общего собрания членов кооператива. Полномочия органов управления, в том числе полномочия общего собрания, устанавливаются уставом кооператива.
ЖК РФ содержит ряд императивных норм, где указывает вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 337—338.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 435
—	выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);
—	выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);
—	прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);
—	исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);
—	принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);
—	распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).
Обычно к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива (конференции) относятся следующие вопросы:
—	внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции;
—	принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива, назначении ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
—	прием в члены кооператива и исключение из его членов;
—	определение количественного состава правления кооператива, избрание членов правления и досрочное прекращение их полномочий;
—	избрание председателя правления и досрочное прекращение его полномочий;
—	избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и досрочное прекращение их полномочий;
—	принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива;
—	принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;
—	принятие решения о получении заемных средств;
—	определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности кооператива;
—	введение ограничений на использование общего имущества;
—	установление размера обязательных платежей и взносов членов кооператива;
—	образование специальных фондов кооператива;
—	предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
—	рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);
—	принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда;
—	определение размера вознаграждения членов правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора);
436 • Раздал V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
—	утверждение внутренних регламентов кооператива, в том числе ведения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных); деятельности его правления; работы ревизионной комиссии (ревизора);
—	утверждение отчетов правления и ревизионной комиссии (ревизора);
—	порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем).
Уставом к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
Статья 1161. Требования к должностным лицам жилищного
кооператива
Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1)	имеющие судимость за умышленные преступления;
2)	в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3)	которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
(Статья введена Федеральным законам от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комм е нтируе м ая статья устанавл ивает требован ия, п редъя вляе -мые к должностным лицам жилищного кооператива, в частности пред-
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 437 седателю правления кооператива, членам ревизионной комиссии (ревизору) кооператива, а также главному бухгалтеру (бухгалтеру).
Статьей 86 УК РФ установлены основания погашения или снятия судимости. Погашение или снятие судимости аннулирует все правовые последствия, связанные с судимостью.
Согласно ст 3.11 КоАП РФ дисквалификация заключается в лишении физического лица права замещать должности федеральной государственной гражданской службы, должности государственной гражданской службы субъекта Российской Федерации, должности муниципальной службы, занимать должности в исполнительном органе управления юридического лица, входить в совет директоров (наблюдательный совет), осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению юридическим лицом, осуществлять управление юридическим лицом в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, либо осуществлять деятельность по предоставлению государственных и муниципальных услуг либо деятельность в сфере подготовки спортсменов (включая их медицинское обеспечение) и организации и проведения спортивных мероприятий. Административное наказание в виде дисквалификации назначается судьей.
Дисквалификация устанавливается на срок от шести месяцев до трех лет.
Членами правления жилищного кооператива также не могут являться граждане, которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере:
—	строительства;
—	реконструкции;
—	кап итал ьн о го ре м о нта о бъектов кап итал ьно го стро ите л ьства;
—	инженерных изысканий для строительства;
—	ар хите ктурн о - стр о ител ьного пр о е ктиро ва н ия;
являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов с а нерегулируемых организаций в указанных областях или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
1.	Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов
438 • Раздал V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
2.	Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
3.	Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.
4.	Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.
Комме нтируемая статья о пред ел яет ус лов ия пр а во м оч н ости об -щего собрания членов жилищного кооператива и законности принятых им решений.
«Согласно ч. 1 статьи общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива (императивная норма).
ЖК РФ не определяет вопросы, решение по которым правомочно тогда, когда за него проголосовало квалифицированное большинство (’Д) членов кооператива, предусматривая, что перечень таких вопросов может быть закреплен в уставе кооператива.
Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива»1.
Решения общего собрания членов ЖК заносятся в протокол собрания. Порядок ведения протокола определяется собранием.
В определении Московского городского суда от 22 июня 2012 г. по делу № 11-11296указано следующее: «Судом установлено, что общим собранием ЖСК “Ясень” от 07.04.2001 г. утверждена новая редакция Устава ЖСК “Ясень” (л. д. 54—60 т. 1). Согласно протоколу № *** общего собрания членов ЖСК был избран состав правления, однако в связи с нарушением п.п.8.1.1,8.1.2 Устава уведомления о проведении собрания не были вручены в соответствии с предусмотренными Уставом сроками заблаговременно за 10 дней до даты проведения собрания, отсутствуют расписки об их получении, объявление о проведении собрания не содержало необходимых данных о месте, времени и полной повестке дня собра-
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 340—341.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 439 ния. Также судом был сделан правильный вывод об отсутствии данных о присутствовавших на собрании членов ЖСК, лица, участвовавшие в голосовании на собрании, не были надлежащим образом уполномочены.
Суд пришел к правильному выводу о том, что нарушения процедуры проведения общего собрания членов ЖСК “Ясень” повлекли недействительность решений отчетно-выборного общего собрания членов ЖСК “Ясень” от 29 июня 2011 г.»1.
Согласно п.п. 77—107 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012 г. №558 (ред. от 10.04.2013), высшим органом управления кооператива является общее собрание (конференция) членов кооператива.
В конференции членов кооператива принимают участие уполномоченные лица, избираемые на годовом общем собрании членов кооператива из числа членов кооператива, не входящих в состав правления кооператива. Уполномоченные лица не могут передавать осуществление своих полномочий другим лицам, в том числе лицам, являющимся членами кооператива (п. 78).
Кооператив обязан ежегодно проводить годовое общее собрание (конференцию) членов кооператива (п. 79).
Годовое общее собрание (конференция) членов кооператива проводится в сроки, устанавливаемые решением общего собрания (конференции) членов кооператива, но не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после окончания очередного финансового года (п. 80).
На годовом общем собрании (конференции) членов кооператива должны решаться вопросы об избрании правления кооператива, об утверждении годового отчета кооператива, об утверждении отчета о деятельности правления кооператива, об утверждении отчета о деятельности ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и о годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива. Проводимые помимо годового общего собрания (конференции) членов кооператива общие собрания (конференции) членов кооператива являются внеочередными (п. 81).
Созыв годового общего собрания (конференции) членов кооператива осуществляется правлением кооператива. В случае если в установленные сроки созыв годового общего собрания (конференции) членов кооператива правлением кооператива не осуществлен, созыв годового общего собрания (конференции) членов кооператива осуществляется иными лицами, указанными в пункте 83 настоящего устава (п. 82).
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-11296 от 22 июня 2012 г.
440 * Раздал V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Внеочередное общее собрание (конференция) членов кооператива созывается по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее 10 процентов общего числа членов кооператива на день предъявления требования о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива (п. 83).
Каждый член кооператива имеет на общем собрании (конференции) членов кооператива один голос (п. 84).
Член кооператива вправе участвовать в общем собрании (конференции) членов кооператива как лично, так и через своего представителя, которому членом кооператива выдается доверенность. Один представитель члена кооператива может представлять
(не более 2 членов кооператива — указывается в случае, если число членов в кооперативе составляет до 500 человек; не более 5 членов кооператива — указывается в случае, если число членов кооператива составляет 500 и более человек)
Представители членов кооператива должны предъявлять документы, подтверждающие их полномочия. Доверенность, выданная представителю члена кооператива, должна содержать сведения о члене кооператива и его представителе (фамилия, имя, отчество, место жительства, реквизиты основных документов, удостоверяющих их личность), перечень правомочий представителя члена кооператива и должна быть нотариально удостоверена (п. 85).
Общее собрание (конференция) членов кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 процентов членов кооператива (более двух третей общего числа уполномоченных участников конференции) (п. 86).
К исключительной компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива относятся:
1) утверждение устава кооператива, внесение изменений в устав кооператива или утверждение устава кооператива в новой редакции;
2) утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов управления кооператива и иных органов кооператива, предусмотренных настоящим уставом;
3) утверждение размера паевого фонда кооператива, определяемого с учетом требований ч. 12 ст. 165 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительствам, и порядка его использования кооперативом;
4) принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива, а также назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 441
5)	установление размера обязательных взносов членов кооператива, за исключением размера вступительных и паевых взносов, определяемых настоящим уставом;
6)	избрание и прекращение, в том числе досрочное, полномочий правления кооператива или его отдельных членов;
7)	избрание и прекращение, в том числе досрочное, полномочий ревизионной комиссии (ревизора) кооператива или ее отдельных членов;
8)	утверждение отчетов о деятельности правления кооператива и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
9)	утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;
10)	утверждение аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива по итогам финансового года;
11)	утверждение заключений ревизионной комиссии (ревизора) кооператива по результатам проверки финансово-хозяйстве иной деятельности кооператива;
12)	утверждение отчетов об использовании фондов кооператива;
13)	принятие решения о приеме граждан в члены кооператива;
14)	принятие решения об исключении граждан из кооператива;
15)	одобрение сделок кооператива, в том числе договоров займа и кредитных договоров, на сумму, превышающую рублей;
16)	определение порядка формирования фондов кооператива, за исключением паевого фонда кооператива, и их использования;
17)	утверждение сметы расходов и доходов на очередной финансовый год, включая необходимые затраты на строительство
(жилых помещений и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья — указать нужное)
а также расходов на содержание органов управления, иных органов кооператива и имущества кооператива, расходов на другие установленные настоящим уставом цели, связанные с осуществлением деятельности кооператива, утверждение отчетов об их исполнении;
18)	утверждение проектной документации ,
(многоквартирных домов или жилых домов — указать нужное)
а также утверждение проектной документации объектов инженерной инфраструктуры и (или) иных объектов, необходимых для эксплуатации жилья (в случае, если в отношении таких объектов законодательством о градостроительной деятельности предусмотрена обязательная подготовка проектной документации или если кооперативом принято
442 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
решение о подготовке проектной документации указанных объектов в случаях, когда в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности ее подготовка не является обязательной);
19)	утверждение документов о распределении между членами коо-пе ратива_______________________________________________________
________________________________________________________________, (квартир в многоквартирном доме, или жилых домов, построенных на паевые взносы, и (или) земельных участков, образованных из земельного участка, переданного
кооперативу, и предназначенных для строительства на них жилых домов, — указать нужное)
20)	распоряжение объектами недвижимого имущества кооператива;
21)	принятие решений о покупке или приобретении иным способом кооперативом пая в кооперативе, а также о продаже или отчуждении иным способом кооперативом пая в кооперативе;
22)	одобрение документации по планировке территории, разработанной в отношении земельного участка, переданного в безвозмездное срочное пользование кооперативу;
23)	иные вопросы, предусмотренные настоящим уставом (п. 87).
Общее собрание (конференция) членов кооператива правомочно рассматривать любой относящийся к деятельности кооператива вопрос и принимать решение по такому вопросу, если он внесен по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее 5 процентов общего числа членов кооператива (п. 88).
Правление кооператива не вправе вносить изменения в формулировки вопросов, подлежащих включению в повестку дня годового общего собрания (конференции) членов кооператива, формулировки проектов решений по каждому из этих вопросов и изменять предложенную форму проведения общего собрания членов кооператива, если такой вопрос внесен по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива либо по требованию членов кооператива, составляющих не менее 5 процентов общего числа членов кооператива (п. 89).
Решение общего собрания (конференции) членов кооператива принимается:
1) по вопросам, предусмотренным подп. 1—5, 9, 16—19, 21—22 п. 87 настоящего устава, или по вопросу, предусмотренному подп. 20 п. 87 настоящего устава, в случае, если такое решение предусматривает продажу или отчуждение иным способом объектов недвижимого имущества кооператива, — большинством не менее трех четвертей голосов членов кооператива, присутствовавших на общем собрании (конференции) членов кооператива;
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 443
2) по остальным вопросам, поставленным на голосование, — при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствовавших на общем собрании (конференции) членов кооператива. При подсчете голосов членов кооператива учитываются голоса всех членов кооператива, в том числе членов кооператива, выдавших в порядке, предусмотренном п. 85 настоящего устава, доверенности своим представителям. Порядок подсчета голосов членов кооператива при проведении общего собрания (конференции) членов кооператива утверждается решением общего собрания (конференции) членов кооператива (п. 90).
Решение общего собрания (конференции) членов кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов кооператива (п. 91).
В случае выявления убытков у кооператива, размер которых превышает сумму, равную 5 процентам паевого фонда кооператива, правление и (или) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива обязаны созвать (потребовать созыва) внеочередное общее собрание (конференцию) членов кооператива (п. 92).
Внеочередное общее собрание (конференция) членов кооператива должно быть проведено в течение 30 дней со дня предъявления требования о проведении такого собрания (конференции) (п. 93).
Правление кооператива не вправе вносить изменения в формулировки вопросов, подлежащих включению в повестку дня внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива, формулировки проектов решений по каждому из этих вопросов и изменять предложенную форму проведения внеочередного общего собрания членов кооператива, созываемого по требованию ревизионной комиссии (ревизора) кооператива либо по требованию членов кооператива, составляющих не менее 10 процентов общего числа членов кооператива (п. 94).
Если требование о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива предъявлено членами кооператива, оно должно содержать сведения о членах кооператива (указание на фамилию, имя и отчество таких членов кооператива), требующих созыва такого собрания (конференции), а также должно быть подписано ими (п.95).
В течение 5 дней со дня предъявления требования о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива правление кооператива должно принять решение о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива или об отказе в его созыве (п. 96).
Решение об отказе в созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива может быть принято правлением кооператива в случае, если:
444 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
1) не соблюдены установленные настоящим уставом случаи и порядок предъявления требования о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива;
2) требование о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива предъявлено органом управления кооператива или иным органом кооператива, не имеющим права требовать проведения внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива, или членами кооператива, составляющими менее 10 процентов общего числа членов кооператива (и. 97).
Решение правления кооператива о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива или об отказе в его созыве направляется ревизионной комиссии (ревизору) кооператива или лицам, которые требуют созыва такого собрания, не позднее чем через 3 дня со дня принятия соответствующего решения (п. 98).
В случае если в течение установленного пунктом 96 настоящего устава срока правлением кооператива не принято решение о созыве внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива либо об отказе в его созыве, внеочередное общее собрание (конференция) членов кооператива может быть созвано ревизионной комиссией (ревизором) кооператива или членами кооператива, которые требуют созыва такого собрания. В этом случае ревизионная комиссия (ревизор) кооператива и (или) лица, созывающие внеочередное общее собрание (конференцию) членов кооператива, обладают предусмотренными настоящим уставом полномочиями правления кооператива по созыву и проведению общего собрания (конференции) членов кооператива (п. 99).
Председатель правления кооператива обязан в течение одного рабочего дня со дня соответствующего обращения представить органам кооператива или членам кооператива, созывающим внеочередное общее собрание (конференцию) членов кооператива, реестр членов кооператива (и. 100).
Решение общего собрания членов кооператива может быть принято посредством проведения общего собрания членов кооператива в форме заочного голосования (и. 101).
Член кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием (конференцией) членов кооператива с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, иных федеральных законов и настоящего устава. Соответствующее заявление может быть подано в суд в течение срока, предусмотренного законодательством Российской Федерации для подачи иска, со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о таком решении (и. 102).
К информации и (или) материалам, подлежащим предоставлению членам кооператива при подготовке проведения общего собрания (конференции) членов кооператива, относятся:
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 445
1)	годовой отчет кооператива, отчет о деятельности правления кооператива, заключения ревизионной комиссии (ревизора) кооператива по результатам проверки годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива;
2)	аудиторское заключение;
3)	сведения о кандидате (кандидатах) в члены правления кооператива и ревизионную комиссию (ревизоры) кооператива;
4)	проект вносимых в устав кооператива изменений или проект устава кооператива в новой редакции;
5)	проекты внутренних документов кооператива, проекты решений правления членов кооператива, подлежащие утверждению общим собранием (конференцией) членов кооператива;
6)	проекты решений по вопросам повестки заседания общего собрания (конференции) членов кооператива;
7)	иные документы по вопросам повестки заседания общего собрания (конференции) членов кооператива (п. 103).
Информация и (или) материалы, указанные в пункте 103 настоящего устава, должны предоставляться всем членам кооператива для ознакомления в помещении правления кооператива со дня направления членам кооператива сообщения о проведении общего собрания (конференции) членов кооператива. Такие информация или материалы по заявлению члена кооператива могут быть предоставлены в электронном виде, в том числе по электронной почте. Правление кооператива по требованию члена кооператива обязано предоставить ему копии указанных документов. Плата, взимаемая кооперативом за предоставление данных копий, не может превышать затраты на их изготовление (п. 104).
В случае проведения общего собрания (конференции) членов кооператива в форме заочного голосования правление кооператива направляет каждому члену кооператива повестку общего собрания (конференции) членов кооператива, бюллетени для голосования, информацию и (или) материалы по вопросам повестки, предусмотренные пунктом 103 настоящего устава, а также извещает о дате окончания приема бюллетеней для голосования и почтовом адресе, по которому необходимо направлять заполненные бюллетени для голосования. Подсчет голосов членов кооператива при проведении общего собрания (конференции) членов кооператива в форме заочного голосования осуществляется с учетом положений, предусмотренных пунктом 90 настоящего устава. Датой проведения общего собрания (конференции) членов кооператива, проводимого в форме заочного голосования, является дата окончания приема бюллетеней для голосования (п. 105).
Общее собрание (конференция) членов кооператива, повестка дня которого включает вопросы о реорганизации или ликвидации кооператива, об избрании правления кооператива, ревизионной комиссии
446 • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
(ревизора) кооператива, об утверждении годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности кооператива, об утверждении изменений, которые вносятся в настоящий устав, о приеме или исключении из членов кооператива, об утверждении документов о распределении жилых помещений и (или) земельных участков, образованных из земельного участка, переданного кооперативу, и предназначенных для строительства на них жилых домов, не может проводиться в форме заочного голосования (п. 106).
Решения общего собрания (конференции) членов кооператива оформляются протоколом, в котором указываются:
1)	сведения о дате, времени, месте и форме (очная или заочная) проведения общего собрания (конференции) членов кооператива;
2)	сведения о количестве членов кооператива (их представителей), принявших участие в общем собрании (конференции) членов кооператива, в том числе о документах, подтверждающих полномочия представителей членов кооператива, и сведения о членах кооператива, которых представляет соответствующий представитель;
3)	повестка дня общего собрания (конференции) членов кооператива, а также решения, принятые общим собранием (конференцией) членов кооператива, по вопросам повестки дня, включая итоги голосования по каждому вопросу (п. 107).
Статья 118. Правление жилищного кооператива
1.	Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
2.	Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
3.	Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
4.	Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Согл ас но ко мме нтируе мо й статье п ра вл е ние жил и щ ного коопе -ратива избирается общим собранием членов кооператива.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 447
В члены правления могут быть избраны только лица, являющиеся членами кооператива.
Количество членов правления и срок полномочий правления определяются в уставе кооператива.
Порядок деятельности правления, порядок принятия им решения устанавливаются уставом кооператива, а также внутренними актами кооператива, такими как: регламенты, инструкции, положения ит.д. Указанные акты, как правило, утверждаются общим собранием членов кооператива.
Компетенция правления определяется уставом кооператива. Правление решает вопросы, не отнесенные ЖК РФ и уставом кооператива к компетенции общего собрания членов и иных органов кооператива.
К компетенции правления целесообразно отнести:
—	руководство текущей деятельностью кооператива;
—	контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;
—	составление годовой приходно-расходной сметы и отчетов кооператива, предоставление их на утверждение общему собранию (собранию уполномоченных) членов кооператива;
—	расчет обя зате л ьны х пл атеже й и взнос о в для членов коо перати ва и собственников помещений в многоквартирном доме;
—	определение порядка внесения обязательных платежей и взносов;
—	заключение договоров в интересах членов кооператива и собственников помещений на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, договоров на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
—	представление законных интересов членов кооператива и собственников помещений по заключенным договорам;
—	выборы председателя правления кооператива и снятие его с должности;
—	самостоятельное содержание и (или) текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
—	управление общим имуществом в многоквартирном доме при выплате одним из членов кооператива паевого взноса в полном объеме;
—	наем рабочих и служащих для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения деятельности кооператива, а также их увольнение;
—	заключение договоров на строительство многоквартирного дома;
—	ведение списка членов кооператива, бухгалтерского учета и отчетности;
—	созыв и организация проведения общего собрания;
—	выполнение решений общего собрания членов кооператива;
448 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
—	орган и за ц и он но-техническое обеспечение деятельности общего собрания членов кооператива;
—	заключение трудового договора с председателем правления;
—	рассмотрение заявлений и жалоб членов кооператива;
—	обеспечение делопроизводства кооператива.
Председатель правления избирается из числа членов правления.
Правление подотчетно общему собранию членов кооператива.
В определении Московского городского суда от 22 мая 2013 г. по делу № 11-13646 судебная коллегия по гражданским делам указала следующее: «Согласно представленным сторонами доказательствам, на момент избрания Правления кооператива установлено, что Д.В.Н. не являлся членом кооператива. Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, а также списком членов кооператива, представленным в материалах дела.
Исходя из анализа приведенных положений закона, круг лиц, потенциально имеющих возможность возглавить жилищно-строительный кооператив, ограничен членами кооператива, поскольку председатель правления кооператива избирается из числа членов правления, являющихся в обязательном порядке членами данного кооператива.
Таким образом, судом установлено, что в нарушение положений действующего жилищного законодательства на собрании членов ЖСК, состоявшемся <...> года, в состав вновь избранного правления вошло лицо, не являющееся членом данного кооператива. Следовательно, решение общего собрания ЖСК от <...> года в части избрания в состав правления кооператива Д. В. Н., является незаконным, поскольку противоречит требованиям ст. 118 ЖК РФ, уставу жилищно-строительного кооператива, а также ст. 36 ч. 3 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»1.
Согласно п.п. 108—117 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации, правление кооператива избирается из числа членов кооператива общим собранием (конференцией) членов кооператива в количестве человек на срок лет (месяцев) (п. 108).
Правление кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя правления кооператива, если решение об избрании председателя правления кооператива не отнесено к исключительной компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива, и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива, в том числе:
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-13646 от 22 мая 2013 г.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 449
1)	созыв и организацию проведения годового общего собрания (конференции) членов кооператива, в том числе в форме заочного голосования, и внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива;
2)	утверждение порядка передачи жилого помещения в пользование члену кооператива;
3)	предварительное рассмотрение годового отчета о деятельности правления кооператива, выносимого на утверждение общего собрания (конференции) членов кооператива;
4)	предварительное утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
5)	утверждение выбора оценщика и аудитора, условий договоров с ними, а также принятие решений о расторжении таких договоров;
6)	одобрение сделок кооператива, в том числе договоров займа и кредитных договоров, покупка (продажа) имущества кооператива, за исключением сделок, указанных в подп. 15 п. 87 настоящего устава;
7)	предварительное рассмотрение вопроса о покупке (продаже) кооперативом или приобретении (уступке иным способом) пая в кооперативе (п. 109).
Правление кооператива подотчетно общему собранию (конференции) членов кооператива (п. НО).
Правление кооператива осуществляет руководство деятельностью кооператива в периоды между проведением общих собраний (конференций) членов кооператива (п. 111).
Члены кооператива, избранные в состав правления кооператива, могут переизбираться неограниченное число раз (п. 112).
Правление кооператива правомочно принимать решения, если на заседании правления кооператива присутствует не менее 50 процентов общего числа членов правления кооператива (п. 113).
Решения правления кооператива принимаются простым большинством общего числа голосов членов правления кооператива, присутствующих на заседании. Решения, принятые правлением кооператива, оформляются в виде протоколов заседаний правления кооператива. Протоколы заседаний правления кооператива подписываются председателем правления кооператива и секретарем заседания правления кооператива (п. 114).
Член кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое правлением кооператива с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов и настоящего устава или утвержденных общим собранием (конференцией) членов кооператива внутренних документов кооператива, в срок, предусмотренный законодательством Российской Федерации для подачи иска (п. 115).
Срок полномочий правления кооператива истекает в день проведения годового общего собрания (конференции) членов кооператива, проводимого в пределах срока, указанного в п. 80 настоящего устава (п. 116).
450 • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Полномочия правления кооператива и (или) его отдельных членов могут быть прекращены досрочно решением годового или внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива (п. 117)1.
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
1.	Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.
2.	Председатель правления жилищного кооператива:
1)	обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2)	без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3)	осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
3.	Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.
Комментируемая статья определяет порядок избрания и компетенцию председателя правления кооператива. Срок, на который избирается председатель правления, устанавливается уставом кооператива.
К компетенции председателя правления законодатель отнес решение следующих вопросов:
—	обеспечение выполнения решений правления кооператива;
—	действие от имени кооператива без доверенности, в том числе представительство его интересов и совершение сделок;
—	осуществление иных полномочий, не отнесенных ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов (конференции) или правления.
Конкретный перечень полномочий и обязанностей председателя правления указывается в уставе кооператива.
В ч. 3 комментируемой статьи законодатель обязал лицо, избранное председателем правления, действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно1 2.
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
2 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 343.
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 451
Установление заработной платы работникам кооператива по трудовому договору осуществляется тем органом ЖСК (ЖК), на который уставом возложены финансово-хозяйственные функции. Так, в определении Московского областного суда от 25 октября 2012 г. по делу №33-19170/2012 указано: «Оплата труда наемных работников может производиться кооперативом за счет взносов его членов.
Учитывая, что установление размера паевых, вступительных, членских и целевых взносов, а также утверждение проекта финансово-хозяйственного плана, сметы доходов и расходов уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания (конференции) членов кооператива, решение о составе работников осуществляющих свою деятельность на основе трудовых договоров, установление им размера заработной платы должно приниматься исключительно общим собранием (конференцией) членов кооператива.
Сам по себе факт избрания на должность председателя правления члена ЖСК не является основанием для заключения с ним трудового договора^1.
Согласно п.п. 117—123 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации, председатель правления кооператива избирается на срок полномочий правления кооператива, определенный пунктом 108 настоящего устава,_____________________________________
(общим собранием (конференцией) членов кооператива или правлением кооператива из своего состава — указать нужное) (п. 118).
Председатель правления кооператива:
1)	обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2)	без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы, подписывает платежные документы и совершает сделки, за исключением сделок, на совершение которых требуется одобрение правления кооператива или принятие решения общего собрания (конференции) членов кооператива;
3)	разрабатывает и вносит на утверждение общего собрания (конференции) членов кооператива проект правил внутреннего распорядка кооператива, проекты иных внутренних документов кооператива, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации, настоящим уставом и решениями общего собрания (конференции) членов кооператива (п. 119).
1 Определение Московского областного суда от 25 октября 2012 г по делу №33-19170/3012.
452 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Справки и иные документы, выдаваемые правлением кооператива, подписываются председателем правления кооператива (п. 120).
Члены правления кооператива ___________________________________
(получают в размере, определяемом решением общего собрания членов кооператива, или не получают — указать нужное)
вознаграждение за свою деятельность в правлении кооператива. Членам правления кооператива в соответствии с решениями, принятыми общим собранием (конференцией) членов кооператива, могут возмещаться расходы, понесенные ими в связи с осуществлением деятельности в правлении кооператива (п. 121).
Член правления кооператива не вправе занимать должность в органах управления организации, с которой кооператив заключил договор, предусмотренный подп. 4 п. 13 настоящего устава, а также быть членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива. Член правления кооператива не может совмещать свою деятельность в правлении кооператива с работой в кооперативе по трудовому договору. Член правления кооператива исполняет свои обязанности лично и не вправе поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на другое лицо исполнение обязанностей члена правления кооператива (п. 122)1.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
1.	Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
2.	Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3.	Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1)	в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 453
2)	представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3)	отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
4.	Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
5.	Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
Комментируемая статья предусматривает правила избрания и полномочия ревизионной комиссии (ревизора).
Ревизионная комиссия или единоличный ревизор жилищного кооператива относится к органам, осуществляющим контроль за деятельностью кооператива и его отдельных органов.
Основная функция ревизионной комиссии или ревизора — это контроль за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива.
Комиссия или ревизор избираются на общем собрании членов кооператива (на конференции членов кооператива).
Срок полномочий комиссии или ревизора должен быть указан в уставе кооператива, но не может быть более трех лет.
Количество членов ревизионной комиссии, если уставом предусмотрено избрание комиссии, а не ревизора, определяется в уставе кооператива.
В ревизионную комиссию или ревизором может быть избран любой член жилищного кооператива, если он не является членом правления или не входит в состав других органов управления кооперативом.
Если уставом кооператива предусмотрено избрание ревизионной комиссии, то председатель комиссии избирается самой комиссией из числа ее членов.
Ревизионная комиссия или ревизор кооператива:
—	в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;
—	представляет общему собранию членов кооператива (или конференции) заключение о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
—	отчитывается перед общим собранием членов кооператива (или конференцией) о своей деятельности.
454 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Ревизионной комиссии или ревизору предоставлено право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Для этого члены комиссии имеют право свободного доступа ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
Порядок деятельности ревизионной комиссии или ревизора кооператива помимо ЖК РФ регулируется уставом кооператива и внутренними актами, такими как: положения, инструкции, регламенты и т. д.
Согласно п.п. 124—130 Типового устава жилищ но -строительно го кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: «124. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием (конференцией) членов кооператива из членов кооператива избирается ревизионная комиссия (ревизор) кооператива на срок года.
(не более чем 3)
Полномочия членов ревизионной комиссии (ревизора) могут быть прекращены досрочно решением очередного или внеочередного общего собрания (конференции) членов кооператива.
125.	Состав ревизионной комиссии кооператива избирается в количестве человек.
126.	Порядок деятельности ревизионной комиссии (ревизора) кооператива определяется регламентом деятельности (положением о деятельности) ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, утверждаемым решением общего собрания (конференции) членов кооператива.
127.	Члены ревизионной комиссии (ревизор) кооператива не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору.
128.	Ревизионная комиссия кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
129.	Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива:
1)	проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже одного раза в год;
2)	проводит ревизии формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом, формирования иных фондов кооператива и их использования;
3)	контролирует соблюдение органами управления кооператива установленных предельных размеров расходования средств на обеспечение деятельности органов управления кооператива;
4)	представляет общему собранию (конференции) членов кооператива заключения на годовой отчет о деятельности кооператива, на
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 455 бухгалтерскую (финансовую) отчетность кооператива, на отчет об исполнении сметы доходов и расходов кооператива, а также на отчеты об использовании фондов кооператива.
130.	Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива»1.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Комментируемая статья регламентирует порядок и условия вступления в жилищный кооператив. Для вступления в члены кооператива требуется подать заявление о приеме, которое должно быть рассмотрено в течение месяца. Кроме того, после утверждения решения необходимо уплатить вступительный взнос. Размер вступительного и последующих взносов определяется уставом и другими документами кооператива.
Согласно п.п. 23—33 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: «23. Право быть принятыми в члены кооператива имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, относящиеся к категориям граждан, перечень которых определен Правительством Российской Федерации или органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с ч. 4 ст. 16.5 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительствам, либо граждане, имеющие 3 и более детей, и включенные в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооператива.
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Съ 3368.
456 • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
24.	Кооператив, создаваемый в целях строительства жилых помещений и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья, создается в количестве
(не менее 5 и не более количества создаваемых на земельном участке, передаваемом кооперативу, и предназначенных для проживания одной семьи жилых помещений)
членов кооператива.
При этом количество паев в кооперативе равняется количеству жилых помещений, предназначенных для проживания одной семьи, в строящемся кооперативом многоквартирном доме или количеству строящихся жилых домов (частей жилых домов), в том числе и в случае, когда настоящим уставом предусмотрена деятельность кооператива по строительству только объектов инженерной инфраструктуры.
25.	Членами кооператива со дня его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.
26.	Гражданин имеет право быть принятым в члены кооператива один раз.
27.	Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, принятых в соответствии с ними нормативных правовых актов и настоящего устава.
28.	В случае прекращения членства в кооперативе в связи с выходом или исключением члена кооператива из кооператива, в результате которого появляется возможность вступления в кооператив новых членов, право быть принятыми в члены кооператива возникает только у граждан, указанных в пункте 23 настоящего устава.
29.	Кооператив ведет реестр членов кооператива, в котором должны содержаться следующие сведения об этих лицах:
1)	фамилия, имя, отчество;
2)	реквизиты основного документа, удостоверяющего личность члена кооператива;
3)	почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты (при наличии) для оперативной связи с членами кооператива;
4)	размер пая;
5)	сведения о виде жилого помещения (квартира в многоквартирном доме или жилой дом), количестве комнат и площади жилого помещения, соответствующих размеру пая члена кооператива;
6)	наименования и реквизиты документов, которыми утверждены списки граждан, имеющих право на вступление в члены кооператива;
7)	сведения о передаче членом кооператива пая в залог (в случае передачи пая в залог);
Глава 11 . Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов • 457
8)	иные сведения о члене кооператива по перечню, утвержденному общим собранием (конференцией) членов кооператива.
30.	Член кооператива обязан своевременно информировать правление кооператива об изменении сведений, предусмотренных пунктом 29 настоящего устава.
31.	Граждане, желающие вступить в члены кооператива, подают в правление кооператива заявление (в письменной форме) о приеме в члены кооператива, в котором указывают сведения, предусмотренные подпунктами 1—3, 5, 6 и 8 пункта 29 настоящего устава.
32.	Заявление о приеме в члены кооператива должно быть рассмотрено правлением кооператива в течение 30 дней со дня его подачи и утверждено решением общего собрания (конференцией) членов кооператива.
Правление кооператива уведомляет в письменной форме члена кооператива о принятом правлением кооператива предварительном решении, содержащем рекомендацию по вопросу о принятии гражданина в члены кооператива, и внесении проекта решения на рассмотрение общего собрания (конференции) членов кооператива.
