УДК 69.05:658.5:728.1(035.5)
ББК 38.71
С 77
Рецензента:
Кафедра организации и управления инженерными работами Саратовского государственного аграрного университета
Кандидат технических наук
В.М. Демкин
Одобрено
редакционно-издательским советом
Саратовского государственного технического университета
Старостин Г.Г.
С 77 Основы планирования строительного производства и ремонта жилых домов: Учеб, пособие. Саратов: Сарат. гос. техн, ун-т, 2002. - 96 с.
ISBN 5-7433-0953-1
Содержит основные положения календарного планирования в строительстве, планирования и организации ремонта жилых домов, реформирования жилищно-коммунального комплекса России.
Для студентов высших и средних специальных учебных заведений, изучающих курс "Организация строительного производства".
УДК 69.05:658.5:728.1(035.5)
ББК 38.71
© Саратовский государственный
ISBN 5-7433-0953-1
технический университет, 2002 © Старостин Г.Г., 2002
ВВЕДЕНИЕ
Жилищный фонд в любой стране является основой национального богатства. В Российской Федерации жилищный фонд в ближайшее время составит три миллиарда квадратных метров. Огромный объем недвижимости требует постоянного обслуживания и содержания в пределах нормативных требований.
По оценке Российской академии архитектуры и строительных наук процентное соотношение затрат в новое городское строительство и реконструкцию в ближайшие 10-15 лет и более долгое время будет выглядеть как 20 к 80. Обновлению, реконструкции необходимо подвергнуть не только жилфонд, но и всю систему социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры городов. Поэтому проблема реконструкции предстает, отнюдь,не только технической, а социальной проблемой государственного решения.
За прошедшие пять лет только в Москве было снесено около 1,4 миллиона квадратных метров жилой площади в пятиэтажных и ветхих домах. Всего же до 2010 года в столице программой намечено снести около 2000 устаревших пятиэтажных домов, то есть примерно 6 миллионов квадратных метров жилья, а реконструировать 13 миллионов квадратных метров.
Основные направления преобразований в жилищно-коммунальной сфере были определены в 1992 г. в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», на основе которого в 1993г. Правительство РФ приняло государственную целевую программу «Жилище».
Программа «Жилище» определяет поэтапную реализацию ее принципиальных положений. Первый этап программы был осуществлен в 1993-1995 годы. В течение указанного периода остановлено сокращение объемов жилищного строительства, начался поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и снижения дотаций бюджета в жилищно-коммунальном хозяйстве. На первом этапе не удалось преодолеть снижение инвестиционной деятельности, а беспорядочное строительство с отступлением от градостроительных норм и отсутствие инфраструктуры привело к значительному росту количества недостроенных объектов, не находящих спроса. Не снизилась острота жилищной проблемы, возникла необходимость корректировки программы с учетом повышения социальной направленности жилищной реформы, что явилось задачей нового этапа в реализации программы»Жилище».
Практическое решение задач, поставленных программой «Жилище», на новом этапе потребовало разработки и поэтапной реализации комплекса мер в рамках реформы жилищно - коммунального хозяйства.
Решение жилищной проблемы невозможно без улучшения эксплуатации существующего жилищного фонда.
Одним из научно обоснованных методов эксплуатации зданий является система планово-предупредительных ремонтов, позволяющая длительное время эксплуатировать здания в технически исправном состоянии.
В настоящее время в России система планово-предупредительного ремонта уступила место аварийно-восстановительным работам с большим превышением сопоставимых единичных затрат. Важную роль в строительстве и эксплуатации жилых зданий шрает правильное планирование и организация строительного производства и ремонта жилых домов. Это требует знания системы планово-предупредительных ремонтов, передового опыта, высокой квалификации инженерно-технических работников, осуществляющих строительство и эксплуатацию жилищного фонда.
В учебном пособии ввиду ограничения объема изложены лишь основы календарного планирования строительного производства организации ремонта жилых домов. Специальная глава посвящена реформированию и модернизации жилищно-коммунального комплекса.
Для углубленной проработки курса студенту следует использовать не только информацию, изложенную в пособии, но и познакомиться с литературой, приведенной в списке.
1.	ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАЛЕНДАРНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.1	Значение календарного планирования в строительстве
В любой организованной системе возникают отклонения от нормального (или заданного) состояния ее функционирования и развития. Поэтому возникает необходимость оперативного целенаправленного управления системой на основе планов.
Как элемент управления, план в строительном производстве вступает в следующих видах:
-	перспективный (стратегический) и годовой планы;
-	текущие (оперативные) календарные планы-графики.
Стратегическое и годовое планирование представляет собой систему взаимообусловленных стадий: постановка целей, оценка и анализ текущего состояния, коррекция плана. Оно включает:
-	четкую многолетнею (годовую) программу производственной деятельности с постановкой и путями решения поэтапных задач поступательного движения организации вперед;
-	эффективную обратную связь, позволяющую делать объективные выводы о текущем состоянии и прогрессе фирмы;
-	апробированную стратегию совершенствования производства на основе знания работниками цели своей деятельности и средств к ее достижению.
Внутрифирменное планирование предусматривает постоянный контроль за исполнением намеченных целей и корректировки плана, ведет к перестройке внутренней организационной структуры.
Оперативное планирование имеет цели: упорядочение деятельности организации на ближайшую перспективу, в том числе и «на сегодня -завтра»; управление производственным прогрессом; создание предпосылок на отдаленное будущее.
Оперативный план деятельности предприятия служит менеджеру программой действия.
Под календарным планированием понимается планирование производственного процесса отдельных работ, возведения конструктивных элементов, строительства объектов и комплексов, при котором система «ресурсы - производство» функционирует как сбалансированная во времени и пространстве с учетом ограничений, накладываемых на нее внешней средой.
Для планирования выполнения любого строительного процесса
или возведения объекта в целом может быть построено бесчисленное множество, удовлетворяющих установленным ограничениям, календарных планов, отличающихся очередностью строительства объектов, сроками выполнения отдельных работ, распределением ресурсов.
Главной задачей календарного планирования является формирование графика работ, оптимального по принятому критерию его оценки.
Календарный план (КП) в строительстве — документ пр планированию, в котором на основе объемов строительно-монтажных работ (СМР) и принятых организационных и технологических решений определены последовательность и сроки осуществления строительства. КП является основным документом в составе ПОС и ППР.
В соответствии с КП строительства разрабатываются календарные планы обеспечения-графики потребности в рабочих кадрах и материально-технических ресурсах.
Структура, состав и степень детализации основных данных КП зависят от назначения документации, в состав которых входит КП, и, следовательно, определяется периодом работ, которому он посвящен, уровнем руководства, для которого предназначен, и временем, когда он разрабатывается.
Основным параметром, определяющим весь остальной состав КП, является период времени, на который он рассчитан. В КП строительства, входящем в состав ПОС, таким периодом является год, квартал и месяц, декада, неделя, день; в КП (графиках) выполнения работ в составе технологической карты в зависимости от объемов и продолжительности работ — день, смена и час, а транспортно-монтажных графиках — час и минута.
1.2	. Виды календарных планов в строительстве
В составе ПОС разрабатывают следующие основные виды КП и относящихся к ним документов:
а)	календарный план строительства, в котором определяются сроки и очередность возведения основных и вспомогательных зданий и сооружений, технологических узлов и этапов работ, пусковых и градостроительных комплексов с распределением капитальных вложений и объемов СМР по зданиям и сооружениям и этапам строительства;
б)	ведомость объемов — в физическом измерении — основных строительных, монтажных и специальных строительных работ, определенных проектно-сметной документацией, с выделением работ по основным зданиям и сооружениям, пусковым или градостроительным комплексам и периодом строительства;
в)	ведомость потребности в строительных конструкциях, изделиях, полуфабрикатах, основных материалах и оборудовании с распределением по календарным периодам строительства, составляемую на объект строительства в целом и на основные здания и сооружения, исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов;
г)	график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по строительству в целом, составленный на основе физических объемов работ, объемов грузоперевозок и норм выработки строительных машин и транспортных средств;
д)	график потребности в кадрах строителей по основным категориям, составленный на основе нормативной трудоемкости строительства объекта и объемов СМР по основным организациям-участникам строительства, с учетом плановых норм выработки.
Все необходимые для составления календарных планов, ведомостей и графиков расчеты приводятся в пояснительной записке, входящей в состав ПОС.
Для сложных объектов, где впервые применяется принципиально новая технология производства, не имеющая аналогов, уникальное технологическое оборудование, а также зданий, в которых преобладают новые строительные конструкции, или предприятий и сооружений, строительство которых ведется в особо сложных геологических или природных условиях, в состав ПОС дополнительно включаются:
е)	комплексный укрупненный сетевой график (КУСГ), отражающий взаимосвязи между всеми участниками строительства, в котором определены продолжительность основных этапов подготовки рабочей документации и строительства объекта, состав и сроки выполнения работ подготовительного периода, очередность строительства отдельных зданий и сооружений в составе пускового или градостроительного комплекса, сроки поставки технологического оборудования;
ж)	указания об очередности и сроках проведения необходимых исследовательских работ, испытаний и режимных наблюдений для обеспечения качества и надежности возводимых конструкций, зданий и сооружений.
При строительстве объектов узловым методом в ПОС должны выделяться технологические узлы и определяться по узлам календарные сроки строительства и поставки оборудования и конструкций; потребность в материалах, трудовых ресурсах и средствах механизации, причем дополнительно в состав ПОС включаются;
з)	схемы разбивки объекта на узлы с определением их перечня и состава;
и)	схема технологической взаимоувязки узлов и энергетического обеспечения их;
к)	комплексный укрупненный поузловой сетевой график.
При застройке жилых районов, микрорайонов КП должен предусматривать строительство жилых домов в комплексе с учреждениями и предприятиями, связанными с обслуживанием населения и выполнением всех работ по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территорий, в соответствии с утвержденным проектом застройки; при этом должна быть обеспечена технологическая последовательность выполнения работ поточным методом (прокладка инженерных сетей, возведение подземных, надземных частей здания).
При реконструкции действующих промышленных предприятий, зданий и сооружений в КП следует дополнительно:	/
1)	указывать состав работ, выполненных в период, не связанный с остановкой производственного процесса, и работ связанных с полной или частичной остановкой производственного процесса, с тем, чтобы время их выполнения было наименьшим;
2)	устанавливать очередность и порядок совмещенного выполнения СМР с указанием участков и цехов, в которых на время производства СМР изменяются технологические процессы основного производства, а также когда строительные работы ведутся во время плановых технологических остановок основного производства.
В составе ППР на строительство отдельного здания, сооружения или его части (узла) разрабатывают следующую документацию по календарному планированию:
1)	календарный план производства работ по объе/Кту или комплексный сетевой график, в которых устанавливаются последовательность и сроки выполнения работ с максимально возможным их совмещением, а также нормативное время работы строительных машин, определяется потребность в трудовых ресурсах и средствах механизации, выделяются этапы и комплексы работ, поручаемые бригадам и определяется их количественный, профессиональный и квалификационный состав;
2)	графики поступления на объект строительных конструкций, изделий, материалов и оборудования;
3)	графики движения рабочих кадров и основных строительных машин.
В составе ППР па подготовительный период строительства объекта разрабатывают такие документы по календарному планированию:
КП производства работ по объекту (виду работ);
графики движения рабочих кадров и основных строительных машин;
график поступления на строительство необходимых на этот период строительных конструкций, изделий, основных материалов и оборудования.
Документация, разрабатываемая при подготовке всей строительной организации к возведению объектов, должна включать:
1) КП (сводный) строительства объектов годовой (двухлетней) производственной программы строительной организации с установлением последовательности и сроков поточного выполнения работ, их взаимной увязки во времени с целью достижения полной загрузки и ритмичной работы производственных подразделений строительной организации в плановом периоде;
2) сводную ведомость поставки технологических комплектов строительных материалов, деталей, конструкций и инженерного оборудования на объекты годовой (двухлетней) производственной программы строительной организации в увязке с работой производственных подразделений и сроками возведения отдельных зданий, сооружений, их частей и выполнения отдельных видов работ.
1.3.	Составление календарных планов строительства объектов
КП производства работ по объекту в виде линейного или сетевого графика предназначен для определения последовательности и сроков выполнения общестроительных, специальных и монтажных работ, осуществляемых при возведении объекта.
Сроки устанавливают в результате рациональной увязки сроков выполнения отдельных видов работ, учета состава и количества основных ресурсов, в первую очередь рабочих бригад и рабочих механизмов, а также специфических условий района строительства, отдельной площадки и ряда других существенных факторов.
По КП рассчитываются во времени потребность в трудовых и материально- технических ресурсах, а также сроки поставок оборудования. Эти расчеты можно выполнять как по объекту в целом, так и по отдельным периодам строительства.
Па основе КП ведут контроль за ходом работ и корректируют работу строителей.
Сроки работ, рассчитанные в КП, используют в качестве отправных в более детальных плановых документах, например, в недельносуточных графиках и сменных заданиях.
Исходными данными для разработки КП в составе ППР служат:
-	КП в составе ПОС;
-	нормативы продолжительности строительства или директивное задание;
-	технологические карты на строительные, монтажные, и специальные работы;
-	рабочие чертежи и сметы;
-	данные об организациях- участниках строительства, составе бригад и достигнутой ими производительности, имеющихся механизмах и возможностях получения необходимых материальных ресурсов. КП составляется по табл. 1:
Таблица 1
ской последовательности выполнения работ с группировкой их по видам
и периодам строительства.
При группировке необходимо придерживаться определенных правил. Следует по возможности объединять, укрупнять работы с тем, чтобы КП был лаконичным и удобным для чтения. В то же время укрупнение работ имеет предел в виде двух ограничений: нельзя объединять работы, выполняемые разными исполнителями (фирмами, участками, бригадами или звеньями), а в комплексе работ, выполняемых одним исполнителем, необходимо выделить и показать ту часть работ, которая открывает фронт для работы следующей бригады. Так как в сооружении участвует ряд подрядчиков, то следует общестроительные работы, например, разбить на такие комплексы, как монтаж конструкций с указанием сроков выполнения по этажам и захваткам, с тем, чтобы показать, когда (после какого этажа, захватки) могут быть начаты санитарно- технические и электромонтажные и другие работы. В свою очередь, окончание определенной части специ
альных работ позволяет приступить к заделке отверстий и подготовке под полы.
Таким образом, укрупнение перечня работ ограничено факторами технологическими - последовательностью процессов и организационными - распределением работ по исполнителям. При этом работа субподрядных организаций планируется менее подробно - отражается лишь их увязка с работой генподрядчика и между собой.
Объемы работ (гр. 2, 3) определяют по рабочим чертежам и сметам. Выборка объемов из смет менее трудоемка, но так как в сметах нет членения объемов по захваткам, то для уточнения объемов отдельных работ пользуются непосредственно рабочими чертежами и спецификациями к ним, контролируя правильность расчетов по сметам. Объемы работ следует выражать в единицах, принятых для расчета трудо- и машиноем-кости. Объемы специальных работ определяют в стоимостном выражении (по смете) в случае, когда их трудоемкости рассчитывают по выработке, а при использовании укрупненных показателей - в соответствующих им измерителях.
Параметры расчетной части КП : трудоемкость (затраты труда) (гр.4), затраты машинного времени ведущих машин (машииоемкость) (гр. 5,6), число машин, сменность, число рабочих и продолжительность работ взаимосвязаны.
Целью расчета трудозатрат (гр. 4) и машиноемкости (гр- 5, 6) в КП, наряду с необходимостью определения потребности в этих ресурсах, является определение продолжительности работ. Но при наличии достоверных данных опыта, продолжительность следует принимать по фактически достигнутой на аналогичном объекте, возводимом конкретной строительной организацией или ее подразделением. В этом случае одновременно известны данные по составу бригады, трудозатратам и другие параметры.
Таким образом, наибольшую точность обеспечивает использование информации о достигнутой производительности данной бригады на однотипном объекте (например, дома той же серии). Менее точны расчеты, в основу которых принята выработка той же бригады на близком по конструктивным решениям объекте или другой бригады, той же организации на аналогичном объекте.
Расчеты на основе сметных норм, ЕНиР и других нормативов менее точны, так как в них не учтен ряд различных факторов, которые можно объединить в следующие группы: влияние природно-климатических и сезонных условий производства работ, конкретные решения по механизации работ, усредненные в нормативах затрат труда; способ ведения работ и уровень организации производства и достигнутая данным коллективом производительность труда.
Трудоемкость работ (гр. 4) и затраты машинного времени (гр.5,6) определяются по ЕНиР, используют также укрупненные нормы, разработанные на основе производственных калькуляций. Укрупненные нормы составляются по видам работ на здание или его часть (секцию, пролет, ярус), конструктивный элемент или комплексный процесс. При отсутствии укрупненных нормативов вначале составляют калькуляцию затрат труда, результаты расчета который используют при заполнении данных графы 4.
Продолжительность работы (гр. 7). Вначале определяют продолжительность механизированных работ, ритм работы которых определяет все построение графика, а затем рассчитывают продолжительность работ, выполняемых вручную.
Продолжительность выполнения механизированных работ Тмех, (дн.) определяют по формуле:
ГТ, N
Т _ J ’ млш-см MEX~mn 111 11 МАШ
где Nmaiu-cm~ потребное число маш - смен (гр. 6);
ПМА1Ц - число машин;
ГП - число смен работы в сутки (гр. 8).
Потребное число машин зависит от объема и характера строительномонтажных работ и сроков их выполнения.
Продолжительность работ, выполненных вручную Тр (дн), рассчитывают путем деления трудоемкости работ Qp (чел-дн) на количество рабочих Пр, которые могут занять фронт работ
Предельное число рабочих, которые могут работать на захватке, можно определить путем разделения фронта работ на делянки, размер которых должен быть равен сменной производительности звена или отдельного рабочего. Произведение числа делянок на состав звеньев даст максимальную численность бригады на данной захватке.
Минимизация продолжительности имеет предел в виде трех ограничений: величины фронта работ, наличия рабочих кадров и технологии работ.
Количество смен (гр.8). При использовании основных строительных машин (монтажных кранов и т.п.) количество смен работ принимают
не менее двух. Работы без применения машин, как правило, должны вестись только в одну смену. Сменность работ, выполняемых вручную и с помощью механизированного инструмента, зависит от имеющегося фронта работ и наличия рабочих кадров. Как правило, при достаточном фронте эти работы целесообразно планировать только в первую смену, при которой улучшаются условия труда, повышается возможность более четкой организации и управления работами и обеспечивается более высокая производительность. Кроме того, отдельные работы, например, отделочные, целесообразно выполнять только в дневную смену. Производство ряда работ во вторую смену, особенно в осенне-зимний период, требует дополнительных мероприятий по охране труда, освещению рабочих мест, проходов. Однако выполнение этих мероприятий не устраняет полностью неудобство работы во вторую смену. Работы, осуществляемые вручную, назначаются во вторую смену только в тех редких случаях, когда фронт критических работ резко ограничен и бригада вынуждена разделиться для посменной работы.
