Автор: Андреева Ю.Н.
Теги: специальные отрасли права отрасли права смешенного характера биологические науки в целом государство и право юридические науки судебные процессы юриспруденция право
ISBN: 978-5-238-01762-4
Год: 2010
Текст
Под редакцией Ю.Н. Андреева
Судебная защита
земельных прав
граждан России
UNITY
Судебная защита
земельных прав
граждан России
Под редакцией
доктора юридических наук, профессора Ю.Н. Андреева
Рекомендовано Учебно-методическим центром
«Профессиональный учебник» в качестве учебного пособия
для студентов высших учебных заведений, обучающихся
по специальности 030501 «Юриспруденция»;
по научным специальностям 12.00.15 «Гражданский процесс;
арбитражный процесс», 12.00.11 «Судебная власть; прокурорский
надзор; организация правоохранительной деятельности»
^•4
ю н И т И
UNITY
Закон и право • Москва • 2010
УДК 349.41(470+571)(075.8)
ББК 67.407.1(2Рос)я73-1+67.711.1 (2Рос)-913я73-1
С89
Авторы:
Ю.Н. Андреев. Н.Д. Амагмбели. В.Н. Данилкин
Рецензент:
заслуженный юрист РФ. доктор юридических наук, профессор //.Л/. Коршунов
Главный редактор издательства /1.Д. Эриашвиш.
кандидат юридических наук, доктор экономических наук, профессор,
лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники
Судебная зашита земельных нрав граждан России: учеб.
С89 пособие для студентов вузов, обучающихся по специально-
сти «Юриспруденция» / [Ю.Н. Андреев, Н.Д. Амаглобели,
В.Н. Данилкин]; под ред. Ю.Н. Андреева. — М.: ЮНИТИ-
ДАНА: Закон и право, 2010. — 375 с.
I. Андреев, Юрий Николаевич.
ISBN 978-5-238-01762-4
Агентство С1Р РГБ
Исследуются земельные права граждан России, правовые способы су-
дебной зашиты земельных прав граждан, анализируются особенности
аренды, купли-продажи, приватизации земельных участков.
Особое внимание уделяется судебной защите прав граждан при изъя-
тии земельных участков для государственных и муниципальных нужд,
при выделе земельных участков сельскохозяйственного назначения в на-
туре в счет земельных долей.
Приводятся материалы правоприменительной практики судов Рос-
сийской Федерации, включая Воронежскую область, по вопросам рас-
смотрения земельных споров, восстановления первоначального положе-
ния землепользователя, возмещения убытков, пресечения неправомерных
действий со стороны третьих лиц и органов власти.
Для федеральных и мировых сулей, прокурорских и адвокатских ра-
ботников, coi рудников землеус।роительных и кадастровых служб, орга-
нов местного самоуправления и государственной власти, для студентов и
преподавателей юридических учебных учреждений, а щкже для всех чи-
тателей, интересующихся проблемами земельного права.
ББК 67.407.1 (2Рос)я73-1 +67.711.1 (2Рос)-913я73-1
ISBN 978-5-238-01762-4
© ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ ДАНА. 2010
Принадлежит исключи i ел ьное право на использование и рас и рос (ранение издания
(ФЗ № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г.). Воспроизведение всей книги или любой се части
любыми средствами или в какой-либо форме, в том числе в интернст-сети, запреща-
ется без письменного разрешения издательства.
© Оформление «ЮНИТИ-ДАНА*, 2010
Оглавление
Предисловие 5
Глава 1. Понятие и способы судебной защиты
земельных прав граждан России 10
§ I. Понятие судебной защиты земельных прав граждан J0
§ 2. Способы судебной зашиты земельных прав граждан 17
§ 3. Общая характеристика земельных прав граждан 121
Глава 2. Судебная защита арендных земельных
прав граждан 154
§ I. Правовое регулирование аренды земельных участков
и судебная зашита прав ее участников 154
§ 2. Особенности аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения и судебная зашита
прав ее участников 199
Глава 3. Судебная защита прав граждан
при купле-продаже, приватизации
и выделе земельных участков 212
§ I. Судебная защита прав граждан при купле-продаже
земельных участков 212
§ 2. Судебная защита прав граждан при приватизации
земельных участков 279
§ 3. Судебная зашита прав граждан при выделе земельного
участка в натуре в счет земельных долей 355
Предисловие
Одним из важнейших конституционных прав граждан Рос-
сии является право на землю1.
Земля (в широком понимании этого слова) выполняет все-
мирную социальную, экономическую и экологическую функ-
цию, является условием существования всего человечества, об-
ладает только ей присущими атрибутивными качественными
признаками: неповторимостью, невоссоздаваемостью, незаме-
нимостью, ограниченностью в пространстве, нсперсмещаемо-
стью, плодородием, многообразием ландшафта, рельефа, поч-
венного покрова, растительности, качества. Земля играет боль-
шую роль в жизни человеческого общества, всех живущих на
планете Земля, призвана служить на благо всех, является колы-
белью человечества, основой жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Кон-
ституции РФ). Она является гарантом создания нормальных ус-
ловий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие
каждого человека, помогая тем самым осуществлять социальную
функцию Российского государства (п. 1 ст. 7 Конституции РФ).
В истории человеческого общества земельные отношения всегда
играли большую роль и занимали особое место в системе обще-
ственных отношений, а земля становилась ареной, причиной
ожесточенной борьбы. Земельные права тесно связаны с госу-
дарством, политикой, идеологией. По этому поводу известный
российский философ, историк и цивилист К.Д. Кавелин писал:
«У всех народов, во все времена, история поземельных нрав есть
одна из важнейших страниц государственной, политической ис-
тории; около поземельных прав группируются выдающиеся впе-
ред государственные и политические события и реформы; сло-
вом, поземельные отношения глубочайшим образом вплетены в
государственную жизнь всякого народа и отражают на себе его
1 Согласно ч. I и 2 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе
иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение
землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками
свободно, если не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и
законных интересов иных лиц.
4
политические судьбы, со всеми важнейшими их изменениями и
оттенками»1.
Нс менее известный и великий философ, российский писа-
тель Ф.М. Достоевский утверждал: «И порядки, и законы, и
нравственность, и даже самый ум наций, и, наконец, всякое
правильное отправление национального организма организуется
лишь тогда, когда в стране утвердится прочное землевладение»2.
Земля является важнейшей составной частью природы (на-
ряду с лесами, водами, недрами, животным и растительным ми-
ром), элементом окружающей среды, т.с. совокупности компо-
нентов природной среды, природных и природно-антропоген-
ных объектов, а также антропогенных объектов-3. Она рассмат-
ривается как природный объект (часть природы — экологиче-
ский аспект), как природный ресурс (основа деятельности чело-
века — экономический аспект) и как основа жизни человека
(социальный аспект). Законодатель указывает па две основные
естественные функции земли как природного ресурса: 1) на
способность земли служить в качестве естественного средства
производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве; 2) па
способность выступать в качестве территориальной (пространст-
венной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной
деятельности на территории РФ.
Общая площадь земельных участков, находящихся на терри-
тории нашей страны, значительно превышает площадь земельных
участков многих других государств мира. Велико число граждан,
обладающих земельными участками на праве собственности, вла-
дения, пользования. Достаточно вспомнить, что только общая
площадь земель сельскохозяйственного назначения в пределах
Российской Федерации составляет около 400 млн 646 тыс. га, а
число обладателей земельных долей в сельской местности дости-
гает 12 млн человек4.
1 Кавелин К.Д. Избранные произведения по гражданскому нраву. М.: Цешр
ЮрИнфор, 2003. С. 69.
'Достоевский Ф.М. Поли. собр. соч. М.. 1980. Т. 25. С. 137.
3 Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей сре-
ды» (с изменениями и дополнениями) (ст. 2) // СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133.
4 Иванова С.В. Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначе-
ния: теория и практика / Огв. ред. А.И. Бобылев. М.: Право и государство, 2005.
С. 4.
Предисловие
5
Относясь к разряду основных социально-экономических и
экологических прав граждан России, земельные права характе-
ризуют правовой статус личности, свидетельствую!' о развитости
гражданского общества и совершенствовании принципов право-
вого государства. Человек, его права и свободы являются выс-
шей ценностью, а признание, соблюдение и защита этих прав и
свобод человека и гражданина — обязанностью государства
(ст. 2 Конституции РФ).
Земельные права граждан нашей страны должны осуществ-
ляться реально и эффективно, ибо они являются составной ча-
стью основных (конституционных) прав граждан нашей страны и
определяют смысл, содержание и применение законов, деятель-
ность законодательной и исполнительной ветвей власти, местного
самоуправления, призваны обеспечиваться правосудием1.
Проблема разрешения земельных конфликтов является веч-
ной проблемой человечества на всем протяжении его существо-
вания. Нарушения земельных прав собственников, законных
владельцев и пользователей приводят к обострению социальных
конфликтов, к ухудшению экологической, продовольственной и
общественной безопасности в стране, к невыполнению соци-
альной функции земли как основы жизни и деятельности паро-
дов, проживающих на территории России.
Национальная судебная статистика свидетельствует об отно-
сительно большом количестве земельных споров, рассматривае-
мых судами общей юрисдикции. Достаточно, например, назвать
количество гражданско-земельных дел, рассмотренных судами
страны, о признании права собственности на землю в первом
полугодии 2005 г. — 85002. В 2004 г. мировые судьи страны рас-
смотрели 27 400 дел, связанных со спорами о праве собственно-
сти на землю и другими спорами о землепользовании3.
С признанием частной собственности на землю и включени-
ем земли в имущественный оборот значительно увеличилось
число земельных споров, связанных с арендой, куплей-про-
дажей, приватизацией и передачей в залог земельных участков.
Возникли споры об ограниченном использовании чужих (сосед-
1 Ст. 18 Конституции РФ.
- Обзор деятельности федеральных сулои общей юрисдикции и мировых судей в
первом полугодии 2005 года // Российская юстиция. 2006. № I.
’ Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей в
2004 году// Российская юстиция. 2005. № 6.
6
них) земельных участков (сервитутные споры). Наполнились
новым содержанием споры с участием земельных собственни-
ков, арендаторов, землепользователей об устранении препятст-
вий в пользовании земельными участками. Более сложными
г
стали споры о возмещении убытков, причиненных земельным
собственникам в связи с изъятием земельных участков для пуб-
личных нужд.
Обобщение судебной практики показывает недостаточное
знание земельного законодательства гражданами, работниками
правоприменительных и правоохранительных органов нашей
страны, руководителями муниципальных служб, землеустрои-
тельных организаций. Велико число нарушений земельных прав
граждан со стороны работников исполнительных органов, орга-
нов местного самоуправления.
Проблемами зашиты земельных прав граждан занимаются
многие исследователи в области гражданского, земельного,
аграрного и экологического права. Гордостью российской
науки являются труды Г.А. Аксененка, А.П. Анисимова,
Л.М. Ахметшиной, Г.С. Башмакова, З.С. Беляевой, А.И. Бобылева,
С.А. Боголюбова, Е.С. Болтановой, Н.А. Боровинской,
М.М. Бринчук, Г.Е. Быстрова, Н.Н. Веденина, Г.А. Волкова,
Н.А. Волковой, Б.А. Воронина, Е.А. Галиновской, А.К. Голиченкова,
Л.Ю. Грудцыной, О.Л. Дубовик, Б.В. Ерофеева, А.Ф. Ефимова,
Ю.Г. Жарикова, С.В. Ивановой, И.А. Иконицкой, Б.Д. Клюкина,
М.Н. Козловой, М.И. Козырь. О.М. Козырь, А.В. Копылова,
А.Л. Корнеева, Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Е.Л. Мининой,
Э.И. Павловой, К.Г. Пандакова, И.Ф. Панкратова, М.И. Паллади-
ной, В.В. Петрова, Д.И. Попова, Ф.М. Раяиова, О.А. Самончик,
Н.А. Сыродоева, Е.В. Сырых, Н.И. Таскина, Н.К. Толчеева,
В.В. Устюковой, Л.П. Фоминой, А.Е. Черноморец, С.С. Шерстнева,
В.В. Чубарова, Г.В. Чубукова, В.З. Янчук и многих, многих дру-
гих ученых.
Вопросам регулирования вещных прав граждан России
на землю посвящена глава 17 Гражданского кодекса РФ
(первая часть) (далее — ГК РФ)1. Первая и вторая части
1 Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // 03 РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Предисловие
7
ГК РФ1 содержат общие положения относительно земельно-
правовых сделок.
Относительно недавно принят Земельный кодекс Россий-
ской Федерации (далее — ЗК РФ)2, установивший принципи-
ально новые подходы к правам человека в сфере землепользова-
ния и их судебной защите. Земельный кодекс закрепил принци-
пы земельного законодательства, установил виды прав на землю,
основания возникновения и прекращения этих прав, особенно-
сти аренды, купли-продажи и иных форм имущественного обо-
рота земельных участков, предусмотрел специальную главу, по-
священную защите прав на землю и рассмотрению земельных
споров.
Вслед за Земельным кодексом РФ в сфере земельных отно-
шений принят ряд других важнейших законов, как на уровне
Российской Федерации в целом, так и представительными орга-
нами субъектов Российской Федерации3.
В настоящее время действуют Федеральные законы от
24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйст-
венного назначения» (с изменениями и дополнениями) (далее —
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения)4,
от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
(далее — Закон о личном подсобном хозяйстве)5, от 15 апреля
1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон о садо-
водческих, огороднических и дачных некоммерческих объеди-
нениях граждан)6, от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском
(фермерском) хозяйстве» (далее — Закон о крестьянском (фер-
мерском) хозяйстве)7, от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеуст-
ройстве» (далее — Закон о землеустройстве),8 от 24 июля 2007 г.
1 Федеральный закон от 26 января 2006 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5.
Ст. 410.
2 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
2001. № 44. Ст. 4147.
3 Как известно, земельное законодательство находится в совместном ведении
Российской Федерации и ее субъектов (и. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).
4 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
5 СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2881.
6СЗ РФ. 1998. 1998. № 16. Ст. 1801.
7 СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2881.
8 СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.
8
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ладее —
Закон о государственном кадастре недвижимости)1 и другие за-
коны, регулирующие в определенной степени земельные права
граждан России.
В частности, Закон об обороте земель сельскохозяйственного
назначения регулирует отношения, связанные с владением,
пользованием, распоряжением земельными участками из земель
сельскохозяйственного назначения, он установил правила и ог-
раничения, применяемые к обороту земельных участков и долей
в праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения — сделкам, результатом со-
вершения которых является возникновение или прекращение
прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного на-
значения и доли в праве обшей собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения, определя-
ет условия предоставления земельных участков из земель сель-
скохозяйственного назначения, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, а также изъятия их в госу-
дарственную или муниципальную собственность.
Оптимальное правовое регулирование земельных прав граж-
дан способствует решению социальных и экономических про-
блем в стране, снижению межличностных конфликтов. Про-
стейшие социологические опросы и профессиональные наблю-
дения показывают, что земельные участки занимают существен-
ную долю в имуществе многих жителей страны, в особенности
сельских жителей, являются норой их единственным достояни-
ем. На селе катастрофически ухудшается демографическая си-
туация, снижается количество владельцев земельных участков.
Естественная убыль сельского населения увеличилась с 30 тыс.
человек в 1992 г. до 793 тыс. человек на начало 2005 г. Коэф-
фициент смертности в расчете на 1 тыс. сельского населения
на 18% выше по сравнению с городом. Продолжительность жиз-
ни на селе на начало 2005 г. по сравнению с 1990 г. снизилась па
4,1 года и составляет 63,8 года против 65,8 года в городе. В пери-
од между двумя последними переписями населения российское
село утратило 10,7 тыс. населенных пунктов. Число поселений,
1 СЗ РФ. 2007. №31. Ст. 4017.
Предисловие
9
не имеющих постоянных жителей, увеличилось на 40%1. Около
35% сельских жителей имеют доход ниже прожиточного уров-
ня2. Многие граждане-землепользователи не зарегистрировали
еще свое право на имеющиеся земельные доли, садоводческие,
огороднические и дачные участки.
Актуальность предлагаемой работы вызвана большим коли-
чеством теоретических споров, дискуссий относительно земель-
но-правового статуса российских граждан, разнообразием пра-
вового режима земельных участков в стране, перспективами
развития ограниченных вещных нрав на землю, выявлением
общего и частного в земельной правосубъектности физических
лиц, сложностью, неполнотой и порой противоречивостью дей-
ствующего законодательства.
Эти и другие обстоятельства существенно осложняют прак-
тику применения (осуществления) и защиты земельных прав
граждан, требуют дальнейшего теоретического осмысления и
практической апробации проблем судебной зашиты земельных
прав российских граждан.
Вышеизложенное явилось побудительным мотивом написа-
ния предлагаемой работы, автор которой попытался осветить
некоторые аспекты проблем судебной зашиты прав граждан в
сфере земельных правоотношений. Удалось ли сделать это, су-
дить читателю.
’ Из Федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2010 года».
Утверждена постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2002 г. № 858
(с из.м. и доп.) // СЗ РФ. 2002. № 49. Ст. 4887.
Из Государственной программы развитая сельского хозяйства и регулирования
рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008—
2012 голы // Утверждена постановлением Правительства РФ от 14 июля 2007 г.
№ 446 // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4080.
1
Понятие и способы судебной
защиты земельных прав
граждан России
§ 1. Понятие судебной защиты
земельных прав граждан
В случае нарушения земельных прав граждан возникает во-
прос об их защите. Защита — это противодействие незаконным
нарушениям и ограничениям прав, свобод и интересов лично-
сти, предупреждение этих нарушений и ограничений, восста-
новление нарушенного права, возмещение причиненного вреда*.
Защита прав человека и гражданина — обязанность всех без ис-
ключения органов государственной власти и должностных лиц
России, в особенности судебных органов. Каждый из этих орга-
нов обязан в соответствии с возложенными на него полномо-
чиями и задачами не только признавать, соблюдать, но и защи-
щать права и свободы граждан в соответствии со ст. 2 Консти-
туции РФ. Основной Закон гарантирует государственную защи-
ту прав и свобод граждан. Каждый гражданин вправе защищать
свои земельные нрава всеми способами, не запрещенными за-
конами (ст. 45).
Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гражданину га-
рантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и дей-
ствия (бездействие) органов государственной власти, местного
самоуправления, общественных объединений и должностных
лиц могут быть обжалованы в суд (ч. 1, 2). Более того, при без-
успешном использовании всех внутригосударственных средств
правовой защиты гражданин России вправе обратиться в межго-
сударственные органы по защите своих прав (ч. 3 ст. 46 Консти-
туции РФ).
1 Абова Т.Е. Охрана хозяйственных прав предприятий. М., 1975. С. 94—95; Об-
щая теория прав человека / Отв. ред. Е.А. Лукашева. М., 1996. С. 169.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 11
Право на защиту земельных прав вытекает и из ст. 36 Кон-
ституции РФ, согласно которой владение, пользование и распо-
ряжение землей и другими природными ресурсами осуществля-
ется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба
окружающей среде и нс нарушает прав и законных интересов
иных лиц. Никто не может быть лишен своего имущества иначе
как по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Под судебной зашитой земельных прав граждан России по-
нимается деятельность органов судебной власти по осуществле-
нию защиты их законных прав и интересов на основе конститу-
ционных принципов установленными правовыми способами и
средствами в предусмотренной законом процессуальной форме
путем рассмотрения земельных споров, осуществления судебно-
го контроля и принятия законного и обоснованного судебного
решения в результате применения норм земельного законода-
тельства.
Судебная защита земельных прав граждан осуществляется
в рамках конституционного, гражданского, административно-
го и уголовного судопроизводства (ч. 2 ст. П8 Конституции РФ).
В предлагаемой работе основное внимание уделено гражданско-
правовой защите земельных прав граждан.
С принятием Конституции РФ 1993 г. подведомственность1
гражданских дел судам общей юрисдикции стала, по существу,
абсолютной: суды вправе теперь рассматривать все гражданско-
правовые, включая земельные, споры, а также все жалобы на
незаконные действия (бездействие), решения, нарушающие их
права и свободы, за исключением действий и решений, провер-
ка которых отнесена к исключительной компетенции Конститу-
ционного Суда РФ либо в отношении которых предусмотрен
иной порядок судебного обжалования.
Судам общей юрисдикции, в частности, подведомственны:
а) требования о признании неправомерным отказа местной
администрации в предоставлении земельного участка, в
том числе для создания крестьянского (фермерского) хо-
зяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строи-
1 Подведомственность позволяет определить круг конкретных дел. рассматри-
ваемых тем или иным судом, и устанавливается процессуальным законодатель-
ством (в частности, ГПК РФ и АПК РФ).
12
Глава 1
тельства индивидуального жилого лома, для индивидуаль-
ного садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса
скота;
б) жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей
администрацией государственных актов, удостоверяющих
право собственности на землю, а также на отказ в регист-
рации заключенного договора аренды земли;
в) требования о признании неправомерным прекращения
местной администрацией права собственности на землю и
пользования земельными участками и их аренды;
г) жалобы собственников земельных участков и землепользо-
вателей на решение местной администрации о предвари-
тельном согласовании места размещения объекта, для
строительства которого необходимо изъятие земельного
участка для государственных и общественных нужд;
д) жалобы собственников земли участков, арендаторов о
признании недействительными актов, изданных государ-
ственными или иными органами не в соответствии с их
компетенцией либо с нарушением грсбований законода-
тельства;
е) требования о признании преимущественного права насле-
дования земельного участка после смерти главы крестьян-
ского (фермерского) хозяйства, а также о преимущест-
венном праве наследования земельного участка для веде-
ния личного подсобного хозяйства, жилищного, дачного,
гаражного строительства, ведения предпринимательской
деятельности, для садоводства и животноводства, а также
о наследовании права аренды;
ж) требования о признании неправомерным отказа админи-
страции в предоставлении служебного надела, а также от-
каза в сохранении права пользования служебным наделом
за лицами, указанными в законе;
з) требования о возмещении убытков, причиненных изъяти-
ем, выкупом или временным занятием земельных участ-
ков для государственных и общественных нужд, ограни-
чением прав собственников земельных участков, земле-
пользователей или ухудшением качества земель в резуль-
тате влияния, вызванного деятельностью предприятий,
учреждений, организаций и граждан;
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 13
и) требования о возмещении убытков, причиненных в ре-
зультате неправомерного занятия земельного участка, его
загрязнения, порчи и других нарушений прав собствен-
ников земельных участков, землевладельцев и землеполь-
зователей;
к) требования о возмещении убытков, понесенных собствен-
ником земли, землепользователем в связи с проведением
изыскательских работ;
л) требования о возмещении местной администрацией стои-
мости произведенных затрат на улучшение земель в слу-
чае добровольного прекращения права пожизненного на-
следуемого владения и пользования земельными участка-
ми и их аренды, а также требования местной администра-
ции к землевладельцу или землепользователю о возмеще-
нии ущерба, связанного с ухудшением качественного со-
стояния и порчей земель;
м) жалобы на решение местной администрации о предостав-
лении земельного участка другим лицам, которым ущем-
лены права и охраняемые законом интересы собственни-
ка, землепользователя (например, собственники в резуль-
тате решения местной администрации лишены подъезда к
своим земельным участкам);
н) споры между собственниками индивидуальных жилых
строений, расположенных на смежных (соседних) земель-
ных участках, об устранении препятствий в пользовании
земельным участком, в том числе в случае, когда оспари-
ваются его границы и размеры;
о) споры между садоводческим товариществом и его члена-
ми, споры членов товарищества между собой, а также
споры между супругами, в том числе бывшими, по поводу
раздела земельного участка или определения порядка
пользования этим участком;
п) споры между членами дачно-строительного кооператива и
кооперативом, а также споры членов дачно-строительного
кооператива между собой по поводу пользования земель-
ным участком или его раздела.
Современным законодательством существенно образом рас-
ширена возможность судебного рассмотрения земельных споров
в судах общей юрисдикции.
14
Глава 1
В ст. 22 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее —
ГПК РФ)1 указано, что исковые дела с участием граждан, орга-
низаций, органов государственной власти, органов местного са-
моуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав,
свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из зе-
мельных правоотношений, рассматриваются судами общей
юрисдикции, за исключением экономических споров и других
дел, отнесенных федеральным конституционным законом и фе-
деральным законом к ведению арбитражных судов2.
Еще в советский период, характеризуя земельные споры,
известный российский исследователь земельного нрава
И.А. Иконицкая различала споры, связанные с нарушением
права владения, и споры, вызванные нарушением права пользо-
вания земельным участком, а также споры по поводу внутрихо-
зяйственного управления землей, отвода и изъятия земельных
участков, споры о земельных и споры об имущественных правах
землепользователей3.
В современной юридической литературе вполне обоснованно
выделяют земельные споры в зависимости от оснований их воз-
никновения:
1) о праве собственности па земельный участок (о призна-
нии права на земельный участок (ст. 59 ЗК РФ); об отводе зе-
мельного участка; об освобождении; об изъятии земельных уча-
стков для государственных и муниципальных нужд;
2) о праве владения (о пожизненном наследуемом владении;
об истребовании земельного участка или его части из чужого
незаконного владения;
3) о праве пользования (о праве постоянного бессрочного
пользования) (об устранении препятствий и помех в пользова-
нии земельным участком, при нарушении отдельных правомо-
чий субъекта);
4) об аренде;
5) о сервитуте;
1 Федеральный закона от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // СЗ РФ, 2002. № 46. Ст.
4532.
г При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между
собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции,
а другие — арбитражному суду, если разделение лих требований невозможно,
заявление подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.
Иконицкая И.А. Разрешение земельных споров. М.: Юридическая литература.
1973. С. 38-47.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 15
6) о возмещении затрат по освоению земельных участков;
7) о возмещении убытков, причиненных в ходе осуществле-
ния земельных правоотношений (ст. 62 ЗК РФ) (при изъятии
земельных участков для государственных и муниципальных
нужд; при ином правомерном использовании; при неправо-
мерном использовании, в том числе восстановление положе-
ния, вызванного правонарушением (ст. 60 ЗК РФ); земельные
споры с участием государственных органов и споры между са-
мими землепользователями; споры по поводу земель сельско-
хозяйственного назначения и споры по поводу иных категорий
земель1.
Судебная практика показывает, что земельные споры воз-
никают, в частности, в связи с отказом в предоставлении зе-
мельного участка, являющегося объектом публичной земельной
собственности, с его изъятием, с ограничением прав на землю,
нарушением границ землепользования, самовольным занятием.
К земельным спорам могут относиться споры, вызванные не-
согласием заявителя (истца) с принятием (неприятием) органа-
ми исполнительной власти и местного самоуправления каких-
либо действий (решений) в сфере осуществления властных
функций по распоряжению землей, прекращающих или ограни-
чивающих субъективные права собственности, владения и поль-
зования землей либо отказывающих в приобретении таких прав,
а также споры юридических лиц и граждан между собой в связи
с нарушением их земельных прав.
Земельные споры разрешаются на основе земельного зако-
нодательства с соблюдением процедуры рассмотрения таких
споров, регламентируемой Гражданским процессуальным кодек-
сом РФ.
Земельные споры могут рассматриваться в порядке искового
гражданского судопроизводства, в порядке производства но де-
лам, возникающим из публичных правоотношений (гл. 23—25
ГПК РФ), и в порядке особого производства. Предметом спора
в исковом производстве является действительное или предпола-
гаемое право на землю конкретного лица. По делам, возникаю-
щим из публичных правоотношений, проверяется законность
актов и действий органов государственной власти, органов мс-
1 Ковязина Н.А. О некоторых вопросах рассмотрения земельных споров в Рос-
сийской Федерации // Юрист. 2006. № 5. С. 28.
16
Глава 1
стного самоуправления, должностных лиц, государственных и
муниципальных служащих.
Так, согласно ст. 245, 246 ГПК РФ такие дела рассматрива-
ются по заявлениям граждан, организаций, прокурора об оспа-
ривании нормативных правовых актов полностью или в части,
если рассмотрение этих заявлений нс отнесено федеральным
законом к компетенции иных судов; по заявлениям об оспари-
вании решений и действий (бездействия) органов государствен-
ной власти, органов местного самоуправления, должностных
лиц, государственных и муниципальных служащих. Дела пуб-
лично-правового характера рассматриваются и разрешаются
судьей единолично, а в случаях, предусмотренных федеральным
законом, коллегиально по общим правилам искового производ-
ства с особенностями, установленными гл. 23—26 ГПК РФ и
другими федеральными законами. При рассмотрении и разре-
шении дел, возникающих из публичных правоотношений, не
применяются правила заочного производства, мирового согла-
шения, и суд играет более активную роль, чем в исковом произ-
водстве, он призван помогать заявителю обеспечивать процессу-
альное равноправие сторон1. При рассмотрении и разрешении
дел исследуемой категории суд не связан основаниями и дово-
дами заявленных требований. Суд может признать обязательной
явку в судебное заседание представителя органа государствен-
ной власти, органа местного самоуправления или должностного
лица. В случае неявки указанные лица могут быть подвергнуты
штрафу в размере до 10 установленных федеральным законом
минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).
В заявлении заинтересованного лица должно быть указано,
какие решения, действия (бездействие) должны быть признаны
незаконными, какие права и свободы лица нарушены этими
решениями, действиями (бездействием). Обращение заинтересо-
ванного лица в вышестоящий в порядке подчиненности орган
или к должностному лицу не является обязательным условием
для подачи заявления в суд. Если при подаче заявления в суд
будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомст-
венный суду, судья оставляет заявление без движения и разьяс-
1 Научно-практическое пособие по разрешению дел, возникающих из публич-
ных правоотношений (главы 23—26 ГПК РФ) / Под ред. П.П. Серкова. М.:
Норма, 2006. С. 22.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 17
няет заявителю необходимость оформления искового заявления
(ст. 247 ГПК РФ).
Обязанности но доказыванию обстоятельств, послуживших
основанием для принятия нормативного правового акта, его за-
конности, а также законности оспариваемых решений, действий
(бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муници-
пальных служащих возлагаются на орган, принявший норматив-
ный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспаривае-
мые решения или совершили оспариваемые действия (бездей-
ствие). В целях правильного разрешения дела суд может истре-
бовать доказательства по своей инициативе. Должностные ли-
ца, нс исполняющие требований суда о предоставлении дока-
зательств, подвергаются штрафу в размере до Ю установленных
федеральным законом МРОТ (ст. 249 ГПК РФ).
При рассмотрении дел публично-правового характера суд не
вправе вторгаться в компетенцию органов государственной и
муниципальной власти, обсуждать их действия с точки зрения
целесообразности и необходимости.
Особое судебное производство обеспечивает установление
фактов, имеющих юридическое значение для субъектов земель-
ного права, установить которые во внесудебном порядке не
представляется возможным (гл. 27, 28, п. I ст. 262 ГПК РФ)1. В
особом производстве отсутствует спор о праве2, нет сторон, а
участвуют заявители и заинтересованные лица.
§ 2. Способы судебной защиты
земельных прав граждан
Под способами зашиты земельных прав понимаются преду-
смотренные законом материально-правовые меры принудитель-
ного характера, при помощи которых производится восстанов-
ление (признание) нарушенных (оспариваемых) земельных прав.
1 Например, установление фактов владения и пользования земельным участком,
принятия наследства в виде земельного участка.
2 Если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого произ-
водства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд
выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором
разъясняет заявителю и другим заинтересованным липам их право разрешить
спор в порядке искового производства (п. 3 ст. 263 ГПК РФ).
18
Глава 1
В Земельном кодексе РФ закреплены такие, в частности, спосо-
бы защиты прав на землю, как:
1) признание права па земельный участок;
2) восстановление первоначального положения;
3) пресечение неправомерных действий;
4) признание недействительным акта исполнительного орга-
на государственной власти, местного самоуправления;
5) возмещение убытков (ст. 59—62).
Согласно ст. 59 ЗК РФ судебное решение, установившее
право на землю (о признании права на земельный участок), яв-
ляется юридическим основанием, при наличии которого органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним обязаны осуществить государственную регистра-
цию права на землю или сделки с землей в порядке, установ-
ленном Федеральным законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1.
В соответствии со ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на зе-
мельный участок подлежит восстановлению в случаях:
1) признания судом недействительным акта исполнительно-
го органа государственной власти или акта органа местного
самоуправления, повлекших нарушение права на земельный
участок;
2) самовольного занятия земельного участка;
3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Представляется, что, устанавливая способы защиты зе-
мельных прав собственников, владельцев и пользователей,
законодатель допустил в какой-то мере смешение традицион-
ных (классических) способов защиты нарушаемых (оспари-
ваемых) прав, предусматриваемых ст. 12—16 Гражданского
кодекса РФ.
Гражданскому кодексу РФ известны такие самостоятельные
способы защиты прав граждан, как: признание права; восста-
новление положения, существовавшего до нарушения права, и
пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу
его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной
и применение последствий ее недействительности, применение
последствий недействительности ничтожной сделки; призна-
1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.
Ст. 3594.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 19
ние недействительным акта государственного органа или ор-
гана местного самоуправления; самозащита права; присужде-
ние к исполнению обязанности в натуре; возмещение убыт-
ков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда;
прекращение или изменение правоотношения; неприменение
судом акта государственного органа или органа местного са-
моуправления, противоречащего закону; иные способы, преду-
смотренные законом.
Как видно из сравнительного анализа двух кодексов, под
восстановлением первоначального положения в ст. 60 ЗК РФ
понимается результат признания судом недействительным ак-
та нормотворческого органа. В этой же статье законодатель
рассматривает признание недействительным акта исполни-
тельного органа государственной власти или органа местного
самоуправления как средство пресечения действий, нару-
шающих права граждан, юридических лиц на землю или соз-
дающих угрозу такого нарушения. Одновременно п. 1 ч. 2 на-
званной статьи дает повод рассматривать восстановление пер-
воначального положения как средство пресечения неправо-
мерных действий.
Представляется, что такое несистемное изложение способов
защиты земельных прав в Земельном кодексе РФ не способству-
ет полному уяснению и эффективному применению всех спосо-
бов (путей) зашиты земельных прав субъектов земельных право-
отношений.
Признание права как способ защиты земельных прав может
оказать помощь гражданам в признании за ними в судебном по-
рядке права собственности (включая возникновение права соб-
ственности в силу приобретательной давности) или ограничен-
ного вещного права (право постоянного (бессрочного) пользо-
вания, право пожизненного наследуемого владения, сервитутное
право) в отношении того или иной земельного участка. Заинте-
ресованное лицо может просить суд о признании той или иной
земельно-правовой сделки действительной (недействительной) в
предусмотренных законом случаях. Гражданин вправе предъя-
вить в суд исковое заявление о признании за ним права пользо-
вания земельным участком на основе договора аренды или ино-
го законного (договорного) основания (титула). Большое рас-
пространение в судебной практике получили иски граждан о
20
Глава 1
признании права на земельные доли (на право в обшей долевой
собственности земель сельскохозяйственного назначения).
Признание права как способ зашиты применяется, когда
другими лицами, субъектами земельного права, включая госу-
дарственные и муниципальные органы, отрицается, подвергает-
ся сомнению (оспариванию) субъективное право гражданина на
пользование земельным участком. Такое случается зачастую из-
за отсутствия соответствующих правоустанавливающих докумен-
тов, подтверждающих право владения, пользования и распоря-
жения тем или иным земельным участком. Вследствие возник-
шей ситуации, правовой неопределенности гражданин (право-
обладатель) нс может воспользоваться своим субъективным зе-
мельным правом (например, правом пользования или правом
владения). Своим решением суд легитимирует (узаконивает)
правовое положение землепользователя, его право (титул) на
пользование спорным земельным участком.
Требование о признании субъективного земельного права во
многих случаях является необходимой предпосылкой восстанов-
ления первоначального положения заявителя, пресечения не-
правомерных действий со стороны других лиц (включая госу-
дарственные, муниципальные органы), признания недействи-
тельным актов исполнительных органов государственной и му-
ниципальной власти, возмещения убытков. Положительное су-
дебное решение о признании за гражданином того или иного
субъективного (земельного) права дает возможность управомо-
ченному лицу применять другие способы зашиты своих прав,
включая возмещение убытков, взыскание неустойки, пресечение
неправомерных действий, признание государственного (муни-
ципального) акта недействительным и т.д.
Споры о признании прав па земельный участок рассматри-
ваются судами в порядке искового производства как споры о
праве гражданском. В качестве ответчика могут выступать орга-
ны государственной власти или управления, органы местного
самоуправления, обладающего правом распоряжения землей в
соответствии со ст. Ю и II ЗК РФ, их должностные лица, а
также граждане, юридические лица, нарушающие земельные
права других субъектов земельного права.
Правом на предъявление о признании права собственности
на земельный участок подобного иска обладает гражданин, пра-
ва которого оспариваются, отрицаются или не признаются
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 21
третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательст-
венных отношениях по поводу спорного земельного участка.
Правом па такой иск обладает и титульный владелец (пользова-
тель) имущества. В качестве ответчика исследуемого вида иска
выступает третье лицо, как заявляющее о своих правах на вещь,
так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за ист-
цом вещного права на спорное имущество. Например, может
возникнуть правовая ситуация, когда пользователем земельного
участка предъявляется исковое заявление о признании за ним
права собственности на этот участок, обращенное к органу ме-
стной администрации, отказавшейся выдать правоустанавли-
вающие документы ввиду того, что они нс сохранились или нс
были своевременно оформлены.
Предметом и основанием иска о признании права собст-
венности является констатация факта принадлежности истцу
права собственности или иного вещного права на имущество.
Положительное решение суда по такому виду иска устраняет
сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в
наличии права, придает определенность взаимоотношениям
сторон и служит основой для осуществления конкретных пра-
вомочий по владению, пользованию и распоряжению имуще-
ством. Необходимым условием удовлетворения исследуемого
вида иска является подтверждение истцом соответствующих
прав на земельный участок. Это может вытекать из предостав-
ленных им правоустанавливающих документов, свидетельских
показаний, иных доказательств. Судебная процедура рассмот-
рения исков о признании не всегда завершается исполнитель-
ным производством (исполнительной стадией). Основные вы-
воды суда по иску о признании, если иск не соединен с требо-
ванием о присуждении, нс нуждаются во вмешательстве судеб-
ных 11 р и с та во в - и с 11 о л н и те л е й.
На наш взгляд, приобретение права собственности на зе-
мельный участок в силу давностного владения (ст. 234 ГК РФ)
осуществляется с помощью иска о признании1.
В юридической литературе имеются различные, порой диа-
метрально противоположные, точки зрения ученых относитель-
1 Согласно сг. 234 ГК РФ гражданин. нс являющийся собственником имущест-
ва. но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собст-
венным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собст-
венности на это имущество (приобретательная давность).
22
Глава 1
но возможности возникновения права собственности на земель-
ные участки в силу приобретательной давности1.
На наш взгляд, достойна поддержки точка зрения тех уче-
ных, которые считают, что не могут быть объектом приобрета-
тельной давности земельные участки, которые в силу Земельно-
го кодекса, федеральных законов не могут находиться в частной
собственности. Действительно, согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ зе-
мельные участки, находящиеся в государственной или муници-
пальной собственности, могут быть предоставлены в собствен-
ность граждан и юридических лиц, за исключением земельных
участков, которые в силу Земельного кодекса, федеральных за-
конов нс могут находиться в частной собственности. В соответ-
ствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ нс могут предоставляться в частную
собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъя-
тым из оборота, и земельные участки, отнесенные к землям, ог-
раниченным в обороте2.
Заслуживает одобрения и позиция тех ученых, которые ут-
верждают, что нс могут быть объектом приобретательной давно-
сти земельные участки, являющиеся государственной собствен-
ностью. Согласно ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью
являются земли, не находящиеся в собственности граждан,
юридических лиц и муниципальных образований. Это положе-
ние полностью соответствует норме п. 2 ст. 214 ГК РФ, в соот-
ветствии с которым земля и другие природные ресурсы, не яв-
ляющиеся собственностью граждан, юридических лиц либо му-
Галшювская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения пра-
ва собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики.
Вып. 5 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М., 1999. С. 90; Гомченков А.К., Козырь О.М.
Концепция Федерального закона о земле // Государство и право. 1994. № 7. С.
67; Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М.,
1998. С. 80—82; Ерофеев Б. В. Земельное право. Учебник для вузов / Отв. ред.
Г.В. Чубуков. М.: Юрисгь, 1998. С. 196; Козырь О.М. Недвижимость в новом
Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Тео-
рия. Практика / Огв. ред. АЛ. Маковский. М., 1998. С. 285; Крассов О.И. Право
частной собственности на землю. М.: Юристь, 2000. С. 63—64; Проблемы эколо-
гического, земельного права и законодательства (обзор выступлении участников
научно-практической конференции) // Вестник Московского ун-та. Сер. 11.
Право. 2000. № 2. С. 107; Суханов Е.А. Проблемы правового рс1улнрования от-
ношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Граждан-
ский кодекс России. Проблемы. Теория. Практка / Огв. ред. А.Л. Маковский.
М., 1998. С. 214.
Перечень земельных объектов, изъятых из оборота или ограниченных в оборо-
те, изложен в п. 4 и 5 ст. 27 Земельного кодекса.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 23
инициальных образований, являются государственной собствен-
ностью.
По нашему мнению, при отказе землевладельца (землеполь-
зователя) от права пожизненного наследуемого владения зе-
мельным участком, права постоянного (бессрочного) пользова-
ния земельным участком не может происходить приобретение
права собственности на такой отказной земельный участок в
рамках ст. 234 ГК РФ, так как в соответствии с п. 3 ст. 53 ЗК
РФ дальнейшее распоряжение такими отказными земельными
участками, используемыми ранее отказниками на условиях ог-
раниченных вешных прав на землю, должно осуществляться ис-
полнительными органами государственной (муниципальной)
власти.
Внимательно проанализировав логику п. 2 ст. 53 ЗК РФ,
можно сделать вывод о том, что даже если землевладельцы (зем-
лепользователи), использующие земельные участки, предостав-
ленные им на нраве пожизненного наследуемого владения, по-
стоянного (бессрочного) пользования, прекращают обрабатывать
земельный участок по каким-либо причинам, то этот земельный
участок нс становится бесхозяйным имуществом, собственником
этого земельного участка нс перестает быть государство (субъект
РФ, муниципальное образование), и в обязанность соответст-
вующих исполнительных органов государственной (муници-
пальной) власти входит принятие всех мер по выявлению фак-
тов отказа от дальнейшего использования земельного участка,
по возвращению этих земельных участков во владение собст-
венника (государства, муниципального образования) и по пере-
распределению таких отказных земельных участков между дру-
гими гражданами и юридическими лицами в установленном за-
коном порядке.
Иными словами, изложенные положения закона устанавли-
вают преимущество, приоритет, презумпцию принадлежности
государству (муниципалитету) земельных участков, которые по
каким-либо причинам перестали находиться в пользовании гра-
ждан, получивших эти участки из государственного (муници-
пального) фонда.
В случае отказа собственника земельного участка от права
собственности возможно появление режима бесхозяйного иму-
щества, а вместе с ним и приобретательной давности. Пожалуй,
это единственный случай реализации возможности, предусмот-
24
Глава 1
ренный ст. 234 ГК РФ в отношении земельных участков. Со-
гласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на
земельный участок (ст. 44 ЗК РФ) последний приобретает пра-
вовой режим бесхозяйной недвижимой веши, порядок прекра-
щения прав на которую устанавливается гражданским законода-
тельством. В соответствии со ст. 225 ГК РФ бесхозяйная недви-
жимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в
муниципальную (или государственную при наличии соответст-
вующих правовых условий) собственность, может быть приобре-
тена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3).
При этом объектом приобретательной давности могут стать
лишь бесхозяйные земельные участки, рапсе предоставленные
в частную собственность гражданам или юридическим лицам
либо в собственность муниципальным образованиям. Все ос-
тальные участки не мочуг быть признаны бесхозяйными в силу
той же презумпции государственной собственности (п. 2
ст. 214 ГК РФ).
По нашему мнению, в силу ст. 16 ЗК РФ и п. 2 ст. 241 ГК
РФ объектом приобретательной собственности не может стать и
земельный участок, принадлежавший ранее физическим (юри-
дическим) лицам на праве частной собственности, а в настоя-
щее время не имеющий собственника, или если собственник
такого земельного участка неизвестен. В таких случаях, в силу
изложенных статей, земельный участок, хотя и относится к гра-
жданско-правовой категории бесхозяйных вещей, должен перей-
ти в собственность государства (муниципалитета), а не быть
объектом давностного срока, так как в соответствии с п. 1 ст. 16
ЗК РФ и п. 2 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью
являются земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в
собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных
образований, а п. 2 ст. 53 ЗК РФ указывает на то, что правовой
режим бесхозяйной недвижимой вещи приобретает только зе-
мельный участок, от которого отказался собственник участка
(случаи, когда собственник участка неизвестен или имущество
не имеет собственника, здесь не указаны).
Г.А. Волков усматривает два случая приобретения земельно-
го участка по давностному владению:
I) первый случай установлен ст. 225 ГК РФ, предусматри-
вающей возможность приобретения бесхозяйной вещи в собст-
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 25
венность в силу приобретательной давности, когда эта вещь не
признана судом поступившей в муниципальную собственность1;
2) второй случай — не регистрация перехода права собствен-
ности на отчуждаемый земельный участок во время совершения
сделки в результате, например, неправомерного действия (без-
действия) другой стороны сделки или третьих лип, или когда не
происходит регистрации права собственности на земельный уча-
сток, предоставленный гражданину или юридическому лицу из
государственных (муниципальных) земель2.
Н.В. Карлова и Л.Ю. Михеева перечисляют наиболее веро-
ятные случаи применения ст. 234 ГК РФ, среди которых назы-
вают, в частности, ситуацию, когда лицо осуществило само-
вольную постройку, а собственник земельного участка пропус-
тил срок исковой давности по виндикационному иску3.
Е.А. Галиновская даст прекрасный анализ следующему су-
дебному делу, делая при этом выводы, достойные воспроизве-
дения. В 1997 г. гражданка И. обратилась в городской район-
ный суд г. Сергиева Посада Московской области о признании
права собственности на земельный участок на основании при-
обретательной давности. В ходе рассмотрения дела выясни-
лось, что И. с 1982 г. непрерывно и открыто использовала
часть земельного участка размером 0,4 га под огород с разре-
шения гражданки Г., являвшейся первичным пользователем
этого земельного участка. На основании изложенного И. про-
сила удовлетворить ее иск. Ответчица Г. возражала против тре-
бований истины и объяснила суду, что она с 1980 г. является
пользователем спорного земельного участка на основании ре-
шения местного органа власти о предоставлении ей данного
участка в пользование. В 1992 г. она закрепила этот участок в
1 При этом ученый обращает внимание на то. что пол действие данной статьи нс
подпадает ситуация, когда у вещи пет собственника или когда собственник не-
известен, потому что завладение таким участком будет означать самовольное
занятие земельного участка, находящегося в государственной или муниципаль-
ной собственности. По той же причине ст. 225 не распространяется на случаи,
когда земельный участок находился у пользователя па праве аренды, постоянно-
го (бессрочного) пользования или временного пользования, а владелец, пользо-
ватель или арендатор отказался от дальнейшего использования участка.
- Волков ГА. Вопросы приобретения права собственности на землю по давно-
сти владения // Вестник Московского университет. Сер. 11. Право. 2000.
№ 11. С. 23.
3 Карлова И.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила се примене-
ния / Подготовлен для публикации в системе «Консультант Плюс».
26
Глава 1
свое пожизненное наследуемое владение, и ей выдали соответ-
ствующее свидетельство. Действительно, с 1992 г. по взаимной
договоренности ответчица использует ее участок. Однако она
(истица) не имела намерения отказываться от этого земельного
участка и всегда считала его находящимся в се пользовании, а
затем — пожизненном наследуемом владении. Суд отказал в
иске, мотивируя свой отказ тем, что спорный земельный уча-
сток не является бесхозяйной вещью1.
Поддерживая решение суда, Е.А. Галиновская ученая обос-
нованно подчеркивает, что государственная земля нс может счи-
таться бесхозяйной вещью. До 1990 г. право государственной
собственности на землю было общеизвестным фактом и пользо-
ватель Г. нс могла нс знать о том, что использует государствен-
ную землю, ведь владелец земельного участка не могла владеть
им как своим собственным. Для приобретения права собствен-
ности на земельный участок на основании приобретательной
давности необходимым условием является отсутствие доказа-
тельств наличия не только права частной, ио и государственной
(муниципальной) собственности на спорный земельный участок.
Кроме того, срок владения участком составлял менее 15 лет.
Простое неиспользование земельного участка не может быть
рассмотрено как отказ от права собственности — собственник
должен открыто и ясно подтвердить, что неиспользование свя-
зано с желанием отказаться от участка. Для того, чтобы при-
знать вещь бесхозяйной, необходимо соблюсти процедуру, уста-
новленную ст. 225 ГК РФ. Применение норм приобретательной
давности не происходит в случае, когда владение имуществом
осуществляется в силу аренды, безвозмездного пользования или
иного титульного обоснования. Приобретатель земельного уча-
стка (истица И.) не могла не знать о том, что спорный земель-
ный участок принадлежит ответчице на законном основании, и
о том, что она передала ей участок для временного пользования,
что исключает добросовестность владения2.
Не менее интересным является следующее судебное дело.
3 апреля 2002 г. Краснооктябрьский районный суд г. Волгогра-
да, руководствуясь ст. 234 ГК РФ, удовлетворил заявление граж-
1 Гамнювская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения пра-
ва собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики.
Вып. 5 / Под рсд. К.Б. Ярошенко. М., 1999. С. 89.
2 Там же. С. 95.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 27
данки Г. об установлении факта владения ею строением на пра-
ве собственности и об установлении факта приобретения пра-
ва собственности на земельный участок за давностью владе-
ния (в результате пожара в 1984 г. правоустанавливающие доку-
менты были утрачены). Суд указал в мотивировочной части сво-
его решения, что с 1953 г., не являясь собственником земельно-
го участка, заявительница Г. добросовестно, открыто и непре-
рывно владела земельным участком как своим собственным, ис-
пользуя его для выращивания плодово-овошных культур на ну-
жды семьи, уплачивала земельный налог, содержала землю в
надлежащем состоянии1.
Комментируя это решение суда, А.П. Анисимов обоснован-
но отмечает, что данное решение суда не является бесспорным.
В соответствии со ст. 248 ГПК РСФСР (действовавшего в тот
период) суд мог установить факт владения строением на праве
собственности при уничтожении пожаром правоустанавливаю-
щих документов и невозможности их восстановления. Однако
из установления права собственности на дом и права пользова-
ния земельным участком еще не следует правомерность призна-
ния права собственности на земельный участок. Суд должен был
ограничиться восстановлением утраченного права пользования
земельным участком, предоставив заявителю впоследствии са-
мостоятельно решить юридическую судьбу земельного участка —
приватизировать его либо продолжать пользоваться им на преж-
нем титуле2.
Действительно, суд был не вправе применять ст. 234 ГК РФ,
так как заявительница не могла владеть земельным участком как
своим собственным, поскольку владеть земельным участком как
своим собственным на условиях давностного владения стало
возможным нс ранее, чем законодатель допустил приобретение
земельных участков в частную собственность. Предоставление
земельных участков в собственность на территории Россий-
ской Федерации стало возможным благодаря принятию по-
становления Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря
1990 г. «О программе возрождения российской деревни и разви-
тия агропромышленного комплекса», вступившим в силу с 1 ян-
1 Анисимов А.П. Проблема приобретши права собственности па земельный уча-
сток в силу приобретательной давности в свете земельного законодательства. М.:
Юристь, 2002. С. 12.
2 Там же.
28
Глава 1
варя 1991 г., Законам РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьян-
ском (фермерском) хозяйстве» (с изменениями от 27 декабря
1990 г.)1, от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» (с изме-
нениями от 27 декабря 1990 г.)2, от 24 декабря 1990 г.3 «О собст-
венности в РСФСР». В конечном итоге, в силу ст. 11 Конститу-
ции (Основного закона) РСФСР (с изменениями от 15 декабря
1990 г.) приобрести земельный участок в частную собственность
в стране стало возможным с 1 января 1991 г.
Иными словами, до I января 1991 г. ни одно лицо в России
не могло владеть земельным участком как своим собственным,
и срок непрерывного владения земельным участком как своим
собственным должен исчисляться, на наш взгляд, нс ранее чем с
1 января 1991 г.4
Гражданка Ф. обратилась в суд с иском к администрации
Ямснского сельского Совета Рамонского района Воронежской
области о признании права собственности в силу приобрета-
тельной давности. В свом заявлении истица указала, что ее мужу
более 15 лет тому назад был предоставлен в пользование зе-
мельный участок площадью 2520 кв. м в селе Ямное, а после его
смерти она продолжает пользоваться этим участком. Суд удовле-
творил исковые требования Ф., признал за нею па праве собст-
венности земельный участок, сославшись при этом на ст. 234
ГК РФ и указав, что лицо, нс являющееся собственником иму-
щества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее
как своим собственным недвижимым имуществом в течение
15 лег, приобретает право собственности па это имущество.
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить
ко времени своего владения все время, в течение которого этим
имуществом владел правопредшественник5.
По нашему мнению, суду следовало пойти по пути исследо-
вании права, на основании которого, как указано в решении,
1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.
1990. № 26. Ст. 324.
’ Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.
1990. № 26. Ст. 327; 1991. № 1. Ст. 4.
4 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.
4 См. подробнее: Теория и практика применения норм гражданского права.
Учебное пособие / Под ред. Н.М. Коршунова. Ю.Н. Андреева. М.: ЮНИТИ-
ДАНА: Закон и право. 2006. С. 41—56.
Решение Рамонского районного суда Воронежской области от 29 мая 2006 г. //
Архив Рамонского районного суда Воронежской области.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 29
был предоставлен земельный участок супругу истицы с даль-
нейшей трансформацией и передачей этого права на основе
брачно-семейных и наследственных норм пережившему супругу.
По другому изученному делу выяснилось, что 15 мая 1973 г.
жительница городского поселка Рамонь Воронежской области Т.
продала принадлежавшую ей 1/2 доли жилого дома гражданину
А. и передала последнему, как указано в решении суда, земель-
ный участок площадью 650 м1 2, которым А. открыто, добросове-
стно и непрерывно владел как своим собственным для ведения
личного подсобного хозяйства. Суд удовлетворил иск А. к ад-
министрации района о признании за ним права собственности
на занимаемый земельный участок, также сославшись на ст. 234
ГК РФ’.
Представляется, что и по этому делу суду необходимо было
разъяснить истцу о возможности переоформления во внесудеб-
ном порядке нрава пользования данным земельным участок на
право собственности.
Следующим способом зашиты земельных прав граждан, как
уже отмечалось, является восстановление. Об этом способе го-
ворится, в частности, в п. 2 ст. 62 3К РФ: виновное в наруше-
нии прав собственников земельных участков, землепользовате-
лей, землевладельцев и арендаторов земельных участков лицо
может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре
(восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных
участков в прежних границах, возведению снесенных зданий,
строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зда-
ний, строений, сооружений, восстановлению межевых и инфор-
мационных знаков, устранению других земельных правонаруше-
ний и исполнению возникших обязательств).
Восстановление положения, существовавшее до нарушения
нрава на земельный участок, и пресечение применяемых непра-
вомерных действий или действий, создающих угрозу нарушения
субъективного земельного права, относятся, на наш взгляд, к
числу универсальных, фундаментальных и самых распростра-
ненных судебных способов защиты земельных прав граждан,
вокруг которых базируются, группируются остальные способы
зашиты, и которые пронизывают (охватывают, сопровождают)
1 Решение Раменского районного суда Воронежской облает от 10 ainycia
2006 г. // Архив Раменского районного суда Воронежской области.
30
Глава 1
все другие способы зашиты. Восстановление первоначального
положения происходит не только после признания судом недей-
ствительным того или иного неправового акта государственного,
муниципального органа, отобрания земельного участка у лица,
самовольно занявшего его, с последующим возвратом его за-
конному владельцу, но и в иных случаях, предусмотренных за-
коном.
Само признание недействительным акта исполнительного
органа государственной власти или местного самоуправления
уже является, по существу, восстановлением первоначального
положения, существовавшего до принятия акта, противоре-
чившего действующему законодательству. Возмещение убытков
(вреда) восстанавливает в какой-то мере первоначальное поло-
жение потерпевшего землепользователя. Восстановление пер-
воначального положения может происходить как в рамках до-
говорных, так и внедоговорных (деликтных) правоотношений,
с помощью возмещения убытков, взыскания неустойки, при-
суждения к исполнению обязательства в натуре, применения
последствий недействительности оспоримой сделки или по-
следствий недействительности ничтожной сделки. Этот способ
защиты земельных прав преследует цель устранения последст-
вий деликтного правонарушения, нарушений договорных обя-
зательств.
Восстановление первоначального положения можно пони-
мать как общий положительный результат, полученный вследст-
вие применения того или иного способа защиты нарушенного
права (возмещение убытков, признание недействительным акта,
противоречащего закону, применение последствий недействи-
тельности ничтожной сделки и т.д.)’.
Восстановлению первоначального положения может предше-
ствовать пресечение неправомерных действий других лиц с
дальнейшим предъявлением исков о возмещении ущерба, о
компенсации морального вреда и т.п.1 2.
1 Обеспечение восстановления нарушенных прав — один из основных принци-
пов (начал) гражданского законодательства (п. I ст. I ГК РФ), которому служат
вес нормы гражданского права и на исполнение которого нацелена вся деятель-
ность правоприменительных органов, в том числе суда.
2 Пресекательные действия зачастую связаны с длящимися земельными право-
нарушениями недобросовестных участников земельных правоотношений.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 31
Так, например, если установление публичного сервитута
(в частности, использование земельного участка товарищества
собственников жилья в целях проведения коммунальных, инже-
нерных, электрических линий, транспортной инфраструктуры
для других субъектов землепользования) началось без проведе-
ния общественных слушаний (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса
РФ1), то участники этого товарищества вправе заявить о приос-
тановлении работ по установлению такого публичного сервиту-
та, о признании недействительными актов органов местного са-
моуправления об установлении такого вида публичного сервиту-
та с последующим возложением на органы публичной власти
обязанности привести земельный участок кондоминиума в пер-
воначальное состояние с помощью судебного решения.
Если, например, на земельном участке, относящемся к кон-
доминиуму, одним из жителей многоквартирного дома или со-
всем посторонним липом осуществляется строительство гаража
для личных целей в нарушение существующих градостроитель-
ных, строительных норм и правил без получения на это необхо-
димых разрешений и соблюдения требований о назначении зе-
мельного участка, с нарушением прав и охраняемых законом
интересов других жителей многоквартирного дома, то последние
вправе потребовать от нарушителя в судебном порядке приоста-
новить производство самовольной постройки, снести се и вос-
становить земельный участок в первоначальное положение
(ст. 222, 263 ГК РФ).
Если, предположим, на территории микрорайона города на-
чинается строительство промышленного предприятия или иного
объекта коммерческой деятельности, представляющего собой в
будущем опасность для жизни и здоровья жителей ближайших
домов, то заинтересованные граждане могут поставить в суде
вопрос об обязании застройщиков приостановить, прекратить
строительную деятельность объекта, угрожающего жизни и здо-
ровью населения. Аналогичным образом они могут действовать
при пристройке магазина, ресторана, промышленного объекта к
многоквартирному дому, способной принести вред окружающей
среде и нормальному отдыху, покою, здоровью жителей этого
дома, о приостановлении деятельности промышленного и иного
1 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
2001. № 44. Ст. 4147.
32
Глава 1
предприятия (объекта), наносящего вред окружающей среде,
жизни и здоровью граждан (ст. 1065 ГК РФ).
Гражданско-процессуальными средствами восстановления
первоначального положения и устранения препятствий (нару-
шений) в пользовании земельным участком могут быть винди-
кационные иски (требования об истребовании своего имущества
из чужого незаконного владения) (ст. 301 ГК РФ) и негаторные
иски (ст. 304, 305 ГК РФ). Эти виды исков (наряду с исками о
признании права) относятся к так называемым вещно-правовым
способам зашиты права1.
Виндикационный иск представляет собой один из наиболее
распространенных способов зашиты вешных прав. Он был из-
вестен сшс римскому частному праву и считался главным иском
для защиты права собственности. Виндикационный иск уста-
новлен на случай незаконного выбытия (утраты) веши из фак-
тического владения собственника и заключается в принудитель-
ном истребовании собственником своего имущества из чужого
незаконного владения. Образно говоря, виндикационный иск
представляет собой иск не владеющего вещью собственника
(лишенного фактического господства над вошью) к незаконно
владеющему ею несобственнику, причем нс связанному с ист-
цом какими-либо обязательственными (договорными) отноше-
ниями. Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать
свое имущество из чужого незаконного владения.
При истребовании имущества с помощью виндикационного
иска от добросовестного приобретателя у лица, не имевшего
права отчуждать это имущество, законодатель стремится соблю-
сти баланс интересов собственника вещи и добросовестного
владельца этой вещи. Так, согласно ст. 302 ГК РФ, если имуще-
ство возмездно приобретено у лица, которое не имело права его
отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добро-
совестный приобретатель), то собственник вправе истребовать
это имущество от приобретателя в случае, когда имущество уте-
ряно собственником или лицом, которому имущество было пе-
1 Вещно-нравовые способы защиты применяются для защиты права собственно-
сти и иных вещных прав. Они направлены непосредственно на защиту права
собственности и иных вещных прав траждан. не связаны с какими-либо обяза-
тельствами и имеют целью восстановить владение, пользование и распоряжение
обладателей вещных прав, устранить препятствия или сомнения в осуществле-
нии этих правомочий.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 33
редано собственником во владение, либо похищено у того или
другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их
воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, кото-
рое не имело право его отчуждать, собственник вправе истребо-
вать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги
на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного
приобретателя.
От добросовестного приобретателя в исследуемой правовой
ситуации имущество можно истребовать лишь в двух случаях:
1)ссли такое имущество было им получено безвозмездно (по
договору дарения, в порядке наследования и т.п.), поскольку
такое изъятие нс нанесет ему имущественных убытков, но будет
способствовать восстановлению нарушенного права собственно-
сти (п. 2 ст. 302 ГК РФ);
2) в случае возмездного приобретения вещи, если имущество
выбыло из владения собственника помимо его воли.
У недобросовестного приобретателя имущество может быть
истребовано собственником во всех случаях без каких бы то ни
было ограничений.
Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах
практики разрешения споров, связанных с защитой нрава собст-
венности и других вещных прав»1 при реализации ст. 302 ГК РФ
собственник должен доказать, что имущество выбыло из его
владения или владения лица, которому имущество было переда-
но собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.
Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество
возмездно и что он нс знал и нс мог знать о том, что имущество
приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. По-
купатель не может быть признан добросовестным приобретате-
лем, если к моменту совершения возмездной сделки в отноше-
нии спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о
которых покупателю было известно, и если эти притязания впо-
следствии признаны в установленном порядке правомерными
(п. 24). Если по возмездному договору имущество приобретено у
лица, которое нс имело права его отчуждать, собственник впра-
ве обратиться с иском об истребовании имущества из незакон-
ного владения лица, приобретшего эго имущество. Если в такой
1 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 199Х. № 10.
34
Глава 1
ситуации собственником заявлен иск о признании недействи-
тельной сделки купли-продажи и о возврате имущества, пере-
данного покупателю, и при разрешении данного спора будет
установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляе-
мым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), то в
удовлетворении исковых требований о возврате должно быть
отказано (п. 25).
В соответствии со ст. 303 ГК РФ при истребовании имуще-
ства из чужого незаконного владения собственник вправе также
потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что
его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата
или возмещения всех доходов, которое это лицо извлекло или
должно было извлечь за все время владения; от добросовестного
владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он
извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или
должен был узнать о неправомерности владения или получил
повестку по иску собственника о возврате имущества. Добросо-
вестный и недобросовестный владельцы вправе требовать от
собственника возмещения произведенных ими затрат на имуще-
ство с того времени, с которого собственнику причитаются до-
ходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить
за собой произведенные им улучшения, если они могут быть
отделены без повреждений имущества. Если такое отделение
улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право
требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но
не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 302
ГК РФ).
Собственник вправе истребовать свой земельный участок в
рамках ст. 310 ГК РФ от лица, у которого этот участок факти-
чески находится в незаконном владении. Иск об истребовании
имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении ко-
торого это имущество находилось, но у которого оно к момен-
ту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовле-
творен.
Из содержания ст. 301, 302 ГК РФ видно, что правом предъ-
явления иска об истребовании (виндикации) своего имущест-
ва из чужого владения наделен собственник этого имущества.
В силу ст. 305 ГК РФ аналогичным правом обладают и лица,
хотя и нс являющиеся собственником имущества, но владеющие
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 35
им на праве пожизненного наследуемого владения, либо по
иному основанию, предусмотренному законом или договором1.
Пресечение как способ зашиты нарушенных (нарушаемых)
земельных прав направлено на прекращение продолжаемых
(длящихся) земельных правонарушений (например, самозахват
земельного участка или его части), на недопущение в будущем
подобных нарушений. В какой-то мере пресечение можно рас-
сматривать и как общий превентивный способ по предупрежде-
нию других видов земельных правонарушений, применение се-
рии (комплекса) иных способов зашиты нарушенных земельных
прав, успешная реализация которых способствует предупрежде-
нию других земельных деликтов.
Земельный кодекс РФ отмечает, что действия, нарушающие
права на землю граждан и юридических лиц или создающие уг-
розу их нарушения, могут быть пресечены путем:
1) признания недействительными в судебном порядке не со-
ответствующих законодательству актов исполнительных органов
государственной власти или актов органов местного самоуправ-
ления;
2) приостановления исполнения не соответствующих зако-
нодательству актов исполнительных органов государственной
власти или актов органов местного самоуправления;
3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного
и другого строительства, разработки месторождений полезных
ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агро-
химических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поиско-
вых, геодезических и иных работ в порядке, установленном
Правительством РФ;
4) пресечения действий, нарушающих право или создающих
угрозу его нарушения (п. 2 ст. 60 ЗК РФ).
В какой то степени изложенные в ст. 60 ЗК РФ превентив-
ные (пресекательные) способы защиты земельных прав граждан
совпадают с гражданско-правовыми способами (мерами) преду-
преждения причинения вреда, закрепленными в ст. 1065 ГК РФ.
Согласно этой статье, если причиненный вред является послед-
ствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной про-
1 Согласно п. 4 ст. 216 ГК РФ вещные права лиц, не являющихся собственни-
ком, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном
ст. 305 ГК РФ.
36
Глава 1
изводственной деятельности, которая продолжает причинять
вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика
помимо возмещения вреда приостановить или прекратить соот-
ветствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приос-
тановлении либо прекращении соответствующей деятельности
лишь в случае, если се приостановление либо прекращение про-
тиворечит общественным интересам. Отказ в приостановлении
либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших
права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
Опасность причинения вреда в будущем может явиться основа-
нием для иска о запрещении деятельности, создающей такую
опасность.
Жительница г. Воронежа Б. обратилась в Советский район-
ный суд г. Воронежа с иском к гражданину LLL, обществу с ог-
раниченной ответственностью «ГарантСтрой» с иском об уста-
новлении незаконности использования ответчиками земельного
участка и о запрещении дальнейшей застройки этого участка,
ссылаясь в исковом заявлении на следующие основания. На-
званные соответчики ведут строите;!ьство на земельном участке
№ 21 по ул. Ивовая пос. Тенистый г. Воронежа без разрешения
компетентных органов с грубым нарушением градостроитель-
ных, экологических, противопожарных и санитарных норм, соз-
дают угрозу жизни, здоровью и законным интересам землеполь-
зователям-соседям (одним из них является истец, имеющий
смежный земельный участок на праве собственности). Земель-
ный участок предоставлялся ответчикам для индивидуального
жилищного строительства, а фактически используется для
строительства многоквартирного лома. Суд удовлетворил иско-
вые требования Б. частично и обязал ответчиков не производить
самостоятельные строительные работы на указанном земельном
участке до получения проекта строительства, согласованного с
органами архитектуры и градостроительства, иных органов,
уполномоченных контролировать и надзирать соблюдение гра-
достроительных норм и правил.
При обосновании своего решения суд указал, что в силу
ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких
нарушений своего права, хотя бы эти нарушения нс соединены
с лишением владения. По смыслу ст. 42 ЗК РФ собственники
земельного участка и лица, не являющиеся таковыми, обязаны
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 37
соблюдать требования градостроительных регламентов, строи-
тельных, экологических, санитарно-гигиенических, противопо-
жарных и иных правил, нормативов. Землепользователи обяза-
ны использовать земельные участки в соответствии с их целе-
вым назначением и принадлежностью к гой или иной категории
земель и разрешенным использованием способами, исключаю-
щими возможность нанести вред окружающей среде и природ-
ным объектам. Как отмечено в п. 5 ст. 85 ЗК РФ, земельные
участки в составе жилых зон земель поселений предназначены
для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной
жилой застройки, среднеэтажной смешанной застройки и мно-
гоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки со-
гласно градостроительным регламентам1.
По другому делу собственник жилого дома и земельного
участка Т. обратился в суд с иском к своему соседу А. об уст-
ранении препятствий в возведении истцом пристройки разме-
ром 2x4,6 м. Левобережный районный суд г. Воронежа обязал
ответчика устранить препятствия в возведении пристройки.
В кассационной жалобе А. просил отменить решение суда, ссы-
лаясь на то, что соглашение между сторонами о порядке пользо-
вания земельным участком было достигнуто еще в 1956 г., по
поводу нарушений норм СНиП между совладельцами нс возни-
кало никаких вопросов, а возведением пристройки будет нару-
шена вентиляция капитальной стены ее части дома. Кроме того,
в деле нет заключения архитектора, проекта пристройки и нс
решен вопрос о том, кто будет возводить вентиляционные кана-
лы. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда
пришла к выводу об отмене судебного решения, указав при этом
на то, что в деле нет доказательств разрешения компетентного
органа или должностного лица на се возведение и проекта пред-
полагаемой пристройки2.
Негаторный иск играет значительную роль в защите земель-
ных прав граждан. Этот вид иска был известен еше римскому
праву. Он представляет собой требование собственников и иных
титульных владельцев земельных участков устранить прспятст-
1 Решение Советского районного суда г. Воронежа от 15 февраля 2005 г. по делу
№ 2—23 // Архив Советского районного суда г. Воронежа.
2 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 18 февраля 2003 г. по делу № 33—549 // Архив Воронежского обла-
стного суда.
38
Глава 1
вия в осуществлении права собственности, не связанных с ли-
шением владения, но создаваемых в результате неправомерных
действий ответчика (ст. 304 ГК РФ). С помощью негаторного
иска могут защищаться и права сервитуариев, ограниченно ис-
пользующих чужой (соседний) земельный участок но договору
или публично-правовому акту.
Использование земельного участка может быть затруднено
неправомерным огораживанием земельного участка, ростом де-
рева, посаженного в непосредственной близости от межи, скла-
дированием строительных и иных материалов, загромоздивших
проезд к участку, и т.п. Именно с помощью негаторного иска
истец может добиться прекращения подобных действий, а также
устранения нарушителем своими силами и средствами создан-
ных им помех. Решение суда об удовлетворении негаторного
иска обязывает нарушителя права пользования прекратить свои
неправомерные действия в отношении обладателя законного
права (покинуть чужой земельный участок, снести незаконно
возведенные строения, здания, сооружения, дать возможность
титульному землепользователю беспрепятственного пользоваться
земельным имуществом и иными земельными правами и т.д.),
не препятствовать надлежащим субъектам земельного права в
землепользовании, не допускать земельные правонарушения в
будущем. Дальнейшие правомерные действия со стороны быв-
шего правонарушителя земельных прав гарантируются судом с
помощью института судебных приставов-исполнителей, которые
под угрозой применения штрафных санкций контролируют и
исполняют соответствующее судебное решение.
Так, жительница пос. Алабино Наро-Фоминского района
Московской области Л. обратилась в суд с исковым заявлением,
которым просила обязать свою соседку К. устранить нарушение
ее прав как собственника домовладения, расположенного по
соседству с домовладением ответчицы, надстроившей над своим
домом второй этаж и пристроившей помещение к стене дома
истицы, использовав при этом не только стену, но и фронтон
лома истицы, кроме того, выстроила хозблок, затемняющий зе-
мельный участок истицы. Истица предложила свой вариант уст-
ранения нарушений: ликвидировать пристройку, отодвинуть
второй этаж от стены ее дома, перенести хозблок на 3 метра от
ее дома и оплатить пользование жилой площадью, оказавшейся
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 39
у ответчицы в результате смещения стены дома. Нарофомин-
ский городской суд в иске отказал, мотивируя свое решение
тем, что ответчица надстроила второй этаж над принадлежащей
ей частью дома; строительство второго этажа и хозблока велось
но разрешению местного Совета в соответствии с утвержденным
проектом; согласия истицы на это строительство не требовалось,
так как стороны нс являются совладельцами дома (принадлежа-
щие им части дома признаны отдельно стоящими, имеющими
свои номера); перенос хозблока признан нецелесообразным, так
как он нс мешает истице и построен в 1950-х годах. Судебная
коллегия по гражданским делам Московского областного суда
оставила решение суда без изменения.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ принес про-
тест на состоявшиеся судебные решения, ссылаясь на то, что
названные судом обстоятельства (как основания для отказа в
удовлетворении иска) не соответствуют материалам дела и не
основаны на доказательствах, исследованных судом. Ссылка су-
да в решении на то, что стороны нс являются совладельцами
одного домовладения, что между ними произведен раздел не-
движимого имущества в натуре, и в настоящее время они зна-
чатся собственниками отдельных изолированных помещений, не
подтверждается собранными по делу доказательствами. Истица
утверждала об использовании ответчицей принадлежащей ей
(истице) стены дома при строительстве второго этажа нал своим
домом. Как видно из акта приемки в эксплуатацию законченно-
го строительства и из проекта застройки, постановления местно-
го Совета на разрешение пристройки, ответчица построила со-
всем другие объекты (второй этаж, веранду) и большим разме-
ром. Сул вообще не исследовал обстоятельства, связанные с
возведением хозблока, не выяснял, что представляет собой этот
хозблок и могут ли эти объекты мешать истице, препятствовать
нормальному пользованию принадлежащими ей помещениями,
а также земельным участком. Собственник может требовать уст-
ранения всяких нарушений его нрав, хотя бы эти нарушения и
не были связаны с лишением владения. Президиум Московско-
го областного суда удовлетворил протест1.
В исковом заявлении житель с. Колесники Гагаринского
района Смоленской области М. утверждал, что имеет на праве
1 Дело № 44 г-185 //1994 // Архив Московского областного суда.
40
Глава 1
собственности дом с прилегающим к нему земельным участком.
Проживающий но соседству Ц. перегородил и засалил кустар-
ником часть дороги и участка, находящегося в пользовании М.,
что, естественно, стало мешать истцу пользоваться домом и сво-
им земельным участком. Суд удовлетворил иск М. и возложил
на ответчика Ц. обязанность снести два забора, перекрывшие
проезд по дороге, а также выкорчевать плодово-ягодные кустар-
ники. Постановлением президиума Смоленского областного су-
да протест прокурора области об отмене судебного решения был
оставлен без удовлетворения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ удовлетворила протест заместителя Генерального прокурора
РФ по следующим основаниям. Удовлетворяя заявленное требо-
вание, суд исходил из того, что Ц. нарушил права истца М. как
собственника дома и пользователя земельным участком, по-
скольку перегородил забором дорогу, ведущую к дому истца, и
лишил его возможности пользоваться дорогой и частью земель-
ного участка. Как видно из материалов дела, эта дорога прохо-
дит около дома ответчика Ц. Решением главы местной сельской
администрации земельный участок с проходящей по нему доро-
гой был передан в собственность Ц. Договор о передаче земель-
ного участка в собственность и свидетельство о праве собствен-
ности Ц. на землю никем не оспорены и не признаны недейст-
вительными. Суд не указал в своем решения, какая часть ис-
пользуемого истцом земельного участка захвачена ответчиком, и
не привел в подтверждение своего вывода соответствующие до-
казательства1.
Член садоводческого товариществе» «Яблоко» Т. предъявил
иск об устранении препятствий в пользовании земельным уча-
стком к члену этого же товарищества соседу Л., который (по
утверждению истца) построил на своем земельном участке кир-
пичный дом высотой около 11 метров, затенив тем самым его
садовый участок, в результате чего урожайность овощей на его
участке снизилась на 50%. Истец просил суд обязать ответчика
уменьшить высоту дома. Сергиево-Посадский городской суд
Московской области прекратил производство по этому делу, по-
считав, что, поскольку садовый дом был возведен без проекта,
то вопросом сноса самовольно возведенного строения должны
1 Дело № 36-В97пр-9 // Архив Смоленского областного суда.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 41
заниматься местные органы власти. Президиум областного суда
отменил определение суда, указав при этом, что истец не про-
сил о сносе строения, а просил защитить его земельные права
как землепользователя, и суд по своей инициативе изменил
предмет иска1.
В связи с приведенным выше судебным казусом нельзя не
воспроизвести содержание ст. 907 Германского гражданского
уложения, действующего в Германии с 1 января 1900 г. по на-
стоящее время: «Собственник земельного участка может потре-
бовать, чтобы на соседних земельных участках не возводились
или не сохранялись сооружения, в отношении которых с уве-
ренностью можно предположить, что их существование или ис-
пользование будут иметь своим последствием недопустимое воз-
действие на его земельный участок. Если при возведении со-
оружения были соблюдены законы, предписывающие наличие
определенного расстояния от границы земельного участка или
иные меры предосторожности, то удаление сооружения может
быть потребовано лишь в том случае, когда действительно на-
ступит неразрешенное воздействие». Согласно ст. 910 этого Уло-
жения «собственник земельного участка может срезать и оста-
вить себе корни дерева или куста, проникшие к нему с соседне-
го земельного участка. Аналогичное правило распространяется и
на свешивающиеся ветви, если собственник установил для вла-
дельца соседнего участка соответствующий срок для их устране-
ния, но они не были устранены в течение этого срока. Это пра-
во не предоставляется собственнику, если корни или ветви не
мешают пользованию его участком»2.
Представляется, что весьма похожими нормами следует вос-
пользоваться и нашему законодателю.
Жительница г. Сходня Химкинского района Московской об-
ласти Е. обратилась в суд с иском к Л. об устранении препятст-
вий в пользовании земельным участком. В обоснование своих
требований она указывала, что ее земельный участок граничит с
участком ответчицы Л., на котором растут 8 деревьев (лип),
кроны которых нависают нал ее участком и затеняют его. Исти-
на просила обязать ответчицу Л. срубить деревья. Сул удовле-
творил ее иск, однако президиум областного суда отменил ре-
1 Дело № 44 г-54. 1994. // Архив Московского областного суда.
2 Германское право. Ч. 1. Гражданское уложение: Пер. с нем. М.: Международ-
ный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 207.
42
Глава 1
шение суда за неисследованностью всех обстоятельств дела.
Президиум отметил, что суд не проверил пояснения истицы о
том, что деревья в нарушение норм землепользования посажены
на границе участков, а не за 5 метров от межи, не истребовал
землеотводные документы, не установил действительную грани-
цу между соседними земельными участками, а принял решения,
исходя из расположения забора на момент рассмотрения дела.
Допрошенные в судебном заседании специалисты подтвердили,
что своевременная обрезка снизит затененность участка. Суду
следовало привлечь к участию в деле администрацию г. Сходня
с возможным возложением на се соответствующие службы обя-
занности по обрезке этих деревьев, городской комитет по охра-
не природы, специалистов-лесоводов с целью выяснения степе-
ни затененности земельного участка истицы и влияния деревьев
на урожайность выращиваемых на соседнем участке культур.
При необходимости (для выяснения этого вопроса) суду следо-
вало назначить соответствующую экспертизу1.
По другому изученному делу истица С. утверждала, что пло-
довые деревья и кустарники, растущие на соседнем земельном
участке Б., создают тень на се земельном участке, вследствие
чего не произрастают (затеняются) растения на этом участке.
Истица просила суд срезать деревья и кустарники соседа. Ан-
нинский районный суд Воронежской области отказал в иске,
пояснив при этом, что на момент приобретения ответчиком жи-
лого дома и земельного участка на последнем уже имелись эти
деревья и кустарники, и истица не возражала против их сущест-
вования. Нормативы СП 30—102—99 «Планировка и застройка
малоэтажных жилых строений» от 2000 г. лишь рекомендуют
высаживать деревья на расстоянии не менее 2 метров и кустар-
ник — на расстоянии не менее 1 метра от межи с соседним зе-
мельным участком (30-летние деревья ответчика были высажены
на расстоянии 2 метров от межи). Действовавшие ранее норма-
тивы (РСН 70—88 «Порядок разработки и согласования проект-
ной документации для индивидуального жилищного строитель-
ства в РСФСР») также имели рекомендательный характер2.
1 Дело № 44г-12, 1994 // Архив Московского областного суда.
2 Решение Аннинского районного суда Воронежской области от 19 апреля
2006 г. по делу № 2—129 // Архив Аннинского районного суда Воронежской
области.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 43
На наш взгляд, изложенное решение суда нуждается в более
тщательном анализе. Представляется, что главный довод суда
строился на рекомендательном характере нормативов и на том,
что плодовые деревья произрастают на земельном участке более
30 лет и посажены ранее культурных растений истицы. Однако
для правильного вынесения решения следует учитывать и отсут-
ствие современных препятствий для нормального (в соответст-
вии с целевым назначением) использования земельного участка
истицы.
Во время обобщения судебной практики по одному из дел
выяснилась следующая картина.
Собственница домовладения гражданка У. обратилась в Рос-
сошанский районный суд Воронежской области с иском к Р.
(собственнице соседнего домовладения) об устранении препят-
ствий в пользовании домом и земельным участком. Истица про-
сила суд обязать ответчика уменьшить высоту забора до 1,5 мет-
ров и снести навес, ссылаясь на то, что забор и навес располо-
жены в непосредственной близости от межевой границы, в свя-
зи с чем затеняют ее дом, земельный участок и надворные по-
стройки, чем препятствуют в пользовании ими. Суд отказал в
удовлетворении исковых требований. В кассационной жалобе У.
поставила вопрос об отмене состоявшегося решения ввиду не-
соответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Однако судебная коллегия областного суда не нашла осно-
ваний для удовлетворения жалобы, указав при этом на сле-
дующее.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд
обоснованно исходил из того, что по смыслу ст. 304 ГК РФ соб-
ственник может требовать устранения всяких нарушений прав
только в том случае, если будет установлено, что его права на-
рушены. Достаточно бесспорных доказательств, свидетельст-
вующих о нарушении ответчиком ее прав, истица нс представи-
ла суду, заключение эксперта о том, что спорные навес и забор
не создают ей препятствий в пользовании земельным участком,
домом и надворными постройками, не оспорила, ходатайств о
назначении дополнительной либо повторной судебной экспер-
тизы не заявила суду. Несоответствие СНиП спорных забора и
навеса само по себе не свидетельствует о создании ответчиком
истице препятствий в пользовании домовладением и участком и
44
Глава 1
нарушении ее прав. Доводы жалобы не опровергают выводов
суда, а лишь выражают несогласие с ними1.
По другому изученному делу было установлено, что собст-
венник индивидуального домовладения С. обратился в Бори-
соглебский городской суд Воронежской области с иском об
устранении препятствий, создаваемых соседом Ж., в пользова-
нии свои приусадебным земельным участком. В исковом заяв-
лении истец указывал, что сосед Ж. занимается содержанием и
выращиванием коров, лошадей, коз и птицы на своем подво-
рье. Навозная жижа из хозяйственных сараев соседа стекает к
нему во двор, попадает в колодец, отравляет воздух. Ответчик
пристроил к его забору навесы высотой свыше 3 метров, чем
затеняет его территорию. Истец просил суд обязать Ж. «пере-
нести сараи с животными и птицей от его жилого дома на рас-
стояние, предусмотренное нормативными актами, снести со-
оруженные навесы, устроить стоки для навозной жижи на тер-
ритории своего двора и снизить высоту забора на их смежном
участком до 2 метров».
Суд удовлетворил исковое заявление и обязал ответчика пе-
ренести хозяйственные постройки для содержания животных на
расстояние 15 метров от жилого дома истца и на 20 метров — от
колодца, расположенного на земельном участке истца, оборудо-
вать места содержания животных стоками для организованного
удаления навозной жижи, снести существующие места содержа-
ния животных, оборудованные ответчиком на меже смежных
участков сторон, снизить высоту забора на меже до 2 метров.
В кассационной жалобе ответчик просил отменить состо-
явшееся решение, утверждая, что оно незаконно и необос-
нованно. Однако судебная коллегия по гражданским делам об-
ластного суда вполне обоснованно оставила решение суда без
изменения2.
Жительница г. Бутурлиновка Воронежской области М. обра-
тилась в районный суд с иском об устранении препятствий в
пользовании закрепленным за ней на праве собственности зе-
1 Определение судебной коллегии но щажданским делам Воронежского област-
ного суда от 21 августа 2003 г. по делу № 33—2710 // Архив Воронежского обла-
стного суда.
2 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 25 августа 2005 г. по делу № 33—1885 // Архив Воронежскою обла-
стного суда.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 45
мельным участком. Свое заявление М. мотивировала тем, что в
сентябре 1997 г. при строительстве системы газоснабжения в
г. Бутурлиновка ответчик (ОАО «Воронежоблгаз») разместил в
нарушение проекта строительства часть газопровода на террито-
рии ее земельного участка. При согласовании границ земельного
участка она обращалась к ответчику с просьбой заключить дого-
вор сервитута, но ответчик отказался делать это, потребовал де-
монтаж забора. Суд удовлетворил исковые требования М. и обя-
зал ответчика перенести газопроводную трубу с земельного уча-
стка истицы. Из материалов дела было видно, что прокладкой
газопровода по земельному участку М. нарушилось ее право
пользования этим участком по целевому назначению. Согласно
заключению судебно-строительной экспертизы и проекту строи-
тельства линия газопровода не должна была проходить через
земельный участок истицы. Судебная коллегия по гражданским
делам Воронежского областного суда оставила без изменения
состоявшееся решение суда*.
По одному из изученных дел выяснилось, что житель села П.
обратился к своему соседу М., а также Гришевской сельской
администрации и администрации Подгоренского района Воро-
нежской области с иском о признании недействительными по-
становлений от 4 и 23 мая 2005 г. о предоставлении ответчику
М. земельного участка в аренду и об устранении препятствий,
создаваемых ответчиком в пользовании земельным участком.
При рассмотрении иска суд выяснил, что 23 мая 2005 г. адми-
нистрация Подгоренского района предоставила ответчику М. в
аренду земельный участок общей площадью 188 кв. м из земель
сельского поселения для ведения личного подсобного хозяйства,
а 7 июня этого же года был заключен соответствующий договор
аренды этого участка, зарегистрированный в Федеральной реги-
страционной службе. Вопреки ст. 34 ЗК РФ органы местного
самоуправления не проинформировали остальных землепользо-
вателей о передаче земельного участка в аренду гражданину М.,
нарушили принципы публичности и гласности предоставления
земельного участка. Ответчик-землепользователь смежного зе-
мельного участка М. установил высокий забор на предоставлен-
ном участке, создал тем самым препятствия для истца в подходе
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда ог 6 июня 2006 г. по делу № 33—1602 // Архив Воронежского област-
ного суда.
46
Глава 1
к своему земельному участку и сараю. Исходя из изложенного,
суд удовлетворил исковые требования М., признал вышеназван-
ные постановления недействительными и обязал ответчика М.
снести установленный шиферный забор. Судебная коллегия
по гражданским делам областного суда согласилась с таким
решением1.
Житель г. Острогожска Воронежской области Р. потребовал
от своего соседа А. в судебном порядке устранить препятствия в
пользовании своим земельным участком и жилым ломом: уста-
новить на стене и кровле соседского дома защитные козырьки с
тем, чтобы снег, льдинки, осадки не попадали на территорию
его земельного участка, не создавали угрозу для безопасного
прохода по участку. Ответчик нс признал иск и пояснил в су-
дебном заседании, что свой дом (крышу) он построил согласно
проектно-сметной документации, и он не мешает истцу. Однако
возражения ответчика были опровергнуты с помощью представ-
ленных судебных доказательств. Так, по заключению эксперта,
расстояние от жилого дома ответчика до межи должно было
быть не менее 3 метров. Однако ответчик в нарушение проектно-
сметной документации возвел свой дом на расстоянии 0.61 м от
межи. При обильных атмосферных осадках возможно попадание
дождя, снега с крыши дома ответчика на земельный участок
истца. При непосредственном осмотре соседских домовладений
обнаружено сползание снежного массива с кровли крыши дома
ответчика на территорию земельного участка истца. В целях
предотвращения подобных явлений необходимо установить за-
щитные козырьки в соответствии с проектом. Сул обязал ответ-
чика устранить возможность сброса с кровли принадлежащего
ему дома атмосферных осадков на земельный участок истца пу-
тем установки защитных козырьков2.