33.	Гражданин признается членом кооператива со дня уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференцией) членов кооператива решения о приеме гражданина в члены кооператива^1.
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Комментируемая статья предусматривает реорганизацию жилищного кооператива.
Под реорганизацией юридического лица понимается преобразование его в новую организационно-правовую форму; слияние его с другим юридическим лицом; присоединение к другому юридическому лицу; разделение на несколько юридических лиц; выделение из его состава нового юридического лица.
ЖК РФ в комментируемой статье предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации — преобразование. Жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Съ 3368.
458 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Вместе с тем наряду с преобразованием в товарищество собственников жилья кооператив может быть реорганизован и в рамках общих форм реорганизации (присоединение, слияние, выделение, разделение).
Решение о преобразовании принимается общим собранием членов кооператива (конференцией).
Согласно и. 146 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: «Реорганизация кооператива путем преобразования в товарищество собственников жилья осуществляется по решению общего собрания (конференции) членов кооператива, принимаемому более чем тремя четвертями голосов членов кооператива, присутствовавших на общем собрании (конференции) членов кооператива^1.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Комментируемая статья предусматривает возможность ликвидации жилищного кооператива.
Основания ликвидации названы в ст. 61 ГК РФ, порядок ликвидации определяется ст.ст. 63, 64 ГК РФ.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах^ кооператив может быть ликвидирован добровольно или по решению суда в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом требований данного Федерального закона, других федеральных законов и устава кооператива. Ликвидация кооператива влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей кооператива в порядке правопреемства к другим лицам.
Органом кооператива, правомочным принимать решения о его добровольной ликвидации и о назначении ликвидационной комиссии, является общее собрание членов кооператива.
Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, вправе предъявить в суд требование о ликвидации кооператива в случае неоднократного или грубого нарушения положений настоящего Федерального закона, а также в иных предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях.
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 459
С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят все полномочия на управление делами кооператива. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.
Член кооператива, которому кооператив предоставил в пользование жилое помещение, до утверждения про межуточного ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса.
В случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка имущества (движимого и недвижимого имущества, прав требования, долгов) ликвидируемого кооператива в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Проведение указанной оценки должно предшествовать утверждению промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия по требованию членов кооператива обязана предоставить им для ознакомления отчет об оценке имущества ликвидируемого кооператива.
Промежуточный ликвидационный баланс и окончательный ликвидационный баланс утверждаются общим собранием членов кооператива по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков.
Имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально их паям1.
Согласно п. 148 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: «Запрещается добровольная ликвидация кооператива до дня передачи всех жилых помещений в собственность всех членов кооперативам1 2.
Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
1.	Гражданину или юридическому л ину, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 347.
2 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
460 * Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
2.	Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
3.	Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Комментируемая статья регламентирует порядок предоставления жилых помещений в домах жилищного кооператива.
Принимая решение о приеме заявителя в члены жилищного кооператива, общее собрание (конференция) одновременно рассматривает вопрос о предоставлении ему свободного жилого помещения. В этой связи в решении должны быть указаны индивидуально-определенное жилое помещение, предоставляемое заявителю, а также сумма паевого взноса, подлежащая внесению на расчетный счет жилищного кооператива, и срок оплаты.
Жилое помещение предоставляется лицу, принятому в члены кооператива, в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, может быть исключен из кооператива решением общего собрания (конференции) в связи с тем, что без уважительных причин не исполнил своих обязанностей по выплате пая.
Решение общего собрания членов жилищного кооператива о принятии гражданина в члены кооператива и предоставлении ему жилого помещения является основанием для его вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
Член кооператива с невыплаченным паем, исключенный из кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме этого кооператива (ч. 1 ст. 133 ЖК РФ), поскольку основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Право пайщика на жилое помещение сходно с правом нанимателя. Однако правомочия члена жилищного кооператива шире, в первую очередь — за счет возможности распоряжаться жильем.
Член жилищного кооператива, полностью выплативший паевой взнос, имеет право выйти из данного кооператива. В этом случае владение, пользование и распоряжение жильем осуществляются на правах собственности1.
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 348.
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 461
Вступление в члены жилищного кооператива является правом, а не обязанностью собственника квартиры и осуществляется на основании заявления о приеме, поданного в правление жилищного кооператива. Так, в определении Московского городского суда от 28марта 2013 г. по делу № 11-9732 указано: «Довод жалобы истцов со ссылкой на ст. 124 ЖК РФ о том, что основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе, а ответчики не являются членами ЖСК, следовательно, не имели законных оснований для приобретения доли спорной квартиры в собственность, основан на неверном толковании ответчиками указанной нормы, поскольку она определяет только условия предоставления жилого помещения в домах жилищного кооператива при внесении паевого взноса, но не регулирует права собственников жилых помещений, являющихся добросовестными приобретателями жилого помещения на основании сделок, заключенных в установленном законом порядке. Вступление в члены жилищного кооператива является правом, а не обязанностью собственника квартиры и осуществляется на основании заявления о приеме, поданного в правление жилищного кооператива, согласно ст. 121 ЖК РФ. Ответчик Б. получила № долю спорной квартиры в качестве наследника по закону первой очереди, в связи с чем имела право распоряжаться имуществом, принадлежащим ей на праве собственности^1.
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива
1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.
2. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Комментируемая статья предусматривает право на пай члена жилищного кооператива.
Паевой взнос — денежные средства, переданные членом жилищного кооператива в собственность кооператива для строительства, приобретения, реконструкции жилья, а также содержания многоквартирного жилого дома.
Порядок, условия внесения паевого взноса членом кооператива должны содержаться в уставе кооператива.
Имущество жилищного кооператива, складывающееся из паевых взносов членов и приобретенное по иным законным основаниям, принадлежит ему на праве собственности (п. 3 ст. 213 ГК РФ).
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-9732 от 28 марта 2013 г.
462 • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Жилищный кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем на членов кооператива возлагается обязанность покрывать образовавшиеся у кооператива убытки путем внесения дополнительных взносов. Факт наличия убытков и их размер устанавливаются при утверждении годового баланса. Орган управления жилищного кооператива, утверждая баланс, принимает решение о размере дополнительных взносов, подлежащих внесению каждым из членов, о порядке и сроках его уплаты. Порядок покрытия убытков жилищного кооператива его пайщиками определяется в его уставе. Неисполнение членами кооператива данной обязанности может повлечь ликвидацию кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов.
Члены жилищного кооператива несут солидарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах не вне се иной части дополнительного взноса. Ответственность членов кооператива субсидиарная, т.е. наступает только в том случае, когда имущества самого кооператива для удовлетворения требований кредиторов недостаточно.
Паем является часть имущества жилищного кооператива, отражающая размер участия члена кооператива в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Пай определяется в стоимостном выражении и складывается из паевых взносов и начислений на них, если такие начисления предусмотрены уставом жилищного кооператива.
Часть 2 комментируемой статьи расширяет субъектный состав лиц, которым может принадлежать пай, по сравнению с ранее действующим законодательством. Еслиранеепаймог принадлежать только физическим лицам — члену кооператива и его супругу, то теперь пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Необходимость введения данной нормы объясняется низкой платежеспособностью граждан.
Согласно п.п. 45—59 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012 г. №558 (ред. от 10.04.2013): «Члены кооператива обязаны вносить:
1)	вступительные взносы;
2)	членские взносы;
3)	паевые взносы;
4)	дополнительные взносы в случаях, предусмотренных настоящим уставом;
5)	взносы в резервный и иные фонды кооператива в случаях, предусмотренных настоящим уставом.
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 463
46.	Вступительным взносом являются денежные средства, единовременно вносимые гражданином при вступлении в члены кооператива для покрытия расходов на учреждение кооператива и (или) на прием такого гражданина в члены кооператива. Вступительный взнос уплачивается в срок дней со дня принятия решения учредителей о
создании кооператива или принятия решения общего собрания (конференции) кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. Вступительный взнос составляет() рублей.
47.	Членским взносом являются денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие текущих расходов (за исключением расходов, которые осуществляются за счет средств паевого фонда кооператива), связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной настоящим уставом деятельности, в том числе с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт имущества кооператива (до оплаты хотя бы одним членом кооператива пая полностью) либо общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или общего имущества кооператива (после оплаты хотя бы одним членом кооператива пая полностью).
Размер членских взносов устанавливается решением общего собрания (конференции) членов кооператива не реже одного раза в год.
Членские взносы вносятся членами кооператива на банковский счет кооператива, открытый в установленном порядке, ежемесячно не позднее .
48.	Вступительные взносы и членские взносы не подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства в кооперативе.
49.	Паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом кооператива на банковский счет кооператива, открытый в установленном порядке, в срок.
Паевой взнос составляет() рублей.
50.	За счет паевых взносов членов кооператива обеспечиваются затраты кооператива на:
1) строительство ;
(жилых помещений, и (или) объектов инженерной инфраструктуры, и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья)
2) обслуживание и погашение привлеченных кооперативом кредитов и займов на строительство жилых помещений, и (или) объектов инженерной инфраструктуры, и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья.
51.	Примерная стоимость строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом требований, предусмотренных частью 12 статьи 16.5 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства», и включает в себя сто
464 • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
имость строительства общего имущества в многоквартирном доме (в случае когда строится многоквартирный дом) или общего имущества кооператива (в случае когда строятся жилые дома).
52.	Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, вступающим в члены кооператива, и указывается в решении общего собрания (конференции) членов кооператива о приеме гражданина в члены кооператива. После строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер пая уточняется на основании фактической стоимости построенного кооперативом жилого помещения и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для обеспечения эксплуатации жилья и указывается в решении общего собрания (конференции) членов кооператива о передаче жилого помещения в пользование члена кооператива.
53.	Размер первого паевого взноса в счет оплаты пая составляет не менее 30 процентов размера пая члена кооператива.
54.	В состав паенакопления может включаться приходящаяся на члена кооператива пропорционально его паю доля доходов, полученных кооперативом от осуществления разрешенных настоящим уставом видов деятельности, которые приносят доход и служат достижению целей, ради которых кооператив создан.
55.	Дополнительными взносами являются денежные средства, вносимые членом кооператива, в том числе для покрытия убытков кооператива. Размер дополнительных взносов определяется решением общего собрания (конференции) членов кооператива. Дополнительные взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе.
56.	Общим собранием (конференцией) членов кооператива могут быть также установлены иные обязательные взносы и (или) платежи членов кооператива, не предусмотренные настоящим уставом, их размеры и направления расходования.
57.	На строительство жилых помещений и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья кооператив вправе использовать:
1)	паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных и членских взносов;
2)	субсидии;
3)	кредиты и займы, получаемые кооперативом;
4)	средства от продажи или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
5)	добровольные пожертвования;
6)	иные не запрещенные законом источники.
58. Кооператив за счет взносов членов кооператива формирует резервный фонд кооператива в порядке, определенном решением общего собрания (конференции) членов кооператива. Средства резервного фон
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 465
да кооператива могут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия непредвиденных убытков кооператива.
59. За нарушение обязанности по внесению членских, паевых и иных взносов более 2 раз подряд член кооператива уплачивает пеню в размере процентов от суммы неуплаченных взносов за
каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока внесения соответствующих взносов по день фактической уплаты таких взносов включительно. Денежные средства, взысканные в качестве пени за нарушение обязанности по внесению вступительных, членских, паевых и иных взносов в соответствии с настоящим пунктом, подлежат зачислению в фонд кооператива, в который должны поступать соответствующие взносы»1.
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
Член жилищного кооператива и проживающие совместно е ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса*
В соответствии с комментируемой статьей член кооператива может поселить временных жильцов в предоставленном ему жилом помещении при соблюдении следующих условий:
—	согласие членов своей семьи, проживающих совместно с ним;
—	предварител ьное уведомлен ие правления жил ищного кооперати ва;
—	жилое помещение предоставляется временным жильцам в порядке и на условиях статьи 80ЖКРФ(на срок проживания не более шести месяцев подряд; если позволяет норма общей площади на одного человека — соблюдена учетная норма и т. п.)1 2.
Временные жильцы проживают в жилом помещении в доме жилищного кооператива на безвозмездной основе.
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
1* Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
2 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 350.
466 * Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
2. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Комментируемая статья допускает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное помещение или имеетея техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Таким образом, выделяемое помещение должно быть изолированным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан (т.е. отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства к жилому помещению).
Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива также разрешаются судами общей юрисдикции в порядке искового производства.
В определении Московского городского суда от 19 декабря 2011 г. по делу № 4г/5- И171/11 судебная коллегия по гражданским делам указала: «Разрешая заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что, отказывая Г. Е. в принятии в члены ЖСК «Т», кооператив незаконно в качестве основания к отказу сослался на то, что Г. Е. имеет только долю пая, а раздел жилого помещения в доме ЖСК между лицами, имеющими право на пай, невозможен, поскольку лицами, имеющими преимущественное право на вступление в члены ЖСК, являются заявитель Е Е. и третье лицо Т Д., который не ставит требований о вступлении в члены ЖСК, соответственно в данном случае не требуется раздела жилого помещения и спора между наследниками нет. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного ЖСК «Т» суду не представил.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что не имеется препятствий для вступления Г. Е. в члены ЖСК «Т», в связи с чем решение общего собрания ЖСК «Т» нельзя признать законным»1.
Согласно п. 20 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Росси й-
1 Архив Московского городского суда. Дело №4г/5-11171/11 от 19 декабря 2011 г
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 467
с кой Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012 г. №558 (ред. от 10.04.2013), «в случае если имущество кооператива не может быть разделено, с согласия всех членов кооператива имущество кооператива продается с публичных торгов, а вырученные от продажи имущества кооператива денежные средства распределяются между членами кооператива пропорционально размеру пае накоплениям1.
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
1.	Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия — все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
2.	Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
3.	Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76—79 настоящего Кодекса.
В соответствии с комментируемой статьей член кооператива вправе предоставить часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае выбытия — все жилое помещение внаем за плату при соблюдении следующих условий:
—	согласие членов своей семьи, проживающих совместно с ним;
—	согласие правления жилищного кооператива;
—	жилое помещение предоставляется внаем в порядке и на условиях ст.ст. 76-79 ЖК РФ.
Являясь собственником освободившихся жилых помещений, жилищный кооператив вправе сдавать их внаем за плату до приема в данный кооператив новых членов, при этом должны соблюдаться порядок, установленный уставом такого кооператива, и правила, предусмотренные настоящим Кодексом в ст.ст. 76—79. Тем самым жилищный кооператив осуществляет деятельность, приносящую доход. В соответствии
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
468 • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
с п. 5 сг 116 ГК РФ доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
В определении Московского городского суда от 24 июня 2013 г. по делу №11-14874 указано следующее: «Суд первой инстанции, руководствуясь требованиями закона, пришел к обоснованному выводу, что Е., являясь собственником квартиры по адресу: ***, вправе распоряжаться данным жилым помещением по своему усмотрению, в том числе сдать ее внаем.
Доводы представителя ЖСК «М-11» о том, что в соответствии cm3 ст. 128 ЖК РФ, истец вправе была сделать это исключительно при условии уведомления правления кооператива, нормам права не соответствуют, поскольку на момент заключения договора найма пай за квартиру был выплачен Е. полностью, и, следовательно, этой обязанностью она не ограничена.
Такая правовая позиция ответчика также противоречит положениям ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Статья 126 ЖК РФ, на которую ссылается ответчик в обоснование своих возражений, в соответствии с которой член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 настоящего Кодекса, к рассматриваемым правоотношениям применены быть не могут, поскольку предусматривают порядок передачи жилого помещения другим гражданам исключительно в безвозмездное пользование, что прямо вытекает из ст. 80 ЖК РФ.
Несмотря на вышеизложенное, 27.02.2011 г. Е. была исключена из членов ЖСК «М-11». Как видно из содержания протокола собрания уполномоченных, допущенное ею нарушение, с одной стороны, заключалось в сдаче внаем принадлежащего ей жилого помещения без уведомления правления кооператива, а с другой — в неуплате задолженности по дополнительно начисленным ей платежам за техническое обслуживание исходя из количества фактически проживающих в квартире лиц, размер которой составил *** руб.
Что касается доводов ответчика о злостной неуплате Е. задолженности по техническому обслуживанию за временных жильцов, рассчитанной исходя из размера начислений, установленного протоколом № ***
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 469
общего собрания уполномоченных членов ЖСК «М-11» от 28.02.2010, то суд первой инстанции правомерно посчитал их несостоятельными по следующим причинам.
Как следует из объяснений истца, количество вселенных в квартиру на основании договоров найма лиц не превышало количества членов ее семьи, зарегистрированных в ней, при этом квартира сдавалась внаем в связи с временным отсутствием в ней хозяев. Эти доводы объективно подтверждаются как представленными Е. договорами найма, которые никем не оспорены, так и справкой из ДСК.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не согласился с мнением ответчика о том, что сдача Е. квартиры внаем привела к дополнительной нагрузке на инженерные сети многоквартирного дома и к увеличению объема вывозимых ТБО. Доводы ответчика о том, что в разное время в квартире истца фактически проживали от трех до четырех человек, а также о том, что проживание в доме ЖСК посторонних лиц неизбежно влечет их бесхозяйное обращение с общим имуществом дома, неудобства для соседей, судом признаны необоснованными»1.
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого азноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы б настоящего Кодекса.
Комментируемая статья предусматривает право собственности на жилое помещение в домах жилищного кооператива.
После полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива становится собственником жилого помещения в многоквартирном доме.
Наряду с жилыми помещениями они приобретают также долю в общей собственности многоквартирного дома, приходящуюся собственнику в зависимости от размера его жилого помещения. Поэтому на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном коопе
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-14874 от 24 июня 2013 г.
470 * Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
ративе при наличии в нем хотя бы одного собственника, полностью выплатившего паевой взнос, распространяются положения главы 6 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции1.
В определении Московского городского суда от 16 ноября 2011г. по делу Лр55-365#7судебная коллегия по гражданским делам указала следующее: «Суд правильно признал, что членами ЖСК могут являться и не собственники помещений многоквартирного дома, так как наличие собственности не является исключительным основанием для вступления в ЖСК.
Проанализировав положения законодательства, регулирующего порядок созыва и проведения общего собрания собственников жилых помещений и порядок созыва и проведения общего собрания членов ЖСК, суд обоснованно не согласился с доводами ответчиков о том, что порядок проведения общего собрания собственников и членов кооператива идентичен.
При этом суд правомерно указал, что решение общего собрания членов обязательно только для членов кооператива и не имеет отношения и не несет никакой обязательной силы для собственников, не являющихся членами ЖСК.
Проанализировав положения ст. 44 ЖК РФ, суд правильно признал, что общее собрание собственников многоквартирного дома не имеет полномочий для избрания или переизбрания органов управления ЖСК, что имело место в период 3—7 марта 2011 г.
Не соглашаясь с доводами ответчиков о том, что ст. 129 ЖК РФ дает право членам ЖСК проводить общее собрание в форме заочного голосования, суд правомерно указал, что они основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку членами ЖСК согласно вышеуказанным положениям закона могут являться и не собственники помещений в многоквартирном доме, а данное положение закона регламентирует поведение собственников помещений в многоквартирном доме и одновременно с этим являющихся членами ЖСК. Проведение общего собрания в форме заочного голосования законодателем определено только для общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Создание рабочей группы для проведения общего собрания членов ЖСК не регламентировано ни нормами ЖК РФ, ни нормами Устава ЖСК «ТСХА-3»\ 1 2
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 350.
2 Архив Московского городского суда. Дело №33-36587 от 16 ноября 2011 с
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 471
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
1.	Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1)	выхода члена кооператива;
2)	исключения члена кооператива;
3)	ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4)	ликвидации жилищного кооператива;
5)	смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
2.	Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
3.	Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.
4.	В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
Комментируемая статья устанавливает основания прекращения членства в жилищном кооперативе.
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
—	добровольного выхода члена кооператива. Порядок подачи заявления о добровольном выходе, а также порядок его рассмотрения определяются уставом кооператива. Выбывающему возвращается та часть пая, которую он внес;
—	исключения члена кооператива. Оно осуществляется решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Основание — грубое неисполнение без уважительных причин обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива (см. комментарий к ст. 133);
—	ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива. Ликвидация считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим свою деятельность после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц. Регистрирующий орган публикует информацию о ликвидации юридического лица;
—	ликвидации жилищного кооператива (см. комментарии к ст.ст. 122, 123);
—	смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
472 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Исключение из кооператива пайщика с невыплаченным паевым взносом влечет за собой утрату им и членами его семьи права пользования квартирой и выселение их в судебном порядке без предоставления другого жилья. Освободившееся жилое помещение распределяется в соответствии с уставом кооператива.
В случае смерти члена жилищного кооператива, который полностью выплатил паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, его наследники вступают в наследство на жилое помещение.
В случае смерти члена жилищного кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, его наследники вступают в наследство на пае накопление. Если наследники отказались от вступления в кооператив и приняли в наследство паевые накопления, то кооператив вправе распорядиться свободным жилым помещением в соответствии со своим уставом.
Наследники умершего члена кооператива имеют право на вступление в данный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции). Отказ в приеме оспаривается в судебном порядке.
Согласно п.п. 34—40 Типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: «членство в кооперативе прекращается в случае:
1)	добровольного выхода из членов кооператива;
2)	исключения из членов кооператива;
3)	ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством;
4)	смерти гражданина, являющегося членом кооператива.
35. Заявление члена кооператива о добровольном выходе из членов кооператива должно быть рассмотрено правлением кооператива в течение 30 дней со дня его подачи и утверждено решением общего собрания (конференции) членов кооператива.
36. Член кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания (конференции) членов кооператива в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и настоящим уставом, в том числе в случаях:
1)	невыполнения требований настоящего устава после уведомления в письменной форме правлением кооператива члена кооператива о допущенном нарушении;
2)	грубого нарушения порядка внесения паевых и иных взносов, предусмотренных настоящим уставом, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 5 настоящего пункта. Грубым нарушением порядка внесения паевых и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их внесение в неполном размере более 3 раз в течение 12 месяцев, если каждая просрочка составляет более 7 кален
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 473
дарных дней или размер каждого внесения взносов в неполном размере — более 5 процентов подлежащей внесению суммы либо однократная просрочка внесения паевых и иных взносов составляла более 2 месяцев подряд;
3)	неоднократного (более 3 раз) неисполнения обязанностей члена кооператива, установленных жилищным законодательством или настоящим уставом, повлекших в результате действий (бездействия) члена кооператива невозможность или существенное затруднение осуществления кооперативом своей деятельности;
4)	причинения своими действиями (бездействием) ущерба имуществу кооператива и установленного в судебном порядке факта распространения сведений, порочащих деловую репутацию кооператива;
5)	невнесения членом кооператива в установленный срок первого паевого взноса в счет оплаты пая;
6)	продажи пая или уступки пая иным образом членом кооператива другому лицу с нарушением требований, предусмотренных частью 7 статьи 16.5 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства»;
7)	вступления в члены иного жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».
37. Исключение из членов кооператива осуществляется на основании заявления члена кооператива решением общего собрания (конференции) членов кооператива также в случае прекращения членства в нем в результате:
1) продажи или уступки пая иным образом членом кооператива другому лицу с соблюдением требований, предусмотренных частью 7 статьи 16.5 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства»;
2) отчуждения жилого помещения членом кооператива, оплатившим пай полностью.
38.	Правление кооператива письменно уведомляет члена кооператива о принятом правлением кооператива предварительном решении, содержащем рекомендацию по вопросу об исключении из членов кооператива, и внесении проекта решения на рассмотрение общего собрания (конференции) членов кооператива. Членство в кооперативе прекращается со дня принятия общим собранием (конференцией) членов кооператива решения об исключении из членов кооператива.
39.	В случае ликвидации кооператива членство в кооперативе всех членов кооператива прекращается со дня внесения записи о ликвидации кооператива в Единый государственный реестр юридических лиц.
474 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
40.	В случае смерти члена кооператива его наследники имеют преимущественное право на вступление в члены кооператива»1.
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая
1.	В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.
2.	Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.
3.	Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
4.	Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1—3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
Комментируемая статья устанавливает очередность реализации преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования. Преимущественное право имеют:
в	первую очередь — супруг наследодателя, если он имеет право на часть пая;
во вторую очередь — нас л ед ник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем (если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался вступить в члены жилищного кооператива);
в третью очередь — наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем (если граждане, указанные
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 475
в первой и второй очередях, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права);
в четвертую очередь — член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в первой, второй и третьей очередях, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо отказались от этого права1.
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Согласно комментируемой статье члену кооператива, исключенному в установленном порядке из кооператива до момента полной выплаты пая, внесенная часть пая возвращается.
Сроки и порядок возврата внесенного пая должны быть определены в уставе кооператива. При этом законодатель установил, что срок возврата пая, предусмотренный уставом кооператива, не может быть более чем два месяца со дня принятия решения об исключении.
Согласно п.п. 140—145 Типового устава жилищ но -строительно го кооператив а, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: «140. Члену кооператива, не оплатившему пай полностью и исключенному из членов кооператива, выплачивается сумма его паенакопления в срок не более чем 2 месяца со дня принятия решения общего собрания (конференции) членов кооператива об исключении его из членов кооператива, за исключением случаев вступления в члены кооператива наследников члена кооператива.
141. В случае, предусмотренном пунктом 140 настоящего устава, решение общего собрания (конференции) членов кооператива об исключении из членов кооператива должно содержать следующие сведения:
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 354—355.
476 • Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
1) сведения о размере паенакопления, подлежащего выплате члену кооператива. При этом размер паенакопления, который должен быть выплачен кооперативом исключенному из кооператива члену кооператива уменьшается на величину задолженности выбывшего члена кооператива, по внесению членских и иных взносов (за исключением задолженности по внесению паевых взносов), а также на величину установленного в соответствии с настоящим уставом размера пени за нарушение обязательств по уплате указанных взносов;
2) срок выплаты паенакопления члену кооператива, исключенному из кооператива, в пределах срока, предусмотренного пунктом 140 настоящего устава.
142.	В течение 10 рабочих дней со дня принятия решения общего собрания (конференции) членов кооператива, предусмотренного пунктом 141 настоящего устава, гражданин, исключенный из членов кооператива, направляет на имя председателя правления кооператива заявление о выплате его паенакопления с указанием формы его выплаты (перечисление на счет члена кооператива в кредитной организации (банке) или выдача наличных денежных средств).
В случае если в указанный срок гражданин, исключенный из членов кооператива, не подал заявления о выплате паенакопления, кооператив, не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока подачи такого заявления, обязан зачислить денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения кооператива, о чем сообщается гражданину, исключенному из членов кооператива.
Гражданин, исключенный из членов кооператива, вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
143.	В случае если гражданину, исключенному из членов кооператива по основаниям, предусмотренным пунктом 36 настоящего устава, было передано в пользование жилое помещение, выплата паенакопления осуществляется после освобождения им и проживающими совместно с ним лицами указанного жилого помещения.
144.	В случае отказа освободить жилое помещение граждане, указанные в пункте 143 настоящего устава, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 133 Жилищного кодекса Российской Федерации.
145.	За нарушение кооперативом обязательств по выплате паенакопления исключенному из членов кооператива гражданину или наследникам члена кооператива, не вступающим в члены кооператива, в срок, установленный в соответствии с подпунктом 2 пункта 141 настоящего устава решением общего собрания (конференции) членов кооператива, кооператив уплачивает пеню в размере процентов суммы
подлежащих возврату средств за каждый день просрочки, начиная со
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 477
следующего дня после наступления установленного срока выплаты пае-накопления по день фактической его выплаты1.
В определении Московского городского суда от 30 августа 2011 г. по делу №33-27403 указано следующее: «Порядок выплаты пая в случае прекращения членства в ПК зафиксирован в членском договоре (ст. 13), с условиями которого истцы согласились, и в Уставе ПК «Центральный^ (п. 3.16).
Так, в п. 13.11 членского договора указано, что в случае отсутствия у выходящего члена ПК уважительных причин ПК возвращает паевой взнос члену ПК, выходящему на общих основаниях, по мере поступления денежных средств в паевой фонд ПК, исходя из того что каждому выбывшему без уважительных причин члену ПК должны выплачиваться денежные средства в размере, определенном как сумма денежных средств, приходящаяся на размер внесенного паевого взноса выбывающего члена ПК, в пропорциональном отношении ко всем внесенным выходящими без уважительных причин членами ПК паевых взносов к части паевого фонда ПК, из которой может производиться возврат членам ПК, выбывшим без уважительных причин.
В соответствии с примечанием кп. 13.11 членского договора часть паевого фонда ПК, из которой может производиться возврат членам ПК, выбывшим без уважительных причин, равна 10% от поступивших за месяц, в котором производится возврат, паевых взносов, а в случае если общая сумма обязательств ПК перед лицами, выбывшими из ПК по уважительным причинам, менее 20% от общей суммы паевых взносов, поступивших в ПК за этот месяц, указанная часть паевого фонда ПК увеличивается на сумму, не использованную для выплат выбывшим по уважительным причинам бывшим членам ПК, но в любом случае не может превышать 30% от общей суммы паевых взносов, поступивших в ПК за месяц, в котором производится возврат паевых взносов.
Суд сделал вывод о том, что истцы, подписывая свидетельство о присоединении к членскому договору, добровольно и по своему усмотрению приняли все условия обязательства, в том числе и порядок выплаты пая в случае прекращения членства. В обоснование своих выводов суд сослался на ст.ст. 420,421 и 422 ГК РФ, однако эти статьи были неверно применены судом. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 25. Ст. 3368.
478 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Основываясь на п. 13.11 членского договора, суд сделал вывод о том, что в части определения срока возврата паевого взноса стороны поставили возникновение прав (пайщика) и обязанностей (кооператива) в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, а именно от поступления денежных средств в паевой фонд, то есть, по мнению суда, членский договор в этой части содержит элемент сделки, совершенной под отлагательным условием (ч. 1 ст. 157 ГК РФ), в связи с чем порядок определения срока, установленный ст. 314 ГК РФ к спорным правоотношениям, не применяется.
С подобным выводом судебная коллегия согласиться не может, так как в соответствии с ч. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Таким образом, из ч. 1 ст. 157 ГК РФ следует, что, отлагательное условие применимо к совершению сделки в целом, а не к отдельным ее частям. Условие о возврате паевого взноса сделкой не является. Истцы не давали согласия на то, что их взнос может быть не возвращен при определенных обстоятельствах, а потому в договоре должен быть указан срок возврата паевого взноса в соответствии со ст. 190 ГК РФ.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Следовательно, срок, указанный в членском договоре, не соответствует требованиям к определению сроков, содержащемуся в ст. 190 ГК РФ. Таким образом, для определения срока исполнения обязанности по возврату паевого взноса применяется ст. 314 ГК РФ.
Суд не выяснил и не отразил в решении, поступали ли и в каком размере паевые взносы в ПК «Центральный» со дня выхода истцов из ПК «Центральный» и до дня рассмотрения дела в суде и по каким причинам им не выплачивались денежные средства, с учетом того обстоятельства, что ответчик не оспаривал право истцов на получение денежных средств, внесенных в ПК «Центральный». При этом следует учитывать, что отсутствие финансовых возможностей вернуть паевой взнос не освобождает ответчика от исполнения обязательства по его возврату.
Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о взыскании внесенных в кооператив денежных средств и с выводом суда о том, что ответчик надлежащим образом и в порядке, установленном членским договором, исполняет свои обязанности по возврату истцам внесенных денежных средств»1.
1 Архив Московского городского суда. Дело № 33-27403 от 30 августа 2011 г.
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 479
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
2. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Комментируемая статья предусматривает возврат взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива. Не выплативший полностью паевого взноса член кооператива, в отношении которого принято решение об исключении из кооператива, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить его в течение двух месяцев после исключения.
Покинуть жилое помещение обязаны и все члены его семьи, проживающие с ним совместно.
Если в установленный комментируемой статьей срок указанные лица не освободили жилое помещение, то кооператив вправе обратиться в суд с иском о выселении этих граждан.
В случае удовлетворения судом иска о выселении бывший член кооператива и лица, проживающие совместно с ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения1.
В определении Московского городского суда от 14 сентября 2011 г. по делу № 4г/6-8205указано: «ЖСК «ДЖ» обратился в суд с иском к С.Э.Л. о выселении ее и проживающих совместно с ней ответчиков из квартиры. <...>
С.Э.Л. обратилась в суд с иском к ЖСК «ДЖ& о прекращении права собственности последнего на жилое помещение и признании права собственности на данное жилое помещение за ней, мотивируя свои требования тем, что полностью выплатила паевой взнос за квартиру <...>
Судом установлено, что, согласно представленным С.Э.Л. документам, а именно: квитанциям, распискам, платежным поручениям, следует, что в период с момента заключения договора до исключения С.Э.Л. из членов кооператива ею было выплачена кооперативу в счет погаше
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 356.
480 * Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
ния полной паевой стоимости квартиры сумма в размере ***(1) доллара США, что составляет более 80% полной паевой стоимости квартиры.
После исключения С.Э.Л. из членов ЖСК ею были перечислены на счет ЖСК денежные средства в рублевом эквиваленте, равном ***(2) долларам США, что подтверждается квитанциями и платежным поручением, которые ЖСК были приняты в счет оплаты договора, заключенного с С.Э.Л., при том обстоятельстве, что последняя, со слов ЖСК, не являлась его членом.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования С.Э.Л., суд исходил из вывода о том, что С.Э.Л. выплатила ЖСК полную паевую стоимость квартиры и приобрела, таким образом, право собственности на данное жилое помещение, в связи с чем требования ЖСК о выселении удовлетворению не подлежат.
