te

НЛМЕЩЕРЯКОВ

ЖИЛИЩНАЯ
КООПЕРАЦИЯ
КАПИТАЛИСТИЧЕСКОМ

СОВЕТСКОМ

СТРОЕ

книгосоюз
ГГОСКйД ДЕНИ НТРЛД

VX4'

ЖИЛИЩНАЯ КООПЕРАЦИЯ

В КАПИТАЛИСТИЧЕСКОМ
И В СОВЕТСКОМ СТРОЕ

Всероссийский Кооперативный Издательский Союз
Москва
КНИГОСОЮЗ
1926

Типография
Всероссийского Кооператив«.
Издательского Союза
К Н И Г О С О ІО 3.
Москва, Б. Дмитровка, 26.

Главлит 69.115.

Тираж 3.000.

■Mini
2020129642

'
■

№№
списка и
порядковый
1949 г.

Служебн..

Иллюстр.

Карт

Таблиц

В перепл.
един, соедин,.
Я°№ вып.

1

ИМЕЕТ:

1

ъ
Выпуск

Печати,
листов

КНИГА

ПРЕДИСЛОВИЕ.
В русской литературе существует уже ряд книг и брошюр,
посвященных вопросам жилищной кооперации. Издается уже тре­
тий год специальный двухнедельный журнал («Жилищная Коопе­
рация»), Но все эти книги, брошюры и статьи журнала предста­
вляют или популярные агитационные брошюры или рассматривают
различные технические вопросы современной жилищной коопера­
ции-, не затрагивая вопроса, так сказать, с принципиальной, с те­
оретической стороны. С этой точки зрения вопрос жилищной ко­
операции обсуждался старой книгой Диканского ('«Жилищный во,
ирос»'), вышедшей в 1919 году, когда еще не зарождалась наша
советская жилищная кооперация. Отводит одну главу домострои­
тельной кооперации на Западе и Туган-Барановский в своей книге
«Социальные основы кооперации>Г Новая русская кооперативная
литература этого вопроса до сих пор совершенно не затрагивала.
Но далеко нельзя согласиться с той характеристекой, которую
дают жилищной кооперации Туган-Барановский и Диканский, а
кроме того, совершенно не затронуты ими вопросы нашей совет­
ской кооперации. В литературе о жилищной кооперации создается,
таким образом, некоторый пробел.
Восполнение этого пробела и является задачей предлагаемой
брошюры. Не желая удлинять брошюру, я только мельком затра­
гиваю в ней такие вопросы, которые уже часто и подробно обсу­
ждались в нашей современной кооперативной литературе (напри­
мер, влияние жилищной кооперации на изменение быта и т. и. ),
останавливаясь более подробно на вопросах, неосвященных или
неправильно освещенных в имеющейся литературе.
Автор.
Июль 1926 год.

I. Условия возникновения и развития домострои­
тельной кооперации.
Из всех видов кооперации жилищная кооперация представляет
наименее развитой и наименее изученный вид. Причины этому
различны.
Во-первых, жилищная кооперация, как и всякая другая ко­
операция, есть не просто «дитя нужды», а орудие защиты против
эксплоатации капитала. Жилищная нужда существовала всегда;
она существовала и до капитализма, но не было тогда жилищной
кооперации. Эта кооперация в виде домостроительных товариществ
возникает только тогда, когда в обществе появляется обширный
слой граждан, которые не имеют своих собственных жилищ в тех
пунктах, в которых они живут и работают, которые принуждены
поэтому нанимать себе квартиру или комнату у домовладельца и
подвергаются с его стороны чувствительной эксплоатации. А такой
социальный слой появляется не сразу. В начале капиталистиче­
ского развития часто большинство рабочих фабрик и заводов яв­
ляются местными жителями, живут в своих домишках и—как бы
ни была плоха их жизнь—не подвергаются эксплоатации домо­
владельцев. В таких условиях нет еще почвы для развития жи­
лищной кооперации, хотя жилищные условия этих рабочих боль­
шею частью чрезвычайно плохи.
В других случаях фабрика или завод возникает в какой-либо
местности, в которой нет достаточного для ее потребностей рабо­
чего населения. В таких случаях этим фабрикам и заводам прихо­
дится привлекать к себе рабочих из других местностей—главным
образом из деревни. Рабочие эти очень часто являлись не посто­
янными, а временными рабочими: они работают на фабрике, на­
пример, только зиму, а летом возвращаются в деревню к своему
хозяйству. Приходя на фабрику, такие рабочие не могут нанять
себе какую-нибудь квартирку или комнату, ибо в окрестностях
фабрики нет достаточного количества домов. С другой стороны, им
не стоит обзаводиться своим домом, ибо работа их временная, се­
зонная. Владелец фабрики должен был позаботиться дать этим
пришлым рабочим хоть какое-нибудь помещение, в котором они

6
могли бы поместиться, и он строил для них так называемые ка­
зармы и каморки. Как ни плохо жилось рабочему в этих поистене
гнусных помещениях, у рабочего не могло явиться мысли об ухо­
де из них и о том, чтобы построить для себя собственное жилище,
ибо рабочий рассматривал себя как временного гостя на фабрике.
Он мечтал о возвращении в деревню, где жила его семья; он там
строил себе постоянное жилище, посылая для этого туда жалкие
остатки своей заработной платы. И в этих случаях не было усло­
вий, при которых могла бы развиться жилищная кооперация.
Таким образом, несмотря на страшную жилищную нужду и на
совершенно невозможные жилищные условия, которые были в на­
чале развития капитализма уделом громадного большинства рабо­
чего класса, не было тогда условий, которые вызвали бы к жизни
с их стороны стремление построить себе жилища своими совокуп­
ными силами. Для развития жилищной кооперации необходимо,
чтобы громадное большинство рабочих совершенно оторвалось от
деревни, чтобы они превратились в постоянных городских жите­
лей и перевели сюда все свое семейство и все свое хозяйство, и
чтобы здесь они стали подвергаться эксплоатации со стороны до­
мовладельца.
Во-вторых. Постройка хотя бы самого маленького домика
требует довольно значительных средств, которых нет у громадно­
го большинства рабочих. Их заработная плата так низка, что они
не в силах сделать что-либо даже путем об'единения своих ни­
щенских сбережений, если они у них имеются. Если же среди них
и есть некоторое количество счастливцев, получающих большую
плату и могущих поэтому производить кое-какие сбережения, ко­
торые они хотят употребить на дело домостроительства, то таким
счастливцам нет смысла об'единяться с ничего не имеющей бед­
нотой, которая может только взять их деньги и ничего не может
дать для них. В жилищной кооперации с этой стороны дело об­
стоит совершенно иначе, чем, например, в потребительской, где
каждый член, как бы не был ничтожен его заработок, нуждается
в каких-нибудь продуктах, покупает их и является поэтому полез­
ным членом кооператива. Поэтому мы и видим массовый характер
организаций потребительской кооперации и, наоборот, слабость
развития жилищных товариществ.
Это отсутствие у рабочих собственных средств, которые они
могли бы вложить в дело жилищного строительства, ведет к тому,
что организация домостроительных кооперативов становится воз­
можной только при условии, если им приходят на помощь или от­
дельные богатые люди, или государство. Ио первое возможно или

7 —
ôo стороны филантропов, которые надеются провести при помощи
домостроительной кооперации какую-либо свою излюбленную идею,
обыкновенно утопического характера, или со стороны таких капилистов, которые путем”п0стройки домов, передаваемых рабочим,
надеются привязать их к своей фабрике, убить в них революци­
онный дух и сделать сговорчивыми и податливыми в отношениях
к владельцу того завода или фабрики, которая одна только в дан­
ной местности может дать им работу. Поэтому домостроительная
кооперация в условиях капиталистического общества неизбежно
приобретает или утопический характер («фаланстеры» Фурье, «го­
рода-сады»), ими становится не орудйём^своббгдонйяТрудящихся
от эксплоатации домовладельческого капитала, а, наоборот, оруди­
ем их закабаления со стороны промышленного капитала, т.-е. при­
обретает с точки зрения классовой борьбы пролетариата не лрд—глессивный, а реакционный характер. Наиболее сознательные эле­
менты пролетариата держатсвГ^оэтому в стороне от движения, а
между тем только они одни могли бы.придать ему действительно
кооперативный характер.1' ’ "
В третьих. В капиталистическом обществе существует ряд
условий, которые пр. дя
-домо- ”
строительной-кооперации. Сюда принадлежат прежде всего право
частной собственности на землю. При росте города быстро растет
рента на_землю; растет поэтому и цена на землю, представляющая
_ капитаадаи^^ДЯУ^ШЦЖ, Домостроительному товариществу при-_
ходится поэтому затратить, очень крупный, капитал на приобрете­
ние земли (до
всего-капитала), а при бедности рабочих
это им, конечно, совершенно не под силу. Кооперативное домо­
строительство развивается поэтому только там, где капиталист или
группа их по тем или другим причинам дают рабочим землю или
средства для ее приобретения. А это случается только тогда,
когда капиталист этим путем хочет привязать рабочих к своей
фабрике.
'
Препятствием развитию кооперативного домостроительства в
капиталистическом обществе является и то, что городские само­
управления находятся в руках домовладельцев. Кооперативное до­
мостроительство, в случае широкого развития, может понизить
спрос на „ квартиры, может способствовать, стало быть, понижению
квартирной платы, т.-е. дохода домовладельцев. Поэтому город­
ские самоуправления нео~хбтн0 ‘йдутПіавстречу делу кооперативно­
го строительства. Такое строительство возможно в таких условиях
только на окраинах городов, где цена земли ниже, чем в центре
города. Но для того, чтобы возникла серьезная тяга к пересело-

8
нию на окраины, необходимо, чтобы жизнь в этих вновь застраи­
ваемых местах, расположенных часто очень далеко от того места,
где работают эти служащие и рабочие, представляла для них чтонибудь привлекательное, притягивающее. Необходимо, чтобы эта
местность была связана с городом удобными, дешевыми путями со­
общения, чтобы улицы были хорошо вымощены и освещены, что­
бы по ним была проложена водопроводная и канализационная
сеть и т. п. Все это требует со стороны города крупных расходов,
на которые очень неохотно идут стоящие во главе городского са­
моуправления владельцы городских домов, ибо застройка новых
участков невыгодна для них. Нужна очень большая степень квар­
тирной нужды и возникающая на этой почве очень большая сте­
пень недовольства для того, чтобы побудить домовладельцев го­
родских самоуправлений пойти на уступки и принять меры к раз­
витию благоустройства городских окраин.
В четвертых. Широкому развитию домостроительной коопера­
ции мешает и то обстоятельство, что из всех видов кооперации
домостроительные товарищества, в условиях капиталисти­
ческого общества, меньше всего отвечают правильно пони­
маемым классовым интересам рабочих,. Обзаведение недвижимой
собственностью привязывает рабочего в одной определенной местно­
сти... «Клочок земій пр'йковывает рабочих к месту и мешает им
искать другого занятия» — говорит Энгельс в своем «Жилищном
вопросе». «Владение домом и садом представляет теперь гораздо
меньшую ценность, чем ничем не стесняемая подвижность пролета­
рия, свободного как птица». «Обладание домом, садом и полем, обес­
печение жилищем, служившее на прежней ступени промышленного
развития фундаментом сравнительного благосостояния рабочего, в
настоящее время при господстве крупной индустрии, стало не только
самым тяжелым ядром каторжника на ноге работника-кустаря, но
и величайшим несчастием для всего рабочего класса, источником
беспримерного падения заработной платы ниже нормального уров­
ня и при том не только для отдельных отраслей промышленности
и отдельных местностей, но и для всей страны» х).