В ходе обобщения судебной практики было выявлено дру-
гое, не менее интересное дело. Фабула дела такова. Собствен-
ник домовладения № 27 по пер. Дозорный г. Воронежа К.
предъявил в суд иск к свому соседу — собственнику домовла-
дения № 29 С. — об устранении препятствий в пользовании
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 5 сентября 2006 г. но делу № 33—2223 // Архив Воронежского об-
ластного суда.
2 Решение Острогожского районного суда Воронежской области от 28 марш
2004 г. // Архив Острогожского районного суда Воронежской области.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 47
домом, указывая при этом, что С. на своем земельном участке
возвел сарай на расстоянии 2 метров от дома истца. По утвер-
ждению истца, сарай построен с нарушением строительных
норм и правил, имеет двускатную крышу, заслоняет естествен-
ное освещение в кухне его дома, а на земельный участок с
крыши сарая попадают вола и снег, что затрудняет пользование
домом. Истец просил суд обязать ответчика переделать крышу
сарая на односкатную с уклоном в сторону участка своего домо-
владения (№ 29).
Дело неоднократно рассматривалось различными судебными
инстанциями. При последнем рассмотрении на ответчика была
возложена обязанность изменить конструкцию крыши сарая
лит. "Г", сделав ее односкатной в сторону земельного участка
№ 29. В кассационной жалобе ответчик поставил вопрос об от-
мене решения суда, ссылаясь на то, что имеется другой вариант:
установка водосточных желобов со сливом волы на его участок.
Судебная коллегия областного суда нс нашла оснований к
удовлетворению данной жалобы, указав при этом на следующие
обстоятельства. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может тре-
бовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти на-
рушения и не были соединены с лишением владения. По делу
установлено, что сарай "Г", возведенный на земельном участке
29 по пер. Дозорному, препятствует истцу К. в пользовании до-
мовладением и земельным участком. Согласно заключению экс-
перта, для устранения имеющихся препятствий необходимо из-
менить конструкцию крыши сарая лиг. "Г", сделать ее односкат-
ной в сторону земельного участка ответчиков или оборудовать
крышу сарая водоотводными желобами со сливом воды па зе-
мельный участок ответчиков. Истец избрал способ защиты сво-
его права (изменение конструкции крыши сарая лит. "Г" с уст-
ройством односкатной крыши с уклоном в сторону земельного
участка № 29 по пер. Дозорному) и суд обосновано согласился с
доводами К. по указанным выше основаниям. То обстоятельст-
во, что ответчик С. понес расходы на изготовление желобов, не
может быть принято во внимание1.
Сособственник общего домовладения Г. (ей принадлежала 1/3
доля домовладения № 38 по ул. Матросова г. Воронежа) обратил-
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 19 июля 2001 г. но делу № 33—1892 // Архив Воронежского област-
ного суда.
48
Глава 1
ся в суд с иском к собственнице соседнего лома по ул. Матросова
№ 40 К. об устранении препятствий в пользовании сливной
ямой, расположенной в глубине его земельного участка, мотиви-
руя тем, что по общему проезду к дому № 40 всегда проезжала
спецмашина для очистки ее сливной ямы. В судебном заседании
выяснилось, что К. установила ворота, поставила забор вдоль все-
го проезда и тем самым препятствует в проезде автомашины для
очистки сливной ямы. Суд предоставил истцу право проезда
спецавтомашины по общему проходу для откачивания сливной
ямы на его земельном участке, обязал ответчика убирать часть
металлического сплошного забора, прилегающего к домовладе-
нию № 38, но мере необходимости проведения очистки и пред-
варительному согласованию даты проезда.
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского об-
ластного суда вполне обоснованно оставила состоявшееся су-
дебное решение без изменения, подчеркнув при этом, что в со-
ответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать уст-
ранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и
не были соединены с лишением владения. Из материалов дела
усматривалось, что истец не мог пользоваться сливной ямой в
результате закрытия общего проезда. Проезд к дому № 40 на
протяжении длительного времени являлся общим проездом как
для собственников дома № 40, так и для обслуживания домо-
владения № 38. Другой участник общей долевой собственности
дома № 40 — В. не возражал против пользования истицей об-
щим проездом. Домовладение № 40 находится в глубине зе-
мельного участка. Въезд спецмашины в обший проезд не нару-
шает права и законные интересы ответчика. По заключению
эксперта, другого способа очистки сливной ямы истца не суще-
ствует. В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к
правильному выводу о том, что действия ответчика нарушают
законные права и интересы истицы. Доводы жалобы о наруше-
нии интересов ответчика как собственника общего проезда не
могут быть приняты во внимание. Доказательства нарушения
прав ответчика суду не были представлены1.
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 25 мая 2004 г. но делу № 33—1279 // Архив Воронежского област-
ного суда.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 49
Несколько похожее дело было рассмотрено в надзорном по-
рядке Судебной коллегией по гражданским делам Верховного
Сула РФ.
Из материалов этого дела было видно, что гражданка М. об-
ратилась в суд с иском к администрации г. Нальчика и своему
соседу П. об отмене постановления главы администрации
г. Нальчика от 29 октября 1998 г. № 1180 о передаче в пожиз-
ненное наследуемое владение Н. приусадебного земельного уча-
стка общей площадью 621 кв. м в г. Нальчике по ул. Чернышев-
ского, 63, о признании недействительным свидетельства о праве
собственности на землю от 11 ноября 1998 г., выданного П., об
обязании последнего перенести ворота на первоначальное место
и не чинить препятствий в пользовании сараем и двором обще-
го пользования. В обоснование заявленных требований истица
сослалась на то, что ответчику П. земельный участок передан в
пожизненное наследуемое владение без учета сложившегося по-
рядка землепользования, без се согласия как сособствснника
дома и смежного землепользователя. Ответчик препятствует ей в
пользовании сараем и общим двором.
В свою очередь П. обратился в суд со встречным иском к М.
об устранении препятствий в пользовании земельным участком.
В обоснование своих требований он указал, что построенное
ответчицей крыльцо с навесом перекрывает проезд к его части
дома спецавтомашинам для обслуживания канализационной
системы и туалета, расположенных на его земельном участке.
Просил суд возложить на М. обязанность уменьшить ширину
крыльца до 0,8 м.
Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Респуб-
лики отказал в удовлетворении обоих исковых требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ пришла к выводу об отмене вынесенных судебных поста-
новлений по следующим основаниям.
Из материалов гражданского дела следовало, что М. и П. яв-
ляются сособственниками домовладения по ул. Чернышевского,
д. 63 в г. Нальчике. 11 ноября 1998 г. на основании постановле-
ния главы администрации г. Нальчика от 29 октября 1998 г.
№ 1180 ответчику П. было выдано свидетельство о праве собст-
венности на прилегающий к его части домовладения приусадеб-
ный земельный участок площадью 621 кв. м. Отказывая в удов-
летворении исковых требований М., суд исходил из того, что
50
Глава 1
межевание земельного участка, предоставленного П., было
произведено согласно сложившемуся порядку землепользова-
ния и в соответствии с Положением «О порядке установления
границ землепользований в застройке городов и других посе-
лений», утвержденным постановлением Правительства РФ от
2 февраля 1996 г. № 105. Порядок предоставления ответчику
земельного участка, установленный ст. 20 Земельного кодекса
КБР, не был нарушен. Поскольку доказательств, подтверждаю-
щих право собственности истицы на сарай, нс было представле-
но, исковые требования в данной части были отклонены за не-
обоснованностью. Постановлением президиума Верховного Суда
КБР права М., являющейся смежным землепользователем, были
поставлены в зависимость от позиции собственника земли —
администрации г. Нальчика. Доводы истицы о том, что часть
земельного участка, перешедшего к П., являлась общим двором,
признаны несостоятельными со ссылкой на решение Нальчик-
ского городского суда КБР от 16 августа 2001 г., вступившее в
законную силу.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ подчеркнула, что с
такими выводами согласиться нельзя, поскольку они сделаны в
результате неправильного толкования норм материального права
и с существенным нарушением норм процессуального права в
части отказа в иске М. Статьей 20 Земельного кодекса КБР ус-
тановлен перечень органов, имеющих право изъятия и предо-
ставления земельных участков во владение, пользование, а так-
же передачи их в аренду. Общий порядок предоставления зе-
мельных участков гражданам в пожизненное наследуемое владе-
ние регулируется ст. 27 ЗК КБР, согласно которой при установ-
лении границ земельных участков присутствие смежного земле-
пользователя обязательно.
Как видно из объяснений М., вопрос о выделении земель-
ного участка П. был решен в ее отсутствие и без ее согласия.
Суд надзорной инстанции нс учел, что согласно ст. 37 ЗК
РСФСР при переходе права собственности на строение пере-
ходит и право пользования земельным участком. В связи с
этим при установлении границ земельного участка П. в отсут-
ствие и без согласия М. были нарушены права смежного зем-
лепользователя.
В соответствии с и. 4 указанного выше Положения межева-
ние приусадебных земельных участков должно производиться в
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 51
соответствии с установившимся порядком пользования и при
этом должно быть обеспечено соблюдение прав других лиц на
пользование необходимыми для них объектами в границах зе-
мельного участка, в том числе объектами общего пользования.
Однако и это положение при вынесении решения об отказе в
иске М. не учтено. Ее доводы о том, что между нею и прежними
пользователями сложился определенный порядок пользования
земельными участками и то, что часть земельного участка, пере-
данного П., до сентября 1998 г. являлась общим двором и нахо-
дилась в совместном пользовании, судом нс были проверены.
Между тем, как видно из приобщенного к делу плана земельно-
го участка, передаваемого П., его площадь составляет 575 м2.
Согласно свидетельству о праве собственности П. передан зе-
мельный участок размером 621 м2, что на 46 м2 больше, чем ука-
зано в схематическом плане.
Судом также было установлено, что на земельном участке П.
находится сарай, которым до 1998 г. пользовалась М. Согласно
договору купли-продажи от 22 сентября 1998 г. П. приобретена
в собственность квартира без хозяйственных пристроек. По су-
ществу требования об устранении препятствий в пользовании
общим двором и сараем судом не были рассмотрены. Между тем
из объяснений М. усматривается, что сараем она добросовестно,
открыто и непрерывно владела как своим собственным имуще-
ством более 15 лет и поэтому приобрела на него право собст-
венности. При таких обстоятельствах судебные постановления
по делу не могут быть признаны законными и подлежат отмене,
а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой ин-
станции1.
По другому гражданскому делу выяснилось, что П. и Д. яв-
лялись собственниками индивидуальных домовладений № 272 и
№ 274 по ул. Кубанской в г. Майкопе, расположенных на зе-
мельных участках, имеющих общую границу. Ссылаясь на само-
вольное перемещение Д. указанной границы в сторону его уча-
стка на 0,85 м, возведение на нем дровяного сарая и установку
бордюров, П. обратился в суд с иском об устранении препятст-
вий в пользовании земельным участком и признании частично
недействительным выданного Д. свидетельства о праве собст-
1 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 17 июня 2002 г. по делу № 21-ВО2пр-3 // СПС «Консультант Плюс».
52
Глава 1
венности на землю. Решением Майкопского городского суда
исковые требования П. были удовлетворены.
Дело стало предметом рассмотрения Судебной коллегии по
гражданским делам Верховного Суда РФ, которая отменила ре-
шение суда ио следующим основаниям.
Удовлетворяя исковые требования П. и возлагая на Д. обя-
занность по устранению препятствий в пользовании истцом зе-
мельным участком, суд исходил из акта Майкопского бюро тех-
нической инвентаризации, согласно которому межа участков
сторон перемешена в сторону участка истца на 0,85 м. Однако
суд не учел того, что результаты замеров участков работниками
БТИ нс соответствуют данным землеустроительной службы, на
основании которых ответчику было выдано свидетельство о пра-
ве собственности на землю в оспариваемых истцом границах.
Причины указанных противоречий, имеющие для правильного
разрешения спора существенное правовое значение, судом не
исследовались. В соответствии с п. 7 и 8 Положения о порядке
установления границ землепользований в застройке городов и
других поселений, утвержденного постановлением Правительст-
ва РФ от 2 февраля 1996 г. № 105, межевание застроенных тер-
риторий проводится на основании постановлений органов мест-
ного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости.
Межевание включает в себя сбор заявок владельцев недвижимо-
сти на установление границ земельного участка, данных БТИ и
органов по земельным ресурсам и землеустройству, документов
по землеотводу и правоустанавливающих документов на пользо-
вание земельным участком, а также согласование проекта меже-
вания е владельцами недвижимости. Утвержденный план меже-
вания является основанием для установления границ земельных
участков на местности, закрепления их межевыми знаками и
регистрации недвижимости в установленном порядке. Распоря-
жением главы администрации г. Майкопа был утвержден план
межевания квартала № 128, в котором расположены участки
сторон. При этом перед межеванием участков земельным коми-
тетом был составлен акт согласования границ землепользова-
ний, подписанный собственниками недвижимости. Однако дан-
ное юридически значимое обстоятельство в нарушение требова-
ний ст. 50 и 56 ГПК РФ суд оставил без внимания и оценки, не
выяснив, не подписан ли данный акт в числе других землеполь-
зователей и истцом.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 53
Кроме того, ограничившись указанным выше актом обмера
земельных участков сторон, исполненного Майкопским БТИ,
суд последнего к участию в деле нс привлек, имеющихся в
БТИ данных о границах участка истца по состоянию на август
1959 г. (до приобретения им дома в 1961 г.) не исследовал и не
проверил, соответствуют ли указанные данные границам, су-
ществующим в настоящее время, и размерам участка истца,
указанным в его правоустанавливающих документах, без чего
вывод суда об обоснованности заявленных им требований
нельзя признать правильным. При таких обстоятельствах дела
решение суда, существенно нарушившего нормы процессуаль-
ного права, не может быть признано постановленным на осно-
ве всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и со-
ответствующим закону1.
По одному из изученных дел выяснилось, что землепользо-
ватели Б. и В. обратились в Коминтерновский районный суд г.
Воронежа с иском к гражданке Р. об устранении препятствий в
пользовании земельным участком, утверждая, что ответчица са-
мовольно захватила 0,035 га их земельного участка. Суд удовле-
творил заявленный иск. Однако ответчица подала кассационную
жалобу, и судебная коллегия по гражданским делам областного
суда пришла к выводу об отмене состоявшегося решения. Су-
дебная коллегия подчеркнула, что, заявляя иск о защите нару-
шенного права (негаторный иск), истцы должны были доказать,
что они имеют право собственности (или пользования) спорным
земельным участком. Между тем, как было указано в решении
суда, землеотводных документов у сторон нс имелось. По каким
причинам суд не принял во внимание имеющиеся у сторон до-
кументы, в решении суда не указано. Ссылку суда на акты, за-
ключение экспертизы нельзя признать убедительной, так как
эти документы нс являются землеотводными и нс подтверждают
право истцов на спорный земельный участок сами по себе.
Кроме этого, решение суда неисполнимо: в нем не указано, ка-
кие действия нс может совершать Р., а также место расположе-
ния и площадь земельного участка, который она должна осво-
бодить2.
1 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 23 июля 2001 г. по делу № 24-BnOi—4 // СПС «Консульгаш Плюс».
2 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 27 апреля 2000 г. по делу № 33—797 // Архив Воронежского обла-
стного суда.
54
Глава 1
Не меньший интерес представляет и следующее гражданское
дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам
Верховного Сула РФ в надзорном порядке.
Гражданка К. обратилась в суд с иском к Ж. об устранении
препятствий в пользовании земельным участком, расположен-
ным на углу улиц Советской и Северной станицы Калининской
Краснодарского края, ссылаясь на то, что ответчик незаконно
захватил земельный участок, предоставленный ей, и препятству-
ет в пользовании им. Ответчик иск нс признал, ссылаясь на то,
что за ним закреплен земельный участок в тех границах, кото-
рыми он пользуется со времени покупки дома.
Решением Тимашсвского районного суда было постановлено
устранить препятствия в пользовании К. земельным участком
№ 63 по ул. Советской ст. Калининская размером 420 м2, по
варианту № I приложения № 2 заключения судебной строи-
тельно-технической экспертизы, согласно которому граница
между домами №61 и № 63 по ул. Советской в ст. Калинин-
ской проходит на расстоянии 0,7 м от строения литер A, a, al
длиной 35,60 м перпендикулярно ул. Северной (с двух сторон).
По ул. Советской от ул. Северной на расстоянии 11,80 м и от
пересечения красных линий ул. Советской и Северной (прило-
жение № 2). Сул также обязал ответчика Ж. провести демонтаж
хозблока и навеса в своем домовладении, переустановить желе-
зобетонный забор по всей длине по новой вышеуказанной меже
(приложение № 2).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ пришла к выводу об отмене принятого решения по следую-
щим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, собственником домо-
владения в ст. Калининской по ул. Советской, 61/1 согласно
договору купли-продажи от 26 декабря 1990 г. является Ж., за
которым закреплен земельный участок размером 1020 кв. м
на основании свидетельства о праве собственности на землю
от 5 сентября 1994 г. Постановлениями главы администрации Ка-
лининского сельского Совета от 12 августа, 27 октября 1993 г. и
13 мая 1994 г. земельный участок площадью 420 кв. м па углу
улиц Советской и Северной (земли сельского Совета) станицы
Калининская предоставлен в собственность К. для строительст-
ва жилого лома с нотариальной конторой. Разрешая спор, суд
пришел к выводу о том, что фактический размер земельного
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 55
участка Ж. составляет 1479 м2, т.е. больше, чем по документам,
на 459 м2. На основании изложенного суд обязал Ж. устранить
препятствия в пользовании К. ее земельным участком, в том
числе переустановить железобетонный забор.
Однако при этом суд не учел, что указанный железобетон-
ный забор установлен нс Ж., а Калининским сельским Советом
в октябре 1990 г., т.е. до того, как Ж. стал собственником ука-
занного дома, в связи с благоустройством территории для уста-
новки мемориальной доски в память о военных летчиках, штаб-
квартира которых во время Великой Отечественной войны рас-
полагалась в ст. Калининская на углу улиц Северная и Совет-
ская. Ж. ссылается на то, что демонтаж железобетонного забора
невозможен из-за прохождения вдоль него магистральных ком-
муникаций. При разрешении дела суд оставил без внимания эти
юридически значимые по делу обстоятельства и не дал им
должной оценки. Суд также нс учел, что Ж. имеет преклонный
возраст, с учетом его состояния здоровья и материального по-
ложения решение суда трудно исполнить. При таком положении
решение суда об обязании Ж. переустановить железобетонный
забор нельзя признать законным.
В основу своего вывода о фактической площади земельного
участка Ж. суд положил заключение судебной строительно-
технической экспертизы. Однако при этом оставил без внима-
ния и проверки то, что выводы экспертизы противоречат мате-
риалам дела, в которых размер земельного участка Ж. составляет
1020 кв. м1.
Если помехи в пользовании земельным участком создаются
законными действиями иных лиц, например, разрешенной в
установленном законом порядке прокладкой трубопровода по
чужому земельному участку, то их необходимо претерпевать.
Так, решением Аннинской районной администрации Воро-
нежской области истине М. был предоставлен земельный уча-
сток для индивидуального жилищного строительства в р.п. Ан-
на. В 2001 г. М. обратилась в Аннинский районный суд с ис-
ком об устранении препятствий в пользовании своим земель-
ным участком, ссылаясь на то, что в 1996 г. через ее участок
была проведена линия электропередач, которая создает угрозу
1 Определение Судебной коллегии ио |ражланским делам Верховного Суда РФ
от 9 августа 1999 г. по делу № 18-В99пр-67 // СПС «Консультант Плюс».
56
Глава 1
ее жизни и здоровью. В свою очередь. Аннинское муници-
пальное предприятие ЖКХ обратилось со встречным исковым
заявлением об установлении сервитута по прокладке линии
электропередачи на земельном участке истицы. Суд удовлетво-
рил требования муниципального предприятия, а в удовлетво-
рении основного иска отказал. Судебная коллегия по граждан-
ским делам областного суда согласилась с таким решением су-
да и отметила при этом, что суд обоснованно установил огра-
ничения в пользовании этим участком истицей. Доводы касса-
ционной жалобы истицы о том. что ответчик (МП ЖКХ) не
вправе ставить вопрос об установлении сервитута, так как не
является собственником соседнего земельного участка, нельзя
признать достаточным для отмены решения. Аннинское МП
ЖКХ вправе по смыслу ст. 274 ГК РФ обратиться с заявлением
об установлении сервитута. Доводы жалобы о том, что линия
электропередач построена с нарушением санитарных и строи-
тельных норм, создает угрозу жизни и здоровью истицы, без-
доказательны. Ходатайство о назначении соответствующих
экспертиз от истицы не поступали1.
Негаторный иск может быть заявлен лишь до тех пор, пока
длится правонарушение или не ликвидированы его последствия.
С устранением препятствий в осуществлении вещных прав от-
падают и основания для негаторной защиты. В этой связи нега-
торный иск не подлежит действию исковой давности. Иными
словами, не имеет значения, когда началось нарушение вещного
права, важно лишь доказать, что препятствия в его осуществле-
нии сохраняются на момент предъявления и рассмотрения иска.
Если при рассмотрении негаторного иска выяснится, что дейст-
виями ответчика собственнику (законному владельцу) причинен
имущественный вред, то с него могут быть взысканы убытки на
общих основаниях о возмещении вреда (ст. 1064 ГК РФ). Иначе
говоря, истец вправе использовать не только вешно-правовые,
но и обязательственно-правовые способы зашиты своих земель-
ных прав.
Особым иском является требование об освобождении зе-
мельного участка из-под ареста (об исключении имущества из
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда по делу № 33—2405 // Архип Воронежского областного суда.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 57
описи). В юридической литературе уже длительное время ведут-
ся споры об определения правовой природы иска, связанного с
требованием об освобождении имущества от ареста, об истребо-
вании жилого дома из чужого владения1.
По нашему мнению, собственник, земельный участок ко-
торого ошибочно включен в опись, вправе предъявить требо-
вание об освобождении этого имущества от ареста к должни-
ку, у которого описано имущество, и одновременно — к кре-
диторам (взыскателям), в интересах которых наложен арест на
имущество. Если имущество арестовано в связи с его предпо-
лагаемой конфискацией, то ответчиками по иску становятся
осужденный и государство в лине финансового органа. Такой
иск по сути сводится к требованию о признании права собст-
венности на незаконно включенное в опись и арестованное
имущество.
Иск об освобождении имущества из-под ареста направлен на
устранение препятствий в осуществлении правомочий распоря-
жения собственника или законного владельца имущества. Так,
если при аресте имущества должника в опись случайно попали
веши, принадлежащие другим лицам, то эти лица лишаются
возможности распоряжаться своим имуществом ввиду возло-
женных на них ограничений.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля
1985 г. № 5 «О практике рассмотрения судами РФ дел об осво-
бождении имущества от ареста (исключении из описи)» разьяс-
нило судам2, что ГПК РФ предоставляет истцу право соединить
в одном исковом заявлении несколько связанных между собой
требований, подчеркнуло, что в исковом заявлении об исключе-
нии имущества из описи может находиться и требование о при-
знании права собственности на имущество. Пленум подчеркнул,
что суды обязаны выяснять, является ли истец собственником
имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу
закона или договора, не признано ли это имущество по приго-
1 См., например: Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. VI., 1998. Т. 1
С. 613; Гражданское право. Учебник. В 2-х т. Т. I. / Пол ред. О.А. Красавчикова.
М., 1985. Т. I. С.407; Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Тол-
пою. Ч. I. М.. 1996. С. 410.
2 Постановление утратило силу в связи с принятием постановления Пленума
Верховного Суда РФ от 26 апреля 2007 г. № 15 «О признании утратившими силу
некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации».
58
Глава 1
вору суда приобретенным на средства, добытые преступным пу-
тем, а также насколько соответствуют действительности обстоя-
тельства, на которые ссылается истец (п. 2, 3, 5)1.
Обобщение судебной практики показывает, что относитель-
но большую часть негаторных исков составляют иски, связан-
ные с устранением препятствий, создаваемых соседями-земле-
пользователями по тем или иным причинам, при приватизации
заявителями используемых земельных участков.
Например, действовавшее до последнего времени2 Положе-
ние о регулировании земельных отношений в городе Воронеже,
утвержденное постановлением Воронежского городского муни-
ципального Совета от 21 ноября 1996 г. № 2383, требовало от
граждан, заинтересованных в перерегистрации прав на занимае-
мые земельные участки, письменного согласия всех смежных
землепользователей с конфигурацией границы (межи) привати-
зируемого земельного участка (ст. 18).
Так, жительница г. Воронежа С. обратилась в Левобережный
районный суд г. Воронежа с иском к К. об устранении препят-
ствий в приватизации занимаемого земельного участка, указы-
вая при этом, что ответчик-сосед не даст своего письменного
согласия на приватизацию им земельного участка, уклоняясь от
подписания письменного согласия и не называя причины такого
отказа. Исследовав материалы дела, обсудив доводы искового
заявления, суд вполне обоснованно удовлетворил исковые тре-
бования С., указав при этом, что между сторонами нет спора по
границам смежных земельных участков, и отсутствуют какие-
либо доводы в отказе дачи согласия на установление границ
между смежными земельными участками и приватизацию ист-
цом закрепленного за ним земельного участка4.
1 Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Сула РФ от
25 февраля 1998 г. Nb 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры об
освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведом-
ственностью по правилам искового производства, независимо от того, наложен
ли арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на
имущество должника по исполнительным документам (п. 28).
' Утратило силу в связи с принятием решения Воронежской юродской Думы от
13 декабря 2006 г. № 264—11 «О признании утратившими силу отдельных право-
вых актов».
3 Воронежский курьер. 1997. 11 марта. № 27.
4 Решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 17 август 2005 г. //
Архив Левобережного районного суда г. Воронежа.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 59
По другому изученному делу, принимая положительное
(в пользу истца) решение, суд среди других оснований удовле-
творения иска указал на то, что из геодезической съемки и ка-
дастровых планов смежных земельных участков видно, что гра-
ница между смежными земельными участками сторон не изме-
нялась, что права ответчика в случае приватизации земельного
участка истцом не нарушатся, и что отказ ответчика дать свое
согласие на приватизацию земельного участка истцом по при-
чине наличия спора о меже, необоснован1.
При рассмотрении одного из исследованных дел выясни-
лось, что суд удовлетворил исковые требования истца об устра-
нении препятствий для приватизации земельного участка, так
как отказ ответчика К. в даче согласия на приватизацию смеж-
ного земельного участка ничем документально не подтверждал-
ся, ответчик не представил суду доказательства того, что прива-
тизация истцом используемого земельного участка нарушит зе-
мельные права ответчика2.
Как отмечалось выше, одним из пресекательно-восстанови-
тельных способов защиты земельных прав граждан является су-
дебное признание недействительным акта исполнительного ор-
гана государственной власти или акта органа местною само-
управления. Согласно ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт испол-
нительного органа государственной власти или ненормативный
акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмот-
ренных законом, также нормативный акт, не соответствующий
закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий
права и охраняемые законом интересы гражданина или юриди-
ческого лица в области использования и охраны земель, может
быть признан судом недействительным.
Под нормативным правовым актом понимается изданный в
установленном порядке акт управомоченною на то органа госу-
дарственной власти, органа местного самоуправления или долж-
ностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила по-
ведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчи-
танные на неоднократное применение и действующие незави-
1 Решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 15 нюня 2005 г. но делу
№ 2—941 //Архив Ленинского районного суда г. Воронежа.
2 Решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 18 января 2006 г.
по делу № 2—39 // Архив Железнодорожного районного суда г. Воронежа.
60
Глава 1
симо от того, возникли или прекратились конкретные правоот-
ношения, предусмотренные актом1.
Порядок судебного оспаривания законности нормативных
правовых актов регламентируется гл. 24 ГПК РФ (ст. 251—253).
Суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт
или его часть противоречат федеральному закону либо другому
нормативному правовому акту, имеющим большую юридиче-
скую силу, признает нормативный правовой акт недействую-
щим полностью или в части со дня его принятия или иного
указанного судом времени (п. 2 ст. 253 ГПК РФ). Решение су-
да о признании нормативного правового акта или его части
недействующими влечет утрату силы не только этого норма-
тивного правового акта или его части, но и других норматив-
ных правовых актов, основанных на признанном недействую-
щим нормативном правовом акте или воспроизводящих его
содержание. Важно, что решение суда о признании норматив-
ного правового акта недействующим не может быть преодоле-
но повторным принятием такого же акта (п. 4 ст. 253 ГПК
РФ)2.
Законом нс предусмотрена возможность обращения в суд
общей юрисдикции с требованием о признании недействующим
полностью или в части федерального закона или его отдельных
положений, нарушающих земельные права граждан и противо-
речащих ЗК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом
другому федеральному закону. Соответствие федеральных зако-
нов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации,
Государственной Думы, Правительства РФ проверяет Конститу-
ционный Суд РФ по запросам высших государственных органов
и должностных лиц страны, указанных в ч. 2 ст. 12 Конституции
РФ. Кроме того, Конституционный Суд РФ проверяет консти-
1 См.: нооановление Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. № 2
«О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие
Гражданскою процессуального кодекса Российской Федерации» // Бюллетень
Верховного Суда РФ. 2003. № 3.
2 См.: постановление Конституционного Суда РФ от 27 января 2004 г. № 1-П
«По делу о проверке конституционности отдельных положений части первой
статьи 27, частей первой, второй и четвертой скпьи 251, частей второй и третьей
статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в
связи с запросом Правительства Российской Федерации» // 03 РФ. 2004. № 5.
Ст. 403.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 61
туционность закона, примененного или подлежащего примене-
нию в конкретном гражданском (земельном) деле, по жалобам
граждан на нарушение их конституционных прав и свобод и по
запросам судов (ч. 4 ст. 125 Конституции РФ)1.
Судебное оспаривание ненормативных (индивидуальных)
правовых актов гражданами России производится в рамках
гл. 25 ГПК РФ (ст. 254—258). Заявление подается в суд и рас-
сматривается при условии, что принятый акт государственного
или муниципального органа нарушает права и законные интере-
сы гражданина-заявителя, создает препятствия к осуществлению
гражданином его прав и свобод или незаконно возлагает па него
какую-либо обязанность, включая обязанность нести юридиче-
скую ответственность. Заявление может быть подано в суд по
месту жительства гражданина или по месту нахождения государ-
ственного (муниципального) органа. Сул вправе при этом при-
остановить действие оспариваемого решения до вступления в
законную силу решения суда. Признав заявление гражданина
обоснованным, суд принимает решение об обязанности соответ-
ствующего органа устранить в полном объеме допущенное на-
рушение нрав и свобод заявителя или препятствие к осуществ-
лению своего законного права2.
Так, известный цивилист В.Н. Литовкин приводит весьма
интересное и полезное для правоприменителя дело по заявле-
нию граждан.
Граждане К. и М. обратились в суд с заявлением о призна-
нии недействительными постановления Правительства Москвы
от 22 июля 1997 г. № 553 «О строительстве теннисного спортив-
но-оздоровительного центра на Воробьевых горах по Универси-
тетскому проспекту в порядке подготовки к проведению Все-
мирных юношеских игр» и постановления Правительства Моск-
вы от 29 июня 1999 г. № 569 «О холе выполнения постановле-
ния Правительства Москвы от 22 июля 1997 г. № 553», ссылаясь
на то, что данные правовые акты противоречат федеральному
1 См.: Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 г. «О Конституци-
онном Суде Российской Федерации» // СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1447.
2 См. подробнее: Андреев Ю.Н. Участие госуларсша в гражданско-правовых от-
ношениях. СПб.: Юридический центр Пресс, 2005. С. 258—274; Он же: Граж-
данско-правовая ответственность государства по деликтным обязательствам:
теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 62—83.
62
Глава 1
законодательству: Земельному кодексу РСФСР, Закону РСФСР
«Об охране окружающей природной среды». Федеральному за-
кону «Об экологической экспертизе», а также законодательству
г. Москвы. В обоснование своих требований они указывали на
то, что предоставленный под строительство теннисного корта и
плавательного бассейна земельный участок располагается на
землях рекреационного назначения, на которых запрещена лю-
бая деятельность, противоречащая их целевому назначению.
Постановления нарушают их экологическое право на благопри-
ятную окружающую среду, поскольку приняты в отсутствие по-
ложительного заключения государственной экологической экс-
пертизы, санитарно-эпидемиологической службы, технико-эко-
номического обоснования, нарушают их права на участие граж-
дан в рассмотрении вопросов, связанных с подготовкой градо-
строительных решений.
Бесспорным для сторон и всех судебных инстанций был
факт ненормативного, индивидуального характера принятых
Правительством Москвы указанных актов. Это означает, что
такого рода правовые акты государственного органа в соответст-
вии со ст. 13 ГК РФ могут быть признаны судом недействитель-
ными, если акты управления нс соответствуют закону или иным
правовым актам и нарушают гражданские права, охраняемые
законом интересы граждан и юридических лиц.
Дело неоднократно рассматривалось в Московском город-
ском суде и Верховном Суде РФ. Первоначально, 9 ноября
2000 г., судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда
отказала в удовлетворении заявления о признании недействи-
тельными правительственных постановлений от 22 июля 1997 г.
№ 553 и от 29 июня 1999 г. № 569, исходя из того, что заявите-
лями не были представлены доказательства, подтверждающие,
что оспариваемыми актами городской администрации нарушены
их права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ отменила решение Мосгорсуда от 9 ноября 2000 г., признав
выводы суда неправильными. При новом рассмотрении судеб-
ная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда 18 июля 2001 г.
удовлетворила заявление граждан К. и М. и признала названные
постановления недействительными, не порождающими право-
вых последствий со дня их издания. Судебная коллегия по гра-
жданским делам Верховного Суда РФ оставила это решение без
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 63
изменения, а кассационную жалобу Правительства Москвы —
без удовлетворения*.
Другим примером зашиты земельных прав (собственников
многоквартирного дома) путем судебного признания недействи-
тельным ненормативного правового акта является дело, рас-
смотренное Арбитражным судом г. Москвы.
Из материалов дела было видно следующее. Товарищество
собственников жилья «Фортуна-4» обратилось в Арбитражный
суд г. Москвы с заявлением о признании недействительными
распоряжений префекта Северного административного округа
г. Москвы от 19 марта 2004 г. № 2263 «Об утверждении решений
окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных от-
ношений и градостроительству», от 12 августа 2004 г. № 6485
«О предоставлении открытому акционерному обществу «Мос-
капстрой» земельного участка во владении 4 по Пулковской
улице», от 14 сентября 2004 г. № 7132 «О предоставлении обще-
ству с ограниченной ответственностью «Анастасия и И.» зе-
мельных участков во владении 4 по Пулковской улице». Реше-
нием Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении заявлен-
ного требования было отказано. Вышестоящие судебные ин-
станции оставили это решение без изменения. Оно стало пред-
метом обсуждения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
в надзорном порядке.
Товарищество «Фортуна-4» просило отменить все состояв-
шиеся по делу решения, ссылаясь на неправильное применение
судами норм материального права. Президиум ВАС РФ пришел
к обоснованному выводу о том, что обжалуемые судебные акты
подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение
в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Товарищество «Фортуна-4» неоднократно обращалось в пре-
фектуру Северного административного округа г. Москвы с
просьбой об оформлении земельно-правовых отношений по пе-
редаче земельного участка, расположенного по адресу: Москва,
улица Пулковская, владение 4, в собственность или аренду до-
мовладельцев. Префектура отказала в закреплении этого земель-
1 Литовкин В.Н. Обжалование в соответствии со ст. 13 ГК РФ в суде действий и
решений исполнительной масти субъекта Российской Федерации, нарушающих прана
ражлан Ц Комментарий судебной практики. Вып. 8. / Пол ред. К.Б. Ярошенко.
М., 2002. С. 39.
64
Глава 1
него участка за заявителем, мотивируя тем, что отсутствуют ут-
вержденная градостроительная документация и проект межева-
ния данного квартала района «Головинский» Северного админи-
стративного округа. Между тем оспариваемыми распоряжения-
ми префекта указанный земельный участок был предоставлен в
аренду ОАО «Москапстрой» и ООО «Анастасия и И.» для про-
ектирования и строительства торговых павильонов (площадь
участка была поделена между этими обществами). Товарищество
«Фортуна-4», сочтя, что указанные распоряжения префекта яв-
ляются незаконными и нарушают права домовладельцев, обра-
тилось с заявлением в арбитражный суд о признании их недей-
ствительными.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленно-
го требования, ссылаясь на то, что товарищество не представило
доказательства нарушения его прав и законных интересов изда-
нием оспариваемых ненормативных актов. Кроме того, суды
установили, что эти распоряжения изданы префектурой в преде-
лах полномочий, предоставленных ей ст. 27 Устава города Мо-
сквы, в отношении земельных участков, свободных от каких-
либо обременений.
В защиту интересов домовладельцев в арбитражный суд с за-
явлением о признании незаконными названных распоряжений
префекта обратилось товарищество собственников жилья «Фор-
туна-4». Товарищество в силу ст. 138 ЖК РФ участвовало в деле
в качестве законного представителя собственников жилых и не-
жилых помещений, находящихся в домах, расположенных по
упомянутому адресу. На основании ст. 16 Федерального закона
от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жи-
лищного кодекса Российской Федерации» земельный участок,
на котором расположены многоквартирный дом и иные входя-
щие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, яв-
ляется общей долевой собственностью собственников помеще-
ний в многоквартирном доме. Если земельный участок не
сформирован, его формирование осуществляется органами госу-
дарственной власти или органами местного самоуправления.
Статья 137 ЖК РФ предоставляет товариществу собственников
жилья право на получение в пользование либо получение или
приобретение в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме земельных участков. До-
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 65
мовладельцы, являющиеся членами товарищества «Фортуна-4»,
претендовали на получение земельного участка, расположенного
по указанному адресу, но не получили его. Между тем ОАО
«Москапстрой» и ООО «Анастасия и И.» на основании оспари-
ваемых распоряжений получили в аренду земельные участки во
владении 4 по улице Пулковская.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии нару-
шения прав заявителя изданием указанных распоряжений не
соответствует обстоятельствам дела и действующему законода-
тельству. Отказывая в признании недействительными распоря-
жений, суды не проверили в полной мере их законность. Так,
по утверждению товарищества «Фортуна-4», распоряжения о
предоставлении земельных участков под строительство торговых
павильонов выносились в нарушение ст. 32 ЗК РФ без установ-
ления границ земельного участка па местности, без приложен-
ной кадастровой карты, а также в нарушение п. 7 ст. 26 и ст. 27
Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании
и застройке в городе Москве» — в отсутствие акта разрешенного
использования земельного участка. Кроме того, жители нс были
проинформированы о предстоящем предоставлении земельных
участков для строительства объектов торговли. Поскольку про-
верка этих обстоятельств имеет существенное значение для дан-
ного спора, дело следует направить на повое рассмотрение1.
Определенный интерес вызывает и гражданское дело, рас-
смотренное Центральным районным судом г. Воронежа.
Из материалов дела было видно, что несколько жителей
улицы Березовая Роща г. Воронежа (Ф., П. и Ш.) обратились в
суд с заявлением о признании незаконным и недействительным
постановления администрации г. Воронежа от 28 февраля
2003 г. № 390 «О предоставлении Главному Управлению внут-
ренних дел Воронежской области земельного участка для проек-
тирования и строительства жилого дома по улице Березовая
Роша, 36 «а» как принятого с нарушением порядка предоставле-
ния земельного участка, поскольку заявители не были проин-
формированы о нем и не принимали участия в его подготовке,
чем были нарушены их права. Суд отказал в иске. Дело посту-
1 Постановление Президиума ВАС РФ от 27 июня 2006 г. № 1821 // Весгник
Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 9.
66
Глава 1
пило на рассмотрение суда кассационной инстанции. Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда оставила реше-
ние суда без изменения, а кассационную жалобу — без удовле-
творения, указав на следующие основания.
Определяя обстоятельства, имеющие значение для дела, и то,
какой стороне надлежит их доказывать, суд первой инстанции
обоснованно исходил из того, что обязанность по представле-
нию суду доказательств, свидетельствующих о том, что оспари-
ваемым постановлением нарушены права заявителей, возлагает-
ся на последних. Суд установил, что на стадии подготовки оспа-
риваемого постановления допущено нарушение ст. 18 Градо-
строительного кодекса РФ1 и ст. 31 ЗК РФ РФ, поскольку зая-
вители не были проинформированы об этом постановлении.
Вместе с тем суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения
заявления, поскольку заявители не доказали нарушение их прав
оспариваемым постановлением. Доводы, изложенные в кассаци-
онной жалобе заявителями, о возможных негативных последст-
виях строительства многоэтажного жилого дома носят предпо-
ложительный характер и не имеют под собой оснований’.
Полагаем необходимым высказать сомнение в правильности
действий суда по истребованию от заявителей доказательств на-
рушения принятым муниципальным органом постановлением
прав заявителей (иными словами, о незаконности принятого
постановления). Дело в том, что действующий Гражданский
процессуальный кодекс РФ возлагает бремя доказывания закон-
ности оспариваемого решения муниципального органа на этот
орган (ст. 249 ГПК РФ)* 2 3. Следовательно, доказывать законность
и обоснованность принятого административного решения дол-
жен сам муниципальный орган, а не гражданин-заявитель. Дру-
гое дело, что заявитель (заявители) обязан доказать, что приня-
тые органом местного самоуправления в коллегиальном или
* Имеется в виду ст. 18 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. (в ред.
Федеральных законов от 30.12.2001 № 196-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от
29.12.2004 № 191-ФЗ).
2 Определение судебной коллегии но фажданским делам Воронежского област-
ного суда от 13 декабря 2005 г. по делу № 33—2990 // Архив Воронежского об-
лай ного суда.
3 Андреев Ю.Н. Гражданско-правовая ответственность государства по деликтным
обязательствам: теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс,
2006. С. 74.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 67
единоличном порядке решения (постановления) нарушают пра-
ва и свободы заявителя или создают для него препятствия в
осуществлении своих прав и свобод.
По нашему мнению, ранее действовавший Градостроитель-
ный кодекс РФ (от 7 мая 1998 г.) решал вопрос об информиро-
вании и правах граждан но предоставлению земельных участков
другим лицам более демократично, чем ныне действующий*. По
крайней мере, права граждан в этой сфере были систематизиро-
ваны в отдельной статье (ст. 18)1 2 * * * * * В.
Этой статьей за гражданами страны закреплялось право:
1) требовать в административном или судебном порядке от-
мены решения о размещении, проектировании, строительстве,
реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов в случае на-
рушения законодательства о градостроительстве;
2) требовать в административном или судебном порядке ог-
раничения, приостановления или прекращения деятельности
предприятий и других объектов, эксплуатация которых осущест-
вляется с нарушением законодательства о градостроительстве;
3) обжаловать в суд заключения органов государственной
экспертизы градостроительной и проектной документации;
4) предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненно-
го здоровью и имуществу граждан в связи с нарушением зако-
нодательства о градостроительстве;
1 Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № I
(Ч. 1). Ст. 16.
- Согласно этой статье граждане и их объединения имели право на предостав-
ляемую в установленном законом порядке достоверную, полную и своевремен-
ную информацию о состоянии среды жизнедеятельности, ее предполагаемых
изменениях (строительстве, реконструкции объектов жилищно-гражданского
назначения, благоустройстве территорий, прокладке инженерных и транспорт-
ных коммуникаций) и иную информацию о iрадосгрошсльной деятельности.
В случае непредоставления такой информации или ее несвоевременного
предоставления, предоставления неполной и (или) недостоверной информа-
ции граждане могли обращаться в суд. Они имели право (до утверждения
градостроительной документации) обсуждать, вносить предложения и участво-
вать в подготовке решений в области градостроительной деятельности в любой
форме: участие в собраниях (сходах) 1раждап. участие в общественных слушани-
ях, обсуждениях градостроительной документации и иные формы; требовать
рассмотрения их предложений. проводить независимые экспертизы указанной
документации за счет собственных средств. Эти экспертизы могли использовать-
ся для обжалования в суд заключений органов государственной экспертизы гра-
достроительной и проектной документации.
68
Глава 1
5) требовать в порядке, предусмотренном действующим зако-
нодательством, привлечения к ответственности граждан, винов-
ных в нарушении законодательства о градостроительстве.
Новый Градостроительный кодекс РФ (2004 г.) содержит
разрозненные сведения о вышеперечисленных правах граждан.
Так, проекты схем территориального планирования Россий-
ской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципаль-
ного района подлежат опубликованию в установленном законом
порядке для всеобщего сведения, а правообладатели земельных
участков и объектов капитального строительства вправе оспо-
рить эти схемы, если последние нарушают или могут нарушить
их права и законные интересы (ст. 11, 16, 20). Проекты гене-
рального плана поселения, городского округа также подлежат
опубликованию и публичным слушаниям1, а правообладатели
земельных участков, объектов капитального строительства пра-
вомочны обжаловать в судебном порядке эти проекты (планы)
(ст. 24). Правила землепользования и застройки, разрабатывае-
мые в установленном законом порядке, обязаны обеспечить
права и законные интересы правообладателей земельных участ-
ков, объектов капитального строительства и иных граждан. Эти
Правила включают в себя порядок проведения публичных слу-
шаний по вопросам землепользования и застройки. Проекты
этих Правил также подлежат опубликованию в установленном
порядке, подлежат публичным слушаниям, а заинтересованные
граждане вправе оспорить решения об утверждении этих Правил
в судебном порядке (ст. 30—32).
Глава 7 действующего Градостроительного кодекса РФ («ин-
формационное обеспечение градостроительной деятельности»)
содержит относительно подробные требования к информиро-
ванности граждан о застроенных и подлежащих застройке зе-
мельных участках. Эти сведения должны быть открытыми и до-
ступными для всех заинтересованных лиц в установленном за-
коном порядке (ст. 56, 57).
Статья 31 действующего ЗК РФ требует от органов местного
самоуправления обеспечивать при предоставлении земельного
участка для строительства выбор земельного участка на основе
1 Ст. 28 Градостроительного кодекса РФ предусматривает подробный порядок
проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений,
городских округов.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 69
документов государственного земельного кадастра и документов
землеустройства с учетом экологических, градостроительных и
иных условий использования соответствующей территории и
недр в се границах. Муниципальные органы обязаны информи-
ровать население о возможном или предстоящем предоставле-
нии земельных участков для строительства. Граждане, общест-
венные организации (объединения), религиозные организации и
органы территориального общественного самоуправления имеют
право участвовать в решении вопросов, затрагивающих их инте-
ресы, связанные с изъятием земельных участков для государст-
венных и муниципальных нужд и предоставлением этих земель-
ных участков для строительства.
Если в целях размещения объектов необходимо выкупить
земельные участки для государственных или муниципальных
нужд из земель, находящихся в собственности граждан, то орган
местного самоуправления обязан информировать собственников
этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и
условия предоставления такой информации могут быть установ-
лены федеральными законами, законами субъектов Российской
Федерации. Решение о предварительном согласовании места
размещения объекта или об отказе в размещении объекта может
быть обжаловано заинтересованными лицами в суд (ст. 32 ЗК
РФ).
На региональном уровне действуют соответствующие нор-
мативные правовые акты, направленные на придание градо-
строительной деятельности гласного характера и на защиту зе-
мельных и иных прав граждан. Так, например, Воронежская
городская Дума приняла 17 июля 2003 г. Положение об уча-
стии граждан, их объединений в обсуждении и принятии ре-
шений в области градостроительной деятельности на террито-
рии г. Воронежа1.
По одному из изученных дел, рассмотренному в порядке су-
дебного надзора Судебной коллегией по гражданским делам
Верховного Суда РФ, выяснилось следующее.
Распоряжением префекта Юго-Западного административно-
го округа г. Москвы от 21 августа 1998 г. № 725-РП был предос-
1 СПС «Консультант Плюс».
70
Глава 1
тавлен земельный участок площадью около 0,06 га во владение
гаражно-строительному кооперативу «Спектр» для размещения,
строительства с последующей эксплуатацией двухэтажного под-
земно-наземного гаража на 40 м/мсст на условиях аренды сро-
ком на 25 лет. Несколько жителей близлежащих домов обжало-
вали в суд данное распоряжение. В обоснование своей жалобы
они сослались на то, что распоряжение вынесено с нарушением
земельного и градостроительного законодательства (Закона
РСФСР «Об охране окружающей природной среды». Федераль-
ного закона «Об информации, информатизации и защите ин-
формации», Устава города Москвы), поскольку строительство
гаража было разрешено без проведения экологической экспер-
тизы, без учета его отнесения к землям общего пользования,
расположения на нем спортивной площадки. В результате
строительства будет уничтожено около двух десятков деревьев.
Жители района нс были информированы о предстоящем строи-
тельстве.
Решением Черемушкинского межмуниципального районного
суда г. Москвы от 21 ноября 2001 г. в удовлетворении жалобы
было отказано, а определением судебной коллегии по граждан-
ским делам Московского городского суда решение суда первой
инстанции было оставлено без изменения. Президиум Москов-
ского городского суда согласился с вынесенными судебными
постановлениями.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ пришла к выводу об отмене всех судебных решений по делу
по следующим основаниям.
В обоснование своего вывода суд первой инстанции со-
слался на то, что обжалуемое распоряжение издано на основа-
нии решения окружной комиссии по предоставлению земель-
ных участков и градостроительному регулированию ЮЗАО от
9 ноября 1995 г., градостроительного заключения Главного ар-
хитектурно-планировочного управления комитета по архитек-
туре и градостроительству г. Москвы от 4 июля 1997 г., заклю-
чения «Мосзеленхозстроя» от 20 июля 1995 г. Отвод земельно-
го участка под строительство гаража был согласован с Мос-
комприродой и в органах санэпиднадзора. При этом судом бы-
ло учтено, что в обжалуемом распоряжении префекта указыва-
лось на то, что разработка проекта на строительство должна
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 71
быть проведена и представлена для последующего согласова-
ния в соответствующих органах и утверждения экологической
экспертизы.
Между тем, согласиться с утверждением суда о выполнении
всех требований и соблюдении установленного порядка выделе-
ния земельного участка по ул. Панферова не представляется
возможным. Как утверждали в надзорной жалобе заявители, об-
жалуемое ими распоряжение префекта ЮЗАО г. Москвы приня-
то в отсутствие положительного заключения государственной
экологической экспертизы, санитарно-эпидемиологической служ-
бы, технико-экономического обоснования, нарушает права гра-
ждан на участие в рассмотрении вопросов, связанных с подго-
товкой градостроительных решений.
Действительно, как усматривается из материалов дела, ука-
занное распоряжение префекта ЮЗАО г. Москвы было принято
в отсутствие заключения экологической экспертизы, что являет-
ся нарушением требований Федерального закона от 23 ноября
1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», предусматри-
вающего обязательность проведения экологической экспертизы
до принятия решений о реализации объекта экологической экс-
пертизы. По смыслу данного Закона, под экологической экспер-
тизой понимается установление соответствия намечаемой хозяй-
ственной и иной деятельности экологическим требованиям и
определение допустимости реализации объекта экологической
экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприят-
ных воздействий этой деятельности на окружающую природную
среду и связанных с ними социальных, экономических и иных
последствий реализации объекта экологической экспертизы.
При этом обязательной экологической экспертизе подлежат
проекты правовых актов нормативного и ненормативного харак-
тера, реализация которых может привести к негативным воздей-
ствиям на окружающую природную среду.
В надзорной жалобе заявители также утверждали, что спор-
ный земельный участок относится к придомовой территории,
примыкающей к домам, расположенным по ул. Панферова и по
ул. Вавилова, что не опровергалось судебными постановлениями
по настоящему делу. На данной территории расположена спор-
тивная площадка, под ней находятся трубопроводы магистраль-
72
Глава 1
него газа, тепловые коммуникации для двух высотных домов, в
связи с чем заявители считают, что передача данного земельного
участка под строительство гаражей произведена в нарушение
постановления Правительства г. Москвы, согласно которому
подъезды к гаражам не должны нарушать эксплуатацию придо-
мовых территорий, должны быть изолированы от площадок от-
дыха и игр детей, спортивных площадок. Размещение отдельно
стоящих гаражей-стоя но к и подъездов к ним на придомовой
территории не допускается.
Указанные обстоятельства судом по существу не проверя-
лись, доводы заявителей оставлены без внимания. Вместе с тем,
отсутствие должной правовой оценки этим обстоятельствам нс
позволили суду сделать объективно обоснованные выводы по
существу рассматриваемых требований о правомерности распо-
ряжения должностного лица о передаче под застройку указанно-
го земельного участка1.
Установление публичных сервитутов2 также осуществляется
с учетом результатов общественных слушаний. Однако в зе-
мельном законодательстве отсутствует механизм проведения та-
ких слушаний3. Представляется возможным в целях восполне-
ния пробельности использовать нормы ст. 28 современного Гра-
достроительного кодекса РФ.
1 Определение Судебной коллегии по гражданских! делам Верховного Суда РФ
от 13 декабря 2006 г. по делу № 5-В06—S3 // СПС «Консультант Плюс».
2 Публичные сервитуты устанавливаются для: 1) прохода или проезда через зе-
мельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта комму-
нальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов
транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и
геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на
земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных
животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйствен-
ных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, про-
должительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 8) исполь-
зования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на
земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном
порядке; 9) временного пользования зех<ельным участком в целях проведения
изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к
прибрежной полосе (ст. 23 ЗК РФ).
3 См., например: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Россий-
ской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйст-
венного назначения» / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М.: Контракт.
2002. С. 147.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 73
Согласно этой статье публичные слушания проводятся в це-
лях соблюдения права человека на благоприятные условия жиз-
недеятельности, прав и законных интересов правообладателей
земельных участков и объектов капитального строительства. По-
рядок организации и проведения публичных слушаний опреде-
ляется уставом муниципального образования и (или) норма-
тивными правовыми актами представительного органа муни-
ципального образования с учетом положений настоящей ста-
тьи. В целях доведения до населения информации о предмете
(повестке) предстоящих слушаний уполномоченные на проведе-
ние публичных слушаний орган местного самоуправления посе-
ления или орган местного самоуправления городского округа в
обязательном порядке организуют выставки, экспозиции, вы-
ступления представителей органов местного самоуправления,
других лиц на собраниях жителей, в печатных средствах массо-
вой информации, по радио и телевидению. Участники публич-
ных слушаний вправе представить свои предложения и замеча-
ния с включением их в протокол публичных слушаний. Заклю-
чение о результатах публичных слушаний подлежит опублико-
ванию в установленном законом порядке и размещается на
официальном сайте поселения, городского округа в сети «Ин-
тернет». Срок проведения публичных слушаний с момента опо-
вещения жителей об этом до дня опубликования заключения о
результатах публичных слушаний определяется уставом муници-
пального образования и (или) нормативными правовыми актами
представительного органа муниципального образования и не
может быть менее одного месяца и более трех месяцев (п. 1—8).
Немалую помощь в организации и проведении публичных
слушаний по вопросам землепользования и жилищного строи-
тельства могут оказать и положения ст. 28 Федерального закона
от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местно-
го самоуправления в Российской Федерации»1.
Согласно этой статье публичные слушания проводятся дзя
обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопро-
сам местного значения с участием жителей муниципального об-
разования представительным органом муниципального образо-
вания, главой муниципального образования. Публичные слуша-
1 Федеральный закон or 6 октября 2003 г. № 131- ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
2003. № 40. Ст. 3822.
74
Глава 1
ним проводятся по инициативе населения, представительного
органа муниципального образования или главы муниципального
образования. Публичные слушания, проводимые по инициативе
населения или представительного органа муниципального обра-
зования, назначаются представительным органом муниципаль-
ного образования, а по инициативе главы муниципального об-
разования — главой муниципального образования. На публич-
ные слушания должны, в частности, выноситься проекты пла-
нов и программ развития муниципального образования, проек-
ты правил землепользования и застройки, проекты планировки
территорий и проекты межевания территорий, а также вопросы
предоставления разрешений на условно разрешенный вид ис-
пользования земельных участков и объектов капитального
строительства, вопросы отклонения от предельных параметров
разрешенного строительства, реконструкции объектов капиталь-
ного строительства, вопросы изменения одного вида разрешен-
ного использования земельных участков и объектов капитально-
го строительства на другой вил такого использования при отсут-
ствии утвержденных правил землепользования и застройки.
Порядок организации и проведения публичных слушаний
определяется уставом муниципального образования и (или)
нормативными правовыми актами представительного органа
муниципального образования и должен предусматривать забла-
говременное оповещение жителей муниципального образования
о времени и месте проведения публичных слушаний, заблаго-
временное ознакомление с проектом муниципального правового
акта, другие меры, обеспечивающие участие в публичных слу-
шаниях жителей муниципального образования, опубликование
(обнародование) результатов публичных слушаний.
Большой интерес по обсуждаемой теме вызывает граж-
данское дело, рассмотренное Левобережным районным судом
г. Воронежа.
По материалам дела было видно, что 20 июля 2005 г. глава
городского округа г. Воронежа принял постановление о разре-
шении акционерному обществу «СМУ-42» проектировать и
строить жилой дом со встроенными офисными помещениями и
магазином по ул. Димитрова, 56. Граждане Л. и Ф., проживаю-
щие неподалеку от места расположения будущего объекта
строительства, обратились в суд с заявлением о признании вы-
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 75
несенного постановления недействительным, ссылаясь на то,
что разрешение на строительство данного дома выдано без про-
ведения экологической экспертизы проектно-строительной до-
кументации и без учета их мнения. По их мнению, постановле-
ние главы содержит в себе одновременно и разрешение па про-
ектирование и на строительство, что противоречит действующе-
му законодательству.
Сул удовлетворил заявленные требования частично и при-
знал недействительным постановление главы округа в части
разрешения строительства жилого дома со встроенными офис-
ными помещениями и магазином как принятое в нарушение
действующего градостроительного законодательства. В то же
время суд указал, что по делу имеется положительное заключе-
ние государственной экспертизы проектной документации, мне-
ние заявителей в отношении строительства спорного дома вы-
яснялось. Суд кассационной инстанции оставил вынесенное
решение без изменения1.
По одному из изученных дел выяснилось, что жительница де-
ревни Н. — Подклетное Рамонского района Воронежской облас-
ти К. обратилась в суд с иском к администрации Ямснского сель-
ского поселения и гражданам В. и Ш. с требованиями о призна-
нии недействительными постановлений этой администрации от
16 июля 2001 г. № 48 и от 18 марта 2005 г. № 56 о признании до-
говора купли-продажи земельного участка от 17 февраля 2005 г.
недействительным, о прекращении записи о регистрации права
собственности па земельный участок на имя ответчика Ш. в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним и об истребовании спорного земельного участка
из чужого незаконного владения.
В своем заявлении К. указывала на то, что ей принадлежит
на праве собственности на основании свидетельства от 12 июля
1993 г. земельный участок в названной деревне, отведенный в
натуре по акту от 12 июля того же года. В установленном зако-
нодательством порядке этот земельный участок у нес нс изы-
мался и право на этот участок она не потеряла. Своими поста-
новлениями от 16 июля 2001 г. № 48 и от 18 марта 2005 г. № 56
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 28 ноября 2006 г. по делу № 33—3068 // Архив Воронежского обла-
стного суда.
76
Глава 1
сельская администрация вынесла решение о прелоставлен и и ис-
пользуемого сю участка другим гражданам — ответчикам по де-
лу, и тем самым фактически лишила ее ранее выделенного ей в
установленном законом порядке земельного участка, принадле-
жащего ей на праве собственности в настоящее время, и, по су-
ществу, самоуправно в одностороннем порядке прекратила се
право собственности на землю. Новый правообладатель земель-
ного участка ответчик В. продал предоставленный земельный
участок другому гражданину — ILL, в связи с чем и возник су-
дебный иск.
Сул удовлетворил исковые требования К., и судебная колле-
гия но гражданским делам областного суда вполне обоснованно
указала на то, что, удовлетворяя исковые требования К., суд
первой инстанции правильно исходил из того, что истцу на пра-
ве собственности принадлежит земельный участок, на момент
рассмотрения спора свидетельство о праве собственности на
этот участок не было признано недействительным, а сам зе-
мельный участок у истца не был изъят в установленном законом
порядке. Доводы кассационной жалобы сельской администра-
ции о правомерности своих действий (постановлений) бездока-
зательны и, по существу, незаконно отменяют право собствен-
ности истца на землю1.
По другому делу гражданка К. обратилась в Верховный Суд
РФ с заявлением, в котором просила признать незаконным рас-
поряжение Правительства РФ от 31 марта 2003 г. № 397-р в час-
ти установления права собственности Российской Федерации па
земельный участок размером 1941 кв. м при доме № 58 по
ул. Ярославской г. Углича2. В заявлении указывалось, что
распоряжение в оспариваемой части является незаконным,
поскольку постановлением главы администрации г. Углича
от 5 марта 1993 г. № 230 данный земельный участок был пере-
дан в пожизненное наследуемое владение М.И. Жирновой с
1 Определение судебной коллегии но гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 21 марта 2006 г. по делу № 33—797 // Архив Воронежского област-
ного суда.
2 Оспариваемым распоряжением был утвержден Перечень земельных участков,
расположенных на территории Ярославской обласчи в границах Угличского му-
ниципального округа, на которые у Российской Федерации возникает право
собственности. В указанный Перечень пол номером 2 был включен и земельный
участок в г. Угличе, ул. Ярославская, 58.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 77
выдачей 10 марта 1993 г. соответствующего свидетельства № 02813.
21 октября 2003 г. М.И. Жирнова умерла, оставив завещание па
квартиру в доме № 58 по ул. Ярославской в г. Угличе и земель-
ный участок при нем в пользу К. Однако заявительница не мог-
ла вступить в права наследования на земельный участок, так как
земля оказалась переданной в федеральную собственность.
Верховный Суд РФ подчеркнул, что материалы дела свиде-
тельствуют о том, что оспариваемое распоряжение было приня-
то Правительством РФ на основании закона без нарушения
прав и свобод заявительницы. Из дела видно, что спорный объ-
ект недвижимости (жилой дом) является федеральной собствен-
ностью, что подтверждается свидетельством о государственной
регистрации права от 27 апреля 2000 г., выданным Департамен-
том государственной регистрации администрации Ярославской
области. При таких обстоятельствах оспариваемое распоряже-
ние в части включения земельного участка при доме № 58 но
ул. Ярославской г. Углича Ярославской области нс противоречит
федеральному закону или другому нормативному правовому ак-
ту, имеющим большую юридическую силу, и не нарушает прав
либо свобод заявительницы.
По правильному выводу Верховного Суда РФ, довод К. о
том, что она нс может вступить в права наследования на зе-
мельный участок, предоставленный наследодательнице на праве
пожизненного наследуемого владения, поскольку этот участок
передан в федеральную собственность, нельзя признать состоя-
тельным. Согласно ст. 265 ГК РФ право пожизненного насле-
дуемого владения земельным участком, находящимся в государ-
ственной или муниципальной собственности, приобретается
гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотре-
ны земельным законодательством. В силу п. 9 ст. 3 Федерально-
го закона «О введении в действие Земельного кодекса Россий-
ской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие
документы, удостоверяющие права на землю и выданные граж-
данам или юридическим лицам до введения в действие Феде-
рального закона «О государственной регистрации прав на не-
движимое имущество и сделок с ними», имеют равную юриди-
ческую силу с записями в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ними. Признаются дейст-
вительными и имеют равную юридическую силу с записями в
78
Глава 1
Елином государственном реестре нрав на недвижимое имущест-
во и сделок с ним государственные акты о праве пожизненного
наследуемого владения земельными участками, праве постоян-
ного (бессрочного) пользования земельными участками по
формам, утвержденным постановлением Совета Министров
РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм
государственного акта на право собственности на землю, по-
жизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного)
пользования землей», свидетельства о праве собственности на
землю по форме, утвержденного постановлением Правительст-
ва РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свиде-
тельства о праве собственности на землю, договора аренды зе-
мель сельскохозяйственного назначения и договора временного
пользования землей сельскохозяйственного назначения». В со-
ответствии с п. 2 ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участ-
ком, находящимся па праве пожизненного наследуемого вла-
дения, не допускается, за исключением перехода прав на зе-
мельный участок по наследству. Государственная регистрация
перехода права пожизненного наследуемого владения земель-
ным участком по наследству производится на основании сви-
детельства о праве на наследство. Свидетельства о праве на на-
следство выдаются нотариусами, указанными в ст. 36 Основ
законодательства Российской Федерации о нотариате. Отказ в
выдаче такого свидетельства может быть оспорен заинтересо-
ванным лицом в суд в порядке особого производства (гл. 27 и
37 ГПК РФ)1.
Гражданка А. обратилась в суд с исковым заявлением о при-
знании недействительным постановления администрации Ра-
монского района Воронежской области от 10 февраля 2005 г.
№ 99 «Об изменении целевого использования земельного участ-
ка», указывая на то, что обжалуемое постановление принято в
нарушение законодательства и нарушает се права как собствен-
ника земли. Суд отказал в удовлетворении заявленных требова-
ний. Дело стало предметом обсуждения судебной коллегии по
гражданским делам областного суда. Коллегия согласилась с
вынесенным решением суда, указав при этом на следующее.
1 Решение Верховного Суда РФ от 23 июня 2005 г. № ГКПИ05—663 // СПС
«Консультант Плюс»,
г
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 79
Суд первой инстанции правильно подчеркнул, что оспари-
ваемым постановлением права А. не затрагиваются, так как ис-
тица не значится в списках лиц, принимавших решение о выде-
лении из обшей долевой собственности земли для ведения лич-
ного подсобного хозяйства на обшсм собрании собственников
земельных долей 5 июня 2004 г., и на основании данного поста-
новления земельная доля истицы не уменьшилась. В силу ст. 13
ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа
местного самоуправления может быть признан судом недействи-
тельным, если он нс соответствует закону или иным правовым
актам и нарушает гражданские нрава и охраняемые интересы
гражданина или юридического лица. Как усматривается из тек-
ста оспариваемого постановления, оно касается лишь собствен-
ников земельных долей, которые указаны в протоколе собрания
от 5 июня 2004 г. Ссылка в кассационной жалобе на то, что ос-
париваемое постановление основано на ничтожной сделке, не
соответствует закону, так как основанием для его принятия по-
служило решение собрания собственников земельных долей.
Само решение собственников земельных долей нс обжалова-
лось. Статья 45 Конституции РФ гарантирует каждому право
защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещен-
ными законом. Одним из таких способов является гарантия су-
дебной зашиты (ст. 46 Конституции РФ). Вместе с тем, в ст. 17
Конституции РФ говорится, что осуществление прав и свобод
человека и гражданина нс должно нарушать права и свободы
других лиц. В данном случае речь идет о правах третьих лиц,
принимавших решение об использовании принадлежащих им
земельных участков*.
В случае признания судом недействующим полностью или в
части правового акта государственного органа или органа мест-
ного самоуправления гражданин, чьи земельные права были на-
рушены этим актом, вправе потребовать восстановления поло-
жения, существовавшего до нарушения его субъективного зе-
мельного права, либо возмещения убытков, либо применения
иных способов зашиты, предусмотренных законом. Такие нару-
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от II апреля 2006 г. по делу № 33—1040 // Архив Воронежского обла-
стного суда.
80
Глава 1
шения подлежат возмещению в соответствии с гражданским за-
конодательством (п. 2 ст. 61 ЗК РФ)1.
Представляется правильным, что в комментируемой ситуа-
ции в полной мере действуют положения ст. 16, 1069, 1071 ГК
РФ, и причиненный публично-правовыми образованиями (его
органами, должностными лицами) вред возмещается за счет со-
ответственно казны Российской Федерации, казны субъекта
Российской Федерации или казны муниципального образова-
ния. От имени казны выступают соответствующие финансовые
органы публично-правовых образований или другие органы,
юридические лица и граждане, уполномоченные на это в силу
н. 3 ст. 125 ГК РФ2.
Постановление Пленума Верховного Сула РФ № 6 и Пле-
нума Высшего Арбитражного Сула РФ № Я от I июля 1996 г.
«О некоторых вопросах, связанных с применением части пер-
вой Гражданского кодекса Российской Федерации»3 обращает
внимание судей на то, что в случае предъявления граждани-
ном требования о возмещении убытков, причиненных в ре-
зультате незаконных действий (бездействия) государственных
органов, необходимо иметь в виду, что ответчиками по тако-
му делу должны признаваться Российская Федерация, соот-
ветствующий субъект РФ или муниципальное образование
(ст. 16) в лице соответствующего финансового или иного уп-
равомоченного органа. Однако предъявление гражданином
или юридическим лицом иска непосредственно к государст-
венному органу или к органу местного самоуправления, до-
1 Примечательно, ’по редакция и. 2 ст. 61 ЗК РФ. действовавшая до изменений
Земельного кодекса РФ, внесенных Федеральным законом от 28 февраля 2007 г.
№ 21-ФЗ, содержала указание о том. что «убытки, причиненные |ражданину
или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и
нарушающего права на землю и охраняемые законом ингересы гражданина или
юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, под-
лежат возмещению исполнительным органом государс1вснной власти, издавшим
такой акт». Иными словами, новая редакция п. 2 ст. 61 ЗК РФ (в ред. Закона от
28 февраля 2007 г. № 21-ФЗ) более правильно (в соответствии со ст. 1069—1071
ГК РФ) указывает на основания и порядок возмещения вреда, причиненного
незаконными актами публично-правовых образований.
2 Андреев Ю.Н. Гражданско-правовая ответственность государства по деликтным
обязательствам. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 62—83.
3 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 81
пустившему соответствующее нарушение, не может служить
основанием для отказа в принятии искового заявления либо
для его возвращения без рассмотрения. В этом случае суд
привлекает в качестве ответчика по делу соответствующий
финансовый или иной управомоченный орган (п. 12). В иско-
вом заявлении целесообразно указать в качестве ответчиков и
финансовый орган, и государственный либо муниципальный
орган, причинивший убытки.
В то же время финансовый орган не всегда выступает от
имени казны. В соответствии с п. 10 ст. 158 Бюджетного кодекса
РФ, п. 2 ст. 125, ст. 1071 ГК РФ интересы казны РФ по искам о
возмещении вреда, причиненного в результате незаконных дей-
ствий (бездействия) государственных органов и их должностных
лиц, в суде представляют главные распорядители бюджетных
средств по ведомственной принадлежности.
При наличии условий для возмещения вреда, причиненного
актом власти, суд должен удовлетворить требование о его возме-
щении независимо от предварительного признания акта власти
недействительным. По обоснованному мнению И.А. Тактаева,
предварительное признание властного акта недействительным
как нс соответствующего закону или иному правовому акту мо-
жет быть весьма полезным для потерпевшего. Предъявляя иск о
возмещении вреда (убытков), причиненного незаконным актом
власти, потерпевший рискует потерять значительную сумму. В
частности, в иске может быть отказано по мотивам отсутствия
такого условия ответственности публично-правовых образова-
ний за вред, причиненный их органами и должностными лица-
ми, как противоправность. В то же время, первоначально обжа-
ловав властный акт, которым ему причинен вред (убытки), по-
терпевший получает преюдициальное доказательство противо-
правности властного акта. При этом он рискует крайне незначи-
тельной суммой оплаченной государственной пошлины’.
Как и в гражданском, так и в земельном праве возмещение
убытков относится к одному из наиболее распространенных
способов зашиты нарушенных имущественных прав. Возмещс-
1 Тактаев И.А. Отдельные вилы ответственности публично-правовых образова-
ний за вред, причиненный их органами и должностными динами // Актуальные
проблемы гражданского права. Вып. 7. М., 2003. С. 244.
82
Глава 1
ние убытков — универсальный способ зашиты имущественно-
земельных прав граждан. Возмещение убытков относится к раз-
ряду обязательственно-правовых способов зашиты земельных
прав граждан. В ст. 62 ЗК РФ прямо указано на то, что убытки,
причиненные нарушением прав собственников земельных уча-
стков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов зе-
мельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в
том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гра-
жданеким законодате льством.
Пол убытками в Гражданском кодексе РФ (ст. I5) понима-
ются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело
или должно будет произвести для восстановления нарушенного
права, утрата или повреждение его имущества (реальный
ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо полу-
чило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы
его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо,
нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо,
право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду
с другими убытками упущенной выгоды в размере не менынем,
чем такие доходы1. В юридической литературе убытками назы-
ваются имущественные потери, причиняемые неправомерными
действиями, влекущие возложение на правонарушителя (или
лицо, указанное в законе) обременение по восстановлению
имущественного положения потерпевшего с возложением на
него обязанностей по доказыванию понесенных потерь в уста-
новленной законом процессуальной форме2.
Различаются прямые убытки, т.е. убытки, являющиеся непо-
средственным следствием поведения должника, и косвенные
убытки, т.е. убытки, вызванные поведением нс только должни-
ка, но и третьих лиц, действием различных факторов. Компен-
саторные убытки полностью заменяют (покрывают) исполнение
обязательства3.
’ Возмещение реального ущерба также сопровождается принципом полного воз-
мещения, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в
меньшем размере (и. I ст. 15 ГК РФ).
2 Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процес-
се: Учебно-практическое пособие. М.: Бек, 2001. С. 22; Евтеев В.С. Обосно-
вание реального понесения убытков // Гражданин и право. 2001. № 2.
Богатых Е.А. Гражданское и торговое право: Учебное пособие. VI.: Контракт.
2000. С. 162.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 83
В предмет доказывания по земельным спорам о возмещении
убытков входят следующие материально-правовые факты: факт
противоправного поведения (факт нарушения обязательства);
факт наличия убытков; факт наличия причинно-следственной
связи между противоправным поведением1 2 и возникшими убыт-
ками; факт вины причинителя вреда (убытков^.
Виновность нарушителя в причинении вреда, в нарушении
договорных обязательств предполагается (презюмируется), по-
скольку не доказано иное, и на ответчике (контрагенте, делин-
квенте) лежит бремя доказательства отсутствия своей вины в
нарушении договорного или внедоговорного обязательства (п. 2
ст. 401, п. 2 ст. 1064 ГК РФ).
М.А. Рожкова совершенно верно делает вывод о том, что по
искам о возмещении внедоговорного вреда истец должен дока-
зать причинение ему ущерба и причинную связь между поведе-
нием причинителя и наступившим вредом, а на ответчике лежит
обязанность доказать правомерность своего поведения и (или)
свою невиновность3.
Доказывание факта наличия и размера реального ущерба4,
упущенной выгоды является большой проблемой для участни-
ков земельного спора.
В ст. 281 ГК РФ прямо отмечено, что плата за земельный
участок, изымаемый для государственных или муниципальных
нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа опреде-
ляются соглашением с собственником участка. Соглашение
включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта
Российской Федерации или муниципального образования упла-
тить выкупную цену за изымаемый участок. При определении
1 Возникновение убытков может быть связано и с правомерным поведением
причинителя вреда, но тогда возможность возмещения вреда лаковыми дейст-
виями (бездействием) должна быть прямо предусмотрена законом (п. 3 ст. 1064
ГК РФ).
2 Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе:
Учебно-практическое пособие. М.: Бек. 2001. С. 80—81.
4 Рожкова М.А. Некоторые аспекты процесса доказывания по делам о возмеще-
нии вреда. (На основе анализа практики разрешения споров арбитражными су-
дами) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 9. С. 23—28.
4 Реальный ущерб включает в себя: I) фактически понесенные расходы на мо-
мент предъявления иска; 2) расходы, которые лицо должно будет произвести для
восстановления нарушенного права; 3) утрату и повреждение имущества (ст. 15
ГК РФ).
84
Глава 1
выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земель-
ного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а
также все убытки, причиненные собственнику изъятием земель-
ного участка, включая убытки, которые он несет в связи с дос-
рочным прекращением своих обязательств перед третьими ли-
цами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собст-
венником ему можег быть предоставлен взамен участка, изы-
маемого для государственных или муниципальных нужд, другой
земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно ГК РФ при определении убытков принимаются во
внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство
должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетво-
рения должником требования кредитора, а если требование доб-
ровольно удовлетворено не было — в день предъявления иска.
Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о
возмещении убытков, принимая во внимание цены, сущест-
вующие в день вынесения решения (ст. 393).
Возмещению в полном объеме подлежат убытки, включая
упущенную выгоду, причиненные, в частности:
I) изъятием земельных участков для государственных или
муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности
других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков,
землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных
участков;
5) изменением целевого назначения земельного участка на
основании ходатайства органа государственной власти или орга-
на местного самоуправления о переводе земельного участка из
состава земель одной категории в другую без согласования с
правообладателем земельного участка1.
Статьи 57, 62, 63 ЗК РФ подчеркивают, что изъятие (выкуп)
земельных участков для государственных или муниципальных
нужд осуществляется после возмещения всех убытков в полном
объеме, включая упущенную выгоду. При расчетах размеров
возмещения убытки собственников земельных участков, земле-
1 Пункт 1 ст. 57 ЗК РФ.
*
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 85
пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участ-
ков определяются с учетом стоимости их имущества на день,
предшествующий принятию решения об изъятии земельных
участков, о временном занятии земельных участков или об ог-
раничении прав собственников земельных участков, землеполь-
зователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного
участка для государственных или муниципальных нужд, вклю-
чаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную
цену).
Не меньшую роль в определении объема возмещаемых убыт-
ков играют Правила возмещения собственникам земельных уча-
стков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам зе-
мельных участков убытков, причиненных изъятием или времен-
ным занятием земельных участков, ограничением прав собст-
венников земельных участков, землепользователей, землевла-
дельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением
качества земель в результате деятельности других лиц, утвер-
жденные постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г.
№ 262 (далее — Правила возмещения)1.
Размер убытков, причиненных собственникам земельных
участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам
земельных участков изъятием для государственных или муници-
пальных нужд или временным занятием земельных участков,
ограничением прав собственников земельных участков, земле-
пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участ-
ков либо ухудшением качества земель в результате деятельности
других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитыва-
ется в соответствии с методическими рекомендациями, утвер-
ждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по
согласованию с Министерством экономического развития и тор-
говли Российской Федерации и Министерством имущественных
отношений Российской Федерации2.
* Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении
Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям,
земле владельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъ-
ятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собст-
венников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендато-
ров земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятель-
ности других лиц» // СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1843.
2 Пункт 5 Правил возмещения.
86
Глава 1
К сожалению, до настоящего времени упомянутые методиче-
ские рекомендации нс разработаны. 11 марта 2004 г. Росзсмка-
дастр утвердил Временные методические рекомендации по рас-
чету размера убытков, причиненных собственникам земельных
участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам
земельных участков изъятием для государственных и муници-
пальных нужд или временным занятием земельных участков,
ограничением прав собственников земельных участков, земле-
пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участ-
ков либо ухудшением качества земель в результате деятельности
других лиц1.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства»2 отмечено, что в тех
случаях, когда собственник нс согласен со стоимостью объекта,
установленной в решении уполномоченного органа об изъятии
1 Согласно этим Рекомендациям при проведении расчета размера убытков уста-
навливаются количественные и качественные характеристики земельных участ-
ков и иных находящихся на них объектов недвижимости. В этих целях осущест-
вляются сбор и обработка: правоустанавливающих документов, сведении об об-
ременениях земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижи-
мости нравами иных лии; данных кадастрового и технического учета, относя-
щихся к земельным участкам и иным находящимся на них объектам недвижи-
мости; информации о технических и эксплуатационных характеристиках зе-
мельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости; иной
информации, связанной с земельными участками и иными находящимися на
них объектами недвижимости; определяются и анализируются рынок недвижи-
мости, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков
и иных находящихся на них объектов недвижимости. Определение размера
убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием зе-
мельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществля-
ется в соответствии с гражданским законодательством. При определении разме-
ра убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных
участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки,
которые арендаторы земельных участков uccyi в связи с досрочным прекраще-
нием своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода,
арендная плата, уплаченная по aoroiiopy аренды за период после изъятия зе-
мельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды зе-
мельного участка в случае его заключения на торгах. При определении размера
убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием зе-
мельных участков, также учитываются убытки, которые они несут в связи с дос-
рочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе
упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земель-
ных участков (п. 6. 7).
2 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. 5.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 87
земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана
и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто
соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет
стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости па мо-
мент рассмотрения спора (п. 28).
Рекомендацию Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
могут использовать и суды общей юрисдикции. Безусловно,
большую помощь при этом оказывают нормы Федерального за-
кона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации»1.
Д.В. Добрачсв вполне обоснованно отмечает, что по делам о
возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участ-
ков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности,
реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретен-
ных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (нс
использованы, пропущены сроки внесения), материальных за-
трат по обработке земель в виде расходов на содержание и экс-
плуатацию оборудования, расходов по заработной плате, амор-
тизационным отчислениям, транспортно-заготовительным рас-
ходам, по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных
материалов, по оплате арендной платы (при авансовой оплате),
расходов по уплате санкций и т.д. По делам о возмещении
убытков, причиненных изъятием земельных участков, предо-
ставленных для строительства, реальный ущерб определяется
исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыс-
кательных и других работ, по отводу земельного участка, изго-
товлению технического паспорта на проектирование, изготовле-
нию проектно-сметной документации, оплате экспертизы про-
екта, оплате работ за разбивку осей, оплате строительно-
монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке,
стоимости ограждения, расходам по благоустройству строитель-
ной площадки и т.д. Для расчета и доказательства размера поне-
сенных расходов необходимо использовать данные бухгалтерско-
го баланса, расходные документы но заработной плате и все
другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятель-
ности, в том числе первичные, на которых эти данные основы-
ваются2.
1 СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3813.
2 Добричев Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убыт-
ков в сфере земельных отношений // Юрист. 2005. № 2. С. 45.
88
Глава 1
Действовавшее ранее Положение «О порядке возмещения
убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользова-
телям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производст-
ва» (в части возмещения убытков), утвержденное постановлени-
ем Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 771, содержало
весьма интересные и продолжающие оставаться актуальными
правила определения размера убытков, вызванных изъятием
(выкупом) земельных участков для публичных нужд2.
1 Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 1993. № 6. Ст. 483.
2 Так, в Положении указывалось. что возмещению подлежат: стоимость жилых зда-
ний, объектов культурно-бытового назначения, производсттюнных и иных зданий и
сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-
ягодных, защитных и иных многолетних насаждений. незавершенного производства;
убытки (затраты). вызываемые возникающими неудобствами землевладения и зем-
лепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного
качества земель; убытки (затраты), связанные с ограничением нрава пользователя
земли, упущенная выгода. Оценка жилых домов, объектов культурно-бытового на-
значения, производственных и иных зданий и сооружений, расположенных на изы-
маемом или временно занимаемом земельном участке, а также находящихся за пре-
делами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным,
производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и соору-
жений, равных имеющимся по полезной площади. вместимости, емкости и уровню
механизации (по типовым проектам). Если пользователи земли в процессе эксплуа-
тации мелиоративных объектов несли затраты на их реконструкцию или расшире-
ние, то при изъятии и ли временном занятии земельных участков указанные затраты
подлежат возмещению понесшим убытки пользователям земли. При изъятии или
временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полно-
стью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и проти-
воселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной
стоимости работ на строительство новых или реконструкцию существующих объек-
тов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, но
нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель. Опенка вод-
ных источников (колодцев, прудов, скважин и т.н.) производится но сметной стои-
мости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества
воды, включая стоимость проскгпо-изыска сельских работ. Опенка плодоносящих
плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений
производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до
начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). Не-
завершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения оцени-
ваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затра-
там в ценах на момент изъятия земель. Упущенная выгода является частью убытков
пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных
участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения
ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на пред-
стоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства (раз-
дел III Положения).
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 89
При определении размера упущенной выгоды и ее возме-
щении учитываются предпринятые кредитором для ее получе-
ния меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4
ст. 393 ГК РФ).
В совместном постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 Пле-
нум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Су-
да РФ подчеркнул, что необходимость расходов и их предпола-
гаемый размер должны быть подтверждены обоснованным рас-
четом, доказательствами, в качестве которых могут быть пред-
ставлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков
товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответст-
венности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполучен-
ного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом
разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если
бы обязательство было исполнено (п. 10, 11).
Споры, связанные с определением размера убытков, рас-
сматриваются в судебном порядке1.
Так, по одному из изученных дел выяснилось, что за кресть-
янским хозяйством фермера Г. был закреплен на праве собст-
венности земельный участок общей площадью 167,3 га, распо-
ложенный на землях Байдарского сельского совета Половинско-
го района Курганской области. В 2003 году Г. намеревался ис-
пользовать спорный земельный участок для выращивания ячме-
ня, и им были приобретены семена весом 10 тонн, завезено не-
обходимое для этого дизельное топливо в количестве 1000 лит-
ров, отремонтирована сельскохозяйственная техника. Г. провел
целый ряд мероприятий с целью извлечения прибыли от выра-
щивания ячменя. Однако посев ячменя он не произвел, так как
ответчик — сельскохозяйственный производственный коопера-
тив «Енисей» самовольно занял часть его земельного участка, на
котором Г. планировал произвести посев ячменя. Фермер обра-
тился в Арбитражный суд Курганской области с иском к ответ-
чику об истребовании из чужого незаконного владения своего
земельного участка и о взыскании убытков в виде упущенной
выгоды в размере 221 247 рублей. Суд удовлетворил предъяв-
ленный иск. При этом суд обоснованно подчеркнул, что в соот-
ветствии с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением
прав собственников земельных участков, землепользователей,
1 Пункт 5 Правил возмещения.
90
Глава 1
землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат
возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в
порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Расчет убытков, произведенный истцом, был проверен судом и
является правильным. Факт самовольного занятия и использо-
вания ответчиком земельного участка истца подтвержден актами
обследования земельного участка1.
Порядок возмещения убытков собственникам земельных
участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам
земельных участков, вызванных ограничением их прав, в част-
ности, изъятием земельных участков, ухудшением качества зе-
мель, устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 57 ЗК РФ).
Правительственные Правила возмещения определяют поря-
док возмещения собственникам земельных участков убытков,
причиненных временным занятием земельных участков, ограни-
чением прав собственников земельных участков или ухудшени-
ем качества земель в результате деятельности других лиц, а так-
же возмещения землепользователям, землевладельцам и аренда-
торам земельных участков убытков, причиненных изъятием зе-
мельных участков для государственных или муниципальных
нужд, временным занятием земельных участков, ограничением
прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов зе-
мельных участков либо ухудшением качества земель в результате
деятельности других лиц.
Основанием для возмещения убытков собственникам зе-
мельных участков является:
а) соглашение о временном занятии земельного участка ме-
жду собственником земельного участка и лицом, в пользу
которого осуществляется временное занятие земельного
участка;
б) акт государственного органа исполнительной власти или
органа местного самоуправления об ограничении прав
собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
в) акт государствен пою органа исполнительной власти или
органа местного самоуправления об ухудшении качества
земель в результате деятельности других лиц;
г) решение суда.
1 Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 ап-
реля 2004 г. по делу № Ф09—950/04-ГК // СПС «Консультант Плюс».
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 91
Основанием для возмещения убытков землепользователям,
землевладельцам и арендаторам земельных участков является:
а) акт государственного органа исполнительной власти или
органа местного самоуправления об изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд;
б) соглашение о временном занятии земельного участка ме-
жду землепользователем, землевладельцем, арендатором
земельного участка и лицом, в пользу которого осуществ-
ляется временное занятие земельного участка;
в) акт государственного органа исполнительной власти или
органа местного самоуправления об ограничении прав
землепользователя, землевладельца, арендатора земельно-
го участка, соглашение о сервитуте;
г) акт государственного органа исполнительной власти или
органа местного самоуправления об ухудшении качества
земель в результате деятельности других лиц;
д) решение суда1.
Возмещение убытков осуществляется за счет средств соот-
ветствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымают-
ся земельные участки или ограничиваются права на них, а также
лицами, деятельность которых вызвала необходимость установ-
ления охранных, санитарно-защитных зон и влечет ограничение
прав собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухуд-
шение качества земель2.
Особое внимание вызывают возмещение убытков, соблюде-
ние иных гарантий прав на землю при изъятии земельных уча-
стков для государственных или муниципальных нужд.
Возмещение убытков и соблюдение гарантий при изъятии
(выкупе) земельных участков для публичных нужд должно про-
исходить в строгом соответствии с требованиями конституцион-
ного законодательства. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ
никто не может быть лишен своего имущества иначе как но ре-
шению суда. Принудительное отчуждение имущества для госу-
дарственных нужд может быть произведено только при условии
предварительного и равноценного возмещения3.
1 Пункты 2, 3 Правил возмещения.
2 Пункт 4 Правил возмещения.
3 Как видно из воспроизведенных конституционных норм, речь идет о допущении
правомерною принудительного отчуждения любого имущества в установленных
законом исключительных случаях при соблюдении соответствующей процедуры.