В своей надзорной жалобе заявитель ссылается на то, что суд безосновательно отклонил довод ЖСК о том, что требования С.Э.Л. о признании за ней права собственности на жилое помещение не могут быть удовлетворены, поскольку она не является членом ЖСК.
Между тем согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
В соответствии с ч. 1, 3 ст. 130 ЖК РФ, членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива.
В соответствии со ст. 132 ЖК РФ, члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Согласно ст. 133 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 настоящей статьи граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Глава 12. правовое положение членов жилищных кооперативов • 481
В соответствии с ч. 3 ст. 130 ЖК РФ, член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.
Таким образом, поскольку паевые взносы за квартиру переданы в ЖСК в полном объеме и приняты кооперативом, что представителем ЖСК «ДЖ» не оспаривалось, принятие последним решения об исключении С.Э.Л. из членов ЖСК не является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований С.Э.Л.
Таким образом, удовлетворение иска С.Э.Л. исключает возможность удовлетворения заявленных ЖСК «ДЖ» требований к С.Э.Л. и членам ее семьи о выселении»1.
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи ео сноеом дома
В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 настоящего Кодекса соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Комментируемая статья предусматривает обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома.
Если дом, принадлежащий жилищному кооперативу, подлежит сносу то члены кооператива, проживающие в нем, должны обеспечиваться другими жилыми помещениями.
ЖК РФ устанавливает два различных порядка для обеспечения жилыми помещениями членов кооператива:
—	полностью выплативших пай и
—	выплативших пай не полностью.
Поскольку член кооператива, полностью выплативший пай, приобретает право собственности на жилое помещение, то обеспечение его другим жилым помещением осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия жилых помещений у собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 32 ЖК РФ)1 2.
1 Архив Московского городского суда. Дело Хе 4г/6-8205 от 14 сентября 2011 г.
2 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 356.
482 • Разделу. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. «в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ.
Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также статьей 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ.
Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену»1.
Не выплативший полностью пай член кооператива права собственности на жилое помещение не имеет и обеспечивается другим жилым помещением по правилам, предусмотренным для обеспечения другими жилыми помещениями нанимателей и членов их семей по договору социального найма (см. комментарий к ст. 86 ЖК РФ).
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. Хе 5.
Раздел VI
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1* Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов,
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
1. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45—48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме*
3* Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4.	Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества*
5.	Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации* Товарищество собственни
484 • Раздел VI. Товарищество собственников жилья
ков жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6.	Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Комментируемая статья дает понятие товарищества собственников жилья и определяет ее правовую природу.
Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для:
—	совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;
—	обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;
—	осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
—	предо ставл ен ия коммунальны х услуг л и цам, п о л ьзу ющи мся в со -ответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;
—	а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, и на него распространяются требования, предъявляемые к юридическим лицам, в частности требование о государственной регистрации, наличии печати со своим наименованием, расчетного и иных счетов в банке, других реквизитов.
Учредительным документом товарищества является устав товарищества, который принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов соб
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья	• 485
ственников помещений в многоквартирном доме, в противном случае общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья.
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1 \ Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому
486 • Раздал VI. Товарищество собственников жилья
регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
Действие пункта (в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона.
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов*
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
3* Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме*
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья	• 487
Комментируемая статья устанавливает порядок создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья.
Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещения в одном многоквартирном доме.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании (более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме);
2) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют:
—	общую границу;
—	в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
Решения:
—	о создании товарищества;
—	об утверждении его устава;
—	об избрании правления товарищества;
—	о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в территориальный орган Федеральной налоговой службы для государственной регистрации ТСЖ;
—	об избрании председателя правления товарищества (в случаях, предусмотренных уставом товарищества)
принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее 2/з голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются Министерством регионального развития Российской Федерации1;
3) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют:
—	общую границу;
—	в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
1 Собрание законодательства РФ. 2005. № 5. Ст. 390.
488 • Раздал VI. Товарищество собственников жилья
Решения:
—	о создании товарищества;
—	об утверждении его устава
принимаются по соглашению всех собственников данных домов.
Решения:
—	об избрании правления товарищества;
—	о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в территориальный орган Федеральной налоговой службы для государственной регистрации ТСЖ;
—	об избрании председателя правления товарищества в случаях, предусмотренных уставом товарищества
принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее 2/з голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
Если собственник помещения в многоквартирном доме не знал о проведении общего собрания собственников, на котором было принято решение о создании ТСЖ, он может обжаловать указанное решение в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 6 Закона № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» содержащиеся в государственных реестрах сведения и документы являются открытыми и общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен.
Следовательно, при отсутствии установленных судом препятствий к получению сведений из ЕГРЮЛ относительно создания ТСЖ срок для обращения в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании товарищества собственников жилья истекает спустя шесть месяцев с момента внесения записи в ЕГРЮЛ1.
При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются:
1)	заявление о государственной регистрации юридического лица по форме 11001, утвержденной приказом ФНС России от 25 января 2012 г. № ММВ-7-6/25@3;
2)	протокол общего собрания учредителей товарищества собственников жилья, подписанный всеми членами данного товарищества;
3)	устав товарищества собственников жилья, предоставляемый в двух экземплярах (один остается в регистрирующем органе); 1 2
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-16670 от 16 мая 2013 г.
2 Бю л л ете нь нормативы ых а ктов федерал ьны х ор ганов испол нител ьно й власти. 2012. №44.
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья • 489
4)	квитанция об уплате государственной пошлины (в настоящее время она составляет 4000 рублей в соответствии со ст. 333.33 НК РФ).
В определении Московского городского суда от 26 июля 2013 г. по делу № 11-13874 указано: «Отказывая в требованиях истцов К.В., К.Н., С .Л. о признании недействительной записи о государственной регистрации ТСЖ«НЗ-3& в Едином государственном реестре юридических лиц, признании решения МИФ НС России No 46 по г Москве о государственной регистрации ТСЖ недействительным, а также об исключении ТСЖ из реестра ЕГРЮЛ, суд первой инстанции руководствовался п.п. 1, 3, 5 ст 5, п. 1 ст 23 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и исходил из того, что оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица у ИФНС не имелось, поскольку для государственной регистрации ТСЖ «НЗ-З» при создании были представлены все необходимые документы, а проведение правовой экспертизы не входит в полномочия регистрирующего органа.
Кроме того, суд исходил из того, что ни Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», ни ЖК РФ, ни ГК РФ, ни другими законами такие последствия недействительности решения о создании юридического лица, как признание недействительным решения о регистрации юридического лица и исключение его из государственного реестра юридических лиц, не предусмотрены.
Суд признал, что наличие в ЕГРЮЛ записи о признании недействительным решения о государственной регистрации юридического лица не влечет прекращение правоспособности такого юридического лица. В случае изменения содержащихся в государственных реестрах сведений ранее внесенные сведения сохраняются, а изменение сведений, содержащихся в конкретной записи государственного реестра, осуществляется путем внесения новой записи со ссылкой на изменяемую запись. Решение суда о ликвидации является основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о принятии решения о ликвидации юридического лица, а не для внесения записи о ликвидации юридического лица»1.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1.	Товарищество собственников жилья вправе:
1)	заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление много
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-13874 от 26 июля 2013 г.
490 * Раздал VI. Товарищество собственников жилья
квартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
(Пункт в ред* Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
2)	определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3)	устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4)	выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5)	пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6)	передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7)	продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2.	В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1)	предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2)	в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3)	получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4)	осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5)	заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3.	В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья • 491
4.	Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Комментируемая статья устанавливает права товарищества собственников жилья.
Товарищество собственников жилья вправе:
—	заключать договор управления многоквартирным домом, иные обеспечивающие управление многоквартирным домом договоры;
—	осуществлять финансово-бюджетную деятельность;
—	распоряжаться материальными и денежными средствами;
—	распоряжаться имуществом, принадлежащим товариществу
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
—	предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
—	в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
—	получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
—	осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
—	заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме, независимо от его членства в самом товариществе собственников жилья (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ), своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
492 • Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Целевые взносы не являются обязательными платежами по смыслу ч. 3 ст. 137 ЖК РФ, следовательно, ТСЖ не обладает правом требования возмещения указанных расходов с собственника, не являющегося членом товарищества собственников жилья. Так, в определении Московского городского суда от 2 июля 2013 г. по делу № 11-20638/13 указано: «Суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования ТСЖ “Лазурь” о взыскании с ответчика целевого взноса на строительство, содержание и ремонт общего имущества собственников помещений жилого комплекса “Лазурь” в 2010—2011 ге: строительство здания КПП/офиса; ремонт подъездной дороги от деревни Гаврил ков о до КПП; озеленение вдоль подъездной дороги от деревни Гаврилково до КПП, поскольку истцом не представлено финансовой документации, подтверждающей несение расходов по содержанию общего имущества в указанном размере, смета расходов в указанном размере (100000 руб.) с каждого домовладения общим собранием членов ТСЖ “Лазурь” не утверждалась, доказательств обратного истцом ТСЖ “Лазурь” не представлено. Кроме того, суд исходил из того, что целевые взносы не являются обязательными платежами по смыслу ч. 3 ст 137 ЖК РФ, следовательно, истец не обладает правом требования возмещения указанных расходов с собственника, не являющегося членом товарищества собственников жилья»1.
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья обязано:
1)	обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2)	осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
(Пункт в ред- Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
3)	выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4)	обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5)	обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-20638/13 от 02 июля 2013 г.
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья • 493
6)	обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7)	принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
3) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
(Пункт в ред* Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
Комментируемая статья определяет перечень обязанностей товарищества собственников жилья, в частности, в обязанности ТСЖ входит:
—	обеспечение выполнения требований законодательства (и. 1);
—	осуществление управления многоквартирным домом, в случае если собственниками избран именно такой способ управления (ч. 2 ст 161 ЖК РФ) (и. 2);
—	выполнение в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору (п. 3);
—	обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме (п. 4).
Следует иметь в виду, что средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных
494 • Раздел VI. Товарищество собственников жилья
платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании; управляющая компания распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников.
При этом капитальный и текущий ремонт — это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного времени. При избрании собственниками жилого дома новой управляющей компании у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного жилого дома1;
—	обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (п. 5).
Отметим, что право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу1 2;
—	обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6).
ТСЖ, являясь управляющей организацией, обязано следить за своевременной и правильной оплатой собственниками жилых помещений обязательных платежей, идущих на содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома и коммунальных услуг3;
—	принятие мер, не о бход и м ых для пр ед отвр ащения ил и прекраще -ния действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому (п. 7);
—	представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (п. 8).
Пункты 7—8 комментируемой статьи не предусматривают реализации прав на общее имущество, находящееся в собственности членов объединения, исключительно непосредственно самими членами объ
1 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 ноября 2012 г. по делу № А44-5830/2011.
2 Постановление Пятого арбитражного апелля ционного суда от 16 января 2013 с № 05АП-10049/2012 по делу № А51 -17519/2011.
3 Архив Московского городского суда. Дело № 11-7895 от 24 апреля 2013 г.
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья • 495
единения. Выполнение возложенных на исполнительный орган ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей в соответствии с уставом ТСЖ1;
—	ведение реестра членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направление копии этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве соответствующим органом является Государственная жилищная инспекция (п. 9);
—	представ ле н ие в упол н о моч енн ые орган ы и спол н ител ьной вл асти субъектов Российской Федерации (Государственная жилищная инспекция) в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копии устава товарищества, выписки из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений (п. 10).
Следует также помнить, что в соответствии с постановлением ФАС Поволжского округа от 26 сентября 2007 г. по делу №А55-11303/06-33 обязанности товарищества, предусмотренные в н.п. 5—8комментируемой статьи, подлежат исполнению только в отношении членов товарищества, в отношении собственников жилых помещений указанные обязанности могут возникнуть только из договоров1 2.
Статья 139. Утратила силу. — Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.
Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
1.	Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2.	Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
3.	Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в фор
1 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 августа 2007 г. № Ф04-5100/2007(36699-А46-36) по делу № А46-9594/2006.
2 Постановление ФАС Поволжского округа от 26 сентября 2007 г. по делу №А55-11303/06-33.
496 * Раздел VI. Товарищество собственников жилья
ме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
4.	Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает особенности реорганизации товарищества собственников жилья.
Порядок реорганизации товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии со сгст. 57—60 ГК РФ. Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения или выделения.
Из смысла ч. 3 комментируемой статьи следует, что для разделения товарищества необходимо соблюдение следующих условий:
—	товарищество должно действовать в двух и более многоквартирных домах;
—	наличие согласия на разделение большинства собственников помещений каждого многоквартирного дома от общего числа собственников этих домов;
—	согласие на разделение большинства членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании;
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья • 497
—	с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором инициировали такое разделение, до момента проведения общего собрания членов товарищества должно пройти не более двух лет.
Для выделения товарищества собственников жилья необходимо соблюсти следующие условия:
—	товарищество должно действовать в двух и более многоквартирных домах;
—	согласие большинства голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения. Согласие собственников других помещений, а также членов товарищества собственников жилья не требуется.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007) Верховный Суд РФ дал разъяснение относительно реорганизации ТСЖ при выходе собственников жилых помещений одного многоквартирного дома с целью избрания иного способа управления многоквартирным домом из товарищества собственников жилья, в состав которого входят несколько жилых домов.
В соответствии с ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, а также нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов.
Из положений ст. 44 Ж К РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом. Пунктом 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания.
В соответствии со ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Статьей 57 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.
Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления означает необходимость
498 • Раздел VI. Товарищество собственников жилья
реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного товарищества собственников жилья, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами. Порядок проведения реорганизации определяется п. 1 ст. 57, п. 4 ст. 58, ст 59 ГК РФ.
При этом следует учитывать, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч. 2 и 3 ст 161 ЖК РФ, из которых следует, что управление товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ, и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется1.
Статья 14L Ликвидация товарищества собственников жилья
L Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Ком ментируе мая статья устанавл и вает особе нности л и кв ид ации товарищества собственников жилья.
Порядок ликвидации товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии со стхт. 61—65 ГК РФ.
В определении ВАС РФ от 4 декабря 2009 г. № ВАС-8781/09 по делу № А43-28022/2008-27-190 указано: «При принятии решения и подтверждении его законности суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что согласно пункту 1 статьи 141 Жилищного кодекса Российской Федерации ликвидация товарищества собственников
1 Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. № 9 (ч. II).
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья • 499
жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Статьи 61 и 65 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают возможность ликвидации юридических лиц, в том числе через процедуру банкротства. При этом изъятий в отношении юридических лиц в такой организационно-правовой форме, как товарищество собственников жилья, законодателем не сделано*1.
Решение о ликвидации ТСЖ является обязанностью, а не правом общего собрания собственников помещений дома, в случае если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч.ч. 2, 4 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Так, в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2010 по делу NqA41-16309/09 указано: «Члены ТСЖ «Н* не обладают более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, как того требуют нормы статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, ТСЖ «Н* не вправе представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме и осуществлять функции по управлению общим имуществом дома.
Поскольку члены ТСЖ «Н* не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано на основании части 2 статьи 141 Жилищного кодекса Российской Федерации принять решение о ликвидации товарищества.
При указанных обстоятельствах администрация города в соответствии с положениями части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации обоснованно провела конкурс, по результатам которого была определена управляющая компания, с которой был заключен договор на управление многоквартирным домом*1 2.
1 Определение ВАС РФ от 4 декабря 2009 г. № ВАС-8781/09 по делу № А43-28032/2008-27-190.
2 Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2010 г. по делу № А41-16309/09.
500 * Раздел vi. Товарищество собственников жилья
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях.
(Статья в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает особенности объединения товариществ собственников жилья.
Целью объединения является представление и защита общих интересов при управлении многоквартирными домами.
Следует иметь в виду что комментируемая статья не наделяет ассоциации (союзы) правами по управлению многоквартирными домами, а также правом аккумулирования средств на свой расчетный счет1; оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома относится к компетенции товарищества собственников жилья, которой ассоциация не является; ассоциация не вправе осуществлять по поручению членов ассоциации расчеты по жилищно-коммунальным услугам, сбор и перечисление средств за жилищно-коммунальные услуги, данные действия должно осуществлять товарищество собственников жилья1 2.
Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О некоммерческих организациях». Согласно ст. 11 указанного закона юридические лица и (или) граждане в целях представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных, а также иных не противоречащих федеральным законам и имеющих некоммерческий характер целей вправе создавать объединения в форме ассоциаций (союзов), являющиеся некоммерческими организациями, основанными на членстве. Члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права.
1 Определение Ставропольского краевого суда от 9 июля 2013 г. по делу №33-3620/13.
2 Определение Саратовского областного суда от 19 марта 2013 г. по делу №33-1573.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 501
Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1.	Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2,	Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3.	Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
4.	Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
5.	Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
6.	Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества собственника помещения в многоквартирном доме, в товариществе которого после прекращения этого членства члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в том же доме, будут обладать менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. После прекращения членства в товариществе собственники помещений в данном доме обязаны выбрать и реализовать один из указанных в статье 161 настоящего Кодекса способов управления многоквартирным домом.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
502 • Раздал VI. Товарищество собственников жилья
Комментируемая статья устанавливает момент возникновения членства в товариществе собственников жилья, приобретения членства, порядок ведения реестра членов товарищества и момент прекращения членства.
Членство в товариществе собственников жилья обусловлено наличием права собственности на помещение в многоквартирном доме (независимо от того, является это помещение жилым или нет) — прекращение права собственности на помещение в доме, в котором создано ТСЖ, влечет прекращение членства.
При этом право собственности на помещение не обусловлено членством в товариществе — собственник помещения в доме, в котором создано товарищество, может и не являться его членом.
Членство в товариществе возникает только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления. Данное заявление является единственным условием возникновения членства в товариществе собственника помещения в многоквартирном доме, и установление каких-либо дополнительных требований (например, внесения вступительного взноса, рассмотрения вопроса общим собранием членов товарищества или правлением товарищества и т. п.) недопустимо. При этом закон не ставит рассмотрение данного вопроса в зависимость от принадлежности помещения к физическому или юридическому лицу, характеристики помещения (жилое, нежилое)1.
Товариществом собственников жилья ведется реестр членов товарищества, который должен содержать сведения:
—	позволяющие идентифицировать членов товарищества;
—	позволяющие осуществлять связь с ними;
—	о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Членство в товариществе собственников жилья, созданном собственниками помещений в двух и более многоквартирных домах, прекращается у всех являвшихся членами товарищества собственников помещений в одном из многоквартирных домов в случае, если в этом многоквартирном доме количество голосов членов товарищества будет менее 50% от общего числа голосов собственников помещений этого дома.
Членство прекращается только в том доме, в котором число голосов членов товарищества меньше 50% от общего числа голосов собственников дома с момента подачи соответствующего заявления о выходе из членов товарищества одного из товарищей.
1 Постан овле н ие ФАС Урал ьского округа от 19 я н варя 2010 г. № ФО9-11095/09-С 5 по делу №А07-18713/2009-
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 503
Законом не предусмотрена возможность установления уставом ТСЖ дополнительных оснований прекращения членства в ТСЖ1
Статья 143’. Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме
1.	Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и в объеме, которые установлены настоящим Кодексом и уставом товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
2.	Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ.
3.	Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1)	устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2)	реестр членов товарищества;
3)	бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4)	заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5)	документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6)	протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7)	документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
3) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
1 Определение Московского городского суда от 14 октября 2010 г. по делу №33-32161.
504 • Раздал VI. Товарищество собственников жилья
9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
(Статья введена Федеральным законам от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комм ентируемая статья уста н авл и вает пр а ва чл е н ов то вар и ще -ства собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме.
Независимо от членства в товариществе собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества, а также обжаловать в судебном порядке решения органов управления товарищества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в л. 7постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется1.
Частью 3 комментируемой статьи установлен перечень документов, с которыми собственники помещений дома, независимо от их членства в товариществе, имеют право ознакомиться. Указанный перечень не является исчерпывающим, возможность ознакомления с иными внутренними документами товарищества может быть предусмотрена ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 (ред. от 22.07.2013) утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами1 2. В соответствии сп. 2 Стандарта под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.
В определении Московского городского суда от 26 апреля 2013 г. по делу № 11-17361 указано: «Как следует из извещения на требование о
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.
2 Собрание законодательства РФ. 2010. №40. Ст. 5064.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 505
предоставлении документов от 1 августа 2012 года ТСЖ «ОП 5&, запрашиваемые документы ТСЖ размещены на сайте; с документами о результатах проведенного залогового аукциона по предоставлению персональных парковочных мест можно ознакомиться в правлении ТСЖ; при этом ТСЖ сообщило истцам, что учет хозяйственной деятельности ведется по УСН и бухгалтерская отчетность не применяется (налоговое уведомление №6863 от 12 ноября 2008 года); акты о проверке финансовой деятельности ТСЖ ревизионной комиссией, а также протоколы общих собраний собственников членов ТСЖ расположены на указанном сайте. Все документы ежегодно выносятся на собраниях собственников ТСЖ для ознакомления и согласования и публикуются на стендах и информационных досках дома. Кроме того, в извещении ответчик указывает на то, что МКЖД и прилегающий к нему земельный участок является общедолевой собственностью собственников жилья и находится в управлении ТСЖ. Реестр членов ТСЖ «ОП 5&, а также другие данные, включающие персональные сведения жителей МКЖД, без их согласия не предоставляются.
Оценивая доводы истцов и возражения ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, мотивировав данный вывод в соответствии со ст. 198 ГПК РФ.
При этом суд обоснованно исходил из того, что сведения о деятельности ТСЖ у истцов фактически отсутствуют, а в обязанность ответчика в силу закона входит обеспечение свободного доступа к информации, что должно носить постоянный характер, а не разовый, как фактически предлагается ответчиком согласно занятой им правовой позиции^1.
В определении Московского городского суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 11-4506/2013 указано следующее: «Члены ТСЖ и не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме имеют право получать информацию от органов управления товарищества об их деятельности, а следовательно, истец как собственник квартиры в данном доме, имеет право на ознакомление с истребуемой им информацией.
Однако суд в нарушение закона удовлетворил требования истца о возложении на ответчика обязанности предоставить истцу надлежащим образом заверенные копии документов по административно-хозяйственной деятельности ТСЖ. При этом действующим законодательством регламентирована обязанность организации ответчика по предоставлению информации, документов для ознакомления, но не предусмотрена обязанность по выдаче копий документов, направление данных документов или их копии в адрес заявителя законом также не предусмотрено.
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-17361 От 26 апреля 2013 г.
506 * Раздал VI. Товарищество собственников жилья
Кроме того, из п. 21 (1) постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» следует, что предоставление информации осуществляется товариществом в течение 20 дней со дня поступления письменного запроса лично потребителю по адресу фактического местонахождения органов управления товарищества»1.
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
Комментируемая статья определяет органы управления товарищества собственников жилья, к которым относятся общее собрание членов товарищества, а также правление товарищества.
В состав указанных органов могут входить только члены товарищества. Собственники помещений многоквартирного дома, не являющиеся членами товарищества, не могут входить в состав указанных органов.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1)	внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
2)	принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
3)	избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом то
1 Архи в М оско вского городского суда. Дел о № 11 -4506/2013 от 28 февраля 2013 г.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 507
варищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
4)	установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5)	утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
6)	принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7)	определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8)	утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
б1)	утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
в2)	утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
83)	утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
9)	рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10)	принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
11)	определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
508 * Раздал VI. Товарищество собственников жилья
12)	пункт утратил силу Федеральный закон от 27 сентября 2009 г. М228-ФЗ;
13)	другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3.	Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4.	Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Комментируемая статья определяет компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Перечень вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, является открытым, иные полномочия могут быть предусмотрены ЖК РФ, федеральными законами, а также уставом товарищества.
Решения общего собрания членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов.
Однако по вопросу принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначения ликвидационной комиссии, утверждения промежуточного и окончательного ликвидационных балансов, принятия решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определения направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества необходимо согласие не менее чем голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Следует иметь в виду, что, согласно практике арбитражных судов, «отнесение к компетенции общего собрания членов ТСЖ принятия решений о передаче прав на общее имущество не свидетельствует о том, что вопрос о расторжении договора также отнесен к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества, так как при расторжении договора аренды речь идет не о распоряжении общим имуществом дома путем передачи прав на него третьим лицам, а о возврате имущества во владение товарищества, при этом ссылка на необходимость применения теории неизменности субъектного состава не основана на нормах права»1.
1 Постановление Третьего ААС от 17 октября 2008 г. № АЗЗ-6423/2008-03АП-2863/2008 по делу № АЗЗ -6423/2008.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 509
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
I1. Положения статей 45—4$ настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
2.	В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
3.	Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
4.	Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
(Часть в ред. Федерального закона от 27 сентября 2009г. №228-ФЗ.)
5.	Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
510 * Раздал VI. Товарищество собственников жилья
6.	Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья может быть созвано по инициативе:
а)	правления товарищества собственников жилья;
б)	председателя правления;
в)	члена товарищества;
г)	собственника помещения в многоквартирном доме.
Обязанности по организации собрания членов товарищества собственников жилья возлагаются не только налицо, по инициативе которого созывается общее собрание. Такие обязанности несут и правление товарищества, и его председатель.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются:
—	сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
—	место и время проведения собрания;
—	повестка дня общего собрания1.
Общее собрание членов ТСЖ имеет кворум, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Комментируемой статьей не установлен исчерпывающий перечень способов уведомления о проведении общего собрания, способ может быть установлен, в частности, решением общего собрания членов ТСЖ или уставом ТСЖ.
Так, в определении Московского областного суда от 20 декабря 2012 г. по делу №33-24685/2012 указано: «Суд признал уведомление о проведении спорного собрания через Интернет надлежащим, поскольку закон не исключает возможности уведомления иным способом, чем в нем указано.
Судебная коллегия согласна с тем, что закон допускает различные формы уведомлений, но при условии, что способ уведомления будет одобрен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме»1 2.
1 См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской федерации: постатейный / под ред. д-ра юрид. наук проф. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Ось-89, 2008.
2 Определение Московского областного суда от 20 декабря 2012 г. по делу №33-24685/2012.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 511
Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 г., член товарищества собственников жилья вправе обжаловать решение общего собрания ТСЖ в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Статья 146 ЖК РФ, которая регулирует порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, не устанавливает порядок и сроки обжалования решений общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Вместе с тем при решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ отсылает к положениям ст 45 ЖК РФ, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.
Часть 6 ст. 46 ЖК РФ в связи с этим устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или голосовал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Учитывая, что товарищество собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ), член товарищества собственников жилья вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении1.
Предыдущая редакция пункта 6 комментируемой статьи позволяла предусматривать уставом ТСЖ возможность голосования посредством опроса в письменной форме или голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19 октября 2010 г. №1331-0-0, само по себе установление в оспариваемых законоположениях для решения вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов ТСЖ, возможности го
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 201L №4.
512 • Раздел VI. Товарищество собственников жилья
лосования посредством опроса в письменной форме или по группам членов товарищества не предполагает злоупотребления этой формой голосования, равно как и ограничения доступа к процедуре и результатам голосования, включая полное и своевременное предоставление всей необходимой информации. В силу этого такое правовое регулирование не может рассматриваться как лишение члена товарищества права участия в делах ТСЖ и нарушение конституционных прав и свобод заявительницы, указанных в жалобе, тем более учитывая, что такой порядок устанавливается самими собственниками помещений в многоквартирном доме1.
Действующая редакция части 6 комментируемой статьи (Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ) устанавливает, что решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном ст.ст. 47 и 48 ЖК РФ.
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
1.	Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья,
2.	Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3.	Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
З1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по тру-
1 Определение Конституционного Суда РФ от 19 октября 2010 г. № 1331-0-0.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 513
довому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
4.	Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
5.	Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
6.	Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает порядок избрания, а также компетенцию правления товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции:
—	общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ);
—	общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 145 ЖК РФ).
Правление может состоять только из членов ТСЖ и избираться на срок не более 2 лет. Председатель правления может избираться как самим правлением, так и общим собранием членов ТСЖ, в зависимости от устава ТСЖ.
Членом правления ТСЖ не может являться:
—	лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом;
—	лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор;
—	член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.
514 • Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Возможность делегирования правлению ТСЖ вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, законом не предусмотрена, и, более того, такая передача вопросов исключительной компетенции на разрешение правления ТСЖ прямо запрещена законом (ч. 1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ)1.
В определении Московского городского суда от 20 ноября 2012 г. по делу № 11-27063 указано следующее: «Наделение избираемых органов товарищества несвойственной и не предусмотренной законом им функцией по включению своим решением в состав этого же органа новых членов из числа кандидатов, ранее получивших в свою поддержку свыше половины голосов присутствовавших на общем собрании членов ТСЖ или принявших участие в голосовании в случае заочного голосования, при досрочном прекращении полномочий предыдущих без предварительного голосования означало бы присвоение этими органами предусмотренной п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ компетенции общего собрания, что данной норме противоречит.
При этом суд правильно принял во внимание, что ст.ст. 145—147 ЖК РФ не предусматривают применение метода кооптации для избрания членов органов управления товарищества собственников жилья при досрочном прекращении их полномочий.
Удовлетворяя исковое требование в части признания недействительным и. 7.17 устава товарищества, суд пришел к следующему.
В соответствии сп. 7.17 устава, в случае если решение о бюджете ТСЖ на новый финансовый год не принято, правление правомочно осуществлять расходование средств организации на цели, определенные уставом и предыдущим решением общего собрания членов товарищества при условии, что на предыдущий финансовый год на эти цели уже выделялись средства, но не более одной четвертой ассигнований предыдущего года в расчете на квартал (не более одной двенадцатой — в расчете на один месяц). При этом правление не имеет права формировать целевые и резервные фонды и осуществлять расходы из этих средств.
Таким образом, как указано судом, п. 7.17 устава наделяет правление товарищества компетенцией принятия решений о расходовании средств при отсутствии утвержденных общим собранием смет доходов и расходов товарищества на год.
Ответчик считает, что данное положение является дополнительным защитным механизмом в случае уклонения правления товарищества от проведения очередного общего собрания его членов, позволяет в критических ситуациях сохранить управляемость жилым комплексом в части надлежащей эксплуатации общего имущества и стимулирует руководство к соблюдению закона в части сроков про-
1 О пре деление Ленин граде кого областного суда от 20 марта 2013 г. №33-524/2013.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 515 ведения очередных (годовых) общих собраний, активизирует заинтересованность членов товарищества в участии в общих собраниях и принятии решений.
Суд с данной позицией стороны ответчика не согласился, указав, что им не учтено, что согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества не вправе принимать решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания, а утверждение смет доходов и расходов товарищества на год в силу пункта 8.1ч. 2 ст. 145 ЖК РФ является одним из них.
Решение по вопросу утверждения сметы расходов товарищества на год принимается с целью определения расходной части финансового плана деятельности товарищества.
Между тем, как указано судом, в установленных пунктом 7.17 устава пределах при отсутствии утвержденной сметы расходов товарищества правление товарищества самостоятельно осуществляет расходование средств без соответствующего решения общего собрания по определению расходной части финансового плана деятельности товарищества, подменяя тем самым это решение предыдущим, в то время как смета доходов и расходов товарищества утверждается на год.
Согласно выводам суда, оспариваемый заявителем пункт 7.17 устава не может быть признан соответствующим требованиям пункта 8.1 ч. 2 ст. 145 Ж К РФ, поскольку расходованию средств товарищества предшествует утверждение сметы на год, что является компетенцией общего собрания, а не правления.
Доводы ответчика о стимулирующем и превентивном назначении данного положения устава на случаи уклонения от проведения очередного общего собрания и критических ситуаций для надлежащей эксплуатации общего имущества суд отклонил, исходя из того, что данные доводы не обосновывают правомерность положения, содержащегося в пункте 7.17 устава, фактически закрепляющего за правлением товарищества отдельные полномочиями общего собрания»1.
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
1)	соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
1 Архив Московского городского суда. Дело № 11-27063 от 20 ноября 2012 г.
516 * Раздал VI. Товарищество собственников жилья
2)	контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3)	составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4)	управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5)	наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6)	заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7)	ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
(Пункт в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
8)	созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9)	выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Комментируемая статья устанавливает перечень обязанностей правления ТСЖ. Указанный перечень является открытым и может быть дополнен уставом ТСЖ.
Следует иметь в виду, что решение вопросов, указанных в комментируемой статье, может быть отнесено уставом ТСЖ к компетенции общего собрания ТСЖ, так как оно вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции правления ТСЖ.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников,
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 517
в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комм ентируемая статья уста н авл и вает ко м пете нц и ю пр еде еда-теля правления ТСЖ.
Председатель правления товарищества собственников жилья:
—	действует без доверенности от имени товарищества.
В частности, на основании и. 2 ст. 4 ГПК РФ гражданское дело может быть возбуждено по заявлению председателя правления ТСЖ, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц, для этого не требуется специальная доверенность;
—	подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
—	разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
В определении ВАС РФ от 27 ноября 2012 г. № ВАС-15277/12 по делу №А55-16965/2011 указано: «Председатель правления товарищества не вправе без согласия правления заключать сделки, связанные с принятием товариществом на себя обязанностей по погашению задолженности собственников и нанимателей жилых помещений, возникшей до образования товарищества. Доказательств наличия такого одобрения собранием правления товарищества не представлено, а следовательно, председатель товарищества действовал с превышением полномочий, установленных законом, что влечет ничтожность совершаемой сделки в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)1.
1 Определение ВАС РФ от 27 ноября 2012 г. № ВАС-15277/12 по делу №А55-16965/2011.