II. Классовый характер домостроительной коопе­
рации.
У нас в СССР по отношению к домостроительной кооперации
употребляется в настоящее время термин «жилищная кооперация».
Причиной служит то, что функции таких товариществ не ограниіі

Энгельс—г Жилищный вопроо. Предисловие, стр: V, VII, IX.

чиваются у нас только постройкой домов, но кооперативный прин­
цип вносится в использование жилища, в его эксплоатацию. По­
строенный товариществом дом не переходит в собственность од­
ного члена товарищества, а остается кооперативной собствен­
ностью, и жизнь в нем организуется по возможности на коопера­
тивных началах.
Большинство западно-европейских домостроительных кооперативов носят ’совёріпёншГиной характер.В особенности это надо
сказать об английских и американских. Вот как описывает эти
строительные товарищества Энгельс («Жилищный вопрос», стр.
45—48).

«Эти домостроительные товарищества вовсе не рабочие об­
щества, и главная их цель вовсе не доставление жилищ рабочим.
Спекулятивный характер присущ как маленьким товариществам,
так и крупным их подражателям. В каком нибудь кабаке, обыкно­
венно по почину кабатчика, у которого происходят еженедельные
собрания, составляется строительное товарищество, в котором
участвуют постоянные посетители кабака и их приятели, лавоч­
ники, приказчики, коммивояжеры, мелкие ремесленники и «другие
мелкие буржуа, иногда еще рабочий машиностроительного или
какого-либо другого цеха, принадлежащий к аристократий своего
класса; ближайшим поводом служит то, что трактирщик узнал о
продаже какого-либо участка земли в окрестности за сравнительно
недорогую цену. Большинство участников не связаны своей про­
фессией с какой-нибудь определенной местностью; даже многие
лавочники и ремесленники имеют в городе только торговое поме­
щение или мастерскую, а квартиру за городом; все, кто можетохотно поселятся вне душного и дымного города. Участок куплен,
и на нем возводится соответственное число коттэджей. Кредит более
зажиточных членов делает возможной покупку, еженедельные взносы
и небольшие займы покрывают расходы по постройке за неделю.
Те из членов, которые имеют в виду обзавестись собственным до­
мом, получают по жребию готовые коттэджи, и соответственная
надбавка к наемной плате погашает покупную цену. Остающиеся
коттэджи отдают в наем или пускают в продажу. Строительное же
общество, если дела его идут хорошо, накопляет более или менее
значительное состояние, которое принадлежит всем участникам до
тех пор, пока они уплачивают свои взносы, и от времени до вре­
мени, или при ликвидации дел, распределяется между ними. Такова
биография девяти десятых английских строительных обществ.
Остальные общества представляют собою более крупные компа­
нии, иногда основанные якобы с политическими и филантропи­

— 10 —

ческими целями, но главная их задача, в конце концов, сводится
к спекуляции земельной собственностью с целью лучшего, обеспе­
ченного ипотеками, помещения сбережений мелкой буржуазии, при
хороших процентах и с надеждами на дивиденты.
«На какого рода клиентов рассчитывают эти общества, можно
видеть из проспекта одной из крупных, если не крупнейшей, ком­
паний Birkdeck Building Society, 29 and 30, Southampton Building
Chancery Lane, London. Ее прибыли за время ее существования
простираются до ІО1/з миллионов фуртов стерлингов (100 с лишним
миллионов рублей); она имеет в банке и государственных бумагах
свыше 416.000 фунтов и насчитывает в настоящее время 24.441
члена и вкладчика, рекламирует она себя перед публикой следую­
щим образом:
«Большинству публики известна так называемая трехлетняя
система фортепианных фабрикантов, в силу которой, кто берет на
прокат фортепиано на три года, тот становится по истечении этого
времени собственником фортепиано. До введения этой системы для
людей с ограниченным доходом было также трудно приобрести
хорошее фортепиано, как обзавестись собственным домом; люди
платили из года в год за прокат фортепиано и тратили вдвоевтрое больше денег, чем стоил самый инструмент. Но такой спо­
соб может быть применен не только к приобретению фортепиано,
но и к покупке дома... Но так как дом стоил дороже, чем форте­
пиано... то необходимо более продолжительное время, чтобы выпла­
тить наемной платой покупную цену дома. Вследствие этого ди­
рекция вступила в соглашение с домовладельцами в различных
частях Лондона и в его предместьях, в силу которого членам
Birkdeck Building Society и другим может быть предоставлен
большой выбор домов в самых различных частях города. Система,
которую намерена проводить дирекция, состоит в следующем: дома
отдаются в наем на 12х/2 лет, по истечении какового срока, в
случае, если наемная плата вносилась аккуратно, дом становится
абсолютно собственностью нанимателя без каких бы то ни было
дальнейших платежей. Наниматель может также входить в сделку
об уменьшении срока при повышенной плате или увеличении срока
при пониженной плате... Люди с ограниченными доходами, служа­
щие в лавках и магазинах и прочие могут вступать в число
Birkdeck Building Society и тотчас же стать независимыми от
домохозяев».
«Это говорит достаточно ясно. О рабочих нет и речи, дело
идет о людях с ограниченными доходами, служащих в лавках и
магазинах; при этом еще подразумевается, что у клиентов есть

— 11

уже фортепиано. В самом деле, здесь речь идет не о рабочих, а
о мелких буржуа и таких, которые хотят и могут стать ими, о
людях, доход которых до известных пределов в общем понемногу
возрастает, как, например, у торговых приказчиков и у лиц с по­
добными профессиями. Доход же рабочего, сумма которого в луч­
шем случае не изменяется, на самом деле падает в виду увеличе­
ния семьи и роста ее потребностей. В действительности, немногие
рабочие могут, в виде исключения, принимать участие в подобных
обществах. С одной стороны, их доход слишком мал, с другой
стороны—он слишком мало обеспечен, чтобы рабочие могли брать
на себя обязательство на 12х/2 лет. Немногие исключения, к ко­
торым это не относится, представляют лучше оплачиваемые рабо­
чие или фабричные надсмотрщики».
Туган-Барановский в своей книге «Социальные основы коопе­
рации» относит домостроительные товарищества к разряду «проле­
тарских кооперативов». «Родиной домостроительной кооперации, как
и пролетарской кооперации вообще,’является Англия»—говорит он.
Однако, уже в том же абзаце Туган-Барановский должен
признать, что домостроительная кооперация отнюдь не является
чисто пролетарской организацией, что на-ряду с рабочими в улуч­
шении жилищных условий сильно заинтересованы и вообще все
менее достаточные слои городского населения, включая сюда хуже
оплачиваемых служащих, чиновников и лиц либеральных про­
фессий“. Но от заинтересованности в улучшении жилищных усло­
вий еще очень далеко до возможности, а тем более до фактиче­
ского участия в разрешении этого вопроса путем вступления
в члены домостроительных кооперативов, ибо это вступление тре­
бует от рабочего уплаты большею частью непосильных для него
взносов и привязывает рабочего к одному месту, против чего
протестует не только классовое сознание, но и классовый инстинкт
рабочего. Поэтому уже в следующем абзаце Туган-Барановский
признает „недоступность этого вида кооперации для массы го­
родского пролетариата в силу необходимости затраты сравнительно
очень крупных денежных средств“. А еще далее он говорит: что
домостроительная кооперация, передающая построенные дома в
собственность своим членам, „доступна только для более доста­
точных лиц, так как требует внесения, хотя и по частям очень
значительного пая. Затем в ней могут принимать участие только
лица, уверенные, что им не придется менять своего местожитель­
ства в поисках работы. Заурядный рабочий, которому приходится
переходить из одного места в другое, не склонен связывать себя
с определенной недвижим g тью“.

12 —
Для того, чтобы правильно оценить характер и роль описан­
ных выше Энгельсом домостроительных товариществ, нужно при­
нять еще во внимание, что, выдавая ссуды своим членам на по^
стройку домов, они берут за эти деньги очень солидные проценты:
„6%, 8%, а иногда и больше“ 1), а также и то, что далеко не
все члены поЛЕзуются'этими товариществами для постройки домов.
Некоторые входят в них только для того, чтобы пользоваться
ими как сберегательными кассами, дающими верный и довольно
высокий доход. Поэтому даже М. Г. Диканский, сильно переоце­
нивающий значение и характер домостроительной кооперации,
признает, что „все эти домостроительные общества напоминают
собой акционерные кампании“.
Но на-ряду с такими строительными товариществами, на За­
паде существует и другой вид строительной кооперации. Эти вто­
рые товарищества не выдают ссуд своим членам, а сами строят
дома, при чем дом остается собствевностью кооператива, который
сдает в нем квартиры своим членам на долгие сроки. Диканский
приходит от них в восторг и находит, что они „имеют в неко­
тором роде социалистический оттенок, так как имущество всегда
остается нераздельной общественной собственностью“ 2). Но ведь
на таком же основании можно и у любого чисто капиталистиче­
ского акционерного общества найти „некоторого рода социалисти­
ческий оттенок“. Туган-Варановский гораздо яснее видит природу
и характер этих строительных кооперативов: „Товарищества эти—
говорит он—не могут считаться в полном смысле слова коопера­
тивными и приближаются в некоторых отношениях к акционер­
ным компаниям“ 3).
Но во всяком случае даже Диканский должен признать, что
и эти домостроительные кооперативы стран капиталистических
дают очень мало для рабочих. „Теперь всем стало понятно—пи­
шет он,— что строительные ассоциации на началах самопомощи
имеют наибольшее значение для людей, прикрепленных к месту
и имеющих более или менее определенный и постоянный зарабо­
ток, как-то: чиновников, мелких торговцев, людей свободных про­
фессий и квалифицированных рабочих, представляющих, так ска­
зать, „постоянный слой“. Что же касается огромной массы кочу­
ющих и неуверенных в завтрашнем дне пролетариев и разных
пауперов, то не только абсолютно, но даже сколько-нибудь зна­
чительно улучшить их жилищные условия в состоянии только
1) М. Г. Диканский.—„Жилищный вопрос“, стр. 48.
2) М. Г. Диканский.—„Жилищный вопрос“, стр. 72.
3) Туган-Барановский.— „Социальные основы кооперации“, стр. 163.