92
Глава 1
Н.Н. Мисник обращает внимание на источники правового
регулирования отношений, возникающих в связи с изъятием
(выкупом) земельных участков для государственных и муници-
пальных нужд, на соотношение Гражданского и Земельного ко-
дексов по этому вопросу. Ученый пишет, что первый Кодекс
отсылает к федеральному земельному законодательству по во-
просам определения государственных органов, уполномоченных
принимать решения об изъятии земельных участков для госу-
дарственных или муниципальных нужд, и порядка подготовки и
принятия этих решений (ст. 279). Второй Кодекс ориентирует на
гражданское законодательство по вопросам: определения поряд-
ка выкупа земельного участка для государственных или муни-
ципальных нужд; определения выкупной цены; порядка пре-
кращения прав владения и пользования земельным участком и
прав собственника в период выкупа (ст. 55)*.
Действительно, согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ государственные
органы, уполномоченные принимать решения об изъятии зе-
мельных участков .тля публичных нужд1 2, порядок подготовки и
принятия этих решений определяются федеральным законода-
тельством3, а согласно п. 3 ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа зе-
мельного участка для государственных или муниципальных
нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены
земельного участка, выкупаемого для государственных или му-
ниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и
пользования земельным участком при его изъятии для государ-
ственных или муниципальных нужд, права собственника зе-
мельного участка, подлежащего выкупу для государственных
или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским зако-
нодательством.
Иными словами, ст. 55 ЗК РФ, призванная специально отре-
гулировать условия и порядок изъятия земельных участков для
государственных и муниципальных нужд, в большей части явля-
1 Мисник Н.Н. О месте норм, рейдирующих принудительное прекращение вещ-
ных прав на земельные участки, в системе законодательства // Правовые вопро-
сы недвижимости. 2006. № 2. С. 34.
1 Важно заметить, что если ст. 35 Конституции РФ указывает на изъятие имуще-
ства для государственных нужд, то Гражданский кодекс РФ (ст. 279) называет
государственные и муниципальные нужды.
3 До настоящего времени порядок подготовки и принятия указанных решений
федеральным земельным законодательством нс определен.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 93
ется отсылочной и лишена абсолютно-определенных норм пря-
мого регулирования. Эта статья является логическим заверше-
нием линии, намеченной ст. 44 ЗК РФ, согласно которой пра-
во собственности на земельный участок при отчуждении собст-
венником своего земельного участка другим лицам прекраща-
ется в силу принудительного изъятия у собственника его зе-
мельного участка в порядке, установленном земельным зако-
нодательством.
В то же время предложение Н.Н. Мисник установить в Зе-
мельном (а нс в Гражданском) кодексе порядок и условия выку-
па земельных участков для публичных нужд нс выдерживает
критики1, так как это противоречит концепции разграничения
отношений, регулируемых гражданским и земельным законода-
тельством, положениям ст. 44, п. 3 ст. 49, 55 самого Земельного
кодекса РФ. Гражданский кодекс РФ призван регулировать по-
рядок и условия прекращения прав собственников, в том числе
земельных, а реализация предложений Н.Н. Мисник приведет к
излишнему дублированию правовых норм, к усложнению прак-
тики правоприменения. Гражданское и гражданско-процес-
суальное законодательство содержит хорошо отлаженный меха-
низм порядка возмещения изъятия имущества в пользу других
лиц, компенсации стоимости этого имущества, возмещения
убытков.
Выкуп земельного участка для публичных нужд осуществля-
ется на основе квазисделки, заключаемой между государством
как органом публичной (политической) власти в лице государст-
венных органов и собственником выкупаемого земельного участ-
ка. Такого рода сделки несут социальную (публичную, общест-
венную) направленность, и их нельзя напрямую причислить к
классическим рыночным сделкам2. Д.Б. Горохов замечает, что в
сделках по изъятию (выкупу) земельных участков нет автономии
воли ее участников, и что в данном случае государство действует
как публичная власть3.
По нашему мнению, процедура изъятия земельных участков
для публичных нужд — сложное неоднородное явление, и пред-
1 Мисник Н.Н. Указ. соч. С. 35.
2 Дамбиева Т.В. Изьяше земельных участков для государственных и муници-
пальных нужд // Адвокат. 2006. № 10. С. 35.
5 ГороховД.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками. Лвю-
реф. дне. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 8—9.
94
Глава 1
ставляющее собой несколько вариантов повеления ее участни-
ков, состоящее из нескольких стадий се реализации и осуществ-
ляющееся с помощью набора административно-правовых и су-
дебных решений, соглашений.
На первой стадии уполномоченный государственный орган
при наличии соответствующих оснований принимает управ-
ленческое решение об изъятии земельного участка для публич-
ных нужд. Представляется, что такое решение содержит все
атрибутивные признаки административно-управленческого ак-
та (решения). В то же время, в отличие от других администра-
тивно-правовых (правоприменительных) актов, такого рола
решения требуют согласия (соглашения) сторон по поводу раз-
мера выкупной цены и других условий выкупа1, и в случае не-
согласия с таким актом или недостижения соглашения в суд
обращается не собственник земельного участка, а сам государ-
ственный орган, принявший решение о выкупе земельного
участка2. Обращение в суд выглядит в виде предъявления иска
1 На наш взгляд, соглашение между публично-правовым образованием и зе-
мольным собственником в исследуемой ситуации аналогично гражданско-
правовому договору, заключаемому органами государственной власти и гражда-
нином с учетом положений ст. 134, 135 ГК РФ.
2 По Модельному гражданскому кодексу плата за земельный участок, изымае-
мый для государственных нужд (выкупная цена), также определяется соглаше-
нием с собственником (владельцем) участка. Соглашение включает в себя обяза-
тельство государства уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При опре-
делении выкупной цены в нес включаются все убытки, причиненные собствен-
нику (владельцу) изъятием земельного участка, включая убытки, которые он
несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими
лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником (вла-
дельцем) ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой зе-
мельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 286). Граждан-
ские кодексы некоторых государств содержат специальные нормы, направлен-
ные на определение выкупной цены, которые в определенной мере восприняли
положения модельных норм // Часть первая Модельного гражданского кодекса.
Принята на пятом пленарном заседании МПА государств — участников СНГ
29 октября 1994 г. // Приложение к «Информационному бюллетеню МПА».
1995. № 6; Часть вторая Модельного 1ражданского кодекса. Принята па шестом
пленарном заседании МПА 13 мая 1995 г. // Приложение к «Информационному
бюллетеню МПА». 1995. №8; Часть !рсгья Модельного гражданского кодекса.
Принята на седьмом пленарном заседании МПА 17 февраля 1996 г. // Приложе-
ние к «Информационному бюллетеню МПА». 1996. № 10 // См. подробнее:
Клейменова Е.С. Модель изъятия земельного участка для государственных и му-
ниципальных нужд в Гражданских кодексах стран — участниц СНГ // Бюлле-
тень нотариальной практики. 2006. № 5. С. 38.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 95
о выкупе земельного участка. И только в том случае, если в
судебном заседании будут подтверждены законные основания
изъятия (выкупа) земельного участка, наличие действительно
публичных нужд для его выкупа, обоснованность расчетов раз-
меров компенсации и возмещения убытков, суд принимает ут-
вердительное решение о выкупе земельного участка. Судебное
вмешательство является дополнительной гарантией защиты зе-
мельных нрав граждан при изъятии (выкупе) земельного участ-
ка, и в случае незаконности действий (решений) органов госу-
дарственной власти, при выявлении признаков неравноценно-
сти, несправедливости предварительного возмещения, изъятие
(выкуп) земельного участка не происходит. Как вытекает из
содержания п. 2 ст. 55 ЗК РФ, конкретная стоимость земельно-
го участка определяется по соглашению сторон при достиже-
нии соглашения с собственником, а при недостижении такого
соглашения — на основании решения суда*.
Изложенное вовсе нс означает, что заинтересованное лицо
(земельный собственник) не может обратиться в суд с заявлени-
ем о признании недействительным (незаконным) решения госу-
дарственного органа об изъятии (выкупе) земельного участка
для публичных нужд и потребовать восстановления справедли-
вости на основании ст. 12 ГК РФ. Статьи ГК РФ, посвященные
непосредственно изъятию земельных участков для государствен-
ных и муниципальных (общественных) нужд, непосредственно
не закрепляют право собственника (владельца) земельного уча-
стка обратиться с требованием в суд о признании решения об
изъятии земельного участка недействительным. Но это нс сви-
детельствует о том. что гражданское законодательство не защи-
щает права собственника (владельца), права и интересы которо-
го нарушены принятием решения властным органом. ГК РФ
(ст. 12, 13) и ЗК РФ (п. 2 ст. 60) содержат правовые нормы, пре-
дусматривающие такой способ защиты нарушенных прав, как
признание недействительным акта государственного органа, не
соответствующего закону, иным правовым актам и нарушающе-
го права и охраняемые законом интересы гражданина. Молель-
ный гражданский кодекс также предусматривает, что собствен-
1 Возмещение может производиться как в денежной форме, так и в натуре — по
соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный
участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).
96
Глава 1
ник (владелец) земельного участка вправе предъявить в суд тре-
бование о признании недействительным решения об изъятии
земельного участка (п. 3 ст. 284).
Статья 49 ЗК РФ в какой-то степени расшифровывает (кон-
кретизирует) понятие «государственные и муниципальные (пуб-
личные) нужды» как основание для изъятия земельного участка:
в соответствии с этой статьей изъятие, в том числе путем выку-
па, земельных участков для указанных нужд осуществляется в
исключительных случаях, обусловленных выполнением между-
народных обязательств Российской Федерации; размещением
объектов федеральных энергетических систем и объектов энер-
гетических систем регионального значения; объектов использо-
вания атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объ-
ектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики
и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, ин-
форматики и связи регионального значения; объектов, обеспе-
чивающих космическую деятельность; объектов, обеспечиваю-
щих статус и защиту Государственной границы Российской Фе-
дерации; линейных объектов федерального и регионального
значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных
монополий; объектов электро-, щзо-, тепло- и водоснабжения
муниципального значения; автомобильных дорог общего поль-
зования в границах населенных пунктов и между населенными
пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения
местного значения в границах населенных пунктов и вне границ
населенных пунктов; иными обстоятельствами в установленных
федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в
том числе путем выкупа, земельных участков из земель, нахо-
дящихся в собственности субъектов Российской Федерации или
муниципальной собственности, — в случаях, установленных за-
конами субъекта РФ1.
Ряд статей ЗК РФ (п. 3 ст. 79, п. 3 ст. 83, п. 3 ст. 87, п. 6
ст. 94, и. 4 ст. 95, и. 3 ст. 10 i) предусматривает ограничения, а в
” Например, объявление природных комплексов и объектов памятниками при-
роды, а территорий, запятых ими, территориями памятников природы, т.е. ис-
пользуемыми для общегосударственных нужд, допускается с изъятием занимае-
мых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей лих
участков (ст. 26 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ «Об особо
охраняемых природных территориях* // СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024; п. 10
ст. 95 ЗК РФ).
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 97
ряде случаев — запрет на изъятие земельных участков для госу-
дарственных и муниципальных нужд. Так, например, изъятие
(выкуп) сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость
которых превышает среднерайонный уровень, допускается толь-
ко в исключительных случаях, установленных Кодексом. Не
подлежит возмещению стоимость земельных участков, национа-
лизированных до I января 1991 г.
В научной литературе нет единого понятия «государственные
и публичные нужды».
В современных правопорядках зарубежных стран право госу-
дарства на принудительный выкуп земельных участков носит
различные определения: «право государства на принудительное
отчуждение частной собственности», «экспроприация в интере-
сах общественной пользы», просто «изъятие»1, «право отчужде-
ния»2 3, выкуп земельных участков для государственных и муни-
ципальных нужд.
У. Маттеи отмечает, что, несмотря на серьезные расхожде-
ния в структуре юридически значимых институциональных ме-
ханизмов правовых систем, правовое регулирование ими вопро-
сов принудительного прекращения собственности во многом
обнаруживает сходство в плане основополагающих принципов.
Все современные правовые системы закладывают два критерия:
общеполезность и необходимость справедливой компенсации-1.
Критерий общеполезности в каждом конкретном государстве
формулируется с некоторыми отличительными особенностями.
Так, например, в Германии указанное понятие сформулировано
как «общественное благо»4, в США — как «общественно по-
лезные цели»5 в Португалии и Турции — «общественные инте-
ресы», в Швеции — «важные общественные интересы», в Ита-
лии — «общие интересы», в Белоруссии — «общественная необ-
ходимость», в Испании — «общественная целесообразность или
социальные интересы»6. Как видно, в основе изъятия лежит об-
щественный, а не государственный интерес.
Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.:
Юристъ, 1999. С. 275,
2 Гаяятин MJO. США: правовое регулирование использования земли. М., 1991.
С. 40.
3 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 278.
4 Конституции государств Европы. М., 2001. Т. 1. С. 585.
5 Галямин М.Ю. Указ. соч. С. 44.
6 Конституции государств Европы. М., 2001. Т. 1. С. 306; Т. 2. С. 52, 111, 767;
Т. 3. С. 232, 602.
98
Глава 1
Во Франции правомерность экспроприации была закреплена
в Декларации прав человека и гражданина 1789 г., определив-
шей собственность священным и неприкосновенным правом,
которое может быть отчуждено только в случае общественной
необходимости (ncccsidad pubiica) за справедливое, предвари-
тельно уплаченное возмещение. Однако выдвинутый доктри-
ной и закрепленный действующим законодательством принцип
был переформулирован и звучит в настоящее время как ссыл-
ка, обосновывающая принудительную экспроприацию не «об-
щественной необходимостью», а «общественной полезностью»
(utilidad pubiica). Экспроприация, производимая с учетом «по-
лезности», а не «необходимости», стала в руках государства го-
раздо более гибким инструментом политики экономического
вмешательства1 2.
В Соединенных Штатах Америки до начала XX в. под пуб-
личным использованием понималось непосредственное исполь-
зование земли для целей удовлетворения общественных потреб-
ностей и интересов. В 1916 г. Верховный Суд США признал не-
адекватность данного понимания «публичного использования»
для решения современных социальных и экономических обще-
ственных проблем и отказался от его узкого толкования. Прак-
тически, как считают американские ученые, это сделало сферу
возможного государственного вмешательства еше более неопре-
деленной. В настоящее время в общем праве США до сих пор
отсутствует четкое определение права отчуждения. Аморфность
правового понятия позволяет судебной системе быть свободной
в выборе целесообразного решения конкретного дела и помогает
беспрепятственно защищать интересы той или иной обществен-
ной группы3.
В Федеративной Республике Германии изъятие земельных
участков допускается только в интересах общества. Такие инте-
ресы (цели) должны быть определены в законе и быть вескими,
поскольку на чашу весов положено другое социальное благо —
право собственности. Целями изъятия могут быть: строительство
объектов общего пользования (дороги, аэропорты, объекты
промышленности, энергетики, транспорта и т.п.), объектов со-
циального назначения (лома престарелых, школы, вузы, учреж-
1 Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муници-
пальных нужд // Адвокат. 2006. № 10. С. 36.
2 Галятин М.Ю. Указ. соч. С. 44.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 99
деним культуры и т.п.), сохранение облика городов и живопис-
ных местностей, обеспечение сохранности памятников природы
и культуры, нужды безопасности и обороны, оптимизация гра-
ниц земельных участков при проведении землеустройства, охра-
на природы, пресечение экологических правонарушений, недо-
пущение нерационального использования земли, выбытия земли
из хозяйственного оборота1.
В большинстве стран Содружества Независимых Государств
Гражданские кодексы констатируют, что земельный участок
может быть изъят (путем выкупа) у собственника (владельца,
пользователя) для государственных или муниципальных нужд2, в
Армении — для нужд общины3, в Кыргызстане — для общест-
венных нужд4. В Украине выкуп земельного участка осуществ-
ляется в связи с общественной необходимостью5.
В дореволюционном российском законодательстве поводом
для изъятия земельного имущества служил общественный инте-
рес, обещающий пользу для более или менее обширной группы
населения, например, строительство больницы или церкви6.
В современном гражданском законодательстве России ин-
ститут принудительного прекращения права собственности в
пользу государства именуется как «выкуп» земельного участка
для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ).
В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как
«изъятие, в том числе выкуп» земельных участков для государст-
венных и муниципальных нужд, что даст основание расценивать
случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается оши-
1 Герасин С.И. Изъятие земельных участков в общественных интересах по зако-
нодательству Германии // Государство и право. 2005. № 2. С. 60—62.
- См., например: Гражданский кодекс Азербайджанской Республики //
http://www. kitab.az/cgi-bin/catlib2itein.cgi? lang=ru&item=2OO3O219085148778; Гра-
жданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть). Комментарий. В 2-х
книгах. Книга 2 / Отв. рел. VI.К. Сулсйменов, Ю.Г. Басин. Алматы: Жет! жарты.
1998.
3 Гражданский кодекс Республики Армения от 5 мая 1999 г. // http://cld.
privatelaw.ru/snglaw/snglaw. html.
4 Гражданский кодекс Кыргызской Республики от 8 мая 1996 г. (в ред. Зако-
нов КР от 29 апреля 1997 г. № 29. 15 октября 1997 г. № 76, 2 декабря 1998 г.
№ 148, 2 июня 1999 г. № 43, 21 июля 1999 г. № 83, 27 ноября 1999 г.
№131. 18 января 2000 г. №24) //http://grants. rinti.ni/fulldoc.dws?
uid=18BB3D81CAAlDA067IABF84B&dui=4828.
5 Гражданский кодекс Украины: Пер. с укр. X.: Консу.м. 2003.
6 Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.. 1906. С. 150.
100
Глава 1
бочное впечатление, что может быть изъятие земельного участка
у частного собственника без выкупа.
На наш взгляд, наличие двойственного термина («изъятие,
выкуп») в ст. 49 ЗК РФ объясняется возможностью изъятия зе-
мельного участника в публичных целях не только у собственни-
ка, но и у иных законных владельцев и землепользователей.
Изьятис самого земельного участка у несобственников в таком
случае происходит без выплаты стоимости самого земельного
участка, в то время как собственнику выплачивается и стои-
мость изымаемого участка. Разумеется, любому законному вла-
дельцу (землепользователю) изымаемого земельного участка вы-
плачивается стоимость объектов недвижимости, находящихся на
земельном участке, и возмещаются иные убытки, вызванные
изъятием участка для публичных нужд. Как отмечено в ст. 283
ГК РФ, прекращение прав владения и пользования земельным
участком производится в таких случаях применительно к прави-
лам изъятия земельных участков для публичных нужд у собст-
венников. В п. 4 ст. 63 ЗК РФ не случайно акцентируется вни-
мание на том, что собственнику (подчеркнуто мною — Ю.А.)
земельного участка при изъятии его для государственных или
муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными
п. I и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная
стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бес-
платно в собственность равноценный земельный участок. Пункт
2 ст. 61 ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству при
определении порядка выкупа земельных участков для публич-
ных нужд не у всех категорий землепользователей, а лишь у
собственников.
Коллектив авторов учебника «Земельное право» правильно,
на наш взгляд, отмечает, что у лиц, не являющихся собственни-
ками земельного участка, участок нс выкупается, а изымается
безвозмездно, что не исключает возмещения им убытков, вы-
званных таким изъятием. По их мнению, весьма неудачна фор-
мулировка п. 2 ст. 55 ЗК РФ: отсутствие в названном пункте
указания на то, что стоимость земельного участка возмещается
лишь лицу, имеющему земельный участок на праве собственно-
сти, противоречит здравому смыслу, так как непонятно, на ка-
ком основании собственник (государство) должен возмещать
несобственнику (землепользователю) стоимость изымаемого у
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 101
него земельного участка. В п. 3 указанной статьи совершенно
справедливо говорится о выкупе земельного участка у собствен-
ника участка1.
Д.В. Добрачев по этому поводу также замечает, что при вы-
купе земель для государственных или муниципальных нужд речь
идет о земельных участках, находящихся в частной собственно-
сти, а при изъятии земельных участков для указанных целей —
о государственных или муниципальных землях. Поэтому дейст-
вующее законодательство содержит принципиальное различие
при решении данных вопросов: собственники земельных участ-
ков имеют право на получение стоимости земельного участка в
случае его выкупа для государственных или муниципальных
нужд, а также на возмещение убытков. Землевладельцы, земле-
пользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право
на получение убытков. Такое различие оправданно, поскольку в
данном случае собственник земельного участка не меняется, а
земельный участок был передан соответствующему лицу бес-
платно2.
В то же время современная судебная практика идет по пути
выплаты стоимости изымаемого земельного участка, используе-
мого землепользователем не на праве собственности, а на осно-
ве иных ограниченных вещных прав на землю.
Представляется, что должный импульс такой практике при-
дало постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря
2001 г. № 16-п по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16
Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в
городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской.
В этом постановлении Конституционный Суд РФ указал, в ча-
стности, на следующее.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто нс может быть
лишен своего имущества иначе как по решению суда. В консти-
туционно-правовой смысл понятия «имущество», использован-
ного в данной статье, входят нс только право собственности, но
и вещные права. Следовательно, ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ
гарантируется зашита не только права собственности, но и та-
ких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного)
1 Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное нраве: Учебник для
вузов. М.: Норма, 2003. С. 244.
2 Добрачев Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убыт-
ков в сфере земельных отношений // Юрист. 2005. № 2. С. 38.
102
Глава 1
пользования или пожизненного наследуемого владения земель-
ным участком. Земельный участок является для землепользова-
теля именно «своим имуществом» (что должно признаваться
всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъят
иначе как на основании судебного решения и лишь при условии
предварительного и равноценного возмещения.
Данная конституционная гарантия, адресованная прежде
всего собственникам, во всяком случае не может толковаться
как отрицающая государственную защиту других признанных
имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере
возможности такой зашиты для законных землепользователей.
На этом основано и действующее гражданско-правовое регули-
рование: согласно ГК РФ имущество как объект вещного права,
в частности принадлежащее лицу на праве постоянного (бес-
срочного) пользования или пожизненного наследуемого владе-
ния, включая земельные участки, подлежит защите по прави-
лам, действующим также применительно к праву собственности
(ст. 216, 279, 283, 304 и 305). Такой подход корреспондирует
толкованию понятия «свое имущество» Европейским судом по
правам человека, лежащему в основе применения им ст. 1 Про-
токола № 1 к Конвенции о защите нрав человека и основных
свобод.
Таким образом, по смыслу ст. 17 (ч. 1), 35 (ч. 3) и 55 (ч. 1)
Конституции РФ во взаимосвязи с соответствующими междуна-
родно-правовыми нормами, в отношении права постоянного
(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого
владения земельными участками действует механизм защиты,
гарантируемый ст. 35, 45 и 46 Конституции РФ1.
В связи с изложенным определенный интерес вызывает дело,
рассмотренное Центральным районным судом г. Воронежа.
Гражданин Б., имевший на праве собственности 1/4 долю
домовладения № 3 по ул. Бурденко г. Воронежа, обратился в суд
с иском к администрации городского округа г. Воронеж о взы-
скании выкупной цены за долю земельного участка, находяще-
гося в его пользовании и изъятого для муниципальных нужд.
При этом истец сослался на постановление администрации
г. Воронежа от 21 марта 2002 г. № 456 «О строительстве магист-
ральной улицы от эстакады северного мостового перехода до
1 СЗ РФ. 2001. № 52. Ст. 5014.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 103
ул. 45-й Стрелковой Дивизии до федеральной автодороги
А-144», которым произведены изъятие земельного участка № 3
но ул. Бурденко и снос частного домовладения. 22 августа
2002 г. между сторонами был заключен предварительный дого-
вор, по которому истей обязался в срок до 30 августа 2002 г. пе-
редать ответчику в собственность принадлежащую ему долю ло-
ма, а ответчик обязался выделить ему двухкомнатную квартиру
№ 10 в доме № 75 по ул. Генерала Лизюкова г. Воронежа. Из-
лишняя жилая площадь передается в счет компенсации за сно-
симый дом, надворные постройки и зеленые насаждения. Дого-
вор сторонами был исполнен. Решением Центрального район-
ного суда г. Воронежа от 22 ноября 2005 г. в удовлетворении
исковых требований было отказано. В кассационной жалобе Б.
поставил вопрос об отмене состоявшегося решения как поста-
новленного с неправильным применением норм материального
права.
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского об-
ластного суда обоснованно отменила состоявшееся судебное
решение по следующим основаниям. Из материалов дела следо-
вало, что истец пользовался земельным участком на праве по-
стоянного пользования. В соответствии со ст. 283 ГК РФ в слу-
чаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных
или муниципальных нужд, находится во владении и пользова-
нии на праве пожизненного наследуемого владения или посто-
янного пользования, прекращение этих прав осуществляется
применительно к правилам, предусмотренным ст. 279—282 на-
стоящего Кодекса, т.е. по правилам изъятия земельного участ-
ка, находящегося в собственности, путем выкупа. Суд, отказы-
вая в иске, вышеприведенную норму не применил, в связи с
чем решение нельзя признать законным. Поскольку вопрос о
размере выкупной цены не исследовался в суде первой ин-
станции, судебная коллегия лишена возможности принять свое
решение, не передавая дело на повое рассмотрение. При новом
рассмотрении дела суду следовало уточнить правовые основа-
ния изьятия земельного участка, его статус, определить стои-
мость его выкупной иены и правильно применить нормы мате-
риального права1.
* Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 14 марта 2006 г, но делу № 33—737 // Архив Воронежского област-
ного суда.
104
Глава 1
При новом рассмотрении дела Центральный районный суд
г. Воронежа взыскал с администрации городского округа г. Во-
ронежа в пользу земелепользователя Б. выкупную цену
(183 250 руб.) за изъятый для муниципальных нужд земельный
участок, используемый Б. на праве постоянного (бессрочного)
пользования в соответствии с заключением эксперта о рыноч-
ной стоимости изымаемого земельного участка1.
аГ
Примечательны по этому делу рассуждения суда о понятии
«государственные и муниципальные нужды»: в мотивировочной
части своего решения суд подчеркнул, что с принятием Консти-
туции РФ законодатель не отказался от понятия «общественные
нужды», и в новых условиях этим понятием охватываются как
государственные, так и муниципальные нужды.2.
В научной юридической литературе понятие «государствен-
ные (муниципальные) нужды» зачастую раскрывается как опре-
деленные законом объективно возникшие общественно значи-
мые потребности, необходимость в удовлетворении которых
обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые
в установленном законом порядке публично-правовыми образо-
ваниями3. При этом следует заметить, что используемый собст-
венником жилья земельный участок, изымаемый для публичных
нужд, может принадлежать гражданину как на праве собствен-
ности, так и на ином (ограниченном) вещном праве, предусмот-
ренном Земельным кодексом РФ4.
Очень интересное разъяснение относительно обсуждаемого
понятия дается в учебнике по земельному нраву под редакцией
Г.Е. Быстрова и Р.К. Гусева: изъятие земельного участка для
государственных или муниципальных нужд базируется на власт-
1 Решение Центрального районного суда г. Воронежа or 14 июля 2006 г. ио делу
№ 2—2201 // Архив Центрального районного суда г. Воронежа.
2 Там же.
3 Андреев Ю.Н. Земельное право: вопросы и ответы. М.: Юриспруденция, 2007.
С. 97—98; Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника
жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд // Журнал российского права. 2006. № 1. С. 47.
4 См., например, постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря
2001 г. № 16-П «По делу о проверке консти|уциопности част второй статьи 16
Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Моск-
ве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской» // СЗ РФ. 2001. № 52 (Ч. 2).
Ст. 5014.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 105
ных полномочиях государства, муниципального образования и
должно преследовать какие-либо коллективные интересы, об-
щеполезную цель, мотивом принятия такого решения при этом
являются не чрезвычайные обстоятельства, а интересы развития
территории, в связи с чем цель, ради которой производится изъ-
ятие, предусматривается, как правило, градостроительной и зем-
леустроительной документацией (планами, программами). Изъя-
тие земельного участка для публичных нужд — эго принуди-
тельное прекращение земельных прав для достижения каких-
либо положительных результатов, направленных на удовлетво-
рение государственных или муниципальных, но не частных ин-
тересов1.
Это прекрасное разъяснение можно дополнить лишь тем,
что содержание государственных и муниципальных нужд (по-
требностей) раскрывается во многих федеральных законах и
иных нормативных актах2.
В ст. 55 3К РФ, регламентирующей условия и порядок изъя-
тия земельных участков для государственных или муниципаль-
ных нужд, применяется термин «отчуждение», а не «изъятие»,
что позволяет говорить о равнозначном понимании законодате-
лем смысла данных терминов в контексте не только указанной
статьи, но и применительно к рассматриваемому вопросу в це-
лом, а следовательно, об обоснованности и возможности их си-
нонимичного применения.
По обоснованному мнению Е.А. Конюх, изъятию подлежат
земельные участки, находящиеся только в составе земель посе-
лений, поскольку в соответствии с н. I ст. 83 ЗК РФ именно эта
категория земель используется и предназначена для застройки и
развития городских и сельских поселений. В поселениях жилые
помещения, как правило, размещаются в специальных террито-
риальных зонах — жилых. Именно жилые зоны, предназначсн-
1 Земельное право. Учебник / Под рсд. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева. М.: ТК Вел-
би, 2006. С. 316.
2 См., например: Федеральные законы от 13 декабря 1994 г. «О поставках про-
дукции для федеральных нужд»; от 2 декабря 1994 г. «О закупках и поставках
сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных
нужд»; о-г 27 декабря 1995 г. «О государственном оборонном заказе»; от 29 де-
кабря 1994 г. «О государственном материальном резерве»; от 6 октября 2003 г.
«Об обшнх принципах организации местного самоуправления в Российской
Федерации».
106
Глава 1
ные для застройки жилыми зданиями, объектами индивидуаль-
ной жилой застройки, мало-, средне- и многоэтажной смешан-
ной жилой застройки (п. 1,5 ст. 85 ЗК РФ, ч. 2 ст. 35 Градо-
строительного кодекса РФ), среди других территориальных зон в
структуре земель поселений являются приоритетными. В то же
время, если существует публичная необходимость в изъятии зе-
мельных участков в граница,ч населенного пункта, этот приори-
тет не имеет определяющего значения, в силу чего закон не со-
держит положений, запрещающих совершать подобные действия
в жилых, в иных территориальных зонах земель поселений. На-
оборот, в законе четко прописывается: в целях застройки в со-
ответствии с генеральными планами городских и сельских посе-
лений, правилами землепользования и застройки земельные
участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты,
в том числе путем выкупа, для государственных или муници-
пальных нужд (п. 3 ст. 83 ЗК РФ). Земли других категорий зе-
мельного фонда РФ предназначены и должны использоваться
для достижения иных специальных целей, хотя и на них в неко-
торых случаях возможно размещение жилых помещений. Одна-
ко в случаях, установленных земельным законодательством, на
названных землях либо на их определенных участках располо-
жение жилых объектов категорически запрещено. Так, напри-
мер, на основании п. 3 ст. 90 ЗК РФ запрещается строительство
жилых и общественных зданий, складов на полосах отвода ав-
томобильных дорог1.
Возмещение выкупаемого земельного имущества произво-
дится на условиях предварительной выплаты стоимости земель-
ного участка с соблюдением принципа полного возмещения
(п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Выкупная цена включает в себя рыночную
стоимость земельного участка, рыночную стоимость находяще-
гося на участке недвижимого имущества, и все убытки, причи-
ненные собственнику изъятием земельного участка, включая
убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением
своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упу-
щенную выгоду (и. 2 ст. 281 ГК РФ). Конкретная стоимость зе-
мельного участка определяется по соглашению сторон при до-
1 Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого
помещения при изъятии земельною участка для государственных или муници-
пальных нужд // Журнал российского права. 2006. № 1. С. 33—34.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 107
стижении соглашения с собственником, а при недостижении
такого соглашения — на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК
РФ). Возмещение может производиться как в денежной форме,
так и в натуре — по соглашению с собственником ему может
быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его
стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).
В Гражданском кодексе вопросам возмещения убытков, со-
блюдения гарантий прав землепользователей при изъятии (вы-
купе) земельных участков для публичных нужд посвящены, в
частности, и. 2 ст. 235, ст. 239, 283*.
Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного
участка для государственных или муниципальных невозможно
без прекращения права собственности на здания, сооружения
или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном
участке, это имущество может быть изъято у собственника пу-
тем выкупа государством или продажи с публичных торгов в
порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284—
286 настоящего Кодекса. Требование об изъятии недвижимого
имущества нс подлежит удовлетворению, если государственный
орган или орган местного самоуправления, обратившийся с
этим требованием в суд, не докажет, что использование земель-
ного участка в целях, для которых он изымается, невозможно
без прекращения права собственности на данное недвижимое
имущество.
Как указано в ст. 279 ГК РФ, земельный участок для госу-
дарственных или муниципальных нужд изымается у собственни-
ка путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изыма-
1 Необходимо согласиться с мнением С.В. Орлова и М.А. Кисляковой о том,
что, несмотря на исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия
имущества у собственника, содержащийся в сг. 235 ГК РФ. выкуй земельного
участка для государственных или муниципальных нужд нс вошел в него. В подп. 3
н. 2 ст. 235 ГК РФ речь идет лишь о последствиях, т.е. изъятии недвижимости,
находящейся на таком участке. Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие
земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно
без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недви-
жимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть
изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных
торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284—286 на-
стоящего Кодекса // См.: Орлов С.В Кислякова М.А. Правовое регулирование
порядка изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд в Рос-
сийской Федерации // Юридический мир. 2003. № 7. С. 44—45.
108
Глава 1
ется земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, со-
ответствующим субъектом Российской Федерации или муници-
пальным образованием. Решение об изъятии земельного участка
для государственных или муниципальных нужд принимается
федеральными органами исполнительной власти, органами ис-
полнительной власти субъекта Российской Федерации*. Госу-
дарственные органы, уполномоченные принимать решения об
изъятии земельных участков для государственных или муници-
пальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений
определяются федеральным земельным законодательством1 2.
Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за
гол до предстоящего изъятия земельного участка письменно
уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.
Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения
собственником такого уведомления допускается только с согла-
сия собственника. Решение федерального органа исполнитель-
ной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской
Федерации или органа местного самоуправления об изъятии зе-
мельного участка для государственных или муниципальных
нужд подлежит государственной регистрации в органе, осущест-
вляющем регистрацию прав па земельный участок. Собственник
земельного участка должен быть извещен о произведенной реги-
страции с указанием ее даты. Выкуп для государственных или
муниципальных нужд части земельного участка допускается не
иначе как с согласия собственника.
1 В решении уполномоченного органа должны быть указаны описание земельно-
го участка, подлежащего изъятию (кадастровый номер, категория земель, место-
положение, площадь), выкупная иена, включающая в себя рыночную стоимость
земельного участка и стоимость убытков, обязательство Российской Федерации
в лице уполномоченного органа уплатить выкупную цену, сроки выплаты, на-
именование органа, уполномоченного подписать соглашение с собственником о
выкупе земельного участка.
2 Важно подчеркнуть, что в соответствии с Гражданским кодексом, если выкуп
земельного имущества для муниципальных нужд осуществляется муниципаль-
ным образованием, то принятие решения об изъятии земельного участка для
муниципальных нужд осуществляется федеральными органами исполнительной
власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Такое положение обоснованно критикуется в юридической литературе // Клей-
менова Е.С. Модель изъятия земельного участка для государственных и муници-
пальных нужд в Гражданских кодексах стран — участниц Содружества // Бюлле-
тень нотариальной практики. 2006. № 5. С. 38.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 109
Уполномоченный орган сначала принимает решение об изъ-
ятии земельного участка, и только затем — решение об изъятии
жилого помещении. Эти решения могут быть приняты одновре-
менно1. Следует отмстить, что если в соответствии с ч. 2 ст. 32
ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъя-
тием соответствующего земельного участка для публичных нужд
принимается органом государственной власти или органом ме-
стного самоуправления, то решение об изъятии земельного уча-
стка для аналогичных нужд должно приниматься в силу п. 2
ст. 279 ГК РФ федеральными органами исполнительной власти
и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Важно подчеркнуть, что в соответствии с Гражданским ко-
дексом, если выкуп земельного имущества для муниципальных
нужд осуществляется муниципальным образованием, то приня-
тие решения об изъятии земельного участка для муниципальных
нужд осуществляется федеральными органами исполнительной
власти и органами исполнительной власти субъектов Россий-
ской Федерации. Среди органов, перечисленных в п. 2 ст. 279
ГК РФ и уполномоченных принимать решения об изъятии зе-
мельного участка для государственных или муниципальных
нужд, не упомянуты органы местного самоуправления, в то вре-
мя как согласно ст. 11 ЗК РФ к полномочиям этих органов от-
носится изъятие (выкуп) земельных участков для муниципаль-
ных нужд. Указанное положение обоснованно критикуется в
юридической литературе2. Такая непростительная забывчивость
законодателя дает основание ставить под сомнение саму воз-
можность изъятия земельных участков для муниципальных
нужд. Одновременно, как верно отмечается в литературе, пред-
ставляется спорной разумность положения о том, что, если уча-
сток изымается для муниципальных нужд и выкуп осуществля-
ется муниципальным образованием, то решение о выкупе дол-
1 С.П. Гришаев вполне обоснованно замечает, что обычно решение об изъятии
земельного участка предусматривает и изъятие находящейся на этом участке
недвижимости (включая жилые помещения) // Гришаев С.П. Права собственни-
ка жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или
муниципальных нужд // СПС «Консультант Плюс».
2 Клейменова Е.С. Модель изъятия земельного участка для государственных и
муниципальных нужд в Гражданских кодексах стран — участниц Содружества //
Бюллетень нотариальной практики. 2006. № 5. С. 38.
110
Глава 1
жен принимать субъект Федерации1. Данный законодательный
пробел следует, на наш взгляд, устранить в полном соответствии
с Земельным кодексом РФ.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от
24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных ч
применением земельного законодательства»2 разъясняет судам,
что при рассмотрении споров, связанных с принудительным
изъятием земельного участка для государственных или муници-
пальных нужд путем его выкупа (ст. 49, 63 ЗК РФ и ст. 279 ГК
РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принуди-
тельное отчуждение земельного участка может осуществляться в
соответствии с решением федеральных органов исполнительной
власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 279
ГК РФ), органов местного самоуправления (ст. II, 63 ЗК РФ)
(п. 27).
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для
государственных или муниципальных нужд, с момента государ-
ственной регистрации решения об изъятии участка до достиже-
ния соглашения или принятия судом решения о выкупе участка
может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему ус-
мотрению и производить необходимые затраты, обеспечиваю-
щие использование участка в соответствии с его назначением.
Однако собственник несет риск отнесения на него при опреде-
лении выкупной цены земельного участка (ст. 281) затрат и
убытков, связанных с новым строительством, расширением и
реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в
указанный период (ст. 280 ГК РФ).
Если собственник нс согласен с решением об изъятии у него
земельного участка для государственных или муниципальных
нужд либо с ним нс достигнуто соглашение о выкупной цене
или других условиях выкупа, федеральный орган исполнитель-
ной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации или орган местного самоуправления, принявший
такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного уча-
стка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государствен-
ных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение
1 Орлов С. В.. Кислякова М.А. Указ. сом. С. 44.
2 Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 111
двух лет с момента направления собственнику участка соответ-
ствующего уведомления (ст. 282 ГК РФ).
Из содержания данной нормы непонятно, должен ли соот-
ветствующий орган в обязательном порядке обращаться в суд
или возможно достижение соглашения с собственником путем
переговоров, поскольку собственник может нс согласиться во-
обще с решением об изъятии, а может, согласившись с решени-
ем, быть против предложенной ему выкупной цены и других
условий выкупа. Представляются верными рассуждения
С.В. Орлова и М.А. Кисляковой о том, что орган, принявший
решение об изъятии участка, может только предложить собст-
веннику заключить соглашение о выкупе у него земельного уча-
стка. При несогласии собственника с решением об изъятии у
него земельного участка орган, принявший решение о выкупе,
обращается в суд. Но ни в ЗК РФ, ни в ГК РФ нс сказано, что
предстоит определить в судебном процессе — только ли размер
выкупной цены земельного участка или соответствующему ор-
гану требуется лишь доказать саму необходимость изъятия зе-
мельного участка. Поэтому предметом судебного разбирательст-
ва могут быть оба этих вопроса1.
Как отмечено в ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок,
изымаемый для государственных или муниципальных нужд (вы-
купная цена), сроки и другие условия выкупа определяются со-
глашением с собственником участка. Соглашение включает в
себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской
Федерации или муниципального образования уплатить выкуп-
ную цену за изымаемый участок. При определении выкупной
цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка
и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все
убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участ-
ка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным пре-
кращением своих обязательств перед третьими лицами, в том
числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему
1 Орлов С.В., Кислякова М.А. Правовое рщулирование порядка изъятия имущест-
ва для государственных и муниципальных нужд в Российской Федерации //
Юридический мир. 2003. № 7. С. 44—45; Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и
земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного уча-
стка для государственных или муниципальных нужд // Журнал российского
права. 2006. № 1. С. 48.
112
Глава 1
может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для госу-
дарственных или муниципальных нужд, другой земельный уча-
сток с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Не менее важные положения о порядке изъятия (выкупа)
земельных участков для публичных нужд имеются и в Земель-
ном кодексе РФ (гл. VI, VII, IX)1.
Так, согласно п. I и 2 ст. 55 ЗК РФ изъятие, в том числе пу-
тем выкупа, земельных участков для государственных или муни-
ципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным
ст. 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земель-
ного участка для государственных или муниципальных нужд
может быть проведено только при условии предварительного и
равноценного возмещения стоимости земельного участка на ос-
новании решения суда.
Пункт I ст. 63 ЗК РФ также подчеркивает, что изъятие зе-
мельных участков, в том числе путем их выкупа, для государст-
венных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в
том числе выкупаются, земельные участки, равноценных зе-
мельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных
зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых зе-
мельных участках;
3) возмещения в полном объеме убытков, в том числе упу-
щенной выгоды.
В п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Су-
да РФ от 24 марта 2005 г. № 11 имеется весьма важное и для
судов общей юрисдикции разъяснение о том, что пол равноцен-
ным возмещением понимается выкупная цена земельного участ-
ка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ
включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находя-
щегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки,
причиненные собственнику изъятием земельного участка, вклю-
чая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекра-
щением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе
упущенную выгоду.
1 Условия и порядок изъятия (выкупа) земельных участков у их собственников
для публичных нужд регулируются ст. 49. 55. 79. 83. 84. 101 Земельного кодек-
са РФ.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 113
Собственники земельных участков, землепользователи, зем-
левладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за
I год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, зе-
мельных участков должны быть уведомлены об этом исполни-
тельным органом государственной власти или органом местного
самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе
путем выкупа, земельных участков. Изъятие, в том числе путем
выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения
уведомления допускается только с согласия собственников зе-
мельных участков, землепользователей, землевладельцев, арен-
даторов земельных участков. Расходы, понесенные собственни-
ками земельных участков, землепользователями, землевладель-
цами, арендаторами земельных участков на осуществление за-
стройки земельных участков зданиями капитального типа и
проведение других мероприятий, существенно повышающих
стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в
том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению нс
подлежат (и. 2, 3 ст. 63 ЗК РФ).
И. Малюткина-Алексеева обоснованно предлагает устано-
вить и максимальный срок, в течение которого земельный уча-
сток может быть изъят для публичных нужд после соответст-
вующего уведомления. И земельный участок, и находящиеся на
нем иные объекты недвижимости подвержены изменениям (из-
носу), и для поддержания земельного участка, жилого дома в
надлежащем порядке зачастую требуются существенные денеж-
ные вложения (расходы), косметический, а иногда и капиталь-
ный ремонт отдельных конструкций, санитарно-технического,
газового, иного оборудования, соответствующие мелиоративные,
осушительные и иные работы по улучшению плодородия почвы,
состояния земельного участка. Поэтому, когда принятие уве-
домления об изъятии земельного участка затягивается, то поло-
жение землепользователя существенно ухудшается. По мнению
ученой, целесообразно установить 3-летний максимальный срок
для реализации прав уведомленного о предстоящем изъятии, по
истечении которого, во-первых, решение об изьятии земельного
участка и уведомление прекращают свое действие, во-вторых,
обладатель прав на земельный участок получает возможность
проведения любых мероприятий, повышающих стоимость земли
и находящейся на ней недвижимости с возмещением в после-
114
Глава 1
дующем при возобновлении процедуры изъятия всех понесен-
ных в связи с этим расходов, в-третьих, повторное решение об
изъятии одного и того же земельного участка может быть при-
нято также по истечении 3 лет с момента прекращения действия
предыдущего решения, если иное не будет установлено согла-
шением с землепользователем1.
Названные выше положения ст. 63 ЗК РФ о риске улучше-
ния состояния земельного участка после получения уведомления
о предстоящем изъятии отредактированы более удачно, нежели
аналогичные положения ст. 280 ГК РФ. Дело в том, что в юри-
дической литературе справедливо отмечается, что положения
этой статьи ГК РФ, устанавливающие, что обладатель прав на
земельный участок (собственник жилого помещения) несет риск
отнесения на него затрат и убытков с момента государственной
регистрации решения об изъятии, нарушают конституционные
права землепользователя на справедливое и равноценное воз-
мещение стоимости изымаемого для публичных нужд имущест-
ва, особенно в том случае, когда момент государственной реги-
страции решения об изъятии и момент извещения обладателя
прав существенно разорваны во времени, в течение которого
лицом произведены какие-то улучшения в имуществе. Иначе
говоря, все улучшения, производимые собственником жилого
помещения на принадлежащем ему земельном участке в этот
период (т.с. с момента государственной регистрации и до мо-
мента уведомления), не подлежат компенсации. Но как лицо
может нести риск затрат и убытков, если оно еще нс знает о
принятом в отношении его имущества решении?2
В п. 4 ст. 63 ЗК РФ прямо подчеркнуто, что собственнику
земельного участка при изъятии его для государственных или
муниципальных нужд помимо соблюдения указанных в п. I этой
статьи гарантий должна быть возмещена рыночная стоимость
земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в соб-
ственность равноценный земельный участок.
1 Маяюткина-Амксеева И. Усилить гарантии прав граждан при изъятии у них
земельных участков // Российская юсчиция. 2002. № 12. С. 26.
2 Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого
помещения при изьятии земельного участка для государственных или муници-
пальных нужд// Журнал российского права. 2006. № 1. С. 49.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 115
Как отмечает известный итальянский цивилист У. Маттеи, в
случае принудительного отчуждения государством частной соб-
ственности было бы нерационально допустить навязывание ча-
стным собственником государству безоговорочной цены за от-
чуждаемое имущество, т.е. такой субъективной цены, на кото-
рой может настаивать собственник при передаче имущества дру-
гому лицу, так как в аналогичных ситуациях предоставление го-
сударством общественных благ гражданам было бы невозмож-
ным. Выходом из создавшейся ситуации является соблюдение
принципа справедливости и использование рыночной цены, к
которой могут придти покупатель и продавец при сложившейся
конъюнктуре рынка*.
В связи с изложенным немалый интерес представляет дело,
рассмотренное Елецким городским судом Липецкой области.
Администрация г. Ельца Липецкой области обратилась в суд
с иском к К. о его вселении в новый жилой дом в другом рай-
оне города и выселении из принадлежащего ему дома, подле-
жащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строи-
тельства автодорожной эстакады через ручей Ельчик. К. иск не
признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположе-
ние предлагаемого администрацией земельного участка, и
предъявил встречное требование о выделении ему других участ-
ков по его выбору. Решением суда иск администрации о высе-
лении К. во вновь возведенный дом на выделенном для этого по
усмотрению администрации земельном участке был удовлетво-
рен, а требования ответчика выделить ему один из нескольких
участков по его желанию были оставлены без удовлетворения.
Как было установлено при рассмотрении дела, при разреше-
нии вопроса о том, в какой форме К. должны быть компенси-
рованы расходы, связанные с изъятием земельного участка и
сносом дома, ответчик выразил желание получить другой зе-
мельный участок и поселиться во вновь возведенном на нем ин-
дивидуальном жилом ломе. Суд указал в своем решении на то,
что, хотя желание собственника сносимого дома о месте распо-
ложения предоставляемого для нового строительства земельного
участка должно учитываться, окончательное решение по этому
Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.:
Юристъ, 1999. С. 280.
116
Глава 1
вопросу входит в компетенцию местного органа исполнительной
власти. При рассмотрении данного дела судом не было установ-
лено каких-либо злоупотреблений со стороны этих органов либо
нарушений прав К. на получение земельного участка для строи-
тельства нового дома. Предложенный ответчику земельный уча-
сток расположен в исторической центральной части г. Ельца и,
согласно заключению экспертов, проводивших биолого-
почвенную экспертизу, пригоден для сельскохозяйственного ис-
пользования. Плодородие и качественный состав почвы превы-
шают средние для города показатели. Этот участок по размеру
больше изымаемого у ответчика. Индивидуальный жилой дом, в
который был выселен К., по строительно-техническим характе-
ристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений
значительно превосходит дом, подлежащий сносу. Вышестоящая
судебная инстанция указала, что при таких обстоятельствах дела
суд пришел к правильному выводу о том, что переселение от-
ветчика в предоставленный ему новый дом законных прав К. нс
нарушает1.
Семья Ю. обратилась в суд с иском к АО «Белохолуницкий
завод» о предоставлении им жилья и выплате компенсации в
связи со сносом принадлежащего им дома в г. Белая Холуиица
Кировской области. Они ссылались на то, что земельный уча-
сток, на котором расположен их дом, был выделен в 1987 г. Бе-
лохолуницкому машиностроительному заводу (ныне АО) под
строительство жилых домов и реконструкцию. В этой связи им
запретили производить новое строительство, капитальный ре-
монт дома и хозяйственных построек, вселять и прописывать
других лиц. До 1994 г. завод гарантировал снос и предоставле-
ние жилья, но затем уклонился от этого. В то же время произвел
строительство гаражей в непосредственной близости от дома
истцов. Все это осложнило возможность пользоваться домом,
техническое состояние которого значительно ухудшилось. Ре-
шением Белохолуницкого районного суда Кировской области на
акционерное общество «Белохолуницкий завод» была возложена
обязанность по предоставлению семье Ю. благоустроенного жи-
лого помещения, а также взыскана в их пользу денежная ком-
пенсация за подлежащий сносу жилой дом. Судебная коллегия
1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда
РФ. 1997. № 10.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 117
по гражданским делам Кировского областного суда решение су-
да оставила без изменения. Постановлением президиума Киров-
ского областного суда решение суда и определение кассацион-
ной инстанции были отменены, и дело было направлено на но-
вое судебное рассмотрение.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховно-
го Суда РФ об отмене постановления президиума областного
суда по следующим основаниям.
Отменяя решение суда и кассационное определение, прези-
диум областного суда сослался на ошибочность выводов суда по
делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса на-
ходящихся в личной собственности граждан жилых домов в свя-
зи с изъятием земельных участков для государственных или об-
щественных нужд. Поскольку дом Ю. фактически нс снесен, то,
по мнению президиума, возлагать на ответчика обязанность по
обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя. Однако
данный вывод сделан без учета установленных судом обстоя-
тельств. Как видно из материалов дела, упомянутый земельный
участок в г. Белая Ходукина был изъят и передан заводу под
комплексную застройку решением исполкома городского Совета
народных депутатов. Распоряжением исполкома Кировского об-
ластного Совета народных депутатов в связи с изъятием земель-
ного участка разрешен снос жилых домов, принадлежащих гра-
жданам на праве личной собственности, в том числе и назван-
ного дома. Во исполнение этого ответчик приступил к изъятию
участка и сносу строений. Непосредственно у истцов были сне-
сены баня и колодец, а участок выделен под строительство ав-
томобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использо-
вать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в
зоне строящихся гаражей. Допрошенные в качестве свидетелей в
судебном заседании главный архитектор района и главный са-
нитарный врач районного центра Госсанэпиднадзора показали,
что разрешение па строительство гаражей выдавалось с учетом
того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утвержден-
ным проектом застройки.
Вышестоящая судебная инстанция отметила, что при таких
обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном
нарушении имущественных прав истцов в связи с изъятием зе-
мельного участка. Поскольку право частной собственности в
118
Глава 1
силу ст. 35 Конституции РФ охраняется законом, сул обосно-
ванно удовлетворил иск семьи Ю. в части возложения на АО
«Бслохолупицкий завод» обязанности по предоставлению благо-
устроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жи-
лищного законодательства, а также выплате денежной компен-
сации стоимости сносимых строений и устройств. Вывод прези-
диума областного суда о том, что правовые последствия, преду-
смотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступают только в случае сно-
са жилого дома, не может быть признан состоятельным, так как
сделан без учета того, что собственник дома при изъятии зе-
мельного участка и фактическом использовании его под за-
стройку был лишен возможности реального владения, пользова-
ния и распоряжения своим имуществом. При таких обстоятель-
ствах постановление президиума Кировского областного суда нс
может быть признано законным и обоснованным, а потому под-
лежит отмене. В то же время решение суда и определение кас-
сационной инстанции соответствуют установленным обстоя-
тельствам дела и требованиям закона, в связи с чем должны
быть оставлены без изменения1.
Не должно отразиться на выборе возмещения то обстоятель-
ство, что собственник проживает в другом населенном пункте и
не зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении,
подлежащем сносу (выкупу).
В связи с изложенным большой интерес для судебного пра-
воприменения по обсуждаемому вопросу представляет граждан-
ское дело по заявлению гражданина К. По данному делу Судеб-
ная коллегия по гражданским делам Верховного Сула РФ указа-
ла, что сам по себе факт регистрации по месту жительства или
отсутствия таковой нс порождает для гражданина каких-либо
прав и обязанностей и не может служить основанием ограниче-
ния или условием реализации прав и свобод граждан, преду-
смотренных Конституцией РФ, федеральными законами и зако-
нодательными актами субъектов Российской Федерации. Суть
дела такова.
Гражданин К. обратился в суд с заявлением о признании не-
действительным Положения о порядке возмещения в г. Москве
убытков, причиненных изъятием земельных участков для госу-
1 Определенно Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 9 ноября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 4.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 119
дарственных, муниципальных (городских) и других нужд, утвер-
жденного распоряжением мэра Москвы от 26 августа 1998 г.
№ 857-РМ, в той мере, в какой оно связывает вопросы возме-
щения ущерба с наличием или отсутствием регистрации по мес-
ту жительства и необоснованно ограничивает права тех собст-
венников, которые не зарегистрированы в своих домах постоян-
но. Заявление обосновано тем, что это положение ограничивает
его право собственника на получение квартиры взамен изымае-
мого у него дома и противоречит действующему Закону РФ от
25 июня 1993 г. № 5242—I «О праве граждан Российской Феде-
рации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жи-
тельства в пределах Российской Федерации».
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд
первой инстанции сослался на то, что применительно к данному
случаю регистрация гражданина по месту жительства является
необходимым условием для реализации гражданином его права
на получение квартиры по установленным нормам взамен сно-
симого жилого дома. С регистрацией по месту жительства свя-
зано право гражданина на получение квартиры по установлен-
ным в г. Москве нормам предоставления жилья, что соответст-
вует требованиям федерального жилищного законодательства и
Закону РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в преде-
лах Российской Федерации».
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Сула
РФ отменила состоявшееся решение, указав следующее.
По смыслу Закона РФ «О праве граждан Российской Феде-
рации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жи-
тельства в пределах Российской Федерации» каждый гражданин
Российской Федерации имеет право па свободу передвижения,
выбор места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации. Сам по себе факт регистрации по месту жительства
или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-
либо прав и обязанностей и не может служить основанием ог-
раничения или условием реализации нрав и свобод граждан,
предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и
законодательными актами субъектов Российской Федерации.
Федеральное земельное законодательство и федеральное жи-
лищное законодательство не предусматривают регистрацию по
120
Глава 1
месту жительства как обязательное условие для получения ком-
пенсации и возмещения причиненных убытков при изьятии зе-
мельных участков, в том числе у граждан, для государственных,
муниципальных (городских) и других нужд1.
При рассмотрении земельных споров допустимо примене-
ние не только способов защиты, указанных в ст. 57—62 ЗК РФ,
но и способов защиты, предусмотренных в ст. 12—16 ГК РФ. К
таковым (помимо указанных в ЗК РФ) относятся, в частности,
неприменение судом акта государственного органа или органа
местного самоуправления, противоречащего закону; прекраще-
ние или изменение правоотношения; признание оспоримой
сделки недействительной и применение последствий ее недейст-
вительности; применение последствий недействительности ни-
чтожной сделки; присуждение к исполнению обязательства в
натуре; взыскание неустойки; компенсация морального вреда2.
Как известно, гражданское право обладает мощным универ-
сальным набором правовых средств (инструментарием) по защи-
те прав граждан, которые с успехом можно использовать при
защите земельных прав. Безусловно, применение при этом пе-
речисленных способов для защиты земельных прав возможно с
учетом правовой природы и особенностей земельных правоот-
ношений.
Помимо гражданско-правовых способов защиты земельных
прав существуют меры оперативного воздействия по защите сво-
их прав. В юридической литературе их называют самостоятель-
ными способами защиты субъективных прав граждан без предва-
рительного обращения к юрисдикционным органам. К таковым,
в частности, относятся: отказ от недоброкачественного или про-
сроченного исполнения; односторонний отказ от исполнения до- * В
1 Определение Судебной коллегии но гражданским делам Верховного Суда РФ
№ 5Г-01—56 // Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Феде-
рации за второй квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001.
№ 12.
В юридической литературе имеется мнение о том, что возмещение убытков,
взыскание неустойки, компенсация морального вреда относятся к мерам
гражданско-правовой ответственности, а остальные способы зашиты обла-
дают превентивной функцией, но не являются мерами юридической ответст-
венности И Липинский Л..А. Проблемы юридической ответственности / Под ред.
Р.Л. Хачатурова. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. С. 329—330.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 121
говора; одностороннее изменение условий договора; приостанов-
ление встречного исполнения1.
Выбор конкретного способа зашиты земельных прав проис-
ходит самостоятельно гражданином (управомоченным лицом),
за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного
права прямо определен правовой нормой, регулирующей соот-
ветствующее земельное правоотношение.
§ 3. Общая характеристика
земельных прав граждан
Одним из важнейших конституционных прав граждан Рос-
сии является право на землю. Согласно ч. 1 ст. 36 Конституции
РФ2 граждане и их объединения вправе иметь в частной собст-
венности землю.
Все конституционные (основные) права и свободы граждан
России являются непосредственно действующими, определяю-
щими смысл, содержание и применение законов, деятельность
законодательной и исполнительной власти, местного самоуправ-
ления и обеспечиваются правосудием (ст. 18 Конституции РФ).
В России нс могут издаваться законы, отменяющие или ума-
ляющие права и свободы человека и гражданина: они могут
быть ограничены только федеральными законами и только в той
мерс, в какой это необходимо в целях защиты основ конститу-
ционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных ин-
тересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасно-
сти государства (ст. 55 Конституции РФ).
Основные права и свободы граждан России отражены нс
только в основном законе страны (Конституции РФ), но и на
международном уровне — в ряде международно-правовых актов,
включая Всеобщую декларацию прав человека (1948 г.), Между-
народный пакт о гражданских и политических правах человека
(1976 г.). Международный пакт об экономических, социальных
культурных правах (1976 г.). Европейскую социальную хартию
1 Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. М.: Статут, 2000
(Классика российской цивилистики). С. 132—164; Карпов М. С. Гражданско-
правовые меры оперативного воздействия. М.: Статут, 2004. С. 141.
’ Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием
12 декабря 1993 г.
122
Глава 1
(1961 г.)1. Общепризнанные принципы и нормы международно-
го права и международные договоры с участием Российской Фе-
дерации стали составной частью национальной правовой систе-
мы нашей страны и получили приоритет над внутренним зако-
нодательством (ч. 4 ст. 15 Конституции РФ).
Земельные права граждан России как составная часть основ-
ных (конституционных) прав являются одновременно естест-
венными правами человека. Они неотчуждаемы и принадлежат
каждому от рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции РФ)2.
Земельные права имеют специфический объект — земельные
участки или его часть. В юридической литературе продолжаются
споры относительно понятия «земельный участок»3. Само поня-
тие «земельный участок» как объект недвижимости имеет боль-
шое значение для гражданского права со всеми вытекающими
из этого правовыми последствиями, указанными в Гражданском
кодексе РФ4. Но для земельного права существенным фактором
является принадлежность земельных участков к природному
объекту, природному ресурсу. Земля — это среда обитания чело-
века, включающая в себя земную и воздушную оболочку земно-
го шара, его недра, поверхность и ландшафт, животный и расти-
тельный мир. Под словом «земля» понимается и часть земной
коры, се поверхностный слой, расположенный над недрами, в
пределах территории, на которую распространяется суверенитет
1 См.: Международные акты о правах человека. Сборник документов. М.: НОРМА-
ИНФРА-М. 199S. С. 784.
- Не случайно на Руси землю называли ничейной, божьей, при надлежащей всем
живущим на планете.
•ч Крассов О,И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое
право. 2004. № 2. С. 34-38.
4 Дщ обьсктов недвижимости обязательна государственная регистрация нрав па
недвижимое имущество и сделок с ним: право собственности на вновь создавае-
мое недвижимое имущество или передаваемое но договору возникает с момента
государственной регистрации недвижимого имущества (ст. 219 ГК РФ); обяза-
тельство в отношении объекта недвижимости исполняется по месту его нахож-
дения; действует особый порядок приобретения права собственности на бесхо-
зяйную недвижимую вещь (и. 3 сг. 225 ГК РФ). 15-летпий срок приобретатель-
ной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ), особый порядок обращения взыскания на
заложенное недвижимое имущество (сг. 349 ГК РФ); дейшвуюг особые правила
совершения сделок со строениями и земельными участками, на которых распо-
ложены строения // См.: Гражданское право. Ч. 1. Учебник / Отв. ред.
В.П. Мозолин, А.И. Масляев. М.: Юристъ, 2005. С. 216.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 123
российского государства1. Понятие «земля» следует отличать от
термина «земельное участок», применяемого в российском зако-
нодательстве.
В юридической литературе предлагается закрепить законода-
тельное определение понятия «земля». Так, например, А.В. Дегтев
по этому поводу пишет следующее: «В Земельном кодексе РФ
обязательно должно быть дано понятие не только земельного
участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность одно-
значного толкования и единообразного применения норм зе-
мельного и гражданского права, а также исключения возможных
спорных ситуаций при определении объекта земельного право-
нарушения и в то же время фактического объекта гражданского
правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие
может быть сформулировано в следующем виде: земля — это
естественно возникший компонент природной среды, поверхно-
стный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над
недрами, характеризующийся особым органоминеральным со-
ставом, строением, границами в пространстве и выполняющий
необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и
окружающей среды функции»2.
Будучи условно (в житейском смысле) недвижимой, земля
является основой (опорой), конституирующим признаком иных
объектов недвижимости, перемещение которых невозможно без
причинения несоразмерного ущерба их назначению и которые
прочно связаны с землей (п. I ст. 130 ГК РФ).
Юридически значимые признаки земельного участка, его
пространственная сфера как объекта права собственности отра-
жены в ст. 261 ГК РФ. Так, территориальные границы земель-
ного участка определяются в порядке, установленном земель-
ным законодательством, на основе документов, выдаваемых
собственнику государственными органами по земельным ресур-
сам и землеустройству. Принципиально важно то, что право
собственности на земельный участок распространяется на нахо-
дящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный)
слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения
при условии, если иное не установлено законом. Собственник
1 Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник. М., 2005. С. 8—9.
2 Дегтев А.В. Земля — как объект земельных и фажлапских правоотношений //
Право и экономика. 2005. № 8. С. 23.
124
Глава 1
земельного участка вправе использовать по своему усмотрению
все, что находится над и под поверхностью этого участка, если
иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании
воздушного пространства, иными законами и нс нарушает прав
других лиц.
Иными словами, ГК РФ определяет нс только некоторые
важнейшие признаки земельного участка — территориальную
ограниченность, установление границ и отражение характери-
стик в документах, выдаваемых собственнику уполномоченными
государственными и муниципальными органами, но и устанав-
ливает пределы осуществления права собственности на земель-
ный участок1.
Согласно ст. 11-1 ЗК РФ земельный участок — это часть
земной поверхности, «раницы которой определены в соответст-
вии с федеральными законами.
Закон о государственном земельном кадастре определял
земельный участок как часть поверхности земли (в том числе
поверхностный почвенный слой), границы которой описаны
и удостоверены в установленном порядке уполномоченным
государственным органом, а также все, что находится над и
под поверхностью земельного участка, если иное не преду-
смотрено федеральными законами о недрах, об использова-
нии воздушного пространства и иными федеральными зако-
нами (ст. I).
Почвенный слой земли (почва) составляет наиболее цепную
часть этого поверхностного слоя и представляет собой слой зем-
ли, обладающий плодородием, насыщенный органоминераль-
ным составом, особым профильным типом строения. По науч-
ным данным, почва — это поверхностный слой земли толщиной
в 1,5 — 2 метра при радиусе земного шара 6000 км, содержащий
более 95% генофонда планеты и позволяющий человеку полу-
чать 99% продуктов питания2. В законодательстве России отсут-
ствует определение понятия «почва», и даже Федеральный закон
от 16 июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечс-
1 Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право.
2006. № 4.
2 Всего в мире пригодных для земледелия почв 9%. См.: Лапач В.А. Система
объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб: Юридический
центр Пресс, 2002. С. 313.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 125
ния плодородия земель сельскохозяйственного назначения»1
применяет термин «почва» как синоним словосочетания «земли
сельскохозяйственного назначения».
Почвенный слой земли представляет нс только составную
часть земли, но и своеобразную границу между землей и недра-
ми. Однако на практике не всегда ясно, где проходит эта грани-
ца. Как указано в преамбуле Федерального закона от 21 февраля
1992 г. «О недрах»2, недра являются частью земной коры, распо-
ложенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже
земной коры и дна водотоков, простирающейся до глубин, до-
ступных для геологического изучения и строения. Ниже поч-
венного слоя начинаются недра, а выше почвы — воздушное
пространство3. Иногда участки недр могут выходить на поверх-
ность земли, и тогда земельный участок может существовать без
почвенного (поверхностного) слоя. Имеют место случаи, когда
почвенный слой земли отделяется от земли (особенно в период
проведения строительных работ и при добыче полезных иско-
паемых), и тогда приходится говорить о реальном перемещении
почвы в пространстве, о необходимости дальнейшей рекульти-
вации земельного участка4.
Индивидуализация (определение и закрепление па месте
границ) земельного участка означает, что земельный участок
прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий ка-
дастровый номер. К индивидуальным характеристикам земель-
ного участка относятся кадастровый номер, месторасположение,
площадь, границы, его целевое назначение.
Индивидуализация земельного участка осуществляется в холе
землеустроительного процесса, т.е. совокупности мероприятий
1 Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
1998. № 29. Ст. 3399.
2 Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2395 (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
1995. № 10. Ст. 823.
3 Согласно п. 2 ст. 1 Воздушного кодекса РФ воздушное пространство понима-
ется как воздушное пространство над территорией Российской Федерации, в
том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориаль-
ным морем // Воздушный кодекс РФ; Федеральный закон от 19 марта 1997 г.
№ 60-ФЗ (с изм. и доп.) Ц СЗ РФ. 1997. № 12. Ст. 1383.
4 Согласно н. 4 ст. 13 ЗК РФ при проведении сгроигельпых работ и работ но
добыче полезных ископаемых, связанных с нарушением поверхностного слоя,
плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродук-
тивных земель.
126
Глава 1
по изучению состояния земель, планированию и организации
рационального использования земель и их охраны, образованию
новых и упорядочению существующих объектов землеустройства
и установлению их границ на местности (территориальное зем-
леустройство), организации рационального использования граж-
данами и юридическими лицами земельных участков для осуще-
ствления сельскохозяйственного производства, а также по орга-
низации территорий (внутрихозяйственное землеустройство)1.
По справедливому замечанию К.И. Скловского, установле-
ние границ (наряду с определением местоположения) земель-
ного участка является не только средством индивидуализации
земельного участка, но и способом создания самого объекта
права2.
Весьма значительная часть населения страны пользуется зе-
мельными участками на нраве собственности, иных вещных
прав на землю населенных пунктов (ст. 83—86 ЗК РФ). Эти зе-
мельные участки отнесены законодателем к жилым, обществен-
но-деловым, производственным, инженерно-транспортным, рек-
реационным иным территориальным зонам, т.е. служат для
удовлетворения жилищно-бытовых, производственных и куль-
турно-эстетических потребностей граждан. Важно отметить, что
использование этих земельных участков должно происходить в
точном соответствии с градостроительными регламентами, пра-
вилами землепользования и застройки.
Большая часть граждан страны использует земельные уча-
стки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначе-
ния, которые являются не только природным объектом, со-
1 К территориальному землеустройству относится образование новых и упорядо-
чение существующих объектов землеустройства и осуществляется в случаях: из-
менения, восстановления границ объектов землеустройства, предоставления
земельных участков гражданам; изъятия (выкупа) земельных участков; соверше-
ния сделок с земельными участками; в иных случаях перераспределения земель.
Межевание объектов землеустройства, включает в себя установление на местно-
сти (определение) границ земельных участков и их согласование, закрепление на
местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками
и определение их координат или составление иного описания местоположения
границ объекта землеустройства, изготовление карты (плана) объекта землеуст-
ройства и формирование землеустроительного дела (сг. 1.2. 16 Закона о земле-
устройстве).
2 Скловский К. Применение законодательства о собственности и владении. Прак-
тические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 136.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 127
ставной частью окружающей нас природы, но и средством
сельскохозяйственного производства, операционным базисом,
служащим для нужд и целей сельского хозяйства. Площадь зе-
мель сельскохозяйственного назначения в нашей стране по со-
стоянию на I января 2003 г. составляла 400 млн 746,7 тыс. га,
что соответствовало 23, 8% от всего земельного фонда Россий-
ской Федерации1.
Земли сельскохозяйственного назначения имеют строго це-
левое назначение земель, гарантируя тем самым социально-
экономические, общественные функции земли как важнейшего
вида природных ресурсов, как основы жизни и деятельности
человека2. Эти функции заключаются в обслуживании важней-
шей сферы человеческой деятельности — сельскохозяйственной
деятельности, связанной с обработкой земли, производством
растениеводческой и животноводческой продукции для осталь-
ных отраслей народного хозяйства, для государственных и му-
ниципальных нужд, продуктов питания для населения страны, а
также деятельность, связанная с переработкой сельскохозяйст-
венной продукции, ее сбытом и снабжением, обслуживанием
сельскохозяйственных товаропроизводителей3.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются
земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельско-
го хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1
ст. 77 ЗК РФ). Земли этой категории могут использоваться для
ведения сельскохозяйственного производства гражданами, ве-
дущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсоб-
ные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество
(ст. 78 3К РФ).
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделя-
ются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые впугрихозяй-
1 Иванова С.В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного
назначения: теория и практика / Огв. ред. Л.И. Бобылев. М.: Право и государст-
во, 2005. С. 4.
2 Не случайно в п. 2 ст. 260 ГК РФ записано, что земли сельскохозяйственного
назначения определяются на основании закона и и установленном им порядке.
Их использование для других целей не допускается или ограничивается. Пользо-
вание земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться
в пределах, определяемых сю целевым назначением.
’ Краснов И.И. Право пользования землями сельскохозяйственного назначения //
Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения /
Под ред. З.С. Беляевой и О.А. Самончик. М., 1998. С. 151.
128
Глава 1
ственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждения-
ми, предназначенными для обеспечения защиты земель от воз-
действия негативных (вредных) природных, антропогенных и
техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной про-
дукции (п. 2 ст. 77 ЗК РФ). Сельскохозяйственные угодья обла-
дают особой ценностью, приоритетом в использовании и под-
лежат особой охране.
Под сельскохозяйственными угодьями понимаются пашни,
сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними на-
саждениями (садами, виноградниками и др.), — в составе земель
сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в исполь-
зовании и подлежат особой охране.
По обоснованному мнению О.И. Крассова, понятие «уголья»
в современном законодательстве отражает вид функционального
использования земельного участка, обусловленный его естест-
венными свойствами и наличием на нем определенных природ-
ных ресурсов. С помощью использования этого термина уточня-
ется правовой режим отдельных участков земли. Угодья являют-
ся частью самостоятельного земельного участка и не индивидуа-
лизируются путем определения местоположения и границ в том
же порядке, как земельные участки1.
Важным источником предоставления публичных земель в
собственность участников сельскохозяйственного производства
являются фонды перераспределения земель, формируемые из
земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в госу-
дарственной собственности. Правовой режим таких фондов ус-
тановлен ст. 80 ЗК РФ. Согласно этой статье в целях перерас-
пределения земель для сельскохозяйственного производства,
создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств,
личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животновод-
ства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе зе-
мель сельскохозяйственного назначения создается фонд пере-
распределения земель. Такой фонд создается в каждом админи-
стративном районе страны.
1 Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое
право. 2004. № 2. С. 26.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 129
По своему назначению и составу фонд перераспределения
земель — это особый фонд земель сельскохозяйственного назна-
чения, не предоставленный до определенного времени субъек-
там сельскохозяйственной деятельности1. Фонды перераспреде-
ления земель начали создаваться в самом начале аграрно-
земельной реформы. В настоящие время они формируются за
счет земельных участков из земель сельскохозяйственного на-
значения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию,
либо ни один из наследников не принял наследство, либо все
наследники лишены завещателем наследства, либо наследник
отказался от наследства в пользу государства или отказался от
наследства без указания, в пользу кого он отказывается от на-
следства;
3) при принудительном изъятии земельного участка в слу-
чаях, предусмотренных земельным законодательством (ст. 80
ЗК РФ)2.
Следует отметить, что земли фонда перераспределения отне-
сены к землям, являющимся собственностью субъектов Россий-
ской Федерации (ст. 18 ЗК РФ), и предоставляются прежде все-
го субъектам земельных отношений, для целей сельскохозяйст-
венного производства, включая владельцев личного подсобного
хозяйства, фермеров, участников садоводческих, животноводче-
ских, огороднических объединений граждан.
В рамках некоммерческих организаций граждан располага-
ются садовые, дачные, огородные участки. Садовым земельным
участком признается земельный участок, предоставленный гра-
жданину или приобретенный им для выращивания плодовых,
ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных
культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения
жилого строения без права регистрации проживания в нем и
1 Галиновская Е.А.. Минина Е.Л. Комментарий к Федеральному закону «О кре-
стьянском (фермерском) хозяйстве» (постатейный) // М.: Юридический Дом
«Юсгицинформ», 2004.
2 Согласно Вводному закону в фонд перераспределения земель со дня введения
в действие ЗК РФ включаются все земли, находившиеся на день введения в
действие ЗК РФ в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от
27 декабря 1991 г. «№ 323 «О неотложных мерах но осуществлению земельной
реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель (п. 11 ст. 3).
130
Глава 1
хозяйственных строений и сооружений). Дачный земельный
участок — это земельный участок, предоставленный гражданину
или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения
жилого строения без права регистрации проживания в нем или
жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяй-
ственных строений и сооружений, а также с правом выращива-
ния плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельско-
хозяйственных культур и картофеля). Огородный земельный
участок — это земельный участок, предоставленный гражданину
или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных,
бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля
(с нравом или без права возведения некапитального жилого
строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимо-
сти от разрешенного использования земельного участка, опреде-
ленного при зонировании территории)1.
Земельные права можно рассматривать в объективном смыс-
ле как позитивное право, как совокупность правовых норм, свя-
занных с возникновением, изменением, и прекращением зе-
мельных правоотношений, с содержанием и зашитой этих нрав,
с владением, пользованием и распоряжением земельными уча-
стками, земельными долями. В то же время необходимо разли-
чать субъективные земельные права граждан, т.е. права, принад-
лежащие конкретной личности, конкретному субъекту права.
Нормы земельного права используются правообладателем не
иначе как только но усмотрению этого липа. «Субъективное
юридическое право — это предоставляемая и охраняемая госу-
дарством мера возможного (дозволенного) поведения лица по
удовлетворению своих законных интересов, предусмотренных
объективным правом»2. Известный российский правовед
Е.Н. Трубецкой под правом в субъективном смысле понимал «ту
сферу внешней свободы, которая предоставляется человеческой
личности нормами объективного права»3.
По нашему мнению, нельзя говорить о готовом наборе, од-
новременном наличии всех видов и подвидов земельных прав
1 Статья 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан.
2 Марченко М.Н. Теория государства и права. Учебник. М.: ТК Вслби. 2006.
С. 587.
3 Трубецкой Е.Н. Энциклопедия права. Киев, 1906. С. 70.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 131
граждан России, перечисленных в источниках земельного права.
Субъективные земельные права возникают, реализуются (испол-
няются, осуществляются, соблюдаются) не единовременно, а
стадийно, постепенно по мере развертывания конкретного аг-
рарного правоотношения, связанного с землей. На различных
стадиях реализации всего комплекса земельных прав, прописан-
ных в нормах позитивного земельного законодательства, имеет-
ся определенный набор таких прав, их часть, и этот набор видо-
изменяется с изменением земельного процесса. К примеру, на-
бор конкретных земельных прав владельца личного подсобного
хозяйства, у которого отсутствует жилой дом на земельном уча-
стке, отличается от субъективных земельных прав владельца жи-
лого дома и земельного участка при нем для ведения личного
подсобного хозяйства.
Содержание земельных прав предопределяется целевым на-
значением используемого земельного участка, правовым режи-
мом объекта использования, публично-правовыми ограниче-
ниями, установленными нормами земельного права. Так зе-
мельные права городского жителя отличаются от земельных
прав сельского жителя. Земельные права фермера отличаются от
земельных прав работника сельскохозяйственной организации,
садовода, дачника и т.д. Существенными особенностями зе-
мельных прав граждан России являются публичность норм, за-
крепленных в Земельном кодексе РФ1 * 3, двухуровневое регулиро-
вание этих прав (на уровне Российской Федерации в целом и
субъектов Российской Федерации), тесная связь земельных прав
с имущественными правами.
Представляется, что граждане России обладают земельными
правами в узком и широком смысле. В узком смысле слова зе-
мельные права граждан—участников сельскохозяйственного
1 Для земельного права как классической отрасли публичного права характер-
ны субординация (а не координация), императивный (а нс диснози1ивный)
метод правового регулирования, преобладание предписаний, а не дозволений.
В земельно-правовом регулировании преобладают ограничения, нормирование,
охрана земли, ее рациональное использование. Эти обстоятельства вызваны, как
уже отмечалось, особенной (планегарной) ролью земли. Как указано в ч. 2 и
3 ст. 36 Конституции РФ, владение, пользование и распоряжение землей и дру-
гими природными ресурсами осуществляется собственниками свободно, если не
наносит ущерба окружающей среде и нс нарушает прав и законных интересов
иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе фе-
дерального закона.
132
Глава 1
производства можно понимать как права, прописанные в Зе-
мельном кодексе РФ и иных источниках земельного права и на-
правленные на использование земельного участка как объекта
законного интереса. В широком смысле слова земельные права
можно характеризовать как набор прав, связанных не только с
рациональным использованием земельных ресурсов, но и с вла-
дением, пользованием и распоряжением земельным имущест-
вом, с осуществлением земельно-правовых сделок, с приватиза-
цией и выделом земельных участков, с регулированием прав зе-
мельного собственника, арендодателя, землепользователя, зем-
левладельца, ссрвитуария1 2. Поэтому вовсе нс случайно предме-
том настоящего исследования являются земельные права в сфе-
ре аренды, купли-продажи, приватизации, выдела земельных
участков. Правовое регулирование режима земельных участков
(вместе с этим и субъектов земельного и аграрного права) стало
предметом интереса не только этих отраслей права, но и граж-
данского права, ибо земельные участки являются разновидно-
стью имущества, участвующего в имущественном (гражданско-
правовом обороте). В то же время земельные участки не пере-
стают быть объектом природы и остаются под пристальным
вниманием норм земельного права. Иными словами, нельзя ха-
рактеризовать земельные права граждан, в особенности собст-
венников и иных субъектов вещных прав на земельные участки,
не исследуя их права во время заключения и исполнения зе-
мельно-правовых сделок, использования земельных участков.
Земельными правами обладают собственники земельных
участков, земельные владельцы, землепользователи, арендаторы
и сервитуарии2. Однако, независимо от титула владения, в силу
публично-правового влияния норм земельного права собствен-
ники земельных участков, землевладельцы, землепользователи,
1 Сервитуарий — лицо, пользующееся чужим соседним земельным участком на
ограниченных условиях, предусмотренных законом или договором.
2 Согласно п. 3 ст. 5 ЗК РФ собственники земельных участков — это лица, яв-
ляющиеся собственниками земельных участков; землевладельцы — лица, вла-
деющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного насле-
дуемого владения; землепользователи — эго лица, владеющие и пользующиеся
земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на
нраве безвозмездного срочного пользования; арендаторы земельных участков —
это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору арен-
ды. договору субаренды; обладатели сервитутов — это лица, имеющие право
ограниченного пользования чужими земельными участками.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 133
арендаторы имеют схожие земельные права, направленные на
использование природного объекта:
I) право использовать в установленном порядке для собст-
венных нужд имеющиеся па земельном участке общераспрост-
раненные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а
также закрытые водоемы в соответствии с законодательством
Российской Федерации;
2) право возводить жилые, производственные, культурно-
бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с
целевым назначением земельного участка и его разрешенным
использованием с соблюдением требований градостроительных
регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиени-
ческих, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) право проводить в соответствии с разрешенным использо-
ванием оросительные, осушительные, культурно-технические и
другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые
водоемы в соответствии с установленными законодательством
экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и
иными специальными требованиями;
4) право осуществлять другие права на использование зе-
мельного участка, предусмотренные законодательством; право
собственности па: посевы и посадки сельскохозяйственных
культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и дохо-
ды от ее реализации, за исключением случаев, если он передает
земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользова-
ние или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное
срочное пользование; расположенные на земельном участке
многолетние насаждения, за исключением случаев, установлен-
ных Лесным кодексом РФ (для лиц, не являющихся собствен-
никами земельных участков, последнее право не действует)
(ст. 40, 41 ЗК РФ).
Представляется, что набор земельных прав собственника зе-
мельного участка (в широком смысле) намного богаче перечня
прав иных категорий землепользователей. Земельные права соб-
ственника приобрели имущественный характер, обогативший их
содержание (право владения, пользования и распоряжения),
реализацию и виды.
Так, в силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему иму-
щества любые действия, нс противоречащие закону и иным
134
Глава 1
правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом
интересы других лиц. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имею-
щие в собственности земельный участок, вправе продавать его,
дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться
им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли
на основании закона не исключены из оборота или не ограни-
чены в обороте.
Если иное не установлено законом, право собственности на
земельный участок распространяется на находящиеся в границах
этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объек-
ты, находящиеся па нем растения. Собственник земельного уча-
стка вправе использовать по своему усмотрению все, что нахо-
дится над и пол поверхностью этого участка, если иное не пре-
дусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного
пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц
(п. 2, 3 ст. 261 ГК РФ). Граждане имеют право свободно, без
каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего
доступа земельных участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся
на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых
законом и иными правовыми актами, а также собственником
соответствующего земельного участка. Если земельный участок
не огорожен либо его собственник иным способом ясно не
обозначил, что вход на участок без его разрешения не допуска-
ется, любое лицо может пройти через участок при условии, что
это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику
(ст. 262 ГК РФ).
Осуществление земельных прав землепользователями, вклю-
чая собственников и иных субъектов ограниченных вещных прав
на землю, происходит на основе норм гражданского законода-
тельства, по с учетом норм земельного права. Как отмечено в п. 3
ст. 3 Земельного кодекса РФ. имущественные отношения по вла-
дению, пользованию и распоряжению земельными участками, а
также по совершению сделок с ними регулируются гражданским
законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лес-
ным, водным законодательством, законодательством о недрах, об
охране окружающей среды, специальными федеральными зако-
нами. Пункт I ст. 27 ЗК РФ также указывает на то, что оборот
земельных участков осуществляется в соответствии с граж-
данским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 135
Вслед за конституционными нормами (ч. 2 ст. 36 Консти-
туции РФ) в п. 3 ст. 209 ГК РФ обращено внимание на то, что
«владение, пользование и распоряжение землей и другими
природными ресурсами в той мерс, в какой их оборот допуска-
ется законом (ст. 129), осуществляется их собственником сво-
бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не
нарушает прав и законных интересов других лиц». Федераль-
ный закон от 26 января 1996 г. «О введении в действие части
второй Гражданского кодекса Российской Федерации»* также
указывает на то, что «нормы части второй Кодекса в части, ка-
сающейся сделок с земельными участками, применяются в той
мере, в какой их оборот допускается земельным законодатель-
ством» (ст. 13).
Включение земельных участков и земельных долей в земель-
ный (имущественный) оборот, признание земельных участков
недвижимостью и некоторое участие гражданского законода-
тельства в регулировании этого оборота дало основание отдель-
ным ученым-цивилистам полагать, что отныне земельные отно-
шения распадаются на отношения, регулируемые гражданским
правом, и на отношения, регулируемые административным пра-
вом, а земельное право прекращает свое существование как са-
мостоятельная отрасль права1 2.
Так, по мнению Е.А. Суханова, нет оснований для включе-
ния в земельное законодательство правил об обороте земельных
участков, в том числе правил о сделках по их купле-продаже,
ипотеке, передаче по наследству и т.д. Сделки с недвижимо-
стью, включая и земельные участки, являются по своей природе
гражданско-правовыми, что дает возможность распространять
на них общие положения гражданского права. Сам ГК РФ со-
держит виды вешных прав па землю и предусматривает публич-
но-правовые ограничения осуществления права частной собст-
венности на землю3.
1 Федеральный закон or 26 января 1996 г. № 15-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5.
Ст. 411.
’ См., например: Дозорцев В.А. Проблемы совершенствования гражданского пра-
ва Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и
право. 1994. № I. С. 26; Вес гни к Московского университета. Сер. И. Право.
1995. № 5. С. 32; Суханов Е.А. Земля как объект гражданского права // Земель-
ное право России, Практикум. Законодательство / Под ред. Н.Н. Осокина. М..
1996. С. 14.
3 Суханов Е.А. Вторая часть нового ГК и современный имущест венный оборот //
Вестник Московского университета. Сер. II. Право. 1996. Хе 3. С. 10.
136
Глава 1
В.В. Вгпрянский сетует на то, что Земельный кодекс РФ, за-
крепив в п. 3 ст. 3 правило о том, что имущественные отноше-
ния по владению, пользованию и распоряжению земельными
участками, а также по совершению сделок с ними регулируются
гражданским законодательством, если иное нс предусмотрено
земельным, лесным, водным законодательством, законодатель-
ством о недрах, об охране окружающей среде, специальными
федеральными законами, необоснованно расширяет сферу сво-
его действия за счет имущественных отношений, составляющих
предмет гражданско-правового регулирования, порождает новые
проблемы для правоприменительной практики и имущественно-
го оборота в целом1.
Н.Н. Осокин приходит к выводу о комплексном характере
земельного права, обосновывая свое мнение тем, что на данном
этапе развития общества, многообразия видов и форм земель-
ной собственности, землевладения и землепользования земель-
ные участки становятся объектами гражданско-правовых сделок,
сохраняются государственное управление земельным фондом,
контроль за эффективным использованием земельных участков,
определение целевого назначения земель2. На заседании «круг-
лого стола» в Институте государства и права Российской Акаде-
мии наук и Центра земельного права в январе 1998 г. ученый
подчеркнул, что земельные отношения — это общественные от-
ношения между органами государственной власти, органами ме-
стного самоуправления, гражданами и юридическими лицами по
поводу владения, пользования и распоряжения земельными уча-
стками, а также по поводу государственного управления земель-
ными ресурсами страны3.
Действительно, в настоящее время земельные участки в Рос-
сии стали недвижимым имуществом, объектами гражданского
права (ст. 130 ГК РФ). Главы 3 и 4 ГК РФ регулируют правовое
положение (статус) физических и юридических лиц, способных
участвовать в земельно-правовых отношениях, а ст. 23 ГК РФ
1 Витрянский В. В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-
правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологи-
ческое право. 2003. № 1.
" Осокин Н.Н. Земельное право в отраслевой классификации // Земельное право
России. Практикум. Законодательство. М„ 1996. С. 17.
