Автор: Колотилкин Б.М.
Теги: строительство жилые здания
Текст
Б. м. колотилкин
Долговечность
здании
Г
I.
УДК h’HMi'H
В кмин1 piKCMdiptiHaiorcfl технико-экономиче скне проблемы лол roneui гости жилых зданий: сроки службы счронггльпых элементов, оборудования и зданий в целом; фи шчггкнЙ и моральный лиюс жилых зданий; экономическое i ни чей не и р нечем будущих расходов ла ремонт и содержание жи лых зданий различной долговечное! и и факторы, влияющие на уровень этих расходов; влияние ка питальности и долговечности жилых зданий на уровень общих затрат по строительству и их содержанию; выбор наивыгоднейших или оптималь ных сроков службы жилых зданий и отдельных строительных элементов; экономическая целесооб разность реконструкции жилых зданий; замена жилищного фонда по износу и другим причинам; определение будущих потребностей в строительстве и содержании жилищ и тенденций в соотношении затрат на эти цели.
Наряду с опытом Советского Союза в работе используются материалы по проблемам долговечности жилых зданий в социалистических и капиталистических странах Европы, а также в США.
Исследование предназначается для инженеров, архитекторов, экономистов и научных работников, занятых в области проектирования, строительства и эксплуатации жилищ, а также разработки перспективных вопросов жилищного строительства.
Г Г
ОГЛАВЛЕНИЕ
Стр.
Введение ......................................_.................... 7
Глава 1. Сроки службы как мера долговечности жилых зданий, их строительных элементов и оборудования.........................". 11
1.1. Классификация жилых зданий по долговечности .... —
1.2. Технические аспекты проблемы долговечности строительных материалов и деталей........................... 14
1.3. Взаимосвязь долговечности'жилых зданий и стоимости их строительства и содержания.......................... 17
1.4. Определение сроков службы строительных элементов и жилых зданий........................................... 19
1.5. Расчетные сроки службы строительных элементов, отделки и оборудования жилых зданий, принятые в европейских странах, США и СССР............................ 23
Глава ,2. Физический и моральный износ жилых зданий................. 31
2.1. Физический износ жилых зданий . '................... —
2.1.1. Факторы, влияющие на физический износ жилых зданий .................’........................... 32
2.1.2. Количественная оценка физического износа жилых зданий ......................•...................... 40
2.1.3. Недостатки применяемых методов оценки физического износа жилых зданий........................... 45
2.2. Моральное снашивание жилых зданий................. 47
2.2.1. Две формы морального снашивания жилых зданий —
2.2.2. Количественная оценка первбй формы морального снашивания жилых зданий.......................... 50
2.2.3. Количественная оценка второй формы морального снашивания жилых зданий ........................... 52
2.2.4. Обобщенная формула абсолютной величины морального снашивания жилых зданий.................... 54
2.2.5. Необходимость дальнейшего совершенствования планировочных и конструктивных схем квартир и жилых зданий ................ 55
2.2.6. Некоторые особенности проблемы морального снашивания жилищ при капитализме '..................... 57
Глава 3. Экономическое значение расходов на ремонт и содержание жилых зданий различной долговечности и факторы, влияющие на уровень этих расходов....................................... 61
’ 3.1. Капиталистические страны........................... 63
Бельгия ............................................ —
Дания .... *....................................... 64
Италия................ , ...................... 65
3
Стр.
Нидерланды ........................................ 67
Норвегия................................... ..... 69
Швеция ............................................ 70
Великобритания ..................................... 75
Соединенные Штаты Америки........................... 78
Финляндия........................................... 84
Федеративная Республика Германии.................... 87
Франция............................................. 90
3.2. Социалистические страны............................ 94
Венгерская Народная Республика....................... —
Польская Народная Республика........................ 96
Чехословацкая Социалистическая Республика .... 98
Союз Советских Социалистических Республик .... 101
3.3. Оценка основных факторов, влияющих на уровень расходов на ремонт и содержание жилых зданий различной долговечности ........................................ 106
Глава 4. Методы расчета будущих расходов на. ремонт и полное восстановление жилых зданий различной долговечности . ... 113
4.1. Описание проблемы.................................... —
4.2. Методы определения амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление жилых зданий (СССР)......................................... 114
4.2.1. Расчет общей нормы амортизационных отчислений по жилым зданиям................................. —
4.2.2. Обобщенная формула определения амортизационных отчислений на капитальный ремонт жилых зданий............................................. 116
4.3. Методы определения будущих периодических расходов на капитальный ремонт жилых зданий, применяемые в европейских странах народной демократии (Чехословакия, Польша).......................................... 121
4.4. Теоретическая зависимость между расходами на капитальный ремонт и долговечностью жилого здания . . 128
4.5. Особенность определения амортизационных отчислений на полное восстановление жилых зданий в капиталистических странах .................................... 133
Глава 5. Влияние капитальности и долговечности жилых зданий на уровень общих затрат по строительству и их содержанию . 135
5.1. Постановка проблемы................................. —
5.2. Социалистические страны (СССР).................... 136
5.2.1. Методика определения экономической эффективности возведения строительных конструкций и жилых зданий различной долговечности .... —
5.2.2. Определение эквивалентной цены на взаимозаменяемые и новые материалы и конструкции различной долговечности ................................. 141
5.2.3. Применение методов экономической оценки для выбора наиболее эффективных строительных конструкций и жилых зданий различной долговечности ............................................... 143
5.2.3.1. Расчет экономической эффективности заполнения оконных проемов переплетами
5.2.3.2. Расчет экономической эффективности применения чистых полов различной долговечности ................................ 145
4
Стр.
5.2.3.3. Экономическая оценка жилых домов различной капитальности и долговечности ........................................ 147
5.2.4. Влияние нормативного коэффициента эффективности капитальных вложений на выбор долговечности жилых зданий.................................. 150
5.3. Капиталистические страны .......................... 152
5.3.1. Методы экономической оценки строительных конструкций и жилых зданий различной долговечности ............................................. 155
5.3.2. Влияние размера процентной ставки на капитал на выбор долговечности жилых зданий............... 159
5.3.3. Применение методов экономической оценки для выбора наиболее эффективных строительных конструкций различной долговечности.................... 161
5.3.3.1. Расчет сравнительных затрат на устрой-
ство заполнения стандартных оконных проемов переплетами различной долговечности ................................. —
5.3.3.2. Расчет сравнительной стоимости наружных стен различной утепленности .... 162
5.3.3.3. Выбор строительного материала для устройства одного и того же функционального элемента жилого здания . . . 165
Глава 6. Оптимальный срок службы жилых зданий и их строительных элементов по физическому износу................................ 166
6.1. Критерии определения оптимального срока службы жилых зданий и их элементов............................... —
6.2. Математическое описание оптимального срока службы жилых зданий и их элементов............................ 169
6.3. Выбор оптимальных сроков службы жилых зданий и их отдельных элементов методом сравнения вариантов . . 171
6.4. Особенности определения наивыгоднейшего срока службы жилых зданий в капиталистических странах .... 180
Глава 7. Экономическая целесообразность реконструкции жилых зданий ............................................................... 182
7.1. Определение проблемы................................. —
7.2. Критерии экономической целесообразности реконструкции капитальных жилых зданий........................... 186
7.3. Методика определения экономического предела затрат на реконструкцию жилых зданий.......................... 192
7.4. Методика определения изменений эксплуатационных расходов в реконструированных жилых зданиях ... 198
7.5. Обобщенные формулы экономического предела затрат на реконструкцию жилых зданий.......................... 200
7.6. Мероприятия по повышению эффективности реконструкции жилых зданий...................................... 203
Глава 8. Замена жилищного фонда по износу и другим причинам . . 209
8.1. Капиталистические страны [78—79]................... 210
Австрия ............................................ —
Бельгия .............................................. —
Дания .............................................. —
Италия............................................ 211
Нидерланды ........................................... —
Великобритания ..................................... 212
5
Стр.
Франция . .................................... 213
Федеративная Республика Германии ................... 214
, Финляндия..................................... —
Швеция ............................................. 215
8.2. Социалистические страны [59, 62, 78, 79]..... 217
Польская Народная Республика......................
Чехословацкая Социалистическая Республика .... 218
Союз .Советских Социалистических Республик .... —
Глава 9. Метод определения будущих потребностей в строительстве новых и содержании существующих жилых зданий .... 226
9.1. Исходные данные...................................... —
9.2. Расчет объемов нового жилищного строительства, вызываемого естественным приростом и механическим перемещением населения, а также увеличением нормы обеспеченности жилой (полезной) площадью.............. 228
9 3. Расчет объемов нового жилищного строительства, предназначенного на покрытие выбытия жилищного фонда ............................................... 232
9.4. Расчет затрат на содержание существующего и вновь возводимого жилищного фонда............................. 234
9.5. Соотношение затрат на строительство новых и содержание существующих жилищ............................... 235
Глава 10. Основные направления дальнейших исследований в области технико-экономических проблем долговечности жилых зданий ........................................................... 247
Литература.............................................. 250
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность разработки технико-экономических проблем долговечности жилых зданий определяется социальным и экономическим значением жилищного строительства и жилищного фонда страны. Жилищное и коммунальное строительство фактически является областью социального и экономического прогресса.
Улучшение жилищных условий и коммунального обслуживания населения является необходимым условием роста производительности труда, а вместе с тем и конкретным выражением повышения общего уровня жизни людей.
Жилище составляет ту физическую и социальную среду, в которой семья — это основное звено общества, развивается и пользуется плодами своего труда и труда других членов общества.
Жилые здания — это богатство страны, на долю которого приходится почти треть стоимости всех основных фондов Советского Союза, что превышает удельную стоимость основных производственных фондов в такой отрасли народного хозяйства, как промышленность,
На новое жилищное строительство в СССР направляется около 20% всех капитальных вложений, а расходы на ремонт и эксплуатационное содержание существующего жилищного фонда составляют почти 40% общих капитальных вложений в новое жилищное строительство. И это без учета расходов на отопление, водоснабжение, электроосвещение и другие коммунальные услуги.
Современный технический прогресс, с его высоким уровнем автоматизации производственных процессов, широким внедрением кибернетических устройств и др., теснейшим образом связан с решением проблемы надежности и долговечности используемого оборудования — поточных линий, агрегатов, машин и механизмов, аппаратов, приборов и устройств. Повышение качества продукции, в первую очередь надежности и долговечнос
7
ти, экономит материальные средства и трудовые ресурсы как в сфере производства, так и в сфере эксплуатации.
Эти проблемы имеют прямое отношение и к индустриализации жилищного строительства. От правильного выбора направлений развития техники жилищного строительства — его капитальности и долговечности — зависит стоимость строительства, сроки службы и качество жилых зданий, уровень эксплуатационных расходов, а в конечном счете — ускорение роста производительности общественного труда.
Снижение фактической надежности и долговечности элементов жилых зданий во многих случаях дает некоторое уменьшение первоначальной стоимости. Однако, как правило, это сопряжено с ростом расходов на ремонт и содержание жилищ.
За полный срок службы накопленные эксплуатационные расходы, включая расходы на отопление и др., в 5 раз и более превышают первоначальную стоимость жилого здания.
Нужна, следовательно, всесторонняя разработка не только инженерных, но и экономических проблем долговечности жилых зданий, нужны точные решения их при проектировании.
Проблемы долговечности жилищ — это в сущности проблемы эффективности капитальных вложений. Круг этих проблем охватывает широкую область, начиная с планирования развития жилищного строительства и кончая вопросами содержания и ремонта существующего жилищного фонда. Они привлекают к себе все большее внимание и в европейских странах, где в настоящее время делаются попытки рассматривать вопросы содержания жилищ как неотъемлемую часть технической политики и составную часть общей продукции жилищного строительства. Отмечается также все возрастающее значение той отрасли, которая частично или полностью обеспечивает работы по ремонту и эксплуатационному содержанию жилых зданий.
Имеющаяся литература по экономике строительства мало затрагивает вопросы количественной оценки экономической эффективности и выбора оптимальных вариантов внедрения строительных конструкций, оборудования и в целом жилых зданий различной долговечности. Выбор экономически эффективных проектных решений по жилым зданиям и отдельным их строительным элементам до сих пор практически ведется без учета такого их качества, как долговечность. Даже по материалам и изделиям, различающимся по срокам службы в 4—5 раз (например, полы паркетные и из линолеума), не рассматривается изменение эксплуатационных расходов, а экономическая эффективность определяется на основе сопоставления стоимости работ.
Нет пока и принципиальной оценки влияния изменения расчетных сроков службы отдельных строительных элементов на
8
показатели их экономичности. В результате налицо излишняя, экономически неоправданная капитальность и долговечность жилищ в одних случаях, недостаточная — в других, а также недооценка экономической целесообразности облегченного, в том числе и деревянного, домостроения в ряде районов страны. Вопросы экономики эксплуатации и ремонта жилых зданий также обычно изучаются в общем плане, не преследуя цели выявить особенности влияния капитальности и долговечности жилищ и их строительных элементов.
Нет некоторых методик решения экономических проблем долговечности жилищ, в частности методики расчета оптимального срока службы отдельных элементов и жилых зданий в целом, определения эквивалентных цен на взаимозаменяемые и новые материалы и конструкции различной долговечности. Не разработаны еще методы количественной -оценки морального износа жилищ, определения экономической целесообразности реконструкции капитальных жилых зданий, необходимы также научно обоснованные методы определения будущих потребностей в строительстве новых и содержании существующих жилищ, что тесно связано с капитальностью и долговечностью жилых зданий. Цель настоящей работы— по возможности восполнить эти пробелы.
В работе не исследуются вопросы такого рода, как эффективность повышения утепленности наружных стен и некоторые другие из числа непосредственно не связанных с долговечностью жилища.
Теоретические обобщения и разработки даются с использованием математического аппарата, и в первую очередь методов математической статистики.
Автор стремился вести изложение, придерживаясь единой терминологии, что побудило дать определение ряда понятий и унифицировать условные обозначения величин.
При подготовке книги, наряду с отечественным опытом и собственными разработками, широко использованы материалы Комитета по жилищному вопросу, строительству и градостроительству Европейской Экономической Комиссии ООН, в работе которого автор принимал участие в качестве докладчика от советской делегации по экономическим и техническим аспектам вопроса сроков службы жилых зданий [41, 78, 79, 84, 85].
Автор приносит глубокую благодарность руководителю Отдела изучения зарубежного опыта ЦНИИЭП жилища П. Н. Блохину за помощь в работе над книгой, выразившуюся в ценных советах и предоставлении ряда зарубежных материалов по исследуемым проблемам.
Полезные замечания по рукописи книги автор получил от А. И. Фоломина, Л. О. Бумажного, С. К. Лазаревича, В. И. Мальцева, Д. С. Меерсона, И. Т. Иванова, М. К. Кошелевой,
2—488
9
Б. Н. Смирнова, Е. Н. Рудковского, А. Г. Корецкого, И. Л. Рабиновича и Л. Н. Киселевича, которым и выражает свою благодарность.
Большую помощь оказала референт В. С. Кокорева переводом ряда зарубежных материалов и участием в разработке библиографии; референт Г. Г. Зобкова перевела с английского языка отдельные материалы по теме книги, за что автор выражает им свою признательность.
ГЛАВА 1
СРОКИ СЛУЖБЫ КАК МЕРА ДОЛГОВЕЧНОСТИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, ИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ И ОБОРУДОВАНИЯ
1.1. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ПО ДОЛГОВЕЧНОСТИ
Под долговечностью жилого здания понимается срок, в течение которого, несмотря на принимаемые меры, здание под воздействием сил природы и в результате его эксплуатации изнашивается, ветшает и приходит в состояние, при котором дальнейшая эксплуатация становится невозможной, а ремонт и восстановление экономически нецелесообразны.
Принятая СНиП II-A.3-62 классификация предусматривает подразделение всех разновидностей жилых зданий на четыре класса по совокупности их капитальности и эксплуатационных качеств. При этом капитальность жилых зданий характеризуется степенью долговечности основных конструктивных элементов в заданных условиях эксплуатации и степенью огнестойкости этих элементов. Эксплуатационные требования к жилым зданиям определяются составом помещений, соотношением их площадей и объемов, инженерным оборудованием, качеством наружной и внутренней отделки, а также изделий и оборудования.
Жилые здания I класса должны проектироваться по долговечности и огнестойкости ограждающих конструкций не ниже I степени, число этажей при этом не ограничивается (СНиП П-Л.1.62).
Жилые здания II класса должны проектироваться: по долговечности и огнестойкости не ниже II степени, с количеством этажей не более девяти.
В жилых зданиях III класса степень долговечности должна быть не ниже II и огнестойкости не ниже III степени, а число этажей не более пяти.
Жилые здания IV класса проектируются по долговечности не ниже III степени, степень огнестойкости при этом не норми-
2*
11
W U я
*о а
Группы возгораемости и минимальные пределы огнестойкости частей зданий в ч
12
руется, а высота не должна быть более двух этажей.
Не входя в детальный разбор, отметим, что степень огнестойкости жилых зданий характеризуется группой возгораемости и пределом огнестойкости их частей (в ч), а все здания по огнестойкости подразделяются на пять степеней. В зависимости от требуемой степени огнестойкости зданий группы возгораемости и минимальные пределы огнестойкости частей зданий принимаются согласно табл. 1.1.
По СНиП П-В.6-62 необходимая долговечность ограждающих конструкций зданий (наружных и внутренних стен, перегородок, покрытий, кровель, перекрытий, полов и заполнений проемов) определяется сроками их службы без потери требуемых эксплуатационных качеств (сопротивление теплопередаче, воздухе- и паропроницанию, теплоустойчивость, влажностное состояние и др.) в данных климатических условиях при заданном режиме эксплуатации.
Нормами установлены три степени долговечности ограждающих конструкций со сроком службы не менее:
I степень................... . . . . 100 лет
II » ............................50 »
Ш » . . .............20 »
Это означает, что в пределах указанных сроков службы физический износ основных несущих конструкций достигает такой величины (около 70—75%, см. главу 2), когда дальнейшая безопасная эксплуатация зданий становится невозможной.
Требуемая степень долговечности наружных ограждающих конструкций жилых зданий должна обеспечиваться применением материалов, имеющих надлежащую стойкость (морозостойкость, влагостойкость, биостойкость и стойкость против коррозии, высокой температуры, циклических температурных колебаний и других разрушающих воздействий окружающей среды),а также соответствующими конструктивными решениями, предусматривающими в случае необходимости специальную защиту элементов конструкций, выполняемых из недостаточно стойких материалов.
При этом долговечность отдельных элементов (стальные закладные и крепежные детали, связи, узлы, их сопряжения и др.), от которых зависит общий срок службы ограждающих конструкций, не должна быть ниже требуемой долговечности всей конструкции.
Чем ниже степень долговечности ограждающих конструкций, тем меньшие требования предъявляются к стойкости применяемых материалов и изделий.
Например, для кирпичных жилых зданий III степени долговечности (срок службы 20—50 лет), возводимых в районах умеренно влажного и умеренно сухого климата, могут применяться
13
засыпные кирпичные стены на любых растворах и кирпиче при МрзЮ. Между тем для жилых зданий I степени долговечности (срок службы более 100 лет) кирпичные наружные стены должны быть сплошной кладки на цементно-известковом растворе из кирпича марки 75 при Мрз15 (разрешается кирпич всех видов, в том числе и силикатный).
Для тех же кирпичных жилых зданий I степени долговечности, но возводимых в районах с устойчиво влажным климатом, кирпичные наружные стены сплошной кладки устраивают уже из полнотелого глиняного кирпича марки 100 при Мрз50 на цементно-известковом растворе.
Тем самым при одной и той же требуемой степени долговечности наружных ограждающих конструкций жилых зданий климатические условия могут обусловить применение более стойких и, как правило, более дорогих материалов.
Для возведения цокольных и подземных частей зданий, устройства карнизов и наружных облицовок также применяют более стойкие материалы, в связи с чем в зависимости от необходимой степени долговечности ограждений дифференцируются требования к морозостойкости материалов для облицовок, фундаментов и других частей зданий.
1.2. ТЕХНИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРОБЛЕМЫ ДОЛГОВЕЧНОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ И ДЕТАЛЕЙ
Изучение широкого круга вопросов, связанных с установлением физических основ долговечности строительных материалов, деталей и конструкций, составляет предмет и содержание строительной физики. Опубликованная в 1963 г. работа Научно-исследовательского института строительной физики Госстроя СССР, выполненная под руководством д-ра техн, наук проф. О. Е. Власова, специально посвящена физическим основам долговечности жилых зданий [29].
Исследованиями в этой области установлено, что степень сохранности материала определяется теми воздействиями, которым он подвергается при эксплуатации здания.
Если при этом конструкции испытывают неравномерные деформации, то возникают дополнительные напряжения, в результате которых возможно частичное разрушение материала и снижение несущей способности конструкций.
Хотя и в правильно рассчитанных и построенных зданиях обычно имеют место неравномерные деформации, тем не менее они не являются решающими при определении долговечности материалов. Сохранность и разрушение самою материала в первую очередь связаны с изменениями оГн-емл и структуры скелета материала и с теми напряжениями, шкирые при этом возникают. В изотермических условиях основными причинами,
14
вызывающими эти изменения, являются так называемые фазовые переходы. Из них наиболее важное значение имеют процессы, обусловленные наличием жидкой среды, т. е. растворение и кристаллизация, включая и образование льда.
Для каменных и бетонных строительных материалов большое значение имеют происходящие в них процессы кристаллизации.
Изучение физических процессов, протекающих в конструкциях во время их эксплуатации, позволило установить, что основную роль в них играют температура и влажность, точнее количество влаги, накопляющейся в порах материалов во время эксплуатации здания, и связанное с этим количество льда, образующегося при снижении температуры.
В традиционном строительстве, с его массивными конструкциями из кирпича, вопросы долговечности не являются столь актуальными, так как кирпич является материалом малогигроскопичным. Процессы, вызываемые в нем действием влаги и образованием льда при снижении температуры, идут медленно, а запасы прочности массивных конструкций велики.
Иное положение в современном сборном домостроении. Крупнопанельная наружная стена или несущая часть крыши — тонкостенная. В силу этого она находится под усиленным совместным воздействием влаги, тепла и химической агрессии. При прочих равных условиях с уменьшением толщины конструкции в 2 раза ее влажность, приходящаяся на единицу объема, возрастает более чем в 2 раза. В ряде случаев это явление обнаруживается без специальных измерений, так как ограждающая конструкция отсыревает и промерзает.
Тонкостенные конструкции более чувствительны к неравномерным деформациям, которые приводят к развитию в них дополнительных напряжений. Опыт показывает, что в части панелей образуются трещины, не вызываемые непосредственно полезными нагрузками на конструкции, что создает условия для дальнейшего развития коррозии бетона и арматуры. Это обязывает повышать класс точности изготовления и монтажа таких конструкций. В результате актуальной становится проблема допусков в жилищном строительстве [73].
Влияние совместного действия тепла и влаги на напряженное состояние конструкций еще недостаточно изучено. Работами проф. О. Е. Власова и сотрудников руководимой им лаборатории долговечности ограждающих конструкций установлено, что при перемене температуры и влажности изменения физикомеханических свойств строительных материалов велики. Это в особенности относится к материалам, обладающим высокой влажностью при отрицательных температурах. Оказалось, что температурно-влажностные напряжения в ограждающих конструкциях зданий могут в ряде случаев превышать напряжения от полезной нагрузки и, что еще более существенно, они могут
1Б
быть не только сжимающими, но и растягивающими [25—26].
В тонкостенных конструкциях возрастает влияние и такого физического процесса, как постепенная потеря строительным материалом плотности и прочности, следствием чего является потеря конструкцией несущей способности, что снижает сроки службы элементов зданий и ныне не учитывается при проектировании.
Эти необратимые изменения в материале конструкции не влияли существенно на ее прочность и долговечность, когда строительство велось из кирпича и камня, как правило, с большими запасами прочности. Современные крупнопанельные конструкции не имеют таких запасов прочности, поэтому необходимо совершенствовать методы оценки стойкости материалов.
В настоящее время наиболее распространенным способом оценки сравнительной стойкости материалов в условиях физической коррозии являются испытания на морозостойкость. Разрушения образцов при этих испытаниях происходят не' только из-за давления льда на стенки пор материалов; сильно влияют на результаты испытаний и температурные напряжения, развивающиеся в материале образца при резком замораживании и оттаивании.
Конструктивные и производственные недостатки выполнения узлов резко снижают надежность этих элементов, а также долговечность всего здания в целом. Приведем один пример.
В целях снижения стоимости и улучшения интерьера квартиры в крупнопанельных домах, возведенных за последние годы по типовым проектам серии 1-335, было принято опирание прогонов каркаса на металлические консоли — столики, заделанные в несущие железобетонные панели наружных стен. Эти консоли, выступающие внутрь квартир, являются мостиками холода и непрерывно корродируют. Надежность или гарантированный ресурс работы таких узлов заведомо меньше срока службы здания, определяемого в 120—150 лет. В связи с этим во избежание обрушений построенных четырех-пятиэтажпых жилых домов указанных типов потребовалось разгрузить наружные стены, подведя колонны под железобетонные прогоны перекрытий. Дополнительные затраты на указанный комплекс работ в эксплуатируемых домах (фундаменты, колонны, отделка) составляют около 15 руб. на 1 ж2 жилой площади, что превышает общую экономию в строительстве крупнопанельных домов серии 1-335 по сравнению с кирпичными домами.
В домах конструкции инж. Лагутенко В. П. существенное уменьшение веса зданий также сопровождалось снижением их капитальности (долговечности и'огнестойкости); стальные связи в них ненадежны, они плохо защищены от коррозии, а перекрытия сложны в монтаже и звукопроводны.
Тем самым снижение, фактической надежности и долговеч
16
ности элементов таких крупнопанельных жилых зданий, хотя и может дать некоторое уменьшение первоначальной стоимости, на деле приведет к росту эксплуатационных расходов.
Нужна, следовательно, всесторонняя разработка инженерных и экономических проблем долговечности крупнопанельных зданий, нужны точные методы решения этих проблем при проектировании.
Изучение физических особенностей поведения строительных материалов и конструкций позволит разработать комплекс мероприятий, обеспечивающих нормативный срок службы жилых зданий, в том числе и крупнопанельных. Сюда относятся в первую очередь мероприятия по борьбе с накоплением влаги в конструкциях.
В этих целях рекомендуется шире практиковать гидрофоби-зацию изделий, улучшать их пароизоляцию, не допускать высокую начальную или строительную влажность, а также обеспечивать возможность удаления влаги из* ограждающих конструкций путем увеличения паропроницаемости наружных слоев или применения вентиляционных прослоек.
Мероприятия против усадочных деформаций, от каких бы причин они ни происходили, позволят исключить длительную дополнительную нагрузку на конструкции.
1.3. ВЗАИМОСВЯЗЬ ДОЛГОВЕЧНОСТИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И СТОИМОСТИ ИХ СТРОИТЕЛЬСТВА И СОДЕРЖАНИЯ
Применение более долговечных материалов и конструкций, как правило, связано с повышением единовременных затрат на единицу объема работ и уменьшением годовых расходов на ремонт и содержание зданий.
Например, при использовании по соображениям долговечности бетона марки 300 вместо марки 150 затраты на 1 м.3 изделия возрастают на 5,4 руб. Аналогичное положение наблюдается и при применении раствора повышенной марки. Применение более стойкого глиняного кирпича марки 100 вместо марки 50 повышает затраты на 1 лг3 кладки на 2,4 руб. (включая и накладные расходы). Паркетные полы, облицовка наружных стен зданий керамическими плитками также стоят дороже, чем менее долговечные дощатые полы и штукатурка наружных стен, но при этом уменьшаются годовые расходы на ремонт и содержание.
Данные переписи обобществленного жилищного фонда СССР на 1 января 1960 г. показывают заметное снижение восстановительной стоимости 1 м2 жилой площади в домах менее капитальных, а вместе с тем и менее благоустроенных (табл. 1.2). Соответствующая этому, зависимостщ.уррвня восстановительной
0^9391 <
Таблица 1.2
Соотношение восстановительной стоимости 1 № жилой площади в жилых зданиях различной капитальности (по обобществленному жилищному фонду СССР на 1 января I960 г.)
Группа капитальности жилых зданий (нормативный срок службы)1
] II JH IV V VI В целом по жилым зданиям всех типов (87 лет)
каменные особо капитальные (150 лет) каменные обыкновенные. (120 лет) каменные облегченные (100 лет) деревянные рубленые и брусчатые (50 лет) деревянные сбор-но-щнтовые и каркасные (30 лет) деревянные каркасно-камышитовые (15 лет)
Восстановительная стоимость 1 № жилой площади: в руб 171,6 147,9 138,9 102,5 92,7 90,4 128,8
в % То же, приходящаяся на один год нормативного срока службы: 100 86,2 80,8 59,8 54 52,7 75,1
в руб 1,14 1,23 1,39 2,05 3,09 6,02 1,48
в % 100 108 122 180 271 528 130
1 Классификация жилых зданий по капитальности
приведена в табл. 1.3.
стоимости здания ух от его капитальности (долговечности) х может быть выражена линейным уравнением связи
75,95 — 0,61'х. (1.1)
Коэффициент корреляции в этом случае равен 0,74, что указывает на тесную связь ух и х.
В пересчете на один год нормативного срока службы первоначальные затраты по менее капитальным домам резко возрастают (табл. 1.2). Существенно повышаются и годовые расходы на ремонт и содержание менее капитальных жилых зданий, а также амортизационные отчисления на полное их восстановление (см. главу 4, табл. 4.1).
В связи с этим только расчеты, учитывающие в комплексе затраты на строительство и эксплуатацию, в конечном счете, позволят дать объективную экономическую оценку долговечности отдельных строительных материалов, изделий и жилых зданий в целом, установить оптимальные сроки службы зданий и их элементов.
18
1.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СРОКОВ СЛУЖБЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ И ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Логично принять, что фактические и расчетные сроки службы жилых зданий определяются долговечностью основных его несущих конструкций — стен (или каркаса), фундаментов и перекрытий, обеспечивающих пространственную жесткость и устойчивость здания. Эти конструкции, за исключением деревянных перекрытий, в каменных зданиях, обычно не заменяются при капитальном ремонте, хотя и обновляются в той или иной мере в течение срока службы здания.
С соблюдением этого принципа при разработке норм амортизационных отчислений все типы жилых зданий были разбиты на шесть групп капитальности со сроками службы 150, 120, 100, 50, 30 и 15 лет. Нельзя не сказать, что отнесение всех типов крупнопанельных зданий с тонкостенными конструкциями к группе особо капитальных (нормативный срок службы 150 лет) было при этом научно не обосновано (табл. 1.3).
Все строительные элементы жилого здания по признаку долговечности можно подразделить на две большие группы.
Одну из них составляют элементы, которые фактически могут служить неопределенно продолжительное время, не требуя при этом полного восстановления. Сюда относятся каменные, бетонные и железобетонные фундаменты; кирпичные, каменные или бетонные стены; железобетонный каркас, монолитные или сборные железобетонные перекрытия, полы из керамических плиток, облицовка камнем и др.
Другую большую группу составляют элементы здания, которые могут полностью или по частям заменяться несколько раз за время службы основных несущих конструкций жилого дома, возводимых из долговечных и огнестойких материалов (кирпич, бетон, камень). При этом можно выделить:
1) элементы, срок службы которых непосредственно не связан с использованием их жильцами и определяется износом материала (деревянные стропильные конструкции, элементы деревянных перекрытий и др.);
2) элементы, срок службы которых связан с известным износом в результате использования их жильцами (санитарно-техническая и электротехническая арматура, обои, окраска внутренних поверхностей, столярные изделия, большая часть типов чистых полов и др.); ।
3) элементы, которые изнашиваются непосредственно в результате эксплуатации и срок службы которых ограничен по техническим соображениям и возможностям (моторы, вентиляторы, тросы и лебедки лифтов);
4) элементы, которые изнашиваются преимущественно в результате воздействия физико-химических факторов (кровля, битумы, войлок, мастика, изоляционные материалы, краски и Др.);
19
Таблица 1.3
Классификация жилых зданий по капитальности и долговечности, принятая при разработке норм амортизационных отчислений
Группа капитальности Основная конструктивная характеристика жилых зданий Долговечность (срок службы) жилых зданий в годах
I Здания каменные, особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные 150
II Здания каменные, обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные) 120
III Здания каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченном кладки из кирпича, шлакобетонов и ракушечника, перекрытия деревянные или железобетонные 100
IV Здания деревянные рубленые и брусчатые, смешанные, сырцовые: фундаменты ленточные бутовые, стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные 50
V Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые: фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и другие, перекрытия деревянные 30
VI Здания каркасно-камышитовые и прочие облег- 15
ченные
5) элементы, которые становятся устаревшими в технико-эксплуатационном отношении до наступления срока их физического износа (санитарно-техническое, электротехническое и бытовое оборудование и др.).
Сроки службы отдельных строительных элементов, видов работ, а также оборудования жилых домов обычно принимаются по усредненным данным о продолжительности службы до первого восстановительного ремонта или замены, в зависимости от утраты этими элементами технических и эксплуатационных качеств. Иными словами, нет прямой связи между общим сроком службы жилого здания и долговечностью отдельных его строительных элементов и оборудования.
В табл. 1.4 приведены усредненные сроки службы различных конструктивных элементов, оборудования и видов работ в жилых зданиях в зависимости от типа, конструкций и основных материалов, принятые Академией коммунального хозяйства им.
20
Таблица 1.4
Усредненные сроки службы конструктивных элементов, оборудования и видов работ в жилых домах различной капитальности, принятые при разработке норм амортизационных отчислений
Конструктивные элементы Сроки службы в годах по группам капитальности жилых зданий
1-150 | П-120 И1—100 IV—50 I V—30 VI—15
Фундаменты 150 120 100 15 10 —
Стены 150 120 100 50 30 15
Перекрытия 150 100 50 35 30 15
Полы 50 40 40 25 20 15
Лестницы 100 100 100 25 20
Стропила и обрешетка . 50 50 50 25 20 15
Кровля 20 20 20 12 10 5
Перегородки 50 50 50 50 20 15
Окна 30 30 30 25 20 15
Двери 60 60 60 25 30 15
Отопление, вентиляция 40 30 30 15 10 15
Водопровод, канализация 35 35 35 25 20
Электропроводка . . . 25 20 20 20 20 15
Прочие (газооборудова-
ние и др.) . . . . 20 20 20 20 —
Благоустройство участка 15 15 15 15 15 15
Лифт 30 — — —
Наружная отделка . . 40 40 20 20 — —
К. Д. Памфилова при разработке норм амортизационных отчислений по жилым зданиям [14].
Приведенные в таблице сроки службы в основном относятся к конструкциям, возводимым из традиционных материалов, ибо поведение новых строительных материалов и изделий должно быть еще изучено. И в первую очередь это относится к таким ограждающим конструкциям, как наружные стеновые панели слоистой конструкции и небольшой толщины (асбестоцементные и др.), панели из ячеистого бетона, покрытия и детали из полимерных материалов.
Анализируя данные, приведенные в табл. 1.4, нельзя не отметить следующее. Для жилых домов IV группы капитальности со сроком службы 50 лет применение деревянных фундаментов, долговечность которых определена в 15 лет, нерационально. За полный срок службы зданий такие фундаменты должны быть полностью заменены не менее 2 раз. Аналогичное соотношение сроков службы фундаментов и стен в жилых домах V группы капитальности. В экономическом плане это означает нерациональный объем работ и, как следствие, завышение норм амортизационных отчислений на капитальный ремонт.
Усредненные сроки службы строительных элементов жилых зданий, установленные на основе практических данных, в известной мере отражающих нарушения правил эксплуатации
21
жплпщшнн фонда и периодичности ремонтов, не являются тех-пичньими сроками службы в собственном смысле этого слова. Н нормальных условиях они не исчерпывают физико-механи-чньих. и других качеств материалов, из которых изготовлены ) цементы, и поэтому неполностью характеризуют их долговечность.
Вместе с тем принятые сроки службы некоторых элементов, в зависимости от конкретных условий места строительства и эксплуатации, могут оказаться завышенными. Установлено, например, что при повышенной загрязненности воздуха срок службы стальной кровли заметно снижается. В одной и той же квартире посемейного заселения износ полов из линолеума в общей комнате значительнее, чем в спальнях, а в кухне еще больше, чем в общей комнате.
В связи с этим усредненные сроки службы строительных элементов жилых зданий и гарантийные сроки ремонта, принятые н нормах, по существу являются расчетными или полезными сроками службы, предназначенными преимущественно для экономических расчетов. Они не являются предельными, и при хорошо налаженной технической эксплуатации жилых зданий фактические сроки службы могут быть значительно увеличены.
Имеется немало примеров удовлетворительного состояния деревянных зданий, находящихся в эксплуатации 100 лет и более, а кирпичных — 200 лет и более, что значительно превышает-их нормативные сроки службы. Достаточно назвать такие здания в Москве, как жилой дом № 12/2 по ул. Кропоткина, выстроенный в 1600 г., технический износ которого равен 41%, и жилой дом №20 по Верхне-Радищевской ул., построенный в 1648 г, и имеющий износ 29% [20]. Общий срок службы жилых зданий поэтому понятие недостаточно определенное.
Тем самым нельзя классифицировать строительные элементы и оборудование здания по признаку долговечности, не связывая срок их службы с такими определяющими его факторами, как периодичность и качество работ по текущему содержанию, уровень расходов на эти цели, норма обеспеченности жилой и полезной площадью и др. Срок службы элементов здания, требующих расходов по текущему содержанию (например, деревянных переплетов, подлежащих периодической окраске), может быть продлен путем улучшения условий содержания и проведения более частых и высококачественных ремонтов.
В значительных пределах могут изменяться сроки службы элементов, долговечность которых зависит от климатических условий, характера заселения и нормы обеспеченности жилой и полезной площади, а также от национальных традиций в использовании жилища.
22
1.5. РАСЧЕТНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ, ОТДЕЛКИ И ОБОРУДОВАНИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИИ, ПРИНЯТЫЕ В ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАНАХ, США И СССР
Комитет по жилищному вопросу, строительству и градостроительству Европейской Экономической Комиссии ООН систематизировал информацию по долговечности строительных элементов, отделки и оборудования жилых зданий, принятой в девяти странах Европы, США и СССР (78, 79]. В табл. 1.5 приведены данные о расчетных сроках службы элементов зданий и периодичности ремонтных работ, которые могут быть использованы для оценки влияния капитальности и долговечности жилых зданий на общие затраты по строительству и их содержанию, а также для исчисления норм амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление (реновацию).
Из таблицы видно, что различия в расчетной долговечности или полезных сроках службы отдельных строительных элементов, видов работ и оборудования жилых зданий в европейских странах, США и СССР не столь велики, если принять во внимание неодинаковые климатические условия.
Сравнительно близкие данные по долговечности основных несущих конструкций (Австрия, Франция, Венгрия, Польша, СССР):
бутобетонные и железобетонные фундаменты 100—150 лет
; железобетонный каркас................ 120—150 »
несущие стены из сплошного кирпича . . 100—150 »
деревянные конструкции................ 50—80 »
Исключение составляют Швеция й Великобритания, где расчетные сроки службы указанных конструкций не превышают 60— 100 лет.
По ряду стран имеются близкие данные по долговечности полов дощатых (40—50 лет) и паркетных (60—80 лет), а также таких видов санитарно-технического оборудования, как умывальники и ванны (20—40-лет) —Австрия, Чехословакия, Франция, Венгрия, Польша, Швеция, СССР, Великобритания, США.
Наибольшие расхождения наблюдаются в сроках службы внутренней штукатурки (40—100 лет), элементов, изготовляемых из листовой стали (20—50 лет), трубопроводов (25—75 лет)', отопительных установок (15—35 лет) и водопроводных кранов (5—15—30 лет).
Примечательно, что в Бельгии, где сроки службы строительных элементов и оборудования жилища приняты наиболее продолжительные, периодичность (долговечность) масляной окраски конструкций (3—5—10 лет) меньше, чем в других странах (5—10—20 лет).
23-
Таблица 1.5
Долговечность строительных элементов1
Материалы и элементы Средняя долговечность (в годах)
Австрия Бельгия Чехословакия Франция Венгрия Нидерланды Польша Швеция СССР Великобритания США
А. Конструктивная часть здания Фундаменты: железобетонные .... бутобетопные кирпичные или камен- ные Каркас: железобетонный .... стальной Деревянные конструкции . . Несущие стены: из сплошного кирпича (толстого) из пустотелого кирпича (толстого)....... из кирпича (тонкого) из камня ... из неармировапного бетона или железобетона глинобитные или земле- битные Перекрытия: с кирпичными сводиками или бетонным заполнением • 50—70 100—120 80—100 80—100 150 150 150 150 150 150 75 150 250 150 1 11 1 1 1 1 1 1 11 1 1 1 100 100 100 100 100 100 80 200 150 80 150 100 80 100 100 150 60 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 120— 125 120— 125 30— 40 90- 130 80— 100 0—90 1 80 80 80/251 803 80 60—80 100 703 70 100 80 — 120—150 120—150 70—100 60—80 100—150 100—150 00—125 1 01 1 1 1 1 1 g g 1 1 g 1 1 1 g ’ 1 1 1 I 1 1 1 1 1 1 1 1 1
монолитные или сборные (неармированный бетон или железобетон) 100—120 150 — деревянные 50—70 75 деревянные с балками и шпунтовыми соеди-нениями 50—70 — деревянные (подверженные воздействию сырости) . • — 10—25Б — Лестничные клетки (внут- ренние): каменные или бетонные 100 150 — деревянные • 40 100 — Лестничные клетки (наруж-ные) — 100 “ Балконы — 75 Кровельные конструкции: металлические или дере-вянные 60 7а 50(20%) железобетонные .... — 150 обрешетины под чере-пицу 50 — Ю(20%) Дымовые трубы и защит-пые выступы 25-40 40 10 Б. Отделочные работы ПоЛЫ* ~ дощатые 30—60 100 паркетные 50—80 100 15(10/й из керамической плитки — 1^9“' 10(10% 15015 ЬЭ СЛ 100 60 100 60 60 60 80 100 25— 609 50 50— 8О10 ) 40— 80й 150 40 50 25 100 40 60 100 80 100 50 60—80 100 | || 1 1 1 11 1 i I 1 11 I 90 — 130 30— 40 50 60- 808 100— 120 60 40—5 80 604 50 30—50 50 1006 40^ 70 80 40 25—40 0 50 7О13 70 150—200 25—603э Ю040 4041 40—80*2 120—150 40 30—40 50—80*а 80 60 60 60 60 20й
: Продолжение табл. 1.5
Средняя долговечность ( в годах)
Материалы и элементы Чехословакия Франция
Австрия Бельгия Венгрия Нидерланды Польша Швеция СССР 1 Вели-кобри-1 танин США
мраморные цементные по шаблону . Защитная облицовка и маты 30—50 1 ! 1 10(10%) 50 30 10— 80 50 — — 70 50^ 20 30—40 — —
Внутренняя штукатурка: 25“ 60
на несущих стенах . . . на брандмауэрах .... 50—70 100 100 30(10%) 80 80 70 50 — *— 6017 5Q18 60 —.
в лестничных клетках, —" — —
в вестибюлях и т. д. . — 10020 51G 10*6 40 5— 5019 40 —
в местах, подверженных действию сырости . . .
— 75 — .—. 15 ЗОЮ. 25
Наружная отделка: 60 —
известковая штукатурка естественный или искус- 30—50 30—50 30—50 (50%) 30 30 — — 25—50-1 30—50« —.
ственный камень, об-
лицовочный кирпич . . Кровля: — 75— 15023 — 80 80 — — 8023 80— 1004* — —
асбестоцементная .... черепичная . 50 60 10(20%) 30 40 80 50— 7024 30 80 60 25 54
шиферная стальная оцинкованная 25—30 75 25 50 30 40 15—20 25— 60 20 80’7 4025 25 60 20— 54 15—
сборный строительный 35 30 20
битумный картон . . . — 5-15 15 15— 25 5—10 — 10 10 — 20 10
гудрон и гравий .... — *— — — 10 — 20
Защитное покрытие наклонных и плоских кровель . . — 20 25— 30 — — — 15—20 — — —
Листовой металл:
оцинкованная сталь . . . — 40 — 10— — 30-50 25 20 —
водосточные трубы и т. д. 30— 50 25 40 30 40— 50 1а 20 25— 35 — 30 6—8 20 —
Окна: 30—60 7589 80 5026 50 — 50 50 50 ’ 60 —
замена замазки и при- 20(20%) 10
гонка . . . 10 20 — — — 6 —* — '—4
замена оконных стекол . — — 25(20%) 5027 — — 60 — —
25 60 5027
Двери: 50 7588 8028 80 . 70 60 50^6
внутренние наружные 30 5028 30 — 5028 50 80 — — 50 40—50*7 —
Железоскобяные изделия . . — —
Трубопроводы: для холодной воды . . . > горячей воды .... 50—60 75 75 20(25%) 10(30%) 40— 50” 40— 5057 60 25- 35 1 50-( 80 2529 25® 15—30 [0 oU 255е 2Q56
> газа ........ 75 — 40— 5057 60 — 60 , 20 — —
канализационные трубы и мусоропроводы . . . 75 30(10%) 40— 5057 — — — 40 —’ — 5«
Краны и другие детали . . . Окраска: 25—30 15 5(10%) 30 — — — 25 15 — 15
наружных столярных из-делий 5—10 3-5 5 10 10 5—7 6-8 7 j 5—8 4—7 5
внутренних столярных изделий 10-20 5—10 — Юзо 15 — 10— 15 16 7 3—5
Продолжение табл. /.5
Средняя долговечность (в годах)
Материалы и элементы Австрия Бельгия Чехословакия Франция Венгрия Нидерланды Польша Швеция СССР Великобритания США
наружных поверхностей отделки кровля из оцинкованной 5—10 3-5 10 5-10 — — — 20—3031 3-6 4—7 —
стали наружных металличес- 5 — 3 — ’— — — 3-6 — —
ких поверхностей . . В. Оборудование 5—10 — 5 5—10 — — 6—8 7 3—5 —
Санузлы (ванны, умывальни- J
ки и т. д.) 15—20 5033 20(30%) 30— 4Q93 — — 10— 20 10—5048 25
Плиты и кухонное оборудо- 15
ванис Плиты на дровяном топливе — 15 — 30 — 20—30 20—3534 20—3049 20—30 —
Плиты на угольном топливе „ —— 20 —
Центральное отопление: —•
трубы, радиаторы .... изоляция труб котлы и вспомогательное } 40 75 25 35 40—50 80 15 — 50 10-15 50 50 30—40 10 30 25
оборудование .... | 20 35 20 15—20 15 20—30 30 10—255» 20—30 20—30
топки (горелки) 35 — 12 — - 13 lg52,53 10—
Лифты:
подъемник мотор и Прочие приспо- 50 50—75 — 60 50 — — 30—40 30 — 15
собления —— 10—15 — 10—15 10-15 10 ЗО39 15 15
канаты (трос) • -— 5—10 —* 5-10 — — — —
1 Расшивка швов каждые 25 лет.
2 Самое старое железобетонное здание было построено в 1910 г.
31 Известняк — 20 лет; цемент — 30 лет.
32 Ванны и раковины — 30 лет; умывальники — 40 лет.
3 Изготовляется только с 1910 г.
4 Ремонт поверхности каждые 30 лет.
6 Недостаток вентиляции особенно опасен, известны случаи замены по истечении 5 лет.
6 Пригонка каждые 30 лет.
7 Ремонт плиток полов.
8 Деревянные — 60 лет; металлические — 80 лет.
9 Оштукатуренный кирпич или сборные дымовые трубы — 25 лет; сплошной кирпич — 50 лет.
10 Тонкая склеенная дубовая древесина — 50 лет; обычная дубовая древесина — 80 лет.
11 Обычная глина — 40 лет; стекловидная глина — 80 лет.
12 Маты—10—12 лет; поливинилхлорид—15—25 лет.
13 Обработка песчаной бумагой каждые 20 лет.
14 Ремонт поверхности каждые 30 лет.
15 Мелкая стекловидная глина — 100 лет; все другие облицовочные плитки — 50 лет.
16 Только окраска.
17 Мелкий ремонт каждые 30 лет.
18 Мелкий ремонт каждые 20 лет.
19 Мелкий ремонт каждые 15 лет.
20 С частыми мелкими ремонтами.
21 Обычный известковый раствор — 25 лет; гидравлический известковый или цементный раствор — 50 лет.
22 Кирпич требует ремонта каждые 40 лет.
23 Кирпич и естественный камень—150 лет; искусственный камень — 75 лет.
24 Ремонт каждые 25 лет.
25 Ремонт каждые 6 лет.
28 Некоторые деревянные окна будут нуждаться в ре-монте
27 Заменяются при смене окон, не считая случайных поломок.
28 При условии регулярной окраски.
29 Медь — 50 лет.
30 Зависит главным образом от вида использования «о площади.
33 Огнеупорная глина или стекловидный фаянс.
34 Газ — 20 лет; дрова — 30 лет; электричество — 35 лет.
35 Имеющийся опыт недостаточен.
38 Холодильник—15 лет.
37 Выключатели — 25 лет; электропроводка и т. д.— 75 лет.
38 Различные принадлежности —10—15 лет; мотор — 30 лет.
39 В санузлах — 25 лет; в чердачных помещениях — 40 лет; междуэтажных — 60 лет.
40 Ремонт отдельных ступеней — каждые 30 лет.
41 Ремонт отдельных ступеней и перил — каждые 20— 25 лет.
42 Частичная замена отдельных элементов фермы — каждые 40 лет.
43 Дубовый паркет — 80 лет.
44 Штукатурка на известковом растворе: деревянные здания — 30 лет, такая же штукатурка на зданиях кирпичной и каменной кладки — 50 лет; мелкий ремонт балконов и выступов — каждые 10—15 лет.
45 Облицовочные плитки по металлической арматуре — 80 лет; гранитные облицовочные плиты —100 лет и свыше.
48 Ремонт каждые 25 лет.
47 Ремонт каждые 10 лет.
48 Унитазы фаянсовые— 10—15 лет; умывальники фаянсовые— 15—20 лет; раковины кухонные — 20—30 лет; смывные бачки чугунные — 30 лет; ванны чугунные эмалированные — 30—40 лет.
49 Ремонт кухонных очагов — каждые 15 лет.
50 Огнеупорная облицовка котлов-—5 лет.
81 Выключатели — 3—5 лет.
52 Газ.
63 Мазут.
54 Срок службы здания.
55 Полы из твердой древесины.
58 Стальные, если медные или бронзовые — срок службы здания.
57 При условии периодической чистки.
В Швеции, наоборот, при меньшей расчетной долговечности деревянных и других строительных элементов более продолжителен межремонтный период окрасочных работ (6—8—15 лет).
Вполне логично, что более частая и относительно недорогая масляная окраска, особенно если она высокого качества, способствует продлению сроков службы строительных конструкций, стоимость которых значительно выше стоимости отделочных работ.
Наиболее частая периодичность масляной окраски принята в США (3—5 лет) и Великобритании (4—7 лет).
В СССР периодичность масляной окраски (4—8 лет) меньше, чем в Швеции (6—15 лет), и примерно одинаковая с принятой в Бельгии (5—10 лет). Расчетные же сроки службы строительных элементов и оборудования жилых зданий в СССР относительно высокие, в целом они больше, чем в Швеции, и меньше, чем в Бельгии.
Эти различия скорее показывают, что расчетные или полезные сроки службы элементов жилого здания хотя и характеризуют их долговечность, все же не являются показателями технической долговечности. В зависимости от условий эксплуатации, качества применяемых материалов и конструкций и др. сроки службы элементов здания могут быть продлены и превышать расчетные. Поэтому при всем экономическом значении правильного определения расчетных сроков службы элементов жилого дома еще более важно обеспечить их фактическую долговечность. Чем, ближе фактические сроки службы элементов дома совпадают с нормативными заранее заданными сроками, тем, выше надежность или безотказность работы этих, элементов в нормальных условиях эксплуатации, тем ниже уровень эксплуатационных расходов.
ГЛАВА 2
ФИЗИЧЕСКИЙ И МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
2.1. ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Жилые здания, как и другие виды непроизводственных основных фондов народного хозяйства, имеют натурально-вещественное и стоимостное выражение.
В процессе использования и воздействия сил природы жилые здания снашиваются, теряя свою потребительную стоимость.
Эта потеря жилыми зданиями потребительной стоимости представляет собой утрату ими с течением времени первоначальных технико-эксплуатационных качеств. Здесь имеется в виду потеря элементами здания прочности, жесткости, стойкости против разрушающих воздействий окружающей среды (влагостойкости, морозостойкости, биостойкости, стойкости против коррозии), теплозащитных и звукоизоляционных свойств, воздухонепроницаемости, а по отдельным видам работ и потеря внешнего вида (штукатурные, малярные и другие работы).
Установление закономерностей изменения износа жилых зданий по мере увеличения сроков их службы имеет теоретическое и практическое значение. Для этого необходимы специальные и весьма длительные наблюдения на достаточном количестве объектов, содержащихся с соблюдением правил технической эксплуатации. Обычно также широко используются статистические данные инвентаризации жилищного фонда. Не выявляя закономерностей износа жилых зданий и их отдельных элементов в «чистом виде», эти данные, основанные на массовых обследованиях, дают достаточно правильное представление о действительном положении, складывающемся в практике эксплуатации жилищного фонда.
31
2. 1.1. Факторы, влияющие на физический износ жилых зданий
Скорость и величина физического износа жилых зданий зависит от многих факторов. Здесь имеют значение род и качество строительных материалов, деталей и конструкций; качество строительных работ; система, периодичность и качество работ по ремонту; климатические и другие условия, в частности влажность воздуха жилых помещений в зимнее время; объемно-планировочные решения домов и квартир, норма обеспеченности жилой площадью и характер заселения квартир и др.
При рассмотрении вопросов физического износа следует принимать во внимание различные формы и виды материального износа строительных элементов жилого здания. В том числе механический износ (например, истирание полов, сопряженных деталей металлических элементов оборудования и т. д.); усталостный износ металла и дерева; износ как следствие ползучести металлов; коррозийный износ металлов; выветривание каменных и бетонных изделий; гниение дерева, разрушение древесины от поражения домовым грибком и жучками-точильщиками; деформации и разрушения конструкций вследствие осадочных явлений, сейсмических воздействий и т. п.
Вместе с тем скорость и размеры износа отдельных строительных элементов зависят не только от воздействия сил природы и применяемых материалов и конструкций.
Планировочные решения квартир и домов, заселение квартир и размер их жилой и полезной площади, как уже отмечено, также оказывают влияние на скорость снашивания строительных элементов и оборудования, а следовательно, и на уровень затрат по ремонту этих элементов и оборудования, хотя данные по этому вопросу весьма ограничены.
Имеются данные, указывающие на то, что с уменьшением размера жилой и подсобной площади на одного человека и увеличением числа лиц, пользующихся санитарно-кухонным узлом квартиры, возрастает износ таких элементов, как полы, заполнение дверных проемов, оборудование, а также перегородки (включая их отделку).
Наблюдения показывают, что износ общежитий для одиночек происходит быстрее, чем износ обычных домов квартирного типа. По данным ЦСУ СССР за 1959—1961 гг. расходы на ремонт и содержание общежитий коечного типа, приходящиеся на 1 л*2 жилой площади, превысили аналогичные расходы в домах квартирного типа примерно в 5 раз. Значительны расходы на внутри-комнатный ремонт, а также на содержание и ремонт санитарно-технических узлов общежитий. Другой причиной высокого уровня расходов является пониженная капитальность зданий общежитий, многие из которых возведены из дерева и как помещения временного типа.
32
Влияние интенсивности использования элементов жилища наблюдается также в коммунальных квартирах по сравнению с квартирами посемейного заселения.
К сожалению, мы не располагаем данными, которые позволили бы дать количественную оценку влияния отдельных планировочных, строительных и эксплуатационных факторов на размеры снашивания строительных элементов и оборудования. Этот недостаток может быть восполнен только расширением исследовательских работ в области ремонта и содержания жилищного фонда.
Наряду с другими факторами на величину физического износа жилищ оказывают влияние текущий и особенно капитальный ремонты, представляющие частичное (простое) воспроизводство жилых зданий в натуральной форме. Обычно процесс физического износа рассматривается как результат взаимодействия двух основных факторов: материального снашивания строительных элементов и оборудования в связи с их использованием и воздействием сил природы и периодических капитальных ремонтов здания, частично возмещающих износ отдельных элементов.
В силу этого определение действительного уровня физического износа жилого здания необходимо производить с учетом конкретных условий, от которых зависит его техническое состояние и величина износа.
Анализ данных инвентаризации старого жилищного фонда показывает, что физический износ каменных зданий интенсивно нарастает в первые 50 лет. Это примерно соответствует сроку службы деревянных перекрытий, столярных изделий, дощатых полов, стропильных конструкций из дерева, многих видов санитарно-технического и электротехнического оборудования.