— 13 —
демократизированное (!) государство“. Диканский уповает на по­
мощь строительным кооперативам со стороны „дѳмократизированрого“ (очевидно, все-таки капиталистического) государства, на
помощь, которая, по его словам, „довела эти ассоциации до их
нынешнего блестящего состояния'1. Но и здесь Туган-Барановский
смотрит трезвее и правильнее, заявляя, что „и при помощи со
стороны строительная кооперация доступна все же не всей массе
пролетариата, а только наиболее обеспеченной его части“. Еще
резче говорит он о русской домостроительной кооперации дорево­
люционного периода *): „Поскольку она существует, она служит
интересам не пролетариата, а достаточных классов городского
населения, так как наши рабочие получают слишком низкую
заработную плату, чтобы делать из нее крупные сбережения, тре­
бующиеся для участия в строительных кооперативах“ 2).

III. Виды домостроительной кооперации в капитали­
стических странах.
Мы уже видели выше, что домостроительные кооперативы
капиталистических стран распадаются на две группы. Первые
только дают в долг своим членам (под залог дома) сумму, необхо1) Туган-Барановский.— „Социальные основы кооперации“, стр. 168.
2) Чтобы устранить препятствие, состоящее в недостатке у рабочего
средств для постройки домов, Прудон предлагал постановить особым декретом,
что плата за наем квартиры должна поступать не в доход домовладельца, а для
образования суммы, необходимой для оплаты квартиронанимателем-рабочим
стоимости его квартиры. Вот как издевается Энгельс в „Жилищном вопросе*
над этим проектом:
„В день об‘явления спасительного декрета, провозглапіающего отмену
найма квартир, какой-нибудь Петр работает на машинной фабрике в Берлине.
По истечении года он—собственник, скажем, одной пятнадцатой части своей
квартиры, состоящей из конуры в пятом этаже, где-нибудь у Гамбургских
ворот. Он лишился работы и скоро оказывается в подобном же помещении с
великолепным видом на двор в третьем этаже у Подгофа в Ганновере, где он
после пятимесячного пребывания приобретает 1/36 собственности, как вдруг
стачка переносит его в Мюнхен и награждает его после одиннадцати месячного
пребывания правом собственности 11/180 довольно темного помещения в ниж­
нем этаже у верхней Ангергассе. Дальнейшие перемещения, столь частые в
наши времена у рабочих, дают ему 7/360 не менее комфортабельной квартиры
в С.-Галхене, 23/180 другой квартиры в Лидсе и 347/56223 еще третьей в Се­
рейте. Что же делать Петру со всеми этими частицами квартир? Кто ему даст
их настоящую ценность? Где ему отыскать собственника или собственников
остальных долей своих различных прежних жилищ? И каковы будут отношения
собственности какого-нибудь большого дома, этажи которого включают двадцать
квартир, при чем цена его уже погашена, наем отменен, и он оказывается соб­
ственностью трех сотен участников, рассеянных по белу-свету“?

— 14 —

диму® для постройки небольшого дома, который затем переходит
в собственность построившего. По существу дела такие общества
являются просто-на-просто сберегательными товариществами, вы­
дающими целевые ссуды с одним определенным назначением.
Вторые строят большие, многоквартирные дома, которые остаются
собственностью кооператива. По и эти товарищества, по словам
Тугац-Варановского, „не могут считаться в полном смысле слова
кооперативами и приближаются в некоторых отношениях к акци­
онерным компаниям. Отступление от кооперативных товариществ
выражается следующими чертами: во-первых, в этих товарище­
ствах число голосов, которыми располагает каждый член, пропор­
ционально числу паев во владении каждого (максимум числа паев
в одних руках ограничен 10 паями); во-вторых, на паи выдается
довольно крупный дивиденд (однако, не свыше 5%); наконец,
товарищества имеют в виду, как менее достаточных, так и более
состоятельных квартирантов — стоимость квартир доходит в них
до 1.000 и выше» 1).
К этому можно добавить, что и в товариществах второго
типа члены их не обязаны пользоваться квартирами в таких ко­
оперативных домах. Такие члены пользуются товариществом как
сберегательной кассой, дающей прочный, гарантированный доход
(проценты и. дивиденды) 2).
Первый тип домостроительных товариіцеств имеет одну инте­
ресную разновидность. Здесь приобретение дома связано со стра­
хованием жизни. Такие общества возникли в новейшее время в
Германии, Бельгии и во Франции. Идея этой комбинации заклю­
чается в том, что приобретающий дом, уплачивая строительному
обществу только задаточную сумму в 10% покупной цены, вместе
с тем одновременно страхует свою жизнь в каком-нибудь страхо­
вом учреждении на сумму остальных 90°/о покупной цены, право
на получение которых он передает строительному обществу. Та­
ким образом, застрахованная сумма передается обществу после
смерти покупщика или не позже достижения им 60-летнего воз­
раста. Покупщик обязан только ежегодно вносить проценты за
остаток покупной цены в размере 4% годовых и платить аккуратно
страховую премию; при этих условиях он при жизни пользуется
правом собственности на купленный дом, который после его смерти
или по достижении им 60-летнего возраста представляет собой
чистое, вполне оплаченное имущество. Представляя собой один
из способов улучшения жилищного дела, эти общества имеют,
*) Туган-Барановский. Стр. 163.
3) Диканский. Стр. 65.

— 15 —
однако, акционерный характер и не могут быть причислены к
группе строительных кооперативов“ 1).
Итак, все виды домостроительных товариществ в капитали­
стических странах имеют много черт, сближающих их с акционер­
ными обществами, так что Туган-Барановткий, так сказать, скрепя
сердце, относит их к числу кооперативных организаций.
Затруднения Туган Барановского вытекают из той идеализа­
ции кооперации, которая составляет характернейшую черту очень
многих старых кооператоров, которые хотели видеть в кооперации
орудие строительства социализма мирным цухем в рамках капита­
листического общества, с одной стороны, и думали найти для
кооперации какие-то раз навсегда определенные чисто коопера­
тивные формы организаций, годные для всякого времени и для
всякой обстановки, формы, резко отличающие коопевативные об­
щества от всяких других, в том числе и акционерных. Домостро­
ительные товарищества передают построенные дома в частную
собственпостьу тут нет ничего социалистического...следовательно,
сомнительной становится. кооперативность этих^ товариществ. Но
ведь и потребительские общества (а также и сельско-хозяйствен­
ные по совместным покупкам) продают своим членам свои про­
дукты, которые становятся частной собственностью покупателей
и потребляются ими индивидуально. To-же можно сказать и о кре­
дитных товариществах, которые выдают денежные ссуды на нужды
индивидуального хозяйства своих членов, а между тем никто не
сомневается, что и те и другие организации принадлежат к числу
кооперативных. Важно не то, что те или другие кооперативные
организации ставят себе на словах утопические _ цели_ мирного
строительства социализма в рамках капиталистического строя, а
то. что они образуются для защиты совместными силами своих'
членов против того или другого вида эксплоатации капитала.
Если они удовлетворяют этому условию, они принадлежат к' числу
(кооперативных организаций. Наоборот, акционерные общества
представляют организации владельцев капитала и образуются для
.того, чтобы тем или иным путем эксплоатировать кого-нибудь
(рабочих, крестьян, потребителей) совместными силами. Домостро­
ительные товарищества относятся, конечно, к первой категории,,
все равно передают ли они построенные ими дома в частную соб­
ственность отдельных членов или оставляют их собственностью ко­
оператива. Но домостроительное общество перестает быть коопе­
і) Диканский. Стр. 69 -70. О возможности применения этой системы
при советских условиях см. статью Л. Якуба „Страхование жиани и жилищ­
ное строительство“, (Жилищная кооперация“, 1926 г. № 8).

— 16 —

ративной организацией, если оно образовано с целью наживы на
постройке или на эксплоатации построенных им домов, каковы бы
ни были формы организации и управления обществом, как бы «де­
мократично» они ни были организованы и управляемы. Нет и не
может быть единой, раз навсегда установленной и годной при вся­
ких условиях формы организации и управления кооператива. Стоит
для этого сравнить кооперативы, основанные на рочдельских прин­
ципах, ссудо-сберегательные товарищества типа Шульце Делича,
кредитные товарищества Райффейзена и наши советские коопера­
тивы периода военного коммунизма и новой экономической поли­
тики, описанные выше домостроительные товарищества и наши
жилищно-арендные товарищества, чтобы убедиться, какие разно­
образно-организационные формы могут принимать кооперативные
организации в зависимости от условий времени и места, а также
и от задач, которые ставит перед ними переживаемый момент.
Итак, если не все, то очень многие из домостроительных то­
вариществ капиталистических стран должны быть отнесены к числу
кооперативных организаций. Но во-первых, их нельзя, как мы ви­
дели выше, зачислять в разряд рабочих кооперативов, ибо об­
служивают они не рабочие классы, а главным образом интелли­
генцию и другие мелко-буржуазные слои и только отчасти верхушку
рабочих, более или менее прочно осевших на одном месте и по­
лучающих достаточно высокую заработную плату. Во-вторых, раз­
мах работы домостроительных кооперативов в капиталистических
странах довольно ограничен, ибо в условиях капиталистического
хозяйства не только рабочие, но и служащие не могут чувствовать
себя прочно сидящими на своих местах. Еще более мешает раз­
витию строительной кооперации частная собственность на землю
и зачастую враждебное отношение влиятельных в городских де­
лах домовладельцев к постройке новых домов.

Мы видели выше, что основной деятельностью домостроитель­
ной кооперации в странах капиталистических является постройка
домов. Далеко не все из них оставляют потом дом в коллективной
собственности (это делается в случае постройки больших, много­
квартирных городских домов). Но и такое коллективное управле­
ние домом встречается только по отношению к домам, построен­
ным товариществом и составляющим его собственность. Случаев
коллективной аренды товариществом чужих (частных или город­
ских) домов в капиталистических странах не наблюдается. Жи­
лищно-арендные товарищества там не существуют, и все жилищ­
ные кооперативы сводятся к домостроительным товариществам.
Деятельность жилищной кооперации, таким образом, сужается и

— '17 —

заключается в тесные рамки домостроения. Сохранение же вновь
построенного дома в качестве коллективной собственности выте­
кает не из того, что это ставится задачей товарищества, а из того,
что в городах недостаток и дороговизна земли заставляют строитщ
большой, многоквартирный дом, который нельзя передать в част-/
ную собственность его жильцов, принужденных в условиях капи­
талистического общества часто переменять место работы, а, стало
быть, и место жительства.
Участие в домостроительном товариществе требует внесения
довольно крупных для рабочего или служащего денежных средств.
Естественно, что внесший такие деньги не хочет рисковать ими,
хочет быть хозяином дела постольку, поскольку он вложил в него
свои деньги. Чем больше паев внес он, тем более он заинтересо­
ван в ходе дел товарищества, тем большим хочет он видеть свое
влияние на ход дел. Он хочет поэтому иметь число голосов про­
порциональное числу принадлежащих ему паев. Внеся в товари­
щество крупную сумму, он хочет, чтобы эти деньги давали ему
доход, и чем больше будет доход, тем ему приятнее. Отсюда прак­
тика выдачи товариществами довольно крупных дивидендов на
паи. Наконец, желающие собрать возможно скорее деньги для по­
стройки дома побуждают стремиться к приему в члены очень со­
стоятельных лиц, могущих сразу уплатить крупную сумму.
Итак, все те черты, наличность которых Туган-Барановский
считает отступлением от кооперативных принципов и приближе­
нием к акционерным обществам, вытекают из условий работы до­
мостроительных товариществ в рамках капиталистического обще­
ства.
*
*
*

Но если домостроительные товарищества принадлежат все-таки
к числу кооперативных организаций, то каково их место в системе
этих организаций? Представляют ли они совершенно особый вид
кооперации или их нужно рассматривать как особую разновид­
ность потребительской кооперации, как организации, близкие к
потребительским обществам? К этому последнему взгляду склоня­
лись некоторые кооперативные работники в начале возникновения
у нас жилищной кооперации в послереволюционный период.
В пользу этого соображения приводился довод, что жилищный ко­
оператив ставит своей задачей удовлетворение потребности
в жилище 9. Но ведь всякий кооператив стремится удовлетворить
’) „По своей внешней форме жилищная кооперация приближается к по­
требительской кооперации“ — говорит тов. В. Я. Белоусов в своей брошюре
„Культурные еадачи жилищной кооперации“. Правда, дальше он прибавляет:
Жилищная кооперация.