Проблемы экологического, земельного нрава и законодательства в современ-
ных условиях («круглый стол») // Государство и право. 1999. № 2. С. 52.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 137
регламентирует правовое положение граждан-предпринимателей
без образования юридического лица, включая и глав крестьян-
ских (фермерских) хозяйств. Статьи 257, 258 ГК РФ установили
правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяй-
ства, включая и земельные участки. Статья I31 ГК РФ опреде-
ляет порядок регистрации недвижимости, в том числе земель-
ных участков, а ст. 216 ГК РФ перечисляет примерный набор
ограниченных вешних прав на землю: право пожизненного на-
следуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользо-
вания, сервитут. Глава 17 ГК РФ более подробно характеризует
эти ограниченные вещные права, а гл. 20 ГК РФ посвящена за-
щите права собственности и других вещных прав на землю, раз-
дел 3 ГК РФ содержит подробные положения относительно обя-
зательственного и договорного права, в том числе по вопросам
оборота земельных участков. Часть вторая ГК РФ регулирует
гражданско-правовые сделки, в том числе сделки, связанные с
земельными участками, содержит положения об аренде, залоге
земельных участков (ст. 454, 607, 652. 653) и др. Иными слова-
ми, Гражданский кодекс РФ, обладая развитым универсальным
инструментарием совершения различного рода сделок (порядок
заключения договоров, форма договоров, их исполнение и из-
менение, ответственность за нарушение, неисполнение договора
и т.д.), устанавливает общие правила оборота и в отношении
земельных участков, содержит важные положения относительно
участников правовых отношений, включая вопросы их право-
способности, дееспособности, регистрации юридических лиц,
порядок их возникновения, реорганизации и ликвидации.
Гражданское законодательство устанавливает общие нормы
регулирования имущественных отношений, в том числе земель-
ных, а земельное законодательство — специальные нормы регу-
лирования земельных отношений. Если специальная норма, со-
держащаяся в Земельном кодексе, так или иначе регулирует тот
или иной вопрос, то она имеет преимущество перед граждан-
ско-правовой нормой.
Основаниями возникновения земельных прав граждан —
собственников земельных участков являются общеизвестные
первоначальные и производные гражданско-правовые способы
возникновения права собственности на имущество, предусмот-
ренные Гражданским кодексом РФ, безусловно, с учетом спе-
цифики земельных участков как объектов земельных прав, и
138
Глава 1
положений земельного законодательства. В ст. 25 ЗК РФ не слу-
чайно указано на то, что право собственности на земельные
участки возникает по основаниям, установленным гражданским
законодательством, федеральными законами, и подлежит госу-
дарственной регистрации в соответствии с Законом о государст-
венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (п. I). Способами возникновения земельных прав собст-
венников земельных участков могут быть: приобретение права
собственности на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ), при-
обретательная давность (ст. 234 ГК РФ), приватизация, земель-
но-правовые сделки (купля-продажа, мена, аренда, дарение,
рента), получение земельного имущества в собственность путем
наследования и т.д.
Граждане имеют право на приватизацию земельных участков
в установленном законом порядке1.
Помимо права собственности граждане могут обладать огра-
ниченными вещными правами на землю: правом постоянного
(бессрочного) пользования, правом пожизненного наследуемого
владения (ст. 216. 265, 268 ГК РФ) (приобретенными до 25 ок-
тября 2001 г.), сервитутом (ст. 274, 277 ЗК РФ)2.
Земельный кодекс РФ 2001 г. запретил гражданам приобре-
тать земельные участки на праве постоянного (бессрочного)
пользования, а предоставил такое право только ограниченному
перечню юридических лиц (п. 1,2 ст. 20)3. В то же время ЗК РФ
1 Приобретение гражданами России права собственности на землю имеет боль-
шую историю, заслуживающую отдельного специального исследования.
2 Гражданин — субъект права постоянного (бессрочного) пользования или по-
жизненного наследуемого владения земельным участком не является собствен-
ником этого участка, принадлежащего публично-правовому образованию, а об-
ладает лишь некоторыми нравами на чужую вещь (iura in re alina), и ли нрава
являются ограниченными по отношению к абсолютным правам собственника
земельного участка. В частности, такой землепользователь не имеет нрава па
возмещение сто стоимости в случае изъятия или выкупа земельного участка для
публичных нужд. Он осуществляет предоставленные ему права на условиях и в
пределах, установленных законом, актом о предоставлении земельного участка,
договором с собственником.
3 Закон не усматривает различия между «постоянным» и «бессрочным» пользо-
ванием земельным участком, поскольку пользование земельным участком без
заранее установленного срока является постоянным. Согласно п. 12 ст. 3 Ввод-
ного закона предоставление землепользователям ло введения ЗК РФ права бес-
срочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует пре-
дусмотренному Земельным кодексом РФ праву постоянного (бессрочного) поль-
зования земельными участками.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 139
сохранил за гражданами право пользования государственными и
муниципальными земельными участками, используемыми ими
ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования. Феде-
ральный закон от 25 октября 200I г. № 137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и
доп.) (далее — Вводный закон)1 не ограничил, в отличие от
иных субъектов земельного права, срок действия права посто-
янного (бессрочного) пользования земельным участком для гра-
ждан, но указал, что права на землю, нс предусмотренные
ст. 20—24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в
действие ЗК РФ (п. I ст. 3), подчеркнул, что, если земельный
участок был предоставлен на этом титуле до введения в дейст-
вие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального жилищного
строительства, то гражданин—пользователь такого участка впра-
ве зарегистрировать право собственности па этот участок (п. 9.1
ст. 3). Иными словами, землепользователь получил возможность
переоформить свое право на используемый участок.
В настоящее время нормы ст. 270 ГК РФ, закреплявшие ра-
нее правило о том, что лицо, использующее земельный участок
на праве постоянного пользования, вправе передавать этот уча-
сток в аренду или безвозмездное срочное пользование с согла-
сия собственника участка, признаны недействующими2. Тем са-
мым гражданско-правовые нормы в этой части были приведены
в соответствие с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, согласно которому граждане,
обладающие земельными участками на праве постоянного (бес-
срочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земель-
ными участками.
Вводный закон подчеркнул, что не допускается внесение
права постоянного (бессрочного) пользования земельными уча-
стками в уставные (складочные) капиталы коммерческих орга-
низаций (п. 6 ст. 3).
Исходя из содержания п. 2 ст. 269 ГК РФ, можно сделать
вывод о том, что гражданин, которому земельный участок пре-
доставлен в постоянное пользование до введения в действие ЗК
РФ, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоя-
1 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
2 Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие
Лесного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.
140
Глава 1
тельно использовать участок в целях, для которых он предостав-
лен, включая возведение зданий, сооружений, другого недвижи-
мого имущества, принадлежащих пользователю на праве собст-
венности.
В одном ряду с правом постоянного (бессрочного) пользова-
ния находится право пожизненного наследуемого владения зе-
мельного участка. Этот правовой титул ведет свое начало от эм-
фитевзиса времен Римской империи, чиншевого нрава Россий-
ской империи1. Основы законодательства Союза ССР и союз-
ных республик о земле 1990 г.2 предусматривали такое право, а
ЗК РСФСР 1991 г.3 наделял таким титулом обладателей земель-
пых участков сельскохозяйственного назначения. Указом Пре-
зидента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении зе-
мельного законодательства Российской Федерации в соответст-
вие с Конституцией Российской Федерации»4 право пожизнен-
ного наследуемого владения было необоснованно исключено из
ЗК РСФСР, однако этот титул продолжал действовать на основе
Закона РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской
Федерации па получение в частную собственность и па продажу
земельных участков для ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи-
тельства».
Современный ЗК РФ также нс предусматривает предостав-
ления земельного участка гражданам на праве пожизненного
наследуемого владения, однако сохраняет этот титул за прежни-
ми обладателями такого права (ст. 21). Как и при постоянном
(бессрочном) пользовании, срок переоформления этого ограни-
ченного вещного права (в право собственности) законом не ог-
раничен. В силу Вводного закона правообладатель исследуемого
права, получивший земельный участок для нужд личного под-
собного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, инди-
видуального жилищного строительства, может зарегистрировать
право собственности на такой земельный участок (п. 9.1).
Прежней редакцией ГК РФ владельцу такого земельного
участка разрешалось передавать его другим лицам в аренду или
1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданскою нрава. М., 1912. С. 410.
2 ВСНД и ВС СССР. 1990. 10. Ст. 29.
3 ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.
4 САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 3085.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 141
безвозмездное срочное пользование (продажа, залог не допус-
кались) (ст. 267). Федеральный закон от 26 июня 2007 г.
№ Н8-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты
Российской Федерации в части приведения их в соответствие с
Земельным кодексом Российской Федерации»1 внес в назван-
ную статью определенные изменения, и теперь распоряжение
земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом
владении, нс допускается, за исключением случая перехода пра-
ва на земельный участок по наследству. Такая новелла полно-
стью соответствует содержанию ст. 21 ЗК РФ.
Представляется, что граждане, не переоформившие право
пожизненного наследуемого владения на иное право (право соб-
ственности), могут в силу ст. 266 ГК РФ владеть и пользоваться
земельным участком на законных условиях пользования этим
участком и возводить на нем здания, сооружения, создавать дру-
гое недвижимое имущество, приобретая на него право собст-
венности.
Е.А. Суханов обоснованно сетует на то, что современное
земельное законодательство, подобно кодификации советско-
го права 60-х г. XX в., стремится уничтожить основные вещ-
ные права на землю, оставив лишь право собственности и
аренду. Такую тенденцию исследователь объясняет лишь
стремлением законодателя максимально упростить правовой
режим земли2.
Субъектами земельно-правовых отношений Moiyr выступать
жители населенных пунктов, владельцы личных подсобных хо-
зяйств. работники сельскохозяйственных организаций, участни-
ки садоводческих (животноводческих), огороднических товари-
ществ, фермеры крестьянских (фермерских) хозяйств, иные уча-
стники земельных отношений.
Более II млн граждан пашей страны продолжают владеть
земельными долями, приобретенными ими в результате прове-
дения земельно-аграрной реформы. Много земельных долей
используются сельскохозяйственными организациями, кресть-
янскими (фермерскими) хозяйствами на условиях аренды,
1 СЗ РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.
2 Суханов Е.А. Вешпыс права в новом Земельном кодексе Российской Федера-
ции // Экологическое право. 2003. № I. С. 14.
142
Глава 1
иных условиях1. Часть земельных долей выделена с целью
расширения личного подсобного хозяйства, создания крестьян-
ского хозяйства, передачи в аренду в качестве самостоятельных
земельных участков. Правовые возможности таких земельных
правомочий бывших членов колхозов, работников совхозов
предусмотрены Законом об обороте земель сельскохозяйствен-
ного назначения (п. I ст. 13). Владельцы земельных долей
пользуются земельными правами и распоряжаются различными
дозволенными правовыми способами нравами в обшей собст-
венности на земельные участки из земель сельскохозяйствен-
ного назначения.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли
участники обшей долевой собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения вправе по своему
усмотрению завешать свою земельную долю, внести ее в устав-
ный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации,
использующей земельный участок, находящийся в долевой соб-
ственности, или передать свою земельную долю в доверительное
управление либо продать или подарить се другому участнику
долевой собственности, а также сельскохозяйственной органи-
зации или гражданину — члену крестьянского (фермерского)
хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в
долевой собственности2.
Если участник долевой собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения пролает свою зе-
мельную долю без выделения земельного участка в счет своей
земельной доли другому участнику долевой собственности, а
также сельскохозяйственной организации или гражданину —
члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим
земельный участок, находящийся в долевой собственности, то
извещение других участников долевой собственности о намере-
нии продать свою земельную долю не требуется3.
1 Иванова С.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственного назначе-
ния: теория и практика / Отв. ред. А.И. Бобылев. М.: Право и государство, 2005.
С. 9.
- К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения с участием более 5 облада-
телей долей положения ГК РФ. применяются с учетом комментируемого Закона
(п. I ст. 12).
3 Пункты 1, 2 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 143
Большую роль в пополнении продовольственного рынка, в
решении задач продовольственной программы, продовольствен-
ной безопасности страны1 играют владельцы личных подсобных
хозяйств. Владельцами личных подсобных хозяйств являются
более 15,8 млн семей нашей страны. Им предоставлено 6,8 млн
гектаров земель (в среднем по 0,43 гектара на семью), или 3,3%
от имеющихся в стране сельскохозяйственных угодий. На этой
площади владельцы личных подсобных хозяйств производят
92% картофеля, 77% овощей, 59% мяса, 49% молока, 42% яиц от
общего объема основных видов сельскохозяйственной продук-
ции, производимой в России2. Пункт 2 ст. 3 Федерального зако-
на от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хо-
зяйства»3 относит граждан, ведущих личное подсобное хозяйст-
во, к числу сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Под личным подсобным хозяйством понимается форма не-
предпринимательской деятельности по производству и перера-
ботке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хо-
зяйство ведется гражданином или гражданином и совместно
проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с
ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи
в целях удовлетворения личных потребностей на земельном
участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения
личного подсобного хозяйства. Сельскохозяйственная продук-
ция, произведенная и переработанная при ведении личного
подсобного хозяйства, является собственностью граждан, ве-
дущих личное подсобное хозяйство. Реализация гражданами,
ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной
Продовольственная безопасность государства (продовольственная безопас-
ность) — это состояние экономики государства, при котором обеспечивается
продовольственная независимость страны и гарантируется физическая и эконо-
мическая досгуинос1ь продовольствия для всего населения в количестве, необ-
ходимом для активной и здоровой жизни (ст. 1 Модельного закона «О продо-
вольственной безопасности». Принят на 14-м пленарном заседании Межпарла-
ментской Ассамблеи государств—участников СНГ 16 октября 1999 г. // Инфор-
мационный бюллетень Межпарламентской Ассамблеи государств—участников
СНГ. 2000. № 23. С. 155.
’ Калинин Н.И., Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону
«О личном подсобном хозяйстве» // Международная академия оценки и консал-
тинга. 2004 // СПС «Консультант Плюс»; Сельскохозяйственная деятельность
хозяйств населения в России // Статистический сборник. М.: Госкомстат, 2003.
С. 15.
3 СЗ РФ. 2007. № 1 (Ч. I). Ст. 27.
144
Глава 1
продукции, произведенной и переработанной при ведении
личного подсобного хозяйства, не является предприниматель-
ской деятельностью1.
Владельцы земельных участков, используемых для нужд лич-
ного подсобного хозяйства, освобождаются от уплаты походного
налога с доходов от произведенной хозяйством продукции и не
должны становиться на налоговый учет, вести бухгалтерский и
статистический учет2.
Для ведения личного подсобного хозяйства используются
предоставленный и (или) приобретенный для этих целей зе-
мельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и
иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а
также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельско-
хозяйственные техника, инвентарь, оборудование, транспортные
средства и иное имущество, принадлежащее на праве собствен-
ности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное
хозяйство3.
Владельцы личного подсобного хозяйства вправе выращивать
все виды сельскохозяйственных культур, включая использование
теплиц без ограничения их площади, содержать все виды сель-
скохозяйственных животных, пчел и птицы без ограничения их
поголовья и количества, но с соблюдением экологических и са-
нитарно-гигиенических требований.
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использо-
ваться земельный участок в черте поселений (приусадебный зе-
мельный участок) и земельный участок за чертой поселений
(полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок
используется для производства сельскохозяйственной продук-
ции, а также для возведения жилого дома, производственных,
бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
1 Статья 2 Закона о личном подсобном хозяйстве.
- В странах с развитой рыночной экономикой под личным подсобным хозяйст-
вом понимают экономически и юридически самостоятельное хозяйство, создан-
ное гражданином (отдельной семьей) для осуществления экономической дея-
тельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции,
основанное на частной собственности, личном труде с использованием земель-
ных участков, предоставленных или приобретенных в частную собствен нос 1ь,
пожизненное наследуемое владение, аренду // См.: Земельное право: учебник /
Под ред. Г.Е. Быстрова. Р.К. Гусева, Л.В. Бабанова. М.: ТК Велби, 2006. С. 529.
3 Статья 6 Закона о личном подсобном хозяйстве.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 145
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и
нормативов. Полевой земельный участок используется исключи-
тельно для производства сельскохозяйственной продукции без
права возведения на нем зданий и строений.
Предоставление гражданам земельных участков за счет пуб-
личных земель для веления личного подсобного хозяйства осу-
ществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ и Зако-
ном о личном подсобном хозяйстве (п. 3 ст. 8I ЗК РФ)1.
Как отмечено в п. 1,2, 11 ст. 30 ЗК РФ, предоставление зе-
мельных участков, находящихся в государственной или муници-
пальной собственности, .для ведения личного подсобного хо-
зяйства осуществляется без предварительного согласования мес-
та его размещения, т.е. только на торгах (конкурсах, аукционах).
В п. 4 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве подчеркнуто,
что предоставление таких земель осуществляется в порядке, ус-
тановленном земельным законодательством.
В то же время этот Закон содержит некоторые особенности
предоставления публичных земель для нужд личного подсобного
хозяйства: земельные участки, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, для ведения личного под-
собного хозяйства предоставляются гражданам, которые зареги-
стрированы по месту постоянного проживания в сельских посе-
лениях. Гражданам, которые зарегистрированы по месту посто-
янного проживания в городских поселениях, земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собствен-
ности, для веления личного подсобного хозяйства предоставля-
ются при наличии свободных земельных участков. При включе-
нии земель сельских поселений в черту городских поселений
граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, сохраняют пра-
во на ведение личного подсобного хозяйства на земельных уча-
стках, которые были им предоставлены и (или) приобретены
ими для этих целей (ст. 3).
По нашему мнению, изложенное содержание Закона ограни-
чивает в некоторой степени конституционное право российских
граждан на равные возможности в доступе к публичным землям
и необоснованно делает это возможным в зависимости от нали-
1 Действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте зе-
мель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные
участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражда-
нам для ведения личного подсобного хозяйства (ст. 1).
146
Глава 1
чия административного факта — от наличия регистрации по
месту жительства.
В связи с ихчожепным определенный интерес представляет
следующее гражданское дело.
Проживавшая в г. Москве гражданка М. заключила договор,
но которому она высчупила покупателем жилого дома и земель-
ного участка в г. Туапсе Краснодарского края. Однако в регист-
рации договора купли-продажи ей было отказано на основании
ст. 16 Закона Краснодарского края «Об особом порядке земле-
пользования в Краснодарском крас», установившей запрет на
совершение сделок с земельными участками на территории
края, если стороной по договору является гражданин, нс имею-
щий постоянной регистрации в Краснодарском крас или Респуб-
лике Адыгея. Конституционный Суд признал данное положение
нс соответствующим Конституции РФ, отмстив следующее.
В соответствии со ст. 27 Конституции РФ любой гражданин,
законно находящийся на территории РФ, вправе свободно пере-
двигаться и выбирать место жительства и пребывания. Свобода
передвижения является важным конституционным правом, за-
крепленным во многих международно-правовых актах, включая
Международный пакт о гражданских и политических правах
1966 г.1, и Факультативный протокол к нему. Протокол № 4 к
Европейской конвенции о защите прав человека и основных
свобод2.
Согласно Закону РФ от 25 июня 1993 г. № 5242—1 «О праве
граждан Российской Федерации на свободу передвижения, вы-
бора места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации» регистрация представляет собой форму учета, отра-
жающую факт нахождения гражданина по месту пребывания
1 Пакт открыт для подписания, ратификации и присоединения 19 декабря
1966 г. резолюцией 22ООА (XXI) Генеральной Ассамблеи ООН. Вступил в силу
23 март 1976 г. СССР подписал настоящий Пакт 18 марта 1968 г. Пакт ратифи-
цирован Указом Президиума ВС СССР от 18 сентября 1973 г. № 4812-VIH. Пакт
вступил в силу для СССР 23 марта 1976 г. // Ведомости Верховного Совета
СССР. 1976. № 17 (1831). Ст. 291.
’ Протокол № 4 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод «Об
обеспечении некоторых иных прав и свобод помимо тех, которые уже включены
в Конвенцию и Проюкол № I к ней» ETS № 046 (CipacGypr, 16 сентября
1963 г). Протокол ратифицирован Российской Федерацией Федеральным зако-
ном от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ. вступил в силу 5 мая 1998 г. // СЗ РФ. 1998.
№ 20. Ст. 2143.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 147
или жительства. Понятия «место пребывания» и «место житель-
ства» не являются идентичными. Место жительства — это жи-
лой дом, квартира, служебное и иное жилое помещение, в кото-
ром гражданин постоянно или преимущественно проживает в
качестве собственника, по договору найма (поднайма), аренды
либо на иных законных основаниях. Под местом пребывания
понимается гостиница, санаторий, дом отдыха, больница, иные
подобные учреждения, жилое помещение, нс являющееся ме-
стом жительства, где гражданин проживает временно, например,
дачный (садовый) домик.
Регистрация носит уведомительный характер и регулируется
правительственным постановлением’. Федеральным законом
могут быть установлены определенные ограничения в интересах
личности, общества и государства на свободу передвижения в
пограничной зоне, зоне экологического бедствия, закрытых во-
енных городках, закрытых административно-территориальных
образованиях, на территориях, где введены особые условия и
режимы проживания в связи с опасностью инфекционных забо-
леваний и отравлений, а также в местностях, где введено чрез-
вычайное или военное положение. Любые другие ограничения
на передвижение являются незаконными, в том числе устанав-
ливающие зависимость па реализацию принадлежащих гражда-
нину субъективных прав. Факт регистрации не может служить
основанием ограничения или условием реализации прав и сво-
бод граждан1 2.
Закон о личном подсобном хозяйстве не устанавливает за-
преты на приватизацию земельных участков, составляющих по-
левые наделы личных подсобных хозяйств. Это объясняется тем,
что данные наделы формировались посредством выделения на
местности земельных долей, полученных гражданами в результа-
1 Постановление Правительства 1’Ф от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении
Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного
учета но мест}' пребывания н по месту жительства в пределах Российской Федера-
ции и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» // СЗ РФ.
1995. № 30. Ст. 2939.
2 Определение Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2000 г. № 41-0 «По
жалобе гражданки Медиковой Нины Пе1ровны на нарушение се конеппуцион-
ных прав положением части первой статьи 16 Закона Краснодарского края «Об
особом порядке землепользования в Краснодарском крае» // СЗ РФ. 2000. № 18.
Ст. 2020.
148
Глава 1
те реорганизации колхозов и совхозов с возникновением изна-
чально права частной собственности граждан на такие земель-
ные участки1.
Земельные участки для личных подсобных хозяйств могут
формироваться за счет земельных долей. Так, Закон об обороте
земель сельскохозяйственного назначения указывает на то, что
собственник земельной доли вправе требовать выдела земельно-
го участка в счет причитающейся ему земельной доли из земель
сельскохозяйственного назначения для создания и расширения
личного подсобного хозяйства (п. I ст. 13).
В н. 6 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве прямо
подчеркнуто, что оборот земельных участков, предоставленных
гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного
подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с граж-
данским и земельным законодательством.
Иными словами, для ведения личного подсобного хозяйства
граждане могут использовать земельные участки, как предостав-
ленные им за счет публичных (государственных, муниципаль-
ных) земель, так и приобретенные ими на основе различных
гражданско-правовых сделок (купли-продажи, мены, дарения,
аренды, ренты и т.д.), как за счет земель поселений, так и за
счет земель сельскохозяйственного назначения. Закон о личном
подсобном хозяйстве устранил противоречия, связанные с ука-
занием в ст. 78 ЗК РФ о предоставлении для личного подсобно-
го хозяйства только земельных участков из состава земель сель-
скохозяйствепнего назначения.
Предоставление и оборот земельных участков для нужд
личного подсобного хозяйства осуществляются гражданами в
пределах размеров, определяемых указанными в Законе орга-
нами.
Согласно ст. 33 ЗК РФ, предельные (максимальные и мини-
мальные) размеры земельных участков, предоставляемых граж-
данам в собственность из находящихся в государственной или
муниципальной собственности земель для ведения личного под-
собного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления. Максимальные раз-
1 Анисимов А.П. Правовые проблемы приватизации гражданами земельных уча-
стков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения // Юрист.
2005. № 5. С. 35.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 149
меры земельных участков,, предоставляемых гражданам в собст-
венность бесплатно для этих целей, устанавливаются: федераль-
ными законами — из земель, находящихся в федеральной собст-
венности; законами субъектов Российской Федерации — из зе-
мель, находящихся в собственности субъектов Российской Фе-
дерации; нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления — из земель, находящихся в собственности му-
н и ци 11 ал ьн ы х образо ва н и й.
Вслед за Земельным кодексом РФ Закон о личном подсоб-
ном хозяйстве также указывает на то, что «предельные (макси-
мальные и минимальные) размеры земельных участков, предо-
ставляемых гражданам в собственность из находящихся в госу-
дарственной или муниципальной собственности земель для ве-
дения личного подсобного хозяйства, устанавливаются норма-
тивными правовыми актами органов местного самоуправления»
(п. 4 ст. 4). Однако в п. 5 этой же статьи содержится положение,
согласно которому «максимальный размер общей площади зе-
мельных участков, которые могут находиться одновременно на
праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих
личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта
Российской Федерации. Часть земельных участков, площадь ко-
торых превышает указанный максимальный размер, должна
быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные
участки, в течение года со дня возникновения прав на эти зе-
мельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена
государственная регистрация указанных граждан в качестве ин-
дивидуальных предпринимателей или государственная регистра-
ция крестьянского (фермерского) хозяйства».
Как видно из содержания изложенной нормы, она несколько
расходится с положениями Земельного кодекса РФ*.
Определенную лепту в сельскохозяйственное производство
вносит многомиллионная армия членов садоводческих, огород-
нических и дачных некоммерческих объединениях граждан, яв-
ляясь тем самым субъектами аграрного нрава. По состоянию на
I января 2006 г. насчитывалось 14 млн 566 тыс. садоводческих,
100 тыс. дачных и 4 млн 96 тыс. огороднических объединений
1 До 1991 г. размер приусадебного участка зависел от вида деятельности гражда-
нина.
150
Глава 1
граждан, обладающих в общей сложности соответственно I млн
255 тыс., 16 тыс., 4 млн гектарами земельных участков*.
Согласно п. 1 ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединениях граждан предоставле-
ние в собственность садоводов, огородников, дачников и их
объединений земельных участков из состава публичных земель
(т.с. земель, находящихся в государственной или муниципаль-
ной собственности), осуществляется без проведения торгов за
плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными
законами, законами субъектов Российской Федерации.
Граждане — члены некоммерческих объединений имеют
право: самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участ-
ке в соответствии с его разрешенным использованием; осущест-
влять в соответствии с градостроительными, строительными,
экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарны-
ми и иными установленными требованиями (нормами, прави-
лами и нормативами) строительство и перестройку жилого
строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом
земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйст-
венных строений и сооружений — на дачном земельном участке;
некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и со-
оружений — на огородном земельном участке; распоряжаться
своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если
они на основании закона не изъяты из оборота или не ограни-
чены в обороте.
При отчуждении садового, огородного или дачного земель-
ного участка члены некоммерческого объединения вправе одно-
временно отчуждать приобретателю долю имущества общего
пользования в составе такого объединения в размере целевых
взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за ис-
ключением той части, которая включена в неделимый фонд са-
доводческого, огороднического или дачного потребительского
кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры.
При ликвидации объединения бывшие члены вправе получать
причитающуюся долю имущества общего пользования1 2.
1 Калинин Н.И. Комментарий к Федеральному закону от 30 июня 2006 г.
№ 93-ФЗ // Международная академия оценки и консалтинга. 2006; СПС «Кон-
сультант Плюс».
2 Пункт I ст. 19 Закона о садоводческих. огороднических и дачных некоммерче-
ских объединениях граждан.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 151
Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков
регулируется гражданским законодательством, если иное не
предусмотрено земельным законодательством1.
Граждане, обладающие садовыми, огородными или дачны-
ми земельными участками на праве пожизненного наследуемо-
го владения или постоянного (бессрочного) пользования, впра-
ве зарегистрировать права собственности на такие земельные
участки в соответствии со ст. 25.2 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в
собственность таких земельных участков в этом случае не тре-
буется2.
Фермерское хозяйство, его члены могут быть участниками
сельскохозяйственного производства, обладая земельными уча-
стками с различным правовым режимом.
Формирование крестьянских (фермерских) хозяйств в Рос-
сийской Федерации началось в 1990 г. после принятия Закона
РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хо-
зяйстве»* 3.
Крестьянские (фермерские) хозяйства страны вносят по-
сильный вклад в решение продовольственных задач, стоящих
перед сельскохозяйственными товаропроизводителями. Так, на-
пример, в 2002 г. объем производства зерновых культур в кре-
стьянских (фермерских) хозяйствах Воронежской области соста-
вил 154 тыс. тонн (7% от общего объема производства всех кате-
горий хозяйств области), производство подсолнечника — 16%.
На 1 января 2003 г. в фермерских хозяйствах области содержа-
лось 3620 голов крупного рогатого скота, 8340 свиней, 4200 овец,
7800 кроликов, 85 000 кур4.
Крестьянское (фермерское) хозяйство является оригиналь-
ным, неповторимым, уникальным правовым явлением в право-
вой системе нашей страны, семейно-трудовым объединением,
члены которого участвуют в производстве и иной сельскохозяй-
' Статья 31 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан.
г Пункт 3 сг. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерче-
ских объединениях граждан.
3 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.
4 Там же.
152
Глава 1
ственной деятельности своим личным трудом. Ввиду того, что
крестьянское хозяйство нс является в настоящее время юриди-
ческим лицом1, ему не принадлежит на праве собственности
имущество, которое члены хозяйств передают самому хозяйству.
Хозяйство может приобрести для производственных целей иму-
щество на общие средства своих членов, за счет плодов, про-
дукции и доходов хозяйства. Это имущество является объектом
обшей собственности членов хозяйства (ст. 6 Закона о крестьян-
ском хозяйстве).
Порядок предоставления земельных участков гражданам,
изъявившим желание вести крестьянское хозяйство, земельных
участков сельскохозяйственного назначения определен нормами
ЗК РФ и Закона о крестьянским хозяйстве (п. 1 ст. 81 ЗК РФ).
Если для создания крестьянского хозяйства требуется возведе-
ние зданий, строений, сооружений, то применяются нормы
ст. 31 ЗК РФ, регулирующей порядок выбора земельных участ-
ков для строительства.
Конкретный порядок предоставления земельных участков
гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, предусмот-
рен ст. 12 Закона о крестьянском хозяйстве.
Гражданин, являющийся участником обшей долевой собст-
венности на земельный участок из земель сельскохозяйственно-
го назначения, имеет право требовать выдела земельного участка
в счет земельной доли, возникшей при приватизации сельскохо-
зяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте
земель сельскохозяйственного назначения, для создания или
расширения фермерского хозяйства2.
Минимальные размеры земельных участков не устанавлива-
ются для фермерских хозяйств, основной деятельностью кото-
рых является садоводство, овощеводство защищенного грунта,
цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство,
пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях
1 Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ (в рсд. oi 4 декабря 2006 г.
№ 201-ФЗ) (далее — Закон о крестьянском хозяйстве) // СЗ РФ. 2003. № 24.
Ст. 2249.
2 Пункт I ст. 13 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Понятие и способы судебной защиты земельных прав граждан России 153
производства сельскохозяйственной продукции по технологии,
допускающей использование земельных участков, размеры ко-
торых менее минимальных размеров земельных участков, уста-
новленных законами субъектов Российской Федерации1.
Максимальный размер общей площади сельскохозяйствен-
ных угодий, которые расположены па территории одного муни-
ципального района и могут находиться в собственности одного
гражданина, устанавливается законом субъекта Российской Фе-
дерации равным нс менее чем 10% обшей площади сельскохо-
зяйственных угодий, расположенных на указанной территории в
момент предоставления и (или) приобретения таких земельных
участков2.
1 Пункт 7 ст. 12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
2 Пункт 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
2
Судебная защита
арендных земельных прав граждан
§ 1. Правовое регулирование аренды
земельных участков
и судебная защита прав ее участников
Аренда земельных участков является в настоящее время од-
ним из самых распространенных договоров в сфере имущест-
венного оборота. Мировой опыт показывает, что аренда явля-
ется наиболее удобным и взаимовыгодным для обеих сторон
способом включения земельных участков в имущественный
(земельный) оборот. Аренда облегчает доступ к земле тем, кто
может рационально ее использовать, позволяет расширить круг
участников землепользования, дает возможность удовлетворять
потребности граждан, нуждающихся во временном использо-
вании земельных участков, вовлекать неиспользуемые собст-
венником земли в позитивную хозяйственную деятельность,
предоставляет собственнику правовую и экономическую воз-
можность извлекать полезные свойства из земельного участка в
виде арендной платы1. Широкое распространение аренды зе-
мельных участков отвечает задачам постепенного вхождения
земельных собственников и землевладельцев в рыночные от-
ношения, является надежным средством передачи публичной и
частной земельной собственности во временное владение и
пользование другим лицам при условии надлежащего исполь-
зования земельных участков с соблюдением требований зе-
мельного законодательства.
В годы Советской власти роль аренды явно недооценива-
лась и, более того, каралась различными видами юридической
См., например: Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизво-
дителей / Под ред. И.А. Иконицкой, З.С. Беляевой. М.: Колос, 2003. С. 139.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
155
ответственности, вплоть до уголовной1. Аренда имущества ог-
раничивалась имущественным наймом жилых и непроизводст-
венных помещений либо договором бытового подряда. Аренда
земель сельскохозяйственного назначения была запрещена в
1936 г., а в 1969 г. было прекращено взимание арендной платы
за земли городов2. Земельный кодекс РСФСР 1970 г.3 разрешал
земельный оборот только в виде бесплатного использования
земли на основании решений исполнительных органов власти.
С изменением социально-экономических отношений в на-
шей стране в конце 1980-х гг. изменилось и отношение к арен-
де, в том числе к аренде земельных участков. 23 ноября 1989 г.
были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных
республик «Об аренде»4 5. Они содержали развернутое определе-
ние понятия аренды и арендных отношений, раскрывали сферу
и объекты аренды, характеризовали стороны и содержание
арендного договора, излагали правила выкупа арендуемого
имущества, предусматривали принципы выплаты арендной пла-
ты, сроки действия договора, порядок и основания его растор-
жения, прекращения и продления.
Основы законодательства Союза ССР и союзных республик
о земле от 28 февраля 1990 г? предусматривали специальную
норму, посвященную аренде земли (ст. 7), в которой указыва-
лось, что на условиях аренды во временное пользование земля
предоставляется гражданам СССР, колхозам, совхозам и дру-
1 Земельный кодекс РСФСР 1922 г. развивал основные положения Декрета
«О земле» и Декрета ВНИК от 19 февраля 19IS г. «О социализации земли», пре-
дусматривал предоставление земли только на праве пользования, а в отношении
сельскохозяйственных земель — на праве трудового пользования. В ст. 21 ГК
РСФСФ 1922 г. содержалось положение о том, что земля является достоянием
государства и нс может быть предметом частного оборота, владение землей воз-
можно только па нраве пользования. Земельный кодекс РСФСР 1922 г. допускал
для трудовых хозяйств при определенной необходимости сдачу всех или части
земель в аренду за уплату деньгами, продуктами и за другие виды вознагражде-
ния с соблюдением условий, установленных Кодексом. В аренду могло сдаваться
также государственное земельное имущество, в том числе городов и поселений
городского типа // Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации:
Учебник. М.: Юрист ь, 1999. С. 92.
2 См.: Аграрное право: Учебник для вузов / Под ред. Г.Е. Быстрова и М.И. Козыря.
М.: Юрисгь, 1998. С. 222.
3 Ведомости ВС РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.
4 Ведомости СНД и ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
5 ВВС СССР. 1990. № 10. Ст. 129.
156
Глава 2
гим предприятиям, учреждениям и организациям. Помимо это-
го Основы наделили правами арендодателя земли соответст-
вующие Советы народных депутатов, установили, что условия
аренды определяются по соглашению сторон и закрепляются в
договоре. Арендатор получил преимущественное право возоб-
новления договора на аренду земли но истечении срока его
действия. Арендованные участки земель сельскохозяйственного
назначения по согласованию сторон могли передаваться во
владение арендатору. Колхозы, совхозы, другие государствен-
ные и кооперативные сельскохозяйственные предприятия по-
лучили право закреплять землю за отдельными работниками и
арендными коллективами в порядке внутрихозяйственного
землеустройства.
Земельный кодекс РСФСР 1991 г.1 разрешил гражданам Рос-
сии по своему выбору получать земельные участки в собствен-
ность, пожизненное наследуемое владение или аренду для веде-
ния крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального
жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в
городах, поселках и сельских населенных пунктах; садоводства;
огородничества; животноводства; иных целей, связанных с ве-
дением сельскохозяйственного производства. Кроме того, гра-
ждане России получили право приобретать земельные участки
в пожизненное наследуемое владение или в аренду для инди-
видуального или коллективного дачного строительства; строи-
тельства коллективных и индивидуальных гаражей; предпри-
нимательской деятельности и иных не запрещенных законом
целей (ст. 7).
В настоящее время вопросы аренды земельных участков в
нашей стране регулируются Гражданским и Земельным кодек-
сами Российской Федерации, Законом об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения, законами субъектов Российской
Федерации, иными нормативными правовыми актами.
Общие положения об аренде недвижимого имущества, о
порядке заключения и исполнения договора аренды, иных
важнейших вопросах аренды закреплены в первой2 и второй
1 ВВС РФ. 1991. № 22. Ст. 768.
2 Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изменениями и дополне-
ниями) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
157
частях1 Гражданского кодекса РФ действуют и в отношении
аренды земельных участков.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)
имущество в пользование за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование. Плоды, продукция
и доходы, полученные арендатором в результате использования
арендованного имущества становятся собственностью арендода-
теля (ст. 606 ГК РФ).
Следует подчеркнуть, что аренда земельных участков пред-
полагает не только пользование ими, т.е. извлечение полезных
свойств из земельного участка, получение плодов и доходов от
их использования по прямому назначению, но и владение ими,
т.е. фактическое обладание земельным участком2.
Как указано в ст. 608 ГК РФ, в роли арендодателя могут вы-
ступать не только собственники имущества, но и лица, управо-
моченные законом или собственником сдавать имущество в
аренду. В то же время п. 2 ст. 22 ЗК РФ разрешает делать это
собственникам земельных участков в соответствии с граждан-
ским законодательством. Надо ли понимать это разрешение
лишь ограниченному перечню лиц-арендодателей или таковыми
могут быть и лица, уполномоченные законом и собственником?
На наш взгляд, при определении круга граждан, способных вы-
ступать в роли арендодателей, следует придерживаться положе-
ний ст. 607 ГК РФ. Например, Земельный кодекс РФ допускает
законного представителя несовершеннолетнего наследника в
качестве арендодателя по передаче в аренду унаследованного
земельного участка3.
1 Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями и дополне-
ниями) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками. М.: Городсц, 2006. С. 114.
2 Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, нс достшших возраста 14 лет,
сделки, за исключением отдельных видов сделок, совершают от их имени роди-
тели, а в соответствии со ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до
18 лет совершают сделки, за исключением некоторых сделок, с письменного
согласия своих законных прсдставтслсй — родшелей, усы нови гелей, попечите-
лей. Таким образом, по нашему мнению, содержание п. К) ст. 23 ЗК РФ нужда-
ется в дополнительном уточнении с учетом положений норм ГК РФ и возраста
несовершеннолетних.
158
Глава 2
Публично-правовые образования, обладающие публичной
(государственной и муниципальной) собственностью в силу за-
кона, вправе выступать арендодателями земельных участков с
соблюдением порядка (процедуры), предусмотренного ст. 125
ГК РФ и норм Земельного кодекса РФ. От имени Российской
Федерации и субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований в случаях и в порядке, предусмотренными феде-
ральными законами, указами Президента РФ и постановления-
ми Правительства РФ, нормативными актами субъектов Россий-
ской Федерации и муниципальных образований, от их имени и
по специальному поручению могут выступать государственные
органы, органы местного самоуправления, а также юридические
лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК РФ).
В настоящее время функции управления федеральной собст-
венностью выполняет Федеральное агентство по управлению
федеральным имуществом. В соответствии с Положением о
данном агентстве, утвержденным постановлением Правительства
РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном агентстве но
управлению федеральным имуществом»’, на это агентство воз-
ложено управление федеральным имуществом, в том числе в
области земельных отношений. К таковым функциям, в частно-
сти, относятся:
I) принятие мер для обеспечения поступления в федераль-
ный бюджет средств от продажи земельных участков, а также от
продажи права на заключение договора аренды земельного уча-
стка на торгах;
2) принятие решения о проведении торгов в форме аукциона
или направление в установленном порядке в Правительство РФ
предложений о проведении торгов в форме конкурса и об усло-
виях конкурса;
3) определение на основании отчета независимого оценщика
в соответствии с законодательством Российской Федерации об
оценочной деятельности начальной цены земельного участка
или начального размера арендной платы, величины их повыше-
ния при проведении аукциона;
4) определение существенных условий договоров купли-
продажи земельных участков, заключаемых по результатам аук-
1 СЗ РФ. 2004. № 49. Ст. 4897.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
159
циона; заключение договоров аренды земельных участков по
результатам торгов;
5) осуществление от имени Российской Федерации юриди-
ческих действий по защите имущественных и иных прав и за-
конных интересов РФ при управлении федеральным имущест-
вом и его приватизации в случаях: предоставления земельных
участков органу государственной власти РФ (его территориаль-
ному органу), государственному унитарному предприятию, госу-
дарственному учреждению, другой некоммерческой организа-
ции. созданной органами государственной власти РФ. а также
при предоставлении органу государственной власти (его терри-
ториальному органу), юридическому и физическому лицу зе-
мельных участков, на которых расположены объекты недвижи-
мого имущества, находящиеся в федеральной собственности ли-
бо находившиеся в федеральной собственности до их отчужде-
ния; прекращения прав указанных органов, юридических и фи-
зических лиц на земельные участки; предоставления в собствен-
ность или аренду земельных участков, средства от продажи ко-
торых поступают в бюджет Российской Федерации.
На уровне субъектов Российской Федерации аналогичные
функции в отношении земельных участков, относящихся к госу-
дарственной собственности субъекта Федерации выполняют со-
ответствующие структуры субъекта Федерации.
Так. например, Главное управление государственного иму-
щества Воронежской области осуществляет в качестве арендода-
теля передачу в аренду земельных участков, включая участки из
состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся
в собственности области, заключает договоры аренды (и допол-
нительные соглашения) этих земельных участков и земельных
участков, государственная собственность на которые нс разгра-
ничена, находящихся в черте города Воронежа, рассчитывает
арендную плату за земельные участки, ведет реестр договоров,
осуществляет контроль за исполнением условий таких договоров
и поступлением платежей по ним, проводит соответствующую
претензионную работу, участвует в судебных заседаниях по взы-
сканию долга по арендным платежам за земельные участки об-
ластного уровня*.
' См.: Положение о Главном управлении государственного имущества Воронеж-
ской области, утвержденное постановлением Администрации Воронежской об-
ласти от I5 июля 2005 г. № 630 // Коммуна. 2005. 13 сент. № I40.
160
Глава 2
Как известно, государственной собственностью являются
земли, нс находящиеся в собственности граждан, юридических
лиц или муниципальных образований1.
В свою очередь, земельная государственная собственность
имеет два уровня: федеральную и собственность субъектов Рос-
сийской Федерации.
В силу ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся
земельные участки, которые признаны таковыми федеральными
законами или право собственности Российской Федерации на
которые возникло при разграничении государственной собст-
венности на землю, а также земельные участки, приобретенные
Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гра-
ждански м зако нодател ьство м.
Согласно ст. 18 ЗК РФ в собственности субъектов Россий-
ской Федерации находятся земельные участки, признанные та-
ковыми федеральными законами или право собственности субъ-
ектов Российской Федерации на которые возникло при разгра-
ничении государственной собственности на землю, а также зе-
мельные участки, приобретенные субъектами Российской Феде-
рации по основаниям, предусмотренным гражданским законо-
дательством.
В целях разграничения государственной собственности на
землю к федеральной собственности Федеральным законом от
17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земель-
ный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О вве-
дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратив-
шими силу отдельных положений законодательных актов Рос-
сийской Федерации» (далее — Закон № 53-ФЗ)2 в настоящее
время отнесены: земельные участки, занятые зданиями, строе-
ниями, сооружениями, находящимися в собственности Россий-
ской Федерации; земельные участки, предоставленные органам
государственной власти Российской Федерации, их территори-
альным органам, а также казенным предприятиям, государст-
венным унитарным предприятиям или некоммерческим орган и -
1 Пункт I ст. 16 ЗК РФ.
2 СЗ РФ. 2006. № 17 (Ч. 1). Ст. 1782.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
161
зациям, созданным федеральными органами государственной
власти; иные предусмотренные федеральными законами земель-
ные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
В аналогичных целях к собственности субъектов Российской
Федерации относятся: земельные участки, занятые зданиями,
строениями, сооружениями, находящимися в собственности
субъектов Российской Федерации; земельные участки, предо-
ставленные органам государственной власти субъектов Россий-
ской Федерации, а также казенным предприятиям, государст-
венным унитарным предприятиям или некоммерческим органи-
зациям, созданным органами государственной власти субъектов
Российской Федерации; иные предусмотренные федеральными
законами земельные участки и предусмотренные федеральными
законами земли.
Помимо государственной собственности в нашей стране су-
ществует и муниципальная земельная собственность (ч. 2 ст. 8
Конституции РФ).
Как отмечено в ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственно-
сти находятся земельные участки, которые признаны таковыми
федеральными законами и принятыми в соответствии с ними
законами субъектов Российской Федерации или право муници-
пальной собственности на которые возникло при разграничении
государственной собственности на землю, а также земельные
участки, которые приобретены по основаниям, установленным
гражданским законодательством. В собственность муниципаль-
ных образований для обеспечения их развития могут безвоз-
мездно передаваться земли, находящиеся в государственной
собственности, в том числе за пределами границ муниципаль-
ных образований.
В целях разграничения государственной собственности на
землю к собственности поселений, городских округов, муници-
пальных районов относятся: земельные участки, занятые зда-
ниями, строениями, сооружениями, находящимися в собствен-
ности соответствующих муниципальных образований; земель-
ные участки, предоставленные органам местного самоуправле-
ния соответствующих муниципальных образований, а также ка-
зенным предприятиям, муниципальным унитарным предпри-
ятиям или некоммерческим организациям, созданным указан-
ными органами местного самоуправления; иные предусмотрен-
162
Глава 2
ные федеральными законами и принятыми в соответствии с ни-
ми законами субъектов Российской Федерации земельные уча-
стки и предусмотренные федеральными законами и принятыми
в соответствии с ними законами субъектов Российской Федера-
ции земли1.
Изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об ут-
верждении перечней земельных участков, на которые соответст-
венно у Российской Федерации, субъектов Российской Федера-
ции и муниципальных образований возникает право собствен-
ности при разграничении государственной собственности на
землю, являются основанием для государственной регистрации
права собственности соответственно Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации и муниципальных образова-
ний на такие земельные участки2.
Действие Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ
«О разграничении государственной собственности на землю»3
оказалось малоэффективным: большинство земель в стране ос-
тались не разграниченными и, соответственно, не являются объ-
ектами вещного права собственности. Как указывалось в пояс-
нительной записке к проекту Закона № 53-ФЗ, Правительством
РФ утверждены перечни, содержавшие 8351 федеральный зе-
мельный участок, 36 участков субъектов РФ и 45 муниципаль-
ных участков4.
Распоряжение неразграниченными землями осуществляется
за рамками Земельного кодекса РФ — в соответствии с пере-
ходными положениями Федерального закона от 25 октября
2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации» (в дальнейшем — Вводный закон)5. Несмотря на
известную презумпцию государственной собственности, распо-
ряжение такими землями осуществляют органы местного само-
управления.
1 Статья 2 Закона от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ.
2 Статья 3.1 данною Закона.
' Федеральным законом ог 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ указанный Закон признан
утратившим силу (ст. 4).
4 Проект федерального закона № 48508—4. К первому прению 9 июля.2004 г. //
СПС «Консультант Плюс».
' Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (с изменениями и допол-
нениями) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
163
В последнее время существенно изменены положения дейст-
вующего законодательства относительно полномочий государст-
венных и муниципальных органов по распоряжению земельны-
ми ресурсами, включая предоставление земельных участков в
аренду и взимание арендной платы.
Так, Закон № 53-ФЗ существенным образом изменил поря-
док распоряжения и условия использования государственных и
муниципальных земель.
Данным Законом право распоряжения (включая предостав-
ление в аренду) нсразграниченными государственными землями
предоставлено:
I) органам местного самоуправления муниципальных обра-
зований со статусом муниципальных районов; городских окру-
гов; городских поселений — административных центров и сто-
лиц субъектов РФ;
2) органам государственной власти городов Москвы и Санкт-
Петербурга. Законами субъектов РФ право распоряжения нсраз-
граничепными государственными землями может быть предо-
ставлено: органам государственной власти субъекта РФ (в отно-
шении участков в административных центрах и столицах данных
субъектов); органам внутригородских муниципальных образова-
ний (городских округов, внутригородских территорий) Москвы
и Санкт-Петербурга.
Районные, городские, поселковые, сельские Советы потеря-
ли право определять порядок распоряжения и предоставления
земельных участков на подведомственных им территориях, а по-
селковые, сельские администрации лишились права взимать
плазу за землю. Этими полномочиями названные субъекты зе-
мельного права обладали на основании п. 8 ст. 49, п. 7 ст. 51,
п. I5 ст. 55, п. 16 ст. 66 Закона РФ от 6 июля 1991 г. «О местном
самоуправлении в Российской Федерации» (далее — Закон о
местном самоуправлении)1. Полномочия по взиманию платы за
землю сохранены у администраций городских поселений и му-
ниципальных районов2.
1 Закон РФ № 1550—1 (с изм. и доп.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991.
N? 29. Ст. 1010. Применяется в части, не нрошворечащей положениям главы 12
«Переходные положения» Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ
«Об обшнх принципах организации меспюго самоуправления в Российской
Федерации». Утратил силу с 1 января. 2009 г. (п. 3 ч. 1 и ч. 2 ст. 86 Федерально-
го закона от 6 октября 2003 г. № 13ЬФЗ).
2 Пункт 6 ст. 71, п. 6 ст. 60 Закона о местном самоуправлении.
164
Глава 2
В соответствии со ст. 132 Конституции РФ и согласно ныне
действующей редакции Закона о местном самоуправлении по-
селковые, сельские, городские и районные администрации впра-
ве: управлять муниципальной собственностью, решать вопросы
использования, аренды, отчуждения объектов муниципальной
собственности поселка (сельсовета), города, района (п. 4 ст. 50,
п. I ст. 68, п. I ст. 57); предоставлять и изымать в установлен-
ном порядке земельные участки в пределах границ муниципаль-
ного образования (черты поселка, сельсовета, городской черты,
границ района), за исключением случаев, предусмотренных за-
конодательством (п. I ст. 51, п. I ст. 71, п. 1 ст. 60)’.
Согласно ст. 14 Федерального закона ог 6 октября 2003 г.
«Об общих принципах организации местного самоуправления в
Российской Федерации» (далее — Закон от 6 октября 2003 г.)1 2 к
вопросам местного значения поселения относятся, в частности:
установление, изменение и отмена местных налогов и сборов
поселения; владение, пользование и распоряжение имуществом,
находящимся в муниципальной собственности поселения.
В переходный период законами субъектов РФ может быть
предусмотрено решение вопросов местного значения вновь об-
разованных поселений органами местного самоуправления му-
ниципальных районов3.
С 1 июля 2006 г. уполномоченные органы государственной
власти и местного самоуправления могут распоряжаться зе-
мельными участками только при условии регистрации права
собственности соответствующего публичного (государственно-
го, муниципального) образования. В то же время новая редак-
ция п. 10 ст. 3 Вводного закона указывает на то, что отсутствие
регистрации не является препятствием для распоряжения та-
кими землями.
Например, ст. 7 Закона Московской области от 7 июня
1996 г. «О регулировании земельных отношений в Московской
области» (в ред. от 14 июля 2006 г. № 106/2006—ОЗ)4 констати-
1 См. подробнее: Порядок предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист.
2006. № 28. С. 33.
2 Федеральный закон № 131-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.
3 Пункт 1.3 ст. 83 Закона от 6 октября 2003 г.
4 Ежедневные новости. Подмосковье. 2006. 15 июля. № 127.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
165
рует, что решение о предоставлении в аренду земельного участ-
ка принимается уполномоченным органом Московской области
или органом местного самоуправления.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем
имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, ко-
гда в договоре такой срок нс указан, — в разумный срок, арен-
датор вправе истребовать от него это имущество в соответствии
со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причи-
ненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения
договора и возмещения убытков, причиненных его неисполне-
нием (ст. 611).
В случае обнаружения недостатков передаваемого в аренду
земельного участка (ст. 612 ГК РФ) арендатор вправе по своему
выбору:
• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устране-
ния этих недостатков (например, путем проведения ре-
культивации земель), либо соразмерного уменьшения
арендной платы, либо возмещения своих расходов на уст-
ранение недостатков;
• удержать сумму понесенных им расходов, связанных с уст-
ранением данных недостатков, из арендной платы, пред-
варительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может
предоставить арендатору другой аналогичный земельный уча-
сток, без обнаруженных недостатков, или произвести за свой
счет улучшение земельного участка (если это, конечно, возмож-
но). Если требования арендатора удовлетворяются не полностью
или сумма удержанных им из арендной платы расходов нс по-
крывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендо-
дателя возмещения их непокрытой части.
Если на арендуемом имуществе лежат обременения, свя-
занные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут,
право залога), то арендатор нс вправе прекратить или изменить
эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора
обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязан-
ности дает арендатору право требовать уменьшения арендной
платы или расторжения договора и возмещения убытков
(ст. 613 ГК РФ).
166
Глава 2
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое
имущество, его права и обязанности по договору аренды пере-
ходят к наследнику, если законом или договором не предусмот-
рено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику
во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за
исключением случая, когда заключение договора было обуслов-
лено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК РФ).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных
средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного
имущества, нс отделимые без вреда для имущества, арендатор
имеет право после прекращения договора на возмещение стои-
мости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором
аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного
имущества, произведенных арендатором без согласия арендода-
теля, возмещению нс подлежит, если иное нс предусмотрено
законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые,
так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных
отчислений от этого имущества, являются собственностью арен-
додателя (ст. 623 ГК РФ).
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено,
что арендованное имущество переходит в собственность арен-
датора по истечении срока аренды или до его истечения при
условии внесения арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного иму-
щества нс предусмотрено в договоре аренды, оно может быть
установлено дополнительным соглашением сторон, которые
при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной
арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть уста-
новлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества
(ст. 624 ГК РФ).
Граждане, использующие земельные участки на праве арен-
ды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях
повышения плодородия почв (улучшение земельного участка),
при добровольном отказе от земельного участка и на возмеще-
ние убытков в случае выкупа у собственника этого участка для
государственных или муниципальных нужд1.
1 Жариков Ю.Г. Земельное право России: Учебник. М.: Кнорус, 2006. С. 223—231.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
167
Правовое регулирование земельного оборота осуществляется
на основе вышеизложенных норм ГК РФ, но с учетом ряда осо-
бенностей, предусмотренных земельным законодательством. Эти
особенности обусловлены, как уже отмечалось, особой ролью и
огромным значением земельных ресурсов для жизнедеятельно-
сти всего человечества на земле, конституционным положениям
о земле и других природных ресурсах, как основе жизни и дея-
тельности народов, проживающих на соответствующей террито-
рии (ч. I ст. 9 Конституции РФ). Условия и порядок пользова-
ния землей определяются на основе федерального закона (ч. 3
ст. 36 Конституции РФ).
Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установ-
лены особенности сдачи в аренду земельных участков (как и
других обособленных природных объектов). Это, в частности,
ЗК РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного на-
значения.
Пункт 2 ст. 22 ЗК РФ указывает, что земельные участки мо-
гут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответ-
ствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом
РФ. Согласно ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуще-
ствляется в соответствии с гражданским законодательством и
Земельным кодексом РФ.
Таким образом, правовое регулирование аренды земельных
участков осуществляется на основе норм Гражданского, Земель-
ного кодексов и иных источников гражданского и земельного
права с учетом специфики земельно-правовых отношений и до-
говорных конструкций, обслуживающих земельный оборот в
России.
Участие земельных участков в имущественном (земельном)
обороте, включая передачу их в аренду, осуществляется (должно
осуществляться) с соблюдением известных принципов земельно-
го законодательства, закрепленных в ст. I ЗК РФ.
Предметом аренды могут быть только земельные участки, не
изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных
федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). В п. 4 ст. 27 ЗК
РФ содержится перечень земельных участков, изъятых из оборо-
та. Не могут быть объектом аренды и земельные участки, отне-
168
Глава 2
сенные к землям, ограниченным в обороте, с учетом ограниче-
ний, установленных законом*.
Как отмечено в ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны
указываться данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта
аренды. Под угрозой признания договора незаключенным долж-
ны быть указаны данные, позволяющие с достаточной точно-
стью (достоверностью) установить границы, площадь и иные
индивидуальные признаки арендуемого объекта, в частности,
земельного участка.
В п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущест-
во и сделок с ним» (в дальнейшем — Закон о государственной
регистрации)1 2 отмечено, что если в аренду сдается земельный
участок или его часть, то к договору аренды, представляемому
на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый
план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в
аренду3.
Предметом договора аренды может быть часть земельного
участка. Как указано в п. I ст. 6 ЗК РФ, объектами земельных
1 Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципаль-
ной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняе-
мых природных территорий, не изъятых из оборота; 2) из состава земель лесного
фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо пенными
объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами,
включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповед-
никами, объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспе-
чения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд
и не указанные в и. 4 ст. 27 ЗК РФ; 6) не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в гра-
ницах закрытых административно-территориальных образований; 7) предостав-
ленные для нужд организаций ipancnopra. в гом числе морских, речных портов,
вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения
воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов
в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предостав-
ленные для нужд связи; 9) запятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; II) предостав-
ленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загряз-
ненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся био-
генному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (н. 5 сг. 27 ЗК РФ).
2 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
’ Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О землеустройстве» (с изм. и
доп.) // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
169
отношений являются и части земельных участков. Статья I За-
кона о землеустройстве также отмечает, что объектами земле-
устройства могут быть части земельных участков. Согласно п. 2
ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собствен-
ником земельного участка, на котором находится сдаваемое в
аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется пра-
во аренды на соответствующую часть земельного участка. Как
уже отмечалось, Закон о государственной регистрации также
предоставляет такую правовую возможность (п. 2 ст. 26).
Иными словами, предоставляемая в аренду часть земельного
участка также должна быть подвергнута кадастровому учету и в
отношении этой части должен быть составлен кадастровый план,
границы этой части участка должны быть описаны и удостовере-
ны в установленном законом порядке. Согласно п. 2 ст. 14 Зако-
на о государственном земельном кадастре в Едином государст-
венном реестре земель должно содержаться описание границ зе-
мельных участков и их отдельных частей. Части земельного уча-
стка присваивается кадастровый номер, изготавливается кадаст-
ровая карта (план) и формируется кадастровое дело.
Предъявление таких жестких требований к индивидуализа-
ции части земельного участка дает некоторым исследователям
повод утверждать о появлении нового, самостоятельного выде-
ленного земельного участка и о невозможности части земельно-
го участка быть предметом земельно-правовой сделки.
Так, например, А.В. Ерш полагает, что часть земельного
участка нс может участвовать в имущественном обороте, по-
скольку часть земельного участка нс может быть индивидуали-
зирована в соответствии с требованиями закона и нс может
являться самостоятельным предметом сделки. Как только часть
земельного участка становится индивидуализированной в соот-
ветствии с требованиями земельного законодательства, то она
становится отдельным объектом и перестает быть частью. Раз-
дел земельного участка означает создание иных объектов граж-
данских нрав1.
1 Ерш А. В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных
участков // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. № 8; Он же: Зе-
мельный участок как обьект гражданских нрав // Хозяйство и право. 2006. № 4.
С. 36.
170
Глава 2
К.И. Скловский замечает, что указанный в ст. 6 ЗК РФ та-
кой объект земельных отношений, как часть участка, не может
считаться объектом гражданских прав, поскольку речь идет о
неделимом земельном участке1.
По мнению И. Плотниковой, в настоящее время целесооб-
разно ставить вопрос об исключении из ряда статей ГК РФ по-
нятия «часть земельного участка», так как объектом гражданских
прав должен являться земельный участок в целом, а не его
часть2.
С.А. Степанова отмечает, что земельный участок неделим по
своей юридической природе и что выделение земельного участ-
ка в натуре уже само по себе означает прекращение первона-
чального объекта и появление двух новых, которые суммарно
(территориально, пространственно) соответствуют предшест-
вующему объекту3. Имеются мнения о том, что часть земельного
участка не может быть объектом вещных прав, а объектом обя-
зательственных прав — может4.
По нашему мнению, термин «часть земельного участка» при
определенных условиях имеет право на существование. В соот-
ветствии со ст. 6 ЗК РФ понятие «часть земельного участка» ис-
пользуется для обозначения части поверхности земли в переход-
ный период при разделении земельного участка. Исходя из это-
го, часть земельного участка может быть предметом сделок, не
предусматривающих отчуждения данной части земельного уча-
стка. Арендодатель вправе предоставить в аренду часть земель-
ного участка с соблюдением требования законодательства о вы-
полнении определенных действий по относительной индивидуа-
лизации передаваемой в аренду части земельного участка и раз-
решенного землепользования. В этом случае права арендодателя
в отношении всего земельного участка обременяются арендой
части этого участка. Законодатель как бы наделяет земельный
участок, возможный для предоставления его части в аренду,
1 Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и
владении. Практические вопросы // СПС «Консультант Плюс».
2 Плотникова И. Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2004. № 26.
3 Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости (постановка направле-
ний исследования) // Цивилистические записки: Межвузовский сборник науч-
ных трудов. Вын. 4. М.: Статут. 2005. С. 183—199.
4 Пискунова М. Кадастр — всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. № 24. С. 25.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
171
признаками сложной вещи. Другое дело, когда возникнет необ-
ходимость реального выдела части земельного участка в натуре
из общей площади существующего цельного участка, например,
в связи с выкупом этой части арендуемого участка. В таком слу-
чае следует говорить об образовании самостоятельного объекта
земельных отношений, появлении нового земельного участка со
своими индивидуальными характеристиками.
Понятие «часть земельного участка» тесно связано с дели-
мостью участка: если земельный участок окажется неделимым
на части, то невозможно вести речь о предоставлении части
земельного участка в аренду. Делимым является земельный
участок, который может быть разделен на части, каждая из ко-
торых после раздела образует самостоятельный земельный уча-
сток, разрешенное использование которого может осуществ-
ляться без перевода его в состав земель иной категории, за ис-
ключением случаев, установленных федеральными законами
(п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Как обоснованно замечает АЛ. Корнеев, при передаче в
аренду части земельного участка, имеющего единый кадастро-
вый номер, эта часть приобретает особый правовой режим и в
силу этого появляется возможность говорить о частях участка
(в гражданско-правовом аспекте)1.
Передача нрав по аренде земельного участка подлежит госу-
дарственной регистрации, за исключением договора аренды иди
субаренды земельного участка, заключенного на срок менее года
(п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Кроме того, как уже отмечалось ранее,
аренда регистрируется и как обременение.
Согласно ст. 131 ГК РФ переход вещных прав, а также иных
прав, в случаях, предусмотренных законом, на недвижимые ве-
щи подлежат государственной регистрации в едином государст-
венном реестре органами, осуществляющими государственную
регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осу-
ществляющий государственную регистрацию прав на недвижи-
мость и сделок с ней, обязан но ходатайству правообладателя
удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи доку-
мента о зарегистрированной сделке.
1 Корнеев Л.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец.
2006. С. 47.
172
Глава 2
Как видно из легального определения аренды, за земельные
участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер
арендной платы является существенным условием договора
аренды1. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за
земельные участки, находящиеся в частной собственности, раз-
мер арендной платы устанавливаются в договоре аренды зе-
мельного участка по соглашению сторон (п. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК
РФ)2. Порядок определения размера арендной платы, порядок,
условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящие-
ся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной соб-
стве н пости, уста на вл и каются соо гве гствен но П ра в и гел ьство м
РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом
местного самоуправления (ст. 65 ЗК РФ)3. Как установлено п. 4
1 Гражданский кодекс нс называет размер арендный платы существенным усло-
вием договора. Однако и. 3 сг. 65 ЗК ГФ указывает па размер арендной платы
как на существенное условие договора аренды земельного участка.
* Согласно ст. 614 ГК РФ, если иное нс предусмотрено договором, размер
арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот-
ренные договором, по нс чаше одного рада в гол. Законом могут быть преду-
смотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для
отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если
законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного
уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он нс отве-
чает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние
имущества существенно ухудшились.
3 Как рекомендуется Примерной формой договора аренды земельного участ-
ка, находящегося в государственной собственности, арендная плата начисля-
ется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, а рас-
чет арендной платы определяется в приложении к договору, которое являет-
ся неотъемлемой частью договора. Размер арендной платы изменяется еже-
годно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год
в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете па соответ-
ствующий год и не чаще одного раза в обусловленный договором срок при
изменении базовой ставки арендной платы. При лом исчисление и yn.iaia
арендатором арендной платы осуществляются па основании дополнительных
соглашений к договору. Размер арендной платы пересматривается в случае
перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изме-
нения разрешенного использования земельною участка в соответствии с
требованиями федерального законодательства. В случае передачи участка в
субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды оп-
ределяется в соответствии с законодательством России об оценочной дея-
гелыюст, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему
договору. За нарушение срока внесения арендной платы по договору аренда-
тор выплачивает арендодателю обусловленную договором пени за каждый
календарный день просрочки.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
173
ст. 22 3К РФ, общие начала определения арендной платы при
аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, могут быть установлены Прави-
тельством РФ1.
Арендная плата за публичные земли выступает в качестве
важного источника формирования финансовой базы органов
государственной власти субъектов Российской Федерации и
местного самоуправления. В соответствии с Федеральным за-
коном от 24 июля 2002 г. № 110-ФЗ «О внесении изменений и
дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской
Федерации и некоторые другие акты законодательства Россий-
ской Федерации»2 и Федеральным законом от 24 декабря
2002 г. № 176-ФЗ «О федеральном бюджете на 2003 год»3 на-
чиная с 2003 г. земельный налог и арендная плата полностью
зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в
местные бюджеты.
До 1 января 2006 г. некоторые вопросы по арендной плате за
земельные участки, предоставляемые в аренду государственны-
ми и муниципальными органами, регулировались Законом РФ
от II октября 1991 г. «О плате за землю» (в дальнейшем — За-
кон о плате за землю)4. Однако с 1 января 2006 г. этот Закон
утратил силу, а вместе с ним утратили силу и положения ст. 21
Закона о плате о том, что при аренде земель, находящихся в го-
сударственной или муниципальной собственности, соответст-
вующие органы исполнительной власти устанавливают базовые
размеры арендной платы по видам использования земель и кате-
гориям арендаторов5.
Земельное законодательство и законодательство о местном
самоуправлении предоставляет муниципальным органам полно-
1 В настоящее время такое постановление еще не принято.
2 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3027.
3 СЗ РФ. 2002. N? 52 (Ч. 1). Ст. 5132.
4 Закон РФ от II октября 1991 г. № 1738—1 (с изм. и доп.) // ВСНД и ВС РФ.
1991. № 44. Ст. 1424.
5 Федеральный закон ог 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ (в рсд. от 31 декабря 2005 г.)
«О внесении изменений в часть вторую 1 итогового кодекса Российской Феде-
рации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а так-
же о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положе-
ний законодательных актов) Российской Федерации» // СЗ РФ. 2004. № 49.
Ст. 4840.
174
Глава 2
мочия по установлению арендной платы за землю, исходя из
наличия права муниципальной собственности’.
Так, Воронежской городской Думой принято Положение о
порядке расчета арендной платы за земельные участки. Данное
Положение устанавливает на территории муниципального обра-
зования городской округ город Воронеж порядок расчета платы
за предоставляемые администрацией городского округа город
Воронеж в аренду земельные участки. Согласно этому Положе-
нию размер ежегодной арендной платы за земельные участки
определяется путем умножения базового размера арендной пла-
ты за земельные участки на площадь соответствующего земель-
ного участка и на повышающий коэффициент. Базовый размер
арендной платы за земельные участки определяется путем ум-
ножения кадастровой стоимости земли для соответствующего
кадастрового квартала по состоянию на 1 января гола, за кото-
рый производится расчет арендной платы, на следующие рас-
четные коэффициенты в зависимости от разрешенного исполь-
зования (функционального использования):
0,001 — для земельных участков, предоставленных физиче-
ским лицам и (или) их объединениям для садоводства, огород-
ничества; для земельных участков сельскохозяйственного назна-
чения. При расчете арендной платы за земельные участки при-
меняются повышающие коэффициенты1 2.
Органы местного самоуправления вправе применить различ-
ного рода льготы по арендной плате к отдельным категориям
граждан. Так, например, в 2006 г. были освобождены от уплаты
арендной платы за землю в части средств, зачисляемых в бюд-
жет городского округа г. Воронеж, следующие категории аренда-
торов земельных участков, предоставленных для ведения лично-
го подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, занятых
индивидуальным жилищным фондом, хозяйственными построй-
1 Совершенно очевидно, что определение размеров арендной платы за государ-
ственные земли нс относится к числу вопросов местного значения, а арендная
плата не относится к местным палоиьм и сборам. К последним относится зе-
мельный налог. См., например: ст. 15 Налогового кодекса РФ (часть первая);
Федеральный закон ог 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998.
№ 38. Ст. 3824.
’ Решение Воронежской городской Думы от 29 декабря 2004 г. № 87—1 «О рас-
чете арендной платы за земельное участки» (и ред. решений Воронежской город-
ской Думы от 25.02.2005 № 36-1; от 21.12.2005 № 236-11; от 29.06.2006 № 133-11;
от 13.12.2006 № 264-II) // Коммуна. 2005. 18 янв.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
175
ками и индивидуальными гаражами: граждане, получающие тру-
довую пенсию по старости, по инвалидности, по случаю потери
кормильца, имеющих право на пенсию но государственному
пенсионному обеспечению; участники Великой Отечественной
войны, а также граждане, на которых законодательством рас-
пространены социальные гарантии и льготы участников Вели-
кой Отечественной войны; инвалидов I и II групп; члены семей
военнослужащих, погибших при прохождении военной службы
в мирное время; Герои Советского Союза, Герои Российской
Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры
орденов Славы и Трудовой Славы1.
Судебная практика свидетельствует о незаконных фактах по-
вышения размера арендной платы публично-правовым образо-
ванием за арендуемые публичные (государственные, муници-
пальные) земли в одностороннем порядке со ссылкой на повы-
шение размера платы не для конкретного арендатора, а для це-
лой категории арендаторов.
По нашему мнению, такие действия государственных и му-
ниципальных органов следует рассматривать незаконными, на-
рушающими двусторонний характер договора аренды. Порядок,
условия и сроки внесения арендной платы определяются дого-
вором аренды и входят в состав условий договора. Размер
арендной платы может изменяться лишь по соглашению сторон
не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены
лишь иные минимальные сроки пересмотра размера арендной
платы для отдельных видов договоров аренды, а также для арен-
ды отдельных видов имущества (п. 1,3 ст. 614 ГК РФ), а также
случаи изменения договора в предусмотренном законом порядке
(и. 2 ст. 450 ГК РФ). Размер арендной платы является, как из-
вестно, существенным условием договора аренды земельного
участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), и всякое одностороннее изменение
размера арендной ставки, особенно в сторону увеличения, недо-
пустимо. Единственным исключением изменения размера
арендной платы в одностороннем порядке (нс по соглашению
сторон) возможно в том случае, если такая возможность арендо-
дателю будет предоставлена самими условиями договора. По-
* Решение Воронежской городской Думы от 25 мая 2006 г. № 93—2 «О предо-
ставлении льгот по арендной плате за землю в 2006 юлу» // Воронежский курь-
ер. 2006. 8 июня. № 61.
176
Глава 2
вышение размера арендной платы при аренде публичных земель
для всех арендаторов без наличия таких условий возможно, на
наш взгляд, только с согласия самого арендатора1.
Если законом нс предусмотрено, арендатор вправе потребо-
вать соразмерного уменьшения арендной платы, сели в силу об-
стоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудши-
лись условия пользования или состояние арендуемого имущест-
ва (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
При установлении видов арендной платы за владение и
пользование чужим земельным участком по договору аренды в
полной мере используются положения, предусмотренные Граж-
данским кодексом РФ. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная
плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или
отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых пе-
риодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использова-
ния арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной дого-
вором веши в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором за-
трат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочета-
ние указанных форм арендной платы или иные формы оплаты
аренды.
Анализ судебной практики рассмотрения споров об аренд-
ной плате позволяет сделать следующие выводы:
1) обязанность платить земельный налог лежит на арендода-
теле, если иное нс предусмотрено договором аренды земельного
участка;
2) суд может изменить установленную соглашением сторон
арендную плату в связи с признанием ее не соответствующей
логике различных условий договора, общим принципам разум-
ности и справедливости;
1 Вахаев М.X. Теория и практика регулирования земельных отношении и услови-
ях рынка. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 304.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
177
3) на аренду земельных участков распространяется общее
правило о том, что размер арендной платы может измениться по
соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но нс
чаше одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ);
4) факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты аренд-
ной платы; в состав суммы, подлежащей уплате как арендная
плата, могут входить не только средства, представляющие
арендную плату, но и другие составляющие (например, плата за
пользование социальной инфраструктуры), однако в любом слу-
чае компоненты арендной платы, общий порядок се расчета и
изменения должны быть заранее известны сторонам. Не входят
в арендную плату расходы арендатора по содержанию объекта
аренды, включая расходы на оплату услуг землеустроительных,
архитектурных, иных сервисных организаций;
5) право на взыскание арендной платы требует наличия до-
говора аренды земельного участка, но если такой договор не за-
ключался, а пользование участком фактически осуществлялось,
то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных
арендной плате как сумме неосновательного обогащения земле-
пользователя;
6) неправомерность пользования земельным участком при
отсутствии договора не может привести к обязанности платить
арендную плату;
7) обязанность арендного платежа может возникнуть не
только в силу заключения договора аренды земельного участка,
но и из факта приобретения здания, сооружения, расположен-
ного на земельном участке1,
•г
Договор аренды земельного участка может быть заключен
как на определенный, так и на неопределенный срок (без указа-
ния срока) (ст. 610 ГК РФ)* 2. Земельный кодекс РФ по содержит
указания о предельных сроках аренды земельного участка, хотя
ст. 160 ГК РФ указывает на то, что законом MOiyr устанавли-
ваться максимальные (предельные) сроки арендного договора.
Таковые сроки имели место в ранее действовавшем Земельном
кодексе РСФСР 1991 г. (ст. 13). В настоящие время срок аренды
! Корнеев А.Л. Сделки с земельными учаежами. М.: Городец, 2006. С. 123—125.
2 Срок договора аренды земельного участка влияет на объем правомочий арен-
датора по распоряжению земельным участком и правом аренды и на возмож-
ность его досрочного расторжения.
178
Глава 2
земельного участка устанавливается конкретно сторонами дого-
вора по совместному соглашению способами, предусмотренны-
ми ст. 190 ГК РФ, или не устанавливается вовсе. Если срок
аренды в договоре не указан, то договор аренды считается за-
ключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из
сторон вправе в любое время отказаться от договора, преду-
предив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде
недвижимого имущества — за три месяца. Законом или дого-
вором может быть установлен иной срок для предупреждения о
прекращении договора аренды, заключенного на неопределен-
ный срок.
По желанию собственника приватизированного объекта не-
движимости, расположенного на земельном участке, относя-
щемся к государственной или муниципальной собственности,
земельный участок может быть предоставлен в аренду на срок
до 49 лет1.
Максимальный срок аренды, равный 1 году, содержится в
специальной норме, регулирующей передачу земельного участка
в аренду для государственных или муниципальных нужд либо
для проведения изыскательских работ, — в п. 7 ст. 22 ЗК РФ.
Эта норма направлена на предупреждение длительного вмеша-
тельства в хозяйственную деятельность собственников и иных
«г
пользователей земельных участков, обеспечение желаемой эф-
фективности при планировании работ, направленных на обес-
печение государственных или муниципальных нужд. Собствен-
ники участков получают возможность обсуждать как условия
компенсации за предоставление участка либо его части в поль-
зование для государственных или муниципальных нужд, так и
условия использования участка и приведения его в состояние,
пригодное для его использования в соответствии с разрешенным
использованием; возмещения убытков, причиненных при про-
ведении работ; выполнения необходимых работ но рекультива-
ции земельного участка.
В юридической литературе имеются предложения об уста-
новлении в Земельном кодексе РФ предельных сроков аренды * •*
1 Статья 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от
27 февраля 2003 г.) «О приватизации государственного и муниципального
имущества».
•*
Судебная защита арендных земельных прав граждан
179
(в зависимости от категории земель, как это сделано, например,
в отношении земель сельскохозяйственного назначения, и ми-
нимальных сроков (для использования государственных зе-
мель)1. Отдельные юристы обоснованно отмечают, что устанав-
ливать предельные сроки аренды земельных участков следует
осторожно с учетом различных видов земель, имеющих различ-
ный правовой режим2.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов
особых экономических зон, вправе передать свои права и обя-
занности но договору аренды земельного участка третьему липу
(перенаем), отдавать арендные права земельного участка в залог
и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственно-
го товарищества или общества либо паевого взноса в производ-
ственный кооператив в пределах срока договора аренды земель-
ного участка без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления, если договором аренды земельного
участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответст-
венным по договору аренды земельного участка перед арендода-
телем становится новый арендатор земельного участка, за ис-
ключением передачи арендных прав в залог. При этом заключе-
ние нового договора аренды земельного участка не требуется
(п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Согласно условиям Примерной формы договора аренды зе-
мельного участка, находящегося в государственной собственно-
сти, арендодатель имеет право:
1) требовать досрочного расторжения договора при исполь-
зовании земельного участка не по целевому назначению, а так-
же при использовании способами, приводящими к его порче,
при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в слу-
чае нсподписания арендатором дополнительных соглашений к
договору и нарушения других условий договора;
2) на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого
земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения
условий договора;
1 Ахметшина Л.Л/. Аренда земли по российскому законодательству. Авгорсф.
дисс. канд. ... юрид. наук. Казань. 2002. С. 19.
2 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец.
2006. С. 117.
180
Глава 2
3) на возмещение убытков, причиненных ухудшением каче-
ства участка и экологической обстановки в результате хозяйст-
венной деятельности арендатора, а также по иным основаниям,
предусмотренным законодательством1.
Арендодатель обязан: 1) выполнять в полном объеме все ус-
ловия договора; 2) передать арендатору участок по акту приема-
передачи в обусловленный договором срок; 3) письменно в
10-дневный срок уведомить арендатора об изменении номеров
счетов для перечисления арендной платы; 4) своевременно про-
изводить перерасчет арендной платы и своевременно информи-
ровать об этом арендатора.
В свою очередь арендатор имеет право: 1) использовать уча-
сток на условиях, установленных договором; 2) с согласия арен-
додателя и Федерального агентства по управлению федеральным
имуществом (его территориального органа) сдавать участок в
субаренду, а также передавать свои права и обязанности по до-
говору третьим лицам; по истечении срока действия договора в
преимущественном порядке перед другими лицами заключить
договор аренды на новый срок на согласованных сторонами ус-
ловиях по письменному заявлению, направленному арендодате-
лю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия до-
говора.
Арендатор обязан:
1) выполнять в полном объеме все условия договора;
2) использовать участок в соответствии с целевым назначе-
нием и разрешенным использованием;
3) уплачивать в размере и на условиях, установленных дого-
вором, арендную плату;
4) обеспечить арендодателю (его законным представителям),
представителям органов государственного земельного контроля
доступ на участок по их требованию;
5) после подписания договора и изменений к нему произве-
сти его (их) государственную регистрацию в учреждении юсти-
ции по государственной регистрации прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним;
1 Распоряжение Федерального агеитсгва по управлению федеральным имушеспюм
от 6 июля 2004 г. № 104-р «Об утверждении Примерной формы договора аренды
находящегося в государственной собственное™ земельного участка» // Бюллетень
нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. №31.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
181
6) письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3
(три) месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с
окончанием срока действия договора, так и при досрочном его
освобождении;
7) не допускать действий, приводящих к ухудшению эколо-
гической обстановки на арендуемом земельном участке и приле-
гающих к нему территориях, а также выполнять работы по бла-
гоустройству территории (п. 6)1.
Арендатор земельного участка имеет право на субаренду
(поднаем). Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного
участка, за исключением резидентов особых экономических зон,
имеет право передать арендованный земельный участок в суб-
аренду в пределах срока договора аренды земельного участка без
согласия собственника земельного участка при условии его уве-
домления, если договором аренды земельного участка не преду-
смотрено иное. На субарендаторов распространяются все права
арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельный
кодексом.
Болес широкий объем прав предоставлен арендатору при
аренде земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет:
помимо того, что арендатор земельного участка получает право
в пределах срока договора аренды земельного участка переда-
вать свои права и обязанности по этому договору третьему ли-
цу без согласия собственника земельного участка, при условии
его уведомления, норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что
изменение условий договора аренды земельного участка без
согласия его арендатора и ограничение установленных догово-
ром аренды земельного участка прав его арендатора не допус-
каются.
В юридической литературе имеются критические замечания
ученых по поводу необоснованного ограничения прав арендода-
телей при передаче арендатором земельного участка в субаренду,
при перенайме и ином распоряжении арендуемым земельным
имуществом и арендными правами.
! 12 апреля 2006 г. Министерство экономического развития и торговли РФ ут-
вердило Примерную форму договора аренды земельного участка, расположенно-
го на территории особой экономической зоны.
182
Глава 2
Так, известный цивилист В.В. Витряиский называет соз-
давшуюся ситуацию неразумной и полагает, что вместо уже-
сточения требований к заключению и исполнению договоров
аренды земли законодатель пошел в противоположном направ-
лении1.
С.В. Иванова недоумевает, какими публично-правовыми ин-
тересами вызвано содержание п. 6 ст. 22 3К РФ, не предусмат-
ривающего получения согласия наймодателя на передачу зе-
мельного участка в субаренду. Она сетует на то, что самостоя-
тельная (без согласия арендодателя) реализация арендатором
своих полномочий по распоряжению земельным участком в ви-
де субаренды может привести к утрате арендодателем права соб-
ственности на это имущество, к ограничению его полномочий
как собственника2.
М.Х. Вахасв полагает, что распоряжение земельным участ-
ком арендатором в виде субаренды без согласия собственника
этого участка является грубым нарушением интересов последне-
го. В то время как при передаче участка в аренду арендодатель
учитывает личные, профессиональные качества, деловую репу-
тацию и кредитоспособность арендатора, при передаче участка в
субаренду несогласие собственника на таковые действия аренда-
тора в связи с теми или иными качествами субарендатора не
принимается во внимание. Такое нововведение может отрица-
тельным образом отразиться на качестве арендуемого земельно-
го участка, хозяйственном отношении к нему3.
Авторы постатейного научно-практического комментария
Земельного кодекса РФ объясняют расширение права арендато-
ра земельного участка сложившейся до принятия Кодекса прак-
тикой передачи земель, находящихся в государственной собст-
венности, в долгосрочную аренду, когда при изменении эконо-
мических условий у арендатора, влекущих невозможность даль-
1 Витряиский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-
правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологи-
ческое право. 2003. № 1. С. 33.
' Иванова С.В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного
назначения. Дисс. ...канд. юрид. наук. Оренбург, 2006. С. 105—106.
* Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в услови-
ях рынка. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 303.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
183
нейшего использования им земли, арендатор полностью попадал
в зависимость от городской администрации и не имел возмож-
ности эффективно распорядиться правом аренды. Учитывая, что
заключение договора аренды городских земель связано с внесе-
нием значительных сумм в оплату за право заключения такого
договора, целесообразно, по их мнению, расширить права арен-
даторов земельных участков1.
По нашему мнению, отсутствуют объективные причины для
сохранения земельно-правовой нормы о праве арендатора на
передачу арендуемого земельного участка в субаренду без согла-
сия собственника земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Эту
земельно-правовую норму следует привести в соответствие с п. 2
ст. 615 ГК РФ.
Земельным кодексом РФ закреплено преимущественное
право арендатора земельного участка по истечении срока до-
говора аренды на заключение нового договора аренды зе-
мельного участка, за исключением некоторых случаев (п. 3
ст. 22 ЗК РФ)2.
Арендатор земельного участка из земель государственной
или муниципальной собственности, предоставленного для ком-
плексного освоения в целях жилищного строительства, до исте-
чения срока, указанного в абз. 11 п. 15 ст. 3 Вводного закона,
также имеет преимущественное право заключить договор арен-
ды земельного участка3.
1 Волков Г.А., Голиченков А.К.. Козырь О.М. Посгагсйный научно-практческий
комментарий Земельного кодекса Российской Федерации // Подготовлен для
системы «Консультант Плюс». 2002. // СПС «Консультант Плюс».
К ним относятся случаи: а) когда собственник находящегося на этом уча-
стке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимуще-
ственное право на аренду данного земельного участка (и. 3 ст. 35 ЗК РФ);
б) когда граждане и юридические лица — собственники зданий, строений,
сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в госу-
дарственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое
исключительное право на приватизацию земельных участков или приобре-
тение права их аренды (п. 1 ст. 36): в) в случае, когда арендодатель желает
прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий
(бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, в том числе совершения
земельного правонарушения либо неисполнения арендатором своих обя-
занностей, вытекающих из закона или договора (п. 3 ст. 35, п. I ст. 36, ст.
46 ЗК РФ).
3 Статья 3 Вводного закона.
184
Глава 2
В связи с изложенным определенный интерес вызывает сле-
дующее дело, рассмотренное Семилукским районным судом Во-
ронежской области.
Жительница г. Семилуки К. получила от администрации го-
родского поселения земельный участок обшей площадью 4081
кв. м в аренду сроком на 3 года для строительства автокомплек-
са (автостоянки, гаража, автомагазина) по договору аренды от
27 марта 2002 г., заключенному в результате проведения торгов в
установленном законом порядке. 15 ноября 2004 г. К. направила
в адрес администрации городского поселения письмо с предло-
жением продлить (пролонгировать) договор аренды на новый
срок, ссылаясь на то, что она обладает преимущественным пра-
вом на заключение нового договора аренды земельного участка.
В целях освоения предоставленного ей в аренду земельного уча-
стка произведена кадастровая оценка этого участка, получены
паспорт на строительство, разрешение на выполнение строи-
тельно-монтажных работ, начато строительство объектов авто-
комплекса. Однако администрация городского поселения г. Се-
милуки отказалась удовлетворить заявление К., в связи с чем
последняя обратилась в суд с требованием о признании за ней
права преимущественного заключения нового договора аренды.
В судебном заседании представитель ответчика (администрации
городского поселения г. Семилуки) не признал законность тре-
бований К., заявил, что договор аренды земельного участка с
участием К. нс зарегистрирован в Едином государственном рее-
стре прав, заявитель нс приступал к освоению земельного участ-
ка, арендную плату нс уплачивал. Срок действия 3-лстнсго до-
говора истек, и администрация выставила этот участок на новые
торги.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования К.,
указав при этом на следующие обстоятельства. Из материалов
дела видно, что переход прав по договору 3-летней аренды зе-
мельного участка в отношении К. в федеральных органах госу-
дарственной регистрации прав на недвижимое имущество не
зарегистрирован. Из осмотра самого земельного участка судом
видно, что участок не застроен, по целевому назначению нс ис-
пользуется. Суд подчеркнул, что в силу нарушения требований
закона о государственной регистрации сделки данный договор
Судебная защита арендных земельных прав граждан
185
аренды является ничтожным и не влечет юридических последст-
вий, включая право требования продления договора (п. I
ст. 165, п. I ст. I67 ГК РФ). Арендодатель (администрация го-
родского поселения г. Семилуки) вправе прекратить действие
договора аренды в случае его неиспользования в целях жилищ-
ного или иного строительства в течение 3 лет (ст. 608 ГК РФ,
п. 2 ст. 46 ЗК РФ)1.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о же-
лании заключить новый договор в срок, указанный в договоре
аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный
срок до окончания действия договора. При заключении дого-
вора аренды на новый срок условия договора могут быть изме-
нены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арен-
датору в заключении договора на новый срок, но в течение го-
да со дня истечения срока договора с ним заключил договор
аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору
потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по
заключенному договору и возмещения убытков, причиненных
отказом возобновить с ним договор аренды, либо только воз-
мещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользо-
ваться имуществом после истечения срока договора при отсут-
ствии возражений со стороны арендодателя, договор считается
возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
(ст. 621 ГК РФ).
Предоставление земельных участков в аренду для строитель-
ства, находящихся в государственной или муниципальной соб-
ственности, осуществляется двумя путями: с предварительным
согласованием мест размещения объектов и без предварительно-
го согласования мест размещения объектов (исключительно на
торгах (аукционах) (ст. 30 3К РФ).
Процедура согласования при предоставлении земельных уча-
стков для строительства в аренду достаточно сложна и отнимает
значительное количество времени. Порядок такого согласования
закреплен в п. 5 ст. 30 ЗК РФ и представляет собой следующие
процедуры, сталии, последовательность:
1 Решение Семилукского районного суда Воронежской области от 9 декабря
2005 г. // Архив Семилукского районного суда Воронежской области.