Данные инвентаризации большого числа каменных жилых домов различного возраста (от 10 до 150 лет), возведенных в разных климатических районах (Ленинград, Вологда, Воронеж, Свердловск, Архангельск, Ростов-на-Дону), показывают, что, как правило, износ кирпичных стен, превышает износ бутовых фундаментов, возведенных в нормальных грунтовых условиях [13].
Можно полагать, что износ кирпичных стен будет также превышать износ железобетонных перекрытий, поэтому в качестве сроков службы каменных жилых зданий в целом в экономических расчетах следует принимать сроки службы стен или каркаса, а также фундаментов.
Примечательно, что соотношение износа каменных и деревянных жилых домов во всей европейской части РСФСР (от Архангельска до Ростова-на-Дону) примерно одинаковое (рис. 1). Это, по-видимому, указывает на отсутствие противопоказаний к применению дерева на всей огромной территории Российской Федерации, если при этом исключить влияние этажности жилой застройки.
На примере выборочного обследования технического состоя-
3—488
33
50
40
001-
20
Ю
О
взнос в % 60 г
Износ деревянных домов
Износ кирпичных домов
15
14
2
3
13
4
2
3
100
4
33
99
182
5 6 7 8 9 10 11 12
возрастные группы по десятилетиям
78
У славные обозначения:
70
34
27
19
28
52 40 20 11 Ь
Деревянные дома 24 29 18
Кирпичные
21 7
дома
1
5
5
1
2
1
Рис. 1 гельске,
износ кирпичных и деревянных
Возраст и , _ г_____
Свердловске, Ростове-на-Дону, Воронеже, Вологде (по данным инвентаризации 1960 г.)
жилых домов в
городах: Архан-
Таблица 2.1
Износ (в %) кирпичных стен и жилых домов в целом по данным инвентаризации в некоторых городах РСФСР
Число об- Возраст жилых домов
следованных домов
(I). % Год ин-
Город износа стен (II) 8 О 2 О ОТ 2 от 8 ОТ О от со О 3 О оо О со со £ О от о от от 8 ОТ S вентари-зации
и дома в целом J. in 2 ** 2 co 7 еч ( 2 о 2 S д д 1, J. J. j _| । (
(П1) О со 00 от со ОТ по от от с-! о-
Воронеж 1 5/3 7 4 5 8 5 3 1960
II 8 27 39 24 29 42 35
III 10,6 23,6 34,2 19,8 26,1 39,8 32 — — — —— — — — — —
Вологда 1 — — 13 2 2 5 2 3 2 1 2 —- 2 1940—1941
II — — 3 10 17,5 23 — 35 35 32,5 — 70 — 42,5 — 45
III — —' 3 10,5 26 30,2 —• 36,5 28,9 34,5 57 — 45 — 45
Свердловск I 45 23/22 21/17 6 3 2 — 1940—1960
II 0,75 6,2 12,2 26,6 50 40 — — — — — — — — II
III 0,3 8,4 14,7 29,1 43 39,5 —
Ростов-на- 1 3/2 4/2 7/2 7/3 23/17 21/15 27/23 19/16 23/21 6/5 1 3 — 2 1 Разные
Дону II 21,6 18,7 25 26,4 35,9 38,3 44,8 44,2 44,8 45 40 50 — 50 45 — годы
III 10 14 27 31 34 36,8 40,3 35,8 41,3 33,6 40 42,7 — 42 41 —
м Примечание. В числителе указано число домов, в которых определялся износ стен, а в знаменателе — число до m мов, для которых определялся общий средний износ.
ния каменных жилых домов, возведенных в различное время в Воронеже, Свердловске, Ростове-на-Дону видно, что, как правило, износ каменных стен опережает общий износ жилого здания (табл. 2.1).
Объясняется это тем, что проведение капитального ремонта с целью восстановления отдельных строительных элементов и оборудования, утративших к определенному сроку технические и эксплуатационные свойства, снижает износ этих элементов, а в результате снижается общий и среднегодовой износ жилого дома.
По данным инвентаризации 720 жилых домов в Ленинграде, Вологде, Свердловске, Воронеже и Ростове-на-Дону (1940 и 1960 гг.), среднее снижение износа отдельных конструктивных элементов после проведения капитального ремонта составило: по перекрытиям — от 1 до 5,6%; по полам дощатым— 1—6,5%; перегородкам— 1—7,8%; окнам и дверям — 1—5,4% и т. д. Графики иллюстрируют это взаимодействие снашивания и капитального ремонта деревянных жилых зданий в целом. И, как видно из них, между износом и возрастом здания (или его отдельных элементов) нет линейной зависимости (рис. 2—4).
Этим и объясняются те случаи из практики, когда в результате капитального ремонта общее снашивание жилого здания после двух десятилетий эксплуатации не только не возросло, но даже снизилось, хотя износ основных несущих конструкций при этом продолжал нарастать (табл. 2.2).
Таблица 2.2
Примеры снижения общего износа кирпичных жилых домов квартирного типа (Москва)
Гол постройки Износ по данным технической инвентаризации в %
на 14 ноября 1940 г. на март 1952 г. на 1 января 1960 г.
3—4-этажный жилой дом по ул. Жданова, 12/1, строение 2 . . 1895 30 28,3
3-этажный жилой дом по ул. Чаплыгина, 6 До 1917 40 31 31
2-этажный жилой дом по ул. Жданова, 12/1, строение 3 . . . . До 1917 34 28 31
3-этажный жилой дом по Печатникову пер., 16, строение 1 . , . . 1882 38 — 38
В связи с этим для решения вопроса о целесообразности реконструкции жилых зданий особо важно знать износ основных несущих конструкций и их остаточный срок службы (глава 7).
Однако, если периодичность (своевременность) проведения капитального ремонта жилых зданий нарушается, что практи-
36
37
Условные обозначения:.
Г
23
27
И
28
16
30
58
ill
вол-во домов
Рис. 3.
Возраст жилых домов
и износ
каменных
фундаментов (Ленинград, но инвентаризаций за 1930—1960 гг.)
данным технических
Количество домов
Рис. 4. Износ кирпичных жилых домов в целом и деревянных перекрытий (Ростов-па-Дону, по данным инвентаризации 1960 г.)
чески относится к элементам здания с меньшими сроками службы, чем сроки службы каменных стен, или качество ремонтных работ низкое, могут наблюдаться зависимости обратного порядка, когда износ жилого здания в целом будет опережать износ стен (табл. 2.1, данные по г. Вологде).
Широкое внедрение новых и более долговечных материалов и изделий, уменьшение общего разброса в сроках службы строительных элементов и оборудования может внести изменения в показатели износа каменных жилых зданий. Замена деревянных перекрытий и стропильных конструкций железобетонными, практически не требующими капитального ремонта, приводит к снижению общего и ежегодного размера износа каменных зданий. Аналогичное влияние будет и при замене деревянных заполнений оконных проемов более долговечными (пластмассы, легкие сплавы металлов и др.).
2.1.2. Количественная оценка физического износа жилых зданий
Физический износ жилого здания оценивается двумя показателями: степенью износа, выражаемой в процентах, и его стоимостным выражением. Процент износа определяется по действительному физическому состоянию жилого здания к моменту обследования или переоценки фонда, а его стоимостное выражение I исчисляется
т-
100*
где Q — износ жилого здания в %;
В — восстановительная стоимость жилого здания в руб.
Под восстановительной (современной) стоимостью жилых домов понимается стоимость их воспроизводства в современных ценах.
Например, если физический износ жилого здания определен в 25%, а полная восстановительная стоимость его равна 250 тыс. руб., тогда износ в денежном выражении будет равен 62,5 тыс.
/ 250-25 \
₽уб'( -wo-)-
Физический износ жилых зданий определяется одним из следующих способов:
а) путем обследования фактического (технического) состояния здания в целом или технического состояния его важнейших конструктивных элементов;
б) по срокам службы1.
(2.1)
1 Мы здесь нё останавливаемся на предложениях отдельных авторов (Балашов С. К., Штыряев В. А. и др.) по определению износа жилых зданий, по-
40
Определение величины физического износа основных фондов по фактическому их состоянию нашло широкое распространение в СССР и является основным методом при установлении износа городского жилищного фонда.
Сущность этого метода состоит в том, что на основе обследования технического состояния конструктивных элементов устанавливается процент физического износа каждого элемента.
Процент износа здания в целом Qf определится как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процентов износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости здания:
п
S а е{
100
(2.2)
где е{— износ конструктивного элемента или оборудования жилого здания, устанавливаемый на основе обследования их фактического технического состояния, в %;
а£ — удельный вес стоимости конструктивного элемента или оборудования в общей восстановительной стоимости жилого здания в %.
Типовые удельные веса конструктивных элементов и видов работ приводятся в сборниках, разработанных для проведения инвентаризации жилищного фонда [58].
При определении износа зданий указанным способом считается, что утрата стоимости здания в целом или отдельными конструктивными элементами происходит в той же мере, как и утрата их потребительной стоимости и в свою очередь величина утраченной стоимости жилого здания служит мерой его физического износа.
Для облегчения работы по определению износа конструктивных элементов зданий их техническое состояние в натуре обычно устанавливают по данным внешнего осмотра, не прибегая к вскрытиям, разрывам, шурфованию и т. п., а по скрытым элементам здания — по данным производившихся ранее технических осмотров, ремонтов и по дефектным ведомостям.
В тех же целях используются специальные таблицы под названием «Признаки для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства» [31].
При этом износ частей здания и элементов благоустройства, в зависимости от их состояния, определяется по следующей шкале (табл. 2.3).
скольку одни из этих предложений по существу не отличаются, а другие уступают по качеству излагаемым ниже способам определения износа зданий, принятым в официальной инструкции [31].
4—488
41
Таблица 2.3
Состояние конструкции или элемента благоустройства Износ в %
фундаментов каменных. стан кирпичных н деревянных, лестниц каменных, крыш по деревянным и метал- лическим стропилам Окон и дзерей, отопительных печей, центральной системы отопления, водопровода, канализации
Хорошее 0—10 0—10
Вполне удовлетворительное .... 11-20 11—20
Удовлетворительное 21—30 21—30
Не вполне удовлетворительное . . 31—40 <51-. 40
Неудовлетворительное 41—60 41—69
Ветхое 61—80 61—100
Негодное 81—100
В указанных таблицах даны признаки, характеризующие каждое из физических состояний конструкции или. элемента благоустройства. Например, износ фундамента (доступного осмотру) принимается в 21—30%, а его физическое состояние считается удовлетворительным при наличии следующих признаков:
неравномерная осадка, незначительные трещины;
достаточно правильная кладка;
бутовая плита и раствор удовлетворительные;
в цоколе значительное количество неопасных отклонений и трещин;
пол подвала сырой, стены сухие.
Аналогичным образом построены вспомогательные таблицы износа и по другим конструктивным элементам зданий: стенам, крыше, перегородкам, лестницам и т. п. Такого рода признаки косвенно свидетельствуют о степени прочности отдельных конструктивных элементов, возможности нести полезную нагрузку.
Установленный таким методом процент износа инвентаризуемых объектов рекомендуется выборочно (по нескольким зданиям) проверять и по срокам службы.
Определение физического износа того или иного конструктивного элемента здания по срокам службы ej производится путем сопоставления фактического срока службы с полным нормативным сроком службы элемента данного вида:
я/
'00. (2.3)
где t/0 — полный нормативный (расчетный) срок службы конструктивного элемента здания в годах;
cf/ — фактический срок службы конструктивного элемента здания в годах.
42
При этом фактический срок службы конструктивного элемента, полностью замененного при ремонте здания, устанавливается с момента его замены. Тогда износ жилого здания в -целом по срокам службы его отдельных конструктивных элементов . 0е можно определить по формуле
•л
Qc = —--------, (2.4)
JOO
где ес. — физический износ отдельного конструктивного элемента, исчисленный по срокам службы, в %; ;
«i — удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости жилого здания В %.
При определении износа по срокам службы необходимо производить выборочную проверку правильности определения износа по данным обследования фактического технического состояния жилого здания. Если при этом окажется, что процент износа жилого дома, исчисленный по срокам службы, существенно отличается от процента износа, определенного по техническому состоянию дома, принимается процент износа, установленный проверкой в натуре.
В тех случаях когда фактически прослуженное время жилого здания р приближается к полному нормативному сроку £или превышает-его, экспертным путем определяется возможный остаточный срок его службы ДА При этом учитывается. степень удовлетворительности работы здания, данные о ; капитальных ремонтах и другие данные, характеризующие техническое 'состояние жилого здания. Формула определения износа тогда примет вид:
(2.5)
Qc = 100.
р 4- Д£)
Например, фактически прослуженное время кирпичного жилого здания с начала его постройки составляет НО лет, его полный нормативный срок службы—120 лет. Остаточный срок службы здания составит всего 10 лет; однако по экспертным данным он определяется не в 10, а в 20 лет. Тогда физический износ жилого здания будет равен но).
В отличие от этого линейного метода немецкий архитектор Росс в свое время предложил параболический закон изменения износа жилого здания по формуле (рис. 5)
nf — р (Р + р)
4 2D2
^5, 100=92% (округлен-
(2.6)
4*
43
где D — полный срок службы здания, а остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
Выражая фактически прослуженное зданием-время как часть полного срока его службы, т. е. | — — или р — | D, формулы (2.5) и (2.6) можно переписать так:
Qc = —— = — В; (2.5')
P+&D D ' '
П' = P(P + D) = = ВЧЧ (2 в'}
4 2D2 2D2 2 ' V ’ 7
Поскольку 0< |<1, то Q' всегда будет меньше Qc (см. табл. 2.4)
Рис. 5. Сопоставление линейного и параболического методов определения физического износа жилого здания с нормативным сроком службы £>=100 лет
44
Таблица 2.4
Е Q' Разности (приращение &Q')
0,1 0,1 0,055
0,2 0,2 0,120 +0,065
0,3 0,-3 0,190 +0,070
0,4 0,4 0,280 +0,090
0,5 0,5 0,375 +0,095
0,9 0,6 0,480 +0,105
0.7 0,7 0,595 +0,115
0,8 0,8 0,720 +0,125
0,6 0,9 0,855 +0,135
1,0 1.0 1,000 +0,145
2.1.3. Недостатки применяемых методов оценки физического износа жилых зданий
Определение процента износа жилых зданий по срокам службы в нашей практике допускается при нормальной их эксплуатации. При нарушениях правил технической эксплуатации, несоблюдении периодичности производства капитального ремонта, а также в случаях когда здание подвергалось повреждениям от аварий и других причин или было реконструировано, его износ должен определяться по данным обследования технического состояния в натуре.
Преимущество этого метода заключается в том, что он в большей мере отражает влияние многообразных факторов, от которых зависит скорость снашивания и величина износа каждого строительного элемента или вида оборудования. Применение его тем самым позволяет получить правильную характеристику действительного технического состояния жилищного фонда.
Вместе с данными о восстановительной стоимости жилищ сведения о физическом износе служат базой для правильного определения размеров амортизационных отчислений. Кроме того, массовые данные о физическом износе жилых зданий, полученные на основе обследования их технического состояния, могут быть использованы для определения средних сроков службы зданий и пересмотра сроков службы жилых зданий, положенных в основу действующих норм амортизации.
Наконец, подробная информация о состоянии жилищного фонда по отдельным городам, областям и республикам и тщательный ее анализ являются необходимым условием для правильного определения сроков ремонта и замены существующих и строительства новых жилищ, т. е. для решения вопросов воспроизводства и обновления жилищного фонда.
45
Для решения же конкретных задач реконструкции жилищного фонда недостаточны даже данные об общем физическом износе каждого дома в районе реконструкции. Для этого необходимо знать износ основных несущих конструкций зданий и остаточный срок их службы.
Тем не менее следует иметь в виду, что проведение инвентаризации жилищного фонда в масштабе страны является делом весьма трудным и дорогостоящим. В Польше, например, была сделана попытка определить средний износ зданий в целом на основании технического обследования отдельных строительных элементов и оборудования. Этот метод был признан самым точным, а вместе с тем и неприемлемым к массовым обследованиям, ввиду сложности и необходимости иметь достаточно квалифицированный персонал для инвентаризации.
В связи с этим и при наличии тщательно разработанных инструкций, содержащих подробные данные о различного рода поправках для учета качества зданий, его соответствия функциональным и другим требованиям (Польша, Венгрия и др.), основным и простейшим критерием оценки износа жилищ почти во всех странах является фактический и ожидаемый остаточный срок службы.
На самом же деле ни тот, ни другой способ определения износа жилого здания не являются достаточно достоверными. Метод определения износа здания путем визуального обследования технического состояния также несовершенен, ибо в значительной мере основывается на субъективных заключениях лица, осуществляющего обследование, от квалификации которого зависит определение степени точности износа здания.
Еще менее достоверно определение износа жилого здания 'По срокам службы отдельных элементов, поскольку при этом не учитываются нарушения правил технической эксплуатации и нарушения в проведении текущего ремонта.
- Хотя в табл. 2.3 и приведена классификация состояний конструкций, все же критерии непригодности и безопасности эксплуатации строительных элементов и зданий в целом не установлены. И так как под полным износом жилого здания, а также и полным сроком его службы понимается такое состояние, при котором дальнейшее безопасное пользование им становится невозможным, руководствуясь данными табл. 2.3 можно практически считать, что физический износ несущих конструкций при этом не должен превышать 70—75% (неудовлетворительное и ветхое состояние).
Одной из задач научно-исследовательских организаций является разработка инструментальных методов определения износа отдельных строительных элементов здания. По несущим конструкциям, по-видимому, важно знать потерю ими несущей спо
45
собности или ее остаточное значение, а также потерю устойчИ’ вости, без чего невозможно обоснованно решить вопрос с безопасности дальнейшей эксплуатации здания.
2.2. МОРАЛЬНОЕ СНАШИВАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
2.2.1. Две формы морального снашивания жилых зданий
Наряду с физическим износом жилые здания снашиваются морально, что составляет одну из важнейших проблем долговечности жилых зданий. И если проблеме морального снашивания производственных фондов уделяется все возрастающее внимание, а своевременная ликвидация морального снашивания этих фондов рассматривается как необходимое условие технического прогресса, то этого нельзя сказать в отношении непроизводственных фондов, в частности жилищного фонда.
Между тем жилые здания составляют богатство страны. В масштабе городского хозяйства около 70% его основных фондов образуют жилые здания. Стоимость непроизводственных основных фондов в жилищном хозяйстве СССР (30,4%) даже превышает стоимость производственных основных фондов в промышленности (28,3% всех основных фондов по состоянию на 1 января 1962 г.).
Проблема .морального снашивания жилищ достаточно сложная и мало изучена как в архитектурно-планировочном и конструктивном, так и в экономическом плане. Эта проблема имеет не только теоретическое, но и практическое значение, так как правильная оценка отдельных видов непроизводственных фондов по степени их экономичности, подобно основным производственным фондам, способствует ускорению технического прогресса. В условиях быстрого научно-технического прогресса, особенно характерного для социалистической экономики, важно выявить влияние морального износа на величину обесценения жилых зданий и размер амортизационных начислений, а следовательно, и на определение эксплуатационных расходов.
Для этого нужна методика экономического расчета, позволяющая получить показатели, которые служили бы критерием объективной количественной оценки морального износа жилых зданий. Предлагаемая ниже методика могла бы послужить основой разработки соответствующих рекомендаций для проектных организаций и хозяйственной практики.
К- Маркс писал: «Но кроме материального снашивания машина подвергается, так сказать, и моральному снашиванию. Она утрачивает свою меновую стоимость, по мере того как ма
47
шина такой же конструкции начинает воспроизводиться дешевле или лучшие машины вступают с ней в конкуренцию»1.
Это и есть две формы морального снашивания средств труда, установленные К. Марксом.
Первая состоит в том, что по мере научно-технического прогресса уменьшаются затраты труда и удешевляется производство такого же оборудования в новых условиях.
Вторая форма морального снашивания средств труда, в частности машин, вызывается тем, что с развитием науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.
Жилые здания, как один из видов непроизводственных фондов, не участвуют в создании материальных благ, поэтому нельзя говорить и о повышении их производительности.
Моральное снашивание жилищ — это прежде всего их обесценение, т. е. уменьшение величины стоимости или стоимости их воспроизводства вследствие роста производительности общественного труда. При этом потребительная стоимость старого жилища остается неизменной, хотя оно и утрачивает часть своей первоначальной стоимости при определении его современной стоимости. Размер этого уменьшения стоимости и будет мерой количественной оценки первой формы морального снашивания жилищ, обусловленной ростом производительности общественного труда.
Иное дело когда обесценение жилых зданий происходит потому, что с течением времени изменяются и растут потребности членов общества, в результате чего жилища до наступления срока их физического износа устаревают технически и функционально, т. е. больше не удовлетворяют современным требованиям комфорта, культуры быта и гигиены. К числу их относятся недостаточные площади передних и кухонь, отсутствие ванных комнат и других современных средств инженерного оборудования (централизованное отопление, мусоропроводы и др.), недостаточное число небольших по площади изолированных жилых' комнат при большой общей площади квартир, малая естественная освещенность жилищ и др. Это и будет вторая форма морального снашивания жилищ, когда уже изменяется их потребительная стоимость, хотя износ, в собственном смысле слова, и не происходит.
Часто употребляемый термин «моральный износ» поэтому мало отвечает действительности, и более правильно будет говорить о моральном снашивании как о явлении экономического, 1 не физического порядка.
В этой связи отметим, что при проведении переписи жилищного фонда по состоянию на 1 января 1960 г. восстановительная стоимость жилых зданий устаревших конструкций прини
1 К. М а р к с. Капитал, т. I, 1955, стр. 410.
48
малась с уценкой последних в связи с моральным износом. Для ранее построенных жилых домов с массивными наружными и внутренними стенами толщиной, достигающей 100 см и более» восстановительная стоимость определялась по единичным стоимостям для соответствующих типов современных жилых домов, требующих меньших материальных и трудовых затрат для их возведения.
При переоценке жилищный фонд старой застройки Москвы был уценен в связи с моральным износом в среднем на 26% Это означает, что для ликвидации функционального устарения жилых зданий потребовались бы затраты в размере не менее 26% стоимости современных жилых зданий. Однако экономическая целесообразность фактического размера затрат на эти цели должна определяться специальным расчетом по методу, изложенному в главе 7 [42].
Наряду с моральным износом жилых зданий велико влияние фактора морального старения жилой застройки в целом. Жилые и другие здания могут быть в удовлетворительном состоянии, а жилой район в целом не отвечать современным требованиям комфорта, культуры, быта и гигиены, что на деле означает социальное обесценение района застройки. Ликвидация такого функционального устарения и обесценения застройки, сложившейся за многие годы, ее разуплотнение, создание микрорайонов и жилых районов с необходимым комплексом обслуживающих учреждений и предприятий культурно-бытового обслуживания, неизбежно связаны со сносом части жилых зданий, в том числе и капитальных.
Например, в Армянской ССР и Литовской ССР выбытие жилой площади по обобществленному фонду за 1961 г. составило 0,26—0,32% объема жилищного фонда на 1 января 1961 г. Эти цифры в 1,5—2 раза меньше, чем аналогичные показатели по стране в целом. И это логично, так как в указанных республиках более капитальный жилищный фонд. Тем не менее около 70% всей выбывшей из эксплуатации жилой площади здесь снесено по причине реконструкции жилых районов, тогда как по стране в целом эта цифра составляет около 30% объема выбытия жилищного фонда.
И чем больше капитальность жилых зданий, тем больше будут потери в результате необратимого процесса, каким являет--ся моральный износ жилой застройки.
Вместе с тем моральный износ застройки, необходимость ее реконструкции в соответствии с перспективными планами, обычно связанной со сносом части жилых и нежилых строений, обязывает ограничивать объем работ по капитальному ремонту зданий, и тем более по их реконструкции исходя из оставшихся сроков службы зданий. Так, моральный износ жилищ и жилой застройки в целом может ускорить физический износ жилых зданий.
49
2.2.2. Количественная оценка первой формы морального снашивания жилых зданий
Уменьшение затрат общественно нобходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами, может быть как в результате роста производительности труда непосредственно на строительно-монтажных работах, так и в отраслях, производящих строительные материалы и изделия. Сюда следует относить также экономию общественного труда, достигаемую в результате создания и применения новых экономически более эффективных материалов, деталей и конструкций для жилищного строительства и совершенствования методов расчета строительных конструкций и проектирования в целом.
Соответствующая этому абсолютная величина обесценения старого жилища All может быть записана так (рис. 6):
(2.7) где /С — первоначальная стоимость (капитальные вложения) старого жилища в руб.;
<р—отношение стоимости нового жилища Кп к стоимости старого жилища К, аналогичного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству;
— показатель первой формы морального снашивания жилища (вследствие роста производительности общественного труда).
Так как при этом количество эксплуатируемой жилой площади не изменяется, то должны уменьшаться эксплуатационные расходы. Должна, следовательно, снижаться абсолютная величина амортизационных отчислений как на восстановление, так и на капитальный ремонт, приходящихся соответственно на одно здание или 1 м2 жилой и полезной площади. Если при этом использование новых материалов и конструкций будет сопровождаться увеличением сроков их службы, то это даст дополнительное снижение амортизационных отчислений и эксплуатационных расходов в целом.
В результате воспроизводство и эксплуатация нового жилищного фонда становятся более экономичными. Тем самым частичное снижение первоначальной стоимости жилищ, связанное с повышением производительности общественного труда, является не только объективным, но и прогрессивным экономическим процессом, обусловливающим необходимость периодической переоценки жилищного фонда.
Это снижение отражается на величине восстановительной стоимости жилищ, а следовательно, и на уставном фонде домоуправлений, но не на итогах их хозяйственной деятельности. Амортизационные отчисления на капитальный ремонт и ренова-
50
д - ошзо^пошэ аоиоидшпдоиошззод
oujzokj ПО ШЗ 4DH<}UVhDHOgt/3U
Б1
нию жилищ должны исчисляться в размерах, соответствующих реальному обесценению жилищ, т. е. в соответствии с более низкой их современной стоимостью. Поэтому моральное снашивание жилищ, обусловленное ростом производительности общественного труда, является фактором снижения, а не повышения себестоимости услуг жилищного хозяйства.
Действие закона стоимости в этом случае проявляется так же, как и при снижении стоимости любых других товаров — оно обращено непосредственно на старые строительные материалы, конструкции и жилые здания в целом, как товары, обладающие в данное время более высокой индивидуальной стоимостью. Ибо величина стоимости продукции определяется условиями ее воспроизводства, т. е. общественно необходимыми затратами живого и овеществленного труда, суммарная величина которых на единицу продукции снижается по мере научно-технического прогресса. При этом доля овеществленного (прошлого) труда возрастает, а доля живого труда уменьшается. Это весьма наглядно иллюстрируется сопоставлениями из практики современного крупнопанельного и традиционного кирпичного домостроения.
2.2.3. Количественная оценка второй формы морального снашивания жилых зданий
Если моральный износ, связанный с ростом производительности труда, означает частичное снижение первоначальной стоимости существующих жилищ, то их техническое и функциональное старение (вторая форма морального снашивания) обусловливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации этого старения, и приводит тем самым к повышению первоначальной стоимости жилищ (рис. 6).
Соответственно возрастают и амортизационные отчисления на капитальный ремонт и полное восстановление реконструированных зданий.
Величина капитальных вложений в реконструкцию или переустройство жилища Rm и будет количественно характеризовать его моральное устарение М2:
= = (2.8)
где Д— первоначальная стоимость (капитальные вложения) старого жилища в руб.;
лй—показатель второй формы морального снашивания жилища.
Затраты на реконструкцию жилых зданий определяются в обычном порядке, по сметам, составляемым на основании проектов реконструкции и дефектных ведомостей.
52
При этом под реконструкцией понимается весь круг операций по переустройству жилых комнат, кухонь, ванных и других подсобных помещений квартир, их инженерного и бытового оборудования, а также по пристройкам и надстройкам зданий, предопределяемых современными, в том числе градостроительными требованиями как к самим жилым зданиям, так и к жилой застройке в целом. В самом общем случае эти операции по реконструкции жилищ относятся ко всем элементам здания, включая капитальные стены, перегородки, лестничные клетки и другие ограждающие конструкции, не говоря уже об устройстве центрального отопления, горячего водоснабжения й ДР-
Поэтому не представляется возможным заранее распределить все элементы здания на те из них, которые подвергаются или не подвергаются техническому и функциональному старению, хотя это облегчило бы количественную оценку второй формы морального снашивания жилищ.
Проблема реконструкции жилых зданий имеет большое практическое значение. В Москве, например, на работы по переустройству старых жилищ, т. е. на преодоление их морального снашивания, расходуется до 40% всех средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда, или около 10% объема капитальных вложений государственных организаций в новое жилищное строительство. Однако эффективность этих затрат недостаточная.
В главе 7 рассматривается экономическая сторона этой проблемы. Здесь показано, что не всякое капитальное здание экономически целесообразно реконструировать, и вопрос этот теснейшим образом связан с состоянием основных несущих конструкций, их остаточным сроком службы.
Важно уметь определять экономический предел затрат на реконструкцию жилых зданий. Предлагаемая методика определения этого предела затрат обосновывается в главе 7. Максимально допустимые затраты на реконструкцию жилых зданий, очевидно, и будут тем экономическим пределом морального износа, который связан с техническим и функциональным старением жилища. Формулу (2.8) поэтому можно переписать так:
тахЛ42 = Эт, (2.8')
где Эт—экономический предел затрат на реконструкцию жилого здания по причине его технического и функционального устарения.
При М2>Эт реконструкция капитального здания в полном объеме экономически не оправдана. Чем больше моральный износ, обусловленный устарением жилища, тем меньше экономическая целесообразность его реконструкции.
63
2.2.4. Обобщенная формула абсолютной величины морального снашивания жилых зданий
Обе формы морального снашивания жилища обычно Сопутствуют друг другу. Суммируя по формулам 2.7 и 2.8, найдем абсолютную величину морального снашивания в стоимостном выражении Л13:
М3 — Му + М2 = Jtj К + л2 К = л3 /С, (2.9)
где ’ л3=«х+ла—показатель морального износа, связанного как с ростом производительности общественного труда, так и функциональным старением жилища.
Заменяя Л1 через I—<р = 1---- и преобразуя, напишем
л
обобщенную формулу абсолютной величины морального износа:
M3~(K-Kn)+Rm, (2.10)
где К—— абсолютное обесценение жилища, обусловленное ростом производительности общественного труда, в руб.;
Rm — капитальные вложения в реконструкцию жилища, обусловленные функциональным устарением жилища, в руб.
Частичное снижение первоначальной стоимости жилища вследствие роста производительности общественного труда, т. е. разность между его первоначальной и восстановительной стоимостью, выражает различные уровни общественно необходимых затрат на возведение жилищ, аналогичных по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству. Эта разница по существу указывает лишь на то, сколько можно было бы сэкономить труда, возводя существующие жилища из современных материалов, деталей и конструкций и применяя современные методы домостроения и проектирования.
В. связи с этим нельзя повышать нормы амортизационных отчислений для полного возмещения первоначальной стоимости жилых зданий в связи с неизбежным их моральным снашиванием.
Необходимо разрабатывать научно обоснованные сроки службы жилых зданий и их элементов, критерии определения этих сроков, обеспечивать правильную эксплуатацию и наилучшее использование жилищ. Производить оценку и исчислять амортизационные отчисления по жилым зданиям необходимо не по первоначальной, а по восстановительной стоимости того года или периода (например, пятилетнего), в котором производится их отчисление, т. е. с учетом действующих прейскурантных цен на жилые здания. В этом и состоит экономическое значение
54
оценки жилищ по восстановительной стоимости. Практически такой метод исчисления амортизации требует периодического проведения переоценки жилых зданий.
Метод опенки жилищ по первоначальной стоимости не отра* жает изменений, вызываемых научно-техническим прогрессом, ростом производительности обшественного труда. Это приводит к завышению действительной ценности старых жилых зданий, не позволяет правильно решать вопросы реконструкции или сноса жилых зданий и правильно определять себестоимость услуг жилищного хозяйства, не стимулирует улучшение использования жилищ, их переоборудование и снижение эксплуатационных расходов.
2.2.5. Необходимость дальнейшего совершенствования планировочных и конструктивных схем квартир и жилых зданий
Ликвидация морального устарения жилищ путем их реконструкции связана с последующим увеличением амортизационных отчислений на капитальный ремонт и реновацию, Определяемых .объемом дополнительных , капитальных вложений, которые повышают первоначальную стоимость жилищ.
Есть два источника средств, за счет которых можно осуществлять прирост фондов путем реконструкции старых жилищ,— это часть чистого дохода общества и переносимая часть стоимости фондов в виде амортизационных отчислений.
Наши жилищно-эксплуатационные организации не производят амортизационные отчисления на реконструкцию жилищ, поэтому капитальные вложения на прирост фондов путем реконструкции жилых зданий могут производиться лишь за счет части национального дохода общества.
Размер этих вложений указывает на то, сколько можно сэкономить труда, если бы существующие жилища можно было трансформировать в соответствии с современными требованиями комфорта, культуры быта и гигиены без дополнительных затрат овеществленного и живого труда.
Эти требования будут возрастать по мере дальнейшего экономического и социального прогресса (роста обеспеченности жилой и полезной площадью, развития форм общественного обслуживания бытовых нужд населения). Следовательно, будет возрастать влияние фактора морального снашивания, которое опережает физический износ жилищ, с чем нельзя не считаться при проектировании и строительстве новых жилых зданий. В первую очередь, это касается планировочных и конструктивных схем квартир и домов в целом.
С другой стороны, нельзя не учитывать и такую весьма характерную тенденцию: чем ниже стоимость нового строительст
55
ва, тем уже границы экономической целесообразности реконструкции существующих жилых зданий.
Отсюда .вытекает экономическое- значение работ по дальнейшему совершенствованию конструктивно-планировочных схем жилых домов и квартир, позволяющих с наименьшими затратами овеществленного и живого труда решать задачу переустройства в будущем возводимых ныне жилищ. Для этого необходимы коллективные усилия архитекторов, инженеров, экономистов. Ибо нельзя себе представить, чтобы путем переселения семей в будущем можно было целиком, без осуществления мероприятий по переустройству, решить задачу полноценного использования возводимых ныне жилищ, с их ограниченными по площади передними, совмещенными санитарными узлами, проходными комнатами.
В этой связи отметим «свободную» или «гибкую» планировку квартир. В наших условиях она заключается в том, что межкомнатные перегородки (раздвижные или шкафы-перегородки) могут быть размещены в том или ином варианте в соответствии с составом семьи, пожеланиями и вкусами будущих жильцов.
Требования увеличения размеров жилой и полезной площади квартир побуждают к поискам таких решений, при которых площадь квартиры была бы свободной от промежуточных вертикальных несущих конструкций, на которые опираются элементы перекрытий. Одним из таких решений является переход от так называемого «частого» шага поперечных несущих стен-перегородок в крупнопанельных домах (через 2,6—3,2 jw) к «широкому» шагу (около 6 At), когда вертикальные несущие элементы размещаются только по границам квартиры в качестве межквартирных стен-перегородок. Пролет перекрытий при этом соответственно возрастает.
В том же плане «свободной» планировки квартир объективно перспективными конструктивными решениями могут оказаться каркасные системы жилых зданий, позволяющие проектировать квартиры без несущих вертикальных конструкций значительной протяженности (поперечные и продольные стены), несмотря на известные недостатки каркаса (меньшая заводская готовность, повышенный расход металла).
Так называемая «жесткая» планировка с укрупненными объемными элементами в виде целых готовых комнат, хотя и прогрессивна с точки зрения максимальной заводской готовности, тем не менее она неудовлетворительна с точки зрения морального износа. Не обладая планировочной гибкостью, не допуская изменений планировки квартир, такая система внутренних несущих ограждений может привести к неустранимому моральному износу возводимых ныне домов и преждевременному их сносу до наступления физического износа.
56
2.2.6. Некоторые особенности проблемы морального снашивания жилищ при капитализме
Обе формы морального снашивания жилищ присущи также и капиталистической экономике, где эта проблема имеет свои особенности.
Жилища, которые в свое время отвечали соответствующим требованиям гигиены и культуры быта, с течением времени становятся неудовлетворительными в качественном отношении как из-за недостаточного размера жилых и подсобных помещений, так и низкого уровня внутреннего благоустройства и других причин. Такое функциональное и техническое старение может привести к уменьшению спроса на жилища, что обычно сопряжено с уменьшением рыночной квартирной платы за них.
В условиях капиталистической экономики, когда жилой дом не удовлетворяет требованиям спроса на жилища или становится обветшалым, дом, а также земельный участок приносят меньший доход. В результате расходы на ремонт и содержание дома также сокращаются, что приводит к ускорению его физического износа. Так создается порочный круг, и когда этот процесс переходит границы минимально необходимых санитарнобытовых условий, он приводит к возникновению значительной части трущоб и антисанитарных жилищ, особенно в городских центрах, -что не только обезображивает, но и социально обесценивает эти районы. Так обстояло и обстоит дело, например, в Лондоне, Нью-Йорке и других городах Европы и США.
Тем не менее наличие трущоб, перенаселенных и находящихся. в плохом состоянии жилых домов является не только допустимым в богатых капиталистических странах, но и рентабельным. Спрос на такие пришедшие в негодность жилища, обычно принадлежащие частным владельцам, обеспечивается контингентом семей с низкими доходами, уровень которых недостаточен даже для снятия жилищ с относительно небольшой квартирной платой, особенно при недостатке или полном отсутствии социального жилищного фонда, предназначенного для семей с низкими доходами.
Моральный износ жилых зданий может являться следствием экономического упадка или застоя в данном городском районе. Экономический застой или просто недостаточная уверенность инвеститоров в рентабельности данной недвижимой собственности могут привести к прекращению обычных работ по обновле-„ нию жилых зданий и предприятий культурно-бытового и коммунального обслуживания, т. е. к прекращению в необходимом объеме работ по ремонту и реконструкции существующих и строительству новых зданий. Рентабельность капиталовложений в недвижимое имущество определяется исключительно перспективами получения чистого дохода. И для поощрения вложений должны быть налицо такие условия, как права владельцев
57
имущества в отношении арендаторов, регламентация этих прав, отвечающая интересам владельцев, в частности право повышения ими квартирной платы, а также доверие к экономической будущности города.
Реконструкция одних районов города делает их более привлекательными и это может привести к экономическому упадку других районов города.
В городах, переживающих экономический упадок, дома могут оставаться незанятыми, а следовательно, быстрее изнашиваться. В периоды экономического кризиса, а также при недостатке жилищ меньше уделяется внимания содержанию жилищного фонда (в том числе по причине дефицита строительных материалов), что может привести к ускорению износа зданий и устарению жилых районов в целом.
Жилые и другие здания в данном районе могут быть в удовлетворительном состоянии, однако сам жилой район в целом может быть признан неудовлетворительным. Жилые районы и даже целые части города могут считаться не отвечающими современным требованиям, т. е. морально устаревшими из-за таких неблагоприятных условий, как низкий уровень благоустройства района, чрезмерная плотность застройки, отсутствие свободного пространства, недостаточная ширина санитарно-защитной зоны, чрезмерное уличное движение или отсутствие необходимых учерждений и предприятий культурно-бытового обслуживания и т. п.
Вследствие этого в таких районах спрос на жилища, а также квартирная плата за них здесь обычно изменяются, что сопровождается обветшанием самих жилых зданий. Так, моральный износ может привести к износу физическому.
Обветшание жилых зданий в результате морального старения жилых районов, вызываемого, в конечном счете, причинами социально-экономического порядка, а также возрастом самих зданий, по-видимому, необратимы.
Когда наряду с социальным обесценением жилого здания и района застройки стоимость земельных участков возрастает, что обычно происходит в центральных кварталах города, наступает момент, когда дом, хотя и находится в удовлетворительном состоянии, становится нерентабельным и его сносят. Заменяют его обычно новым жилым зданием с квартирами более высокого качественного уровня, но чаще всего торговыми и административными зданиями, экономическая ценность которых более значительна. И все это часто относительно мало связано с возрастом самого здания, ибо сносят нерентабельный морально устаревший жилой дом, а не просто старый дом. Исторически сложившиеся центры большинства крупных городов Европы подтверждают эти явления. Здесь на одной и той же улице рядом или в непосредственной близости можно увидеть жилые здания одного и того же возраста, т. е. построенные в одно и то же время,
58
ИЗ которых одни сохраняют свой экономический срок службы благодаря рентабельности (даже при крупных расходах на содержание, ремонт и замену), в то время как другие, морально устаревшие и не приносящие необходимых доходов, приходят в ветхое состояние и их сносят.
« * *
Явления физического и морального износа жилых зданий сложны и многообразны. Физический или материальный износ жилого здания, характеризуя его качество, в том числе и безопасность проживания, в значительной мере может быть обусловлен возрастом зданий, т. е. сроками службы материалов и конструкций, из которых он возведен. Это весьма показательно для центральных районов таких крупных и старых городов Европы, как Лондон, Прага, Варшава, Рим, Гаага.
В одних случаях большой возраст здания и соответствующий этому физический и моральный износ являются достаточной причиной для замены его новым. В других, наоборот, большой возраст зданий теснейшим образом связан с их культурно-исторической и архитектурной ценностью.
Возраст жилого здания может и не быть главным фактором в определении его экономической и социальной ценности. Например, в капиталистических странах ценность дома тесно связана со стоимостью земельного участка, на котором он возводится, а иногда даже ею и определяется. Градостроительные проблемы здесь играют решающую роль. Статистический анализ сам по себе, по-видимому, не позволяет полностью объяснить физический срок службы данного жилища.
Очень часто физический износ и его размеры являются результатом низкого качества первоначального строительства, несоблюдения строительных норм и правил и тем более плохого содержания и перенаселенности жилищ, а также нарушения периодичности ремонтных работ.
Таким образом, не только факторы технического порядка, но и сложный комплекс факторов социально-экономического характера влияют на темпы и степень износа жилых зданий. Поэтому, если говорить о нормативных сроках морального снашивания жилищ, то определяющими условиями здесь будут экономические возможности страны.
В наших условиях этот вопрос решается в перспективных планах развития жилищного строительства. Замена действующих типовых проектов жилых зданий улучшенными, скажем, через каждые 5 лет на протяжении ближайшего 20-летнего периода и будет таким нормативным сроком морального снашивания жилищ.
Практически же моральное устарение жилищ наступает в
59
первые годы после осуществления строительства, особенно если проекты содержали недостатки. Дома, построенные в последнем году текущей пятилетки, уже через год будут морально устаревшими, когда в начале следующего пятилетия будет осуществлен переход на строительство по улучшенным типовым проектам.
При определении морального износа жилищ нельзя пользоваться методами учета морального износа, принятыми, например, в нормах амортизационных отчислений по строительным машинам. Статистические данные позволяют установить средние размеры затрат на модернизацию строительных машин данного типа, а далее путем соответствующего уменьшения полезного срока службы, к тому же небольшого по сравнению со сроками службы жилых зданий, учесть эти затраты в нормах амортизации. Накопление амортизационных сумм в этих случаях является важнейшим условием ускорения научно-технического прогресса, позволяющего получить дополнительные выгоды в результате своевременной замены старой техники новой, более высокопроизводительной.
В области жилища нельзя добиться ни замены зданий, ни окупаемости затрат по большому их переустройству в сроки, подобные срокам службы машин. Поэтому основными мероприятиями по уменьшению потерь, связанных с техническим и функциональным устарением жилищ, являются совершенствование конструктивно-планировочных схем жилых зданий и квартир; учет перспективного соотношения квартир отдельных типов (по числу комнат и площади), рассчитанных на заселение семьями различного численного состава, а также ограничение объема работ по переустройству существующих жилых зданий в соответствии с планами реконструкции жилых районов и остаточными сроками службы несущих конструкций жилых зданий.
г
ГЛАВА 3
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ РАСХОДОВ НА РЕМОНТ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ РАЗЛИЧНОЙ ДОЛГОВЕЧНОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА УРОВЕНЬ ЭТИХ РАСХОДОВ
Как общее правило, в европейских странах ведется лишь краткая отчетность о расходах на ремонт и содержание жилых зданий, не позволяющая получить достаточной информации о роде выполняемых работ по отдельным зданиям, зданиям различного возраста и тем более по отдельным строительным элементам, проследить динамику расходов за ряд лет и др. Не представляется возможным получить сведения о распределении затрат по основным статьям: материалы и изделия, основная и дополнительная заработная плата рабочих, содержание машин и механизмов, накладные расходы. Имеющаяся отчетность ведется в соответствии с издавна применяющейся системой распределения затрат на строительные ремесла (малярные работы, слесарные и т. д.), поэтому выборочные обследования становятся совершенно необходимыми.
При этом почти во всех странах проводится функциональное различие между текущим и капитальным ремонтом, хотя границы того или другого неодинаковы во всех странах, а сплошь и рядом вообще бывает трудно разграничить эти две категории.
Если попытаться дать определение текущего ремонта жилого здания без перечисления многочисленных статей или видов работ, то можно сказать, что с технической точки зрения текущий ремонт характеризуется частой повторяемостью или статистической случайностью, а с экономической точки зрения — относительно небольшими размерами расходов по отдельным операциям.
На практике под текущим ремонтом подразумеваются работы, обычно производимые за счет квартиросъемщика, как, например, обновление внутренней отделки, ремонт электроустановок и др.
61
Капитальный ремонт жилых зданий, включая частичную или полную замену строительных элементов и оборудования, утративших технические и эксплуатационные качества, обычно производится за счет владельца жилищ, и через более длительные промежутки времени, которые можно заранее устанавливать или планировать. Стоимость этих работ, обычно связанных с использованием значительного количества материалов, более высокая. Финансируется капитальный ремонт из фонда амортизационных отчислений или других специальных и резервных источников.
В конечном счете цель текущего и капитального ремонта заключается в обеспечении сохранности и безопасности эксплуатации жилого здания на протяжении его нормативного срока службы или при продлении этого срока. В нашей и зарубежной практике капитальный ремонт старых каменных зданий все чаще сочетается также с переустройством или реконструкцией, направленными на улучшение планировки и повышение благоустройства жилищ, а также на снижение эксплуатационных расходов.
Содержание жилого дома в сохранности и нормальных условиях для проживания обеспечивается не только повседневным осмотром и планомерным проведением собственно ремонтных операций, но и таких, как чистка мусоропроводов, канализационных и дымовых труб, смазка лебедок и шахт лифтов и т. д., называемых операциями по эксплуатационному (текущему) обслуживанию или содержанию отдельных элементов дома. Поэтому ниже мы будем говорить не просто о ремонте, а о ремонте и содержании жилых зданий как о едином целом, или для краткости иногда просто о содержании.
Таким образом, в понятие расходы по ремонту и содержанию или просто расходы по содержанию не входят собственно эксплуатационные расходы: на отопление, освещение, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, радиофикацию жилищ, амортизационные отчисления на полное восстановление жилых зданий и др.
Именно в таком плане (за исключением особо оговоренных случаев) ниже и дается оценка современного уровня и значения расходов на ремонт и содержание жилищ в экономике отдельных европейских стран, анализируются структура этих расходов и факторы, влияющие на их уровень. Отметим при этом, что за рубежом под жилищем понимают комнату или комплекс комнат с вспомогательными помещениями, предназначенную для проживания семьи и имеющую отдельный выход в переднюю, на лестницу или в коридор, либо непосредственно на улицу. Такое понятие жилища практически соответствует нашему понятию квартиры.
62
3.1. КАПИТАЛИСТИЧЕСКИЕ СТРАНЫ [75—89]
Бельгия
Согласно данным Национального общества жилищного стро-ительства Societe nationale de Logement (SNL), относящимся к жилищному фонду, находящемуся в ведении 320 строительных обществ и насчитывающему около 100 000 жилищ (в 1958 г.), годовые расходы на содержание и ремонт одного жилища, включая работы по переустройству и улучшению, возросли с 1090 бельгийских франков в 1954 г. до 1450 бельгийских франков в 1958 г., что составляло около 0,5% стоимости строительства нового жилища. Эту относительно низкую цифру можно объяснить тем, что около половины жилищ имели возраст всего 20 лет.
Приведенные данные относятся ко всем расходам по сдаваемым внаем жилищам социального характера, за исключением расходов, оплачиваемых квартиросъемщиками. Практически цифры охватывают все виды ремонта и содержания, которые должны быть отнесены к категории капитального ремонта, поскольку этот термин, как это было условлено выше, охватывает все расходы, производимые за счет владельца жилища.
Более полные данные приведены в табл. 3.1. Наблюдаемые здесь колебания в стоимости капитального ремонта объясняются рядом причин: финансовыми возможностями, политикой в области содержания жилищ, проводимой обществами — владельцами жилых зданий, изменениями рыночных цен и др. Тем не менее можно назвать величину (0,6—0,61%), которая характеризует стоимость капитального ремонта в процентах от восстановительной стоимости жилищ.
Таблица 3.1
Расчетная стоимость капитального ремонта по отношению к восстановительной стоимости жилищ в %
Годы
1954 1955 1956 1957 1958
Общее количество жилищ (в тыс.) . 2829 2872 2913 2959 3001
В том числе: а) построенных после 1944 г. . 336 382 428 479 525
б) построенных до 1’941 г. . . 2493 2490 2495 2480 2476
Среднегодовая стоимость капитального ремонта жилищ (франки): а) построенных после 1944 г. . 460 480 500 520 530
б) построенных до 1941 г. . . 2370 2810 2930 3130 3250
Расчетная стоимость капитального ремонта (млн. франков) . . . 6,06 7,18 7,49 8,01 8,33
Восстановительная стоимость жилищ (млн. франков) 1097 1133,3 1181,5 1289,6 1374,6
Стоимость капитального ремонта в % 0,55 0,63 0,63 0,62 0,6
63
Дания
Расходы на содержание и ремонт жилищ в 1959 г. составили 1200 млн, крон, или 57% объема капитальных вложений в новое жилищное строительство (2085 млн. крон). Около одной трети всех рабочих строительных специальностей заняты ремонтом и содержанием жилищ. По отдельным специальностям эта цифра значительно выше: 48% рабочих по водопроводу и 72% всех маляров заняты ремонтными работами (табл. 3.2).
Таблица 3.2
Распределение строительных рабочих по специальностям в %
Показатели Строительство новых зданий Ремонт и содержание, а также работы по переустройству жилищ
1. По данным на 14 ноября 1961 г. Частный сек-
тор (78 871 человек) В том числе.- 66 34
подрядчики 90 10
каменщики . 80 20
плотники 75 25
столяры 77 23
маляры 28 72
слесари-водопроводчики ”. . 52 48
Государственный сектор (721 человек) .... 10 90
Всего (79 592 человека) 2. По данным на 29 августа 1961 г. 66 34
Всего (78 116 человек) 64 36
Столь высокий процент расходов на ремонт и содержание жилищного фонда и занятых здесь строительных рабочих объясняется относительно небольшими объемами капиталовложений в строительство новых жилищ. В Дании за 1960—1962 гг. построено 6,1—6,9 жилища на 1000 человек населения против 9,1—10,2 жилища в других европейских капиталистических странах и 8,2—8,8 жилища в среднем по Европе.
Для Дании, так же как и в других капиталистических странах Европы, характерно усиление роли частного капитала в послевоенном жилищном строительстве. В государственном секторе сосредоточен только 1% всех строительных рабочих, занятых в новом жилищном строительстве и на работах по ремонту и содержанию существующих жилищ (табл. 3.2).
В Дании общества жилищного строительства социального характера заняты также эксплуатацией жилищ и обязаны ежегодно представлять об этом свою отчетность Министерству жилищного строительства. Основными статьями затрат являются амортизация и проценты по кредитам (около 65%), налоги и страхо
64
вание (9%), уборка мест общего пользования и административные расходы (15%).
При этом надо иметь в виду, что работы по внутреннему ремонту квартир в большинстве случаев оплачиваются самими жильцами, и расходы на эти цели не включаются в отчетность.
Статистическое обследование 124,5 тыс. квартир позволяет проследить влияние возраста здания на размер расходов по их содержанию и ремонту (см. табл. 3.3).
Таблица 3.3
Гол постройки
До 1940 .................................
1940—1946................................
1947—1952 ...............................
1953-1959 ...............................
Удельный вес в обшей выборке в % Стоимость ремонта и содержания на 1 м-площади
в кронах В %
8 2,83 100
17 2,62 93
33 2,61 92
42 2,2 78
Уровень оборудования старых домов может быть ниже, чем в новых, и этим, возможно, объясняется относительно небольшое влияние возраста зданий. В целом же расходы по содержанию и ремонту в этих домах составляют всего около 0,6% восстановительной стоимости жилищ, что значительно меньше, чем в других странах.
Италия
В опубликованном в 1959 г. исследовании приводятся некоторые сведения относительно расходов на текущий и капитальный ремонт, произведенных Institute Autonomo per la Case Popo-lari de Milano —государственной жилищной организацией, в распоряжении которой имеется около 60 000 жилых помещений. Средние расходы на комнату увеличились с 1474 лир в 1947 г. до 3620 лир в 1958 г., или в 2,5 раза; за этот же период индекс стоимости строительства возрос почти в 1,5 раза. По данным других итальянских институтов расходы на ремонт за 1957/58 финансовый год составили от 1100 лир за комнату (Палермо) до 4800 лир (Неаполь). В действительности за этими средними цифрами скрываются большие различия в категории жилищ и их возрасте.
Миланский институт подсчитал также, что расходы на ремонт одной комнаты в среднем составляют 2500 лир, или около 0,5% восстановительной стоимости или стоимости строительства (500—600 тыс. лир за одну комнату). Это примерно совпадает с суммами, взимаемыми институтом за жилые здания, которыми он
5—488
65
Таблица 3.4
Структура годовых расходов на ремонт и содержание жилых зданий, произведенных Institute Autonomo Case Popolari
за 1952—1960 гг. (Рим, Италия)
Элементы здания и виды работ
Крыша .................................................
Террасы ...............................................
Полы...................................................
Окна и двери ..........................................
Наружная штукатурка и окраска..........................
Внутренняя отделка ....................................
Лестничные клетки......................................
Водопровод и канализация ..............................
Прачечные и сушильни...................................
Работы:
а) по благоустройству участка .....................
б) по переустройству и повышению внутреннего благоустройства ....................
в) связанные со сменой жильцов ....................
Расходы на аппарат по содержанию жилищ.................
Разные работы..........................................
Капитальный ремонт, всего..............................
Текущий ремонт.........................................
Всего
Расходы в %
3,4 5,3 0,5
2
0,5
4,7
5
9,7
1,9
4,5
3,1
3,1
20,3
1,3
65,3
34,7
100
заведует по поручению других государственных организаций, в размере 1 % стоимости строительства, и в которые наряду с расходами по текущему и капитальному ремонту входят средства на покрытие административно-управленческих расходов, а также расходов по страхованию зданий.
Министерство общественных работ Италии в 1961 г. провело обследование уровня расходов по ремонту жилищ, принадлежащих восьми общественным организациям. Эти расходы за 1952— I960 гг. были в размере от 3,1 тыс, лир до 14,5тыс. лир за жилище. Значительны также колебания в уровне затрат одного и того же жилищного органа за рассматриваемый период. При этом наибольшие колебания приходятся на капитальный ремонт, который, по-видимому, производится с большими перерывами.
Существующие изменения в соотношении затрат на текущий и капитальный ремонт связаны как с особенностями технической политики в области содержания жилищ, проводимой отдельными жилищными организациями, так и с различиями в учете расходов по ремонту.
Тем не менее среднегодовые расходы по ремонту в большинстве случаев составляют от 7 до 14 тыс. лир на одно жилище, или 0,25—0,5% восстановительной стоимости. Эта цифра является одной из наиболее низких среди аналогичных данных по дру-
66
гим странам и указывает на недостаточность затрат по ремонту и содержанию жилищ в Италии.
По данным того же Миланского института, стоимость материалов составляет всего 25—30% общих затрат на ремонт и содержание жилищ; остальные расходы приходятся на основную и дополнительную заработную плату рабочих и персонала по обслуживанию жилых зданий. При этом работы по ремонту и восстановлению наружной и внутренней отделки, санитарно-технических устройств, крыш и террас зданий являются основными (табл. 3.4).
Нидерланды
В табл. 3.5 приведены результаты обследования, проведенного несколько лет назад среди общественных жилищных органов в городах Амстердаме, Роттердаме и Гааге и охватывающего почти 14 000 квартир, построенных до и после второй мировой войны.
Таблица 3.5
Среднегодовые расходы на ремонт и содержание жилых зданий, принадлежащих государству (Нидерланды)
Органы Довоенные жилища Послевоенные жилища
средние расходы на одно жилище в гульденах число жилит средние расходы на одно жилище в гульденах число жилищ
Амстердам Муниципальный жилищный фонд . 162,52 2513 120,61 978
Жилищные органы 175,86 1013 138 шо
Роттердам Муниципальный жилищный фонд . 1.61,36 1481 121,50 566
Жилищные органы 181 954 126,96 1258
Гаага Муниципальный жилищный фонд . 149,84 1310 135,99 989
Жилищные органы 165 477 136 1115
Всего . , 164,3 7748 130,6 6016
Среднегодовая стоимость ремонта и содержания жилищ, охваченных обследованием, составляет 149,5 гульдена, в том числе по довоенным жилищам —164,3 гульдена и по послевоенным — 130,6 гульдена. При этом, как показывают данные по обследованным жилищам (около 4000), наибольшая доля расходов при
5*
67
ходится на работы по наружной и внутренней окраске жилищ (около половины всех расходов), кровельным работам, а также по содержанию дымовых труб (табл. 3.6).