2

— 18 —

те или иные потребности своих членов: потребительский—потреб-*
ность в продуктах питания и т. п., кредитный—потребность в кре­
дите на нужды хозяйства, сельско-хозяйственный—-потребность в
орудиях производства и т. п. На этом основании все эти коопе­
ративы можно было бы причислить к разряду потребительских.
Но потребность в жилище есть совершенно специфическая
потребность, совершенно отличная от потребности в хлебе, сахаре,
одежде и т. п., которыми снабжает своих членов потребительское
общество. Удовлетворение эдих двух видов потребностей достига­
ется совершенно различными способами. Потребительское общество
торгует в магазинах, подбирая для-агого штат сведущих продав­
цов, а жилищный кооператив4*строит дом, подыскивая для этого
умелого архитектора, добросовестного подрядчика и умелого упра­
вителя домом в случае, если последний остается кооперативной
собственностью. Нет ничего общего между методами работ этих
двух организаций.
Потребительская кооперация ставит своей задачей борьбу
против эксплоатации торгового капитала. Домостроительная ко­
операция в капиталистических странах—борьбу против эксплоата­
ции домовладельцев. Различны противники этих двух видов
видов кооперативных организаций; различны и задачи, которые
стоят перед каждой из них.
Все эти соображения не позволяют включать жилищную ко­
операцию в состав потребительской, а заставляют выделить ее
(равно, как и ее разновидность—домостроительные товарищества)
в особый вид жилищной кооперации. С другой стороны, возникно­
вение в советских условиях жилищно-арендных товариществ, не
строющих собственных домов, товариществ, которые не могут быть
включены в категорию домостроительных кооперативов, заставляет
ввести новый термин—жилищная кооперация. При этом жилищная
кооперация распадается на два вида: жилищно-арендная и домо­
строительная. Эта последняя в свою очередь должна быть разде­
лена на две подгруппы: 1) товарищества, строящие дома, кото­
рые переходят затем в собственность отдельных членов, и 2) об­
щества, которые сохраняют в коллективной собственности те дома,
которые они построили. Причиной, которая вызвала идею причис­
„Основная цель ее — удовлетворить потребность в . жилище, но удовлетворение
этой потребности связано с целым рядом новых взаимоотношений как в области
кредита и построения паевых средств, так и во внутренней организации самого
кооператива. В виду этого своеобразия жилищная кооперация не может быть
отнесена ни к одному из современных видов кооперации. -Она является совер­
шенно оригинальной и самостоятельной формой“ (стр. 31).''

— 19 —
лить жилищные товарищества к числу особого вида потребитель­
ских кооперативов, было, вероятно, то, что потребительские кай,перативы кое-где (Англия) ввели домостроительство в круг своих
операций. Имело, вероятно, значение и то, что к моменту возник­
новения у нас после революции первых жилищных товариществ,
потребительская кооперация была наиболее состоятельн.оДщзшаилучше организованной и влиятельной формой кооперации. Это
порождало желание использовать ее средства и ее налаженный ап­
парат, не создавая нового, ибо это создание было не легко для
только что нарождающейся и слабой жилищной кооперации Но
жизнь быстро решила вопрос, выделив жилищные товарищества в
особую организацию и создав для них особые, самостоятельные
центры. В РСФСР он называется Центрожилсоюзом.

IV. Города-сады.
Сама по себе идея городов-садов не имеет в себе ничего ко­
оперативного. Автор этой идеи—Гоу ар д—отнюдь не был коопера­
тором и не требовал, чтобы проектируемые им города-сады стро­
ились кооперативами. Еще менее оснований для того, чтобы от­
нести его к числу социалистов. Правда, в основу проекта своих
городов-садов Гоуард кладет положение, что городская земля со­
ставляет собственность города. Правда, он полагает, что разреше­
ние жилищного вопроса путем постройки городов-садов приведет
к изменению отношений производства и распределения. Но все
это выражено у него так смутно, что его нельзя отнести даже к
числу социал исто в-утопистов.
Тем не менее Гоуард утопист, а идея его—чистая утопия.
Утопичность ее состоит в том, что Гоуард пытается разрешить
противоречие между городом и деревней в рамках капиталистиче­
ского общества, тогда как разрешение этой проблемы возможно
только при социализме, когда ход развития производства, новая
организация производства уничтожит экономические противоречия
между городом и деревней и разрешит жилищный вопрос. Гоуард
же хочет разрешить эту проблему, начав с жилищного вопроса, не
затрагивая основных вопросов производства. Это и делает из Гоуарда утописта и при том утописта маленького, не решающегося
затронуть основы буржуазного общества, ограничивающего свою
утопию рамками этого общества.
Весь ход рассуждений Гоуарда необыкновенно типичен для
утописта. Образование крупных городов есть для него результат
2*

20 —

сознательного стремления в города, результат притягательной силы
городов, действующей как магнит. Деревня также, на подобие маг­
нита, обладает притягательной силой. Чтобы разрешить противо­
речие, нужно создать третий магнит, который должен обладать
еще большей притягательной силой. Тогда народ сознательно
пойдет туда, куда ему приятнее и выгоднее итти, т.-е. в проек­
тируемый Гоуардом город-сад. Совершенно таким же путем убеж*
дения в выгодности, идеальности, справедливости нового проек­
тируемого ими общественного строя пытались решить социальный
вопрос все утописты.
Все утопии характеризуются также тем, что авторы их хо­
тят предусмотреть все детали нового общества. То же делает и
Гоуард. Он создает детальный план своего города-сада, общий для
всех городов-садов, намечая в нем места для фабрик и заводов,
для общественных зданий, для парков и т. д. Он определяет, что
все дома в городе-саде должны быть одноэтажными особняками,
что они должны быть окружены деревьями. Он определяет размер
города-сада (не более 30.000 жит.), группировку их вокруг цен­
трального города с населением в 60—70 тыс. Вся постановка во­
проса типично утопическая.
Идея Гоуарда—маленькая утопия, далекая от социализма и
от революционности, а потому и не опасная для капитализма. На­
оборот, она выгодна для него, ибо может отвлечь внимание рабо­
чих от радикального решения больного для них жилищного во­
проса путем борьбы против основ капитализма. Немудрено поэтому,
что именно капиталисты и круги, находящиеся под их влиянием,
ухватились на Западе за идеи Гоуарда и дали средства для со­
здания городов-садов.
Возьмем, например, акционерное общество, построившее городсад Лечуорс. Оно «уже при основании располагало большими ка­
питалами. Оно выпустило 59.000 акций по 5 фунтов стерл. и ЗОО
по фунту каждая» ’). Немного найдется рабочих, которые могли бы
внести 5 фунтов (50 рублей), купив хотя бы одну акцию. «Поло­
вина акций—говорит далее Диканский—находятся в руках у осно­
вателей, людей высокой культуры», т.-е. буржуа и близко стоя­
щих к ним интеллигентов. Земля для застройки не продается, а
сдается в аренду по цене от ЗОО до 600 шиллингов (т.-е. 150—
300 руб.) в год за акр, составляющий приблизительно треть деся­
тины. Цена солидная и для рабочих мало доступная, но зато об­
щество может уплачивать своим членам 5% дивиденда, т.-е. го­
раздо выше нормального процента, который дает капитал, обра') ДиканскиЁ — „Жияищый вопрос“, стр. 212.

— 21
щенные на домостроение (обыкновенно 3‘/2%), и, кроме того, ка­
питал общества быстро растет.
Еще яснее обстоит дело с другими городами-садами. Порт
Селлайт построен на средства известного крупного мыловаренного
завода, Борнвиль—на средства Жоржа Кедбюри — владельца фаб­
рики какао.
Но вообще города-сады получили до сих пор слабое развитие,
несмотря на шум, поднимаемый их поклонниками. Жилищный во­
прос они не разрешили ни в малейшей степени. И нужно быть
крайне наивным человеком, чтобы приписывать городам-садам то
значение, какое приписывает им Диканский. «Город-сад,—говорит
он 1), — прежде всего вскрыл то огромное зло, тот непомерный
гнет, который представляет собой непрерывный рост земельной
ренты для населения больших городов». Решительно неверно, ибо
рост ренты и возникающая на этой почве жилищная нужда вели­
колепно чувствовалась и сознавалась и без Гоуарда «Город-сад,—
продолжает Диканский,—дал блестящий образец здорового посе­
ления... Город-сад указал те пути, по которым современные города
должны итти, чтобы приблизиться к решению целого ряда важ­
нейших проблем городской жизни». Неверно и это, ибо общий
план города-сада и все его детали взяты из головы автора и при­
способлены к современной технике, а не к технике будущего,
когда будет действительно и окончательно решаться проблема
противоречия города и деревни. Не может быть изобретенный
Гоуардом город-сад образцом и для настоящего, ибо Гоуард исхо­
дит из мысли, что город-сад можно строить по выработанному им
единому для всех городов-садов плану, а не тем крайне разно­
образным планам, которые диктуются стихийным ростом анархиче­
ски развивающейся промышленности капиталистического общества,
ибо в деле постройки городов капиталистическое общество живет
не в царстве свободы, а в царстве необходимости. Поэтому прак­
тически города-сады вряд ли разовьются дальше тепличных опы­
тов и будут возникать только в той мере, в какой буржуазия будет
давать для этого средства.

V. Жилищная кооперация в СССР.
Мы видели, какие крупные препятствия стоят на пути разви­
тия жилищной кооперации в странах капиталистических; мы ви­
дели, как эти условия сокращают и размах, и арену деятельности
жилищной кооперации, сводя ее работу, главным образом, к собиДиканский — „Жилищный вопрос“, стр. 231.