186
Глава 2
I) выбор земельного участка и принятие в порядке, установ-
ленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании
места размещения объекта;1
1 Гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка для строи-
тельства, обращается в уполномоченный исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного уча-
стка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявле-
нии должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размеще-
ния, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на
земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обосно-
вание проекта строительства или необходимые расчеты. Указанный государственный
или муниципальный орган обязан обеспечить выбор земельного ynacixa на основе
документов государственною земельного кадастра и документов землеус! ройечва с
учетом эколоплческих. градоороигельных и иных условий использования соответст-
вующей территории и недр в ес границах посредством определения вариантов раз-
мещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных
федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органа-
ми местного самоуправления, муниципальными организациями. проинформировать
местное население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участ-
ков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), рели-
гиозные организации и органы территориального общественного самоуправления
имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения,
религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, зе-
мельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением
этих земельных участков для строительства.
Рсзулыагы выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного
участка для елроительевва. а в необходимых случаях и для установления его охран-
ной или санигарно-зашигной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные
органом местного самоуправления проекты фаниц каждого земельного участка в
соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемою изья-
тия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муни-
ципальных нужд к акту' о выборе земельного участка также прилагаются расчеты
убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев,
арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства. Ком-
петентный государствен ной или муниципальный орган принимает решение о пред-
варительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе
земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка,
или об отказе в размещении объекта. Это решение является основанием для после-
дующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства
и действует в течение трех лет. Если по истечении срока действия решения о пред-
варительном согласовании места размещения обьекга решение о предоставлении
земельною участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе
требовать возмещения от государственных, муниципальных органов понесенных
убытков независимо от продления срока действия решения о предварительном со-
гласовании места размещения объекта. Решение о предварительном согласовании
места размещения объекта или об отказе в размещении обтлкта может быть обжало-
вано заинтересованными лицами в суд с последующим возмещением расходов, по-
несенных заявителем в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия
решения о предварительном согласовании места размещения объекта (ст. 31 ЗК РФ).
Судебная защита арендных земельных прав граждан
187
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка в
установленном законом порядке;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка
для строительства в соответствии с правилами, установленными
ст. 32 ЗК РФ1.
Решение исполнительного органа государственной власти
или органа местного самоуправления о предоставлении земель-
ного участка для строительства или протокол о результатах тор-
гов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключе-
ния договора аренды земельного участка и государственной
регистрации данного договора при передаче земельного участка
в аренду. Решение об отказе в предоставлении земельного уча-
стка для строительства может быть обжаловано заявителем в
суд. В случае признания судом недействительным отказа в пре-
доставлении земельного участка для строительства суд в своем
решении обязывает исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления предоставить зе-
мельный участок с указанием срока и условий его предоставле-
ния (ст. 30 3К РФ).
В связи с изложенными положениями следует привести в
качестве судебного примера следующее гражданское (земель-
ное) дело.
8 января 2004 г. жительница г. Павловска Воронежской
области Л. обратилась с письменным заявлением к главе ад-
министрации района предоставить ей в аренду земельный
участок размером 8x13 метров у автодороги «Дон» в целях
строительства помещений для автомойки. Были утверждены
границы и площадь будущего земельного участка, его разре-
1 Согласно этой статье решение о предварительном согласовании места разме-
щения объекта и проект границ земельного участка являются основанием для
установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинте-
ресованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет
границ такого земельного участка на местности и его государственного кадаст-
ровою учета в порядке, установленном федеральными законами. Компетентный
исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправ-
ления на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении
земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты
(плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предос-
тавлении земельного участка для строительства.
188
Глава 2
шейное использование, определена категория земель (земли
поселений). Земельному участку был присвоен кадастровый
номер. Однако письмом от 31 марта 2005 г. глава Павловского
района отказал в предоставлении земельного участка в арен-
ду, сославшись на то. что данный земельный участок должен
предоставляться в аренду в соответствии со ст. 30 ЗК РФ пу-
тем проведения торгов.
Естественно, Л. обратилась в суд с соответствующим заявле-
нием, которым просила суд признать недействительным отказ
администрации района в предоставлении земельного участка без
проведения торгов и обязать районную администрацию заклю-
чить с ней договор аренды вышеуказанного участка. Заявитель-
ница утверждала, что отказное решение администрации являет-
ся незаконным, поскольку предоставление в соответствии с п. 3
ст. 30 ЗК РФ земельного участка для строительства с предвари-
тельным согласованием мест размещения объекта недвижимости
не предусматривает проведения торгов, а осуществляется путем
вынесения местной организацией соответствующего решения на
основании п. 5 ст. 30 ЗК РФ.
Представитель ответчика (администрации городского посе-
ления г. Павловска) нс признал иска, пояснил, что приобрете-
ние права аренды на земельный участок для строительства без
предварительного согласования мест размещения объектов осу-
ществляется в соответствии со ст. 30 ЗК РФ путем проведения
торгов (аукциона). Заявки на участие в торгах принимаются по-
сле опубликования соответствующим органом информационно-
го сообщения о проведении торгов в средствах массовой ин-
формации. Городская администрация не принимала решение о
предварительном согласовании места размещения объекта по
заявлению Л.
Павловский районный суд пришел к выводу об отказе в
удовлетворении заявления Л., указав при этом на то, что заяви-
тельница нс обращалась в администрацию города с заявлением
о предварительном согласовании места размещения объекта, и
городская администрация не информировала местное население
о предстоящем предоставлении земельного участка для строи-
тельства. Поэтому предоставление земельного участка в аренду в
изложенной ситуации должно осуществляться без прсдваритель-
Судебная защита арендных земельных прав граждан
189
него согласования мест размещения объектов исключительно
путем проведения торгов (аукциона)1.
Предоставление публичных земельных участков в аренду без
предварительного согласования мест размещения объектов про-
изводится, как правило, с проведением торгов, и только в том
случае, если подана лишь одна заявка на участие в торгах после
публикации сведений о наличии земельных участков для этой
цели, торги не проводятся (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).
Статья 448 ГК РФ относительно подробно регулирует поря-
док проведения торгов2. 11 ноября 2002 г. Правительством РФ
утверждены Правила организации и проведения торгов по про-
даже находящихся в государственной или муниципальной соб-
ственности земельных участков или права на заключение дого-
воров аренды таких земельных участков (в дальнейшем — Пра-
вила)3. При этом в качестве продавца земельного участка высту-
пает уполномоченный исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления, а в качестве органи-
затора торгов (конкурсов, аукционов) — собственник или дейст-
вующая на основании договора с ним специализированная ор-
ганизация. Собственник земельного участка определяет форму
проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену
предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (ст. 38
ЗК РФ).
По обоснованному мнению М. Попова, Правительство РФ
при утверждении вышеназванных Правил вышло за пределы
своей компетенции, установив в них критерии победы в торгах,
изменив, по существу, предмет торгов, что выходит за пределы
правил организации и проведения торгов: в соответствии с ука-
занными Правилами в случае, если предметом торгов выступает
право на заключение договора аренды земельного участка, вы-
игравшим торги признается лицо, предложившее наиболее вы-
1 Решение Павловского районного суда Воронежской области от 13 декабря
2005 г. //Архив Павловского районного суда Воронежской области.
- Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение
договоров аренды публичных земельных учаечков для жилищного счроитсльства
установлен ст. 38-1 ЗК РФ, а особенности проведения аукционов по продаже пра-
ва па заключение договора аренды публичного земельного участка для его ком-
плексного освоения в целях жилищного строительства — ст. 38-2 ЗК РФ.
Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 // СЗ РФ. 2002.
№ 46. Ст. 4587.
190
Глава 2
сокий размер арендной платы (п. 3). Иначе говоря, в процессе
торгов участники определяют нс размер единовременного пла-
тежа за право на заключение договора аренды земельного участ-
ка, а размер арендной платы в будущем договоре аренды зе-
мельного участка’.
А.Л. Корнеев вполне обоснованно полагает, что нормы ста-
тей 38-I, 38-2 ЗК РФ, содержащие правила о проведении аук-
ционов лишь для специальных случаев (для предоставления уча-
стков при жилищном строительстве и комплексном освоении в
целях жилищного строительства) пользуются приоритетом по
сравнению с нормами вышеназванных правительственных Пра-
вил, обладающих универсальным характером1 2.
Региональным законодательством предусмотрены конкрет-
ные нормы о порядке проведения торгов (конкурсов и аукцио-
нов) по продаже находящихся в собственности субъектов Рос-
сийской Федерации земельных участков или права на заключе-
ние договоров аренды таких участков.
Так, например, согласно ст. 11 Закона Московской области
от 7 июня I996 г. № 23/96—03 (в ред. от I4 июля 2006 г.
№ 106/2006—03) «О регулировании земельных отношений в Мо-
сковской области» Правительство Москвы определяет форму
торгов и форму подачи предложений о цене земельного участка
или о размере арендной платы; дату проведения торгов; предмет
торгов (включая сведения о месте положения, площади, грани-
цах, обременениях (ограничениях), кадастровом номере, целе-
вом назначении и разрешенном использовании земельного уча-
стка, а для целей жилищного строительства — о параметрах раз-
решенного строительства объекта); начальную цену земельного
участка, начальный размер годовой арендной платы или началь-
ную цену права на заключение договора аренды (для земельного
участка, предназначенного для комплексного освоения в целях
жилищного строительства); размер задатка; условия конкурса;
организатора торгов; процедуру поведения работ по формирова-
нию земельного участка, являющегося предметом торгов.
Путем проведения торгов (аукционов, конкурсов) осуществ-
ляется и продажа права на заключение договора аренды земель-
1 Попов М. Приобретение участков на торгах // СПС «Консультант Плюс».
2 Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Горолец,
2006. С. 83.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
191
ного участка для строительства без предварительного согласова-
ния места размещения объекта (п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Продажа
права на заключение договора аренды земельного участка в пер-
воначальный период своего появления в законодательной прак-
тике России активно обсуждалась теоретиками и практиками
земельного права, и постепенно становится обыденностью сего-
дняшней юридической практики. Например, в I994—1995 гг.
мэрия г. Москвы ввела и стала развивать понятие выкупа права
аренды земли — приобретение права на заключение договора
аренды1.
Право на заключение договора аренды земельного участка
относится к разновидности имущественных прав, и как всякое
имущественное право предоставляет его обладателю возмож-
ность совершать различного рода земельно-правовые сделки в
отношении возникших арендных прав, включая их уступку (цес-
сию) права требования, передачу в залог, внесение в качестве
вклада (паевого взноса) в уставный (складочный) капитал (пае-
вой фонд) коммерческих организаций.
И.А. Иконицкая указывает на то, что если следовать логи-
ке ст. 391 ГК РФ, то лицо, получившее право заключения до-
говора аренды на аукционе (цедент), может переуступить это
право другому лицу (цессионарию) только с согласия арендо-
дателя. С другой стороны, покупая право на заключение дого-
вора аренды, приобретатель этого права получает как бы право
собственности на это право, следовательно, волеизъявления
арендодателя на совершение уступки права требования нс тре-
буется2.
По нашему мнению, нельзя согласиться с позицией
И.А. Иконицкой относительно того, что является предметом тор-
гов по продаже права аренды. На взгляд ученой, таковым являет-
ся плата за возможность заключения соответствующего договора3.
Представляется, что предметом торгов но продаже права аренды
является само имущественное право (право аренды).
1 См., например: распоряжения мэра г. Москвы от 26 сентября 1994 г. № 471-рм,
от 24 мая 1995 г. № 254-рм.
7 Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции
развития. М.: Ипсгшут государства и права РАН, 1999. С. 97.
3 Там же.
192
Глава 2
Предоставление публичного земельного участка в аренду для
индивидуального жилищного строительства может осуществ-
ляться на основании заявления гражданина, заинтересованного
в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со
дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду
земельного участка исполнительный орган государственной вла-
сти или орган местного самоуправления может принять решение
о проведении аукциона по продаже земельного участка или пра-
ва на заключение договора аренды такого земельного участка
либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предостав-
лении в аренду такого земельного участка с указанием местопо-
ложения земельного участка, его площади, разрешенного ис-
пользования в периодическом печатном издании, определяемом
соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным
органом государственной власти субъекта Российской Федера-
ции, главой муниципального образования, а также разместить
сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сай-
те соответственно Правительства РФ, субъекта Российской Фе-
дерации, муниципального образования (при наличии официаль-
ного сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения
о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного уча-
стка заявления не поступили, исполнительный орган государст-
венной власти или орган местного самоуправления принимает
решение о предоставлении такого земельного участка для жи-
лищного строительства в аренду гражданину. Договор аренды
земельного участка подлежит заключению с указанным гражда-
нином в двухнедельный срок после проведения государственно-
го кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду
такого земельного участка проводится аукцион по продаже пра-
ва на заключение договора аренды земельного участка.
Земельные участки для их комплексного освоения в целях
жилищного строительства1 из земель, находящихся в государст-
1 Комплексное освоение представляет собой подготовку документации по пла-
нировке территории, выполнение работ но обустройству территории посредст-
вом строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жи-
лищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного исполь-
зования.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
193
венной или муниципальной собственности, предоставляются в
аренду без предварительного согласования места размещения
объекта путем проведения аукциона в установленном законом
порядке (ст. 30.2 ЗК РФ).
Арендатор земельного участка, предоставленного для его
комплексного освоения в целях жилищного строительства, име-
ет право, предусмотренное п. 9 ст. 22 ЗК РФ, независимо от
срока договора аренды такого земельного участка. Этот же арен-
датор имеет исключительное право приобрести указанные зе-
мельные участки в собственность.
В том случае, когда арендодатель является собственником
земельного участка, арендатору предоставляется право аренды
или на иное право, предусмотренное договором аренды здания
или иного сооружения. Если же в договоре стороны не опреде-
лили характер прав арендатора на земельный участок, то к нему
переходит право пользования той частью земельного участка,
которая занята зданием или иным сооружением и необходима
для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2
ст. 652 ГК РФ)1.
Передача в аренду государственных и муниципальных зе-
мельных участков, на которых расположены объекты недвижи-
мости, может происходить в связи с приватизацией этих объек-
тов недвижимости. Порядок такой передачи регулируется Феде-
ральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О привати-
зации государственного и муниципального имущества» (далее —
Закон о приватизации)2.
Согласно этому Закону собственники объектов недвижимо-
сти, не являющихся самовольными постройками и расположен-
ных на земельных участках, относящихся к государственной или
муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду,
либо приобрести у государства или муниципального образова-
ния указанные земельные участки, если иное не предусмотрено
федеральным законом.
По желанию собственника объекта недвижимости, располо-
женного на земельном участке, относящемся к государственной
1 Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных
сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 18; Киндеева Е. Земля и здание едины //
Бизнес-адвокат. 2002. № 20. С. 46.
2 Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
2002. № 4. Ст. 251.
194
Глава 2
или муниципальной собственности, соответствующий земель-
ный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до
49 лет. Договор аренды земельного участка нс является препят-
ствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земель-
ного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за
исключением случаев, предусмотренных законом.
При приватизации расположенных на неделимом земельном
участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых
самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями
такого имущества заключаются договоры аренды указанного зе-
мельного участка со множественностью лиц на стороне аренда-
тора в порядке, установленном законодательством (ст. 28).
Как уже отмечалось ранее, Земельный кодекс РФ помимо
имущественных прав, связанных с владением, пользованием и
распоряжением земельных участков, предоставляет арендатору
так называемые непосредственные земельные права, т.е. права
по использованию земельного участка. Эти нрава идентичны
земельным правам собственника, за исключением некоторых
случаев (ст. 40, 41). Кроме того, арендатор вправе требовать пра-
воустанавливающую, разрешительную документацию на земель-
ный участок, проведения в установленном порядке землеустрои-
тельных действий в отношении этого участка, осуществления
государственной регистрации соответствующих прав на этот
участок, имеет право по использованию арендуемого участка
(право на его эксплуатацию, извлечение дохода, удовлетворение
социально-экономических, культурно-эстетических потребно-
стей (интересов)1. В случае нарушения своих прав арендатор
может обратиться в суд за судебной защитой.
При прекращении аренды земельных участков законодатель
прямо отсылает к Гражданскому кодексу РФ, указывая при этом
на то, что аренда земельного участка прекращается по основа-
ниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским зако-
нодательством (п. I ст. 46 3К РФ).
Договор аренды земельного участка может быть прекращен
по взаимному соглашению сторон, по решению суда и по исте-
чении срока аренды при наличии письменного заявления арен-
додателя.
1 Земельное право: Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова, Р.К. Гусева, Л.В. Бабано-
на. М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006. С. 403.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
195
Арендатор вправе требовать досрочного расторжения догово-
ра в судебном порядке в случаях, когда:
I) арендодатель нс предоставляет имущество в пользование
арендатору либо создаст препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие
пользованию им недостатки, которые нс были оговорены арен-
додателем при заключении договора, нс были заранее известны
арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во
время осмотра имущества или проверки его исправности при
заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанно-
стью капитальный ремонт имущества в установленные догово-
ром аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные
сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор
не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для исполь-
зования.
Если исходить из положений норм п. I ст. 46 ЗК РФ, то
можно сделать вывод о том, что основаниями досрочного пре-
кращения договора аренды земельного участка по инициативе
арендодателя являются основания, изложенные в ст. 620 ГК РФ,
а также основания, предусмотренные п. 2 ст. 46 ЗК РФ.
Статья 620 ГК РФ указывает на следующие такие основания:
I) использование имущества с существенным нарушением
условий договора или назначения имущества либо с неодно-
кратными нарушениями условий договора*;
2) существенное ухудшение арендованного имущества* 2;
3) невнесение более двух раз подряд но истечении установ-
ленного договором срока арендной платы3;
• Понятие существенного нарушения условий договора дано в и. 2 ст. 450 ГК
РФ. Пол «существенным нарушением назначения имущества» понимается изме-
нение назначения, влекущее существенное нарушение условий договора в смыс-
ле п. 2 ст. 450 ГК РФ.
2 Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать
такое изменение его качества, которое влечет существенное нарушение условий
договора в смысле и. 2 ст. 450 ГК РФ.
3 Договором аренды может быть предусмотрена возможность досрочного рас-
торжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесе-
ния арендатором арендной платы в установленный договором срок. Однократ-
ное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения аренд-
ной платы также является основанием расторжения договора аренды.
196
Глава 2
4) непроведение капитального ремонта имущества в установ-
ленные договором сроки, а при их отсутствии — в разумные
сроки, когда производство капитального ремонта является обя-
занностью арендатора1.
Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может
быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его
целевым назначением и принадлежностью к той или иной кате-
гории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;
2) использования земельного участка, которое приводит к
существенному снижению плодородия сельскохозяйственных
земель или значительному ухудшению экологической обста-
новки2 ;
3) нсустрансния совершенного умышленно земельного пра-
вонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче
или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие наруше-
ния правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста
растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или
биологическими веществами при их хранении, использовании и
транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью чело-
века или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного
для сельскохозяйственного производства либо жилищного или
иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,
если более длительный срок нс установлен федеральным за-
коном или договором аренды земельного участка, за исклю-
чением времени, необходимого для освоения земельного уча-
стка, а также времени, в течение которого земельный участок
не мог быть использован по назначению из-за стихийных
бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое
использование;
1 Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном рас-
торжении договора аренды по требованию арендодателя является установление
в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного
предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обя-
зательства.
2 При этом прекращение аренды земельного участка не допускается: 1) в период
полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными
законами случаях.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
197
5) изъятия земельного участка для государственных или му-
ниципальных нужд в соответствии с правилами, установленны-
ми ст. 55 3 К РФ;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правила-
ми, установленными ст. 51 ЗК РФ.
По нашему мнению, несмотря на то, что п. 2 ст. 46 ЗК РФ
указывает на так называемые дополнительные (помимо основа-
ний, указанных в ГК РФ) основания прекращения аренды по
инициативе арендодателя, среди этих дополнительных основа-
ний, перечисленных в п. 2 ст. 46 ЗК РФ, имеются основания,
уже перечисленные в Гражданском кодексе. К таким основани-
ям относятся, например, существенное ухудшение имущества
(качества земельного участка), использование земельного участ-
ка нс по назначению. Поэтому законодателю следует, на наш
взгляд, устранить выявленный недостаток.
Современная судебная практика исходит из того, что су-
щественное нарушение условий договора аренды земли, выра-
зившееся в нецелевом использовании земельного участка, ос-
новано прежде всего на применении экономического крите-
рия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении
договора, должна доказать, что при продолжении действия
договора она может понести ущерб в форме упущенной выго-
ды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения
договора*.
Используя формулировку «значительное ухудшение экологи-
ческой обстановки», законодатель не указывает на критерий, по-
зволяющий определить, что следует считать значительным ухуд-
шением. Бесспорно, любое вмешательство в природную среду не
проходит бесследно. Критерии, сообразно с которыми соизме-
рялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать су-
дебная практика. Наработанные судебной практикой критерии
позволят избежать неясностей в толковании указанной нормы
земельного законодательства. В п. 5 постановления Пленума Вер-
ховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № I4 «О практике приме-
нения судами законодательства об ответственности за экологи-
ческие правонарушения»1 2 разъяснено, что существенный эколо-
1 Федорова Н.В. Правовые основания заключения и расторжения договора аренды
земельного участка // Право и экономика. 2003. № 2. С. 25.
2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № I.
198
Глава 2
гический вред характеризуется возникновением заболеваний и
гибелью водных животных и растений, иных животных и расти-
тельности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных
запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и жи-
вотных, в том числе водных, на определенной территории, при
котором уровень смертности превышает среднестатистический в
3 и более раза; экологической ценностью поврежденной терри-
тории или утраченного природного объекта, уничтоженных жи-
вотных и древесно-кустарниковой растительности; изменением
радиоактивного фона до величин, представляющих опасность
для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных
и растений; уровнем деградации земель и т.п.
В юридической литературе обоснованно отмечается, что до
сих пор остается открытым вопрос о соотношении понятий
«значительное ухудшение экологической обстановки» и «суще-
ственный экологический вред»1.
Важное значение для защиты земельных прав граждан имеет
положение ст. 619 ГК РФ, согласно которому арендодатель
вправе требовать досрочного расторжения договора только после
направления арендатору письменного предупреждения о необ-
ходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Представляется, что в этой ситуации судам следует применять
общее правило, изложенное в п. 2 ст. 452 ГК РФ: требование об
изменении или расторжении договора может быть заявлено сто-
роной в суд только после получения отказа другой стороной на
предложение изменить или расторгнуть договор после получения
ответа в срок, указанный в предложении или установленный за-
коном либо договором, а при его отсутствии — в 30-лневный
срок. Суд обязан выяснить факт получения арендатором пись-
менного предупреждения арендодателя о необходимости испол-
нения договорного обязательства с помощью имеющихся в деле
доказательств, включая уведомления о вручении, расписки, поч-
товые квитанции со штампом о принятии корреспонденции и
т.п. Безусловно, если арендатор устранит после получения соот-
ветствующего уведомления допущенные недостатки, то необхо-
димость предъявления судебного иска о расторжении договора
по инициативе арендодателя отпадает.
1 Федорова И. В. Указ. соч. С. 26.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
199
При существенном нарушении договора аренды земельного
участка арендатором досрочное расторжение договора аренды
земельного участка, находящегося в государственной или му-
ниципальной собственности, заключенного на срок более чем
5 лет, по требованию арендодателя возможно только на осно-
вании решения суда (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Прекращение аренды земельного участка из-за использова-
ния земельного участка с существенным снижением плодородия
сельскохозяйственных земель или значительным ухудшением
экологической обстановки, не допускается в период полевых
сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных
федеральными законами1.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вер-
нуть земельный участок во владение арендодателя в том со-
стоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального из-
носа», или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК
РФ). Если же арендатор без согласия арендодателя не прекра-
тил пользоваться участком в срок, установленный договором,
а арендодатель настаивает на таком прекращении или прекра-
тил использование участка несвоевременно, то арендодатель
вправе требовать внесения арендной платы за все время про-
срочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает поне-
сенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их
возмещение.
§2. Особенности аренды земельных участков
сельскохозяйственного назначения
и судебная защита прав ее участников
Особенности аренды земельных участков из земель сельско-
хозяйственного назначения регулируются Законом об обороте
земель сельскохозяйственного назначения, иными нормативны-
ми правовыми актами федерального значения, а также законами
субъектов Российской Федерации, иными региональными нор-
мативными правовыми актами.
Правовое регулирование аренды земельных участков из зе-
мель сельскохозяйственного назначения с участием граждан осу-
ществляется на основе известных принципов земельного законо-
1 Пункт 3 ст. 46 ЗК РФ.
200
Глава 2
дательства (ст. 1 ЗК РФ). Но особое значение при этом имеют
принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения,
провозглашенные Законом об обороте земель сельскохозяйствен-
ного назначения. К таковым относятся, в частности, принципы:
1) сохранения целевого использования земельных участков;
2) их рационального использования и охраны;
3) повышения плодородия земель;
4) приоритета долгосрочной аренды земель сельскохозяйст-
венного назначения;
5) принцип платности землепользования (п. 3 ст. I).
Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобрести во
владение и пользование для своей сельскохозяйственной дея-
тельности земельные участки по договору аренды как от физи-
ческих, юридических лиц, так и от публично-правовых образо-
ваний. Порядок предоставления земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся в государст-
венной или муниципальной собственности, для создания фер-
мерского хозяйства относительно подробно отрегулирован Зе-
мельным кодексом и Законом о крестьянском хозяйстве (ст. 12).
Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермер-
ское) хозяйство, земельные участки предоставляются из земель
сельскохозяйственного назначения в соответствии с Земельным
кодексом РФ (ст. 81) и Законом о крестьянском (фермерском)
хозяйстве.
Как указано в ст. 12 Закона о крестьянском (фермерском)
хозяйстве, граждане, которые заинтересованы в предоставлении
им земельных участков из земель сельскохозяйственного назна-
чения, находящихся в государственной или муниципальной соб-
ственности, для создания фермерского хозяйства и осуществле-
ния его деятельности на основе аренды публичного земельного
участка, подают в исполнительный орган государственной вла-
сти или орган местного самоуправления заявления, в которых
должны быть указаны:
1) цель использования земельных участков (создание, осуще-
ствление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);
2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные уча-
стки (в аренду);
3) срок аренды земельных участков;
4) обоснование размеров предоставляемых земельных участ-
ков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности
фермерского хозяйства);
Судебная защита арендных земельных прав граждан
201
5) предполагаемое местоположение земельных участков.
К заявлению должно быть приложено соглашение, заклю-
ченное между членами фермерского хозяйства в соответствии со
ст. 4 Закона о крестьянском хозяйстве. Орган местного само-
управления или по его поручению соответствующая землеуст-
роительная организация на основании поступившего заявления
или обращения исполнительного органа государственной власти
с учетом зонирования территорий в течение месяца обеспечива-
ет изготовление проекта границ земельного участка и утвержда-
ет его. Исполнительный орган государственной власти или ор-
ган местного самоуправления в течение 14 дней принимает ре-
шение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в
аренду с приложением проекта его границ. Договор аренды зе-
мельного участка для создания, осуществления деятельности
или расширения фермерского хозяйства заключается в течение 7
дней после представления заявителем кадастровой карты (плана)
земельного участка в исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления. Решение исполни-
тельного органа государственной власти или органа местного
самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка
для создания фермерского хозяйства и осуществления его дея-
тельности может быть оспорено в судебном порядке.
Как видно из вышеприведенных норм, передача в аренду
фермерским хозяйствам земельных участков из земель, принад-
лежащих публично-правовым образованиям не происходит, в
отличие от арендаторов иных категорий земель, на конкурсной
основе.
В статью Ю Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения Федеральным законом от I8 июля 2005 г. № 87-ФЗ
введен дополнительный пункт (п. 7), согласно которому приоб-
ретение сельскохозяйственными организациями, а также граж-
данами, осуществляющими деятельность по ведению крестьян-
ского (фермерского) хозяйства, нрава аренды земельных участ-
ков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочно-
го) пользования или праве пожизненного наследуемого владе-
ния, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от
25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельно-
го кодекса Российской Федерации» (Вводный закон).
202
Глава 2
Исходя из этого положения, можно сделать вывод о том, что
фермеры, пользующиеся земельными участками на основе вы-
шеназванных ограниченных прав на землю могут приобрести на
эти участки право аренды на общих основаниях, как и осталь-
ные граждане, использующие земельные участки на праве по-
стоянного (бессрочного) пользования или пожизненного насле-
дуемого владения.
Фермерское хозяйство может передать используемый земельный
участок в аренду другим лицам на основе положений ГК РФ, ЗК
РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Арендаторами и арендодателями земельных участков для
нужд сельскохозяйственного производства могут быть и вла-
дельцы личных подсобных хозяйств.
В п. 3 ст. 81 ЗК РФ отмечается, что гражданам, изъявившим
желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки
предоставляются в соответствии с Земельным кодексом РФ и
Законом о личном подсобном хозяйстве.
В н. 4 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве воспроиз-
ведена норма п. 1 ст. 33 ЗК РФ о том, что предельные (макси-
мальные и минимальные) размеры земельных участков, предо-
ставляемых гражданам в собственность из находящихся в госу-
дарственной или муниципальной собственности земель для веде-
ния личного подсобного хозяйства, устанавливаются норматив-
ными правовыми актами органов местного самоуправления. При
этом по порядку предоставления таких земель сделана отсылка к
земельному законодательству. Предельные размеры земельных
участков, предоставляемых на праве пожизненного наследуемого
владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, нс
устанавливаются, так как в соответствии с п. 1 ст. 21 и п. 2 ст. 20
ЗК РФ после введения в действие ЗК РФ предоставление новых
земельных участков гражданам на этих правах не допускается.
Пункт 5 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве предпи-
сывает субъектам Российской Федерации устанавливать макси-
мальный размер общей площади земельных участков, которые
могут находиться одновременно на праве собственности и (или)
ином праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве
постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды) у
граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Если этот мак-
симальный размер общей площади будет превышен, то гражда-
нин должен в течение года либо произвести отчуждение «сверх-
нормативной площади», либо в этот же срок осуществить госу-
дарственную регистрацию в качестве индивидуального нредпри-
Судебная защита арендных земельных прав граждан
203
ниматсля или государственную регистрацию в качестве кресть-
янского (фермерского) хозяйства.
В соответствии с н. 11 ст. 30 ЗК РФ предоставление земель-
ных участков для ведения личного подсобного хозяйства должно
осуществляться без предварительного согласования места его
размещения, т.е. согласно п. 2 этой же статьи — только на тор-
гах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков
в собственность без проведения торгов (конкурсов, аукционов)
не допускается, а передача в аренду без проведения торгов (кон-
курсов, аукционов) допускается при условии предварительной и
заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагае-
мых на торгах (конкурсах, аукционах) для такой передачи зе-
мельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Члены некоммерческих объединений — собственники садо-
вых, огородных и дачных земельных участков вправе передать
свои земельные участки в аренду на основе гражданского зако-
нодательства, если иное не предусмотрено земельным законода-
тельством*. Как видно из современного содержания Закона о
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объе-
динениях граждан, в нем отсутствуют какие-либо особенности
предоставления в аренду земельных участков с участием членов
таких некоммерческих объединений граждан.
Арендодателями могут выступать и сособственники земель-
ного участка, состоящего из земельных долей земель сельскохо-
зяйственного назначения, имеющего все признаки индивиду-
ально определенного имущества: границы, площадь, кадастро-
вый номер, государственную регистрацию в Федеральной служ-
бе государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйствен-
ного назначения в случае передачи в аренду находящегося в долевой
собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения договор аренды такого земельного участка заключается
или с участниками долевой собственности, или с лицом, действую-
щим на основании доверенностей, выданных ему участниками до-
левой собственности и удостоверенных должностным лицом органа
местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
В связи с изложенным определенный интерес вызывает сле-
дующее гражданское дело, рассмотренное Всрхнемамонским
районным судом Воронежской области.
1 Статья 31 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан.
204
Глава 2
Из материалов этого дела было видно, что 11 апреля 2002 г. ме-
жду крестьянским (фермерским) хозяйством «Заречье» (глава хозяй-
ства — В.) и обладателями земельных дачей на земельном массиве,
пользователем которого являлся колхоз «Колос» Верхнемамонского
района, был заключен договор аренды земельного участка, выделен-
ного в счет земельных долей при множественности лиц на стороне
арендодателей. Этот договор был подписан главой кресзъянского
(фермерского) хозяйства В. и представителем арендодателей С-ым,
представлявшим интересы собственников земельных долей на осно-
вании решения общего собрания собственников земельных долей от
10 марта 2002 г. Договор аренды был зарегистрирован Верхнемамон-
ским филиалом ГУЮ «ВОЦГРПН» (ныне — Управление Федераль-
ной регистрационной службы по Воронежской области).
Несколько владельцев земельных долей, от имени которых
была заключена данная сделка, обратились в суд с требованием
к фермерскому хозяйству и Верхнемамонскому филиалу ГУЮ
«ВОЦГРПН» о признании заключенного договора недействи-
тельным, ссылаясь на то, что договор не был подписан боль-
шинством арендодателей, и представитель арендодателей С.
также нс был избран на собрании участников долевой собствен-
ности в качестве такового большинством голосов.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, ука-
зав при этом, что С. был избран представителем арендодателей
на общем собрании собственников земельных долей, проведен-
ным в соответствии с действовавшим на тот период законода-
тельством и на основании кворума. Решение этого собрания не
оспаривалось. На этом собрании решался вопрос о передаче зе-
мельных долей в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству
«Заречье» и о назначении представителем арендодателей при
заключении договора гражданина С. В приложении к договору
были указаны данные о всех арендодателях1.
В юридической литературе вносятся обоснованные предло-
жения установить в Законе об обороте земель сельскохозяйст-
венного назначения специальные требования к арендаторам зе-
мельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Например, физические лица (граждане России), желающие
арендовать такие участки, должны иметь соответствующую ква-
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 28 сентября 2004 г. по делу № 33—2301 // Архив Воронежского
областного суда.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
205
лификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве, достиг-
нуть 18-летпсго возраста. Такое нововведение послужило бы
эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной
категории, чем преимущественное право их покупки субъектом
РФ (органом местного самоуправления) или запрет на продажу
этих земельных участков иностранцам1.
Как отмечалось ранее, в роли арендодателя могут выступать
и публично-правовые образования (Российская Федерация,
субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Предоставление земельных участков из земель сельскохозяй-
ственного назначения, находящихся в государственной или му-
ниципальной собственности, в аренду регулируется ст. 10 Зако-
на об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Со-
гласно этой статье передача в аренду находящихся в государст-
венной или муниципальной собственности земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в
порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ2, для тех случаев, когда
имеется только одно заявление о передаче земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения в аренду и при ус-
ловии предварительного и заблаговременного опубликования
сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земель-
ных участков в средствах массовой информации, определенных
субъектом Российской Федерации. Принятие решения о переда-
че земельных участков в аренду допускается при условии, что в
1 Дьяков А. П. Правовое регулирование купли- продажи а аренды земельных уча-
стков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современ-
ное право. 2003. № 3. С, 23.
2 Как известно, согласно ст. 34 ЗК РФ граждане, заинтересованные в передаче зе-
мельных участков в аренду из земель, находящихся в государстве иной или муници-
пальной собственности, для целей, нс связанных со строительством, подают заявле-
ния в исполнительный орган государственной власти или орган местного само-
управления. В заявлении должны быть определены цель использования земельного
участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на
землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая
землеустроительная организация на основании поступившего заявления либо обра-
щения соответствующего исполнительного органа государственной власти, с учетом
зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта iра-
нил земельного участка и утверждает его, а в двухнедельный срок принимает реше-
ние о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ.
Договор аренды земельного участка заключается в недельный срок после представ-
ления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления.
206
Глава 2
течение месяца с момента опубликования сообщения не посту-
пили иные заявления1.
Если подано два и более заявлений о передаче земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду,
такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах
(конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по
продаже права на заключение договоров аренды земельных уча-
стков из земель сельскохозяйственного назначения осуществля-
ются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Переданный в аренду гражданину земельный участок мо-
жет быть приобретен арендатором в собственность по рыноч-
ной стоимости, сложившейся в данной местности, или по це-
не, установленной законом субъекта Российской Федерации,
по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды
при условии надлежащего использования этого земельного
участка.
Так, например, согласно ст. 11 Закона Воронежской облас-
ти от 28 декабря 2005 г. «О некоторых особенностях оборота
земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской об-
ласти»2 переданный в аренду гражданину земельный участок,
находящийся в государственной или муниципальной собствен-
ности, может быть приобретен таким арендатором в собствен-
ность по цене, равной 20% кадастровой стоимости такого уча-
стка, по истечении 3 лет с момента заключения договора арен-
ды при условии надлежащего использования этого земельного
участка. Решение о предоставлении земельного участка в соб-
ственность или об отказе в его предоставлении в собственность
в соответствии с действующим законодательством должно быть
принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором
заявления в письменной форме в уполномоченный орган или
орган местного самоуправления, обладающие правом предос-
тавления соответствующих земельных участков в пределах их
компетенции.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяй-
ственного назначения может быть заключен на срок, нс превы-
1 Данное положение не распространяются на случаи, предусмотренные п. 5
ст. 10 обсуждаемого Закона.
2 Коммуна. 2005. 30 дек. № 201.
Судебная защита арендных земельных прав граждан 207
шающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохо-
зяйственного назначения). Земельные участки из земель сель-
скохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в
районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находя-
щиеся в государственной или муниципальной собственности,
могут быть переданы гражданам только на праве аренды на срок
не менее чем 5 лет (п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения).
Минимальный срок аренды земельного участка сельскохо-
зяйственных угодий устанавливается законом субъекта Рос-
сийской Федерации в зависимости от разрешенного исполь-
зования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду
(п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения).
Во исполнение вышеизложенной нормы субъекты Россий-
ской Федерации приняли свои нормативные правовые акты,
конкретизирующие положения о сроках аренды земель сельско-
хозяйственного назначения.
Так, например, Закон Воронежской области «О некоторых
особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения
в Воронежской области» устанавливает минимальный срок арен-
ды земельного участка сельскохозяйственных угодий на терри-
тории области для целей сенокошения и выпаса скота в 1 год,
а для остальных целей сельскохозяйственного производства —
в 5 лет (ст. 16).
Закон Республики Коми от 6 марта 2006 г. установил ми-
нимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий для
сенокошения и выпаса скота в 3 месяца, а для выращивания
однолетних культур — 9 месяцев, для выращивания многолет-
них культур — 3 года, а Закон Краснодарского края от 25 ок-
тября 2005 г. — не менее 5 лет. Согласно Закону Новгород-
ской области от 7 апреля 2006 г. срок аренды меньше 1 года
допускается для всех видов использования сельскохозяйст-
венных угодий1.
В случае, если иное нс предусмотрено законом или догово-
ром аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший
1 См.: Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйст-
венного назначения» // Материал подготовлен Л.В. Мазуровым. В.В. Нахраго-
вым, В.Э. Чуркиным для СПС «Консультант Плюс».
208
Глава 2
свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет
при прочих равных условиях преимущественное право на за-
ключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона об
обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохо-
зяйственного назначения может быть предусмотрено, что арен-
дуемый земельный участок передастся в собственность аренда-
тору по истечении срока аренды или до его истечения при усло-
вии внесения арендатором всей обусловленной договором вы-
купной цены с учетом особенностей купли-продажи и аренды
земельного участка, установленных ст. 8 и 10 Закона об обороте
земель сельскохозяйственного назначения (п. 4 ст. 9 Закона об
обороте земель сельскохозяйственного назначения).
В пределах срока действия договора аренды при передаче
арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия
участников долевой собственности на это не требуется, если до-
говором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйствен-
ного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного
арендатора, нс ограничивается1 (при этом следует иметь в виду,
что законом не допускаются сделки, включая аренду, в отноше-
нии земельных участков из земель сельскохозяйственного на-
значения, если в результате таких сделок образуются новые зе-
мельные участки, размеры которых не соответствуют требовани-
ям, установленным законом (п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения).
Минимальные размеры образуемых новых земельных участ-
ков из земель сельскохозяйственного назначения Moiyr быть
установлены законами субъектов Российской Федерации в соот-
ветствии с требованиями законодательства Российской Федера-
ции о землеустройстве (п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения).
Так, согласно п. 1 ст. 6 Закона Воронежской области «О не-
которых особенностях оборота земель сельскохозяйственного
назначения в Воронежской области» минимальный размер обра-
зуемого нового земельного участка устанавливается на террито-
рии Воронежской области в соответствии с требованиями федс-
1 Пункт 6 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
209
рального законодательства о землеустройстве в размере 200 гек-
таров. Минимальный размер образуемых новых земельных уча-
стков, предоставляемых или приобретаемых для создания кре-
стьянских (фермерских) хозяйств и осуществления их деятель-
ности, устанавливается в размере 2 гектаров для овощеводства и
50 гектаров — для всех остальных видов деятельности, за ис-
ключением случаев, установленных федеральным законода-
тельством.
В судебной практике зачастую возникает вопрос о возмож-
ности передачи в сельскохозяйственную аренду части земельно-
го участка. В юридической литературе обоснованно считают
возможным передавать в аренду часть земельного участка из зе-
мель сельскохозяйственного назначения и предлагают закрепить
соответствующую норму на этот счет в Законе об обороте зе-
мель сельскохозяйственного назначения1.
Если строго следовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ и
ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначе-
ния, то можно сделать однозначный вывод о том, что не подле-
жат аренде земельные доли, появившиеся у бывших членов кол-
хозов, работников совхозов и иных граждан в ходе земельно-
аграрной реформы последних десятилетий. В соответствии с
требованиями гражданского (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и земельного
законодательства объектом аренды могут быть лишь индивиду-
ально-определенные вещи, в то время как земельные доли яв-
ляются долей в праве общей собственности на земельные участ-
ки из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 15 Закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения)* 2.
Другое дело, если земельный участок (земельный массив)
находится в долевой собственности многих сособственников.
В этом случае весь земельный участок, состоящий из земель-
ных долей многих сособственников и ограниченный на мест-
ности, имеющий кадастровый номер, может быть передан в
аренду на основе договора аренды, но которому со стороны
арендодателей выступают либо все участники долевой собствен-
' Иванова С.В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного
назначения. Диес...канд. юрид. наук. Оренбург, 2006. С. 93.
2 Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохо-
зяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. № 5. С. 6.
210
Глава 2
ности. либо уполномоченное им на основании доверенности
лицо (лица).
Большой интерес в связи с изложенным представляет сле-
дующее гражданское дело.
Сельскохозяйственное общество с ограниченной ответствен-
ностью «Берсзовскос» Новохоперского района Воронежской об-
ласти обратилось в районный суд с иском к А. и другим гражда-
нам (всего 118 человек) о понуждении заключить договор арен-
ды земельного участка, ссылаясь на то, что 18 июня 2004 г. сто-
роны заключили предварительный договор, по условиям которо-
го обязались в течение месяца заключить договор аренды зе-
мельного участка. Однако ответчики уклонились от заключения
основного договора. Суд отказал в иске. Судебная коллегия по
гражданским делам областного суда оставила в силе состояв-
шееся решение, указав при этом на то, что между сторонами
был заключен предварительный договор о заключении в буду-
щем договора аренды земельных долей, которые не были выде-
лены в натуре и не прошли государственного кадастрового уче-
та, в то время как Закон об обороте земель сельскохозяйствен-
ного назначения разрешает передавать в аренду лишь земельные
участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Пред-
варительный договора должен содержать условия, позволяющие
установить предмет и другие существенные условия основного
договора1.
Статья 16 Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения требует, чтобы договоры аренды земельных долей,
заключенные до вступления в силу Закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения, были приведены в соответ-
ствие с положениями ГК РФ и п. 2 ст. 9 Закона об обороте зе-
мель сельскохозяйственного назначения в течение 6 лет со дня
вступления в силу этого Закона. В противном случае к таким
договорам применимы правила договоров доверительного
управления имуществом.
На наш взгляд, стремление законодателя приравнять даль-
нейшую правовую судьбу аренды земельной доли с правовой
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 25 сентября 2005 г. но делу № 33—3365 // Архив Воронежского
областного суда.
Судебная защита арендных земельных прав граждан
211
конструкцией гражданско-правового договора доверительного
управления имуществом (гл. 53 ГК РФ) является не совсем пра-
вильной, ибо договор доверительного управления имущества
относится к категории предпринимательских договоров, заклю-
чаемых между коммерческим организациями (индивидуальными
предпринимателями), извлекающими из этого прибыль, в то
время как большинство владельцев земельных долей — обычные
физические лица, граждане. Требования норм статей гл. 53 ГК
РФ о выплате учредителями доверительного управления (в на-
шей ситуации — владельцами земельных долей, арендодателя-
ми) денежного вознаграждения доверительному управляющему
(в нашем случае — обычно сельскохозяйственной организации,
арендатору) за управление земельной долей приведет к ухудше-
нию и без того бедственного положения крестьянина — арендо-
дателя земельной доли. Кроме того, ст. I023 ГК РФ наделяет
доверительного управляющего правом требовать от учредителя
доверительного управления возмещения помещенных понесен-
ных при управлении имуществом расходов1.
1 Андреев Ю.Н. Актуальные проблемы владения, пользования и распоряжения
земельными участками (долями) из земель сельскохозяйственного назначения //
Аграрное и земельное право. 2005. № I. С. 98.
3
Судебная защита прав граждан
при купле-продаже, приватизации
и выделе земельных участков
§ 1. Судебная защита прав граждан
при купле-продаже земельных участков
Возможность совершения купли-продажи земельных участ-
ков в Российской Федерации появилась благодаря разгосудар-
ствлению собственности на землю, признанию права частной
собственности на землю. Частная собственность на землю по-
сле длительного периода господства бессрочного (постоянного)
пользования землей в нашей стране была восстановлена Зако-
ном РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермер-
ском) хозяйстве»1 и Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О
земельной реформе»2. Нормы этих законов на момент их при-
нятия противоречили нормам действовавшей в тот период
Конституции РСФСР 1978 г.3 Принятый 25 апреля 1991 г. Зе-
мельный кодекс РСФСР4 также закрепил передачу земли в ча-
стную собственность, но при этом не предусмотрел реальной
возможности совершения сделок с землей, за исключением
1 ВСНД н ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.
- ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327 (признаны утратившими силу Феде-
ральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ и Указом Президента РФ от
24 декабря 1993 г. № 2287).
В декабре 1990 г. в Конституцию РСФСР был внесен ряд существенных изме-
нений, в соответствии с которыми была предусмотрена возможность предостав-
ления земельных участков в собственность для целей ведения сельскохозяйст-
венного производства. Был установлен 10-летний мораторий с момента бесплат-
ного приобретения нрава собственности на земельный участок на совершение
сделок с землей, в первую очередь ее купли-продажи, и 5-летний мораторий на
отчуждение земли в случае приобретения земельного участка за нлагу. Продажа
земельных участков без соблюдения моратория допускалась только Советам
народных депутатов.
4 ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 213
двух случаев1. Совершение сделок с землей в этот период
сдерживалось установленным Конституцией мораторием на их
совершение.
Новым этапом в развитии законодательства, регулирующего
куплю-продажу земельных участков, стало принятие Указа
Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных
мерах по осуществлению земельной реформы в России»2, пре-
дусмотревшего право граждан — собственников земельных уча-
стков продавать их другим гражданам с I января 1992 г. и
оформлять сделки в местной администрации при выходе на
пенсию по старости, при получении земли в порядке наследо-
вания, при переселении с целью организации крестьянского
(фермерского) хозяйства, при вложении вырученных от прода-
жи земли средств в перерабатывающие, строительные, торго-
вые и иные предприятия на селе (п. 12). Крестьянским хозяй-
ствам было предоставлено право залога земли в банках (п. 10
Указа). Этот Указ и принятое во исполнение Указа постанов-
ление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О поряд-
ке реорганизации колхозов и совхозов»3 предусмотрели воз-
можность совершения сделок с земельной долей: внесение ее в
качестве учредительного взноса в товарищество или акционер-
ное общество, передачу в качестве вступительного взноса в
кооператив, пролажу другим работникам сельскохозяйственно-
го предприятия или самому этому предприятию, а также право
на обмен земельной доли на имущественный пай, на сдачу зе-
мельной доли в аренду (п. 10).
В рамках осуществления мер по аграрно-земельной реформе
были приняты Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301
«О продаже земельных участков гражданам и юридическим ли-
цам при приватизации государственных и муниципальных пред-
1 Первым стал случай покупки земли гражданином у Совета народных депутатов
с заключением договора в нотариальном порядке (ст. 30 ЗК РСФСР). Вторым
случаем, предусмотренным ЗК РСФСР, стало совершение последовательно двух
сделок с земельным участком при продаже дома, расположенного на участке,
находящемся в частной собственности гражданина: участок надлежало продать
Совету народных депутатов по фиксированной цене, а Совет депутатов, в свою
очередь, продавал его в собственность новому собственнику дома (сг. 37 ЗК
РСФСР).
2 ВСНД и ВС РСФСР. 1992. № I. Ст. 53.
3 СП РФ. 1992. № 1—2. Ст. 9.
214
Глава 3
приятии»1 и Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об
утверждении Порядка продажи земельных участков при прива-
тизации государственных и муниципальных предприятий, рас-
ширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а
также предоставленных гражданам и их объединениям для
предпринимательской деятельности»2 3. Названными Указами бы-
ла разрешена покупка земельных участков юридическими лица-
ми и гражданами при приватизации государственных и муници-
пальных предприятий. При этом было установлено, что отказа в
приеме и регистрации заявки на приобретение (продажу) зе-
мельного участка приватизированного предприятия в собствен-
ность от собственников приватизированных предприятий нс до-
пускается, кроме случаев, предусмотренных п. 2 Указа Прези-
дента РФ от 14 июня 1992 г. № 631, касавшихся перечня земель,
приватизация которых была прямо запрещена. Приведенные
нормы указов и постановлений Правительства вступали в про-
тиворечие с установленным в то время законодательством мора-
торием на сделки с землей.
9 декабря 1992 г. в Конституцию РСФСР 1978 г. были вне-
сены изменения и дополнения, в соответствии с которыми по-
лученные или приобретенные в собственность земельные участ-
ки могли быть отчуждены, в том числе проданы, их собственни-
ками без изменения целевого назначения земель, уже независи-
мо от сроков вступления в собственность, Советам народных
депутатов на тех же условиях, на которых они были предостав-
лены, или физическим и юридическим лицам по договорной
цене — для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства,
дачного, индивидуального жилищного строительства (ч. 3 ст. 12
Конституции РФ 1978 г.р. Во всех остальных случаях сохраня-
лось действие моратория.
Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196—1 «О праве граждан
Российской Федерации на получение в частную собственность и
на продажу земельных участков для ведения личного подсобного
1 ВСНД и ВС РСФСР. 1992. № 14. Ст. 761 (признан утратившим силу Указом
Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370) // Российская газета. 2003. 20 марта.
№ 59).
- ВСНД и ВС РСФСР. 1992. № 25. Ст. 1427 (признан утратившим силу Указом
Президент РФ ог 26 марта 2003 г. № 370) // Российская газета. 2003. 20 марта.
№ 59).
3 Закон РФ от 9 декабря 1992 г. «Об изменении и дополнении Констшуиии (Ос-
новного закона) РФ — России» // ВСНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 55.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 215
и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного
строительства»* ограничил применение конституционных поло-
жений о возможности продажи земельных участков их собст-
венниками: право на совершение таких сделок было предостав-
лено только гражданам Российской Федерации.
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № I767 «О регу-
лировании земельных отношений и развитии аграрной реформы
в России»1 2 * предусмотрел возможность любым собственникам
земельных участков свободно осуществлять их куплю-продажу, а
также передачу по наследству, дарение, залог, аренду, мену, пе-
редачу земельного участка или его части в качестве взноса в ус-
тавные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ,
кооперативов. Указом было закреплено, что земельные участки
и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости, а
совершение сделок с земельными участками регулируется граж-
данским законодательством с учетом земельного, лесного, при-
родоохранительного, иного специального законодательства и
положениями данного Указа. Одним из важных концептуальных
положений Указа стало положение о том, что государство гаран-
тирует неприкосновенность и защиту частной собственности на
землю, а также защиту прав собственников земли при соверше-
нии ими сделок с землей.
Большое значение для включения земельных участков в
имущественный оборот имело принятие Конституции Россий-
ской Федерации3, закрепившей основные права граждан Рос-
сийской Федерации, включая право частной собственности на
землю, право свободного владения, пользования и распоряже-
ния землей и другими природными ресурсами, но с учетом со-
блюдения прав и законных интересов других граждан, охраны
окружающей среды. Конституция РФ провозгласила, что усло-
вия и порядок пользования землей определяются на основе фе-
дерального закона (ст. 36)4.
Часть первая Гражданского кодекса РФ конкретизирует эти
конституционные положения и подчеркивает, что земля может
1 ВСНД и ВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.
2 САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.
1 Конституция Российской Федерации. Принят всенародным голосованием
12 декабря 1993 г.
4 Андреев Ю.Н. Права участников сельскохозяйственных коммерческих органи-
заций и их судебная защита. Дисс. ... д-ра юрид. наук. 2000. С. 84—135.
216
Глава 3
отчуждаться в той мере, в какой ее оборот допускается законом
о земле (п. 3 ст. 129). Изложенные нормы привели к длительной
оживленной дискуссии в российском обществе относительно
возможной продажи земельных участков различных категорий,
включая земли сельскохозяйственного назначения. Острота,
сложность, неоднозначность поднятой проблемы были так ве-
лики, что гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные
права на землю» не вступала в действие до принятия Земельного
кодекса РФ, т.е. до 25 октября 2001 г.1
Современная купля-продажа земельных участков с участием
граждан осуществляется па основе норм гражданского и земель-
ного нрава. Именно эти нормы указывают на возможность гра-
ждан России совершать сделки по купле-продаже земельных
участков. Оборот указанных земельных участков регулируется
Гражданским кодексом РФ с учетом особенностей, предусмот-
ренных Земельным кодексом РФ, Законом о личном подсобном
хозяйстве. Законом об обороте земель сельскохозяйственного
назначения, Законом о крестьянских (фермерских) хозяйствах,
Законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммер-
ческих объединениях граждан.
Следует подчеркнуть, что продажа (как, впрочем, и иные ви-
ды земельно-правовых сделок) земельных участков из состава
земель сельскохозяйственного назначения гражданам для инди-
видуального жилищного строительства, ведения личного под-
собного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и
огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями,
строениями, сооружениями, Законом об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения не регулируется2.
Общие положения о купле-продаже и правовые нормы о
продаже недвижимости изложены в гл. 30 части второй ГК РФ,
1 Большую роль для дальнейшего развития земельного оборони включая куплю-
продажу земельных долей, сыграл Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337
«О реализации конституционных прав граждан на землю», подчеркнувший, что
сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с законодательны-
ми и иными нормативными правовыми акзамн Российской Федерации с соблю-
дением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Названный Указ разрешил
органам местого самоуправления выкупать у граждан земельные доли в целях
пополнения фонда перераспределения земель и дальнейшей их продажи физи-
ческим и юридическим лицам //СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026.
2 См. п. 1 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 217
а особенности купли-продажи земельных участков — в Земель-
ном кодексе РФ, Законе об особенностях оборота земель сель-
скохозяйственного назначения, иных нормативных правовых
актах. Положения ст. 271 и 273 ГК РФ следует считать общими
правовыми нормами, а положения ст. 35 ЗК РФ — специальны-
ми. Последние конкретизируют общие правовые нормы, а также
делают из них исключения. Основанием для такого подхода в
толковании этих правовых норм являются и. 3 ст. 129, и. 3
ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ, а также положение п. I ст. I ЗК
РФ, содержащее принцип разграничения действия норм граж-
данского законодательства и норм земельного законодательства
в части регулирования отношений по использованию земель.
Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности
земельный участок, вправе продавать его, поскольку соответст-
вующие земли на основании закона нс исключены из оборота
или не ограничены в обороте1. Федеральный закон от 26 января
1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Граждан-
ского кодекса Российской Федерации» также указывает па то,
что нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с
земельными участками, применяются в той мере, в какой их
оборот допускается земельным законодательством. Статья 27 ЗК
РФ подчеркивает, что оборот земельных участков осуществляет-
ся в соответствии с гражданским законодательством и Земель-
ным кодексом РФ.
В связи с изложенным представляет интерес следующее гра-
жданское дело. Житель г. Воронежа Ч. имел на нраве собствен-
ности незавершенный строительством объект недвижимости,
расположенный на земельном участке площадью 3800 м2 в со-
ставе земель поселений по ул. 60-й Армии г. Воронежа. Зе мел ь-
! Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27
ЗК РФ. В соответствии с н. 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к зем-
лям. изъятым из оборота, нс могут предоставляться в частную собственность, а
также не мотут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законо-
дательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в оборо-
те, нс предоставляются в частную собственность, за исключением случаев,
установленных федеральными законами. Нс допускается передача в собствен-
ность (продажа) земельных участков из земель сельскохозяйственного назна-
чения. занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными
пастбищами и находящихся в государственной или муниципальной собствен-
ности: они могут быть переданы гражданам только на праве аренды на срок нс
менее чем пять лет (и. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственно-
го назначения).
218
Глава 3
ный участок использовался на праве аренды сроком на 5 лет
по договору аренды земельного участка с муниципальным ор-
ганом для строительства автостоянки. По истечении срока дей-
ствия договора аренды Ч. обратился с заявлением к админист-
рации городского округа о выкупе арендуемого земельного
участка. В этом ему было отказано постановлением админист-
рации округа в связи с тем, что указанный земельный участок
находится за границей красной линии жилого квартала, опреде-
ленной проектом детальной планировки микрорайона. Пункт 12
ст. 85 ЗК РФ запрещает приватизацию земельных участков об-
щего пользования.
В связи с отказом в продаже арендуемого земельного участка
Ч. обратился с соответствующей жалобой в суд. Коминтернов-
ский районный суд г. Воронежа удовлетворил жалобу, однако
судебная коллегия по гражданским делам областного суда отме-
нила состоявшееся решение суда и вынесла решение об отказе в
удовлетворении жалобы Ч. по следующим основаниям. Колле-
гия указала, что, исходя из рабочего проекта, спорный земель-
ный участок ограничен с южной стороны красной линией ули-
цы Победы, с восточной стороны — трамвайной линией другой
улицы, а с западной стороны — проездом и открытой автосто-
янкой. Проектируемая автостоянка рассчитана на временное
хранение автотранспортных средств и представляет собой пло-
щадку с асфальтобетонным покрытием, имеющим сетчатое ог-
раждение. На территории площадки имеются киоск и сооруже-
ние для сторожа. Суд первой инстанции отметил, что заявитель
не представил доказательства того, что спорный земельный уча-
сток находится в местах общего пользования. Вместе с тем, из
указанного рабочего проекта видно, что правообладатель зе-
мельного участка (Ч.) знал о расположении земельного участка
за красной линией, на уличной территории, не подлежащей
приватизации в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ. В силу изложенного Ч.
имеет лишь преимущественное право на продление договора
аренды земельного участка’.
Договор купли-продажи земельных участков является кон-
сенсуальным, возмездным и двусторонним (синаллагматиче-
ским). Сторонами договора купли-продажи земельных участков
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 13 декабря 2005 г. но делу № 33—3061 // Архив Воронежского об-
ластного суда.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 219
могут быть пс только граждане, обладающие надлежащей зе-
мельной правоспособностью и дееспособностью, но и юридиче-
ские лица, публично-правовые образования.
В судебной практике возникал вопрос о возможности покуп-
ки земельного участка гражданином России, нс имеющим реги-
страции права на постоянное проживание.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости за-
ключается в письменной форме путем составления одного до-
кумента, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение
формы договора продажи недвижимости влечет его недействи-
тельность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в
том числе данные, определяющие расположение недвижимости
на соответствующем земельном участке либо в составе другого
недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в догово-
ре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий до-
говор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать
цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованно-
го сторонами в письменной форме условия о цене недвижимо-
сти договор о ее продаже считается незаключенным. При этом
правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК
РФ, нс применяются. Если иное не предусмотрено законом или
договором продажи недвижимости, установленная в нем цепа
здания, сооружения или другого недвижимого имущества, нахо-
дящегося на земельном участке, включает в себя цену переда-
ваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части
земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена не-
движимости в договоре продажи недвижимости установлена на
единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая
цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, опре-
деляется исходя из фактического размера переданного покупа-
телю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ).
Как отмечено в ст. 55! ГК РФ, переход права собственности
на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупа-
телю подлежит государственной регистрации. В случае, когда
220
Глава 3
одна из сторон уклоняется от государственной регистрации пе-
рехода права собственности на недвижимость, суд вправе по
требованию другой стороны вынести решение о государствен-
ной регистрации перехода права собственности. Сторона, не-
обоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации
перехода права собственности, должна возместить другой сторо-
не убытки, вызванные задержкой регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупате-
лем осуществляются по подписываемому сторонами передаточ-
ному акту или иному документу о передаче. Если иное нс пре-
дусмотрено законом или договором, обязательство продавца пе-
редать недвижимость покупателю считается исполненным после
вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами
соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из
сторон от подписания документа о передаче недвижимости на
условиях, предусмотренных договором, считается отказом соот-
ветственно продавца от исполнения обязанности передать иму-
щество, а покупателя — обязанности принять имущество. При-
нятие покупателем недвижимости, не соответствующей услови-
ям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда
такое несоответствие оговорено в документе о передаче недви-
жимости, не является основанием для освобождения продавца
от ответственности за ненадлежащее исполнение договора
(ст. 556 ГК РФ).
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о
ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключе-
нием положений о праве покупателя потребовать замены товара
ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору
(ст. 557 ГК РФ).
Осуществление купли-продажи земельных участков происхо-
дит на основе вышеназванных норм гражданского права с уче-
том норм земельного права и известных принципов земельного
законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Купля-продажа земельных уча-
стков из земель сельскохозяйственного назначения происходит
на основе дополнительных принципов оборота земель сельско-
хозяйственного назначения, перечисленных в п. 3 ст. 1 Закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения:
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 221
I) сохранение целевого использования земельных участков1;
2) установление максимального размера общей площади сель-
скохозяйственных угодий, которые расположены на территории
одного муниципального района и могут находиться в собственно-
сти одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации
или в случаях, установленных законом субъекта Российской Фе-
дерации, муниципального образования на покупку земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения при его
продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой соб-
ственности на земельный участок, находящийся в долевой соб-
ственности, либо использующих этот земельный участок сель-
скохозяйственной организации или гражданина — члена кресть-
янского (фермерского) хозяйства на покупку доли в нраве об-
щей собственности на земельный участок из земель сельскохо-
зяйственного назначения при возмездном отчуждении такой до-
ли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения ино-
странным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам
без гражданства, а также юридическим липам, в уставном (скла-
дочном) капитале которых доля иностранных граждан, ино-
странных юридических лиц, лиц без гражданства составляет бо-
лее чем 50%.
Появление в Земельном кодексе РФ статьи, регулирующей
особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало
результатом реализации принципа разграничения действия норм
гражданского законодательства и норм земельного законода-
тельства (и. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков.
Согласно ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора куп-
ли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него
информацию об обременениях земельного участка и ограниче-
ниях его использования.
1 При продаже земельного участка стороны договора не вправе по своему усмот-
рению изменять правовой режим (целевое назначение) участка. Для продажи
земельного участка с измененным целевым назначением необходимо решение
соответствующего органа государственной власти или органа местного само-
управления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).
222
Глава 3
Обременения — это дополнительные обязанности по содер-
жанию недвижимого имущества и пользованию им, установлен-
ные по соглашению сторон и иным основаниям, предусмотрен-
ным законом, а ограничения — это предусмотренные законом
ущемления, запрещения, стесняющие правообладателя права
собственности при осуществлении своих прав на недвижимое
имущество в интересах общества и государства1.
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, считая термины «ограничения», «об-
ременения» словами-синонимами, определяет их как установ-
ленные законом или уполномоченными органами в предусмот-
ренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие
правообладателя при осуществлении права собственности либо
иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имуще-
ства, и относит к таковым, в частности, сервитут, ипотеку,
аренду, арест имущества, доверительное управление (ст. 1).
Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы граж-
данина России могут быть ограничены федеральным законом
только в той мере, в какой это необходимо в целях зашиты ос-
нов конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и
законных интересов других лиц. обеспечения обороны страны,
безопасности государства.
Таким образом, правовым основанием для ограничения
прав, в том числе земельных, может быть только федеральный
закон, а само ограничение может быть произведено только в
целях, указанных в самой Конституции РФ, т.е. для защиты
жизненно важных прав и законных интересов других лиц, госу-
дарства. Необходимость ограничений прав на земельные участки
вызвана самой природой земельных ресурсов нашей страны, яв-
ляющихся достоянием народов, проживающих в ней, назначе-
нием земли как основы жизни всего человечества, пространст-
венного базиса его хозяйственной и иной деятельности.
Земельный кодекс РФ посвящает ограничениям прав на зем-
лю специальную статью (ст. 56), согласно которой права на зем-
лю могут быть ограничены по основаниям, установленным Зе-
1 Лужина А.Н. О1раничеиия и обременения пран на недвижимое имущество в
России и Франции. Дисс. ...канд. юрид. наук. М., 2006. С. 14.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 223
мельным кодексом, другими федеральными законами. Могут
устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и ре-
жим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-
защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе
животного и растительного мира, памятников природы, истории
и культуры, археологических объектов, сохранения плодородно-
го слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции
диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения зе-
мельного участка в течение установленных сроков по согласо-
ванному в установленном порядке проекту, строительства, ре-
монта или содержания автомобильной дороги (участка автомо-
бильной дороги) при предоставлении прав на земельный уча-
сток, находящийся в государственной или муниципальной соб-
ственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в
случаях, установленных Кодексом, федеральными законами.
Ограничения прав на землю устанавливаются актами испол-
нительных органов государственной власти, актами органов ме-
стного самоуправления или решением суда. Ограничения прав
на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок
и сохраняются при переходе права собственности на земельный
участок к другому лицу, подлежит государственной регистрации
в порядке, установленном Федеральным законом «О государст-
венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано ли-
цом, чьи права ограничены, в судебном порядке.
Если собственники земельных участков, землевладельцы,
землепользователи и арендаторы несут определенные убытки в
связи с ограничением своих земельных прав, например, в связи
с невозможностью использования земельного участка в полном
объеме хозяйственной деятельности, то такие убытки подлежат
возмещению в соответствии со ст. 57 ЗК РФ в полном объеме,
включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или
лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные
участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необхо-
димость установления защитных, охранных, санитарных зон и
224
Глава 3
влечет ограничение прав собственников земельных участков,
землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
Приведенный выше перечень ограничений прав на землю не
является исчерпывающим. Некоторые из таких ограничений мо-
гут быть предусмотрены другими статьями Земельного кодекса
РФ, другими законами, в частности, законами об охране и ис-
пользовании отдельных природных ресурсов и иными федераль-
ными законами1.
Так, согласно п. 3 ст. 87 ЗК РФ в составе земель промыш-
ленности и иного специального назначения в целях обеспечения
безопасности населения и создания необходимых условий для
эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиаци-
онноопасных и ядсрноопасных производств и объектов, пунктов
хранения ядерных материалов и радиоактивных всшсств, транс-
портных и иных объектов могут устанавливаться охранные, за-
щитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями ис-
пользования земель. Земельные участки, которые включены в
такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользова-
телей и арендаторов не изымаются, но в их границах может
быть введен особый режим использования земель, ограничи-
вающий или запрещающий тс виды деятельности, которые не-
совместимы с целями установления зон.
Статья 90 ЗК РФ запрещает строительство каких бы то ни
было зданий, строений, сооружений в пределах установленных
минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения на
земельных участках в границах охранных зон объектов системы
газоснабжения; не разрешает препятствовать организации — соб-
ственнику системы газоснабжения или уполномоченной сю орга-
низации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту
объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий воз-
никших на них аварий, катастроф.
На землях транспорта могут находиться земельные участки
для защитных лесонасаждений. Транспортные ор1анизации не-
зависимо от форм собственности, ведомственной принадлежно-
сти обязаны осуществлять мероприятия по уходу за ними. В ох-
ранных зонах земель транспорта нельзя проводить строитель-
1 См., например, федеральные законы о животном мире, о Государственной
границе, о недрах, об особо охраняемых природных территориях, об охране и
использовании памятников истории и культуры, Водный, Лесной кодексы.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 225
ные, горные работы без согласия транспортной организации,
нельзя рубить лес.
Запрещается строительство капитальных сооружений (со сро-
ком службы более 10 лет) в пределах придорожных полос земель
автомобильного транспорта, за исключением объектов дорож-
ной службы и сервиса. Прокладка инженерных коммуникаций
на таких землях может осуществляться только по согласова-
нию с уполномоченным в области дорожного строительства
органом.
Земли поселений используются только в соответствии с зо-
пированием территорий, правилами землепользования и за-
стройки, в соответствии с градостроительным регламентом
(ст. 83, 85 ЗК РФ), органы государственной власти, местного
самоуправления, граждане и юридические лица обязаны соблю-
дать градостроительные нормативы и правила при застройке
земельных участков поселений (ст. 36 Градостроительного ко-
декса РФ), запрещается деятельность, негативно влияющая на
окружающую среду, в составе пригородных зеленых зон (ст. 86
ЗК РФ).
Статья 27 Федерального закона от 14 марта 1995 г. «Об осо-
бо охраняемых природных территориях»1 запрещает всякую
деятельность, влекущую нарушение сохранности памятников
природы, на территориях, на которых находятся памятники
природы, и в границах их охранных зон. Собственники, вла-
дельцы и пользователи земельных участков, па которых нахо-
дятся памятники природы, принимают на себя обязательства
по обеспечению режима особой охраны памятников природы.
Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных
земельных участков по обеспечению установленного режима
особой охраны памятников природы возмещаются за счет
средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных
фондов. Земли особо охраняемых природных территорий изы-
маются из хозяйственного оборота с установлением особого
правового режима, их использование в иных целях ограничи-
вается или запрещается.
1 Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ (с нам. и дои.) // СЗ РФ.
1995. № 12. Ст. 1024.
226
Глава 3
На землях национальных и природных парков устанавлива-
ется дифференцированный режим особой охраны и использова-
ния с определением специальных зон, в которых запрещается
(ограничивается) хозяйственная деятельность, наносящая ущерб
природному объекту. На землях природных заказников, памят-
ников природы, дендрологических нарков, ботанических садов
также запрещается (ограничивается) любая деятельность, проти-
воречащая режиму особой охраны этих объектов. На землях ле-
чебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются
округа санитарной и горно-санитарной охраны с запретом (ог-
раничением) хозяйственной деятельности. Особый режим ис-
пользования с ограничением или запретом хозяйственной дея-
тельности может устанавливаться на землях природоохранного,
историко-культурного и рекреационного назначения.
Из земель, находящихся в государственной или муници-
пальной собственности, гражданам или юридическим лицам
земельный участок может быть выделен в собственность, вла-
дение, пользование или аренду с условием совершения опреде-
ленных действий, например, освоения заболоченного участка,
осуществления строительства дороги в определенные установ-
ленные сроки.
Особенно большим ограничениям подвергаются земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собст-
венники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы обя-
заны осуществлять производство сельскохозяйственной продук-
ции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия
земли, исключающими неблагоприятное воздействие на окру-
жающую природную среду, обязаны соблюдать стандарты, нор-
мативы, правила и регламенты проведения агротехнических, аг-
рохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэро-
зио!Iных MepoiIриятий1.
Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных зе-
мель, предоставляются и изымаются для проведения мероприя-
тий в установленном законом порядке и могут использоваться
для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного
пользования чужим земельным участком (сервитута). Соору-
1 Статья 8 Федерального закона от 16 июля 998 г. № 101-ФЗ <О государственном
роулировании и обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначе-
ния» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 227
жение и эксплуатация линий связи, электропередач, трубо-
проводов, дорог и других объектов на мелиорируемых землях
не может осуществляться без согласования со специально
уполномоченными в сфере мелиорации земель государствен-
ными органами1.
Обладатели земельного участка обязаны использовать его в
точном соответствии с целевым назначением и разрешенным
использованием. При продаже земельного участка стороны не
вправе изменять его целевое назначение, за исключением случа-
ев, предусмотренных законом, и покупатель может использовать
купленный земельный участок только в соответствии с теми це-
лями, которые закреплены в документе, определяющем право-
вой режим этого участка. Независимо от целевого назначения
участка покупатель обязан использовать купленный земельный
участок в соответствии с требованиями земельного законода-
тельства: эффективно использовать землю, повышать ее плодо-
родие, не допускать ухудшения экологической обстановки на
земельном участке и т.д. (ст. 40, 42 ЗК РФ).
Одной из разновидностей ограничений земельных прав яв-
ляется публичный земельный (прсдиальный) сервитут. Собст-
веннику служащего земельного участка запрещается создавать
препятствия ссрвитуарию в осуществлении последним своих
сервитутных прав, например, в праве проезда (прохода) через
чужой земельный участок. Иногда в юридической литературе
смешивают ограничения в праве и сервизуты, основанные на
законе (публичные сервитуты). По обоснованному мнению
Е.А. Суханова, все публичные сервитуты (земельные, водные,
лесные, градостроительные) представляют собой нс ограничен-
ные вещные права сервитутного типа, а ограничения прав соб-
ственников соответствующих природных объектов, поскольку не
имеют конкретных уполномоченных лиц, а представляют воз-
можность неограниченному (неопределенному) количеству (кру-
гу) лиц использовать земельные, водные, лесные объекты в том
или ином установленном законом отношении2.
1 Сзагьи 26. 30 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиора-
ции земель» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 142.
2 Суханов Е.А. Ограниченные вешные права // Ученые юристы МГУ о совре-
менном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 189.
228
Глава 3
Интересно заметить, что российскому дореволюционному
праву было известно «право участия частного», устанавливавшее
ограничение нрава собственности в интересах определенного
числа лиц (соседей). По утверждению известного дореволюци-
онного российского юриста Г.Ф. Шершенсвича, такое право, в
отличие от сервитута, не давало соседям никаких самостоятель-
ных нрав на чужую землю, а только стесняло (ограничивало)
собственника1.
В случае предоставления продавцом земельного участка за-
ведомо ложной информации об обременениях земельного участ-
ка и ограничениях его использования в соответствии с разре-
шенным использованием; о разрешении на застройку данного
земельного участка; об использовании соседних земельных уча-
стков, оказывающем существенное воздействие на использова-
ние и стоимость продаваемого земельного участка; о качествен-
ных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое
покупателем использование и стоимость продаваемого земель-
ного участка; иной информации, которая может оказать влия-
ние на решение покупателя о покупке данного земельного уча-
стка и требования о предоставлении которой установлены феде-
ральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения
покупной цены или расторжения договора купли-продажи зе-
мельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3
ст. 37 3 К РФ)2.
Судом могут быть признаны недействительными условия до-
говора купли-продажи земельного участка, которые:
1) устанавливают право продавца выкупить земельный уча-
сток обратно по собственному желанию;
2) ограничивают дальнейшее распоряжение земельным уча-
стком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земель-
ного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
3) ограничивают ответственность продавца в случае предъяв-
ления прав на земельные участки третьими лицами (п. 2 ст. 37
ЗК РФ)3.
1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г,).
М., 1995. С. 180.
Указанные гарантии распространяю гея также на лиц, приобретающих земель-
ные участки в результате обмена земельного участка либо приобретения права
пользования земельным участком по договору аренды (и. 4 сг. 37 ЗК РФ).
3 Приведенный перечень оснований нельзя рассматривать исчерпывающим, так
как нормами ГК РФ усыновлены и иные основания для признания условий
сделки недействительными.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 229
На первый взгляд, положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ о недейст-
вительности перечисленных видов условий договора купли-
продажи земельного участка, вызывают недоумение, гак как эти
условия относятся к общим условиям действительности сделок,
предусмотренным гл. 9 ГК РФ. Однако в юридической литера-
туре отмечается, что при подготовке ст. 37 Земельного кодекса
РФ учитывался отечественный и зарубежный опыт регулирова-
ния сделок с недвижимым имуществом. Так, еще до внесения
проекта Земельного кодекса РФ в Государственную Думу РФ в
официальной печати появлялось сообщение о том, что в одном
из субъектов Российской Федерации обсуждается идея о воз-
можности продажи земельных участков на определенный срок
(на 49 лет) с правом в любой момент принудительно выкупить
землю обратно. Поэтому закрепление в Земельном кодексе РФ
отдельных положений о недействительности договора купли-
продажи земельного участка препятствует внесению в договор
условий, ограничивающих права покупателя1.
Как уже отмечалось выше, важным положением гражданско-
го законодательства является требование о том, что при заклю-
чении договора о продаже недвижимости должны быть точно
указаны данные, позволяющие определить предмет договора.
Это требование в полной мере относится и к продаже земельно-
го участка. Применительно к продаже земельной недвижимости
в данные о земельном участке входят: его размер, местонахож-
дение. перечень угодий, входящих в состав земельного участка,
цель использования земельного участка, его кадастровая оценка.
Для точного определения всех этих параметров к договору куп-
ли-продажи прилагается план земельного участка, а также все
необходимые данные указываются в договоре. При отсутствии
плана участка он изготовляется за счет средств продавца или
покупателя по соглашению между ними. Если эти данные будут
отсутствовать в договоре, то он будет считаться незаключенным,
а сделка — недействительной. Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом
купли-продажи могут быть только земельные участки, прошед-
шие государственный кадастровый учет.
1 См.: Постатейный научно-практический комментарий Земельного кодекса
Российской Федерации / Под ред. Г.Л. Волкова, Л.К. Голиченкова, О.М. Ко-
зырь // Подготовлен для системы «Консультант Плюс». 2002.
230
Глава 3
Положения ГК РФ о цене договора купли-продажи недвижи-
мости (ст. 555) действуют и в отношении договора купли-
продажи земельных участков. Цена участка определяется по со-
глашению сторон, при этом применяются рыночные цены1. Ры-
ночная цена (стоимость) земельного участка определяется в соот-
ветствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценоч-
ной деятельности в Российской Федерации» (в дальнейшем —
Закон об оценочной деятельности)2.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наи-
более вероятная цена, по которой данный объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, ко-
гда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо-
димой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из
сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хо-
рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих инте-
ресах; объект оценки представлен на открытом рынке посредст-
вом публичной оферты, типичной для аналогичных объектов
оценки; цена сделки представляет собой разумное вознагражде-
ние за объект оценки и принуждения к совершению сделки в
отношении сторон сделки с чьей-либо стороны нс было; платеж
за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Закона об
о цс и о ч н о й де я тел ы i ости).
Если в нормативном правовом акте, содержащем требова-
ние обязательного проведения оценки земельного участка3, ли-
бо в договоре об оценке земельного участка не определен кон-
кретный вид стоимости объекта опенки, установлению подле-
жит рыночная стоимость земельного участка. Указанное нра-
1 Определение рыночной сюимосги земельною участка имеет большое значение
не только при купле-продаже, по и при изъятии (выкупе) земельных участков
для публичных нужд, в иных случаях, предусмотренных законом. Так, например,
в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его соб-
ственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанав-
ливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ (п. 3 ст. 51).
’ Федеральный закон ог 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изм. и дон.) // СЗ РФ.
1998. № 31. Ст. 3813.
1 При продаже земельных участков, при надлежащих публично-правовым обра-
зованиям (Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муници-
пальным образованиям), оценка земельною участка является обязательной (ст. 8
Закона об оценочной деятельности).
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 231
вило подлежит применению и в случае использования не пре-
дусмотренных указанным Законом терминов «действительная
стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость»,
«реальная стоимость» и др. (ст. 7 Закона об оценочной дея-
тельности).
Исполнитель-оценщик обязан соблюдать требования феде-
рального законодательства; сообщать заказчику о невозможно-
сти своего участия в проведении оценки; обеспечивать сохран-
ность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц; пре-
доставлять заказчику информацию о требованиях законодатель-
ства об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики
соответствующей саморсгулирусмой организации (профессио-
нального общественного объединения оценщиков или неком-
мерческой организации оценщиков); предоставлять по требова-
нию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятель-
ности, страховой полис и документ об образовании, подтвер-
ждающий получение профессиональных знаний в области оце-
ночной деятельности; нс разглашать конфиденциальную ин-
формацию, за исключением случаев, предусмотренных законо-
дательством РФ; хранить копии составленных отчетов в течение
3 лет (ст. 15). Оценщик обязан своевременно составить в пись-
менной форме и передать заказчику отчет об оценке земельного
участка. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования
или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке
указываются дата проведения оценки объекта оценки, исполь-
зуемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки
объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые
необходимы для полного и недвусмысленного толкования ре-
зультатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в от-
чете (ст. 11, 15).
Спор о достоверности величины рыночной или иной стои-
мости земельного участка подлежит рассмотрению судом. В слу-
чае признания недостоверной указанной в отчете итоговой ве-
личины рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также
в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оцен-
щиком обязанностей, установленных данным Федеральным за-
коном, оценщик несет ответственность в соответствии с граж-
данским законодательством (ст. I3.1).
Помимо Закона об оценочной деятельности при опреде-
лении рыночной цены земельных участков применяются и
232
Глава 3
иные нормативные правовые акты, включая Федеральный
закон «О введении в действие Земельного кодекса Россий-
ской Федерации» (Вводный закон), Методические рекоменда-
ции по определению рыночной стоимости земельных участков1.
Как указано в ст. 1 Вводного закона, при продаже земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, собственникам расположенных на них зданий,
строений, сооружений стоимость таких земельных участков оп-
ределяется субъектом Российской Федерации, который устанав-
ливает цену земли в зависимости от количества жителей насе-
ленного пункта2. До установления субъектом Российской Феде-
рации цены земли применяется соответствующая минимальная
ставка земельного налога.
При продаже земельного участка к его стоимости применя-
ется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид
использования расположенных на земельном участке здания,
строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учиты-
вающие основные виды использования, утверждаются Прави-
тельством РФ в размере от 0,7 до 1,3.
Рыночная стоимость земельного участка является непосто-
янной величиной и зависит от изменения его целевого назначе-
ния, разрешенного использования, нрав иных лиц па земельный
участок, разделения имущественных прав на земельный участок,
от его местоположения и влияния внешних факторов.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, яв-
ляются: местоположение и окружение; целевое назначение, раз-
решенное использование, права иных лиц на земельный уча-
сток; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигура-
ция и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие
или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,
объекты социальной инфраструктуры и т.п.); эффективность
использования земельного участка. При определении наиболее
1 Утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.
№ 568-р (в ред. от 31 июля 2002 г. № 2314-р) // Экспресс-закон. 2002. № 21.
- В населенных пунктах с численностью населения: свыше 3 миллионов чело-
век — в размере or 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за еди-
ницу площади земельного участка; от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в
размере oi 5- до 17-крапюго размера ставки земельного налога за единицу пло-
щади земельного участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами границ
населенных пунктов — в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельно-
го налога за единицу площади земельного участка.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 233
эффективного использования принимаются во внимание: целе-
вое назначение и разрешенное использование; преобладающие
способы землепользования в ближайшей окрестности оценивае-
мого земельного участка; перспективы развития района, в кото-
ром расположен земельный участок; ожидаемые изменения на
рынке земли и иной недвижимости; текущее использование зе-
мельного участка.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка
обычно включают: описание земельного участка, в том числе
целевое назначение и разрешенное использование земельного
участка, права иных лиц па земельный участок, разделение
имущественных прав на земельный участок; описание зданий,
строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры,
расположенных в пределах земельного участка, а также резуль-
татов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качест-
венные характеристики земельного участка; фотографии земель-
ного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка
земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффек-
тивного использования земельного участка.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных
участков используются метод сравнения продаж1, метод выделе-
ния2, метод распределения, метод капитализации земельной
ренты3, метод остатка4, метод предполагаемого использования5.
! Этот метол применяется для оценки земельных участков, как занятых здания-
ми, строениями и (или) сооружениями, так и не занятых зданиями, строениями
и (пли) сооружениями. Сущность применяемого метода состоит в использова-
нии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися анало-
гами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложения (спроса).
2 Зтот метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Суть
применяемого метода заключается в использовании информации о ценах сде-
лок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту не-
движимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При от-
сутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предло-
жения (спроса).
3 Этот метол позволяет оценить земельный участок с учетом выяснения возмож-
ности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
4 Указанный метод позволяет выяснить возможность застройки оцениваемого
земельного участка улучшениями, приносящими доход.
5 При применении этого метода учитывается возможность использования зе-
мельного участка способом, приносящим доход. Источником доходов может
быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или еди-
ного объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого обь-
екта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
234
Глава 3
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйствен-
ного назначения определяется на основе оценки входящих в его
состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых строе-
ниями, характеристик входящих в его состав земель, занятых
внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-
кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами. К чис-
лу основных факторов, определяющих плодородие земельного
участка, относятся качественные характеристики почвенного
слоя земельного участка (содержание питательных веществ, вла-
гообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный
состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат*.
Сельскохозяйственные угодья, приобретаемые гражданами,
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, покупают-
ся по цене, установленной законом субъекта Российской Феде-
рации в размере не более 20% кадастровой стоимости сельско-
хозяйственных угодий1 2.
Некоторые положения об оценке земельных участков отра-
жены в Федеральном законе от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ
«О сельскохозяйственной кооперации»3 (далее — Закон о сель-
скохозяйственной кооперации). Согласно этому Закону в случае
внесения паевого взноса в виде земельного участка денежная
оценка этого участка производится правлением кооператива и
утверждается общим собранием членов кооператива. Общее со-
брание членов кооператива может утвердить методику денежной
оценки передаваемого имущества и поручить правлению коопе-
ратива на основе этой методики организовать работу но денеж-
ной оценке указанного имущества. Результаты оценки подлежат
утверждению наблюдательным советом кооператива. По реше-
нию общего собрания членов кооператива денежная оценка
паевых взносов может быть произведена независимым оценщи-
ком (п. 5 ст. 35).
При определении выкупной цены земельного участка и на-
ходящегося на нем недвижимого имущества ликвидируемого
садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого
1 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных
учас I ков.
2 Пункт 7 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Федеральный закон от 9 декабря 1995 г. № 193-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
1995. № 50. Ст. 4870.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 235
объединения, которые находятся в общей собственности и могут
быть проданы в установленном законом порядке с согласия
бывших членов такого объединения после удовлетворения тре-
бования кредиторов с получением денежных средств в равных
долях бывшими участниками, учитываются рыночная стои-
мость указанных земельного участка и имущества, а также все
убытки, причиненные собственнику указанных земельного уча-
стка и имущества их изъятием, в том числе убытки, которые
собственник несет в связи с досрочным прекращением своих
обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную
выгоду*.
Региональный законодатель (законодательный орган субъек-
та Российской Федерации) также стремится к урегулированию
вопросов определения продажной цены публичных земельных
участков.
Так, например, Законом Воронежской области от 14 июня
2002 г. № 38—03 установлено, что цена земли в г. Воронеже
при продаже земельных участков, находящихся в государствен-
ной или муниципальной собственности и прошедших государст-
венный кадастровый учет, собственникам расположенных на
них зданий, строений, сооружений равняется пятикратной став-
ке земельного налога за единицу площади земельного участка, а
в поселениях Воронежской области и за пределами черты посе-
лений — трехкратной ставке (ст. 1, 2)1 2.
Большую роль в оценке (определении стоимости) земель-
ных участков играет кадастровая оценка. Так, например, со-
гласно ст. 2 Закона Московской области от 5 декабря 2002 г.
№ 142/2002/03 «О плате за земельные участки, предоставляе-
мые в собственность для ведения садоводства, огородничества и
дачного хозяйства на территории Московской области»3 предос-
тавление в собственность земельных участков для веления садо-
водства, огородничества и дачного хозяйства на территории об-
ласти осуществляется по кадастровой стоимости, но не выше
1 Статья 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан.
’ Закон Воронежской области «Об установлении цены земли при продаже нахо-
дящихся в государственной или муниципальной собственности земельных уча-
стков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений». //
Коммуна. 2002. 22 июня. № 88.
Ежедневные новости. Подмосковье. 2002. 18 дек. № 235; Вестник Московской
областной Думы. 2003. № 3.
236
Глава 3
нормативной цены земельных участков, за исключением случаев
приобретения участков на торгах (конкурсах, аукционах). Если
кадастровая стоимость не определена, то применяется норма-
тивная цена участка.