Таблица 3.6
Структура расходов за 1958 г. на ремонт и содержание муниципального жилищного фонда в Амстердаме (в гульденах на одно жилище)
Наименование работ Годы строительства
1921 1923 1929 1931 1949 1958
Мелкий ремонт 18,89 24,05 28,02 19,2 20,98 17,79
Наружная окраска здания 53,56 63,32 29,75 49,92 40,84 37,95
Столярные работы, включая окраску 9,03 7,46 4,39 9,04 1,68 2,65
Кровельные работы „ . . 15,59 14,83 13,98 7,24 4,7 4,26
Дымовые трубы и бетонные работы 7,17 12,03 5,27 3,68 15,54 4,51
Незаселенные квартиры . 3,05 8,75 6,12 2,89 2,62 2,34
Гидроизоляция 11,52 0,78 — 0,3 0,9 —
Обновление кухонных столов и полок 5,54 5,54 5,3 5,54 1,04 1,16
Внутренняя окраска . . . 20,84 35,15 27,5 20 20 20,94
Сады - . 3,58 9,7 5,08 6,1 9,34
Земляные работы, дорожки и др 0,69 2,46 Г, 77 0,69 2,57 5,25
Разные работы 24,57 10,7 9,25 10,39 7,75 6,72
Обои 1,72 1,97 1,61 1,7 1,88 1,77
Итого 165,75 185,75 132,91 135,67 126,6 114,68
Число обследованных жр-лищ 1385 519 159 430 487 491
Правительство периодически устанавливает нормы расходов на содержание жилищ, построенных в соответствии с законом о жилищном строительстве и эксплуатируемых обществами жилищного строительства. Ниже приводятся действующие нормы расходов на ремонт и содержание, которые недавно были установлены с учетом роста фактической стоимости содержания и ремонта зданий (в гульденах на одно жилище в год):
Категория жилиш Довоенные жилища Послевоенные жилища
1 135 120
2 125 110
3 115 100
Для послевоенных жилищ эти суммы составляют примерно 0,8% первоначальной стоимости жилища. Кроме того, правительство ежегодно отчисляет0,4% первоначальной стоимости жили
68
ща б резервный фонд, предназначенный для покрытия непредвиденных расходов на капитальный ремонт или дефицита по содержанию жилищ. К работам, стоимость которых может оплачиваться из средств этого фонда, относятся капитальный ремонт кровли, дымовых и водосточных труб, части трубопроводов санитарно-технических устройств, а также работы по улучшению и модернизации жилищ, включая смену электрических или санитарных приборов.
И все же с учетом указанных небольших резервных сумм нормы, а также фактические расходы на ремонт жилищ в размере 0,6—0,8% их первоначальной стоимости примерно в 2 раза ниже расчетных показателей, отвечающих нормативным срокам службы отдельных элементов жилых зданий, и потому недостаточны.
Норвегия
Управление по контролю за ценами провело статистическое исследование расходов на содержание жилищ за 1954 г. Касалось оно только жилых домов, построенных до второй мировой войны; были также исключены дома жилищных кооперативов.
В среднем годовые расходы по содержанию и ремонту, пе считая работ по внутреннему текущему ремонту, которые обычно производятся самими жильцами, колебались в пределах от 2,5 норвежской кроны на 1 м2 всей площади в многоквартирных домах до 4 крон в одно- или двухквартирных жилых домах (табл. 3.7). В последнем случае средние расходы по домам, построенным до 1930 г., были на 25% выше, чем в аналогичных домах, возведенных в 1930—1940 гг. При этом содержание и ремонт деревянных домов как отдельно стоящих, так и многоквартирных обходилось, как правило, примерно на 50% дороже, Чем каменных домов.
Можно считать эти расходы минимальными, если учитывать жилищный кризис и недостаток квалифицированных рабочих и материалов в Норвегии в 1954 г. В нормах квартирной платы за новые жилища расходы на содержание и ремонт теперь установлены в размере 4 норвежских крон за 1 м2 общей площади в год в деревянных домах и 3,5 кроны в каменных, или соответственно 0,9—0,7% первоначальной стоимости нового строительства. Эти нормативы вряд ли позволяют обеспечить хорошее содержание и ремонт жилищ, которые в той. или иной мере неизбежно перекладываются на жильцов.
В новых жилых зданиях расходы на ремонт и содержание, ьпк правило, ниже, чем в старых, а общий уровень эксплуатационных расходов, наоборот, выше. Последнее объясняется тем, чю современные жилые дома более благоустроены и эксплуатация их обходится дороже.
69
Наконец, расходы на ремонт и содержание многоквартирных домов в среднем на */з ниже, чем в одно- и двухквартирных домах (табл. 3.7).
Таблица 3.7
Общие затраты на эксплуатацию и расходы на ремонт и содержание жилых домов различных типов в Норвегии (на 1 м2 общей площади)
Тип дома Одноквартирные и двухквартирные жилые дома Многоквартирные лома
общие затраты на эксплуатацию в кронах расходы на ремонт и содержание общие затраты на эксплуатацию в кронах расходы на ремонт и содержание
в кронах СО П ж й я ч 2 а В Н " 5 □ 3 СО >£ « М Н th г- в кронах к затратам на эксплуатацию в %
Каменные дома: старые новые Деревянные дома: старые новые Старые дома в целом Новые дома в целом 8 10,82 9,46 9,27 9,1 9,69 3,14 2,72 4,62 3,7 4,26 3,43 39 25 49 40 47 35 7,86 14,51 8,01 8,66 7,89 13,48 2,31 2,56 3,29 2,6 2,48 2,56 29 18 41 30 31 19
Итого 9,31 3,95 | 42 9 1 2,51 28
Швеция
Имеется ряд независимых источников сведений о фактических расходах на ремонт и содержание зданий в Швеции. Государственный научно-исследовательский институт по строительству провел подробное обследование группы зданий, изучив счета по расходам на их ремонт и содержание за период с года ввода в эксплуатацию до проведения обследования. Для этого были отобраны 13 зданий (1010 квартир), построенных в-1934—1938 гг. при средней первоначальной стоимости 316 крон за 1 м? площади. Здания построены с соблюдением одинаковых технических условий (наружные бетонные стены) и одинаковых норм оборудования (лифты, вентиляция, центральное отопление, прачечные общего пользования и т. д.). Фактическая стоимость ремонта и содержания, исключая внутренний ремонт в квартирах, но включая ремонт частей общего пользования (лестничные клетки, прачечные и т. п.), приведена в табл. 3.8.
Как видно из цифр, приведенных в табл. 3.8, наибольшая доля расходов по содержанию и ремонту жилых зданий приходится на
70
Таблица 3.8
Распределение среднегодовой стоимости ремонта и содержания квартир (на 1 м2 жилой площади в ценах 1959 г.)
Показатели Кроны в %
Коробка здания 0,4 14,95
Кровля 0,06 2,24
Окраска 0,61 . . 22,7
Террасирование 0,32 11,93
Отопление и санитарно-технические установки . 0,72 26,9
Электропроводка 0,11 4,11
Прачечные 0,09 3,36
Сады 0,11 4,11
Лифты 0,26 9,7
Итого 2,67 100
санитарно-технические устройства, окраску, коробку здания, террасирование и лифты. С увеличением возраста зданий постепенно возрастали и расходы по ремонту и содержанию: с 0,45— 0,47 кроны за 1 м2 площади на третьем и четвертом году эксплуатации до 5,01—5,84 кроны за 1 м2 жилой площади на 22—25-м годах службы (табл. 3.9).
Таблица 3.9
Изменение среднегодовых расходов на ремонт и содержание обследованных жилых зданий
Возраст зданий в годах
3 4 5 10 13 16 20 25
Расходы в кронах на 1 ле® жилой площади (в ценах 1959 г.). . . . 0,45 0,47 0,97 2,38 3,44 3,74 4,59 5,84
Шведский Национальный совет жилищного строительства располагает данными о расходах на содержание домов, построенных при помощи займов, предоставленных государством, с 1942 по 1946 г. В табл. 3.10 приводятся годовые расходы на ремонт и содержание жилищ за период с 1950 по 1959 г., пересчитанные в ценах 1959 г. (в кронах на 1 м2 жилой площади).
Очевидным является постепенный рост расходов на ремонт и содержание по мере старения жилищ; кроме того, уровень расходов строительных обществ ниже уровня расходов частных домовладельцев. Последнее отчасти объясняется тем, что в ряде случаев строительные общества не учитывали расходов, связанных с внутренними работами по ремонту и содержанию жилищ.
71
Таблица 3.10
Годы
1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 195? 1958 1959
Строительные общества (7072 квартиры).... 3,06 2,41 2,71 2,81 2,97 3,06 2,98 3,16 3,82 3,94
Частные владельцы (1814 квартир) . . . . 3,28 2,85 2,98 3,21 3,86 3,47 4,13 4,01 4,68 4,84
В расчетах квартирной платы, производимых Национальным советом жилищного строительства, расходы на ремонт и содержание оцениваются примерно в размере 0,7% первоначальной стоимости жилищ. При средней стоимости строительства около 600 крон за 1 лг2 жилой площади годовые расходы по содержанию и ремонту составят 4,2 кроны на 1 .и2 жилой площади, что примерно соответствует приведенным выше цифрам.
Таблица 3.11
Распределение фактических годовых расходов на ремонт и содержание семи жилых комплексов за 1961 г.
Общая площадь жилищ— 150001 № Средняя жилая площадь жилища —53,03 м2
Число жилищ —2630 Средняя стоимость
1 м2 жилой плошади—627,3 кроны
ш u . . Illi, in . ) Элементы затрат на ремонт и содержание жилищ Годовые расходы на 1 лР жилой площади
в кронах В %
Окраска наружная . . 1,33 29,6
Окраска внутренняя 0,56 12,4
Коробка здания 0,84 18,6
Полы 0,06 1,4
Газ и электричество Санитарно-техническое оборудование, включая 0,37 8,3
прачечные 0,68 15,1
Озеленение придомовых участков 0,51 11,2
Разные расходы 0,15 3,4
Итого 4,5 100
То же, в % к первоначальной стоимости зданий То же, в % к годовой квартирной плате и плате — 0,72
за отопление (43,3+3,3=46,6 кроны) . . . — 9,7
Данные табл. 3.11 дают представление о распределении фактических расходов по ремонту и содержанию жилищ за 1961 г., полученных в порядке выборочного обследования семи групп
72
жилищ, построенных крупным муниципалитетом и находящихся в его ведении. По большинству обследованных жилищных единиц, возраст которых, правда, небольшой, расходы по ремонту и содержанию составляют всего около 10% размера квартирной платы и платы за отопление и горячую воду. Из них наибольшая доля приходится на отделочные работы, коробку здания и па ремонт и содержание санитарно-технических установок.
Рис. 7. Фактические расходы на наружное содержание 13 многоквартирных домов различного возраста (Швеция)
Постепенный рост среднегодовых расходов на капитальный ремонт и содержание жилищ по мере увеличения их возраста показан в табл. 3.12. Эти расходы по жилым домам различных типов, разумеется, подвержены широким колебаниям, связанным с количеством этажей, шириной корпуса, средними размерами
Рис. 8. Колебания фактических годовых расходов на наружное содержание многоквартирного дома в зависимости от его возраста (Швеция)
6—488
73
Таблица 3.12
Расчетные среднегодовые расходы на капитальный ремонт и содержание жилых зданий с различными сроками службы1
Число этажей Жилая площадь Первоначальная стоимость стр-ва в кронах на 1 .V? жилой площади Расходы на ремонт и содержание в процентах от первоначальной стоимости здания при сроке службы в годах
дома ВЛ5 квартиры в лР
40 60 80
Трехэтажный дом Многоэтажный дом, широкий. 3796 62,2 600 1 1,4 1,58
корпус 1950 54,1 589 1,2 1.6 1,83
Трехэтажный дом, узкий корпус 650 36 716 1,32 1,59 1,83
Итого 6396 55,6 608 1,09 1,42 1,68
1 В ценах 1957 г.
Условные обозначения:
Q- Каменные и штукатурные работы
|Щ]- Металлические работы
^-Малярные работы
{0! -Разные работы
^-Санитарно-технические работы
~ Прачечные
Рис. 9. Структура фактических расходов на наружное содержание 13 многоквартирных домов (Швеция)
74
площади квартир, с различиями в санитарно-техническом и ку: хонном оборудовании, с выбором материалов для. несущих и ограждающих конструкций, для отделки и т. д.
Представляют интерес предварительные данные национальных строительных органов о расходах на так называемое «наружное содержание» 13 кооперативных домов на 3638 квартир в Стокгольме, построенных за период 1924—1950 гг. Несмотря на значительные колебания в уровне годовых расходов по отдельным домам (от 1,7 до 3,7 кроны на I м2 жилой площади в ценах 1959 г.), налицо тенденция к увеличению расходов на ремонт и содержание кирпичной кладки, штукатурки, кровельных покрытий, на окраску, санитарно-технические установки и оборудование прачечных по мере старения здания. По обследованным зданиям эти расходы составили в среднем 0,1—0,2 кроны в год на 1 м? жилой площади (рис. 7, 8, 9).
Великобритания
Согласно оценкам общие капитальные вложения в новое строительство и расходы на ремонт и содержание зданий и на работы, выполненные в 1950—1960 гг. подрядчиками и рабочими, непосредственно нанятыми государственными органами,, определены в размерах, показанных в табл. 3.13.
Таблица 3.13
Капитальные вложения в строительство и расходы на ремонт и содержание зданий (в млн. фунтов стерлингов)
Показатели годы-
1950 1955 1958 1959 I960
Капитальные вложения в строительство .... 743 1327 1584 1705 1921
В том числе: а) жилищное строительство 331 619 591 658 753
б) прочие новые здания и работы .... 412 708 993 1047 1168
Расходы на ремонт и содержание зданий’ . . . 477 611 714 772 808
64 46 45 45 42
1 В знаменателе показаны расходы на ремонт и содержание в процентах от объема капитальных вложений. :
За рассматриваемый период расходы на ремонт и содержа*-ние зданий возросли относительно меньше (169%), чем общие капитальные вложения в строительство (259%) или вложения в жилищное строительство (227%). В 1960 г. расходы на ремонт
6*
75
й содержание зданий составили около 42% общих капитальных вложений в строительство.
Исследовательское бюро по строительству с помощью местных компетентных органов за последнее время проводит изучение уровня и динамики расходов на содержание и ремонт жилищ, а также изучение факторов, оказывающих влияние на структуру и распределение этих расходов.
Годовые расходы на ремонт и содержание жилищ, производимые местными органами, колеблются в пределах от неполных 3 фунтов стерлингов до 14 фунтов стерлингов и более, а в среднем составляют около 8—10 фунтов стерлингов на квартиру. Наблюдаются значительные местные различия, большая часть которых объясняется тем, что некоторые органы сами проводят работы по внутренней отделке, в то время как другие возлагают эти работы на жильцов. Влияние возраста зданий на расходы по ремонту и содержанию жилищ, как показывают отчетные данные, характеризуется увеличением этих расходов с течением времени. Повышение расходов вместе с возрастом зданий связано почти со всеми видами ремонтных работ, однако значительное увеличение расходов на ремонт коробки здания (каменная кладка и крыша) наблюдается по истечении первых 20 лет эксплуатации. В целом отмечено, что на протяжении первых 30 лет службы жилищ расходы на ремонт и содержание увеличиваются довольно равномерно и затем становятся примерно постоянными, если жилищный фонд содержится надлежащим образом. Поэтому считается возможным определить средний уровень будущих расходов на содержание и ремонт жилого дома, зная его полезный срок службы.
Таблица 3.14
Типовое распределение капитализированных средних расходов на ремонт И содержание жилищ по отдельным видам работ (в фунтах стерлингов)
Капитализм* рованные расходы на ремонт и содержание Первоначальные капитальные вложения в % /гр. 2 \ )
1 2 3 4
Штукатурные работы 6,5 100 6
Плотничные и столярные работы . 20,5 200 10
Водопровод 29 100 29
Газ и электричество 7 50 14
Дымоходы и печи 12 30 41
Кладка кирпичная . 18,5 200 9
Кровельные работы 5,5 60 9
Тропинки, заборы, ворота и канавы 20 100 20 *
Окраска наружная 55,5 80 70
76
Другие исследования позволили установить распределение расходов на содержание и ремонт между различными элементами дома и видами ремонтных работ. Данные, которые могут считаться показательными за период проведения обследования, приведены в табл. 3.14. В графе 2 этой таблицы показаны капитализированные расходы на ремонт и содержание, т. е. расходы, умноженные на коэффициент пересчета, равный 22, которым учитываются как проценты на капитал (4,5), так и продолжительность финансовой амортизации в течение 100 лет (см. главу 5.3.3.).
Как видно из этих данных, основную часть расходов составляет содержание и ремонт наружной окраски, дымоходов и печей и санитарно-технических установок. Именно эти элементы зданий изнашиваются быстрее всего.
Другое распределение работ по ремонту и содержанию, основанное на обследовании почти 100 000 жилых помещений, дается в табл. 3.15. Выводы этого обследования совпадают с упомянутыми выше заключениями.
Таблица 3.15
Типовое распределение годовых и капитализированных расходов на ремонт и содержание жилищ по отдельным видам работ (в фунтах стерлингов)
Расходы на ремонт и содержание Первоначал тыс капитальные вложения Общие затраты Капитализированные расходы . а ремонт ч содержав е в % к первоначальным зат» ратам
годовые капитализированные
Водопровод Санитарно-техническое обо- 1,9 42 50 92 84
рудование Отопительное, осветительное и кухонное оборудова- 0,5 11 50 61 22
ние Внутренние конструкции и 1,5 33 100 133 33
отделка Коробка здания (стены и 1,5 33 500 583 7
крыша) Содержание в порядке территории и подсобных 1,15 26 500 526 5
помещений вне дома . 0,9 20 100 120 20
Окраска наружная . . . 3,55 80 80 160 100
Итого 11 | 245 | 1380 | 1625 ] . 1.8 .
Данные Института муниципальных казначеев и бухгалтеров показывают, что колебания в уровне расходов по содержанию ,и ремонту жилищ в различных географических зонах Великобритании (северные, центральные и южные графства) незначитель
ны, если не считать расходы на внутреннюю отделку жилищ. Заметные колебания в уровне последних объясняются тем, что в одних случаях внутренняя отделка жилищ производится за счет Средств местных органов, а в других — возлагается на самих жильцов и потому не учитывается на расходных счетах муниципалитетов.
Соединенные Штаты Америки
Согласно- данным Бюро переписи Министерства торговли США в 1960 г. в стране было израсходовано 13,12 млрд, долларов на ремонт, содержание и улучшение жилищного фонда (примерно 42,7 млн. жилищ), что составило 75% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство. В эту сумму включены не только расходы владельцев домов, но и расходы самих квартиросъемщиков. При этом около 72% всех затрат (9,4 млрд, долларов) приходится на долю владельцев одноквартирных домов (61%), являющихся основным типом жилищ в США, и владельцев 2—4-квартирных домов (11%), проживающих в этих домах; 25% расходов — на долю владельцев 1—4-квартирных домов, не проживающих в них и сдаваемых в наем; остальные 3% расходов — на долю квартиросъемщиков.
Указанная сумма 13,12 млрд, долларов распределялась так: ремонт и содержание жилищ — 42,3% всех расходов, замена оборудования и строительных элементов (капитальный ремонт)— 15,7% и пристройки и переустройство жилищ — 42% (табл. 3.16).
При этом наибольшая доля затрат приходится на внутреннее переустройство домов (26%), малярные работы (19%) и наружное переустройство (10%).
Владельцы односемейных домов, сами проживающие в них, расходовали больше средств на капитальные пристройки и переустройство (49%), чем владельцы 2—4-квартирных домов (34%) и особенно владельцы крупных домов (15%).
Если по односемейным домам расходы на малярные работы за I960, г. составили 14% общих затрат по содержанию односемейных домов, то по домам, сдаваемым в наем, — 21—34%. Аналогичные колебания имеются и в расходах по санитарно-техническим и кровельным работам. По-видимому, смена жильцов связана с дополнительными затратами по восстановлению окраски -жилищ и приведению в порядок отдельных устройств. Не исключено, что и требования квартиросъемщиков выше требований жильцов — владельцев домов. И тем не менее квартиросъемщики сами несут еще расходы на ремонт и содержание арендуемых жилищ.
По данным Федерального управления жилищного строительства среднегодовые расходы на ремонт и содержание односемей-гв
Таблица 3.16
Структура расходов за 1960 г. по ремонту, замене элементов и переустройству жилых домов, различающихся по количеству квартир и характеру заселения (в %)
Виды работ Жилые дома, занимаемые самими владельцами Жилые дома, сдаваемые наем Расходы квартиросъемщиков В среднем по домам всех типов
1-квартирные 1 с "в а " о г ч к в среднем по 1—4-квартир- ным 1—4-квартирные на пять квартир и более
Ремонт и содержание — всего 33,9 54,2 37,1 48,4 73 60,6 42,3
В том числе: малярные работы . . 14,2 24 15,7 21,1 33,6 44 18,8
санитарно-технические работы 6,8 1 3,4 7,9 10,8 13,2 5,8 8,7
кровельные работы . . 2,5 3,3 2,6 6 0,9 1,1 3,1
настилка полов . . , 1,5 1,2 1,5 3 2,5 1,1 1,8
прочие работы . . . 8,9 12,3 9,4 7,5 22,8 8,6 9,9
Замена оборудования и строительных элементов — всего 16,8 11,8 16 16 12,2 16,3 15,7
В том числе: санитарно-техническое оборудование .... 6,9 4,7 6,6 8,4 11,5 12,2 7,4
кровельные работы . . 4,2 4,7 4,3 6,5 0,7 2,6 4,4
прочие работы . . . 5,7 2,4 5,1 1,1 — 1,5 3,9
Пристройки и переустройство— всего : . . . . 49,3 34 46,9 35,6 14,8 23,1 41
В том числе: пристройки 7,4 2,1 6,5 5,4 0,7 2 5,8
переустройство внутри дома 27,9 28,4 28,1 25,5 10,5 16,7 26,1
переустройство снаружи дома 14 3,5 12,3 4,7 3,6 4,4 10,1
Итого 100 100 100 100 100 100 100
ных домов, под которые оно выдает ипотеки, составляют 0,61— 1,1% стоимости этих домов, оцениваемых соответственно в 23 063 и 6013 долларов.
В отличие от односемейных домов по 2—4-квартирным домам, занимаемым их владельцами, отмечается существенное повышение расходов на ремонт и содержание с увеличением возраста зданий (табл. 3.17).
По обеим группам многоэтажных домов наибольшая доля расходов приходится на работы непосредственно по текущему ремонту и замене (капитальному ремонту) изношенных и уста-
79
Таблица 3.17
Расходы за 1960 г. на ремонт и содержание 1— 4-квартнрных жилых домов различного возраста, занимаемых их владельцами1
Год постройки 1-квартирные жилые дома 2—4-квартирные дома В среднем 1—4-квартирные дома
в долларах в % в долларах в % в долларах в %
До 1940 271 ПО 385 172 291 118
1940—1949 259 105 372 166 272 111
1950—1954 272 ПО 323 144 274 112
С 1955 247 100 224 100 246 100
1 Включая расходы по пристройкам и переустройству наряду с затратами на ремонт и содержание.
ревших строительных элементов и оборудования. Относительный и абсолютный размер этих расходов повышается с увеличением возраста зданий, тогда как доля расходов на пристройку и переустройство домов, наоборот, уменьшается с увеличением их возраста, что вполне логично (табл. 3.18).
Таблица 3.18
Структура расходов за 1960 г. по содержанию 1—4-квартирных жилых домов различного возраста, занимаемых их владельцами (в %)
1-квартирные дома 2—4-квартирные ломя
Годы постройки _ 1 ОЙКИ и , гр ой- 1 й ре-содер- эле-и обо- аия м “• О £ й ре-содер- эле-и обо- 1ИЯ
ристр ер eye IBO а £ £ f- X Jx X 5 © Я амена ентов улова! О о Е&о с.с g X X £ s I'J ? F- « hi х © а Ф ь с S те <У ф
£20 f- Е К п г й Я S о ет Я й. и
До 1940 44 38 18 100 31 58 11 100
1940—1949 35 32 33 100 37 36 27 100
1950-1954 50 31 19 100 53 45 2 100
С 1955 - 60 38 2 100 53 47 Менее 0,5 100
Все здания 49 34 17 100 31 54 12 100
Данные о расходах на ремонт и содержание 62 многоквартирных домов с лифтами в Вашингтоне также показывают, что с увеличением возраста зданий расходы на ремонт и содержание повышаются, а доходы с комнаты, получаемые от сдачи в наем, уменьшаются (рис. 10—12).
80
Таблица 3.19'
Средние расходы на текущий ремонт и содержание в 1960 г. многоквартирных домов (с лифтами) различного возраста1
Годы постройки Число Расходы на одну комнату
зданий квартир комнат в долларах в % в % от валового дохода
До 1920 21 898 3322 72,52 203 17,4
1921-1930. . . . 56 3909 9442 52,64 142 12,5
1931—1945. . . . 16 1169 3443 57,18 154 12,3
1946-1959 . . 32 4504 14438 37,09 100 13,2
Всего ... 125 9580 30645 47,98 — 13,2
1 Включая расходы на содержание и ремонт мебели в меблированных
Года/ постройки домов
Рис. 10. Изменение доходов с одной сдаваемой в наем комнаты в 62 квартирах в домах (с лифтами) различного возраста (Вашингтон, 1959 г.)
81
В табл. 3.19 приведены цифры, характеризующие влияние возраста зданий на уровень затрат по текущему ремонту и содержанию 125 многоквартирных домов с лифтами, находящихся в различных городах Соединенных Штатов. Хотя эти расходы и
90
& ч & Чэ 80 70
с Е fa X 5 § <3 fa «ё о fa * fa Si 60 50 40
3 & о Cj fa Е 5 £ fa. fa fa 30 20 10 0
< • e
• « ® e
e e • > e
• ( e ► ® / < /i < ». * * e
• t e Д. 8 ее • •
< e & •
• e e 4 e
I960 1950 1900 1930 1920 1910 1900
Годы постройка домов
Рис. II. Изменение фактических годовых расходов на ремонт и содержание одной комнаты в 62 квартирах в домах (с лифтами) различного возраста (Вашингтон, 1959 г.)
повышаются с возрастом здания, тем не менее они составляют небольшую долю валового дохода домовладельцев многоэтажных домов — всего около 13%.
Показательны цифры, характеризующие сравнительный уровень расходов на ремонт и содержание жилых домов различных типов. Согласно результатам обследования свыше 25 тыс. квар-52
гнр в различных городах США средние расходы на ремонт и содержание многоквартирных домов с лифтами на 21—22% вы иге, чем в домах без лифтов (табл. 3.20).
Рис. 12. Доля доходов, использованная на ремонт и содержание 62 квартир в домах (с лифтами) различного возраста (Вашингтон, 1959 г.)
Объясняется это не только дополнительными расходами на содержание и ремонт лифтов, но и более высокими расходами на ремонт и содержание фасадов многоэтажных и высотных зданий, на что в целом затрачивается около ’А—Чз годовых расходов на комнату.
83
Таблица 3.20
Средние расходы на ремонт н содержание в I960 г. жилых домов различных типов1
Тип дома Число Среднегодовые расходы на комнату
домов квартир комнат в долларах ! в %
Дома с лифтами 125 9580 30645 47,98 100
Дома без лифтов с числом квартир: менее 25 195 2663 9314 37,23 78
более 25 126 7116 23959 37,73 79
Дома дачного типа 81 7243 29696 25,34 53
Дома односемейные, занятые их владельцами — — — 15,93 32
1 Дома принадлежат частным лицам, а квартиры сдаются в наем (за исключением односемейных домов). См. также сноску к табл. 3.19.
Финляндия
Статистическая информация свидетельствует о том, что расходы на ремонт и содержание жилых зданий за 1958—1960 гг. составили небольшую долю —всего 12,3—12,5% капитальных вложений в новое жилищное строительство (табл. 3.21).
Таблица 3.21
Капитальные вложения (в млрд, марок) в строительство и расходы на ремонт и содержание зданий
1952 г. 1959 г. 1960 г.
капитальные вложения расходы на ремонт и содержа- ние гр. 3 _ 100 гр. 2 капитальные вложения расходы иа ремонт и содержа- ние гр. 6 г 100 гр. 5 капитальные вложения расходы н.1 ремонт и содержа- ние гр- 9 100 гр. 8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Строительство: жилых зданий нежилых зданий прочее Машины и оборудование . . 63,2 62,3 92,6 84 7,8 15 8,8 63 12,3 24 9,5 7,5 67,3 66,3 90,4 107,4 8,4 15,6 21,6 55,6 12,5 23,5 23 51,7 82,1 81,1 90,7 163,9 10,1 18,7 22,6 72,6 12,3 23 24 44,3
Всего . . . 302,1 94,6 31,3 331,4 101,2 30,6 417,8 124 29,7
84
Лаборатория экономики строительства Государственного института технических исследований провела изучение изменений уровня рентабельности квартирной платы и составляющих ее элементов годовых расходов: арендной платы за земельный участок, процентов на капитал и амортизационных отчислений, расходов на содержание и ремонт и затрат на эксплуатацию.
возраст дома в годах Условные обозначения:
~ Расходы на ремонт и содержание
ХХ/Л-Расходы на эксплуатацию (отопление и др.) □ _ Проценты на первоначальную стоимость и амортизационные 'Отчисления на реновацию Арендная плата за земельный участок
Рис. 13. Структура квартирной платы и изменение ее уровня, а также расходов на ремонт и содержание в зависимости от возраста жилого дома (Финляндия)
Применительно к типовому жилому дому с сроком службы 60 лет эти изменения показаны на рис. 13. Верхняя линия этого графика свидетельствует о том, что при прочих равных условиях рыночная, а следовательно, и рентабельная квартирная плата зависит от возраста жилого здания.
По данным исследования, рыночная квартирная плата в Финляндии снижается примерно на 1,5% в год по сравнению с ее размерами в предыдущем году. В соответствии с этим индекс рыночной квартирной платы на протяжении тридцати лет исчисляется по формуле
Р = 100-0,985", (3.1)
где п — возраст здания в годах.
85
Из рис. 13 видно, что снижение рыночной квартирной платы по мере увеличения возраста жилища происходит в результате постепенного уменьшения отчислений на амортизацию и процентов от первоначальной стоимости в связи с постепенным обесцениванием жилища по мере старения. Практически это означает, что уже в первые годы сдачи жилищ в наем в составе квартирной платы домовладелец возмещает подавляющую часть амортизационных отчислений и сумм на уплату процентов. Будучи положенными в банк, амортизационные суммы будут приносить домовладельцу доход на протяжении всего срока службы здания.
Считается, что затраты на эксплуатацию жилищ, т. е. расходы на отопление, водоснабжение, канализацию, электроэнергию,, обслуживание и др., фактически остаются неизменными в течение всего срока службы зданий. На рис. 13 эти расходы приняты в размере примерно 22% квартирной платы за новое жилище.
Что касается расходов на ремонт и содержание, то они возрастают по мере старения здания. Указанной лабораторией сделан анализ затрат на ремонт многоэтажного жилого дома. Согласно результатам расходы на ремонт и содержание современного оборудованного и тщательно обслуживаемого здания после 10 лет пользования им выше, чем расходы на содержание устарелого здания с упрощенным благоустройством (табл. 3.22).
Таблица 3.22
Сравнительные расходы на ремонт и содержание жилых зданий различного возраста
Год постройки
1905 1910 1915 1920 1925 1930 1935 19-10
Расходы на ремонт и содержание в % . • 84,1 88,4 91,7 94,9 98,5 102,2 106,1 110,5
Таким образом, более высокие нормы строительства жилищ (площади и состав помещений, кухонное и санитарно-техническое оборудование, лифты) зачастую приводят к более высоким расходам на ремонт и содержание жилищ. Среднегодовой уровень расходов на ремонт и содержание, однако, достигается лишь примерно через 15 лет после ввода зданий в эксплуатацию (табл. 3.23).
Если снос дома по достижении им определенного возраста планируется заранее, то расходы на его ремонт и содержание ниже аналогичных расходов по дому неограниченного срока службы, так как в последний межремонтный период не производятся работы по замене элементов зданий. Для дома с заранее установленным сроком службы 60 лет эти расходы, исчисленные
86
Таблица 3.23
Изменение фактических годовых расходов на ремонт и содержание современного, хорошо оборудованного многоэтажного жилого дома с лифтами
Возраст жилого дома в годах
1 2 4 6 7 1 10 13 14
Годовые расходы на ремонт и содержание в % от первоначальной стоимости 0,12 0,18 0,33 0,57 0,72 0,72 0,87 0,90
в процентах от первоначальной стоимости, в зависимости от возраста здания будут примерно соответствовать следующим цифрам (в %):
5 лет...................................... 0,25
10 » ........................................ 0,7
15 » ....................................... 0,81
20 »....................................... 1,29
30 » ....................................... 1,78
40 » ........................................ 1,8
59 » ........................................ 0,85
60 ..................................... 0
Федеративная Республика Германии
Капитальные вложения в новое жилищное строительство возросли с 4,09 млрд, германских марок (г. м.) в 1950 г. до 14,5 млрд. г. м. в 1960 г.
За тот же период текущие расходы на ремонт и содержание жилищ увеличились с 0,96 млрд. г. м. до 2,01 млрд. г. м., или в 2,1 раза. За весь период 1950—1960 гг. расходы на ремонт и содержание жилищного фонда в среднем составили 16,2% объема капитальных вложений в новое жилищное строительство.
Ганноверский научно-исследовательский институт строительства провел обследование расходов на строительство и ремонт основных групп однотипных домов (3100 квартир), большинство из которых построено в 1939—1941 гг. Фактические расходы на ремонт и содержание домов за 1952—1953 гг. приведены в табл. 3.24.
Хотя расходы на 1 м2 жилой площади в 1—2-квартирных домах выше, чем в многоквартирных 3—4-этажных, из этих данных с их большими колебаниями не видно ярко выраженной зависимости между типом дома и расходами на ремонт и содержание. Объясняется это не только различиями в площадях и внутреннем благоустройстве квартир, но главным образом тем, что органы жилищного управления производят расходы на ремонт и содержание исходя из имеющихся средств и срочности
87
Таблица 3.24
Типы домов Число этажей Расходы в г. м. на I № жилой плошали
Одноквартирные Р/а 2 1,77—3,4 2,97—3,5
Двухквартирные 1,3—2,83
Многоквартирные с двумя квартирами на лестничную площадку 2 и 3 3 и 4 2,49—2,69 0,57—4,21 1—3
работ, т. е. фактические затраты на ремонт и содержание жилищ в домах различных типов определяются не техническими и эксплуатационными потребностями, а наличием средств (капитала).
Согласно мнению большинства органов Федерального жилищного управления фактические расходы на содержание жилищ, сдаваемых в наем в небольших домах, не меньше расходов на содержание более или менее аналогичных по размеру и благоустройству сдаваемых в наем жилищ в многоэтажных зданиях.
Подтверждением этому являются расчетные данные того же Ганноверского научно-исследовательского института строительства по структуре расходов на ремонт и содержание жилищ в сопоставимых условиях (по размеру и благоустройству), которыми исключаются отмеченные выше недостатки статистических обследований фактических расходов. Как видно из табл. 3.25, расходы на ремонт и содержание жилища в 1— 172-этажных одноквартирных домах примерно на 6% выше, чем эти расходы в аналогичных двухквартирных домах, и почти на 15% больше, чем в 3—4-этажных домах секционного типа. Стоимость строительства квартиры в односемейных домах на 18— 22% выше, чем в 3—4-этажных. В процентах же от первоначальной стоимости расходы на ремонт и содержание жилых домов различных типов отличаются незначительно — от 1,18% по группе одноквартирных домов до 1,23% в 3—4-этажных домах.
Подобно информации по другим европейским странам малярные работы, санитарно-технические, штукатурные и кровельные являются теми видами работ, на долю которых приходится наибольшая доля расходов по содержанию жилищ в ФРГ (табл. 3.25). 1
S8
89
Таблица 3.26
Динамика капитальных вложений в жилищное строительство н расходы на ремонт жилищ
Г оды
1949
1950 | 1951
1952 1953 1954 1955
Капитальные вложения в жилищное строительство: а) в млрд, новых франков .......................
б) в %.................
Расходы на ремонт жилищ1: а) в млрд, новых франков .......................
б) в %* *..............
2,24
100
1,13 100
54
2,52
113
1.1
97
44
3,54
159
1,09
96
31
4,15
185
1,07
95
26
4,46 5,5
199 246
1,06
94
24
1,09 96
20
6,32
282
1,09
96
17
1 Учтены только расходы владельцев жилищ.
* В числителе показано изменение расходов на ремонт по сравнению с их уровнем в 1949 г., а в знаменателе — по сравнению с капитальными вложениями в жилищное строительство в соответствующем году.
Франция
Капитальные вложения в жилищное строительство за 1949— 1955 гг. возросли в 2,82 раза, а расходы на ремонт жилищ за эти годы даже несколько уменьшились (табл. 3.26).
В 1960 г. эти расходы составили 38,5% к объему капитальных вложений в новое жилищное строительство, т. е. были на том среднем уровне, который характерен для большинства стран Европы.
Согласно данным выборочного обследования, проведенного Национальным институтом статистики и экономических исследований (INSEE), расходы на ремонт и содержание в 1959 г. составили около 170 новых франков на одно жилище, или примерно 0,7% первоначальной стоимости. С учетом расходов по переустройству и улучшению существующих жилищ эта цифра не превышает 0,96% первоначальной стоимости, что явно недостаточно, если принять во внимание большой возраст жилищного фонда во Франции (см. главу 8).
Данные, опубликованные INSEE, показывают также связь уровня фактических расходов на ремонт и содержание жилищ и взимаемой за них квартирной платы. По обследованным в 1954— 1956 гг. зданиям (6 636 500 жилищ из общего числа 13 000 000 жилищ, размещенных в 2 604 605 зданиях) расходы на ремонт и содержание составили в среднем 71,5% квартирной платы (табл. 3.27).
Во Франции все жилища по уровню квартирной платы распределены на семь категорий. Жилища первой категории рассматриваются как роскошные, и квартирная плата за них уста-
90
Таблица 3.27
Годовая квартирная плата и расходы на ремонт и содержание жилищ (Франция)
Единица измерения 1954 г. 1955 г. 1956 г, Всего за 1954-1956г. г.
Общая годовая квартирная млн. новых фран-
ков 126,5 144,1 162,9 433,5
плата % 100 100 100 100
Общие расходы на ремонт и 86 87,4 134,4 309,4
содержание то же 68 61 82 71,5
Средние расходы на жилище новых франков 248 230 330 602
новлена на значительно более высоком уровне. Данные выборочного обследования, о котором уже упоминалось, показывают тесную связь между возрастом здания и категорией жилища, а следовательно, и взимаемой квартирной платой. В более старых домах доля роскошных и средних жилищ, за которые установлена более высокая квартирная плата, меньше, чем в домах, возведенных позже (табл. 3.28).
Таблица 3.28
Распределение охваченных обследованием жилищ по категориям и возрасту зданий
Категория жилищ Период постройки
до 1860 1861—1900 1901—1924 1925—1939 | всего
1 2 1 2 3 3 1
3 6 9 13 18 11
4 3 6 6 6 6
5 49 57 63 63 58
6 25 18 10 6 16
7 13 7 3 3 7
Неизвестной категории . . 3 1 2 1 1
В с е г о в % Число всех охваченных об- 100 100 100 100 100
следованием жилищ1 30080 44614 27144 24946 126784
То же, в % Число роскошных и средних жилищ (категории 1— 23,7 35,2 21,4 19,7 100
4) 3066 7520 6053 6624
В % к общему числу жилищ 10 17 22 27 —W
1 Жилища неизвестных категорий не включены.
91
Поэтому квартирная плата, а также расходы на ремонт и содержание среднего (из семи категорий) жилища в старых домах ниже, чем в новых. Это является прямым следствием официального подразделения жилищ на отдельные качественные категории, а не непосредственно влияния возраста жилищ (табл. 3.29).
Таблица 3.29
Средняя квартирная плата и средние расходы на ремонт и содержание жилищ, за 1954—1956 гг. в домах различного возраста1 ( в тыс, новых франков \ \ % /
Годы строительства
до 1860 1861-1900 1901-1924 1925—1939
Средняя квартирная плата за жилище Средние расходы на ремонт и содержание жилища 1 Показателями учитываются жили которых приведено в табл. 3.28. 59,7 100 56,7 96 ща всех с 72,3 100 63 87 еми катет 84,9 100 66,8 79 эрий, расп 81,3 юо 51,5 63 ределение
Квартирная плата весьма сильно возрастает с повышением категории здания. Например, по сравнению с платой за жилища низшей категории, рассчитанные на малообеспеченные слои населения, это увеличение составляет 2,5—6,5 раза за средние и роскошные жилища большой площади (категории 1—4). Аналогичное положение и с расходами на ремонт и содержание, которые по обследованным жилищам 7-й категории были в 7,8 раза меньше, чем по роскошным жилищам (табл. 3.30). Так проявляется классовое неравенство капиталистического общества в жилищном вопросе. Что касается квартирной платы за жилища одной и той же категории, то, как показало обследование, она изменяется в зависимости от возраста здания весьма незначительно.
Отметим, что по обследованным за 1954—1956 гг. зданиям около 54% всех расходов на ремонт и содержание приходится на работы по коробке здания (степы и крыша) и дымовым трубам, 11% — на штукатурные работы и 35% —на все прочие работы. По домам, построенным в 1901—1924 гг., расходы на ремонт оказались примерно на 20% выше, чем по домам, построенным до 1900 г., что, возможно, связано с качеством строительства.
Обследование, произведенное INSEE, показало значительную разницу в уровне расходов на ремонт и содержание односемейных и многоквартирных домов, а также зависимость того, являются ли -жильцы квартиросъемщиками или владельцами жилища (табл, 3.31).
92
Таблица 3.30
Средняя квартирная плата и средние расходы на ремонт и содержание жилищ за 1954—1956 гг. различной категории
Категория жилищ Средняя квартирная плата Средние расходы на ремонт и содержание жилища
в тыс. франков В % в тыс. франков в % к квартир-ной плате
1 294 652 283,1 96
2 Роскошные и средние жили- 195,6 440 66,3 34
3 ща 144,9 326 114,3 79
4 110,7 252 35,5 32
5 65,4 147 58,9 90
6 • Обыкновенные жилища . . . 51,6 116 28,8 56
7 44,4 100 36,7 83
Расходы на содержание жилищ в односемейных и кооперативных (многоквартирных) домах, занимаемых их владельцами, примерно на 25% выше, чем в домах, занимаемых квартиросъемщиками. Мы опускаем непомерно низкие расходы по многоквартирным домам, занятым квартиросъемщиками. Такая цифра близка к действительной, так как одна разница в стоимости строительства равноценных по площади и внутреннему благоустройству жилищ в одноквартирных и многоквартирных домах составляет не менее 10—15%.
Кроме того, работы по ремонту индивидуальных жилищ скорее могут производиться в менее благоприятных экономических условиях (разбросанные и мелкие объекты, оплата привлекаемых рабочих по ставкам ремесленников), чем ремонт многоквартирных домов. Эти экономические выгоды в стоимости строительства и расходах по ремонту и содержанию — решающая причина распространения кооперативного жилищного стро-
Таблица 3.31
Средние фактические расходы на ремонт и содержание одного жилища в односемейных и многоквартирных домах за 1954—1956 гг.
4 Односемейиые жилые лома, занимаемые Многоквартирные жилые дома, занимаемые
владели* цамн квартиросъемщиками владельцами квартиросъемщиками
В новых франках В % . . . . 445 126 357 100 231 185 125 100
93
ительства в ряде европейских стран за последние годы (Швеция, Дания, Норвегия, Финляндия, Голландия и др.).
Что касается большой разницы в уровне средних расходов на ремонт жилища в домах, занимаемых их собственниками, и в кооперативных домах, сдаваемых в наем (соответственно 445 и 225 новых франков в год), то ее нельзя объяснить никакими техническими или эксплуатационными соображениями, даже если принять во внимание исключительную заботу владельца о собственном доме.
Наряду с указанными выше причинами объясняется это и тем, что расходы на многие работы по текущему ремонту, в том числе и на малярные работы, выполняемые собственными силами владельцев жилища в индивидуальных или кооперативных домах, обычно учитываются ими, что редко делается по домам, сдаваемым в наем, хотя квартиросъемщики здесь весьма часто в соответствии со своими личными вкусами и за свой счет также производят внутренний ремонт снимаемых помещений.
Считается, что верхний предел средних расходов на ремонт и содержание жилищ в старых односемейных и многоквартирных домах, занимаемых их собственниками, составляет 1,5% первоначальной стоимости строительства. Эта цифра была сопоставлена с уровнем расходов по содержанию 18 тыс. сдаваемых в наем квартир в домах обычного типа и хорошего качества, построенных в Париже примерно в 1930 г. и находящихся в ведении одного общества. Оказалось, что при достаточном содержании фонда и возрасте жилых зданий в 30 лет среднегодовые расходы на текущий ремонт и капитальный ремонт, не считая затрат самих квартиросъемщиков, фактически составляют 1,1% восстановительной стоимости.
3.2. СОЦИАЛИСТИЧЕСКИЕ СТРАНЫ
Венгерская Народная Республика
В Венгрии проведено большое исследование по проблеме износа жилищного фонда и смежным с ней аспектам ремонта, разработан единый метод инвентаризации жилищного фонда. Считается, что теоретически норма износа жилищного фонда составляет 0,78% в год; соответствующий этому расчетный срок службы капитальных жилых зданий составит около 130 лет. Объем сноса жилищ в настоящее время, в частности в городах, районах, меньше указанной цифры [78, 79].
Разработан метод оценки потребностей в частичной замене, а также в полной или общей замене элементов и оборудования жилых зданий, что отвечает нашим понятиям текущего и соответственно капитального ремонта. Принято, что капитальный ремонт должен производиться 1 раз в пятнадцать лет.
94
Таблица 3.32
Структура расходов на текущий и капитальный ремонт каменных жилых зданий (в % от восстановительной стоимости)
Виды ремонта
текущий капитальный всего
Фундаменты Кирпичная и каменная кладка, бетон . . . Плотничные работы Столярные и слесарные работы Паяльные работы Кровельные работы Малярные работы Обшивка Электрооборудование Санитарно-технические работы Лифты Разные работы 0,002 0,14 0,036 0,031 0,02 0,016 0,035 0,048 0,01 0,025 0,002 0,049 0,014 0,46 0,083 0,073 0,029 0,04 0,068 0,137 0,028 0,07 0,108 0,016 0,6 0,119 0,104 0,049 0,056 0,103 0,185 0,038 0,095 0,002 0,157
Итого 0,414 1,11 1,524
На основании обследования (1235 жилищ по текущему ремонту и 629 жилищ по капитальному) установлено, что в нормальных условиях эксплуатации каменных жилых зданий годовые расходы на текущий ремонт составляют 0,41 %, на капитальный ремонт—1,11%, а всего — 1,52% от восстановительной стоимости здания (табл. 3.32). При этом наибольшая доля расходов приходится на работы по коробке здания (каменные, кровельные и плотничные), обшивке, а также на малярные и санитарно-технические работы.
Результаты экспериментального исследования дают также указания относительно увеличения расходов на ремонт здания по мере его устаревания, а следовательно, и обесценения (табл. 3.33). К сожалению, число охваченных обследованием
Таблица 3.33
Изменение уровня годовых расходов на текущий и капитальный ремонт жилых зданий различного возраста (в % от восстановительной стоимости)
Возраст обследованных зданий в годах Виды ремонта
текущий капитальный всего
Более 75 - 1,57
60-75 0,76 1,45 2,21
45-60 • « . 0,56 1,29 1,85
30-45 0,3 1,17 1,47
15—30 0,35 1,09 1,44
95
зданий (61 здание на 1864 квартиры) недостаточно, чтобы сделать определенные выводы о количественной зависимости между расходами на текущий и капитальный ремонт и возрастбм здания.
Польская Народная Республика
Расходы на ремонт планируются в следующих размерах: текущий ремонт — до 1 % в год стоимости здания и капитальный ремонт — до 70% его первоначальной стоимости (за весь срок службы здания). Ниже приведены сведения, которые дают представление о соотношении расходов на текущий и капитальный ремонт и содержание жилых зданий, принадлежащих государству и управляемых городскими советами.
I960 г. m . 787 Текущий ремонт ——— 1918 Капитальный ремонт ——— 1961—1965 гг. 5200 31 11700 69
г 2705 16900
Всего.. 100 100
Примечание. В числителе приведены расходы в млн. злотых, в знаменателе — в процентах.
В пересчете на- 1 м2 полезной площади фактические расходы городских Советов за 1960 г. составили 9,62 злотого на текущий ремонт и 22,11 злотого на капитальный, а всего 31,73 злотого. В том же году средняя стоимость 1 м2 полезной площади в новых домах, возводимых в городских районах, была на уровне 2300 злотых, поэтому фактические расходы на ремонт и содержание жилищ в городах составили примерно 1,4% восстановительной стоимости.
Общие расходы по содержанию и ремонту жилищ достигают 29% годового объема капитальных вложений в новое жилищное строительство.
Ремонт жилищ в городских районах в основном финансируется за счет средств, предусматриваемых по государственному бюджету, а также по ссудам, предоставляемым государственным банком. Возрастает объем государственных средств, выделяемых на капитальный ремонт частных арендуемых домов в городах и крупных поселках: в 1960 г. они составили 640 млн. злотых, планом на 1961—1965 гг. предусмотрены в размере 4246 млн. злотых.
Согласно оценке число рабочих, непосредственно занятых на работах по содержанию и ремонту, составляет в Польше при
96
мерно 70 000—90 000 человек, а всего в общественном строительстве занято 700 000 рабочих. В 1960 г. потребности в ремонте жилищ были удовлетворены по стране в целом на 68%; по зданиям, принадлежащим частным лицам, эта цифра составляла 45%, а по зданиям, принадлежащим государству, — 92% [78, 79].
Согласно действующим в настоящее время правилам, касающимся расходов на ремонт и содержание жилых домов, находящихся в ведении городских Советов, дома разбиты на четыре категории (табл. 3,34).
Таблица 3.34
Нормативы расходов на ремонт жилых домов различной капитальности (на 1 м2 полезной площади)
Виды ремонта
капитальный текущий всего
в ЗЛОТЫХ
Категория 1~А
Здания огнестойкой конструкции возрастом 21,52 13,86 35,38
свыше 15 лет
100 100 100
Категория 1-В
Здания огнестойкой конструкции возрастом 29,45 16,5 45,95
менее 15 лет
136 119 130
Категория 2
31,12 14,78 45,9
Здания смешанной конструкции 144 107 130
Категория 3
Деревянные здания 37,62 174 14,52 105 52,14- 148
Примечание. Б числителе приведены расходы в злотых, в знаме-
нателе — в процентах.
Данные, приведенные в табл. 3.34, показывают существенное повышение расходов на текущее содержание менее капитальных жилых зданий. Так, по деревянным домам общие расходы на капитальный и текущий ремонт в 1,5 раза выше, чем в каменных домах; по мере старения каменных зданий повышаются и расходы на текущее их содержание.
Польский Instytut Budownictwa Mieszkanowego (Научно-исследовательский институт жилищного строительства) произвел недавно статистическое исследование фактических расходов на содержание отдельных жилищных комплексов в Варшавском районе. Два жилищных комплекса Zoliborz и Mokotow, принад
7—488
97
лежащие Варшавскому жилищному кооперативу (WSM), состо-. ,1 ят из 3- и 4-этажных зданий; третий же комплекс Muranow при- "i надлежит Варшавскому городскому Совету и состоит из 5-этажных зданий, оборудованных лифтами. Всего обследовано | 118 жилых зданий общей полезной площадью пола около i 250 000 м2; во всех трех группах планировочные решения, от- . делка и оборудование более или менее одинаковы. Фактические • расходы на текущий ремонт за 1958 г. по двум комплексам 3- и 4-этажных зданий (без лифтов) составили примерно 0,45% их ‘ первоначальной стоимости (или около 10,39 злотого на 1 м2 по- i лезной площади). При этом три четверти расходов приходятся на кровельные, каменные, плотничные и столярные работы, са- : нитарно-техническое оборудование и окраску.
Согласно расчетным данным, среднегодовые расходы на ка- i питальный ремонт зданий, нормативный срок службы которого > 100 лет, определены в размере 15,2 злотого на 1 м2 полезной > площади, или 0,66% первоначальной стоимости. Тогда общие < расходы на текущий и капитальный ремонт оцениваются в 25,59 злотого на 1 м2 полезной площади, что составляет 1,11% , первоначальной стоимости здания (табл. 3.35). >:
Таблица 3.35 1
Распределение затрат на текущий и капитальный ремонт типового каменного жилого здания 1
Удельная первоначал -.над стоимость Д в % Текущий [емонт Капитальный ремонт Всего' текущий и капитальный ремонт
’Л всего в % от Я всего в % от К всего
Коробка здания 78 0,3 0,23 0,41 0,32 0,71 0,553
Санитарное оборудование . 5,3 2,63 0,14 1,87 0,097 4,5 0,238
Центральное отопление . . . 3,5 0,68 0,024 1,65 0,057 2,33 0,082
Газооборудование 3,7 0,6 0,022 3,16 0,115 3,76 0,139
Электрооборудование . . . 1,5 2,32 0,035 4,13 0,061 6,45 0,098
Разные работы 8 — — — — — —
Итого. . 100 1 | 0,45 1 _ 0,66 — 1.11
1 Затраты на текущий ремонт приняты по фактическим данным за 1958 г.
на содержание двух жилых комплексов в Варшаве (см. выше). Расходы на
капитальный ремонт являются расчетными.
Чехословацкая Социалистическая Республика
В 1960 г. расходы на ремонт и содержание всего городского жилищного фонда, принадлежащего государству и частным лицам, составили 1043 млн. крон, или 0,8% первоначальной стоимости жилищ (табл. 3.36). По фонду, принадлежащему государев
ству, эта цифра возрастает до 1,2%, в том числе 0,8% —на текущий ремонт и 0,4% —на капитальный (табл. 3.36).
Таблица 3.36
Расходы на ремонт и содержание жилищного фонда за I960 г.
Число жилищ Первоначальная стоимость в млн. кров Годовые расходы на 1 ремонт и содержание
в млн. крон в % к первоначальной стоимости
Жилиша, принадлежащие го- ' 1081 000 .80000 1,2
сударству: 933
а) текущий ремонт . . б) капитальный ремонт . 619 314 0,8 0,4
Жилища, принадлежащие част- 600 000 46000 ПО
ным лицам 0,2
Всего по городским районам 1681000 126000 1043 0,8
При объеме нового строительства около 75 000 жилищ в год и средней стоимости жилища 60 000 крон капитальные вложения в жилищное строительство составляют примерно 4500 млн. крон в год. Если расходы по содержанию и ремонту жилищ в сельских районах принять в сумме около 500 млн. крон в год, то общие затраты на ремонт и содержание жилищ в городских и сельских районах составят одну треть годовых капитальных вложений в жилищное строительство.
На работах по ремонту и содержанию жилищ занято примерно 20 000 рабочих. Подсчитано также, что в организациях, занимающихся выполнением только работ по текущему ремонту, один работающий приходится на каждые 120 обслуживаемых жилищ [78, 79].
В Чехословакии как на практике, так и в официальных правилах проводится различие между текущим и капитальным ремонтом. Однако разграничительная линия зачастую основана, на финансовых соображениях или на размерах расходов по отдельным статьям. Согласно официальным статистическим данным, годовые издержки на текущий ремонт жилищ составляли до второй мировой войны от 0,3 до 0,5% их первоначальной стоимости. Капитальный ремонт или модернизация рассматривались тогда как капитальные вложения. В настоящее время издержки на текущий ремонт определяются примерно в 0,6% первоначальной стоимости жилища; увеличение издержек по сравнению с довоенным временем объясняется главным образом ликвидацией нарушений периодичности ремонта жилищ во время войны и в первые годы после ее окончания.
Согласно правилам, изданным Министерством финансов, половина годовых отчислений на амортизацию, которые установ-
7*
99
Таблица 3.37
Распределение годовых расходов на ремонт жилищ (в % на одно жилище)
Строительные ремесла Капитальный и текущий ремонт 29 095 жилищ в Праге, Либереце и Готвальдове Текущий ремонт (1955—1959 гг.) жилищного комплекса из 144 жилищ в Праге (построен в 1949 г.)