Число рабочих в смену и состав бригады (гр. 9,10) определяют в соответствии с трудоемкостью и продолжительностью работ. При расчете состава бригады исходят из того, что переход с одной захватки на другую не должен вызывать изменений в численном и квалификационном составе бригады. С учетом этого обстоятельства устанавливают рациональную структуру совмещения профессий в бригаде. Обычно бригада имеет сложившийся состав, что учитывается при составлении КП.
Расчет состава бригады производят в такой последовательности:
1)	намечают комплекс работ, поручаемых бригаде (по гр. 1);
2)	подсчитывают трудоемкость работ, входящих в комплекс
(по гр. 4);
3)	из калькуляции выбирают затраты труда по профессиям и разрядам рабочих;
4)	устанавливают рекомендации по рациональному совмещению профессий;
5)	на основе данных о времени, необходимом ведущей машине для выполнения намеченного комплекса, устанавливают продолжительность ведущего процесса;
6)	рассчитывают численный состав звеньев и бригады;
7)	определяют профессионально - квалификационный состав бригады.
В комплекс работ, поручаемых бригаде, включаются все работы, необходимые для бесперебойной работы ведущей машины, все технологически связанные или зависимые работы.
Для того, чтобы численный состав бригады соответствовал производительности ведущей машины, необходимо за основу расчета принять
срок работы, определяемый исходя из расчетного времени работы машины или данных производственного опыта.
Количественный состав каждого звена п3в определяют на основе затрат труда на работах, поручаемых звену QP (чел-дни), и продолжительности выполнения ведущего процесса Тмсх (дн) по формуле:
Количественный состав бригады определяют суммированием численности рабочих всех звеньев, составляющих бригаду.
Затраты труда по профессиям и разрядам устанавливают путем выборки из калькуляции трудовых затрат. Численность рабочих по профессиям и разрядам ПпР определяют по формуле:
ЧРр “ Ngp d, где N6p - общая численность бригады;
d - удельный вес трудозатрат по профессиям и разрядам в общей трудоемкости работ.
При незначительном объеме работы для какой-либо профессии, не обеспечивающей полной загрузки в расчетный период, намечают совмещение профессий. Нормативная трудоемкость работ, выполняемая в порядке совмещения, не должна превышать 15% суммарной трудоемкости работ. Обычно совмещают профессии монтажника и плотника, плотника и бетонщика, электросварщика и монтажника, изолировщика и кровельщика.
График производства работ (гр. 11). Календарные сроки выполнения отдельных работ устанавливают из условия соблюдения строгой технологической последовательности с учетом необходимости в минимально возможный срок предоставить фронт для осуществления последующих работ.
Период готовности фронта работ в ряде случаев увеличивается из-за необходимости соблюдения технологических перерывов между двумя последовательными работами.
Технологическая последовательность и состав работ зависят от конкретных проектных решений.
Период года и район строительства также влияют на технологическую последовательность выполнения ряда работ. На летний период по возможности следует планировать основные объемы земляных, бетонных, железобетонных работ, так как выполнение их зимой вызывает по
вышение трудоемкости и стоимости. Если отделочные работы приходятся на осенне-зимний период, то окончание работ по остеклению и устройству отопления в здании предусматривается в сроки, обеспечивающие своевременное начало отделочных работ.
Основным методом сокращения сроков строительства объектов является поточно-параллельное и совмещенное выполнение СМР. Работы, не связанные между собой, должны выполняться параллельно и независимо друг от друга.
При наличии технологической связи между работами в пределах общего фронта соответственно смещаются участки их выполнения и работы выполняются совмещенно. При составлении графика принимают во внимание целесообразность равномерного потребления основных ресурсов, прежде всего трудовых. Равномерная потребность в рабочих по профессиям обеспечивается за счет последовательного и беспрерывного перехода рабочих бригад с одного участка работы на другой в соответствии с принципами поточного строительства.
Выравнивание потребности в рабочих кадрах по объекту в целом достигается путем перераспределения сроков начала и окончания работ. Но это выравнивание является относительным и выполняется только в пределах рациональной технологической последовательности выполнения работ.
Составление графика (правая часть) следует начинать с ведущей работы или процесса, от которого в решающей мере зависит общая продолжительность строительства объекта. Сопоставляя с нормативом, можно при необходимости сократить продолжительность ведущего процесса, увеличивая сменность и число механизмов при механизированных работах или число исполнителей на работах, выполняемых вручную. В зависимости от периода, на который рассчитан график, и сложности объекта может быть несколько ведущих процессов.
Сроки остальных процессов привязывают к ведущему. Причем по характеру планирования все неведущие процессы можно разделить на две группы: выполняемые поточно (как правило, в равном или кратном ритме с ведущим потоком) или выполняемые вне потока.
Применительно к первой группе проектируются, например, на строительстве жилого дома сантехнические, электромонтажные, столярно-плотничные, штукатурные и другие работы. Здесь остается привязать срок начала работы того или иного специализированного потока по отношению к ведущему, то есть установить, с отставанием, на сколько захваток следует начинать следующий процесс. Привязка начала работы специализированных потоков осуществляется соображениями техники безопасности и установленными сроками строительства объекта.
Продолжительность процессов, выполняемых вне потока, назначается в пределах технологически обусловленных для них периодов работ, с учетом общих сроков строительства объектов.
1.4 Принципы календарного планирования строительства промышленных предприятий /
Нормативный срок строительства промышленных предприятий определяют по СНиП 1.04.03-85.
В процессе календарного планирования строительства промышленных предприятий долговременными потоками с непрерывным планированием разрабатывают циклограммы комплексных, объектных и наиболее сложных специализированных потоков.
В комплексный поток включаются работы по возведению всех постоянных сооружений строящегося предприятия, в том числе работы по возведению зданий, устройству инженерных сетей, дорог, выполняемые в подготовительный период. В составе комплексного потока намечают ряд объектных, количество и перечень которых зависят от назначения и размеров строящегося предприятия, архитектурно-планировочных и конструктивных характеристик объектов, входящих в его состав/В объектные потоки группируют одинаковые или технологически одинаковые сооружения, либо их части.
При проектировании объектных и специализированных потоков в процессе разработки ПНР исходят из их продолжительности, установленной комплексным потоком или расчетной интенсивности строительного потока, соответствующей мощности строительной организации. В первом случае продолжительность объектного потока вводится в расчет в качестве заданной и,исходя из этого,рассчитываются интенсивности и сроки выполнения каждого специализированного потока.
Во втором случае продолжительность объектного потока определяется в зависимости от расчетной интенсивности специализированных потоков, их количества и степени совмещения.	;
В обоих случаях принятая продолжительность объектного потока не должна превышать установленной в ПОС.
На основании разработанных циклограмм составляют КП строительства.
При составлении ведомости объемов СМР потребность в строительных конструкциях, деталях, полуфабрикатах и основных материалах в составе ПОС устанавливают по данным типовых проектов, проектов-аналогов, укрупненных показателей сметной стоимости и расхода материальных ресурсов, а также по расчетным показателям для составления
ПОС. За укрупненный показатель принимается 1 млн. руб. сметной стоимости СМР, или физические показатели (например, 1000 м3 строительного объема зданий, 1000 м2 общей площади, либо площади застройки).
Подсчет количества рабочих производят делением стоимости годового объема СМР в руб. на среднегодовую выработку в руб. Выработку принимают по данным генподрядных и субподрядных организаций, осуществляющих строительство. Способы производства работ выбирают только по основным наиболее трудоемким и сложным работам.
Расчет потребности в основных машинах (экскаваторах, кранах) производят,исходя из объемов работ и норм выработки машин. Количество неосновных строительных машин (подъемники, погрузчики), транспортных средств, средств малой механизации определяют по расчетным нормативам на 1 млн. руб. сметной стоимости СМР.
Потребность в электроэнергии, воде, топливе, паре, кислороде, сжатом воздухе определяют также по расчетным укрупненным нормативам на 1 млн. руб. годовой сметной стоимости СМР с учетом дополнительной потребности при производстве работ в зимнее время.
Потребность в жилой площади и культурно - бытовых зданиях для строителей определяют, исходя из общего количества работающих и коэффициента семейственности по укрупненным показателям, или расчетным путем.
Для несложных объектов календарное планирование осуществляют в сокращенном объеме: КП строительства с выделением,работ подготовительного периода; ведомости объемов строительных и специальных работ; графики потребности в материалах, строительных машинах.
Для особо сложных объектов в состав ПОС дополнительно включают комплексный укрупненный сетевой график (КУСГ), по которому определяют продолжительность основных этапов проектирования и строительства объекта, очередность строительства отдельных зданий и сооружений в составе пускового комплекса и узлов, сроки поставки технологического оборудования.
При разработке ППР документация в составе ПОС уточняется по данным рабочих чертежей.
Промышленные предприятия, строительство которых рассчитано на несколько лет, для быстрейшего ввода их производственных мощностей строят пусковыми комплексами и очередями.	,
Пусковым комплексом называется совокупность объектов или их частей основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, инженерных коммуникаций, благоустройства, составляющих часть предприятия и обеспечивающих выпуск продукции, предусмотренной проектом для данного пускового комплекса.
/ /
Строительство промышленных предприятий пусковыми комплексами осуществляют в том случае, когда заводское производство состоит из ряда замкнутых циклов, причем в каждом из них вырабатывается определенная продукция в виде полуфабрикатов или изделий, используемых в последующих производственных циклах.
Каждый комплекс имеет определенную технологию, представленную различным набором объектов.
Сроки ввода в эксплуатацию и состав пусковых комплексов должны быть увязаны между собой.
Очередью строительства называется совокупность объектов или их частей, которые обеспечивают выпуск готовой продукции, предусмотренной проектом для данного предприятия. Очередь строительства может состоять из нескольких пусковых комплексов. /
Строительство промышленных предприятий очередями приводит к значительному сокращению объемна незавершенного строительства, обеспечивает более эффективное использование капиталовложений.
Строительство крупных промпредприятий во многих случаях осуществляют с использованием узлового метода. Сущность этого метода состоит в том, что в составе пускового комплекса выделяются конструктивно и технологически обособленные части-узлы, на которых в результате организации целенаправленного и технологически обоснованного производства работ в короткие сроки осуществляют автономное опробование и наладку отдельных технологических установок.
По назначению узлы подразделяются на технологические, строительные и общеплощадочные.
Технологический узел- конструктивно обособленная часть технологической линии (установки), в пределах которой производятся СМР до технической готовности, для проведения пусконаладочных работ, опробование агрегатов, механизмов и устройств. Основным условием определения состава и границ технологических узлов является возможность обособленного проведения пусконаладочных работ и опробования агрегатов.
Строительный узел- здание (сооружение) основного производственного назначения, либо его конструктивно обособленная часть, в пределах которой производят СМР до технической готовности, позволяющей осуществлять механомонтажные работы. Основным условием определения состава и границ строительного узла является возможность совмещения монтажа технологического оборудования и работ по возведению устойчивых частей здания.	/
Общеплощадочный узел- группа однородных по технологическому признаку зданий и сооружений обслуживающего и вспомогательного назначения, инженерных сетей и коммуникаций, готовность которых обес
печивает технологические, энергетические и транспортные возможности для производства СМР и опробования технологического оборудования.
Для сокращения продолжительности строительства за! счет максимально возможного совмещения строительных, монтажных и специальных работ в составе наиболее сложных и трудоемких узлов выделяют подузлы. Подузел. - часть узла, в пределах которой обеспечивается выполнение СМР до технической готовности, необходимой для проведения в целом по узлу пусконаладочных работ, опробование агрегатов, механизмов и устройств.
Границы технологических узлов (подузлов) наносятся на общем плане расстановки технологического оборудования, а границы строительных узлов (подузлов)- на плане здания и сооружений. При этом в границах строительного узла могут размещаться один или несколько технологических узлов.
Для осуществления строительства с использованием узлового метода в составе ПОС разрабатывают комплексный укрупненный поузловой сетевой график.
1.5. Календарное планирование работ на годовую программу строительной организации
Календарный план работ строительной организации (КП работ СО) является основным средством согласования организационных и технологических решений по возведению всех объектов заданной программы работ. Задача календарного планирования состоит в организационной и технологической увязке работ, выполняемых различными подразделениями на различных объектах, с учетом возможностей рационального обеспечения этих работ всеми видами трудовых и материально-технических ресурсов, соблюдение установленных сроков ввода объектов в действие и организации производства непрерывным долгосрочным потоком.
В связи с тем, что равномерное использование трудовых ресурсов по профессиям рабочих в определенной степени связано с равномерным потреблением других ресурсов, и в том числе с использованием строительных машин и механизмов, первоначально основная задача состоит в построении такого календарного плана, который удовлетворяет условиям целевой функции и заданным ограничениям. В дальнейшем производится уточнение календарного плана с учетом фактически имеющихся строительных машин и механизмов и основных материально-технических ресурсов.
Основой для построения календарного плана работ строительной организации является организационно-технологическая модель возведе
ния объектов заданной программы, которая представляет собой совокупность моделей возведения каждого из объектов, включенных в план.
Исходными данными для разработки КП работ СО по выполнению годовой производственной программы являются:
перспективный (двухлетний, пятилегний) план подрядных работ СО;
проектно-сметная документация на полный объем работ в планируемом периоде;
проект производственной программы СО по видам и объемам работ, разработанный на основе данных внутрипостроечных титульных списков по отдельным заказчикам;
КП строительства в составе ПОС, ППР и технологических карт;
стройфинплан СО;
данные о планируемых объемах и сроках поставки строительных материалов, машин и других ресурсах;
установленные сроки ввода объектов в действие;
данные о производственной мощности генподрядной и субподрядных СО и отдельных их подразделений (строительных участков, бригад и звеньев);
ожидаемое выполнение объемов работ на задельных объектах на начало планируемого периода.
Разработка КП работ СО производится в следующем порядке:
1. На основе проектов внутрипостроечных титульных списков по всем заказчикам составляется проект плана подрядных работ на планируемый (годовой, двухлетний) период и план распределения объектов по подразделениям СО с учетом их территориального расположения, специализации и мощности. Эти данные сводят в табл. 2.
Таблица 2
№ объекта	Объект	Сметная стоимость, тыс. руб.	Остаток сметной стоимости на 1.01 планир. года	Сроки строительства	
				начало	окончание
1	2	3	4	5	6
					
2. Подразделения СО на основе плана распределения объектов устанавливают номенклатуру и объемы основных строительных, монтажных и специальных строительных работ (специализированных потоков), а также затраты труда на их выполнение по каждому объекту и в целом по подразделению СО. Эти данные также заносят в сводную табл. 3.
Подразделения СО разрабатывают календарные планы (табл. 4), исходя из условий наиболее равномерного использования трудовых ресурсов и строительных машин на основе данных ПОС, ППР, технологических карт и других КП определенного назначения.
Таблица 3
Проект производственной программы СМУ-15 АО «Энгельсстрой» на 2001 год
Общие плановые показатели
собст-
по
венными
земляные
силами
по субподряду
Сроки строительства
План по видам работ
£
S
Итого
по всем объектам
о
Я
с
з л К
генпод ряду
i о

2
Таблица 4
* Здесь и далее на графике цифры обозначают: первое число — номер объекта по табл. 3, второе — принятое число рабочих в сутки, третье — продолжительность выполнения работы в рабочих днях.
Разработку КП СМР по каждому из генподрядных подразделений СО выполняют следующим образом на основе годового проекта производственной программы СО (табл. 3):
1)	определяют среднее число рабочих, необходимое в течение планового периода (года) для выполнения ведущего строительного процесса по всем объектам подразделения СО;
2)	определяют среднюю численность рабочих и соответственно продолжительность выполнения ведущего процесса на каждом объекте годовой (двухлетней) программы работ подразделения СО;
3)	выполняют построение линейного графика ведущего процесса на каждом из объектов таким образом, чтобы суммарное число рабочих было постоянным и равнялось среднему.
Для решения вопроса об очередности строительства объектов, а, следовательно, очередности включения ведущего процесса в график, все объекты делят на четыре группы: I — объекты, начатые строительством в годы, предшествующие планируемому; II — объекты с началом и окончанием в планируемом году; III —объекты с началом строительства в предшествующие и окончанием в последующие годы; IV — объекты с началом в планируемом году и окончанием в последующие годы.
В первую очередь в график работ включают объекты I группы, затем II, III и IV.
Для одновременного выполнения ведущего вида работ (например, кладка стен из кирпича) на объектах необходимое число исполнителей
(каменщиков ) может превышать среднее годовое. В таком случае сначала предусматривают работы на пусковых объектах I группы, затем на остальных по мере окончания работ на предыдущих объектах.
Такой порядок включения объектов соблюдают и далее до конца планируемого периода времени;	/'
4)	определяют в зависимости от фронта работ предварительное минимально и максимально возможное число исполнителей на каждом объекте по остальным (неведущим) процессам и устанавливают продолжительность их выполнения.
После определения продолжительности организационного перерыва между каждой парой смежных процессов в график включают последующие и предшествующие работы;
5)	строят график суммарной потребности в трудовых ресурсах для выполнения каждого вида работ на всех объектах подразделения СО, включающие и рабочих, необходимых для выполнения ведущего процесса;.
6)	производят корректировку графиков с целью приведения требуемой суммарной потребности в трудовых ресурсах по каждому'виду работ в соответствие с имеющимся числом рабочих.
Корректировку выполняют, изменяя численность рабочих, увеличивая организационный перерыв по сравнению с расчетным (сдвиг вправо) и включая в график те объекты, на которых ведущий процесс отсутствует.
2. ПЛАНИРОВАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ РЕМОНТА ЖИЛЫХ ДОМОВ
2. 1. Система планово-предупредительного ремонта жилых зданий
2.	1. 1. Характеристика систем планово-предупредительного ремонта зданий.
Классификация ремонтов и периодичность их проведения
Чтобы предотвратить преждевременный износ зданий и эффективно управлять их эксплуатацией в масштабе страны Госстрой СССР в 60-е годы установил ряд систем планово-предупредительного ремонта, обязательных для всех министерств и ведомств, реализация которых обеспечивает исправное состояние зданий в течение расчетного срока их службы. Такие системы планово - предупредительных ремонтов разработаны для жилых и общественных зданий, для зданий производственного назначения и для сооружений общепроизводственного назначения.