Государственная кадастровая оценка земель всех категорий
на территории России производится для целей налогообложе-
ния, определения кадастровой стоимости земельных участков
различного целевого назначения Федеральным агентством када-
стра объектов недвижимости, его территориальными органами, а
также находящимися в их велении предприятиями и организа-
циями. Как указано в ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастро-
вой стоимости земельных участков проводится государственная
кадастровая опенка земель, за исключением случаев определе-
ния рыночной стоимости земельного участка. Порядок проведе-
ния государственной кадастровой оценки земель устанавливает-
ся Правительством РФ1. При этом органы исполнительной вла-
сти субъектов Российской Федерации утверждают средний уро-
вень кадастровой стоимости по муниципальному району (город-
скому округу). В случаях определения рыночной стоимости зе-
мельного участка кадастровая стоимость земельного участка ус-
танавливается в процентах от его рыночной стоимости. Государ-
ственная кадастровая оценка земель городских и сельских посе-
лений, садоводческих, огороднических и дачных объединений
осуществляется на основании статистического анализа рыноч-
ных иен и иной информации об объектах недвижимости, а так-
же иных методов массовой оценки недвижимости. Государст-
венная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне
черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда
осуществляется на основе капитализации расчетного рентного
дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий
земель вне черты городских и сельских поселений осуществля-
ется на основе капитализации расчетного рентного дохода или
исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) со-
хранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом
данных земельного, градостроительного, лесного, водного и дру-
1 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Утверждены
постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 (в ред. or II апре-
ля 2006 г.) Ц СЗ РФ. 2000. № 16. Ст. 1709.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 237
гих кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки
земель вносятся в государственный земельный кадастр.
Нормативная цена земли играет роль нормативно рассчи-
тываемой стоимости земли. Это показатель, характеризующий
стоимость земельного участка определенного качества и место-
положения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок
окупаемости. Понятие нормативной цены земли имеет большое
значение при передаче земли в собственность, по наследству,
при дарении и получении банковского кредита под залог зе-
мельного участка.
Порядок определения нормативной цены земли регулирует-
ся постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319
«О порядке определения нормативной цены земли»1.
Согласно этому постановлению нормативная цена земли
определяется ежегодно органами исполнительной власти субъ-
ектов Российской Федерации для земель разпичного целевого
назначения но оценочным зонам, административным районам,
поселениям или их группам. Предложения об оценочном зони-
ровании территории субъекта Российской Федерации и о нор-
мативной цене земли по указанным зонам представляются ко-
митетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы
местного самоуправления (администрации) по мере развития
рынка земли могут своими решениями уточнять количество
оценочных зон и их границы, повышать или понижать уста-
новленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
Нормативная цена земли нс должна превышать 75% уровня
рыночной цены на типичные земельные участки соответст-
вующего целевого назначения.
Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной
цене земли конкретного земельного участка воътожена на рай-
онные (городские) комитеты по земельным ресурсам и земле-
устройству.
Покупатель обязан оплатить продавцу земельный участок
непосредственно до или после передачи земельного участка, ес-
ли иное не предусмотрено законодательством или договором.
Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, по-
купатель обязан уплатить цену земельного участка полностью.
Если покупатель своевременно нс оплачивает переданный зе-
мельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и
1 СЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.
238
Глава 3
уплаты процентов в соответствии с гражданским законодатель-
ством (ст. 486 ГК РФ).
В связи с изложенным определенный интерес вызывает дело,
рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Вер-
ховного Суда РФ в надзорном порядке. Суть дела такова.
В октябре 2000 г. гражданка А. обратилась в суд с иском к
своей дочери К. о признании недействительным заключенного
между ними договора купли-продажи от 3 сентября 1999 г., по
которому она продала ответчице принадлежавшие ей жилой дом
и земельный участок, используемые для ведения личного под-
собного хозяйства. В обоснование своего иска А. указала на то,
что предусмотренную этим договором цену продажи дома и зе-
мельного участка она не получала, фактически был заключен
договор пожизненного содержания с иждивением, но в после-
дующем ответчица отказалась от исполнения своего обязатель-
ства по ее содержанию. Решением Усть-Лаби некого районного
суда, оставленным без изменения определением судебной колле-
гии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, иск
был удовлетворен, жилой дом и земельный участок возвращены
в собственность А. Впоследствии дело стало предметом обсуж-
дения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного
Суда РФ в надзорном порядке. Судебная коллегия пришла к
выводу об отмене состоявшихся по делу судебных постановле-
ний по следующим основаниям.
Решение суда было мотивировано тем, что документального
подтверждения факта передачи истице обусловленной догово-
ром суммы 50 000 рублей за проданный жилой лом ответчицей
не представлено, из показаний свидетелей было видно, что фак-
тически между сторонами был заключен договор пожизненного
содержания с иждивением, и истице были созданы условия не-
возможности проживания в доме, вследствие чего она вынужде-
на была уйти к своей старшей дочери. Однако указанные выво-
ды суда нельзя признать правильными.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заклю-
ченным, если между сторонами в требуемой в подлежащих слу-
чаях форме достигнуто соглашение по всем существенным ус-
ловиям договора. Существенными являются условия о предме-
те договора, условия, которые названы в законе или иных пра-
вовых актах как существенные или необходимые .для договоров
данного вида, а также все те условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглаше-
ние. Из материалов дела видно, что 3 сентября 1999 г. между
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 239
сторонами по делу был заключен договор купли-продажи жи-
лого дома и земельного участка, в соответствии с которым А.
продала К. земельный участок с размещенным на нем домом и
другими постройками за 54 000 рублей, и данная сумма упла-
чена покупателем продавцу полностью до подписания настоя-
щего договора. В договоре не было указано о продаже дома с
условием пожизненного содержания продавца, а было преду-
смотрено лишь условие о праве проживания А. в проданном
ею жилом доме. Указанный договор был подписан сторонами,
удостоверен нотариусом, а затем зарегистрирован в установ-
ленном порядке.
Нотариус, удостоверившая договор купли-продажи, поясни-
ла в судебном заседании, что в заключенном сторонами догово-
ре отсутствовали условия о пожизненном содержании продавца,
при заключении договора письменный текст договора зачиты-
вался истице и последняя подтвердила факт получения ею денег
за проданный дом. При таких обстоятельствах вывод суда о том,
что истица была введена в заблуждение о предмете договора при
заключении договора купли-продажи дома и земельного участ-
ка, и что сторонами был фактически заключен договор купли-
продажи с условием пожизненного содержания продавца, неве-
рен и не подтверждается исследованными по делу доказательст-
вами. Обстоятельства дела должны быть подтверждены опреде-
ленными средствами доказывания и нс могут подтверждаться
никакими другими средствами доказывания. Несоблюдение
простой письменной формы сделки лишает стороны в случае
спора ссылаться в подтверждение сделки и се условий на свиде-
тельские показания, но не лишает их права приводить письмен-
ные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Вывод о том, что
фактически был заключен договор пожизненного содержания с
иждивением, суд обосновал только показаниями свидетелей, т.е.
недопустимыми доказательствами. В то же время суду был пред-
ставлен договор, заключенный в письменной форме и нотари-
ально удостоверенный, в котором был зафиксирован факт упла-
ты обусловленной цены дома и земельного участка 54 000 руб-
лей покупателем продавцу полностью. Письменных доказа-
тельств, опровергающих данный факт, истица нс представила1.
По другому исследованному делу выяснилось, что владелец
личного подсобного хозяйства М. обратился в суд с иском к И.
1 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ ог
27 августа 2001 г. по делу № 18-ВО!—67 // СПС «Консультант Плюс».
240
Глава 3
и В. о взыскании денег по договору купли-продажи земельного
участка с незавершенным строительством жилого дома. В обос-
нование своего требования истец ссылался на то, что ответчики
в нарушение условий договора своевременно и правильно нс
рассчитались с ним. Решением Череповецкого городского суда
было постановлено взыскать с И. и В. солидарно в пользу М.
413 487 руб. Определением судебной коллегии по гражданским
делам Вологодского областного суда решение суда первой ин-
станции было изменено со взысканием указанной выше суммы
с ответчиков в равных долях, т.е. но 206 743 руб. с каждого.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ, рассматривая данное дело в порядке судебного надзора,
приняла решение об отмене всех состоявшиеся по делу судеб-
ных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение
по следующим основаниям.
Из материалов дела было видно, что суть требований истца вы-
ражалась в расчете сторон по делу, возникшем в связи с изменени-
ем (ростом) курса доллара США (в эквиваленте к которому опре-
делялись расчеты сторон по договору купли-продажи) после 17
августа 1998 г. Вывод суда о размере недополученной истцом от
ответчиков денежной суммы являлся правильным. В то же время с
решением судебных инстанций о порядке распределения задол-
женности между ответчиками согласиться было нельзя. Возла1зя
ответственность по возмещению денежной суммы солидарно на
ответчиков, суд первой инстанции обосновал свой вывод тем, что
в соответствии с условиями договора земельный участок с жилым
домом ими принимался в равных долях и с обязательством уплаты
денег согласно долям каждого из них, но поскольку ответчики со-
стоят в браке, то они в силу ст. 45 СК РФ (обращением взыскания
на имущество супругов) несут солидарную ответственность. Изме-
няя в этой части решение суда, кассационная инстанция, сосла-
лась на ст. 38 СК РФ (раздел общего имущества супругов) и указа-
ла на то, что суд первой инстанции не учел отмеченного им усло-
вия договора (п. 4.1), и, следовательно, ошибочно возложил соли-
дарной ответственности на И. и В. Однако сам факт нахождения
И. и В. в браке нс исключает возможности заключения ими дого-
вора с указанием в нем условий расчета. В каком размере осталась
задолженность каждого супругов, суд не установил. Поэтому сде-
ланный кассационной инстанцией вывод о взыскании с каждого
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 241
из супругов денежных сумм в одинаковом размере, нельзя при-
знать основанным на материалах дела*.
Большое внимание судебная практика уделяет условиям пере-
дачи земельною участка, надлежащему исполнению обязательств
как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Из смыс-
ла законодательства вытекает, что продавец обязан передать зе-
мельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качест-
ва»), пригодном для цели его использования. Продавец обязан
предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка
до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель
обнаружил недостатки, нс позволяющие использовать земельный
участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покуп-
ной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмеще-
ния собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК
РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустрани-
мыми, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной
суммы и отказаться от земельного участка или потребовать дру-
гой земельный участок. Подобного рода требования покупатель
может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в
разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня пере-
дачи земельного участка либо в пределах более длительного сро-
ка, если это установлено законом или договором купли-продажи.
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю оп-
ределяется договором. Если срок договором не установлен, обяза-
тельства по передаче участка должны быть выполнены в разум-
ный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока опре-
деляется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.
По правилу, установленному земельным законодательством,
купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии
споров по поводу участка и иных, установленных законодатель-
но причин, препятствующих заключению сделки.
При продаже земельных участков имеют место предвари-
тельные договоры, правовой режим которых регламентируется
ст. 429 ГК РФ.
Так, житель г. Воронежа А. обратился в Советский районный
суд г. Воронежа с иском о понуждении гражданина К. заключить
с ним договор купли-продажи земельного участка. Суд достовер-
но установил, что I5 февраля 2005 г. истец А. заключил с ответ-
чиком К. предварительный договор о покупке принадлежащего
’ Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 28 марта 2002 г. по делу Ate 2-BOl—20 // СПС «Консультант Плюс».
242
Глава 3
ответчику в г. Воронеже земельного участка площадью 600 м2 за
30 000 рублей. Оговоренная денежная сумма была полностью пе-
редана ответчику до подписания договора. В соответствии с усло-
виями этого предварительного договора стороны обязались за-
ключить основной договор купли-продажи земельного участка 15
марта 2005 г. Однако в дальнейшем ответчик отказался заключить
основной договор, в связи с чем А. и предъявил в суд соответст-
вующее заявление. Суд пришел к правильному выводу об удовле-
творении исковых требований А., так как предварительный дого-
вор был заключен в форме, соответствующей требованиям зако-
на, истец выполнил свои обязательства, а ответчик необоснован-
но уклонялся от заключения основного договора1.
Продажа земельных участков из состава государственных,
муниципальных (публичных) земель для жилищного строи-
тельства граждан относится к разряду предоставления публич-
ных земель для строительства без предварительного согласова-
ния мест размещения объектов2, и осуществляется на торгах
(конкурсах, аукционах), за исключением случаев, когда аукци-
он нс состоялся по причине участия только одного претенден-
та на участок, заключившего в последующем договор купли-
продажи выставленного на торги земельного участка (п. 2
ст. 30.1, 38 ЗК РФ)3.
1 Решение Советского районного суда г. Воронежа от 9 августа 2005 г. // Архив
Советского районного суда г. Воронежа.
’ Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при
размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градо-
строительной документацией о застройке и правилами землепользования и за-
стройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного
участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из
состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного
строительства. ведения личного подсобною хозяйства (и. 11 сг. 30 ЗК РФ). Пре-
доставление земельных участков с предварительным согласованием места разме-
щения объекта осуществляется только в аренду, а лицам, указанным в и. 1 сг. 20
ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям. федеральным казен-
ным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного
самоуправления), — в постоянное бессрочное пользование, а религиозным орга-
низациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благо-
творительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строи-
тельства этих зданий, строений, сооружений (и. 3 сг. 30 ЗК РФ).
’ Подробнее о предоставлении земельных участков для строительства из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности см.: Беляе-
ва С.В. Предоставление земельных участков для строительства из ’земель, нахо-
дящихся в государе ।венной или муниципальной собственноеги // Законодатель-
ство и экономика. 2005. № 10. С. 25—30.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 243
Порядок купли-продажи публичных земельных участков пре-
дусматривает проведение работ по формированию земельного
участка: подготовку проекта границ земельного участка и уста-
новление его границ на местности; определение разрешенного
использования земельного участка; определение технических ус-
ловий подключения объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженер-
но-технического обеспечения; принятие решения о проведении
торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных
участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публи-
кацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);
осуществление государственного кадастрового учета земельного
участка, выставляемого на торги; проведение торгов (конкурсов,
аукционов) по продаже земельного участка; подписание протоко-
ла о результатах торгов (конкурсов, аукционов).
Решение уполномоченного исполнительного органа государст-
венной власти или органа местного самоуправления о предо-
ставлении земельного участка для строительства или протокол о
результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием
для заключения договора купли-продажи и государственной реги-
страции права собственности покупателя на заявленный земель-
ный участок. Решение или выписка из него о предоставлении зе-
мельного участка для строительства либо об отказе в его предос-
тавлении выдастся заявителю в 7-днсвный срок со дня его приня-
тия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для
строительства может быть обжаловано заявителем в суд. В случае
признания судом недействительным отказа в предоставлении зе-
мельного участка для строительства суд в своем решении обязыва-
ет соответствующий исполнительный орган государственной вла-
сти или орган местного самоуправления предоставить земельный
участок с указанием срока и условий его предоставления.
Статьи 38 и 38.1 ЗК РФ подробно регламентируют порядок
организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) для
продажи публичных земель гражданам в целях жилищного и
иного строительства.
Так, согласно ст. 38 ЗК РФ в качестве продавца земельного
участка выступает уполномоченный исполнительный орган го-
сударственной власти или орган местного самоуправления
(ст. 29 ЗК РФ), а в качестве организатора торгов (конкурсов,
аукционов) — собственник или действующая на основании до-
говора с ним специализированная организация. Собственник
земельного участка определяет форму проведения торгов (кон-
244
Глава 3
курсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкур-
сов, аукционов) и сумму задатка1.
Аукционы по приобретению права собственности на земель-
ные участки для жилищного строительства (за исключением ин-
дивидуального и малоэтажного жилищного строительства) прово-
дятся только в отношении земельного участка, прошедшего госу-
дарственный кадастровый учет, в случае, если определены разре-
шенное использование такого земельного участка, основанные на
результатах инженерных изысканий параметры разрешенного
строительства объекта капитального строительства, а также тех-
нические условия подключения такого объекта к сетям инженер-
но-технического обеспечения и плата за подключение. Аукционы
проводятся в виде открытых аукционов по составу участников и
по форме подачи заявок. Начальная цена земельного участка оп-
ределяется в соответствии с законодательством Российской Феде-
рации об оценочной деятельности. Организатор аукциона уста-
навливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и
сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и
возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета
аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в
пределах от 1% до 5% начальной цены предмета аукциона.
Организатор аукциона не менее чем за 30 дней до дня про-
ведения аукциона должен опубликовать извещение о проведе-
нии аукциона в периодическом печатном издании, определяе-
мом соответственно Правительством РФ, высшим исполнитель-
ным органом государственной власти субъекта Российской Фе-
дерации, главой муниципального образования, а также размес-
тить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте
соответственно Правительства РФ, органа исполнительной вла-
сти субъекта Российской Федерации, муниципального образова-
ния (при наличии официального сайта муниципального образо-
вания) в сети «Интернет».
Извещение или сообщение о проведении аукциона должно
содержать сведения:
1) об организаторе аукциона;
2) о наименовании органа государственной власти или орга-
на местного самоуправления, принявших решение о проведении
аукциона, о реквизитах указанного решения;
! Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже
земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и
ЗК РФ.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 245
3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о
площади, о границах, об обременениях земельного участка, об
ограничениях его использования, о кадастровом номере, о раз-
решенном использовании земельного участка, о параметрах раз-
решенного строительства объекта капитального строительства, о
технических условиях подключения такого объекта к сетям ин-
женерно-технического обеспечения и об информации о плате за
подключение;
5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене зе-
мельного участка или начальном размере арендной платы);
6) о «шаге аукциона»;
7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема,
об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания
приема заявок на участие в аукционе;
8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аук-
циона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке
аренды.
Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аук-
циона не позднее чем за 15 дней до дня проведения аукциона.
Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается
организатором аукциона в течение трех дней в периодических
печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о
проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аук-
циона размешается на официальном сайте соответственно Пра-
вительства РФ, органа исполнительной власти субъекта Россий-
ской Федерации, муниципального образования (при наличии
официального сайта муниципального образования) в сети «Ин-
тернет». Организатор аукциона в течение трех дней обязан из-
вестить участников аукциона о своем отказе в проведении аук-
циона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.
Для участия в аукционе заявители представляют в установ-
ленный в извещении о проведении аукциона срок следующие
документы:
1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с
указанием реквизитов счета для возврата задатка;
2) копии документов, удостоверяющих личность, — для фи-
зических лиц;
3) документы, подтверждающие внесение задатка.
Результаты аукционов оформляются протоколом, который
подписывается организатором аукциона и победителем аукцио-
246
Глава 3
на в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукцио-
на составляется в двух экземплярах, один из которых передастся
победителю аукциона, а второй остается у организатора аукцио-
на. В протоколе также указываются:
I) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположе-
нии, о площади, о границах, об обременениях земельного уча-
стка, об ограничениях его использования, о кадастровом номе-
ре, о разрешенном использовании земельного участка, об ос-
нованных на результатах инженерных изысканий параметрах
разрешенного использования объекта капитального строитель-
ства и о технических условиях подключения такого объекта к
сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за
подключение;
2) победитель аукциона;
3) цена приобретаемого в собственность земельного участка
или размер арендной платы.
Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписа-
ния протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки
лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.
Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:
I) в аукционе участвовали менее двух участников;
2) после троекратного объявления начальной цены предмета
аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении
приобрести предмет аукциона по начальной цене.
Если аукцион признан нс состоявшимся по указанной в за-
коне причине, то единственный участник аукциона нс позднее
чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе за-
ключить договор купли-продажи, а орган государственной вла-
сти или орган местного самоуправления, по решению которых
проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным
участником аукциона по начальной цене аукциона.
Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан
несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-
продажи или договор аренды земельного участка с единственным
участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного
аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.
Если земельный участок предоставляется для застройки, то
такие участки могут быть проданы также по итогам торгов1.
1 Ветров С.А., Назаренко И.П., Зазуая Т.В., Карманов А.Ю. Практика рассмотрения
споров, возникающих из земельных правоотношений // Вестник Федеральною
арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2003. № 5.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 247
Как уже отмечалось ранее, 11 ноября 2002 г. Правительство
РФ утвердило Правила организации и проведения торгов по
продаже находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков или права на заключение до-
говоров аренды таких земельных участков.
В случае предоставления земельных участков из состава пуб-
личных земель не для строительства, а для иных целей, действу-
ет порядок, предусмотренный ст. 34 ЗК РФ1.
Таким образом, процедура продажи земельных участков,
принадлежащих публично-правовым образованиям, осложняется
подачей и рассмотрением заявления потенциального покупателя
о продаже земельного участка, принятием компетентным орга-
ном решения о продаже этого участка и заключением соответст-
вующего договора купли-продажи, а предоставление публичных
земельных участков в собственность граждан для целей, не свя-
занных со строительством, происходит нс на аукционной основе
(без проведения торгов)2.
1 Согласно этой статье граждане, заинтересованные в возмездном приобретении
в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством,
подают заявления в уполномоченный исполнительный орган государственной
власти или орган местного самоуправления. В этом заявлении указываются цель
использования участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испра-
шиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поруче-
нию соответствующая землеустроительная организация территорий в месячный
срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка с учетом
зонирования и утверждает его. Названные органы обязаны обеспечить управле-
ние и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собствен-
ности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, пуб-
личности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земель-
ных участков. Для этого они обязаны принять акт, устанавливающий процедуры
и критерии предоставления таких земельных участков, включая порядок рас-
смотрения заявок и принятия решений (не допускается установление приорите-
тов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установ-
лено законом), уполномочить на управление и распоряжение земельными участ-
ками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку ин-
формации о предоставляемых земельных участках, условиях оплаты. Уполномо-
ченный орган обязан в двухнедельный срок принять решение о предоставлении
испрашиваемого земельного участка в собственность за плату с приложением
проект его границ. Договор купли-продажи земельного участка заключается в
недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана)
земельного участка,
2 fytxpeee Б.В. Земельное право России: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2006. С. 295.
248
Глава 3
В связи с изложенным определенный интерес вызывает сле-
дующее гражданское дело, рассмотренное Панинским районным
судом Воронежской области.
8 августа 2003 г. гражданин Б. купил у Сергеевской сельской
администрации Панинского района земельный участок площа-
дью 4761 м2, расположенный в пос. Шанинский названного
района, на основании постановления главы этой сельской ад-
министрации и договора купли-продажи. В августе 2004 г. Па-
нинский филиал регистрационной службы отказал Б. в государ-
ственной регистрации перехода прав на этот участок, ссылаясь
на то, что заявитель в нарушение требований ст. 30 ЗК РФ при-
обрел земельный участок не на торгах.
Суд удовлетворил жалобу Б. на отказ регистрационной служ-
бы произвести соответствующую государственную регистрацию
заключенной сделки, указав при этом, что муниципальный зе-
мельный участок был продан представителем муниципального
образования гражданину Б. не для строительства, а для ведения
личного подсобного хозяйства в порядке ст. 34 ЗК РФ, не пре-
дусматривающей аукционный порядок продажи муниципально-
го имущества. И в постановлении сельской администрации, и в
договоре купли-продажи земельного участка, и в кадастровом
плане этого участка указывалось целевое назначение продавае-
мого земельного участка — для ведения личного подсобного хо-
зяйства. Судебная коллегия по гражданским делам областного
суда вполне обоснованно согласилась с таким решением суда1.
Помимо Гражданского и Земельного кодексов купля-
продажа публичных земельных участков регулируется Градо-
строительным кодексом РФ2, Законами о землеустройстве, о
государственном земельном кадастре, иными нормативными
правовыми актами.
Особую группу земельных споров представляют собой спо-
ры, связанные с продажей земельных участков при отчужде-
1 Решение Панинского районного суда Воронежской области от 13 октября
2004 г. //Архив Панинского районного суда Воронежской области.
’ Градостроительный кодекс РФ ввел новый тин документа — |радостроигельный
план земельного участка, который входит в проект межевания территории (либо
разрабатывается в виде отдельного документа) и является основанием дня опреде-
ления границ участка и подготовки необходимой землеустроительной документа-
ции, архитектурно-строительного проем ировапия и получения разрешения на
строительство. В составе градостроительного плана указывается информация о
разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, па-
раметрам и размещению на нем объекта капитального строительства.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 249
нии зданий, строений и сооружений, расположенных на этих
участках.
Земельный кодекс РФ предусматривает специальные прави-
ла, касающиеся перехода прав на земельный участок при пере-
ходе права собственности на здание, строение, сооружения,
приобретения и отчуждения земельных участков (ст. 35).
Согласно этой статье при переходе права собственности на
здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой зданием,
строением, сооружением и необходимой для их использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собст-
венник. В случае перехода права собственности на здание, строе-
ние, сооружение к нескольким собственникам порядок пользова-
ния земельным участком определяется с учетом долей в праве
собственности на здание, строение, сооружение или сложившего-
ся порядка пользования земельным участком.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится
вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая
не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного
участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся
на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ог-
раниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному
лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным
законом разрешено прелое равнять такой земельный участок в собст-
венность граждан и юридических лиц. Нс допускается отчуждение
земельного участка без находящихся на нем здания, строения, со-
оружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строе-
ние, сооружение, находящиеся на земельном участке, принад-
лежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет
отчуждение доли в праве собственности на земельный участок,
размер которой пропорционален доле в нраве собственности на
здание, строение, сооружение.
Согласно ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в
нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадле-
жит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют
250
Глава 3
право на приобретение данного земельного участка в общую
долевую собственность или в аренду с множественностью лиц
на стороне арендатора, если иное нс предусмотрено настоящим
Кодексом, федеральными законами.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на
чужом земельном участке, имеет преимущественное право по-
купки земельного участка, осуществляемое в порядке, установ-
ленном гражданским законодательством для случаев продажи
доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Изложенные положения земельного законодательства осно-
ваны на принципе единой судьбы земельного участка и распо-
ложенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1
ЗК РФ)1. Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28
Федерального закона от 21 декабря 2001 г. «О приватизации го-
сударственного и муниципального имущества».
В то же время ГК РФ не рассматривает здание и земельный
участок единым сложным объектом, выступающим нераздельно
в имущественном обороте. Например, в соответствии с п. 2
ст. 552 и ч. 1 ст. 273 ГК РФ собственник может продать здание,
а на земельный участок, на котором оно находится, предоста-
вить нс право собственности, а иное право. Согласно ст. 273 ГК
РФ при переходе права собственности на здание или сооруже-
ние, принадлежавшее собственнику земельного участка, на ко-
тором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) пе-
реходят права на земельный участок, определяемые соглашени-
ем сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчужде-
нии здания или сооружения, к приобретателю переходит право
собственности на ту часть земельного участка, которая занята
зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Как указано в ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания,
сооружения или другой недвижимости покупателю одновре-
менно с передачей права собственности на такую недвижи-
мость передаются нрава на ту часть земельного участка, кото-
рая занята этой недвижимостью и необходима для ее использо-
вания. В случае, когда продавец является собственником зе-
мельного участка, на котором находится продаваемая недвижи-
1 Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и располо-
женных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспек-
тивы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2603. № 2. С. 95—114.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 251
мость. покупателю передается право собственности либо пре-
доставляется право аренды или предусмотренное договором
продажи недвижимости иное право на соответствующую часть
земельного участка. Если договором нс определено передавае-
мое покупателю недвижимости право на соответствующий зе-
мельный участок, к покупателю переходит право собственности
на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования. Продажа недвижимости,
находящейся на земельном участке, не принадлежащем продав-
цу на праве собственности, допускается без согласия собствен-
ника этого участка, если это не противоречит условиям пользо-
вания таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает пра-
во пользования соответствующей частью земельного участка на
тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится
принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недви-
жимость, продается без передачи в собственность покупателя
этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользова-
ния частью земельного участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования, на условиях, определяемых
договором продажи. Если условия пользования соответствую-
щей частью земельного участка договором его продажи не опре-
делены, продавец сохраняет право ограниченного пользования
(сервитут) той частью земельного участка, которая занята не-
движимостью и необходима для ее использования в соответст-
вии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).
Изложенные нормы обоснованно породили множество спо-
ров в научной литературе.
Так, Е.В. Максимова справедливо замечает, что переход прав
на земельный участок при переходе права собственности на зда-
ние, строение или сооружение (либо наоборот) — одна из наи-
более спорных проблем земельного законодательства, поскольку
законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит
к регулированию одних и тех же отношений в различных зако-
нодатсльных актах1.
К.И. Скловский отмечает, что действующее гражданское за-
конодательство допускает возможность принадлежности земель-
1 Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собст-
венности на здание, строение или сооружение // Экологическое право. 2004.
№ 5. С. 34.
252
Глава 3
ного участка и находящейся на нем недвижимости разным соб-
ственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными
осложнениями и неудобствами, не может считаться окончатель-
ным. Вероятно, будет постепенно происходить переход к уста-
новлению правила: собственнику земли принадлежит на праве
собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему
земельным участком (движение от правила «земельный участок
следует за строением» к правилу «строение составляет единый
объект с земельным участком»)1.
По обоснованному мнению Д.В. Добрачева, для гражданско-
го законодательства в сфере регулирования вещных прав на объ-
екты недвижимости и их оборота характерны непоследователь-
ность и противоречивость регулирования оборота земельных
участков и находящихся на них зданий; в ряде случаев в законо-
дательстве имеются пробелы в регулировании отношений, воз-
никающих по поводу судьбы земельного участка при соверше-
нии сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот; зачас-
тую в законодательстве отсутствует четкое определение характе-
ра, природы права, которое собственник здания, расположенно-
го на чужом земельном участке, приобретает на этот участок,
без чего невозможно точно определить содержание прав собст-
венника здания на соответствующий земельный участок; суще-
ствуют прямые противоречия между нормами различных норма-
тивных актов, регулирующих одни и те же отношения2.
В Концепции развития гражданского законодательства о не-
движимом имуществе, принятой Советом при Президенте РФ
по кодификации и совершенствованию гражданского законода-
тельства 15 декабря 2003 г. (протокол № 18), отмечается, что
действующее российское законодательство в той части, в какой
оно призвано регулировать отношения собственности на зе-
мельные участки и на расположенные на них здания, сооруже-
ния или иные объекты недвижимого имущества, и оборот этих
участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассмат-
ривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоя-
тельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от
друга, для которых могут быть установлены различные правовые
режимы, а с другой — как физически и юридически связанные
1 Скловский К.И. Применение гражданского за koi юла I ел ьс! на о собственности и
владении. Практические вопросы // СПС «КонсультантПлюс».
2 Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Во-
лтере Клувер, 2005. С. 225.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 253
друг с другом виды недвижимого имущества. Земельный кодекс
РФ не проявляет должной последовательности в реализации
принципа единства земельного участка и иных объектов недви-
жимости, расположенных на нем1.
Е.А. Баранова обосновывает создавшуюся ситуацию унасле-
дованным от греческого (восточного) права российской право-
вой доктриной и законодательством принципом разделения по
горизонтали собственности на недвижимость (на земельный
участок и на постройки). Такая тенденция была вызвана особы-
ми историческими условиями развития права в России: призна-
нием земли объектом публичной собственности, изъятым из
оборота в советском праве, продолжительным отсутствием чет-
кого законодательного регулирования отношений с землей в
российском пореформенном праве2. По ее мнению, конструк-
ция единой веши — наиболее рациональная модель юридиче-
ского соединения земельного участка с недвижимыми (непод-
вижными, прочно связанными с ним) объектами. Нецелесооб-
разно сохранять для экономически взаимосвязанных объектов
(земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух
равных по объему прав. Введение в российское право конструк-
ции единого объекта могло бы значительно упростить и стаби-
лизировать поземельный оборот3.
О.М. Козырь и А.А. Маковская предлагают для тех случаев,
когда земельный участок и расположенные на нем объекты не-
движимого имущества находятся в собственности одного лица,
установить правило, согласно которому земельный участок и
расположенные на нем объекты, хотя и нс рассматриваются в
качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском
обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении
здания или земельного участка, должны выступать вместе. Не
должно иметь значения, какой объект первоначально предпола-
гается к отчуждению — здание или земельный участок. Смысл
правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не
в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том,
что нс может быть разорвана юридическая связь земельного
' Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе //
Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства. Исследовательский центр частного права / Под общ. ред.
В.В. Витрянского, О.М. Козырь, Л.Л. Маковской. М.: Сгатут. 2004. С. 90.
2 Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в граждан-
ском нраве Германии // Законодательство и экономика. 2004. № 12. С. 23.
3 Там же.
254
Глава 3
участка и расположенного на нем здания, они должны перехо-
дить от одного лица к другому вместе и одновременно1.
В Концепции развития гражданского законодательства о не-
движимом имуществе констатируется, что в настоящее время в
гражданском законодательстве необходимо последовательно про-
водить принцип «единой судьбы» земельного участка и располо-
женных на нем иных объектов недвижимого имущества посред-
ством создания такого правового регулирования, при котором
собственник здания обязательно должен иметь право пользования
земельным участком, на котором расположено это здание, в рам-
ках какого-либо вещного или обязательственного института, а
если собственник здания и собственник земельного участка сов-
пали в одном лице, их «разделение» в последующем не допуска-
ется за исключением случаев, прямо установленных в законе:
изъятие земельного участка для государственных или муници-
пальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на
нем зданий только в том случае, когда использование земельного
участка в целях, в которых он изымается, невозможно без пре-
кращения права собственности на здание (п. 1 ст. 239 ГК РФ); в
случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из
гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено, и но-
вый собственник здания приобретет другое, отличное от права
собственности, право на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
По нашему мнению, нормы земельного законодательства об-
ладают в дайной ситуации приоритетом по сравнению с норма-
ми гражданского права на основе ст. 3 ЗК РФ как нормы спе-
циального права, и объекты, расположенные на земельном уча-
стке, следуют юридической судьбе основной веши — земельного
участка. Как правильно отмечает авторский коллектив сборника
«Судебная практика по земельным спорам», в имущественном
обороте главной вещью всегда является земля (земельный уча-
сток), а принадлежностью — расположенные на ней объекты,
включая недвижимость. В условиях существования исключи-
тельной собственности советского государства на землю глав-
ным объектом считались расположенные на земельном участке
здания, сооружения, строения, за которыми следовал земельный
участок в случае их отчуждения. Возвращение к частной собст-
венности на землю привело к традиционному подходу, при ко-
• Козырь О. М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и располо-
женных на нем иных объектов недвижимого имущества: реальность и перспек-
тивы // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 100.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 255
торому отчуждатель и приобретатель недвижимости вынуждены
решать вопрос о судьбе земельного участка, на котором распо-
ложены иные объекты недвижимости1.
В судебной практике возникал вопрос о возможности про-
дажи части земельного участка без находящегося на нем здания,
строения, сооружения. Президиум Верховного Суда РФ ответил
на этот вопрос следующим образом.
Пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земель-
ного участка без находящихся на нем здания, строения, соору-
жения в случае, если они принадлежат одному лицу. В судебной
практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК
РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части зе-
мельных участков, принадлежащих гражданам на праве собст-
венности, по той причине, что на отчуждаемой части земельно-
го участка отсутствуют здания, строения, сооружения. Такая
практика основана на неправильном применении и толковании
материального закона, в данном случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ.
Из самого названия ст. 35 ЗК РФ («Переход права на зе-
мельный участок при переходе права собственности на здание,
строение, сооружение») видна цель правового регулирования —
обеспечить переход к новому собственнику здания, строения,
сооружения права на земельный участок, на котором находится
отчуждаемое здание, строение, сооружение. Исходя из этого,
можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчужде-
ние земельного участка, на котором находится здание, без одно-
временного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок
под ломом можно продать только вместе с домом. Что же каса-
ется другой части земельного участка, нс занятой зданиями,
строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки
земельного участка, принадлежащего гражданину на праве соб-
ственности, то на продажу таких участков ограничения, уста-
новленные н. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.
Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1
ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности зе-
мельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог
или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209
ГК РФ), поскольку соответствующие земли на основании зако-
на не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
1 См.: Судебная практика по земельным спорам. Кн. 3. Ч. I // Руководитель
коллектива составителей П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2004. С. 96—97.
256
Глава 3
Таким образом, если земельный участок находится в частной
собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не огра-
ничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он либо его
часть может быть объектом купли-продажи1.
Порядок продажи публичного земельного участка гражда-
нам, имеющим на этом участке собственные здания, строения,
сооружения, регулируется н. 5—8 ст. 36 ЗК РФ.
Согласно этим пунктам граждане, заинтересованные в при-
обретении путем купли-продажи публичных земельных участ-
ков, на которых расположены принадлежашис им здания, строе-
ния, сооружения, обращаются в уполномоченный исполнитель-
ный орган государственной власти или орган местного само-
управления с заявлением о приобретении права на земельный
участок с приложением его кадастровой карты (плана). Назван-
ные органы обязаны в двухнедельный срок со дня поступления
такого заявления подготовить проект договора купли-продажи
земельного участка и направить его заявителю с предложением
о заключении соответствующего договора. В случае отсутствия
кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного
самоуправления на основании заявления гражданина либо по
обращению уполномоченного исполнительного органа государ-
ственной власти на основании дежурной кадастровой карты
(плана), содержащей сведения о местоположении земельного
участка, и градостроительной документации в месячный срок со
дня поступления указанных заявления либо обращения обеспе-
чивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного уча-
стка и утверждает проект его границ. Границы и размеры пре-
доставляемого земельного участка определяются с учетом фак-
тически используемой площади земельного участка в соответст-
вии с требованиями земельного и градостроительного законода-
тельства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом
красных линий, границ смежных земельных участков (при их
наличии), естественных границ земельного участка.
В течение двух недель со дня представления проекта границ
земельного участка исполнительный орган государственной вла-
сти или орган местного самоуправления принимает решение о
предоставлении этого земельного участка и направляет гражда-
нину-заявителю копию решения с приложением проекта границ
• Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г.
«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Сула Российской
Федерации за 3-й квартал 2003 г.» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 3.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 257
земельного участка. На основании проекта границ земельного
участка за счет этого гражданина-правообладателя устанавлива-
ются границы земельного участка на местности и обеспечивает-
ся изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.
Содержание прокомментированных пунктов стало предме-
том обсуждения Конституционного Суда РФ при рассмотрении
жалобы гражданина Гудкова В.А. на нарушение его конституци-
онных прав положением п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Россий-
ской Федерации1.
В своей жалобе В.А. Гудков оспаривал конституционность
положения п. 6 ст. 36 3К РФ. Как следовало из представленных
материалов, заявитель обратился в Арбитражный суд Москов-
ской области с иском о понуждении администрации Одинцов-
ского района Московской области заключить договоры купли-
продажи двух земельных участков, на которых находятся при-
надлежащие ему на праве собственности магазины и в отноше-
нии которых ранее были заключены договоры аренды. Суд,
придя к выводу, что ст. 36 ЗК РФ обязывает уполномоченный
орган местного самоуправления заключить соответствующий
договор купли-продажи, своим решением, оставленным без из-
менения постановлением апелляционной инстанции, исковые
требования В.А. Гудкова удовлетворил. Однако рассматривав-
ший дело в кассационном порядке Федеральный арбитражный
суд Московской области, полагая, что выбор вида права, на ко-
тором собственнику недвижимости предоставляется земельный
участок, принадлежит органу исполнительной власти или мест-
ного самоуправления, в иске отказал. Высший Арбитражный
Суд Российской Федерации не нашел оснований .тля пересмотра
дела в порядке надзора.
Заявитель утверждал, что конституционное право гражданина
иметь землю в частной собственности не может быть поставлено
в зависимость от волеизъявления уполномоченного органа, а по-
тому из п. 6 ст. 36 ЗК РФ вытекает обязанность органов публич-
ной власти предоставить ему земельные участки только в собст-
венность и заключить соответствующие договоры купли-продажи,
и просил проверить оспариваемое законоположение на соответ-
ствие ст. 2, 9 (ч. 2), 18, 35 (ч. 2) и 36 (ч. 1) Конституции РФ.
Конституционный Суд РФ отказал Гудкову в принятии его
жалобы к рассмотрению за неподведомственностыо, но при
1 Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. № 187-0 // Вест-
ник Конституционного Суда РФ. 2005. № 6.
258
Глава 3
этом сделал весьма важные для правоприменения выводы. Суд
подчеркнул, что согласно Конституции РФ земля и другие при-
родные ресурсы могут находиться в частной, государственной,
муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граж-
дане и их объединения вправе иметь землю в частной собствен-
ности (ч. I ст. 36). Условия и порядок пользования землей опре-
деляются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36). Таким фе-
деральным законом, регламентирующим в том числе условия и
порядок приобретения прав на земельные участки, которые нахо-
дятся в государственной или муниципальной собственности и на
которых расположены здания, строения, сооружения, является
Земельный кодекс РФ. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и
юридические лица — собственники зданий, строений, сооруже-
ний — имеют исключительное право па приватизацию земельных
участков или приобретение права их аренды в порядке и на усло-
виях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.
Из и. 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными названны-
ми его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполни-
тельных органов государственной власти или органов местного
самоуправления (с учетом обеспечения баланса публичных и
частных интересов) подготовить проект договора купли-продажи
или аренды земельного участка и направить его заинтересован-
ному лицу — собственнику расположенного на этом участке
здания, строения, сооружения.
Если указанное лицо обращается с заявлением о приобрете-
нии права собственности на земельный участок путем заключе-
ния договора купли-продажи, а исполнительный орган государ-
ственной власти или орган местного самоуправления не направ-
ляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает
заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости
может обратиться в суд с заявлением о признании ненорматив-
ных правовых актов, действий (бездействия) этих органов неза-
конными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы ис-
полнительных органов государственной власти или органов ме-
стного самоуправления о невозможности продажи спорного зе-
мельного участка в связи с его ограничением в обороте, запре-
том приватизации, установленным федеральным законом, либо
в связи с его резервированием для государственных или муни-
ципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования)
на основе соответствующих правовых актов органов публичной
власти, использованием для иных публичных целей.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 259
Конституционный Суд РФ сделал окончательный вывод о
том, что само по себе оспариваемое положение п. 6 ст. 36 ЗК
РФ в нормативном единстве с другими указанными положения-
ми данного Кодекса и в системе действующего правового регу-
лирования не может рассматриваться как нарушающее консти-
туционные права заявителя в его конкретном деле, а потому
данная жалоба не является допустимой.
Весьма важное для судебного правоприменения и защиты
земельных прав граждан положение содержится и в п. 13 по-
становления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24
марта 2005 г. № 11: «Если недвижимость находится на земель-
ном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного
(бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК
РФ земельный участок на таком праве предоставляться не мо-
жет, последний как лицо, к которому перешло право постоян-
ного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с
приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1
ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный уча-
сток путем заключения договора аренды или приобрести его в
собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3
Закона о введении в действие ЗК РФ».
2 сентября 2002 г. Министерство имущественных отношений
РФ утвердило Примерные формы решений о предоставлении
публичного земельного участка в собственность граждан и дого-
вора купли-продажи этого участка, на котором расположен(ы)
объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(-е) в собст-
венность гражданами и юридическими лицами1.
В частности, Примерным договором рекомендуется указы-
вать, что продавец обязуется предоставить покупателю сведения,
необходимые для исполнения условий, определенных догово-
ром, а покупатель обязуется оплатить цену участка в сроки и в
порядке, установленными договором; выполнять требования,
вытекающие из установленных законодательством ограничений
' См.: распоряжение Минимущества России от 2 сентября 2002 г. № 3070-р «Об
утверждении Примерных форм решений о предоставлении земельных участков в
собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное
пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного поль-
зования и аренды земельных участков» // Бюллетень нормативных актов феде-
ральных органов исполни 1сльпой влас in. 2002. № 44; а также nocianoivieiine
Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земель-
ными участками, находящимися в государственной собственности, до разграни-
чения государственной собственности на землю» // СЗ РФ. 2002. № 32. Ст. 3189.
260
Глава 3
прав на участок и сервитутов; предоставлять информацию о со-
стоянии участка по запросам соответствующих органов государ-
ственной власти и органов местного самоуправления, создавать
необходимые условия для контроля за надлежащим выполнени-
ем условий договора и установленного порядка использования
участка, а также обеспечивать доступ и проход на участок их
представителей; с момента подписания договора и до момента
регистрации права собственности на участок не отчуждать в
собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое
имущество, находящееся на участке; обеспечить за свой счет
государственную регистрацию права собственности на участок.
Приобретение в частную собственность государственных и
муниципальных земельных участков, на которых расположены
объекты недвижимости (путем выкупа), может происходить одно-
временно в связи с приватизацией этих объектов недвижимости.
Порядок такого выкупа (купли-продажи) регулируется Законом о
приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно этому Закону приватизация зданий, строений и
сооружений, а также объектов, строительство которых не завер-
шено и которые признаны самостоятельными объектами недви-
жимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу,
приобретающему такое имущество, земельных участков, зани-
маемых таким имуществом и необходимых для их использова-
ния, если иное нс предусмотрено федеральным законом. Собст-
венники объектов недвижимости, не являющихся самовольными
постройками и расположенных на земельных участках, относя-
щихся к государственной или муниципальной собственности,
обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или
муниципального образования указанные земельные участки, ес-
ли иное не предусмотрено федеральным законом.
Собственники расположенных на неделимом земельном уча-
стке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых са-
мостоятельными объектами недвижимости, вправе одновремен-
но приобрести в общую долевую собственность земельный уча-
сток после приватизации всех частей зданий, строений и соору-
жений, расположенных на этом земельном участке.
Размер доли в нраве собственности на земельный участок
определяется пропорционально отношению площади соответст-
вующей части здания, строения или сооружения к общей пло-
щади здания, строения или сооружения.
Земельный участок отчуждается в границах, которые опреде-
ляются на основании плана земельного участка, предоставляе-
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 261
мого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим
деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Указанный план земельного участка прилагается к акту инвен-
таризации имущественного комплекса унитарного предприятия,
а также к договору купли-продажи земельного участка.
Одновременно с принятием решения об отчуждении земель-
ного участка при необходимости принимается решение об уста-
новлении публичных сервитутов. При отчуждении земельных
участков право собственности не переходит на объекты инже-
нерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности и не используемые исключи-
тельно для обеспечения объектов недвижимости, расположен-
ных на указанных земельных участках. Исключения из данного
правила возможны при установлении на земельный участок пуб-
личного сервитута, обеспечивающего возможность использова-
ния улучшений и принадлежностей в полном объеме.
Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным за-
коном не подлежат земельные участки в составе земель: сель-
скохозяйственного назначения, лесного и водного фондов,
особо охраняемых природных территорий и объектов; зара-
женных опасными веществами и подвергшихся биогенному
заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения;
общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные,
парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и
др.); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельно-
сти морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные
(зарезервированные) для их перспективного развития; преду-
смотренных генеральными планами развития соответствующих
территорий для использования в государственных или общест-
венных интересах, в том числе земель общего пользования; не
подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством
Российской Федерации*.
В связи с изложенным определенный интерес вызывает
следующее гражданское дело, рассмотренное Судебной колле-
гией по гражданским делам Верховного Суда РФ в кассацион-
ном порядке.
Прокурор Смоленской области обратился в суд с заявлением
об оспаривании положения ст. I Закона области от 5 апреля
2002 г. № бЗ-з «Об установлении цены земли на территории
Смоленской области» (в ред. от 2 августа 2002 г. и от 29 сентяб-
1 Пункты 1—6 ст. 24 Закона о приватизации.
262
Глава 3
ря 2003 г.), ссылаясь на его противоречие нормам Земельного
кодекса РФ, в частности, ст. 36, 66; п. 7 ст. 3 Федерального за-
кона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»; п. 2
ст. 12 Федерального закона «О приватизации государственного и
муниципального имущества»; ст. 8 Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
Представитель Смоленской областной Думы с заявленным
требованием нс согласился, пояснил, что установление цены
выкупа земельных участков при приватизации находящихся на
них объектов предусмотрено п. 7 ст. 28 Федерального закона
«О приватизации государственного и муниципального имущест-
ва», и положения данной статьи связаны с особенностями при-
ватизации земельных участков. Определение рыночной стоимо-
сти земли установлено ст. 51 и 63 Земельного кодекса РФ. Эти
нормы не распространяются на отношения но приватизации
земельных участков, на определение их стоимости. Областной
Смоленский суд свои решением от 27 августа 2004 г. отказал в
удовлетворении заявленного требования.
В кассационном представлении прокурора Смоленской об-
ласти ставился вопрос об отмене состоявшегося решения со
ссылкой на то, что, что оно основано на ошибочном понимании
судом роли и значения цены выкупа земельного участка, в том
числе под приватизируемыми зданиями и сооружениями, без
учета положений федерального законодательства, а также распо-
ряжения Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. № 605-р. Су-
дебная коллегия по гражданским делам Верховного Сула РФ
пришла к выводу об отказе в удовлетворении кассационного
представления по следующим основаниям.
Согласно ст. 1 Закона Смоленской области от 5 апреля 2002 г.
№ бЗ-з «Об установлении цены земли на территории Смоленской
области» цена выкупа земельных участков, занимаемых привати-
зированными и (или) приватизируемыми зданиями, строениями
и сооружениями, а также объектами недвижимости и необходи-
мых для использования указанного имущества, устанавливается в
поселениях с численностью населения до 500 тыс. человек, а
также за пределами черты поселений в размере трехкратного раз-
мера ставки земельного налога за единицу площади земельного
участка (на начало текущего календарного года).
В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона «О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня
введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зда-
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 263
ний, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, со-
оружений промышленного назначения, без одновременной при-
ватизации земельных участков, на которых они расположены,
нс допускается, за исключением случаев, если такие земельные
участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Анало-
гичное положение содержится и в п. I ст. 28 Федерального за-
кона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государ-
ственного и муниципального имущества», где говорится об од-
новременном отчуждении земельных участков при приватизации
зданий, строений, сооружений; при приватизации имуществен-
ных комплексов унитарных предприятий с одновременным от-
чуждением земельных участков; при отчуждении земельных уча-
стков собственникам объектов недвижимости; при приватиза-
ции расположенных на неделимом земельном участке зданий,
строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объек-
тами недвижимости.
Анализируя положения действующего законодательства, суд
обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что ука-
занная норма права находится в главе, регулирующей «особен-
ности приватизации отдельных видов имущества», и предусмат-
ривает определенные специфические условия, отличающиеся от
других способов приватизации земельных участков. Пункт 7
ст. 28 Закона о приватизации определяет цену выкупа земель-
ных участков при их приватизации в указанных данной статьей
случаях. Цена выкупа устанавливается субъектами Российской
Федерации в зависимости от численности населения, в том чис-
ле с численностью до 500 тыс. человек, а также за пределами
черты поселений в размере от 3- до 10-кратного размера ставки
земельного налога за единицу площади земельного участка (на
начало текущего календарного года). Как усматривается из ос-
париваемого Закона области, цена выкупа была установлена в
границах нижнего предела, что соответствует требованиям
Вводного закона и Закона о приватизации.
Обращаясь в суд с указанным требованием, прокурор Смо-
ленской области полагал, что при приватизации государственно-
го и муниципального имущества любым из способов, преду-
смотренных ст. 13 Закона о приватизации, определяется рыноч-
ная стоимость имущества, в том числе земельных участков, за-
нимаемых приватизируемыми объектами. Представляется, что
суд обоснованно не согласился с этим, так как в соответствии с
п. 2 ст. 12 Закона о приватизации начальная цена приватизи-
264
Глава 3
руемого государственного и муниципального имущества уста-
навливается в случаях, предусмотренных данным Законом, на
основании отчета об оценке государственного и муниципально-
го имущества, составленного в соответствии с законодательст-
вом Российской Федерации об оценочной деятельности. Частью
1 ст. 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено обяза-
тельное проведение оценки при определении стоимости объек-
тов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам
Российской Федерации или муниципальным образованиям, в
целях их приватизации.
Судом обращено внимание на то, что в силу ст. 13 Закона о
приватизации возможны различные способы приватизации госу-
дарственного и муниципального имущества, в том числе привати-
зация имущественного комплекса унитарного предприятия, в со-
став которого включаются земельные участки. Однако стоимость
земельных участков устанавливается кратной к ставке земельного
налога (п. 3 ст. II), а нс определяется их рыночная стоимость.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона о приватизации нормативная иена
подлежащего приватизации государственного или муниципально-
го имущества — минимальная цена, по которой возможно отчуж-
дение этого имущества, определяется в порядке, установленном
Правительством РФ. Вместе с гем в соответствии с и. 7 ст. 28
этого Закона цена выкупа земельного участка устанавливается
субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью
населения до 500 тыс. человек, а также за пределами черты посе-
лений в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного
налога за единицу площади земельного участка. С учетом этого
следует согласиться с выводом суда о том, что рыночная стои-
мость приватизируемого имущества определяется в случаях, пре-
дусмотренных действующим законодательством о приватизации
государственного и муниципального имущества1.
В настоящее время большинство субъектов Российской Фе-
дерации приняло соответствующие нормативные правовые акты
относительно цены выкупа земельных участков, на которых на-
ходятся приватизируемые объекты.
Так, например, согласно ст. 12 Закона Московской области
от 7 июня 1996 г. «О регулировании земельных отношений в
1 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 24 ноября 2004 г. по делу № 36-Г04—5 // СПС «Консультант Плюс».
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 265
Московской области», если договор купли-продажи земельного
участка заключается с собственником расположенного на нем
недвижимого имущества, в том числе находившегося ранее в
государственной или муниципальной собственности и привати-
зированного до 26 апреля 2002 г. (до вступления в силу Феде-
рального закона «О приватизации государственного и муници-
пального имущества»), то цена земельного участка устанавлива-
ется в размере 10-кратного размера земельного налога за едини-
цу площади земельного участка в начале текущего календарного
года. Стоимость земельного участка, отчуждаемого в порядке
приватизации после 26 апреля 2002 г. одновременно с располо-
женным на нем объектом недвижимости, находящимся в госу-
дарственной или муниципальной собственности, устанавливает-
ся в размере, равном:
1) 3-кратному размеру земельного налога за единицу площа-
ди земельного участка на начало календарного года, в котором
принято решение об условиях приватизации имущественного
комплекса или о преобразовании унитарного предприятия;
2) 10-кратному размеру земельного налога за единицу пло-
щади земельного участка на начало календарного года, в кото-
ром принято решение об условиях приватизации расположенно-
го на этом участке здания, строения, сооружения. Стоимость
земельного участка суммируется с балансовой стоимостью рас-
положенного на нем объекта недвижимости. В остальных случа-
ях, если иное не установлено федеральными законами, цена зе-
мельного участка устанавливается в размере, равном рыночной
стоимости земельного участка. Если рыночная стоимость участ-
ка меньше его кадастровой стоимости, принимается цена, рав-
ная кадастровой стоимости или нормативной цене земли.
Статья 13 Закона о приватизации определяет условия прода-
жи земельных участков, находящихся в собственности Москов-
ской области, а также земельных участков, государственная соб-
ственность на которые не разграничена. Согласно этим услови-
ям оплата приобретаемого земельного участка может быть про-
изведена единовременно или в рассрочку (со сроком рассрочки
до 1 года). В случае единовременной оплаты земельного участка
покупатель обязан перечислить денежные средства на соответст-
вующий счет нс позднее 60 календарных дней со дня заключе-
ния договора.
Особенности продажи земельных участков из земель сель-
скохозяйственного назначения регулируются Законами об обо-
266
Глава 3
роте земель сельскохозяйственного назначения, о личном под-
собном хозяйстве, о садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан, о крестьянском (фер-
мерском) хозяйстве.
Помимо общеизвестных принципов земельного оборота, за-
крепленных в ст. 1 ЗК РФ, купля-продажа земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на
основе дополнительных принципов, перечисленных в п. 3 ст. I
Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения:
I) сохранение целевого использования земельных участков*;
2) установление максимального размера общей площади
сельскохозяйственных угодий, которые расположены на терри-
тории одного муниципального района и могут находиться в
собственности одного гражданина и (или) одного юридическо-
го лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации
или в случаях, установленных законом субъекта Российской Фе-
дерации, муниципального образования на покупку земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения при его
продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой соб-
ственности на земельный участок, находящийся в долевой соб-
ственности, либо использующих этот земельный участок сель-
скохозяйственной организации или гражданина — члена кресть-
янского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве об-
щей собственности на земельный участок из земель сельскохо-
зяйственного назначения при возмездном отчуждении такой до-
ли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения ино-
странным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам
без гражданства, а также юридическим лицам.
Реализуя принцип (право) преимущественной покупки, про-
давец земельного участка из земель сельскохозяйственного на-
значения обязан известить в письменной форме высший испол-
нительный орган государственной власти субъекта Российской
1 Для продажи земельного участка с измененным целевым назначением необ-
ходимо решение соответствующего органа государственной власти или органа
местного самоуправления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8
ЗК РФ).
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 267
Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Рос-
сийской Федерации, орган местного самоуправления о намере-
нии продать земельный участок с указанием цены, размера, ме-
стоположения земельного участка и срока, до истечения которо-
го должен быть осуществлен взаимный расчет1. Срок для осу-
ществления взаимных расчетов по таким сделкам не может
быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку
или направляется заказным письмом с уведомлением о вруче-
нии. Если субъект Российской Федерации или в соответствии с
законом субъекта Российской Федерации муниципальное обра-
зование откажется от покупки либо не уведомит в письменной
форме продавца о намерении приобрести продаваемый земель-
ный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения,
продавец в течение года вправе продать земельный участок
третьему лицу по цене нс ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цепе ниже рапсе заявлен-
ной цены или с изменением других существенных условий дого-
вора продавец обязан направить новое извещение по правилам,
установленным настоящей статьей.
По нашему мнению, указание законодателя на годичный срок
продажи земельного участка в какой-то степени ограничивает
продавца в свободном распоряжении своим земельным имущест-
вом. А.Л. Корнеев обоснованно считает, что указание в Законе на
годичный срок является ограничением свободной продажи зе-
мельного участка независимо от изменения цены и существенных
условий: по истечении года может радикально измениться соци-
ально-экономическая ситуация в отношении сельскохозяйствен-
ных угодий и потребность в них. Иными словами, законодатель
предоставил публично-правовым образованиям возможность вли-
ять на рынок сельскохозяйственных земель2.
Важно заметить, что сделка но продаже земельного участка,
совершенная с нарушением указанного преимущественного пра-
ва покупки, признается Законом ничтожной, в то время как на-
рушение права преимущественной покупки при отчуждении до-
ли в праве общей собственности приводит к переводу прав и
! До внесения изменений в Закон об обороте земель сельскохозяйственного
назначения Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ на продавца
вохтагалась обязанность сообщать представителю субъекта РФ (в соответствую-
щих случаях — представителю органа местного самоуправления) только о цепе
продаваемого земельного участка.
г Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец.
2006. С. 78.
268
Глава 3
обязанностей покупателя на другого участника долевой собст-
венности (ст. 250 ГК РФ)1.
В связи с приведенными положениями о праве преимущест-
венной покупки земельного участка особый интерес вызывает
гражданское дело, рассмотренное Судебной коллегией по граж-
данским делам Верховного Сула РФ в надзорном порядке.
Суть дела такова. 31 мая 2004 г. на территории Ленинград-
ской области был принят областной Закон № 29-оз «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения на территории Ле-
нинградской области». В абзаце 1 п. 2 ст. 6 этого Закона указы-
валось, что продавец обязан направить извещение о намерении
продать земельный участок в письменной форме в правительст-
во Ленинградской области и в администрацию муниципального
образования, на территории которого полностью или преимуще-
ственно расположен этот земельный участок. Кроме того, со-
гласно п. 3 ст. 6 названного областного Закона, если в извеще-
нии продавца о намерении продать земельный участок не будут
указаны существенные условия договора купли-продажи зе-
мельного участка, и из представленных документов невозможно
установить собственника земельного участка, определить грани-
цу этого земельного участка, извещение считается ненаправлен-
ным и подлежит возврату отправителю без рассмотрения.
В пункте 4 ст. 6 данного областного Закона оговаривалось,
что уполномоченный орган государственной власти Ленинград-
ской области в течение 14 календарных дней с момента получе-
ния извещения обязан принять решение о покупке земельного
участка или о передаче преимущественного права его покупки
муниципальному образованию, на территории которого распо-
ложен этот земельный участок, и направить копии такого реше-
ния в администрацию соответствующего муниципального обра-
зования и продавцу земельного участка.
В соответствии с п. 6 ст. 6 этого Закона уполномоченный
орган местного самоуправления в течение 14 календарных дней
с даты принятия уполномоченным органом государственной
власти Ленинградской области решения о передаче преимущест-
венного права покупки земельного участка вправе принять ре-
1 Действовавшая ранее норма п.4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйст-
венною назначения предусматривала право публичных образований фсбовагь
перевода на себя прав и обязанностей покупателя (субъекта РФ, а в соответст-
вующих случаях — органа местного самоуправления) при нарушении преимуще-
ственного права покупки.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 269
шенис о покупке земельного участка и направить копии такого
решения продавцу земельного участка и уполномоченному ор-
гану государственной власти Ленинградской области.
Пунктом 7 ст. 6 указанного Закона предусматривалось, что
продавец земельного участка вправе в течение года продать его
любым третьим лицам по цене не ниже указанной в извещении,
сели по истечении месяца с даты поступления извещения в
уполномоченный орган государственной власти Ленинградской
области или уполномоченный орган местного самоуправления в
его адрес не поступила копия решения уполномоченного органа
государственной власти Ленинградской области или копия ре-
шения уполномоченного органа местного самоуправления о по-
купке этого земельного участка.
Согласно н. 8 ст. 6 областного Закона при продаже земель-
ного участка по цене ниже рапсе заявленной продавец обязан
направить новое извещение о намерении продать этот земель-
ный участок по правилам, изложенным в настоящей статье.
В ст. 7 областного Закона излагались особенности соверше-
ния сделок с долями в праве обшей собственности на земельные
участки: если остальные участники долевой собственности в те-
чение месяца с момента получения извещения или опубликова-
ния сообщения об этом в средстве массовой информации муни-
ципального образования откажутся от покупки доли в праве
обшей собственности на земельный участок или не заявят о на-
мерении приобрести ее, то продавец обязан в письменной фор-
ме одновременно известить о ее продаже правительство области
и администрацию муниципального образования, на территории
которого полностью или преимущественно находится соответст-
вующая часть земельного участка.
В ст. 9 областного Закона оговаривались особенности опреде-
ления порядка владения и пользования земельным участком, на-
ходящимся в долевой собственности. В частности, в абз. 2 п. 2
названной статьи предусматривалось, что участники долевой соб-
ственности при принятии на общем собрании решений вправе
руководствоваться примерным порядком, утвержденным уполно-
моченным органом государственной власти Ленинградской об-
ласти, либо на его основе утвердить собственный порядок.
Прокурор Ленинградской области обратился в суд с заявле-
нием о признании недействующими нескольких приведенных
норм областного Закона, утверждая, что они противоречат п. 5
ст. I, п. 3 ст. 5, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйст-
270
Глава 3
венного назначения, ст. 432 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Областной
суд частично удовлетворил заявление прокурора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ оставила вынесенное решение суда без изменения, указав
при этом на следующее.
В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохо-
зяйственного назначения ре позируете я Законом об обороте зе-
мель сельскохозяйственного назначения. Основные положения,
определяющие понятие и состав земель сельскохозяйственного
назначения, особенности использования и порядка предостав-
ления земель сельскохозяйственного назначения, изложены в
главе XIV Земельного кодекса РФ.
В п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения оговорено, что правовое регулирование отношений
в области оборота земельных участков и долей в праве обшей
собственности на земельные участки из земель сельскохозяйст-
венного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земель-
ным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, настоящим Фе-
деральным законом, другими федеральными законами, а также
принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными
правовыми актами РФ и законами субъектов РФ. Одновременно
в п. 5 ст. I исследуемого Закона отмечено, что принятие субъек-
тами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содер-
жащих дополнительные правила и ограничения оборота земель-
ных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не
допускается.
Сул пришел к правильному выводу о том, что изложенные
нормы областного Закона противореча! федеральным законам.
Признавая недействующим абз. 1 п. 2 ст. 6 областного Закона,
суд правильно исходил из того, что он противоречит п. 2, 4
ст. 1 и п. 2 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ, которым не предусмотрена обязанность продавца
извещать о намерении продать земельный участок соответст-
вующий орган субъекта РФ и муниципальное образование. По
существу, абз. 1 п. 2 ст. 6 оспариваемого Закона на продавца
земельного участка возложена дополнительная (по сравнению с
п. 2 ст. 8 названного Федерального закона) обязанность по од-
новременному извещению и правительства области, и админи-
страции муниципального образования.
Кроме того, суд обоснованно исходил из того, что в феде-
ральном законе отсутствует норма, предусматривающая для
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 271
субъекта РФ или муниципального образования возможность
возврата продавцу его извещения без рассмотрения. Согласно
п. 5 ст. I Федерального закона от 24 июля 2002 г. № Ю1-ФЗ
субъекты РФ нс вправе принимать законы и иные нормативные
правовые акты, содержащие дополнительные правила и ограни-
чения оборота земельных участков из земель сельскохозяйст-
венного назначения.
Одним из пунктов обжалуемого Закона значительно ограни-
чен срок, в течение которого субъект РФ (Ленинградская об-
ласть) вправе разрешить вопрос о приобретении земельного уча-
стка из земель сельскохозяйственного назначения, что противо-
речит п. 5 ст. I Федерального закона*.
В Законе Воронежской области «О некоторых особенностях
оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронеж-
ской области» указано, что при продаже земельного участка
Воронежская область имеет преимущественное право покупки
такого земельного участка по цене, за которую он продается,
за исключением случаев продажи с публичных торгов, а в слу-
чае отказа уполномоченного органа от приобретения в государ-
ственную собственность Воронежской области данного земель-
ного участка — муниципальное образование для покупки тако-
го земельного участка. Механизм реализации положений, за-
крепленных в ч. 1 ст. 9, определяется администрацией Воро-
нежской области.
По нашему мнению, если правообладатель преимущест-
венного права — субъект Российской Федерации или муни-
ципальное образование — дал свое согласие на приобретение
в собствен 1 гость отчуждаемого земельного участка сельскохо-
зяйственного назначения, но под различным предлогом от-
кладывает совершение самой сделки, то заинтересованное ли-
цо (продавец) вправе обратиться в суд с иском о понуждении
заключить договор и возместить причиненные убытки (п. 4
ст. 445 ГК РФ).
Определенными правами при купле-продаже обладают и вла-
дельцы долей в праве общей собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения. Если число участ-
ников долевой собственности нс превышает 5 человек, то к тако-
1 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 20 июля 2005 г. по делу № 33-Г05—9 // СПС «Консультант Плюс».
272
Глава 3
го рода сделкам применяются правила ГК РФ1. В случае превы-
шения указанного числа участников правила ГК РФ действуют с
учетом следующих особенностей, установленных Законом об
обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 12—14).
Участник долевой собственности по своему усмотрению
вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли
продать ее другому участнику долевой собственности, а также
сельскохозяйственной организации или гражданину — члену
крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земель-
ный участок, находящийся в долевой собственности.
В этом случае купля-продажа земельной доли происходит без
извещения участников долевой собственности о намерении про-
дать свою земельную долю и без соблюдения преимущественно-
го нрава покупки, и может осуществляться па основании дове-
ренности, выданной участником долевой собственности другому
участнику долевой собственности или иному лицу и удостове-
ренной должностным лицом органа местного самоуправления
или удостоверенной нотариально.
Распоряжение земельной долей иным образом (за исключе-
нием указанного способа, а также завещания своей земельной
доли, внесения ее в уставный (складочный) капитал сельскохо-
зяйственной организации, передачи се в доверительное управле-
ние, дарения другому сособственнику) возможно лишь при вы-
деле земельной доли в натуре (при предоставлении земельного
участка в натуре в счет земельной доли).
Порядок покупки гражданами земельных участков, принад-
лежащих публично-правовым образованиям, для создания и
сельскохозяйственной деятельности крестьянского (фермерско-
го) хозяйства аналогичен порядку предоставления земельных
участков в аренду и изложен в ст. 12 Закона о крестьянском
(фермерском) хозяйстве. Заинтересованные граждане подают в
1 Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности по-
стороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных
участников долевой собственности о намерении продать свою долю посторон-
нему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаст ее. Если
остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не при-
обретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в
течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. При про-
даже доли с нарушением преимущественного нрава покупки любой другой уча-
стник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в
судебном порядке перевода на пего прав и обязанностей покупателя. Уступка
преимущественного права покупки доли не допускается.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 273
уполномоченные государственные или муниципальные органы
заявления с обоснованием цели предоставления, размеров и
места расположения продаваемого земельного участка. При этом
необходимо достигнуть предварительного соглашения между
членами крестьянского хозяйства о порядке формирования
имущества фермерского хозяйства, соблюдения положений о
полномочиях главы крестьянского (фермерского) хозяйства по
заключению сделок в интересах хозяйства, соблюдения положе-
ний закона о порядке приобретения земельных участков для
нужд крестьянского (фермерского) хозяйства. Уполномоченный
орган обеспечивает (в течение месяца) изготовление проекта
границ испрашиваемого земельного участка и принимает реше-
ние (в течение 14 дней) о предоставлении участка в собствен-
ность за плату, заключает договор купли-продажи публичного
земельного участка для нужд крестьянского (фермерского) хо-
зяйства (в течение 7 суток после представления заявителем ка-
дастровой карты (плана) земельного участка). Решение уполно-
моченного органа о продаже земельного участка может быть
обжаловано заинтересованным гражданином (фермером) в суд.
Оборот (купля-продажа) земельных участков, уже находя-
щихся в собственности отдельных членов фермерского хозяйст-
ва, осуществляется в соответствии с известными положениями
Земельного и Гражданского кодексов, Закона о крестьянском
(фермерском) хозяйстве.
Приобретение гражданами, осуществляющими деятельность
по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права соб-
ственности на земельные участки, находящиеся у них на праве
постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненно-
го наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Фе-
деральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введе-
нии в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1.
Купля-продажа земельных участков, принадлежащих граж-
данам-членам садоводческих, огороднических и дачных неком-
мерческих объединений граждан регулируется гражданским за-
конодательством, если иное не предусмотрено земельным зако-
н одате л ьством 2.
Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственно-
го назначения требует осуществления продажи земельных участ-
1 Пункт 7 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
2 Статья 31 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан.
274
Глава 3
ков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих пуб-
лично-правовым образованиям, на торгах (аукционах) (п. 1
ст. 10). При этом организация и проведение таких торгов (кон-
курсов, аукционов) осуществляются на основе ст. 38 ЗК РФ*.
Торги нс проводятся в случае продажи (выкупа) арендуемого
публичного земельного участка добросовестному арендатору,
использующему этот участок свыше 3 лет со дня заключения
договора аренды. Решение о продаже такого земельного участка
арендатору в этом случае должно быть принято в течение 30
дней со дня подачи соответствующего заявления1 2.
При указании на торговый (конкурсный) способ продажи
публичных сельскохозяйственных земель следует иметь в виду,
что Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения
не распространяется на земельные участки, предоставленные из
земель сельскохозяйственного назначения гражданам для веде-
ния индивидуального жилищного, гаражного строительства,
личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животно-
водства и огородничества, а также на земельные участки, заня-
тые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1). Закон о лич-
ном подсобном хозяйстве, призванный наряду с ЗК РФ регули-
ровать предоставление (покупку) публичных земельных участков
для нужд личного подсобного хозяйства) (ст. 81 ЗК РФ), не ука-
зывает на приобретение государственных или муниципальных
земель путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), а лишь
отмечает, что земельные участки, находящиеся в государствен-
ной или муниципальной собственности, для ведения личного
подсобного хозяйства предоставляются (следовательно, и про-
даются — Ю.А.) гражданам, которые зарегистрированы по месту
постоянного проживания в сельских поселениях. Гражданам,
которые зарегистрированы по месту проживания в городских
поселениях, публичные земельные участки предоставляются для
аналогичных целей при наличии свободных земельных участков
(и. 2, 3 ст. 3). В Земельном кодексе РФ нет специальных норм,
посвященных процедуре продажи публичных земель для нужд
личного подсобного хозяйства, а есть соответствующая ссылка
на Закон о личном подсобном хозяйстве. Правда, в п. 11 ст. 30
ЗК РФ содержится норма, согласно которой предварительное
согласование места размещения объекта не производится
(следовательно, в силу п. 1, 2 ст. 30 ЗК РФ должен соблюдаться
1 Пункт 3 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
2 Пункт 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 275
конкурсный порядок — Ю.А.) в случае предоставления земель-
ного участка для ведения личного подсобного хозяйства, инди-
видуального жилищного строительства.
По нашему мнению, если исходить из приоритета Закона о
крестьянском (фермерском) хозяйстве (перед Законом об оборо-
те земель сельскохозяйственного назначения), то можно сделать
вывод о том, что покупка публичного земельного участка для
нужд крестьянского (фермерского) хозяйства также происходит
на внеконкурсной основе (без проведения торгов). Закон о кре-
стьянском (фермерском) хозяйстве не содержит специальных
норм о конкурсной (аукционной) продаже публичных земель
для нужд крестьянского хозяйства. Аналогичный вывод можно
сделать и в отношении порядка приобретения (покупки) зе-
мельного участка для ведения садоводства, огородничества, жи-
вотноводства, дачного хозяйства, так как Федеральный закон о
соответствующих видах некоммерческих объединениях граждан
и ЗК РФ не содержит аукционного порядка продажи публич-
ных земель для этих нужд.
В связи с изложенным определенный интерес представляет
следующее гражданское дело.
Гражданин Б. обратился в Панинский районный суд Воро-
нежской области с заявлением о признании неправомерным от-
каза Панинского филиала ГУЮ «ВОЦГНП» в государственной
регистрации права на земельный участок, расположенный в
поселке Шанинский Панинского района. Заявитель пояснил в
судебном заседании, что этот участок он купил 8 августа
2003 г. у Сергеевской сельской администрации Панинского
района на основании постановления главы сельской админист-
рации по договору купли-продажи. Договор и кадастровый
план земельного участка он представил Панинскому филиалу
ГУЮ «ВОЦГНП», но получил отказ в проведении государствен-
ной регистрации договора.
В судебном заседании представитель ответчика возражал
против удовлетворения заявления Б. по следующим основаниям:
а) в преамбуле постановления сельской администрации о пе-
редаче земельного участка в собственность Б. имеется
подчистка цифры «34» и нет указания о категории земель,
на которых находится продаваемый земельный участок;
б) поскольку продаваемый земельный участок находился в
черте населенного пункта, то его продажа должна осуще-
ствляться в соответствии со ст. 30 ЗК РФ на торгах (кон-
курсах, аукционах), чего не было сделано.
276
Глава 3
Суд обоснованно, на наш взгляд, удовлетворил заявление
гражданина и признал отказ регистрационной службы произве-
сти государственную регистрацию сделки незаконным. В моти-
вировочной части решения суд указал, что преамбула постанов-
ления главы сельской администрации, действительно, содержала
подчистку цифры «34» — номера статьи Земельного кодекса РФ.
Однако этот недостаток является несущественным и был устра-
нен самой администрацией. Все участники процесса не оспари-
вали того факта, что речь шла именно о ст. 34 ЗК РФ, т.е. о
предоставлении земельного участка, находящегося в муници-
пальной собственности, для целей, не связанных со строитель-
ством. В договоре купли-продажи земельного участка и в када-
стровом плане было указано целевое назначение продаваемого
земельного участка — для ведения личного подсобного хозяйст-
ва. Именно для этих целей Б. просил произвести регистрацию
сделки в отношении земельного участка. Согласно ст. 34 ЗК РФ
граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче зе-
мельных участков в собственность или в аренду из земель, нахо-
дящихся в государственной или муниципальной собственности,
для целей, не связанных со строительством, подают заявления в
исполнительный орган государственной власти или орган мест-
ного самоуправления. В заявлении должны быть определены
цель использования земельного участка, его предполагаемые
размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Орган местного самоуправления или по его поручению соответ-
ствующая землеустроительная организация на основании заяв-
ления либо обращения исполнительного органа государственной
власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обес-
печивает изготовление проекта границ земельного участка и ут-
верждает его, а в двухнедельный срок принимает решение о
предоставлении испрашиваемого земельного участка в собст-
венность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду зе-
мельного участка с приложением проекта его границ. Договор
купли-продажи или аренды земельного участка заключается в
недельный срок после представления заявителем кадастровой
карты (плана) земельного участка в исполнительный орган госу-
дарственной власти или орган местного самоуправления.
Поскольку земельный участок был продан именно на осно-
вании ст. 34 ЗК РФ, не требующей предоставления земельного
участка в собственность на аукционной основе, то довод регист-
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 277
рационной службы о том, что земельный участок должен был
продаваться заявителю Б. на торгах, необоснован1.
При покупке (как и при аренде) земельных участков для нужд
крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсоб-
ного хозяйства, иных сельскохозяйственных целей также дейст-
вуют правила земельного законодательства об их нормировании.
Минимальные размеры земельных участков не устанавлива-
ются для фермерских хозяйств, основной деятельностью кото-
рых являются садоводство, овощеводство защищенного грунта,
цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство,
пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях
производства сельскохозяйственной продукции по технологии,
допускающей использование земельных участков, размеры ко-
торых менее минимальных размеров земельных участков, уста-
новленных законами субъектов Российской Федерации.
В силу ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минималь-
ные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в
собственность из находящихся в государственной или муници-
пальной собственности земель для ведения крестьянского (фер-
мерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводст-
ва, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов
Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяй-
ства и индивидуального жилищного строительства — норматив-
ными правовыми актами органов местного самоуправления.
Так, например, минимальный размер образуемого нового
земельного участка устанавливается на территории Воронежской
области в соответствии с требованиями законодательства Рос-
сийской Федерации о землеустройстве в размере 200 гектаров, а
минимальный размер образуемых новых земельных участков,
предоставляемых или приобретаемых для создания крестьянских
(фермерских) хозяйств и осуществления их деятельности, уста-
навливается в размере:
— 2 гектара — для овощеводства;
— 50 гектаров — дпя всех остальных видов деятельности, за
исключением случаев, установленных законодательством Рос-
сийской Федерации.
Максимальный размер общей площади сельскохозяйствен-
ных угодий, которые могут находиться в собственности одного
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 9 декабря 2004 г. ио делу № 33—2884 // Архив Воронежского обла-
стного суда,
•г
278
Глава 3
гражданина и (или) одного юридического лица, в Воронежской
области устанавливается:
• на территории Нижнедевицкого муниципального района
равным 50% обшей площади сельскохозяйственных уго-
дий, расположенных на территории указанного муници-
пального образования;
• на территории Кантемировскою муниципального района,
Новохоперского муниципального района равным 40%
общей плошади сельскохозяйственных угодий, располо-
женных на территории указанных муниципальных обра-
зований;
• на территории Воробьевского муниципального района
равным 30% общей площади сельскохозяйственных уго-
дий, расположенных на территории указанного муници-
пального образования;
• на территориях других муниципальных районов равным
25% обшей площади сельскохозяйственных угодий, распо-
ложенных в пределах территории одного муниципального
района1.
Согласно Закону Воронежской области от 15 октября 2004 г.
«О нормах предоставления земельных участков в Воронежской
области»2 предельные (минимальные и максимальные) размеры
земельных участков, предоставляемых гражданам в собствен-
ность из земель, находящихся в государственной или муници-
пальной собственности, для садоводства, огородничества, дачно-
го строительства, в границах городских поселений (городов и
поселков) составляют 0,04—0,10 гектара, в границах сельских
поселений (сел, деревень, хуторов и иных поселений) — 0,04—
0,15 гектара.
Предельные (минимальные и максимальные) размеры зе-
мельных участков, предоставляемых гражданам в собственность
из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, для животноводства, в границах городских посе-
лений составляют 0,01—0,03 гектара, в границах сельских посе-
лений — 0,01—0,10 гектара.
Максимальный размер обшей площади земельных участков,
которые могут находиться одновременно на праве собственно-
1 CiarbH 6 Закона Воронежской области от 28 декабря 2005 г. «О некоторых осо-
бснностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской
области» (в ред. от 20 декабря 2006 г.) // Коммуна. 2005, № 201. 30 дек.
2 Коммуна. 2004. № 166. 26 окт.
*
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 279
сти и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное
хозяйство, составляет 1,5 гектара, в том числе за чертой поселе-
ний — 1 гектар.
Минимальный размер образуемого нового земельного участ-
ка из состава земель сельскохозяйственного назначения на тер-
ритории Воронежской области равен 200 гектарам, а для созда-
ния крестьянских (фермерских) хозяйств — 2 гектарам (для
овощеводства); 50 гектарам (для всех остальных видов деятель-
ности). Региональным Законом установлен и максимальный
размер обшей площади сельскохозяйственных угодий, которые
могут находиться в собственности одного гражданина в Воро-
нежской области1.
§ 2. Судебная защита прав граждан
при приватизации земельных участков
Термин «приватизация» можно понимать в двух значениях:
как получение публичного (государственного, муниципального)
земельного имущества в частную собственность (в собствен-
ность физического или юридического лица); как получение его
в собственность на возмездной и на безвозмездной основе.
Предметом нашего исследования является второй вариант.
Первый этап приватизации земельных участков был свя-
зан с принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г.
№ 374—1 «О земельной реформе» и ряда других нормативных
актов, когда граждане получили возможность по своему усмот-
рению сохранить ранее предоставленные им на праве постоян-
ного пользования земельные участки либо получить их в собст-
венность бесплатно или за плату. Причем бесплатно мог быть
передан участок или его часть в пределах норм предоставления
земельных участков соответствующего целевого назначения. За
пределами этих норм граждане были вправе выкупить эти уча-
стки либо получить их в пожизненное наследуемое владение2.
1 Ст. 6 Закона Воронежской области «О некоторых особенностях оборота земель
сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» ог 28 декабря
2005 г. (в ред. Закона от 20 декабря 2006 г.).
2 Ефимов А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о кривазизании зе-
мельных участков // Комментарий судебной практики «Некоторые вопросы
рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков» / Под род.
К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004. Вып. 9. С. 90.
280
Глава 3
Впервые термин «приватизация земли» был введен Указом
Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных ме-
рах но осуществлению земельной реформы в РСФСР» и поста-
новлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О по-
рядке реорганизации колхозов и совхозов». Возможность пре-
доставления земельных участков в собственность безвозмездно
либо за плату была предусмотрена Земельным кодексом РСФСР
1991 года. В соответствии со ст. 7 этого Кодекса бесплатно зе-
мельные участки передавались в собственность граждан для ин-
дивидуального жилищного строительства и личного подсобного
хозяйства в сельской местности, садоводства и огородничества,
ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и т.п. В то же
время в городах и поселках предусматривалось платное предо-
ставление земельных участков для индивидуального жилищного
строительства и личного подсобного хозяйства. Отдельным кате-
гориям граждан (пенсионерам, очередникам на получение жи-
лой плошади и др.) могли быть предоставлены льготы город-
скими и поселковыми Советами народных депутатов при пере-
даче в собственность земельных участков.
Таким образом, для льготного предоставления земельных уча-
стков по ЗК РСФСР имели значение такие факторы, как место-
положение земельного участка, его назначение, а также профес-
сия лица либо принадлежность его к той или иной категории
граждан. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287*
норма ст. 7 ЗК РСФСР 1991 г. была признана недействующей.
До октября 2001 г. (до принятия ЗК РФ) предоставление зе-
мельных участков в собственность граждан бесплатно регулиро-
валось отдельными указами Президента РФ, постановлениями
Правительства, федеральными законами и законами субъектов
Федерации. Так, Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337
«О реализации конституционных прав граждан на землю» раз-
решал руководителям и специалистам сельскохозяйственных
органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов
местного самоуправления и органов государственной власти
субъектов Российской Федерации, а также руководителям и
специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других
сельскохозяйственных организациях не менее 5 лет, получать
земельные участки в собственность бесплатно для ведения кре-
стьянского (фермерского) хозяйства и использования в иных
целях в соответствии с законодательством Российской Фсдсра-
1 САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 281
нии (п. 7). В постановлении Правительства РФ от 4 сентября
1992 г. № 708 появились понятия «выделение земли в собствен-
ность бесплатно», «предоставление земли», «получение земли».
В настоящее время приватизация земельных участков рег-
ламентируется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ,
Законами о личном подсобном хозяйстве, о садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граж-
дан, о крестьянским (фермерском) хозяйстве, об обороте зе-
мель сельскохозяйственного назначения1, иными федеральны-
ми и региональными нормативными правовыми актами. Дей-
ствующее законодательство позволяет осуществлять приватиза-
цию (бесплатное предоставление) публичных земельных участ-
ков в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества,
животноводства, индивидуального жилищного, дачного и га-
ражного строительства.
Как известно, в силу ч. I ст. 36 Конституции РФ граждане и
их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
Земельные участки, находящиеся в государственной или му-
ниципальной собственности, за исключением участков, которые
не могут находиться в частной собственности в соответствии с
земельным законодательством, могут быть предоставлены в соб-
ственность граждан (п. 2 ст. 15 ЗК РФ).
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граж-
дан земельных участков, находящихся в государственной или му-
ниципальной собственности, для строительства, за исключением
случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного
федеральным законом запрета на приватизацию земельных участ-
ков; резервирования земельных участков для государственных
или муниципальных нужд (п. 2. ст. 27, п. 4 ст. 28 ЗК РФ).
Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные
участки, занятые находящимися в федеральной собственности
следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и нацио-
нальными парками (за исключением некоторых случаев);
1 Закон об обороте земель сельскохозяйственною назначения не ретулирусг при-
ватизацию публичных земельных участков, предоставляемых из земель сельско-
хозяйственною назначения гражданам для индивидуального жилищною, гараж-
ного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, животно-
водства и огородничества, а нткже земельных участков, занятых зданиями,
строениями и сооружениями (п. I ст. 1).
282
Глава 3
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых раз-
мещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ,
другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых раз-
мещены военные суды;
4) объектами организаций Федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государст-
венной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами
хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности кото-
рых созданы закрытые административно-территориальные об-
разования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы
исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи
и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охра-
ны Государственной границы РФ.
Пунктом 8 ст. 27 ЗК РФ прямо запрещается приватизировать
земельные участки в пределах береговой полосы, установленной в
соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельные участ-
ков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в гра-
ницах территорий общего пользования. Пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ
конкретно запрещается приватизировать земельные участки посе-
лений общего пользования, занятые площадями, улицами, проез-
дами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, буль-
варами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами*.
Изложенные положения принимаются во внимание судебной
практикой при приватизации земельных участков гражданами.
Так, жительница с. Березовское Рамонского района Воро-
нежской области А. обратилась в суд с заявлением о признании
недействительным постановления Березовской сельской адми-
нистрации от 27 января 2004 г. № 5 о предоставлении в собст-
венность гражданину В. дополнительного земельного участка
’ Кроме того. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации» запрещал приватизацию земельных участков сельскохо-
зяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности. до введения в действие Закона об обороте земель сельскохозяй-
ственного назначения (ст. 8). Данный Закон вступил в действие через 6 месяцев
после его опубликования в «Российской газете» от 27 июля 2002 г. № 137 и в
«Парламентской газете» от 27 июля 2002 г. № 140—141.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 283
площадью 343 кв. м из земель общего пользования села Бсре-
зовскос. Истица указывала в исковом заявлении, что своими
действиями администрация села лишила ее возможности подъ-
езжать к своему жилому дому и земельному участку, располо-
женному по соседству. Истица просила суд признать недействи-
тельным постановление сельской администрации о передаче зе-
мельного участка в собственность В. и его регистрацию в орга-
нах Федеральной регистрационной службы.
Раменский районный суд удовлетворил заявленные требова-
ния А., исходя из того, что принимая спорное постановление и
передавая земельный участок в собственность В., сельская ад-
министрация передала в собственность В. и земли общего поль-
зования, на которых располагался уличный проезд к дому истца.
Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользо-
вания, занятые площадями, улицами, проездами, автомобиль-
ными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрыты-
ми водоемами, пляжами и другими объектами, нс подлежат
приватизации. Судебная коллегия по гражданским делам обла-
стного суда оставила состоявшееся решение суда без изменения,
а кассационную жалобу гражданина В. — без удовлетворения1.
По другому гражданскому делу, отказывая гражданину Д. в
иске о праве на приватизацию дополнительного земельного уча-
стка, предназначенного для индивидуального жилищного строи-
тельства, Коминтерновский районный суд г. Воронежа подчерк-
нул, что переулок по месту жительства истца имеет четкие гра-
ницы красной линии улицы и линии застройки. Изменение ши-
рины этого переулка противоречит СНиП 2.07.01—89, в соответ-
ствии с которыми ширина улиц в красных линиях определяется
с учетом интенсивности движения транспорта и пешеходов, ши-
рины технических полос для прокладки подземных коммуника-
ций, устройства тротуаров и зеленых насаждений. Порядок
пользования территорией общего пользования в переулке сло-
жился на протяжении многих лет, и изменение его границ су-
щественно затронет интересы других жителей данного переулка.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оста-
вила состоявшееся решение суда без изменения2.
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 6 апреля 2006 г. по делу № 33—967 // Архив Воронежского област-
ного суда.
2 Решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2006 г. //
Архив Коминтерновского районного суда г. Воронежа.