Каменщики по кладке кирпича 24,8 18,9
Плотники 3,6 0,2
Кровельщики черепичных крыш .... 9,8 5,7
Водопроводчики 11,6 13,8
Монтеры центрального отопления .... 5,1 2,8
Слесари 2,1 5,5
Электромонтеры 5,5 0,6
Лакировщики 1 11,4 36,4
Маляры 2,8 6,8
Паяльщики 6,3 8
Столяры 7,1 1
Стекольщики 0,6 0,3
Монтеры лифтов 2,5 '
Настильщики полов 2 —-
Прочие специалисты 4,8 —
Итого 100, или 1030 100, или 371
крон на жи- крона на
лише жилище
То же, в % от первоначальной стоимости
жилищ . 1,3 0,29
1 Заполнение оконных проемов было покрыто лаком.
лены в размере 1,5% первоначальной стоимости жилища, должны предназначаться для капитального ремонта; поэтому общая годовая норма затрат на текущий и капитальный ремонт жилищ составляет 1,32% их первоначальной стоимости. Фактически за несколько истекших лет годовые расходы на текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, принадлежащего государственным комитетам, были на уровне 1,4% первоначальной стоимости жилищ, а во всем государственном социалистическом секторе — 1,15%.
За последние годы несколько исследований было посвящено вопросу о том, являются ли достаточными с технической и экономической точки зрения выделяемые и фактически затрачиваемые средства на ремонт жилищ. Была дана оценка срока службы отдельных элементов дома, а соответствующие издержки на ремонт и замену элементов были определены на основе теоретических данных, которые впоследствии были проверены по фактическим расходам на ремонт свыше 29 000 жилищ в трех городах. Результаты этого сопоставления показали, что общие среднегодовые издержки на капитальный и текущий ремонт на каждое жи-100
лище составили 1030 чехословацких крон, или примерно 1,3% первоначальной стоимости (табл. 3.37). При этом наибольшая доля расходов как по текущему, так и капитальному ремонту приходится на отделочные работы, ремонт санитарно-технического оборудования и коробки здания (кирпичная кладка и крыша).
Следует отметить, что наряду с затратами на ремонт важной статьей расходов по жилищному хозяйству Чехословакии являются административно-управленческие расходы; по государственным жилищным организациям они составляют примерно 200 чехословацких крон в год на жилище, или около 0,25% первоначальной стоимости. В эти расходы включается и содержание мест общего пользования—лестничных клеток, коридоров и др., которые в новых домах из-за компактности решения меньше, чем в старых. Поэтому и расходы по управлению новым жилищным фондом значительно меньше (иногда до 20%), чем по управлению старым фондом.
Общие расходы на ремонт жилищного фонда и содержание административно-управленческого персонала и хозяйственные расходы в Чехословакии составляют около 1,65% (1,44-0,25) первоначальной или восстановительной стоимости жилищ.
Союз Советских Социалистических Республик
Уровень и структура эксплуатационных расходов и доходов по государственному жилищному хозяйству СССР за 1961— 1962 гг. с его изменяющейся структурой по капитальности, этажности, возрасту, благоустройству и другим признакам характеризуются следующими данными1 (табл. 3.38).
Из табл. 3.38 видно, что в общих затратах по содержанию жилищного фонда административно-управленческие расходы составляют около 7%, расходы на содержание домовладений — 22%, расходы на текущий ремонт — 20%, на капитальный ремонт и модернизацию — 47% и прочие расходы — 4%.
Основными статьями расходов по жилищному фонду являются, таким образом, затраты на текущий и капитальный ремонт и модернизацию (67%), расходы (22%) по поддержанию санитарно-гигиенических условий на территории, прилегающей к жилым домам, и в местах общего пользования в жилых зданиях (лестничные клетки, лифты, мусоропроводы).
За последние годы отмечается некоторое снижение административно-управленческих расходов в результате совершенствования организационных форм работы органов жилищного хозяйства (укрупнение домоуправлений и жилищно-эксплуатационных контор, сокращение административно-управленческого персонала на 1000 м2 обслуживаемой площади).
1 Затраты на отопление, водоснабжение и другие целевые сборы за ком-
мунальные услуги показателями эксплуатационных расходов не учитываются.
КН
Таблица 3,38
Размеры и структура расходов и доходов по государственному жилищному хозяйству СССР за 1961—1962 гг. (на I м7 оплачиваемой жилой площади в год, без учета общежитий коечного типа)
Расходы и доходы 1961 г. 1962 г.,
фонд прздприятий и организаций, министерств, ведомств и сов-нархезов фонд местных Советов весь фонд фонд предприятий и о гаиизаций, министерств, ведомств и совнархозов фонд местных Советов весь фонд
в руб. I я % в руб. в % в руб. в % в руб. я % в РУб. в % в руб. в %
Всего расходов .... 4,35 100 3,7 100 4,12 100 4,26 100 3,74 100 4,08 100
В том числе: административно-управленческие расходы 0,34 7,8 0,24 6,5 0,3 7,3 0,32 7,5 0,23 6,2 0,28 6,9
содержание обслуживающего персонала 0,38 8,7 0,5 13,5 0,42 10,1 0,36 8,5 0,49 13,1 0,41 10,1
хозяйственные расходы домоуправлений 0,54 12,4 0,32 8,6 0,46 11,2 0,52 12,2 0,33 8,8 0,46 11,3
текущий ремонт . . 0,86 19,8 0,75 20,3 0,82 19,9 0,82 19,3 0,75 20 0,8 19,6
отчисления .... 1,84 42,3 0,12 3,2 1,25 30,4 1,84 43,2 0,12 3,2 1,23 30,1
Из них: в фонд амортизации на капитальный ремонт и модернизацию строений . . (Ь8) («.-1) (9,09) (2,4) (1,18) (28,6) (1,78) (И,8) (3,09) (2,4) (1,22) (29,9)
дотация из государ- ственного бюджета на капитальный ремонт и модернизацию строений . 0,99 26,8 0,34 8,2 1,08 28,9 0,38 9,3
тейд, За?
Расходы и доходы 1961 г. 1962 г.
фонд предприятий и ерганиз|ций, министерств, ведомств и совнархозов фонд местных Советов весь фонд фонд предприятий и оргагита! ий, министерств, ведомств и совнархозов фонд местных Советов весь фонд
в руб. в % в руб. | в % в руб. Я % в руб. | в % В руб.) в % В руб. в %
отчисления от аренд-
ной платы (95%) на капитальный ре-
монт и модернизацию строений . . 0,17 3,9 0,75 20,3 0,37 9 0,19 4,4 0,71 , 19 0,38 9,3
Прочие расходы . . . 0,22 5,1 0,03 0,8 0,16 3,9 0,21 4,9 0,03 0,8 0,14 3,4
Всего доходов 1,99 45,7 2,66 72 2,22 53,9 2,01 47,2 2,62 70 2,22 54,4
В том числе:
квартирная плата . арендная плата за 1,5 34,4(75,4) 1,48 40,1(55,6) 1,49 36,2(67,1) 1,52 35,7(75,6) 1,49 39,8(56,9) 1,51 37(68)
нежилые помещения 0,19 4,4(9,5) 0,78 21,1(29;3) 0,4 9,7(18) 0,22 5,2(11) 0,75 20(28.6) 0,4 9,8(18)
сборы с арендаторов
на эксплуатационные расходы . . 0,16 3,7(8,1) 0,3 8,1(11,3) 0,21 5,1 (9,5) 0,15 3,5(7,5) 0,29 7,8(11,1) 0,2 4,9(9)
прочие доходы . . 0,14 3,2(7) 0,1 2,7( 1,8) 0,12 2,9(5,4) 0,12 2,8(5,9) 0,С9 2,4(3,4) 0,11 2,7(5)
Убытки от эксплуатации
жилищного хозяй- 1,12 30 1,86 45,6
ства ...... 2,36 54,3 1,04 28 1,9 46,1 2,25 52,8
Примечания: 1. Данные охватывают около 85% государственного жилищного фонда (предприятий и орга _ низаций, министерств, ведомств и совнархозов, а также местных Советов).
S 2. Цифры в скобках показывают удельный вес отдельных статей доходов.
Улучшение благоустройства вновь возводимых и реконструируемых домов и квартир и условий проживания населения (разуплотнение застройки) привело за последние годы к некоторому росту хозяйственных расходов домоуправлений.
Затраты на ремонт и модернизацию строений по государственному жилищному фонду за 1961—1962 гг. составили 2.08—2,14% восстановительной стоимости (по переписи 1960 г.), в том числе на капитальный ремонт 1,45—1,52% и текущий — 0,62—0,63%.
Одна из причин довольно высокого уровня расходов на ремонт связана с качеством жилищного строительства, недостаточной надежностью отдельных строительных элементов и видов работ, что вызывает необходимость в досрочных и внеплановых ремонтных работах. Жилищные хозяйства за первые два-три года эксплуатации новых жилых домов дополнительно затрачивают средства в размере до 5% первоначальной их стоимости.
Сюда относятся дополнительное утепление стен и перекрытий, устройство форточек, перестилка полов, ремонт дверей и санитарно-технических устройств и др. В Воронеже и Волгограде, например, где жилищный фонд почти весь был заново (70—95%) возведен после Великой Отечественной войны, расходы на капитальный ремонт были за этот период на 10—21% выше средних расходов по городам Российской Федерации.
На эти цели направляются денежные средства, предназначенные для поддержания старого жилищного фонда, который, не получая должного содержания, преждевременно изнашивается.
Наряду с этим низкое качество работ по наружным ограждающим конструкциям связано с большими теплопотерями. В Волгограде расходы на центральное отопление жилых зданий, построенных после войны, были в 2,4 раза выше, чем в Москве.
Другая существенная причина высокого уровня эксплуатационных расходов заключается в ведомственной разобщенности жилищного хозяйства страны.
По данным ЦСУ, ведомственный жилой фонд в РСФСР принадлежит 19800 владельцам.. На каждого из них в среднем приходится около 9000 л2 площади. В то же время жилищный фонд местных Советов в республике объединен в 2846 домоуправлениях и обслуживают они в среднем по 31 000 л2 площади. Это позволило укомплектовать домоуправления местных Советов инженерно-техническими специалистами и постоянными квалифицированными рабочими, разумно эксплуатировать дома и сократить административно-управленческие расходы.
В 1962 г. ведомственный фонд составил: в Свердловске — 84,7% общего объема жилой площади обобществленного фонда, в Магнитогорске — 98,5% и Чирчике — 92,4%.
В Магнитогорске владельцами ведомственного фонда являются более 70 организаций, а в Москве — более 280.
104
Отдельные предприятия и ведомства, имеющие жилищный фонд, не располагают производственной базой и подрядными организациями для выполнения работ по повышению благоустройства и капитальному ремонту жилых зданий индустриальными методами, им не свойственны функции эксплуатации жилищ.
На содержание ведомственного жилищного фонда в 1961— 1962 гг. затрачено средств на 12—15% больше, чем по муниципальному фонду (в расчете на 1 № жилой площади). Это в значительной мере связано с повышенными расходами на содержание домоуправлений, административно-управленческого и обслуживающего персонала и объясняется территориальной разбросанностью ведомственных жилых домов и необходимостью в связи с этим содержать большое количество мелких домоуправлений (табл. 3.38). Фактически эта цифра выше, так как зачастую убытки по эксплуатации жилищного хозяйства покрываются за счет накладных расходов промышленных предприятий, строительных и других организаций, что сказывается на себестоимости производства и строительства.
Весьма показательны данные о доходах домоуправлений за тот же отчетный период. В 1961—1962 гг. эти доходы составили всего 46—47% расходов по ведомственному фонду, 70—72% расходов по фонду местных Советов, или в среднем 54% расходов по всему государственному жилищному хозяйству СССР. Остальные средства поступают в порядке дотации из государственного бюджета и промышленности, которые выделяются целевым назначением преимущественно на капитальный ремонт жилищного фонда.
Из табл. 3.38 также видно, что хотя квартирная плата и составляет более половины доходов домоуправлений (56—75%), все же общий размер поступлений по квартирной плате достаточен для покрытия лишь 36—37% всех расходов по содержанию и ремонту жилишного фонда, что указывает на низкий уровень квартирной платы в СССР.
Отечественная практика также подтверждает существенное влияние капитальности и этажности жилых домов на расходы по их капитальному ремонту. В расчете на 1 м2 жилой или полезной площади затраты на капитальный ремонт в малоэтажных домах выше, чем в многоэтажных, в деревянных домах выше, чем в каменных. В результате анализа исполнительных смет на капитальный ремонт жилых домов Министерства путей сообщения СССР получено следующее соотношение затрат на 1 м2 жилой площади:
Каменные здания: одноэтажные...................................
двухэтажные........................... .
многоэтажные...............................
Деревянные рубленые и брусчатые здания: одноэтажные.................................• .
двухэтажные................................
В % 100 85 50
100
86
.8—-488
105
При этом затраты на ремонт (на 1 м2 жилой площади) в одноэтажных деревянных жилых домах оказались на 20% выше, чем в одноэтажных каменных домах [20].
Эти данные не следует рассматривать как исчерпывающую количественную оценку влияния этажности и капитальности жилых домов на уровень затрат по капитальному ремонту, так как внутри каждой группы сопоставляемые дома различались по среднему размеру жилой площади квартир, конструктивным решениям, возрасту и другим признакам. Тем не менее как данные по большому количеству объектов позволяют иметь правильное представление о действительном положении, складывающемся в практике капитального ремонта жилых домов различной этажности и капитальности.
Отчетные данные также показывают, что затраты на ремонт жилых зданий (капитальный и текущий) тем выше, чем больше фактическая продолжительность службы дома, т. е. его возраст (табл. 3.39).
Таблица 3.39
Расходы на ремонт жилых домов Ленинского района Москвы за 1957 г. (в % к стоимости фонда)
Годы возведения ломов Виды ремонта
капитальный | текущий | всего
До 1917 2,37 0,99 3,36
1923—1935 0,7 0,87 1,57
193 з—1940 , 0,12 0,74 0,86
После 1945 г. (преимущественно после 1955 г.) 0,04 0,21 0,28
В среднем ло району 1,18 0,61 1,82
3.3. ОЦЕНКА ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА УРОВЕНЬ РАСХОДОВ НА РЕМОНТ И СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ РАЗЛИЧНОЙ ДОЛГОВЕЧНОСТИ
Хотя количественные характеристики отдельных факторов, влияющих на уровень и структуру расходов по ремонту и содержанию жилищ, и неодинаковы в европейских странах по причинам социального, экономического и технического порядка, все же фактические и расчетные данные, приведенные выше, позволяют подразделить их на следующие категории:
а) капитальность и долговечность жилых зданий;
б) качество отделочных материалов и оборудования жилищ;
в) качество строительных и ремонтных работ;
г) тип жилого дома;
106
д) возраст жилых зданий;
е) характер заселения жилищ.
В условиях капиталистической экономики к числу основные факторов относится также размер квартирной платы, а под характером заселения следует понимать и форму собственности на жилище.
Во многих странах Европы содержание и ремонт деревянных домов как отдельно стоящих, так и многоквартирных обходится дороже, чем каменных, на 20—50%.
Пониженные сроки службы деревянных строительных элементов и деревянных зданий в целом обусловливают повышенные ежегодные амортизационные отчисления на восстановление, а также затраты на капитальный ремонт.
В новых жилых домах расходы на ремонт, как правило, ниже, чем в старых, а общий уровень эксплуатационных расходов, включая расходы на водоснабжение, канализацию и др., наоборот, выше. Последнее объясняется тем, что современные жилые дома более благоустроены и содержание их обходится дороже. Во Франции расходы на содержание роскошных жилнщ в несколько раз выше, чем на жилища средней категории, не говоря уже о прочих.
Низкое качество строительных и монтажных работ уже в первые годы эксплуатации жилых зданий приводит к дополнительным расходам на ремонт и замену ряда элементов зданий, а также к сопутствующим отделочным работам и повышенным расходам на отопление. Из зарубежных стран такое положение, в частности, отмечается в Польше.
Стоимость строительства многоэтажных жилых домов без лифтов на 10—15%, а годовые расходы на ремонт и содержание на 20—25% ниже, чем по одно- и двухквартирным домам. Увеличение удельного веса ряда строительных элементов на 1 м2 жилой или полезной площади в домах пониженной этажности (чердачное перекрытие и перекрытие над подвалом, крыша, кар* низ, цоколь, входы в лестничную клетку, фундаменты) приводит не только к повышению стоимости нового строительства 1—2-этажных жилых домов, но и к повышенным расходам на капитальный ремонт малоэтажных домов по сравнению с 4—5-этажными. Эти экономические выгоды — решающая причина распро-странения кооперативного жилищного строительства (многоэтажных домов) во многих европейских странах за последние годы.
Неудивительно, что и в СССР практика жилищного строительства, в том числе и кооперативного, характеризуется повышением этажности и капитальности жилой застройки в городах и рабочих поселках, хотя это и не исключает экономической целесообразности возводить в целом ряде районов страны деревянные жилые дома взамен малоэтажных каменных (см. главы 5 и 6).
8*
107
Расходы на ремонт и содержание многоэтажных домов с лифтами выше, чем в домах без лифтов. В США эти дополнительные расходы составляют 21—22% и вызываются не только содержанием лифтов, но и фасадов зданий.
Отечественный и зарубежный опыт показывают прямую связь между возрастом жилого здания и уровнем расходов на ремонт и его содержание, которые возрастают по мере старения здания и при этом относятся практически ко всем видам ремонтных работ. Объясняется это тем, что, несмотря на увеличение износа жилых домов с самого начала их эксплуатации, фактического восстановления основных конструкций и оборудования не происходит в этот период. Накапливаемые амортизационные отчисления по вновь возводимым домам в основном еще не реализуются. Даже затраты на текущий ремонт в начальный период эксплуатации жилого дома в основном связаны лишь с содержанием ремонтных рабочих, ведущих преимущественно профилактический ремонт оборудования.
В последующие годы эксплуатации, когда уже наступает утрата защитных и других технических, а также эксплуатационных качеств строительных элементов и оборудования жилых домов, ощутимо возрастают и затраты на восстановление этих элементов и оборудования — на капитальный и текущий ремонт.
Тем самым в части фактических затрат на ремонтные работы (возмещение износа) отмечается тенденция, обратная изменению (нарастанию) износа жилых домов в начальный и последующие периоды его эксплуатации.
Это обстоятельство имеет прямое отношение к организации правильной эксплуатации жилищного фонда. Существенные различия в уровне затрат на ремонтные работы в старых и новых домах обязывают при планировании работ по капитальному и текущему ремонту жилищного фонда по конкретным жилым районам городов и поселков учитывать сложившуюся структуру жилищного фонда не только по виду стеновых материалов, но и по возрасту.
Однако для образования необходимых накоплений в целях финансирования работ по капитальному ремонту нет надобности устанавливать нормы амортизационных отчислений, дифференцированные по возрасту жилого дома данной конструкции. При значительных сроках службы фондов, что характерно для жилых домов, достаточно производить амортизационные отчисления равномерно, независимо от их возраста.
Возраст здания теснейшим образом связан с объемами работ по реконструкции жилищ. Данные по США свидетельствуют о том, что хотя общие расходы на ремонт, замену и содержание зданий и повышаются с увеличением их возраста, однако затраты на переустройство старых жилищ заметно уменьшаются, что вполне логично. Ниже, в главе 7, показано, что экономическая целесообразность комплексного капитального ремонта и тем бо
108
лее реконструкции существующих жилых зданий должна сообразоваться с остаточными сроками их службы.
Как общая тенденция в капиталистических странах плата за жилища“в старых домах ниже, чем плата за аналогичные жилища в новых домах. Старые жилища обычно приносят меньший доход от сдачи их в наем. Однако нет прямой зависимости между уровнем квартирной платы и расходами на ремонт и содержание в жилых зданиях одного и того же типа и возраста, т. е. увеличение квартирной платы в таких случаях не обязательно сопровождается повышением расходов на ремонт и содержание жилищ.
В капиталистических странах квартирная плата изменяется также в широких пределах в зависимости от уровня инженерного оборудования жилищ, предоставляемых коммунальных услуг и комфорта, района города и др. В США, например, квартирная плата в многоэтажных домах с лифтами в 1958—1960 гг. составляла 318,4—376,4 доллара за комнату в год против 250,2—281,8 доллара в домах без лифтов, или в среднем на 30% выше. Во Франции плата за роскошные жилища в несколько раз выше, чем. за жилища средней категории. Отмечается также, что расходы на отопление, водоснабжение, канализацию практически не изменяются в течение всего срока службы здания, если работы по ремонту и содержанию этих систем производятся своевременно и хорошего качества.
Влияние планировочных решений квартир и домов на уровень расходов по ремонту и содержанию жилищ остается наименее изученным. Уже отмечалось влияние интенсивности использования жилища, характера заселения и размера жилой и полезной площади, приходящейся на одного человека, на уровень расходов по ремонту и эксплуатационному содержанию в квартирах посемейного заселения и коммунальных. По общежитиям коечного типа эти расходы в несколько раз выше, чем в домах квартирного типа (глава 2,21.1).
Говоря о характере заселения жилищ в капиталистических странах, следует также различать вид собственности: государственные жилища, сдаваемые в аренду;
частные жилища, сдаваемые в аренду;
частные жилища, в которых проживают сами владельцы.
Однако различия в конструктивных характеристиках и планировочных решениях жилищ, их возрасте, перечне учитываемых текущих затрат и др. не позволяют сделать определенные заключения относительно сравнительного уровня расходов на ремонт и содержание государственных и частных жилищ, в том числе и односемейных. Во всяком случае, экономические преимущества все больше побуждают владельцев жилищ возводить многоквартирные (кооперативные) дома вместо одноквартирных.
Накапливаясь по всему жилищному фонду страны, расходы на ремонт и его содержание составляют значительную часть
109
средств — в среднем 30—40% объема капитальных вложений в новое жилищное строительство (Чехословакия, Польша, Швеция, Франция и др.). В Дании и Швеции около !/з Bcjex рабочих строительных специальностей заняты ремонтом жилищ и их содержанием, а по отдельным специальностям эта цифра заметно выше (слесари-водопроводчики, маляры).
В СССР по расчетным данным расходы на ремонт и содержание-обобществленного жилищного фонда за 1962 г. составили 1,9 млрд, руб., или около 38% объема капитальных вложений государственных и кооперативных организаций в новое жилищное строительство. В 1965 г. эта цифра возрастет до 40%. И это без учета расходов на отопление, водоснабжение, электроосвещение и другие коммунальные услуги.
В большинстве европейских стран годовой расход в размере 1—1,5% восстановительной стоимости жилых зданий считается ныне достаточным для текущего содержания жилищ в надлежащем состоянии и периодических работ по капитальному ремонту. В СССР эта цифра заметно выше и составляет около 2%. При этом во всех странах на долю капитального ремонта приходится в среднем 2/з, а на текущий —!/з всех расходов на ремонт; тем самым затраты на текущий ремонт составляют около 50% расходов на капитальный ремонт, причем работы по ремонту и восстановлению наружной и внутренней отделки, санитарно-технических устройств, дымовых труб, крыш, террас зданий являются основными. На их долю приходится около половины всех расходов по ремонту и содержанию жилищ.
Наряду с влиянием факторов качества строительства и благоустройства новых жилых домов серьезная причина довольно высокого уровня эксплуатационных расходов в СССР заключается в ведомственной разобщенности жилищного хозяйства нашей страны.
По данным переписи жилищ на 1 января 1960 г. только 32% всей площади городского обобществленного жилищного фонда СССР принадлежало местным Советам, а остальные 68% —многочисленным предприятиям и учреждениям совнархозов, министерств и ведомств.
Убытки от эксплуатации ведомственного жилищного хозяйства СССР в 1961 —1962 гг. превысили убытки в жилищном хозяйстве местных Советов в 2—2,3 раза (табл. 3.38). Примечательно, что в Чехословакии за истекшие несколько лет годовые расходы на текущий и капитальный ремонт ведомственных жилых зданий, принадлежащих государственным комитетам (1,4% к восстановительной стоимости), были также выше, чем по всему государственному жилищному фонду (1,15% восстановительной стоимости).
Радикальным средством создания одинаковых условий содержания всего государственного жилищного фонда, а также обеспечения проведения единой технической и экономической поли
110
тики в1 деле его ремонта и эксплуатации является ликвидация ведомственной разобщенности жилищного фонда, передача всех государственных жилых домов в ведение местных Советов.
Эту передачу целесообразно осуществлять в определенной очередности, по мере приведения ведомственных домов в исправное техническое состояние, сочетая ее с развитием и укреплением производственных мощностей ремонтных и эксплуатационных организаций местных Советов, и прежде всего за счет передачи им соответствующих мощностей и штатов ведомств.
Достигаемая при этом годовая экономия по расходам на ремонт и содержание государственного жилищного фонда составит около 200 млн. руб. (без учета единовременных затрат на создание новых мощностей ремонтных и эксплуатационных организаций), или 4—4,5% объема ежегодных капитальных вложений государственных и кооперативных организаций в новое жилищное строительство.
Тем самым в порядке перераспределения, а не отвлечения дополнительных средств из бюджета могут быть изысканы средства для покрытия затрат, связанных с переходом на массовое строительство жилищ с улучшенной планировкой.
Следует, однако, ожидать, что строительство 9—16-этажных жилых домов с их высоким уровнем оборудования в Москве, Ленинграде, Киеве и некоторых других городах страны будет сопровождаться дальнейшим повышением эксплуатационных расходов. По расчетам ЦНИИЭП жилища общие эксплуатационные расходы по 9-этажным жилым домам возрастают на 15—16% по сравнению с аналогичными годовыми расходами по 5-этажным домам (на 1 м2 жилой площади).
В массовом строительстве более высокие нормы проектирования жилищ (площади и состав помещений, кухонное и санитарно-техническое оборудование, три квартиры на лестницу вместо четырех, мусоропроводы и др.) также приведут к более высоким расходам на ремонт и содержание жилищ. В разработанных ныне проектах жилых домов с квартирами улучшенной планировки при общем увеличении жилой и подсобной площади квартир выход жилой площади уменьшается и составляет около 68% против 70% полезной площади квартир по действующим типовым проектам. Соответственно повышается и объемный коэффициент— с 4,7—4,8 до 4,9—-5,0 м2 строительного объема зданий, приходящегося на 1 м2 жилой площади. В результате площадь и объем ограждающих конструкций, приходящихся на 1 м2 жилой площади или на одну квартиру, возрастают, что приведет к увеличению расходов на ремонт и содержание жилища.
Расходы по содержанию жилищ в будущем возрастут и потому, что тенденция к расширению номенклатуры и использованию более совершенного инженерного оборудования и элементов благоустройства связана с тем, что все большая часть стоимости
строительства относится к элементам с меньшими сроками службы, чем долговечность самих зданий.
Целесообразно поэтому, чтобы Академия коммунального хозяйства имени К. Д. Памфилова совместно с жилищными управлениями и ремонтно-строительными организациями Мосгорис-полкома и Ленгорисполкома разработали комплекс мероприятий по снижению себестоимости работ по содержанию и ремонту государственного жилищного фонда.
Выбор этажности и капитальности новой жилой застройки и сокращение расходов по эксплуатации лифтов в многоэтажных домах остаются весьма актуальной задачей, а многие вопросы из этой области нуждаются в дальнейшем изучении. В их числе разработка вопросов экономической оценки земли, без чего не будет до конца решена проблема выбора жилой застройки и районной планировки в целом^
ГЛАВА 4
МЕТОДЫ РАСЧЕТА БУДУЩИХ РАСХОДОВ
НА РЕМОНТ И ПОЛНОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ РАЗЛИЧНОЙ ДОЛГОВЕЧНОСТИ
4.1. ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Техническая необходимость ремонта жилых зданий обусловлена неравномерностью физического износа отдельных частей здания, утратой ими с течением времени прочностных и других эксплуатационных качеств. Ремонт позволяет восстанавливать частично утраченную зданиями потребительную стоимость, а затраты на эти цели в общественно необходимых размерах образуют один из элементов общественной стоимости продукта.
Наряду с технической существует и экономическая необходимость ремонта. Состоит она в том, что, создавая условия для нормального функционирования жилых зданий, ремонт обеспечивает возможность сохранения неамортизированной части их первоначальной стоимости путем перенесения ее на себестоимость продукции в форме услуг в процессе дальнейшей эксплуатации жилищ.
Альтернативой затрат на капитальный ремонт может являться только величина потерь, а соответственно и дополнительных затрат, вызываемых преждевременным выбытием жилищ из эксплуатации.
Тем самым ремонт и затраты на него являются условием функционирования жилых зданий в течение всего нормативного срока их службы. Налицо, следовательно, реально существующая связь между затратами на ремонт здания и его стоимостью, что весьма важно для аналитического определения экономического предела затрат как на ремонт, так и на реконструкцию жилых зданий.
Дать точную оценку расходов на ремонт и содержание жилого здания за полный срок его службы весьма трудно. Отчетные данные о расходах редко охватывают более чем пятнадцати
113
летний или двадцатилетний период. Методика записи расходов обычно определяется чисто административными критериями, которые не направлены на выявление факторов, являющихся в строгом смысле слова техническими. Кроме того, большинство организаций занимающихся эксплуатацией жилых зданий, имеет дело с группами домов, по составу (количеству, этажности, капитальности, возрасту и др.) меняющимися из года в год, в силу чего лишь путем специального исследования можно установить расходы по конкретному дому или жилищу.
Неоспоримым является и тот факт, что расходы на текущий и капитальный ремонт или переустройство жилых зданий определяются во многих случаях не техническими, а другими соображениями, которые отражают не только конкретную политику органа, ответственного за проведение ремонтных работ, но и экономические возможности, а в капиталистических странах — уровень квартирной платы, недостаточность нового жилищного строительства и другие факторы.
Поэтому исследование проблемы амортизационных отчислений по жилым зданиям различной долговечности неизбежно связано с экономическими расчетами, составляемыми на основе проектных решений жилых зданий, научно обоснованных нормативных сроков службы зданий, показателей расходов на ремонтные работы и техническое (эксплуатационное) содержание жилищ, установленной периодичности ремонтных работ, и другими условиями. И поскольку влияние фактора морального снашивания жилищ уже исследовано в главе 2, проблема амортизационных отчислений по жилым зданиям рассматривается в данной главе по признаку физического износа.
4.2. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АМОРТИЗАЦИОННЫХ ОТЧИСЛЕНИЙ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И ПОЛНОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ (СССР]
4.2.1. Расчет общей нормы амортизационных отчислений по жилым зданиям
Капитальность и долговечность жилых зданий являются определяющими факторами в расчетах амортизационных отчислений.
Норма отчислений Л в в % на полное восстановление первоначальной стоимости (реновацию), являясь производной от срока службы D жилого здания данной капитальности, определяется по общеизвестной формуле
где В — восстановительная стоимость жилого здания в руб.
114
Этой формулой необходимо пользоваться и при определении среднегодовых амортизационных отчислений на восстановление отдельных строительных элементов и оборудования жилых зданий (гл. 5.2.3).
Всякое сколько-нибудь заметное снижение их стоимости и жилых зданий в целом приводит к уменьшению суммы амортизационных отчислений на реновацию даже при неизменной годовой норме, установленной в процентах от восстановительной стоимости. Эти отчисления, пожалуй, правильно было бы называть отчислениями на воспроизводство жилищ, поскольку и теоретически, и практически они предназначены для простого воспроизводства жилищного фонда.
Расчеты общей нормы амортизационных отчислений, включающей отчисления на капитальный ремонт и полное воспроизводство жилого дома, производятся по формуле
Л = 100, (4.2)
BD
где А— общая норма амортизационных отчислений в %;
В — восстановительная стоимость жилого дома в руб.;
jR — затраты на капитальный ремонт за весь срок службы жилого дома в руб.;
О — остаточная (ликвидационная) стоимость в руб.;
D — срок службы дома в годах.
Эта формула и была использована Академией коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова при разработке норм амортизационных отчислений по жилым зданиям, введенных в действие с 1 января 1963 г. (табл. 4.1). Подсчеты показали, что затраты на разборку жилых домов в связи со сносом их по ветхости, как правило, превышают стоимость материалов, получаемых от разборки, поэтому в нормах амортизационных отчислений остаточная стоимость не учитывалась [20].
Не учитывалось также, и при этом необоснованно, изменение стоимости ремонтных работ по сравнению со стоимостью аналогичных работ в новом строительстве. Между тем многие ремонтные работы связаны с дополнительными операциями по разборке заменяемых элементов, удалению старой штукатурки, окраски и др., что сопряжено с определенными затратами труда, материалов и механизмов.
В СССР амортизационные отчисления по жилым зданиям начисляются в основном на капитальный ремонт и при этом не всегда по полной норме. Уровень доходов домоуправлений недостаточен также и для того, чтсбы в необходимых размерах производить отчисления на полное восстановление эксплуатируемых зданий; денежные средства на новое жилищное строительство практически поступают поэтому не со счетов амортизационных отчислений по жилищному хозяйству, а непосредственно из бюджета и других источников.
115
4,2.2. Обобщенная формула определения амортизационных отчислений на капитальный ремонт жилых зданий i
Нормативы амортизационных отчислений на восстановление первоначальной стоимости жилых домов, а также затрат на капитальный и текущий ремонт, дифференцированные преимущественно по виду стеновых материалов (табл. 4.1), не позволяют учесть влияние многообразных планировочных и конструктивных решений жилых домов. Пользование ими при оценке экономичности проектных решений может в ряде случаев привести к неправильным выводам.
Таблица 4.1
Нормы амортизационных отчислений по жилым зданиям различной капитальности и долговечности, принятые в СССР (в % от восстановительной стоимости)
Основная конструктивная характеристика жилых зданий1
jr 5 3 S
О й я и
В том числе
1
2
3
4
5
6
Каменные особо капитальные . . » обыкновенные ....
> облегченные...........
Деревянные рубленые и брусчатые Сборно-щитовые и каркасные . . Каркасно-камышитовые н прочие об легченные......................
150
120
100
50
30
15
1,8 2
2,3 4,3
6,6
8,8
1,1
1,2 1*3
2,3
3,3
2
3,3
6,6
я
1 Более подробная конструктивная характеристика жилых зданий приведена в табл. 1.3 (гл. 1).
Например, каменное жилое здание с наружными стенами, облицованными керамическими плитками, обычно дороже аналогичного оштукатуренного здания. Отчисления на реновацию и капитальный ремонт его, производимые в процентах от восстановительной или первоначальной стоимости, больше, чем для оштукатуренного здания, хотя расходы на ремонт будут меньше. Аналогичное положение и по зданиям с дощатыми и паркетными полами, деревянными и железобетонными перекрытиями.
Абсолютная и относительная величина амортизационных отчислений существенно зависит от объемно-планировочных и конструктивных решений домов и квартир. Улучшение объемнопланировочных показателей домов на 1 м2 жилой или полезной площади, в том числе путем выбора рациональной длины, ширины и этажности, позволяет сократить площадь или соответственно объем конструктивных элементов, которые полностью
116
или частично, один или несколько раз возобновляются за весь срок службы зданий.
С увеличением длины жилого дома уменьшается количество наружных (торцовых) стен 1, приходящееся на единицу площади застройки здания:
х = А=2Л±У. = Л+2., (4.3)
F lb b l ' '
где L — периметр наружных стен в М‘,
F — площадь застройки здания (в сечении выше цоколя) в м2;
I и Ь — длина и ширина зданий в м.
Задаваясь условно шириной здания 6 = 11 м и подставляя ее значение в формулу (4.3), получим в общем виде зависимость объема наружных стен от длины такого здания:
Х = -^ + -у- = 0,182+-у-- С4-3')
При 2 = 20 м Х = 0,282, а при /=50 м X —0,222, или на 21% меньше. Соответственно уменьшается объем фундаментов, работ по наружной и внутренней отделке наружных стен, устройству отопления [37].
Оптимальная ширина жилого здания тесно связана с размерами и планировочной структурой квартир, числом комнат в них, расположением лестниц и др. С повышением этажности жилого здания в пределах оптимальной уменьшается объем цокольной, подземной и карнизной части, площадь крыши и некоторых других элементов, приходящихся на 1 м2 полезной площади здания.
Применение прочных и стойких материалов позволяет уменьшить объем конструкции и при этом добиться экономии. Например, при использовании кирпича марки 150 вместо марки 100 несущая способность кладки на растворе марки 50 возрастает на 17%, а стоимость 1 jh3 всего на 4% (и без увеличения сечений). Однако удельная стоимость кладки из кирпича марки 150, т. е. стоимость, приходящаяся на единицу ее прочности, снижается на 11%, удельные затраты труда и расход цемента — на 14%. Из условия той же расчетной нагрузки объем кладки (конструкции) уменьшается на 14,5% (100— у— ). Наряду с этим кирпич высоких марок более долговечен, так как с повышением прочности обладает и повышенной морозостойкостью [36].
Аналогичное положение и при использовании более прочных бетонов для возведения несущих конструкций.
Поэтому, чтобы при оценке экономичности проектных решений составить правильное суждение о размере затрат на капитальный ремонт сопоставляемых домов, их необходимо определять по отдельным строительным элементам здания и оборудо
117
вания. Для этого, в свою очередь, нужно иметь показатели ежегодных отчислений на ремонт различных частей здания,
Упрощенно затраты на возобновление отдельных строительных элементов и оборудования жилого здания исчисляются по формуле
di
где — ежегодные отчисления на капитальный ремонт или замену элемента здания i, приходящиеся на единицу измерения элемента (я2, At3, штука и др.), в руб.;
—строительная стоимость элемента здания, приходящаяся на единицу его измерения;
— коэффициент, характеризующий изменение стоимости работ по замене данного элемента в сравнении со стоимостью таких же работ в новом строительстве;
di —нормативный срок службы элемента в годах.
Тогда суммарные ежегодные отчисления на капитальный ремонт по оцениваемому решению жилого дома в целом определяются как произведение объемов работ по отдельным элементам здания на указанные показатели rt ежегодных отчислений на их ремонт:
Я = £ Ц = i\ h± + r2 h2 4-------H rn hn, (4.5)
/=1
где R — суммарные ежегодные отчисления на капитальный ремонт по дому в целом в руб.;
hi — общее количество единиц измерения данного элемента или вида оборудования в доме.
Выражая суммарные ежегодные отчисления на капитальный ремонт Л? в процентах от восстановительной стоимости В, получим годовую норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт жилого дома в целом:
= — I 9 h.\ 4 f2 hi. 4.... 4. j ]00 gv
5 \ d.2 dn I B‘ ' ' f
При этом способе определения показателей затрат на капитальный ремонт не учитывается общий срок службы жилого дома, а следовательно, не учитывается и число замен строительных элементов и оборудования за полный срок службы дома, что является недостатком рассмотренного метода.
В расчетах отчислений на капитальный ремонт жилых зданий различной долговечности с учетом сроков их службы общие затраты на ремонт также определяются по отдельным конструктивным элементам. При этом по признаку периодичности капитального ремонта все элементы здания могут быть подразделены на две большие группы. Одну из них составят элементы,
118
срок службы которых меньше срока службы здания в целом, в силу чего такие элементы полностью восстанавливаются один или несколько раз за весь срок службы здания (крыша, чистые полы, столярные изделия, санитарно-техническое оборудование и др.).
В другую группу войдут элементы, срок службы которых совпадает со сроком службы дома в целом. Элементы этой группы не восстанавливаются полностью. Вместе с тем они изнашиваются за весь срок службы, и для поддержания их в исправном состоянии недостаточно текущего ремонта, необходимы также некоторые работы по капитальному ремонту. Для зданий с коротким сроком службы это положение распространяется на некоторые другие конструктивные элементы.
В связи с этим в нормах амортизационных отчислений по жилым зданиям (табл. 4.1) для ремонта таких элементов зарезервированы необходимые средства, в основном в размере око-* ло 30% строительной стоимости данного конструктивного элемента или вида работ, что примерно соответствует проценту износа, определяемого как не вполне удовлетворительное состояние элемента (табл. 2.3, гл. 2).
В табл. 4.2 приведены данные по объему ремонта таких конструктивных элементов, дифференцированные по группам капитальности жилых зданий.
Таблица 4.2
Объем ремонта конструктивных элементов, долговечность которых совпадает с общим сроком службы жилого здания (в % от восстановительной стоимости)
Группа капитальности жилых зданий1
1 2 3 4 5 6
Фундамент 30 30 30 —
Стены 30 39 30 40 50 50
Перекрытия 30 30 — — 50 50
Полы 1 1 —- 30 30
Лестницы •——” — -— — 30 ——
Стропила — — 30 30
Перегородки —“ — —- 40 30 30
Электропроводка 75 75 75 —
Благоустройство 50 50 — —
1 См. табл. 4.1.
Пользуясь приведенными выше обозначениями, напишем обобщенную формулу для определения годовых амортизационных отчислений Aft на капитальный ремонт жилых домов с учетом сроков их службы (в % от восстановительной стоимости):
АА = (^ А + Za hz q2 /8 +. • и-- zn hn qn /„ + G) ~ , (4.7)
119
или
Ак =(Zih<7i + Z2J^ +•••• + Znjnqn + G) =
Uo
= (SZ'/<9<+G)^r- <4-8)
где Zt — zt hi — сметная стоимость конструктивного элемента i, срок службы которого меньше срока службы дома в целом, в руб.;
G — строительная стоимость ремонта тех основных конструктивных элементов, срок службы которых совпадет со сроком службы дома, в руб.;
ji—'~—1—число ремонтов (полных замен) данного конструктивного элемента или вида оборудования I за весь срок службы дома, равное количеству амортизационных периодов для элемента этого вида минус единица;
D — нормативный срок службы дома в годах, а остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
При этом неполный (остаточный) межремонтный срок принимается за единицу. Например, если нормативный срок службы дома D составляет 100 лет, а срок службы данного конструктивного элемента d=40 лет, то число межремонтных сроков, включая неполный (20 лет), будет равно трем, а число ремонтов 3—1—2. Наличие неполных амортизационных периодов указывает на неполное использование потребительной стоимости тех строительных элементов и оборудования здания, которые неполностью снашиваются к моменту сноса здания.
Из формулы (4.8) видно, что чем меньше произведение Z{ h Qb т- е' чем меньше стоимость замен каждого строительного элемента или вида оборудования за полный срок службы жилого здания, тем меньше норма амортизационных отчислений. Следовательно, чем меньше число ремонтов (замен) и неполных межремонтных сроков т. е. чем больше срок службы элементов здания, тем меньше размер отчислений на его амортизацию.
Идеальным было бы такое решение, при котором = 1, т. е. все элементы были бы одинаковой капитальности. Однако такие решения экономически не всегда оправданы (главы 5 и 6).
В последнем периоде капитальный ремонт вообще нецелесообразен из-за ветхости зданий, поэтому амортизационные отчисления на капитальный ремонт, определяемые по формулам (4.7) и (4.8), будут ниже, чем при исчислении их без учета срока службы здания по формуле (4.6), и это более правильно отражает практику капитального ремонта.
120
В этом состоит преимущество предлагаемой автором обобщенной формулы (4.7) для расчета амортизационных отчислений на капитальный ремонт жилых зданий с учетом сроков их службы. Основанная на рассмотрении количества строительных элементов и оборудования в доме и их долговечности формула (4.7) позволяет также учесть влияние планировочных и конструктивных особенностей жилого дома, что весьма важно для сравнительной оценки жилых зданий различных типов и долговечности.
4.3. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ БУДУЩИХ ПЕРИОДИЧЕСКИХ РАСХОДОВ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАНАХ НАРОДНОЙ ДЕМОКРАТИИ (ЧЕХОСЛОВАКИЯ, ПОЛЬША)
За последнее время в ряде стран выполнены исследования, посвященные теоретическим оценкам будущих расходов по содержанию и ремонту жилищ. Такие оценки базируются, конечно, на опыте эксплуатации жилищ, относятся обычно к конкретному типу жилого здания, а также связаны с перспективами, интенсивностью и объемами работ по ремонту жи
лищ.
При наличии конкретных различий можно отметить много общего в методах оценки будущих расходов по содержанию жилищ в различных странах, включая и СССР. Как правило, жилое здание разбивается на основные строительные элементы, виды оборудования и работы, устанавливается периодичность и объем ремонтных работ или полных замен этих элементов и определяются необходимые для этого затраты в нормальных условиях эксплуатации здания за весь срок его службы. При этом затраты могут быть выражены в денежных единицах (на жилище, на 1 м2 поверхности и т. д.) или в процентах от первоначальной стоимости здания или заменяемого элемента.
В табл. 4.3 приведен пример исчисления будущих периодических расходов на ремонт и содержание типового жилого здания по методу, принятому в Чехословакии [78, 79]. В расчете использован коэффициент q, представляющий собой отношение
стоимости содержания и ремонта элемента здания к его первоначальной стоимости. Для подавляющего числа элементов зда-
ния и видов работ, особенно по штукатурным и кровельным работам, водо- и газопроводам, а также электрооборудованию,
этот коэффициент больше единицы,k что указывает на превышение стоимости работ по содержанию и ремонту над их первоначальной стоимостью в период строительства. По рассматривае-
мому в табл. 4.3 типовому жилому дому стоимость ремонтных работ оказалась выше стоимости аналогичных работ в новом строительстве на 10% (325 *^7 100= 1,1
121
Пример исчисления будущих годовых расходов на ремонт и содержание типового жилого здания
Таблица 4.3 ' кроны\ м3 полезной площади/
г! к» я 2, rf 2,
Вид работ по ремонту или замене элементов первона- объем первоначальная стоимость коэффициент цикл стоимость ремонта, при*
зданий (тип ТОВ1) чальная замены заменяемой для опреде- стоимость замены веденная
стоимость элементов части элемента ления р'асхо- ремонта или меж- к годовому
элемента в % г, ш дов на ремонт = 2%Q ремонтный отрезку вре-
23 100 срок, ГОДЫ мепи zt = -5-d
Штукатурка: 84,08
внутренняя 10 8,41 1,34 11,27 30 0,376
наружная мягкая — 50 — 2,6 20
наружная твердая 37,33 50 18,67 1,96 36,59 40 0,915
Кровельные перекрытия (несущая часть 9,44 1,88
крыши) 20 1,23 2,32 40 0,058
Кровельная обшивка 0,19 10 0,02 1,9 0,04 20 0,002
Кровельные планки 3,2 10 0,32 2,3 0,74 20 0,037
Прочие плотничные работы 4,68 30 1,4 1 1,4 20 о;о7
Деревянные окна: 61,13 100
полная замена окна 61,13 0,75 45,85 80 0,573
столярные работы 29,04 15 4,36 1 4,36 20 0,218
металлические работы . 10,09 10 1,01 1 1,01 20 0,051
остекление 7,52 10 0,75 1,41 1,66 5 0,212
общая окраска , 14,49 100 14,49 0,68 9,86 10 0,985
наружная окраска 4,83 100 4,83 1,25 6,04 о 1,298
Деревянные двери: 20,16 1,01
столярные работы 5 1 1,01 20 0,051
металлические работы 7,21 10 0,72 1 0,72 20 0,036
остекление 3,17 10 0,32 1,41 0,45 5 0,69
окраска 9,43 100 9,43 1,03 9,71 10 0,971
Встроенная мебель и прочие столярные ра- 33,14 3,31
боты 10 1 3,31 10 0,331
Продолжение табл. 4.3
Ill \ , г М 21 2э я 2j d *4
Вид работ по ремонту или замене элементов зданий (тип ТОВ1) первоначальная с оимоегь объем замены элекентов перюначаль-ная стоимость заменяемой части элемента коэффициент для определения ра.хо- стоимость ремонта цикл замены или меж- СТОИМОСТЬ ремонта, приводе ни л я к годовому отрезку вре-
элемента в % дов на ремонт 2j— 2^4 ремо(тный
* 100 срок, годы Z3 мени —- d
Шиферная кровля: 0,62
ремонт 20 3
полная замена — 100 1,11 15
изоляция трубопроводов и прочая изоляция 10,68 100 10,68 1,1 11,75 30 0,392
Кровля (покрытие крыши): 12,73 2,55 1,75 4,46 0,446
черепица или асбестоцемент .... 20 10
листовой металл 12,76 100 12,76 1,04 13,27 40 0,332
Окраска кровли из листового металла . . Облицовка черепицей и прочими керамичс- 1,66 100 1,66 1,25 0,61 2,68 5 20 0,416
сними материалами 5 — —
Окраска неотделанных деталей: 11,86 100 100 11,86 1,03 1,25 12,22 10 5
* внутренних внешних 1,222
Окраска по внутренней штукатурке . . . Внутренняя отделка , 11,3 100 100 1L3 1 1,1 12,43 5 3 4,143
0,13 10 0,01 1,8 0,02 5 0,004
Обивка . Чистые полы: 6,54 0,18 100 10 100 6,54 1 6,54 0,03 15 0,436
терразолит ксилолит 0,02 1,3 1,23 30 50 0,001
плитки 12,68 10 1,27 0,8 1,02 10 0,102
древесина хвойных пород — 20 — 0,81 30
замена древесины хвойных пород . . — 100 — 1,17 — 60 —
древесина лиственных пород .... линолеум поливинилхлорид 69,27 10 100 100 100 1 1 l£ 1,09 1,04 1,02 1,04 7,55 15 30 10 15 0,504
/
Продолжение табл. 4.3
Вид работ по ремонту или замене элементов зданий (тип ТОВ1) 21 W г2 <7 2, d Z,
первоначальна я СТОИМОСТЬ элемента объем замены элементов в % первоначальная стоимость а{меняемой 1асти элемента „ _ 21 tu Zj — ‘ • 100 коэффициент для определения расходов на ремонт стоимость ремонта 23 = Z;<7 цикл замены или межремонтный срок, годы СТОИМОСТЬ ремонта, приведенная к годоюму отрезку вре-23 ме (И г4 = —-d
Водосточные трубы 7,5 10 0,75 1,93 1,45 30 0,048
Водо- и газопроводы Санитарное оборудование: 15,1 25 3,78 1,79 6,77 20 0,338
металлическое — 10 * III — 1,10 —-I 5 ——
фаянсовое — 100 1,10 20
Санитарный узел Центральное отопление: 163,6 15 24,54 1,10 26,99 10 2,699
котлы 32,48 100 32,48 1,03 33,45 30 1,115
трубопроводы 39,92 25 9,98 1,16 11,58 20 0,579
радиаторы Вентиляция: 26,03 100 26,03 1,05 27,33 60 0,456
трубопроводы — 10 —— 1,03 —- 20 1
моторы Электрооборудование: — 100 — 1 — 15 —
коллекторные гребешки и кабели . , . 38,19 20 7,64 2,61 19,94 20 0,997
арматура осветительная 11,86 30 3,56 1,24 4,41 5 0,883
громоотводы 4,28 5 0,21 1,10 0,23 5 0,046
Кипятильники 10,38 100 10,38 1 10,38 15 0,692
Печи Специальное оборудование: — 100 — 1 — 30 —
прачечные 8,17 100 8,17 1 8,17 15 0,545
кухни ““ 100 1 — 15 —
Итого 838,93 — 325,17 357,78 —- 22,580
То же, в % 100 — — — — 2,69
Примечание. Примеры исчисления коэффициента q см. на стр. 127.
Таблица 4,4
Пример исчисления будущих расходов на ремонт и содержание типового жилого здания (Польша)1
Ло d W л 20 Z1 1 «2 2<
Вид работ по ремонту или замене элементов здания объем или коли. честно элементов цикл замены или межремонтный срок в годах объем замены элемента в % объем р 16<1Т по ремонту или замене h,w h = 100 единичная стоимость в злотых расходы за один цикл замены в злотых Zi = 2jl число ремонтов илн замен В" его расходов н,1 ремонт или замену в злотых 2г = 21/ затраты на текущий ремонт в злотых расходы на капитальный ремонт илн аамсну за вычетом затрат на текущий ремонт в злотых 21 = z4 - Z,
Замена:
перил 68 лс 25 20 13,6 м 225 3060 3 9180 — 9180
двухстворчатых окон с двойными переплетами . . 169 л2 50 75 127 .из 588 74676 1 74 676 — 74 676
Пол: цементный .... 375 ж2 10 10 37,5 ле2 32,9 1234 9 11106 — 11106
паркетный (буковый) 1370 я3 50 20 274 245 67130 1 67130 67 130
Окраска: клеевой краской стен в жилых помещениях .... 5780 я3 5 100 5780 я2 2,05 11 849 19 225131 225 131 —
масляной краской стен в жилых помещениях (ванные комнаты и кухни) ..... 462 л<2 10 50 231 ж3 18,5 4274 9 38 462 38462 —
Продолжение табл. 4.4
н N расходы па капиталь* затраты ный ремонт или на теку- замену за вычетом шии затрат на текущий ремонт ремонт в злотых в ЗЛОТЫХ Р Z4-2f-2, 681 927 1 373 318 ,АО оч 33,2 66,8 55 440 425 420 ,iC _,ч П.5 88,5 А1°’4 — 252008 (9) — 501999 (17,8) — 263,796 (9,3) 737367 2 816 551 (100) 20,8 79,2
всего расходов на ремонт или замену в злотых Za= 2i/ 2 055 245 100 480 870 ео ел 5$ о о Р> 8 ° « гч со Ю О со О) Ю СЧ 3553918 100
ЧИСЛО К S 0 в s Of ж с ч s К Н х <S Л СО 1111 1 1
N расходы за один цикл замены в злотых Zl«Vl • 1 1 1 | |
объем работ единич- п0 Ре' няя М0НТУ стои- ИЛИ МОСТЬ замене в ЗЛ0. тых * = ЙхГ III! 1 1. 1 1 1 1
э объем замены элемента в % i 1111 1 i
та il Й и s « ? 5 е.и сз 2 с <J to S 2 д 1 1 1 1 i
«С е i объем нлн количество элементов 1 1 1 1 | |
Вил работ цо ремонту ИЛИ 1ЧЯМРНР ЧЛРМГ'НТПП здания1 Итого за весь срок службы здания (100 лет): а) строительные элементы3.... б) водопровод и каналивяиия2 . . в) центральное отопление ..... г) газооборудование ..... д)электрооборудование Всего по зданию в Злотых То же, в %
1 Пример преследует методические цели и потому дается с большими сокращениями.
3 В числителе показаны затраты в злотых, а в знаменателе и в скобках — в процентах,
126
Подобный метод применяется и в Польше (табл. 4.4). При этом весьма примечательно, что на долю санитарно-технических устройств и электрооборудования здесь приходится 51% всех расходов по капитальному ремонту жилого здания, что в 1,5 раза превышает удельные затраты на работы этого вида в новом строительстве. Объективно эти данные указывают на пониженную долговечность и надежность инженерного оборудования жилых зданий в сравнении со строительными элементами, а вместе с тем и на резервы возможной экономии в области содержания жилищ.
Недавно Польский научно-исследовательский институт по строительству и архитектуре провел специальное исследование стоимости работ по капитальному ремонту жилых зданий [83].
Исследование еще раз показало, что в структуре прямых затрат половина всех расходов по капитальному ремонту приходится на инженерное оборудование жилых зданий против 30% в новом строительстве. Разборка заменяемых элементов при ремонте зданий сопряжена с увеличением расходов на строительных работах — на 25%, по инженерному оборудованию — на 50%, а в среднем — на 37%. С учетом доплат за небольшой объем работ по ремонту в каждом жилище и производство их в стесненных условиях (заселенные дома) общее увеличение затрат по заработной плате рабочих составляет 60%, что повышает стоимость ремонтных рабрт на 8% по сравнению со стоимостью нового строительства.
Дополнительные затраты по материалам определены в 22%, что равнозначно повышению стоимости ремонта на 16% (розничные цены на многие материалы, надбавки в связи с небольшим объемом перевозок материалов, повышенные нормы расхода, если учесть потребность в’ материалах для разборки заменяемых конструкций).
С учетом принятых в Польше некоторых общих надбавок полное удорожание ремонтных работ составляет 30% в сравнении со стоимостью работ в новом строительстве.
Таким образом, по данным Польши и Чехословакии одно повышение расходов по заработной плате рабочих, занятых на работах по ремонту жилищ, приводит к удорожанию этих работ примерно на 8%.
Примеры исчисления коэффициента q затрат на ремонт
Кроны
1. Наружная твердая штукатурка (на 1 л2) Средняя стоимость наружной штукатурки........ 27,93
Объем замены на каждый цикл (50 %)............13,97 (м>)
Стоимость ремонта:
леса облегченного типа.................... 7,22
удаление старой штукатурки (50 %)......... 4,86
ремонт оставшейся старой штукатурки (50 %) . 15,27
И т ог о на 1 л1 . . . 27,35 (г)
127
q = — = = 1,958 = 1,96.
7 w 13,97
2. Кровельные планки (на 1 мг кровли)
Средняя стоимость крепления планок..............7,05 (и)
Стоимость ремонта:
снятие кровельного шифера............ 6,41
резка планок............................... 3,13
крепление планок........................... 6,67
Итого на 1 м* . . . 16,21 (г)
г 16,21
w 7,05
= 2,299 2,3.
4.4. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЗАВИСИМОСТЬ МЕЖДУ РАСХОДАМИ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И ДОЛГОВЕЧНОСТЬЮ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ
Рассмотренные выше примеры исчисления будущих периодических расходов на ремонт жилых зданий дают общее представление об объеме и стоимости работ по капитальному ремонту за весь срок службы здания, не устанавливая при этом связи между уровнем расходов и сроком службы здания.