518 * Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
1.	Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
2.	Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
3.	Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
I1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
(Пункт введен Федеральным законам от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Комментируемая статья содержит положения о деятельности ревизионной комиссии ТСЖ, порядке ее создания и компетенции.
Основная задача ревизионной комиссии — проверка финансовохозяйственной деятельности ТСЖ.
В случае нарушения прав членов товарищества собственников по результатам проверки они вправе решить вопрос об отстранении председателя правления от исполнения обязанностей и привлечении его к гражданско-правовой ответственности1.
Относительно формы отчета ревизионной комиссии судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала следующее: «Проверяя доводы истца о несоответствии закону отчета ревизионной комиссии, суд учел, что положениями ст. 150 ЖК РФ форма такого отчета не установлена, а по своему содержанию отчет соответствует целевому назначению*1 2.
1 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа отЗО января 2013 г. по делу № A19-1277S/2012.
2 Архив Московского городского суда. Дело № 11-18649 от 26 сентября 2012 г.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 519
В определении Московского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33-8674 указано: «Органом внутреннего аудита ТСЖ является ревизионная комиссия, председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, так как орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества*1.
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
1.	В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
2.	Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1)	обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2)	доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3)	субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4)	прочих поступлений.
3.	На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
4.	Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Комментируемая статья определяет, какие средства и имущество могут находиться в собственности товарищества собственников жилья.
В собственности ТСЖ может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, независимо от их места расположения (внутри или за пределами многоквартирного дома).
В постановлении ФАС Поволжского округа от 4 марта 2010 г. по делу №А49-43/08указ&ко: «ТСЖ «Ю» заключило с ООО «Управляющая ком-
1 Определение Московского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу № 33-8674.
520 • Раздал VI. Товарищество собственников жилья
пания «РИЦ» (далее — ООО «УК «РИЦ» договор, в соответствии с которым ООО «УК «РИЦ» осуществляет сбор денежных средств с собственников жилья, проживающих в ТСЖ «Ю».
Отказывая в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя Первомайского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Пензенской области о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию с ТСЖ «Ю», суды посчитали, что платежи, поступающие от населения за оплату жилищных и коммунальных услуг, не являются собственностью ТСЖ, поскольку не относятся к источникам, из которых формируются средства ответчика.
Однако согласно статье 151 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома; средства товарищества собственников жилья состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, прочих поступлений.
В силу части 5 статьи 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.
Таким образом, закон прямо относит оплату жилищных и коммунальных услуг к обязательным платежам, которые составляют средства товарищества. Следовательно, заявленные требования подлежат уд о вл етворе ни ю »1.
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
L Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
1 Постановление ФАС Поволжского округа от 4 марта 2010 г. по делу № А49-43/08.
Глава 14. правовое положение членов товарищества собственников жилья • 521
2.	Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1)	обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2)	строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3)	сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
3.	На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Комментируемая статья предусматривает хозяйственную деятельность ТСЖ.
В соответствии с ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Правоспособность товарищества собственников жилья является специальной. Оно создано в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме1.
При этом следует иметь в виду, что собственники не обладают никакими имущественными правами по отношению к имуществу ТСЖ (ч. 3 ст. 48 ГК РФ), следовательно, разделение доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ между собственниками помещений или членами ТСЖ законом не предусмотрено.
Так, в практике арбитражных судов отмечено, что вне подлежит удовлетворению требование собственника помещения в многоквартирном доме о взыскании с товарищества неосновательного обогащения в виде части таких доходов с учетом того, что собственник помещения не представил доказательств самостоятельного несения расходов на обслуживание и содержание общего имущества дома, а также дока
1 См: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. д-ра юрид. наук, проф. Ю.ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Ось-89, 2008.
522 • Раздел VI. Товарищество собственников жилья
зательств использования товариществом полученных от сдачи в аренду средств не на уставные цели»1.
Комментируемая статья устанавливает, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1)	обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2)	строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3)	сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
1 Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2011 г. по делу №А82-10156/2010.
Раздел VII
ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1.	Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2.	Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1)	нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2)	арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3)	нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4)	члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5)	собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
(Пункт в ред. Федерального закона от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
6)	лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011г. №123-Ф3.)
3.	До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Комментируемая статья устанавливает правило, согласно которому граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Указанная обязанность возникает:
5 24 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
—	с момента заключения соответствующего договора — для нанимателей по договору социального найма, нанимателей по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, арендатора по договору аренды жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;
—	с момента предоставления жилого помещения — для членов жилищного кооператива;
—	с момента возникновения права собственности — для собственников;
—	с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию — для лица, принявшего дом от застройщика.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 14 июля 2011 г. № 936-0-0, «часть 1 и пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации конкретизируют обязанность собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества и в системе иных положений действующего законодательства не предусматривают возможности возложения на собственника жилого помещения обязанности по оплате услуг, не оказанных либо оказанных без законных оснований^1.
В определении Конституционного Суда РФ от 21 июня 2011 г. № 786-0-0 указано: «Положения Жилищного кодекса Российской Федерации — части 2 статьи 153, определяющие момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, статьи 154, устанавливающие структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, части 11 статьи 155, согласно которым неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, части 14 статьи 155, согласно которым лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени, и статьи 158, устанавливающие обязанность, структуру и размер расходов собственников помещений в многоквартирном доме, — направлены на поддержание жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии и на возмещение затрат организациям, оказывающим жилищно-коммунальные услуги, и сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе^1 2.
Неосуществление в установленном порядке управомоченными лицами выбора способа управления многоквартирным жилым домом и, следовательно, отсутствие исполнителя коммунальных услуг как контр
1 Определение Конституционного Суда РФ от 14 июля 2011 с № 936-0-0.
2 Определение Конституционного Суда РФ От 21 июня 2011 г. №786-0-0*
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 525
агента ресурсоснабжающей организации не могут влиять на применение приведенных положений гражданского и жилищного законодательства (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст 30, п. 5 ч. 2 ст 153 ЖК РФ), возлагающих на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества1.
В определении Санкт-Петербургского городского суда от 22 февраля 2012г. №33-2641 указано: «В пункте 11 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года Nq 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определен момент возникновения права собственности на имущество, приобретенное в порядке наследования.
В соответствии с указанными разъяснениями в отличие от общего правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
При этом согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Исходя из положений ст. 1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.
Принимая во внимание изложенное, истец правомерно ставил вопрос о взыскании с Д.В. задолженности по оплате коммунальных услуг с июля 2007 года, поскольку уже с момента смерти наследодателя принятое Д.В. наследство в виде квартиры в силу действующего законодательства признается принадлежащим наследнику.
Доводы кассационной жалобы Д.В. об отсутствии договорных отношений с истцом не могут являться основанием для освобождения собственника от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и не должны служить препятствием для реализации права
1 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 февраля 2013 г. по делу № А58-5641/2011.
526 • Раздел vi I. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
управляющей организацией на получение соответствующих платежей, поскольку закон не связывает возникновение обязанности по внесению соответствующих платежей именно с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией»1.
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1.	Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1)	плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2)	плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3)	плату за коммунальные услуги.
2.	Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1)	плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2)	взнос на капитальный ремонт;
3)	плату за коммунальные услуги.
(Часть вред. Федерального закона от 25декабря 2012г. №271-ФЗ.)
3.	Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
4.	Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том чиеле поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
(Часть в ред. Федерального закона от 7 декабря 2011г. №417-ФЗ.)
1 Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 февраля 2012 г. №33-2641.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 5 27
Комментируемая статья устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В зависимости от прав, принадлежащих жильцам, плата за жилое помещение может включать в себя различные расходы.
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, независимо от прав жильцов (право собственности, социальный наем), осуществляется собственником жилого помещения (дома).
Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (ред. от 14.05.2013) утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно указанным Правилам текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования)1.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за:
—	горячее водоснабжение;
—	холодное водоснабжение;
—	водоотведение;
—	эле ктросн абжен и е;
—	газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
—	отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Руководствуясь ст. ст. 36, 154ЖКРФ,п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда пришла к выводу, что оплата за «вывоз твердых бытовых отходов» и «лифт» относится к оплате расходов по графе «за содержание и ремонт жилья», таким образом, В.Е., действующей в интересах несовершеннолетней С.В.В., за период с 2008 года по 2010 год ежемесячно оплачивались одни и те же услуги — по содержанию общего имущества в многоквартир
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
5 28 • Раздел vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
ном доме и расходы за вывоз мусора и расходы по категории <*лифт&, что правомерным признано быть не может, вследствие чего на ТСЖ «На прудах-подлежит возложению обязанность по выплате излишне полученных от В.Е. денежных сумм в счет двойной оплаты ею расходов за вывоз мусора и расходов по категории оплаты за «лифтА
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив).
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
3.	Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
4.	Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 71 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
1 Архив Московского городского суда. Дело № 4г/2-10114/11 от 26 декабря 2011 с
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 529
5.	Члены товарищества собственников жилья лябо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (иля) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
(Часть в ред. Федеральных законов от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
6.	Н е являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребятельского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья лябо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
(Часть в ред. Федеральных законов от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
б1.	В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1—5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 71 настоящей статьи.
(Часть в ред. Федерального закона от 5 апреля 2013 г. №38-Ф3.)
б2.	Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
530 * Раздел vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
63.	На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все иля некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
7.	Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 71 настоящей статьи и статьей 171 настоящего Кодекса.
(Часть в ред. Федеральных законов от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
71.	На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и нанимателя жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все иля некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 531
72.	В случае заключения лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, а также в случае, если договор управления многоквартирным домом заключен с указанным лицом в соответствии с частью 8 статьи 161 настоящего Кодекса, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится такой управляющей организации.
(Часть введена Федеральным законом от 5 апреля 2013г. №38-Ф3.)
73.	При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора укравления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, застройщику.
(Часть введена Федеральным законом от 5 апреля 2013г. №38-Ф3.)
74.	При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации.
(Часть введена Федеральным законом от 5 апреля 2013г. №38-Ф3.)
8.	Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
9.	Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
10.	Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
11.	Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
532 • Раздел vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
12.	Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
13.	Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
14.	Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением азносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается.
(Часть в ред. Федерального закона от 25 декабря 2012г. №271-ФЗ.)
141. Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере, установленном в порядке, предусмотренном частью 14 настоящей статьи. Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.
(Часть введена Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
15.	Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
(Часть введена Федеральным законом от 3 июня 2009г. №121-ФЗ.)
16.	При привлечении лицами, указанными в части 15 настоящей статьи, представителей для осуществления расчетов с нанимателями жилых
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 533
помещений государственного и муниципального жилищных фондов, собственниками жилых помещений и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги согласие субъектов персональных данных на передачу персональных данных таким представителям не требуется.
(Часть введена Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. №417-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
По общему правилу плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Платежные документы должны быть предоставлены не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Иной срок может быть установлен:
—	договором управления многоквартирным домом;
—	решением общего собрания членов ТСЖ;
—	решением об щего собрания членов жил ищно го ко о п ератива или иного специализированного потребительского кооператива.
Получателем платы за жилое помещение по договору социального найма и договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде является наймодатель (собственник жилого помещения). Получателем платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги — управляющая организация.
Управляющая организация, ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28 марта 2012 г. №253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг»1.
Указанные Правила не применяются при осуществлении расчетов за те виды коммунальных услуг, которые предоставлены в жилые и нежилые помещения и в отношении которых в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям.
Расчеты за ресурсы, поставленные для предоставления коммунальных услуг на общедомовые нужды в многоквартирном доме, осуществляются в соответствии с настоящим документом, если иное не определено в договоре ресурсоснабжения.
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 14. Ст. 1651.
534 • Раздел vn. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 24 февраля 2011 г. №251-0-0, «часть 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющая механизм участия собственников помещений многоквартирного дома, не являющихся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в расходах, возникающих в результате совместной эксплуатации имущественного комплекса — многоквартирного дома собственниками помещений в многоквартирном доме, направлена на обеспечение баланса интересов всех обладателей помещений в многоквартирном доме (как являющихся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, так и не являющихся таковыми) и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе»1.
Частью 11 комментируемой статьи предусмотрен порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей при временном отсутствии жильцов. Постановлением Правительства РФ от 6мая 2011 г. №354 (ред. от 22.07.2013) утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Согласно Правилам при временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальной услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений (п. 86).
Размер платы за коммунальную услугу по водоотведению подлежит перерасчету в том случае, если осуществляется перерасчет размера платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению и (или) горячему водоснабжению (п. 87).
Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды (п. 88).
При применении двухставочных тарифов перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится только в отношении переменной составляющей платы, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном регулировании тарифов исходя из объемов потребления коммунальных ресурсов. Постоянная составляющая платы, приходящаяся на занимаемое потребителем жилое помещение, не подлежит перерасчету в связи с временным
1 Определение Конституционного Суда РФ от 24 февраля 2011 г. № 251-0-0.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 535
отсутствием потребителя в жилом помещении, если иное не установлено законодательством Российской Федерации о государственном регулировании тарифов (п. 89).
Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней периода временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия из жилого помещения и день прибытия в жилое помещение (п. 90).
Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (далее — заявление о перерасчете), поданного до начала периода временного отсутствия потребителя или не позднее 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя.
В случае подачи заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия потребителя перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем за указанный в заявлении период временного отсутствия потребителя, но не более чем за 6 месяцев. Если по истечении 6 месяцев, за которые исполнителем произведен перерасчет размера платы за коммунальные услуги, период временного отсутствия потребителя продолжается и потребитель подал заявление о перерасчете за последующие расчетные периоды в связи с продлением периода временного отсутствия, то перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем за период, указанный в заявлении о продлении периода временного отсутствия потребителя, но не более чем за 6 месяцев, следующих за периодом, за который исполнителем произведен перерасчет размера платы за коммунальные услуги.
Если потребитель, подавший заявление о перерасчете до начала периода временного отсутствия, не представил документы, подтверждающие продолжительность его отсутствия, или представленные документы не подтверждают временное отсутствие потребителя в течение всего или части периода, указанного в заявлении о перерасчете, исполнитель начисляет плату за коммунальные услуги за период неподтвержденного отсутствия в полном размере в соответствии с настоящими Правилами и вправе применить предусмотренные частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации последствия несвоевременного и (или) неполного внесения платы за коммунальные услуги.
В случае подачи заявления о перерасчете в течение 30 дней после окончания периода временного отсутствия потребителя исполнитель осуществляет перерасчет размера платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия, подтвержденный представленными документами, с учетом платежей, ранее начисленных исполнителем потребителю за период перерасчета (п. 91).
536 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
В заявлении о перерасчете указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия в жилом помещении.
К заявлению о перерасчете должны прилагаться документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя.
При подаче заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия потребитель вправе указать в заявлении о перерасчете, что документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя, не могут быть представлены вместе с заявлением о перерасчете по описанным в нем причинам и будут представлены после возвращения потребителя. В этом случае потребитель в течение 30 дней после возвращения обязан представить исполнителю документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия (п. 92).
В качестве документов, подтверждающих продолжительность периода временного отсутствия потребителя по месту постоянного жительства, к заявлению о перерасчете могут прилагаться:
а)	копия командировочного удостоверения или копия решения (приказа, распоряжения) о направлении в служебную командировку или справка о служебной командировке с приложением копий проездных билетов;
б)	справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении или на санаторно-курортном лечении;
в)	проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в таких документах в соответствии с правилами их оформления), или их заверенные копии. В случае оформления проездных документов в электронном виде исполнителю предъявляется их распечатка на бумажном носителе, а также выданный перевозчиком документ, подтверждающий факт использования проездного документа (посадочный талон в самолет, иные документы);
г)	счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их заверенные копии;
д)	документ органа, осуществляющего временную регистрацию гражданина по месту его временного пребывания в установленных законодательством Российской Федерации случаях, или его заверенная копия;
е)	справка организации, осуществляющей вневедомственную охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал, подтверждающая начало и окончание периода, в течение которого жилое помещение находилось под непрерывной охраной и пользование которым не осуществлялось;
ж)	справка, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения учебного заведения, детского дома, школы-интерната, специального учебно-воспитательного и иного детского учреждения с круглосуточным пребыванием;
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 537
з)	справка консульского учреждения или дипломатического представительства Российской Федерации в стране пребывания, подтверждающая временное пребывание гражданина за пределами Российской Федерации, или заверенная копия документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации, содержащего отметки о пересечении государственной границы Российской Федерации при осуществлении выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию;
и)	справка дачного, садового, огороднического товарищества, подтверждающая период временного пребывания гражданина по месту нахождения дачного, садового, огороднического товарищества;
к)	иные документы, которые, по мнению потребителя, подтверждают факт и продолжительность временного отсутствия потребителя в жилом помещении (п. 93).
Документы, указанные в пункте 93 настоящих Правил, за исключением проездных билетов, должны быть подписаны уполномоченным лицом выдавшей их организации (индивидуальным предпринимателем), заверены печатью такой организации, иметь регистрационный номер и дату выдачи. Документы должны быть составлены на русском языке. Если документы составлены на иностранном языке, они должны быть легализованы в установленном порядке и переведены на русский язык.
Представляемые потребителем копии документов, подтверждающих продолжительность периода временного отсутствия потребителя, должны быть заверены лицами, выдавшими такие документы, или лицом, уполномоченным в соответствии с законодательством Российской Федерации на совершение действий по заверению копий таких документов.
Потребитель вправе представить исполнителю одновременно оригинал и копию документа, подтверждающего продолжительность периода временного отсутствия потребителя. В этом случае в момент принятия документа от потребителя исполнитель обязан произвести сверку идентичности копии и оригинала представленного документа, сделать на копии документа отметку о соответствии подлинности копии документа оригиналу и вернуть оригинал такого документа потребителю (п. 94).
Исполнитель вправе снимать копии с предъявляемых потребителем документов, проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации (п. 95).
В случае если на период временного отсутствия потребителя исполнителем по обращению потребителя было произведено отключение иопломбирование запорной арматуры, отделяющей внутр и квартирное оборудование в жилом помещении потребителя от внутридомовых
538 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
инженерных систем, и после возвращения потребителя исполнителем в ходе проведенной им проверки был установлен факт сохранности установленных пломб по окончании периода временного отсутствия, то перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится без представления потребителем исполнителю документов, указанных в пункте 93 настоящих Правил (п. 96).
Результаты перерасчета размера платы за коммунальные услуги отражаются:
а)	в случае подачи заявления о перерасчете до начала периода временного отсутствия — в платежных документах, формируемых исполнителем в течение периода временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении;
б)	в случае подачи заявления о перерасчете после окончания периода временного отсутствия — в очередном платежном документе (п. 97).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 24 июля 2012 г. №3993/12 указано: «Вывод суда о том, что Правила предоставления коммунальных услуг не запрещают установление договорной неустойки в договорах, заключенных между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией, не соответствует изложенным нормам права в части, допускающей установление в названных договорах пеней в большем, чем это предусмотрено ч. 14 ст 155 ЖК РФ для граждан — потребителей коммунальных услуг, размере*1.
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
1.	Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
2.	Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
3.	Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа
1 Вестник ВАС РФ. 2012. № 10.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 539
управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
(Часть вред. Федерального закона от 29июня 2012г. №96-ФЗ.)
4.	Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
5.	Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
6.	Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
7.	Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45—48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
8.	Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива
540 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
в1. Минимальный размер азноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
(Часть введена Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
82* Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. №271-ФЗ.)
9.	Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
10.	Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
Комментируемая статья устанавливает порядок определения размера платы за жилое помещение.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в мно-
Раздал vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 541 гоквартирном доме в соответствии с требованиями, установленными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность*1.
Установление органами местного самоуправления размера платы за пользование жилым помещением, в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства и не предполагает возможности принятия произвольных решений данными органами, которые при реализации указанного полномочия должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных отношений. Так, определением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2011 г. отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ю. П. Сорокина, которой оспаривалась конституционность примененной мировым судьей в его деле ч. 3 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
По мнению заявителя, названная норма не соответствует Конституции Российской Федерации, ее ст.ст. 3 (ч. 4), 4 (ч.ч. 1 и 2), 6 (ч. 2), 11 (ч. 3), 15 (ч.ч. 1 и 4), 19 (ч. 1), 46 (ч. 1), 55 (ч. 2), 60, 71 (п.п. «в* и «о*), 72 (и. «б*), 74 (ч. 2) и 76 (ч.ч. 1 и 5). Заявитель полагает, что отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, в том числе установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, должны регулироваться гражданским законодательством; субъекты Федерации не вправе принимать по данным вопросам какие-либо нормативные акты.
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
542 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Конституционный Суй Российской Федерации указал, что «в соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) наделены полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Оспариваемое законоположение направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства и не предполагает возможности принятия произвольных решений данными органами, которые при реализации указанного полномочия должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных отношений.
Органы местного самоуправления (органы государственной власти в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге) наделены данным полномочием в соответствии с нормами Конституции Российской Федерации, устанавливающими компетенцию Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в области законодательства (ст 71, п. «о», и 72, п. «о ч. 1). Таким образом, ч. 3 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации не может рассматриваться как нарушающая конституционные права КХ П. Сорокина, указанные в жалобе»1.
Согласно приказу Минрегиона России от 10 июля 2013 г. №288 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт» установление субъектом Российской Федерации минимального размера взноса рекомендуется осуществлять на основе следующих принципов:
1)	определение минимального размера взноса на основе оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее — капитальный ремонт многоквартирных домов, капитальный ремонт многоквартирного дома), входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов (далее — перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту);
1 Определение Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2011 г. Хе 522-0-0.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 543
2)	доступность минимального размера взноса для граждан — собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
3)	достаточность финансовых средств, формируемых исходя из устанавливаемого минимального размера взноса, определяется с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов в соответствии со ст 191 Жилищного кодекса (далее — финансовая бюджетная поддержка) для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии со ст 168 Жилищного кодекса (далее — региональная программа капитального ремонта);
4)	изменение минимального размера взноса в течение срока реализации региональной программы капитального ремонта должно приводить к сокращению потребности в предоставлении финансовой бюджетной поддержки.
Минимальный размер взноса в расчете на один квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации1.
Частью 10 комментируемой статьи установлено, что изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (ред. от 14.05.2013), которым утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Настоящие Правила устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно — услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — изменение размера платы) (п. 1).
Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего
1 Приказ Минрегиона России от 10 июля 2013 г. №288.
544 • Раздел vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (т 2).
Для целей настоящих Правил услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и условиям договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил (п. 3).
Для целей настоящих Правил установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, иными требованиями законодательства Российской Федерации и условиями договоров, указанных в пункте 5 настоящих Правил (п. 4).
В договоре управления многоквартирным домом, договоре о содержании и ремонте общего имущества, заключаемом с товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, договоре с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом, может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ по сравнению с требованиями, указанными в пункте 4 настоящих Правил, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества (п. 5).
В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами (п. 6).
В случае невыполнения работ по оснащению многоквартирного дома коллективным (общедомовым) прибором учета к установлен но-
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 545 му решением собственников помещений сроку и включения при этом расходов на установку прибора учета в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, начисленный собственникам помещений, должен быть снижен на сумму, определенную в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил.
При снижении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в указанном случае лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, не вправе требовать от собственников помещений компенсации фактически понесенных им расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета, не обеспеченных в составе платы за содержание и ремонт жилых помещений (п. 6.1).
Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее — наниматель), — к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации (п. 7).
Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено (п. 8).
Лицо, которому в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере (п. 9).
В случаях, указанных в пункте 6 настоящих Правил, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется по формуле:
546 • Раздал vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
где:
АР — размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
Ру — стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей); пт — количество календарных дней в месяце;
— количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги или работы ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (и. 10).
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией стоимость отдельных услуг или работ (Ру), входящих в перечень услуги работ по содержанию и ремонту общего имущества, включаемых в плату за содержание и ремонт жилого помещения, установленную для нанимателей уполномоченным органом местного самоуправления, отражается в смете, направляемой управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находятся жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в течение 10 рабочих дней после установления для нанимателей размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 11).
Для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной для нанимателей, управляющая организация использует сведения о стоимости отдельных услуг или работ (Ру), содержащиеся в смете, направленной уполномоченным органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 11 настоящих Правил (п. 12).
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо при непосредственном его управлении собственниками помещений изменение размера платы нанимателей осуществляется наймодателем в соответствии с настоящими Правилами (п. 13).
Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы (п. 14).
Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 15).
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 547
Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (п. 16)1.
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(Часть вред. Федерального закона от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
1. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов, предусмотренных настоящей частью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
(Часть вред. Федерального закона от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
3.	Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
4.	При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
(Часть вред. Федеральных законов от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680.
548 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментируемая статья устанавливает порядок определения размера платы за коммунальные услуги.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 27августа 2012 г. №857 «Об особенностях применения в 2012—2014 годах Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов*.
Согласно указанным Правилам в случае принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения об осуществлении потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно за все расчетные месяцы календарного года размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется с применением коэффициента периодичности внесения потребителями платы за коммунальную услугу по отоплению (далее — коэффициент периодичности платежа), определяемого путем деления количества месяцев отопительного периода в году на количество календарных месяцев в году. В этом случае начисление платы за коммунальную услугу по отоплению осуществляется в каждом расчетном периоде календарного года.
Расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению осуществляется в следующем порядке:
а) размер платы за коммунальную услугу по отоплению в г-м не оборудованном индивидуальным прибором учета тепловой энергии жилом доме, а также размер платы за коммунальную услугу по отоплению в /-м не оборудованном индивидуальным либо общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии жилом помещении (квартире) или нежилом помещении в многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, определяется по следующей формуле (1):
/? = $.х(лГг хК]хТТ,	(1)
где:
5.	— общая площадь ,-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения;
NT — норматив потребления коммунальной услуги по отоплению в жилом помещении, установленный в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306;
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 549
Родн = у>ДНхАГ х5
А" — коэффициент периодичности платежа, определенный в соответствии с п. 1 настоящих Правил;
Тт — тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации;
б)	размер платы за коммунальную услугу по отоплению, предоставленную за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, не оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, для i-ro жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения определяется по следующей формуле (2):
0ИхАхГт,	(2)
5О&
где:
7У°ДН _ норматив потребления коммунальной услуги по отоплению, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, установленный в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306;
К — коэффициент периодичности платежа, определенный в соответствии с пунктом 1 настоящих Правил;
1УОИ — общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
5. — общая площадь i-ro жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения в многоквартирном доме;
5*06 — общая площадь всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме;
Тт — тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации1.
Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. №306 (ред. от 16.04.2013) утверждены Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление)
При определении нормативов потребления коммунальных услуг учитываются следующие конструктивные и технические параметры многоквартирного дома или жилого дома:
а)	в отношении холодного и горячего водоснабжения — этажность, износ внутридомовых инженерных систем, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая);
1 Собрание законодательства РФ. 2012. № 36. Ст. 4908.
5 50 • Раздал vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
б)	в отношении электроснабжения — количество комнат в квартире, высота жилых помещений;
в)	в отношении газоснабжения (при расходе газа на нужды отопления) — материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных систем;
г)	в отношении газоснабжения (при расходе газа для приготовления пищи и (или) подогрева воды) — износ внутридомовых инженерных систем;
д)	в отношении отопления — материал стен, крыши, объем жилых помещений, площадь ограждающих конструкций и окон, износ внутридомовых инженерных систем;
е)	в отношении водоотведения — износ внутридомовых инженерных систем, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая)1.
Постановлением Правительства РФ от б мая 2011 г. №354 (ред. от 22.07.2013) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых до-мова утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, которые регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
Указанными Правилам также установлены случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах
1 Собрание законодательства РФ. 2006. № 22. Ст. 2338.
Раздал vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 551
в предоставлении коммунальных услуг для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов (IX), и порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (X).
Так, при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.
Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении № 1 к настоящим Правилам.
Если в соответствии с настоящими Правилами размер платы за коммунальную услугу за расчетный период формируется неокончательно и в дальнейшем подлежит корректировке, то размер снижения платы за коммунальную услугу за такой расчетный период не может превышать окончательно начисленного размера платы за соответствующую коммунальную услугу за такой расчетный период (п. 98).
При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу, рассчитываемый при отсутствии коллективного (общедомового), индивидуального или общего (квартирного) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, снижается на размер платы за объем непредостав-ленной коммунальной услуги (п. 99).
Объем (количество) непредоставленной в течение расчетного периода коммунальной услуги на общедомовые нужды в многоквартирном доме при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса рассчитывается исходя из продолжительности непредоставления коммунальной услуги и норматива потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды.
552 • Раздел vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Объем (количество) не предоставленной в течение расчетного периода коммунальной услуги потребителю в жилом или нежилом помещении при отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса рассчитывается:
а)	исходя из продолжительности не предоставления коммунальной услуги и норматива потребления коммунальной услуги — для жилых помещений;
б)	исходя из продолжительности непред оставления коммунальной услуги и расчетной величины потребления коммунальной услуги, определенной в соответствии с пунктом 43 настоящих Правил, — для нежилых помещений.
Объем (количество) не предоставленной коммунальной услуги отопления рассчитывается только в случаях, когда многоквартирный дом не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии или когда многоквартирный дом оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и не все жилые или нежилые помещения многоквартирного дома оборудованы индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета тепловой энергии (п. 100).
При предоставлении в расчетном периоде коммунальной услуги ненадлежащего качества размер платы за такую коммунальную услугу, определенный за расчетный период в соответствии с приложением № 2 к настоящим Правилам, подлежит уменьшению на размер платы, исчисленный суммарно за каждый период (день) предоставления такой коммунальной услуги ненадлежащего качества, в случаях, предусмотренных приложением № 1 к настоящим Правилам.
Размер платы, исчисленный суммарно за каждый период предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, определяется как произведение размера платы за коммунальную услугу, определенного за расчетный период в соответствии с приложением № 2 к настоящим Правилам, и отношения продолжительности предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества в указанном расчетном периоде к общей продолжительности предоставления коммунальной услуги в таком расчетном периоде (п. 101).
При применении двукставочных тарифов плата за коммунальную услугу снижается:
а)	при проведении ремонтных и профилактических работ, которые влекут перерывы в предоставлении коммунальных услуг и продолжительность таких перерывов не превышает сроки, установленные в приложении № 1 к настоящим Правилам, — только в отношении переменной составляющей платы за коммунальную услугу, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 553
государственном регулировании тарифов исходя из объемов потребления соответствующего вида коммунального ресурса;
б)	при предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную приложением № 1 к настоящим Правилам продолжительность, в том числе в связи с проведением ремонтных и профилактических работ, — в отношении всех составляющих платы за коммунальную услугу (п. 102).
Если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая в соответствии с договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, не осуществляет обслуживание внутридомовых инженерных систем, то такая организация производит изменение размера платы за коммунальную услугу в том случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальной услуги возникли до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.
В указанном случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальных услуг, превышающие их установленную продолжительность, возникли во внутридомовых инженерных системах, то изменение размера платы за коммунальную услугу не производится, а потребители вправе требовать возмещения причиненных им убытков, в том числе вызванных внесением платы за не пр ед оставленную коммунальную услугу или коммунальную услугу ненадлежащего качества с лиц, привлеченных собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов (домовладений) для обслуживания внутридомовых инженерных систем (п. 103).
При обнаружении исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее — нарушение качества коммунальных услуг) всем или части потребителей в связи с нарушениями (авариями), возникшими в работе внутридомовых инженерных систем и (или) централизованных сетей инженерно-технологического обеспечения, исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале регистрации таких фактов дату, время начала и причины нарушения качества коммунальных услуг (если они известны исполнителю). Если исполнителю такие причины неизвестны, то исполнитель обязан незамедлительно принять меры к их выяснению.
В течение суток с момента обнаружения указанных фактов исполнитель обязан проинформировать потребителей о причинах и предполагаемой продолжительности нарушения качества коммунальных услуг.
5 54 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Дату и время возобновления предоставления потребителю коммунальных услуг надлежащего качества исполнитель обязан зарегистрировать в электронном и (или) бумажном журнале учета таких фактов (п. 104).
При обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем (далее — аварийно-диспетчерская служба) (п. 105).
Сообщение о нарушении качества коммунальной услуги может быть сделано потребителем в письменной форме или устно (в том числе по телефону) и подлежит обязательной регистрации аварий но-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение потребителя (фамилию, имя и отчество), номер, за которым зарегистрировано сообщение потребителя, и время его регистрации (п. 106).
В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан немедленно сообщить об этом обратившемуся потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации сообщений.
При этом если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая несет ответственность за качество предоставления коммунальной услуги до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, и сотруднику аварийно-диспетчерской службы такой организации известно, что причины нарушения качества коммунальной услуги возникли во внутридомовых инженерных сетях, то он обязан сообщить об этом обратившемуся потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации сообщений. При этом сотрудник аварийно-диспетчерской службы такой организации, если ему известно лицо, привлеченное собственниками помещений для обслуживания внутридомовых инженерных систем, обязан незамедлительно довести до такого лица полученную от потребителя информацию (п. 107).
В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы исполнителя не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом работник аварийно-диспетчерской службы обязан немедленно после получения сообщения потребителя уведомить ресурсоснабжающую организацию, у которой исполнитель приобретает коммунальный ресурс для предоставления потребителям коммунальной услуги, дату и время проведения проверки.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 555
Если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая несет ответственность за качество предоставления коммунальных услуг до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, и сотруднику аварийно-диспетчерской службы такой организации не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки, которая должна быть проведена в месте прохождения указанной границы. При этом сотрудник аварийно-диспетчерской службы такой организации, если ему известно лицо, привлеченное собственниками помещений для обслуживания внутридомовых инженерных сетей, обязан незамедлительно после согласования с потребителем даты и времени проведения проверки довести эту информацию до сведения такого лица.