Под системой планово-предупредительного ремонта зданий подразумевается совокупность организационных и технических мероприятий по установлению технического состояния зданий, проведению профилактических мер и ремонтов конструктивных элементов и оборудования, осуществляемых в строго определенные сроки с целью обеспечения сохранности и эксплуатационной пригодности, предупреждения преждевременного износа и предотвращения аварий зданий.
В систему планово-предупредительного ремонта входят:
1)	постоянный уход за конструкциями, оборудованием, помещениями, поддержание в них требуемого температурно-влажностного и санитарно-гигиенического режимов, устранение мелких повреждений;
2)	периодические осмотры и технические освидетельствования зданий комиссиями для оценки их технического состояния и составления планов ремонта;
3)	ремонт зданий:
а)	текущий - плановый и непредвиденный, состоящий главным образом в восстановлении защитных покрытий конструкций и устранении мелких повреждений;
б)	капитальный - выборочный и комплексный, состоящий в возмещении износа путем замены или усиления изношенных конструкций для обеспечения расчетного срока службы зданий.
Текущий непредвиденный ремонт, выявленный в процессе эксплуатации, выполняется в срочном порядке.
Текущий плановый (профилактический) ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и долговечности зданий. К нему относятся ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнения и простая окраска фасадов, лестничных клеток.
Выборочный капитальный ремонт, охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования и предназначен для устранения физического износа. Его выполняют в зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы, санитарно-технические и другие устройства, в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене. При выборочном капитальном ремонте производят один - два вида наиболее необходимых срочных работ, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту: ремонт фасада, кровли.
Комплексный капитальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его секции, предназначен устранить физический и моральный износ, то есть предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства здания в целом. Этот вид ремонта является основным и проводится в наиболее ценных каменных жилых домах и общественных зданиях, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен ) и инженерное оборудование пришли в аварийное состояние и нуждаются в замене. Этот вид ремонта назначают также для зданий, имеющих значительный моральный износ, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии и не подлежащих сносу в перспективе.
Действующими Положениями о системах планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений предусмотрены:
-	классификация их по группам в зависимости от капитальности;
-	нормативные усредненные сроки службы зданий, их конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования;
-	виды и периодичность осмотров зданий;
-	классификация ремонтов и периодичность основных работ;
-	указания по повышению уровня благоустройства зданий в ходе ремонта;
-	указания по организации текущего и капитального ремонтов зданий.
Необходимость системы планово-предупредительного ремонта зданий обусловлена следующими причинами:
1)	разнообразием и сложностью современных зданий по конструкциям и материалам, инженерному оборудованию, этажности;
2)	существенными ежегодными материальными затратами на эксплуатацию зданий - около 2% на строительные конструкции, а с инженерным оборудованием - до 7 - 8% восстановительной стоимости;
3)	большими трудовыми затратами на эксплуатацию и ремонт — около 1,5-2 тыс. рабочих на каждый млн. м2 жилой площади;
4)	значительным убыванием строительного фонда вследствие сноса, происходящего из-за неудовлетворительной эксплуатации и несвоевременного проведения ремонтов.
Важной составной частью Положений о системах плановопредупредительного ремонта являются установленные усредненные сроки службы конструкций и оборудования по группам зданий и, следовательно, межремонтные сроки для них. В этих Положениях приведены перечни работ, относящихся к текущему и капитальному ремонтам по конструктивным элементам. Эти перечни и сроки используются при составлении планов работ текущего и капитального ремонта.
В соответствии с Положением о проведении плановопредупредительного ремонта периодичность всех видов ремонта принята кратной 3 годам, что вызвано минимальным сроком службы некоторых видов отделки и покраски: 3 года - для профилактического текущего ремонта; 6 лет - для выборочного капитального ремонта (9 - для вновь построенных зданий); 18, 24, 30 лет - для капитального комплексного ремонта в зависимости от капитальности зданий.
Постановлением Госстроя СССР предусмотрено составление перспективных планов ремонта. Такие планы позволяют оценивать истинное техническое состояние каждого сооружения, определять объем ремонтов по фактической потребности и уменьшают возможность возникновения аварийных ситуаций и непредвиденных работ, систематизируют загрузку эксплуатационно-ремонтных организаций.
Исходными данными для долгосрочного планирования являются материалы технической паспортизации зданий, уточняемые по состоянию к началу работ. Если объекты старой постройки, то их делят на две группы: А - ценные, рассчитанные на длительную эксплуатацию (30 лет и более), Б - не сохраняемые в перспективе. Для зданий группы Б не предусматривается комплексный капитальный ремонт, а только текущий и выборочный капитальный, или так называемый поддерживающий ремонт.
Системой планово-предупредительного ремонта зданий предусматриваются работы по устранению морального износа, то есть улучшению их планировки, повышению уровня технической оснащенности.
Для обеспечения последующей, правильной и рациональной эксплуатации зданий, сооружений еще на этапе их приемки в эксплуатацию должны быть выполнены два важных условия:
1) получены от разработчика и проверены при приемке три эксплуатационных документа - техническое описание, инструкция по эксплуатации и паспорт сооружения;
2) подготовлены лица, которые должны эксплуатировать сооружение.
Эксплуатационная служба на каждое сооружение заводит журнал технического состояния и разрабатывает планирующую документацию по эксплуатации.
Журнал технического состояния - рабочий документ, характеризующий техническое состояние эксплуатируемого объекта. Сведения, помещенные в нем, отражают историю его эксплуатации и техническое состояние на данное время. Кроме того, в нем содержатся записи d необходимости очередных работ. Ведет его лицо, ответственное за эксплуатацию сооружения.
Инструкция по эксплуатации - составляется проектной организацией и содержит требования по обеспечению нормальной эксплуатации сооружения: что следует обеспечить и что не допустить, чтобы объект эксплуатировался нормально.
2. 1. 2. Технические осмотры зданий
Важной составной частью технической эксплуатации зданий и сооружений является систематическое наблюдение и контроль за состоянием конструкций, оборудования и здания в целом для своевременного устранения мелких неисправностей, выявления причин йх возникновения, установление технического состояния конструктивных элементов и оборудования, определения необходимых ремонтных работ.
Положением о проведении планово - предупредительного ремонта установлены три вида осмотров: общие, частичные и внеочередные. При общих осмотрах обследуется здание в целом, включая все конструкции, инженерное оборудование, отделку здания и элементы внешнего благоустройства. При частичных осмотрах обследуются отдельные части или устройства здания (крыша, перекрытия, водопровод, центральное отопление, мусоропровод, лифты, канализация). Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганных ветров, снегопадов, наводнений и других стихийных явлений, наносящих повреждение отдельным частям зданий.
Общие осмотры проводятся два раза в год - весной и осенью.
Весенний осмотр зданий и сооружений проводится после таяния снега, когда все части здания освобождаются от снежного покрова и становятся доступными для осмотра. Задачей весеннего осмотра является проверка состояний помещений, конструкций, оборудования здания, элементов благоустройства, дворовой территории, а также готовности их к экс
плуатации в последующий период времени. В процессе этого осмотра уточняются объемы работ по капитальному ремонту для решения вопроса о включении осматриваемых зданий и сооружений в план капитального ремонта на следующий год. По данным весеннего осмотра и раннее выявленным неисправностям здания в зимний период составляется перечень мероприятий, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующую зиму. При весеннем осмотре выявляются работы, которые необходимо выполнять силами нанимателей жилых помещений. По окончанию весеннего осмотра на каждое здание составляется акт по установленной форме в двух экземплярах, один из которых хранится в жилищно-эксплуатационной организации.
Осенний осмотр проводится до начала отопительного сезона для проверки готовности каждого здания к эксплуатации в зимний период. К этому времени должны быть закончены все работы по подгбтовке зданий и сооружений к эксплуатации в зимних условиях. В процессе проведения осеннего осмотра выявляются объемы работ по текущему ремонту, предусмотренному перспективным планом ремонта в предстоящем году.
Календарные сроки общих осмотров устанавливаются в зависимости от климатических условий руководителями, имеющими жилищный фонд.
Общие осмотры зданий проводятся комиссией под руководством главного (старшего) инженера жилищно-эксплуатационной организации. При осмотре кооперативного дома в состав комиссии следует включать представителя правления ЖСК. В отдельных случаях для определения состояния конструкций и оборудования, выявления причин возникновения дефектов и получения рекомендаций по устранению повреждений и недостатков могут привлекаться специализированные организации и эксперты.	/
Результаты общих и непредвиденных осмотров зданий мастер по эксплуатации заносит в журнал регистрации профилактического осмотра жилых зданий.
В журнал заносят только работы, относящиеся к текущему профилактическому ремонту, выполняемому в плановом порядке. После проведения общего осмотра инженерно-технические работники жилищноэксплуатационной организации на каждое здание составляют акт общего осмотра по установленной форме.
Частичные осмотры отдельных конструкций, частей здания, отделки и инженерного оборудования проводят рабочие соответствующих специальностей. При этом они устраняют мелкие неисправности, а также обязательно налаживают и регулируют приборы и оборудование независимо от наличия неисправностей. Частичные осмотры проводят в срок от 1 до 10 дней с момента обнаружения деформаций отдельных конструкций или частей здания в зависимости от характера деформации.
При внеочередном осмотре устанавливают причины повреждения для принятия срочных мер по устранению и предотвращению повреждений в будущем. Особое внимание при этом обращают на повреждения и неисправности, угрожающие жизни людей и дальнейшей сохранности здания. Порядок проведения внеочередного осмотра и состав комиссии устанавливаются в каждом отдельном случае в зависимости от характера повреждений и неисправностей, вызванных стихийным явлением.
2.	1. 3. Подготовка зданий к сезонной эксплуатации
Зимний период эксплуатации зданий является наиболее сложным в работе ограждающих конструкций и инженерного оборудования. Поэтому подготовка к нему занимает все летнее время.
При сезонных осмотрах зданий главное внимание уделяется подготовке их к зиме: при осенних проверяется их готовность к зимней эксплуатации и составляются планы работы на будущий год, а при весеннем уточняются работы, которые необходимо выполнить в летний Период, чтобы здания были хорошо подготовлены к очередной зимней эксплуатации.
В планах подготовки к зиме первое место отводят работам на источниках тепло- и водоснабжения, теплотрассах, на внутридомовых системах отопления, горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения, на выявлении в них неисправностей, проведении наладочных работ. Все изменения, вызванные ремонтом систем, должны быть отражены в эксплуатационной документации.
Второй важной задачей подготовки к зиме является ремонт конструкций крыши, стыков панелей, утепление дверей, окон, ворот, ремонт водостоков, отмосток и других элементов здания, обеспечивающих сохранность тепла в нем в зимний период.
Здание считается подготовленным к зиме, если в нем выполнены все запланированные работы на строительных конструкциях и инженерном оборудовании. Готовность зданий к зимней эксплуатации проверяется специальной комиссией за две недели до начала отопительного сезона и оформляется актом. При этом обычно проводится пробная топка котлов, проверка систем отопления и другие натурные проверки. Выделенные две недели до начала отопительного сезона используются для устранения выявленных при проверке неисправностей.
Перед началом весенне-летней эксплуатации зданий также должен быть осуществлен комплекс мероприятий по усилению вентиляции чердаков и подполий, по остановке систем теплоснабжения, по уточнению планов их технического обслуживания и ремонта в летний период. На отдельных объектах может потребоваться проведение мероприятий по под
готовке к весеннему паводку: расчистка специальных водоотводящих каналов и регулирование стока талых вод.
2.2.	Оценка технического состояния жилых и общественных зданий
2.2.1.	Физический износ
В процессе эксплуатации жилые и общественные здания подвергаются физическому износу, который проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Степень физического износа зданий является важнейшим фактором, определяющим объем затрат на капитальный ремонт жилых и общественных зданий.
При составлении технической документации на капитальный ремонт величину износа зданий устанавливают по физическому износу их отдельных элементов. После определения степени их износа вычисляют средневзвешенный процент износа здания в целом по формуле:
ф ’ 100 ’
где а,- - износ конструктивного элемента здания, %;
g— удельный вес стоимости отдельного конструктивного элемента в восстановительной стоимости здания, %.
Недостатком этого метода определения Иф является то, что при оценке износа могут допускаться субъективные ошибки в силу разного уровня квалификации и опыта экспертов, осуществляющих обследование износа зданий.
Как положительную сторону метода экспертной оценки уровня износа следует отметить возможность выявления отдельных особенностей физического и морального износа зданий.
Учитывая трудоемкость определения уровня физического износа на основе визуального осмотра, на практике ежегодный размер износа рассчитывают на основе норм амортизационных отчислений на полное восстановление.
Годовой износ жилищного фонда в абсолютном выражении рассчитывают по формуле:
где ап — норма амортизационного отчисления на полное восстановление зданий i - й группы капитальности, %;
Д - балансовая стоимость зданий i - й группы капитальности, тыс. руб.
Физический износ зданий на конец года равен сумме годового износа Иг и износа на начало года.
В некоторых работах утверждается, что физический износ, достигнув 35 - 40%, прекращается во времени и долговечность зданий становится как бы бесконечной без капитальных ремонтов. В действительности износ с течением времени возрастает и особенно резко после достижения зданием около 0,8 расчетного срока службы. Так, затраты на ремонт при износе 65% в 30 раз больше, чем при износе 10%. В среднем возрасте зданий их износ составляет около 0,35% в год, а в конечном периоде в 3 раза больше.
На физический износ зданий оказывают влияние очень многие факторы. Даже здания, построенные одной и той же организацией по одному и тому же проекту, в одно и то же время, в зависимости от уровня эксплуатации по величине износа, отличаются в 3 раза. Установлено, что износ зданий с плохой инсоляцией в 2,2 раза больше, чем с хорошей; многоэтажные здания изнашиваются быстрее, чем малоэтажные. Поэтому факторы, влияющие на интенсивность физического износа, должны возможно полнее учитываться проектировщиками, строителями, эксплуатационниками с целью обеспечения нормативного срока службы зданий при меньших затратах на капитальный ремонт. Следует заметить, что величина снижения износа даже при отличном капитальном ремонте не превышает 50 - 70%.
2.2.2.	Моральный износ зданий
Моральный износ зданий, как и моральный износ активной части основных фондов - явление, порождаемое техническим прогрессом.
Моральный износ основных фондов происходит за счет снижения общественно необходимых затрат рабочего времени на воспроизводство этих фондов. В условиях непрерывно растущего технического прогресса и повышения производительности труда общественно необходимое рабочее время на воспроизводство основных фондов уменьшается, следова
тельно, стоимость воспроизводства их тоже снижается. В этом случае имеет место моральный износ первого рода.
Величину морального износа первого рода в % к полной первоначальной стоимости здания определяют по формуле:
где П - первоначальная стоимость здания;
В - восстановительная стоимость здания.
Основные фонды могут терять свою стоимость также в результате воспроизводства фондов более высокого качества. В этом случае имеет место моральный износ второго рода.
Под моральным износом второго рода применительно к жилью подразумевают несоответствие жилых домов старой застройки современным требованиям по благоустройству. Эта форма морального износа жилых зданий требует дополнительных, капитальных затрат, необходимых для ликвидации функционального старения. Ликвидация морального износа второго рода увеличивает первоначальную стоимость жилых зданий.
На основе функциональных дефектов реального жилого здания определяют размер морального износа. Величину морального износа второго рода отдельного здания в общем виде можно выразить формулой:
п
^М2 =	’
i=l
где Mi - значение коэффициентов по отсутствующим элементам благоустройства жилого здания.
Так, если стоимость устройства водопровода составляет 0,9% восстановительной стоимости здания, то отсутствие этого вида благоустройства оценивается в том же размере. Если стоимость перепланировки квартиры жилой площадью 31 - 35 м2 составляет 12% восстановительной стоимости, то степень морального износа равна этой величине.
Дефекты жилых зданий при определении степени морального износа классифицируются по двум признакам: по отсутствию элементов благоустройства и по необходимости реконструкции этих элементов.
2.2.3.	Индекс качества жилого фонда
Качество жилого фонда в настоящее время определяется многими показателями: уровнем благоустройства, характером планировки квартир, группой капитальности и другими. Такая многоплановость исключает возможность обобщающей оценки эффективности затрат на капитальный
ремонт жилых зданий, а также затрудняет оценку изменений, происходящих с течением времени. Трудности возникают также при сопоставлении уровней благоустройства различных городов. Все это вызывает необходимость введения и использования комплексного показателя качества жилищного фонда в виде обобщающего индекса, учитывающего одновременно физический и моральный износ зданий.
В практике технико-экономических обоснований градостроительных задач для оценки действительной стоимости жилищного фонда применяют формулу:
1,4ЯЛ
1------ф-
100
К
ост
К.
• 1-^ I 100
где Кост - остаточная стоимость жилищного фонда, руб. на 1 м2 жилой (полезной) площади;
Иф,Им - физический и моральный износы жилого здания, %;
- восстановительная стоимость руб./м2.
Если из приведенной формулы отбросить сомножитель К,, то получим индекс качества жилого дома .
Недостаток этой формулы заключается в том, что в целом этот индекс занижает остаточную стоимость дома, так как произведение двух величин, меньших единицы, дает значительно меньшую величину, чем исходные сомножители. Поэтому более совершенным показателем, характеризующим индекс качества жилого дома, является показатель, рассчитанный по формуле:
г , и ф + и » 1к = 1 -------------.
100
Предлагаемая формула применима для определения индекса качества как отдельного дома, так и всего жилищного фонда, жилищноэксплуатационной организации, района, города, области. При определении индекса качества отдельного дома в формулу подставляют значения Иф,И* конкретного дома. В практике можно использовать укрупненные значения индексов качества жилых зданий, приведенных, например, в книге [6], с. 42.
2. 3. Планирование ремонта жилищного фонда
2.	3. 1. Основные принципы долгосрочного планирования ремонта и модернизации жилищного фонда
В настоящее время только в некоторых городах (например, в Москве) практикуется детализированное перспективное планирование ремонта жилищного фонда. В основу перспективного плана положена система планово-предупредительного ремонта, предусматривающая проведение комплексного капитального ремонта (ККР) в домах I и II групп капитальности с интервалом 30 лет после постройки или предыдущего комплексного ремонта, III группы - с интервалом 24 года и IV группы - с интервалом 18 лет. Выборочный капитальный ремонт (КВР) предусматривается через 6 лет, а текущий комплексный профилактический ремонт (КТПР) - через 3 года.