Между тем в отдельные периоды эксплуатации жилого дома эти расходы неодинаковы, что обусловливается неравномерностью физического износа строительных элементов и оборудования зданий, различиями в их долговечности и надежности. Имеющиеся на этот счет отчетные данные уже были приведены в главе 3.
Тем не менее сведения о взаимосвязи между фактическими расходами по капитальному и текущему ремонту и возрастом здания, в одних случаях увеличивающимися с течением времени, а в других — не претерпевающими заметных изменений, не всегда позволяют сделать вполне определенные общие заключения. Разумно считать, что расходы по поддержанию жилого здания в состоянии, пригодном для нормальной эксплуатации, все же увеличиваются с возрастом здания. Если в начале эксплуатации жилищ капитальный ремонт их не производится, а текущий ремонт незначителен, то с течением времени часть строительных элементов, оборудования и отделки, утративших свои технические и эксплуатационные качества, подлежит полной или частичной замене. Возрастают, следовательно, и фактические расходы на капитальный и текущий ремонт старых зданий, потому что постепенно утрачивается действие защитных средств, в связи с чем возможны более частые повреждения конструкций, особенно поражения коррозией. При этом пора-
128
Таблица 45
Оценка будущих периодических расходов (в % к первоначальной стоимости) по ремонту и содержанию типового жилого дома со сроком службы
100 лет (Чехословакия)
Год проиввод-ства расходов Расходы в % от первоначальной стоимости Скользящая средняя за десятилетие расходов, произведенных в течение пятилетнего периода Кумулятивные расходы
в данном году за пяти-летний период всего в среднем за год
0 0 0+ 1,35 4-4,35 0 0
3 0,3 о 0,3 0,1
5 1,05 1,35 о = 1,9 0,3 + 1.05= 1,35 0,27
6 0,3 1,354-4,354-1.65 1,35 4-0,3= 1,65 0,28
9 0,3 1,65 -|-0,3 =1,95 0,22
10 3,75 4,35 = 2,45 1,95 4-3,75 = 5,7 0,57
15 1,65 , 5,75 7,35 0,49
20 11,25 5,71 18,6 0,93
25 4,25 8,28 22,85 0,9
30 9,35 6,65 32,2 1,07
35 6,35 9,08 38,55 1,1
40 11,55 6,517 50,1 1,25
45 1,65 9,251 51,75 1,15
50 14,55 5,95 66,3 1,33
55 1,65 10,917 67,95 1,23
60 16,55 6,517 84,5 1,41
65 1,35 9,084 85,85 1,32
70 9,35 4,983 95.2 1,36
75 4,25 8,284 99,45 1,33
80 11,25 5,715 110,7 1,36
85 1,65 7,417 112,35 1,32
90 9,35 4,117 121,7 1,35
95 1,35 1 123,05 1,3
99 0,6 0,65 123,65 1,26
жение одних конструкций или узлов конструкций приводит к повреждениям всей конструкции или смежных с ней конструкций.
Отмеченные выше недостатки отчетных данных, отражающих нарушения периодичности ремонтных работ и влияние других факторов технического и экономического порядка, вынуждают прибегать к расчетам по оценке будущих расходов на ремонт и содержание жилых зданий различного возраста [78, 79].
Из табл. 4.5 (Чехословакия), табл. 4.6 (Польша) и рис. 14 (Швеция, Польша, Чехословакия) видно, что зависимость между общими кумулятивными (накопленными) расходами и сроком службы жилого здания довольно близка к линейной.
Фактические расходы на ремонт и содержание жилищ, изменяющиеся из года в год, могут быть заменены среднегодовыми
9—488
129
Таблица 4.6
Оценка будущих периодических расходов на ремонт и содержание (в злотых) типового жилого здания со сроком службы 100 лет (Польша)
Гол производства расходов Текущий ремонт Капитальный ремонт Всего текущий и капитальный ремонт Скользящая средняя за десятилетие расходов, произведенных в течение пятилетнего периода Кумулятивные расходы Кумулятивные расходы от первоначальной стоимости в % Среднегодовые кумулятивные расходы от первоначальной стоимости в %
5 96,315 - 0 96,315 13,478 96,315 2,3 0,46
10 96,315 9,54 105,855 21,902 202,17 4,7 0,47
15 96,315 30,039 126,354 32,691 328,524 7,7 0,51
20 96,315 161,834 258,149 64,33 586,673 13,8 0,69
25 96,315 484,14 580,455 68,207 1167,128 27,5 1,1
30 96,315 88,211 184,526 57,419 1351,654 31,6 1,05
35 96,315 0 96,315 35,932 1447,969 34 0,97
40 96,315 161,834 258,149 32,055 1706,118 40 1
45 96,315 30,039 126,354 87,831 1832,472 42,8 0,95
50 96,315 836,639 932,954 77,041 2765,426 64,7 1,3
55 96,315 0 96,315 91,072 2861,741 67 1,22
60 96,315 240,505 336,82 35,296 3198,561 75 1,25
6*5 96,315 0 96,315 35,932 3294,876 77,3 1,19
70 96,315 9,540 105,855 54,177 3400,731 79,5 1,14
75 96,315 514,179 610,494 64,96 4011,235 93,8 1,25
80 96,315 161,834 258,149 64,33 4269,374 101 1,26
85 96,315 0 96,315 35,933 4365,689 103 1,21
90 96,315 88,211 184,526 25,144 4550,215 107 1,19
95 96,315 0 96,315 25,144 4646,546 109 1,15
100 96,315 0 96,315 — 4742,861 111 1,11
Итого 1926,3 2816,551 4742,861 — — —
кумулятивными расходами на протяжении данного ограниченного периода времени (например, за пять лет, как это принято в табл. 4.5 и 4.6) и увеличивающимися с течением времени примерно равномерно.
В свою очередь, расчетные или фактические расходы по содержанию и ремонту жилого здания за полный срок его службы, в действительности также изменяющиеся из года в год и нарастающие с возрастом здания, могут быть заменены среднегодовыми, т. е. постоянными по величине.
По данным Чехословакии среднегодовые кумулятивные расходы на ремонт жилого здания в возрасте 40, 60 и 80 лет составляют соответственно 1,25, 1,41 и 1,3.6% первоначальной стоимости здания (табл. 4.5). По расчетам, сделанным в Польше, эти цифры следующие: 1; 1,25 и 1,26% (табл. 4.6). В Швеции
130
такие расходы определены в 9,42, 11,35 и 13,11 кроны на 1 jh2 площади (рис. 15).
Соответствующая этим данным скользящая средняя будущих (оценочных) расходов на ремонт и содержание жилых домов с общим условным сроком службы 100 лет приведена на
Условные обозначения
Швеция |||| 11||| Польша Чехословакия
Рис. 14. Три примера оценки будущих кумулятивных расходов на ремонт и содержание жилых домов различного возраста (Швеция, Польша, Чехословакия)
9*
13)
Рис. 15. Кумулятивные расходы на ремонт и содержание жилых домов различного возраста (Швеция)
——— Шбеиия------------------Чехословакия -----------Польша
Рис. 16. Скользящая средняя будущих расходов на ремонт и содержание жилых домов различного возраста (Швеция, Чехословакия, Польша)
132
Они также могут быть выражены эмпирическими формулами. По Чехословакии, например, среднегодовые кумулятивные расходы на ремонт и содержание типового жилого дома со сроком службы 100 лет можно записать в виде уравнения прямой регрессии
= 0,64 4- 0,009%, (4.9)
где х — год производства расходов (возраст здания).
Аналогично для типового жилого дома со сроком службы 100 лет, возводимого в Польше, линейное корреляционное уравнение связи будет иметь вид
ух = 0,73 + 0,0056%. (4.10)
Эти эмпирические формулы выведены нами на основе данных табл. 4.5 и 4.6. Коэффициент корреляции в обоих случаях составляет около 0,9, что указывает на тесную связь между среднегодовыми кумулятивными расходами на содержание и возрастом здания. Вместе с тем линейная форма связи еще раз подтверждает возможность замены расчетных и фактических расходов на ремонт и содержание жилого здания за полный срок его службы среднегодовыми расходами, постоянными по величине.
Такого рода показатели среднегодовых кумулятивных расходов на ремонт и содержание необходимы для экономических расчетов по выбору оптимальной долговечности жилых зданий и их элементов (гл. 5 и 6), в расчетах по определению будущих потребностей в строительстве новых и содержании существующих жилищ (гл. 9).
4.5. ОСОБЕННОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АМОРТИЗАЦИОННЫХ ОТЧИСЛЕНИЙ НА ПОЛНОЕ ВОССТАНОВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ В КАПИТАЛИСТИЧЕСКИХ СТРАНАХ
Деятельность по ремонту и содержанию, направленная на поддержание здания в целом и его отдельных частей в эксплуатационном состоянии на протяжении всего срока службы, не устраняет необходимости в амортизационных отчислениях ня полное его воспроизводство (реновацию). Особенность исчисления этих расходов в капиталистических странах состоит в учете влияния такого фактора, как процентная ставка на капитал.. Минимальные годовые амортизационные отчисления на реновацию определяются как сумма, которая, принося доход в размере учетной ставки на капитал (сложные проценты), к концу срока службы здания будет равна его-первоначальной стоимости.
В табл. 4.7 приведены примеры расчета амортизационных отчислений при учетной ставке на капитал в размере 4% годо-
133
Таблица 4.7
Ежегодные отчисления на амортизацию первоначальной стоимости жилого здания при учетной ставке на капитал в 4% годовых (Швеция)
Долговечность в голах Удельная стоимость в % Ежегодные амортизационные отчисления в % Удельная стоимость в % Ежегодные амортизационные отчисления в %
Коробка здания 120 35 0,014 45 0,018
Внутренняя часть 30 40 0,712 0,445 35 0,623 0,356
Механическое оборудование . 30 25 1,171 20 0,997
Коробка здания 120 35 0,014 45 0,018
Внутренняя часть 30 40 0,712 0,84 35 0,623 0,672
Механическое оборудование . 20 25 1,566 20 1,313
Коробка здания 80 35 0,063 45 0,081
Внутренняя часть 20 40 1,344 0,84 35 1,176 0,672
Механическое оборудование . 20 25 2,247 20 1,929
Коробка здания 60 35 0,147 45 0,189
Внутренняя часть 30 40 0,712 0,84 35 0,623 0,672
Механическое оборудование . 20 25 1,699 20 1,484
Коробка здания 40 35 0,368 45 0,473
Внутренняя часть 20 40 1,344 35 1,176
Механическое оборудование . 20 25 0,84 2,552 20 0,672 2,321
вых (Швеция). Общая стоимость здесь разбита на три основных группы: коробка здания, внутренняя часть и механическое оборудование. Сроки службы элементов различные, может изменяться и их удельная стоимость.
Чем меньше сроки службы и больше удельная стоимость элементов здания, тем выше размер амортизационных отчислений на реновацию в процентах от первоначальной стоимости [78, 79].
В этих примерах в отличие от применяемой у нас методики расчет ведется не по единому сроку службы для всего здания, За время которого должны быть накоплены суммы для его воспроизводства в первоначальной стоимости, а исходя из различных сроков службы трех условных групп элементов здания, в течение которых должна быть восстановлена их первоначальная стоимость.
ГЛАВА 5
ВЛИЯНИЕ КАПИТАЛЬНОСТИ И ДОЛГОВЕЧНОСТИ ЖИЛЫХ ЗДАНИИ НА УРОВЕНЬ ОБЩИХ ЗАТРАТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ИХ СОДЕРЖАНИЮ
5.1. ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ
Повышение эффективности капитальных вложений в жилищное строительство тесно связано с проблемой-соотношения между первоначальной стоимостью и общими затратами по строительству, ремонту и содержанию жилых зданий различной капитальности и долговечности.
Эти затраты включают расходы по строительству жилого здания, капитальному и текущему ремонту, амортизационные отчисления на полное восстановление, расходы по эксплуатационному содержанию и суммы, ’возвращаемые в результате реализации материалов и деталей, остающихся после разборки (ликвидационная стоимость).
Практически не представляется возможным получить такого рода достаточно полные статистические (отчетные) данные по жилым зданиям за весь срок их службы, а специальные наблюдения для этих целей по отобранным объектам были бы весьма длительными.
В тех случаях когда в архивах имеются итоговые данные по стоимости ремонта и содержания, они не могут быть распределены по отдельным статьям затрат, отдельным жилым домам и тем более по отдельным строительным элементам и видам работ за длительные сроки службы зданий.
Если предположить, что такие данные все же были бы собраны, они вряд ли позволили установить правильные количественные соотношения между первоначальной стоимостью и общими затратами по строительству, ремонту и содержанию жилых домов различной долговечности.
Как отчетные данные они отражали бы встречающиеся в практике нарушения периодичности ремонтных работ и правил эксплуатации жилищного фонда, изменяющиеся с течением вре-
135
мени методы производства ремонтных работ и содержания жилищного фонда, организации жилищного хозяйства, качественные различия в объемно-планировочных решениях домов и квартир и ряд других факторов.
Изменения в уровне цен и рост производительности труда за такие длительные промежутки, как 50—100 лет и более, делают несопоставимыми отчетные данные об общих затратах по строительству и содержанию жилых домов с различными сроками службы.
Поэтому исследование проблемы соотношения первоначальной стоимости и общих затрат по строительству, ремонту и содержанию жилых зданий различной капитальности и долговечности практически может производиться путем экономических расчетов, выполняемых на основе проектных решений жилых домов, научно обоснованных нормативных сроков службы зданий и показателей расходов на ремонтные работы и другие виды затрат по содержанию жилищного фонда.
5.2. СОЦИАЛИСТИЧЕСКИЕ СТРАНЫ (СССР)
5.2.1. Методика определения экономической эффективности возведения строительных конструкций и жилых зданий различной долговечности
Различия в экономике капиталистических и социалистических стран, предопределяющие также различия в методах определения экономически целесообразной капитальности и долговечности жилых зданий, обязывают рассмотреть эту проблему раздельно.
Жилища, создаваемые в результате капитальных вложений, хотя и являются непроизводственными фондами, тем не менее в процессе эксплуатации также переносят свою стоимость на себестоимость продукции, которая получает товарную форму услуг жилищного хозяйства,
Это позволяет уже на стадии проектирования выбирать экономически наиболее эффективные конструкции и типы домов в целом с учетом фактора времени, т. е. по совокупности первоначальных затрат и эксплуатационных расходов.
Когда по одному из сопоставляемых вариантов получены лучшие показатели как по первоначальным (единовременным) затратам, так и эксплуатационным расходам (при соблюдении необходимых условий сопоставимости), экономичность этого решения очевидна.
В тех случаях когда некоторое повышение стоимости строительства перекрывается экономией на будущих эксплуатационных расходах (обеспечивающих сохранность и долговечность
136
элемента или дома в целом), с народнохозяйственной точки зрения важно знать, за какой срок эта экономия по эксплуатационным расходам возместит дополнительные строительные затраты. Этот срок должен быть относительно небольшой, соответствующий периоду, в течение которого можно возвратить вложенные в строительство средства, исходя из среднего уровня накоплений в народном хозяйстве в целом или в отдельных его отраслях.
Срок окупаемости и коэффициент экономической эффективности дополнительных капитальных вложений по взаимозаменяемым или внедряемым новым материалам и конструкциям и типам домов в целом определяются по формулам [33, 47]:
; (5.1)
cb-ct
g = Сь ~~ С/ __ 1
Kl— Кь Ток
(5.2)
где Кь и Kt — капитальные вложения по базовому и внедряемому вариантам в руб.;
СьиС< —эксплуатационные годовые расходы или себестоимость годовых услуг (продукции) в сфере эксплуатации по этим же вариантам в руб.;
Т'ок—срок окупаемости дополнительных капитальных вложений в годах;
Е — коэффициент экономической эффективности.
Чем меньше срок окупаемости капитальных вложений, тем выше коэффициент эффективности, тем экономически более эффективно рассматриваемое решение (вариант).
Для исследования проблемы выбора долговечности строительных элементов, инженерного оборудования и жилых зданий в целом воспользуемся известными формулами, по которым лучший вариант определяется наименьшей суммой затрат [47]:
Ki + TnCt — минимум (5.3)
или
Kli — Ci + Еп Ki — минимум, (5.4)
где Ki—капитальные вложения на единицу работ по каждому варианту, т. е. удельные капитальные вложения, в руб.;
Ct — эксплуатационные расходы за год или себестоимость годовых услуг (продукции) в сфере эксплуатации по тому же варианту в руб.;
Тп— отраслевой нормативный срок окупаемости дополни-тельных капитальных вложений в годах;
Еп — отраслевой коэффициент эффективности.
В показателе капитальных вложений Ki должна быть отражена разница, связанная с изменением трудоемкости и продол
10—488
137
жительности выполнения работ при использовании взаимозаменяемого или внедрении нового материала (конструкции).
Для основных сопоставлений примем отраслевые коэффи циенты, установленные для строительства и промышленности строительных материалов, Тп=6 лет и £п=0,17, поскольку отдельные нормативные сроки окупаемости и коэффициенты эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу (фонды), к которой относится и жилищное строительство, пока не установлены.
Формулы (5.3) и (5.4) справедливы для решения таких задач, когда применение взаимозаменяемых или новых материалов (конструкций) не-требует капитальных вложений на организацию их производства или создание новых мощностей. В противном случае формулы примут вид:
Xf 4- Тп С. ф- X’ — минимум (5.5)
или
П\ — С. --\-EnK,-'rЕ’п— минимум, (5.6)
где К’. — дополнительные капитальные вложения, связанные с организацией производства и применением взаимозаменяемого или нового материала (на единицу работ), в руб.;
Е'п—нормативный коэффициент эффективности для отраслей промышленности, а остальные обозначения те же, что и в формулах (5.3) и (5.4).
Для обеспечения сопоставимости показателей дополнительных капитальных вложений Kt по каждому варианту учитывается круг основных сопряженных отраслей, обеспечивающих непрерывное возобновление элементов оборотных средств, необходимых для выпуска единицы конечной строительной продукции,
Kt = KQ + Kc + Ke, (5.7)
где Хо — капитальные вложения на организацию производства строительных материалов и конструкций в руб.;
Кс~капитальные вложения на организацию производства исходного сырья и полуфабрикатов (производство вяжущих, заполнителей и др.) в руб.;
Ке —капитальные вложения на производство электроэнергии и добычу топлива (при энерго- и топливоемких производствах).
Годовые эксплуатационные расходы по каждому из сопоставляемых вариантов Cz учитываются по формуле
+ + + (5.8)
где Аь— амортизационные отчисления на полное восстанови
ление в руб.;
138
A*—амортизационные отчисления на капитальный ремонт в руб.;
6г—расходы на текущий ремонт в руб.;
Л(-—эксплуатационные расходы, связанные с функционированием конструкции или здания в целом, в руб.
Приведенные к годовому отрезку времени амортизационные отчисления определяются по следующим формулам (гл. 4).
На полное восстановление (в руб.):
а) отдельного элемента здания (на единицу измерения)
^=-77; (5-9)
б) жилого здания в целом (на 1 м2 площади)
(5-1°)
На капитальный ремонт ( в руб.):
а) отдельного элемента здания (на единицу измерения)
= (5.11)
или упрощенно
А^~ЧГ< (5.1Г)
б) жилого здания в целом (на 1 м2 площади)
£ Н Qi 4" б
‘-1 --------, (5.12)
где Di — нормативный срок службы жилого дома (а не данного элемента здания) в годах;
di — нормативный срок службы элемента здания в годах;
/— —----1—число полных замен или ремонтов данного эле-
мента за весь срок службы жилого здания;
Zi — сметная стоимость единицы измерения данного элемента здания в руб.;
Zi == z, ht—строительная стоимость элементов данного вида в доме в целом в руб.;
где h{ — количество единиц измерения этих элементов;
— сметная стоимость 1 м2 жилой площади, или удельные капитальные вложения, в руб.;
— коэффициент изменения стоимости работ по замене данного элемента здания в сравнении со стоимостью этих работ в новом строительстве.
J0*
139
Годовые расходы на текущий ремонт 6, определяются специальным расчетом, учитывающим особенности содержания и ремонта данной конструкции. Например, различия в периодичности окраски деревянных и металлических оконных переплетов, столярных изделий в жилых комнатах и местах общего пользования и др., выполнении сопутствующих отделочных работ и т. д. Для определения показателей расходов следует использовать «Нормы затрат труда на техническое обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда», разработанные Министерством коммунального хозяйства РСФСР в 1963 г. [51].
В тех случаях когда нет сколько-нибудь заметных различий, расходы на текущий ремонт можно принимать в размере 50% от затрат на капитальный ремонт конструкции согласно «Типовой методике составления экономической части проектного задания», разработанной проектным институтом № 2 бывш. Минстроя РСФСР.
В общем виде годовые расходы (в руб.) на текущий ремонт можно выразить как часть у£ от расходов на капитальный ремонт Л*
(5.13)
Подставляя значение A*t исчисляемое по формуле (5.11) и (5.12), получим:
а) для отдельного элемента здания (на единицу измерения)
(5.14)
или упрощенно
(5.1П di
б) для жилого здания в целом (на 1 м2 площади)
9, -= Y? —----„------• (515)
Отметим, что проблема оптимального соотношения затратна капитальный и текущий ремонт (а в более широком толковании— на планово-предупредительный ремонт) пока еще не исследована и ждет своего решения.
Показателями эксплуатационных расходов At- учитываются лишь те из них, которые не связаны с ремонтом, например, периодическая промывка и натирка полов и др., определяемые по действующим прейскурантам на работы по уборке помещений. Расходы на отопление, которые приходится сравнивать при оценке наружных ограждающих конструкций и зданий в целом, исчисляются на основании калькуляций и расчетов, учитывающих
140
стоимость топлива и источник теплоснабжения (местная или районная котельная, теплоцентраль).
Такие эксплуатационные расходы, как административно-управленческие, хозяйственные, уборка территории и некоторые другие, в расчетах учитывать не следует, поскольку они непосредственно не связаны с долговечностью конструкции или здания и зависят от организации домохозяйства.
Капитальные вложения на возведение конструкции z{ или жилого здания Ki определяются на основании смет, калькуляции, действующих норм и расценок на строительно-монтажные работы. При наличии существенных различий в трудоемкости и продолжительности возведения конструкции учитываются дифференцированные накладные расходы. В тех случаях когда имеются заметные различия в отпускных ценах, установленных в разное время на строительные детали одного и того же назначения, расчеты сравнительной экономической эффективности вариантов конструкций и жилых зданий различной долговечности следует производить по плановой себестоимости единицы продукции или фактической себестоимости (если она ниже плановой) на передовых предприятиях. При этом, когда объемы продукции на предприятиях разные, ее себестоимость должна быть скорректирована до сопоставимого, то есть одинакового объема производства.
Используя теперь формулы (5.9) — (5.15), напишем обобщенное выражение годовых эксплуатационных расходов Ct (5.8) для отдельного элемента здания (на единицу измерения)
С, = -^-+(1+у()-Й-Л9/ + Л,, (5.16)
для жилого здания в целом (на 1 № площади)
п
Cl = ~ +(1 + Т?) ( X Z. j, q. 4- о\ +Л^- (5.17)
1=1
5.2.2. Определение эквивалентной цены на взаимозаменяемые и новые материалы и конструкции различной долговечности
Исследование экономической эффективности применения взаимозаменяемых материалов и конструкций различной долговечности обычно связано с решением такой задачи, как определение эквивалентной отпуской цены или стоимости единицы измерения элемента (конструкции) в деле х,, при которой приведенные затраты по эталонному (базовому) Пь и сопоставляемому 77; вариантам будут одинаковые.
141
Пользуясь формулой (5.4), это условие запишем так:
+ Еьгь — Ct +£« xi (5.18)
или
ПЬ = П,. (5.18')
Теперь годовые текущие расходы по сопоставляемому или внедряемому варианту С(- (5.16) выразим через их составляющие:
С; = -^- + (1+¥г)-^-Л?/ + Л, (5.19)
Di Di
или
Ct = х. O.+ A-git. Vf./Hj.L A.t (5.20)
Di
где приняты те же обозначения, что и в предыдущих формулах. Подставляя значение Cf (5.20) в формулу (5.18) и преобразуя, найдем эквивалентную, т. е. максимальную цену xit при которой приведенные затраты по базовому варианту Пь и сопоставляемому Hi будут одинаковые:
Xi = —-------------------- (5.21)
l+/i Qi + Yi ji Qi + Di
или
Xi =----------------------- . (5.21')
I-1- ]i Qi -ryiiiQi + DiiDi
Пользуясь формулой (5.21), в табл. 5.1 была определена максимальная стоимость алюминиевых переплетов хг, равная 30 руб. за 1 заполнения проема при базовой стоимости заполнения проемов деревянными переплетами 28 руб.
В тех случаях когда сопоставляемый и эталонный варианты различаются также по удельным капитальным вложениям в материально-техническую базу строительства, используя формулу (5.6), условие равенства приведенных затрат П'ь и ГГ. запишется так:
Сь + Еьг„ + Еь КЬ = С,+ ЕпХ. + Е;К.', (5.22)
или
П:. (5.22')
Теперь формула (5.21) для определения эквивалентной цены на взаимозаменяемый или вновь внедряемый материал (конструкцию) примет вид:
= \Cb + Ebi„ + E-bK,b-hi-E-nK\)Dl
1 1 + h Qi + Yi JiQi DnDi
T42
или
(52у)
1 + /i + Yi /. ?i 4~ &n Di
Из структуры формул (5.21) и (5.23) видно, что эквивалентная цена на заменяемые или внедряемые матералы есть функ-ция долговечности самого элемента h = —= 1), а также жи-лого здания в целом И чем выше показатели долговечности, тем более высокая эквивалентная цена может быть допущена на заменяемые или внедряемые материалы и конструкции. На конкретном примере ниже показано (табл. 5.2), что при принятом уровне сметной стоимости на полы дощатые (5 руб. за 1 м2 в деле) эквивалентная цена за полы из линолеума составляет
4 руб. за 1 № при сроке службы.......... 10 лет
5 руб. » » » » » ........... 30»
Тем самым, зная эквивалентную цену или задаваясь ею на основе расчетных калькуляций, либо принимая ее по данным фактической себестоимости производства на передовых предприятиях, можно определить ту минимальную долговечность, которой должен обладать внедряемый или заменяемый материал (конструкция).
Именно так, в тесной взаимосвязи себестоимости производства, долговечности и эксплуатационной надежности, должна проводиться работа по созданию новых и применению взаимозаменяемых материалов и конструкций.
Формулы (5.21) и (5.23), разумеется, справедливы для определения эквивалентных цен на жилые здания в целом, для чего вместо составляющих затрат по отдельным элементам следует пользоваться показателями затрат по зданиям.
Рассмотренный метод эквивалентных цен автор широко использовал еще в 1956 г. для анализа экономической эффективности крупноблочного строительства [37].
5.2.3. Применение методов экономической оценки для выбора наиболее эффективных строительных конструкций и жилых зданий различной долговечности
5.2.3.1, Расчет экономической эффективности заполнения оконных проемов переплетами различной долговечности
На конкретных примерах покажем влияние долговечности строительных элементов и жилых зданий на изменение уровня
* См. главу 4 (4.2.2).
143
Таблица 5.1
Сопоставление приведенных затрат на устройство и содержание заполнения оконных проемов деревянными и алюминиевыми спаренными переплетами (на 1 At2 заполнения проема1)
Показатели Переплеты деревянные (базовый вариант) Переплеты алюминиевые (сопоставляемый вариант)
Срок службы в годах: жилого дома Di 100 100
переплетов d{ 50 100
Число капитальных ремонтов (полных замен) /=-^-1 1 —•
Стоимость 1 л2 заполнения проема, включая остекление и окраску Z(, в руб 28 32
Текущие годовые расходы на ремонт и содержание Cj в руб.: амортизационные отчисления на реновацию 0,28 0,32
1 Di амортизационные отчисления на капиталь-ныи ремонт & ......... 0.28 __
расходы на текущий ремонт и эксплуатационное содержание Of-j-Af 0,14 0,07
Итого Ci ...... Сь = 0,7 Q = 0,39
Сумма приведенных затрат, в руб 17l~ Ci +En2i, где £„ = 0,17 . Пь =5,46 /71 = 5,83
Эквивалентная стоимость заполнения 1 ж2 проема алюминиевыми переплетами из условия 7?! = Пь — 5,46 руб 28 (100%) 30 (107%)
1 Без учета сопряженных капитальных вложений.
приведенных затрат, на выбор наиболее эффективных конструкций и уровень эквивалентных цен на взаимозаменяемые или внедряемые материал^ и конструкции.
В табл. 5.1 приведен такой расчет на примере заполнения оконных проемов деревянными и алюминиевыми переплетами, требующими различных капитальных вложений, текущих расходов на ремонт и содержание и имеющих разные сроки службы. Принято, что теплопотери через деревянные и алюминиевые переплеты практически одинаковы и потому расходы на отопление не учитываются.
Долговечность алюминиевых переплетов примерно та же, что и долговечность кирпичных и других облегченных каменных стен—100 лет и более. За указанный срок пришлоь бы не ме-
144
нее 1 раза сменить переплеты деревянные, срок службы которых составляет около 50 лет. Тем не менее по приведенным затратам, рассчитанным при нормативном сроке окупаемости £н = 6 лет, более долговечные алюминиевые переплеты будут экономически целесообразны лишь в том случае, когда их стоимость в деле (30 руб. за 1 м2 заполнения) не будет превышать сложившийся ныне уровень стоимости заполнения оконных проемов деревянными переплетами (28 руб. за 1 м2 заполнения) более чем на 7% (табл. 5.1).
И это без учета сопряженных капитальных вложений, которые по алюминиевым переплетам, особенно на производство алюминия и электроэнергии для технологических целей, будут заметно выше, чем по переплетам деревянным.
При этом было бы правильно сопряженные капитальные вложения учитывать только на организацию производства алюминиевых переплетов, а также сырьевой и энергетической базы, поскольку заменяемое производство деревянных переплетов уже создано и не требует отвлечения средств в данное время.
В тех случаях когда внедрение новых и более долговечных материалов и конструкций сопряжено с ликвидацией или реконструкцией действующих мощностей по заменяемым материалам, неамортизированная часть стоимости основных фондов или дополнительные капитальные вложения по их реконструкции, соответственно полностью или частично, должны быть отнесены к затратам на организацию производства новых материалов.
При учете только некоторых из этих факторов эквивалентная стоимость сопоставляемых в нашем примере алюминиевых переплетов, а следовательно, и эквивалентная цена на них будет еще более приближаться к стоимости или цене переплетов деревянных.
5.2.3.2. Расчет экономической эффективности применения чистых полов различной долговечности
По сметным данным полы из линолеума дороже полов дощатых в 1,5 раза и более. Имеются публикации, согласно которым себестоимость 1 м2 пола из линолеума несколько ниже себестоимости пола дощатого (на 0,3 руб.).
Однако чтобы экономия была не только в строительстве, но и в эксплуатации, срок службы полов из линолеума должен быть около 30 лет (табл. 5.2).
Между тем специалисты оценивают долговечность полов из линолеума всего в 6—10 лет. В таком случае за один срок службы полов дощатых (50 лет) или паркетных (80 лет) придется несколько раз (от 4 до 7) сменить полы из линолеума. И тогда полы из линолеума будут менее экономичны, чем полы паркетные и, конечно, менее экономичны, чем полы дощатые.
J45
Таблица 5.2
Сопоставление приведенных затрат на устройство и содержание чистых полов различной долговечности (на 1 лв пола). Срок службы дома D; =100 лет
Показатели Полы дощатые (базовый вариант Полы (сопоставляемые варианты)
паркетные (дубовые) на линолеума
Срок службы покрытия пола d, в 1 годах 50 60 80 100 10 30
Затраты труда на укладку 1 № пола в чел.-днях 0,2 0,2 0,3 0.3 0,06 0,06
Стоимость 1 jws покрытия пола, включая основание и отделку £/ в руб 5 5 10,6 10,6 6,6 4,7
Текущие годовые расходы на ремонт и содержание С/ в руб.: амортизационные отчисления .b zi на реновацию = — .... 0,05 0,05 0,106 0,106 0,07 0,05
амортизационные отчисления на капитальный ремонт А* = г/ 0,1 0,08 0,132 0.1С6 0,66 0,16
расходы на текущий ремонт 0i = 0.5 Л? 0,05 0.04 0.066 0,053 0,33 0,08
расходы1 на эксплуатационное содержание А/ 0,26 0,26 0,2 0,2 0,2 0,2
Итого Ci 0,46 0.43 0,5 0,46 1,26 0,49
Приведенные затраты в руб. Hl ~ б*/ Enzt 1,31 1,28 2,3 2,26 2,38 1,29
Удельные капитальные вложения в материально-техническую базу г] в руб 4 4 4 4 2,6 2,6
Приведенные затраты с учетом создания материально-технической базы в руб 1,99 1,96 2,28 2,94 2,82 1,73
П\= Ci + E'nz\, где Еп — = ^ = 0,17.
1 Показателями эксплуатационных расходов учтены: по полам паркетным — промывка 1 раз в два месяца и окраска, натирка мастикой и воском — 1 раз в месяц, по полам дощатым — промывка 1 раз в месяц.
Тем самым уменьшение себестоимости полов из линолеума за счет снижения их качества будет сопровождаться большими потерями при эксплуатации. Это положение может быть справедливым и в других случаях, когда в расчет не принимается надежность и долговечность материалов, деталей и конструкций.
146
Поэтому к промышленности полимерных и других материалов должны быть предъявлены требования создания материалов с наперед заданным качеством — долговечностью при уровне себестоимости, не превышающем экономического предела.
В рассматриваемом нами случае из условия одинаковых приведенных затрат по полам дощатым и из линолеума (около 1,9 руб. на 1 .м2 пола с учетом вложений в материально-техническую базу) равнозначными будут следующие сочетания показателей:
срок службы полов из линолеума около 30 лет, стоимость 1 м2 пола на уровне стоимости пола дощатого (около 5 руб. за 1 м2);
либо срок службы полов из линолеума около 10 лет, а стоимость 1 м2 пола (около 4 руб.) на 20% ниже стоимости пола дощатого (около 5 руб. за 1 м2).
5.2.3.3. Экономическая оценка жилых домов различной капитальности и долговечности
Направляя основные усилия на развитие крупнопанельного железобетонного домостроения, нельзя не учитывать целесообразности возводить в ряде районов страны менее капитальные — деревянные — дома. На их долю приходится от 8 до 11% всего объема государственного жилищного строительства за 1959— 1962 гг., в том числе около половины составляют дома рубленые и брусчатые.
При сложившемся уровне сметной стоимости строительства 1 м2 жилой площади в деревянных домах на 20% ниже, чем в малоэтажных каменных, и сроках службы около 50 лет малоэтажные деревянные (рубленые и брусчатые), а также смешанные жилые здания, возводимые с широким использованием деревянных элементов, достаточно эффективны. По показателям приведенных затрат, учитывающим расход на строительство и эксплуатацию, здания этого типа примерно равноценны или даже более экономичны, чем каменные дома облегченной конструкции со сроком службы около 100 лет (табл. 5.3).
Экономическая эффективность будет еще выше при переходе на возведение индустриальных типов деревянных домов — каркасных и особенно щитовых, на изготовление которых расход древесины уменьшается на 35—40% по сравнению с брусчатыми. Применение водостойкой фанеры и другие технические мероприятия, включая надлежащее качество строительно-монтажных работ, позволяют обеспечить нормативный срок службы таких зданий, равный 50 годам.
Поэтому Госстрою СССР следовало бы поручить соответствующим научно-исследовательским и проектным организациям разработать мероприятия по повышению эффективности деревянного домостроения при сроках службы жилых зданий около
147
Таблица 5.3
Сопоставление приведенных затрат по строительству н содержанию ..жилых домов различной капитальности и долговечности (на 1 м2 жилой площади) 1
Показатели Кирпичный жилой лом облегченной конструкции (базовый вариант) Деревянный брусчатый жилой дом (сопоставляемый вариант)
Срок службы здания Z)j в годах 100 50
Нормативные амортизационные отчисления от первоначальной стоимости в %: на полное восстановление 1 2
на капитальный ремонт 1,3 2,3
Капитальные вложения в руб 100 80—88
Текущие расходы на ремонт и содержание С/ в руб.: амортизационные отчисления на восстановление Л* 1 1 ^б****! f8
амортизационные отчисления на капитальный ремонт А* 1,3 1,8-2
на текущий ремонт и эксплуатационное содержание (по расчету) 2 2,6—2,7
Итого Ci • 4,3 6,0—6,5
Сумма приведенных затрат в руб.: ГЦ—С^ЕпК^ при £„=0,17 21,3 19,6—21,5
1 Без учета сопряженных капитальных вложений, которые по деревянным домам будут меньше, чем по каменным.
50 лет, определив область наиболее целесообразного его применения. Это будут районы промышленных лесоразработок и Крайнего Севера, сельская местность лесоизбыточных территорий, некоторые вновь осваиваемые районы и др.
Облегченные конструкции являются основным типом конструкций для малоэтажных жилых домов. Широкое использование конструкций повышенной долговечности для возведения основных элементов малоэтажного жилого дома экономически нецелесообразно.
При одинаковых планировочных решениях квартир облегченные конструкции являются основным путем уменьшения разрыва в показателях стоимости, расхода материалов и затрат живого труда на возведение малоэтажных жилых домов в сопоставлении с 4—5-этажными. При строительстве 2-этажных жилых домов секционного типа применение конструкций примерно»
148
той же капитальности, что и в 4—5-этажных (и тоже без лифтов и мусоропроводов — для сопоставимости) повышает стоимость I № жилой площади в малоэтажных домах на 4—7%.
Если излишняя капитальность жилых зданий связана с непроизводительным использованием капитальных вложений, то недостаточная долговечность приводит к неоправданным эксплуатационным расходам.
Особенно неэкономичными являются деревянные и другие облегченные жилые здания со сроками службы 15— 25 лет, на долю которых приходится 18,1% всего обобществленного жилищного фонда (по данным переписи на 1 января 1960 г.).
Строительство домов такого типа продолжается и за 1963 г. составило около 4 млн. м2 жилой площади, или примерно 7% к объему государственного жилищного строительства по стране в целом. По отдельным территориям эта цифра значительно выше: в Архангельской обл. —18,5%, в Коми АССР — 21,8%, а в Казахской ССР — около 36% всего объема государственного жилищного строительства.
Стоимость 1 м2 жилой площади в домах этого типа всего на 10—12% ниже, а ежегодные нормативные расходы на капитальный и текущий ремонт и эксплуатационное содержание, а также на полное восстановление на 35—60% выше, чем по деревянным рубленым и брусчатым жилым зданиям со сроком службы 50 лет. Основное санитарно-техническое оборудование таких домов, стоимость которого достигает 25% общей стоимости здания, за эти сроки еще не амортизируется, а приведенные затраты на 2—7% выше, чем по домам со сроком службы 50 лет (гл. 4, табл. 6.4).
Поэтому целесообразно прекратить в ближайшие годы государственное строительство деревянных, камышитовых и других облегченных благоустроенных жилых зданий квартирного типа со сроком службы 15—25 лет (исключая особые условия и обстоятельства).
Достигаемая при этом экономия на эксплуатационных расходах (2,1—3,4 руб. на 1 м2 жилой площади в год) позволит окупить дополнительные капитальные вложения по строительству более долговечных жилых зданий, в том числе деревянных каркасных и щитовых (срок службы 50 лет) за 5—6 лет, что соответствует нормальному сроку окупаемости.
Примерно 40% всего городского жилищного фонда СССР составляют жилые здания, находящиеся в личной собственности граждан. Это преимущественно деревянные и другие некаменные жилые здания (более 80%), износ которых велик во многих городах.
На земельные участки, занимаемые индивидуальными застройщиками, приходится более половины всей селитебной территории городов и рабочих поселков, что приводит к удорожа
149
нию эксплуатации городского хозяйства и росту удельных капитальных вложений в него.
Владельцам домов, подлежащих сносу по реконструкции жилых районов, государство бесплатно предоставляет квартиру и делает возмещения за сносимые хозяйственные постройки и зеленые насаждения. Практически государство также берет на себя около 45% всех расходов по содержанию и ремонту предоставляемых жилищ, поскольку поступления по квартирной плате и другим статьям возмещают лишь около 55% всех расходов жилищно-эксплуатапионных органов (гл. 3, 3.2.4).
В связи с указанным следовало бы разработать предложения по созданию в городах условий, благоприятствующих замене старых малоэтажных жилых зданий, находящихся в личной собственности граждан, капитальными многоквартирными жилыми домами, возводимыми на кооперативных началах.
В числе этих предложений можно было бы предусмотреть следующее:
уменьшить размер собственных средств, вносимых трудящимися до начала строительства кооперативного жилища с 40% его стоимости по действующему ныне положению до 20—25%;
увеличить сроки погашения кредита, предоставляемого государственным банком на строительство кооперативных жилых домов, с 10—15 лет в настоящее время до 15—25 лет;
засчитывать в погашение собственных средств, вносимых застройщиками до начала строительства,'исчисленную в установленном порядке стоимость жилых домов, хозяйственных построек и зеленых насаждений, находящихся в личной собственности граждан и подлежащих сносу по плану реконструкции жилых районов.
5.2.4. Влияние нормативного коэффициента эффективности капитальных вложений на выбор долговечности жилых зданий
Нормативные коэффициенты эффективности позволяют находить оптимальные соотношения дополнительных капитальных вложений и достигаемой на их основе экономии в текущих затратах.
От величины нормативного коэффициента эффективности в большой степени зависит обоснованность экономических расчетов, а следовательно, и выбор наиболее экономичных решений.
Как известно, действующие в настоящее время нормативные сроки окупаемости и коэффициенты эффективности не имеют достаточного научного обоснования и носят временный характер [47]. Для расчетов экономической эффективности по возведению и содержанию жилищ принимается срок окупаемости (6 лет) и нормативный коэффициент эффективности (0,17), установленные
150
для строительства. Между тем жилища не создают материальных благ и национального дохода в целом; по этой причине срок окупаемости дополнительных капитальных вложений в жилищном строительстве, по-видимому, должен быть больше, чем для производственных отраслей народного хозяйства.
Для исследования влияния изменения величины нормативного коэффициента эффективности на выбор экономически целесообразной долговечности строительных элементов и жилых зданий воспользуемся расчетами, приведенными выше в табл. 5.1, 5.2 и 5 3. Результаты этих расчетов, устанавливающие зависимость уровня приведенных затрат и эквивалентных капитальных вложений (стоимости) по строительным элементам и жилым зданиям различной долговечности при изменении коэффициентов эффективности от 0.10 до 0,17, представлены в табл. 5.4.
Из цифр этой таблицы видно, что при повышении величины коэффициента эффективности с 0.10 до 0,17 приведенные затраты по более долговечным строительным элементам и жилым зданиям возрастают более интенсивно, чем по элементам и зданиям с меньшими сроками службы.
Это означает, что чем выше эффективность капитальных вложений, тем выгоднее применять такие технические решения, при которых достигается экономия на первоначальных затратах, а ремонт и содержание конструкций будут связаны с повышенными текущими расходами.
Тем самым завышение величины коэффициента эффективности ппиводит к применению менее долговечных строительных элементов здания, как правило, более дешевых, требующих меньших капитальных вложений, но технически не всегда совершенных.
И наобопот, снижение нормативного коэффициента эффективности с 0,17 до 0,10, или, что то же, увеличение срока окупаемости капитальных вложений на мероприятия по новой технике в жилищном строительстве с 6 до 10 лет, будет благоприятствовать применению более долговечных и совершенных строительных элементов и оборудования жилых зданий. Эквивалентные капитальные вложения (на единицу измерения элемента, а по жилым зданиям на I м2 жилой площади), рассчитанные из условия равенства приведенных затрат по базовым (менее долговечным) и сравниваемым (более долговечным) вариантам, в этом случае (Ert=0.10) будут выше, чем при коэффициенте эффективности Еп = 0,17 (см. табл. 5.4). Это указывает не только на экономическую целесообразность применения более долговечных элементов жилых зданий, но и позволяет определять предельное значение их стоимости.
Например, для нормативного коэффициента эффективности Еп — 0,17 и первоначальной стоимости деревянных переплетов (базовый вариант) 28 руб. за 1 м2 приведенные затраты составляют 5,46 руб., а соответствующая этому эквивалентная стой-
Г51
мость (в деле) более долговечных алюминиевых переплетов — 30 руб.
При снижении коэффициента эффективности до 0,10 приведенные затраты по деревянным переплетам будут равны 3,5 руб., а эквивалентная, т. е. предельно допустимая, стоимость алюминиевых переплетов может быть повышена с 30 до 31,2 руб. за 1 я1 2 * * * * *. В табл. 5.4 приведены аналогичные зависимости по другим строительным элементам жилых зданий.
Таблица 5.4
Сопоставление приведенных затрат и эквивалентных капитальных вложений при различных нормативных коэффициентах эффективности1 (на 1 я? конструкции, а по жилым домам — на 1 л2 жилой площади)
Пол Заполнение оконных проемов Деревянный жилой дом (базовый вариант) Кирпичный ЖИЛОЙ ЛОМ
из линолеума (базовый вариант) дощатый паркетный (дубовый»
деревянные пергплеты (базовый вариант) алюминиевые переплеты
Срок службы, лет . . . Капитальные вложения, 10 50 80 50 100 50 100
„руб Приведенные затраты8, руб/%: при £л=0,10 (срок 6,6 5 10,6 28 32 88 100
окупаемости 10 лет) . 1,92 0,96 1,56 3,50 3,59 15,3 14,3
при /?„—0,17 (срок 100 100 100 100 100 100 100
окупаемости 6 лет) 2,38 1,31 2,30 5,46 5,83 21,5 21,3
Эквивалентные капитальные вложения8, руб/%: 124 137 10,1 147 11 156 162 30 140 149 101
при £л=0,17 . . . 100 11,9 100 13,4 — 100 31,2 ’ 100 108
» £л=0,10 . . 118 122 104 107
1 См. табл. 5.1, 5.2 и 5.3.
2 Без учета сопряженных капитальных вложений.
Всякое сколько-нибудь заметное повышение в будущем уров-
ня заработной платы работников, занятых ремонтом и содержа-
нием жилищ, а также соблюдение периодичности ремонтных ра-
бот, будут оправдывать уже в настоящее время применение
более широкого круга долговечных, технически совершенных
152
строительных элементов и оборудования жилых зданий, на текущее содержание которых требуются меньшие расходы.
В этой связи научное обоснование нормативных сроков окупаемости и коэффициентов эффективности капитальных вложений на мероприятия по повышению качества (новой техники) жилищного строительства не должно базироваться только на статистическом анализе эффективности капитальных вложений в основные производственные и оборотные фонды строительномонтажных организаций. Эти обоснования должны учитывать также технический, экономический и социальный прогресс на ближайшее будущее.
5.3. КАПИТАЛИСТИЧЕСКИЕ СТРАНЫ
В капиталистических странах применяются иные методы сравнительной экономической оценки строительных конструкций и жилых зданий различной долговечности.
Наряду с учетом стоимости земельного участка, размер процентной ставки на капитал определенным образом влияет на выбор капитальности жилых зданий и является одним из решающих факторов оценки будущих расходов на ремонт и содержание жилищ.
Нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, или, как их называют в странах капитала, нормы финансовой амортизации, определяются обычно не долговечностью здания, а финансовой политикой, конъюнктурой рынка капиталов и реже социальной политикой. В одной и той же стране, где имеется как государственный, так и частный сектор жилищного строительства, продолжительность амортизационного периода, т. е. срока отчислений на восстановление первоначальной стоимости жилых зданий, может быть весьма различной.
На строительство жилищ, имеющее социальный характер и субсидируемое государством, обычно предоставляются долгосрочные ссуды сроком до 100 лет, тогда как при строительстве, финансируемом частным капиталом, обычно прибегают к краткосрочным ссудам и ссудам на средние сроки.
Тем самым продолжительность амортизационного периода не совпадает с предполагаемым сроком службы здания. При определении отчислений на реновацию считают, что экономический срок службы здания превышает срок ссуды и потому не оказывает никакого влияния на последний. Вместе с тем долгосрочные ссуды обычно не предоставляются для строительства жилых зданий временного характера или зданий, экономический срок которых заранее ограничивается (например, возведение жилищ в районах, намечаемых к разуплотнению, и т. п.).
Таким образом, в капиталистических странах размер амортизационных отчислений может значительно отклоняться от действительного снашивания жилых зданий. Домовладельцы стремят
153
ся бдлыиую часть стоимости жилищ списать в начальный период эксплуатации, что дает им гарантию в любых условиях, которые сложатся в будущем, обеспечить необходимые суммы для погашения стоимости жилых зданий (см. главу 3, рис. 13).
Отсутствие твердых норм амортизационных отчислений, особенно в период повышения спроса на жилища, и также наличие коммерческой тайны позволяет домовладельцам подвидом амортизации списывать значительную часть прибыли в амортизационный фонд, уменьшая тем самым сумму доходов, облагаемых налогом. В статье «Как прячут прибыли господа капиталисты» В. И. Ленин писал: «Именно в так называемый резерв или резервный капитал сплошь да рядом записывают прибыль, чтобы скрыть ее»1. Однако в период уменьшения спроса на жилища домовладельцы могут искусственно снижать размер амортизационных отчислений, с тем чтобы скрыть неблагоприятное финансовое положение.
Что касается будущих эксплуатационных расходов, то их уровень обычно связывается с размерами Квартирной платы. В тех случаях, когда квартирная плата устанавливается не из коммерческих, а социальных соображений, ее размер определяется условиями экономического равновесия, т. е. соответствия затратам по строительству и содержанию жилищ. С чисто экономической точки зрения это означает, что квартирная плата в принципе должна покрывать амортизационные отчисления на восстановление первоначальной стоимости жилища, расходы по оплате процентов на капитал, содержание управленческого и обслуживающего персонала, а также расходы по ремонту. В ряде стран, особенно во время второй мировой войны и после ее окончания, правительства прилагали усилия для сокращения амортизационных расходов и расходов по оплате процентов на капитал путем проведения политики поощрения жилищного строительства, предоставляя долгосрочные ссуды по пониженным процентным ставкам, а иногда и путем полной отмены взимания процентов по ссудам. Такие ссуды фактически становятся субсидиями, соответственно предусматриваемыми в бюджете.
Государственные власти могут непосредственно влиять на уровень расходов по содержанию жилищ. В государственном секторе эксплуатационные расходы зачастую устанавливаются на приемлемом среднем уровне независимо от уровня квартирной платы. И если не предоставляются какие-либо субсидии прямого или косвенного характера, то непрочное равновесие между расходами и доходами достигается либо путем перенесения расходов по ремонту внутренней отделки жилищ и содержанию санитарно-технического оборудования на жильцов, либо производство этих работ откладывается на более поздний период или вообще не производится.
1 В. И. Л е н и н. Соч., т. 25, стр. 120.
154
Практика частного сектора ряда капиталистических стран показывает, что расходы на ремонт и содержание жилищ домовладельцы обычно ставят в зависимость непосредственно от уровня квартирной платы. Во всяком случае так было в период второй мировой войны и после ее окончания, когда правительства многих стран (Австрия, Бельгия, Нидерланды, Италия, Франция и др.) проводили политику замораживания квартирной платы, на что домовладельцы ответили сокращением расходов по ремонту и содержанию жилищ. Под давлением домовладельцев и частного капитала правительства капиталистических стран ныне отказались от политики ограничения квартирной платы, что привело к росту как самой квартплаты, так и стоимости жилищного строительства.
5.3.1. Методы экономической оценки строительных конструкций и жилых зданий различной долговечности
В Швеции, Великобритании, Соединенных Штатах Америки и других капиталистических странах применяются аналогичные методы определения общих затрат по строительству и содержанию жилищ, хотя при этом используются различные термины, наиболее распространенными из которых являются «общая стоимость здания», «конечная стоимость», «предельная стоимость» и «стоимость, связанная с использованием».
С экономической точки зрения эти термины неудачны, так как затраты на ремонт и отчисления на амортизацию жилого здания не увеличивают его первоначальной или восстановительной стоимости. Правильнее говорить об общих расходах по строительству и содержанию здания, включая затраты на ремонт за весь срок его службы.
Применяются три различных метода для определения общей стоимости здания, т. е, общих затрат по строительству и содержанию жилищ: 1) метод общей годовой стоимости; 2) метод общей заранее учтенной стоимости; 3) метод совокупной стоимости [78, 79].
Сущность метода расчета общей годовой стоимости заключается в том, что как единовременные затраты по строительству, так и будущие расходы по его содержанию в течение расчетного срока службы преобразуются в среднегодовые расходы.
Особенность метода расчета общей заранее учтенной стоимости состоит в том, что будущие (расчетные) расходы по содержанию жилого здания за весь предполагаемый срок его службы преобразуются в заранее исчисленную сумму к году фактического завершения строительства, которая суммируется с первоначальной стоимостью здания. В связи с этим рассматриваемый
155
метод часто называют также методом стоимости в настоящее время,
В отличие от этого метода расчет совокупной стоимости заключается в преобразовании всех затрат по строительству и расходов по содержанию жилого здания за весь предполагаемый срок его службы в расчетную сумму к году ожидаемого сноса здания (так называемые накопленные затраты).
Ниже приводятся математические формулировки указанных трех методов расчета, вывод которых основан на использовании формул срочных уплат и срочных взносов.
1. Метод расчета общей годовой стоимости
Г =(5.22} 1ОО(<о” — 1) юо ' 7
2. Метод расчета общей заранее учтенной стоимости
У ^7<+-пг(<оП—76. (5.23)
3. Метод расчета совокупной стоимости
IT = и* К + (5,24)
ч
где К — первоначальная стоимость жилого здания, денежные единицы;
?]— процентная ставка на капитал (сложные проценты); и = 1 +0,01 т];
m — среднегодовые расходы на ремонт и содержание жилого здания, а также амортизационные отчисления на восстановление в процентах от первоначальной стоимости;
п — срок службы жилого здания, годы;
Г — общие среднегодовые расходы, складывающиеся из капитализированной первоначальной стоимости строительства, приведенной к годовому сроку службы жилого здания, и среднегодовых расходов на ремонт и его содержание;
У — учетная стоимость или общие затраты к году завершения строительства, складывающиеся из некапитализи-рованной первоначальной стоимости строительства и капитализированных расходов на ремонт и содержание жилого здания за полный срок его службы;
W — совокупная стоимость или общие затраты по жилому зданию, накопленные к году его сноса и складывающиеся из капитализированной первоначальной стоимости строительства и капитализированных расходов на ремонт и содержание за полный срок службы здания.
В первом и третьем случаях первый член формул представляет собой капитализированную, а во втором — некапитализиро-
156
ванную первоначальную стоимость строительства; второй член формул — капитализированные расходы по содержанию во втором и третьем случаях и некапитализированные в первом.
Проиллюстрируем применение указанных методов числовым примером.
Дано:
К — 1 000 000 (денежных единиц);
П=5%;
«=1+0,01-5=1,05;
/л=1%;
ц=50 лет.
Подставляя в формулы (5.22)—(5.24) исходные данные, получим
1 000000.5.1,05*° +!1000000=^£7Л 100(1,05»°—1) 100 84,56%
. 10 000 _ 64 771
+ 15,44% — 100%
2. У = 1 000 000 + 1 (Lff50-*). 1 000 000= — °— +
5.1,05ю 84,56%
. 182600 = 1 182600
"Г 15,44% 100%
3. W = 1,О550-1000 000 ч- 1 000 000 =
5
11480 000 . 2096000 13586000
----------------------------------.
84,56% 15,44% 100%
Из этих цифр видно, что независимо от применяемого метода исчисления общих расходов по строительству и содержанию жилого здания при заданных исходных условиях расходы на ремонт и содержание жилого здания (второй член формул) составляют одинаковую долю от общих расходов по строительству и его содержанию.
Несмотря на этот одинаковый конечный результат, относительные преимущества каждого метода исчисления общих расходов все же определяются целью, которая при этом ставится.
Метод расчета общей годовой стоимости (1) обычно применяется, когда наперед рассчитываются годовые доходы от эксплуатации жилого здания, и потому представляет наибольший интерес- для домовладельцев. При этом относительно низкий уровень общей годовой стоимости может быть достигнут путем применения для строительства менее дорогих материалов и изделий, соответственно уменьшая первоначальные капитальные вложения, что, однако, будет связано с относительно дорогостоящим их содержанием в течение всего срока службы.
157
Следует отметить известную гибкость этого метода, поскольку расчеты могут быть легко приспособлены к изменяющимся конъюнктурным условиям в течение различных периодов срока службы здания как в части затрат на его содержание, так и процентной ставки на капитал и первоначальной стоимости строительства.
Метод расчета общей заранее учтенной стоимости (2), или, как его чаще называют, метод расчета стоимости в настоящее время, представляет наибольший интерес для вкладчика капитала или проектировщика, поскольку он позволяет выбрать наиболее экономичное проектное решение жилого здания в целом, т. е. достигнуть наиболее низких общих затрат по строительству, ремонту и содержанию.
В пользу этого метода обычно приводятся следующие соображения. Расходы, которые производятся в течение всего срока службы жилого здания, определяются главным образом неизбежным износом его и необходимыми расходами по содержанию. Эти расходы, относящиеся к будущему, имеют сравнительно небольшое значение, поскольку их доля в стоимости в настоящее время сравнительно невелика (см. выше пример). Поэтому изменения расходов по содержанию жилого здания в будущем, которые возможны по разным причинам, также будут иметь небольшое влияние.