— 22 —
ранию средств для постройки домов для своих членов или к.Самой
постройке домов, превращая, таким образом, почти целиком жи­
лищную кооперацию в кооперацию домостроительную.
В советских условиях создаются возможности, которые позволяют
этой кооперации гораздо шире развернуть свою работу, а с другой
стороны, придать этой работе совершенно новые формы.
Рассмотрим же те изменения, которые вносятся в условия
работы жилищной кооперации после пролетарской революции, в
эпоху переходную к социализму.
1. Прежде всего четырехлетняя империалистическая и за ней
гражданская война привели к сильному разрушению значительного
числа домов, а с другой стороны более, чем на целое десятилетие
задержали дело строительства новых и основательного ремонта
старых домов. Благодаря этому жилищный вопрос обострился бо­
лее, чем когда-либо, и жилищная кооперация, как один из спосо-:
бов разрешения этого вопроса, приобретает поэтому большее, чем
когда-либо значение.
2. Пролетарская революция произвела национализацию всей
земли, в том числе и городской, уничтожив этим земельную ренту,
взимавшуюся владельцами земельных участков в городе и в его
окрестностях. Мы видели выше, что ужасающий рост этой ренты
был одним из главнейших препятствий к развитию кооперативного
домостроительства. Теперь это препятствие в СССР уничтожено,
и этим открыта широкая возможность кооперативного домострои­
тельства.
3. Уничтожены власть и влияние домовладельцев в органах
городского управления. Уничтожена поэтому та политика недобро­
желательства к застройке новых пригородных местностей, которую
проявляли влиятельные в городских делах владельцы уже суще­
ствующих домов, боявшиеся конкуренции и понижения идущей в
их карманы квартирной платы. Власть трудящихся употребит, ко­
нечно, все усилия, чтобы давать землю для застройки на самых
льготных условиях и не будет жалеть сил и средств для того,
чтобы создавать на окраинах города культурные условия жизни,
связывая окраины с центром удобными путями сообщения, снаб­
жая их освещением, мостовыми, водопроводами, канализацией,
школами, библиотеками и т. п. и давая ряд льгот для домострои­
тельных товариществ. Опыт советской Москвы ясно свидетель­
ствует об этом.
4. Национализация фабрик, заводов и т. п. уничтожает про­
извол капиталиста-владельца предприятия в увольнении рабочих,
уничтожает для рабочего и служащего опасность лишаться работы

— 23 —
в данной местности в случае стачки или локаута. Рабочий при­
обретает возможность большей оседлости, а стало быть и возмож­
ность стать владельцем или совладельцем дома, а этим уничто­
жается одно из главных препятствий к развитию домостроительных
товариществ среди рабочих.
5. Неизбежное вместе с хозяйственным под'емом повышение
заработной платы рабочих позволит им уделить часть своих средств
на кооперативное строительство, чего они не могли делать в эпоху
капитализма.
6, Переход городских домов в руки местных советов поста­
вил перед последними задачу найти способ управления этими
домами. Это вызвало к жизни новый вид жилищной кооперации—
жилищно-арендные товарищества—организации жильцов муници­
пализированного дома, арендующих этот дом и управляющих им.
Этим достигается с одной стороны громадное облегчение работы
для местного совета, ибо ему не нужно создавать громадную и
дорого стоющую машину для управления домами, а с другой сто­
роны—создается заинтересованность жильцов дома в его сохране­
нии, в ремонте, в чистоте и т. п. Арена деятельности жилищной
кооперации расширяется и домостроительная кооперация превра­
щается в действительно жилищную коопераицю.
Все эти обстоятельства содействуют развитию домостроитель­
ной кооперации, но есть одно обстоятельство, которое будет дей­
ствовать в обратном направлении. Перерождается психика рабочих,/
а вслед за ними и примыкающих к рабочим категорий служащих,/
которые будут изживать собственнические инстинкты, будут терять
влечение к приобретению собственного дома, стремление, которое
способствовало успеху домостроительных тооариществ в эпоху
капитализма.
Мы видели выше, что жилищные товарищества могут быть
разделены на три группы:
1) жилищно-арендные товарищества;
2) домостроительные товарищества, сохраняющие построенные
ими дома как кооперативную собственность;
3) домостроительные товарищества, передающие построенные
ими -дома в собственность отдельных членов товарищества.
Какие же из этих-трех видов, жилищных кооперативов имеют
наибольшие шансы на развитие в наших советских условиях?
Прежде всего жилищно-арендные товарищества, ибо в них
найдена чрезвычайно удобная форма для управления домами, при­
надлежащими местным советам. Этот способ управления домами,
с одной стороны, избавляет местный совет от трудной и дорого

24 —

стоющей для него необходимости создания сложного аппарата из
сведущих и добросовестных людей для управления муниципализи­
рованными домами, а, с другой стороны, заинтересовывает жильцов
муниципализированных домов в сохранении и ремонте этих домов.
Трудно найти для этой цели аппарат, который мог бы конкури­
ровать с жилищно - арендными товариществами. Немудрено, что
число таких товариществ из года в год быстро растет *).
' Из общего числа городского населения СССР (около 20 милл.)
14% уже живет в домах, арендованных жил.-арендными товари­
ществами. В аренде у этих товариществ находится 14% зданий
в городах и до 50% всей муниципализированной жилой площади.
Все эти товарищества об'единены в 75 жилищных союзов. По
приблизительной оценке стоимость арендованных ими домов соста­
вляет не менее 3 милл. дов. руб. («Жилищная кооперация СССР
в 1924—25 гг.“. стр. 5. См. также В. Я. Белоусов «Культурные
задачи жилищной кооперации», стр. 6—7).
Крайняя степень жилищной нужды, которую мы теперь пере­
живаем, толкает широкие слои населения (рабочих и служащих) и
на путь создания жилищно-строительных кооперативов.
Работа этих товариществ идет по двум линиям. Во-первых, путем
постройки больших домов в центре города (или достройки нача­
тых, но не оконченных домов, достройки новых этажей и т. п.),
и, во-вторых, путем создания на окраинах города целых новых
поселков по типу городов-садов. В настоящий момент наблюдается
некоторое увлечение этой второй идеей. Причин две: 1) сравни­
тельная легкость постройки более дешевых небольших домов и
2) естественная тяга из дурно-распланированных и душных го­
родов на окраины, ближе к природе. Но город-сад с его одно- и
двух-этажными домами, расположенными среди маленьких садиков,
не представляет единственного средства приближения к природе.

В

Число товариществ . . .
Население..................... .
Жилых строений ....
Жил. площадь в кв. саж.

3 . С .Ф .С .Р .

Р.
G.

Б. С.

У. С. С. Р.

Остальные
Р. С Ф.С.Р.

Москва и
Ленинград.

*) По данным, суммированным т. В. Я. Белоусовым, положение жилищно­
арендной кооперации по 1 октября 1926 г. было таково:

Всего в
С. С. С. Р.

т ы с я чах.

17,5
7
6,1
1 900 350
600
34,5
12,5 11
3.650 600
950

0,8
31,5 тыс.
0,1
25
85
ок. 3 млн.
0,8
0,9
* 60 тыс.
40
140
>. 5.400 т,

— 25 —
Система таких домиков требует очень много места для постройки
и недаром Гоуард ограничивал размеры своего города-сада, рас­
считывая их на 30 тыс. жителей. Расширение такого громадного
города, как например, Москва, по системе городов-садов потребует
громадней площади, вызовет громадную потерю времени на пере­
движение и увеличит расходы на переезды. Стремление к постройке
небольших домиков основано в значительной степени на мелко­
буржуазной тяге к приобретению своего маленького, обособленного
жилища. Наши сторонники городов-садов возражают, что они стре­
мятся к созданию не тех городов-садов, о которых говорил бур­
жуазный Гоуард, а «пролетарских городов-садов“. Наши
города-сады, по их словам, должны будут развивать в жителях не
индивидуалистические, а коллективные навыки. Это будет дости­
гаться путем создания учреждений общественного пользования
(библиотеки, общественные столовые, ясли и т. п.). Но создание
таких учреждений предвиделось и Гоуардом. Поэтому, трудно по­
нять, в чем будет состоять различие наших «пролетарских горо­
дов-садов» о г тех, которые проектировал Гоуард.
Приближение к природе может быть создано и другим спосо­
бом: путем постройки больших, но сравнительно редко располо­
женных домов, окруженных большими садами и лужайками, путем
создания среди таких домов крупных парков. Жизнь в таком боль­
шом доме отучает жильцов его копаться в своем собственном
(хотя и принадлежащем кооперативу, но состоящем в его личном
пользовании) садике или огороде, позволяет легче, шире и полнее
применить систему обслуживания нужд его жильцов путем созда­
ния учреждений общественного пользования, т.-е. будет быстрее
способствовать изживанию индивидуалистической психики.
Трудно, поэтому, сказать, каким из этих двух путей, пойдет
. в будущем строительство новых домов. Еще труднее сказать, какой
вид примет строительство в эпоху социализма, когда человечество
действительно перепрыгнет из царства необходимости в царство
свободы.
Я указывал уже выше, что пролетарская революция обеспе­
чила в значительной степени оседлость рабочих и служащих,
избавив их от опасности потерять работу на данной фабрике из-за
стачки или локаута или по прихоти хозяина. Но тем не менее
рабочий-горожанин остается более подвижным элементом, чем при­
вязанный к своему клочку земли крестьянин. Не говоря о необхо­
димости иногда переменить место работы, любознательность, жажда
новых впечатлений, стремление изучать другую работу — влекут
рабочего к перемене места жительства. В настоящее время жилищ­