Время проведения проверки в случаях, указанных в настоящем пункте, назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время (п. 108).
По окончании проверки составляется акт проверки.
Если в ходе проверки будет установлен факт нарушения качества коммунальной услуги, то в акте проверки указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения параметров качества коммунальной услуги, использованные входе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений, выводы о дате и времени начала нарушения качества коммунальной услуги.
Если в ходе проверки факт нарушения качества коммунальной услуги не подтвердится, то в акте проверки указывается об отсутствии факта нарушения качества коммунальной услуги.
Если в ходе проверки возник спор относительно факта нарушения качества коммунальной услуги и (или) величины отступления от установленных в приложении № 1 к настоящим Правилам параметров качества коммунальной услуги, то акт проверки составляется в соответствии с пунктом 110 настоящих Правил.
Акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке.
При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами (п. 109).
556 • Раздал vi I. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Если в ходе проверки между потребителем (или его представителем) и исполнителем, иными заинтересованными участниками проверки возник спор относительно факта нарушения качества коммунальной услуги и (или) величины отступления от установленных в приложении № 1 к настоящим Правилам параметров качества коммунальной услуги, то потребитель и исполнитель, иные заинтересованные участники проверки определяют в соответствии с настоящим пунктом порядок проведения дальнейшей проверки качества коммунальной услуги.
Любой заинтересованный участник проверки вправе инициировать проведение экспертизы качества коммунальной услуги.
Если для проведения экспертизы качества коммунальной услуги необходим отбор образца соответствующего коммунального ресурса, то исполнитель обязан произвести или организовать проведение отбора такого образца. В этом случае в акте проверки должно быть указано, кем инициировано проведение экспертизы, кем, в каких условиях и в какую емкость произведен отбор образца, каковы параметры качества отобранного образца (если их возможно определить), в какие сроки, куда и каким участником проверки отобранный образец должен быть передан для проведения экспертизы, порядок уведомления заинтересованных участников проверки о результатах экспертизы. Исполнитель обязан получить и приобщить к акту проверки экспертное заключение, содержащее результаты экспертизы, а также не позднее 3 рабочих дней с даты получения экспертного заключения передать его копии всем заинтересованным участникам проверки, которые участвовали в проверке.
Если проведение экспертизы качества предоставления коммунальной услуги возможно в месте ее предоставления, то потребитель и исполнитель, иные заинтересованные участники проверки определяют дату и время проведения повторной проверки качества коммунальной услуги с участием приглашенного эксперта. В этом случае в акте проверки должны быть указаны дата и время проведения повторной проверки, кем инициировано проведение экспертизы, каким участником проверки будет приглашен эксперт, из какой организации должен быть приглашен эксперт (если это определено заинтересованными участниками проверки на момент составления акта проверки).
Расходы на проведение экспертизы, инициированной потребителем, несет исполнитель. Если в результате экспертизы, инициированной потребителем, установлено отсутствие факта нарушения качества коммунальной услуги, то потребитель обязан возместить исполнителю расходы на ее проведение. Расходы на проведение экспертизы, инициированной иным участником проверки, несет такой участник.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 5 57
Если ни один из заинтересованных участников проверки не инициировал проведение экспертизы качества коммунальной услуги, но при этом между потребителем и исполнителем, иными заинтересованными участниками проверки существует спор относительно факта нарушения качества коммунальной услуги и (или) величины отступления от установленных в приложении № 1 к настоящим Правилам параметров качества коммунальной услуги, то определяются дата и время проведения повторной проверки качества коммунальной услуги с участием приглашенных исполнителем представителей государственной жилищной инспекции Российской Федерации, представителей общественного объединения потребителей. В этом случае в акте проверки должны быть указаны дата и время проведения повторной проверки.
Акт повторной проверки подписывается помимо заинтересованных участников проверки также представителем государственной жилищной инспекции в Российской Федерации и представителем общественного объединения потребителей. Указанным представителям исполнитель обязан передать по 1 экземпляру акта повторной проверки (п. ПО).
В случае непроведения исполнителем проверки в срок, установленный в пункте 108 настоящих Правил, а также в случае невозможности уведомить его о факте нарушения качества предоставляемых услуг в связи с ненадлежащей организацией работы круглосуточной аварийной службы потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя. В таком случае указанный акт подписывается не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом (п. 110.1).
Датой и временем, начиная с которых считается, что коммунальная услуга предоставляется с нарушениями качества, являются:
а)	дата и время обнаружения исполнителем факта нарушения качества коммунальной услуги всем или части потребителей, указанные исполнителем в журнале учета таких фактов (пункты 104, 107 настоящих Правил);
б)	дата и время доведения потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы сообщения о факте нарушения качества коммунальной услуги, указанные исполнителем в журнале регистрации сообщений потребителей, если в ходе проведенной в соответствии с настоящим разделом проверки такой факт будет подтвержден, в том числе по результатам проведенной экспертизы (пункт 108 настоящих Правил);
в)	дата и время начала нарушения качества коммунальной услуги, которые были зафиксированы коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета или иным средством
5 58 • Раздел vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
измерения, которое предназначено для этих целей и используется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о единстве измерений, если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения;
г)	дата и время начала нарушения качества коммунальной услуги, которые были зафиксированы в акте проверки качества предоставляемых коммунальных услуг, составленном потребителем в соответствии с пунктом 110.1 настоящих Правил, в случае если нарушение качества было подтверждено в ходе проверки факта нарушения качества коммунальной услуги или в результате проведения экспертизы качества коммунальной услуги (п. 111).
Период нарушения качества коммунальной услуги считается оконченным:
а)	с даты и времени установления исполнителем факта возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества всем потребителям, указанных исполнителем в соответствии с пунктом 104 настоящих Правил в журнале регистрации таких фактов;
б)	с даты и времени доведения потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы исполнителя сообщения о возобновлении предоставления ему коммунальной услуги надлежащего качества;
в)	с даты и времени, указанных в акте о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги, составленном в соответствии с пунктом 113 настоящих Правил;
г)	с даты и времени возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества, которые зафиксированы коллективным (общедомовым), общим (квартирным), индивидуальным прибором учета или иным средством измерения, которое предназначено для этих целей и используется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о единстве измерений, если указанные приборы учета и средства измерения способны сохранять зафиксированные сведения (п. 112).
После устранения причин нарушения качества коммунальной услуги исполнитель обязан удостовериться в том, что потребителю предоставляется коммунальная услуга надлежащего качества в необходимом объеме.
Если исполнитель не имеет возможности установить период нарушения качества коммунальной услуги на основе сведений, указанных в подпунктах «а&, <*б& и «г» пункта 112 настоящих Правил, то исполнитель обязан провести проверку устранения причин нарушения качества коммунальной услуги потребителю, который обращался с сообщением в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя.
Для этого исполнитель в согласованное с потребителем время обязан прибыть в помещение потребителя, провести проверку и составить
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 559
акт о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации для подтверждения качества предоставляемой коммунальной услуги требуется проведение экспертизы, исполнитель организует проведение такой экспертизы и несет расходы на ее проведение.
При уклонении потребителя от согласования времени проведения проверки исполнителем, а равно при уклонении потребителя от подписания акта о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги исполнитель составляет такой акт, который подписывается исполнителем и не менее чем 2 незаинтересованными лицами. Указанный акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю).
При проведении указанной проверки и составлении акта о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги могут участвовать также представители ресурсоснабжающей организации, лица, привлеченного собственниками для обслуживания внутридомовых систем, государственной жилищной инспекции Российской Федерации, общественного объединения потребителей, если они принимали участие в проверке факта нарушения качества коммунальной услуги или если их участие в проверке устранения причин нарушения качества коммунальной услуги инициировано потребителем или исполнителем. В этом случае исполнитель обязан уведомить указанных лиц о дате и времени проведения проверки устранения причин нарушения качества коммунальной услуги. Указанные лица вправе отказаться от участия в такой проверке, уведомив об этом исполнителя (п. ИЗ)1.
Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 (ред. от 22.07.2013) утверждены Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые устанавливают обязательные требования при заключении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее — товарищества и кооперативы) или управляющей организацией с ресурсоснабжающими организациями договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности)), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, хо
1 Собрание законодательства РФ. 2011. №22. Ст. 3168.
560 * Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
л одно го водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме или жилого дома (далее — потребители) коммунальной услуги соответствующего вида (далее — договор ресурсоснабжения)1.
Несмотря на переход права собственности на жилой дом к иному собственнику, лицо, проживающее в этом доме в жилом помещении на условиях социального найма, сохраняет право оплачивать проживание по тарифам, установленным органом местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма. Так, определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24января 2012 г. отменены решение Свердловского районного суда г. Костромы от 1 декабря 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 16 февраля 2011 г.
Отменяя указанные решения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала следующее: «21 апреля 1994 года Я.В.М., как работнику Костромского технологического техникума, находившегося в ведении открытого акционерного общества «К», предоставлено жилое помещение в общежитии.
Я.В.М. по требованию администрации Костромского технологического техникума в связи с проведением капитального ремонта ранее занимаемого ею жилого помещения переселилась на тех же условиях в общежитие. 1 августа 2002 года ей выдан ордер на занятие жилого помещения №<...> в указанном общежитии.
31 марта 2004 года Костромским технологическим техникумом здание общежития передано на баланс открытого акционерного общества «К».
1 апреля 2004 года открытое акционерное общество «К» предложило Я.В.М. заключить письменный договор краткосрочного найма занимаемого ею жилого помещения, от заключения которого она отказалась.
Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Костромы от 20 августа 2004 года открытому акционерному обществу «К& отказано в удовлетворении иска о взыскании с Я.В.М. суммы задолженности за пользование жилым помещением и выселении.
Открытое акционерное общество «К& является собственником многоквартирного жилого дома, общей площадью 4384,7 кв. м, находящегося по адресу:... (свидетельство о государственной регистрации права от 16 сентября 2008 года).
Обратившись в суд с вышеуказанным иском к Я.В.М., ОАО «К& ссылалось на то, что в доме, где проживает ответчица, жилые помещения
1 Собрание законодательства РФ. 2012. №8. Ст. 1040.
Раздал viL Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 561
предоставляются по договорам найма, цена в которых утверждается генеральным директором общества и одинакова для всех проживающих.
От заключения договора найма жилого помещения Я.В.М. отказывается. От оплаты стоимости проживания на равных для всех проживающих в жилом доме лиц ответчица также отказывается, ежемесячно производит оплату занимаемого ею жилого помещения и коммунальных услуг по тарифам и ставкам, утвержденным органом местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма. За период с 1 апреля 2004 года по 31 июля 2010 года задолженность составила <...> рублей. Полагает, что собственник жилого помещения и наниматель своими конклюдентными действиями подтвердили наличие между ними договорных отношений, так как ответчица проживает в помещении №<...>, а истец начисляет ей арендные платежи.
Просит взыскать с Я.В.М. плату за проживание в размере <...> рублей, а также судебные издержки в связи с оплатой госпошлины в размере <...> рублей.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 1 декабря 2010 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 16 февраля 2011 года, иск удовлетворен частично.
Частично удовлетворяя исковые требования открытого акционерного общества «К», суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда, исходил из того, что отсутствие письменного договора коммерческого найма с истцом не освобождает Я.В.М. от обязанности вносить плату за проживание в жилом помещении на условиях, определенных собственником жилого помещения.
Между тем с выводом суда о том, что в данном случае оплата за проживание в жилом помещении должна производиться Я.В.М. по договору коммерческого найма, согласиться нельзя.
Согласно ст. 682 Гражданского кодекса РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги взимается по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 20 августа 2004 года установлена законность вселения ответчицы в комнату №<...> общежития.
562 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Этим же решением суда было установлено, что оплату за пользование жилой площадью и коммунальные услуги в общежитии Я.В.М. производила на основании договора по тарифам и ставкам, утвержденным органами местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма, а также то, что переселилась последняя в указанную выше комнату №<...> на тех же условиях, на которых она проживала в ранее занимаемом жилом помещении.
Таким образом, несмотря на переход права собственности на жилой дом к ОАО «К», с учетом данного решения суда, Я.В.М. сохранила право оплачивать проживание в жилом помещении по тарифам, установленным органом местного самоуправления для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам социального найма.
Указанные выше обстоятельства не были учтены судом при разрешении возникшего спора. Допущенные судом нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела»1.
Статья 1571. Ограничение повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги
L Не допускается повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в муниципальных образованиях (далее — предельные индексы), утвержденных высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации). В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предельные индексы утверждаются по согласованию с представительными органами муниципальных образований.
2. Предельные индексы устанавливаются на основании индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации, утвержденных Правительством Российской Федерации (далее — индексы по субъектам Российской Федерации). Предельные индексы и индексы по субъектам Российской Федерации устанавливаются на долгосрочный период (на срок не менее чем три года, если иное не установлено Правительством Российской Федерации) в соответствии с основами формирования индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации (далее — основы формирования индексов).
1 Определение Верховного Суда РФ от 24 января 2012 г. № 87-В11-3.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 563
3* Основы формирования индексов утверждаются Правительством Российской Федерации и устанавливают:
1)	порядок расчета, утверждения и применения индексов по субъектам Российской Федерации и предельных индексов;
2)	основания и порядок изменения индексов по субъектам Российской Федерации и предельных индексов в течение периода их действия, а также основания и порядок выплаты компенсаций организациям, осуществляющим регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения, за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации в связи с изменениями индексов по субъектам Российской Федерации и (или) предельных индексов;
3)	порядок мониторинга и контроля за соблюдением индексов по субъектам Российской Федерации и предельных индексов;
4)	основания и порядок согласования предельных индексов представительными органами муниципальных образований;
5)	порядок опубликования решений об установлении индексов по субъектам Российской Федерации и предельных индексов, а также информации о результатах контроля за соблюдением индексов по субъектам Российской Федерации и государственного жилищного надзора в области применения предельных индексов.
4. Контроль за соблюдением порядка утверждения предельных индексов осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
5. В случае нарушения порядка утверждения предельных индексов уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти выдает высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.
(Статья введена Федеральным законом от 28 декабря 2013г. М417-ФЗ.)
Комментируемая статья предусматривает ограничение повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Не допускается повышение размера платы выше максимальных индексов изменения размера платы в муниципальных образованиях, утвержденных высшим должностным лицом субъекта РФ.
Предельные индексы устанавливаются на основании индексов в среднем по субъектам РФ, утвержденных Правительством РФ.
564 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью I1 настоящей статьи.
(Часть вред. Федеральных законов от 25декабря 2012г. №271-ФЗ; от 28 декабря 2013 г. №4Г7-Ф3.)
I1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном азносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
(Часть введена Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
2.	Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
(Часть вред. Федерального закона от 25декабря 2012г. №271-ФЗ.)
3.	Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
(Часть вред. Федерального закона от 25декабря 2012г. №271-ФЗ.)
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 565
4.	Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
(Часть в ред. Федерального закона от 29 июня 2012г. №96-ФЗ.)
Комме нтируемая статья о пр ед ел я ет р асход ы собствен н ико в по -мещений в многоквартирном доме.
Статья 16 Закона РФ от4 июля 1991 г. № 1541-1 (ред. от 16.10.2012) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации* устанавливает, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 1 марта 2012 г. №389-0-0, «определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации* основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (определения от 19 октября 2010 года № 1334-0-0 и от 14 июля 2011 года № 886-0-0).
Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, — безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципаль
566 * Раздал viL Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
ных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.
Применительно к муниципальным образованиям в лице органов местного самоуправления это законоположение не предопределяет конкретные формы, способы и сроки его исполнения, а, будучи одним из общих принципов осуществления приватизации, в системе действующего законодательства предполагает возможность его конкретизации в муниципальных правовых актах с учетом специфических местных условий для установления наиболее оптимального механизма достижения заложенной в нем цели на основе баланса интересов местного сообщества в целом и группы собственников жилых помещений (часть 3 статьи 51 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
Норма статьи 6 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» является специальной нормой, поскольку в соответствии с нею осуществляется приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах особой категории — требующих капитального ремонта. Из нее следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации, сохраняется до исполнения им данного обязательства (п. 2.2).
Из статей 1, 7, 72 и 133 Конституции Российской Федерации, части 2 статьи 18 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» следует, что финансирование деятельности органов местного самоуправления, иных уполномоченных субъектов, реализующих те или иные публичные обязанности, осуществляется за счет средств местных бюджетов, однако в случае недостаточности собственных средств для покрытия соответствующих расходов муниципальные образования вправе рассчитывать на оказание им финансовой помощи целевого характера со стороны Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также привлекать средства из иных источников, не запрещенных законодательством Российской Федерации.
Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» уста
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 567
новлены специальные меры государственной финансовой поддержки муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Муниципальное образование «Город Омск* относится к числу их получателей.
В соответствии же со статьей 16.1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации^, регламентирующей права органов местного самоуправления городского округа на решение вопросов, не отнесенных к вопросам местного значения городского округа, органы местного самоуправления имеют право на осуществление финансирования и софинансирования капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года (п. 2.3).
Таким образом, статья 16 Закона «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации^ в системе действующего правового регулирования не может рассматриваться как нарушающая конституционно защищаемые права местного самоуправления, поскольку не ограничивает самостоятельность органов местного самоуправления в выборе средств осуществления закрепленной в ней обязанности и непосредственно не предусматривает объем расходов местных бюджетов на мероприятия по проведению капитального ремонта и сроки решения поставленной задачи (п. 2.4)»1.
Указанная позиция подтверждалась практикой Верховного Суда РФ. Так, согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007), исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210ГКРФпосле исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации^ приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа
1 Определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 г. № 389-0-0.
568 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
1.	Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее — субсидии) предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам части б настоящей статьи, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.
2.	Право на субсидии имеют граждане:
1)	пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2)	наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фоцца;
3)	члены жилищных кооперативов;
4)	собственники жилых помещений.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 569
3.	Субсидии предоставляются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или управомоченным им учреждением гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №258-ФЗ.)
4.	Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленного частью 1 статьи 155 настоящего Кодекса.
5.	Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
6.	При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стаццарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается для лиц, указанных в пунктах 1—3 части 2 настоящей статьи, исходя из размера платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании, размера платы, используемой для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей, цен, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг, используемых для расчета платы за коммунальные услуги для указанных нанимателей. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается для собственников жилых помещений исходя из размера платы, используемой для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения для указанных нанимателей, минимального размера взноса на капитальный ремонт (при уплате в соответствии с настоящим Кодексом взносов на капитальный ремонт), цен, тарифов на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, и нормативов потребления коммунальных услуг, используемых для расчета платы за коммунальные услуги для указанных нанимателей.
(Часть вред. Федерального закона от 25декабря 2012г. №271-ФЗ.)
7.	Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством Российской Федерации.
570 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
8* Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из бюджетов субъектов Российской Федерации.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №258-ФЗ.)
9.	Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий, а также порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках, устанавливается Правительством Российской Федерации.
10.	Часть утратила силу. Федеральный закон от 29 декабря 2006г. №258-ФЗ.
11.	Орган местного самоуправления может установить для расчета субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг, в том числе стоимости жилищно-коммунальных услуг д ля собственников жилых помещений, которые в соответствии с настоящим Кодексом уплачивают взносы на капитальный ремонт, и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.
(Часть в ред. Федеральных законов от 29 декабря 2006г. №258-ФЗ; от 25декабря 2012г. №271-ФЗ.)
12.	Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное.
Комментируемая статья устанавливает основания и порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Право на субсидии имеют граждане:
1)	пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2)	наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3)	члены жилищных кооперативов;
4)	собственники жилых помещений.
Раздал vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 571
Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 (ред. от 16.03.2013) «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуга утверждены Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, в частности документы, представляемые с заявлением о предоставлении субсидии, порядок определения состава семьи заявителя, порядок определения размера субсидии, порядок исчисления совокупного дохода семьи получателя субсидии, порядок предоставления субсидий.
Так, согласно указанным Правилам для получения субсидии граждане, указанные в п. 3 настоящих Правил, и члены семей граждан, указанных в п. 5 настоящих Правил (далее — заявители), или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации, представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов:
а)	копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства, — в случае, если заявитель является нанимателем жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде, членом жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Заявитель, проходящий военную службу по контракту, зарегистрированный по месту жительства по адресу воинской части, но проживающий ввиду отсутствия служебных жилых помещений в жилых помещениях на условиях заключенного договора найма (поднайма), прилагает к заявлению о предоставлении субсидии копию договора найма (поднайма) в частном жилищном фонде и справку из воинской части об отсутствии возможности предоставления служебного жилого помещения;
б)	документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (об отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
в)	копии документов, подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки и компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
г)	копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя — иностранного гражданина и членов его семьи к гражданству го
572 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
сударства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);
д)	документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии. Для подтверждения доходов индивидуального предпринимателя представляются документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах для избранной им системы налогообложения;
е)	копии судебных актов о признании лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, членами его семьи — в случае наличия разногласий между заявителем и проживающими совместно с заявителем по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье. В этом случае уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке (п. 8).
Уполномоченные органы получают на основании межведомственных запросов, в том числе в электронной форме с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного информационного взаимодействия, следующие документы (сведения), необходимые для принятия решения о предоставлении субсидии:
а)	копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства, — в случае, если заявитель является пользователем жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, а также собственником жилого помещения;
б)	коп и и д оку ме нто в, п одтве ржд аю щи х право вы е о с нов ан и я отн е -сения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «е& пункта 8 настоящих Правил;
в)	копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации;
г)	документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства (п. 8.2).
Заявитель вправе представить в уполномоченный орган по месту жительства документы, указанные в пункте 8.1 настоящих Правил, по собственной инициативе (п. 8.3).
Члены семей граждан, указанных в пункте 5 настоящих Правил, дополнительно к документам, предусмотренным пунктом 8 настоящих Правил, представляют документы, подтверждающие причину выбытия этих граж
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 573
дан, а также факт постоянного проживания в соответствующем жилом помещении совместно с указанными гражданами до их выбытия (п. 9).
Требовать от граждан документы, не предусмотренные пунктами 8 и 9 настоящих Правил, не допускается (п. 10).
Уполномоченные органы вправе проверять подлинность представленных заявителем документов, полноту и достоверность содержащихся в них сведений путем направления официальных запросов в органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, органы, осуществляющие государственную регистрацию индивидуальных предпринимателей, налоговые и таможенные органы, органы и учреждения федеральной государственной службы занятости населения, организации связи, другие органы и организации (п. 11).
При наличии у уполномоченного органа сведений, необходимых для принятия решения о предоставлении субсидий и расчета их размеров, граждане могут быть освобождены по решению этого органа от обязанности представления всех или части документов, указанных в пунктах 8 и 9 настоящих Правил (п. 12).
Документы, предусмотренные пунктами 8, 8.1 и 9 настоящих Правил, могут представляться в уполномоченные органы в письменном виде лично или почтовым отправлением либо в виде электронного документа (пакета документов), подписанного электронной подписью в соответствии с требованиями Федерального закона «Об электронной подписи» и Федерального закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», с использованием регионального портала государственных и муниципальных услуг (функций) (в случае, если в субъекте Российской Федерации создан такой портал) или федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг При этом днем обращения за субсидией считается дата получения документов уполномоченным органом. Обязанность подтверждения факта отправки документов лежит на заявителе (п. 13).
Заявитель несет ответственность за достоверность представленных сведений и документов. Представление заявителем неполных и (или) заведомо недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении субсидии (п. 14).
Органы и организации, выдавшие указанные в пунктах 8 и 9 настоящих Правил документы, несут ответственность за достоверность содержащихся в этих документах сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 15).
574 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Уполномоченные органы формируют в отношении каждого заявителя дело, в которое включаются документы, связанные с предоставлением субсидии и определением ее размера (далее — персональное дело). Документы на бумажных и электронных носителях информации подлежат хранению не менее 3 лет. При несоответствии записей на бумажных носителях информации записям на электронных носителях информации приоритет имеют записи на бумажных носителях (п. 16).
Должностные лица уполномоченных органов несут ответственность за распространение и (или) незаконное использование конфиденциальной информации, ставшей им известной в связи с решением вопроса о предоставлении субсидий (п. 17).
В состав семьи заявителя могут входить заявитель и граждане, являющиеся:
а)	членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со статьей 69 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б)	членами семьи собственника жилого помещения в соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса Российской Федерации;
в)	членами семьи иных граждан, указанных в пункте 3 настоящих Правил, в соответствии со статьей 2 Семейного кодекса Российской Федерации (п. 18).
19. Уполномоченный орган при решении вопроса о наличии права на предоставление субсидии и расчете ее размера определяет состав семьи заявителя в соответствии с настоящими Правилами (и. 19).
Размер субсидии исчисляется помесячно и зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (далее — региональные стандарты) (п. 20).
Размеры региональных стандартов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 21).
Размеры региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемые в соответствии с требованиями частей 1 и 6 статьи 159 Жилищного кодекса Российской Федерации из расчета на одного члена семьи для семей разной численности и одиноко проживающего гражданина, дифференцируются по поселениям, в том числе населенным пунктам, расположенным на межселенных территориях, городским округам (далее — муниципальные образования) одного субъекта Российской Федерации. Для одного муниципального образования может устанавливаться региональный стандарт стоимости жилищно
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 575
коммунальных услуг отдельно для многоквартирных домов, находящихся в различных жилищных фондах, и жилых домов индивидуального жилищного фонда (п. 22).
При среднедушевом доходе семьи, равном или выше прожиточного минимума, установленного органами государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, размер субсидии определяется по формуле (1):
С, =ССЖКУрхИ-МДДр хД,	(1)
1	Р 100
где:
С! — размер субсидии (в рублях);
ССЖКУр — размер установленного для муниципального образования регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг на одного члена семьи для семей разной численности (в рублях);
п — количество лиц, входящих в состав семьи заявителя, определяемых в соответствии с пунктом 18 настоящих Правил;
МДДр — региональный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (в процентах);
Д — совокупный доход семьи (в рублях), исчисленный в порядке, установленном пунктом 40 настоящих Правил (п. 23).
При среднедушевом доходе семьи ниже прожиточного минимума, установленного органами государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, размер субсидии определяется по формуле (2):
С, = ССЖКУр X п - Д X К,	(2)
2	Р 100
где:
С 2 — размер субсидии (в рублях);
К — поправочный коэффициент, рассчитанный по формуле (3):
где:
СД — среднедушевой доход семьи (в рублях), исчисленный в соответствии с пунктом 39 настоящих Правил;
ПМ — величина прожиточного минимума семьи заявителя (в рублях), определяемая в соответствии с пунктом 26 настоящих Правил (п. 24).
576 • Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Если заявителю и (или) членам его семьи предоставлены льготы или меры социальной поддержки в виде скидок в оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при расчете размера субсидии соответствующий размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг умножается на коэффициент, рассчитанный по формуле (4) (п. 25):
РПС “РПп ’
(4)
где:
Кл — коэффициент;
РП с — размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом предоставленной скидки;
РП п — размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги без учета предоставленной скидки.
Величина прожиточного минимума семьи заявителя определяется с учетом действующих в субъекте Российской Федерации на момент обращения за субсидией прожиточных минимумов для граждан различных социально-демографических групп по формуле (п. 26):
ПМ _ (ПМтн * лтн ) + (ПМп х лп «тн + rtn + Лд
(5)
где:
ПМ — величина прожиточного минимума (в рублях);
ПМТН — величина прожиточного минимума для трудоспособного населения;
ПМ п — величина прожиточного минимума для пенсионеров;
ПМд — величина прожиточного минимума для детей;
п тн — количество лиц из состава семьи заявителя, принадлежащих к социально-демографической группе трудоспособного населения;
п п — количество лиц из состава семьи заявителя, принадлежащих к социально-демографической группе пенсионеров;
«д — количество лиц из состава семьи заявителя, принадлежащих к социально-демографической группе детей.
Размер предоставляемой субсидии не должен превышать фактические расходы семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Получатель субсидии не позднее 10 рабочих дней с даты истечения срока предоставления субсидии представляет уполномоченному органу документы, подтверждающие фактические расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, понесенные в течение срока получения последней субсидии.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 577
Получатели субсидий, использующие для отопления жилого помещения в качестве основного вида топлива твердое топливо (при наличии печного отопления), электроэнергию (при наличии электрических отопительных приборов), газ (при наличии газовых отопительных приборов), представляют платежные или иные документы, подтверждающие фактические расходы семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, по окончании 2 сроков предоставления субсидий подряд.
В случае если размер субсидии превысил фактические расходы семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, возврат средств в размере превышения производится в порядке, установленном пунктом 49 настоящих Правил (п. 27).
При изменении региональных стандартов (в случае, указанном в пункте 31 настоящих Правил, — местных стандартов), размеров действующих в субъекте Российской Федерации прожиточных минимумов для граждан различных социально-демографических групп, а также условий и порядка предоставления субсидий перерасчет размеров субсидий производится уполномоченным органом с даты вступления в силу соответствующих изменений без истребования у получателей субсидий каких-либо документов.
Если размер субсидии, исчисленный исходя из новых региональных стандартов или размеров прожиточных минимумов, меньше размера ранее предоставленной (выплаченной) субсидии, возврат излишне выплаченных средств за период с даты вступления в силу соответствующих изменений до даты перерасчета размера субсидии не производится. В случае если вновь рассчитанный размер субсидии превышает прежний размер, то средства, недоплаченные за период с даты вступления в силу соответствующих изменений до даты перерасчета размера субсидии, подлежат перечислению получателю субсидии в порядке, установленном пунктом 50 настоящих Правил (п. 28).
В случае наступления событий, указанных в пункте 48 настоящих Правил, перерасчет размера субсидии производится при представлении получателем субсидии необходимых документов или получении уполномоченным органом от соответствующих органов (организаций) сведений об этих событиях. Субсидия во вновь рассчитанном размере предоставляется в сроки, указанные в пункте 44 настоящих Правил (п. 29).
Результаты перерасчета размера субсидии отражаются в персональном деле. Сведения об изменении размера субсидии указываются в платежных документах или доводятся до сведения получателя субсидии иным образом в течение 10 рабочих дней с даты перерасчета (п. 30).
Установленные органом местного самоуправления в случаях и порядке, определенных частью 11 статьи 159 Жилищного кодекса Российской Федерации, местные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, местные стандарты нормативной площади жилого
578 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
помещения, используемой для расчета субсидий, и местные стандарты максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи могут применяться вместо всех или вместо отдельных соответствующих региональных стандартов.
Определение размеров субсидий с учетом местных стандартов осуществляется в порядке, установленном настоящими Правилами для определения размера субсидий с учетом региональных стандартов (п. 31).
Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии определяется за 6 последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии (далее — расчетный период) (п. 32).
При исчислении совокупного дохода семьи получателя субсидии независимо от раздельного или совместного проживания учитываются доходы граждан, являющихся по отношению к получателю субсидии или членам его семьи:
а)	супругом (супругой);
б)	родителями или усыновителями несовершеннолетних детей;
в)	несовершеннолетними детьми, в том числе усыновленными (п. 33).
Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина в целях предоставления субсидии исчисляется по правилам, установленным в абзаце втором ст. 5 и ст. 6—12 Федерального закона «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими показания им государственной социальной помощи* (СЗ РФ. 2003. № 14. Ст. 1257), с учетом:
а)	видов доходов, указанных в п. 1 перечня видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2003 г. № 512 (СЗ РФ. 2003. № 34. Ст. 3374), за исключением денежных эквивалентов полученных членами семьи льгот и социальных гарантий, установленных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в том числе льгот по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, предоставляемых гражданам в виде скидок в оплате. Указанное изъятие применяется также в отношении одиноко проживающих граждан;
б)	денежных выплат, предоставленных гражданам в качестве мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
в)	доходов, полученных от сдачи жилых помещений в поднаем;
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 579
г)	компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, выплачиваемых отдельным категориям граждан;
д)	денежных средств, выделяемых опекуну (попечителю) на содержание подопечного;
е)	денежных средств, направленных на оплату обучения в образовательных учреждениях всех типов, в случаях, когда такая оплата производится не из собственных доходов обучающихся либо проживающих совместно с ним членов его семьи, а за счет средств иных лиц, предоставляемых на безвозмездной и безвозвратной основе;
ж)	доходов, полученных от заготовки древесных соков, сбора и реализации (сдачи) дикорастущих плодов, орехов, грибов, ягод, лекарственных и пищевых растений или их частей, других лесных пищевых ресурсов, а также технического сырья, мха, лесной подстилки и других видов побочного лесопользования;
з)	доходов охотников-любителей, получаемых от сдачи добытых ими пушнины, мехового или кожевенного сырья либо мяса диких животных (п. 34).
При исчислении размера совокупного дохода семьи или одиноко проживающего гражданина не учитываются:
а)	виды доходов, указанных в абзаце двенадцатом подп. «да п. 1 (кроме надбавок и доплат ко всем видам выплат, указанных в этом подпункте), п.п. 2 и 3 перечня видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 20 августа 2003 г. № 512;
б)	до вступления в силу соответствующего федерального закона сумма ежемесячной денежной выплаты, установленной в соответствии с Законом Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Закона Российской Федерации от 18 июня 1992 г. № 3061-1), Федеральными законами «О ветеранах» (в редакции Федерального закона от 2 января 2000 г №40-ФЗ), «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;
в)	денежные эквиваленты предоставляемых гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в виде скидок в оплате;
г)	суммы ранее предоставленных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
д)	другие виды материальной поддержки в виде денежных выплат и (или) натуральной помощи, оказываемой гражданам за счет средств
580 * Раздал vil Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
бюджетов различных уровней бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, кроме указанных в поди. и и. 34 настоящих Правил (и. 35).