В этой связи количество ремонтов дома и их периодичность за один цикл между комплексными капитальными ремонтами или за период от ввода дома в эксплуатацию до первого комплексного капитального ремонта будет следующим:
для зданий I и II групп капитальности:
КТПР1 + (КТПР2 + КВР1) + КТПРЗ + (КТПР4 + КВР2) + КТПР5 +
+ (КТПР6 + КВР,) + КТПР7 + (КТПР8 + КВР4) + КТПР9 + KKPi;
для зданий III группы капитальности:
КТПР! + (КТПР2 + КВР!) + КТПРз + (КТПР4 + КВР2) + КТПРз +
+ (КТПР6 + КВР3) + КТПР7 + ККР!;
для зданий IV группы капитальности:
КТПР1 + (КТПР2 + КВР1) + КТПРЗ + (КТПР4 + КВР2) + КТПР5 +ККР1.
Кроме капитальности и межремонтных периодов, при определении сроков ремонта здания учитывается его уровень физического износа и год постройки.
Важным составным элементом перспективного плана является раздел, определяющий повышение благоустройства жилых домов. В этом разделе для каждого здания по годам устанавливаются очередные ремонты водопровода, канализации, центрального отопления, автоматических газовых водонагревателей. Сроки, объемы и характер проведения ремонтных работ увязываются с пятилетним планом сноса ветхих домов и бараков, а также домов в связи с реконструкцией и застройкой отдельных кварталов.
Для предварительного отбора жилых зданий на комплексный и выборочный капитальные ремонты разработана система параметров, учитывающих физический износ, этажность, сроки реконструкции зданий и численность населения города.
Для комплексного капитального ремонта очередность выполнения работ определяется четырьмя этапами: первая очередь - полная замена перекрытий; вторая - замена перекрытий на 50%; третья - замена перекрытий до 25%; четвертая - здания, требующие не замены перекрытий, а повышения благоустройства квартир и замены отдельных конструктивных элементов при общем удовлетворительном состоянии.
Очередность выборочного капитального ремонта устанавливается следующими условиями: первая очередь - капитальный ремонт крыш и кровель, водозащита и ремонт стен крупнопанельных зданий, ремонт балконов, водопровода и канализации, систем центрального отопления и теплофикации, увеличение мощности и газификации местных котельных; вторая очередь - выборочный ремонт отдельных конструкций зданий.
Детализированные перспективные планы восстановления и реконструкции старого жилищного фонда позволяют избежать непроизводительных затрат во время ремонта жилых домов, наметить объем работ по перепланировке квартир с повышением уровня их благоустройства, определить рациональное размещение ремонтных работ по отдельном кварталам города.	7
В перспективных планах следует предусматривать постепенный переход от капитального ремонта отдельных жилых домов к капитальному ремонту с реконструкцией всех зданий и сооружений в пределах жилых кварталов (территориальный принцип). Такой подход к планированию ремонтов позволит решать многие технико-экономические проблемы реконструкции и благоустройства городов, способствует концентрации работ, техники и других ресурсов, что положительно сказывается на сокращении затрат на транспорт, складское хозяйство, на улучшение организации ремонтно-строительных работ, решение комплексных задач благоустройства территории.
Проект квартального ремонта жилищного фонда рекомендуется составлять силами проектных организаций и должен исходить из следующих требований:	/z
1)	ремонтируемый жилой квартал по плотности застройки, степени благоустройства, санитарно-гигиеническим условиям и культурно-бытовому обслуживанию населения после выполнения всех ремонтных работ должен быть не хуже кварталов нового жилищного строительства;
2)	при комплексном капитальном ремонте и модернизации жилых домов старой застройки следует предусматривать квартиры под посемейное заселение;
3)	в ремонтируемых кварталах необходимо предусматривать клубные помещения, дворовые спортивные площадки, места отдыха для населения;
4)	поскольку средняя высота жилых помещений в старых зданиях превышает 3 м, следует предусматривать устройство лифтов при высоте 4 этажа и более, а также мусоропроводы в жилых домах высотой более 3 этажей;
5)	в ремонтируемом квартале (или в группе смежных кварталов) целесообразно предусматривать строительство открытых или закрытых стоянок для автомашин личного пользования.
2. 3. 2. Планирование финансовых средств на капитальный ремонт
Для областных, городских и районных жилищных управлений необходимую сумму финансовых средств Ло на капитальный ремонт жилищного фонда можно определять путем перемножения балансовой стоимости жилых зданий по каждой группе капитальности на соответствующие нормы амортизационных отчислений.
Для расчета средней суммы амортизационных отчислений на 1 м2 полезной площади рекомендуется составить таблицу по следующей форме (табл. 5):
Таблица 5
Группа капитальности	Характеристика здания	Балансовая стоимость	Норма амортизации, %	Сумма отчислений, тыс. руб.	Полезная площадь, м2
1	2	3	4	5	6
Средняя сумма амортизационных отчислений Qcp на 1 м2 полезной площади может быть определена как отношение итога по графе 5 к итогу графы 6.
Финансовые средства на капитальный ремонт Ао на расчетный период, зная Qcp, можно рассчитать по формуле:
A<,=Qq,-(S„+bSt-&Sc), где Qcp - средняя сумма амортизационных отчислений на 1 м2 полезной площади, руб./м2;
SH - общая полезная площадь на начало планируемого года, м2;
«	о	«	2
среднегодовой ввод в эксплуатацию новой жилои площади, м ;
ASC- среднегодовое выбытие из эксплуатации площади сносимых
2 домов по ветхости или реконструкции, м .
Выбытие жилищного фонда по реконструкции устанавливается по данным управления главного архитектора города, а по ветхости -
- по данным бюро технической инвентаризации о физическом износе жилых зданий.
По изложенной методике определяют финансовые средства в целом по области и городу. По отдельным районам или жилищноэксплуатационным конторам их устанавливают на основе набора зданий, подлежащих капитальному ремонту. Такая практика во многих случаях приводит к диспропорции в распределении средств, что наносит ощутимый ущерб содержанию жилищного фонда. Чтобы избежать этого, при распределении средств рекомендуется учитывать показатель индекса качества, который должен быть обратно пропорционален средствам выделяемым каждому домохозяйству на капитальный ремонт. Величину средств на капитальный ремонт жилищного фонда отдельной жилищноэксплуатационной конторы следует определить по формуле:
,=Ек(1-л)Г
где Б, - балансовая стоимость жилищного фонда i - го ЖЭК, тыс. руб.
Распределение средств таким способом дает возможность постепенно и в определенной пропорциональности выровнять физический и моральный износы жилищного фонда отдельных домохозяйств до среднего уровня этих показателей по району.
Источниками финансирования в условиях рыночной экономики в зависимости от формы собственности на жилье могут быть: средства бюджета, муниципальных образований, самих граждан; долгосрочные кредиты; помощь предприятий своим работникам в виде ссуды, беспроцентного кредита и долевого участия; другие. Финансовые средства всегда можно найти, если есть политическая воля власти.
2.3.3.	Разработка сводных показателей плана капитального ремонта жилых зданий
Одним из основных и наиболее ответственных этапов разработки перспективного плана капитального ремонта жилых зданий является составление в жилищно-эксплуатационных конторах или райжилуправлениях перспективных графиков проведения ремонтных работ и определение сводных натурально-стоимостных показателей на перспективный период.
Перспективный график проведения ремонтов жилых домов по ЖЭК (ЖЭУ) и определение общего числа ремонтируемых зданий, ремонтируемой площади, оборудование ее элементами коммунального благоустройства составляется по следующей форме:


Перспективный график проведения ремонтов жилых домов по ЖЭУ-1 на 1996 - 2010 гг.
Ориентировочная стоимость планируемого ремонта, тыс.руб. по годам	,	2006-2010	оюг	О																			
		600Z	Ox																			
		8002	50																			
		4002	£																			
		9002	40																			
	2001-2005	S002	tn																			
		1002	rn																			
		£002	Jn																			
		2002	rn																			
		I00Z	m																			
	1996-2000	0002	о																			
		6661	ex																			
		8661	OO																			
		4661	C4																			
		9661	x©																			
вхноиэй ojOHtfairooH винэДэяойп troj	(<1МЯ) одоиэягиниоя		in	Единица измерения	1ЫС. руи. тыс.руб.		5	S	5?	S		5?		ч© О4		S?	о>	£	£				
	(<ШМ) оаоиьойоэия		O1																			
Благоустройство дома	fonoduodoaXw																					
	а.фи1р		<4																			
	•ждвпэоЕ/оя aawidoj		04																			
	CBJ		© n																			
	(niXir) эыннвя			!	Наименование показателей	1	остановленная сумма ассигновании на каншальныи ремин! Ассигнования на ККР	Количество зданий, подлежащих ККР	I	Жилая площадь зданий, подлежащих ККР	Удельный вес ее в общей площади		1	Количество зданий, подлежащих КВР	|	Жилая площадь зданий, подлежащих КВР	Удельный вес ее в общей площади	При капитальном ремонте вновь оборудовано жилой площ.:	i	Под посемейное заселение	Водопроводом	_ 	 		i	Канализацией		1	Пентоальным отоплением	1	Ваннами			Газом (включая жидкий)		!	Горячим водоснабжением	Лифтами				Мусоропроводом			|йндекс качества (без нового жилфонда)
	91ШЭ1ГИ0Х0 эоихээод		oo																			
	'1Г9ХОМ ХО 9ИНЭ1П10ХО																					
	ЙСХ J'° ЭИНЭЕНОХО		40																			
	ВИ11ВЕИ1ГВНОД		tn																			
	tfoaodnotfog																					
поНчииж оядээьикол			2																			
ХВНИОМ 01ГЗИ}г			g																			
HMfiodiiHEiruadaii xntnoiXgodx ‘dHxdtmx оегэод			a																			
йихйвям оя-1гоя aohigo			о																			
% ‘ИИЛЛЧЙМОЙЭП ЭОНЕ0			Ox																			
% ‘ЭОНЕИ ЦИЛЭЭЬИЕИф			QO																			
‘чЕЙЙПОПП ВВ1ГИ)К			r~																			
ZK1 ‘Ч1ГВП1О1Л1 КВ1И.Э1ГОЦ			О																			
*g£d*di<ix ‘чхэоииохэ ввяоэнвквд			in																			
ИХЭОНЧЕВХНиВМ vunXdj																						
имиойалои tfoj			O1																			
вкоН ээйоу			M																			
1Г11			—																			
Начинать разработку графика следует с заполнения граф, характеризующих жилые здания домохозяйства: год постройки дома, группа капитальности, этажность, балансовая стоимость, жилая площадь, полезная площадь, физический износ дома, износ перекрытий. Далее необходимо установить очередность и периодичность ремонтов жилых зданий, что должно соответствовать Положению о проведении плановопредупредительного ремонта.
На практике могут быть случаи, когда техническое состояние жилищного фонда домохозяйства требует проведения значительно большего количества комплексных ремонтов, чем предусматривается нормативной периодичностью . Это может быть решено путем повышения степени благоустройства или уменьшения межремонтного периода, установленного для ККР.
Степень уменьшения межремонтного периода р можно определить
,	„ Аф
по формуле:	р = —?~,
Ан
где Аф - ассигнования (инвестиции) на капитальный ремонт, установленные жилищно-эксплуатационной конторе с учетом балансовой стоимости и индекса качества зданий, тыс. руб.;
Ан - ассигнования на капитальный ремонт, рассчитанные по нормам амортизационных отчислений, тыс.руб.
Пример. ЖЭК установлены ассигнования на капитальный ремонт в сумме 12000 тыс.руб.; расчетная сумма ассигнований по нормам амортизационных отчислений 10000 тыс.руб. Определить скорректированные межремонтные периоды для проведения ККР.
Определяем значение корректировочного коэффициента
X? = 12000 : 10000= 1,2 года
Определяем межремонтные периоды:
для зданий 1 и 2 групп капитальности -30 лет: 1,2 =25 лет;
для зданий 3 групп капитальности - 24 года: 1,2=20 лет;
для зданий 4 групп капитальности -18 лет: 1,2 = 15 лет.
Распределив жилые здания по годам ремонтов, приступаем к определению сводных показателей перспективного плана. Для этого суммируем показатели в графах 26 - 40 (табл. 6).
Заключительным этапом составления сводных показателей является определение индекса качества жилищного фонда на перспективный период. Индекс качества по годам рассчитывают, исходя из данных о повышении уровня благоустройства жилых зданий в результате ремонтных работ и об изменении их физического износа.
Сводные показатели ЖЭК, составленные на основе перспективного графика, являются основой для разработки показателей плана капитального ремонта жилищного фонда района, города, области. На базе сводных
показателей перспективных графиков районные, городские и областные управления составляют три формы:
1)	основные показатели плана капитального ремонта (табл. 7);
2)	план повышения уровня благоустройства жилищного фонда;
3)	задание по росту индекса качества жилищного фонда.
Таблица 7
Основные показатели плана капитального ремонта
Наименование показателей	Ед. измерения	На 1996-2000 годы	В том числе по годам				
			1996	1997	1998	1999	2000
Комплексный ремонт Сумма ассигнований Количество ремонтируемых зданий Полезная площадь Удельный вес полезной площади в общей Выборочный ремонт (повторяются наименования для комплексного ремонта). Поддерживающий ремонт (наименования повторяются).	млн. руб. ед. м2 %						
Планы повышения уровня благоустройства жилищного фонда и задание по росту индекса качества жилищного фонда также составляются на 5 лет в целом и по годам пятилетки.
Наряду с разработкой основных показателей плана капитального ремонта необходимо определить источники его финансирования:
сумму мобилизации внутренних ресурсов;
амортизационные отчисления и городской фонд финансирования капитального ремонта:
сумму ассигнований госбюджета.
Мобилизацию внутренних ресурсов рекомендуется рассчитывать из выражения:
М = 0,15Ак + 0,03 Ав, где Ак, Ав -суммы ассигнований на комплексный и выборочный капитальные ремонты, тыс. руб.
Суммы амортизационных отчислений из городского фонда финансирования капитального ремонта ( 20 % арендной платы) рассчитывают по формулам:
ОО = ^К;
1000
Ог.ф=0,2 ' Са ' Sh; где Оа- амортизационные отчисления, тыс. руб.;
£ - доля амортизационных отчислений, приходящихся на 1000 м2 жилой площади;
8ж- жилая площадь в планируемом периоде, м2 ;
Ог.ф - отчисления в городской фонд финансирования капитального ремонта ,тыс. руб.;
Sh - наличие нежилой площади, сдаваемой в аренду в планируемом периоде, м;
Са - средняя ставка арендной платы на 1 м2 нежилой площади, сдаваемой в аренду, тыс. руб.
Показатели , 8ж, Sh, Са, определяют по данным основной деятельности жилищных организаций за базисный период.
Сумма ассигнований из бюджета рассчитывается по формуле:
Б = А- М - Оа - Ог.ф., где А- общая сумма ассигнований на капитальный ремонт, установленная по нормам амортизации , тыс. руб.
Расчеты источников финансирования капитального ремонта сводятся в финансовый план.
2.3.4.	Определение потребности в маневренном отселенческом фонде
При проведении ККР жилых зданий с перепланировкой старых коммунальных квартир в квартиры для посемейного заселения возникает необходимость в отселении жильцов из ремонтируемых домов на время его проведения. Фактическую обеспеченность жилой площадью жильцов, проживающих в домах, подлежащих ремонту с перепланировкой, определяют на основе перспективного плана ремонта жилищного фонда города по формуле:
Нф = — К
где К - количество человек, проживающих в коммунальных квартирах, подлежащих перепланировке;
SK - количество жилой площади, ежегодно подлежащей ККР, определяется по перспективным планам ремонта жилищного фонда по городу.
В связи с тем, что при перепланировке старых квартир в квартиры современного уровня благоустройства за счет увеличения площади санузлов, кухонь, лестниц происходит уменьшение жилой площади после ремонта, части жильцов необходимо предоставлять квартиры для проживания в других домах. Переселение отдельной части жильцов на постоянное проживание в другие квартиры вызывается и тем, что после проведения ККР условия для проживания жильцов и обеспеченность их жилой площадью в отремонтированном доме должны быть аналогичны условиям в новых домах.
Количество жильцов, остающихся для проживания в отремонтированном доме, можно определить по формуле:
к
где P - коэффициент, учитывающий потерю части жилой площади при перепланировке коммунальных квартир в квартиры для посемейного заселения (величина его зависит от размеров коммунальных квартир и находится в пределах 0,85 - 0,95);
Нн - установленная норма обеспеченности жилой площадью в данном городе при предоставлении квартир в новых домах.
Потребное количество маневренного отселенческого фонда определяется выражением:
р-н, Sm=Z^
SK A,
где Нм = 4 - 6 м2 / чел. - норма предоставления площади при отселении на время ремонта;
й - коэффициент, учитывающий использование имеющегося маневренного отселенческого фонда в течение года, определяется так:
tH + tom + Ч
12
где tH - продолжительность ремонта дома по нормам;
tom - время отселения жильцов перед началом ремонта, равное одному месяцу;
t3 - время заселения отремонтированного дома.
Потребное количество жилой площади для постоянного отселения из домов, подлежащих ККР, вычисляют по зависимости:
гт.,
Son = ^--pysK.
Нф
Величину инвестиций для создания дополнительного маневренного фонда и жилищного фонда для постоянного отселения можно определить по формуле:
c = (s„„ + s„-s:)-p,
где S" - количество маневренного отселенческого фонда, имеющегося на
2 начало планируемого периода, м ;
Р - средняя стоимость 1м2 жилой площади нового строительства.
Требуемое количество маневренного жилищного фонда и дополнительного фонда для постоянного отселения можно определить по графикам, построенным на основании формул Sm и Son.
Расчет потребности в маневренном жилищном фонде и фонде для постоянного отселения сводится в табл. 8.
Таблица 8
Потребность в маневренном жилищном фонде и фонде для постоянного отселения
Наименование показателей	Единица измерения	На 5 лет	В том числе по годам
Жилая площадь в домах, подлежащих ККР (Sk) Потребность в маневренном жилищном фонде (Sm) Потребность в жилищном фонде для постоянного отселения (Son) Требуемые капитальные вложения (инвестиции) для создания маневренного фонда и фонда для постоянного отселения (С)	2 ТЫС. М 2 ТЫС. м 2 тыс. м тыс. руб.		
2.3.5	Опыт перспективного планирования ремонтов жилищного фонда
В семидесятые годы широкую известность получил опыт жилищных организаций Крымской области на Украине. В основу исходного перспективного периода, за время которого охватываются все виды ремонтных работ, был принят наибольший межремонтный период для ККР зданий первой и второй групп капитальности - 30 лет. Тридцатилетний план разрабатывался для каждой жилищной организации; он охватывал все домовладения, подлежащие плановому капитальному или текущему ремонту.