— 26

ная теснота толкает рабочего к участию в постройке, новых домов
путем создания строительных товариществ, хотя бы это было со­
пряжено с очень тяжелыми для него расходами.
Но и в настоящее время, когда тяжелые жилищные условия
энергично толкают рабочих на кооперативное строительство, всетаки не в нем, а в строительстве хозяйственных органов и мест­
ных советов лежит центр тяжести борьбы с жилищным кризисом.
Это констатирует в своей резолюции и последний Пленум ЦКВКП.
Вот что читаем мы в § 6 резолюции этого Пленума о жилищном
строительстве.
„В виду того, что жилищное строительство идет, главным об­
разом по линии хозорганов и исполкомов, необходимо при соста­
влении плана строительства и в дальнейшем рассматривать их как
главных застройщиков рабочих жилищ“...
Но тем не менее в настоящее время жилищное рабочее стро­
ительство играет довольно значительную роль. Но как только жи­
лищная нужда исчезнет или сильно смягчится, рабочий с большой
неохотой станет брать на себя расходы на дело постройки домов.
Этому будет способствовать и то, что к тому времени до известной
степени -ослабнут в нем стремления, к приобретению собственного
дома. Рабочий постарается перебросить это дело на плечи город­
ского самоуправления или того предприятия, в котором он рабо­
тает. Поэтому надо думать, что кооперативное строительство в
городах будет сильно расти только в течение некоторого вре­
мени, пока остро стоит жилищная нужда, которая побуждает рабо­
чего итти подчас на большие жертвы *) для получения жилища.
’) „Участие в жилищно-строительном кооперативе доступно не каждому
рабочему. При современной низкой заработной плате пе всякому рабочему под
силу взять на себя тяжесть участия в жилищном кооперативе. Если считать,
что стоимость постройки на каждую квартиру будет обводиться даже только
в 3000 р., то со стороны каждого члена кооперативной организации на покры­
тие расходов, связанных с погашением ссуд, амортизацией стоимости строения
и другие расходы потребуется около 14 р, что при зарплате в 60 р. составит
более 25%. Следовательно, рабочие, получающие более низкую заработную плату,'
не в состоянии будут принять участие в строительстве. Очевидно, в коопера­
тивном жилищном строительстве могут принять участие далеко не все рабочие,
а только определенные их круги, обладающие заработной платой свыше 60 руб.
(В. Я. Белоусов „Культурные задачи жилищной кооперации“, стр. ПО. Москва,
1926 г).
А вот отрывок из речи представителя ВЦСПС тов. Кнопинского на
первом собрании уполн моченных Центрижилсоюза 2 марта:
«Кооперация не может явиться единственным способом разрешения жи-.
лищного кризиса. Мы должны равным образом внести ясность и в сознание
рабочих, раз‘ясненяя им все трудности дела кооперативного строительства и не
создавая у них лишних и политически вредных иллюзий. Надо прямо сказать,
что рабочим, с заработком ниже среднего и обремененным семьей, нечего рас­
считывать на удовлетворение их жилищем через жилищную кооперацию».
Жилищная кооперация» 1926 г. Х° 5—6, стр. 60).

— 27 —

пока государство и города еще недостаточно богаты, и требуется
сотрудничество (кооперация) всех заинтересованных в улучшении
жилищных условий граждан, чтобы сократить жилищную нужду.
А затем оно начнет убывать, уступая место строительству городов
и различных государственных и иных предприятий. Домострои­
тельная кооперация разделит, таким образом, судьбы всяких других
видов кооперации. Оказав большую услугу в деле улучшения поло­
жения трудящихся и в деле строительства социализма после про­
летарской революции, кооперация отомрет в эпохе коммунизма,
уступив место другим формам общественного хозяйства.
Но если домостроительная кооперация потеряет всякое зна­
чение в эпоху развитого социализма (а тем более коммунизма),
то в настоящий переходный период, характеризующийся к тому
же страшным ухудшением жилищных условий и неслыханной жи­
лищной теснотой, домостроительная кооперация может и должна
оказать громадные услуги. Она облегчает финансовое положение
государства, доставляя путем сбора паев своих членов часть
средств, нужных для дела строительства новых домов и ремонта
и расширения старых, и облегчает этим работу государства и
местных советов.
Очень часто приходится слышать возражения, что доля средств,
вносимая жилищной кооперацией, очень мала: она вносит обык­
новенно только одну десятую стоимости постройки т), остальные
же девять десятых вносятся банком в виде ссуды. Но это совер­
шенно неправильно, ибо не принимает в расчет те суммы, которые
уплачиваются кооперативами в возврат взятых ссуд и которые
идут или на уменьшение взносов банка или на усиление даль­
нейшего строительства.
Рассмотрим несколько случаев, имеющих, конечно, только чисто
показательное, примерное значение.
I. Предположим, что на строительство нужно ежегодно упо­
треблять 100 мил. руб.; из них 1/10 вносится кооперативами, а
остальные 9/10 выдаются государственным банком в виде ссуды
на 10 лет, погашаемой ежегодными взносами*
2), а эти взносы
употребляются банком на дело строительства в зачет вносимых им
9 Опыт кооперативного строительства за 1924 и 1925 года показывает,
что фактически эта доля, вносимая паями домостроительных товариществ, не­
сколько больше: не 10, а 12% общей суммы произведенных кооперативных
построек.
2) Фактически ссуды выдаются на 20 лет. Я принимаю 10 лет, чтобы не
строить слишком длинных таблиц. Итог от срока не меняется. При рассрочке
на 20 лет этот итог остается тот же, только принимать в рассчет нужно, ко­
нечно, не 11 лет, а 21 год.

— 28 —

ежегодно 90 мил. руб. Тогда суммы, вносимые кооперативами и
байком для образования необходимых 100 мил. р., в каждый из
10 лет будут следующие (в миллионах): (См. табл, иа след. стр.).
Итак, из общей суммы 1100 мил. руб., потраченной на стро­
ительство, за 11 лет жилищные кооперативы вносят 605 мил., т.-ене І/10, а—

годы.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

= 0,55, т.-е. 55% всей суммы. Начиная же

Паи коопе­

Взнос коо­

Взнос банка из

Общая

собствен, средств.

сумма.

90
81
72
63
54
45
36
27
18
9
—
495

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1.100

перативному

ративов.

банку.

10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
110

9
18
27
36
45
54
63
72
81
09
495
605

с 11 года все дальнейшее строительство идет только за счет воз­
врати. ссуд и новых паев кооперативов. Новых сумм банк не
вкладывает.
'II. Предположим теперь, что банк может ежегодно вносить
на дело строительства вновь по 90 мил. руб. плюс те суммы, ко­
торые поступают к нему в виде взносов, погашающих выданные
ссуды. В этом случае общая сумма, вносимая банком, будет из
года в год увеличиваться; будут расти также и уплаты коопера­
тивов банку, а также и собственные взносы кооперативов, которые
по принятому предположению должны составлять одну десятую
всей суммы, идущей на строительство, будут расти быстрее,
чем в первом случае, а таблица уплат кооперативов и банка при­
мет следующую форму: (См. таблицу на стр. 29).
Итак, из общей суммы 1852,98 мил. руб., затраченной на
строительство, жилищными товариществами внесено в виде паев и
взносов в банк в возврат ссуд 862,98 мил. руб., т.-е. 46,5% ]).
Процент этот несколько меньше, чем в предыдущем случае, но во
■) И этот, итог не зависит от времени; при 20-ти годовой рассрочке долга
он остается тот же.

— 29 —

Годы.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
: 11

Взносы коо­
Паи коопе­ перативному
банку в
ративов.
покрытие
ссуд.

__
9,00
18,90
29,79
41,77
54,94
69,43
85,37
102,90
122,19
143,40
677,69

10,00
11,00
12,10
13,31
14,66
16,10
17,71
19,48
21,43
23,57
25,93
185,29

Общая сумма

Новые

Общая сум­

взносы

ма взносов

на дело

банка.

банка.

строительства.

90
90
90
90
90
90
90
90
90
90
90
990

90,00
99,00
108,90
119,79
131,77
144,94
159,43
175,37
192,90
212,19
233,40
—

100
по
121
133,10
146,43
161,04
177,14
194,85
214,33
235,76
259,33
1.852,98

862’', 98

всяком случае выше тех 10%, которые относятся обыкновенно яа
долю домостроительных товариществ, как их взнос на домострои­
тельство.
III. Предположим теперь, что строительство нужно вести еще
более быстрым темпом, и для этой цели банк внесет первый год
90 мил. рублей, затем каждый год увеличивает свой взнос на
10 мил. руб., плюс те взносы, которые он получает в уплату долга
от кооперативов. Паевые взносы кооперативов, которые, по пред­
положению, должны составлять одну девятую взноса банка (или
одну десятую всей суммы, идущей на строительство) будут, конечно,
также расти, и общая таблица взносов примет следующий вид:
Новые

Годы.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

взносы

Выплата

Общая сум­

Паи коопе

кооператив, ма, внесенная

банка.

банку.

банком.

90
100
ПО
120
130
140
150
160
170
180
190

9
19,90
32,89
48,18
66,00
86,60
110,26
137,28
168,00
202,80

90
109
129,9
152,89
178,18
206,00
236,60
270,26
307,28
348,00
392,80

1.540

880,91
1.149 89

Общая сумма

на дело

ративов.

строительства.

>0
12,11
14,43
16,99
19,80
22,90
26,29
30,02
34,14
38,66
43,64

100
121,11
144,33
169,88
197 98
228,90
262,89
300,28
341,42
386.66
436,44

268,98

2.689,89

— 30 —

Итак, из общей суммы в 2689,89 мил. руб., потраченной на
дело строительства, в этом случае из средств кооперативов в виде
новых взносов и выплат банку идет 1149,89 мил. руб., т.-е. почти
43%, т.-е. все-таки гораздо более тех 10%, которые обыкновенно
считают приходящимися на долю кооперативов.
В вышеприведенных таблицах я принимал в расчет только
суммы, уплачиваемые жилищным товариществом банку в погаше­
ние ссуды. Но жилищное товарищество платит, кроме того, про­
центы на полученный им капитал, платит арендную плату. Ко­
нечно, эти суммы должны были бы входить внормальную квар­
тирную плату, которую квартиронаниматели платят в домах, пост­
роенных местным советом или каким-нибудь государственным учреж­
дением. Но в настоящее время фактически квартирная плата так
низка, что не покрывает даже стоимости управления и ремонта
дома. Если бы все новые дома строились у нас только мест­
ными советами и учреждениями, то в настоящее время еще нельзя
было бы включить в квартирную плату и уплату процентов на
затраченный капитал и арендную плату, ибо это вызвало бы сразу
чересчур сильное повышение квартирной платы. А жилищные то­
варищества уплачивают и то и другое. Поэтому доля их финан­
сового участия становится еще больше.
Но дело тут не в одних деньгах. Домостроительные товари­
щества берут на себя надзор за строительством (а часто и участие
трудом своих членов в деле строительства), надзор внимательный,
который был бы чрезвычайно труден для местных советов и для
учреждений, если бы все дело строительства лежало только на
нихх). Кроме того, в лице жилищно-строительных товариществ,
строящих дома для коллективного пользования, создается тот аппа­
рат, который берет на себя дело управления вновь построенными
домами, аппарат, находящийся под внимательным наблюдением
всех жильцов, а это опять-таки облегчает задачи местных советов
и учреждений, которые не должны создавать этот аппарат, кото­
рый состоял бы очень часто из лиц, по-чиновничьп относящихся
к делу и не берегущих ни вновь построенный дом, ни средств на
1) „Почти по всем районам — пишет т. Белоусов—отмечается, что коопе­
ративное строительство, по сравнению со строительством хоаорганов, дешевле.
Эго удешевление удается получить благодаря использованию материально-пра­
вовых льгот, предоставляемых законом 16 мая 192Л г. и особенно благодаря
наличию хозяйского глаза в строительстве, благодаря непосредственному наблю­
дению за строительством членов кооперативов“.
„Удешевление получается также благодаря участию в строительстве неко­
торой доли личного труда, который вкладывается рабочим, что для многих
кооперативов стало уже обычным явлением“. (В. Я Белоусов—„Культурные
іадачи жилищной кооперации, стр. 12),