Тем самым, при сравнительной оценке по методу расчета стоимости в настоящее время основными показателями являются первоначальная стоимость строительства или капитальные вложения и относительный уровень расходов по содержанию в рассматриваемый период завершения строительства.
Предполагается, что в будущем заработная плата обслуживающего персонала и в целом расходы по содержанию благоустроенных жилищ, несмотря на развитие механизации и автоматизации в области содержания и ремонта зданий, будут возрастать. Поэтому считается, что уже теперь предпочтительно возводить такие здания, которые будут требовать меныиие расходы на содержание в будущем. С этой точки зрения наиболее приемлемым мог быть метод расчета совокупной стоимости (3), основанный на определении общих затрат по строительству и содержанию жилого здания к году его сноса.
Однако, учитывая неопределенность в отношении будущего как в части затрат на содержание, так и особенно процентной ставки на капитал, предпочтение отдается методу стоимости в настоящее время (2), при котором в должной мере учитывается уровень-51 расходов по содержанию не только в настоящее время, но и придается большое значение ему в ближайшем будущем.
В связи с этим метод совокупной стоимости (3) обычно применяют в расчетах целесообразности реконструкции или сноса существующих зданий.
158
5.3.2. Влияние размера процентной ставки на капитал на выбор долговечности жилых зданий
Возвращаясь к математической формулировке наиболее широко распространенного метода стоимости в настоящее время
Y = К + % f (5.23)
1] (дп
легко установить, что учетная стоимость зависит от первоначальной стоимости здания К, годовых расходов по его содержанию т, срока службы п, а также размера процентной ставки на капитал Т]. ।
Комбинируя различные сочетания указанных параметров, можно получить одну и ту же, в том числе и наперед заданную учетную стоимость. Соответствующие примеры приведены в табл. 5.5.
Таблица 5.5
Учетная стоимость жилых зданий с различными сроками службы, первоначальной стоимостью, годовыми расходами на ремонт и содержание и ставками на капитал в денежных единицах
очаль-(ИМОСТЬ Годовые расходы Процентная ставка на капитал т]
1 3 5
о S О и по содер-жанвю т Предполагаемый срок службы здания п в годах
£ Е е 80 ют 120 80 ют 120 80 ют 120
8 1890 1874 1861 1335 1305 1287 1177 1166 1169
1000 10 2000 2000 2000 1396 1368 1352 1216 12J5 1211
12 2110 2126 2139 1456 1431 1417 1255 1245 1259
10 1709 1726 1739 1177 1158 1147 1012 1004 1010
800 12 1819 1852 1879 1217 1221 1212 1051 1044 1052
15 1983 2041 2088 1328 1316 1309 1100 1103 1114
Из табл. 5.5 видно, что принятие одного из равноприемлемых решений по общему уровню учетной стоимости, когда в одном случае предусматриваются высокие первоначальные затраты и относительно низкие расходы по содержанию, а во втором — наоборот, тесно связано с процентной ставкой на капитал и сроком службы здания. При одинаковом сроке службы жилого дома 80 лет одна и та же учетная стоимость или стоимость в настоящее время в размере 1177 денежных единиц может быть получена при первоначальных капитальных вложениях 1000 денежных единиц, годовых расходах на содержание 8% первоначальной стоимости и учетной ставке на капитал 5%. Тот же уровень учетной стоимости будет при первоначальных капитальных
159
вложениях 800 денежных единиц, более низкой учетной ставке на капитал — 3%, но при более высоких расходах на содержание—10% вместо 8%. В табл. 5.5 имеются и другие аналогичные решения.
Иными словами, чем выше процентная ставка, тем выгоднее сокращать первоначальные капитальные вложения, заведомо идя на увеличение будущих расходов по содержанию. И в странах, где не хватает капиталов для вложений в жилищное строительство, а учетные ставки на капитал высокие, отдается предпочтение строительству жилищ тех типов, при которых первоначальные затраты ниже, даже если это влечет за собой увеличение расходов по содержанию жилищ в будущем.
Высокие процентные ставки на капитал могут в тот или иной период сделать невыгодным новое строительство и способствовать проведению политики ремонта существующего жилищного фонда. Чем продолжительнее физический или экономический срок службы здания, тем большее значение имеет процентная ставка на капитал и при расчетах уровня квартирной платы, когда он устанавливается из условия нормальной эксплуатации и возмещения всех затрат по содержанию (см. табл. 5.5).
Обычно недостаток свободных капиталов, а также высокие учетные ставки на капитал наблюдаются в капиталистических странах с относительным избытком рабочей силы, стоимость которой в этих случаях ниже, чем обычно. Поэтому увеличение в определенных пределах расходов на заработную плату, даже при более высокой трудоемкости работ, меньше отражается на прибылях строительных подрядчиков.
И наоборот, е странах, где практикуются более низкие учетные ставки на капитал, в принципе считаются более целесообразными такие проектные решения жилых домов, которыми предусматриваются более высокие первоначальные затраты по строительству и более низкие расходы по содержанию. Тем самым низкие процентные ставки также изменяют соотношение первоначальной стоимости и расходов по содержанию в общей учетной стоимости.
Данные табл. 5.5 весьма показательно характеризуют влияние изменения долговечности жилых зданий на уровень учетной стоимости.
При одной и той же первоначальной стоимости жилища (1000 денежных единиц) и одинаковых годовых расходах на содержание (по 8% первоначальной стоимости) увеличение сроков службы с 80 до 100—120 лет, т. е. на 25—50%, приводит к снижению учетной стоимости всего на 0,9—1,6% при ставке на капитал 1% и еще меньше — на 0,7—0,9%—при ставке на капитал 5%.
При более высоких расходах на содержание (т=10-И2%) с увеличением предполагаемого срока службы зданий с 80 до до 100—120 лет учетная стоимость даже возрастает на 0,3—1,4 %., 160
Это повышение учетной стоимости еще больше при относительно меньшей первоначальной стоимости жилища (/<=800 денежных единиц) и составляет 1,7—5% при ставке на капитал 1% и до 1,3% при ставке 5%.
Тем самым увеличение расчетного срока службы жилого дома с 80 до 100—120 лет, даже при неизменной его первоначальной стоимости, не дает сколько-нибудь заметного повышения экономической эффективности капитальных вложений, а во многих случаях приводит к ее снижению.
5.3.3. Применение методов экономической оценки для выбора наиболее эффективных строительных конструкций различной долговечности
Изложенные методы применяются не только для оценки про» ектных решений и методов строительства жилых зданий различной капитальности и долговечности. Ниже приводятся примеры использования этих методов для выбора экономически наиболее эффективных строительных конструкций и элементов жилого дома.
5.З.З.1. Расчет сравнительных затрат на устройство заполнения стандартных оконных проемов переплетами различной долговечности
Такое исследование недавно проведено в Нидерландах [78]. Было принято, что расходы на ремонт и содержание заполнения оконных проемов складываются из стоимости наружной окраски, а также замены скобяных изделий и стекол; при этом стоимость двух последних операций для упрощения взята одинаковой для стальных и деревянных переплетов. Внутренняя окраска не учитывалась, так как обычно она выполняется за счет средств жильцов. Стоимость наружной окраски I лг2 заполнения проемов составляет: 6,42 гульдена для деревянных переплетов и 3,77 гульдена для стальных, а в пересчете на один год— 1,07 и 0,54 гульдена при принятой периодичности окраски соответственно через 6 и 7 лет.
Учетная стоимость ремонтных работ и содержания за расчетный срок службы 50 лет при ставке на капитал (первоначальные затраты) 4% годовых определена в размере 19,7 гульдена за 1 м2 заполнения проемов деревянными перегородками и 9,6 гульдена стальными.
В табл. 5.6 приведена сравнительная стоимость заполнения оконных проемов деревянными и стальными переплетами для жилищ одного и того же типа (восемь окон четырех моделей). Из этих данных видно, что первоначальная стоимость стальных пе
11—488
161
реплетов на 2% выше ..стоимости деревянных, а расходы на ремонт и содержание их, наоборот, на 61 % ниже.
В результате по общим затратам на строительные работы, ремонт и содержание стальные переплеты экономичнее деревянных на 17%. Срок окупаемости дополнительных первоначаль-968__________________________________________946 \
ных затрат составляет всего около 2 лет (--------- 21.
19,7—9,6 )
Таблица 5.6
Сравнение общих затрат на устройство, ремонт и содержание заполнения оконных проемов деревянными и стальными переплетами (Нидерланды) (в гульденах на одно жилище)
Число окон и их тип Деревянные оконные переплаты Стальные оконные переплеты
заводская стоимость дополнительные расходы альная ь (гр. 2+ расходы на ремонт и содержа- ние всего (гр. 4-j-rp. 5) заводская стой- . мость ’ дополнительные расходы ' первоначальная стоимость (гр. 74- 4-гр. 8) расходы на ремонт и содержа- ние всего (гр. 9-(-гр. 1(
псрвонач СТОИМОСТ |+гр. 3)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1XF13 20 17 17 10 47 22 19 41 3 44
4х£4 181 275 456 208 664 190 262 452 84 536
1X £5 47 50 97 35 132 55 48 103 12 115
2хМ10 154 202 356 160 516 179 193 372 62 434
Итого на одно жилище в гульденах 402 544 946 413 1359 446 522 968 161 1129
То же, в % — — 100 100 100 —' 102 39 83
Примечание, В заводскую стоимость включены отпускная цена на изделия, расходы по перевозкам их на строительную площадку и налог с оборота. Дополнительными расходами учитываются оплата скобяных изделий, затраты по установке переплетов, вставке стекол и окраске^
5.3.3.2. Расчет сравнительной стоимости наружных стен различной утепленности
Этому вопросу посвящено недавно проведенное исследование в Финляндии [78]. Используемый при этом метод общей годовой стоимости, математическая формулировка которого дана выше, заключается в приведении первоначальной стоимости элемента и будущих затрат на ремонт и содержание к их годовым эквивалентам. Годовые расходы на ремонт и содержание в данном случае не исчисляются, так как отделка наружной и внутренней
162
поверхностей стен одинаковая. Функциональный элемент (стена и т. п.) разбивается на его составные части, и первоначальная стоимость каждой части амортизируется по данной процентной ставке на протяжении срока ее службы. Соответствующая этому годовая стоимость, т. е. первоначальная стоимость элемента, приведенная к годовому отрезку времени с учетом процентных денег, определяется по известной формуле срочных уплат [первый член формулы (5.22)]:
Г“^гк’ <5-25>
где приняты те же обозначения, что и в формуле (5.22).
Все основные материалы и изделия по признаку долговечности разбиты на девять групп, рачетный срок службы которых составляет 7, 10, 15, 20, 40 и 60 лет. При учетной ставке на капитал 5% годовая стоимость, включающая процентные деньги, изменяется от 5,1% первоначальной стоимости элемента стены со сроком службы 80 лет до 17,28% при сроке службы 7 лет (табл. 5.7).
’ , Т а б л и. ц а 5.7
Определение стоимости 1 м2 наружной стены, приведенной к годовому отрезку времени (Финляндия, Хельсинки ’)
Наименование работ Стоимость в финских марках Срок службы а годах Головая стоимость
всего в том числе материалы в % в финских марках
Расшивка швов кладки . . 293 20 20 8,02 23,5
Кирпичная облицовка 1374 1001 80 5,1 70,1
Панель теплоизоляционная 7,5 сл 605 494 80 5,1 30,9
Железобетонная стена 2351 1691 80 5,1 119,9
Штукатурка внутренняя .... 336 65 40 5,83 19,6
Оклейка обоями 233 82 7 17,28 40,3
Леса и пр 645 180 80 5,1 32,9
Итого 5837 3533 — 5,8 337,2
1 В текущих ценах марта — апреля I960 г. и учетной ставке на капитал (сметной стоимости) в размере 5% годовых.
По совокупности затрат на возведение и эксплуатационных расходов наружная стена с утепляющим слоем толщиной 10 см более экономична, чем стены с меньшей толщиной утеплителя, даже при учете уменьшения полезной площади, обусловленного утолщением утеплителя и соответствующим этому повышением стоимости площади (табл. 5.8). И в этом случае результаты рас-
11
163
Таблица 5.8
Технико-экономические показатели наружных стен различной утепленности (Финляндия, Хельсинки)
Показатели Единица измерения Тип стены
I п Ш
Толщина утеплителя СМ 5 7,5 10
Общая толщина стены1 . . . . 34,5 37 39,5
Вес кг/м2 618 619 620
Коэффициент теплопроводности . ккал/м, ч. град 0,52 0,38 0,3
Стоимость марка (за 1№) 5732 5837 5948
Расходы, приведенные к годовому отрезку времени То же 534 507 495
В том числе: стоимость2 332 337 343
отопление 140 103 81
стоимость площади2 . . . 62 67 71
1 Конструкция стены следующая: облицовка с наружной стороны в '/г кирпича (светлый); изоляционная панель толщиной соответственно 5; 7,5 и 10 слц железобетонная стена толщиной 15 см; штукатурка внутренняя.
2 Учетная ставка на капитал принята в размере 5% годовых (см. табл. 5.6).
четов в значительной мере зависят от принятой процентной ставки на капитал: чем выше процентная ставка, тем выгоднее сокращать первоначальные капитальные вложения, идя на увеличение будущих расходов по содержанию строительного элемента и жилого здания в целом.
Таблица 5.9
Сравнение годовой стоимости водосточных труб и желобов, изготовляемых из различных материалов (Великобритания)
Материалы Расчетный срок службы я перзоначальнвя стоимость Периодичность окраски и ее стоимость Годовая стоимость в фунтах стерлингов1
Асбестоцемент: неокрашенный окрашенный Чугун Эмаль стекловидная 30 лет, 50 фунтов стерлингов 30 лет, 50 фунтов стерлингов 60 лет, 60 фунтов стерлингов 60 лет, 75 фунтов стерлингов 5 лет, 15 фунтов стерлингов 5 лет, 13 фунтов стерлингов 3,3 6,8 (3,3+3,5) 6,2 (3,2+3) 4
J Годовая стоимость, которая складывается из первоначальной стоимости элемента и стоимости его содержания, исчислена по формуле (5.22) при учетной. ставке на капитал 5% годовых.
164
5.3.3.3, Выбор строительного материала для устройства одного и того же функционального элемента жилого здания
В табл. 5.9 приведено сравнение годовой стоимости водосточных труб и желобов, изготовляемых из материалов различной долговечности и требующих неодинаковых расходов на ремонт и содержание [78]. Цифры показывают, что если декоративная окраска асбестоцементных водосточных труб необязательна, то асбестоцемент, даже при уменьшении срока службы с 30 до 20 лет, будет более экономичным, чем чугун или стекловидная эмаль.
При необходимости окраски асбестоцемента не только эмаль, но и чугун более экономичны, чем асбестоцемент.
Si St *
Изложенные методы расчета широко используются также для выбора способов содержания и периодичности ремонта, конструкции крыш и других строительных элементов, для определения максимальной цены на новые материалы и изделия (перед организацией их промышленного производства), которые могли бы заменить широко применяемые в настоящее время, т. е. для оценки эффективности внедрения новой техники.
ГЛАВА 6
ОПТИМАЛЬНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПО ФИЗИЧЕСКОМУ ИЗНОСУ
6.1. КРИТЕРИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОПТИМАЛЬНОГО СРОКА СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ИХ ЭЛЕМЕНТОВ
Как мы уже видели, повышенная, а также пониженная капитальность и долговечность жилых зданий экономически не оправданы. Поэтому определение наивыгоднейшего или оптимального срока службы жилых зданий и их отдельных строительных конструкций и элементов является практической задачей.
Строительными нормами и правилами (СНиП) установлены три степени долговечности ограждающих конструкций.
Степень
Срок службы не менее
1 ................................. 100 лет
II.................................... 50 »
111................................... 20 »
Эти указания не являются сколько-нибудь определенными и тем более не устанавливают оптимальную долговечность.
При разработке норм амортизационных отчислений по жилым зданиям, введенных в действие с 1 января 1963 г., Академия коммунального хозяйства им. К- Д- Памфилова сделала попытку установить оптимальные сроки службы жилых зданий, В нормах принято подразделение жилых зданий на шесть групп капитальности с оптимальной долговечностью: для каменных зданий —100, 120 и 150 лет, для деревянных— 15, 30 и 50 лет (табл. 6.1).
В качестве критерия оптимальности было принято следующее условие: при удлинении срока службы норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт почти не меняется, а при уменьшении срока службы значительно сокращается [14]. Это условие, как показывает анализ, не является достаточным, а
166
Таблица бJ
Влияние расчетных сроков службы и капитальности жилых зданий на показатели амортизационных отчислений (по данным Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова)
Группа капитальности Жилые здания Срок службы жилых зданий в годах Показатели амортизационных отчислений в % к босс'.ановитель-ной стоимости
всего в том числе
на капитальный ремонт на полное восстановление
I Каменные особо капиталь- 120 1,98 1,15 0,83
ные 150* 1.9 1,23 0,67
180 1,8 1,25 0,55
И Каменные обыкновенные 100 2,12 1,12 1
120* 2,09 1,26 0,83
150 1,86 1,19 0,67
III Каменные облегченные 80 2,33 1,08 1,25
100* 2,33 1,33 1
120 2,15 1,38 0,77
IV Деревянные рубленые, 50* 4,34 2,33 2,01
брусчатые и смешанные 60 3,99 2,32 1,67
80 3,86 2,61 1,25
V Деревянные сборно-щито- 20 7,09 2,06 5,03
вые и каркасные 30* 6,55 3,22 3,33
50 5,7 3,7 2
VI Каркасно-камышитовые и 15* 8,8 2,2 6,6
прочие облегченные
* Указанные сроки службы жилых домов являются нормативными.
вторая часть его не всегда наблюдается в самих исходных данных (табл. 6.1).
Действительно, при нормативных сроках службы каменных жилых зданий 150, 120, 100 и 30 лет показатели амортизационных отчислений на капитальный ремонт, установленные в процентах от восстановительной стоимости, выше, чем по зданиям с меньшими сроками службы (соответственно 1.20, 100, 80 и 20 лет).
Особенно заметно возрастают нормативы отчислений на капитальный ремонт деревянных жилых зданий, поскольку увеличение расчетных сроков службы зданий сверх сроков службы
167
основных несущих конструкций (стен, перекрытий, фундаментов) в этом случае связано с полным восстановлением этих конструкций, что приводит к существенному повышению затрат на капитальный ремонт.
Однако при сроках службы, превышающих нормативные, отмечается заметное снижение общей нормы амортизационных отчислений как по каменным, так и по деревянным зданиям, по
Рис. 17. Изменение эксплуатационных расходов в функции времени а —изменение амортизационных расходов на реновацию; б—изменение расходов на капитальный и текущий ремонт; в — изменение расходов на реновацию и ремонт
168
скольку при этом отчисления на полное восстановление пропорционально уменьшаются.
Для деревянных жилых зданий со сроком службы 50 лет норматив отчислений на капитальный ремонт вообще в 1,5 раза и более превышает отчисления на те же пели по каменным жилым зданиям со сроками службы 100—150 лет (табл. 6.1). Тем не менее это не дает основания во всех случаях отказываться от возведения деревянных зданий по планам государственного жилищного строительства (см. главу 5).
Для определения оптимального срока службы жилого здания по физическому износу необходимо прежде всего учитывать полный комплекс текущих расходов; амортизационные отчисления на реновацию, капитальный и текущий ремонт и эксплуатационное содержание, которые повышаются с увеличением возраста здания. Характер изменения этих составляющих эксплуатационных расходов в функции времени показан на рис. 17.
Условимся время Do, в течение которого текущие расходы на ремонт и содержание остаются сравнительно постоянными, называть временем нормальной эксплуатации. В следующий за этим период эксплуатационные расходы заметно возрастают.
Тогда оптимальный срок службы жилых зданий £>’пт, если его устанавливать только из условия минимальных эксплуатационных расходов, графически может быть определен, как это показано на рис. 17 (кривая 3).
Такой метод еще мог бы быть применен для определения экономически целесообразного срока эксплуатации существующего жилого здания, за пределами которого будет оправдан его снос. Однако для нового строительства указанные условия не являются достаточными, так как весьма существенно влияние первоначальной стоимости жилища различной капитальности и долговечности, а без этого не может быть учтена эффективность • капитальных вложений.
6.2. МАТЕМАТИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО СРОКА СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ЗДАНИИ И ИХ ЭЛЕМЕНТОВ
Под оптимальной долговечностью строительных элементов, оборудования и жилых зданий в целом условимся понимать такой экономически целесообразный срок их службы, при котором приведенные затраты П'1г т.е. сумма основных и сопряженных капитальных вложений zt и z'. и годовых эксплуатационных расходов Ci с учетом нормативных коэффициентов эффективности Еп и Еп, будут минимальными (см. главу 5, стр. 138)
П'. ~С. -р Enz.-\- Enz. = минимум. (6.1)
Тем самым оптимальная долговечность строительных элементов, оборудования и жилых зданий есть величина переменная.
12—488
169
Для одних и тех же функциональных элементов здания, изготовляемых как с применением материалов различного вида, так и из материалов одного и того же вида, но отличающихся по качеству, оптимальные или экономически целесообразные сроки службы будут различными в зависимости от соотношения стоимости элемента в деле и эксплуатационных расходов с учетом нормативных коэффициентов эффективности. В главе 5 это показано на примере устройства покрытия пола из линолеума.
Подставляя в формулу (6.1) составляющие С; (см. главу 5, стр. 141), получим:
для отдельного элемента здания (на единицу измерения)
+ 0 + Yf) — Л Qi 4- Лг + Еп Zf + Еп z\ = минимум; (6.2) Щ Di
для жилого здания в целом (на 1 ж2 площади}
п
П\=^ + О + +°) +
i=l
4- Ар + Еп К. +E'nK’t = минимум. (6.3)
Удельные капитальные вложения на единицу измерения элемента или на 1 № жилой (полезной) площади для здания Ki также могут быть записаны как зависящие от их долговечности:
г(=Ж);
(6.4)
(6.5)
Для этого необходимы статистические (отчетные) или расчетные (плановые) данные, которые позволят составить ряды распределения стоимости (себестоимости) материалов,и изделий' определенного вида zt и соответствующих им годовых эксплуатационных расходов Ci в зависимости от их долговечности di (табл. 6.2).
Таблица 6.2
Значения признака ?! • ♦ • dn—1 dn
Значения функции распределения *1 • da* 2n—1
Ci Ci Cs • • « • Cn—1 Cn
Аналогичные ряды распределения стоимости Kh эксплуатационных расходов Ci и долговечности Dt могут быть записаны для жилых зданий в целом.
170
Пользуясь методом корреляции, ряды распределения табл. 6.2 позволят вывести эмпирические формулы вида z( =f (dt ) и Ki для выражения зависимости стоимости (себестоимос-
ти) отдельных элементов и жилых зданий в функции сроков их службы di и Р/.
Тем самым все составляющие приведенных затрат, включая г’., будут выражены в зависимости от долговечности:
для элемента здания (на единицу измерения)
= (6.6)
для жилого здания (на 1 jk2 жилой площади)
Л>Р(^). (6.7)
Эти функции непрерывные, они имеют минимум.
Взяв производную и приравняв ее нулю, найдем оптимальный срок службы отдельного элемента здания donT или соответ: ственно оптимальный срок службы самого здания Роот.
6.3, ВЫБОР ОПТИМАЛЬНЫХ СРОКОВ СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ИХ ОТДЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ВАРИАНТОВ
Отсутствие статистических и расчетных данных об измене-: ниях показателей стоимости (себестоимости) и эксплуатационных расходов в зависимости от долговечности элементов не позволяет сделать преобразования формул (6.2) и (6.3), необходимые для непосредственного определения численного значения оптимального срока службы определенного вида элементов жи? лого здания.
Тем не менее, пользуясь понятием приведенных затрат и обобщая результаты расчетов и заключения, сделанные в предыдущих главах, можно дать принципиальную оценку влияния расчетных сроков службы строительных материалов, применяемых в жилищном строительстве, на показатели экономичности. Это позволит также получить представление о возможных погрешностях в определении нормативных сроков службы и дать им количественную оценку.
Экономический эффект повышения долговечности строительных элементов достигается благодаря уменьшению количества вводимых в эксплуатацию конструкций в результате более длительного использования их в существующих зданиях, прямого уменьшения объема несущих и ограждающих конструкций, возводимых из более прочных и стойких материалов, уменьшения капитальных и текущих ремонтов, а также правильного содержания конструкций.
Для повышения капитальности и долговечности конструкций необходимо найти решение, отвечающее условиям длительной
12* 171
эксплуатации: выбрать стойкий к агрессивным воздействиям материал и определить меры его защиты; создать конструктивные решения и формы, легко доступные для текущего осмотра, ремонта и замены, а также облегчающие защиту конструкций от атмосферных, тепловлажностных, механических и других внешних агрессивных воздействий.
Уменьшение объема ремонтных работ, особенно работ по капитальному ремонту, приводит к общему снижению эксплуатационных расходов, несмотря на возможное увеличение амортизационных отчислений на полное восстановление вследствие обычно более высокой стоимости долговечных и стойких материалов и изделий.
Одинаковая долговечность наружных и внутренних строительных элементов жилого дома позволила бы полностью исключить необходимость в их капитальном ремонте. Однако техническая возможность такого решения не всегда может быть оправдана экономически.
Лишь при равной или близкой по величине стоимости, приходящейся на единицу конечной строительной продукции (единицу работ или 1 м2 жилой и полезной площади), более долговечные материалы, детали и конструкции оказываются экономически эффективными в сравнении с менее долговечными материалами.
И поскольку долговечные материалы и изделия обычно являются более дорогостоящими, выбор рациональной долговечности строительных материалов должен производиться в увязке со сроком службы жилого дома, а следовательно, с учетом числа капитальных ремонтов или полных замен элемента за весь этот срок. Использование долговечных элементов, срок службы которых превышает срок службы здания, сопряжено с потерями стоимости в размере неамортизированной части этих элементов ко времени сноса здания.
Если же стоимость долговечных материалов и изделий значительна, то экономически более эффективными могут оказаться изделия и материалы менее долговечные. В наших примерах такими были деревянные переплеты и дощатые полы по сравнению с более долговечными алюминиевыми переплетами и паркетными полами (см. главу 5).
Тем самым по признаку физического износа тенденция повышения капитальности и долговечности строительных конструкций, когда это сопряжено с одновременным увеличением капитальных вложений, ограничена по экономическим соображениям. Излишняя долговечность строительных элементов как в новом строительстве, так и при ремонте и реконструкции существующих зданий будет связана с удорожанием строительства и эксплуатации, а недостаточная долговечность — с удорожанием эксплуатации жилищ.
Проведенное автором исследование показало, что для строительных элементов с относительно большими нормативными
172
сроками службы (50—100 лет) возможные отклонения от них не оказывают значительного влияния на уровень текущих годовых и приведенных затрат (при неизменной первоначальной стоимости) .
Так, с увеличением расчетного срока службы полов дощатых с 50 до 60 лет, т. е. на 20%, текущие годовые расходы на ремонт и содержание снижаются на 6—7%, а приведенные затраты — только на 2—3%. Для более долговечных полов из паркета при увеличении расчетного срока службы с 80 до 100 лет, т. е. на 25%, и неизменной первоначальной стоимости снижение приведенных затрат еще меньше —всего 1,5—2% (см. главу 5, табл. 5.2).
В капиталистических странах обнаруживается тот же характер влияния изменений в расчетных сроках службы элемента здания на эквивалентные годовые расходы. Если срок службы элемента здания изменяется в пределах от 50 до 60 лет, то при учетной ставке на капитал 5% эквивалентные годовые расходы, включающие погашение процентных денег, уменьшаются всего лишь в пределах с 5,48 до 5,28% первоначальной стоимости элемента, а при сроке службы 80 лет составляют 5,1% [78].
Если же увеличение сроков службы элемента будет еще сопровождаться повышением его первоначальной стоимости (в результате использования материалов более высокого качества либо усложнения технологического процесса) или расходов по содержанию, то текущие годовые расходы в абсолютном исчислении (в денежных единицах) могут и не снизиться. В этих пределах где-то и будет находиться оптимальная долговечность таких строительных элементов.
Из тех же цифр, что приведены выше, следует, что увеличение расчетного срока службы элемента здания сверх 80 лет, а тем более сверх 100 лет, даже при неизменной его первоначальной стоимости и текущих годовых расходах, не дает сколько-нибудь заметного экономического эффекта.
Это положение распространяется на наружные ограждающие конструкции каменных жилых зданий — наружные стены, чердачные перекрытия и совмещенные крыши, перекрытия над подвалами и техническими подпольями. Общая толщина их наряду с проверкой на прочность, жесткость и устойчивость должна определяться не из условия минимально требуемого сопротивления теплопередаче, как это еще часто делается, а экономическим расчетом на оптимальное сопротивление теплопередаче наружного ограждения. Это такая величина сопротивления теплопередаче, при которой приведенные затраты на 1 м2 ограждения, т. е. сумма капитальных вложений и годовых эксплуатационных расходов в течение нормативного срока окупаемости капитальных вложений, будут минимальными.
Соответствующая этому толщина ограждения, принятая с учетом унификации размеров, будет оптимальной. Для одного и
173
того же материала оптимальная толщина ограждения не является постоянной и зависит не только от климатических условий района строительства, но и от вида и стоимости топлива, отопительной системы и генератора тепла, размера сопряженных капитальных вложений в топливную промышленность и др.
Наиболее заметно влияние изменения долговечности строительных элементов и видов работ, а также оборудования, срок службы которых небольшой (наружная и внутренняя отделка, санитарно-техническая арматура, трубопроводы горячего водоснабжения и др.).
При изменении срока службы элемента с 3 до 7 лет объем работ этого вида, а следовательно, и потребность в более долговечных материалах и деталях для них уменьшаются за весь срок службы здания более чем в 2 раза. В условиях капиталистической экономики при учетной ставке на капитал 5% эквивалентные годовые расходы, включающие погашение процентов, снижаются в этом случае с 36,6% до 17,3% первоначальной стоимости элемента или более чем в 2 раза, что соответствует прямому уменьшению объема работ этого вида за срок службы здания.
Практический вывод из этого состоит в том, что с экономической точки зрения важно и нужно повышать фактическую и расчетную долговечность окраски, рулонных покрытий крыши, линолеума, некоторых видов санитарно-технического и 'электротехнического оборудования, штукатурки, все еще широко применяемой в ремонтных работах, повышать гарантийный срок или надежность самих строительных и ремонтных работ, уменьшая тем самым общий разброс в сроках службы элементов жилого здания.
Фактические сроки службы полов из линолеума-, стальных оцинкованных труб в открытых системах горячего водоснабжения, металлических водоразборных кранов, смывных бачков, отдельных элементов электропроводки и др., нередко составляют 3—5 лет. На внутридомовые сети холодного и горячего водоснабжения, канализации, газа, выполняемые, как и в прошлом веке, из металла, требуется много чугуна и стали, а это ведет к обильному выпадению конденсата, постоянному промоканию и преждевременному разрушению перекрытий, перегородок и других конструкций.
Именно на долю перечисленных элементов затраты на ремонт и содержание составляют 40—60% всех расходов по содержанию жилищ в наших условиях и во многих зарубежных странах (Нидерланды, Норвегия, Великобритания, США). В повышении долговечности и надежности таких материалов и изделий, в применении более стойких к механическим и химическим воздействиям материалов заключены значительные резервы снижения эксплуатационных расходов по жилищному фонду.
174
При уменьшении их всего на 5% экономия составит около 50 млн. руб. в год.
Целесообразно поэтому, чтобы Государственный комитет по промышленности строительных материалов при Госстрое СССР разработал и внедрил в производство мероприятия по повышению долговечности и эксплуатационной надежности широкого круга материалов и изделий, применяемых в крупнопанельном домостроении, в том числе полимерных, мягкой кровли, окрасочных составов, некоторых видов санитарно-технического оборудования и др. Велико значение повышения долговечности и надежности в эксплуатации, а также выбора экономичной конструкции и системы обслуживания лифтов, на содержание которых ныне приходится 30% всех расходов домоуправлений по многоэтажным жилым домам.
Важно также, чтобы Государственный комитет стандартов, мер и измерительных приборов СССР принял решение включать в стандарты и рассматривать долговечность и эксплуатационную надежность строительных, материалов, деталей, конструкций и оборудования жилых зданий как важнейшие технико-экономические показатели качества продукции промышленности строительных материалов.
Установленные особенности влияния долговечности элементов зданий позволяют все многообразие строительных материалов и изделий, применяемых в жилищном строительстве, подразделить всего на несколько групп (5—7) с относительно большой градацией в расчетных сроках службы (примерно 5, 10, 20, 30, 40, 50 и 100 лет). Это упростит экономические расчеты, не искажая при этом результаты. Ряды распределения полной стоимости жилых зданий по указанным группам элементов позволят установить влияние капитальности и долговечности на общие затраты по строительству и содержанию, показать влияние на уровень этих затрат изменений в нормах жилищного строительства и установить тенденции в области капитальности жилищного строительства.
В табл. 6.3 приведены данные Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова, положенные в основу разработки норм амортизационных отчислений по жилым зданиям [14].
Из данных'табл. 6.3 видно, что при повышении сроков службы каменных жилых зданий со 100 до 150 лет норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт по существующим зданиям и типовым проектам снижается с 1,33 до 1,23% восстановительной стоимости зданий. Однако расходы при этом не снижаются, а возрастают с 1,63 руб. в год на 1 м2 жилой площади до 2,4 руб., или на 47%, а по зданиям, возводимым на основе типовых проектов, — на 84%. Это указывает не только на влияние уровня восстановительной стоимости, но и на непропорционально высокую стоимость более долговечных жилых зданий I и II группы капитальности со стенами из кирпича, крупных бло-
175
Таблица 6.3
Сопоставление годовых затрат на капитальный ремонт жилых зданий различной долговечности (по материалам Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова)
Группа капитальности и срок службы зданий1 Норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт1 в % Годовые затраты на капитальный ремонт (существующие здания и типовые проекты) В том числе по типовым проектам
в руб. на 1 № жилой пло- щади в % в руб. на 1 жилой пло- щади в %
пыоо 1,33 1,63 100 1,12 100
П-120 1,26 1,76 108 1,47 131
1-150 1,23 2,4 147 2,06 184
1 См. табл. 6.1.
ков и панелей в сравнении с менее долговечными жилыми зданиями, возводимыми со стенами из шлакоблоков, ракушечника, облегченной кладки из кирпича (здания III группы капитальности) .
Дальнейшее повышение долговечности каменных жилых зданий с 120—150 до 150—200 лет также не сопровождается повышением эффективности. Норма амортизационных отчислений на воспроизводство и капитальный ремонт в этих случаях составит около 1,6—1,8% против 1,8—2% восстановительной стоимости жилых зданий со сроками службы 120—150 лет (табл. 6.1). Однако по той же причине экономия на текущих расходах либо не достигается или оказывается недостаточной для того, чтобы дополнительные затраты по строительству более долговечных зданий окупить в срок до 6—10 лет.
Тем самым снижение самой нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт на 0,1—0,2%, а с учетом отчислений на полное восстановление на 0,2—0,5% восстановительной стоимости еще не определяет снижения текущих расходов при повышении сроков службы жилых зданий со 100 до 120—150— 180 лет.
В связи с этим принятые в нормах амортизационных отчислений сроки службы каменных жилых зданий 120 и 150 лет не являются оптимальными по физическому износу, а само такое подразделение является излишним.
При внимательном рассмотрении признаков классификации нельзя установить такие из них, которые позволяли бы достоверно считать для одних крупноблочных домов срок службы 120 лет, а для других 150 лет. Вряд ли научно обосновано отнесение всех типов крупнопанельных жилых зданий к группе особо капитальных (см. главу I, табл. 1.3).
176
Тот же характер влияния долговечности отмечается и в капиталистических условиях. Увеличение расчетного срока службы жилого здания с 80 до 100—120 лет, даже при неизменной его первоначальной стоимости, не дает сколько-нибудь заметного повышения экономической эффективности, а во многих случаях приводит к ее снижению (см. главу 5, 5.3.2).
Изложенное позволяет заключить: в экономических расчетах (по физическому износу) срок службы всех жилых зданий, возводимых с несущими конструкциями из бетона, естественного камня, обжиговых и пропариваемых материалов, может быть принят единым, равным 100 годам, независимо от того, что фактически оно может прослужить больший срок.
В табл. 6.4 показано, что из условия равных приведенных затрат капитальные вложения (первоначальная стоимость) на 1 лг2 жилой или полезной площади в домах со сроком службы 120—150 лет не должны превышать более чем на 2—3% первоначальную стоимость жилых зданий со сроком службы 100 лет (в сопоставимых условиях по объемно-планировочным решениям, качеству отделочных работ и оборудования). Даже при повышении срока окупаемости дополнительных капитальных вложений с 6 до 10 лет эти цифры составят всего 3—5%.
Между тем по данным переписи на 1.1.1960 г. стоимость каменных жилых зданий (на 1 м2 жилой площади) со сроками службы 120—150 лет на 7—24%, а в сопоставимых условиях не менее чем на 3—10% выше стоимости домов со сроком службы 100 лет. Приходится же на долю жилых зданий повышенной капитальности 38,6% всего обобществленного жилищного фонда, или 66% всей жилой площади в каменных домах.
Тем самым излишняя капитальность жилых зданий, даже без учета фактора морального износа, сопряжена с невозвратимыми потерями в результате непроизводительного использования капитальных вложений, и это положение справедливо не только в отношении кирпичных, но и крупноблочных и крупнопанельных жилых зданий, отнесенных к зданиям II и I группы капитальности с нормативными сроками службы соответственно 120—150 лет (табл. 6.3 и 6.4).
Важнейшей задачей поэтому является дальнейшее совершенствование конструктивно-планировочных схем каменных жилых зданий, направленное на снижение стоимости кирпичных, крупноблочных и крупнопанельных зданий путем уменьшения объема и заводской себестоимости несущих и ограждающих конструкций и изыскание для их возведения, а также для наружной и внутренней отделки и оборудования эффективных материалов оптимальной долговечности, а по наружным ограждающим конструкциям — и оптимального сопротивления теплопередаче.
Что касается менее капитальных жилищ, то при сложившемся уровне сметной стоимости индустриальные типы деревянных (каркасных и щитовых) жилых домов со сроком службы около
177
Таблица 6.4
Приведенные затраты по строительству и содержанию жилых зданий различной капитальности и долговечности (по данным переписи обобществленного жилищного фонда на 1 января 1960 г.)
Здания каменные Здания деревянные и смешанные
Показатели особо капитальные обыкновенные Я ф Е Ю 2 С я ф S 1 *5 Ф S S' >.з £ о. и: ю сборпо- 1 щитовые и каркасные каркасно-камышитовые
Л 1 2 3 4 5 6 7
Нормативный срок службы Di в годах Нормативные амортизационные отчисления от восстановительной стоимости В % .... В том числе: на полное восстановление на капитальный ремонт . . Капитальные вложения на 1 м* 2 жилой площади: в руб В % Текущие расходы на ремонт и содержание С{ в руб.: амортизационные отчисления на полное восстановление . амортизационные отчисления на капитальный ремонт . . амортизационные отчисления на текущий ремонт и содержание 150 1,8 0,7 1,1 171,6 123,5 1,2 1,9 1 120 2 0,8 1,2 147,9 107,5 1,2 1,8 0,9 100 2,3 1 1,3 138,9 100 1,4 1,8 0,9 50 4,3 2 2,3 102,5 100 2 2,4 1,5 30 6,6 3,3 3,3 92,7 90,5 3,1 3,1 1,8 15 8,8 6,6 2,2 90,4 88 6 2 1,5
Итого С i Сумма приведенных затрат 1 в руб, n^Ci+EnKi при £п=0,17 . . Максимальные капитальные вложения на 1 м2 жилой площади при равных приведенных затратах 1: по каменным зданиям (27,7 руб.) 2 по деревянным зданиям (23,3 руб.)2 4,1 33,3 143 103 3,9 29,1 141 101,5 4,1 27,7 138,9 100 5,9 23,3 102,5 100 8 23,8 91 89 9,5 24,9 85 83
’ Сопряженные капитальные вложения по каменным жилым домам раз* личной долговечности примерно одинаковые. Аналогичное положение и внутри группы деревянных зданий.
2 В числителе показаны капитальные вложения на 1 м2 жилой площади в руб., а в знаменателе — в процентах.
178
50 лет равноценны или даже более экономичны, чем малоэтаж-ные каменные жилые дома долговечностью около 100 лет. Однако при сроках службы 15—25 лет деревянные и другие облегченные жилые дома экономически неоправданы (см. табл. 6.4 и главу 5, стр. 149).
В качестве расчетных экономически целесообразных сроков службы можно рекомендовать для каменных жилых зданий 100 лет, а для деревянных жилых зданий индустриального типа 50 лет.
И если повышение долговечности и надежности ряда строительных материалов и работ, а также оборудования жилых зданий составляет задачу технологов, строителей и архитекторов, то определение оптимальных сроков службы .этих элементов относится прежде всего к области экономических расчетов.
В настоящее время выполнение таких расчетов затруднено из-за отсутствия нормативов затрат на капитальный и текущий ремонт и эксплуатационное содержание строительных элементов и оборудования жилых зданий, которыми учитывалось бы влияние капитальности, этажности, возраста и износа зданий, а в ряде случаев и заселенности квартир. Разработку таких нормативов следовдло бы поручить Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова.
Решение этой задачи позволит выработать обязательные к применению научно-исследовательскими, проектными и строительными организациями указания по оценке экономичности строительных конструкций и инженерного оборудования с учетом их долговечности и надежности, а также установить экономически наиболее целесообразную долговечность элементов жилых зданий.
Действующие ныне «Указания по оценке экономичности типовых проектов жилых и общественных зданий» (СН 5-57) не отвечают современным требованиям оценки экономичности проектных решений и должны быть заменены.
Обстоятельная экономическая оценка широко применяемых в жилищном строительстве конструкций, учитывающая их эксплуатационные качества, позволит заранее рассчитывать основные экономические параметры новых материалов и конструкций. В их числе должны быть показатели долговечности и надежности, а также предельной себестоимости, при которых вновь создаваемые материалы и конструкции с заранее заданными свойствами могут дать установленный расчетом экономический эффект.
Тем самым экономические расчеты из пассивного ныне инструмента, используемого в основном для оценки уже широко известных-и применяемых материалов, деталей и конструкций, могут и должны стать активным элементом технического прогресса и его прогнозов.
179
6.4. ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАИВЫГОДНЕЙШЕГО СРОКА СЛУЖБЫ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
В КАПИТАЛИСТИЧЕСКИХ СТРАНАХ
Установление наивыгоднейшего срока службы жилого здания в капиталистических странах имеет свои особенности. В основе их лежит извлечение максимальной прибыли как в области строительства, так и в сфере эксплуатации жилищ. Уровень получаемых или ожидаемых доходов — вот что определяет полезный срок службы жилищ в капиталистических странах.
Когда дом, конструкции которого хотя и находятся в удовлетворительном состоянии, становится нерентабельным, его сносят. Сносят не просто старый дом, сносят дом, не приносящий достаточной прибыли, заменяя его новым жилым зданием с квартирами более высокого качества, а чаще всего торговым или административным зданием, приносящим обычно более высокие доходы.
Однако другие дома такого же возраста, если они являются рентабельными, сохраняют свой полезный срок службы даже при более крупных расходах на содержание и ремонт.
Ради получения необходимой прибыли полезный срок службы всемерно продлевается. В Западной Европе, например во Франции, после окончания второй мировой войны было возведено немало временных и благоустроенных жилых зданий, изготовленных в США. Нормативный срок службы этих зданий (10—15 лет) фактически был значительно продлен в связи с острым жилищным кризисом, а также недостатком административных зданий, что в целом вызвало даже конъюнктурное повышение рыночной стоимости, т. е. цен на временные здания по сравнению с их первоначальной стоимостью.
Наличие трущоб, перенаселенных и находящихся в плохом состоянии жилых домов является делом рентабельным, поскольку на них обеспечен большой спрос семей с низкими доходами, уровень которых недостаточен для аренды жилищ с относительно невысокой квартирной платой.
В капиталистических странах на выбор срока службы жилого здания могут оказывать влияние обстоятельства чисто финансового порядка. Высокий процент на капитал или ограниченные возможности получения кредитов делают более выгодным строительство менее долговечных жилых зданий, позволяющее сократить первоначальные капиталовложения, заведомо идя на увеличение будущих годовых расходов на ремонт и содержание. Те же условия высокой процентной ставки на капитал и трудности с получением кредитов могут сделать невыгодным новое жилищное строительство в определенный период, что будет в известной мере способствовать сохранению существующего жилищного фонда путем улучшения его содержания и ремонта и тем самым продлению экономического, т. е. полезного срока
180
службы. Этому особенно благоприятствует сочетание ремонтных работ с перепланировкой и повышением внутреннего благоустройства существующих жилых зданий, обеспечивающими комфорт и долговечность современного жилого дома (см. главу 5, 5.3).
Экономический срок службы жилого здания может быть, таким образом, продлен благодаря приспособляемости здания к новым условиям. Различия в продолжительности срока службы отдельных строительных элементов здания позволяют, а часто и оправдывают вместо простой замены их в связи с износом производить изменения в планировке квартир и здания в целом, в назначении помещений, не говоря уже о качестве отделки. Осуществление подобных мероприятий по реконструкции и обновлению жилых зданий, направленное на ликвидацию морального износа жилищ, хотя и базируется на данных о техническом состоянии основных несущих конструкций, тем не менее в конечном счете определяется экономическими результатами этих мероприятий, а во многих случаях и социальной ценностью этих результатов.
Таким образом, возраст жилого здания сам по себе является лишь одним из факторов его физического состояния, но не может быть главным фактором или критерием в определении экономической и социальной ценности здания. Велико влияние сложного комплекса факторов технического, экономического и социального порядка на износ жилых зданий, а следовательно, и на срок их службы.
В этой связи даже возникает вопрос, правильно ли говорить о сроке службы жилого здания как о физическом понятии? Во всяком случае этого недостаточно. По-видимому, более правильно говорить о полезном или экономическом сроке службы, в течение которого весь комплекс материалов, деталей, конструкций и оборудования, из которых возведено здание, независимо от того, содержались ли они в исправном состоянии, полностью или частично заменены, сохраняет известную экономическую и социальную ценность и является потребительной стоимостью.
ГЛАВА 7
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
7.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Проблема определения границ целесообразности обновления, в том числе реконструкции существующего жилищного фонда, требует своей научной разработки. Рост населения, физический и непрерывный моральный износ жилых зданий и их оборудования, повышение нормы обеспеченности жилой площадью и требований гигиены и культурного быта, развитие форм общественного обслуживания бытовых нужд населения и др. — все это непрерывно меняющиеся факторы, которые требуют постоянной переоценки и непрерывных мер по обновлению старого жилищного фонда, вплоть до постоянной переоценки планировочной структуры жилых районов и городов в целом.
Жилые здания старой застройки составляют и еще в течение длительного времени будут занимать значительный удельный вес в общем объеме городского жилищного фонда СССР. В Москве, например, на долю жилых зданий старой застройки приходится около 25% общей жилой площади города, в Ленинграде— более 50%; в ряде других городов эти цифры выше (Тбилиси, Рига и др.).
В силу исторических и социальных условий жилые дома старой дореволюционной застройки городов, как правило, расположены' с недостаточными разрывами, образуя обычно в многоэтажной застройке дворы-колодцы, лишенные необходимой инсоляции и проветривания. Все еще значительная часть этого фонда, особенно жилые здания, находящиеся в личной собственности граждан, не имеет централизованного отопления, ванных комнат, внутреннего водопровода и канализации.
В домах старой застройки велико количество квартир, состоящих из 5 комнат и более. В Москве, например, на долю таких многокомнатных квартир приходится около 60% всей жилой
182
площади в старой застройке, в Ленинграде — 42%, Куйбышеве— 53, Калинине — 54 и Калуге — 47%.
Эти цифры значительно превосходят удельный вес семей с числом членов 5 человек и более. В результате такие квартиры неизбежно заселялись семьями покомнатно, что в свою очередь вызвало практику произвольных перепланировок отдельных квартир и помещений.
Из большого числа жилых домов, построенных в годы первых пятилеток, не все теперь отвечают современным требованиям гигиены и культурного быта.
Выполнение Программы КПСС по улучшению жилищных условий в стране и обеспечению каждой семьи отдельной благоустроенной квартирой будет идти как по линии нового жилищного строительства, так и сохранения, модернизации и повышения благоустройства жилых домов старой застройки.
Реконструкция жилых районов дореволюционной застройки с их высокой плотностью и дворами-колодцами, проводимая в условиях, когда большие территории многих городов, в том числе и их центры, застроены малоэтажными жилыми зданиями, находящимися в личной собственности граждан, представляет собой весьма ответственную градостроительную, инженерную и экономическую проблему. При этом не следует думать, что проблема реконструкции имеет отношение только к капитальным жилым домам.
По жилым зданиям, находящимся в личной собственности граждан, работы по переустройству жилищ и пристройкам помещений проводятся в деревянных домах. Этой проблеме уделяется большое внимание за рубежом.
В Эскилстуне (Швеция), например, недавно было обследовано 1095 индивидуальных деревянных домов, построенных в 1920—1930-х гг., из них 120 домов были изучены детально.
Обследование показало, что в те годы в Швеции возводились преимущественно двухкомнатные (41,5%) и однокомнатные (27,8%) квартиры, и это ныне благоприятствует перестройке их на современные 3- и 4-комнатные квартиры. Только половина из указанных деревянных домов имела ванные комнаты, а в четвертой части домов не было туалета. Для половины жилых домов существующие внешние условия застройки оказались вполне удо-* влетворительными, и потому не было необходимости в дополнительных капиталовложениях на эти цели.
Реконструкция, осуществленная в 1960 г., сводилась не только к пристройке туалетов и ванных комнат. Большое-внимание уделялось-замене старого оборудования встроенных в дома индивидуальных котельных и отопительной системы в целом. Эти мероприятия диктовались в первую очередь экономическими соображениями—необходимостью сократить расход топлива, которое Швеция импортирует. Наряду с этим проводились работы по замене электропроводки, переоборудованию кухонь и улуч
183
шению внешнего оформления деревянных домов, в том числе путем облицовки наружных стен асбестоцементными плитками.
В США, Англии, Канаде, Франции и других странах все острее становится проблема использования старого жилищного фонда. В гл. 3 было показано, как значительны объемы работ по переустройству жилых домов в США, долговечность которых, в своей подавляющей части, составляет 30—40 лет. В Англии, где около 40% всех квартир не имеют ванных комнат, а 40% квартир возведены более 90 лет тому назад, перестройкой занимаются специальные компании, а также частные и государственные фирмы. В их распоряжении специальная литература с информацией об опыте модернизации жилищ, вариантами планировки и показателями стоимости.
Большой возраст жилищного фонда во Франции (гл. 8). В Париже 70% квартир не имеют центрального отопления, 50% квартир без отдельных уборных, а 18% квартир не имеют кухонь.
Моральный износ старых жилых зданий и снижение доходности многокомнатных квартир побуждают заниматься их перестройкой и улучшением.
На тесную связь между новым строительством и обновлением старого жилищного фонда обратил внимание симпозиум по вопросу об обновлении городского жилищного фонда, созванный Комитетом по жилищному вопросу Европейской Экономической Комиссии ООН в Женеве в июне 1961 г.
Большие объемы старой, а также неблагоустроенной жилой застройки 1920—1930-х гг. в обобществленном жилищном фонде городов и рабочих поселков СССР предопределяют значение работ по реконструкции и капитальному ремонту жилищ. В крупных городах имеется еще немало многоэтажных жилых зданий, не оборудованных лифтами. В Москве, например, в 1959 г. 21,3% шестиэтажных и 5,3% семи- и восьмиэтажных жилых зданий не имели лифтов. Даже в 1964 г. в Москве около 8% шестиэтажных жилых зданий эксплуатировались без лифтов.
На капитальный ремонт и модернизацию жилых зданий в стране расходуются большие средства — около 1 млрд. руб. за 1963 г. Эти затраты необходимо использовать наиболее разумно и экономично, с наибольшим результатом и выигрышем.
Можно привести много примеров, когда стоимость капитального ремонта и реконструкции существующих жилых домов не . только не ниже, но и превышает стоимость нового строительства, достигая 180—220 руб. на 1 м2 жилой площади, а с учетом неамортизированной части стоимости реконструируемых домов — 200—300 руб.
В Орле средняя стоимость 1 л:2 жилой площади нового строительства в первом полугодии 1962 г. была на уровне 124,5 руб., стоимость капитального ремонта—143,8 руб., а дома № 7 по Пушкинской ул. — 187,7 руб., дома № 14 по Володарскому переулку—191,7 руб.
184
В городах Львовской области средняя стоимость 1 я2 жилой площади нового строительства составляет 117 руб., а стоимость 1 я2 площади в капитально ремонтируемых домах в городе Львове составила (1962 г.): в доме № 16 по ул. Шполянской — НО руб.; в доме № 3 по ул. Галицкого— 109 руб., в доме № 4 по Веселой улице — 94 руб.
В Саратове затраты на капитальный ремонт I я? жилой площади составили (1962 г.): в доме № 38 по Кузнечной ул.— 223 руб., в доме № 4 —203 руб., в доме № 7 по Четвертому Мурманскому проезду— 177 руб.
Примечательны показатели по трем реконструированным домам в Тимирязевском районе Москвы за 1960—1963 гг.
В среднем сметная стоимость реконструкции и ремонта, приходящаяся на 1 я2 жилой площади, достигла 122 руб., а по дому на Краснопролетарской ул.— 188 руб. при стоимости строительства в Москве многоэтажных жилых домов различных типов в 116—118 руб. на 1 я2 жилой площади собственно здания (1963 г.).
При этом несущие конструкции реконструированных домов находятся в неудовлетворительном состоянии, а в домах № 9 по Краснопролетарской улице и № 35/2 по Оружейному переулку пришли в ветхость. Физический износ основных несущих конструкций домов к началу 1960 г. определен в 55—80%.
Кроме того, после выполнения работ выяснилось, что при расширении Краснопролетарской улицы дом № 9 будет снесен. В этих условиях не должна была проводиться реконструкция, связанная с перепланировкой и заменой многих конструкций, а объем работ по капитальному ремонту следовало ограничить исходя из остаточного срока службы здания.
Подобные случаи объясняются в первую очередь тем, что проектирование и планирование комплексного капитального ремонта и реконструкции старого жилищного фонда все еще оторваны от процесса реконструкции города в целом и во многом определяются текущими потребностями в жилье со стороны районных жилищно-эксплуатационных органов. В настоящее время жилые дома капитально ремонтируются, как правило, поштучно, без достаточного учета градостроительных, санитарнотехнических и других требований.
В известной мере этому благоприятствует существующий порядок согласования объектов ремонта и утверждения проектной документации. Если объекты капитального ремонта в Москве не выходят за пределы красных линий генерального плана или не подлежат сносу по реконструкции в ближайшие годы, они согласовываются с соответствующей магистральной мастерской института Моспроект, возглавляемой главным архитектором данного района. При этом объем работ и затрат по реконструкции не рассматривается.
Архитектурно-планировочные отделы районов Москвы согла-
185
совывагот объекты ремонта в целом, без анализа стоимости работ по каждому жилому дому в отдельности.
Проектные задания на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию жилых зданий рассматриваются и утверждаются Междуведомственной комиссией района без обязательного представления сметно-финансовых расчетов. Затем исполкомы райсоветов депутатов трудящихся утверждают сметы к проектным заданиям по объектам ремонта на основании решений Междуведомственной комиссии.
Последствия этого таковы, что реконструкция ветхих жилых зданий, связанная с большими капитальными вложениями на эти цели, и осуществляемая без должной координации с перспективными планами, на деле затрудняет последующее переустройство старых жилых массивов, организацию микрорайонов с полным обслуживанием культурных и бытовых нужд населения, а иногда и вынуждает сносить реконструированные или капитально отремонтированные здания. В Москве, например, на улице Горького после завершения капитального ремонта был снесен многоэтажный жилой дом и на его месте возведена гостиница «Минск».
Проектные и строительные организации ныне не располагают методами оценки экономической целесообразности реконструкции капитальной жилой застройки с учетом перспективы развития городов, не выработаны критерии экономического предела затрат на реконструкцию и комплексный капитальный ремонт жилых зданий, на ликвидацию морального износа.
При решении этих вопросов на практике руководствуются почти исключительно соображениями финансового порядка и технической необходимости, а не результатами экономического расчета. В этой связи показательны цифры, характеризующие среднюю стоимость капитального ремонта: в Дагестанской АССР — 4 р. 30 к. на 1 м2 жилой площади, в Кабардино-Балкарии— 19 р. 30 к., а в Амурской области около 120 руб. (1963 г.).
Из этой проблемы мы затронем один вопрос — наметим методику практических расчетов экономической целесообразности реконструкции самого жилого здания, полагая, что по градостроительным условиям здание является опорным и подлежит сохранению в застройке.