284
Глава 3
По нашему мнению, мотивировочную часть решения суда
можно было дополнить указанием на то, что согласно п. 12
ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые
улицами, проездами, автомобильными дорогами и другими объ-
ектами, не подлежат приватизации1.
В судебной практике возникал вопрос о возможности бес-
платной приватизации гражданином — собственником строения
(жилого дома) земельного участка, находящегося в постоянном
бессрочном пользовании, если этот участок расположен в водо-
охранной зоне водных объектов или в прибрежной защитной
полосе водного объекта, в том случае, если правомерное пользо-
вание земельным участком или находящимся на земельном уча-
стке строением возникло у гражданина до введения в действие
Водного кодекса РФ (т.е. до 23 ноября 1995 г.), предусматри-
вающего в качестве обязательного условия предоставления гра-
жданам и юридическим лицам земельных участков в водоохран-
ных зонах водных объектов согласование с федеральным орга-
ном исполнительной власти в области управления использова-
нием и охраной водного фонда.
Верховный Суд РФ ответил на этот вопрос следующим образом.
В подп. I п. 1 ст. 97 ЗК РФ предусмотрено, что земли водо-
охранных зон рек и водоемов относятся к землям природо-
охранного назначения, которые в соответствии с п. 2 ст. 94 ЗК
РФ входят в состав земель особо охраняемых территорий. Со-
гласно п. 4 ст. 97 ЗК РФ в пределах земель природоохранного
назначения вводится особый правовой режим использования
земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности,
которые несовместимы с основным назначением этих земель.
Статья 27 ЗК РФ, предусматривающая ограничения оборотоспо-
собности земельных участков, не относит земельные участки,
расположенные в водоохранной зоне или прибрежной защитной
полосе, непосредственно к землям, изъятым из оборота или ог-
раниченным в обороте. В силу п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, об-
ладающие земельными участками на праве постоянного (бес-
срочного) пользования, имеют право приобрести их в собствен-
ность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно
приобрести в собственность находящийся в его постоянном
(бессрочном) пользовании земельный участок. При этом ука-
занной нормой не установлен запрет на приобретение в собст-
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 285
венность земельных участков, которые расположены в водоох-
ранной зоне. Следовательно, во всех случаях, когда возникло
правомерное пользование земельным участком или находящим-
ся на земельном участке строением, у собственника возникает
право на однократное бесплатное приобретение в собственность
земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей.
Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предо-
ставлении в собственность граждан и юридических лиц земель-
ных участков, находящихся в государственной или муниципаль-
ной собственности, для строительства, за исключением случаев:
изъятия земельных участков из оборота; установленного феде-
ральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
резервирования земельных участков для государственных или
муниципальных нужд. Рассматриваемая категория земельных
участков, исходя из положений Земельного кодекса РФ, нс от-
носится к категориям земель, которые изъяты из оборота; в на-
стоящее время нс имеется федерального закона, который уста-
навливает прямой запрет на их приватизацию; факт резервиро-
вания земельных участков в соответствии с п. 5 ст. 2 Федераль-
ного закона от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых
природных территориях» должен быть установлен нормативным
правовым актом соответствующего органа государственной вла-
сти субъекта Российской Федерации.
Следовательно, земельное законодательство нс содержит ог-
раничений на передачу в собственность земельных участков,
которые расположены в водоохранной зоне.
Однако в ст. 112 Водного кодекса РФ в качестве обязатель-
ного условия для предоставления гражданам и юридическим
лицам земельных участков в водоохранных зонах водных объек-
тов предусмотрено согласование с федеральным органом испол-
нительной власти в области управления использованием и охра-
ной водного фонда.
В Земельном кодексе РФ и Водном кодексе РФ под предо-
ставлением понимается также передача в собственность граждан
и юридических лиц земельных участков, предоставленных им
ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования. При
предоставлении земельных участков, которые расположены в
водоохранной зоне водного объекта, в постоянное (бессрочное)
пользование согласия федерального органа исполнительной вла-
286
Глава 3
сти в области управления использованием и охраной водного
фонда не требовалось, при предоставлении же в собственность
этих земельных участков согласование с указанными органами
необходимо в каждом конкретном случае. В соответствии с п. I
постановления Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1404
«Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объ-
ектов и их прибрежных защитных полосах» в пределах водоох-
ранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на
территориях которых вводятся дополнительные ограничения
природопользования.
Поэтому порядок передачи в собственность земельных уча-
стков, которые расположены в пределах прибрежных защитных
полос водных объектов, должен быть таким же, как и порядок
передачи в собственность земельных участков, расположенных в
водоохранной зоне, т.е. при наличии согласия федерального ор-
гана исполнительной власти в области управления использова-
нием и охраной водного фонда.
Таким образом, действующее законодательство нс устанав-
ливает ограничений для передачи в собственность земельных
участков только на том основании, что они расположены в во-
доохранной зоне или прибрежной защитной полосе водного
объекта. Следовательно, если гражданин обладает правом поль-
зования земельным участком, который расположен в водоох-
ранной зоне или прибрежной защитной полосе водного объекта,
или находящимся на данном земельном участке строением, то
он может приобрести этот земельный участок в собственность с
согласия соответствующего федерального органа исполнитель-
ной власти в области управления использованием и охраной
водного фонда. Отказ федерального органа исполнительной вла-
сти в области управления использованием и охраной водного
фонда в предоставлении в собственность указанных земельных
участков должен быть мотивирован и в каждом конкретном слу-
чае может быть оспорен гражданином в судебном порядке1.
Представляется, что данное судебное разъяснение потеряло
свое значение в связи с внесением в ст. 27 ЗК РФ пункта 8,
1 Обтор судебной практики Верховного Суда РФ та 3-й квартал 2005 г. Подго-
товлен отделом работы с законодательством Верховного Суда РФ. Утвержден
постановлением Президиума Верховного Суда РФ 23 ноября 2005 г. // Бюлле-
тень Верховного Суда РФ. 2006. № 3.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 287
прямо запрещающего приватизацию земельных участков в пре-
делах береговой полосы, установленной в соответствии с Вод-
ным кодексом РФ.
Нс допускается отказ в предоставлении в собственность гра-
ждан земельных участков, ограниченных в обороте и находя-
щихся в государственной или муниципальной собственности,
если федеральным законом разрешено предоставлять их в собст-
венность граждан (и. 4 ст. 28 ЗК РФ)1.
Обобщение судебной практики показывает, что суды зачас-
тую отказывают в приватизации используемых земельных участ-
ков, ссылаясь на запрещение законом приватизировать публич-
ные земельные участки, ограниченные в обороте* 2.
Так, по одному из исследованных дел выяснилось, что жи-
тель г. Воронежа К. обратился в Центральный районный суд
г. Воронежа с жалобой на отказ Воронежской государственной
лесотехнической академии (ВГЛТА) предоставить ему на праве
собственности бесплатно в порядке приватизации используемый
им земельный участок, расположенный на территории Правобе-
режного лесничества г. Воронежа возле одноэтажного дома № 8,
в котором находится приватизированная квартира заявителя.
Отказывая в удовлетворении такой жалобы, суд указал в реше-
нии, что спорный земельный участок относится к категории зе-
мель лесного фонда, оборот которых является ограниченным,
субъектом права собственности на этот участок является Рос-
сийская Федерация (федеральная собственность), лесотехниче-
ская академия не наделена правом предоставления федеральных
земельных участков в собственность, и п. 8 ст. 28 Федерального
закона от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного
и муниципального имущества» запрещает приватизацию таких
участков3.
Комментируя изложенное решение суда, следует отметить,
что в соответствии с действовавшим ранее (в период рассмотрс-
’ В п. 5 ст. 27 ЗК РФ перечислены категории земельных участков, ограниченных
в обороте.
2 Как известно, в силу н. 4 ст. 28 ЗК РФ нс допускается отказ в предоставлении
в собственность граждан земельных участков, ограниченных в обороте и нахо-
дящихся в государственной или муниципальной собственности, если федераль-
ным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан.
3 Решение Центрального районного суда г. Воронежа от 14 августа 2006 г. //
Архив Центрального районного суда г. Воронежа.
288
Глава 3
ния вышеуказанного гражданского дела) Лесным кодексом РФ
1997 г.1 оборот лесного фонда не допускался, а нахождение в
обороте участков лесного фонда и участков лесов, не входящих
в лесной фонд, допускалось лишь в той мере, в какой это пре-
дусматривалось Лесным кодексом. Купля-продажа, залог и со-
вершение других сделок, влекущих или могущих повлечь отчуж-
дение участков лесного фонда и участков лесов, не входящих в
лесной фонд, не допускались. В настоящее время согласно ст.
71 ныне действующего Лесного кодекса РФ2 лесные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собствен-
ности, предоставляются гражданам лишь в аренду или безвоз-
мездное срочное пользование.
А.Ф. Ефимов обоснованно замечает, что правовая возмож-
ность приватизации земельных участков нс означает легализа-
ции земельных участков, которые были самовольно захвачены,
«запользованы» или прирезаны к земельному участку, находя-
щемуся в правомерном пользовании. Он приводит в качестве
примера судебное дело, когда Мытищинский районный суд Мо-
сковской области нс согласился с жалобой Л. на отказ админи-
страции в бесплатной приватизации земельного участка, распо-
ложенного отдельно от ее приусадебного земельного участка. В
1988 голу Л. приобрела часть дома, приусадебный участок раз-
мером 800 кв. м был ей выделен в установленном порядке. То-
гда же она дополнительно разработала захламленный бытовыми
отходами земельный участок, расположенный через дорогу от ее
приусадебного участка. Факт нахождения самовольно захвачен-
ного участка в пользовании Л. никем не оспаривался, однако
для строительства жилого дома или иных целей он не выделял-
ся, жилых построек на нем не возводилось, использовался он
исключительно под огород. Таким образом, суд пришел к выво-
ду при разрешении жалобы Л. об отсутствии у нее права на при-
ватизацию земельного участка на основании п. 4 ст. 3 Вводного
закона3.
1 Федеральный закон от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610.
2 Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 50.
Ст. 5278.
3 А.Ф. Ефимов. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации
земельных участков // Комментарий судебной практики. Вып. 9 / Пол ред.
К.Б. Ярошенко. VI.: Юридическая литература, 2004. С. 45.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 289
Пункт 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ констатирует, что
предоставление земельных участков, находящихся в государст-
венной или муниципальной собственности, в собственность гра-
ждан России может осуществляться бесплатно в случаях, преду-
смотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами
и законами субъектов Российской Федерации*.
Так, отдельные положения по бесплатному предоставлению
земельных участков для индивидуального жилищного строи-
тельства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, ин-
дивидуального, коллективного садоводства предусмотрены Фе-
деральными законами от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе во-
еннослужащих» (ст. 17)1 2, от 9 января 1997 г. № 5-ФЗ «О предо-
ставлении социальных гарантий Героям Социалистического
Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (ст. З)3, от
12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»4, от 21 декабря 1996 г.
№ 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях но социальной защите
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
(ст. 8)5, Законами РФ от 15 января 1993 г. № 4301 — 1 «О статусе
Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и
полных кавалеров ордена Славы» (ст. 5)6, от 17 января 1992 г.
№ 2202—1 «О прокуратуре Российской Федерации»7, Федераль-
ными законами от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной
безопасности»8, от 3 апреля 1995 г. № 40-ФЗ «Об органах Феде-
ральной службы безопасности в Российской Федерации»9 и др.
1 Иностранным гражданам, липам без гражданства и иностранным юридическим
лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плазу (н. 5
ст. 28 3 К РФ).
2 Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998.
№ 22. Ст. 2331.
’ Федеральный закон от 9 января 1997 г. № 5-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1997.
№ 3. Ст. 349.
4 Федеральный закон ог 12 января 1995 г. № 5-ФЗ (с изм. и дон.) // СЗ РФ.
1995. № 3. Ст. 168.
' Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
1996. № 52. Ст. 5880.
6 Закон РФ от 15 января 1993 г. № 4301 — I (с изм. и доп. // Ведомости СНД и
ВС РФ. 1993. № 7. Ст. 247.
7 Закон РФ от 17 января 1992 г. № 2202—1 (с изм. и дон.) // Ведомости СНД
РФ и ВС РФ. 1992. № 8. Ст. 366.
8 Федеральный закон от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ (с изм. и доп. // СЗ РФ.
1994. № 36. Ст. 3649.
9 Федеральный закон от 3 апреля 1995 г. № 40-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 15.
Ст. 1269.
290
Глава 3
К сожалению, во многих ныне действующих федеральных
законах в связи с монетизацией льгот отсутствуют правовые
нормы о бесплатном приобретении публичных земельных участ-
ков в собственность отдельными категориями граждан (ветера-
нами, инвалидами Великой Отечественной войны и т.д.).
Эти пробелы восполняются в какой-то степени региональ-
ным законодательством.
Так, например, согласно Закону Воронежской области от
13 мая 2008 г. № 25—03 «О регулировании земельных отноше-
ний на территории Воронежской области» (в род. от 30 марта
2009 г. № 22—ОЗ)1 право на бесплатное предоставление зе-
мельных участков имеют следующие категории граждан Россий-
ской Федерации:
1) граждане, на которых распространяются меры социальной
поддержки в соответствии с Федеральным законом «О ветера-
нах», относящиеся к категориям ветеранов Великой Отечествен-
ной войны, ветеранов боевых действий, ветеранов военной
службы, ветеранов государственной службы и ветеранов труда, а
также членов семей погибших (умерших) инвалидов войны, уча-
стников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых дей-
ствий;
2) граждане, на которых распространяются меры социальной
поддержки, установленные Федеральными законами «О соци-
альных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному
воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатин-
ском полигоне», «О социальной защите граждан Российской
Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие
аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и
сбросов радиоактивных отходов в реку Теча», «О социальной
защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследст-
вие катастрофы на Чернобыльской АЭС»;
3) члены семьи военнослужащего, погибшего (умершего),
пропавшего без вести в период прохождения военной службы
(сборов) как по призыву, так и по контракту в мирное время —
с 3 сентября 1945 года (независимо от воинского звания и при-
чин смерти, кроме случаев противоправных действий) либо
умершего вследствие ранения, травмы, контузии, увечья или
1 Собрание законодательства Воронежской области. 2008. № 5. Ст. 148.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 291
заболевания, полученного в период прохождения военной служ-
бы (сборов) и подтвержденного документами, независимо от
даты смерти;
4) граждане, имеющие звание «Почетный гражданин Воро-
нежской области»;
5) многодетные семьи (число несовершеннолетних детей, а
также детей старше 18 лет, обучающихся с отрывом от произ-
водства в образовательных учреждениях, до окончания обуче-
ния, но не более чем до достижения ими 23-летнего возраста,
составляет три и более ребенка) и семьи, имеющие детей-
инвалидов;
6) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей,
определенные Федеральным законом «О дополнительных гаран-
тиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся
без попечения родителей»;
7) инвалиды;
8) граждане, которым предоставляются земельные участки из
состава земель, требующих рекультивации;
9) граждане, окончившие высшие и средние профессиональ-
ные образовательные учреждения и работающие в сфере сель-
скохозяйственного производства, образования, системы соци-
альных служб, здравоохранения или культуры в сельских насе-
ленных пунктах;
Ю) граждане, переехавшие на постоянное место жительства в
сельскую местность и занятые в сфере сельскохозяйственного
производства, образования, системы социальных служб, здраво-
охранения или культуры в сельских населенных пунктах;
11) нуждающиеся в улучшении жилищных условий моло-
дые семьи, возраст одного из супругов в которых не превышает
35 лет, либо неполные семьи, состоящие из одного молодого
родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного или
более детей;
12) граждане, на которых распространяются меры социаль-
ной поддержки, установленные Законом Воронежской области
«О социальной поддержке реабилитированных лиц и лиц, при-
знанных пострадавшими от политических репрессий»;
13) бывшие несовершеннолетние узники концлагерей, гетто
и других мест принудительного содержания, созданных фаши-
стами и их союзниками в период Второй мировой войны;
292
Глава 3
14) граждане, имеющие в фактическом пользовании земель-
ные участки с расположенными на них индивидуальными жи-
лыми домами, приобретенными ими в собственность в результа-
те сделок и (или) в порядке наследования, а также на основании
вступившего в законную силу решения суда;
15) граждане, вставшие в установленном порядке на учет в
органах государственной власти или органах местного само-
управления в качестве нуждающихся в улучшении жилищных
условий (ст. 13).
Предоставление земельных участков в собственность граж-
дан бесплатно в соответствии с указанным областным Законом
осуществляется однократно, за исключением отдельных случа-
ев1, для индивидуального жилищного строительства; ведения
садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства.
Предоставление гражданам в собственность бесплатно сельско-
хозяйственных угодий, находящихся в постоянном (бессрочном)
пользовании сельскохозяйственных организаций, регулируется
§ 2 главы 4 настоящего Закона Воронежской области.
К сожалению, судебная практика богата нарушениями нрав
граждан на бесплатное получение в собственность государствен-
ной или муниципальных земель на безвозмездных условиях.
Так, житель г. Воронежа, инвалид второй группы Великой
Отечественной войны Г. обратился в Центральный районный
суд г. Воронежа с исковым требованием к администрации го-
родского округа г. Воронежа об обязании последней предоста-
вить ему в собственность бесплатно для индивидуального жи-
лищного строительства земельный участок в соответствии с п. 7
сг. 14 Федерального закона «О ветеранах». В своем заявлении
истец указывал, что в феврале 2003 г. он обратился в админист-
рацию Железнодорожного района г. Воронежа с заявлением о
предоставлении ему земельного участка на бесплатной основе с
учетом существующих льгот инвалидам Великой Отечественной
войны, но ему было отказано со ссылкой на отсутствие свобод-
’ Повторное бесплатное предоставление гражданину в собственность земельного
участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собст-
венности, допускается в случаях, связанных со стихийными бедствиями, либо в
силу иных чрезвычайных обстоятельств, вследствие которых невозможно даль-
нейшее использование земельного участка по его целевому назначению, и при
условии возврата ранее предоставленного земельного участка в государстве иную
или муниципальную собственность (ст. 12).
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 293
ных земельных участков. Впоследствии (30 июня 2004 г.) Коми-
тет главного архитектора администрации города предложил ему
земельный участок в селе Репное (территория города Вороне-
жа), и он согласился. Однако 12 октября того же года ему отка-
зали в бесплатном приобретении земельного участка в этом селе
и предложили приобрести участок на платной основе на общих
основаниях путем проведения торгов (конкурса, аукциона).
Суд вполне обоснованно удовлетворил исковые требования
Г., сославшись на законные основания наличия льгот у ветера-
на-фронтовика1.
Максимальные размеры публичных земельных участков, пе-
редаваемых гражданам в собственность для ведения крестьян-
ского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества,
животноводства, дачного и индивидуального жилищного строи-
тельства, личного подсобного хозяйства устанавливаются феде-
ральными законами, если приватизируемые земли относятся к
категории федеральных земель. В случае нахождения земельных
участков в собственности субъектов Российской Федерации
максимальные размеры таких приватизируемых участков опре-
деляются законами субъектов Российской Федерации. При на-
хождении земельных участков в муниципальной собственности
их максимальные размеры при приватизации определяются
нормативными правовыми актами органов местного самоуправ-
ления (п. 2 ст. 33 ЗК РФ)2.
Из системного анализа (толкования) содержания первых
двух пунктов ст. 33 3К РФ можно сделать вывод о том, что мак-
симальные размеры приватизируемых земельных участков для
нужд личного подсобного хозяйства устанавливаются норматив-
ными правовыми актами органов местного самоуправления, ес-
ли приватизация этих земельных участков происходит на воз-
мездной основе. Этими же органами (муниципальными) уста-
навливаются минимальные размеры приватизируемых земель-
ных участков для ведения личного подсобного хозяйства неза-
висимо от возмездности (безвозмездности) приватизации.
1 Решение Центрального районного суда г. Воронежа от 27 февраля 2006 г. //
Архив Центрального районного суда г. Воронежа.
2 Предельные размеры приватизируемых участков устанавливаются в соответст-
вии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для кон-
кретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования
к застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документаци-
ей (п. 3 ст. 33 3К РФ).
294
Глава 3
Региональное земельное законодательство устанавливает раз-
личные максимальные размеры земельных участков, приватизи-
руемых для вышеназванных целей.
Так, например, Закон Воронежской области от 13 мая 2008 г.
«О регулировании земельных отношений на территории Воро-
нежской области» предусматривает следующие максимальные
размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в соб-
ственность бесплатно из земель, находящихся в государственной
собственности Воронежской области:
1) для индивидуального жилищного строительства:
а) в границах городских населенных пунктов — до 0,08 гек-
тара, на землях, требующих рекультивации, — до 0,10 гек-
тара;
б) в границах сельских населенных пунктов — до 0,10 гектара,
на землях, требующих рекультивации, — до 0,15 гектара;
2) для веления личного подсобного хозяйства:
а) в границах городских населенных пунктов — до 0,08 гек-
тара, на землях, требующих рекультивации, — до 0,10 гек-
тара;
б) в границах сельских населенных пунктов — до 0,10 гектара,
на землях, требующих рекультивации, — до 0,15 гектара;
в) за границами населенных пунктов — до 1 гектара с учетом
требований, установленных ст. 10 настоящего Закона Во-
ронежской области;
3) для садоводства, огородничества и дачного строительства:
а) в границах городских населенных пунктов — до 0,08 гек-
тара, на землях, требующих рекультивации, — до 0,10 гек-
тара;
б) в границах сельских населенных пунктов — до 0,10 гектара,
на землях, требующих рекультивации, — до 0,15 гектара;
в) за границами населенных пунктов — до 0,20 гектара;
4) для животноводства:
а) в границах городских населенных пунктов — до 0,03 гек-
тара;
б) в границах сельских населенных пунктов — до 0,10 гектара;
в) за границами населенных пунктов — до 0,20 гектара;
5) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — до
5 гектаров земель сельскохозяйственного назначения.
Законом Московской области от 17 июня 2003 г.
№ 63/2003—03 «О предельных размерах земельных участков,
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 295
предоставляемых гражданам в собственность на территории Мо-
сковской области» установлены следующие предельные размеры
земельных участков, предоставляемых гражданам в собствен-
ность: под дачные участки — от 6 до 25 соток; под огороды — от
4 до 10 соток: под садовые участки — от 6 до 15 соток; для ве-
дения крестьянского (фермерского) хозяйства — от 2 до 40 га1.
В соответствии с Законом Республики Марий Эл от 21 июня
2004 г. № 18—3 «О предельных размерах земельных участков на
территории Республики Марий Эл» установлены следующие
предельные размеры земельных участков, предоставляемых гра-
жданам в собственность: для ведения личного подсобного хо-
зяйства — от 0,06 до 1,0 га; для индивидуального жилищного
строительства — от 0,06 га до 0,15 га (в городских поселениях)
или 0,30 га (в сельских поселениях и за чертой поселений); для
ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — от 1,0 до
50,0 га; для ведения садоводства — от 0,06 до 0,15 га; для веде-
ния огородничества — от 0,06 до 0,10 га; для ведения животно-
водства — от 0,30 до 2,0 га; для дачного строительства и ведения
дачного хозяйства — от 0,10 до 0,25 га; для ведения пчеловодст-
ва и пасечного хозяйства — от 0,08 до 0,25 га2.
В настоящее время решение о приватизации федеральных
земельных участков принимается Федеральным агентством по
управлению федеральным имуществом3. Функции представителя
субъекта РФ или муниципального образования при приватиза-
ции земельных участков, принадлежащих этим категориям пуб-
лично-правовых образований, выполняют уполномоченные ор-
ганы государственной власти субъекта РФ или муниципальные
органы в соответствии с нормативными правовыми актами
субъектов РФ и местного самоуправления. С I июля 2006 г. из
Закона о приватизации исключены нормы, определявшие спе-
циальных субъектов по отчуждению земельных участков, госу-
дарственная собственность на которые не разграничена. С этой
даты следует руководствоваться общими положениями земель-
1 Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. 21 июня. № НО; Вестник Москов-
ской областной Думы. 2003. № 7.
2 Калякин О.А., Калякина А.В. Правовые проблемы оптимизации использования
земли Ц Правовые проблемы недвижимости. 2006. № 2. С. 35.
3 См.: Положение о Федеральном агентстве по управлению федеральным иму-
ществом. Утверждено постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г.
№ 691 // СЗ РФ. 2004. № 49. Ст. 4897.
296
Глава 3
ного законодательства о полномочиях по распоряжению земель-
ными участками, государственная собственность на которые не
разграничена (п. 10 ст. 3 Вводного закона).
Согласно этому пункту распоряжение земельными участка-
ми, государственная собственность на которые не разграничена,
осуществляется органами местного самоуправления муници-
пальных районов, городски,ч округов. Распоряжение земельны-
ми участками, государственная собственность на которые не
разграничена, в поселениях, являющихся административными
центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осу-
ществляется органами местного самоуправления указанных по-
селений, если законами соответствующих субъектов Российской
Федерации нс установлено, что распоряжение такими земель-
ными участками осуществляется исполнительными органами
государственной власти субъектов Российской Федерации. Рас-
поряжение земельными участками, государственная собствен-
ность на которые не разграничена, в субъектах Российской Фе-
дерации — городах федерального значения Москве и Санкт-
Петербурге осуществляется органами исполнительной власти
указанных субъектов Российской Федерации, если их законами
не установлено, что данные полномочия осуществляются орга-
нами местного самоуправления внутригородских муниципаль-
ных образований городов федерального значения1.
Так, например. Законом Воронежской области от 28 июня
2006 г. № 59—03 «О распоряжении земельными участками, го-
сударственная собственность на которые не разграничена, в го-
роде Воронеже» (в ред. от 7 декабря 2006 г. № 107—03; от 10
января 2007 г. № 5—03)2 администрация Воронежской области
наделена полномочием по распоряжению земельными участка-
ми, государственная собственность на которые не разграничена,
находящимися в городском округе город Воронеж (ст. 3).
Порядок и особенности предоставления (включая прива-
тизацию) гражданам земельных участков, находящихся в го-
сударственной и муниципальной собственности, для индиви-
дуального жилищного строительства, регулируются ст. 30, 30.1
зк РФ.
1 Болтанова Е. Приватизации земельных участков // Хозяйство и право. 2007.
№ 2. С. 86.
2 Коммуна. 2006. № 100. 30 июня.
*
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 297
Земельный участок, находящийся в муниципальной собст-
венности, или земельный участок, государственная собствен-
ность на который не разграничена и который не предоставлен
в пользование и (или) во владение гражданам, предоставляется
для строительства в границах застроенной территории, в отно-
шении которой принято решение о развитии, без проведения
торгов лицу, с которым в установленном законодательством
Российской Федерации о градостроительной деятельности по-
рядке заключен договор о развитии застроенной территории.
Указанный земельный участок по выбору лица, с которым за-
ключен договор о развитии застроенной территории, предо-
ставляется бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30
ЗК РФ)’.
Определенный интерес в связи с выяснением порядка при-
ватизации земельного участка представляет ст. 30 Федерального
закона от 1 декабря 2007 г. № ЗЮ-ФЗ «Об организации и про-
ведении 22-х Олимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи,
развитии города Сочи как горноклиматического курорта»1 2. Со-
гласно этой статье в случаях изъятия земельных участков в це-
лях размещения олимпийских объектов или развития террито-
рий, прилегающих к олимпийским объектам, путем прекраще-
ния права постоянного (бессрочного) пользования или пожиз-
ненного наследуемого владения предоставление других земель-
ных участков взамен изымаемых осуществляется на праве собст-
венности гражданам, имеющим право на бесплатное пере-
оформление изымаемых земельных участков в собственность.
1 Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъ-
ектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполни-
тельный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, упол-
номоченный на распоряжение земельными участками, государственная собст-
венность па которые нс разграничена, посте утверждения локумешании по пла-
нировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о
развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка лица,
заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застро-
енной территории, определяет технические условия подключения объектов к
сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает
решение о предоставлении указанного земельною участка. Решение о предо-
ставлении земельного участка является основанием установления в соответствии
с заявлением лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о
развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участ-
ка и проведения его государственного кадастрового учета (п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ).
1 СЗ РФ. 2007. № 49. Ст. 6071.
298
Глава 3
Предоставление земельных участков в указанных случаях осуще-
ствляется без проведения торгов и предварительного согласова-
ния места размещения объектов.
На наш взгляд, приватизация земельны,х участков (бесплат-
ное получение земельного участка впервые) для нужд личного
подсобного хозяйства осуществляется в порядке, предусмотрен-
ном для предоставления земельных участков в целях, не связан-
ных со строительством (ст. 34 ЗК РФ), ибо Закон о личном под-
собном хозяйстве не содержит специального порядка предостав-
ления публичных земельных участков для ведения личного под-
собного хозяйства. Пункт 4 ст. 4 Закона о личном подсобном
хозяйстве указывает лишь на то, что «предоставление таких зе-
мель осуществляется в порядке, установленном земельным за-
конодатсл ьством».
Правда, Н.А. Сыродоев вполне обоснованно замечает, что на
вопрос о том, что относится к целям, нс связанным со строи-
тельством, ни в ст. 34 ЗК РФ, ни в других источниках ответа не
дастся, вследствие чего ст. 34 3К РФ оказывается безадресной1.
Согласно п. 2—5 ст. 34 3К РФ граждане, заинтересованные в
бесплатном получении земельного участка, подают соответст-
вующие заявления в уполномоченные государственные или му-
ниципальные органы с указанием пели использования земель-
ного участка, его предполагаемых размеров, местоположения и
испрашиваемого права. Уполномоченные органы обязаны обес-
печить изготовление проекта границ земельного участка, утвер-
дить его с учетом зонирования территорий в месячный срок, а в
течение двух недель принять решение о предоставлении испра-
шиваемого земельного участка в собственность с приложением
проекта его границ.
Помимо всего органы государственной власти и органы ме-
стного самоуправления обязаны обеспечить управление и рас-
поряжение земельными участками, находящимися в их ведении,
на принципах эффективности, справедливости, публичности,
открытости и прозрачности процедур предоставления таких зе-
мельных участков. Для этого указанные органы обязаны: при-
нять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставле-
ния таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрс-
1 Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. 2004.
№ 10. С. 72.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 299
ния заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все
заявки, поступившие до определенного указанными процедура-
ми срока. Нс допускается установление приоритетов и особых
условий для отдельных категорий граждан, если иное нс уста-
новлено законом. Органы государственной власти и органы ме-
стного самоуправления вправе уполномочить на управление и
распоряжение земельными участками и иной недвижимостью
специальный орган; обеспечить подготовку информации о зе-
мельных участках, которые предоставляются гражданам и юри-
дическим лицам на определенном нраве и предусмотренных ус-
ловиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публика-
цию такой информации (п. 1 ст. 34 ЗК РФ).
Представляется, что указанный в п. 2—5 ст. 34 3К РФ двух
недельный срок, необходимый для принятия решения о предо-
ставлении испрашиваемого земельного участка, начинает течь с
момента утверждения проекта границ этого земельного участка.
Иными словами, с даты подачи соответствующего заявления до
даты принятия компетентным органом решения не должно ис-
течь более 6 недель’.
Как видно из содержания земельно-правовых статей, осно-
ванием возникновения права собственности на испрашиваемый
земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства
является решение уполномоченного органа власти о предостав-
лении земельного участка. Термин «предоставление», приме-
нявшийся в советском земельном законодательстве как способ
предоставления земельного участка землепользователю на праве
бессрочного (постоянного) пользования, и понимаемый в на-
стоящее время как передача участка в собственность, в аренду, в
пользование, вносит путаницу в механизм возникновения зе-
мельных прав граждан, ибо этот термин является чрезмерно
широким, и на основе «предоставления» могут возникнуть са-
мые различные правовые титулы землепользования. Следует со-
гласиться с мнением Н.А. Сыродоева, предлагающего применять
термин «предоставление» только при передаче земельного уча-
стка государственными и муниципальными органами надлежа-
щим землепользователям на праве постоянного (бессрочного)
пользования* 2.
' См., например: Комментарий к Земельному кодексу РФ / Под ред. Г.В. Чубу-
кова, М.1О. Тихомирова. М., 2001. С. 175.
2 Сыродоев Н.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации / Правоведе-
ние. 2002. № 1. С. 16.
300
Глава 3
По нашему мнению, нельзя называть решения уполномочен-
ных органов власти о предоставлении земельных участков в по-
рядке приватизации чисто административными актами, так как
государственные и муниципальные органы, нс являясь собствен-
никами публичного земельного имущества, лишь выступают в
рамках ст. 124, 125 ГК РФ органами публично-правовых образо-
ваний, которым принадлежит соответствующий уровень публич-
ных земель, и на которые специфическим образом действую
нормы гражданского права о юридических лицах. Более эффек-
тивным средством для усиления защиты земельных нрав граждан
было бы введение договорных отношений публично-правовых
образований (в лице уполномоченных государственных или му-
ниципальных органов) с претендентами на приватизируемые зе-
мельные участки по поводу приватизации земельного участка,
как это имело место по поводу приватизации жилья на основе
действовавшего Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541 — 1 «О при-
ватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1.
При реализации второго варианта приватизации земельного
участка (используемого на ограниченном вещном праве) представ-
ляется верным вывод А. Ефимова о том, что приватизация гражда-
нами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе
по смыслу закона означает нс что иное как передачу (перерегист-
рацию или переоформление) в собственность ранее предоставлен-
ных им земельных участков на праве постоянного (бессрочного)
пользования или пожизненного наследуемого владения2.
Приватизация публичных земельных участков гражданами
для индивидуального жилищного и гаражного строительства,
ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства,
огородничества может происходить в двух видах:
1) как бесплатное получение государственных или муници-
пальных земель в собственность гражданином, не имевшим ранее
земельного участка и пожелавшим впервые получить его бесплат-
но для этих целей;
2) приватизация земельного участка, уже находящегося у
землепользователя на праве постоянного (бессрочного) пользо-
вания или пожизненного наследуемого владения.
• Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
- Ефимов Л. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации зе-
мельных участков // Комментарий судебной практики «Некоторые вопросы
рассмотрения судами дел о приватизации земельных участков» / Пол ред.
К.Б. Ярошенко. VI.: Юридическая литература, 2004. Вып. 9. С. 90.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 301
Для удовлетворения не реализованных до настоящего време-
ни приватизационных потребностей владельцев личного под-
собного или дачного хозяйства граждан, занимающихся индиви-
дуальным, жилищным, гаражным строительством, садоводством,
огородничеством, и использующих земельные участки на нраве
постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного вла-
дения, действуют нормы п. 9.1 ст. 3 Вводного закона. Согласно
этим нормам, если земельный участок предоставлен до введения
в действие ЗК РФ для названных целей па праве пожизненного
наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользо-
вания, то гражданин, обладающий таким земельным участком
па таком праве, вправе зарегистрировать право собствен пости
на такой земельный участок, за исключением случаев, если в
соответствии с федеральным законом такой земельный участок
не может предоставляться в частную собственность. Если в акте,
свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удо-
стоверяющих право гражданина на земельный участок, предос-
тавленный ему до введения в действие ЗК РФ для названных
целей, не указано право, на котором предоставлен такой зе-
мельный участок, или невозможно определить вид этого права,
то такой земельный участок считается предоставленным указан-
ному гражданину на праве собственности, за исключением слу-
чаев, если в соответствии с федеральным законом такой земель-
ный участок нс может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по
иным основаниям права собственности па здания, строения и
(или) сооружения, расположенные на земельных участках, ука-
занных в настоящем пункте и находящихся в государственной
или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать
права собственности на такие земельные участки, за исключе-
нием случаев, если в соответствии с федеральным законом такие
земельные участки не могут предоставляться в частную собст-
венность1.
В приведенных выше случаях принятие решений о предо-
ставлении используемых земельных участков в собственность
1 Положения п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21, и. 3 сг. 28 ЗК РФ, регулировавшие основа-
ния и порядок приватизации земельных участков, используемых на праве по-
жизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования,
признаны недействующими Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.
302
Глава 3
граждан не требуется1. Возникновение права собственности на
используемые земельные участки возникает в силу государ-
ственной регистрации прав собственности в соответствии со
ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав на недви-
жимое имущество и сделок с ним2.
Государственная регистрация права собственности гражда-
нина на земельный участок, предоставленный до введения в
действие ЗК РФ для ведения личного подсобного хозяйства, а
также дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индиви-
дуального жилищного строительства на праве собственности,
пожизненного наследуемого владения или постоянного (бес-
срочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или дру-
гом документе, устанавливающих или удостоверяющих право
гражданина на данный земельный участок, нс указано право, на
котором предоставлен такой земельный участок, или невозмож-
но определить вид этого права, осуществляется с учетом осо-
бенностей, установленных ст. 25.2 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, согласно этой статье основанием для государственной
регистрации права собственности гражданина на земельный уча-
сток являются: акт о предоставлении такому гражданину данно-
го земельного участка, изданный уполномоченным органом в
порядке, установленном законодательством, действовавшим в
месте издания такого акта на момент его издания; акт (свиде-
тельство) о праве такого гражданина на данный земельный уча-
сток, выданный уполномоченным органом государственной вла-
сти в порядке, установленном законодательством, действовав-
шим в месте издания такого акта на момент его издания; выда-
ваемая органом местного самоуправления выписка из похозяй-
ственней книги о наличии у такого гражданина права на дан-
ный земельный участок; иной документ, устанавливающий или
удостоверяющий право такого гражданина на данный земель-
ный участок3.
1 Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предостав-
ленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое
владение, сроком нс ограничено (п. 3 ст. 3 Вводного закона)
2 Пункт 9.1 Вводного закона.
3 Обязательным приложением к представляемому в соответствии с настоящей
статьей документу является кадастровый план соответствующего земельного
участка,
•г
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 303
Государственная регистрация права собственности гражда-
нина на указанный земельный участок осуществляется и в слу-
чае, если: сведения о площади земельного участка, содержащие-
ся в представленном в соответствии с настоящей статьей доку-
менте, не соответствуют данным кадастрового плана такого зе-
мельного участка; кадастровый план такого земельного участка
не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в
том числе сведений о местоположении (координатах) границ
такого земельного участка, либо данные сведения нуждаются в
уточнении (в том числе если в таком плане указано, что пло-
щадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах
земельного участка нс позволяют однозначно определить дан-
ный земельный участок в качестве объекта недвижимости, све-
дения о земельном участке подлежат уточнению при межевании
и тому подобное)1.
В связи с изложенным определенный интерес представляет
следующее гражданское дело.
При рассмотрения иска гражданина К. суд установил, что
постановлением главы Петинской сельской администрации Хо-
хол ьского района Воронежской области от 18 ноября 2003 г.
гражданину Б. был предоставлен в собственность земельный
участок общей площадью 1148 кв. метров для ведения личного
подсобного хозяйства. Гражданин К. (сосед Б.) обратился в суд
с иском о признании этого постановления недействительным,
утверждая, что соседу Б. была предоставлена часть его (истца)
земельного участка, принадлежащего ему на праве собственно-
сти на основании свидетельства о праве собственности на зе-
мельный участок. Представитель сельской администрации не
признал исковые требования К., утверждал, что оба соседа име-
ют свидетельства о праве собственности на земельные участки,
оформленные до принятия оспариваемого постановления без
выхода па место расположения этих участков, без фактического
обмера их в натуре.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований К. Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда вполне обосно-
ванно, на наш взгляд, отменила это решение, указав при этом, что
из материалов дела видно, что Б. фактически пользовался земель-
1 Статья 25.2 Закона о государственной региораиии нрав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним.
304
Глава 3
ным участком площадью 1102 м2, а оспариваемым постановлением
сельской администрации ему был предоставлен в собственность
земельный участок площадью 1148 кв. м. Суд не исследовал в су-
дебном заседании объяснения представителя сельской админист-
рации о том, что при предоставлении Б. земельного участка в соб-
ственность соблюдалась процедура межевания, нс принял во вни-
мание наличие у истца свидетельства о праве собственности на
земельный участок, который уменьшился в пользу Б.1
Некоторые органы местного самоуправления отказывают
гражданам в приватизации используемых земельных участков,
ссылаясь на то, что эти граждане ранее (до принятия Земельно-
го кодекса РФ) уже приватизировали другие участки земли.
По нашему мнению, любые случаи бесплатной приватизации
земельных участков, имевшие место до введения в действие Зе-
мельного кодекса РФ (25 октября 2001 г.), не Moiyr учитываться
при квалификации однократности приватизационных действий
претендента на собственный земельный участок, так как поло-
жения Земельного кодекса РФ по отношениям, возникшим до
введения его в действие, применяются лишь в части тех прав и
обязанностей, которые возникают после введения его в дейст-
вие, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 7
Вводного закона). Следовательно, гражданин имеет право на
бесплатное приобретение в собственность земельного участка,
находящегося у него на праве постоянного (бессрочного) поль-
зования, лаже в тех случаях, когда он приобретал ранее участки
до введения в действие Земельного кодекса РФ2.
Так, Пстрово-Дальневская сельская администрация Красно-
горского района Московской области отказала гражданину Ш. в
приватизации части приусадебного земельного участка по при-
чине того, что он ранее воспользовался этим правом: в 1992 г. в
пределах установленных норм ему было передано бесплатно 600
м2 земли. Оставшиеся неприватизированными 300 м2, по поводу
которых возник спор, администрация согласилась предоставить
1 Определение судебной коллегии но 1ражданским делам Воронежского област-
ного суда от 23 марта 2004 г. по делу № 33—683 // Архив Воронежского област-
ного суда.
2 Адамович Г.Л., Воинов В.В.. Можаев И. С., Нуржинский Д.В., Хауспюв Д.В.. Ша-
повалов С.Ю. Проблемы переоформления права постоянного (бессрочною)
пользования на землю // Экологическое право. 2005. № 2. С. 35.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 305
ему в собственность только за плату. Красногорский городской
суд Московской области обоснованно, на наш взгляд, удовле-
творил жалобу, поскольку администрация ссылалась на факт
повторной бесплатной приватизации гражданином Ш. части зе-
мельного участка1.
По делу речь шла о действии во времени нового Земельного
кодекса, которым предусмотрена возможность только однократ-
ной бесплатной приватизации земельных участков2. По общему
правилу, частично воспроизведенному в ст. 7 Вводного закона
(Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О вве-
дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»),
законы и другие нормативные акты применяются к отношени-
ям, возникающим после введения их в действие. На ранее воз-
никшие отношения действие закона и других нормативных ак-
тов распространяется только в случаях, когда это прямо преду-
смотрено законом. Ни новый Земельный кодекс РФ, ни Ввод-
ный закон к нему не содержат положения о придании обратной
силы ограничениям по ранее проведенной приватизации. Сле-
довательно, не мог иметь юридического значения и не должен
учитываться факт приватизации гражданином земельного участ-
ка до принятия нового Земельного кодекса как основание для
отказа администрации в последующей приватизации земельного
участка.
Право бесплатного переоформления земельных участков на
право собственности, о котором говорится в п. 3 ст. 3 Вводного
закона, распространяется лишь на земельные участки, исполь-
зуемые гражданами на праве постоянного (бессрочного) пользо-
вания или пожизненного наследуемого владения, а не в силу
временного пользования.
Так, например, жители г. Воронежа П. и Б. обратились в суд
с заявлением о признании незаконными действий администра-
ции Ленинского района г. Воронежа но отказу в предоставлении
1 Ефимов А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации зе-
мельных участков // Комментарий судебной нраюики. Вын. 9 // Под ред.
К.Б. Ярошенко М.: Юридическая литература, 2004. С. 123.
’ В настоящее время нормы и. 5 ст. 20 и и. 3 ст. 21 ЗК РФ об однократной воз-
можности приватизировать земельные участки, используемые |ражданами на
праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненною наследуемого
владения, упразднены Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.
306
Глава 3
муниципального земельного участка в собственность для инди-
видуального жилищного строительства. В заявлении указыва-
лось, что П. и Б. нуждались в улучшении жилищных условий и
неоднократно обращались в районную администрацию с прось-
бой предоставить им бесплатно в собственность земельный уча-
сток, ранее предоставленный им во временное пользование. Од-
нако муниципальные органы отказываются удовлетворить их
заявление, ссылаясь на то, что право на бесплатное (однократ-
ное) приобретение земельного участка в собственность имеют в
соответствии с п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земель-
ным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Заявители же имеют земельный участок на праве временного
пользования. Суд обоснованно отказал в иске, и судебная кол-
легия по гражданским делам областного суда согласилась с вы-
несенным решением суда1.
В судебной практике имеют место случаи, когда пользовате-
ли земельных участков (на праве пожизненного наследуемого
владения или постоянного (бессрочного) пользования), подают
соответствующие заявления в уполномоченные органы местного
самоуправления с просьбой о приватизации занимаемого зе-
мельного участка, но умирают, нс успев получить соответст-
вующие правоустанавливающие документы на приватизируемый
земельный участок.
Так, в 1987 г. жителю с. Подклетное Воронежской области
Т. был предоставлен земельный участок общей площадью
0,10 га на праве постоянного (бессрочного) пользования в уста-
новленном законом порядке для личного подсобного хозяйства
в указанном селе. В июле 2004 г. Т. обратился в администрацию
Советского района г. Воронежа с заявлением о приватизации
занимаемого земельного участка, но оформление приватизации
не было произведено в связи со смертью Т. Наследница умер-
шего — супруга Л. предъявила в суд исковое заявление о при-
знании права собственности на земельный участок, указывая на
то, что администрация Советского района г. Воронежа (уполно-
моченная осуществлять приватизацию земельных участков в се-
ле Подклетное), отказалась предоставлять ей в собственность
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда or 8 июня 2004 г. по делу № 33—1426 // Архив Воронежского област-
ного суда.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 307
земельный участок, на территории которого уже началось строи-
тельство жилого дома. Представитель ответчика (администрации
Советского района г. Воронежа) не признал иск, пояснил, что
Л. не может являться наследницей земельного участка, так как
последний не был передан умершему Т. в собственность и го-
родская администрация не принимала решения о передаче
спорного земельного участка в собственность Т.
Советский районный суд г. Воронежа принял правильное ре-
шение об удовлетворении иска Л., указав при этом на то, что из
заявления Т. от 29 июля 2004 г. следует, что в указанный день Т.
обращался в администрацию Советского района г. Воронежа с
просьбой приватизировать занимаемый им земельный участок,
но, судя по свидетельству о смерти, умер 29 октября 2004 г., так и
не получив соответствующее свидетельство о праве собственно-
сти. По наследственному делу в качестве единственной наслед-
ницей (по закону) являлась супруга умершего — Л.1
В какой-то мере судебная практика но указанному судебно-
му делу аналогична судебной практике приватизации жилищно-
го фонда, проводившейся в последние десятилетия в нашей
стране.
Безусловно, в случае необоснованного отказа в приватиза-
ции испрашиваемого земельного участка или государственной
регистрации права собственности на земельный участок заинте-
ресованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих на-
рушенных прав. Последний может при наличии законных осно-
ваний признать незаконными действия (бездействие) государст-
венного или муниципального органа и обязать соответствующий
орган власти устранить допущенные недостатки и принять соот-
ветствующие меры по предоставлению гражданину земельного
участка па приватизационной основе в соответствии с дейст-
вующим земельным законодательством. Такого рода жалобы
граждан-заявителей рассматриваются в рамках гл. 25 ГПК РФ
«Производство по делам об оспаривании решений, действий
(бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муници-
пальных служащих».
1 Решение Советского районного суда г. Воронежа от 14 апреля 2005 г. // Архив
Советского районного суда г. Воронежа.
308
Глава 3
Как уже отмечалось, большую долю судебных споров, воз-
никающих при приватизации используемых земельных участков,
составляют земельные споры, связанные с возражениями сосе-
дей по поводу этой приватизации, с определением границ при-
ватизируемого участка1. Зачастую такие препятствия преодоле-
ваются заинтересованными лицами с помощью суда на основа-
нии негаторных исков (ст. 304 ГК РФ).
Так, например, по одному из изученных дел Железнодорож-
ным районным судом г. Воронежа было установлено, что зе-
мельный участок № 15 по ул. Гоголевская г. Воронежа площа-
дью 1152 м2 был предоставлен в постоянное (бессрочное) поль-
зование истцу X. на основании решения исполкома Железнодо-
рожного районного Совета г. Воронежа от 8 августа 1989 г. Гра-
ницы этого участка не были определены, так как отвод предо-
ставляемого земельного участка в натуре не был произведен ра-
ботниками Главного управления архитектуры и градостроитель-
ства. У ответчиков (владельцев соседних смежных земельных
участков) площадь и границы земельных участков также не
были установлены, землеотводные документы отсутствовали.
X. обратился в суд с иском об устранении препятствий в прива-
тизации занимаемого земельного участка, выражающихся в от-
казе смежных землепользователей дать согласие на отсутствие
спора по поводу существующих границ смежных земельных уча-
стков. Статья 18 Положения о регулировании земельных отно-
шений в г. Воронеже, принятого Воронежским городским му-
ниципальным Советом 21 ноября 1996 г., предусматривала обя-
зательным получение согласия смежных землепользователей с
тем, что границы их смежных участков не являются спорными.
При рассмотрении предъявленного иска суд установил, что
ответчики (соседи истца) возражали против приватизации зе-
мельного участка X., утверждая, что этой приватизацией будут
нарушены их права: площадь принадлежащих им участков
уменьшится. Однако каких-либо объективных доказательств в
1 Например, действовавшее до последнего времени Положение о регулировании
земельных от ношений в г. Воронеже, принятое Воронежским юродским муни-
ципальным Советом 21 ноября 1996 г., предусматривало обязательным получе-
ние согласия смежных землепользователей с гем. что Гранины их смежных уча-
стков не являются спорными (ст. 18).
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 309
подтверждение своих возражений ответчики-соседи суду не
представили. Наоборот, площадь земельного участка истца в
результате приватизации уменьшается. Железнодорожный рай-
онный суд г. Воронежа вполне обоснованно обязал соседей-
ответчиков М., П. не препятствовать истцу в приватизации за-
нимаемого им земельного участка1.
Жительница г. Воронежа Л. с целью приватизации занимае-
мого земельного участка и оформления для этого документов
(геодезической съемки и плана земельного участка) обратилась
к своей соседке Щ. с просьбой подписать документы об уста-
новлении границ смежных земельных участков, однако Щ. сде-
лать это отказалась, ссылаясь на то, что в 2001 г. Л. самовольно
увеличила свой участок, перенеся забор вглубь ее участка. В
связи с изложенным Л. обратилась в суд за защитой своих зе-
мельных прав.
В судебном заседании истина Л. пояснила, что с 1984 г. она
является пользователем земельного участка при своем доме
площадью 842 м2. Порядок пользования смежными земельными
участками сложился еще с 1960 г., когда между участками сто-
рон был установлен забор. Решением органа местного само-
управления от 10 апреля 1990 г. была подтверждена граница ме-
жду их соседскими участками. Разделительная межа представля-
ет собой прямую линию. Данные объяснения Л. подтверждались
выпиской из этой решения, договором дарения дома и планом
земельного участка Л. Ответчица Щ. заявила в судебном заседа-
нии, что споров о нарушении границ их смежных участков не
было и с каким-либо заявлениями по этому поводу она в суд
или другие органы не обращалась. Более того, в 1991 г. она об-
ращалась в орган местного самоуправления с письменным заяв-
лением о закреплении фактически существующих границ зе-
мельных участков с соседями, включая истицу. Как видно из
акта обмера, фактическая площадь земельного участка ответчи-
цы Щ. соответствует правоустанавливающим документам о пре-
доставленной площади ее земельного участка.
В силу изложенного Советский районный суд г. Воронежа
правильно, на наш взгляд, признал необоснованным отказ от-
1 Решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 16 ноября 2005 г.
по делу № 2—1012 // Архив Железнодорожного районного суда г. Воронежа.
310
Глава 3
ветчины Щ. дать свое согласие иа приватизацию земельного
участка Л.1
В настоящее время Вводный закон существенным образом
упростил процедуру приватизации2. Согласно этому Закону
государственные акты, свидетельства и другие документы, удо-
стоверяющие права иа землю и выданные гражданам или юри-
дическим лицам до введения в действие Закона о государст-
венной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с
ним, имеют равную юридическую силу с записями в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
Признаются действительными и имеют равную юридическую
силу с записями в Едином государственном реестре прав на не-
движимое имущество и сделок с ним выданные после введения в
действие Закона о государственной регистрации прав на недви-
жимое имущество и сделок с ним до начала выдачи свидетельств
о государственной регистрации прав по форме, утвержденной по-
становлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об
утверждении Правил ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о
праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом
Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а
также государственные акты о праве пожизненного наследуемого
владения земельными участками, праве постоянного (бессрочно-
го) пользования земельными участками по формам, утвержден-
ным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября
1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на
право собственности иа землю, пожизненного наследуемого вла-
дения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свиде-
тельства о праве собственности на землю по форме, утвержден-
ной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177
«Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на
1 Решение Советского районного суда г. Воронежа от 14 февраля 2005 г. но делу
№ 2—598 // Архив Советского районного суда г. Воронежа.
2 См.: Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформ-
ления в упрошенном порядке нрав граждан на отдельные объекты недвижимого
имущества» // СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 311
землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначе-
ния и договора временного пользования землей сельскохозяйст-
венного назначения»1.
Большое распространение в судебной практике получили
споры между бывшими супругами о праве приватизации и праве
собственности на земельный участок, предоставленный муни-
ципальными органами одному из супругов в период их брачной
жизни на праве постоянного (бессрочного) пользования или
пожизненного наследуемого владения.
Обобщение судебной практики показывает, что большинство
судов общей юрисдикции страны идут по правильному, на наш
взгляд, пути в случае, если земельный участок был предоставлен
одному из супругов в период брака до 30 октября 2001 г. в по-
стоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуе-
мое владение: такой земельный участок признают общим собст-
венным имуществом супругов в силу ст. 244, 256 ГК РФ и ст. 34
Семейного кодекса РФ2 (далее — СК РФ)3.
Так, житель г. Нововоронежа Р. предъявил в городской суд
исковое заявление о признании права собственности на часть
земельного участка. Свои требования истец мотивировал тем,
что с 1990 по 1999 год он и ответчица П. состояли в зарегистри-
рованном браке. В период брака на имя его супруги П. был пре-
доставлен земельный участок площадью 1000 м2 по ул. Березо-
вая города для строительства индивидуального жилого дома и
веления личного подсобного хозяйства. Суд произвел реальный
раздел недостроенного жилого дома бывших супругов. При рас-
смотрении дела о разделе строения Р. узнал о том, что его быв-
шая супруга приватизировала предоставленный земельный уча-
сток на свое имя по договору от 25 сентября 1995 г, а 9 декабря
2002 г. получила свидетельство о государственной регистрации
права собственности на этот участок.
Суд удовлетворил исковые требования Р. о признании права
собственности на часть земельного участка, указав при этом, что
1 Пункт 9 сг. 3 Вводного закона.
2 Федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ.
1996. № 1. Ст. 16.
3 См., например: Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 9. С. 7; Судебная
практика по земельным спорам. Кн. 3. Ч. I / Руководитель авт. коллектива
П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2004. С. 157.
312
Глава 3
из материалов дела видно, что этот участок предоставлялся в
период брака для строительства жилого дома для всей семьи
сторон, и стороны имеют равное право на спорный земельный
участок. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежско-
го областного суда вполне обоснованно согласилась с законным
решением суда*.
По нашему мнению, при рассмотрении такого рода дел суду
следует выяснять состав семьи при выделении земельного уча-
стка, целевое назначение этого участка. Если последний предос-
тавлялся, когда супруги уже не поддерживали семейные отно-
шения, а строение было возведено силами и за счет одного из
супругов для личного проживания, то при такой ситуации суд
может признать строение и земельный участок собственностью
одного из супругов и в иске о праве на земельный участок дру-
гому супругу отказать, несмотря на приобретение их в период
брака (п. 4 ст. 38 СК РФ)* 2.
Рассмотрение земельных споров усложняется, если государ-
ственный или муниципальный земельный участок приобретал-
ся одним из супругов на безвозмездной основе, но на льготных
условиях3. В этих случаях судебная практика также исходит из
принципа общности супружеского имущества. По одному из
изученных дел Судебная коллегия по гражданским делам Вер-
ховного Суда РФ прямо указала, что в силу действующего за-
конодательства земельные участки, как приобретенные по до-
говору купли-продажи, гак и выделенные в период брака, в
том числе безвозмездно, одному из супругов как лицу, имею-
щему соответствующую льготу, не переходят в раздельную соб-
ственность — на такие земельные участки распространяется
законный режим имущества супругов4.
Некоторые особенности имеет приватизация публичных зе-
мельных участков, на которых находятся здания, строения, со-
* Решение Нововоронежского городского суда Воронежской области от 4 декаб-
ря 2003 г. И Архив Нововоронежского городского суда Воронежской област и.
2 Ефимов А. Некоторые вопросы рассмотрения судами споров о праве на земельный
участок, возникающих из семейно-нравовых отношений // Комментарий судебной прак-
тики. Вып. I0 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004. С. 110.
’ Как уже отмечалось ранее, в силу различных правовых актов отдельные кате-
гории граждан (в частности, ветераны Великой Отечественной войны, боевых
действий, военной службы, труда) наделены нравом бесплатного получения
(приватизации) публичных земельных участков.
4 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 17 января 2006 г. по делу № 4-В05—49 //СПС «Консультант Плюс».
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 313
оружения граждан. Эти особенности влияют на содержание и
осуществление земельных прав граждан.
Как известно, одним из принципов земельного законода-
тельства является единство судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов (подп. 5 п. I ст. I ЗК РФ). В ст. 36
ЗК РФ указано, что граждане, имеющие в собственности зда-
ния, строения, сооружения, расположенные на земельных уча-
стках, находящихся в государственной или муниципальной соб-
ственности, приобретают права на эти участки в соответствии с
Земельным кодексом РФ1. При этом граждане — собственники
зданий, строений, сооружений обладают исключительным пра-
вом на приватизацию земельных участков в порядке и на усло-
виях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными
законами (п. I ст. 36 ЗК РФ).
Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ (25 ок-
тября 2001 г.) приватизация зданий, строений, сооружений без
одновременной приватизации земельных участков, на которых
они расположены, не допускается, за исключением случаев, ес-
ли такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены
в обороте (п. 7 ст. 3 Вводного закона).
Согласно п. 4 ст. 3 Вводного закона граждане Российской
Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные
участки с расположенными на них жилыми домами, приобре-
тенные ими в результате сделок, которые были совершены до
вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305—1
«О собственности в СССР», но которые не были надлежаще
оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приоб-
рести право собственности на указанные земельные участки в
соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ (п. 4
ст. 3 Вводного закона)2.
1 Действие Закона об oOopoie земель ссльскохозяйс! вен кого назначения нс рас-
пространяется на земельные участки (включая земли сельскохозяйственного
назначения), занятые зданиями, строениями, сооружениями.
2 Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к
правомерному пользованию земельным участком. Согласно н. 5 ч. I ст. 1 ЗК РФ
принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними обьскгов. Поэтому во всех случаях, когда
возникло правомерное пользование земельным участком пли стоящим на нем
ломом, возникает право на бесплатное приобретение в собственнос1ь земельного
участка. См.: постановление Президиума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря
2003 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Сула РФ за 3-й
квартал 2003 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2004. № 3.
314
Глава 3
В то же время нечеткие, лаже противоречивые и недостаточ-
но выверенные с технико-юридической стороны приватизаци-
онные нормы ЗК РФ вызывают много вопросов в юридической
литературе и ведут к различному применению на практике1.
В связи с изложенным определенный интерес представляет
следующее гражданское дело, рассмотренное Центральным рай-
онным судом г. Воронежа.
Житель г. Воронежа П. фактически пользовался земельным
участком при своем ломе, приобретенным по сделке до 1990 го-
ла общей площадью 571 м2 по адресу: ул. Березовая Рота, 73.
Постановлением главы администрации Центрального района
г. Воронежа от 28 апреля 2005 г. № 879 был утвержден проект
границ земельного участка при этом доме, и в собственность П.
был передан земельный участок площадью 571 м2 (фактически
занимаемый домовладельцем П.) для индивидуального жилищ-
ного строительства из состава земель поселений.
Прокурор района предъявил в суд заявление (в интересах му-
ниципального образования городского округа г. Воронежа) к
управе Центрального района о признании недействительным по-
становления администрации Центрального района от 28 апреля
2005 г., ссылаясь на то, что данное постановление противоречит
Уставу городского округа и Земельному кодексу РФ. Суд отказал
в удовлетворении этого заявления. Дело стало предметом обсуж-
дения судебной коллегии по гражданским делам Воронежского
областного суда, которая поддержала решение суда первой ин-
станции, основываясь на п. 7 ст. 36 ЗК РФ2, ст. 3 Вводного зако-
на3. Вынесенное решение соответствует и разъяснению Прези-
диума Верховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г.4
1 Вшпрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом иму-
ществе // Хозяйство и право. 2003. №. 6. С. 3; Эйриян Г. Переход нрава на зе-
мельный участок при переходе права собственности на здание, строение, соору-
жение // Хозяйство и право. 2003. № 12. С. 106.
2 Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически
используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями зе-
мельного и градостроительного законодательства.
’ Решение Центрального районного суда г. Воронежа от 4 ноября 2005 г. // Ар-
хив Центрального районного суда г. Воронежа
4 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской
Федерации за 3-й квартал 2003 г. Утвержден постановлением Президиума Вер-
ховного Суда РФ от 3 и 24 декабря 2003 г. // Бюллетень Верховного Сула РФ.
2004. № 3.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 315
Судебная практика идет по пути признания права граждани-
на на приватизацию используемого земельного участка, на ко-
тором находятся здания, строения, сооружения, жилые дома,
принадлежащие этому гражданину.
Так, постановлением Боденской сельской администрации Но-
воусманского района Воронежской области от 2I июня 1996 г. жи-
телю пос. Воля Новоусманского района гражданину Ж. был пре-
доставлен земельный участок площадью 800 м2 для веления лично-
го подсобного хозяйства, а 2 декабря 2003 г. постановлением той
же администрации был утвержден акт приемки в эксплуатацию
возведенного на этом участке жилого дома. 2 декабря 2005 г. адми-
нистрация сельского поселения вынесла постановление о передаче
используемого гражданином Ж. земельного участка в аренду сро-
ком на 360 дней. Нс согласившись с таким постановлением, Ж.
обратился в суд с заявлением об оспаривании вынесенного поста-
новления и об обязании администрации сельского поселения пе-
редать ему в собственность используемый земельный участок. В
своем заявлении Ж. писал, что сельская администрация в своем
постановлении от 21 июня 1996 г. нс указала правовой титул поль-
зования предоставленным ему земельным участком. Вместо того,
чтобы удовлетворить его письменное заявление о предоставлении в
его собственность используемого им земельного участка, админи-
страция сельского поселения передала этот участок ему в аренду.
Суд вполне обоснованно удовлетворил заявление Ж.: отме-
нил состоявшееся решение администрации сельского поселения
о передаче земельного участка в аренду и обязал администрацию
предоставить заявителю Ж. занимаемый земельный участок в
собственность бесплатно1.
Борисоглебский городской суд Воронежской области при
рассмотрении одного из гражданских дел по земельному спору
установил, что жилой дом, расположенный по ул. Корнаковско-
го. №51 в г. Борисоглебске и принадлежавший рапсе гражданке
3., перешел в федеральную собственность на основании догово-
ра купли-продажи от 2001 г. В 2006 г. Управление Федеральной
миграционной службы по Воронежской области передало бес-
платно этот дом в порядке приватизации гражданке К. в уста-
новленном законом порядке. Возникшее право собственности
К. на приобретенный жилой дом было зарегистрировано в Еди-
1 Решение Новоусманского районного суда Воронежской области от 31 мая
2006 г. но делу № 2—324 /2006 // Архив Новоусманского районного суда Воро-
нежской области.
316
Глава 3
ном государственном реестре прав на недвижимое имущество и
следок с ним. В то же время К. обратилась в суд с исковым за-
явлением о признании права собственности на земельный уча-
сток, находящийся при жилом доме. Истица, ссылаясь на п. 4
ст. 35 ЗК РФ, утверждала, что отчуждение (приватизация) жило-
го дома должно было произойти одновременно с приватизацией
земельного участка, расположенного при этом доме. По резуль-
татам межевания площадь этого участка составляет 649 м1 2.
Суд пришел к правильному выводу об удовлетворении иска,
основываясь на том, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение
здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участ-
ке, если они принадлежат одному лицу, производится одновре-
менно с отчуждением (приватизацией) земельного участка. Пере-
давая жилой дом в собственность К., представитель государства
должен был решить и судьбу земельного участка, обслуживавшего
этот дом. В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи
здания, сооружения покупателю перелаются одновременно с пе-
редачей права собственности на здание, сооружение и права на
часть земельного участка, занятого этой недвижимостью и необ-
ходимого для использования этих объектов недвижимости*.
В судебной практике возникал вопрос о правовой возможно-
сти собственника, приобретшего жилой дом по договору купли-
продажи до введения в действие ЗК РФ, на бесплатное приобре-
тение в собственность находящегося при доме земельного участка
при условии, что земельный участок у прежнего собственника
находился в постоянном (бессрочном) пользовании. На этот во-
прос Президиум Верховного Сула РФ дал положительный ответ2.
А. Ефимов приводит очень интересный пример из судебной
практики следующего содержания.
В 1954 г. гражданину Е. был предоставлен в бессрочное
пользование земельный участок под строительство индивиду-
1 Решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от I декабря
2006 г, по делу № 2—1641 // Архив Борисоглебского юродского суда Воронеж-
ской области.
2 Обзор законодательства и судебной практики Верховною Суда Российской
Федерации за 3-й квартал 2004 г. Утвержден постановлением Президиума Вер-
ховною Суда РФ от 8 декабря 2004 г. // Бюллетень Верховною Суда РФ. 2005.
№ 4; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 1-й
квартал 2000 г. Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ ог
28 июня 2000 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 9.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 317
ального дома. По договору купли-продажи в 1995 г. возведен-
ный на этом участке дом приобрела гражданка Б. При обраще-
нии Б. в апреле 2002 г. в администрацию г. Королева о привати-
зации земельного участка ей было отказано со ссылкой на то,
что она не представила документы о своем праве на земельный
участок. По мнению администрации, земельный участок мог
быть передан ей бесплатно на основании п. 4 ст. 3 Вводного за-
кона при условии совершения сделки купли-продажи до 1 янва-
ря 1992 г., т.е. до издания Указа Президента РФ от 27 декабря
1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земель-
ной реформы в РСФСР»1. С этими доводами администрации
Королевский городской суд согласился и в удовлетворении жа-
лобы Б. отказал.
Президиум Московского областного суда отменил в порядке
судебного надзора состоявшееся решение в связи с неправиль-
ным применением норм материального закона, указав на сле-
дующее. Из содержания п. 4 ст. 3 Вводного закона следует, что
речь в ней идет о земельных участках, которые находились в
фактическом пользовании граждан и не были надлежаще
оформлены и зарегистрированы. Между тем в исследуемом деле
спор возник по поводу иных земельных участков — тех, которые
первоначально выделялись с соблюдением установленного по-
рядка, а затем переходили в порядке правопреемства к другим
лицам. Эти отношения подпадали под действие других норм
права, в частности, на момент совершения сделки купли-
продажи — ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., согласно
которой при переходе права собственности на строение вместе с
этим объектом переходит право пожизненного наследуемого
владения или право пользования земельным участком. Анало-
гичная норма содержалась и в Земельном кодексе РСФСР
1970 г. (ст. 87) и практически без изменений воспроизведена в
новом Земельном кодексе. При переходе права собственности
на строение к новому приобретателю переходят в порядке пра-
вопреемства права на земельный участок на тех же условиях и в
том же объеме, что и у прежнего собственника строения. Это
означает, что к новому собственнику переходят право пожиз-
ненного наследуемого владения или право постоянного (бес-
1 ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 1. Ст. 53.
318
Глава 3
срочного) пользования земельным участком, а следовательно, и
право на их однократную бесплатную приватизацию1.
Жительница с. Чертовицы Рамонского района Воронежской
области Р. обратилась в районный суд с заявлением об оспари-
вании постановления Айдаровской сельской администрации от
4 февраля 1993 г. № 51 о предоставлении в собственность граж-
данину С. земельного участка площадью 0,19 га. Заявительница
пояснила в судебном заседании, что названным постановлением
весь земельный участок, находившийся при жилом доме на пра-
ве постоянного (бессрочного) пользования, был передан в соб-
ственность только одному сособствсннику этого дома — наслед-
нику (ответчику) С., в то время как другая часть (доля) дома
унаследована истицей после смерти своей матери (второй сособ-
ствснницы дома).
На основе ст. 13 ГК РФ суд удовлетворил заявление Р.,
обосновывая свое решение тем, что оспариваемое постановле-
ние было принято в нарушение положений ЗК РСФСР и ущем-
ляет имущественные права заявителя — право заявителя (на-
следника дома) па причитающуюся в результате наследования
части дома часть земельного участка при этом доме. Судебная
коллегия по гражданским делам областного суда поддержала
решение суда первой инстанции2.
Интересно заметить, что последними изменениями дейст-
вующего земельного и регистрационного законодательства су-
щественно упрощен порядок оформления наследниками умер-
шего землепользователя права собственности на земельный
участок, находившегося у наследодателя на ограниченном вещ-
ном праве.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или
по иным основаниям права собственности на здания, строения
и (или) сооружения, расположенные на государственных или
муниципальных земельных участках, предоставленных до введе-
ния в действие ЗК РФ для веления личного подсобного, дачного
1 Ефимов А. Некоторые вопросы рассмотрения судами дел о приватизации земель-
ных участков // Комментарий судебной праюики. Вып. 9 / Под ред.
К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература, 2004. С. 4S; Особенности рас-
смотрения и разрешения oi дельных категорий гражданских дел (исковое произ-
водство) / Под ред. И.К Пискарева. М.: Городсп. 2005. С. 123.
2 Решение Рамонского районного суда Воронежской области от 30 август
2006 г. // Архив Рамонского районного суда Воронежской области.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 319
хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального га-
ражного или жилищного строительства, на право постоянного
(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого
владения, вправе зарегистрировать право собственности на та-
кие земельные участки, за исключением случаев, если в соответ-
ствии с федеральным законом такие земельные участки не могут
предоставляться в частную собственность. Государственная ре-
гистрация прав собственности на указанные земельные участки
осуществляется в упрощенном порядке в соответствии со ст.
25.2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, при этом принятия решений о пре-
доставлении таких земельных участков в собственность граждан
не требуется*.
Существенно упрощен и порядок доказывания факта созда-
ния объекта индивидуального жилищного строительства на зе-
мельном участке, предназначенном для индивидуального жи-
лищного строительства.
Так, в Закон о государственной регистрации прав на недвижи-
мое имущество и сделок с ним внесена дополнительная статья
(ст. 25.3), согласно которой документами, подтверждающими факт
создания объекта индивидуального жилищного строительства на
земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищ-
ного строительства, или факт создания объекта индивидуального
жилищного строигельства на земельном участке, расположенном в
черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобно-
го хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими
описание такого объекта индивидуального жилищного строительст-
ва, являются технический паспорт такого объекта индивидуального
1 Согласно ст. 25.2 Закона о государственной регистрации в исследуемой ситуа-
ции вместо документа, устанавливающего или удосювсряюшего право такого
гражданина на данный земельный участок, в качестве основании осуществления
государственной регистрации права собственности гражданина на данный зе-
мельный участок могут быть представлены следующие документы: свидетельство
о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостове-
ряющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение)
или сооружение; один из документов, устанавливающих или удостоверяющих
право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строе-
ния) или сооружения на данный земельный участок. Представление документа
не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указан-
ное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в усыновленном на-
стоящим Федеральным законом порядке.
320
Глава 3
жилищного строительства и разрешение органа местного само-
управления на ввод такого объекта индивидуального жилищного
строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект ин-
дивидуального жилищного строительства является объектом неза-
вершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 янва-
ря 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищно-
го строительства является единственным документом, подтвер-
ждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищ-
ного строительства на указанном земельном участке и содержащим
его описание.
Весьма интересные ситуации возникают при приватизации
земельного участка, если на этом участке находятся помещения,
принадлежащим нескольким физическим и юридическим лицам
на праве общей собственности.
В п. 3 ст. 36 ЗК РФ на этот счет отмечено, в частности, что в
случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неде-
лимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на
праве собственности, эти лица имеют право на приобретение
данного земельного участка в общую долевую собственность или
в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если
иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными
законами, с учетом долей в нраве собственности.
Земельным законодательством регулируется и порядок при-
ватизации земельных участков с находящимися на них объекта-
ми недвижимости1.
Так, согласно современной редакции п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ
для приобретения прав на земельный участок в порядке прива-
тизации граждане, имеющие на этом участке здания, строения,
сооружения на праве собственности, обращаются с соответст-
вующим заявлением с приложением кадастровой карты (плана)
запрашиваемого земельного участка в уполномоченные испол-
нительные органы государственной власти или органы местного
1 Пункт 7 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О прива-
тизации государственного и муниципального имущества» подчеркивает, что
«предоставление земельных участков собственникам расположенных па этих
участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществ-
ляется в порядке и на условиях, которые усыновлены земельным законодатель-
ством».
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 321
самоуправления, которые обязаны в месячный срок со дня по-
ступления заявления принять решение о предоставлении зе-
мельного участка в собственность бесплатно в соответствии с
п. 2 ст. 28 ЗК РФ1.
В связи с изложенным немалый интерес вызывает запрос
Первомайского районного суда г. Пензы, направленный в Кон-
ституционный Суд РФ.
Районный суд направил соответствующий запрос в Консти-
туционный Суд РФ, в котором утверждал, что содержащееся в
п. 5 ст. 36 ЗК РФ требование о совместном обращении в соот-
ветствующие органы для приобретения прав на земельный уча-
сток ставит в неравные условия граждан, имеющих в собствен-
ности строение в целом, и граждан, имеющих строение в общей
долевой собственности, несоразмерно ограничивает право граж-
дан на распоряжение принадлежащими им на праве общей до-
левой собственности строениями, расположенными на земель-
ном участке, а также лишает их права на судебную защиту, по-
скольку суд, установив отсутствие указанного обращения, отка-
зывает в удовлетворении иска. По мнению суда, п. 5 ст. 36 ЗК
РФ противоречит Конституции РФ (ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 2 ст. 35,
ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 55 и 118).
По этому поводу Конституционный Суд РФ отметил, что ус-
тановленный законодателем порядок приобретения прав на не-
делимые земельные участки с расположенными на них здания-
ми, строениями, сооружениями объективно обусловлен специ-
фикой объекта и природой права обшей собственности, а также
характером связанных с ней отношений. Он направлен на защи-
ту прав и интересов всех участников обшей собственности и,
таким образом, но смыслу ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, не мо-
жет рассматриваться как ограничивающий права и свободы че-
1 В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган мест-
ною самоуправления обязан но заявлению заинтересованного лица (граждани-
на) обеспечить в месячный срок изготовление кадастровой карты (плана) зе-
мельного участка и утвердить проект его границ па основании дежурной кадаст-
ровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельною уча-
стка, и (радос1роитслыюй документации. В течение двух недель после представ-
ления проекта границ земельного участка уполномоченным органом принимает-
ся решение о предоставлении этого земельного \*1асгка заяви ie.no, а на основа-
нии проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются
границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление када-
стровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).
322
Глава 3
ловска и гражданина. Сам по себе п. 5 ст. 36 ЗК РФ нс может
рассматриваться как лишающий участника долевой собственно-
сти возможности (при отсутствии других препятствий) по сво-
ему усмотрению распоряжаться своей долей, что подтверждается
общими требованиями ГК РФ, которые относятся к режиму
распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственно-
сти (п. 2 ст. 246), и гарантируется возможностью судебной за-
щиты прав участника долевой собственности. Право на судеб-
ную защиту является существенно ущемленным в тех случаях,
когда суды при рассмотрении дела не исследуют по существу его
фактические обстоятельства, ограничиваясь только установлени-
ем формальных условий применения нормы. По смыслу данной
правовой позиции, суду при рассмотрении дел, связанных с
приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими
на праве общей долевой собственности расположенные на них
здания, строения, сооружения, надлежит, нс ограничиваясь кон-
статацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) преду-
смотренного оспариваемой нормой совместного обращения со-
собственников в исполнительный орган государственной власти
или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс
вопросов, в том числе связанных с установлением признаков
неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая за-
щиту' прав и законных интересов всех субъектов соответствую-
щих правоотношений1.
В судебной практике возникал вопрос о том, какими орга-
нами должно приниматься решение о предоставлении земельно-
го участка в собственность граждан, приватизировавших объек-
ты недвижимости, являющиеся федеральной собственностью.
На этот вопрос Президиум Верховного Суда РФ ответил, что
органом, уполномоченным от имени собственника (Российской
Федерации) принимать решение о предоставлении земельного
участка в собственность граждан или юридических лиц, прива-
тизировавших объекты недвижимости, является Федеральное
агентство по управлению федеральным имуществом2.
1 См.: определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 г. № 82—0 по
запросу Первомайского районного суда г. Пензы о проверке коне гшуцион пос ги
пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации // Вестник Кон-
ci и lyunoi того Суда РФ. 2004. № 5.
2 Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Фе-
дерации за 2-й квартал 2004 г. Утвержден постановлением Президиума Верховного
Суда РФ от 6 октября 2004 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. № I.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 323
Современный законодатель возложил на государственные и
муниципальные органы ряд обязанностей по улучшению орга-
низации процедуры приватизации (переоформления прав) зани-
маемых земельных участков.
Так, федеральные органы исполнительной власти, органы
исполнительной власти субъектов Российской Федерации в це-
лях оформления в упрощенном порядке прав граждан на зе-
мельные участки, предназначенные для ведения личного под-
собного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, инди-
видуального гаражного или индивидуального жилищного строи-
тельства, вправе осуществлять организацию и финансирование
мероприятий по проведению территориального землеустройства
таких земельных участков. Органы местного самоуправления
поселений, городских округов в целях оформления в упрощен-
ном порядке прав граждан на такие земельные участки на осно-
вании заявлений указанных граждан или их доверенностей мо-
гут оказывать им содействие в подготовке необходимых доку-
ментов для проведения государственного кадастрового учета та-
ких земельных участков, технического учета (инвентаризации)
созданных на таких земельных участках объектов недвижимого
имущества, государственной регистрации прав на них. В этих
целях органы местного самоуправления поселений, городских
округов:
1) осуществляют организацию приема ими заявлений или
доверенностей граждан на совершение необходимых действий и
подготовку необходимых документов для проведения в интере-
сах этих граждан государственного кадастрового учета таких зе-
мельных участков, технического учета (инвентаризации) создан-
ных на таких земельных участках объектов недвижимого имуще-
ства, государственной регистрации прав на них;
2) на основании заявлений граждан или их доверенностей
в интересах таких граждан выступают заказчиками работ по
проведению территориального землеустройства таких земель-
ных участков и технического учета (инвентаризации) создан-
ных на таких земельных участках объектов недвижимого
имущества;
3) проводят разъяснительную работу с гражданами в части,
касающейся порядка оформления документов, необходимых для
проведения государственного кадастрового учета таких земель-
324
Глава 3
ных участков, и выдают полученные от органа, осуществляюще-
го деятельность по ведению государственного земельного када-
стра, бланки заявок о проведении государственного кадастрово-
го учета земельных участков, а также на основании заявлений
граждан или их доверенностей подают в интересах таких граж-
дан в орган, осуществляющий деятельность по ведению государ-
ственного земельного кадастра, заявки о проведении государст-
венного кадастрового учета таких земельных участков и другие
необходимые для такого учета документы, заявления о предо-
ставлении сведений государственного земельного кадастра о та-
ких земельных участках;
4) получают документы, свидетельствующие о проведенных
государственном кадастровом учете таких земельных участков
или техническом учете (инвентаризации) созданных на таких
земельных участках объектов недвижимого имущества, и пере-
дают такие документы гражданам, в интересах которых осущест-
влялся данный учет;
5) на основании доверенностей граждан представляют от их
имени (в качестве уполномоченных лиц) заявления о государст-
венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним и иные необходимые для осуществления такой государст-
венной регистрации документы в орган, осуществляющий госу-
дарственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, а также получают свидетельства о государствен-
ной регистрации прав и (или) иные документы и передают их
гражданам, в интересах которых осуществлялась такая государ-
ственная регистрация;
6) принимают меры по заключению мировых соглашений и
примирению сторон но земельным спорам.
На указанные выше цели, в том числе на оплату работ по
проведению территориального землеустройства земельных уча-
стков и технического учета (инвентаризации) созданных на та-
ких земельных участках объектов недвижимого имущества, мо-
гут быть направлены средства местных бюджетов в порядке,
определенном соответствующими органами местного само-
управления.
Предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки
и т.п.) работ по проведению территориального землеустройства
в отношении земельных участков, предназначенных для веде-
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 325
ния личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества,
садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального
жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами
Российской Федерации на период до 1 января 2010 года1.
Так, например, во исполнение изложенных предписаний
Федерального закона Воронежская областная Дума приняла За-
кон от 11 мая 2007 г. № 54-03 «О предельных максимальных
ценах работ по проведению территориального землеустройст-
ва»2. Согласно этому Закону установлены следующие предель-
ные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки) работ по
проведению территориального землеустройства на территории
Воронежской области: в отношении земельных участков, пред-
назначенных для индивидуального жилищного строительства и
находящихся в границах городских населенных пунктов, — в
размере 4000 рублей; для земельных участков, находящихся в
границах сельских населенных пунктов, — в размере 3000 руб-
лей; для земельных участков, предназначенных для ведения
личного подсобного хозяйства и находящихся в границах сель-
ского населенного пункта, — в размере 3000 рублей; для земель-
ных участков, находящихся за границами сельских населенных
пунктов, — в размере 3500 руб.лей; в отношении земельных уча-
стков, предназначенных для ведения дачного хозяйства, огород-
ничества и садоводства, для земельных участков, находящихся в
границах населенных пунктов, — в размере 2500 рублей; для зе-
мельных участков, находящихся за границами населенных пунк-
тов, — в размере 2000 рублей. Лица, осуществляющие работы по
территориальному землеустройству, с учетом материального по-
ложения обратившихся к ним граждан из числа участников и
инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов, ветера-
нов, малоимущих граждан и на основании соглашения с ними
вправе уменьшить цены, установленные настоящим Законом
Воронежской области (ст. 3, 4).
Предоставление земельных участков в собственность садо-
водов, огородников, дачников регламентируется Земельным
кодексом РФ и Законом о садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан с учетом по-
1 Статья 11 Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.
2 Молодой коммунар. 2007. № 52. 17 мая.
326
Глава 3
слелних изменений этого Закона. Федеральным законом от
30 июня 2006 г. № 93-ФЗ сушсствснно изменена редакция
главы 6 («Особенности предоставления в собственность и обо-
рота садовых, огородных и дачных земельных участков») этого
Закона, что позволило упростить процедуру приватизации этой
категории земельных участков.
Согласно главе 6 этого Закона предоставление в собствен-
ность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам,
получившим такие земельные участки из земель, находящихся в
государстве иной или муниципальной собственности, осуществ-
ляется без проведения торгов бесплатно в случаях, установлен-
ных федеральными законами, законами субъектов Российской
Федерации. Земельные участки, относящиеся к имуществу об-
щего пользования1, подлежат передаче в собственность садовод-
ческого, огороднического или дачного некоммерческого объе-
динения бесплатно. Граждане, которым предоставлены садовые,
огородные или дачные земельные участки на праве пожизнен-
ного наследуемого владения или постоянного (бессрочного)
пользования, могут зарегистрировать право собственности па
такие земельные участки в соответствии со ст. 25.2 Закона о го-
сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Принятие решений о предоставлении указанным
гражданам в собственность таких земельных участков в этом
случае не требуется (п. 1—3 ст. 28).
Если земельный участок, составляющий территорию садо-
водческого, огороднического или дачного некоммерческого объ-
единения, предоставлен данному некоммерческому объедине-
нию либо иной организации, при которой до вступления в силу
настоящего Федерального закона было создано (организовано)
данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся
1 К имуществу общего пользования относится имущество (и гом числе земель-
ные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садовод-
ческого. огороднического или дачного некоммерческого объединения потребно-
стей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водо-
снабжении и водоотведении. элек1роснабжснии, газоснабжении, теплоснабже-
нии, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные
башни, общие ворот и заборы, котельные, детские и cuopiявные площадки,
площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное)
(ст. I Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объе-
динен иях граждан).
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 327
членом данного некоммерческого объединения, имеет право
бесплатно приобрести в собственность земельный участок, пре-
доставленный ему в соответствии с проектом организации и за-
стройки территории данного некоммерческого объединения ли-
бо другим устанавливающим распределение земельных участков
в данном некоммерческом объединении документом. Предос-
тавление в указанном случае такого земельного участка в собст-
венность этого гражданина осуществляется исполнительным ор-
ганом государственной власти или органом местного самоуправ-
ления, обладающими правом предоставления такого земельного
участка, на основании заявления этого гражданина или его
представителя (п. 5 ст. 28).
Предоставление в собственность земельного участка, отно-
сящегося к имуществу общего пользования, осуществляется ис-
полнительным органом государственной власти или органом
местного самоуправления, обладающими правом предоставле-
ния такого земельного участка, на основании заявления, подан-
ного лицом, имеющим право без доверенности действовать от
имени садоводческого, огороднического или дачного некоммер-
ческого объединения или уполномоченным общим собранием
членов данного некоммерческого объединения (собранием
уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответст-
вии с решением общего собрания членов данного некоммерче-
ского объединения (собрания уполномоченных) о приобретении
такого земельного участка в собственность данного некоммерче-
ского объединения (п. 5 ст. 28).
Исполнительный орган государственной власти или орган
местного самоуправления, обладающие правом предоставления
соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок со
дня получения заявления и необходимых документов обязан
принять решение о предоставлении в собственность такого зе-
мельного участка либо об отказе в его предоставлении (и. 6
ст. 28 ЗК РФ).
На садоводческие, огороднические и дачные некоммерче-
ские объединения граждан не распространяются требования,
изложенные в п. 2 ст. 3 Вводного закона от 25 октября 2001 г., о
переоформлении нрава постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками на право собственности или в аренду для
328
Глава 3
юридических лиц (за исключением лиц, указанных в п. 1 ст. 20
ЗК РФ) ло I января 2010 гола1.
Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ подчеркнул,
что в том случае, если земельный участок предназначен для ве-
дения дачного хозяйства или садоводства и если представлено
заключение правления соответствующего садоводческого или
дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что
создаваемый или созданный объект недвижимого имущества
расположен в пределах границ указанного земельного участка,
то представление кадастрового плана указанного земельного
участка нс требуется2.
Определенный интерес представляет гражданское дело, рас-
смотренное районным судом г. Воронежа. Гражданин С., яв-
лявшийся пользователем земельного участка, предназначенного
для огородничества, на основании договора аренды этого участ-
ка, обратился в Департамент градостроительства и земельных
отношений администрации городского округа г. Воронежа с за-
явлением о приватизации этого участка, ссылаясь на ст. 28 За-
кона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерче-
ских объединениях граждан. В удовлетворении заявления было
отказано и поэтому С. предъявил в Советский районный суд
г. Воронежа исковое заявление о признании права собственно-
сти (приватизации) на арендуемый земельный участок.
Представитель ответчика (администрация городского округа
г. Воронежа) не признал иск, пояснил в судебном заседании,
что земельный участок, на который претендует заявитель, нахо-
дится в зоне перспективного строительства, зонирование земель
г. Воронежа не произведено. У истца не истек срок действия
1 К таковым земельным участкам относятся участки, предоставленные садовод-
ческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан
на правах постоянного (бессрочного) пользования, а также земельные участки,
предоставленные на правах постоянного (бессрочного) пользования организаци-
ям, при которых до вступления в силу Закона были сохданы (организованы)
садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граж-
дан, пользующиеся такими земельными участками. В указанных случаях права
постоянного (бессрочного) пользования эгими земельными участками пере-
оформляются в порядке, установленном ст. 28 Закона о садоводческих, огород-
нических и дачных некоммерческих обьединениях граждан (н. 2.1 ст. 3 Вводного
закона).
2 Статья 25.3 Закона о государственной pernciрации прав па недвижимое иму-
щество и сделок с ним.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 329
договора аренды, и его право пользования арендуемым земель-
ным участком не прекращено.
Сул отказал в иске, указав на то, что ссылка истца на Закон
о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан необоснованна, так как названный Закон
регулирует отношения, возникающие в связи с велением граж-
данами садоводства, огородничества в рамках названных объе-
динений граждан. Гражданин С. нс является членом такого объ-
единения, и земельный участок, на который он претендует, не
относится к землям такого рода объединений. 1 сентября 2001 г.