Если граждане не имеют возможности подтвердить документально какие-либо виды доходов, за исключением доходов от трудовой и индивидуальной предпринимательской деятельности, они могут самостоятельно их декларировать в заявлении. Такие сведения могут быть проверены уполномоченным органом в установленном законодательством Российской Федерации порядке (п. 36).
Среднемесячный доход каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина определяется путем деления суммы его доходов, полученных в течение расчетного периода, на количество месяцев этого расчетного периода, в течение которых он имел данные доходы (п. 37).
Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде равен сумме среднемесячных доходов всех членов семьи (п. 38).
Среднедушевой доход семьи в расчетном периоде исчисляется путем деления среднемесячного совокупного дохода семьи на количество членов семьи (и. 39).
Совокупный доход семьи, учитываемый при расчете размера субсидии в соответствии с п.п. 23 и 24 настоящих Правил, равен произведению среднедушевого дохода семьи в расчетном периоде на количество лиц, входящих в состав семьи заявителя (получателя субсидии), определенное в соответствии с пунктом 18 настоящих Правил (п. 40).
Порядок предоставления субсидий
Гражданам и (или) членам их семьи, имеющим право на субсидии в соответствии с п.п. 2, 3 и 5 настоящих Правил, предоставляется одна субсидия на жилое помещение, в котором они проживают.
Субсидия предоставляется сроком на 6 месяцев (и. 41).
Уполномоченный орган принимает решение о предоставлении субсидии или об отказе в ее предоставлении, рассчитывает размер субсидии и направляет (вручает) соответствующее решение заявителю в течение 10 рабочих дней с даты получения всех документов, предусмотренных п.п. 8 и 9 настоящих Правил (и. 42).
Действие (бездействие) уполномоченного органа при принятии решения о предоставлении субсидии, а также его решение об отказе в предоставлении субсидии либо неправильное определение ее размера могут быть обжалованы в суд (и. 43).
При представлении документов, предусмотренных п.п. 8 и 9 настоящих Правил, с 1-го по 15-е число месяца субсидия предоставляется с 1-го числа этого месяца, а при представлении указанных документов с 16-го числа до конца месяца — с 1-го числа следующего месяца (п. 44).
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 581
Уполномоченные органы ежемесячно до установленного в соответствии с ч. 1 ст 155 Жилищного кодекса Российской Федерации срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги перечисляют средства на имеющиеся или открываемые в выбранных получателями субсидий банках банковские счета или вклады до востребования.
По решению уполномоченного органа субсидии могут предоставляться путем выплаты (доставки) средств через организации связи или выплаты из кассы уполномоченного органа в случае отсутствия в населенных пунктах филиалов банков, а также в случае, если по состоянию здоровья, в силу возраста, из-за отсутствия пешеходной или транспортной доступности получатели субсидий не имеют возможности открывать банковские счета или вклады до востребования и пользоваться ими.
Часть субсидии, приходящаяся на приобретение твердых видов топлива (при наличии печного отопления), может перечисляться (выплачиваться) за весь срок предоставления субсидии единовременно в первом месяце периода предоставления субсидии (п. 45).
Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилого помещения и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг (п. 46).
При изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и при изменении размера платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, уменьшение размера субсидии не производится, за исключением случая, предусмотренного п. 27 настоящих Правил (п. 47).
Получатель субсидии в течение одного месяца после наступления событий, предусмотренных подп. <аа*> и «б*> п. 60 настоящих Правил, обязан представить уполномоченному органу документы, подтверждающие такие события (п. 48).
В случае если получатель субсидии в установленный срок не представил уполномоченному органу документы, указанные в п. 48 настоящих Правил, необоснованно полученные в качестве субсидии средства засчитываются в счет будущей субсидии, а при отсутствии права на получение субсидии в последующие месяцы эти средства добровольно возвращаются получателем субсидии в бюджет, из которого была предоставлена субсидия. При отказе от добровольного возврата указанных средств они по иску уполномоченного органа истребуются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.49).
582 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
В случае предоставления субсидии в завышенном или заниженном размере вследствие ошибки, допущенной уполномоченным органом при расчете размера субсидии, излишне выплаченные средства подлежат возврату в порядке, установленном п. 49 настоящих Правил, а недоплаченные средства выплачиваются получателю субсидии в месяце, следующем за месяцем, в котором была обнаружена ошибка. Выплата недоплаченных средств осуществляется и в том случае, когда месяц, в течение которого они должны быть перечислены, приходится на период, когда гражданин утратил право на получение субсидии (п. 50)1.
Следует иметь в виду, что иностранным гражданам не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное. Лицам без гражданства указанные субсидии не предоставляются.
Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
1.	Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
2.	Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в порядке, установленном статьей 159 настоящего Кодекса.
3.	Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению*
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает, что отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
1 Собрание законодательства РФ. 2005. №51. Ст. 5547.
Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги • 583
К указанным категориям относятся:
—	члены семей (вдовы (вдовцы), за исключением вступивших в новый брак; несовершеннолетние дети; дети старше 18 лет, ставшие инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; дети в возрасте до 23 лет, обучающиеся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; граждане, находившиеся на иждивении) сотрудников, погибших (умерших) вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, связанных с исполнением служебных обязанностей1;
—	граждане, занятые на работе с химическим оружием1 2 *;
—	военнослужащие, в связи с наймом (поднаймом) жилых помещений5;
—	члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более;
—	сотрудники таможенных органов, при переводе сотрудника таможенного органа на службу в другую местность4;
—	судьи Российской Федерации в связи с наймом (поднаймом) жилых помещений до предоставления им жилой площади5;
—	прокуроры в связи с наймом (поднаймом) жилых помещений до предоставления им в установленном порядке жилого помещения для постоянного проживания6;
1 Собрание законодательства РФ. 2002. №27. Ст. 2620 // федеральный закон от 30 июня 2002 г. №78-ФЗ (ред. от 19.07.2011, с изм. от 30.12.2012) «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)».
2 Собрание законодательства РФ. 2000. № 46. Ст. 4538 // федеральный закон от 7 ноября 2000 г. № 136-ФЗ (ред. от 24.07.2009) «О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием».
J Собрание законодательства РФ. 1998. №22. Ст. 2331 // Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О статусе военнослужащих*.
4 Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст. 3586 // Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 114-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «О службе в таможенных органах РФ».
5 Собрание законодательства РФ. 1996. №3. Ст. 144 // Федеральный закон от 10 января 1996 г. № 6-ФЗ (ред. от 25.12.2012) «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской федерации».
6 Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст. 4472 // федеральный закон от 17 января 1992 г. №2202-1 (ред. от 23.07.2013) «О прокуратуре Российской Федерации».
584 • Раздел vii. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
—	педагогические работники, проживающие и работающие в сельских населенных пунктах, рабочих поселках, поселках городского типа, — на оплату жилых помещений, отопления и освещения1.
Перечень граждан может быть расширен региональным законодательством, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены льгот по оплате жилья и коммунальных услуг компенсации в соответствии со ст. 160 Жилищного кодекса Российской Федерации сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный этими актами до введения в действие данного Кодекса.
1 Собрание законодательства РФ. 2012. №53 (ч. 1). Ст. 7598 // федеральный закон от 29 декабря 2012 г. №273-Ф3 (ред. от 23.07.2013) «Об образовании в Российской Федерации».
Раздел VIII
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Статья 16 L Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
(Наименование вред. Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.)
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
1L Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1)	соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2)	безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3)	доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4)	соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5)	постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
586 • Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
I2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1)	непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2)	управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3)	управление управляющей организацией.
21. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
I1. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 587
многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех уедут и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
3.	Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №251-ФЗ.)
4.	Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
(Часть в ред. Федеральных законов от 29 декабря 2006г. №251-ФЗ; от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ; от 27июля 2010г. №237-Ф3.)
588 • Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
41. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.
(Часть введена Федеральным законом от 6 декабря 2011г. №401-ФЗ.)
5.	Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дия проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6.	Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
(Часть в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006г. №251-ФЗ.)
7.	Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8.	Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 589
статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
(Часть в ред. Федерального закона от 5 апреля 2013 г. №38-Ф3.)
81. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».
(Часть введена Федеральным законом от 6 декабря 2011г. №401-ФЗ.)
9.	Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
91. Н епосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
10.	Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
590 * Раздал VIII. Управление многоквартирными домами
11.	В случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и пользователям предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме*
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
12.	Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
13.	В течение двадцати дней со дия выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дия размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом* Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(Часть вред. Федерального закона от Запрела 2013г. №38-Ф3.)
14.	До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 591
Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
(Часть в ред. Федерального закона от 5 апреля 2013 г. №38-Ф3.)
15.	Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
16.	Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, а также предусматривает способы управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1)	непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2)	управление товариществом собственников жилья;
3)	управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
4)	управление управляющей организацией.
Задачами управления многоквартирным домом являются:
—	обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
—	надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
решение вопросов пользования указанным имуществом;
592 • Раздел viii. Управление многоквартирными домами
—	предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 476 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Данные Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
а)	собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;
б)	то вар и ществам и собствен н ико в жилья, жили щно - строител ьны -ми кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно — товарищество, кооператив);
в)	управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;
г)	управляющими организациями, заключившими договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более чем 12;
д)	застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее — застройщик — управляющая организация) (п. 1).
Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее — управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2).
Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее — минимальный перечень) (п. 3).
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 593
а)	прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г № 491, в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);
б)	сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;
в)	подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:
—	разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее — перечень услуг и работ), а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом — формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
—	расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);
—	под гото вка пред ложе ни й по во п рос а м п рове д ен ия кап итал ь н о го ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности ;
—	подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;
—	обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;
594 • Раздел viii. Управление многоквартирными домами
г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива (далее — собрание) вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе:
—	уведомление собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива о проведении собрания;
—	обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;
—	подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;
—	подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;
—	документальное оформление решений, принятых собранием;
—	доведение до сведения собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива решений, принятых на собрании;
д)	организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
—	определение способа оказания услуг и выполнения работ;
—	подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;
—	выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;
—	заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
—	заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;
—	закл ючение до го воров энер госнабжения (купл и - продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 595
—	заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;
—	осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
—	веде н и е претензи о иной, исковой работы при вы я вле н и и наруше -ний исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуги (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
е)	взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;
ж)	организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:
—	начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
—	оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;
—	осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжен ия в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида;
—	ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;
з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:
—	предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквар-
596 * Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
тарным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;
—	раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731;
—	прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;
—	обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке (п. 4).
Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме — одним из таких собственников (п. 5).
В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заключения экспертных организаций (п. 6).
В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень (п. 7).
Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 8).
Управляющая организация, застройщик — управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дема, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении аварийно-дис
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 597
петчерского обслуживания подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), или заключается договор об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания с организацией, осуществляющей такую деятельность.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем 12, аварийно-диспетчерское обслуживание может осуществляться путем заключения собственниками договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию (п.9).
Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, регистрацию и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, а также принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения (п. 10).
Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы диспетчеризации обеспечивает:
—	контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
—	гро мко го воря щую (д вусторон ню ю) связь с пассажирам и л ифтов, собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах, дворниками (п. 11).
Работа аварий но-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах (п. 12).
Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает:
—	незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри многоквартирных домов;
—	устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения (п. 13).
При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения,
598 • Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений (п. 14).
Управляющая организация, застройщик — управляющая организация, товарищество или кооператив в случае организации аварийнодиспетчерского обслуживания путем заключения договора на оказание услуге организацией, осуществляющей соответствующую деятельность, представляет в аварий но-диспетчере кую службу комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания (п. 15).
Управляющая организация, застройщик — управляющая организация, товарищество или кооператив обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (п. 16).
Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.
Регистрация заявок осуществляется в журнале заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии).
Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварий но-диспетчерской службы.
Аварийно-диспетчер с кая служба обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознаком
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 599
ление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями (п. 17).
Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим демом
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее — орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля)), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 18).
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное п. 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном п. 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения, указанные в подп. «б* п. 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (п. 19).
Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего
600 * Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 20).
В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного п. 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном п. 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом (п. 21).
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов (п. 22).
Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, подлежащих передаче, отражаются в акте прием а-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муници
Раздел viil Управление многоквартирными домами • 601
пального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23)’.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок их оказания установлен постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290.
Указанный перечень включает в себя:
—	работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесу-щих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;
—	работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
—	работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме1 2.
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Порядок проведения конкурса установлен постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 (ред. от 11.06.2013) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом*.
Конкурс проводится на основе следующих принципов:
1)	создание равных условий участия в конкурсе для юридических лиц независимо от организационно-правовой формы и индивидуальных предпринимателей;
2)	добросовестная конкуренция;
3)	эффективное использование средств собственников помещений в многоквартирном доме в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в многоквартирном доме, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в доме;
4)	доступность информации о проведении конкурса и обеспечение открытости его проведения3.
1 Собрание законодательства РФ. 2013. №21. Ст. 2652.
2 Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.
3 Российская газета. 2006. № 37. 22 февр.
602 • Раздал VIII. Управление многоквартирными домами
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ — заключение договора в обязательном порядке.
В определении Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. №59-В12-5 указано следующее: «Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, которые могут изменить выбранный способ в любое время.
Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом с управляющей организацией.
При этом закон не связывает право собственников помещений на изменение способа управления многоквартирным домом со сроками действия ранее заключенного договора управления многоквартирным домом управляющей организацией или обстоятельствами ненадлежащего исполнения условий такого договора управляющей организацией и не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме после выбора такого способа управления, как непосредственное управление, заключать с иными организациями договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Приведенное толкование положений частей 2 и 3 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит общим правилам расторжения договора, предусмотренным пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Иное означало бы одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным домом, что противоречило бы положениям статьи 161 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации^1.
Статья 1611. Совет многоквартирного дома
L В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет
1 Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. № 59-В12-5.
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 603
многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме* Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
В отношении многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ, отсчет предусмотренного частью срока (календарного года) осуществляется со дня вступления в силу указанного Федерального закона.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам*
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
604 • Раздал VIII. Управление многоквартирными домами
4)	представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5)	осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6)	представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
6.	Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7.	Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8.	Председатель совета многоквартирного дома:
1)	до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2)	доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3)	на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осу-
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 605
ществляющимн оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4)	осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5)	на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
9.	Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10.	Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11.	Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12.	Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
(Статья введена Федеральным законам от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает порядок создания и компетенцию совета многоквартирного дома. Количество членов совета
606 * Раздел viii. Управление многоквартирными домами
многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебной практике возник вопрос о том, каким процессуальным статусом обладает председатель совета многоквартирного дома.
Согласно п. 5 ч. 8 комментируемой статьи ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
В силу ст.ст. 48 и 53 ГПК РФ представителями в суде могут быть лица, имеющие надлежащим образом оформленные полномочия на ведение дела; полномочия представителя должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом.
Согласно ст. 54 ГПК РФ представитель вправе совершать от имени представляемого все процессуальные действия. Однако право представителя на подписание искового заявления, предъявление его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег должно быть специально оговорено в доверенности, выданной представляемым лицом.
Следовательно, для возбуждения судом гражданского дела по заявлению председателя совета многоквартирного дома доверенность должна содержать специальную оговорку о возможности подписания искового заявления и предъявления его в суд этим председателем.
Извещение представителя собственников помещений многоквартирного дома не освобождает суд от обязанности известить представляемых — собственников помещений о времени и месте рассмотрения дела.
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 607
Истцами по делу являются собственники помещений многоквартирного дома. Председатель совета дома является их представителем по доверенности. Иски, предъявляемые собственниками помещений дома через председателя совета дома, ограничиваются управлением дома и предоставлением коммунальных услуг. Председатель совета многоквартирного дома не может выступать от своего имени или от имени совета дома. Председатель совета — представитель собственников помещений дома — не является истцом, однако занимает процессуальное положение представителя и наделен полномочиями, изложенными в главе 5 ГПК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 182 ГК РФ не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени.
К таким лицам, в частности, относятся лица, перечисленные в ч. 2 ст. 4 ГПК РФ, согласно которой в случаях, предусмотренных ГПК РФ, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Следует иметь в виду, что в отношении председателя многоквартирного дома не применяются положения ч.2ст. 4ГПКРФ. Председатель совета многоквартирного дома лицом, указанным в этих статьях, не является, так как действует по доверенности и выступает не от своего имени, а от имени собственников жилых помещений дома.
В определении Московского областного суда от 29 июля 2013 г. по делу №33-16186/2013 указано следующее: «Обязанность органа местного самоуправления созвать общее собрание собственников заключается не в формальной организации его проведения, а в достижении положительного результата: избрание совета на состоявшемся общем собрании собственников жилых помещений дома и его председателя либо создание в данном доме товарищества собственников жилья.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда о необходимости применения ст. 45 ЖК РФ, которая устанавливает процедуру организации и проведения общего собрания собственников жилых помещений, поскольку применение данной нормы по аналогии возможно^1.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сто-
1 Определение Московского областного суда от 29 июля 2013 г. по делу №33-16186/2013.
608 * Раздал VIII. Управление многоквартирными домами
роками. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме е каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
I1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
(Часть введена Федеральным законом от 5 апреля 2013г. №38-Ф3.)
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте б части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
(Часть в ред. Федеральных законов от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ; от 5 апреля 2013 г. №38-Ф3.)
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1)	состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2)	перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3)	порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 609
4)	порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4.	Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5.	Договор управления многоквартирным домом заключается:
1)	в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2)	в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3)	в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
(Часть в ред. Федерального закона от 5 апреля 2013 г. №38-Ф3.)
6.	При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7.	Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8.	Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским за коно д ател ьством.
81. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(Часть введена Федеральным законом от 29 декабря 2006г. №251-ФЗ; в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
82. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(Часть введена Федеральным законом от 29 декабря 2006г. №251-ФЗ; в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
610 * Раздел vi и. Упра вление м ногоквартирными домами
9.	Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10.	Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11.	Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Ком м ентируемая статья устанавл и вает порядо к закл ю ч ен ия, и з-менения и расторжения договора управления многоквартирным домом, требования к договору, а также его содержание.
Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным. Предусмотрена письменная форма договора, оформляемого в виде одного документа, подписанного сторонами.
Существенные условия договора:
1)	состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2)	перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3)	порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4)	порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор является публичным.
Срок договора — не менее 1 года и не более 5 лет. Если ни одна из сторон не заявляет о прекращении договора по истечении срока его
Раздел vii I . Управление м ногоквар™ рным и домами	* 611
действия, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях1.
В определении от 5 июня 2012 г. Л? 59-В12-5 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала: «22 декабря 2010 г. ООО «ЖК-4» (управляющая организация) и собственники помещений в многоквартирном доме (собственники) заключили на один год договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течение всего срока действия договора за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 3.1).
14 февраля 2011 г. состоялось общее собрание собственников указанного многоквартирного дома, на котором, в частности, приняты решения изменить способ управления многоквартирным домом, избрать непосредственное управление в качестве способа управления многоквартирным домом, расторгнуть с 1 марта 2011 г. договор с ООО «ЖК-4» от 22 декабря 2010 г, избрать в качестве организации, осуществляющей работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, ООО «Д8».
Во исполнение решения собрания 14 февраля 2011 г. между ООО «Д8» (исполнитель) и собственниками помещений в названном доме (заказчик) заключен договор, по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказывать услуги и выполнять утвержденные заказчиком работы по содержанию и выполнению текущего ремонта общего имущества собственников многоквартирного дома.
18 февраля 2011 г. от уполномоченного представителя собственников помещений в указанном многоквартирном доме в адрес руководителя ООО «ЖК-4» поступило уведомление о принятом 14 февраля 2011 г. на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решении об изменении способа управления многоквартирным домом и расторжении в связи с этим с 1 марта 2011 г. договора с ООО «ЖК-4» управления многоквартирным домом.
Б.Л.В. обратилась к ООО «ЖК-4» с иском о признании расторгнутым договора управления многоквартирным домом, заключенного 22 декабря 2010 г. между ООО «ЖК-4» и собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
1 Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: постатейный / под ред. д-ра юрид. наук, проф. Ю.Ф. Беспалова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Ось-89, 2008.
612 • Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
Определением суда кассационной инстанции в удовлетворении иска отказано.
Ссылка суда кассационной инстанции на статью 162 (часть 8.2) Жилищного кодекса Российской Федерации, положенную в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований, является неправомерной.
Согласно указанной норме Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом действительно возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Между тем необходимо учитывать, что положения части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при разрешении судами дел о прекращении договоров на управление многоквартирным домом подлежат применению только в том случае, когда имеет место односторонний отказ собственников помещений от договора управления многоквартирным домом в рамках одного и того же ранее выбранного способа управления многоквартирным домом — управления управляющей организацией и такой отказ связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий договора, а не со сменой способа управления многоквартирным домом.
Однако в данном деле собственники помещений отказались от выбранного ранее способа управления многоквартирным домом и изменили его.
При таких обстоятельствах применение к возникшим отношениям правил, установленных частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, означает не предусмотренное законом ограничение прав собственников помещений в многоквартирном доме на изменение способа управления многоквартирным домом»1.
Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 22ноября 2011 г. № 7677/11, п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в новой редакции позволяет
1 Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2012 г. № 59-В12-5.
Раздел viil Управление многоквартирными домами • 613
собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом1.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12 апреля 2011 г. №16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил ст.ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут1 2.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
(Часть в ред. Федерального закона от 23 июля 2008г. № 160-ФЗ.)
2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает особенности управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
1 Вестник ВАС РФ. 2012. № 10.
2 Вестник ВАС РФ. 2012. № 8.
614 • Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
Часть 1 комментируемой статьи устанавливает, что в зависимости от принадлежности жилищного фонда, порядок управления устанавливается соответственно федеральным или региональным органом исполнительной власти, или органом местного самоуправления.
Заключение договора администрацией, как собственником муниципального жилого фонда района, при отсутствии установленного факта нарушения законных прав и интересов иных организаций, потенциально желающих оказывать собственникам жилых помещений коммунальные услуги, даже в отсутствие проведенного открытого конкурса, свидетельствует о реализации собственником муниципального жилого фонда своего выбора управления многоквартирным (жилым) домом, так как заключение такого рода договора единственным (или основным) собственником всех помещений многоквартирного дома в первую очередь направлено на своевременное обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг надлежащего качества и, как следствие, на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан в жилом доме1.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1.	При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
I1.	При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа
1 П остановле ние ФАС В осточн о- Сибирс ко го о круга от 3 0 а вгуста 2012с по делу № А58-3924/2011.
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 615
голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
I2.	По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
(Часть в ред. Федерального закона от 7 декабря 2011г. №4Г7-Ф3.)
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Комментируемая статья предусматривает непосредственное управление многоквартирным домом.
При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет:
—	не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности,
—	более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией,
—	собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
От имени собственников помещений в доме один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме, вправе действовать в отношениях с третьими лицами.
616
Раздел viii. Управление многоквартирными домами
В постановлении ФАС Центрального округа от 6 апреля 2012 г. по делу №А14-2502/2011 указано: «Ссылка заявителя (собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, в котором осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом) на то, что им не подписывался договор обеспечения услугами по содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории от 27.03.2009 г. не имеет правового значения, поскольку договор был подписан большинством с обстве нн и ко в»1.
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
L Б целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:
1)	обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
2)	могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
3)	содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.
1Ч Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Б случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
1 Постановление ФАС Центрального округа от 6 апреля 2012 г. по делу №А14-2502/2011.
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 617
(Часть введена Федеральным законам от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)
2.	Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
(Часть в ред. Федерального закона от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
3.	Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
4.	Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома, а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и предоставляющие коммунальные услуги, обязаны предоставлять органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах их оплаты, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур,
618 * Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
5* Порядок, сроки, периодичность и форма предоставления органам местного самоуправления информации, указанной в части 4 настоящей статьи, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 4 июня 2011г. № 123-ФЗ.)
Комментируемой статьей предусмотрено создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.
Меры обеспечения условий для управления многоквартирными домами органами местного самоуправления могут быть:
—	организационными;
—	финансовыми;
—	кадровыми.
Постановлением Правительства РФ от 28 декабря 2012 г. № 1468 утверждены Правила предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Настоящие Правила определяют порядок, сроки и периодичность предоставления лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставлен ия коммунальных ус луг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах (далее — лица, осуществляющие поставку коммунальных ресурсов и (или) оказание услуг), органам местного самоуправления информации, указанной в ч. 4 ст. 165 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — информация) (п. 1).
К лицам, осуществляющим поставку коммунальных ресурсов и (или) оказание услуг, обязанным предоставлять информацию, относятся в том числе:
а)	организации, осуществляющие поставку в многоквартирные дома ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг (далее — ресурсоснабжающие организации);
Раздел viiL Управление многоквартирными домами • 619
б)	следующие организации, осуществляющие предоставление коммунальных услуг в многоквартирных и жилых домах:
—	управляющие организации, заключившие в установленном порядке договор управления многоквартирным домом, в котором предусмотрена обязанность этих организаций предоставлять коммунальные услуги соответствующего вида;
—	товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, которые предоставляют коммунальные услуги собственникам и (или) пользователям помещений в многоквартирном доме, если собственниками помещений в многоквартирном доме избран способ управления многоквартирным домом, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, или собственниками жилых домов;
—	ресурсоснабжающие организации, если ими заключен с собственниками помещений в многоквартирном доме, избравшими способ управления многоквартирным домом, предусмотренный п. 1 ч. 2 ст 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо с собственниками жилых домов договор предоставления коммунальных услуг соответствующего вида;
в) лица, оказывающие услуги (выполняющие работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах на основании договоров, предусматривающих оказание таких услуг (выполнение таких работ) (договоры управления многоквартирным домом либо договоры на оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах), в том числе управляющие организации, а также товарищества и кооперативы, указанные в абзацах втором и третьем подп. «б» настоящего пункта, оказывающие такие услуги (выполняющие такие работы), если собственниками помещений в многоквартирном доме избран способ управления многоквартирным домом, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (п. 2).
Обязанность по предоставлению информации возникает:
а)	в отношении лиц, осуществляющих оказание коммунальных услуг в многоквартирных и жилых домах, — со дня, определяемого в соответствии с п.п. 14—17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354;
б)	в отношении лиц, осуществляющих поставку в многоквартирные дома ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего
620	* Раздал VIII. Управление многоквартирными домами
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, — со дня заключения соответствующего договора (п. 3).
Лица, осуществляющие поставку коммунальных ресурсов и (или) оказание услуг, предоставляют информацию отдельно по каждому многоквартирному или жилому дому, для которого они осуществляют поставку ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в части, касающейся поставляемых ими ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, оказываемых услуг (выполняемых работ).
Информация предоставляется в форме электронного документа, подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени организации, либо лицом, уполномоченным на подписание указанного документа доверенностью, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронного паспорта многоквартирного дома или электронного паспорта жилого дома, формы которых устанавливаются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (п. 4).
Электронный паспорт многоквартирного дома должен содержать следующую информацию:
а)	общие сведения о многоквартирном доме, в том числе:
—	почтовый адрес многоквартирного дома;
—	сведения о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом;
—	с веден ия об эле м ентах озел е н ен ия и бл агоустро йства мно гоквар-тирного дома;
—	технические характеристики многоквартирного дома (серия, тип проекта, год постройки, общая и жилая площадь помещений дома, количество этажей, количество подъездов, количество помещений (жилых и нежилых) с указанием, в чьей собственности находятся указанные помещения, места и количество вводов в многоквартирный дом инженерных систем для подачи ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудование приборами учета);
—	способ управления многоквартирным домом;
—	сведения о лице, осуществляющем деятельность по управлению многоквартирным домом;
—	сведения о лицах, оказывающих услуги (выполняющих работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
—	сведения о ресурсоснабжающих организациях;
—	сведения о лицах, оказывающих коммунальные услуги в многоквартирном доме;
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 621
—	перечень жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме с указанием категории помещения (жилое, нежилое) и почтовых адресов помещений;
—	сведения о собственнике (собственниках), арендаторе, нанимателе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, учитываемые при начислении платы за коммунальные услуги, коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
—	сведения о гражданах, зарегистрированных в жилых помещениях многоквартирного дома, учитываемые при начислении платы за коммунальные услуги, коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
—	технические характеристики жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (места и количество вводов в жилое помещение инженерных систем для подачи в помещение ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудование приборами учета);
б)	сведения об установленных ценах (тарифах) на услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и жилых помещений в нем, оказываемые на основании договоров, указанных в подпункте «в* п. 2 настоящих Правил, с расшифровкой структуры цены (тарифа);
в)	сведения об установленных ценах (тарифах) на предоставляемые в многоквартирном доме коммунальные услуги по каждому виду коммунальных услуг;
г)	сведения об объемах оказания коммунальных услуг, сведения о размерах оплаты за них, исчисленных в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, и о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг;
д)	сведения об объемах поставленных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размерах платы за указанные ресурсы и сведения о состоянии расчетов исполнителя коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями;
е)	информация о фактах и количественных значениях отклонений параметров качества оказываемых услуг (выполняемых работ) от требований, установленных соответственно приложением № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г №491;
622 • Раздел viii. Управление многоквартирными домами
ж)	сведения о техническом состоянии многоквартирного дома и проведении плановых и аварийных ремонтов, в том числе:
—	сведения о конструктивных элементах многоквартирного дома;
—	сведения об оборудовании, размещенном на внутридомовых инженерных системах многоквартирного дома;
—	сведения о местах и количестве вводов в многоквартирный дом инженерных систем для подачи ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудовании приборами учета;
—	сведения о проведенных капитальных и аварийных ремонтных работах многоквартирного дома (перечень выполненных работ, стоимость материалов и работ, источники финансирования);
—	сведения о результатах проведения осмотра и инвентаризации инженерной инфраструктуры многоквартирного дома (п. 5).
Электронный паспорт жилого дома должен содержать следующую информацию:
а)	общие сведения о жилом доме, в том числе:
—	почтовый адрес жилого дома;
—	сведения о земельном участке, на котором расположен жилой дом;
—	сведения о собственнике (собственниках) жилого дома;
—	сведения о зарегистрированных в жилом доме гражданах;
—	технические характеристики жилого дома (серия, тип проекта, год постройки, количество и площадь помещений, количество этажей);
—	сведения о лицах, оказывающих коммунальные услуги в жилом доме;
б)	сведения об установленных ценах (тарифах) на оказываемые в жилом доме коммунальные услуги по каждому виду коммунальных услуг;
в)	сведения об объемах оказания услуг (выполнения работ), размерах платы за них, исчисленных в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, и о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг;
г)	информация о фактах и количественных значениях отклонений параметров качества оказываемых услуг (выполняемых работ) от требований, установленных приложением № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
д)	сведения о техническом состоянии жилого дома, в том числе:
—	сведения о количестве вводов в жилой дом инженерных систем для подачи ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и их оборудовании приборами учета;
—	сведения о конструктивных элементах жилого дома (п. 6).
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 623
Лица, осуществляющие поставку коммунальных ресурсов и (или) оказание услуг, обязаны направить извещение в органы местного самоуправления об изменении перечня домов, для которых осуществляется поставка ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) в которых осуществляется предоставление коммунальных услуг, оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, либо об изменении перечня услуг (работ, ресурсов), поставляемых в каждый дом. Извещение должно быть направлено в органы местного самоуправления в течение 10 дней со дня произошедших изменений с приложением документов, подтверждающих эти изменения (п. 7).
Ресурсосберегающие организации и лица, оказывающие услуги (выполняющие работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, предоставляющие коммунальные услуги и осуществляющие эксплуатацию объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, предоставляют информацию о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры, за эксплуатацию которых они отвечают, путем заполнения электронного документа, форма которого устанавливается Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (п. 8).
Электронный документ для предоставления информации об объектах коммунальной и инженерной инфраструктуры подписывается лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени организации, либо лицом, уполномоченным на подписание указанного документа доверенностью, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи и должен содержать следующую информацию:
а)	количество эксплуатируемых объектов коммунальной инфраструктуры;
б)	протяженность сетей инженерно-технического обеспечения;
в)	сведения об установленной мощности и присоединенной нагрузке к объектам коммунальной инфраструктуры;
г)	уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры;
д)	число аварий на 100 км сетей инженерно-технического обеспечения;
е)	протяженность сетей инженерно-технического обеспечения, нуждающихся в замене, и их доля в общей протяженности сетей (п. 9).
Информация обновляется ежемесячно, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным (п. 10).
Информация должна быть достоверной, актуальной, полной и соответствовать информации, предоставляемой в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими
624 • Раздел viii. Управление многоквартирными домами
деятельность в сфере управления многоквартирными домами, и стандартами раскрытия информации о регулируемой деятельности субъектов естественных монополий и (или) организаций коммунального комплекса, утвержденными Правительством Российской Федерации (т 11)1
Во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2012 е № 1468 приказом Госстроя от 08.04.2013№ 112/ 1X2 (ред. от 10.08.2013) утверждены Методические рекомендации по разработке органами местного самоуправления регламентов информационного взаимодействия лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающих коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, при предоставлении информации1 2.