План разрабатывали штатные инженерно-технические работники, которые имели возможность более глубоко изучить техническое состояние жилищного фонда. При разработке плана использовали техническую документацию, имеющуюся в распоряжении жилищной организации, материалы обследования бюро технической инвентаризации и проектных организаций, изучали генплан строительства города или поселка.
Для обследования жилищного фонда, изучения технической документации и разработки тридцатилетнего плана приказом руководителя жилищной организации назначалась комиссия, в состав которой включались мастера по эксплуатации, техники-смотрители. Члены комиссии детально изучали систему планово-предупредительного ремонта и получали инструктаж в вышестоящей жилищной организации по вопросу разработки тридцатилетнего плана.
Комиссия обследовала жилищный фонд ЖЭУ (ДУ), изучала имеющуюся документацию, устанавливает группу капитальности каждого здания. год постройки, жилую площадь, периодичность всех видов ремонта, год последнего комплексного капитального ремонта. Обследованием устанавливали очередность и виды ремонта зданий. При этом, кроме года постройки и группы здания, учитывали также его техническое состояние. По плану строительства города или поселка определяли здание, подлежащее сносу в связи с новым строительством или реконструкцией.
По результатам обследования составляли список зданий, не подлежащих ни одному из видов планового ремонта. В этот список включались аварийные, малоценные, ветхие дома, а также дома, подлежащие сносу в течение ближайших пяти лет. Сюда включались и другие дома, по каким-либо причинам не подлежащие плановому ремонту. Список согласовывался с проектной организацией, управлением главного архитектора и утверждался горисполкомом.
В этих зданиях по мере необходимости производились работы аварийного характера, поддерживающий ремонт, обеспечивающий безопас
ное проживание, а также ремонт отопительных приборов и утеплительные работы, связанные с подготовкой к зиме.
Все остальные дома включали в тридцатилетний план; по каждому из них определяли виды ремонта и намечали сроки их выполнения. Тридцатилетним комплексным планом капитального и текущего ремонтов предусматривались три вида ремонтов: капитальный комплексный (ККР), капитальный выборочный (КВР) и комплексный текущий профилактический (КТПР). Периодичность ремонтов принимали согласно Положению о проведении планово-предупредительного ремонта. Полученные при обследовании в натуре данные заносили в форму тридцатилетнего плана.
С целью своевременного проведения установленных ремонтов и обеспечения системного подхода к ремонту жилищного фонда в масштабе каждого ЖЭК все жилые дома 1- 4 групп капитальности подразделяли на шесть подгрупп,	примерно равных по жилой
площади. Разделение на подгруппы осуществлялось по территориальному признаку или техническому состоянию. Такое деление отражалось на генплане домовладения жилищно-эксплуатационных организаций .
Ежегодно КТПР выполняли на двух подгруппах домов, при этом одна из них подвергалась КТПР одновременно с КВР. На остальных домах проводили только текущий непредвиденный и выборочный текущий профилактический ремонт.
Как показал опыт, можно рекомендовать такую последовательность
проведения ремонтов:
на 1-й год для 1-й подгруппы - К111Р,	для 2-й подгруппы-КТПР + КВР;
на 2 - й год для 3-й подгруппы - КТПР, для 4- й подгруппы К111Р + КВР;
на 3 - й год для 5-й подгруппы - К11 IP, для 6- й подгруппы К11 IP + КВР;
на 4 - й год для 1 -й подгруппы - КТПР + КВР, для 2- й подгруппы - КТПР;
на 5 - й год для 3-й подгруппы - КТПР+КВР, для 4- й подгруппы - КТПР;
на 6 - й год для 5-й подгруппы - КТПР + КВР, для 6- й подгруппы - КТПР.
Через шесть лет цикл ремонтов будет повторяться.
Группу капитальности определяли по паспортным данным дома. Год
постройки и жилую площадь устанавливали по данным технического
паспорта и инвентарного дела домовладения.
Периодичность ККР, КВР и КТПР определяли по капитальности здания. Год последнего комплексного ремонта устанавливали по паспортным данным домовладения. Если здание по группе или техническому состоянию не подлежит ККР, то по нему планировали только КВР и КТПР, если оно гге подлежит и КВР - планировали только КТПР на срок до перевода его в список зданий, не подлежащих плановому ремонту. В конце списка подводился итог по видам ремонта.
По итогам можно судить о равномерности распределения видов ремонта по годам на весь тридцати летний период. При необходимости соответствующие показатели можно получить по пятилеткам. Разработанные в каждой жилищно-эксплуатационной организации тридцатилетние комплексные планы капитального и текущего ремонтов согласовываются с городскими и районными мэриями и утверждаются вышестоящей жилищно-эксплуатационной организацией.
Пользуясь перспективным планом, на любой предстоящей период можно определить виды и объем ремонта, предусматривать развитие ремонтной базы. Анализ плана показывает соблюдение сроков ККР в предыдущий период.
Дома, принимаемые на баланс ЖЭО после утверждения плана, вносятся в тридцатилетний план дополнительно; по ним намечаются виды и сроки ремонта в указанном выше порядке.
Тридцатилетний план служит основой для разработки планов на пять лет.
В проект плана на пять лет, включают все дома, намеченные к капитальному ремонту тридцатилетним планом, за исключением переведенных в список домов, не подлежащих плановому ремонту. В пятилетний план, в порядке исключения, могут включаться жилые дома, ремонт которых тридцатилетним планом намечен на последующие пятилетки, если они по своему техническому состоянию или другим причинам требуют безотлагательного ККР.
2.4.	Организация капитального ремонта и обследования зданий
2.4.1.	Отбор зданий на капитальный ремонт
Здания рекомендуется отбирать в три этапа.
Па первом этапе производят общий осмотр здания и выполняют технические изыскания для выяснения целесообразности ремонта отобранного дома.
Общий осмотр здания проводят работники жилищного управления в порядке, установленном Положением о проведении плановопредупредительного ремонта.
Результаты осмотра оформляются актом.
Технические изыскания выполняет проектная организация по договору с жилищными управлениями в году, предшествующем году составления проектно-сметной документации на капитальный ремонт дома.
Для заключения договора на изыскания жилищное управление представляет проектной организации следующую документацию:
-	задание на проведение изысканий для определения технического состояния дома;
-	акт общего осмотра строения;
-	генплан территории жилищно - эксплуатационной организации с указанием на нем домов, намеченных к ремонту, домов не подлежащих ремонту в ближайшие годы, а также зданий нежилого назначения;
-	технический паспорт дома;
-	поэтажные планы.
В изысканиях, производимых проектной организацией, принимает участие заказчик, который обязан обеспечить свободный Доступ во все помещения, где необходим осмотр конструкций, а также вскрытие конструкций здания для осмотра и последующую ликвидацию последствий этих вскрытий.
В процессе изыскания изучаются необходимость, экономическая целесообразность и характер предполагаемого ремонта, возможность проведения ремонта обособленно от соседних зданий или вместе с ними, целесообразность ремонта в существующих габаритах или с изменением этажности и площади застройки, границы дворовой территории после ремонта.
По окончании изысканий проектная организация составляет отчет, в котором приводит фактические данные осмотра конструкций, предложения, составленные на основании обследования, а также расчеты, обосновывающие эти предложения. Результаты изысканий согласовываются с заказчиком, после чего проектная организация приступает к составлению строительного паспорта.
На втором этапе отбора обследованные дома включают в титульный список проектных работ будущего года. Список утверждает заказчик, после чего он выдает проектный организации задание на проектирование с заключением соответствующего договора. Для качественного выполнения изысканий заказчик должен выдавать задание проектной организации и заключать с ней договор заблаговременно, не допуская проведения изысканий в обстановке спешки.
Третий этап отбора завершается включением дома в титульный список капитального ремонта на предстоящей год, утверждаемый администрацией города (района). В титульный список включаются дома, по которым имеется утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация и определены источники инвестирования. Во'всех случаях дома на капитальный ремонт следует отбирать на основании перспективного плана ремонта жилищного фонда.
2.4.2.	Обследование зданий
Задачей обследования является установление технического состояния здания. Его начинают с изучения существующей технической документации, инвентаризационных материалов, паспорта здания, материалов прежних обследований.
Основания и фундаменты полносборных зданий обследуют в соответствии с Методикой обследования и проектирования оснований и фундаментов при капитальном ремонте, реконструкции и надстройки зданий и ВСН 57-88 (р). При наличии осадочных трещин в цоколе и стенах здания производят нивелирование цоколя фундамента.
Обследование стен полносборных зданий заключается в определении их конструкции, прочности, наличия трещин, герметичности стыковых соединений, а также в оценке состояния арматуры, металлических закладных деталей, утеплителя и качества заделки стыков.
Для оценки состояния стен полносборных зданий необходимо:
-	осмотреть наружные и внутренние поверхности стен, выявить трещины и измерить ширину их раскрытия;
-	прозондировать стены для определения их конструкции;
-	определить прочность бетона панелей или блоков в наиболее нагруженных участках и в местах с большим количеством трещин;
-	отобрать пробы материала однослойных панелей для определения влажности;
-	вскрыть трехслойные панели и отобрать пробы утеплителя для определения влажности, определить состояние металлических закладных деталей и арматуры;
-	вскрыть стыки наружных стеновых панелей, определить степень коррозии связей, закладных деталей и состояние заполнения стыка;
-	определить воздухопроницаемость стыков и состояние герметика.
Во время обследования колонн каркасных зданий определяют прочность бетона, фиксируют наличие трещин и деформаций, проверяют наличие и сечение арматуры.
При обследовании перекрытий выявляют их конструкции с помощью зондирования, выявляют трещины, определяют их характер и измеряют ширину раскрытия, измеряют прогибы дефектных плит.
Во время обследования стен, перегородок и перекрытий выявляют места, имеющие пониженную звукоизоляцию. При повышенной звукопроводности перекрытия вскрывают полы и осматривают звукоизолирующие прокладки.
При осмотре балконных плит выявляют конструктивную схему балкона и состояние несущих элементов, для чего определяют наличие протекания в местах примыкания балконных плит к стенам, уклоны поверхно
сти, прочность бетона в местах протекания и на сухих участках, состояние арматуры и закладных деталей, наличие трещин, измеряя при этом ширину их раскрытия.
При обследовании не несущих перегородок обращают внимание на трещины в самих перегородках и по контуру примыкания их к стенам и перекрытиям. Если перегородка расположена посередине пролета плиты перекрытия, то в отдельных случаях, из-за уменьшенного зазора между верхом перегородки и плитой, а также значительного прогиба плиты, в верхней части перегородки возникают трещины. В подобных случаях необходимо проверить состояние плиты перекрытия и прочность перегородки.
При обследовании крыш определяют тип кровли, конструктивную схему стропил и выявляют дефекты конструкций крыш, для чего осматривают стропила, измеряют уклоны кровли и устанавливают их соответствие с материалом кровли, выявляют места протекания кровли, измеряют толщину слоя утеплителя, определяют его влажность (пробы отбирают в местах протекания и на неувлажненных участках).
Обследуя лестницы из сборных железобетонных элементов, осматривают заделку лестничных площадок в стены, опор лестничных маршей и ограждений, выявляют трещины на поверхностях площадок и маршей, определяют их характер и измеряют ширину раскрытия, измеряют прогиб лестничных маршей, имеющих трещины.
При общем осмотре здания фиксируют состояние оконных и дверных проемов и металлических сливов и осматривают внутреннюю отделку помещений (облицовку, полы). В отдельных случаях для выявления конструкций пола, состояния деревянных элементов и звукоизолирующих прокладок производят вскрытия. На основании результатов обследования составляют техническое заключение, которое вместе с паспортом является исходным материалом для проектирования капитального ремонта.
2.5.	Организация и планирование текущего ремонта
2.5.1.	Определение численности рабочих для текущего ремонта
Потребность в рабочих для текущего ремонта жилищного фонда зависит от его технической характеристики. При определении плановой численности рабочих для выполнения всего комплекса работ текущего ремонта необходимо руководствоваться «Нормами обслуживания и нормативами численности рабочих и производственного персонала для технической эксплуатации и текущего ремонта жилищного фонда».
Расчет численности рабочих отдельных специальностей приводится в табл. 9, 10:
Таблица 9
Расчет численности кровельщиков на 2001 год по ЖЭК №
Материал кровли	Площадь кровли одного здания, м2	Общая площадь, м2	Норма на одного кровельщика, м 2 в год	Численность кровельщиков по норме, чел.
Черная	до 200	2423	7800	0,31
кровельная сталь	201-500	1346	8800	0,15
	свыше 500	1612	9400	0,17
Оцинкованная	до 200	848	8800	0,1
кровельная сталь	201-500	731	9900	0,07
	свыше 500	610	10600	0,06
Рубероид,толь	до 200	674	6100	0,11
	201-500	3269	7000	0,47
	свыше 500	8905	7800	1,14
	до 200	1844	12000	0,15
Черепица, шифер,	201-500	1625	13000	0,13
этернит	свыше 500	3120	14000	0,22
Итого		27007		3,08
Таблица 10
Расчет численности плотников-столяров и штукатуров-маляров на 2001 год по ЖЭК №
Стены зданий	Жилая площадь, м2	Норма, м2		Численность по норме, чел	
		на одного плотника-столяра	на одного штукатура-маляра	плотников-столяров	штукатуров-маляров
Каменные	30610	15000	19000	2,04	1,61
Панельные	46475	18000	22000	2,58	2,11
Деревянные	2836	8000	17000	0,35	0,16
Прочие	3129	11500	15000	0,27	0,21
Итого	83050	-	-	5,24	4,09
После определения расчетной численности рабочих по профессиям рассчитывают общую численность рабочих для текущего ремонта по ЖЭК или ДУ.
К полученному расчетному числу рабочих добавляют 5 % дополнительного количества их по специальностям на работы, не охваченные нормами и нормативами.
Расчетные цифры для каждой профессии округляются до целых. Они являются основой для составления штатного расписания рабочих ЖЭК (ДУ) по специальностям. Кроме указанных специальностей, за счет 5 % дополнительного количества рабочих в штатное расписание могут включаться водители автомобилей , мотороллеров, рабочие-кладовщики.
Нормами и нормативами предусмотрена численность рабочих для выполнения собственными силами ЖЭК (ДУ) всего комплекса работ по текущему ремонту. При этом в расчете не учитываются объем работ по зданиям, сооружениям, текущий ремонт которых производят арендаторы.
При передаче отдельных работ по текущему ремонту специализированным подрядным организациям количество рабочих в ЖЭК (ДУ), рассчитанное по приведенной методике, должно быть сокращено.
Количество рабочих, подлежащих сокращению Nc, можно определить по формуле:
Nc = Tn/<Db
где Тп - трудоемкость переданных подрядной организации работ, чел.ч.
Ф1 - годовой фонд рабочего времени одного рабочего, ч.
2.5.2.	Распределение рабочего времени на выполнение отдельных видов работ
Прежде чем приступить к распределению рабочего времени для выполнения отдельных видов работ, необходимо определить фонд рабочего времени, исходя из плановой численности рабочих для текущего ремонта по каждой специальности отдельно и в целом по ЖЭК (ДУ).
Количество рабочих дней в году определяют по календарю с учетом выходных, праздничных дней и дней отпуска. Среднюю продолжительность рабочего дня при пятидневной рабочей неделе принимают 8,2 часа.
Распределение затрат труда на частичные (профилактические) осмотры, текущий профилактический ремонт и текущий непредвиденный ремонт определено «Нормами обслуживания и нормативами численности рабочих и производственного персонала для технической эксплуатации и текущего ремонта жилищного фонда».
Произведем расчет рабочего времени кровельщиков (табл. 11).
Таким же образом определяют фонд рабочего времени по всем специальностям, затем составляют сводный баланс рабочего времени всех рабочих для текущего ремонта по ЖЭК (ДУ).
Этими расчетами пользуются при определении численности рабочих ЖЭК (ДУ); при передаче части работ, по текущему ремонту подрядчику; для составления графиков обходов и осмотров конструкций и инженерного оборудования; при комплектовании бригад для текущего ремонта, бригад по аварийному обслуживанию, трубопечных отрядов и в других случаях, то есть когда необходимо выделить отдельные виды работ текущего ремонта.
Численность слесарей-сантехников не планируется, если обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем отопления и горячего водоснабжения осуществляет теплоснабжающая организация, а также при аварийном обслуживании.
Таблица 11
Баланс рабочего времени кровельщиков на 2001 год по ЖЭК №1 г. Энгельса
Тип кровли площадью, м2	Численность по норме, чел.	Г одовой фонд рабочего времени, чел. ч.	Распределение рабочего времени					
			профилактический осмотр		текущий профилактический ремонт		текущий непредвиденный ремонт	
			%	чел.ч.	%	чел.ч.	%	чел.ч.
Кровля из черной стали до 200	0,31	610	7	43	75	457	18	но
201-500	0,15	295	8	24	75	221	17	50
свыше 500	0,17	335	9	30	75	251	16	54
Кровля из оцинкованной стали до 200	0,1	197	8	16	77	152	15	29
201-500	0,07	138	9	12	77	106	14	20
свыше 500	0,06	118	10	12	77	91	13	12
Мягкая кровля до 200	0,11	216	6	13	75	162	19	41
201-500	0,47	925	7	65	75	694	18	166
свыше 500	1,14	2244	7	157	75	1683	18	404
Прочие кровли до 200	0,15	295	10	30	78	230	12	35
201-500	0,13	256	11	28	78	200	11	28
свыше 500	0,22	433	12	52	78	338	10	43
Итого	3,08	6062	-	482	-	4585	-	992
При расчете данных табл, б годовой фонд рабочего времени 1 рабочего (1968 чел.ч) определен из расчета 240 рабочих дней (365 календарных дней за вычетом 8 праздничных, 102 выходных и 15 отпускных) продолжительностью 8,2 ч.
Если аварийное обслуживание внутридомовых систем электроснабжения осуществляет централизованная аварийная служба, численность слесарей-электромонтеров соответственно уменьшается. При обслуживании дымовентиляционных каналов специализированными трубопечными отрядами численность печников уменьшается.
Численность мастеров определяют в соответствии с «Нормами обслуживания и нормативами численности рабочих и производственного персонала для технической эксплуатации и текущего ремонта жилищного фонда». При этом исходят из расчета, что на профилактических осмотрах на одного мастера приходится 20 тыс.л»2 жилой площади, на плановых текущих ремонтах - один мастер на 25 рабочих, на непредвиденных ремонтах и авариях - один мастер на 15 рабочих.