7.2. КРИТЕРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ КАПИТАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Реконструкция старых капитальных жилых домов обычно связана с перепланировкой квартир, повышением уровня внутреннего благоустройства (устройство центрального отопления, горячего водоснабжения, установка ванны, газификация и др.),
186
созданием для проживающих условий, сходных с уровнем комфорта в современных новых жилых домах, т. е. с ликвидацией в той или иной мере технического и функционального устарения (морального износа) жилых домов, и проводятся эти работы, как правило, одновременно с капитальным ремонтом.
Обследование институтом Мосжилпроект жилых домов, отобранных для ремонта в Москве на 1961—1963 гг., показало, 40— 50% зданий требуют более или менее значительных изменений планировки с заменой деревянных междуэтажных перекрытий; 25—30% зданий нуждаются в полной перепланировке с принципиальным или существенным изменением планировочных схем и значительной заменой деревянных перекрытий и только около трети домов требуют ремонта без изменений или с небольшими изменениями планировки помещений и конструкций перекрытий.
Переустройство в существующих жилых домах многокомнатных коммунальных квартир с большой жилой и полезной площадью на современные 1—2- и 3-комнатные квартиры посемейного заселения обычно сопровождается существенным уменьшением жилой площади в связи с необходимостью иметь в каждой квартире кухню и другие подсобные помещения (рис. 18—20). В результате возрастают показатели единовременных затрат, а также эксплуатационных расходов на принятую ныне потребительскую единицу— 1 м2 жилой площади.
в Опыт показывает, что по мере увеличения возраста зданий уменьшается экономически целесообразный объем работ по переустройству жилых домов. И это вполне логично, так как с течением времени уменьшается остаточный срок службы жилых зданий (гл. 3). 1
Кроме того, отмечается повышение расходов на ремонт и содержание жилищ с увеличением их возраста, а в каждом реконструируемом здании всегда остается определенное количество старых конструкций (гл. 3 и 4).
Разработка технического решения, при котором стоимость 1 м2 жилой площади в реконструируемом доме, в результате использования существующих конструкций, не превышает уровня стоимости в строительстве нового дома (сходного по объемнопланировочным решениям), еще не решает вопроса о целесообразности реконструкции. Здесь должен быть также учтен фактор времени— остаточный срок службы реконструируемого здания, определяемый сроком службы его основных несущих конструкций или сроком сноса здания по плану реконструкции жилых районов.
Пусть 1 л2 жилой площади в реконструируемом каменном пятиэтажном жилом доме квартирного типа, при остаточном сроке службы Д D в 40 лет, стоит 60 руб. (Кр — стоимость реконструкции), а в новом пятиэтажном доме, сходном по объемно-планировочным решениям и уровню благоустройства, К„ = 120 руб.
187
a)
1 О ! 23 4 5м
Рис. 18. План четырехэтажного дома по Вадковскому пер., 18, Москва
а—существующее положение. Отсутствуют ванны и вентиляция. Уборные неудобные, с заниженными против норм размерами. Затемненные соседними зданиями комнаты у торцовых стен; б — проект частичного улучшения планировки н повышения благоустройства. Устройство ванн к удобных уборных с вентиляцией. Железобетонные перекрытия над санузлами. Потеря 6% жилой площади за счет неудобных затемненных
комнат. Сметная стоимость реконструкции — 41 руб. на I м1 жилой площади (мастерская № 3 института Мосжилпроект)
188
1 О 1 2 з ч 5м
imu 1 1 I _t-1
Рис. 19. План трехсекционного шестиэтажного дома по ул. Красина, 7, Москва
а — существующее положение. Отсутствуют ванны, лифт, мусоропровод; б~~ проект повышения благоустройства. Устройство ванных комнат с железобетонными междуэтажными перекрытиями в бывшей черной лестничной клетке. Устройство лифта и Mvcoponposona Планировка квэптпр не меняется. Сметная стоимость реконструкции — 29 руб. на I ма жилой площади (мастерская № 3 института Мосжилпроект)
189
п)
Рис. 20. План четырехэтажного дома по Столешников}’ пер., 12, Москва
а — существующее положение. В каждом этаже 2 квартиры по 8—9 комнат. Комнаты прямоугольные, в некоторых соотношение сторон 1 : 3—1 : 3,5. Отсутствуют ванны. Уборных недостаточно. Планировка весьма неудобная. Междуэтажные перекрытия, фундаменты и часть наружных стен в плохом состоянии; б — проект полного изменения планировки с устройством благоустроенных квартир посемейного заселения. Смена перекрытий; большой ремонт фундаментов и наружных стен. Потеря жилой плошадн — 8%. Ориентировочная стоимость реконструкции — 85 руб. на 1 мг жилой площади (мастерская № 3 института Мосжил-проект)
190
Эксплуатационные расходы принимаем одинаковыми, а срок службы нового дома D равным 100 годам.
Тогда стоимость 1 Л42 жилой площади, приведенная к годовому отрезку времени эксплуатации яр» составит:
120 1 о
при новом строительстве = = М руо.;
при реконструируемом здании -фр = = — = 1,5 руб.
При остаточном сроке службы в 30 лет фр=2 руб., и это только новые капитальные вложения, взятые без учета действительной стоимости реконструируемых зданий.
В некоторых городах сделана попытка установить максимальную стоимость капитального ремонта, переустройства и повышения благоустройства квартир. В Вильнюсе, например, стоимость таких, работ определена в размере 96 руб. на 1 м2 жилой площади.
В Ленинграде эта цифра выше—100 руб. на 1 м2 жилой площади, т. е. находится на уровне средней стоимости нового строительства собственно жилого дома (около 105—110 руб.). Фактическая средняя стоимость ремонта и переустройства квартир за 1963 г. здесь составила около 85 руб. за 1 м2 жилой площади, а по отдельным объектам, следовательно, превысила 100 руб.
Действительная стоимость реконструкции жилищ, при износе их в среднем на 40% и восстановительной стоимости в 105— ПО руб. за 1 м2 жилой площади, оценивается в 63—65 руб. Тогда общая стоимость фондов по реконструированным домам, введенным в эксплуатацию в 1963 г. в Ленинграде, составит в среднем около 150 руб. (85 + 65), а по отдельным объектам около 200 руб. за 1 м2 жилой площади, что значительно превышает стоимость фондов, вводимых в эксплуатацию по планам нового жилищного строительства (105—110 руб. по собственно зданию). И это без учета различий в сроках службы новых и старых жилых зданий. Тем самым лимит на новые капитальные вложения по реконструкции домов в размере 100 руб. за I м2 жилой площади непомерно велик.
Из изложенного следует, что не каждое капитальное жилое здание и не в полном объеме целесообразно реконструировать, даже если стоимость 1 м2 жилой площади будет заметно ниже стоимости нового строительства. Экономическая целесообразность реконструкции жилых зданий находится в прямой зависимости от степени морального износа жилищ, состояния несущих конструкций, от того, насколько при этом используются существующие конструкции и элементы благоустройства с учетом фактора времени. Чем больше износ и меньше остаточный срок службы несущих конструкций здания (стены, каркас, фундаменты), тем более ограничиваются возможности его реконструкции (табл. 7.1).'
191
Например, при износе стен и фундаментов на 60% их остаточные нормативные сроки службы будут совсем незначительными— от 15 до 30 лет, что делает заведомо нецелесообразным сколько-нибудь значительную реконструкцию здания.
Таблица 7.1
Группа капитальности жилых зданий1 Нормативный срок службы в годах Примерный остаточный срок службы несущих стен и фундаментов в годах при износе на
40% 50% 60%
I 150 65-70 45—50 25—30
II 120 50—55 35—40 20—25
Ш 100 40—45 25—30 15—20
1 См. табл. 1.3 (Гл. 1).
Данные табл. 7.1 обязывают к тому, чтобы внимательно рассматривать вопросы целесообразности реконструкции (а также комплексного капитального ремонта) жилых зданий, когда износ несущих конструкций составляет около 40%, и тем более, если превышает эту цифру. Состояние таких конструкций определяется как неудовлетворительное и ветхое (см. гл. 2, табл. 2.3).
Важно поэтому до выполнения трудоемких, работ по составлению смет к проекту и разработки самого проекта уметь определять предел затрат на реконструкцию жилого здания, зная лишь основные его технические и экономические параметры, что позволит также обоснованно устанавливать, а точнее, ограничивать объем проектных работ по реконструируемым зданиям.
Такими параметрами, а вместе с тем и критериями экономической целесообразности реконструкции жилых зданий являются данные о восстановительной стоимости реконструируемого здания, стоимости его износа и переустройства, а также об остаточных сроках службы несущих конструкций. Методика должна учитывать как область производства строительных работ по реконструкции жилищ, так и сферу эксплуатации реконструированных зданий.
7.3. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПРЕДЕЛА ЗАТРАТ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ
ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Для аналитического определения экономического предела затрат на реконструкцию жилых зданий воспользуемся понятием приведенных затрат, которое позволяет учесть эффективность капитальных вложений [47]. Применительно к новому строитель
192
ству приведенные затраты Кп на 1 ле2 жилой площади по лучшему варианту запишем так:
Кп + СпТп = минимум. (7.1)
Аналогично запишем приведенные затраты по реконструкции существующего жилого здания
КР 4- + СрТп = минимум, (7. Г)
где Кр — стоимость работ по реконструкции жилого дома, приходящаяся на 1 м2 жилой площади, в руб. (новые капитальные вложения);
—действительная (остаточная) стоимость 1 л2 жилой площади до реконструкции здания в руб.;
Сп и Ср—эксплуатационные расходы за год на 1 м2 жилой площади соответственно в новом доме-эталоне и в реконструированном здании в руб.;
Т н— отраслевой нормативный срок окупаемости дополнительных капитальных вложений в годах.
Логично принять, что сопряженные капитальные вложения по сопоставляемым домам равной капитальности одинаковые. Некоторая экономия на капитальных вложениях в материально-техническую базу по существующим зданиям в связи с использованием ранее возведенных конструкций практически незначительна и ее можно не учитывать.
Приравнивая левые части формул (7.1) и (7.1'), т. е. из условия равенства приведенных затрат по реконструкции существующего жилого дома и строительству нового дома, аналогичного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству, найдем
Кр = Кп-Ка + (Сп-Ср)Тп. (7.2')
Следует учитывать, что при одинаковых расчетных ставках рабочих и некоторых других условиях стоимость ремонтных работ обычно выше стоимости подобных работ в новом строительстве (гл. 4), поэтому формулу (7.2') перепишем так:
ЛР = «„-ЛЙ)9 + ₽Т„, (7.2")
где q — коэффициент, характеризующий изменение
стоимости ремонтных работ в сравнении со стоимостью аналогичных работ в новом строительстве;
— изменение (повышение или снижение) уровня годовых эксплуатационных расходов на 1 jh2 жилой площади в реконструированном здании по сравнению с уровнем этих расходов в аналогичном новом доме.
Вводя коэффициент q, обычно превышающий единицу, мы уже не учитываем возврат материалов, поскольку ликвидацион
13—488
193
ная стоимость разбираемых элементов здания примерно равна стоимости работ по разборке (гл. 4).
Принимая пока 0=0, рассмотрим более подробно методику определения экономического предела капитальных вложений на реконструкцию жилых зданий.
Условия экономической целесообразности реконструкции жилого здания можно записать следующим образом, пользуясь принятыми ранее обозначениями (без учета изменений в сфере эксплуатации):
1-е условие
Kp<(Kn~~Kd)q- (7.2)
2-е условие
Или фр « . (7.3)
Д D U
Первое условие — стоимость работ по реконструкции жилого дома не должна превышать стоимости строительства аналогичного нового дома за вычетом его действительной стоимости, но с учетом нормального повышения единичной стоимости ремонтных работ.
По существу целесообразность реконструкции, а точнее предельный объем работ по переустройству жилого дома (в стоимостном выражении) определяется вторым условием, учитывающим фактор времени — остаточный срок службы реконструируемого дома.
При фр—фп Я реконструкция старого жилого здания и строительство аналогичного нового экономически равноценны. Это означает, что по мере дальнейшего роста производительности труда, а следовательно, и снижения стоимости нового строительства будут сужаться границы целесообразности реконструкции старых капитальных зданий. Так обстоит дело и сейчас с некапитальными, более дешевыми жилыми зданиями, которые обычно не реконструируются, а просто сносятся по истечении определенного срока.
Умножая обе части неравенства (7.3) на A D, получим предельное значение стоимости 1 ж2 жилой площади в реконструируемом здании Кр, при котором реконструкция может быть признана целесообразной (без учета градостроительных и других факторов):
К„ < , или < Ч’п'/ЛД. (7.3')
Сопоставляемые здания — реконструируемое и новое —- должны быть сходными по капитальности, этажности, протяженности (секционности), наличию встроенных и подвальных помещений, среднему размеру жилой и полезной площади квартир и, конечно, по уровню внутреннего благоустройства.
194
При соблюдении этих условий капитальные вложения по реконструкции здания в расчете на 1 ж2 жилой площади Кр исчисляются по формуле (прирост фондов) ,
(7.4)
где 7?'—сметная стоимость строительно-монтажных работ по сводной смете или сводному сметно-финансовому расчету на реконструкцию жилого дома (новые капитальные вложения в прирост фондов) в руб.;
Fa—общая жилая площадь дома по проекту реконструкции (а не фактически числящаяся по инвентаризационным данным домоуправления) в м2.
Аналогично определим и стоимость строительства 1 м2 жилой площади в новом доме-эталоне, которая одновременно является показателем стоимости фондов, вводимых в эксплуатацию:
Кп = -г-, (7.5)
1 Л»
где Л/— сметная стоимость строительно-монтажных работ по сводной смете или сводному сметно-финансовому расчету на строительство нового жилого дома-эталона в руб.;
FBi —общая жилая площадь дома по проекту строительства нового дома-эталона в м2.
В расчетах экономической целесообразности реконструкции жилых зданий по формулам (7.2) — (7.5) мы не учитывали обычно имеющиеся данные инвентаризации о восстановительной сто*-имости и стоимости износа жилого здания, намечаемого к реконструкции.
Введение этих данных в расчеты позволит получить точное представление о стоимости фондов К'р, вводимых в эксплуатации? в результате реконструкции здания в расчете на 1 м2 жилой пло^ щади
Fn F„ <Л"9’ (7‘6)
где В — восстановительная стоимость реконструируемого дома в руб.;
/ — стоимость износа реконструируемого дома в руб.;
V=B—I — действительная или остаточная стоимость жилого дома в руб. к началу года его реконструкции (неамортизированная часть существующих фондов), а остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
Пользуясь данными о восстановительной стоимости реконструируемого здания, можно установить для целей анализа и вы-13* 195
бора экономичного проекта реконструкции дома сопоставимую по объемно-планировочным решениям и другим условиям стоимость 1 м2 жилой площади в новом строительстве:
= 7
" Ес Рс
где В — восстановительная стоимость ре-
конструируемого жилого дома в руб.;
Вп₽ив — приведенная восстановительная стоимость реконструируемого жилого дома в руб.;
Fc—общая жилая площадь дома в лг2 до его реконструкции;
п
U = У —коэффициент приведения восста-
i=i
новительной стоимости существующего жилого дома к сопоставимым условиям с проектом реконструкции дома (по среднему размеру жилой и полезной площади квартир, инженерному и бытовому1 оборудованию, отделочным работам и др.).
Независимо от способа определения — по формуле (7.5) или (7.7) стоимость 1 № жилой площади в новом строительстве дома-эталона должна быть одинаковая, т. е.
или
_/у_ _ ви _ вприв
КГ “ Гс ~ Рс
(7.8)
При этом правильное установление коэффициентов приведения U восстановительной стоимости существующего жилого дома к сопоставимым условиям с проектом его реконструкции имеет весьма существенное значение для оценки проектных решений.
Например, уменьшение средней жилой площади квартиры существующего дома с 35—36 м2 до 30—31 м2 связано с повышением стоимости 1 Л12 площади на 4—5% (t/i=0,04 н-0,05). Примерно на 1,1—1,4% ((/2=0,011 -ь 0,014) возрастает стоимость строительства при устройстве мусоропроводов, а увеличение числа этажей с 3 до 5 снижает стоимость 1 л?.2 жилой площади в кирпичных домах на 4—4,5% (С/з=0,04 ч- 0,045) и т. д.
Коэффициент приведения U восстановительной стоимости в этом случае будет колебаться в пределах 0,011—0,019.
В табл. 7.2 даны примерные значения поправочных коэффициентов к восстановительной стоимости, принятые институтом Мосжилпроект для оценки проектных решений по комплексному
196
Таблица 7.2
Поправочные коэффициенты в процентах к восстановительной стоимости кирпичных жилых домов квартирного типа, учитывающие повышение уровня внутреннего благоустройства
Наименование работ Этажность
до 2 включительно 3 4 5 б 7 и более
Устройство сети внутреннего 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4
водопровода
То же, канализации . . . . Устройство горячего центра- 2,5 2,3 2,1 2 1,7 1,5
лизованного водоснабжения . . То же, от местной газовой ко- 3 2,2 1,7 1,4 0,9 0,7
донки типа КГИ 1,5 1,1 0,9 0,7 0,5 0,4
Устройство вентиляции . . . Установка ванны с газовой 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9
колонкой 6 4,8 4,2 3,8 3,6 3,4
То же, без газовой колонки . Устройство лифтов в наружных шахтах облегченной крнст- 3,6 2,8 2,2 1,9 1,7 1,6
рукции — — — 6,8 4,5 3,2
Устройство мусоропроводов Реконструкция и обновление существующей системы водопро- 1,4 1,2 1,1
вода 0,5 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2
То же, канализации . . . . 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8
Примечание. Поправки исчислены на основании «Сборника № 28 укрупненных показателей стоимости жилых и коммунальных зданий для переоценки основных фондов». (Госстройиздат, М., 1959).
капитальному ремонту и реконструкции старых кирпичных жилых домов. Как в относительном, так и в денежном выражении эти поправки указывают на размер морального износа жилого здания по отдельным его элементам.
Чем больше техническое и функциональное устарение или моральный износ жилого здания, тем выше значение U. Однако коэффициент приведения U не должен превышать предельно допустимого значения, определяемого экономическими соображениями. Преобразуя формулу (7.8), получим
max U = п.т
FnlB В ' >
При значениях U больших, чем max U, реконструкция жилого здания в полном объеме нецелесообразна.
Теперь условия экономической целесообразности реконструкции жилого дома [формулы (7.2) и (7.3)] можно переписать так: 1-е условие
К„ < (К, - Ха) q, ИЛИ 4- < —Я! (7.10)
* п
197
2-е условие
„ .. . ДЛ R вприв_у !Др
Kp<(tfrt — Kd)q-z-, или—<-------------q — . (7.11)
£/ г п г с
Из формул (7.6) и (7.10) видно, что при одной и той же сумме 7?+V=const, пусть даже не превышающей стоимости строительства нового аналогичного жилого дома N=5npHB, с уменьшением действительной стоимости существующего здания V, т. е. с увеличением его износа, затраты на реконструкцию будут возрастать. Однако чем больше износ здания и его несущих конструкций, тем меньше их остаточный срок службы. Поэтому необходимо по формуле (7.11) найти границы целесообразных объемов работ и затрат R на реконструкцию здания с учетом фактора времени — остаточного срока службы здания Д/Х
В частном случае, когда по проекту реконструкции дома количество жилой площади не изменяется, т. е. Ftt ~FC, формулы (7.10) и (7.11) примут вид:
1 -е условие
Я<(Вприв- V)q; (7.109
2-е условие
Я<(Вприв — (7.11')
Для дома, подлежащего сносу по причине физического износа Д£) = 0, V->0; тогда согласно второму условию /? = 0, что логично характеризует нецелесообразность реконструкции ветхого здания. И наоборот, для нового и технически современного жилого дома Д/)==£>, У=Вприв, а 7? = 0, т. е. затраты на реконструкцию не требуются. Тем .самым формулы (7.10) и (7.11) правильно отражают физический и экономический смысл реконструкции жилых зданий на различных этапах срока его службы.
При этом значения D следует принимать в соответствии с рекомендуемыми экономически целесообразными сроками службы (по физическому износу): для каменных зданий — 100 лет, для деревянных зданий индустриального типа — 50 лет (гл. 5).
7.4. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
В РЕКОНСТРУИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ
Перестройка старых зданий с многокомнатными квартирами на современные 1—2- и 3-комнатные квартиры обычно связана с уменьшением жилой площади, улучшением инженерного оборудования жилищ, повышением амортизационных отчислений на капитальный ремонт и реновацию, что приводит к повышению 198
себестоимости услуг домоуправления. Вместе с тем возрастает и качество жилища в результате его благоустройства.
Увеличение доходов домоуправлений в связи с повышением уровня внутреннего благоустройства в реконструируемом доме, отнесенное к 1 м2 жилой площади, можно исчислять по формуле = = (7.12')
где Рр и Рс — годовые поступления (квартирная плата и плата за отопление), взимаемые за 1 м2 жилой площади в размере, установленном соответственно после и до реконструкции здания;
Рр о
тг — ------индекс годовых поступлении в реконструирован-
ие
ном здании.
Вследствие повышения себестоимости услуг величина годовых потерь, приходящихся на 1 м2 жилой площади после реконструкции, будет равна
& = Нр-Не~Нс(гг~Г), (7.12")
где Нр и Н с— годовая себестоимость услуг домоуправления на 1 м2 жилой площади соответственно после и до реконструкции здания;
т2 = —----индекс годовой себестоимости услуг в рекон-
струированном здании.
Уменьшение объема поступления (квартирная плата и плата за отопление), приходящихся на 1 м2 жилой площади после реконструкции, определим по формуле
Рз = -1), (7.12”)
Гп \ тз / -
р
где т3 = —— — коэффициент уменьшения жилой площади в свя-Рс
зи с реконструкцией здания, а остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
Общая величина чистого дохода в сфере эксплуатации, очевидно, определится за вычетом суммы потерь по следующей формуле:
₽ = Р1 - (₽2 + ₽3) = РС (Т, - Л - И (Т, - 1) + Р Ji - 1 VI .
L \ т3 /]
(7.12)
Когда размер поступлений до и после реконструкции не изменяется (₽! =0), формула (7.12) примет вид
₽ = -(₽2 + ₽з) = - fe(r2-l)+Pji-l V \ Тз /
(7.13)
199
Это и будут чистые потери в сфере эксплуатации, что наиболее характерно для реконструированных старых жилых зданий при действующей системе квартирной платы за жилую, а не полезную площадь. В действительности в таких зданиях полезная площадь обычно не уменьшается, а нередко возрастает в результате разумного использования черных лестниц и других вспомогательных помещений.
7.5. ОБОБЩЕННЫЕ ФОРМУЛЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПРЕДЕЛА ЗАТРАТ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Годовые потери, образующиеся при эксплуатации реконструированного здания, снижают предельно допустимые затраты по реконструкции, а чистый годовой доход повышает этот предел.
Тогда формулы 7.10 и 7.11, выражающие экономический предел затрат на реконструкцию (или комплексный капитальный ремонт) жилого здания с учетом изменений в сфере эксплуатации, примут вид (на 1 jw2 жилой площади в реконструированном здании):
а) для случая уменьшения чистого дохода от эксплуатации (потери):
1 -е условие
вприв_у
<-----г------? — (7.14 )
г с
2-е условие I
ВпРИв —V &D о- z_
э2 <-----------q —-----07„; (7.15')
Fc F)
б) Для случая повышения чистого дохода от эксплуатации:
Г-е условие дприв — V Эх< „ 9 + (7.14) Fc
2-е условие вприв - P AD Э2< q (7.15) г с U
где Тп — отраслевой нормативный срок окупаемости капитальных вложений, принимаемый в настоящее время равным 6 годам.
В общем виде эти формулы могут быть записаны так:
1-е условие — необходимое, но недостаточное
Я ± рт1
дприв _ у
(7.14)
200
Таблица 7.3
Примеры расчета экономической целесообразности реконструкции двух кирпичных жилых домов
Показатели Единица измерения Дом Ьй 1 Дом № 2
Экономический срок службы 100 100
нового дома Износ: лет
реконструируемого дома J % 28,3 68
стен и фундаментов .... % 17 70
Остаточный срок службы дома после реконструкции AD . . лет 100 30
Жилая площадь дома:
до реконструкции Fc . . . JW2 2650 2500
% 100 100
после реконструкции Fn . . м2 2510 2520
% 95 101
Восстановительная стоимость
дома В .......... Приведенная восстанови- руб- 2 510000 2 500000
тельная стоимость: дома (£/=1,15) ВПРИВ .... 1 ж2 жилой площади (стоимость нового строитель-дприв » руб- 2 886 500 109 2 880 000 115
ства/ Дп “ .... Fc м2
Стоимость износа дома . . . Действительная стоимость: руб. 710000 1700000
дома V = B—I....... руб. 1 800000 800000
V 1 м2 жилой плошади — F с руб. 68 32
л2
Повышение единичной стоимости ремонтных работ в сравнении с новым строительством q ............. Стоимость работ по реконструкции (новые капитальные вложения по сметно-финансовым расчетам): — 1,05 1,05
по дому R ......... на 1 ле2 жилой площади руб. 1370 000 1 285000
KP=J- Гп руб- At3 54,5 51
Общее изменение уровня годовых эксплуатационных рас-
ходов на 1 ж2 жилой площади в реконструированном доме fl руб. +0,3 —0,1
ж2 год (увеличение) (снижение)
14—488
201
Продолжение табл. 7.3
Показатели Единица измерения Дом № 1 Дом Nr 2
Экономический предел затрат на 1 м2 жилой - площади в реконструированном доме: 1-е условие, необходимое дприв _ у < " " q ± • • • F с 2-е условие, достаточное £пРив_у Д£) 5s < q _ ±РТЛ Fc D руб-м2 руб- -И2 47,4-4),3x6= =45,6 47,^.ЗХ Хб=45,6 96,64-0,1x6= =97,2 96|6W)+ 4-0,1x6=29,6
2-е условие — необходимое и достаточное
Вприв_у ДО
<----------q — ± ₽7>. (7.15)
Fc D
При сметной стоимости 1 м2 жилой площади в реконструируемом здании, превышающей экономический предел, т. е. при Кр >Э2, переустройство его в полном объеме нецелесообразно.
Таким образом, экономический предел затрат на реконструкцию существующих жилищ в конечном счете определяется уровнем физического и морального износа, а также остаточным сроком службы жилых зданий. Вместе с тем реконструкция жилых зданий обычно сочетается с капитальным ремонтом, т. е. простым восстановлением физически изношенных элементов здания. Исключая из общей суммы затраты по капитальному ремонту, мы получим расходы на собственно реконструкцию жилищ, т. е. расходы, связанные с ликвидацией технического и функционального устарения, или, что все равно, — расходы по преодолению морального износа жилищ (см. гл. 2).
В табл. 7.3 приведены примеры определения экономического предела затрат по реконструкции двух кирпичных жилых домов. Из таблицы видно, что по сметно-финансовым расчетам затраты в прирост фондов по реконструкции зданий определены в 54,5 и 51 руб. на 1 м2 жилой площади, что заметно ниже стоимости нового строительства (соответственно 109 и 115 руб. на 1 .м2 жилой площади).
Тем не менее реконструкция жилых зданий в таком объеме нецелесообразна, ибо с учетом эффективности капитальных вложений затраты по переустройству не'должны превышать 46 руб. на 1 м2 жилой площади в доме № 1 и 30 руб. — по дому № 2.
В этой связи представляется правильной ориентировка районных жилищных организаций Москвы, когда на работы по ре-
202
Таблица 7 А
Распределение работ по типам реконструкции жилых зданий в Москве (по данным проектов, разработанных институтом Мосжилпроект в 1963 г., по заказам районных жилищных организаций)
Тип реконструкции Объем работ Средняя сметная стоимость работ на' 1 ля жилой площади в руб.
в тыс. к5 жилой площади в %
Реконструкция здания с надстройкой этажей и пристройкой, перепланировкой помещений и обеспечением всеми видами благоустройства 10 4 130
Реконструкция с полной перепланировкой помещений и обеспечением всеми видами благоустройства , , 63,9 24 65
Реконструкция (капитальный ремонт) с частичной перепланировкой (устройством ванн, кухонь и других мест общего пользования) 167,5 72 35
Итого.. ‘ . 261,4 100 —
конструкции жилищ с полной их перепланировкой приходится около V4 всего объема работ, а остальные 3/4 —на работы по частичной перепланировке и повышению внутреннего благоустрой; ства (табл. 7.4). '
7.6. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЯ
Непременным условием повышения эффективности капитальных вложений в реконструкцию и капитальный ремонт отдельных жилых зданий является планирование, проектирование и производство работ этого вида в тесной увязке с процессом комплексной реконструкции всего квартала или групп кварталов и организации на их основе микрорайона в соответствии с генеральным планом развития города. Капитальный ремонт и переустройство отдельных жилых и нежилых зданий, снос ветхих строений, возведение новых жилых и других зданий создаваемого микрорайона, инженерное оборудование и благоустройство старой жилой территории составляют единый процесс обновления жилой застройки, определяемый проектом реконструкции.
Такое понимание проблемы позволяет:
ограничить объем работ по переустройству и капитальному ремонту жилых зданий исходя из сроков сноса отдельных зданий по плану реконструкции или соответственно из остаточных сро-
14* 203
ков службы зданий, отвечающих условиям безопасности проживания в них;
максимально сохранить жилищный фонд старой застройки и создать условия для минимальных потерь жилой площади при перепланировке квартир, исходя из потребности в различных типах жилищ, исчисляемой на основе сведений о соотношении семей различного численного состава в данном доме либо в микрорайоне или городе в целом;
предотвратить непроизводительные затраты на ремонт и переустройство жилых зданий, подлежащих в дальнейшем сносу или переоборудованию под здания другого назначения;
избежать неполноценный капитальный ремонт и переустройство жилых зданий, осуществляемые без учета градостроительных требований реконструируемых кварталов;
определить наиболее рациональную очередность работ по реконструкции групп кварталов и на основании этого планировать денежные, трудовые и материальные средства, а также необходимые мощности ремонтно-строительных организаций, внедряя индустриальные методы ведения работ.
Только одно мероприятие — отказ от выборочной перестройки жилых зданий — позволит исключить необходимость в устройстве обходов и петель подземных инженерных сетей и снизить стоимость работ примерно на 4—5%.
Преимущества поквартальной реконструкции состоят в том, что строительная организация ведет работы концентрированно, не распыляя технику и производственные кадры; сосредоточивается складское хозяйство; облегчаются техническое руководство и надзор; сокращаются затраты на транспорт, улучшается использование механизмов и машин; сокращаются сроки реконструкции; создаются условия для поточного ведения работ.
Следовало бы в связи с этим приступить к разработке проектов комплексной реконструкции групп кварталов в малых, средних и больших городах, подобно тому как эта работа производится ныне в Москве, Ленинграде, Киеве, Харькове, Одессе и в ряде других городов.
Осуществление проектов реконструкции и создание экспериментальных микрорайонов в старой застройке позволит лучшим образом разработать текущие и перспективные планы капитального ремонта и обновления жилой застройки каждого района в отдельности и города в целом.
В этой связи важное значение приобретают материалы по обследованию технического состояния и морального снашивания жилых и других зданий кварталов старой застройки, а также по определению градостроительных требований к отдельным районам города.
Местные проектные организации нуждаются в типовых решениях по перепланировке многокомнатных квартир и зданий в це-204
лом применительно к распространенным конструктивным схемам старых жилых домов.
По-видимому, необходимы нормативные документы по вопросам обновления жилищного фонда, повышения уровня благоустройства и создания микрорайонов на базе старой застройки, отражающие специфику решения этих вопросов в отличие от строительства на новых территориях. Подготовку таких материалов и документов могли бы выполнить Академия коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова, ЦНИИП градостроительства Госстроя СССР совместно с институтами Мосжилпроект и Лен-жил проект.
Переустройство многокомнатных коммунальных квартир на современные 1—2-комнатные обычно сопровождается значительным (до 20—25%) уменьшением жилой площади в связи с необходимостью иметь в каждой квартире кухню, санитарный узел и переднюю. В результате заметно повышается не только стоимость реконструкции, но и возрастает себестоимость услуг домоуправлений, приходящаяся на 1 м2 жилой площади; уменьшается также та часть доходов, поступление которых исчисляется в зависимости от размера жилой площади квартир.
В действительности в таких зданиях, как уже отмечалось, полезная площадь обычно не только не уменьшается, а подчас возрастает в результате разумного использования черных лестниц и вспомогательных помещений.
Устранить подобные потери жилищных организаций и недостатки в экономической оценке проектов реконструкции можно путем перехода на расчеты по полезной, а не по жилой площади квартир.
Однако до тех пор пока экономические расчеты по полезной площади не введены, необходимо добиваться минимальных потерь жилой площади при перепланировке старых квартир и домов. В Вильнюсе удалось даже увеличить выход жилой площади примерно на 2% путем рационального включения вспомогательных помещений и вторых лестничных клеток старых жилых зданий в полезную площадь квартир.
При всех условиях кроме существующих конструкций и элементов благоустройства жилого здания можно и нужно более полно использовать другие факторы, удешевляющие реконструкцию. В частности, по экономическим соображениям капитальные жилые дома с многокомнатными коммунальными квартирами большой жилой и полезной площади целесообразно пере* страивать не на 1—2-комнатные, а преимущественно на 3- и 4-комнатные квартиры, потребность в которых будет все больше возрастать. Не всегда обязательно перекрытия должны быть сборными железобетонными, особенно если остаточный срок службы здания невелик.
Жилищное управление Мосгорисполкома накопило большой опыт устройства подвесных лифтовых установок в старых, зда
.205
ниях высотой 6—8 этажей. За последние годы их установлено около 500. Обходятся они дешевле, чем лифты, встраиваемые в здания.
Дальнейшее совершенствование конструкции подвесных лифтовых установок небольшой вместимости и грузоподъемности, а также улучшение системы ремонта и в целом экономичности эксплуатации позволят в недалеком будущем оборудовать такими установками пятиэтажные жилые здания.
Практика обследования существующих жилых зданий в Москве и других городах показывает, что капитальные здания, особенно малоэтажные, можно не только реконструировать, но и надстраивать. В указанных случаях необходимо дополнительно учитывать экономические, а также градостроительные факторы. При этом предпочтительны здания с упорядоченной планировкой во всех этажах, когда кухни, а также санитарные узлы располагаются по вертикали. В зависимости от условий участка возможны пристройки секций к существующим зданиям.
Цель подобных мероприятий состоит в более рациональном использовании освоенных территорий (инженерные сети, дороги, средства транспорта^ путем разумного повышения плотности застройки.
Очевидно, что и в случаях комплексного капитального ремонта, когда здание не реконструируется, а лишь попросту восстанавливаются его конструкции, также необходимо проводить экономические расчеты, исходя из остаточных сроков службы его основных несущих конструкций. Излишняя капитальность отдельных восстанавливаемых конструкций, не вызываемая экономическими соображениями, может заметно увеличить стоимость ремонта.
Быстрейшая разработка обязательных к применению проектными и строительными организациями указаний по определению Экономической целесообразности реконструкции жилых районов в рамках долгосрочных планов и текущих работ, по определению Экономического предела -затрат на реконструкцию и комплексный капитальный ремонт жилых зданий, на ликвидацию и преодоление их морального износа, даст заметное снижение стоимости работ. В основу этих указаний может быть положена изложенная выше методика, разработанная автором в ЦНИИЭП жилища.
Существующая практика финансирования работ по одному и тому же объекту двумя банками в зависимости от характера работ (простое восстановление конструкций — капитальный ремонт; надстройки, пристройки и переоборудование — новое строительство) создает большие затруднения в деятельности жилищных и строительных организаций.
Было бы правильным реконструкцию жилых зданий, обычно сочетаемую с капитальным ремонтом, поскольку она связана с приростом основных непроизводственных фондов, отнести к об
*206
ласти капитальных работ, распространив на них правила подго* тонки и утверждения технической документации, а также финансирования, принятые для нового жилищного строительства. Такая практика уже оправдала себя в области реконструкции промышленных предприятий. И в области переустройства существующих жилищ такое организационно-техническое мероприятие приведет к изменению отношения к вопросам экономики реконструкции непроизводственных фондов, а большие средства, расходуемые на модернизацию жилых зданий, перестанут рассматриваться как мало контролируемый «местный» источник финансирования. Это будет также благоприятствовать решению вопросов о введении прейскурантных цен на работы по реконструкции.
В числе других вопросов, относящихся к деятельности ремонтно-строительных организаций, которые наряду с научно-исследовательскими и проектными организациями должны вести подготовку к решению больших задач по переустройству старого жилищного фонда, относятся и такие, как совершенствование технологии и сокращение сроков производства работ. Нарушения технологии и последовательности работ по реконструкции и капитальному ремонту, низкое качество работ ведут к переделкам, вызывающим не только увеличение сроков их проведения, но и удорожание.
Например, в Москве по дому № 21 в Косом переулке деревянные перекрытия были заменены железобетонными, установлены новые оконные переплеты и остеклены, а основные работы по укреплению фундаментов и стен не выполнены. Продолжительность самих ремонтных работ по двух-трехэтажным домам с жилой площадью 400—560 м2 в Тимирязевском районе Москвы составляет 1,5—2,5 года при фактических сроках строительства односекционного 9-этажного дома с жилой площадью 1740 м2 около 1 года.
При существующем методе планирования подрядчик, как правило, заинтересован в высокой стоимости работ, поскольку фонд заработной платы исчисляется в процентах от общей стоимости капитального ремонта или реконструкции. И так как объемы работ по реконструкции старого жилищного фонда будут возрастать, необходимо изыскивать пути снижения стоимости этих работ.
Одной из важных мер по снижению стоимости и себестоимости ремонта является использование старых материалов и изделий: дверных полотен, оконных переплетов, наличников, деревянных каркасов перегородок, бруса для полов, паркета, балок, стропил, санитарно-технического оборудования (ванн, раковин, радиаторов), а также материалов от разборки подземных инженерных сетей. Эти изделия и материалы учитываются в сметах в виде возврата. Практически они путем разного рода актов списываются с баланса как непригодные и не используются, хотя
207
многие материалы от разборки могут быть использованы в первую очередь для текущего ремонта и ненесущих элементов здания.
В этой связи целесообразно разработать рекомендации по рациональному использованию материалов от разборки элементов реконструируемых жилых зданий.
Правильным было бы также выделять дополнительный фонд заработной платы на работы по ремонту изделий для повторного их использования и повысить роль премирования инженерно-технического персонала. В качестве одного из критериев системы премирования следует принять сокращение расхода новых и максимальное использование старых строительных материалов и изделий.
ГЛАВА 8
ЗАМЕНА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПО ИЗНОСУ И ДРУГИМ ПРИЧИНАМ
Замена жилищного фонда учитывается лишь в некоторых странах мира. Отсюда понятны трудности с установлением влияния различных факторов на объем замены части старых жилых зданий.
Среди таких факторов, как реконструкция жилых районов городов и населенных мест, стихийные бедствия и другие, снос жилых зданий в результате физического износа является основной причиной выбытия жилищного фонда.
И поскольку физический износ наряду с влиянием других причин увеличивается с возрастом зданий, понятно значение данных о возрастной структуре жилищного фонда. Это значение определяется тем, что возраст жилищ и материалов, из которых возведены несущие конструкции (особенно наружные и внутренние стены и фундаменты под них), позволяет определить физический износ жилищного фонда (гл. 2) и рассчитать будущие потребности в замене старых жилищ как по стране в целом, так и в отдельных ее районах (гл. 9).
Данные эти необходимы также для планирования затрат на содержание и ремонт жилищ, поскольку размер затрат зависит не только от капитальности, но и от возрастной структуры жилищного фонда (гл. 3).
Сведения относительно года или периода постройки жилых зданий, а следовательно и о возрастной структуре жилищного фонда, обычно собираются в странах при переписи фонда. Применяемые в разных странах возрастные категории неодинаковы, обычно с большими интервалами. Нет и общего подхода к определению возрастных групп жилищ в международном плане. В силу этих причин Конференция европейских статистиков, состоявшаяся в 1959 г., вынуждена была предложить следующую весьма широкую группировку: жилые здания, построенные до конца первой мировой войны, построенные в период между концом первой и началом второй мировой войны и построенные
209
после конца второй мировой войны. Этим и руководствовались европейские страны при проведении переписи жилищного фонда в 1959—1961 гг., результаты которых, к сожалению, еще не опубликованы.
Ниже приводятся полезные, хотя и не исчерпывающие сведения о возрасте и замене жилищного фонда в СССР и в ряде европейских стран, а также дается анализ этих данных.
8.1. КАПИТАЛИСТИЧЕСКИЕ СТРАНЫ [78—79] Австрия
Здесь еще не опубликованы результаты переписи жилищного фонда, состоявшейся в марте 1961 г. Данные переписи жилищ за 1951 г. приведены в табл. 8.1.
Таблица 8.1
Годы строительства Число жилищ %
До 1880 589 644 27,6
1880—1918 ... 696016 32,6
1919—1937 362283 16,9
1938—1944 140 583 6,6
1945—1 июня 1951 • 162052 7,6
Неизвестный возраст 187423 8,8
Итого 2 138 001 100
Бельгия
Согласно данным общей переписи жилищного фонда в 1947 г. в стране насчитывалось 2015 000 жилищ, а в конце 1959 г., по оценкам, произведенным Национальным институтом жилищного строительства, уже было 3 290000 жилищ, которые распределялись так:
Построено
В % по состоянию на
1947 г. 1959 г.
До 1918 г . . . 66,81 56
1918—1930 гг . . . 17,20 15
1930—1947 гг . . . 14,96 13
После 1947 г . . - ~ 16
Неизвестный период .... . . . 1,03 —
Дания
Согласно статистической информации, основанной на отчетах по содержанию 106 тыс. жилищ в многоэтажных домах, воз
210
растной состав жилищ распределяется так (в %): 1940 г.— 9,6; 1940—1946 гг. — 19,4; 1947 г. и позднее — 71.
Италия
В результате выборочного обследования, проведенного недав-• но Центральным институтом статистики, получены такие сведения о возрастном составе жилищного фонда (в %):
До 1915 г............................ 43,6
1915—1940 гг......................... 21,9
1941—1950 гг......................... 7,7
После 1950 г........................ 19,2
Неизвестный период.................... 7,6
В 1960 г. было снесено всего 8981 жилище, а в 1961 г.— 11 359.
Нидерланды
Возрастная структура жилищного фонда, который в 1961 г. состоял примерно из 2 900 000 жилищ, представлена в табл. 8.2.
Таблица 8.2
Годы строительства Возраст в годах, свыше Удельный вес
в % в % нарастающим итогом
До 1800 160 2 2
1801-1850 110 3 5
1851—1875 85 5 10
1876—1900 60 13 23
1901—1914 46 9 32
1915—1925 35 12 44
1926-1935 25 16 60
1936—1945 15 7 67
1946—1955 5 16 83
1956—1961 1 17 100
Цифры, приведенные в табл. 8.2, показывают, что около одной четвертой части жилищ в Нидерландах имеет возраст свыше 60 лет и около одной десятой — свыше 85 лет. В общей сложности возраст одной трети жилищ превышает 46 лет.
Имеются подробные статистические сведения о ежегодном выбытии жилищного фонда в Нидерландах, с указанием причин выбытия жилищ и их возраста. Данные за 1961 г. приводятся в табл. 8.3.
211
Таблица 8.3
3 н
М Й
я я
Построено
я ®
X 3
а
£3
5 о Л ш s ® е £
п Я 3 в
§ >>•= О ° СиХ С-
В %
До 1801 г 5 4 7 4 4 4 4
1801—1850 гг. . . . . . 7 9 16 16 9 12 11
1851—1875 гг 15 18 9 25 14 24 19
1876-1900 гг 36 37 35 44 34 35 38
1901—1925 гг 27 20 21 И 26 20 19
1926—1950 гг 7 11 10 0 12 5 8
После 1951 г. . ... 3 1 2 0 2 1 1
Число жилищ
Всего 242 5483 1032 3123 1891 1046 12817
То же, в % , . 1,9 42,7 8 24,4 14,8 8,2 100
Как видно из табл. 8.3, наибольшая доля выбытия приходится на жилища, возведенные в 1876—1900 гг., что объясняется большим удельным весом жилищ этой возрастной группы в общем фонде.
В 1956—1961 гг. общие потери жилищ составляли ежегодно 0,37—0,45% от существующего жилищного фонда.
Великобритания
Возрастная структура жилищного фонда в конце 1959 г. (согласно оценкам) представлена в табл. 8.4.
Таблица 8.4
Построено до Возраст в годах, свыше Число жилищ
в млн. В % в % нарастающим итогом
1850 г НО 2,2 14,2 14,2
1875 г 85 1,7 11 25,2
1900 г 60 2 12,9 38,1
1919 г 41 1,7 10,9 49
1945 г 15 4,6 29,7 78,7
1958 г .... 2 3,3 21,3 100
Итого 15,5 100 100
212
Возраст одной седьмой части жилищного фонда превышает ПО лет, одной четвертой части — превышает 85 лет и свыше одной трети — превышает 60 лет. Многие из этих домов устарели и нуждаются в переустройстве или замене. В соответствии с принятой в 1956 г. программой по сносу непригодных жилищ предполагалось снести примерно 1 млн. квартир, или около 7% от общего фонда. В настоящее время ежегодный объем строительства жилых домов составляет примерно 2% от наличного жилищного фонда, при этом лишь небольшая доля новых квартир идет для замены старых. Поэтому средний возраст жилых домов по фонду в целом составляет не менее 50 лет, что следует считать значительным.
Франция
Согласно результатам переписи 1954 г. возрастной состав жилищного фонда характеризовался следующими данными, приведенными в табл. 8.5 (в % ко всему жилищному фонду).
Таблица 8.5
Годы строительства Всего по стране В городах с населением свыше 50 тыс. чел. Б других городах В сельских районах
До 1850 27,4 13,7 20,5 41,3
1850—1870 16,7 15,3 14 19,4
1871—1914 27 36,7 29 19
1915—1939 ' 17,8 22,4 22,5 11,7
1940—1949 2,7 2,2 3,9 2,4
1950—1954 . . 3,4 3 4,9 2,8
Неизвестный период 5 6,7 5,2 3,4
Данные табл. 8.5 показывают, что в 1954 г. в сельских районах свыше 60% жилищного фонда имело возраст более 90 лет, тогда как в крупных городах на эту категорию жилищ приходилось менее 30% фонда.
Иные данные получены при выборочном обследовании в 1961 г. Институтом INSEE (Национальный институт статистики и экономических исследований), результаты которого приводятся ниже.
Построены
До 1871 г...........
1872—1914 гг........
1915-1933 гг........
1934-1948 гг........
После 1948 г........
Неизвестный период .
В % нарастающим
11 f* итогом
• 27,3 27,3
. . . 32,3 59,6
. . . 16,4 76
. . . 6,5 82,5
. . . 17 99,5
. . . 0,5 100
213
Различия объясняются тем, что в последнем исследовании были исключены пустующие (незанятые) жилища, а также жилища для временного проживания и при фермах.
Федеративная Республика Германии
В 1953 г. половина всего жилищного фонда приходилась на здания, построенные до 1918 г. Действительная стоимость жилищного фонда по отдельным возрастным группам (т. е. восстановительная стоимость, уменьшенная на величину стоимости износа) характеризуется по оценке в текущих ценах учетного года следующими данными (табл. 8.6).
Таблица 8.6
Годы строительства Сентябрь 1950 г. Декабрь 1953 г.
Жилища в млн. Стоимость В МЛрЛ. г. м. Жилища в млн. Стоимость в млрд. г. м.
всего ОДНОГО жилища всего одного жилища
До 1918 6,15 48,3 7,9 6,22 58,3 9,4
1918-1945 . . . . 2,81 23 8,2 3 30,1 10
1945—1'950. . . . 0,48 4,7 9,9 0,48 5,8 12,1
После 1950 . . . — — — 2,7 38,3 14,1
Всего ... 9,44 76 8,1 12,4 132,5 10,7
Данные табл. 8.6 показывают не только обесценение жилищ с увеличением сроков их службы '(возраста), но и рост текущих цен на жилища в 1953 г. по сравнению с ценами на них в 1950 г.
Финляндия
Согласно оценкам возрастной состав жилищного фонда характеризуется следующими данными
Построены
До 1900 г.......................
1901—1910 гг....................
1911—1920 гг....................
1921—1930 гг....................
1931-1940 гг....................
1941—1950 гг....................
Неизвестный период..............
пп/ В % нарастающим в % итогом
22,4 22,4
7,8 30,2
8,9 39,1
15 54,1
14,8 68,9
26,5 95,4
4,6 ЮО
214
Швеция
Возрастная структура жилищного фонда была установлена по состоянию на 1945 г. Впоследствии в цифры были внесены коррективы с учетом данных за 1960 г. (см. табл. 8.7). При этом было учтено как увеличение жилищного фонда за счет строительства новых жилых домов и переустройства старых домов, так и его выбытие в связи со сносом жилых домов.
Таблица 8.7
Единица измерения Общее число жилищ Годы строительства
до 1900 1901—1920 1921—1945 1946 и позднее
Жилишный фонд в 1945 г. . . . ТЫС. 2102 711 450 941
% 100 33,8 21,4 44,8
1946—1960 гг.:
строительство .... тыс. 825 — — — 825
снос .... тыс. 40 30 10
% 1,9 4,2 2,2
Жилишный фонд в 1960 г. .- . . . тыс. 2887 691 440 941 825
% 100 23,6 15,2 32,6 28,6
Фонд многоквартирных жилых домов был в 1945 г. дополнительно подразделен по десятилетним периодам возведения следующим образом (табл. 8.8).
Таблица 8.8
Годы строительства
h и СУ rf ю е л к *2 з ф X к с 1880 или раньше 0681—1881 0061-1681 1901-1910 1911-1920 1921—1930 ! 1931-1940 : сг> 7 о * Всего
Число жилищ в тыс. 74 97 50 75 108 81 102 196 112 895
% 8,3 10,8 5,6 8,4 12,1 9 11,4 21,9 12,5 100
В табл. 8.8 наглядно показана тенденция к строительству многоквартирных жилых зданий в Швеции, число жилищ в которых достигло в 1945 г. (895 тыс.) 42,6% от общего количества жилищ в односемейных и многосемейных домах (2102 тыс).
215
Благоприятствуют этому экономические выгоды в строительстве и эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе выгоды, связанные с приобретением земельных участков.
По данным Государственного жилищного управления, за период 1949—1958 гг. снесено 2107 многоквартирных жилых домов с общим числом квартир 15 100. В табл. 8.9 приводится распределение снесенных жилищ по годам строительства.
Таблица 8.9
Годы строительства
Неизвестный период До 1880 1880-1889 6681-0681 6061-0061 1910-1919 1920-1929 1930—1939 1940-1949 5 Всего
Число снесенных жилищных единиц (квартир) То же, в % 3398 23 3300 22,3 2232 15,1 1884 12,7 2774 16,7 1173 7,9 224 1,5 46 0,3 55 0,4 14 0,1 15100 100
Общее число снесенных за период 1951—1960 гг. квартир в односемейных и многосемейных жилых домах в Швеции с распределением их по количеству комнат показано в табл. 8.10.
Таблица 8.10
Год Общее число квартир в снесенных зданиях Количество комнат в квартире
менее 2 комнат и кухня 2 комнаты и кухня 3 комнаты и кухня 4 комнаты и кухня 5 и более комнат и кухня
1951 932 587 197 93 35 20
1952- 889 461 242 107 50 29
1953 1614 848 412 203 82 69
1954 2 265 1 174 612 270 107 72
1955 2 552 1494 605 287 100 66
1956 2785 1656 630 310 ПО 79
1957 3162 I 738 865 338 126 95
1958 4 186 2374 1 105 414 172 121
1959 5 656 3153 1525 599 230 158
1960 6 896 3971 1 787 705 235 198
Всего . . . 30937 17 456 8 010 3317 1247 907
То же, в % . . . 100 56,5 25,9 10,7 4 2,9
Среднегодовое выбытие жилищ за 1951—1960 гг. в Швеции, таким образом, составило всего 0.15% к фонду по состоянию на 1945 г. (2102? тыс. жилищ), что весьма незначительно. Понятно,
216
что наибольший процент сноса приходится на здания, возведенные еще до 1900—1910 гг. Для характеристики же фонда, построенного в основном до 1920 г., примечательно то, что более 56% снесенных квартир имели менее двух комнат (не считая кухни), а 82,4% всех снесенных квартир были 1- и 2-комнатные.
8.2. СОЦИАЛИСТИЧЕСКИЕ СТРАНЫ [59, 62, 7В, 79]
Польская Народная Республика
В Польше еще не опубликованы результаты переписи жилищного фонда, проведенного в 1961 г. Ниже приводится приблизительная оценка распределения по возрасту жилых комнат в городских районах и поселках:
Построены В %
До 1918 г........................................... 40
1919-1944 гг........ 37
1945-1950 гг...................................... 3
1951—1960 гг........................................ 20
Статистический учет о выбытии жилищного фонда был введен только в 1961 г.; до этого приблизительные оценки производились лишь Научно-исследовательским институтом жилищного строительства. В результате детально проведенного исследования по сносу жилищ за 1956 и 1957 гг. получены данные, приведенные в табл. 8.11 (в %).
Таблица 8.II
Г оды Снесено жилищ по причине Снесено в зданиях
неудовлетворительного технического состояния реконструкции городов стихийных бедствий каменных и кирпичных деревянных
1956 91,3 4,8 3,9 71,6 28,4
1957 91 6,3 2,7 69,2 30,8
Кроме того, имеются следующие сведения о сносе жилищ в 1956—1957 гг. в городских районах (в % к существующему жилищному фонду):
1956 г. 1957 г.
В целом по городам...................... 0,27 0,24
В том числе:
в крупных городах.................. 0,18 0,21
средних » 0,33 0,25
небольших » 0,4 0,3
217
Относительно высокий процент сноса жилищ в небольших городах объясняется главным образом тем, что основная масса жилищ — это деревянные здания. Общее ежегодное выбытие жилищ в городской и сельской местности по оценке составляет примерно 0,3% от объема жилищного фонда.
В табл. 8.12 приводятся предварительные сведения о степени . технического износа городского жилищного фонда, установленные расчетным путем по результатам переписи 1960 г. (в %).
Таблица 8.12
Здания Возрастные группы Всего
0-15 16—42 43—60 61—90 91 и более
Каменные 5,4 27,8 48,1 63,3 82,1 42
Деревянные 45,4 62,3 75,6 85,4 89,5 76,5
Всего по фонду 5,6 28,4 48,8 64 82,1 42,5
Как видно из данных табл. 8.12, техническое обесценение городского жилищного фонда в Польше значительно и во многом объясняется последствиями второй мировой войны.
Чехословацкая Социалистическая Республика
В Чехословакии по переписи 1961 г. было 3 916751 жилище, из них в одноквартирных домах — 1 545 936 и в многоквартирных — 2 370 815.
Распределение жилого фонда по периодам постройки (в %) приведено в табл. 8.13.
Таблица 8.13
Дома
Построено
одноквартирные
многоквартирные
До 1850 г. . . 1851—1899 гг. . 1900—1944 гг. .
1945 и позднее
8,9 22 61,3
7,8
9,9
28,6
36,2
25,3
Союз Советских Социалистических Республик
В СССР учет выбытия жилищного фонда введен Центральным статистическим управлением при Совете Министров СССР только в 1961 г. (форма № 19). Поэтому еще нет систематизиро
218
ванных данных о выбытии жилой плбщади за сколько-нибудь продолжительный отрезок времени по СССР в целом и отдельным республикам. Нет систематизированных данных о фактических сроках службы жилых зданий различной капитальности ко времени их выбытия из эксплуатации, а также о причинах выбытия. При проведении в конце 1959 г. переписи основных фондов по техническим причинам не удалось установить возраст жилищного фонда.
В табл. 8.14 приведено распределение общей полезной площади жилищ в городах и рабочих поселках СССР на 1 января 1963 г.
Таблица 8.14
Построено Полезная площадь в млн. л2 В %
До 1914 г 180 15,9
1914—1940 гг 241 21,3
1941—1963 гг 709 62,8
Всего на 1 января 1963 г ИЗО 100
Из общей полезной площади 716 млн. м2, или 63,4%, приходится на обобществленный фонд и 414 млн. м2, или 36,6% — в домах, находящихся в личной собственности граждан.
По материалу стен распределение городского жилищного фонда на 1 января 1960 г. (данные переписи) следующее: в домах каменных сосредоточено 42,7% всей площади, в деревянных и смешанных — 32,8% и в домах со стенами из прочих материалов— 24,5%- Около 86% жилищного фонда, находящегося в личной собственности граждан, составляют деревянные и другие некаменные строения.
Следует иметь в виду, что за последние годы в государственном строительстве заметно повысился уровень капитальности, вновь возведенных жилых зданий (табл. 8.15).