В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 24 октября 2012 г. по делу №А28-1179/2012 указано: «Истец (администрация поселения) потребовал от ответчика (управляющая организация — ООО) восстановить кровлю многоквартирного жилого дома, что относится к капитальному ремонту. В то же время по смыслу указанных правовых норм ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома проводится по решению общего собрания собственников помещений в этом доме и за счет этих собственников. Решение должно быть основано на акте осмотра, составленного в порядке пунктов 13 и 14 Правил №491, устанавливающего и подтверждающего необходимость проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Финансирование расходов по капитальному ремонту осуществляется собственниками за счет собственных средств. Действующее законодательство допускает привлечение дополнительных бюджетных средств на капитальный ремонт (статья 165 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, общее собрание собственников помещений не принимало решения о необходимости проведения капитального ремонта кровли многоквартирного дома и о источниках его финансирования.
Акт обследования помещения и заключение о признании дома непригодным к проживанию, как самостоятельные документы, без наличия соответствующего волеизъявления собственников, не являются основаниями для возложения на ответчика обязанности по проведению капитального ремонта.
1 Собрание законодательства РФ. 2013. № 1. Ст. 63.
2 Приказ Госстроя от 8 апреля 2013 г. № 112/ГС.
Раздел viii. Управление многоквартирными домами • 625
С требованием, в порядке статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации, о проведении внеплановой проверки деятельности Общества и о ненадлежащем выполнении им обязанностей по надлежащему управлению домом не обращались ни собственники, ни наниматели, ни орган местного самоуправления.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали Администрации в удовлетворении исковых требований к Обществу об обязании провести ремонт кровли домаа1.
1 Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24 октября 2012 г. по делу №А28-1179/2012.
Раздел IX
ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Глава 15. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ПОРЯДКЕ ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1.	Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1)	ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2)	ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3)	ремонт крыши;
4)	ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5)	ремонт фасада;
6)	ремонт фундамента многоквартирного дома.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. №4Г7-Ф3.)
2.	Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невенти-лируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 627 ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
3.	В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
4.	Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Комментируемая статья устанавливает перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, который включает в себя:
—	ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
—	ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
—	ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
—	ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
—	утепление и ремонт фасада;
—	установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
—	ремонт фундамента многоквартирного дома.
При этом в качестве граничных определены следующие условия:
а)	капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома;
б)	объектами капитального ремонта из состава общего имущества могут быть только те конструктивные элементы и инженерные системы, которые указаны вч. 1 ст. 166 ЖК РФ;
628 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
в)	объем и состав ремонтных работ по каждому из установленных видов работ должен быть не меньше объемов текущего ремонта и не больше того, который рассматривается как реконструкция.
При выполнении перечисленных условий должны быть решены задачи повышения энергоэффективности многоквартирных домов, создания благоприятных условий проживания граждан, применения современных материалов и оборудования, что соответствует понятию модернизации зданий при проведении капитального ремонта.
Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15 февраля 2013 г. утверждены Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Настоящие Методические рекомендации предназначены для применения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта, финансируемые за счет средств, предусмотренных в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», а также товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.
Многоквартирным домом в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 1.1.1).
Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из двух отдельных частей: первая — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муници
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 629
пальных образований. Вторая часть этого комплекса (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений (п. 1.1.2).
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и являющиеся объектами общей собственности (и. 1.1.3).
Примерный перечень частей многоквартирного дома, которые потенциально могут входить в состав общего имущества, определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Перечень объектов в составе общего имущества, уточненный постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном домеа (далее — Правила содержания общего имущества), распределяется по следующим блокам.
Первый блок — помещения общего пользования в многоквартирном доме: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифтовые и иные шахты (как помещения, а не как оборудование); коридоры; колясочные, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, оборудование (включая помещения котельных, бойлерных, элеваторных узлов и другого инженерного оборудования).
Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать критерии, установленные для таких помещений:
а)	они не должны являться частями квартир;
б)	они предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме.
Второй блок — крыши как самостоятельный элемент общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.
Третий блок — ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
630 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям следует понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы.
Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям следует понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома.
Четвертый блок — ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома.
К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся: окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования.
Обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры).
Пятый блок — механическое, электрическое, санитар но-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого помещения (квартиры) и (или) нежилого помещения. К объектам этого блока общего имущества могут быть отнесены, например: внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; газоснабжения, отопления, электроснабжения, оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; оборудование и средства пожаротушения ит.п.
К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутр и квартир ной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
К внутридомовым системам электроснабжения относятся: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратура защиты, контроля и управления; коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии; этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме;
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 631
электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети (кабели) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 1.1.4).
Состав общего имущества в соответствии с Правилами содержания общего имущества в каждом многоквартирном доме определяется:
а)	собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б)	органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;
в)	органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ;
г)	застройщиком (или иным лицом по заданию застройщика) в составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция по эксплуатации), разрабатываемой в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 г. №45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» на основании рекомендаций проектной организации, в составе проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома.
В Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома предусмотрена полная информация о составе общего имущества многоквартирного дома, в том числе:
а)	перечень помещений общего пользования, их характеристика и площадь;
632 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
б)	перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;
в)	перечень ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;
г)	перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение оборудования;
д)	перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента);
е)	перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента), материалы отделки, облицовки объекта (элемента) (п. 1.1.5).
Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путем проведения ремонтов (п. 1.1.6).
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:
а)	документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б)	документы (акты) о приемке результатов работ;
в)	акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (п. 1.1.8);
г)	инструкцию по эксплуатации по установленной форме, включая рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 633
общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится по решению общего собрания собственников помещений для возмещения физического и функционального (морального) износа, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей и, при необходимости, замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе проведение работ по модернизации в составе работ по капитальному ремонту) (п. 1.1.9).
Рекомендуемые виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации), Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначениям ВСН 58-88(р), утвержденном приказом Гос ком архитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее — ВСН 58-88(р)) и других нормативных документах (п. 1.1.10).
Согласно приказу Минрегиона России от 10 июля 2013 г. №288 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт» установление субъектом Российской Федерации минимального размера взноса рекомендуется осуществлять на основе следующих принципов:
1)	о пр едел ен и е ми н и м а л ьного р азм ера взноса на ос нове оце н ки об -щей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах (далее — капитальный ремонт многоквартирных домов, капитальный ремонт многоквартирного дома), входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов (далее — перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту);
2)	доступность минимального размера взноса для граждан — собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
3)	достаточность финансовых средств, формируемых исходя из устанавливаемого минимального размера взноса, определяется с учетом
634 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов в соответствии со ст 191 Жилищного кодекса (далее — финансовая бюджетная поддержка) для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии со ст 168 Жилищного кодекса (далее — региональная программа капитального ремонта);
4)	изменение минимального размера взноса в течение срока реализации региональной программы капитального ремонта должно приводить к сокращению потребности в предоставлении финансовой бюджетной поддержки.
Минимальный размер взноса в расчете на один квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации1.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 июня 2013 г. № 5051 установлено, что Министерство регионального развития Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности и утверждение методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт1 2.
Статья 167. Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
Органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми:
1)	устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2)	устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;
3)	создается региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора;
1 Приказ Минрегиона России от 10 июля 2013 г. №288.
2 Собрание законодательства РФ. 2013. № 25. Ст. 3166.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 635
4)	утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации;
5)	устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам;
6)	устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счет (далее — владелец специального счета), и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с частью 7 статьи 177 и статьей 183 настоящего Кодекса, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений;
7)	устанавливается порядок выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;
8)	устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств.
Ко мме нтируемая статья пр ед ус матривает перечен ь обя зан ноете й органов государственной власти субъекта по обеспечению своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
В частности, в Московской области Мособлдумой принят Закон от 1 июля 2013 г. № 66/2013-03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».
Указанным Законом установлены правовые и организационные основы своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, а также порядок подготовки и утверждения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области (далее — региональная программа), и требования к этой программе, урегулирован порядок накопления, учета и целевого использования денежных средств, предназначенных для проведения капитального ре
636 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
монта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области.
В пояснительной записке «К проекту Федерального закона «О внесении изменений в статью 14 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» указано, что в соответствии со ст. 167 Жилищного кодекса Российской Федерации органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в том числе все необходимые нормативно-правовые акты для создания регионального оператора.
При этом разработка и принятие соответствующих нормативных актов должны основываться на:
—	методических указаниях для органов государственной власти субъектов Российской Федерации при создании и обеспечении деятельности региональных операторов;
—	методических рекомендациях по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт, которые утверждаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на то Правительством Российской Федерации (согласно ч. 7 ст. 178 и ч. 8.1 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации);
—	порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Правительством Российской Федерации, который в первую очередь необходимо учитывать при формировании региональных программ капитального ремонта органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Отсутствие в настоящее время необходимых методических рекомендаций и порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме не позволяет органам государственной власти субъектов Российской Федерации в полной мере реализовать новые положения Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Вместе с тем в целях получения финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее — Фонд) на переселение граждан из аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта многоквартирных домов субъекты Российской Федерации должны выполнить условия предоставления такой поддержки, предусмотренные ст. 14 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (да
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 637
лее — Закон о Фонде), и представить в Фонд совместно с заявкой документы, подтверждающие факт их выполнения.
Одним из таких условий, дополненных Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 270-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», является принятие органами государственной власти нормативных правовых актов, направленных на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и утверждение региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Так, Закон о Фонде устанавливает следующие сроки при подаче заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда:
1)	в соответствии с п. 9.3 ч. 1 ст. 14 Закона о Фонде с 1 января 2013 года до 30 июня 2013 года субъекты Российской Федерации обязаны представить в Фонд обязательства обеспечить к 1 июля 2013 года принятие нормативных правовых актов, предусмотренных ст. 167 Жилищного кодекса Российской Федерации, и к 1 января 2014 года утверждение высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
2)	в соответствии с п. 9.4 ч. 1 ст. 14 Закона о Фонде с 1 июля 2013 года до 31 декабря 2013 года субъекты Российской Федерации обязаны представить в Фонд копии нормативных правовых актов, предусмотренных ст. 167 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также обязательства обеспечить к 1 января 2014 года утверждение высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
3)	в соответствии с п. 9.5 ч. 1 ст. 14 Закона о Фонде после 1 января 2014 года субъекты Российской Федерации обязаны представить в Фонд копии нормативных правовых актов, предусмотренных ст. 167 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также копии региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Невыполнение данных условий субъектом Российской Федерации может привести к отказу в предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Таким образом, принятие субъектами Российской Федерации нормативных правовых актов, направленных на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и утверждение региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах ставится в прямую зависимость от утверждения органами государственной власти Российской Феде
638 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
рации соответствующих правовых актов. Поэтому указанные в Законе о Фонде сроки должны быть взаимоувязаны с моментом утверждения методических рекомендаций и порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также регламентными сроками общей процедуры принятия законов в субъектах Российской Федерации.
Данной взаимосвязи со сроками принятия субъектами Российской Федерации соответствующих нормативных правовых актов в указанных пунктах ст. 14 Закона о Фонде не прослеживается. Реализация до 1 июля 2013 года субъектами Российской Федерации ст. 167 Жилищного кодекса Российской Федерации в отсутствие необходимого методического обеспечения может привести к формальному подходу при принятии нормативных правовых актов, которые в конечном итоге негативно отразятся на качестве их последующего исполнения.
Настоящим законопроектом предлагается продлить на один год срок принятия субъектами Российской Федерации нормативных правовых актов, направленных на обеспечение проведения капитального ремонта и утверждение высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации региональной программы капитального ремонта. Это будет отвечать возможностям субъектов Российской Федерации и позволит наиболее качественно проработать механизмы реализации ст. 167 Жилищного кодекса Российской Федерации и не поставит под угрозу получение финансовой поддержки за счет средств Фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта в многоквартирных домах1.
Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
1. Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и органи-
1 Пояснительная записка «К проекту федерального закона «О внесении изменений в статью 14 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 639 зации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов (далее — государственная поддержка, муниципальная поддержка капитального ремонта).
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
2. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональная программа капитального ремонта) формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:
1)	перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дия утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры;
(Пункт в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
2)	перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
3)	плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
(Пункт в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
640 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
4)	иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
3.	Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта,
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. №417-ФЗ.)
4.	Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом многоквартирном доме.
5.	Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год,
6.	Порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. №417-ФЗ.)
7.	В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоунравления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 641
Комментируемая статья устанавливает порядок принятия и содержание региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Целями принятия региональной программы являются:
—	планирование и организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
—	планирование предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов.
Принятие региональной программы капитального ремонта является одним из условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (согласно ст 14 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).
Согласно ст.ст. 9—10 Закона Московской области от 1 июля 2013 г. №66/2013-03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» региональная программа утверждается Правительством Московской области в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной и (или) муниципальной поддержки.
Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, и включает в себя:
1)	перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;
2)	перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
3)	плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Для формирования региональной программы лица, осуществляющие управление многоквартирными домами, в течение одного месяца со дня вступления настоящего Закона в силу представляют в органы местного самоуправления Московской области информацию о многоквартирных домах, управление которыми они осуществляют, по форме, утвержденной уполномоченным органом.
642 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Орган местного самоуправления Московской области обобщает поступившую информацию, а также собирает информацию по многоквартирным домам, находящимся в муниципальной и (или) государственной собственности, и по многоквартирным домам, информация о которых не представлена лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, в течение месяца после наступления срока, установленного в части 3 настоящей статьи. Обобщенная информация обо всех многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования Московской области, представляется органом местного самоуправления Московской области в уполномоченный орган не позднее двух месяцев со дня вступления настоящего Закона в силу
Уполномоченный орган на основании сведений, представленных органами местного самоуправления Московской области, формирует проект региональной программы и направляет его в Правительство Московской области для утверждения.
Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год не позднее 25 января каждого года (ст. 9).
Органы местного самоуправления Московской области не позднее чем через месяц после утверждения региональной программы, а также ежегодно не позднее 1 марта года, предшествующего планируемому, утверждают краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы и не позднее 15 дней со дня их утверждения направляют их в уполномоченный орган.
Уполномоченный орган на основании полученных краткосрочных планов в течение одного месяца со дня их получения формирует проект плана реализации региональной программы и направляет его в Правительство Московской области для утверждения (ст. 10)’.
Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
1.	Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 81 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
1 Ежедневные Новости. Подмосковье. 2013. Хе 121.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 643
2.	Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.
3.	Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013г. №417-ФЗ.)
4.	Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, принятых в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.
Комментируемая статья устанавливает основания, начало и прекращение осуществления взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме исходя из установленного минимального размера взноса, формируют фонд капитального ремонта многоквартирного дома, за счет средств которого финансируется оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, входящих в перечень, установленный ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса, а также других услуг и (или) работ по
644 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, установленных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с ч. 2 ст. 166 Жилищного кодекса (далее — установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту)1.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, кроме случаев, предусмотренных ЖК РФ, в частности:
—	взносы не уплачиваются в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу;
—	при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию;
—	по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов;
—	в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта.
Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства ТСЖ, в том числе доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, могут направляться на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
1.	Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками
1 Приказ Минрегиона России от 10 июля 2013 г. №288.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 645
таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта,
2.	Размер фонда капитального ремонта исчисляется как сумма указанных в части 1 настоящей статьи поступлений в фонд за вычетом сумм, перечисленных за счет средств фонда капитального ремонта в оплату стоимости оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и авансов за указанные услуги и (или) работы.
3.	Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1)	перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
2)	перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
4.	В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1)	размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
2)	перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
3)	сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
4)	владелец специального счета;
5)	кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, В случае, если собственники помещений в мно
646 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
гоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
5.	Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013г. №417-ФЗ.)
6.	Не позднее чем за месяц до окончания срока, устаповленного частью 5 настоящей статьи, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее.
7.	В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный частью 5 настоящей статьи, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частью 5 настоящей статьи срок, и в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 169 настоящего Кодекса, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
8.	Законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 647
принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
Комментируемая статья определяет содержание, а также порядок формирования фонда капитального ремонта.
Фонд капитального ремонта включает в себя:
—	взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме;
—	проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
—	проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.
Частью 3 комментируемой статьи предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.
При этом в случае, если:
—	собственники помещений в многоквартирном доме в указанный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта;
—	выбранный ими способ не был реализован;
—	капитальный ремонт не проведен в срок, и при этом требуется выполнение какого-либо вида работ,
орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
648 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт
1, В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации,
2. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 настоящего Кодекса, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Комментируемая статья устанавливает особенности уплаты взносов на капитальный ремонт.
Закон не связывает основание внесения данного платежа с представлением доказательств фактического проведения ремонта, данный платеж является накопительным1.
Статья 172. Контроль за формированием фонда капитального ремонта
1.	Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 170 настоящего Кодекса, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
2.	Региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах
1 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 августа 2011 г. по делу №А46-14730/2010.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 649 регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.
3.	Владелец специального счета обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о поступлении азносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счете.
4.	Орган государственного жилищного надзора ведет реестр уведомлений, указанных в части 1 настоящей статьи, реестр специальных счетов, информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его,
5.	Орган государственного жилищного надзора представляет сведения, указанные в частях 1—4 настоящей статьи, в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммупального хозяйства, в порядке, установленном этим федеральным органом.
Комментируемая статья предусматривает контроль за формированием фонда капитального ремонта.
Владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора:
—	уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта;
—	копию протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений;
—	справку банка об открытии специального счета.
Региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора:
—	сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
—	сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.
650 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Орган государственного жилищного надзора (в Москве — Государственная жилищная инспекция г. Москвы):
—	ведет р еестр ув ед о млений;
—	ведет реестр специальных счетов;
—	информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.
Орган государственного жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция е Москвы) представляет сведения, указанные в ч.ч. 1—4 комментируемой статьи, в Минрегионразвития России.
Согласно ст. 7 Закона Московской области от 1 июля 2013 г. ЛФ 66/2013-03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в исполнительный орган государственной власти Московской области, уполномоченный на осуществление регионального государственного контроля (надзора) за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — орган государственного жилищного надзора), уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, справки банка об открытии специального счета.
Владелец специального счета обязан ежеквартально в срок до 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, и ежегодно в срок не позднее 1 февраля года, следующего за отчетным, представлять в орган государственного жилищного надзора сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирном доме, о размере остатка средств на специальном счете.
Региональный оператор обязан ежеквартально в срок до 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, и ежегодно в срок не позднее 15 февраля года, следующего за отчетным, представлять в орган государственного жилищного надзора сведения об общем количестве многоквартирных домов и количестве многоквартирных домов, в которых проведен капитальный ремонт, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 651
Орган государственного жилищного надзора ведет реестр уведомлений, указанных в части 1 настоящей статьи, реестр специальных счетов, информирует орган местного самоуправления Московской области и регионального оператора о многоквартирных домах, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.
Информирование органа местного самоуправления Московской области и регионального оператора осуществляется не реже одного раза в шесть месяцев или при поступлении соответствующего запроса от органа местного самоуправления Московской области и (или) регионального оператора. Ответ на запрос направляется в течение пяти дней с даты его поступления в орган государственного жилищного надзора1.
Статья 173. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта
1.	Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2.	В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.
3.	В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение в соответствии с частью 4 статьи 170 настоящего Кодекса.
4.	Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме, или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы.
5.	Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направ
1 Ежедневные Новости. Подмосковье. 2013. Хе 121.
652 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
ления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 настоящей статьи, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 настоящей статьи. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
6.	Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 настоящей статьи, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 настоящей статьи. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.
Комментируемая статья предусматривает порядок изменения способа формирования фонда капитального ремонта.
Основанием для изменения способа формирования является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Не допускается изменение способа формирования фонда капитального ремонта при наличии:
—	непогашенного кредита или займа, предоставленного на проведение капитального ремонта;
—	непогаш е н ной задол жен н о сти по опл ате о казан ны х услуг и (ил и) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется:
1)	владельцу специального счета;
2)	региональному оператору.
Формирование фонда капитального ремонта:
—	на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
—	на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 653
Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
L Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
Комментируемая статья устанавливает порядок использования средств фонда капитального ремонта. Средства данного фонда являются целевыми.
Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:
1)	оплаты услуги (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в частности:
654 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
—	ремонта внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
—	ремонта или замены лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонта лифтовых шахт;
—	ремонта крыши, в том числе переустройства невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройства выходов на кровлю;
—	ремонта подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
—	утепления и ремонта фасада;
—	установки коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
—	ремонта фундамента многоквартирного дома;
2)	разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
3)	оплаты услуг по строительному контролю;
4)	погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ;
5)	уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами;
6)	оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома по решению собственников дома.
В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.
Согласно ст. 8 Закона Московской области от 1 июля 2013 г. Л& 66/2013-03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» контроль за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт, и обеспечением сохранности этих средств осуществляется центральным исполнительным органом государственной власти Московской области специальной компетенции, осуществляющим исполнительно-распорядительную деятельность на территории Московской области в сфере
Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных... • 655
жилищно-коммунального хозяйства (далее — уполномоченный орган), путем проведения плановых и внеплановых проверок.
Проверки деятельности владельца специального счета и регионального оператора проводятся уполномоченным органом в соответствии с ежегодным планом проведения проверок. Внеплановые проверки могут проводиться на основании заявлений, поступивших из правоохранительных органов, или решения попечительского совета регионального оператора. Внеплановые проверки проводятся в порядке, установленном для проведения плановых проверок.
Решение о проведении плановой проверки принимается уполномоченным органом и в течение трех календарных дней направляется владельцу специального счета или региональному оператору К решению о проведении проверки прилагается программа проведения проверки, содержащая перечень вопросов, являющихся предметом проверки, состав лиц, уполномоченных на проведение проверки, и сроки проведения проверки.
По результатам проверки оформляется письменный акт проверки, в котором отражаются вопросы, являвшиеся предметом проверки, выявленные нарушения и причины их совершения (по мнению уполномоченного органа), предложения о мерах, которые должны быть предприняты в целях устранения и предотвращения нарушений, в том числе в части привлечения к ответственности лиц, виновных в допущенных нарушениях.
Акт проверки направляется владельцу специального счета или региональному оператору не позднее 10 дней со дня окончания проверки и подлежит рассмотрению последним в течение 20 дней с участием представителя уполномоченного органа из состава лиц, проводивших проверку В случае выявления входе проверки обстоятельств, содержащих признаки уголовного преступления, акт проверки направляется в правоохранительные органы согласно их компетенции не позднее 10 дней со дня подписания акта проверки.
Главные распорядители средств соответствующих бюджетов, органы государственного финансового контроля Московской области и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований Московской области, Контрольно-счетная палата Московской области, Министерство финансов Московской области и финансовые органы муниципальных образований Московской области осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.
Региональный оператор, владелец специального счета по запросу предоставляют собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным
656 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
домом (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), или при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме одному из собственников помещений в таком доме, имеющему право действовать от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, или иному лицу, имеющему полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме, информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету. Указанные сведения направляются лицу, обратившемуся с соответствующим запросом, в течение 10 рабочих дней с момента получения запроса. Запрашиваемая информация направляется любым доступным способом, позволяющим обеспечить подтверждение ее получения адресатом1.
Глава 16 ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ
Статья 175. Специальный счет
1.	Специальный счет открывается в банке в соответствии е Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 настоящего Кодекса.
2.	Владельцем специального счета может быть:
1)	товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в госуд арственном кад астре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в д анных домах;
1 Ежедневные Новости. Подмосковье. 2013. Хе 121.
Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете • 657
2)	осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
3.	Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.
4.	Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
5.	Договор специального счета является бессрочным.
6.	На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пункте I2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.
7.	В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу*
Комментируемая статья предусматривает порядок открытия специального счета.
Владельцем специального счета может быть:
1)	ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать.
К указанным ТСЖ не относятся ТСЖ, созданные собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ);
2)	осуществляющие управление многоквартирным домом ЖК или иной специализированный потребительский кооператив;
3)	региональный оператор.
Специальный счет предназначен для аккумулирования средств одного многоквартирного дома, при этом не допускается его разделение.
ТСЖ, созданное в нескольких многоквартирных домах, открывает специальные счета для каждого многоквартирного дома.
658 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением:
— обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, вытекающих из:
а)	договора кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
б)	оплаты расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
в)	уплаты процентов за пользование данными кредитом или займом;
г)	оплаты расходов на получение гарантии, поручительства, необходимых для получения кредита или займа;
— договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании.
В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу
Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета
1.	Специальный счет открывается на имя лица, указанного в частях 2 и 3 статьи 175 настоящего Кодекса, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с пунктом I1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.
2.	Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых состав лист не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет».
3.	Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кре-
Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете • 659
днтной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
4.	Остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета:
1)	на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта;
2)	на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
5.	Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в срок, установленный настоящей частью, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4 настоящей статьи, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.
Комментируемая статья предусматривает особенности открытия и закрытия специального счета.
Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей.
Договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии:
—	оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации;
—	отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
В суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора, в случае, если
660 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет вправе обратиться:
—	любой собственник помещения в многоквартирном доме;
—	региональный оператор, на счет которого должны быть перечислены средства фонда.
Статья 177. Совершение операций по специальному счету
1.	По специальному счету могут совершаться следующие операции:
1)	списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса;
2)	списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 настоящего Кодекса, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;
3)	в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
4)	в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме;
5)	зачисление взносов на капитальный ремонт, начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;
6)	начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
7)	перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 174 настоящего Кодекса;
б)	иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с настоящим Кодексом.
2.	Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи, не допускаются.
Глава 16^ Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете • 661
3* Банк в порядке, установленном настоящей статьей, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям настоящего Кодекса.
4. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:
1)	протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2)	договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3)	акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части. Т^кой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2 настоящей части.
5* Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания о заключении кредитного договора, договора займа соответственно с банком, заимодавцем с указанием этих банка, заимодавца, суммы и цели кредита, займа;
2) кредитного договора, договора займа.
6. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи.
7. Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.
662 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Комментируемая статья устанавливает виды операций, совершаемых по специальному счету. Операции можно разделить на:
— направленные на списание денежных средств:
а)	на оплату капитального ремонта и связанных с ним затрат;
б)	при изменении специального счета или способа формирования фонда капитального ремонта;
— направленные на зачисление денежных средств:
а)	при внесении взносов, а также процентов за пользование денежными средствами;
б)	при изменении специального счета или способа формирования фонда капитального ремонта.
Иные операции по специальному счету, не предусмотренные ч. 1 комментируемой статьи, не допускаются.
По общему правилу оплата производится по окончании капитального ремонта, при получении акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ Однако п. 3 ч. 4 комментируемой статьи предусмотрено, что оплата капитального ремонта может осуществляться авансом в размере не более 30% от стоимости работ и услуг.
Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о:
—	сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме;
—	остатке средств на специальном счете;
—	всех операциях по данному специальному счету.
Глава 17. ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДОВ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ, ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ПО ФИНАНСИРОВАНИЮ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Статья 178. Правовое положение регионального оператора
1.	Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда.
2.	Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации, и им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 663
3.	Деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
4.	Региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.
5.	Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъекта Российской Федерации, подлежат возмещению в размере внесенных взносов на капитальный ремонт в соответствии с гражданским законодательством.
6*	Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.
7. Методическое обеспечение деятельности региональных операторов (в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порадка ее представления) осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
Комментируемая статья предусматривает правовое положение регионального оператора.
Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. При этом под фондом признается не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели (ст. 118 ГК РФ).
664 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Приказом Минрегиона России от 14 июня 2013 г. №253 утверждены Методические рекомендации по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности. Согласно Методическим рекомендациям учредителем (учредителями) регионального оператора могут выступать органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющие функции по вопросам управления имуществом, жилищно-коммунального хозяйства, строительства соответствующего субъекта Российской Федерации на основании решения, принимаемого в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, на территории которого будет осуществлять деятельность региональный оператор (п. 2).
Рекомендуется осуществлять создание регионального оператора, функционирующего на всей территории субъекта Российской Федерации, в единственном числе, за исключением случаев, когда необходимость создания на территории субъекта Российской Федерации нескольких региональных операторов обусловлена:
1)	различиями в конструктивных и технических параметрах жилищного фонда;
2)	степенью физического износа жилищного фонда;
3)	существенным различием климатических условий в рамках территории субъекта Российской Федерации;
4)	особенностями административно-территориального деления субъекта Российской Федерации (например, наличием закрытых административно-территориальных объединений) (п. 3).
В случае принятия решения о создании нескольких региональных операторов рекомендуется определять территорию их деятельности с учетом необходимости функционирования одного регионального оператора на территории муниципального образования и равномерного распределения объема жилищного фонда, включенного в региональную программу капитального ремонта, между созданными региональными операторами (и. 4).
Решение о создании регионального оператора может быть принято учредителем (учредителями) как после принятия закона субъекта Российской Федерации о создании региональной системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (далее — региональный закон о капитальном ремонте), так и до его принятия. Рекомендуется осуществлять создание регионального оператора без ограничения срока деятельности (п. 5).
В устав регионального оператора рекомендуется включать:
1)	наименование регионального оператора, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму, включающее слово «фонда;
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 665
2)	место нахождения регионального оператора;
3)	порядок управления деятельностью регионального оператора, предмет и цели его деятельности, а также положения об органах управления регионального оператора, в том числе о попечительском совете, и о порядке их формирования, о порядке назначения и освобождения от должности должностных лиц органов управления регионального оператора;
4)	источники формирования имущества регионального оператора;
5)	порядок внесения изменений в устав регионального оператора;
6)	положения об имуществе регионального оператора и порядке использования такого имущества в случае ликвидации регионального оператора и иные положения, предусмотренные федеральными законами (п. 8).
В целях обеспечения эффективного контроля за деятельностью регионального оператора рекомендуется наделить Попечительский совет регионального оператора полномочиями по внесению изменений в устав и установить, что такое решение может быть принято только при условии, если за его принятие проголосовало три четверти от числа действующих членов Попечительского совета (п. 9).
Правом вносить предложения об изменении устава регионального оператора рекомендуется наделить членов Попечительского совета, а также иных органов управления регионального оператора в соответствии с их компетенцией, установленной уставом (п. 10).
Рекомендуется обеспечить осуществление учредителем, Попечительским советом постоянного мониторинга, исключающего возникновение оснований ликвидации регионального оператора. При ликвидации регионального оператора оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество рекомендуется направлять на цели капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (п. 11).
В структуре органов управления регионального оператора помимо Попечительского совета, создание которого в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным, рекомендуется предусматривать образование коллегиальных (правление) и единоличных органов управления (директор, генеральный директор) (п. 18).
Председателя Попечительского совета рекомендуется назначать на должность и освобождать от должности решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации с определением срока его полномочий, не превышающего 5 лет (п. 19).
Состав Попечительского совета рекомендуется утверждать решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. В состав Попечительского совета рекомендуется включать:
666 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
1)	представителей высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
2)	представителей представительного (законодательного) органа субъекта Российской Федерации;
3)	представителей Общественной палаты субъекта Российской Федерации (п. 20).
Рекомендуется предусмотреть возможность досрочного прекращения полномочий членов Попечительского совета на основании представлений тех организаций или органов, которыми они ранее были предложены к назначению (п. 21).
При определении порядка деятельности Попечительского совета рекомендуется предусмотреть:
1)	возможность созыва заседаний Попечительского совета его председателем или не менее чем одной третью членов Попечительского совета по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал;
2)	правомочность Попечительского совета на принятие решений, если на заседании присутствует не менее половины его членов;
3)	принятие решений Попечительского совета двумя третями голосов от числа присутствующих, за исключением случаев внесения изменений в устав регионального оператора, решения по которым принимаются, если за них проголосовало не менее трех четвертей от числа действующих членов Попечительского совета;
4)	возможность проведения заочного голосования по вопросам повестки заседания Попечительского совета (за исключением вопроса о внесении изменений в устав регионального оператора) по инициативе председателя Попечительского совета или не менее чем одной трети членов Попечительского совета;
5)	право членов Попечительского совета на письменное изложение своего мнения, которое подлежит обязательному включению в протокол заседания Попечительского совета, в случае несогласия с принятым решением;
6)	проведение заседаний Попечительского совета председателем Попечительского совета, а в его отсутствие — лицом, уполномоченным председателем Попечительского совета;
7)	право членов иных органов управления регионального оператора присутствовать на заседаниях Попечительского совета и выступать по всем вопросам, включенным в повестку заседания;
8)	оформление решений Попечительского совета протоколом, который подписывается председательствующим на соответствующем заседании Попечительского совета;
9)	обязательность решений, оформленных протоколом, для иных органов управления регионального оператора (правления, директора (генерального директора) ит.п.);
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 667
10)	хранение протоколов заседаний Попечительского совета в течение трех лет в порядке, установленном уставом регионального оператора;
11)	возможность созыва заседания Попечительского совета по требованию аудиторской организации, проводящей ежегодный обязательный аудит ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности регионального оператора;
12)	запрет на передачу полномочий Попечительского совета иным органам управления регионального оператора;
13)	право Попечительского совета запрашивать любую необходимую информацию от иных органов управления регионального оператора;
14)	запрет для членов Попечительского совета на участие в деятельности иных органов управления регионального оператора (п. 22).
В целях организационно-технического обеспечения деятельности Попечительского совета рекомендуется предусматривать назначение секретаря Попечительского совета (из числа сотрудников регионального оператора), к функциям которого могут быть отнесены:
1)	организация работы заседания Попечительского совета;
2)	составление повестки дня заседания;
3)	уведомление членов Попечительского совета о месте, времени, дате и повестке дня заседания;
4)	организация подготовки материалов к заседаниям;
5)	оформление протоколов заседаний;
6)	иные функции (п. 23).