2.5.3.	Составление расцененных описей работ по планируемым к ремонту домам
На все домовладения, подлежащие комплексному текущему профилактическому ремонту (КТПР) в следующем году, в конце текущего года составляются расцененные описи ремонтных работ. Их составляет мастер по эксплуатации - (техник-смотритель), согласовывает с мастером по текущему ремонту ЖЭК (при выполнении работ хозяйственным способом) или с представителем подрядной организации (при выполнении работ подрядным способом) и утверждает главный инженер или руководитель жилищной организации.
При определении состава работ и их объема используются данные, полученные при очередных и внеочередных осмотрах домов. В опись включаются все необходимые работы по текущему ремонту жилого дома, надворных построек, элементов благоустройства и других объектов, расположенных на территории данного домовладения и находящихся на балансе жилищной организации, кроме работ, выполняемых арендаторами помещений за свой счет.
Чтобы в опись включить не только те работы, которые требуется выполнить на сегодняшний день, но и работы, выполнение которых обеспечит исправность оборудования, конструкций и элементов в течение не менее трех лет, то есть до следующего КТПР, необходимо тщательно проверить техническое состояние всех конструкций, элементов здания и инженерного оборудования. При этом руководствуются «Перечнем основных ремонтно-строительных работ текущего ремонта жилых домов». Согласно
перечню при плановых текущих профилактических ремонтах, которые проводятся регулярно по графику (через каждые три года) и комплексно охватывают все элементы здания, разрешается расширять объемы работ и производить за счет ассигнований на текущий ремонт отдельные работы по капитальному ремонту. Расцененные описи в этом случае утверждает не руководитель ЖЭК (ДУ), а руководитель вышестоящей организации (РЖУ и ГЖУ ). При этом в опись на текущий ремонт не следует включать работы по повышению благоустройства жилых домов, которые выполняются только за счет средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда.
Методика составления расцененных описей работ по КТПР зависит от способа выполнения работ (хозяйственным или подрядным).
При производстве работ подрядным способом для определения их стоимости пользуются едиными расценками на работы по капитальному ремонту.
Если в домовладении имеются помещения или отдельно стоящие здания, сданные в аренду, по ним арендатор должен составить расцененные описи работ на текущий ремонт и определить способ их выполнения одновременно с КТПР домовладения, систем водопровода, канализации, тепло-, электроснабжения, с устранением незначительных дефектов, проверку дымовентиляционных каналов, подготовку печей к отопительному сезону и другие работы, периодичность выполнение которых составляет менее трех лет.
При обследовании домовладения для составления описи работ по КТПР проверяют все квартиры и, при необходимости, дают предписание о выполнении внутриквартирного ремонта, входящего в обязанности квартиронанимателя. При согласии квартиронанимателя на выполнение внутриквартирного ремонта силами жилищной организации за его счет составляют смету по расценкам действующего прейскуранта.
При выполнении работ по КТПР силами жилищной организации (хоз. способом ) расцененную опись рекомендуется составлять в виде расчета, более конкретно учитывающего условия производства работ в данной организации. В этом случае отдельно рассчитывают потребность в материалах и определяют их стоимость, затем определяют стоимость работ.
Потребность в материалах рассчитывают на основе норм расхода материалов из «Указаний по планированию текущего ремонта жилых зданий и организации труда рабочих управлений домами». Стоимость материалов берут из действующих ценников. Этот расчет используется не только для определения стоимости работ по КТПР, но и для составления заявок на материалы.
2.5.4.	Определение сроков выполнения ремонтных работ
Сроки выполнения ремонтных работ по дому зависят от (стоимости) трудоемкости запланированных работ и количества рабочих, занятых на их выполнении.
При выполнении текущего ремонта собственными силами продолжительность работ по дому следует определять по формуле:
П1 =Ti/NP- К, где Ti - трудоемкость работ согласно расцененной описи по дому, чел. ч.;
N - количество человек в бригаде, выполняющей ремонт дома;
Р - продолжительность рабочего дня,ч.;
К - коэффициент перевыполнения норм выработки, равный 1,05-1,1.
Наиболее целесообразной формой организации рабочих является создание при ЖЭО комплексных бригад для выполнения всех работ по ремонту жилищного фонда. Численность бригады определяют по формуле:
N = X-Ti/Oi-K,
где Ф1 - годовой фонд рабочего времени одного рабочего.
При подрядном способе выполнения ремонтных работ численность бригады определяют по формуле:
N = C/B,
где С - стоимость переданных бригаде работ, тыс. руб.;
В - сложившая выработка одного рабочего в год, тыс. руб. Она составляет в ценах 1984 г. 4000-6000 руб. в год. Ее определяют как отношение стоимости выполненных работ за год к среднегодовой численности рабочих, занятых на выполнении этих работ.
Продолжительность работ на отдельном доме определяется выражением:
П^С^Вди-N-K,
где С, - стоимость ремонтных работ на доме, руб.;
Вдн - дневная выработка 1 рабочего, руб.
Время, необходимое для выполнения работ текущего непредвиденного (ТНР) и выборочного профилактического ремонтов (ВТПР), определяют по формуле:
С2 +С3
П=
где С2 - стоимость ремонтных работ текущего непредвиденного ремонта, руб.;
Сз - стоимость подготовки жилищного фонда к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам эксплуатации, руб..
Общая продолжительность выполнения работ по КТПР, ТНР, ВТПР не должна превышать количества рабочих дней в году.
Для увязки сроков начала и окончания работ на объектах следует составлять календарный план-график выполнения работ по следующей форме табл. 12:
Таблица 12 Календарный план-график КТПР жилых домов ЖЭК (ДУ) № на 2001 г
№ п.п	Адрес дома	Жилая площадь, м2	Сметная стоимость, тыс. руб.	Продолжительность ремонта, дней	Сроки ремонта по месяцам
1	2		2		4	5	6
При разработке календарного плана-графика в случае выполнения работ собственными силами в гр. 4 вместо сметной стоимости проставляется трудоемкость работ по описи, чел. ч.
Сроки КТПР жилых зданий, выполняемые одновременно с КВР, не должны превышать предельных нормативных.
2.5.5.	Планирование годового текущего ремонта
Основой для разработки годового плана текущего ремонта является утвержденный пятилетний план ремонта жилищного фонда ЖЭК (ДУ).
Годовой план КТПР должен быть увязан с годовым планом капитального ремонта, поэтому его разрабатывают после разработки проекта годового плана капитального ремонта. Если при формировании годового плана капитального ремонта были допущены отступления от пятилетнего плана, то они должны быть обязательно учтены и в годовом плане КТПР.
В проект годового титульного списка КТПР в первую очередь включаются дома, которые в соответствии с пятилетним планом должны были ремонтироваться в предыдущем году, но по каким-либо причинам срок их КТПР был перенесен. Затем включаются дома, КТПР которых предусмотрен в планируемом году. Форма титульного списка домов, подлежащих КТПР по ЖЭК (ДУ), нижеследующая табл. 13.
Таблица 13
Титульный список домов, подлежащих КТПР по ЖЭК (ДУ) № на 2001 г
№ п.п.	Адрес дома	Жилая площадь, м:	Стоимость работ по расцененной описи, тыс. руб.	Сроки выполнения работ	
				начало	окончание
1	2	3	4	5	6
При включении объектов в титульный список необходимо учесть изменения, происшедшие после утверждения перспективного плана КТПР в
застройке города (поселка) или в техническом состоянии дома, в результате чего он может быть исключен из списка домов, подлежащих плановым ремонтам. Далее следует определить финансирование всех объектов КТПР, включенных в проект титульного списка.
Сумма средств, выделяемых на КТПР, должна быть не менее суммы средств по проекту титульного списка. Если такая сумма недостаточна для финансирования работ по всем объектам, включенным в проект титульного списка, поступают следующим образом.
Прежде всего изыскивают возможность доведения суммы средств, выделяемых на текущий ремонт до нормы (если ранее она предусматривалась ниже нормы) за счет увеличения суммы доходов и сокращения расходов на затраты, не связанные с текущим ремонтом. Затем проверяют расчет средств, направленных на отдельные виды затрат текущего ремонта, с целью изыскания возможности увеличения суммы средств, направленных на КТПР.
Если КТПР намечается выполнять подрядным способом, необходимо уменьшить планируемые затраты на содержание слесарей-сантехников, слесарей-электромонтеров и печников с учетом передачи значительной части работ, входящих в их обязанности, подрядчику. В связи с выполнением КТПР подрядным способом и уменьшением плановой численности рабочих для текущего ремонта на каждые 25 чел. сокращают должность мастера.
Рассматривают также возможность сокращения единиц транспорта и расходов на его содержание, уменьшения планируемых средств на непредвиденные работы и прочие затраты. Наряду с этим изучают расцененные описи с целью снижения стоимости работ, чего можно достигнуть за счет замены дорогостоящих материалов, выполнения части работ силами арендаторов жилья, исключения из описи тех видов работ, задержка в выполнении которых до следующего КТПР не окажет отрицательного влияния на техническое состояние дома.
Если после выполнения этих мероприятий финансирование работ по всем домам, включенным в титульный список, все же не обеспечивается, то срок выполнения КТПР по некоторым домам переносят на следующий год. Срок ремонта необходимо переносить по домам, не связанным в планируемом году с выборочным капитальным ремонтом и находящимся в лучшем техническом состоянии.
После увязки титульного списка КТПР с возможностями финансирования работ он согласовывается с подрядной организацией (если все работы или их часть будет выполняться подрядным способом) и утверждается вышестоящими организациями.
Сроки выполнения работ по каждому дому устанавливают на основании разработанного календарного графика ремонта. Календарный график является также основанием для разработки оперативных планов.
Состав годового плана текущего ремонта в значительной степени зависит от способа выполнения работ.
По мере усложнения конструкций дома и его инженерного оборудования все большее распространение получает подрядный способ.
Вопрос о том, какие виды работ по текущему ремонту и в каких объемах будут передаваться для выполнения подрядной организации, решает жилищная организация заблаговременно, при этом учитывается наличие специализированных подрядных организаций, а также техническая оснащенность и обеспеченность кадрами жилищной организации.
Отдельные работы по текущему ремонту, для выполнения которых требуется специально обученный персонал, в обязательном порядке должна выполнять специализированная организация. Сюда относится ремонт систем и приборов газоснабжения, лифтов, телеантенн коллективного пользования, противопожарной автоматики, вентиляционных систем. Остальные работы по текущему ремонту могут выполняться как подрядным, так и хозяйственным способом. Работы, требующие применение механизмов (ремонт фасадов многоэтажных домов, крыш ),  а также ремонт инженерного оборудования дома наиболее целесообразно выполнять силами специализированных подрядных организаций.
Взаимоотношения между жилищной организацией ( заказчиком ) и подрядной организацией (подрядчиком) регулируется договорами, в которых указаны! виды работ и их общая стоимость, сроки выполнения.
2.5.6.	Организация осмотров зданий и их элементов
Общие осмотры жилых зданий и придомовых территорий производит инженерно-технический персонал жилищно-эксплуатационной организации. Сначала осматривают дворовую территорию и элементы благоустройства, затем - фундамент и подвальные помещения, в том числе котельные, а после этого наружные стены и все элементы фасадов, включая эркеры, балконы, карнизы и водоотводящие устройства. Помимо осмотра с земли, фасады и их архитектурные элементы обследуют с каждого балкона при осмотре конструкций квартиры. В полносборных жилых домах тщательному осмотру подлежат стыковые соединения панелей. Вслед за стенами и фасадами осматривают крыши и их вентиляционные устройства, чердачные помещения, устройства, расположенные в пределах чердака и на крыше. Поэтажный осмотр помещений производят от верхнего этажа до подвального. При этом устанавливают состояние перекрытий и полов ( особо в санитарных узлах и кухнях ), окон, дверей, стен, перего-58
родок, лестниц. Санитарно-техническое и инженерное оборудование зданий осматривают одновременно со строительными конструкциями.
Техническое состояние элементов определяют путем внешнего осмотра по данным, полученным в процессе эксплуатации, и по материалам технических паспортов. По решению комиссии или по указанию руководителя жилищно-эксплуатационной организации производят необходимые вскрытия конструкций, взятие проб для определения качества материалов (прочности, влажности), поверочные расчеты, а также инструментальные обследования (теплотехнические, акустические, прочностные). Комиссия устанавливает причины возникновения обнаруженных дефектов и указывает меры по их устранению.
После окончания осмотра дома все вскрытые места тщательно заделывают. Вскрытия и последующие заделки конструкций отражают в акте осмотра.
При осмотре жилых домов обращают внимание на состояние деревянных конструкций, лишенных естественного освещения и проветривания и находящихся в неудовлетворительных температурно-влажностных условиях (сопряжения стропил с настенным брусом, деревянные балки перекрытия, перегородки и полы в ванных, уборных, кухнях, местах расположения водопроводных и канализационных трубопроводов, подвалах), для обнаружения очагов поражения их вредителями. Целесообразно производить опрос жильцов о наличии поражений деревянных элементов, конструкций и мебели.
При обнаружении во время осмотра деформаций и других дефектов конструкций или оборудования здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций, обрушению их элементов или нарушению нормальной работы оборудования, жилищно-эксплуатационная организация должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформации. Об опасном состоянии здания следует немедленно сообщить в вышестоящую организацию.
Особенно внимательно следует осматривать здания, износ которых превышает 60 %. При осмотре стен, фасадов, балконов и других выступающих частей здания и выполнения работ по снятию элементов наружной и внутренней отделки, угрожающих обрушением, необходимо соблюдать правила техники безопасности.
В процессе весеннего осмотра, нанимателям жилых помещений дают задания по выполнению ими за свой счет текущего ремонта занимаемых жилых помещений (побелка, окраска стен или оклейка обоями, окраска полов, дверей и оконных переплетов с внутренней стороны, окраска подоконников, вставка стекол, замена оконных и дверных приборов, ремонт или замена электропроводки от ввода в квартиру ), возлагаемого на них
договором найма жилого помещения, а также проводят очередной инструктаж с нанимателями по содержанию помещений и инженерного оборудования. Выполненные работы по текущему ремонту нанимателями проверяют при осеннем осмотре.
Вновь принятые в эксплуатацию или капитально отремонтированные дома осматривают особенно тщательно в первый год эксплуатации с целью своевременного выявления дефектов, оставшихся не выявленными при приемке дома в эксплуатацию.
Жилищные организации Москвы и ряда других городов вместо актов общего осмотра применили карточки учета технического состояния жилых домов. На каждое здание заводится шесть карточек:
Карточка 1 - титульная карточка;
Карточка 2 - фундаменты, стены, окна, двери, лестницы;
Карточка 3 - фасады, кровля, водоотводящие устройства;
Карточка 4 - крыши, перекрытия, полы, перегородки;
Карточка 5 -инженерное оборудование (отопление, горячее водоснабжение, газоснабжение, лифты, мусоропроводы);
Карточка 6 - инженерное оборудование (водопровод, вентиляционные каналы и дымоходы, радиоточки, телевидение, электрооборудование).
В эти карточки заносятся в течение 5-6 лет результаты общих осмотров и сведения о выполненных объемах ремонтных работ. Каждая карточка является накопительной ведомостью требуемых и выполненных ремонтных работ по каждой части здания на длительный период. Карточная система позволяет улучшить и облегчить работу инженерно-технического персонала по планированию текущего ремонта жилых зданий и упрощает переход на машинный учет технического состояния жилищного фонда.
После весенних и осенних осмотров следует проводить производственные совещания технического персонала и рабочих текущего ремонта жилищно-эксплуатационной организации, а также собрания жильцов с обсуждением результатов осмотров и разработкой мероприятий по улучшению технической эксплуатации жилых домов.
С целью улучшения организации проведения частичных осмотров рабочими соответствующих профессий и календаризации их выполнения разрабатывают графики осмотров. Такие графики составляют на все дома, находящиеся в ведении ЖЭК. Целесообразно разрабатывать сводные годовые графики профилактических осмотров и на их основе составлять квартальные, с месячной разбивкой, рабочие графики для каждой специальности рабочих, с указанием затрат времени на запланированные на квартал и месяц осмотры.
На основании квартальных графиков рабочему, занятому профилактическим осмотром, выдается карта профилактического осмотра объектов ремонта и выполнения работ (табл. 14).
Таблица 14
Карта профилактического осмотра объектов ремонта и выполнения работ
Участок №,	Выдана
(должность, Ф. И. О.)
Дата	Адрес работ или осмотра	Результат осмотра	Описание выполненных работ	Объем работ	Подпись лица, принявшего работу
(Оборотная сторона карты)					
№ требования	Наименование материалов	Единица измерения	Количество	Возвращено на склад	
				№ документа	количество
2.5.7.	Организация текущего профилактического ремонта
Выполнение текущего ремонта собственными силами зависит от конкретных условий (технического состояния ремонтируемых домов, объемов работ, наличия машин, механизмов, материалов, квалификации рабочих) и может осуществляться комплексными бригадами, в состав которых входят общестроительные рабочие, электрики и сантехники, а также специализированные звенья кровельщиков, штукатуров-маляров, сантехников, электриков и печников.
При выполнении работ специализированными звеньями необходимы тщательная увязка всех работ по срокам и точное определение количества рабочих в каждом звене. Со стороны мастера требуется постоянный контроль за работой всех звеньев.
Прогрессивным способом выполнения текущего профилактического ремонта является бригадный способ. Бригады комплектуются рабочими всех профессий, необходимых для выполнения комплекса работ, предусмотренных описями. Одним из необходимых условий организации комплексных бригад является овладение каждым рабочим несколькими смежными специальностями. Это вызывается значительным колебанием объемов работ и их номенклатуры на каждом доме и сравнительно короткими сроками ремонта дома.
При выполнении работ комплексной бригадой упрощается руководство рабочими со стороны мастера, более полно используется рабочее время каждого члена бригады, так как при отсутствии фронта работ по ос
новной специальности рабочие выполняют работы по смежной. Недостаточно высокая квалификация рабочих по смежным специальностям может привести к снижению производительности труда рабочих и /качества выполняемых работ. Для устранения этого недостатка руководители жилищно-эксплуатационных организаций должны своевременно организовать обучение своих рабочих через учебные комбинаты.
Из числа наиболее квалифицированных и опытных рабочих приказом начальника ЖЭК назначается бригадир бригады. Для успешного выполнения своих обязанностей бригадир должен знать технические условия на производство и приемку общестроительных работ при ремонте зданий.
Для сокращения непроизводительных затрат рабочего времени мастер по ремонту обеспечивает планирование и фронт работ, расстановку рабочей силы с учетом рационального использования имеющихся механизмов и осуществляет контроль за ходом выполнения работ.