- 31 -

его содержание и ремонт. Наконец, не надо забывать при этой
также и того, что участие населения в деле строительства и упра­
вления домами развивает в населении самодеятельность, что
является очень важным в деле социалистического строительства 1).
Это значение самодеятельности было правильно оценено нашей
коммунистической партией. «Важнейшим вопросом материального
быта рабочих—говорит резолюция XIII с!езда РКП—все больше
становится жилищный вопрос, который может быть правильно и
успешно разрешаем не только одними государственными мерами,
а и самодеятельностью самого населения и его материальным уча­
стием. Наиболее правильной формой такой самодеятельности в из­
живании жилищной нужды является жилищная кооперация, которая
своим небольшим опытом доказала свою жизненность и целесооб­
разность».
Наконец, не надо упускать из виду и то влияние, которое
новое кооперативное жилище, приспособленное к тому, чтобы осво­
бодить женщину-хозяйку от ряда работ по хозяйству, оказывает
и еще более будет оказывать в будущем на изменение нашего
быта, на преобразование его в быт коллективистический, а также
и на приобщение женщины-хозяйки к общественной работе.
Это важное значение кооперативного строительства признает
и упомянутая выше резолюция Пленума ЦКБ КП (июль 1926 г.).
Вот что мы читаем в § этой резолюции:
“ В целях наибольшего развития дела жилищного строительства
а равно в целях вовлечения в это дело средств самих застройщи­
ков, считать необходимым усиление жилищно кооперативного стро­
ительства»...
Но, — возражают некоторые противники кооперативного домо­
строительства, г— государству все-таки приходится и придется под­
держивать работу строительной кооперации довольно значитель-

473
100 т.

102
448
60 т 17,5 т.

19 .
1 т.

ЗСФ СР.

БССР.

УССР.

Остальные
РСФСР.

Москва и
Число товариществ . . .
Членов............................. .

Ленинград.

») Тов. В. Я. Белоусов приводит следующие данные о положении жилищно­
строительной кооперации на 1 октября 1925 г.:
Всего в

СССР.

1.065
23
1,5 т. ок. 180 тыс.

Среднее число членов на 1 товарищество 170 чел. Социальный состав
членов: рабочих по Москве и губ.—72%, по остальной РСФСР—75%. Осталь­
ные—служащие. (В. Я. Белоусов „Культурные задачи жилищной кооперации,
стр. 8 — 11).

— 32 —-

ными средствами. Но иначе и быть не может; В настоящее время
пролетарскому государству приходится поддерживать не одну жи­
лищную кооперацию, но и все виды кооперации. «Надо поставить
кооперацию политически так, чтобы,щщдшько кооперация вообще
и всегда имела известную льготу, но чтобы эта льгота была, дидто
имущественной льготой (высота банковского процента и т. п.)» —
писал Ленин в своей известной статье «О кооперации». «Каждый
общественный строй возникает' лишь при финансовой поддержке
определенного класса. Нечего напоминать о тех сотнях и сотнях
миллионов рублей, которые стоило рождение «свободного» капита­
лизма. Теперь мы должны сознать и претворить в дело, что в на­
стоящее время тот общественный строй, который мы должны под­
держивать сверх обычного, есть строй кооперативный». «Ряд привиллегий экономических, финансовых, банковских кооперации;
в этом должна состоять поддержка нашим социалистическим госу­
дарством нового принципа организации населения».
* ❖ *
Итак, на ряду с задачей ослабления жилищного голода жи­
лищная кооперация в условиях советского строя должна выпол­
нять и вторую задачу —как и всякая другая кооперация стать
орудием социалистического строительства.
Но эту задачу каждой из двух видов жилищной кооперации
выполняет по своему.
Жилищно-арендное товарищество развивает в своих членах само­
деятельность, приучает их управлять предприятием и при том пред­
приятием состоящим в коллективном владении. Таково же воспита­
тельное действие и строительного кооператива, поскольку дело идет
об управлении построенным домом, который находится не в индиви­
дуальном, а в кооперативном владении. Поэтому все, что В. И. Ле­
нин писал о воспитательном значении кооперации, о роли ее в про­
цессе социалистического строительства, относится не только к сель­
ско-хозяйственной и к потребительской, но и к жилищной кооперации.
Но домостроительная кооперация играет и другую роль, если
мы подойдем к ней с точки зрения режима экономии.
Идея необходимости экономии в переживаемый нами период
не есть просто кратковременный удачный практический ло­
зунг направленный против хозяйственного разгильдяйства. Она
имеет глубокое принципиальное социологическое значение, ибо
приходит на смену старому глубоко укоренившемуся и широко
распространенному социал-демократическому предрассудку.
Во времена II Интернационала не дооценивалось значение и
размер классовой борьбы в период пролетарской революции. Недо­

— 33 —

оценивалось сопротивление буржуазии. Не дооценивались те раз­
рушения, которые принесет гражданская война. Не принималось
во внимание неизбежное падение трудовой дисциплины, как вполне
понятная реакция со стороны рабочих против угнетавшей их
дисциплины, насильственно установленной частными предпринима­
телями. Ход социалистической революции рисовался очень просто.
Предполагалось, что «на второй день революции» рабочие охот­
но и энергично примутся за работу, что повсюду будут введены
новые машины, и будет значительно улучшено положение рабочих.
При этом никто не задумывался над вопросом, откуда возьмет
для всего этого средства общество, только что пережившее жесто­
кую гражданскую войну. На дело смотрели слишком легкомыслен­
но, и это легкомыслие толкало к расточительности общественных
средств.
Дело оказалось не так просто. Оказалось, что «на второй
день революции» не падают с неба средства, необходимые для
поднятия и машинизации производства, для улучшения положения
трудящихся. Оказалось, что эти средства можно добыть только
тяжелым, упорным трудом, путем медленного накопления. Чем
менее расточительными, тем более экономными мы будем, тем
быстрее пойдет дело накопления, которое необходимо совершить,
чтобы произвести улучшения в технике (новые машины, электри­
фикация и т. п.) и иметь возможность действительно улучшить
положение трудящихся. Поэтому режим экономии не есть кратко­
временный лозунг, а программа, устанавливаемая на довольно
продолжительный период времени. Идея режима экономии должна
глубоко вкорениться в сознание всех трудящихся.
Для такого вкоренения этой идеи сыграет свою роль и жи­
лищная (а в особенности домостроительная) коооперация.
Ее сыграют и арендные товарищества, поскольку они будут
приучать своих членов бережно относиться к обитаемому ими
дому, представляющему о б щ е ственное достояние. Еще боль­
шую роль сыграют домостроительные товарищества, внося в со­
знание населения мысль, что не упадут откуда-то с неба средства
для создания громадного количества жилищ, что средства эти надо
скопить путем труда каждого, путем экономии каждого члена об­
щества. Домостроительные товарищества будут помогать поэтому
изживанию старой психики, выражавшейся в ожидании, что при­
дет кто-то (хотя бы этот «кто-то» и был Советской властью)
построит всем прекрасные, обширные, удобные жилища без вся­
кого труда со стороны тех, для кого эти жилища создаются. Этой
стороной своей работы домостроительные товарищества будут знаЖилищная кооперация.

3

- .54 чительно содействовать тому, что я назваі выше глубоким, прин­
ципиальным пониманием идеи режима экономии, пониманию, ко­
торое необходимо для дела социалистического строительства.
* .

’

-

•

Мы видели выше, что жилищная кооперация (в форме домо­
строительных товариществ) возникает только тогда, когда для ши­
роких кругов населения становится чувствительной эксплоатация
их со стороны домовладельцев. Защита от этой эксплоатации и
представляет главную задачу домостроительной кооперации во
времена капитализма.
В советских условиях, когда большинство домов муниципали­
зировано, эта эксплоатация исчезает. Меняется вместе с тем и
задача жилищной кооперации, как и всякой другой кооперации.
Не защита от эксплоатации домовладельцев является теперь ее
задачей, а помощь Советской власти в ее работе, содействие ей
в деле поднятия благосостояния трудящихся и в деле строительства
социализма.
Естественно, что при этой совершенно новой обстановке ме­
няются и организационные формы жилищной кооперации. Возни­
кает совершенно новый, не существующий в капиталистических
странах, вид жилищных кооперативов—жилищно-арендные това­
рищества; меняется классовый состав членов жилищных коопера­
тивов: из организаций, главным образом мелкобуржуазных, в ко­
торых рабочие играли незначительную роль, жилищные коопера­
тивы превращаются в организации, главным образом, рабочие.
Меняется и положение буржуазии по отношению к домостроитель цым товариществам. При капитализме буржуазия часто являлась
хозяином в домостроительной кооперации: она давала деньги этим
товариществам, держала их в своих руках и получала за свои
деньги изрядные проценты, косвенным образом эксплоатируя таким
путем эти товарищества. При советских условиях буржуазия не
только не может вести эту эксплоатацию, но органичиваются даже
ее права в жилищных кооперативах Св жилищно-арендных това­
риществах). Цель этих ограничений—помешать буржуазии уста­
новить свое влияние на жилищное товарищество с целью его
эксплоатации.
Меняется, наконец, и отношение государства и новых муни­
ципалитетов (местных советов) к домостроительной кооперации. В
капиталистическом обществе эти учреждения или явно (например,
в царской России) или скрыто были врагами домостроительной
кооперации, ибо широкое ее развитие грозило нанести ущерб

— 35 —

интересам домовладельческого капитала В советских условиях
власть трудящихся идет навстречу жилищной кооперации, оказы­
вая ей всяческое содействие (бесплатное предоставление участков
земли для постройки, денежные ссуды под низкие проценты и ряд
других льгот). В силу всего этого жилищная кооперация (как и
всякая другая кооперация) находит в Советской власти своего
лучшего друга и союзника. Не мудрено, что домостроительная
кооперация, которая при царизме могла пускать только слабые
ростки, теперь стала развиваться необыкновенно быстро. И чем
дальше, тем развитие ее будет итти все успешнее.
îji

'І'

*

В условиях капиталистического общества домостроительная
кооперация развивалась только в городах. Причины понятны: в
деревнях крестьяне живут в собственных домах; они не подвер­
гаются эксплоатации со стороны домовладельцев, а потому там не
было и места для домостроительной кооперации, которая в капи­
талистических условия^ имеет своей задачей защиту своих членов
от эксплоатации домовладельческого капитала.
В советских условиях, как сказано выше, меняются задачи
жилищной кооперации. Теперь она должна помогать Советской
власти в деле поднятия благосостояния трудящихся и в деле
строительства социализма. А эту роль она может выполнять и в
деревне. Жилища крестьян в СССР пока еще крайне плохи. Кре­
стьяне живут в тесных деревянных избах, лишенных всяких
удобств. Крестьянские хозяйства лишены самых необходимых по­
строек для скота и т. и. Избы эти построены из дерева и крыты
часто соломой, что создает громадную опасность пожара. Одними
собственными силами крестьянин не в силах построить себе луч­
шее жилище — например, кирпичный дом, крытый железом или
черепицей и снабженный всеми необходимыми постройками (сарай,
амбар, помещение для скота и т. п.). На помощь ему может и
должна притти жилищная кооперация, но, конечно, в самой про­
стой своей форме—как домостроительное товарищество, строющее
дома (или даже только дающее крестьянину средства для постройки
дома), которые затем переходят в собственность отдельных кре­
стьян. Ошибочно было бы пытаться строить в деревне большие
дома-коммуны для общего пользования: индивидуалисты-крестьяне
не захотят пока жить в таких коммунах. Ошибочно было бы также
строить небольшие дома, оставляя их собственностью всего това­
рищества. Крестьянин захочет иметь дом своей собственностью и
только о таком доме он будет заботиться и сохранять его, только
для постройки такого дома он будет делать взносы в кооператив.