между администрацией Советского района г. Воронежа и С. за-
ключен договор о предоставлении земельного участка площадью
747 м2 по ул. Полевая, граничащего с домовладением С. (по со-
седству с основным земельным участком С.), в пользование на
условиях аренды на срок до I сентября 2006 г. для огородниче-
ства без права застройки и посадки фруктовых деревьев. Со-
гласно кадастровому плану используемого земельного участка
данный участок отнесен к категории земель поселений с разре-
шением использования его для огородных целей. Как видно из
материалов дела, зонирование земель г. Воронежа не завершено,
в связи с чем невозможно передать земельный участок в собст-
венность С. для огородничества. Согласно п. 11 ст. 85 ЗК РФ
земельные участки поселений в составе зон сельскохозяйствен-
ного использования используются в целях ведения сельскохо-
зяйственного производства до момента изменения вида их ис-
пользования в соответствии с генеральными планами поселений
и правилами землепользования и застройки.
Судебная коллегия по гражданским делам областного суда
согласилась с решением районного суда и оставила судебное
решение без изменения, указав при этом на то, что в силу ст. 21
ЗК РФ арендатор земельного участка имеет только преимущест-
венное право покупки арендуемого участка в случае его продажи
собственником, право же бесплатного приобретения (привати-
зации) этого арендуемого участка земельным законодательством
нс предусмотрено1.
Рассуждения судьи суда первой инстанции по исследуемому
делу можно дополнить положениями Градостроительного кодек-
1 Решение Советского районного суда г. Воронежа от 18 апреля 2005 г. по делу
№ 2—853 // Архив Советского районного суда г. Воронежа.
330
Глава 3
са РФ о том, что в состав территориальных зон, устанавливае-
мых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны
сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сель-
скохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами
сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ве-
дения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, раз-
вития объектов сельскохозяйственного назначения. В состав зон
сельскохозяйственного использования могут включаться зоны
сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища,
залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами,
виноградниками и др.), а также зоны, занятые объектами сель-
скохозяйственного назначения и предназначенные для ведения
сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного
подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного
назначения (п. 9, 10 ст. 35).
Как видно из содержания ст. 35 Градостроительного кодекса
РФ и ст. 85 ЗК РФ, названные Кодексы не предусматривают
среди земель сельскохозяйственного использования земли,
предназначенные для ведения огородничества. Такая пробель-
ность в законодательстве может привести (и приводит) к услож-
нению правоприменительной деятельности судов1.
Как уже ранее отмечалось, ст. 1 Закона о садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граж-
дан дает определение огородного земельного участка..
Как отмечено в п. II ст. 85 3К РФ, земельные участки в со-
ставе зон сельскохозяйственного использования в населенных
пунктах — это земельные участки, занятые пашнями, многолет-
ними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооруже-
ниями сельскохозяйственного назначения, используемые в це-
лях ведения сельскохозяйственного производства до момента
изменения вида их использования в соответствии с генеральны-
ми планами населенных пунктов и правилами землепользования
и застройки.
Методические рекомендации по разработке схем зонирова-
ния территории городов МДС 30—1.99, разработанные Государ-
ственным комитетом Российской Федерации по строительству и
1 Лебедева Н.Н. Земельные участки для садоводства, огородничества и ведения
дачного хозяйства: оправданно ли сохранение различных правовых режимов? //
Законодательство и экономика. 2005. № II. С. 33.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 331
жилищно-коммунальному комплексу, предусматривают зону
сельскохозяйственного использования, к которой относят земли
сельскохозяйственного назначения, предоставленные для нужд
сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих
целей в соответствии с градостроительной документацией о гра-
достроительном планировании развития территорий и поселе-
ний, а также разработанной на их основе землеустроительной
документацией (территориальным планированием использова-
ния земель). Рекомендации указывают на разрешенные «но пра-
ву застройки» виды использования: сельскохозяйственные уго-
дья (пашни, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища,
залежи), лесополосы, внутрихозяйственные дороги, коммуника-
ции, леса, многолетние насаждения, болота, замкнутые водо-
емы, здания, строения, сооружения, необходимые для функцио-
нирования сельского хозяйства, в том числе сельскохозяйствен-
ные предприятия, опытно-производственные, учебные, учебно-
опытные и учебно-производственные хозяйства, научно-иссле-
довательские учреждения, образовательные учреждения высшего
профессионального, среднего профессионального и начального
профессионального образования сельскохозяйственного профи-
ля и общеобразовательные учреждения для сельскохозяйствен-
ного производства, научно-исследовательских и учебных целей1.
Интересно заметить, что ст. 68 ЗК РСФСР 1991 г. разрешала
местным Советам народных депутатов предоставлять земельные
участки для коллективного и индивидуального огородничества в
аренду из земель запаса, а предприятиям, учреждениям, органи-
зациям — во временное пользование2.
Статьей 7 ЗК РСФСР 1991 г. предусматривалось, что граж-
дане имеют право по своему выбору на получение в собствен-
ность или аренду земельных участков для огородничества. Пере-
дача земельных участков в собственность граждан производи-
1 Королев А. Н., Плешакова. Комментарий к Градостроительному кодексу Россий-
ской Федерации (постатейный). М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007.
- Эти участки должны были использоваться в целях выращивания овощей, кар-
тофеля, бахчевых и ягодных культур. При необходимости разрешалось возводить
на таких участках временные постройки индивидуального или общего пользова-
ния для отдыха, хранения огородного инвентаря и укрытия от непогоды. При
прекращении права пользования огородными участками, возведенные на них
временные постройки подлежали сносу без возмещения стоимости возведенных
строений.
332
Глава 3
лась местными Советами народных депутатов за плату' и бес-
платно. Бесплатно передавались в собственность граждан все
ранее предоставленные для огородничества земельные участки,
а также вновь предоставляемые для этих целей малопродуктив-
ные сельскохозяйственные угодья и нарушенные земли. За плату
земельные участки передавались в собственность граждан при
предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйст-
венных угодий. Такая ситуация просуществовала до принятия
Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287, которым
была исключена ст. 7 ЗК РСФСР 1991 г., позволявшая офор-
мить огородную землю в собственность, После вступления Ука-
за в силу осталась лишь ст. 68 ЗК РСФСР, т.е. огороды стало
возможно оформить только во временное пользование.
На наш взгляд, в современном законодательстве отсутствует
четкое правовое регулирование относительно возможной прива-
тизации земельных участков для огороднических целей в инди-
видуальном порядке, предоставленных гражданам в аренду или
во временное пользование из состава земель поселений.
Особое значение для сельских жителей нашей страны имеет
бесплатное предоставление в собственность граждан сельскохо-
зяйственных угодий, находящихся в постоянном (бессрочном)
пользовании сельскохозяйственных коммерческих организаций
(сельскохозяйственных производственных кооперативов (колхо-
зов, артелей), обществ с ограниченной ответственностью, ак-
ционерных обществ, хозяйственных товариществ). Зачастую
вышеназванные организации пользуются земельными долями
(долями в праве обшей собственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения) на основе различных
правовых титулов (аренды, собственности, безвозмездного поль-
зования).
Приватизация публичных земельных участков, относящихся
к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленных
сельскохозяйственным организациям на праве постоянного
(бессрочного) пользования, представляет собой сложную и дли-
тельную историю своего становления.
Земельное и аграрное законодательство времен аграрно-
земельной реформы (большая часть — это Указы Президента
РФ и постановления Правительства РФ) относительно подробно
регулировало порядок признания права на земельную долю и
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 333
вопросы распоряжения этими земельными долями. В процессе
осуществления земельной реформы на федеральном уровне бы-
ло принято множество нормативных правовых актов о праве
граждан на земельную долю1. Земля и имущество колхозов и
совхозов (за вычетом земель и имущества, переданных в ведение
органов местного самоуправления) переходили в общую доле-
вую собственность членов колхоза и работников совхоза, в том
числе и ушедших на пенсию. Они получили право на бесплат-
ный земельный пай в общей долевой собственности. Земельная
доля (пай) определялась в стоимостном или натуральном выра-
жении. В списки лиц, имевших право на получение земельной
доли в собственность бесплатно, включались:
1) работники хозяйства;
2) временно отсутствующие работники (военнослужащие
срочной службы, стипендиаты хозяйства и т.п.), лица, имеющие
право вернуться на прежнее место работы (в случае их возвра-
щения);
3) работники предприятий и организаций народного образо-
вания, здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и об-
щественною питания, расположенных на территории хозяйства;
4) пенсионеры, проживающие на его территории;
5) лица, уволенные с этого предприятия по сокращению
численности работников после 1 января 1992 г.
Земельный кодекс РСФСР 1991 г. разрешил местным Сове-
там народных депутатов передавать в собственность граждан
бесплатно земельные участки для ведения крестьянского (фер-
мерского) хозяйства в пределах средней земельной доли, сло-
жившейся в конкретном административном районе в расчете на
одного работающего в сельском хозяйстве (включая пенсионе-
ров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, заня-
тых в социальной сфере па селе); для индивидуального жилищ-
1 См., например: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотлож-
ных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановление
Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации кол-
хозов и совхозов», постановление Правительства РФ от 6 марта 1992 г. № 138
«О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации», постановле-
ние Правительства РФ ог 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и
реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Указ Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 «О порядке установления нормы
бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан».
334
Глава 3
ного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской
местности — в пределах норм, устанавливаемых Земельным ко-
дексом РСФСР (ст. 36); для садоводства и животноводства —
все ранее предоставленные земельные участки, а также вновь
предоставленные для этих целей малопродуктивные сельскохо-
зяйственные угодья и нарушенные земли (ст. 7).
Согласно этим актам действовали и суды, защищая земель-
ные интересы российских граждан.
Так, М. обратился в Видновский районный суд Московской
области с иском к администрации Ленинского района Москов-
ской области, колхозу имени Горького, комитету по земельным
ресурсам и землеустройству о включении его в списки лиц,
имеющих право па получение свидетельства о праве собствен-
ности на земельную долю и возложении обязанности на коми-
тет но земельным ресурсам и землеустройству выдать свиде-
тельство о праве собственности на земельную долю (пай). Из
материалов дела следовало, что М. работал в колхозе имени
Горького с 18 сентября 1989 г., а 9 июня 1992 г. он был освобо-
жден от занимаемой должности в связи с сокращением числен-
ности работников. Позднее постановлением главы администра-
ции Ленинского района Московской области были утверждены
списки членов и пенсионеров колхоза имени Горького, имею-
щих право на земельную долю. Размер земельной доли опреде-
лялся на 1200 человек. Длительное нерассмотренно администра-
цией колхоза имени Горького заявления М. о внесении его в
списки лиц, имеющих право на земельную долю (пай), послу-
жило поводом для обращения М. в суд с иском о включении его
фамилии в список лиц, имеющих право на получение земельной
доли. При рассмотрении дела суд посчитал требования М. осно-
ванными иа законе и подлежащими удовлетворению. Сул при-
знал за М. право на земельную долю (пай), включил его в спи-
ски лиц, имеющих право на земельную долю, и обязал произве-
сти государственную регистрацию данного права в установлен-
ном законом порядке1.
По другому исследованному делу выяснилось следующее.
1 Гашноыкая Е.А. Спор о признании нрава на долю в праве обшей собственности
на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельную
долю» // Комментарий судебной практики. Вын. 9 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.:
Юридическая литература, 2004. С. 123.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 335
Гражданин К. обратился в суд с заявлением о признании не-
действующим и не подлежащим применению постановления
Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. №912 «О признании
утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по
вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения» в
части признания утратившими силу постановлений Правитель-
ства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации
колхозов и совхозов», от 6 марта 1992 г. № 138 «О ходе и разви-
тии аграрной реформы в России», от 4 сентября 1992 г. № 708
«О порядке приватизации и реорганизации предприятий и орга-
низаций агропромышленного комплекса» и от 1 февраля 1995 г.
№ 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных
долей и имущественных паев», полагая при этом, что названное
постановление Правительства нарушило его права на получение
в совхозе имущественного и земельного пая.
Истец указал в своем заявлении, что, являясь работником
совхоза, фактически данным постановлением был лишен права
собственности на имущество, находящееся в совхозе в виде зе-
мельного и имущественного пая, и это постановление противо-
речит положениям Закона РСФСР «О крестьянском (фермер-
ском) хозяйстве», Указу Президента РФ от 27 декабря 1991 г.
№ 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной ре-
формы в РСФСР» и ряду других нормативных правовых актов.
Представители Правительства РФ просили оставить требования
К. без удовлетворения, поскольку он работником совхоза не яв-
ляется и его права на получение в собственность земельного и
имущественного пая поэтому нарушаться не могут. Кроме того,
Правительство РФ действовало в пределах предоставленных ему
Конституцией РФ и федеральным законодательством полномо-
чий, признавая ряд указанных в постановлении нормативных
правовых актов утратившими силу.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ нс нашла оснований для удовлетворения заявления по сле-
дующим основаниям.
Названные в заявлении К. постановления Правительства РФ
были приняты в соответствии с Законом РСФСР от 25 декаб-
ря 1990 г. № 445—1 «О предприятиях и предпринимательской
деятельности», Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348—1
«О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Указом Президента
336
Глава 3
РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах но осу-
ществлению земельной реформы в РСФСР». В настоящее время
нормативные правовые акты, послужившие основаниями к при-
нятию постановлений Правительства РФ, законность отмены
которых оспаривается заявителем, вошли в противоречие с дей-
ствующим федеральным законодательством, а поэтому призна-
ны утратившими силу или действуют в части, не противореча-
щей законодательству.
Таким образом, право на бесплатное получение работниками
колхозов и совхозов земельного и имущественного пая на-
званными утратившими силу нормативными правовыми акта-
ми, а также ст. 8 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348—1
«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» преобразовалось в
право на получение земельного участка в собственность и иму-
щественного пая предприятия согласно требованиям ГК РФ, а
также принятым в соответствии с ним Федеральным законам
«О сельскохозяйственной кооперации», «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» и Федеральным законом
от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государствен-
ного и муниципального имущества».
Согласно п, 1 ст. 10 Закона о сельскохозяйственной коопе-
рации членам колхоза, трудовым коллективам совхозов, хозяй-
ственных товариществ и обществ предоставлялось право приня-
тия решения о сохранении существующей формы хозяйствова-
ния с приведением в соответствие с действующим законодатель-
ством или о создании одного или нескольких кооперативов, ли-
бо иных сельскохозяйственных организаций, либо крестьянских
(фермерских) хозяйств в порядке, предусмотренном Граждан-
ским кодексом и данным Законом.
Таким образом, в соответствии с ГК РФ и Законом о сель-
скохозяйственной кооперации колхозы и совхозы должны бы-
ли реорганизоваться в предусмотренные законодательством
формы. При реорганизации колхоза или совхоза в кооператив
в соответствии с Законом о сельскохозяйственной кооперации
возврат пая члену кооператива гарантирован п. I ст. 18 данно-
го Закона, который предусматривает его получение в сроки,
размерах и на условиях, предусмотренных уставом кооперати-
ва. Если совхоз нс был реорганизован, то его имущество яв-
ляется государственной собственностью, а в соответствии со
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 337
ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или
муниципальной собственности, может быть передано в собст-
венность граждан в порядке, определенном Законом «О прива-
тизации государственного и муниципального имущества», нс
предусматривающим бесплатной передачи в собственность это-
го имущества.
В силу ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. «О вве-
дении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» зако-
ны и иные правовые акты РФ применяются постольку, по-
скольку они не противоречат части первой ГК РФ, а поэтому
ст. 217 ГК РФ имеет большую юридическую силу, и бесплатная
передача государственного или муниципального имущества в ви-
де имущественного пая в соответствии со ст. 8 Закона РСФСР от
22 ноября 1990 г. № 348—1 «О крестьянском (фермерском) хо-
зяйстве» производиться нс может. Довод К. о том, что совхоз в
силу положений ст. 12 ранее действовавшей Конституции РФ
являлся собственником имущества совхоза, а поэтому на пего
не могут быть распространены положения Закона о приватиза-
ции государственного и муниципального имущества, не основан
на положениях законодательства. В соответствии со ст. 4 Кон-
ституции РФ, утратившей силу в связи с принятием Конститу-
ции РФ 12 декабря 1993 г., все государственные и общественные
организации должны соблюдать Конституцию РФ и Конститу-
цию СССР. Согласно ст. 12 Конституции СССР коллективная
собственность предприятий создается путем преобразования го-
сударственной собственности предусмотренными законами спо-
собами. Из этого следует, что имущество совхозов, являвшееся
государственной собственностью, могло стать коллективной
собственностью лишь при преобразовании совхоза в соответст-
вии с указанными в законе способами.
Таким образом, совхоз мог стать собственником имущества,
а его работники — реализовать право на бесплатное получение
земельного и имущественного пая только при его реорганизации
в соответствии с действовавшим законодательством. Порядок
получения земельных участков в собственность в настоящее
время определен в Законе об обороте земель сельскохозяйствен-
ного назначения. Положения ст. 8 Закона РСФСР «О крестьян-
ском (фермерском) хозяйстве» в части нрава на бесплатное по-
лучение земельных участков работникам колхозов и совхозов в
338
Глава 3
собственность противоречат названному Федеральному закону, а
поэтому нс могут быть применены1.
Весьма злободневными в судебной практике являлись (и яв-
ляются) споры по наделению земельными участками работников
социальной сферы и пенсионеров этой сферы. При разрешении
данной категории земельных споров было много неясностей.
Так, согласно ранее действовавшему постановлению Правитель-
ства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации
колхозов и совхозов» право на бесплатную земельную долю в
обшей долевой собственности могло быть предоставлено и ра-
ботникам объектов социальной сферы, расположенных па тер-
ритории хозяйства, по решению коллектива хозяйства. К таким
лицам относились работники организаций, предприятий, учреж-
дений народного образования, здравоохранения, культуры, бы-
та, связи, торговли и общественного питания. Во многих реор-
ганизуемых сельскохозяйственных предприятиях в 1991 г. трудо-
вые коллективы включили социальную сферу в список лиц на
получение земельных участков (долей) бесплатно, некоторые же
коллективы лишили работников социальной сферы села такого
права. Многие не включенные в такие списки работники соци-
альной сферы не обращались в суд за зашитой своих нрав, пола-
гая, что оформление долей — ненужная формальность, но когда
земельные участки стали товаром, объектом земельно-правовых
сделок, то проблема обладания земельными долями работника-
ми социальной сферы на селе резко обострилась, и число зе-
мельных споров в связи с этим в судах увеличилось.
14 января 1992 г. Министерство сельского хозяйства РФ ре-
комендовало собраниям трудовых коллективов включать в пере-
чень лиц, имеющих право на получение земельной доли, и ра-
ботников социальной сферы на территории хозяйства2. 2 марта
1992 г. Президент РФ издал Указ № 213 «О порядке установления
нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность
граждан», которым установил, что при определении среднерай-
онной нормы бесплатной передачи земли в собственность при-
нимаются во внимание и лица, занятые в социальной сфере на
1 Решение Верховного Суда РФ от 13 марта 2003 г. № 1 ГКПИ 2003—124 //
СПС «Консультант Плюс».
2 Рекомендации по реорганизации колхозов и совхозов // Земельно-правовая
реформа в России. Законодательство. М., 1994. С. 74.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 339
селе (п. I). Правительственным Положением о реорганизации
колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохо-
зяйственных предприятий от 4 сентября 1992 г. работники соци-
альной сферы села получили право на включение в списки пре-
тендентов на земельные доли (независимо от воли трудовых кол-
лективов). В то же время это Положение не сделало императив-
ного указания о включении пенсионеров социальной сферы в
число возможных претендентов на получение земельных долей
как из состава земель внутрихозяйственного, так и из земель об-
щерайонного (муниципального) назначения, не разработало ме-
ханизма наделения земельными долями пенсионеров колхозов,
совхозов, работников социальной сферы, а лишь указало, что
размер индивидуальной земельной доли (пая) устанавливается
независимо от трудового вклада и стажа работы (п. 11).
В процессе применения названных правовых актов возника-
ли вопросы: включаются ли работники социальной сферы села в
списки на получение земельных участков в обязательном поряд-
ке или лица этой категории учитываются только при определе-
нии среднерайонной нормы; могут ли быть удовлетворены иски
сотен граждан (работников социальной сферы села), нс полу-
чивших право на земельные доли до 4 сентября 1992 г.?
В некоторых сельскохозяйственных районах трудовые кол-
лективы и местные администрации продолжали не включать ра-
ботников социальной сферы в списки сособствснников земель-
ных долей и после 4 сентября 1992 г. Создалась парадоксальная
ситуация: достаточно было хотя бы один день поработать в хо-
зяйстве, чтобы получить земельный и имущественный пай, а
сельские социальные работники, многие годы обслуживающие
интересы членов хозяйств, лишались такой возможности. В еще
худшем положении оказались пенсионеры социальной сферы,
которые вообще нс были рекомендованы на включение в зе-
мельные списки. Только после 24 сентября 1992 г., когда боль-
шинство хозяйств было уже реорганизовано и выделение допол-
нительных земельных паев оказалось весьма проблематичным,
право на получение своих земельных долей получили и времен-
но отсутствующие работники реорганизуемых хозяйств1.
1 Дорофеева Ii.fi., Леженин В.if. Правовое регулирование труда молодежи в со-
ставе семейно-трудовых коллективов на селе // Право и развитие рыночных
отношений в России. Воронеж, 1995. С. 29.
340
Глава 3
Почтальон села Осетровка Верхнемамонского района Воро-
нежской области 3. обратилась в суд с исковым заявлением, ко-
торым просила признать незаконным ее исключение из списков
совладельцев земельных долей на территории землепользования
сельскохозяйственного общества с ограниченной ответственно-
стью «Осетровское» и признать за ней право собственности на
земельную долю в размере 7,5 га. Истица ссылалась на то, что в
1992 г. при наделении колхозников земельными долями в спи-
сок сособствснников земельных долей решением общего собра-
ния были включены и работники социальной сферы, в том чис-
ле и она. В дальнейшем все земельные доли были переданы в
аренду сельскохозяйственному ООО «Осетровское». Исследовав
материалы дела, представленные доказательства, суд удовлетво-
рил требования 3. и признал незаконным се исключение из
списков сособствснников земельных долей. При рассмотрении
кассационной жалобы администрации района судебная коллегия
по гражданским делам Воронежского областного суда оставила
в силе состоявшееся решение, указав при этом, что принятое в
1992 г. решение общего собрания колхозников о включении в
список претендентов на земельные доли работников социаль-
ной сферы, обслуживающей жителей села Осетровка, нс про-
тиворечило Закону РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земель-
ной реформе», Указу Президента РФ от 27 декабря 1991 г.
№ 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной ре-
формы в РСФСР», постановлениям Правительства РФ от 29 де-
кабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхо-
зов» и от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и
реорганизации предприятий и организаций агропромышленного
комплекса».
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции
правильно применил положения п. 18 правительственных Реко-
мендаций от 1 февраля 1995 г. «По подготовке и выдаче доку-
ментов о праве на земельные доли и имущественные паи», в со-
ответствии с которыми моментом возникновения права собст-
венности на земельную долю признается дата принятия район-
ной администрацией решения о передаче земли в общую собст-
венность участников (членов) сельскохозяйственной коммерче-
ской организации (по исследуемому делу — от 30 октября
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 341
1992 г.). Из материалов дела было видно, что в список сособст-
венников земельных долей была включена и истица З.1
Представляется, что требования граждан вышеназванных ка-
тегорий о наделении их земельными долями бесплатно за счет
земель сельскохозяйственного назначения подлежат удовлетво-
рению за все время реорганизации, начиная с 1991 г. При не-
возможности предоставить земельный участок в натуре (в случа-
ях отсутствия соответствующих земель в хозяйстве, ликвидации,
реорганизации этих хозяйств, по другим причинам) земельные
участки следует предоставлять за счет районного фонда пере-
распределения земель. Инос решение вопроса (предоставление
земельных долей (участков) работникам социальной сферы,
пенсионерам этой сферы за счет уменьшения размера уже рас-
пределенных между гражданами земельных долей) вызовет ост-
рое недовольство тружеников сельскохозяйственных предпри-
ятий, и их возмущение можно будет понять: в большинстве хо-
зяйств размер каждой земельной доли для работников хозяйств
определялся с учетом этих работников без принятия во внима-
ние пенсионеров и работников социальной сферы на селе. Мно-
гие закрепленные за работниками бывших колхозов (совхозов)
земельные доли уже проданы, подарены, унаследованы, отчуж-
дены иным образом, и судебное решение об уменьшении тако-
вых долей оказалось бы неисполнимым2.
По нашему мнению, правильно поступают те суды, которые
не только восстанавливают нарушенные сроки исковой давно-
сти, но и принимают положительные (в пользу заявителей) ре-
шения о признании права на земельную долю за счет районного
фонда перераспределения земель и о возложении на районную
администрацию обязанности по предоставлению заявителям зе-
мельного участка в натуре площадью, соответствующей размеру
их земельной доли.
Так, бывшая учительница Морозовской сельской школы
Россошанского района Воронежской области Б. обратилась в
1 Определение судебной коллегии по фажданским делам Воронежского облает-
ного суда от 24 марта 2005 г. //Архив Воронежского областного суда.
2 Андреев Ю.Н. Судебная зашита земельных нрав учат ников общей долевой
собственности // Материалы Всероссийской научно-практической конференции
«Проблемы правового регулирования аграрных отношений и развития аграрно-
продовольственных рынков в Российской Федерации». М., 2006. С. 85—99.
342
Глава 3
суд с исковым заявлением, в котором просила восстановить ее
право на безвозмездное получение земельной доли в собствен-
ность и обязать администрацию Россошанского района, а также
районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству
выделить эту долю, предоставив в натуре земельный участок,
адекватный по площади размеру ее доли. В заявлении истица
указывала, что во время реорганизации сельскохозяйственных
предприятий (в 1992 г.) внутрихозяйственная комиссия колхоза
им. Калинина не включила в список всех работников социаль-
ной сферы на территории колхоза на основании решения обще-
го собрания членов колхоза. Россошанский районный суд вос-
становил срок исковой давности и обязал администрацию Рос-
сошанского района предоставить заявительнице земельную долю
размером 6,9 га за счет районного фонда перераспределения.
Областной Центр регистрации прав на недвижимость обязан
был зарегистрировать за Б. эту долю. Судебная коллегия по
гражданским делам областного суда согласилась с таким ре-
шением*.
Как показало обобщение правоприменительной практики
судов общей юрисдикции Воронежской области, многие суды
отказывают в удовлетворении требований работников социаль-
ной сферы о признании права на земельную долю по результа-
там проведенной в стране кампании приватизации земель сель-
скохозяйственного назначения, ссылаясь на пропуск заявителя-
ми срока исковой давности.
Так, жительница села П. обратилась в Каширский районный
суд Воронежской области с иском к сельскохозяйственной арте-
ли «Нива» и администрации района о признании за ней права
на земельную долю и о выделе доли в натуре за счет земель, ис-
пользуемых артелью. В исковом заявлении П. указывала, что в
период с 1955 по 1991 год она работала в Лсвороссошанской
сельской библиотеке на территории колхоза им. 19 Партсъезда,
реорганизованного впоследствии в сельскохозяйственную артель
«Нива». В 1992 г. на общем собрании колхоза ее не включили в
список лиц, имеющих право на земельную долю, нарушив тем
самым ее право. Суд отказал в иске, сославшись на пропуск ис-
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 30 .марта 2004 г. но делу № 33—765 // Архив Воронежского област-
ного суда.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 343
тицей установленного законом 3-летнего срока исковой давно-
сти. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда
оставила без изменения это решение суда, сославшись на сле-
дующие обстоятельства: суд первой инстанции установил, что
истица узнала о нарушении своего нрава в 1992 г., однако в суд
с соответствующим заявлением не обратилась ввиду незнания
законодательства. В 1996 г. в районной газете было опублико-
вано постановление Каширской районной администрации от
12 августа 1996 г. № 328 о предоставлении в собственность но
5,75 га сельскохозяйственных угодий работникам колхоза, пен-
сионерам и работникам социальной сферы колхоза им. 19 Парт-
съезла. Доводы жалобы на то, что истине стало известно о на-
рушении ее права лишь в 2002 г., опровергаются материалами
дела, в соответствии с которыми о решении общего собрания
членов колхоза 1992 г. ей стало известно в 1992 г. Истечение
срока исковой давности, о применении которого заявлено от-
ветной стороной в споре, является основанием к отказу в иске
при отсутствии уважительных причин пропуска срока (ст. 199
ГК РФ)1.
По аналогичному делу с участием другой сельской тружени-
цы (учительницы) К. судебная коллегия, отказывая в удовлетво-
рении кассационной жалобы заявительницы об отмене отказно-
го решения суда, уточнила, что ссылка заявительницы на то, что
суд не должен применять положения о сроках исковой давности
ввиду того, что земельное законодательство не предусматривает
таких сроков, несостоятельна, поскольку права заявителя «опо-
средованы решением комиссии по реорганизации колхоза «Под-
горное», утвержденным постановлением администрацией Ра-
монского района, оспаривание которых предполагает сроки ис-
ковой давности. Глава 17 ГК РФ предусматривает сроки иско-
вой давности2.
По данному делу, отказывая в связи с пропуском срока об-
ращении в суд в удовлетворении иска заявительницы, работав-
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 25 января 2005 г. по делу № 33—132 // Архив Воронежского област-
ного суда.
2 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 2 марта 2004 г. но делу № 33—471 // Архив Воронежского областно-
го суда.
344
Глава 3
шей в период реорганизации сельской учительницей, о призна-
нии права на земельную долю за счет обшей долевой собствен-
ности работников сельскохозяйственного реорганизованного
предприятия, суд разъяснил заявительнице ее право на обраще-
ние в суд с иском о признании ее права па земельную долю за
счет земель районного фонда перераспределения.
В настоящее время приватизация публичных земельных уча-
стков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назна-
чения и предоставленных сельскохозяйственным организациям
на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также зе-
мельных участков, находящихся в фонде перераспределения зе-
мель (признание права на земельную долю), регулируется Зако-
ном об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а
также региональным земельным законодательством. Важно от-
мстить, что до введения в действие данного Закона1 приватиза-
ция земельных участков сельскохозяйственного назначения, на-
ходящихся в государственной или муниципальной собственно-
сти, некоторое время не допускалась2. Пункт 1 ст. 19.1 Закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения разре-
шал осуществлять приватизацию земельных участков из зе-
мель сельскохозяйственного назначения только с 1 января
2004 г. в случае, если на день вступления в силу Федерально-
го закона об обороте земель сельскохозяйственного назначе-
ния субъект Российской Федерации нс принимал свой одно-
именный закон.
Согласно этому Закону сельскохозяйственные угодья, пре-
доставленные сельскохозяйственным организациям на праве по-
стоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться
гражданам в соответствии со ст. 28 ЗК РФ на нраве общей соб-
ственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами
субъектов Российской Федерации, без проведения торгов (кон-
курсов, аукционов). Перечень категорий граждан, имеющих
право на получение земельной доли, и порядок определения
размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Рос-
1 Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения
вшунил в действие через 6 месяцев после его опубликования. Впервые он был
опубликован в «Российской газете» 27 июля 2002 г. № 137 и в «Парламентской
газете» 27 июля 2002 г. № 140—141.
2 Статья 8 Вводного закона.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 345
сийской Федерации. Земельные участки, находящиеся в фонде
перераспределения земель, могут передаваться гражданам и
юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в
собственность на возмездной или безвозмездной основе в случа-
ях, установленных федеральными законами и законами субъек-
тов Российской Федерации (п. 4. ст. 10). Земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими
пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбища-
ми и находящиеся в государственной или муниципальной соб-
ственности, не могут быть переданы гражданам в собственность
(п. 6 ст. 10).
Как видно из содержания федерального законодательства,
вопросы приватизации земельных участков из состава земель
сельскохозяйственного назначения, находящихся в пользовании
сельскохозяйственных организаций или в фонде перераспреде-
ления земель, конкретизируются законодательством субъектов
Российской Федерации, которое устанавливает:
1) случаи бесплатного предоставления гражданам на праве
обшей собственности сельскохозяйственных угодий, предостав-
ленных сельскохозяйственным организациям на праве постоян-
ного (бессрочного) пользования;
2) перечень категорий граждан, имеющих право на получе-
ние доли в праве обшей собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения (далее — земельная
доля), предоставленных сельскохозяйственным организациям на
праве постоянного (бессрочного) пользования;
3) порядок определения размера земельной доли. К числу
таких актов регионального законодательства могут относиться
конституции (уставы) субъектов Российской Федерации, законы
«Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назна-
чения», другие региональные законы.
Так, согласно Закону Воронежской области от 13 мая 2008 г.
№ 25—03 «О регулировании земельных отношений на террито-
рии Воронежской области» право на приватизацию земель сель-
скохозяйственного назначения в общую долевую собственность
имеют следующие категории граждан:
1) работники данной сельскохозяйственной организации,
состоящие в трудовых правоотношениях с указанной сель-
скохозяйственной организацией нс менее 6 месяцев на день
346
Глава 3
провеления общего собрания трудового коллектива, в том
числе:
а) временно отсутствующие работники сельскохозяйственной
организации: военнослужащие срочной службы, стипен-
диаты сельскохозяйственной организации, работники, на-
правленные на повышение квалификации, лица, имеющие
право вернуться в соответствии с действующим законода-
тельством на прежнее место работы, женщины, находя-
щиеся в отпуске по беременности и родам и отпуске по
уходу за ребенком;
б) уволенные из этой организации по сокращению числен-
ности или штата работников после 27 января 2003 г. и до
момента возникновения права собственности на земель-
ную долю в соответствии с настоящим Законом Воронеж-
ской области1;
2) пенсионеры, уволенные из данной сельскохозяйственной
организации в связи с выходом на пенсию;
3) пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохозяйст-
венной организации, ранее использовавшей данные сельско-
хозяйственные угодья на праве постоянного (бессрочного)
пользования;
4) лица, занятые в социальной сфере на селе (работники го-
сударственных и муниципальных учреждений здравоохранения,
культуры, образования, расположенных на территории сельско-
хозяйственной организации), а также пенсионеры, уволенные из
указанных в настоящем пункте организаций в связи с выходом
на пенсию, по представлению уполномоченного органа;
5) дети, муж (жена), родители лица, имевшего право на полу-
чение в собственность земельной доли в соответствии с п. 1—4
настоящей статьи и умершего после подачи заявления о вклю-
чении его в списки лиц, имеющих право на приватизацию сель-
скохозяйственных угодий (ст. 33).
Эти граждане имеют право однократно приватизировать в
общую долевую собственность земельные участки из земель
1 В число работников сельскохозяйственной организации, имеющих право при-
вагизацим земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с настоя-
щим Законом Воронежской области, не включаются временные, сезонные ра-
ботники, а также лица, работающие по гражданско-правовым договорам, и со-
вместители, основное место работы которых находится в другой организации.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 347
сельскохозяйственного назначения. Претенденты на приватиза-
цию земель сельскохозяйственного назначения обязаны доку-
ментально подтвердить, что ранее они нс участвовали в прива-
тизации земель сельскохозяйственного назначения (ст. 32).
Размер земельной доли определяется в соответствии с требо-
ваниями комментируемого Закона по каждой сельскохозяйст-
венной организации индивидуально. Размер земельной доли вы-
ражается в гектарах с указанием арифметической доли и опре-
деляется в следующем порядке: размер земельной доли в гекта-
рах рассчитывается путем деления обшей площади сельскохо-
зяйственных угодий, переданных в общую собственность лиц,
имеющих право на приватизацию земель сельскохозяйственного
назначения в соответствии с настоящим Законом, на число этих
лиц. Общая площадь сельскохозяйственных угодий определяется
в соответствии с действующим законодательством по данным
государственного земельного кадастра.
Размер земельной доли устанавливается независимо от тру-
дового вклада, но при наличии стажа работы гражданина в дан-
ной сельскохозяйственной организации не менее 6 месяцев.
Одной из причин возникновения земельных споров по во-
просам приватизации земельных участков из земель сельскохо-
зяйственного назначения является незнание сроков начала при-
ватизации в том или ином регионе страны. Как уже отмечалось
ранее, в соответствии с п. 4 ст. 1 и ст. 19.1 Закона об обороте
земель сельскохозяйственного назначения приватизация таких
участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности и расположенных на территории субъекта Рос-
сийской Федерации, осуществляется с момента, установленного
законом субъекта Российской Федерации. Если на день вступ-
ления в силу Федерального закона об обороте земель сельскохо-
зяйственного назначения региональный закон не принят, при-
ватизация вышеназванных земельных участков осуществляется с
1 января 2004 г.
В связи с изложенным представляет интерес следующее гра-
жданское дело.
Прокурор Читинской области обратился в суд с заявлением
о признании противоречащей федеральному законодательству и
недействующей ст. 1 Закона Читинской области от 17 декабря
2003 г. № 518-340 «О начале приватизации земельных участков
348
Глава 3
из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, располо-
женных на территории Читинской области», ссылаясь на то, что
данной нормой Закона, определяющей срок начала приватиза-
ции земельных участков из земель сельскохозяйственного на-
значения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, расположенных на территории Читинской об-
ласти, с 1 января 2053 г., нарушаются конституционные права
граждан, в том числе право иметь в собственности землю, до-
пускается неравенство при реализации этого права. Оспаривае-
мая норма Закона Читинской области, указывал прокурор, про-
тиворечит ст. 19.1 Федеральною закона «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения», определяющего макси-
мально допустимый срок, но истечении которого должна осуще-
ствляться приватизация названных земель на территориях субъ-
ектов Российской Федерации, — с 1 января 2004 г.
Решением Читинского областного суда от 29 марта 2004 г.
заявление прокурора было удовлетворено. Однако Судебная
коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетво-
рила кассационную жалобу, отменила состоявшееся решение,
сославшись при этом на следующие основания.
Удовлетворяя заявление прокурора, суд сослался на п. 1
ст. 19.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назна-
чения, согласно которому в тех субъектах Российской Федера-
ции, в которых на день вступления в силу Федерального закона
не был принят закон, обеспечивающий его реализацию, прива-
тизация земель сельскохозяйственного назначения, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, осущест-
вляется с I января 2004 г. Одиако с выводом суда о противоре-
чии ст. I Закона области федеральному законодательству согла-
ситься нельзя. Названный Закон области был принят Читинской
областной Думой 17 декабря 2003 г. в соответствии с п. «в», «к»
ч. 1 ст. 72 Конституции РФ и Законом об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения. Им установлено начало прива-
тизации указанных земель (с 1 января 2003 г.) уже после вступ-
ления в силу названного Федерального закона (т.с. после 28 ян-
варя 2003 г.) и Федерального закона «О внесении изменений и
дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельско-
хозяйственного назначения» (10 июля 2003 г.). Согласно п. 4
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 349
ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначе-
ния приватизация земельных участков из земель сельскохозяй-
ственного назначения, находящихся в государственной или му-
ниципальной собственности, расположенных на территории
субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента,
установленного законом субъекта Российской Федерации.
Таким образом, определение момента начала приватизации
земельных участков названной категории земель относится ис-
ключительно к полномочиям субъекта Российской Федерации.
Конечный срок начала приватизации земель в Федеральном за-
коне не указан. Пунктом 2 ст. 19.1 Закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что нормы
этой статьи (в том числе и подп. 1 п. 1) действуют до вступле-
ния в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирую-
щего данные правоотношения. Суд в решении нс привел эту
норму Федерального закона и не применил ее в единстве и во
взаимосвязи с положениями федерального законодательства.
Следовательно, суд, приняв во внимание требование п. 1 ст. 19.1
Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не
учел положения п. 2 этой же статьи. Доводы о том, что установ-
ленный Законом области момент начала приватизации указан-
ных земель (с 1 января 2053 г.) противоречит федеральному за-
конодательству, являются несостоятельными. Более того, мо-
мент начала приватизации земельных участков названной кате-
гории земель законодатель субъекта Российской Федерации
вправе определить самостоятельно (п. 4 ст. 1, п. 2 ст. 19.1 Зако-
на об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Закон области нс содержит дополнительных правил или ог-
раничений оборота земельных участков из земель сельскохозяй-
ственного назначения, а лишь устанавливает момент начала
приватизации указанной категории земель в соответствии с п. 4
ст. 1 и п. 2 ст. 19.1 приведенного выше Федерального закона.
Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации
признаются и защищаются равным образом частная, государст-
венная, муниципальная и иные формы собственности. Установ-
ление Законом области момента начала приватизации с 1 янва-
ря 2053 г. направлено па защиту государственной и муници-
пальной собственности на землю и не ограничивает право част-
ной собственности на земельные участки из земель ссльскохо-
350
Глава 3
зяйственного назначения. Такое право предоставлено субъекту
Российской Федерации Федеральным законом. Право граждан
иметь в частной собственности землю не ограничивается оспа-
риваемым Законом области, так как его действие не распро-
страняется на земельные участки из земель сельскохозяйствен-
ного назначения, которые уже находятся в собственности граж-
дан, а также им не регулируются отношения, связанные с пре-
доставлением земельных участков из земель сельскохозяйствен-
ного назначения гражданам для индивидуального жилищного,
гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, животноводства и огородничества, а также с предо-
ставлением земельных участков, занятых зданиями, строениями,
сооружениями1.
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до всту-
пления в силу Закона о государственной регистрации прав на не-
движимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии — вы-
писки из принятых до вступления в силу указанного Закона ре-
шений органов местного самоуправления о приватизации сель-
скохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную
долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сде-
лок с ним2.
Обсуждаемый в настоящее время проект федерального зако-
на «Об упорядочении отношений собственности, возникших
при приватизации земель сельскохозяйственного назначения»
направлен на беспрепятственное осуществление нрав граждан
на приватизацию земельных участков3.
Граждане вправе обратиться в уполномоченные государст-
венные или муниципальные органы с просьбой о предоставле-
нии им земельных участков бесплатно за счет публичной зе-
мельной собственности из земель сельскохозяйственного назна-
чения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Как
’ Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 30 июня 2004 г. по делу № 72-Г04—2 // Бюллетень Верховного Суда РФ.
2005. № 1.
’ Статья 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
’ Волков ГА. Концепция Федерального закона об упорядочении отношений соб-
ственности. возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назна-
чения // Экологическое право. 2006. № 4. С. 48.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 351
указано в ст. 81 ЗК РФ, гражданам, изъявившим желание вести
крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из зе-
мель сельскохозяйственного назначения предоставляются в со-
ответствии с Земельным кодексом РФ и Законом о крестьян-
ском (фермерском) хозяйстве (п. I).
Порядок предоставления публичных земельных участков
бесплатно для нужд крестьянского хозяйства аналогичен изло-
женному ранее порядку предоставления земельных участков в
аренду для этих же целей. Этот порядок отрегулирован в ст. 12
Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве’.
Спецификой этого порядка является лишь указание в по-
данном заявлении на испрашиваемый земельный участок о его
передаче в собственность бесплатно. В случае положительного
решения вопроса уполномоченный государственный или муни-
ципальный орган принимает решение о предоставлении земель-
ного участка в собственность бесплатно без заключения какого-
либо договора.
Изложенные нормы согласуются с обшей нормой ЗК РФ,
устанавливающей порядок предоставления земельных участков
из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, для целей, не связанных со строительством
(ст. 34 3К РФ).
Иными словами. Закон о крестьянском (фермерском) хо-
зяйстве нс предусматривает предоставление земельных участ-
ков из земель публичной собственности в собственность фер-
меров бесплатно на конкурсной основе (путем торгов), и при-
менять, на наш взгляд, следует нормы ст. 12 этого Закона, а не
нормы ст. 30—34 ЗК РФ, предусматривающих конкурсный по-
рядок (путем торгов) предоставления земельных участков в
собственность.
В то же время ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяй-
ственного назначения указывает на то, что «земельные участки
из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, представ-
1 Земельные участки, предоставляемые для нужд крестьянского (фермерского)
хозяйства, формируются в соответствии с земельным законодательством РФ
(п. 3 ст. 11 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
352
Глава 3
ляются гражданам и юридическим липам в собственность иа
торгах (конкурсах, аукционах)»1.
Таким образом, возникла коллизия законов, требующая
дальнейшего разрешения на теоретическом и законодательном
уровнях.
Е.А. Галиновская и Е.Л. Минина считают, что на отношения
по приобретению публичных земельных участков крестьянскими
хозяйствами нс распространяются нормы Закона об обороте зе-
мель сельскохозяйственного назначения2. М.К). Тихомиров так-
же настаивает на приоритете Закона о крестьянском (фермер-
ском) хозяйстве3. Ю.В. Васильчук находит такой подход пра-
вильным4.
По нашему мнению, при установлении порядка предоставле-
ния земель для крестьянских (фермерских) хозяйств из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственно-
сти, приоритетом (перед Законом об обороте земель сельскохо-
зяйственного назначения) обладает Закон о крестьянских (фер-
мерских) хозяйствах как специальный закон. Безусловно, отдель-
ные исследователи могут утверждать, что специальным законом в
возникшей ситуации является Закон об обороте земель сельско-
хозяйственного назначения как прямо регулирующий отношения,
связанные с владением, пользованием и распоряжением земель-
ными участками из состава земель сельскохозяйственного назна-
чения. В то же время Закон о крестьянском (фермерском) хозяй-
стве определяет правовые, экономические и социальные основы
создания и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств. Он
предусматривает упрощенную процедуру приобретения публич-
ной земельной собственности, включая приватизационный поря-
1 За исключением земельных участков сельскохозяйственных угодий, предостав-
ленных сельскохозяйственным организациям на нраве постоянного (бессрочно-
го) пользования (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения).
- Галиновская Е.А., Минина Е.Л. Комментарий к ФЗ «О крестьянском (фермер-
ском) хозяйстве». М., 2004. С. 83.
3 Тихомиров М.Ю. Комментарий к ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйст-
ве». М.. 2006. С. 81.
4 Васильчук Ю.В. Предоставление земель для ведения крестьянского (фермерско-
го) хозяйства: спорные вопросы правового регулирования и правоприменения //
Новая правовая мысль. 2007. № 4.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 353
док, и как всякий закон, регулирующий публичные правоотно-
шения (приватизацию публичной собственности), а не имущест-
венный оборот уже имеющихся земельных участков, обладает
приоритетом перед законом, регулирующим такой оборот. Пред-
ставляется необходимым указать названный приоритет в обоих
упомянутых законах.
Исходя из текста ст. 12 Закона о крестьянском (фермерском)
хозяйстве, можно сделать вывод о том, что граждане, желающие
создать крестьянское хозяйство, вправе приобрести для этого
публичные земельные участки на безвозмездной основе, т.е.
имеют право на приватизацию земельного имущества в установ-
ленном этим Законом порядке.
Могут ли фермеры, уже имеющие земельные участки на пра-
ве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожиз-
ненного наследуемого владения, переоформить это право на
право собственности бесплатно, т.е. приватизировать занимае-
мые земельные участки?
В аграрно-правовой литературе имеется мнение о том, что
фермеры такой возможностью не обладают ввиду того, что они
относятся к категории граждан, осуществляющих предпринима-
тельскую деятельность без образования юридического лица, и к
ним на основе н. 3 ст. 23 ГК РФ применяются правила, регули-
рующие деятельность юридических лиц, т.е. они вправе приоб-
ретать публичную земельную собственность лишь на возмездной
основе1.
По нашему мнению, на поставленный вопрос нельзя дать од-
нозначный ответ. Пункт 7 ст. 10 Закона об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения указывает, что приобретение гра-
жданами, осуществляющими деятельность по велению крестьян-
ского (фермерского) хозяйства, право собственности на земель-
ные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бес-
срочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого
владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом
от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земель-
* Калинин И.И.. Удачин А.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону
«О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // Международная академия оценки
и консалтинга. 2004; СПС «Консультант Плюс».
354
Глава 3
ного кодекса Российской Федерации»1. Поэтому содержание от-
вета будет зависеть от наличия на запрашиваемом земельном уча-
стке строений, зданий, сооружений, принадлежащих фермеру на
праве собственности, и от правового статуса претендента на зе-
мельный участок. Если с заявлением о бесплатной приватизации
земельного участка обращается глава крестьянского (фермерско-
го) хозяйства, использующего земельный участок на ограничен-
ном вещном праве в интересах крестьянского хозяйства, то осу-
ществить передачу публичной собственности в собственность
фермера можно лишь на возмездной основе в соответствии с п. 1
ст. 2 Вводного закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (с измене-
ниями и дополнениями).
Если с аналогичным заявлением обращается фермер (не глава,
а член крестьянского хозяйства), имеющий земельный участок,
права на который не были надлежаще оформлены и зарегистриро-
ваны, то такой фермер, как обычный гражданин, имеет право на
бесплатную приватизацию такого участка, если на нем находится
жилой дом фермера, приобретенный им по сделке до вступления в
силу Закона СССР от 6 марта 1991 г. № 1305—1 «О собственности
в СССР» (п. 4 ст. 3 Вводного закона).
Максимальные размеры земельных участков, предостав-
ляемых бесплатно гражданам в собственность из находящихся
в государственной или муниципальной собственности земель
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства устанав-
ливаются федеральными законами — из земель, находящихся
в федеральной собственности; законами субъектов Россий-
ской Федерации — из земель, находящихся в собственности
субъектов Российской Федерации; нормативными правовыми
актами органов местного самоуправления — из земель, нахо-
дящихся в собственности муниципальных образований (ст. 33
ЗК РФ).
1 Статья 2 Вводного закона предусматривает только возмездную передачу пуб-
личных земельных участков в собственность коммерческих организаций, инди-
видуальных предпринимавшей, имеющих собственные здания, строения, соору-
жения на этих участках. Возмездная передача публичных земельных участков в
собственность предусмотрена этим Законом и для граждан, являющихся собст-
венниками недвижимости, если право собственности на нее возникло до вступ-
ления в силу ЗК РФ, и если федеральными законами нс установлен иной поря-
док приобретения земельных участков в собственность (п. 1 ст. 2).
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 355
Так, например, согласно Закону Воронежской области от
13 мая 2008 г. «О регулировании земельных отношений на тер-
ритории Воронежской области» максимальные размеры земель-
ных участков, предоставляемых в соответствии с действующим
законодательством в собственность гражданам бесплатно из на-
ходящихся в государственной собственности Воронежской об-
ласти земель, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйст-
ва, устанавливаются в размере до 5 гектаров земель сельскохо-
зяйственного назначения (ст. 9).
Виды фермерских хозяйств, для которых нс устанавливаются
минимальные размеры земельных участков, перечислены в п. 7
ст. 12 Закона о крестьянским (фермерском) хозяйстве.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения
земель, могут предоставляться гражданам в порядке приватиза-
ции в случаях, установленных федеральными законами и зако-
нами субъектов Российской Федерации* *.
§ 3. Судебная защита прав граждан
при выделе земельного участка в натуре
в счет земельных долей
Судебная практика показывает, что выделение земельных
участков в счет земельных долей представляет собой одну из
сложнейших категорий земельных споров.
Согласно п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохо-
зяйственного назначения участник или участники долевой соб-
ственности на земельный участок из земель сельскохозяйст-
венного назначения вправе выделить земельный участок в счет
своей земельной доли или своих земельных долей для создания
либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьян-
ского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельно-
го участка в аренду или распоряжения им иным образом, если
это нс нарушает требований ст. 4 настоящего Закона к пре-
дельным размерам и к местоположению выделяемых земельных
участков2.
1 Пункт 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
* Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сель-
скохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов Российской
Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Феде-
рации о землеустройстве.
356
Глава 3
Иными словами, если ранее действовавшее законодательство
допускало выделение земельных участков (долей) лишь для уз-
кого перечня целей хозяйствования, то современный Закон об
обороте земель сельскохозяйственного назначения позволяет
выделять земельный участок не только для создания (расшире-
ния) личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермер-
ского) хозяйства, передачи в аренду, но и для распоряжения
(пользования) участками иным законным способом в соответст-
вии с их целевым назначением1. Вот почему представляется
ошибочным мнение некоторых исследователей о том, что выдел
земельной доли допускается только дня создания и расширения
личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского)
хозяйства2. Полагаем, что такое мнение нс подкрепляется ни
толкованием закона, ни реальной практикой3.
Положения п. I ст. 4 и п. 1 ст. 13 Закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения нс позволяют образование
(в результате выдела) земельных участков, размеры которых
меньше, чем минимальные размеры земельных участков, уста-
новленных законом субъекта Российской Федерации.
1 Первоначально земельный участок мог быть выделен только тем собственни-
кам земельных долей, которые намеревались создать крестьянское хозяйство
(Законы РСФСР 1990 г. «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермер-
ском) хозяйстве»). В соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1991 г. собст-
венники земельных долей могли получать их в виде конкретного земельного
участка при выходе из сельскохозяйственного предприятия или его ликвидации,
но только при условии дальнейшего использования участка в сельскохозяйст-
венных целях или продажи его местному Совету народных депутатов. Указом
Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в России» было установлено, что
собственники имеют право без согласия других сособственников на выдел
земельною участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяй-
ства, сдачи в залог и аренду, расширения до установленной нормы участка,
используемого иод личное подсобное хозяйство и индивидуальное жи лишнее
строительство. В соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г.
№ 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» собственники
земельной доли получили право требовать выделения ее в натуре для ведения
крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, а также для пере-
дачи в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным
организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства.
2 Дроздов ИА. Обзор оборота земель сельскохозяйственного назначения // Пра-
воведение. 2004. № 6. С. 24.
3 Андреев К). И. Актуальные проблемы владения, пользования и распоряжения
земельными участками (долями) из земель сельскохозяйственного назначения //
Аграрное и земельное право. 2005. № 1. С. 84 -98.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 357
Так, например. Закон Воронежской области от 13 мая 2008 г.
№ 25—ОЗ «О регулировании земельных отношений на терри-
тории Воронежской области» устанавливает минимальный раз-
мер образуемого нового земельного участка из земель сельско-
хозяйственного назначения в 200 гектаров (ст. 11), в Москов-
ской области этот размер равен 2 гектарам1, в Красноярском
крае — 100—150 гектарам2, в Ставропольском крас — 300 гек-
тарам3.
По-прежнему непростым остается вопрос о выделе земель-
ных участков в специализированных хозяйствах. До последнего
времени этот вопрос регулировался Положением о реорганиза-
ции колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных
предприятий, утвержденным постановлением Правительства РФ
от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорга-
низации предприятий и организаций агропромышленного ком-
плекса»4. Им устанавливались особые условия реорганизации и
приватизации отдельных сельскохозяйственных предприятий,
обусловленные необходимостью сохранения их прежней спе-
циализации и функций. Нормы названного Положения рас-
пространялись на период реорганизации хозяйств, если по
окончании реорганизации земельные доли работников были
внесены в уставные капиталы реформированных организаций.
Однако на практике во многих хозяйствах земельные доли
остались в собственности граждан, и вполне реальной являет-
ся угроза раздела ценных земель специализированных пред-
приятий.
1 Закон Московской области от 12 июня 2004 г. № 75/2004—03 «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области».
2 Закон Красноярского края о г 25 декабря 2003 г. № 9—1665 «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения на территории Красноярского края».
5 Ограничения по размеру выделяемого земельного участка нс распрос1раняются
на случаи выдела земельного участка в счет доли для ведения личного подсобно-
го хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хо-
зяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство,
цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, ры-
боловство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной
продукции по технологии, допускающей использование земельных участков,
размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, уста-
новленные законами субъектов Российской Федерации (н. 1 ст. 4 Закона об
обороте земель сельскохозяйственного назначения).
4 Утратило силу согласно постановлению Правительства РФ от 20 декабря
2002 г. № 912.
358
Глава 3
Определение местоположения выделяемого земельного уча-
стка и его размера также остается непростым вопросом для уча-
стников земельного спора и суда.
Как отмечено в п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель сельско-
хозяйственного назначения, местоположение земельного участ-
ка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участни-
ком долевой собственности в соответствии с решением общего
собрания участников долевой собственности при утверждении
границ части находящегося в долевой собственности земельного
участка, предназначенной для выделения в первоочередном по-
рядке земельных участков в счет земельных долей в соответст-
вии со ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения.
Если общее собрание участников долевой собственности не
утвердило границы части находящегося в долевой собственности
земельного участка, предназначенной для выделения в перво-
очередном порядке земельных участков в счет земельных долей,
то участник долевой собственности на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в
письменной форме о своем намерении выделить земельный
участок в счет своей земельной доли остальных участников до-
левой собственности или опубликовать сообщение в средствах
массовой информации, определенных субъектом Российской
Федерации, с указанием предполагаемого местоположения вы-
деляемого в счет своей земельной доли земельного участка1.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка
разрешаются участниками долевой собственности с использова-
нием согласительных процедур, порядок проведения которых
устанавливается субъектом Российской Федерации. В случае не-
достижения согласованного решения споры о местоположении
выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
По нашему мнению, в Законе об обороте земель сельскохо-
зяйственного назначения отсутствуют требования к местополо-
жению земельных участков из земель сельскохозяйственного
1 В случае. если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников
долевой собственности не поступят обоснованные возражения относительно
местоположения выделяемого земельного участка, то предложение о местополо-
жении такого земельного участка считается согласованным.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 359
назначения, хотя в этом Законе имеется ст. 4 с почти одно-
именным названием («Предельные размеры и требования к ме-
стоположению земельных участков из земель сельскохозяйст-
венного назначения»). На эту же статью ссылается и ст. 13, ре-
гулирующая выдел земельных участков в счет долей в нраве об-
щей собственности на земельный участок из земель сельскохо-
зяйственного назначения. К сожалению, в ст. 4 Закона говорит-
ся лишь о порядке установления минимальных размеров зе-
мельных участков, размера обшей площади земельных участков,
расположенных на территории одного административного рай-
она, об условиях совершении сделок с земельными участками из
земель сельскохозяйственного назначения, о недопущении вы-
дела земельного участка из состава искусственно орошаемых
угодий. Но даже имеющиеся в этой статье положения вступают,
как обоснованно замечают авторы одного из комментариев За-
кона. в противоречие с законодательством РФ о землеустройст-
ве, на который ссылается ст. 4 Закона1.
В п. I ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения в части землеустройства отмечено лишь, что «мини-
мальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйст-
венного назначения могут быть установлены законами субъек-
тов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о
землеустройстве», а ст. 17 этого Закона требует от участников
общей долевой собственности, получивших в собственность зе-
мельные доли при приватизации сельскохозяйственных угодий,
определить на местности границы находящихся в обшей собст-
венности земельных участков в соответствии с требованиями
зе млеустройства.
Действовавший ранее Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г.
№ 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»
требовал при выделении земельных долей в натуре обеспечения
рациональной организации территории (компактного размеще-
ния) и качества земель выделяемого участка не ниже среднего
по ХОЗЯЙСТВУ.
Сами по себе земельные доли никак не привязаны к местно-
сти, известен только размер этой доли, выраженный в дробях,
! См.: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федера-
ции и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назна-
чения» / Отв. ред. Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М., 2002. С. 571.
360
Глава 3
процентах, в балло-гектарах. Различные же части земельного
участка, находящегося в обшей собственности, имеют различ-
ную ценность не только в связи с различным качеством сельхо-
зугодий, но и вследствие их расположения (близости к жилью,
производственным постройкам и т.п.). При их выделении в ка-
честве самостоятельного земельного участка важно не допустить
появления чересполосицы и нарушения производственного
цикла их сельскохозяйственного использования1.
Можно сделать вывод о том, что определение местоположе-
ния выделяемых в счет земельных долей земельных участков в
настоящее время нс должно ухудшать рационального использо-
вания земель, призвано способствовать их охране и установле-
нию границ на местности, рациональной организации террито-
рии и компактного землепользования, создавать благоприятные
условия для ведения сельскохозяйственного производства, обес-
печения устойчивости площадей и границ землепользования,
соблюдать законные интересы всех землевладельцев и земле-
пользователей.
Суды постоянно сталкиваются с проблемами законного и
рационального определения места расположения выделяемых
земельных участков в счет имеющихся земельных долей, но в
любом случае требования, предъявляемые к местоположению
выделяемых в счет земельных долей земельных участков, долж-
ны быть направлены на предотвращение недостатков в их рас-
положении (чересполосица, вклинивание, вкрапливание, даль-
ноземье, изломанность и неудобства в использовании), на учет
требований законодательства о землеустройстве и межевании.
Многие региональные законы о регулировании оборота зе-
мель сельскохозяйственного назначения нс содержат критерии
локализации выделяемых земельных долей на местности2.
1 См., например: Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения» / Пол ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический
Дом «Юстицинформ», 2003. С. 230; Волков Г.А. Концепция Федерального за-
кона об упорядочении отношений собственности, возникших при приватиза-
ции земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. 2006.
№ 4. С. 45.
2 Отдельные вопросы предоставления земельных участков в натуре в счет
имеющихся долей содержатся в законодательстве о хозяйственных обществах
(акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью), про-
изводственных кооперативах, сельскохозяйственных артелях, в их учредитель-
ных документах.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 361
Представляется необходимым закрепить в действующем за-
конодательстве (в частности, в Законе об обороте земель сель-
скохозяйственного назначения) критерии определения место-
расположения выделяемых земельных участков в счет земельных
долей более подробно.
Большую помощь в разрешении споров о местоположении
выделяемых в счет земельных долей земельных участков оказы-
вают досудебные согласительные процедуры, порядок проведе-
ния которых, как уже отмечалось, возлагается Законом об обо-
роте земель сельскохозяйственного назначения на субъекты
Российской Федерации. Функционирование хорошо разрабо-
танных досудебных согласительных процедур относительно воз-
никающих при выделе земельных долей вопросов способствует
уменьшению числа судебных споров, смягчению напряженности
отношений между участниками долевой собственности, сниже-
нию объема нарушений их зсмсльно-имушсствснных прав1.
С вступлением в силу Закона об обороте земель сельскохо-
зяйственного назначения утратили свое значение постановления
Правительства РФ, регулировавшие в какой-то мере порядок
выделения земельных долей в натуре, включая определение их
расположения на местности2.
Научно-технический Совет Министерства сельского хозяйст-
ва РФ одобрил в 2003 г. Методические рекомендации по выделу
земельных участков в счет земельных долей3. Но. как показыва-
ет судебная практика, эти Рекомендации, к сожалению, являют-
ся малоизвестными, громоздкими, трудноисполнимыми при от-
сутствии доброй воли сторон.
1 Анализируя земельное пореформенное российское законодательство второй
половины 19 века, можно сделать вывод о том. что в указанный период с целью
оперативного разрешения многих организационных, имущественных и земель-
ных вопросов при выходе крестьян из общины создавались крестьянские обше-
ственные управления, институты мировых посредников, губернские по кресть-
янским делам присутствия, проводились уездные съезды // Российское законо-
дательство. В 9 т. Т. 7. Документы крестьянской реформы / Отв. ред.
О.И. Чистяков. М.: Юридическая литера i ура, 1989. С. 430.
2 См., например: постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96
«О иорядке осуществления прав собственников земельных долей и имуществен-
ных паев».
а См.: Протокол Минсельхоза РФ от 23 января 2003 г. N? 3 // СПС «Консуль-
тант Плюс».
362
Глава 3
Так, согласно этим Рекомендациям споры о местоположении
выделяемого земельного участка и размере компенсации разре-
шаются создаваемой по инициативе участников долевой собст-
венности согласительной комиссией с привлечением представи-
телей сельской администрации, руководства сельскохозяйствен-
ной организации (землепользователя) и районного комитета по
земельным ресурсам и землеустройству. При необходимости в
состав согласительной комиссии могут быть приглашены и
представители других общественных организаций и государст-
венных органов. Персональный состав согласительной комиссии
утверждается главой администрации административного района.
Согласительная комиссия создастся на постоянной основе сро-
ком на I год. Заседания комиссии проводятся по мерс поступ-
ления заявлений, но нс реже одного раза в месяц. Инициатором
согласительных процедур выступает участник выделяемой доле-
во й собст вс н н ости.
Комиссия вправе истребовать от спорящих сторон докумен-
ты, подтверждающие право собственности па земельную долю,
выкопировку на испрашиваемый земельный участок, акт оценки
выделяемого участка, расчеты размера компенсации, обоснова-
ние причин несогласия с местоположением выделяемого зе-
мельного участка.
При необходимости комиссия инициирует проведение экс-
пертиз и, в конечном итоге, принимает рекомендательное реше-
ние в присутствии всех заинтересованных сторон, которое под-
писывается всеми членами комиссии. В случае несогласия с ре-
комендациями комиссии спор о местоположении выделяемого
земельного участка разрешается в суде.
Безусловно, изложенные примирительные процедуры по оп-
ределению места положения и стоимости выделяемого земель-
ного участка требуют своего усовершенствования. Жизнь задает
все новые и новые вопросы, и, видимо, в дальнейшем с помо-
щью теоретиков и практиков появятся добротные согласитель-
но-процедурные нормы. Но на сегодняшний момент имеется
много неясностей процедурного характера.
Так, например, не совсем ясны предложения Рекомендаций
о вынесении решения согласительной комиссией о месте распо-
ложения выделяемого земельного участка и размере компенса-
ции на основании экспертного заключения. Как известно, про-
ведение экспертизы вправе назначать только специально упол-
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 363
номоченные законом государственные органы и должностные
лица с предварительной оплатой заинтересованными лицами
экспертных расходов1.
Законодательными органами субъектов Российской Федера-
ции проделана огромная работа по разработке порядка проведе-
ния согласительных процедур по обсуждаемому вопросу.
Так, например, Закон Воронежский области от 13 мая
2008 г. № 25—03 «О регулировании земельных отношений на
территории Воронежской области» содержит следующие согла-
сительные процедуры.
В случае недостижения согласованного решения о местопо-
ложении выделяемого земельного участка путем переговоров
либо уклонения одной из сторон спора от участия в переговорах
участники долевой собственности, желающие выделить земель-
ный участок, в течение 10 календарных дней вправе обратиться
в уполномоченный орган с просьбой провести согласительные
процедуры по рассмотрению спора о местоположении выделяе-
мого земельного участка. Для разрешения данного спора с уча-
стием уполномоченного органа участники долевой собственно-
сти обязаны представить в уполномоченный орган:
1) заявление о проведении согласительных процедур с уча-
стием уполномоченного органа;
2) копии правоустанавливающих документов в отношении
земельных долей, в счет которых их собственники намереваются
выделить земельный участок (земельные участки);
3) копию (выписку) из решения общего собрания участни-
ков долевой собственности об утверждении границ части нахо-
дящегося в долевой собственности земельного участка, предна-
значенной для выделения в первоочередном порядке земельных
участков в счет земельных долей в соответствии с п. 2 ст. 13 Фе-
дерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» (при наличии такого решения);
4) доказательства письменного извещения участником доле-
вой собственности, желающим выделить земельный участок в
счет земельной доли, остальных участников долевой собствен-
ности, в том числе копии почтовых уведомлений о вручении
1 Андреев Ю.Н. Актуальные проблемы владения, пользования и распоряжения
земельными участками (долями) из земель сельскохозяйственного назначения //
Аграрное и земельное право. 2005. № I. С. 84—99.
364
Глава 3
писем или публикации соответствующего сообщения в средствах
массовой информации, определенных настоящим Законом Во-
ронежской области;
5) доказательства обращения к участникам долевой собст-
венности о проведении первой стадии согласительных проце-
дур — переговоров и уклонения другой стороны спора от про-
ведения переговоров.
В течение 30 календарных дней со дня поступления указан-
ных документов уполномоченный орган проводит совместное
рассмотрение данного спора с участием всех заинтересованных
лиц или их представителей. По результатам рассмотрения спо-
ра о местоположении выделяемого земельного участка с уча-
стием уполномоченного органа принимается согласованное
решение, которое подписывают все участники рассмотрения
спора. В случае недостижения согласованного решения по
спору о местоположении выделяемого земельного участка либо
уклонения одной из сторон от участия в рассмотрении спора
(при ее надлежащем уведомлении) участники долевой собст-
венности в соответствии с действующим законодательством
вправе обратиться в суд (ст. 27).
Отдельные положения о порядке выдела земельных долей в
натуре и определения местоположения выделяемых земельных
участков имелись в Рекомендациях о порядке распоряжения зе-
мельными долями и имущественными паями, одобренных по-
становлением Правительства РФ от I февраля 1995 г. № 96. В
настоящее время они утратили силу, но отдельные положения
Рекомендаций можно применять и в настоящее время.
При выделе земельного участка в натуре очень важно опре-
делить начало фактического использования земельного участка.
Федеральное законодательство не регулирует этот вопрос, и
восполнить этот пробел помогает региональное законодательст-
во. Так, согласно Закону Краснодарского края от 25 октября
2005 г. № 935-K3 «О внесении изменений в Закон Краснодар-
ского края «Об основах регулирования земельных отношений в
Краснодарском крае»1 собственник земельного участка, выде-
ленного в счет доли в праве общей собственности на земельный
1 СПС «Консультант Плюс».
*
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 365
участок из земель сельскохозяйственного назначения, вправе
использовать этот земельный участок (его часть) с момента го-
сударственной регистрации права на него в установленном фе-
деральным законодательством порядке при условии, что данный
земельный участок или его часть не заняты под посевы сельско-
хозяйственных культур или на них после уборки урожая не про-
изведены работы по обработке почвы. Если на земельном участ-
ке на момент государственной регистрации права находятся по-
севы или на них проведена обработка почвы, собственник при-
ступает к использованию вновь выделенного земельного участка
(его части) только после уборки урожая озимых либо яровых
сельскохозяйственных культур. Предыдущий пользователь впра-
ве использовать данный земельный участок до завершения
уборки урожая озимых либо яровых сельскохозяйственных куль-
тур, если иное не установлено письменным соглашением участ-
ников долевой собственности на земельный участок из земель
сельскохозяйственного назначения и иных заинтересованных
лиц (п. 9 ст. 1).
Судебная практика свидетельствует об относительно боль-
шом количестве дел, связанных с выделом земельных участков в
натуре в счет земельных долей.
Так, 26 человек — правоообладателей земельных долей, ис-
пользуемых сельскохозяйственным производственным коопера-
тивом «Хохольский» Воронежской области, обратились в район-
ный суд с иском к СХПК о выделе земельных участков в натуре
в счет причитающихся им земельных долей обшей площадью
128 га. В судебном заседании представитель ответчика утвер-
ждал, что истцы не выполнили процедуру выдела земельного
участка: объявление, опубликованное в областной газете «Ком-
муна», не содержало сведения о фамилиях, адресах выделяю-
щихся, нс было указано точное местонахождение выделяемого
земельного участка. Однако суд тщательно исследовал все пред-
ставленные доказательства и обоснованно пришел к выводу о
том, что в объявлении истцы указали точное расположение и
площадь предполагаемого к выделу земельного участка, фами-
лии граждан, претендующих на выдел, и места их жительства,
приобщили к делу кадастровый план участка. В конечном итоге
исковые требования судом были удовлетворены. Судебная кол-
366
Глава 3
легия по гражданским делам областного суда оставила состояв-
шееся решение суда без изменения1.
Собственники земельных долей Е. и М. обратились в Всрх-
нсмамонский районный суд Воронежской области с иском о
признании недействительным решения общего собрания собст-
венников земельных долей (землепользователь — колхоз «Побе-
да»). Свои исковые требования они обосновывали тем, что ре-
шение этого собрания о выделении земельных участков 106 жи-
телям с. Верхний Мамон вынесено без предварительного объяв-
ления в средствах массовой информации (газета «Коммуна») о
предстоящем собрании. Кроме того, лица, в пользу которых бы-
ли выделены земельные участки, на общем собрании участников
долевой собственности не присутствовали. Суд отказал в иске.
Однако судебная коллегия по гражданским делам областного
суда вполне обоснованно отменила состоявшееся решение, ука-
зав при этом, что в соответствии с требованиями ст. 13 Закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения при выде-
ле земельного участка в счет земельной доли участник долевой
собственности обязан известить о намерении выделить земель-
ный участок в письменном виде остальных участников или
опубликовать соответствующее сообщение в средствах массовой
информации, определенных субъектом Российской Федерации.
Доказательства того, что претенденты на земельные участки вы-
полнили эти требования, в деле отсутствуют* 2.
Граждане Г. и П. обратились в Аннинский районный суд
Воронежской области с заявлением о признании незаконными
действий руководителя муниципального унитарного предпри-
ятия «Земля». В судебном заседании выяснилось, что решением
общего собрания участников долевой собственности от 29 марта
2004 г. было указано местонахождение земельных участков, вы-
деляемых истцам в счет земельных долей, используемых сель-
скохозяйственной артелью «Моховое» Аннинского района.
Председатель названной сельскохозяйственной артели препятст-
вовал в оформлении межевого дела и установлению на мсстно-
! Определение судебной коллегии но гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 26 октября 2004 г. по делу № 33—2536 // Архив Воронежского об-
ластного суда.
2 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ного суда от 15 марта 2005 г. но делу № 33—647 // Архив Воронежского област-
ного суда.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 367
сти границ выделяемых земельных участков. Суд удовлетворил
заявленные требования и обязал ответчика произвести работы
но установлению на местности границ и места нахождения зе-
мельных участков, выделяемых в счет земельных долей, сфор-
мировать землеустроительное дело. Судебная коллегия по граж-
данским делам областного суда согласилась с таким решением и
оставила кассационную жалобу ответчика без удовлетворения1.
Необходимо заметить, что в большинстве случаев землеуст-
ройство осуществляется за счет самих заинтересованных вла-
дельцев земельных долей. Однако имеет место и положитель-
ная практика, когда в отдельных районах, например, в Богу-
чарском районе Воронежской области, все финансовые затраты
но определению границ выделяемых (в счет земельных долей)
земельных участков берут на себя сельскохозяйственные орга-
низации — землепользователи этих долей. И это правильно.
Было бы еще лучше, если бы государство предусмотрело на за-
конодательном уровне возможности бюджетного финансирова-
ния такого рода мероприятий.
Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначе-
ния установлены процедурные вопросы проведения собрания
сособственников земельных долей по определению местополо-
жения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей.
Согласно ст. 14 этого Закона решение о порядке владения и
пользования земельным участком, находящимся в долевой соб-
ственности, принимается общим собранием участников долевой
собственности. Участники собрания извещаются о проведении
общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведе-
ния в письменной форме (почтовыми открытками, письмами,
объявлениями, публикациями в областных средствах массовой
информации).
Собрание проводится но предложению сельскохозяйствен-
ной организации-землепользователя или по предложению самих
участников общей долевой собственности. Собрание считается
правомочным, если на нем присутствовали не менее 20% обще-
го числа участников или владельцев более 50% долей в праве
общей собственности. Решение считается принятым, если за
него проголосовали участники долевой собственности на этот
1 Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского област-
ною суда от I февраля 2007 г. по делу № 33—282 // Архив Воронежского обла-
стного суда,
•г
368
Глава 3
земельный участок, присутствующие на таком собрании и вла-
деющие в совокупности более 50% долей в праве общей собст-
венности. Принятое решение оформляется протоколом.
Приложением к протоколу общего собрания участников до-
левой собственности является список присутствующих на нем
участников долевой собственности на этот земельный участок с
указанием реквизитов документов, удостоверяющих их нрава на
землю.
По нашему мнению, изложенные положения ст. 14 Закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения относи-
тельно кворума участников общего собрания не выдерживают
критики, являются недемократичными.
Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ обосно-
ванно исключена из Закона об обороте земель сельскохозяйст-
венного назначения правовая норма, требовавшая подписи про-
токола общего собрания всеми участниками собрания. Тем са-
мым были устранены критические замечания по поводу проце-
дуры оформления этого протокола: процесс подготовки прото-
кола собрания участников долевой собственности затруднялся,
действовало необоснованное подозрение к протоколу, подписы-
ваемому председательствующим и секретарем собрания. По
обыкновению сложившейся практики оформление такого рода
документов, как протоколы собраний, производится путем их
подписания председательствующим и секретарем собрания. Ви-
димо, законодатель, закрепляя ранее норму о подписании про-
токола всеми участниками собрания, хотел придать такому про-
токолу характер соглашения о порядке распоряжения, владения
и пользования земельным участком. Но тогда законодателю сле-
довало бы в прямой форме предусмотреть в исследуемой ситуа-
ции такой документ, как соглашение участников собрания.
В случае нарушения процедурных (процессуальных) норм
порядка проведения собраний участников общей долевой зе-
мельной собственности суд принимает меры к защите законных
прав и интересов граждан.
По одному из исследованных дел выяснилось следующее.
Обладатели земельных долей И. и Н. обратились в Панинский
районный суд Воронежской области с иском о признании не-
действительным решения общего собрания участников долевой
собственности от 10 марта 2004 г. о выделе земельных участок
ответчикам О. и М. в счет причитающихся земельных долей,
расположенных в пределах землепользования сельскохозяйст-
венной артели «Октябрьский». Истцы указывали в своем заяв-
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 369
лении, что в действительности данное собрание не проводилось,
подписи участников собрания отбирались в индивидуальном
порядке весной 2005 г., большинство из лип, указанных в про-
токоле собрания, не имели нрава голосовать, так как не явля-
лись обладателями земельных долей. Кроме того, истцы, как и
многие остальные участники долевой собственности, не были
уведомлены о предстоящем собрании в предусмотренный зако-
ном срок, список сособствснников земельных долей отсутство-
вал. В судебном заседании были полностью подтверждены из-
ложенные доводы, и суд обоснованно удовлетворил иск1.
В судебной практике до сих пор нет единства относительно
обязательности предоставления в органы государственной реги-
страции участниками долевой собственности, получившими зе-
мельные участки в порядке выдела в счет причитающихся зе-
мельных долей, протоколов (решений) собраний участников до-
левой собственности о выделе земельного участка, об определе-
нии порядка владения и пользования общим земельным участ-
ком, о местоположении выделяемого в счет земельной доли зе-
мельного участка.
Отдельные представители Федеральной регистрационной
службы утверждают, что благодаря предоставлению этих прото-
колов (решений) можно проверить соблюдение кворума собра-
ния участников долевой собственности, правильность подсчета
голосов, решение сособствснников о местоположении выделяе-
мого земельного участка, одним словом, произвести надлежа-
щую правовую экспертизу документов и проверить законность
регистрируемых сделок.
Суды Воронежской области идут по нуги необязательного
предоставления выделяющимися липами протоколов общего
собрания.
Так, решением Ленинского районного суда г. Воронежа от
4 марта 2004 г. были признаны правомерными действия органа
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним по отказу в государственной регистрации прав на
выделенный земельный участок в связи с тем, что заявители,
выделившие свой земельный участок, не предоставили специа-
лизированному учреждению юстиции решение общего собрания
участников долевой собственности о местоположении выделяе-
мого земельного участка.
1 Решение Панинского районного суда Воронежской области от 22 нюня
2005 г. // Архив Панинского районного суда Воронежской области.
370
Глава 3
В судебном заседании заявитель Б. утверждал, что органы
государственной регистрации требовали от него решение общего
собрания участников долевой собственности о порядке пользо-
вания и владения земельным участком, состоящим из земельных
долей.
Судебная коллегия но гражданским делам Воронежского об-
ластного суда не согласилась с таким выводом суда и исключила
из решения рассуждения суда о законности требования о пре-
доставлении решения общего собрания участников долевой соб-
ственности*.
На наш взгляд, необходимо предоставлять регистрацион-
ным государственным органам надлежаще оформленные све-
дения (протоколы, решения, схемы, карты, соглашения, вы-
писки из них), если общим собранием был положительно ре-
шен вопрос об определении места расположения выделяемого
земельного участника, ибо без вышеназванных документов
практически невозможно произвести какие-либо регистраци-
онные действия.
Важно отмстить, что в проекте федерального закона «Об
упорядочении отношений собственности, возникших при при-
ватизации земель сельскохозяйственного назначения» преду-
смотрен ряд интересных положений, направленных на усовер-
шенствование и упрощение порядка выдела земельных долей* 2.
Выдел земельных участков за счет земельных долей участни-
ков общей долевой собственности следует отличать от получе-
ния земельных участков в натуре при выходе (исключении) из
той или иной сельскохозяйственной организации, прекращении
акционерных правоотношений. В последних случаях право на
получение земельных участков в натуре регламентируется поми-
мо Конституции РФ, Земельного и Гражданского кодексов за-
конодательством о хозяйственных обществах, сельскохозяйст-
венной кооперации.
Так, согласно ст. 18 Закона о сельскохозяйственной коопе-
рации уставом кооператива может быть предусмотрена выплата
стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земель-
' Определение судебной коллегии но фаждапским делам Воронежского област-
ного суда от 9 ноября 2004 г. по делу № 33—2797 // Архип Воронежского обла-
стного суда.
2 Волков Г.А. Концепция Федерального закона об упорядочении отношений соб-
ственности. возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назна-
чения // Экологическое право. 2006. № 4. С. 48.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 371
ного участка. При этом выходящему члену кооператива паевой
взнос возвращается в порядке, определенном уставом1. Такое
правовое регулирование действует в отношении земельных уча-
стков, принадлежащих производственному кооперативу (артели)
на праве собственности. Если же член кооператива предоставил
кооперативу свой земельный участок (земельную долю) в поль-
зование на условиях, предусмотренных соглашением о порядке
пользования этим имуществом, то действуют условия этого со-
глашения, и выходящий (исключенный) из кооператива может
получить свой участок (земельную долю) обратно в соответствии
с условиями этого соглашения2 3.
По нашему мнению, в земельном и кооперативном законода-
тельстве следует предусмотреть случаи обязательного (независимо
от уставных положений) предоставления земельных участков в
натуре бывшим членам сельскохозяйственного производственно-
го кооператива (при согласии последних). Указание п. 5 ст. 18
Закона о сельскохозяйственной кооперации о том, что «может
быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в нату-
1 Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорцио-
нально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого
взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответст-
вии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в пае-
вой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен пре-
вышать размер земельной доли или земельного участка, переданных коопера-
тиву выходящим из кооператива членом при его вступлении в кооператив.
Место нахождения земельною участка, выдаваемого выходящему члену коопе-
ратива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или с
решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением
правления кооператива. Если выходящий член кооператива желает получить в
счет пая земельный участок, размер которого больше, чем причитающийся ему
размер земельного участка, возможность выделения такого земельного участка
и условия, на которых он будет передаваться, определяются но соглашению
выходящего члена кооператива и кооператива в соответствии с его уставом
(н. 6—8 сг. 18 Закона о сельскохозяйственной кооперации). Необходимо заме-
тить, что действовавшая до 3 ноября 2006 г. редакция п. 5 ст. 18 Закона о
сельскохозяйственной кооперации предусматривала возможность получения
земельного участка в натуре бывшим членом кооператива и при наличии по-
ложи тельного решения общего собрания членов кооператива независимо от
уставных норм (по согласию члена кооператива).
3 См., например, н. 17 носшновлсния Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от I июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопро-
сах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской
Федерации « // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 9.
372
Глава 3
ральной форме в виде земельного участка» не гарантирует в пол-
ной мерс конституционные права граждан России на землю1.
В связи с изложенным немалый интерес представляет сле-
дующее дело.
Собственник земельной доли А. передал долю в уставный
капитал акционерного общества, приобрел акции взамен зе-
мельной доли и стал акционером. Впоследствии акционерное
общество было реорганизовано в сельскохозяйственный произ-
водственный кооператив с передачей истцом соответствующего
паевого взноса в паевой фонд созданного кооператива. Суды
первой и апелляционной инстанций посчитали, что истец поте-
рял право собственности на земельную долю, и поэтому его иск,
предъявленный к кооперативу, о предоставлении земельного
участка в натуре, не подлежит. Суд кассационной инстанции
обоснованно, на наш взгляд, отменил решение суда первой ин-
станции по тем основаниям, что согласно п. 5 ст. 18 Закона о
сельскохозяйственной кооперации выходящему члену коопера-
тива паевой взнос возвращается в порядке, предусмотренном
уставом. Уставом кооператива может быть предусмотрена вы-
плата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде зе-
мельного участка. А поскольку устав кооператива судом нс ис-
следовался, то вынесенное им решение является незаконным2 3.
Согласно ст. 94 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона от 8 фев-
раля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответствен-
ностью»3 участник ООО вправе в любое время выйти из общества
независимо от согласия других его участников. Общество обязано
выплатить выходящему участнику действительную стоимость его
доли или выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в
течение 6 месяцев с момента окончания финансового года. Таким
имуществом может быть и земельный участок, принадлежащий
юридическому лицу на праве собственности4.
1 Нс следует забывать и о том, что уставом кооператива может быть предусмот-
рено создание неделимого фонда, нс подлежащего разделу на паи членов коопе-
ратива или выдаче в натуральной форме при прекращении членства в коопера-
тиве (и. 5, 5.1 Закона о сельскохозяйственной кооперации).
2 Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 4 ноября 2003 г. № Ф04/5687-1636/А46-2003 // СПС «Консультант Плюс».
3СЗ РФ. 1998. № 7. Ст. 785.
4 Условия передачи нрава пользования имуществом (в том числе земельным)
вкладчика в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной от-
ветственностью регламентируется ст. 15 Закона об обществах с ограниченной
ответстве н ностью.
Судебная защита прав граждан при купле-продаже, приватизации... 373
Возможность получения акционером части имущества (не
исключая и земельных участков, долей) акционерного общества
предусмотрена Федеральным законом от 26 декабря 1995 г.
№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах»1 лишь в случае ликви-
дации хозяйственного общества (ст. 23)2.
По одному из исследованных дел оказалось, что граждане Д.
и Т. обратились в суд с иском к акционерному обществу «Меж-
дуречье» о выделении земельных долей, которые они добро-
вольно передали в качестве учредительного взноса в акционер-
ное общество, будучи пенсионерами колхоза, реорганизованного
впоследствии в акционерное общество. Районный суд отказал в
иске, мотивируя свое решение тем, что истцы как участники
акционерного общества должны продать свои земельные доли
другим членам общества, а само общество не обязано выкупать
земельную долю при выходе из состава учредителей. Судебная
коллегия Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместите-
ля Генерального прокурора РФ и отменила решение суда, указав
при этом, что в деле отсутствуют документы о регистрации ак-
ционерного общества, письменные заявления истцов о приобре-
тении акций этого общества, суд первой инстанции не истребо-
вал устав созданного общества, не установил правовую форму
созданной организации-ответчика. Судьба предъявленного иска
будет зависеть от организационно-правовой формы возникшего
предприятия, от содержания учредительных документов создан-
ной организации, от условий пользования земельной долей ор-
ганизацией-ответчиком3.
В юридической литературе обоснованно предлагается при-
нять федеральные законы об особенностях правового положе-
ния сельскохозяйственных обществ с ограниченной ответствен-
ностью и акционерных обществ4. Одной из таких особенностей
1 СЗ РФ. 1996. № 1. С г. I.
2 По общему правилу, акционер имеет право совершить отчуждение своей акции
и прекратить таким образом акционерные правоотношения.
3 Законность. 1995. № I. С. 63.
4 Андреев Ю.Н. Права участников сельскохозяйственных коммерческих органи-
зации и их судебная защита. Дисс. ... д-ра юрид. наук. М., 2000. С. 12; Он же:
Судебная зашита нрав участников сельскохозяйственных коммерческих орга-
низаций. Воронеж, 1999. С. 11—69; Петченко Р.Н. Правовой режим имущества
сельскохозяйственных обществ с ограниченной ответственностью. Автореф.
дисс. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 5—21.
374
Глава 3
является внесение участником сельскохозяйственной организа-
ции вклада в виде земельного участка (доли).
По нашему мнению, собственники земельных долей, зе-
мельных участков, включенных в уставный (складочный) капи-
тал сельскохозяйственных товариществ или обществ, должны
иметь надежные правовые гарантии получения земельных участ-
ков в натуре при выходе из сельскохозяйственных обществ и
товариществ, даже если земельный участок (доля) передавались
организации в собственность. В ином случае многим нынешним
крестьянам — собственникам земельных долей грозит потеря
земельных участков, обезземеливание.
З.С. Беляева обоснованно полагает, что поскольку на земли,
внесенные в качестве вклада в уставный капитал, право общей
собственности прекращается и устанавливается собственность
юридического лица, то все это должно иметь место только по
волеизъявлению самого собственника земельной доли и при со-
ответствующем юридическом оформлении1.
1 Беляева З.С. Правовое регулирование приватизации земель сельскохозяйствен-
ных предприятий // Право собственности на землю и сельском хозяйстве Рос-
сийской Федерации. М., 1996. С. 16.
Учебное пособие
Судебная защита
земельных прав
граждан России
Под редакцией
Юрия Николаевича Андреева
Редактор Т.И. Кискина
Оригинал макет Г. Г. Корчагиной
Оформление художника А.П. Яковлева
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 77.99.60.953.Д.005315.05.07 от 08.05.2007 г.
Подписано в печать 02.09.2009 (с готовых ps-файлов)
Изд. № 1610
Формат 60х90 1/16
Бумага офсетная
Гарнитура FreeSetCTT
Усл. печ. л. 23,5. Уч.-изд. л. 20,0
Тираж 1000 экз. (1-й завод — 500)
Заказ 249
ООО «ИЗДАТЕЛЬСТВО ЮНИТИ-ДАНА»
Генеральный директор В.Н. Закаидзе
123298, Москва, ул. Ирины Левченко, 1
Тел.: 8-499-740-60-15
Тел./факс: 8-499-740-60-14
E-mail: unity@unity-dana.ru
www.unity-dana.ru
Отпечатано в ООО «Антей~ХХ1»
Москва, Рязанский пр-т, д. 8