Одним из прогрессивных способов выполнения работ по текущему ремонту является подрядный. Он осуществляется на основе, договорных обязательств.	'
3.	РЕФОРМИРОВАНИЕ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
3.1.	Проблемы жилищно-коммунального комплекса
Начало кардинальной жилищной реформы в стране было положено принятием Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Прошло десять лет. За это время было принято около 230 нормативно-правовых актов федерального уровня, в том числе законы «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Градостроительный кодекс Российской Федерации, разделы по жилищной политике Гражданского кодекса. Важнейшие направления в области жилищной реформы определялись указами Президента, постановлениями правительства.
Были созданы правовые и организационные основы жилищной политики, определены приоритетные направления, механизмы ее реализации. Реформы обеспечили коренной поворот от плановоадминистративных методов регулирования жилищной сферы к рыночным. Приватизацию жилья удалось обеспечить путем предоставления гражданам занимаемого ими жилья. В результате доля частного жилищного фонда к 2000 году превысила 64 процента (в 1989 году было 30 процентов). Рынок жилья стал неотъемлемой частью нашей жизни. Ежегодно полтора-два процента квартир, находящихся в частной собственности, вовлекаются в рыночный оборот.
Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, где основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Принимаются меры по развитию ипотечного жилищного кредитования. По решению Правительства Российской Федерации создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Созданы правовые основы демонополизации жилищного хозяйства. Обслуживание жилищного фонда все чаще ведется на конкурсной основе, с привлечением частных фирм.
Однако реформа не дала повышения качества обслуживания. Происходящее повышение тарифов не обеспечивает потребности развития отрасли и ее технического переоснащения. Это- главный недостаток реформы.
Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса характеризуется	дотационностью сферы и неудовлетворительным
финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием
экономических стимулов снижения издержек на производство жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды, других ресурсов.
В начале периода экономических реформ большая часть государственной собственности в жилищно-коммунальной сфере (жилищный фонд и объекты коммунальной инфраструктуры) была передана в муниципальную собственность. Предполагалось, что в течение достаточно короткого периода будет завершен переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунальной сферы. Однако социально-экономическая ситуация не позволила завершить переход к покрытию стоимости жилищно-коммунальных услуг за счет средств потребителей, включая население. К настоящему времени население оплачивает около 60% стоимости жилищно-коммунальных услуг, исходя из установленных ставок и тарифов, а фактически с учетом начисленных льгот и субсидий -около 40%.
В свою очередь сохранение бюджетности финансирования жилищно-коммунального комплекса на местном уровне выразилось в резком увеличении уровня износа основных фондов.
Износ коммунальной инфраструктуры составляет 60%, около четверти основных фондов полностью отслужило свой срок. Количество аварий выросло за 10 лет примерно в 5 раз и составило в 2000 году 70 аварий на 100 км сетей водоснабжения и 200 аварий на 100 км сетей теплоснабжения.
Потери тепла при эксплуатации существующих тепловых сетей значительно превышают нормативы: их суммарные показатели в тепловых сетях достигают 30 % от произведенной тепловой энергии, что эквивалентно 65-80 млн. тонн условного топлива в год.
Срочной модернизации требуют около 30%	мощностей
водопровода (27,0 млн. куб. м) и 16% водопроводных сетей (73,6 тыс. км).
Мощность очистных сооружений	канализации	составляет
56,1 млн. куб. м в сутки. Протяженность канализационных сетей населенных пунктов достигла 115,9 тыс. км, из которых 19,7 тыс. км (17%) нуждается в срочной замене. В 2000 году из общего количества аварий на водопроводно-канализационных сетях 53% произошло по причинам их ветхости.
Более 50 млн. кв. м жилья находится в ветхом жилищном фонде, что составляет около 2% жилья в стране, в этом фонде проживают около 2 млн. человек. Количество ветхого жилищного фонда за последние 10 лет возросло почти в 2 раза.
Все это свидетельствует о наличии системного кризиса в отрасли и межотраслевом характере возникающих проблем, для преодоления которых требуется взаимосвязанная по направлениям и уровням программа действий.
Необходимость ускоренного перехода к устойчивой модели функционирования жилищно-коммунального комплекса определяет целесообразность использования программно-целевого метода для решения перечисленных выше проблем, поскольку эти проблемы:
-	входят в число приоритетов формирования федеральных целевых программ, а их решение позволяет обеспечить возможности для улучшения качества жизни населения, предотвратить чрезвычайные ситуации, связанные с функционированием систем жизнеобеспечения, создать условия для устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса;
-	полностью соответствуют стратегии государственной политики развития жилищно-коммунального хозяйства, отраженной в «Основных направлениях социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу», проектам «Стратегии развития России на период до 2010 года» и «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу до 2004 года»;
-	имеют межотраслевой и межведомственный характер и не могут быть решены без участия федерального центра;
-	не могут быть решены в пределах одного финансового года и требуют бюджетных расходов в течение 8-10 лет.
3.2.	Стратегия реформы жилищно-коммунального комплекса
3.2.1.	Основные цели и задачи
Для выхода жилищно-коммунального комплекса страны из кризисного состояния на заседании Правительства Российской Федерации 30 мая 2001 года был рассмотрен проект Подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса». Она является составной частью Федеральной целевой программы «Жилище» и характеризует комплекс мероприятий, повышающих надежность функционирования коммунальных систем жизнеобеспечения, ликвидирующих дотационность жилищно-коммунального комплекса и выводящих его на режим устойчивого достаточного финансирования. Подпрограмма предусматривает ликвидацию сверхнормативного износа основных фондов, внедрение
ресурсосберегающих технологий (техническая составляющая Подпрограммы), разработку и широкое внедрение мер по стимулированию жилищно-коммунальных предприятий к эффективному и рациональному хозяйствованию, решение задач надежного и устойчивого обслуживания потребителей (организационно-экономическая составляющая Подпрограммы).
Основная цель Подпрограммы — повышение устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс, улучшение качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат, адресная социальная защита населения в оплате жилищно-коммунальных услуг.
Достижение основной цели Подпрограммы обеспечит, начиная с 2011 года, возможность устойчивого развития жилищно-коммунального комплекса без использования программных методов управления на федеральном уровне.
Основными задачами Подпрограммы являются:
1)	финансовое оздоровление жилищно-коммунальных предприятий путем реструктуризации и ликвидации их задолженности и доведения тарифов до экономически обоснованного уровня, жесткого выдерживания установленных стандартов оплаты услуг населением, перехода от дотирования жилищно-коммунальных предприятий и предоставления категориальных льгот к субсидированию малообеспеченных семей, ликвидации перекрестного субсидирования тарифов;
2)	снижение издержек и повышение качества и доступности предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также формирование инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального комплекса путем развития конкуренции в сфере предоставления жилищных услуг, создания устойчивых, эффективных и прозрачных процедур тарифного регулирования коммунальных предприятий естественных локальных монополистов, экономически заинтересовывающих их в сокращении затрат и ресурсов;
3)	обеспечение государственной поддержки процесса модернизации жилищно-коммунального комплекса путем предоставления бюджетных средств (в основном на возвратной основе) и формирование финансовых инструментов предоставления государственных и муниципальных гарантий по привлекаемым инвестициям.
Проблема ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда будет решаться в рамках подпрограммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» Федеральной целевой программы «Жилище».
Подпрограмма будет выполнятся поэтапно в течение 2002-2010 гг.
На первом этапе (2002-2003гг.) будут реализованы первоочередные мероприятия, рассчитанные на немедленное получение эффекта. К числу важнейших относятся:
мероприятия по инвентаризации, реструктуризации и ликвидации задолженности бюджета и бюджетных организаций и других потребителей перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса;
прекращение практики перекрестного субсидирования тарифов па жилищно-коммунальные услуги; ликвидация дотационности жилищно-коммунального комплекса;
переход на реальные договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе;
совершенствование механизмов социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг;
привлечение бюджетных ресурсов, а также средств международных кредитных организаций для финансирования наиболее эффективных (в том числе с точки зрения социальной эффективности) инвестиционных проектов в жилищно-коммунальном хозяйстве, имеющих важное значение для обеспечения жизнедеятельности регионов.
На втором этапе (2004-2005 гг.) будет реализован основной блок мероприятий по реформированию жилищно-коммунального комплекса, в том числе развития конкурентных отношений в жилищном хозяйстве, переход к профессиональному управлению жилищным фондом, создание системы регулирования естественных локальных монополий, развитие концессионных механизмов. Данные мероприятия могут быть в полной мере реализованы лишь после завершения комплекса первоочередных мер. На данном этапе будет также завершено создание нормативной правовой базы, стимулирующей привлечение частных инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс.
На третьем этапе (2006-2010 гг.) будут реализованы стратегические мероприятия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования жилищно-коммунального комплекса на основе привлечения частных инвестиций. Будут апробированы рыночные механизмы привлечения инвестиций в форме банковских кредитов и облигационных займов, а также в полной мере реализован комплекс мер по снижению рисков кредитования’1 путем предоставления государственных муниципальных гарантий.
3.2.2.	Система программных мероприятий
Решение задачи технической модернизации жилищно-коммунального комплекса невозможно без коренного оздоровления 67
финансовой ситуации в этой сфере, создания реальной системы экономической мотивации к сокращению затрат ресурсов и повышению эффективности деятельности предприятий комплекса, привлечения частных инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунального комплекса.
В связи с этим Подпрограмма включает проведение технических мероприятий по восстановлению основных фондов реализации новых инженерно-технических решений, создание организационно управленческих и финансовых механизмов, обеспечивающих стабильную и эффективную работу жилищно-коммунальных предприятий.
Исходя из анализа существующего состояния жилищно-коммунального комплекса, программные мероприятия подразделяются на следующие мероприятия:
1)	по обеспечению финансовой стабилизации жилищно-коммунального комплекса;
2)	по формированию рыночных механизмов функционирования жилищно-коммунального комплекса и условий для снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг;
3)	по государственной поддержке модернизации жилищно-коммунального комплекса и привлечение инвестиций в эту сферу.
Исходя из срока ожидаемого эффекта, программные мероприятия подразделяются на следующие:
—	первоочередные, эффект от которых может быть получен уже в 2002-2003 годах;
—	среднесрочные, эффект от которых может быть получен в 2004-2005 годах;
—	стратегические, эффект от которых ожидается в 2006-2010 годах.
Обеспечение финансовой стабилизации жилищно-коммунального комплекса. Решение проблемы обеспечения финансовой стабилизации жилищно-коммунального комплекса является основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в этом секторе экономики и предусматривает решение двух задач:
— инвентаризация, реструктуризация и ликвидация имеющейся задолженности предприятий жилищно-коммунального комплекса;
— ликвидация дотационности жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение стабильности и достаточности текущего финансирования предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
Для оздоровления финансовой ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве необходимо реструктурировать задолженность бюджета и бюджетных организаций перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса и определить реальные и жесткие сроки ее ликвидации.
Для решения этой проблемы необходимо:
—	на уровне Правительства Российской Федерации с участием субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления разработать в течение 2002 года порядок реструктуризации и ликвидации задолженности в жилищно-коммунальном комплексе;
—	на уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления провести инвентаризацию задолженности и убытков предприятий жилищно-коммунального хозяйства с целью подписания актов сверки задолженности со всеми кредиторами и дебиторами, а также определение размеров задолженности, признаваемой бюджетом и бюджетными организациями перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса.
Работа по инвентаризации реструктуризации бюджетной задолженности в жилищно-коммунальном секторе относится к числу первоочередных мероприятий первого этапа реализации Подпрограммы и должна быть завершена до формирования бюджетов 2004 года.
Основными мерами, которые приведут к обеспечению достаточного уровня финансирования, являются:
1)	переход в 2003 году на 100%-ю оплату потребителями жилищно-коммунальных услуг, включая отчисления на капитальный ремонт;
2)	упорядочение механизма предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг;
3)	переориентация нерациональных расходов предприятий, выявленных в ходе аудита и экспертиз тарифов на жилищно-коммунальные услуги, цели модернизации и развития;
4)	упорядочение механизма формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, создание эффективного механизма целевого использования составляющих тарифа (амортизационные отчисления, прибыль) на цели модернизации и развития.
Достаточность финансового обеспечения на оплату жилищно-коммунальных услуг будет обеспечена путем реализации принципа полного возмещения затрат. Тариф для конечного потребителя должен складываться как сумма цен работ всех участников цепочки предоставления услуги. При этом цены отдельных участников этого процесса могут быть как регулируемыми, так и определяться на рынке.
Предоставление коммунальных услуг любым потребителям должно происходить только на основе договорных соглашений. В случае неоплаты предоставленных коммунальных услуг бюджетными организациями должна признаваться кредиторская задолженность бюджета перед коммунальными предприятиями, учитываемая при планировании бюджета следующего года.
Для перехода в 2003 году к 100%-й оплате жилищно-коммунальных услуг населением предполагается внести изменения в статью 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Темпы и параметры перехода к 100%-й оплате должны определяться Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Федерации через утверждение Правительством Российской Федерации ежегодных федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, включая:
1)	федеральный стандарт социальной нормы площади жилья;
2)	федеральный стандарт стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья, в среднем по Российской Федерации и дифференцированно по субъектам Российской Федерации;
3)	федеральный стандарт уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги;
4)	федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуги.
Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья составляет: 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв. м — на семью из двух человек, 33 кв. м — на одиноко проживающих граждан. В период до 2010 года пересмотр данного федерального стандарта не предполагается.
Федеральный стандарт стоимости предоставления жилишно-коммунальных услуг на 1 кв. м обшей площади жилья должен рассчитываться, исходя из стандартного набора жилищно-коммунальных услуг, и включает три составные части: стоимость содержания и текущего ремонта жилищного фонда: стоимость капитального ремонта жилищного фонда: стоимость коммунальных услуг: теплоснабжения (включая топливо твердое и топливо печное бытовое), водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней сложившейся предельной стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг. Данный стандарт ежегодно пересматривается, при этом изменение величины федерального стандарта на следующий бюджетный год осуществляется с учетом индекса роста потребительских цен, планируемого изменения цен на энергоносители,
а также эффективности проведенных мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в направлении снижения неэффективных затрат.
Начиная с 2002 года, данный федеральный стандарт должен рассчитываться по каждому субъекту Российской Федерации отдельно на основе натуральных показателей: нормативов потребления коммунальных услуг и стоимости 1 куб. м питьевой воды, 1 Гкал в жилом фонде всех форм собственности, 1 куб. м газа, I кВт электроэнергии и стоимости содержания —1 кв. м жилья.
Соблюдение субъектами Российской Федерации федерального стандарта уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья, а также коммунальные услуги будет также использоваться в качестве одного из критериев и условий распределения средств федерального бюджета, направляемых на цели модернизации и развития жилищно-коммунального комплекса.
Федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, исходя из социальной НОРМЫ площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, составит 22% в 2001 году, 23% в 2002-м и 25% в 2003 году и далее.
После завершения перехода к 100%-й оплате жилищно-коммунальных услуг населением федеральный стандарт уровня платежей граждан устанавливаться не будет. Оставшиеся три федеральных стандарта будут ежегодно утверждаться Правительством Российской Федерации, и на их основе будет рассчитываться потребность субъектов Российской Федерации в средствах на предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.
Переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунального хозяйства и безусловному обеспечению текущих финансовых потребностей этой сферы обусловливает новые требования к механизму межбюджетных отношений, которые должны найти отражение в рамках общей концепции реформирования этих отношений.
При распределении трансфертов в настоящее время определенным образом сочетаются функция выравнивания бюджетной обеспеченности субъектов Российской Федерации и функция экономического стимулирования преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве (через механизм федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг). Существующая система не гарантирует ни того, что размер поддержки из федерального бюджета окажется достаточным для обеспечения бюджетных обязательств по финансированию жилищно-коммунального хозяйства, ни того, что полученные средства будут в какой-либо части использованы
для финансирования жилищно-коммунального хозяйства.
После перехода к 100%-й оплате жилья и коммунальных услуг населением бюджетные обязательства сохранятся лишь в части компенсации расходов, связанных с предоставлением гражданам льгот и адресных жилищных субсидий. В этой связи представляется актуальным рассмотрение вопроса о переводе безвозмездных перечислений из федерального бюджета, направленных на помощь в софинансировании указанных расходов, в форму целевых субвенций, которые могли бы выплачиваться из Фонда компенсаций и/или Фонда софинансирования.
В результате перехода от социальной защиты при оплате жилищно-коммунальных услуг на основе категориального принципа предоставления льгот к системе адресных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг на основе заявительного принципа возникают новые требования к механизму межбюджетных отношений.
При переходе к 100%-й оплате стоимости жилищно-коммунальных услуг потребителями резко возрастает дифференциация между субъектами Российской Федерации в части потребности в бюджетных средствах на предоставление жилищных субсидий.
В связи с этим представляется целесообразным предоставление целевой финансовой помощи из федерального бюджета для долевого софинансирования программ жилищных субсидий через Фонд компенсаций и/или создаваемый Фонд софинансирования. Средства федерального бюджета на эти цели будут предоставляться субъектам Российской Федерации, в которых при соблюдении федеральных стандартов перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг доля получателей жилищных субсидий будет существенно превышать среднероссийский уровень.
Прямая увязка размеров целевых перечислений из федерального бюджета с оценкой потребности субъекта Российской Федерации в средствах на предоставление жилищных субсидий принципиально меняет требования к качеству прогнозирования потребности в жилищных субсидиях. В связи с этим на федеральном уровне будет создана система определения и контроля за использованием лимитов финансовых ресурсов на компенсацию предоставляемых населению льгот и жилищных субсидий, позволяющая выполнять функции:
—	определения необходимых объемов финансирования;
—	контроля за своевременностью прохождения и целевым использованием средств на компенсацию предоставленных льгот и жилищных субсидий.
Определение необходимых объемов финансирования будет
производиться, исходя из расчетов по федеральным стандартам перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, установленных для данного региона на соответствующий год. В качестве получателей средств федерального бюджета (субвенций) на первом этапе реализации Подпрограммы будут выступать бюджеты субъектов Российской Федерации, в дальнейшем возможно изменение механизма доведения средств федерального бюджета до граждан — конечных получателей.
Распределение средств федерального бюджета будет осуществляться системой федерального казначейства (Главное управление федерального казначейства, управления федерального казначейства, отделения федерального казначейства) по ежемесячно выделенные на эти цели Минфином России лимитам. Контроль за своевременным прохождением финансовых средств и целевым их использованием будет осуществляться Минфином России.
Формирование рыночных механизмов функционирования жилищного хозяйства. Создание конкурентной среды в жилищной сфере зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.
Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом.