Таблица 8.15
Здания Введено в эксплуатацию жилой площади в % по годам
1958 1959 I960 1961 1962 1963
Каменные 78,5 83,9 86,3 87,1 89,3 90
Деревянные и прочие 21,5 16,1 13,7 12,9 10,7 10
В табл. 8.16 приводятся данные о распределении городского обобществленного жилищного фонда СССР по капитальности и износу (по данным переписи на 1 января 1960 г.).
219
Таблица 8.16
Материал стен Нормативный срок службы зданий в годах Удельный вес в обобществленном ЖИЛИЩНОМ фонде в % Физический износ в %
Каменные здания В том числе: 120* 58,9 18,5
особо капитальные 150 13,2 8
обыкновенные 120 25,4 22
облегченные 100 20,3 21
Деревянные здания В том числе: 40* 41,1 32,6
рубленые и брусчатые .... 50 23 33
сборные щитовые и каркасные . 30 16,4 32
каркасно-камышитовые .... 15 1,7 32
В среднем по фонду 87* 100 24
* Нормативные сроки службы каменных жилых зданий в целом установлены расчетным путем.
Как видно из данных табл. 8.16, износ городского обобществленного жилищного фонда СССР составляет в среднем 24%; при этих показателях его состояние считается удовлетворительным. Деревянные жилые здания всех типов, на долю которых приходится более 40% всего городского обобществленного жилищного фонда, имеют износ более 30%.
В городах и рабочих поселках СССР в 1961 г. выбыло 4,18 млн. ж* 1 2 * * * * * В жилой площади, что составило 0,63% к объему всего обобществленного и индивидуального жилищного фонда на
1 января 1961 г., или 9,5% от количества введенной в эксплуата-
цию новой жилой площади за 1961 г. (44,25 млн. л<2).
При этом 3,49 млн. ж2 жилой площади выбыло по обобществленному фонду и 0,69 млн. по индивидуальному, что составляет
соответственно 84 и 16% ко всей площади, выбывшей из эксплуа-
тации за 1961 г. При сопоставлении выбытие площади по обобществленному фонду СССР составило около 0,9% от объема этого фонда, а по жилым домам, находящимся в личной собст-
венности граждан, менее 0,3%. По РСФСР эти цифры соответст-
венно равны 0,8 и 0,5%.
В отдельных союзных республиках (Эстонская ССР, Казахская ССР, Таджикская ССР, Туркменская ССР), а также краях, областях и автономных республиках Российской Федерации выбытие жилищ в 1,5—2 раза выше среднего по СССР (табл. 8.17). Объясняется это в основном различиями в капитальности и степени износа жилых зданий.
220
Таблица 8.17
Выбытие городского жилищного фонда за 1061 г. (СССР)
Средний нормативный срок службы жилых зданий по обобществленному жилищному фонду в целом1 в годах Ежегодное нормативное выбытие обобществленного жилищного фонда по физическому износу1 в % Выбытие городского жилищного фонда за 1961 г. в % к объему фонда на 1/1 1961 г.
Всего В том числе
обобществленного фонда индивидуального фонда
СССР 87 1,15 0,63 0,53 0,1
РСФСР 85 1,18 0,73 0,66 0,07
Белорусская ССР 91 1,1 0,48 0,34 0,14
Украинская ССР 101 0,99 0,36 0,17 0,19
Грузинская ССР 100 1 0,24 0,15 0,09
Азербайджанская ССР . . . 108 0,92 0,51 0,42 0,09
Армянская ССР 119 1,11 0,26 0,26
Эстонская ССР 75 1,33 0,98 0,88 0,1
Латвийская ССР 87 1,15 0,38 0,29 0,09
Литовская ССР 90 1,11 0,41 0,32 0,09
Казахская ССР 57 1,75 1,1 0,5 0,6
Узбекская ССР 59 1,7 0,29 0,11 0,18
Таджикская ССР 62 1,61 1,24 0,9 0,34
Киргизская ССР 63 1,59 0,65 0,37 0,28
Туркменская ССР 66 1,52 0,75 0,29 0,46
1 Расчет среднего нормативного срока службы и ежегодного нормативного выбытия жилых зданий по всему обобществленному жилищному фонду в целом составлен на основании результатов переписи жилищного фонда по состоянию на 1 января 1960 г. (см. табл. 8.16).
Каковы же основные причины выбытия городского жилищного фонда?
По данным за 1961 г. выбытие жилой площади в городах СССР (4,18 млн. м2) распределяется так:
снесено' по реконструкции жилых районов — одна треть всего выбывшего из эксплуатации жилищного фонда (0,21% к объему фонда);
по ветхости жилых зданий и стихийным бедствиям — две трети (0,42% к объему фонда).
При этом в сравнении с ведомственным фондом по жилищному хозяйству местных Советов относительно больше выбывает жилых зданий по причине реконструкции жилой застройки. И это понятно: старые жилые районы, особенно центры городов, с их повышенной плотностью застройки и большим износом зданий, реконструируются в первую очередь. По РСФСР, например, действительная стоимость жилых зданий, принадлежащих местным Советам, по состоянию на 1/1 1962 г. была оценена в 76,5%
221
от восстановительной стоимости против 87% по фонду совнархозов.
Ведомственный жилищный фонд, принадлежащий совнархозам, министерствам и другим организациям, имеет меньший возраст и износ, построен он в основном в годы первых пятилеток и после второй мировой войны.
Тем не менее в городах и республиках, где ведомственный жилищный фонд хотя и капитальный, но работы по повышению благоустройства и разуплотнению жилой застройки являются первоочередными, основной причиной сноса капитальных жилых зданий (при этом не полностью изношенные) может стать реконструкция жилых районов. Например, в Армянской ССР и Литовской ССР около 70% всей выбывшей здесь из эксплуатации ведомственной жилой площади за 1961 г. снесено именно по причине реконструкции жилых районов (табл. 8.18).
Таблица 8.18
Распределение выбытия городского жилищного фонда, принадлежащего совнархозам, министерствам и ведомствам * (в % по годовым отчетам
за 1961 г.)
Причины выбытия
по ветхости и другим причинам по реконструкции
СССР 77,3 22,7
РСФСР 78,1 21,9
Белорусская ССР 69,5 30,5
Украинская ССР 66,7 33,3
Грузинская ССР 84,2 15,8
Азербайджанская ССР . 70,5 29,5
Армянская ССР 30,7 69,3
Эстонская ССР 88,7 11,3
Латвийская ССР 55 45
Литовская ССР 37,5 62,5
Казахская ССР 85,3 14,7
Узбекская ССР . . . • 71,8 28,2
Таджикская ССР 77,8 22,2
Киргизская ССР 88 12
Туркменская ССР 100 —
1 По данным переписи на 1 января 1960 г., совнархозам, министерствам и ведомствам принадлежало 68% всего городского обобществленного жилищного фонда, остальные 32% —местным Советам.
Приведенные в табл. 8.18 цифры по общей ежегодной замене в СССР старых жилищ (более 0,6% к фонду) и, в частности, по причине реконструкции жилых районов (около 0,2% к общему фонду) примерно в 2 раза выше аналогичных показателей в европейских капиталистических странах, что указывает на размах работ по обновлению жилищного фонда в нашей стране.
222
Тем не менее и эти цифры заметно ниже расчетных. Средний нормативный срок службы жилых зданий обобществленного жилищного фонда, рассчитанный по данным переписи на 1 января 1960 г., составляет по СССР в целом — 87 лет, по Украинской ССР— 101 год, а по Казахской ССР —только 57 лет.
Ежегодное нормативное выбытие фонда по физическому износу, соответствующее этим срокам службы, составляет: 1,15% от общего фонда по Союзу ССР в целом; 0,99%—по Украинской ССР и 1,75% по Казахской ССР (табл. 8.17).
Эти данные позволяют наметить следующие расчетные показатели выбытия жилищного фонда по СССР в целом на ближайшие 10—15 лет (в % к жилищному фонду на 1 января 1961 г. по полезной или жилой площади): по физическому износу—1,15, по реконструкции, объем которой будет постепенно возрастать, — 0,2—0,25, из-за нарушений периодичности ремонтных работ, приводящих к преждевременному износу и выбытию жилых зданий1, — 0,1, стихийные бедствия и другие причины — 0,1—0,15. Итого — 1,5—1,7%.
Фактический снос и выбытие жилищ в целом в настоящее время меньше указанных цифр. И это, возможно, связано с удорожанием эксплуатации жилищного фонда, а в будущем неизбежно возрастет объем сноса старых жилищ. Поэтому во избежание просчетов необходимо, чтобы Госплан СССР и плановые органы на местах тщательно учитывали в перспективных и текущих планах жилищного строительства и реконструкции изменяющуюся структуру жилищного фонда по капитальности и его износ по отдельным городам, краям, областям и республикам страны, производя необходимые перераспределения денежных средств, материалов и оборудования.
* * «
Поскольку возрастные группы, принятые в каждой стране, неодинаковы, невозможно в одной таблице дать сведения о возрастной структуре жилищного фонда, приведенные выше. Однако, если предположить, что в периоды между переписями жилищный фонд увеличивался линейно, можно в одной диаграмме представить кумулятивный (накопленный) процент жилищ, построенных до определенного года, и провести сопоставление по странам (рис. 21).
Во Франции, например, до 1870 г. построено около 40% жилищного фонда, а в Нидерландах — менее 10%. Возрастная структура жилищ в Великобритании и в Чехословакии примерно одинаковая. Возраст городского жилищного фонда СССР является небольшим по сравнению с другими странами.
1 Особенно нарушения периодичности работ за годы Великой Отечественной войны и первые годы после ее окончания.
223
Как уже отмечалось, снос жилых домов учитывается лишь в некоторых странах. По этим сведениям ежегодное выбытие жилищ в капиталистических странах весьма небольшое — от 0,15% к объему фонда в Швеции (за 1951—1960 гг.) до 0,45% —в Ни-
обоэничения:
П * Польша
*Р - Финляндия
Фр' Франция
ФРГ- Федеративная Республика Германии
ЧС- Челос лования
Условные
/?' Австрия
Б ' Бельгия w - Италия н ~ Нидерланды В ~ Велинобрита ни я
Рис. 21. Распределение жилищного фонда европейских стран во возрасту
дерландах (1956—1961 гг.). Если условно представить себе, что даже весь этот снос связан только с физическим износом (а в действительности лишь часть), то средний срок службы жилых зданий составил бы в Швеции более 600 лет, а в Нидерландах — более 220 лет, что неправомерно.
224
Поэтому можно сделать вывод, что снос жилищ в зарубежных странах, даже в таких, как Швеция и Швейцария, не принимавших участия во второй мировой войне, весьма ограничен из-за недостатка жилищ. Размеры сноса явно отстают от темпов физического и морального износа (Великобритания, Франция, Италия), что ведет к росту категории непригодных для использования жилищ и трущоб. Вместе с тем это указывает на весьма ограниченный объем работ по реконструкции жилых районов и городов в целом, неизбежно связанной с увеличением сноса жилых и других зданий. И действительно, на примере Нидерландов видно, что на долю сноса жилищ по реконструкции застройки приходится всего 8% от объема выбытия, или около 0,04% от существующего жилищного фонда.
Если, к этому добавить, что количество вновь строящихся жилищ в капиталистических странах в среднем в два раза меньше, чем в СССР, то станет ясно, что масштабы работ по обновлению жилищного фонда в странах капитала весьма сильно отстают от потребностей.
ГЛАВА 9
МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ БУДУЩИХ ПОТРЕБНОСТЕЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ НОВЫХ И СОДЕРЖАНИИ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
9.1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
Сроки службы, а следовательно, износ и выбытие жилых зданий существенно различаются в зависимости от их капитальности. Неодинаковы также и расходы на ремонт и содержание зданий различной капитальности и возраста. Тем самым объем строительства новых жилищ в будущем и расходы на ремонт и содержание жилищного фонда тесно связаны со сроками службы жилых зданий. Велико также влияние и других факторов.
Естественный прирост населения прямым образом влияет на рост потребностей в жилищах. Освоение в короткие сроки новых районов месторождений полезных ископаемых, целинных и залежных земель и других источников развития производительных сил вызывает перемещение населения.
Определяемое перспективными планами развития отраслей народного хозяйства и роста производительности труда, механическое перемещение населения может существенно повлиять на его общую численность по отдельным районам страны, а следовательно, и на потребность в жилищах для этих районов.
Объемы жилищного строительства, а также затраты на ремонт и содержание жилищного фонда зависят от планируемой нормы обеспеченности жилой и полезной площадью.
Таким образом, в рамках строительства и жилищного хозяйства можно наметить три основных направления деятельности по линии воспроизводства, расширения и содержания жилищного фонда:
строительство новых жилищ, предназначенных для удовлетворения потребностей в связи с изменениями численности населения (естественный прирост и механическое перемещение), и нормы обеспеченности жилой площадью;
226
строительство новых жилищ, предназначенных для возмещения выбытия жилищного фонда по ветхости, реконструкции и другим причинам;
ремонт и содержание существующего жилищного фонда.
Операции по текущему и капитальному ремонту и содержанию строительных элементов и оборудования, обеспечивающие сохранность и эксплуатационное состояние жилых зданий в целом, являются строительными работами как по признаку профессиональной подготовки занятых рабочих и инженерно-технических работников, так и по роду используемых материалов и применяемых при этом средств механизации.
Можно поэтому говорить как об общем объеме, так и об общей стоимости продукции, создаваемой в области строительства новых и содержания существующих жилищ, что условимся для краткости называть общей продукцией жилищного сектора.
Установление количественных зависимостей между указанными направлениями деятельности позволит производить расчеты потребностей в строительстве новых жилищ и капитальных вложений для этих целей, а также расчеты затрат на ремонт и содержание жилищного фонда на отдельных этапах в будущем. Количественные зависимости между этими видами затрат помогут наметить рациональное распределение всей стоимости продукции в области строительства, ремонта и содержании жилищ между указанными тремя направлениями деятельности, с тем чтобы обеспечить максимальный чистый прирост жилищного фонда при данном объеме общей продукции, т. е. при данном объеме суммарных затрат на строительство, ремонт и содержание жилищ.
Методы расчета потребностей в строительстве новых и содержании существующих жилищ, естественно, не могут быть одинаковыми для- всех стран. Соотношение затрат на строительство новых жилищ, на воспроизводство выбытия жилищного фонда и его ремонт и содержание предопределяются экономическими, техническими и социальными тенденциями, неодинаковыми в различных странах.
Ниже приводится метод расчета будущих потребностей в строительстве новых и содержании существующих жилищ, разработанный применительно к нашим условиям, когда планирование и учет жилищного строительства и жилищного фонда ведутся в квадратных метрах полезной и жилой площади*. Этим методом в 1961—1962 гг. автором были выполнены расчеты для перспективных планов развития жилищного строительства в СССР на двадцатилетний период [40].
* При разработке метода расчета использованы материалы Комитета по жилищному вопросу, строительству и градостроительству Европейской Экономической Комиссии ООН [78].
15*
227
Расчетом учитываются следующие основные факторы: Продолжительность расчетного периода в годах ... п Численность населения на начало расчетного периода
в тыс. человек................................. Но
Численность населения на конец расчетного периода в тыс. человек.......................... .... . Нп
Средний темп роста численности населения с учетом его естественного прироста и механического передвижения ...................................... р0
Количество жилой (полезной) площади в м2, приходящейся на 1 человека, на начало расчетного периода ............................................. • fa
Количество жилой (полезной) площади в м2, приходящейся на 1 человека, на конец расчетного периода ............................................ /я
Жилищный фонд на начало расчетного периода в тыс. м2 жилой (полезной) площади . ... . . . . So=/о
Жилищный фонд на конец расчетного периода в тыс. м2 жилой (полезчой) площади........................Sn—Hnfn
Средний нормативный срок службы в годах всего жилищного фонда ...................... £>ср
Среднегодовое выбытие жилищного фонда по ветхости, реконструкции, стихийным бедствиям и другим причинам ..................................... Scp
Среднегод шые расходы на ремонт и содержание1 старых жилых зданий за вычетом сносимых (в % от их первоначальной или восстановительной стоимости) ........................................... mL
Среднегодовые расходы па ремонт и содержание1 новых жилых зданий (в % от их первоначальной или восстановительной стоимости)...................... Ща
1 В расходах по содержанию жилых зданий учитывается полный комплекс затрат на текущий и капитальный ремонт, амортизационные отчисления, административно-управленческие расходы и др. Показателями не учитываются собственно эксплуатационные расходы на отопление, освещение и др.
9.2. РАСЧЕТ ОБЪЕМОВ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЫЗЫВАЕМОГО ЕСТЕСТВЕННЫМ ПРИРОСТОМ И МЕХАНИЧЕСКИМ ПЕРЕМЕЩЕНИЕМ НАСЕЛЕНИЯ, А ТАКЖЕ УВЕЛИЧЕНИЕМ НОРМЫ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ ЖИЛОЙ (ПОЛЕЗНОЙ) ПЛОЩАДЬЮ
В расчетах объемов будущего жилищного строительства весьма важное значение имеют такие исходные данные, как ожидаемая численность населения и планируемая норма обеспеченности жилой (полезной) площадью.
Специалисты по демографической статистике разработали методы исчисления перспективной численности населения, связанной с естественным приростом населения. Эти методы довольно сложные, они связаны с анализом численного состава населения по полу и возрасту, показателей рождаемости и смертности, с гипотезой об изменениях смертности в будущем и др.
228
Наряду с естественным приростом необходимо учитывать и механическое перемещение населения, которое для определенных районов страны может иметь более существенное значение, чем естественный прирост населения.
Например, при общем ожидаемом приросте численности населения по СССР за 1961—1970 гг. примерно на 23% (по сравнению с численностью населения на начало 1961 г.) прирост населения (включая механическое перемещение) по Центральному району РСФСР составит всего 14%, а по Восточной Сибири 58%; по Эстонской ССР — около 15%, а по Казахской ССР —42%.
Ожидаемый прирост численности населения по Казахской ССР и Восточной Сибири на 42—58% за десятилетний период заметно превышает естественный прирост и вызван механическим передвижением населения. В СССР исходными данными для расчета перемещения населения являются перспективные планы развития народного хозяйства страны в целом и ее отдельных районах, а также планы роста производительности труда.
В зависимости от соотношения по полу и возрасту перемещаемой части населения, что весьма трудно рассчитать, само механическое перемещение может привести к заметным изменениям естественного прироста населения в отдельных городах и целых экономических районах. Особенно ярко это наблюдается в новых городах (Ангарск, Братск и др.), где значительная доля численности населения приходится на возрастные группы до 30—35 лет и более высокая рождаемость, чем по старым городам и по стране в целом.
Для расчетов объемов будущего жилищного строительства обычно приходится пользоваться готовыми данными статистических и плановых органов об изменении численности городского и сельского населения с учетом естественного прироста и механического передвижения по союзным республикам и экономическим районам.
Например, по расчетам Центрального статистического управления при Совете Министров СССР (ЦСУ СССР), общая численность населения СССР на конец 1980 г. достигнет примерно 280 млн. человек (130%) против 216 млн. человек (100%) на начало 1961 г. [61].
Пользуясь принятым в статистике понятием среднего темпа роста, запишем в общем виде численность населения в конце расчетного периода, т. е. в году п
#п = #о(1+Ро)й, (9.1)
где р»—средний темп роста численности населения с учетом естественного- прироста и механического передвижения, а остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
229
Подставляя в эту формулу приведенные выше данные, найдем средний темп роста численности населения СССР за двадцатилетний период (1961—1980 гг.), т. е. р0 =0,013, или 1,3% в год. Это будет средний ежегодный прирост численности населения за весь период продолжительностью 20 лет, исчисляемый в процентах от общей численности населения в предшествующем году. В алгебраической интерпретации р0 есть знаменатель геометрической прогрессии, записанной формулой (9.1).
Расчет численности населения обычно производится на относительно небольшой отрезок времени — на пять лет вперед, а при большей продолжительности расчетного периода — по пятилетним этапам. В этих случаях степенную функцию по формуле (9.1) можно заменить линейной, пользуясь правилами приближенного исчисления1:
Я« = Я0(14-«Ро). (9. Г)
Исключим из дальнейших расчетов численность населения Но и Нп. Зная на начало расчетного периода жилищный фонд So в тыс. м? жилой (полезной) площади и обеспеченность площадью fo в м2 на одного человека, можно записать
Ио=-К <В 9'2>
/о
Аналогично запишем и численность населения Нп на конец 'расчетного периода, т. е. в году и, когда жилищный фонд возрастает до Sn, а обеспеченнЪсть жилой (полезной) площадью —» до fn л*2 на одного человека:
= (9-3)
Jn
Подставляя значения Но и Нп в формулу (9.1) и преобразуя, получим
8„ = 80^-(1+р0)", <9-4)
/о
или приближенно
S„ = + «₽<,)• (9.4')
Jo
В дальнейшем изложении опускается написание приближенных формул, аналогичных формуле (9,4") и сноске на стр. 230. По формулам (9,4) и (9.4') можно определить жилищный фонд Sn в году п, зная величины So, fo, Ро и п.
В частном случае, когда fn=fo:
’ Sn = So (1 + Ро)". (9.5)
1 При возведении в небольшую степень (1 ±х)п ~l±ru.
230
Пользуясь формулой (9.4), можно в общем виде записан»го довой прирост новой жилой (полезной) площади AScn в году п, необходимый для обеспечения ею чистого годового прироста населения и запланированного повышения нормы обеспеченности площадью
= S„ - = S А (1 + Ро)» „ s0 AzL (1 + р0)»-1 . (9.6)
/о /о
Для упрощения этих формул выразим обеспеченность fn_x жилой (полезной) площадью в году п—1 через известные величины /о, L и *$ '
<9-7» л L ц1п J
Подставляя значение fh_x в формулу (9.6) и преобразуя, получим
= So Т (1 + Ро)"-’ (ро + -А~'| • <9-8)
В частном случае, когда fn=fo, формула (9.8) примет вид ^“VoO+Po)”-1- (9-8'> -
По этим формулам и может быть исчислен необходимый объем нового жилищного строительства, т. е. прирост новых жилищ в году п, когда планируется повышение обеспеченности площадью с fo до fn в м2 на одного человека, а предполагаемый чистый средний прирост населения в год за весь расчетный период составляет ро.
Наиболее просто исчислить среднегодовой объем нового жилищного строительства ( или, что то же — прирост жилищного фонда) когда известна численность населения (Но и Нп) и обеспеченность площадью в начале (/о) и в конце расчетного периода (fn) продолжительностью п лет, пользуясь формулами (9.2) и (9.3):
Д5С = ^9 gj
" п п
Тогда полный объем Sc строительства новых жилищ за п лет, предназначенных для удовлетворения потребностей прироста и перемещения населения, а также для повышения нормы обеспеченности жилой площадью, составит
S' = S„-So = //J„-ffoA. (9.10)
Тот же результат получим, преобразуя формулу (9.6):
sc = s„ —s0 = s0 [А(1 +Ро)«_1]. . /о -1
(9.11)
231
9.3. РАСЧЕТ ОБЪЕМОВ НОВОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ПРЕДНАЗНАЧЕННОГО НА ПОКРЫТИЕ ВЫБЫТИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Зная структуру жилищного фонда So по капитальности (пре* имущественно по стеновым материалам) и нормативные сроки службы жилых зданий различной капитальности, можно определить средний срок службы Dcp в годах всего жилищного фонда на каждом этапе в будущем
АР = S ^iDi = |МЛ + |12^S -I----Ь Р/А, (9.12)
1=1
где —нормативный срок службы каменных, деревянных и других жилых зданий раздельно по группам капитальности (табл. 1.3, гл. 1);
Н/ — удельный вес жилых зданий указанной капитальности в общем жилищном фонде на начало расчетного периода.
Тогда среднегодовое выбытие по ветхости жилищного фонда ДЗ' в тыс. м2 жилой (полезной) площади составит
Д30=-^, (9.13)
ИЛИ
где Si = —----коэффициент выбытия жилищного фонда по вет-
^ср
хости, исчисленный на начало расчетного периода.
Учитывая, что срок службы жилых зданий, за небольшим исключением, составляет 30 лет и более, можно считать, что за расчетный период продолжительностью до 25—30 лет по причине физического износа не будет происходить выбытие новых жилых зданий, построенных за этот период. В определенной доле будет выбывать тот жилищный фонд, который был или будет накоплен в будущем к началу расчетного периода.
По данным генеральных планов застройки и реконструкции городов и других населенных мест может быть также определено ежегодное выбытие жилищного фоидаД5^в млн. м2 жилой или полезной площади, связанное с реконструкцией населенных мест (см. гл. 8):
ДЗ; = 625о, (9.14)
где 62— среднегодовой коэффициент выбытия жилищного фонда по реконструкции за расчетный период (отвлеченное число).
232
Практически выбытие жилищного фонда, хотя и в небольших размерах, происходит также по причинам стихийных бедствий (наводнения, обвалы, землетрясения, пожары и др., см. гл. 8). На основании статистических данных влияние этого фактора также можно учесть в расчетах среднегодового выбытия жилищного фонда AS(, в тыс. м2 жилой (полезной) площади
ASJ = 63S0, (9.15)
где б3— коэффициент среднегодового выбытия жилищного фонда по причинам стихийных бедствий и др. за расчетный период (отвлеченное число).
Тогда общее выбытие жилищного фонда ASft в году п в тыс. м2 жилой (полезной) площади составит
ASJ = AS' + ASJ + AS" = (бх + ё2 + d3) So, (9.16) или
= (9.16')
где dcp=di+62+63— среднегодовой коэффициент выбытия жилищного фонда по ветхости, реконструкции, стихийным бедствиям и прочим причинам.
AS* и есть тот объем строительства новых жилищ, который необходим для возмещения выбытия жилищного фонда в году п.
Сумма объемов строительства жилищ, предназначенных на покрытие демографических потребностей (прирост населения) и прирост нормы обеспеченности площадью ( AS£), а также на покрытие выбытия жилищного фонда (ASJ ), и даст общий объем нового жилищного строительства 2ASft в году п
£ASrt= AS‘+AS*. (9.17)
Пользуясь формулами (9.8') и (9,16х), перепишем так:
S AS„ = So [Ро(1 + р0)“-1 + 6СР]. (9.18)
При этом необходимо учитывать, что требуемое увеличение жилищного фонда достигается не только за счет нового строительства, но и путем переоборудования нежилых помещений в жилые. Например, в РСФСР в переоборудованных нежилых зданиях за 1960 г. введено в эксплуатацию 200 тыс. м2 жилой площади, что составило 0,06% от объема фонда.
Отдельные случаи переоборудования жилых домов под здания общественного назначения, что связано с уменьшением жилищ-, ного фонда, не имеют практического значения в подобных расчетах как по отдельным городам и, тем более, по стране в целом.
Жилищный фонд городов и рабочих поселков может пополняться в результате преобразования сельских населенных мест
233
в городские, с соответствующим уменьшением численности населения и объема фонда на селе. По этой причине, например, городской жилищный фонд РСФСР в 1961 г. увеличился на 1,6 млн. м2 жилой площади. Понятно, что в масштабе Российской Федерации и страны в целом эти преобразования не отразились на объеме жилищного фонда и потребностях в строительстве новых жилищ.
Более существенное значение имеет учет качества квартир и жилых зданий в целом при определении объема жилищного фонда So на начало расчетного периода. Для этого потребуется выработать критерии (показатели) качества квартир, которые будут изменяться с течением времени по мере улучшения жилищных условий. Во всяком случае непригодные для проживания жилища, хотя бы и фактически заселенные в момент их переписи или технической инвентаризации, либо не должны учитываться в объеме жилищного фонда, либо должны соответственно повышать количество площади, подлежащей первоочередному сносу.
Наконец следует иметь резерв небольшого количества квартир, предназначенных для размещения семей и отдельных лиц, переселяемых на время планового производства работ по комплексному капитальному ремонту и реконструкции жилых домов, в которых они проживают постоянно.
9.4. РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА СОДЕРЖАНИЕ СУЩЕСТВУЮЩЕГО И ВНОВЬ ВОЗВОДИМОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Все затраты по эксплуатации (содержанию) жилищного фонда, включая расходы на капитальный и текущий ремонт, а также амортизационные отчисления на восстановление первоначальной стоимости, как мы уже видели, могут быть выражены в процентах (индексах) от первоначальной или восстановительной стоимости зданий.
При этом расходы (в индексах) на содержание старых жилых зданий в году п, за вычетом сносимых, можно исчислить по формуле
= S0mi — S06epnmi = 0 - 6СРЛ)’ (9Л9)
где — среднегодовые расходы по содержанию старых жилых зданий в процентах от первоначальной или восстановительной стоимости, а остальные обозначения те же, что и в предыдущих формулах.
Расходы &' (в индексах) на содержание новых жилых зданий в году л, возведенных за п лет взамен сносимых, можно определить так:
= (9.20)
234
где m2 •— среднегодовые расходы по содержанию новых жилых зданий в процентах от их первоначальной восстановительной стоимости.
Расходы на содержание новых жилищ в году п, возведенных за п лет для удовлетворения потребностей прироста и перемещения населения, а также для повышения нормы обеспеченности жилой площадью [формула (9.11)], составят (в индексах)
e; = So'"2[-k(l+Po)'*-l]> (9-21)
где величины So, m2, fn, fo, п и р0 те же, что и в предыдущих формулах.
Теперь, пользуясь формулами (9.17), (9.19), (9.20) и (9.21), можно записать общую продукцию в области строительства новых и содержания существующих жилищ в году п
£2„=дз‘+дз» + & + + е;,
а b
где а — строительство новых жилищ;
b — содержание существующих и вновь возводимых жилищ.
В развернутом виде формула (9.22) была бы довольно громоздкой, поэтому ниже она приведена для частного случая, когда обеспеченность жилой (полезной) площадью в начале и конце расчетного периода не изменяется
&п= I(1 +Ро)ге~1Ро+Sep4-ffli( 1—6cpn)+m26cpn+т2 [(1 Ч-ро)"—1 ]Д
j а ' X ро’
(9.22х)
В этой формуле объем нового жилищного строительства и работ по ремонту и содержанию существующих жилищ в году п выражен в долях (индексах) от объема существующего жилищного фонда So (тыс. м2) к началу расчетного периода. Умножая эти показатели на планируемую стоимость 1 м2 жилой (полезной) площади в новом строительстве, а при расчетах затрат на содержание — на восстановительную стоимость 1 м2 жилой (полезной) площади по фонду, получим общие затраты по строительству и содержанию жилищ, а также их соотношение (распределение) в денежных единицах.
9.5. СООТНОШЕНИЕ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НОВЫХ И СОДЕРЖАНИЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ЖИЛИЩ
Ниже приведены три примера, иллюстрирующие распределение общей продукции в области строительства новых и содержания существующих жилищ, когда норма обеспеченности жи-
235
лой или полезной площадью не изменяется за расчетный период [рис. 22].
Первый пример относится к стране с развитой промышленностью, относительно высоким приростом численности населения р0=1,3°/о, сравнительно старым жилищным фондом (средний срок службы —100 лет), где годовые расходы на содержание старых жилищ тл и на содержание и амортизацию новых жилищ т2 соответственно составляют 0,7 и 2% от восстановительной стоимости. Такие показатели примерно соответствуют современному положению во Франции.
Второй пример характерен для страны с низким приростом численности населения ро“1%, хорошим жилищным фондом (средний срок службы 140—150 лет), который надлежаще содержится (mi = l%), и где возводятся жилища, расходы на содержание и амортизацию которых являются сравнительно небольшими (т2 —1,5%). Это примерно соответствует нынешнему положению в Англии.
Третий пример относится к стране с быстро развивающимся народным хозяйством, высоким приростом численности населения ро=2%, жилищным фондом, темпы замены которого являются высокими (бср = 1,5%), но в которой расходы на содержание старых жилищ являются небольшими (mi=0,6%), а новые жилые здания возводятся капитальные и благоустроенные, со сравнительно высокими расходами на содержание и'амортизацию (т2 = 2,5%).
Из табл. 9.1 видно, что во всех трех случаях при неизменной норме обеспеченности жилой (полезной) площадью доля строительства новых жилищ в общей продукции жилищного сектора уменьшается: с 61—79% к концу первого пятилетия до 55—59% к концу тридцатилетия. Доля же затрат на содержание жилищного фонда соответственно возрастает с 21—39% до 41—44% от общей продукции.
Объясняется это тем, что общий прирост новых жилищ A Scn + A 5J) существенно превышает выбытие старых (ASJ), а расходы по содержанию современных благоустроенных домов (т2) больше, чем по содержанию старых (mi). В результате по мере накопления жилищного фонда абсолютные и относительные затраты на его содержание возрастают.
Если условно принять, что стоимость 1 м2 жилой площади в современном новом доме равна восстановительной стоимости 1 м2 площади в аналогичном по капитальности и благоустройству старом доме, то в рассматриваемых нами случаях доля затрат на содержание жилищного фонда возрастет с 27—63% от стоимости нового строительства в конце первого пятилетия до 69—80% к концу тридцатилетия (табл. 9.1, графа 17).
Это означает, что при неизменной обеспеченности жилой площадью, когда новое строительство жилищ осуществляется только для покрытия потребностей, связанных с приростом на-236
Таблица 9.1
Распределение общей продукции в области строительства И содержания жилищ (в индексах к жилищному фонду So __________________________в начале расчетного периода) 1_________________
аинвьэиибц со К Оч О, 0) 1—4 Е s S °-Си Ф СМ Е S Пример 3
Доля содержания жилищного фонда в % к новому жилищному строительству rfr 13 ™ Os с£ соймою— со м* © © to t— ссео'оьс © © t- t— Г- СО ь, Г-ф-^СМФ СМ СО тг © © ©
cj К Е *г Ф * ° S § ° 21 .2S'® с ° &s с. Ч ° й в 3 Я гр. 14 СО Ь-Ф —< 0-1 со СО О* СО -о ФФ--счда 05 + —' ь-^-1 © да — СМ СМ 05 СО 05
Доля но- ; вого жилищного ОхО . с F о о s с ° 5® Е “ & - "' — ——-Гр. 14 1/3 да сл ©со—< о Ь- © © СО «3 © — ООСС to© ©©©©©© ОН СО Ф © CM С5 г-Г-©©©©
Общая продукция гр. 9+ гр. 13 2 п I—1 О ф © 00 Ф Ф СО СО 00 f— СО со оо CM © Ф CQ СО со ГГ -г оооооо ооооо’о © © CM CO —' CM 05 00 Ф © CO © CO © 1—< CO © cm CM«дада22 ФФ.ФФФ.Ф o’o’o’c’o’c’ да см см ф см © © СМ СМ СП СО СО © СО О © © © © © г-» да о © ООФФ ффоф’фф’4
Содержание жилищного фонда . 1 2 ruuiu гр. ю+ +гр. 11+ + гр. 12 2 1 0,00900 0,01109 0,01328 0,01557 0,01797 0,02049 -h <"M 03 © i О» Ф Ф © О —1 см О СМ Mf © © фф.ф.ффф. ф“ф'ф‘ф’'ф’'ф‘ со ем со ю©-о © со оо оо — да о -е да со о 'Ф S»—^-смсмео ФФОФФФ ф’ ф‘ ф~ ф‘ ©" ф
I нового I й ф CN Т-Н Ю о СО Г- СМ ф со Г- СО СП г- © ‘ СМ Ф© Г- Ф 8.88888 ооосоо HN-фт± СМ +© Ф© см СМ © -н см 05 Tf © Ф ф Q © © © о„ °. - °- °- °-©‘©‘©'©фо’' © t'- © ©> ем да © © .-< О см см © даем ©о 888SS8 ооо’ооо
! е ф 0,00100 0,00200 0,00300 0,00400 0,00500 0,00600 СМ ©О- Ф см© ©©©.—•о — СЗ^-^ СМ СМ 00 ОФОФОО ©фф^ф.ф'ф ф‘ ©‘ ф” ©‘ ©‘ о‘ да © ео Ф да © ОО г- © © СО СМ 888§|§ Ф ФОФ ФФ
старого 1 © т—< © О © о © СО СОСО офсмф СО © © © © Ф 888888 ©" Ф ф’ © ©’ о" © © © Г5 © О © СП © СМ СП оз о © да © ь-©ООФФФ О Ф о о *4.° ©‘ о © ф © о © Ф © о © © © — © СМ г^- со © © мг Tf СО СО 8.88888 ©фффф©
Новое жилищное строительство 1 ! итого Е45л 03 Ф Ф г, О) о ©© © © (•'Ф Ф '-т- © СО Г— ОО см 2J £9 £> SJ И сооосо © о о ©‘ ©’ ©’ т—. т- ел оо © СЛ М« © 0- 05 Г- Г* 00 03 0 Ф ффф©ФФ Ф©©ФО® 0,03665 0,03890 0,04139 0,04414 0,04717 0,05052
л е СО 03 §§§§§§ ООО©©о соообо ф ф фф ф ф фффффф ФООФФО © ФФ^ОФ Ф ФФФ©фф о® ффф ф ОООФФФ ©©©©©© 3 5S.S.5 S ©©‘©фф©
п г~ OCS-O1O © © © © Г- СТ» CO Mf ©© 1— ОО б5©8ос ©*©©©©©’' 0,01041 0,01094 0,01149 0,01208 0,01270 0,01335 © О О тГ Г- СМ © Ф СО —' —' © СО ©о см © см см см ем оо да Ф.Ф.Ф.Ф.О.Ф. ф'©ф‘ф‘©ф
о »“4 t-M
Параметры в % ю см ю т—4 1 2,5
€ * о” 0,6
а *-с © Г"’ 0,7 ю т—4
<£ сч 1.3 1“^ см
xeroj в U вгоиЯэп одондэнзвй •иэончиодижготобц ^2^888 © © © ф © ф -Г- см СМ СО © © © Ф © о —см см да
1 Таблица разработана па основе материалов Европейской Экономической Комиссии ООН [78].
237
Ч6Ч1ЙП
П 1,0' 2f%'\
3
79% A
Л-Д* $ср = т, = 0,5 т2 =2,5
59%
5,0$
Рис. 22. Три примера распределения общей продукции в области строительства и содержания за тридцатилетний
Строительство новых Жилищ по приросту на -селения и нормы обеспеченности площадью
Строительство новых жилищ для замены части старых
Q Г оды
одержание старых жилищ
Содержание новых жилищ t построенных для за-W мены части старых.
Содержание навьи Жилищ^ построенных по приросту населения и нормы одеспе ценности 348 площадью
*•5
<Ь 3 з ч
X 3
?*
г>
жилищ период
Е
э* и
<Ь 5 (J Oj in Е
Е х
5 з х о h Й £
с з
3 з
з
о й
Таблица 9.2
Распределение общей продукции в области строительства и содержания жилищ (в индексах к жилищному фонду 50 ____________________________________в начале расчетного периода) 1________________________________
Продолжительность расчетного периода л в годах Параметры и % fn fo Новое жилищное строительство Содержание жилищного фонда Общая продукция ГР- 9+ + гр. 13 Й га Доля нового ж лищ-пого строительства в общей продукции в % гр- 9 г; юо гр. 14 Доля содержания жилищного фонда в общей продукции в % гр. 13 —т; юо гр. 14 Содержание жилищного фонда в % к новому жилищному строительству гр. 13 Примечание
старого нового Итого гр. 10+ +гр. 11+ +гр. 12 ео„ п
Ро Оср т2 Ч итого ЕДЗ-П ©и % о"' ГС
„ 100 гр. 9
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 и 12 13 14 15 16 17 18
5 1,2 0,06618 0,01000 0,07618 0,00665 0,00100 0,00580 0,01345 0,08963 85 15 18
10 1,4 0,08114 0,01000 0,09114 0,00630 0,00200 0,01118 0,01948 0,11062 82 18 21
15 1,3 0,7 2,0 1,6 0,09745 0,01000 0,10745 0,00595 0,00300 0,01868 0,02763 0,13508 80 20 26 При-
20 1 1,8 0,11515 0,01000 0,12515 0,00560 0,00400 0,02633 0,03593 0,16108 78 22 28 мер 1
25 2,0 0,13443 0,01000 0,14443 0,00525 0,00500 0,03490 0,04515 0,18958 76 24 31
30 2,2 0,15520 0,01000 0,16520 0,00490 0,00600 0,04432 0,05522 0,22042 75 25 33
5 1,2 0,06243 0,00700 0,06943 0,00965 0,00052 0,00392 0,01409 0,08352 83 17 20
10 1,4 0,08457 0,00700 0,09157 0,00930 0,00105 0,00819 0,01854 0,11011 82 18 20
15 1,0 0,7 1,0 1.5 1,6 0,09190 0,00700 0,09890 0,00895 0,00157 0,01284 0,02336 0,12226 81 19 25 При-
20 1,8 0,10860 0,00700 0,11560 0,00860 0,00210 0,01790 0,02869 0,14420 80 20 25 мер 2
25 2,0 0,12680 0,00700 0,13380 0,00825 0,00262 0,02343 0,03430 0,16810 79 21 26
30 2,2 0,14640 0,00700 0,15340 0,00790 0,00315 0,02942 0,04047 0,19387 79 21 27
5 1,2 0,07795 0,01500 0,09295 0,00555 0,00118 0,00815 0,01558’ 0,10853 86 14 16
10 1,4 0,16640 0,01500 0,12140 0,00510 0,00375 0,01766 0,02651 0,14791 82 18 22
15 2,0 1,5 0,6 2,5 1,6 0,12667 0,01500 0,14167 0,00465 0,00553 0,02882 0,03900 0,18’67 78 22 27 При-
20 1,8 0,15737 0,01500 0,17237 0,00420 0,00750 0,04181 0,05351 0,22588 76 24 31 мер 3
25 2,0 0,19300 0,01500 0,20800 0,00375 0,00938 0,05704 0,07017 0,27817 75 25 34
30 2,2 0,23445 0,01500 0,24945 0,00330 0,01125 0,07460 0,08915 0,33860 74 26 36
w 1 Разработано автором.
vivivhhm и выбытия жилищ, на каждый рубль капитальных вложений к концу тридцатилетнего периода в рассматриваемых типичных случаях потребовалось бы до 69—80 коп. на содержание жилищного фонда.
При этом указанные данные соответствуют таким условиям, при которых затраты на содержание старых жилищ (гщ) в 1,5— 4 раза ниже, чем на содержание новых (ms). Если же по уровню комфорта старые и новые жилища будут приближаться, то абсолютные и относительные затраты на содержание жилищного фонда будут еще выше.
В табл. 9.2 приведено распределение общей продукции жилищного сектора для тех же трех случаев, что и в табл. 9.1, но когда обеспеченность жилой площадью равномерно возрастает за тридцатилетний период в 2,2 раза.
Понятно, что доля нового жилищного строительства в общей продукции соответственно увеличивается. Тем не менее и при этих условиях соблюдается отмеченная выше тенденция: к концу тридцатого года расчетного периода доля затрат на новое жилищное строительство (74—79%) в обшей продукции меньше, чем в конце пятого года, т. е. в начале этого периода (83— 86%)- Затраты на содержание жилищного фонда возрастают к концу расчетного периода -и абсолютно и относительно.
В целях большей наглядности приведем пример, соответствующий третьему из рассмотренных выше случаев распределения общей продукции жилищного сектора.
Пример. Требуется рассчитать распределение будущей продукции по строительству новых и содержанию существующих жилищ в городе Д' эа тридцатилетний период.
Дано: So= 10 000 тыс. № жилой площади;
ро=0,02; бср =0,015; =0,006;/п2=0,025;
fo—10 № жилой площади на 1 человека;
/й=12» » » » 1 з> ;
fso=22» » » » 1 »
Средняя стоимость нового строительства:
К5= 140 руб. за 1 № жилой площади;
Кзо=130 » » 1 » » »
Средняя восстановительная стоимость существующих жилищ:
В&~ 130 руб. за 1 м2 жилой площади;
В30=12О » » 1 » » » .
Средняя восстановительная стоимость новых жилищ:
В $ =140 руб. за 1 м2 жилой площади;
^30= ^0 » » 1 » » »
Последовательность и результаты расчета приведены в табл. 9.3. В целях сокращения объема примера цифры даны только для 5-го и 30-го годов расчетного периода, а увеличение обеспеченности жилой площадью принято равномерным на протяжении всего периода (рис. 23, 24).
Данные табл. 9.3 показывают, что при принятых исходных условиях затраты на строительство новых жилищ в конце тридцатого года расчетного периода (324 285 тыс. руб.) возрастают
240
39,85
Рис. 23. Изменение объемов существующего жилищного фонда и строительства новых жилищ за тридцатилетний период
16—488
241
242
в 2,5 раза по сравнению с аналогичными затратами в конце пятого года (131 130 тыс. руб.), тогда как расходы по содержанию жилищного фонда за тот же период увеличиваются в 5,4 раза (с 21 250 до 115 624 тыс. руб.).
По мере того как обеспеченность населения жилой площадью будет приближаться к норме, удовлетворяющей требованиям гигиены и культурного быта (около 12—15 м2 на одного человека), объем нового строительства будет определяться в основном исходя из прироста численности населения и замены части жилищного фонда по причинам износа, реконструкции жилых районов и стихийных бедствий.
Тогда новое жилищное строительство по стране в целом (при планировании его в л2 полезной или жилой площади) составит 3—4%, а с учетом миграции населения — 3,5—4,5% в год от объема государственного жилищного фонда против 8—9% в настоящее время, когда осуществляется прирост обеспеченности площадью на 1 человека.
В результате, как уже было показано на цифрах, доля затрат на строительство новых жилищ в общей стоимости строительства и эксплуатации жилищ в будущем будет уменьшаться, а расходов на ремонт и содержание существующих жилищ возрастать.
При обеспеченности населения жилой площадью по 10— 12 м2 на 1 человека и численности городского населения к концу 1980 г. в 280 млн. человек объем работ по ремонту и содержанию городского жилищного фонда СССР возрастет в 3 раза по сравнению с уровнем на начало 1962 г.
Надо полагать, что уже в недалеком будущем может встать вопрос об образовании единого союзно-республиканского органа (типа Министерства коммунального хозяйства), ответственного за техническую и экономическую политику в области содержания и ремонта жилищного фонда.
По небольшим и средним городам и другим населенным пунктам может оказаться целесообразным объединить в одной организации операции по строительству новых и текущему содержанию и ремонту существующих жилых зданий.
Этому благоприятствуют одинаковый характер профессиональной подготовки рабочих и инженерно-технических работников, одинаковые материалы, а также многие механизмы, применяемые в новом строительстве и на ремонтных работах.
В зарубежной практике имеется много примеров, когда строительные общества и фирмы осуществляют также и текущее содержание и ремонт жилых зданий (ГДР, Бельгия, Дания, Норвегия, Нидерланды, Швеция и др.).
Такого рода тенденции в хозяйственной практике обязывают совершенствовать и повышать уровень исследовательских работ в области содержания и ремонта жилищного фонда.
16*
243
Пример расчета распределения будущей продукции по строительству новых
Новое жилищное
Для покрытия потребностей прироста населения и обеспеченности плошадьЕО Для замены старых жилищ по износу, реконструкции и другим причинам Ито
Продолжительность расчетного в индексах от So гр. 24-4-гр. 5 Ей5н
периода в годах* ** в индексах от в тыс. ж® жилой площади as£s0 в тыс. руб. ^cns.Kn в индексах от 50 в тыс. ж® жилой площади ASnS0 в тыс. руб.
1 2 3 4 5 6 7 8
0 5 и т. д. 30 0,07795 0,2-3445 779,5 2344,5 109 130 304 785 0,015 0,015 150 150 22 000 19500 0,09295 0,24945
Продолжительность расчетного периода в годах* Содержание жилищного фонда V
Новые жилища, возведенные за п лет для покрытия потребностей прироста населения и обеспеченности площадью (ms=0,025) Итого
в индексах от So НГ Еел в тыс. ж’ жилой площади гр. 124- 4- гр. 154-4- гр. 18 в тыс. руб.. гр. 134-4-гр. 164--f- гр. 19
в индексах от Sn flf ел в тыс. ж’ жилой площади в тыс. руб. 9^S^
I 17 18 19 20 21 22
0 — -- — 0,006 10000 7 800
5 0,00815 3 260 11 410 0,01558 13260 21 250 J
и т. п. 30 0,07463 29850,2 97019 0,08915 39850,2 115624
* См. табл. 9.2.
** В начале расчетного периода (т. е. в году 0 ) учитываются ’только ра 244
Таблица 9.3
и содержанию существующих жилищ в городе № за тридцатилетний период
строительство Содержание жнляшного фонда
го Старые жилища (mi=0,006) Новые жилища, возведенные за п лет, для замены части старых (тг=0,025)
в ТЫС. Ms жилой площади гр. 3+ +гр. 6 в тыс. руб71 в иоск- в тыс. № жилой площади в тыс.
с ах от So % руб. в индексах otS0 If в тыс. м* жилой площади в тыс. руб.
9 10 11 12 13 14 15 16
— 0,006 10 000 7 800 — —
929,5 131 130 0,00555 9 250 7215 0,00188 750 2625
2494,5 324 285 0,0033 5 500 3960 0,01125 4500 14645
Продолжение табл. 9.3
Общая продукция (стромтельство-}-+содержание) Доля затрат на новое жилищное строительство в общей стоимости продукции в % гр. 10 пл 100 гр. 24 Доля затрат на содержание жилищного фонда в общей стоимости продукции в %’ гр. 22 о< 100 гр. 24 Доля затрат на содержание жилищного фонда в % к затратам на новое жилищное строительство гр, 22 гр. Ю 100
объем в индексах от S<J,rp. 8-р 4- гр Г 20 стоимость в тыс. руб. гр. 104-гр. 22
23 24 25 26 27
0,006 7 800** —— — —
0,10853 152380 86 14 16
0,3386 439 909 74 26 36
сходы по содержанию существующего жилищного фонда
245
В настоящее время такими исследованиями занимается Академия коммунального хозяйства имени К. Д. Памфилова, деятельность которой распространяется на РСФСР. В других союзных республиках нет научных учреждений подобного профиля.
Целесообразно поэтому в головном институте по жилищу — ЦНИИЭП жилища и зональных институтах Госкомитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР усилить разработку вопросов экономики жилищного хозяйства, сосредоточив внимание в первую очередь на вопросах, связанных с повышением эксплуатационных качеств проектируемых и возводимых жилых зданий.
Научно-исследовательский институт экономики строительства Госстроя СССР, по-видимому, должен приступить к разработке основных экономических проблем ремонта и содержания зданий непроизводственного и производственного назначения и подготовке на этой основе руководящих материалов.
В
ГЛАВА 10
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДАЛЬНЕЙШИХ ИССЛЕДОВАНИЙ В ОБЛАСТИ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПРОБЛЕМ ДОЛГОВЕЧНОСТИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
В предыдущих главах было показано, что технико-экономические проблемы долговечности жилых зданий по существу являются проблемами экономической эффективности капитальных вложений.
Исходя из такого понимания этих проблем и считая важнейшей практической и конечной задачей выбор оптимальных вариантов внедрения конструкций, оборудования и в целом жилых зданий различной долговечности, а также изыскание путей повышения производительности труда и снижения себестоимости ремонта и содержания жилищного фонда, можно рекомендовать следующие основные направления дальнейших исследований.
1. Продолжая планомерное исследование физических основ долговечности строительных материалов и элементов, обращать особое внимание на изучение поведения новых строительных конструкций в эксплуатационных условиях за сравнительно длительные отрезки времени; совершенствовать методы оценки стойкости материалов и инженерные мероприятия, обеспечивающие повышение нормативных сроков службы строительных элементов.
2. Изучать закономерности износа жилых зданий и их строительных элементов и оборудования, влияние различных факторов на скорость и величину физического износа, учтя при этом, что количественная оценка влияния таких факторов, как планировочные решения квартир и домов, характер заселения квартир и размер их жилой и полезной площади, остается пока наименее изученной.
3. Накапливать и анализировать данные о фактических сроках службы строительных элементов, оборудования и жилых зданий в целом, о причинах выбытия (замены) жилищного фонда; при этом особого внимания заслуживают вопросы долговеч
247
ности новых строительных материалов, в том числе полимерных, а также деталей и конструкций, изготовляемых с их применением.
4. Совершенствовать методику определения экономической эффективности строительства и эксплуатации жилых зданий различной капитальности и долговечности, выработать методику определения оптимального соотношения расходов на текущий и капитальный ремонт жилых зданий.
5. Разрабатывать и совершенствовать методы оценки качества жилищного фонда, в частности способы инструментального определения прочности, устойчивости, а также износа несущих конструкций эксплуатируемых жилых зданий.
6. Систематически собирать и накапливать достаточно дифференцированные статистические сведения о таких характеристиках существующего жилищного фонда (возраст, капитальность и др.), которые могут заметно повлиять в будущем на расходы по капитальному и текущему ремонту, на потребности в замене жилищного фонда как в масштабе страны, так и особенно для отдельных городов или районов.
7. Собирать и анализировать сведения о характере и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, данные об уровне и структуре затрат на ремонтные работы с разбивкой по основным видам работ и конструктивным элементам жилых зданий различного возраста, капитальности и др., и на этой основе установить влияние основных факторов технического и организационного характера на уровень и структуру эксплуатационных расходов, разработав соответствующие методы оценки влияния этих факторов.
8. Разработать, упростить и унифицировать методы учета эск-плуатационных расходов, позволяющие группировать расходы по ремонту и содержанию жилых зданий для установления влияния основных факторов на уровень этих расходов.
9. Определить общие критерии оценки экономически целесообразных объемов работ по ремонту и содержанию жилищного фонда различной капитальности, возраста, этажности и др., а также по сносу и реконструкции жилых зданий.
10. Большие объемы старого жилищного фонда и нового строительства, быстрый научно-технический прогресс, ускоряющий моральный износ жилых зданий, обязывают к тому, чтобы совершенствовать конструктивно-планировочные схемы жилых зданий, разработать научные основы экономической целесообразности реконструкции жилых районов в рамках долгосрочных планов и текущих работ и выработать методику практических расчетов по определению экономического предела затрат на реконструкцию жилых районов, на ликвидацию морального износа.
11. На основе изучения передового отечественного и зарубежного опыта разрабатывать- организационные и технические мероприятия по повышению производительности труда и эффек
248
тивности работ по содержанию и ремонту жилищного фонд» (материально-техническая база, специализация ремоитпо crpoii тельных организаций, индустриальные методы и механизация ремонтных работ, подготовка кадров рабочих и инженерно-технических работников, финансирование и др.).
12. Внедрять более совершенные методы организации и производства ремонтно-строительных работ, направленные на повышение их качества и надежности (гарантийных сроков).
13. Совершенствовать планирование, проектирование работ, а также ценообразование по капитальному и текущему ремонту и реконструкции жилых зданий.
14. Более полно использовать имеющиеся резервы в деле совершенствования управления жилищным хозяйством, в том числе путем ликвидации ведомственной разобщенности жилищного фонда и на этой основе снижать расходы по его содержанию.
15. Выработать критерии и количественные показатели надежности строительных материалов, деталей и конструкций, а также инженерного оборудования жилых зданий.
16. Разработать стандарты и руководящие технические материалы по статистическим методам анализа и контроля надежности и долговечности, а также методики экспериментальной оценки показателей качества и надежности продукции промышленности строительных материалов, как при нормальных и ускоренных испытаниях, так и по данным опыта эксплуатации жилых зданий.
ВНИМАНИЮ ЧИТАТЕЛЕЙ!
ВЫШЛИ ИЗ ПЕЧАТИ И ПОСТУПИЛИ В ПРОДАЖУ:
И. А. Петров. Техническое нормирование и сметное дело в строительстве (учебник для инженерноэкономических вузов и факультетов).
Е. М. Дитятковский. Анализ себестоимости строительно-монтажных работ в строительных организациях (2-е издание)
Р. С. Дворин. Планирование специальных и монтажных строительных работ.
А. И. Резников. Определение стоимости монтажных работ в строительстве.
В. В. Казакин. Условия оплаты труда в строительстве * (2-е издание).
Я. А. Рекитар. Повышение экономической эффективности капитальных вложений в промышленности строительных материалов.
ГОТОВЯТСЯ К ИЗДАНИЮ:
А. П. Шевелев. Организация и планирование сельского строительства.
И. У. Яковлева, Н. В. Юденич. Статистика строительства (учебное пособие для вузов).
С. Г. Гусев. Анализ хозяйственной деятельности предприятий промышленности строительных материалов (учебник для техникумов).
Ф. Ф. Губин, В. А. Куперман. Экономика водного хозяйства и гидротехнического строительства (учебник для вузов).
'Книги продаются в магазинах и киосках республиканских, краевых и областных книготоргов. Заказы на книги следует направлять в местные книжные магазины или книготорги.
OflE'MAfKM
Стря- i hH«a 1 Строка Напечатано Следует читать
24 Таблица, графа 2 сира па, 2-я строка снизу 0 60
121 1 я снизу ~1,1). = 110).
139 10 >1 снизу Z/ — zt —
199 »» и сверху (t-1). (Tl”l),
531 11 я сверху th—I fn—1
II о ti |i ,i к к а. В формулах (5.6), (5.22), (5.23), (5.23'), (6.1), (6.2) и
(6.3), а тлила» на стр. 146 вместо стагаемых ЕпК1, ЕЬКЬ н Enz. следует ,й , ,а , .2 ,
Читать RnKt. Еь Кь и Еп г{,
Зак. 485