Рекомендуется предусмотреть следующие полномочия Попечительского совета:
1)	определение приоритетных направлений деятельности регионального оператора, принципы формирования, использования средств регионального оператора и его имущества;
2)	рассмотрение информации по вопросам осуществления деятельности регионального оператора, исполнения решений, принятых органами управления регионального оператора, а также выработка рекомендаций для других органов управления регионального оператора по итогам рассмотрения вопросов на заседаниях Попечительского совета;
3)	утверждение годового отчета регионального оператора и направление его в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, (представительный) законодательный орган власти субъекта Российской Федерации, Общественную палату субъекта Российской Федерации и иные органы и организации по усмотрению учредителя;
4)	рассмотрение результатов мониторинга исполнения программы капитального ремонта, реализуемой региональным оператором;
668 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
5)	ежегодное утверждение по представлению органов управления регионального оператора (правления, директора (генерального директора)) основных направлений и порядка расходования средств регионального оператора, общего объема административно-хозяйственных расходов регионального оператора, а также его изменения;
6)	утверждение по представлению органов управления регионального оператора (правления, директора (генерального директора)) положений о таких органах;
7)	внесение изменений в устав регионального оператора;
8)	принятие решений об одобрении или об отказе в одобрении действий, в совершении которых имеется заинтересованность, в том числе в совершении сделок;
9)	при нятие ин ых ре ш е н и й в случаях, п редус мотрен н ых реги о нал ь-ным законом о капитальном ремонте и уставом регионального оператора (п. 24).
При формировании коллегиального органа управления регионального оператора и определении порядка его деятельности рекомендуется предусмотреть:
1)	утверждение состава коллегиального органа управления регионального оператора (правление) по решению высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;
2)	осуществление руководства правлением членом правления, назначенным высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
3)	исполнение членами правления своих обязанностей на постоянной основе;
4)	утверждение Попечительским советом размера вознаграждения членов правления и (или) компенсации произведенных ими расходов;
5)	регламентацию деятельности правления, в том числе установление сроков, порядка созыва и проведения заседаний правления в соответствии с положением о правлении, утверждаемым Попечительским советом;
6)	возможность принятия правлением решений, если на его заседании присутствует не менее двух третей его членов;
7)	принятие решений двумя третями голосов от числа присутствующих членов правления;
8)	ведение на заседании правления протокола, который представляется членам правления, в Попечительский совет, в аудиторскую организацию, которая проводит ежегодный обязательный аудит ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности регионального оператора;
9)	проведение заседаний правления председателем правления или уполномоченным им лицом;
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором— • 669
10)	подписание протоколов заседаний правления председательствующим на соответствующем заседании правления (п. 25).
При определении полномочий коллегиального органа управления рекомендуется предусмотреть:
1)	рассмотрение и утверждение предложений по привлечению дополнительных источников финансирования мероприятий в сфере реформирования жилищно-коммунального хозяйства, повышения энергоэффективности и энергосбережения, модернизации коммунальной инфраструктуры;
2)	подготовку и рассмотрение годовых отчетов регионального оператора;
3)	утверждение порядка проведения мониторинга исполнения региональных программ, реализуемых региональным оператором, а также выполнения предусмотренных законодательством Российской Федерации, законодательством субъекта Российской Федерации условий предоставления финансовой поддержки, оказываемой региональным оператором в случаях, предусмотренных региональным законом о капитальном ремонте или иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;
4)	утверждение финансового плана доходов и расходов (бюджета) регионального оператора, в том числе сметы административно-хозяйственных расходов, в пределах объема, утвержденного Попечительским советом;
5)	утверждение штатного расписания регионального оператора, определение правил внутреннего трудового распорядка (права и обязанности работников регионального оператора, размер и формы оплаты труда работников регионального оператора);
6)	утверждение организационной структуры регионального оператора;
7)	закл юче ние труд о во го до говора с е д инол ич ны м и с по л н ител ьн ы м органом управления регионального оператора, внесение изменений в указанный трудовой договор и расторжение его;
8)	утверждение аудиторской организации, отобранной на конкурсной основе, для проведения ежегодного обязательного аудита ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности регионального оператора, а также рассмотрение и принятие решений по результатам ревизий и иных проверок деятельности регионального оператора;
9)	рассмотрение не реже одного раза в полгода информации правления о результатах деятельности регионального оператора, результатах предоставления финансовой поддержки за счет средств регионального оператора и выработка своих рекомендаций по итогам рассмотрения такой информации;
670 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
10)	осуществление иных предусмотренных уставом полномочий, если указанные полномочия не отнесены к полномочиям других органов управления регионального оператора (п. 26).
В качестве единоличного исполнительного органа управления, осуществляющего текущее управление деятельностью регионального оператора, рекомендуется определить директора (генерального директора) (п. 27).
Назначение директора (генерального директора), освобождение его от должности, определение срока его полномочий рекомендуется осуществлять решением высшего исполнительного органа государственной власти или высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (п. 28).
Рекомендуется включать директора (генерального директора) в состав правления (п. 29).
При определении полномочий директора (генерального директора) рекомендуется предусмотреть:
1)	осуществление действий от имени регионального оператора и представление без доверенности интересов регионального оператора в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями иностранных государств и международными организациями, другими организациями;
2)	организацию исполнения решений иных органов управления регионального оператора;
3)	издание распорядительных документов (приказов, распоряжений) по вопросам деятельности регионального оператора;
4)	назначение на должность и освобождение от должности работников регионального оператора;
5)	распределение обязанностей между своими заместителями;
6)	принятие решения по иным отнесенным к компетенции директора вопросам, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции иных органов управления регионального оператора;
7)	обеспечение условий для работы иных органов управления регионального оператора и организацию реализации мероприятий, утвержденных Попечительским советом;
8)	подписание с правом первой подписи финансовых документов регионального оператора;
9)	открытие расчетных и других счетов в банках;
10)	выдачу доверенности от имени регионального оператора;
11)	совершение любых других действий, необходимых для обеспечения деятельности регионального оператора, за исключением тех, которые относятся к исключительной компетенции иных органов управления регионального оператора (п. 30)
1 Приказ Минрегиона России от 14 июня 2013 с Хе 253.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 671
Статья 179. Имущество регионального оператора
1.	Имущество регионального оператора формируется за счет:
1)	взносов учредителя;
2)	платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
3)	других не запрещенных законом источников.
2.	Имущество регионального оператора используется для выполнения его функций в порядке, установленном настоящим Кодексом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с настоящим Кодексом законом субъекта Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
3.	Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
4.	Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.
Комментируемая статья предусматривает состав имущества регионального оператора.
Имущество регионального оператора формируется за счет:
1)	взносов учредителя (орган государственной власти субъекта РФ);
2)	платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
3)	других не запрещенных законом источников.
672 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Согласно Методическим рекомендациям в качестве дополнительных источников формирования имущества регионального оператора могут быть предусмотрены:
1)	доходы от инвестирования временно свободных средств регионального оператора;
2)	кредиты, займы, полученные региональным оператором в целях реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах субъекта Российской Федерации;
3)	доходы от предпринимательской деятельности, в случае если уставом регионального оператора предусмотрена возможность осуществления им предпринимательской деятельности (п. 14).
С учетом запрета на использование средств, формирующих фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, на финансирование текущей деятельности регионального оператора (оплату труда сотрудников регионального оператора, административные, хозяйственные и прочие расходы, необходимые для обеспечения работы регионального оператора и выполнения уставных задач) рекомендуется ежегодно при формировании бюджета субъекта Российской Федерации предусматривать средства для обеспечения текущей деятельности регионального оператора в виде регулярных поступлений (взносов) в размере, определенном сметой. Порядок и сроки таких поступлений рекомендуется определять региональным законом о капитальном ремонте и уставом регионального оператора. При этом размер средств, необходимых для обеспечения деятельности регионального оператора, рекомендуется определять на основании предложений Попечительского совета регионального оператора (п. 15).
В случаях использования на возвратной основе средств, полученных региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах в соответствии с ч. 4 ст. 179 Жилищного кодекса Российской Федерации, региональному оператору рекомендуется организовать ведение учета использования указанных средств в порядке, определенном внутренними документами регионального оператора, а также уведомлять собственников помещений в многоквартирном доме, для финансирования капитального ремонта которого были использованы средства, формирующие фонд капитального ремонта для иных многоквартирных домов, в сроки и порядке, установленные внутренними документами регионального оператора (п. 16)1.
1 Приказ Минрегиона России от 14 июня 2013 с Хе 253.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 673
Статья 180. Функции регионального оператора
1.	Функциями регионального оператора являются:
1)	аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;
2)	открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета;
3)	осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
4)	финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;
5)	взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
6)	иные предусмотренные вастоящим Кодексом, законом субъекта Российской Федерации и учредительными документами регионального оператора функции.
2.	Порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
3.	Региональный оператор открывает счета в российских кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным частью 2 статьи 176 настоящего Кодекса, и отобраны им по результатам конкурса. Порядок проведения и условия такого конкурса определяются в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Положения настоящей части распространяются на открытие региональным оператором специальных счетов в случаях, если вопрос о выборе российской кредитной организации, в которой будет открыт спе
674 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
циальный счет, в соответствии с пунктом 5 части 4 статьи 170 настоящего Кодекса считается переданным на усмотрение регионального оператора.
(Часть введена Федеральным законам от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
4.	Региональный оператор вправе открывать счета, за исключением специальных счетов, в финансовых органах субъектов Российской Федерации, если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации.
(Часть введена Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
Комментируемой статьей установлены функции регионального оператора.
Методическими рекомендациями предусмотрена возможность региональным законом устанавливать дополнительные функции регионального оператора:
1)	реализация региональных программ (планов) реформирования жилищно-коммунального хозяйства субъекта Российской Федерации, в том числе по вопросам повышения энергоэффективности и энергосбережения, модернизации коммунальной инфраструктуры;
2)	обеспечение гарантий при предоставлении кредитными организациями кредитов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах;
3)	субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
4)	оказание консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также реализации иных программ в сфере реформирования жилищно-коммунального хозяйства, повышения энергоэффективности и энергосбережения, модернизации коммунальной инфраструктуры;
5)	осуществление контроля за целевым использованием средств регионального оператора получателями государственной или муниципальной финансовой поддержки (п. 12).
При определении видов деятельности регионального оператора рекомендуется исключить возможность осуществления им предпринимательской или иной направленной на получение прибыли деятельности во избежание возникновения дополнительных рисков привлечения регионального оператора к гражданской ответственности.
В исключительных случаях, в качестве возможных видов деятельности, приносящей доход, возможно предусмотреть деятельность регионального оператора по размещению временно свободных средств регионального оператора, в том числе фонда капитального ремонта, размещенных на счете, счетах регионального оператора, или иные виды деятельности, при-
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 675 носящей доход и способствующей сокращению расходов бюджета субъекта Российской Федерации на содержание регионального оператора.
При этом рекомендуется предусматривать в уставе условия об осуществлении отдельного учета по таким видам деятельности (п. 13)1.
Статья 18 L Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора
1. Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
1. По договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно в установленные в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса сроки и в полном объеме обязуется вносить на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, а региональный оператор обязуется обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта, финансирование такого капитального ремонта и в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислить денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплатить собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям таких собственников в фонде капитального ремонта.
3. В случаях, предусмотренных частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса, региональный оператор в течение десяти дней после принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального
1 Приказ Минрегиона России от 14 июня 2013 с Хе 253.
676 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
ремонта в отношении многоквартирного дома на счете регионального оператора должен направить собственникам помещений в этом многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление этим многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.
4. В случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 вастоящего Кодекса, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
Комментируемая статья устанавливает порядок формирования фондов капитального ремонта на счете регионального оператора.
Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
Поскольку формирование фонда капитального ремонта является обязанностью собственников помещений многоквартирного дома, собственники, не принявшие решение о способе формирования фонда, также обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
На указанный договор распространяются правила ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке.
Договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонне-обязывающим).
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 677
Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
1. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.
2. Региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1)	в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
2)	обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стацдартов и других нормативных документов;
3)	привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
4)	контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
5)	осуществлять приемку выполненных работ;
6)	нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
3* Для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегу-лируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые ока
678 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
зывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.
4.	Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.
5.	Порядок привлечения региональным оператором, в том числе в случаях, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, органами местного самоуправления, муниципальными бюджетными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливается субъектом Российской Федерации.
6.	Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
7.	Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Комм ентируемая стат ья устанав л и вает обя зан ности ре ги о нал ь-ного оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Перечень работ, требующих наличия выданного саморе гул ируем ой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2009 г. № 624 (ред. от 14.11.2011)1.
1 Российская газета. 2010. № 88.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 679
В соответствии со ст. 18 Закона Московской области от I июля 2013 г. № 66/2013-03 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области^ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета Московской области и (или) бюджета муниципального образования Московской области, на территории которого расположен данный многоквартирный дом.
При этом региональный оператор обеспечивает обязательный учет средств, заимствованных на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома из фондов капитального ремонта других многоквартирных домов, сроков и условий возврата таких заимствований.
Региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1)	не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
2)	обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3)	привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;
680 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
4)	контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
5)	осуществлять приемку выполненных работ;
6)	нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества.
Для выполнения работ, требующих наличия выданного саморе гул и -руемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.
Региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора1.
Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным оператором
1. Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт соб
1 Ежедневные Новости. Подмосковье. 2013. Хе 121.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 681
ственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее — система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Ведение такого учета может осуществляться в электронной форме*
2. Система учета фондов капитального ремонта включает в себя, в частности, сведения о:
1)	размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов;
2)	размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3)	размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
3.	Региональный оператор по запросу предоставляет сведения, предусмотренные частью 2 настоящей статьи, собственникам помещений в многоквартирном доме, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным домом (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме лицу, указанному в части 3 статьи 164 настоящего Кодекса.
4.	Функции регионального оператора по ведению системы учета фондов капитального ремонта могут осуществляться иным юридическим лицом, созданным в форме государственного бюджетного или казенного учреждения, на основании договора, заключенного с региональным оператором, в случае, если это предусмотрено законом субъекта Российской Федерации. При этом региональный оператор несет ответственность за действия такого юридического лица как за свои собственные*
(Часть введена Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
Комментируемая статья устанавливает порядок ведения учета фондов капитального ремонта региональным оператором.
Методическими рекомендациями рекомендовано обеспечить ведение учета средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта, на счете, счетах регионального оператора преимущественно в электронной форме1.
1 Приказ Минрегиона России от 14 июня 2013 г* Хе 253.
682 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
Статья 184. Возврат средств фонда капитального ремонта
В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, региональный оператор в порндке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и размерам указанных взносов, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений в этом многоквартирном доме. При этом собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют право на получение выкупной цены за изымаемое жилое помещение и иные предусмотренные статьей 32 настоящего Кодекса права.
Комментируемая статья устанавливает основания возврата средств фонда капитального ремонта.
На основании решения собственников помещений в многоквартирном доме региональный оператор направляет денежные средства:
—	на цели сноса, в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу;
—	на цели реконструкции, в случае признания дома аварийным и подлежащим реконструкции.
В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, региональный оператор обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных:
—	ими взносов на капитальный ремонт
—	и взносов, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений в этом многоквартирном доме.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 683
Статья 185. Основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора
1.	Требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора устанавливаются настоящей статьей и законом субъекта Российской Федерации.
2.	Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. №417-ФЗ.)
3.	Дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора могут устанавливаться законом субъекта Российской Федерации.
Комментируемая статья определяет основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора.
Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется как доля от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год.
Согласно Методическим рекомендациям в случае принятия решения об установлении дополнительных требований к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора в региональный закон о капитальном ремонте рекомендуется включать следующие положения:
1)	размещение региональным оператором временно свободных средств не должно приводить к возникновению дефицита средств при расчетах за оказанные (выполненные) услуги (работы) по проведению капитального ремонта, в том числе к риску привлечения регионального оператора к ответственности, предусмотренной договором, заключенным между региональным оператором и организацией, оказывающей (выполняющей) услуги (работы) по проведению капитального ремонта;
684 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
2)	размещение региональным оператором временно свободных средств должно осуществляться при условии постоянного увеличения доходов регионального оператора от указанной деятельности;
3)	процент дефицита средств для реализации региональной программы капитального ремонта не должен составлять более 30%, при наличии дефицита в большем размере в бюджете субъекта Российской Федерации должны предусматриваться средства и механизмы для покрытия такого дефицита;
4)	процент задолженности перед региональным оператором по взносам на капитальный ремонт должен составлять не более 30% от общего объема средств, которые должны поступить региональному оператору от собственников помещений в многоквартирных домах;
5)	суще стве н но е п ре вы ш е ние допусти м о го ур о вня дебитор с ко й задолженности является основанием для проведения проверки деятельности регионального оператора и принятия дополнительных мер, направленных на ликвидацию дебиторской задолженности;
6)	существенное превышение допустимого уровня кредиторской задолженности является основанием для проведения проверки деятельности регионального оператора и принятия дополнительных мер, направленных на ликвидацию кредиторской задолженности;
7)	иные требования по усмотрению субъекта Российской Федерации (п. 17)1
Статья 186. Контроль за деятельностью регионального оператора
L Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
2. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации:
1) осуществляет контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
2) направляет региональному оператору представления и (или) предписания об устранении выявленных нарушений требований законодательства Российской Федерации.
1 Приказ Минрегиона России от 14 июня 2013 с Хе 253.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 685
3* Органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.
Комментируемая статья устанавливает порядок осуществления контроля за деятельностью регионального оператора.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, согласно п остановлению Правит ел ьства РФ от 15 июня 2004 г. №278 (ред. от 25.12.2012) является Федеральная служба финансово-бюджетного надзора1.
Порядок осуществления финансового контроля, предусмотренного ч. 3 комментируемой статьи, установлен Разделом 9 Бюджетного кодекса РФ (Государственный (муниципальный) финансовый контроль).
Согласно Методическим рекомендациям контроль за деятельностью регионального оператора уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее — уполномоченный орган) в соответствии со ст. 186 ЖК РФ рекомендуется осуществлять в следующем порядке:
Решение о проведении плановой проверки принимается уполномоченным органом и в течение трех календарных дней направляется региональному оператору. К решению о проведении проверки прилагаются программа проведения проверки, содержащая перечень вопросов, являющихся предметом проверки, информация о составе лиц, уполномоченных на проведение проверки, и сроках проведения проверки.
Внеплановые проверки могут проводиться на основании заявлений, поступивших из правоохранительных органов, или решения Попечительского совета.
Внеплановые проверки проводятся в порядке, установленном для проведения плановых проверок.
Требования лиц, проводящих проверку, обязательны для регионального оператора и его должностных лиц и подлежат исполнению в сроки, указанные руководителем проверки.
По результатам проверки оформляется письменный акт проверки, в котором отражаются вопросы, являвшиеся предметом проверки, вы
1 Собрание законодательства РФ. 2004. № 25. Ст. 2561.
686 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
явленные нарушения и причины их совершения (по мнению уполномоченного органа), предложения о мерах, которые должны быть приняты в целях устранения и предотвращения нарушений, в том числе в части привлечения к ответственности лиц, виновных в допущенных нарушениях.
Все выводы и предложения, содержащиеся в акте проверки, должны быть мотивированы и обоснованы.
Акт проверки подписывается руководителем проверки и всеми лицами, проводившими проверку.
В случае выявления в ходе проверки обстоятельств, содержащих признаки уголовно наказуемого деяния, акт проверки направляется в правоохранительные органы согласно их компетенции не позднее десяти дней со дня подписания акта проверки.
Акт проверки направляется региональному оператору не позднее десяти дней со дня окончания проверки и подлежит рассмотрению последним в течение двадцати дней с участием представителя уполномоченного органа из состава лиц, проводивших проверку.
Позиция регионального оператора по акту проверки, в том числе информация о мерах, принятых в целях устранения и недопущения в дальнейшем выявленных нарушений, о привлечении к ответственности лиц, допустивших нарушения, подготовленная по результатам рассмотрения акта проверки в установленном порядке, направляется в уполномоченный орган не позднее двадцати дней со дня рассмотрения акта проверки.
При проведении проверки региональный оператор обязан оказывать необходимое организационное и техническое содействие лицам, проводящим проверку, в том числе обеспечивать их необходимыми помещениями, организационной техникой, канцелярскими принадлежностями и другими средствами, необходимыми для проведения проверки (п. 35)1.
Статья 187. Отчетность и аудит регионального оператора
1.	Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе.
2.	Принятие решения о проведении аудита, утверждение договора с аудиторской организацией (аудитором) осуществляются в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, а также учредительными документами регионального опе
1 Приказ Минрегиона России от 14 июня 2013 г. Хе 253.
Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором... • 687
ратора. Оплата услуг аудиторской организации (аудитора) осуществляется за счет средств регионального оператора, за исключением средств, полученных в виде платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
3.	Региональный оператор не позднее чем через пять дней со дня представления аудиторского заключения аудиторской организацией (аудитором) обязан направить копию аудиторского заключения в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жил ищи о-коммунально го хозяйства, и контролирующий орган.
4.	Годовой отчет регионального оператора и аудиторское заключение размещаются на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне в порядке и в сроки, которые установлены нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Комментируемая статья предусматривает отчетность и аудит регионального оператора.
В отношении регионального оператора проводится обязательный аудит. Согласно ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № ЗО7-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об аудиторской деятельности» обязательный аудит проводится ежегодно.
Договор на проведение обязательного аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности организации, в уставном (складочном) капитале которой доля государственной собственности составляет не менее 25 процентов, а также на проведение аудита бухгалтерской (финансовой) отчетности государственной корпорации, государственной компании, государственного унитарного предприятия или муниципального унитарного предприятия заключается по итогам размещения заказа путем проведения торгов в форме открытого конкурса в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 2005 г. №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Региональный оператор не позднее чем через 5 дней со дня представления аудиторского заключения аудиторской организацией (ау
688 * Раздал ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
дитором) обязан направить копию аудиторского заключения в Министерство регионального развития Российской Федерации (Минрегиона России1) и в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (контролирующий орган).
Согласно Методическим рекомендациям помимо размещения годового отчета регионального оператора, в соответствии со статьей 187 Жилищного кодекса Российской Федерации, в уставе регионального оператора рекомендуется предусматривать дополнительные требования о раскрытии информации о деятельности регионального оператора, в том числе размещение на сайте регионального оператора в сети «Интернет* и обеспечение открытого доступа любому заинтересованному лицу к:
1)	любого рода отчетам, подготавливаемым региональным оператором в случаях, предусмотренных региональным законом о капитальном ремонте или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
2)	информации о состоянии формирования фонда капитального ремонта по каждому многоквартирному дому;
3)	информации о решениях, принимаемых Попечительским советом и правлением регионального оператора;
4)	информации о результатах проверок деятельности регионального оператора;
5)	иной информации или сведениям, предусмотренным региональным законом о капитальном ремонте или иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, а также уставом регионального оператора (п. 36)1 2.
Статья 188. Ответственность регионального оператора
1. Убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, вытекающих из договоров, заключенных с такими собственниками в соответствии с настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
2. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах, указанными в части 1 настоящей статьи.
1 Собрание законодательства РФ. 2005. № 5. Ст. 390.
2 Приказ Минрегиона России от 14 июня 2013 г. Хе 253.
Глава 18. проведение капитального рамонта общего имущества в многоквартирном доме • 689
Комментируемая статья предусматривает ответственность регионального оператора.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Следует отметить, что субъект РФ, являющийся учредителем регионального оператора, несет субсидиарную ответственность только за (не)исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений. По смыслу п. 2 комментируемой статьи за действия регионального оператора перед другими лицами учредитель ответственности не несет.
Глава 18. ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Статья 189- Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
1.	Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
2.	Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
3.	Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт
690 * Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества ..
общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порадке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
4.	Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.
5.	Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1)	перечень работ по капитальному ремонту;
2)	смета расходов на капитальный ремонт;
3)	сроки проведения капитального ремонта;
4)	источники финансирования капитального ремонта;
5)	лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013г. № 417-ФЗ.) 6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
7. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порадком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган
Глава 18. проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме • 691
местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с частями 3—6 настоящей статьи. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.
Комментируемая статья предусматривает порядок принятия и содержание решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Основанием для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме могут быть:
—	решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома;
—	решение органа местного самоуправления, при отсутствии принятого в срок решения общего собрания собственников.
Решение собственников может быть принято:
—	по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
—	по предложению регионального оператора;
—	по собственной инициативе.
По общему правилу не менее чем за шесть месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор представляет таким собственникам предложения о:
—	с роке н ачал а кап итал ьн о го ре м о нта;
—	необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости;
—	о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
692 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
—	другие предложения, связанные с проведением капитального ремонта.
Частью 6 комментируемой статьи предусмотрен принудительный порядок принятия решения о капитальном ремонте, ач. 7 - проведения капитального ремонта.
При отсутствии решения общего собрания о проведении капитального ремонта в сроки, установленные ч. 4 комментируемой статьи, указанное решение принимает орган местного самоуправления.
Буквальное толкование ч. 7 комментируемой статьи позволяет сделать вывод, что законодателем предусмотрен механизм принудительного проведения капитального ремонта только в отношении тех домов, в которых собственниками избран способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. Указанное обусловлено тем, что на владельца специального счета не возложена обязанность по организации проведения капитального ремонта, в отличие от регионального оператора, на которого возложена обязанность как по формированию фонда капитального ремонта, так и по организации проведения капитального ремонта (ст. 182 ЖК РФ).
Статья 190. Финансирование расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
1.	Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.
2.	Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки выполненных работ (за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи). Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме),
3.	Региональный оператор может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов стоимости соответствующего вида работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работ по разработке проектной документации или отдельных видов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Глава 18. проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме • 693
4.	Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в части 1 статьи 166 настоящего Кодекса и нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии с частью 2 статьи 166 настоящего Кодекса, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Комментируемая статья устанавливает особенности финансирования расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
По общему правилу основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки выполненных работ. Однако в случае оплаты расходов по проведению капитального ремонта авансом указанный акт приемки не предоставляется.
Акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).
Частью 4 комментируемой статьи на субъект РФ возложена обязанность по установлению предельной стоимости расходов на проведение капитального ремонта.
Статья 191. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта
1. Финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, указанным в пункте 1 части 2 статьи 168 настоящего Кодекса, может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно
694 • Раздел ix. Организация проведения капитального ремонта общего имущества...
строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
1. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.
(Часть в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)
Комментируемая статья предусматривает меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.
Меры государственной или муниципальной поддержки выражаются в форме финансирования работ по капитальному ремонту, независимо от избранного способа управления многоквартирным домом или способа формирования фонда капитального ремонта.
СОДЕРЖАНИЕ:
Введение ........................................................3
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ........................................4
ГЛАВА 1. Основные положения. Жилищное законодательство........4
Статья 1.	Основные начала жилищного законодательства.......4
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище ......................................................8
Статья 3.	Неприкосновенность жилища и недопустимость его
произвольного лишения ...........................10
Статья 4.	Жилищные отношения. Участники жилищных отношений................................................14
Статья 5.	Жил и щн ое законодательство....................17
Статья 6.	Действие жилищного законодательства во времени..20
Статья 7.	Применение жилищного законодательства по аналогии .. .33
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства ................................................34
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права ..................................................35
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей ...................................................37
Статья 11.	Защита жилищных прав...........................40
Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений...............52
Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений ....................................................58
Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений..................................60
ГЛАВА 2. Объекты жилищных нрав. Жилищный фонд................63
Статья 15.	Объекты жилищных прав..........................63
Статья 16.	Виды жилых помещений...........................69
Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением................70
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения .....................................................72
Статья 19.	Жилищный фонд..................................73
Статья 20. Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль.....................................78
Статья 21.	Страхование жилых помещений....................89
ГЛАВА 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение н нежилого помещения в жилое помещение.......................90
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение ... .90
696 • Содержание
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение ... .92
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение .. .97
ГЛАВА 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения ....99
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения ................................................99
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения ..............................102
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения..................................107
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.....................................108
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения...............110
Раздел IL ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.......................................115
ГЛАВА 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.............115
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения ...............................................115
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении..................................................131
Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.....................141
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу..................................155
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.................156
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением..................157
ГЛАВА 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников .............160
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме...................160
Статья 36’. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете ........................................173
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме....................175
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме...........................176
Содержание • 697
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме.....................................................176
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме.....................................................184
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.....................185
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире...............186
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире .....................................................188
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме...........................................189
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме......................195
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме................................197
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования..............200
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме............................202
Раздел IIL ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.................................204
ГЛАВА 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения но договору социального найма...............................204
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма...........................................204
Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения............................................209
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма...........................................211
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях........................................215
Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий....................................219
Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.................................222
Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях...................227
Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях............................................227
Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях....................231
Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма....................................................242
698 • Содержание
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире....................................244
ГЛАВА 8. Социальный наем жилого помещения ....................246
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения......246
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма.........................................247
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения ................................................248
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения ................................................248
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением...................256
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма..............................257
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма.................................259
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма..............................261
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма.................................263
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.................264
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи..................273
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи...................................277
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.....................280
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.......................286
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма............................................288
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным ............................................294
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма ..................................295
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.........................298
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.........................299
Содержание • 699
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма..........................................299
Статья 80. Временные жильцы................................301
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения...........................................303
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения ............................................305
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения..............................307
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма....................312
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.......................314
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома..........318
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания...............................319
Статья 871. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации...................320
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома ...........................................322
Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением.....................................325
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма........................................328
Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения..............329
Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД ...................336
ГЛАВА 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда .. .336
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда.......................................336
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений............340
Статья 94. Н азначе н ие жил ых помеще н и й в о бщежитиях.343
Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда ... .344
700 • Содержание
Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения...........................347
Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами......................................349
Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан..........................351
Статья 981. Назначение жилых помещений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей................................................353
ГЛАВА 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими ...................................359
Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений.............................................359
Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения ..............................................362
Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения....................................367
Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения....................................368
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений................................................369
Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений......374
Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях...384
Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда...............................................394
Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения....................401
Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами.................................402
Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан........................407
Статья 109L. Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей......................................409
РазделУ. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ....................................................422
ГЛАВА 11. Организация и деятельность жилищных и жилищностроительных кооперативов...................................422
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы .. .422
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы...427
Статья 112. Организация жилищного кооператива............430
Статья 113. Устав жилищного кооператива..................431
Содержание • 701
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива.. .433
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива.......433
Статья 116.	Управление в жилищном кооперативе.............434
Статья 1161. Требования к должностным лицам жилищного кооператива.................................................436
Статья 117.	Общее собрание членов жилищного кооператива...437
Статья 118.	Правление жилищного кооператива...............446
Статья 119.	Председатель правления жилищного кооператива...450
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива..................................................452
Статья 121.	Прием в члены жилищного кооператива...........455
Статья 122.	Реорганизация жилищного кооператива...........457
Статья 123.	Ликвидация жилищного кооператива..............458
ГЛАВА 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов.....459
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива.....................................459
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива......461
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива..................................465
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива.............................................465
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива.......................................467
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива..........469
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе....471
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая........474
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива..........475
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива... .479
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома..............481
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ......................483
ГЛАВА 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья........................................................483
Статья 135.	Товарищество собственников жилья..............483
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья.............................485
Статья 137.	Права товарищества собственников жилья........489
Статья 138.	Обязанности товарищества собственников жилья..492
Статья 139. Утратила силу. — Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ.....................................495
Статья 140.	Реорганизация товарищества собственников жилья... .495
Статья 141.	Ликвидация товарищества собственников жилья...498
Статья 142.	Объединение товариществ собственников жилья...500
702 • Содержание
ГЛАВА 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья ................................................501
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья.501
Статья 143\ Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме.................503
Статья 144. Органы упра вл е н ия товарище ства собстве н н и ков жилья..................................................506
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья..............................................506
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья.............509
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья..512
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья..............................................515
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья..............................................516
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья ......................................518
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья..................................................519
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья ........................................520
Раздел VIL ПЛАТА ЗАЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ.......................................................523
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги..............................523
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги.............................................526
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.............................................528
Статья 156.	Размер платы за жилое помещение............538
Статья 157.	Размер платы за коммунальные	услуги........547
Статья 157L Ограничение повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.....................562
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме........................................564
Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг ............................568
Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг...................................582
Раздел VIIL	УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ...............585
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом...............................585
Статья 161’. Совет многоквартирного дома................602
Содержание • 703
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом.........607
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности...................................................613
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.............614
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами..............616
Раздел IX. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ..................................................626
ГЛАВА 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования..............................................626
Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме..........................................626
Статья 167. Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах....................................................634
Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах...................638
Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме................................642
Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда........................................644
Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт ....................................................648
Статья 172. Контроль за формированием фонда капитального ремонта..................................................648
Статья 173. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта.............................................651
Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта ...................................................653
ГЛАВА 16. Формирование фонда капитального ремонта па специальном	счете........................................656
Статья 175.	Специальный счет............................656
Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета...................................................658
Статья 177.	Совершение операций по специальному счету...660
ГЛАВА 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах................................662
Статья 178. Правовое положе н ие ре ги о нал ьного оператора.662
Статья 179. Имущество регионального оператора................671
704 • Содержание
Статья 180. Функции регионального оператора.................673
Статья 181. Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора.........................675
Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах..........................677
Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным оператором.............................................680
Статья 184. Возврат средств фонда капитального ремонта........682
Статья 185. Основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора...................683
Статья 186. Контроль за деятельностью регионального оператора .. .684
Статья 187. Отчетн ость и аудит ре ги о нал ьного о пе ратора.686
Статья 188. Ответственность регионального оператора...........688
ГЛАВА 18. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме...........................................689
Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме......................689
Статья 190. Финансирование расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме........................................................692
Статья 191. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта........................693