— 36 —

Сущность работы домостроительного товарищества в деревне
должна состоять в том, что это товарищество путем паевых взно­
сов собирает деньги для того, чтобы ежегодно строить несколько
домов, которые затем поступают в собственность нескольких кре­
стьян при условии постепенной уплаты последними, с рассрочкой
на несколько лет, полной стоимости дома (с небольшими процен­
тами). Если крестьяне захотят сами строить эти дома, то работа
товарищества станет еще проще: оно собирает средства
и передает их крестьянам на тех же условиях. Товарищество
может в таком случае оказывать строющимся и другую помощь
совместная, а потому и более выгодная закупка кирпича, цемента,
железа, черепины, стекла и других строительных материалов, тех­
ническая консультация и т. д. и т. п.
Говорят, что такой вид домостроительного товарищества
является наименее кооперативным. Но нет и не должно быть
одного излюбленного типа кооперации, который является наилуч­
шим во всякое время и при всяких условиях. Лучшим коопера­
тивом является тот, который наилучше приспособлен к данным
условиям времени и места, который лучше других выполняет
стоящие перед ним задачи. Надо улучшить жилищные условия
крестьян в СССР и этим способствовать поднятию уровня произ­
водительных сил крестьянства. А эти задания лучше всего выпол­
нит кооператив, который будет строить не дома-коммуны, не дома,
остающиеся кооперативной собственностью, а огнестойкие дома
переходящие в собственность крестьянина.
Выполняя эту задачу, домостроительное товарищество будет
содействовать поднятию культурного уровня крестьянства, а с
другой стороны приучать их и в деле строительства прибегать к
содействию коллектива. А оба эти обстоятельства будут представ­
лять шаг вперед в деле медленного вростания в социализм, кото­
рое должна проделать наша деревня.
Переход от индивидуальной собственности на жилища к кол­
лективной—это следующий шаг, который крестьянство сделает
позже, когда условия работы в сельском хозяйстве (применение
машин, электрификация и т. п.) подготовят его психику к такой
коллективизации жилищ.
Конечно, в настоящее время крестьянство СССР, разорен­
ное империалистической и гражданской войной, еще слишком
бедно, чтобы в его среде могла широко развиться домостроитель­
ная кооперация. Поэтому развитие такой кооперации дело буду­
щего, но, надо надеяться, будущего не столь отдаленного, ибо
строительный вопрос и для деревни скоро станет как вопрос

37 —
производственный. Всякая вообще кооперация в советских усло­
виях есть путь к социализму, главным образом, для кре­
стьянства. II жилищная кооперация должна будет выполнит,
эту задачу: в городах она будет выполнять ее, главным образом,
в виде жилищно-арендных, а в деревнях в форме домостроитель­
ных товариществ1).
.
.

Меняется положение жилищной кооперации в советских усло­
виях и в других отношениях.
В капиталистическом обществе домостроительная кооперация—
как мы видели выше — существует и развивается только . среди
городского населения, да и здесь очень мало захватывает рабочих,
Отсюда следует, что у нее нет и не может быть никаких связей
с крестьянскими, а в частности с сельско-хозяйственными коопе­
ративными организациями.
Наоборот, в советских условиях, если справедливы высказан­
ные выше соображения о грядущей крупной роли домостроитель­
ной кооперации в деревне, то неизбежно должйа будет возникнуть
тесная связь между домостроительной и сельско-хозяйственной
кооперации. Но' это дело будущего. В настоящее время жилищная
кооперация обслуживает городское население вообще и рабочих в
частности. Отсюда необходимость связи с другими организациями
рабочего класса,—с потребительской кооперацией и с профессио­
нальными союзами. Изолированное и потому бессильное прежде
жилищное кооперативное движение входит теперь в общую систему
кооперативного .строительства и в систему рабочих организаций,
опирается на них в своей работе и черпает из этой связи новые
силы. Профсоюзные организации содействуют развитию жилищной
кооперации., усиливая своей пропагандой и агитацией активность
и самодеятельность членской массы, помогая установлению нор­
мальных взаимоотношений с органами коммунального хозяйства и
К выводу, что деятельность жилищно-строительной кооперации должна
будет распространиться и на деревню, приходит и тов. Ларин. „Без сомне­
ния-пишет он— через несколько лет. если не ранее, Центрожидсоюз и вся
жилищная кооперация перерастут только городские рамки и создадут серьёзный
деревенский отдел. ... Создание в уездах фабричных кооперативных поселков,
является, собственно говоря, уже началом выхода жилкооперации за городские
пределы, („Жилищно-арендная кооперация“, сборник статей, стр. 7).
Тоже повторяет он и в своей статье „Итоги жилищного с'езда“ („Жи­
лищная кооперация“, 192G г. № 5—6): „Впоследствии — пишет он — для коопе­
ративного обслуживания перестройки домов в нашей деревне откроется такое
необозримое поле, какое можно пока лишь отдаленно предчувствовать (стр. I).

— 38 —

т. -п. J). A связь с потребительской кооперацией существует на­
столько, что—как сказано выше—в начале развития жилищной
кооперации в СССР была даже мысль включить ату кооперацию в
систему потребительской кооперации.
«Жилищная кооперация—читаем мы в постановлениях Первого
Собрания Уполномоченных ЦентрОжилсоюза РСФСР—представляя
собой обособленный вид кооперации и самостоятельную систему,
по своим целям и задачам близко подходит к потребительской
кооперации, дополняя последнюю и вместе с ней обслуживая все
виды потребления широких рабочих масс в области снабжения их
предметами домового хозяйства, домашнего обихода и личного по­
требления». Эта связь выражается, в частности, тем, что жилищ­
ная кооперация содействует, вовлечению в потребительскую коопе­
рацию широких масс населения в кооперативных поселках и
домах, в устройстве при крупных домовладениях общественных
столовых, в организации коллективных закупок и т. д. и т. п.
Такие же тесные деловые взаимоотношения жилищная кооперация
может и должна устанавливать с другими кооперативами, с кото­
рыми она сталкивается в своей работе—с кустарно-промысловой
кооперацией, с лесной, с трудовыми артелями строительных ра­
бочих и т. п. *).

Наконец, нужно отметить то различие, которое существует в
области отношения жилищной кооперации к банковским учрежде­
ниям в капиталистических странах и в советских условиях.
В капиталистическом обществе банк не только орудие .кре­
дита, но и орудие, с помощью которого капитал эксплоатирует и
закабаляет всех, кто обращается к нему за помощью. Пока домо­
строительная кооперация развита слабо, она может вести свою
скромную работу только или почти только на основе самопомощи
пли взаимопомощи. Но если домостротельная кооперация хочет
энергично развить свою работу, опа не может обойтись без помощи
банковского кредита, а в таком случае она неизбежно разделит
судьбу всех других организаций, попадающих в число клиентов
капиталистических банков: она подвергается их эксплоатации, она
попадает в кабальную зависимость от этих банков.
!) См. Постановления Первого Собрания Уполномоченных Цеатрожилсоюза Р. С. Ф. С. Р., резолюция „О взаимоотношениях жилищной кооперации
с профсоюзами и хозоргапами“ („Пути жилищной кооперации“. Москва, 1926.
Стр. 19—24).
2) „Пути жилищной кооперации“, стр. 50—52.

— 39 —

Не такова роль банков в советских условиях. Здесь они пе­
рестают быть орудиями эксплоатации и закабаления. Их задача —
путем оказания кредита содействовать развитию производства и
росту социалистического строительства. Это различие в отноше­
ниях между жилищной кооперацией и банками выражается уже в
том, что жилищные кооперативы СССР начинают рассматривать
кредитующий их банк как свое учреждение и входят в число
пайщиков этого банка, что еще более укрепляет «связь между
отдельными организациями этой кооперации.

ОГЛАВЛЕНИЕ.
Стр

Предисловие

................................

. . . . . .

.

. . . . .

3

1. Условия возникновения и развития домостроительной кооперации

5

И. Классовый характер домостроительной кооперации.........................

8

Ш. Виды домостроительной кооперации в капиталистическихстранах . 13

IV. Города-сады.......................................................................................................... 19

V. Жилищная кооперация в СССР....................................................

21

Цена 40 коп.

ВСЕРОССИЙСКИЙ

КООПЕРАТИВНЫЙ ИЗДАТЕЛЬСКИЙ СОЮЗ

книгосоюз
НОВЫЕ ИЗДАНИЯ ПО КООПЕРАЦИИ:
Абрамов. Плюс кооперация..................................
Беленький. Организационное строительство с.-х.

кооперации.......................

....

ЦЕНА
Р. К.

1 —
— 25

Биттель. С.-х. кооперация в Германии . . . — 60
4'50
Ежегодник производственной кооперации . .
Илимский-Кутузов. Очерки по теории кооперации. — 90
Кирпичов. По новому.............................................. — 60
Крот-Криеаль. Скотоводство и молочное хоз-во

в с.-х. коллективах................... .... . .
Лаур. Экономия сельского ^рзяйс-тва .....
Макаров. Рыночное молочное хозяйство и ко­
операция . . . „ .гТЖ ■ • ..........
Маслов П. Основы коопбдаД, изд. 2-е ....
Минин. С.-х. кооперация CtCP. .......
Озеров. Культурно-просветительная работа ко­
операции........................ .........................
Озеров. Кооперативные кружки.
. . . .
Озеров. Крестьянские нужды и с.-оЯ^рперация.
Рович. С.-х. кооперация на Западй» ....
Справочная книжка для с.-х. и крЯИр-в, изд.
4-е, сост. группой специалистспкпод. ред.
В. В. Хижнякова..........................................
Технический справочник жил.

— 60
2 —
3 50
1 —
1 —
— 60
— 30
— 25

2 50

товариществ.

(Ремонтно-строительные работы) под ред.
проф. II. В. Морковникова и II. Николаева
(Пыжова).................................................
— 50
Швецов. Международный день кооперации. . . — 60

С требованиями обращаться по адресу:
Москва, Тверской бульвар, ю, Правление КНИГОСОЮЗА.
Ленинград, Просп. 25 Октября, 53, Отделение КНИГОСОЮЗА.