Основными функциями органов местного самоуправления как собственника жилищного фонда должны являться:
—	соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;
—	обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;
—	заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;
—	заключение договора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальным жилищным фондом;
—	обеспечение систематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Основными функциями управляющей компании должны являться:
—	поддержание в надлежащем состоянии и развитие принятой
от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
—	выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде; в случае экономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самой управляющей компании (в малых населенных пунктах);
—	заключение договоров с выбранными подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости;
—	обеспечение системы контроля за выполнением договоров;
—	организация сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.
При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищной сфере, собственник должен руководствоваться двумя соображениями:
—	управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг;
—	управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.
Такая ориентация может быть достигнута выбором соответствующих организационно-правовых и финансовых механизмов. Функции управляющей компании могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы. Управление недвижимостью, в том числе и жилищным фондом, является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных договорных взаимоотношений.
Затраты на услуги по управлению должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг. Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной недвижимостью должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные. Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе — уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов по выполнению специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора ). К 2005 году все подрядные работы по обслуживанию муниципального жилищного фонда в региональных центрах и городах с населением более 200 тысяч 74
человек должны выполняться на конкурсной основе.
Развитие конкурентных принципов управления и обслуживания жилья создает предпосылки для приватизации муниципальных жилищных предприятий. Первым этапом приватизации должно стать акционирование. До 2005 года акционирование и приватизация муниципальных унитарных предприятий, выполняющих подрядные работы по обслуживанию жилищного фонда, должны быть завершены. Большая часть муниципальных предприятий, выполняющих работы по управлению муниципальным жилищным фондом, должна быть акционирована в течение срока реализации Подпрограммы.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений: конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом и конкуренция подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья от управляющей компании.
Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.
Существующая система тарифного регулирования делает практически невозможным привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку не заинтересовывает предприятия в снижении затрат.
Привлечение частных инвестиций в предприятия городской инженерной инфраструктуры — одна из основных целей работы по реформе системы тарифного регулирования.
Эффективное регулирование коммунальных предприятий должно основываться на системе, состоящей из трех частей. Первая часть — постановка целей деятельности коммунальных предприятий (формирование их производственной и инвестиционной программ), вторая — вопросы формирования и утверждения тарифов как средства финансового обеспечения данных программ и третья часть — мониторинг коммунальных предприятий. Эти три компонента в совокупности обеспечивают возможность органам местного самоуправления реализовать свои обязанности по обеспечению населения качественными коммунальными услугами.
Определение целей для конкретных коммунальных предприятий должно основываться на разработанных перспективных схемах развития систем теплоснабжения и водоснабжения городов и населенных пунктов. Система тарифного регулирования должна обеспечивать выполнимость
производственной и инвестиционной программ предприятия, утверждаемых на очередной период регулирования.
Система регулирования коммунальных предприятий должна обеспечивать прогнозируемость и предсказуемость изменения тарифов. Установление тарифов должно производиться на определенный срок (период регулирования), который должен быть согласован с периодом регулирования тарифов, устанавливаемых на федеральном (газ) и региональном (электроэнергия) уровнях. Это требование преследует выполнение трех целей. Во-первых, это создает ситуацию определенности в отношении будущих денежных потоков предприятия, что снижает риски инвестирования в него. Во-вторых, в течение регулируемого периода предприятие может проводить мероприятия по снижению издержек, а полученную экономию расходовать на возврат заемных средств. В-третьих, данная мера будет способствовать росту экономической определенности для потребителей коммунальных услуг. Установление срока действия тарифа должно дополняться в условиях нестабильной экономики определением внешних факторов, изменение которых должно приводить к обязательному автоматическому перерасчету тарифа или изменению производственной программы предприятия.
Введение раздельного учета производства и транспорта тепловой энергии позволит создать предпосылки для формирования локальных рынков тепловой энергии путем разделения монопольного транспорта тепловой энергии и конкурентного производства, что предполагает юридическое выделение и передачу в управление различным хозяйствующим субъектам муниципальных теплосетей и источников тепла.
Необходимо развивать принципиально новое решение проблемы регулирования коммунальных предприятий — замену конкуренции на рынке конкуренцией за рынок на основе концессионных соглашений. Условием таких договоров должны стать инвестиционные обязательства концессионера по развитию и модернизации коммунальной инфраструктуры. Для развития концессионных схем привлечения инвестиций необходимо принять федеральный закон «О концессии в жилищно-коммунальном хозяйстве». Реализация концессионных механизмов должна проходить параллельно с акционированием муниципальных унитарных предприятий.
Государственная поддержка модернизации жилшцно-коммунального комплекса. Государственная поддержка модернизации жилищно-коммунального комплекса включает два взаимосвязанных направления.
Первое направление связано со срочным привлечением бюджетных ресурсов и ресурсов международных кредитных организаций под 76
гарантии Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для финансирования наиболее приоритетных и эффективных инвестиционных проектов в жилищно-коммунальном комплексе. Предполагается софинансирование данных проектов со стороны предприятий. Меры, предусмотренные в рамках данного направления, ориентированы на преодоление кризисного состояния коммунальной сферы муниципальных образований.
Второе направление — стратегическое — включает создание финансовых механизмов минимизации рисков привлечения частного капитала посредством заемного финансирования и прямых инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс, в том числе с помощью государственных или муниципальных гарантий, создания системы рефинансирования кредитов за счет привлечения под государственные и муниципальные гарантии средств вторичных инвесторов и других механизмов. Реализация данного направления предполагает формирование внешних условий (тарифное регулирование, договорные отношения) и разработку четких требований к заемщику, которым он должен удовлетворять для минимизации рисков инвестирования, а также процедур предоставления заемного финансирования.
Меры, предусмотренные в рамках второго направления, имеют долгосрочный характер и направлены на создание устойчивого рыночного механизма привлечения капитала в жилищно-коммунальный комплекс. Эффект от реализации этих мер может быть получен в 2006-2010 годах. Предполагается, что апробированные в данный период механизмы будут развиваться и совершенствоваться за пределами сроков реализации Подпрограммы.
Мобилизация бюджетных ресурсов для обеспечения устойчивой работы жилищно-коммунального комплекса. Обеспечение устойчивой и надежной работы жилищно-коммунального комплекса требует принятия экстренных мер бюджетной поддержки для проведения неотложных ремонтных и восстановительных работ, в первую очередь, за счет средств региональных и местных бюджетов. Оперативная мобилизация ресурсов направлена на решение задач модернизации и технического переоснащения котельных, сетей тепло- и водоснабжения, очистных сооружений, внедрение современных энергосберегающих технологий в жилищно-коммунальном комплексе.
Задача мобилизации финансовых ресурсов для обеспечения устойчивой работы жилищно-коммунального комплекса будет решаться с привлечением средств бюджетов и коммунальных предприятий, а также реализации международной программы сотрудничества с Международным банком реконструкции и развития
(МБРР) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР).
Финансирование Подпрограммы с использованием средств федерального бюджета будет производиться в различных формах, в том числе через предоставление инвестиционных средств (на безвозвратной и возвратной основе), поддержки в получении частных заемных ресурсов. Средства федерального бюджета могут направляться на реализацию межрегиональных проектов, а также на модернизацию и завершение строительства крупных объектов, имеющих важное значение для обеспечения жизнедеятельности регионов.
Эти проекты должны быть направлены на следующие мероприятия:
—	ликвидацию кризисного состояния систем теплоснабжения, водоснабжения и канализации, если существует угроза нарушения функционирования систем жизнеобеспечения, которая может иметь отрицательные последствия для жизни и здоровья населения;
-	— модернизацию или завершение строительства крупных объектов, обеспечивающих решение задачи снабжения коммунальными услугами и имеющих определяющее значение для жизнедеятельности региона, если их финансирование невозможно без участия федерального бюджета;
—	решение проблемы ресурсного обеспечения предоставления коммунальных услуг, имеющей значение для нескольких регионов.
Структура финансирования мероприятий Подпрограммы по модернизации жилищно-коммунального комплекса (без учета международных программ МБРР и ЕБРР) состоит из двух частей:
—	средства федерального бюджета, предоставляемые в различной форме субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления, предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющим проекты по модернизации жилищно-коммунального комплекса;
—	средства региональных и местных бюджетов, средства жилищно-коммунальных предприятий, дополнительно привлеченные средства частных кредиторов, в том числе под гарантии субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
Участие в Подпрограмме в случаях заемного финансирования требует обязательной оценки кредитоспособности заемщика — предприятия жилищно-коммунального комплекса или органа местного самоуправления и обоснованности проектных предложений по модернизации жилищно-коммунального комплекса. Условия предоставления бюджетных кредитов должны быть согласованы с условиями по кредитам МБРР и ЕБРР.
Условия и финансовая структура международной части Подпрограммы определяются соглашением российской стороны
и западных партнеров в рамках реализации конкретного займа и предполагают софинансирование проектов с российской стороны, в том числе за счет средств федерального бюджета.
Роль государства и муниципалитетов в формировании условий для привлечения инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс. Государство и органы местного самоуправления могут создать условия для привлечения в жилищно-коммунальный комплекс инвестиционных ресурсов коммерческих банков или иных источников заемных средств, в первую очередь, путем реструктуризации и ликвидации задолженности предприятий жилищно-коммунального комплекса, снижения рисков инвестирования и отработки механизмов привлечения заемного финансирования.
Особенностью проектов в области муниципального городского хозяйства является то, что собственник имущества муниципальных предприятий имеет все необходимые полномочия для проведения преобразований, результатом которых будет снижение риска инвестирования в данные предприятия и повышение кредитоспособности жилищно-коммунальных предприятий (тарифное регулирование, договорные отношения). Регулирующие органы имеют полномочия с помощью проведения независимых аудитов и установления нормативных требований добиться большей прозрачности в корпоративном и финансовом управлении предприятиями.
Наконец, государство и органы местного самоуправления, заинтересованные в создании условий для привлечения долгосрочных заемных ресурсов для финансирования крупных инвестиционных проектов по модернизации жилищно-коммунального комплекса, которые не могут быть профинансированы за счет текущих доходов предприятий или бюджета, могут на первом этапе взять на себя кредитные риски через предоставление бюджетных гарантий и осуществить организационные меры по отработке стандартов, процедур и форм обеспечения привлечения заемного финансирования.
Механизмы участия государства и муниципалитетов в привлечении предприятиями жилищно-коммунального комплекса частных долгосрочных заемных ресурсов. Проекты по модернизации жилищно-коммунального комплекса в перспективе должны финансироваться как за счет заемных ресурсов (в первую очередь, частных кредиторов), так и за счет бюджетных средств, предоставляемых безвозвратно, поскольку кредитоспособность муниципального жилищно-коммунального предприятия в значительной мере ограничена платежеспособностью потребителей (прежде всего населения).
В общем виде система финансирования проектов по модернизации и развитию жилищно-коммунальной инфраструктуры
может состоять из двух элементов, независимых друг от друга. Первый — должен обеспечивать возможность получения возвратного финансирования (из бюджета или от частного кредитора) на основе выявления приемлемого уровня долговой нагрузки, которую может нести заявитель конкретного проекта. В этой части в первую очередь должна быть обеспечена возможность получения на рынке кредитных ресурсов на требуемые для данного проекта сроки. Возможны разные варианты механизмов привлечения заемного финансирования:
—	привлечение коммунальными предприятиями или муниципальными образованиями кредитных средств коммерческих банков на финансирование проектов;
—	выпуск и размещение на рынке проектных облигаций жилищно-коммунальными предприятиями, осуществляющими модернизацию;
выпуск муниципальных облигаций общего покрытия в целях использования заемных средств на модернизацию и развитие жилищно-коммунального комплекса;
—	предоставление жилищно-коммунальному предприятию бюджетного кредита из регионального или местного бюджета на рыночных условиях (в особых случаях — из федерального бюджета).
Второй элемент—предоставление безвозвратного бюджетного финансирования на конкретные проекты за счет средств регионального или (и) местного бюджета, в исключительных случаях — федерального бюджета.
Разделение механизмов по предоставлению финансирования на возвратной основе и бюджетного безвозвратного финансирования имеет своей целью повышение прозрачности системы финансирования инвестиционных проектов жилищно-коммунальных предприятий и ее устойчивости в силу возможности независимого функционирования. Кроме этого, выделение функции по предоставлению финансирования на возвратной основе на рыночных условиях создает предпосылки для замещения бюджетного возвратного финансирования на привлечение частных кредитных инвестиций, на первом этапе — под гарантии бюджетов, а также специально создаваемых гарантийных структур.
Для обеспечения возможности привлечения жилищно-коммунальными предприятиями средств коммерческих банков или размещения проектных облигаций для финансирования проектов по модернизации жилищно-коммунального комплекса могут быть созданы специализированные гарантийные агентства с государственным участием (СГА).
Основным инструментом предоставления финансирования со стороны СГА должна быть выдача поручительств по кредитам
коммерческих банков на реализацию одобренных СГА проектов, что позволит использовать преимущества финансового рычага. Конечной целью деятельности таких гарантийных структур должно быть снижение стоимости кредитных и иных заемных ресурсов, обеспеченных поручительством СГА.
Создание СГА и их специализация на проектах жилищно-коммунального комплекса дадут возможность лучше оценить специфические риски, присущие этим проектам, и, следовательно, дать возможность для привлечения частного капитала в эту сферу. Стандартизованные требования СГА к проектам будут способствовать повышению уровня знаний и навыков предприятий жилищно-коммунального комплекса — инициаторов проектов в области подготовки инвестиционных предложений и бизнес-планов. Предполагаемые в дальнейшем механизмы рефинансирования или перестрахования рисков по кредитам или займам, выданным на реализацию муниципальных инфраструктурных проектов, будут способствовать повышению эффективности использования частного заемного капитала.
3.2.3.	Механизмы реализации Подпрограммы
Реализация Подпрограммы предусматривает участие органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
На федеральном уровне осуществляется:
—	формирование законодательной, нормативно-правовой и методической базы для реформирования жилищно-коммунального комплекса, проведения работ по модернизации жилищно-коммунального комплекса и привлечению частных инвестиций;
—	предоставление средств федерального бюджета на финансирование межрегиональных и особо важных проектов по модернизации и технологическим преобразованиям в жилищно-коммунальном комплексе и тесно связанных с ним ресурсообеспечивающих энергетических комплексах на безвозвратной и возвратной основе, предоставление гарантий по привлечению заемного финансирования от международных финансовых организаций, а также поддержку привлечения частных заемных средств в различных формах;
—	софинансирование реализации программы адресной социальной защиты населения по оплате жилья и коммунальных услуг;
—	создание и поддержка эффективных механизмов использования средств федерального бюджета для достижения цели Подпрограммы;
—	содействие реализации демонстрационных проектов в жилищно-коммунальном комплексе в рамках Подпрограммы;
—	организация и проведение информационной работы среди населения;
—	обеспечение мониторинга реализации Подпрограммы с целью анализа ситуации, обобщения положительного и отрицательного опыта;
—	организация взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления с целью координации хода реализации Подпрограммы в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях.
На уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления осуществляется:
—	развитие законодательства и нормативной базы по реформированию жилищно-коммунального комплекса, связанных с реализацией федерального законодательства, в рамках, установленных Конституцией Российской Федерации полномочий;
—	обеспечение	предусмотренных Подпрограммой
преобразований в рамках формируемой на федеральном уровне нормативно-правовой среды с учетом местных особенностей и передового опыта;
—	предоставление средств региональных местных бюджетов на модернизацию жилищно-коммунального комплекса на безвозвратной и возвратной основе, предоставление гарантий и иных форм поддержки привлечения заемного финансирования;
—	финансирование за счет региональных и местных бюджетов (при частичном софинансировании за счет федерального бюджета) программы адресной социальной защиты населения по оплате жилья и коммунальных услуг;
—	апробирование и развитие рыночных механизмов привлечения средств частных инвесторов в модернизацию жилищно-коммунального комплекса.
Для достижения намеченных целей необходимы согласованные действия всех уровней власти на основе общих принципов, целей и конкретных условий их реализации, а также передового опыта.
3.2.4.	Ресурсное обеспечение Подпрограммы
Модернизация сетевого хозяйства. При общей протяженности тепловых сетей 136,0 тыс. км (в двухтрубном исчислении) 29 тыс. км тепловых сетей находится в аварийном состоянии и требует замены. Замена 1 км теплосети диаметром 200 мм (средний диаметр трубопровода в коммунальном теплоснабжении) оценивается в 1,1 млн. рублей. При условии замены ветхих трубопроводов в объеме 5% от общей протяженности коммунальных теплосетей, что составит 6,8 тыс. км, в год 82
потребуется 6,75 млрд, рублей. На модернизацию сетевого хозяйства в теплоснабжении в целом потребуется в 2002-2010 годах 60,8 млрд, рублей.
Из 460,0 тыс. км водопроводных сетей 73,6 тыс. км (16%) требует срочной замены. Потребность в средствах на модернизацию водопроводных сетей составит 74,3 млрд, рублей. Протяженность канализационных сетей населенных пунктов 115,9 тыс. км, из которых 19,7 тыс. км нуждается в срочной замене (17%), Стоимость модернизации канализационных сетей, при замене 1 км средним диаметром 300 мм — 1,2 млн. рублей, составит 24,4 млрд, рублей.
Всего на модернизацию сетевого хозяйства систем тепло-, водоснабжения и канализации потребуется 159 млрд, рублей.
Модернизация генерирующих мощностей. При существующем уровне износа инженерного оборудования потребуется модернизация 29% коммунальных котельных. Модернизация генерирующих мощностей потребует выделения 283 млрд, рублей.
Модернизация мощностей водопроводно-канализационного хозяйства. Мощность систем водоснабжения составляет 90,0 млн. куб. м в сутки при имеющемся дефиците более 10%. Требует срочной модернизации около 30% мощностей — 27,0 млн. куб. м/сутки. При стоимости модернизации 100 тыс. куб. м в сутки, оцениваемой в 200 млн. рублей, потребность в модернизации водопроводных систем составит 54,5 млрд, рублей.
Необходимые затраты на модернизацию очистных сооружений составляют 57,5 млрд, рублей.
Всего на модернизацию станций водоподготовки систем водоснабжения и очистных сооружений канализации потребуется 112 млрд, рублей.
Общая потребность в затратах на модернизацию сетевого хозяйства и генерирующих мощностей теплоснабжения, а также на модернизацию систем водоснабжения и канализации составит 554 млрд, рублей.
Наряду с инженерными мероприятиями на существующих объектах коммунальной инфраструктуры требуется проведение работ по модернизации жилищного фонда:
—	ремонт и утепление наружных ограждающих конструкций зданий;
—	установка домовых приборов учета потребления ресурсов: воды, газа, тепловой энергии, электричества;
—	ремонт и оптимизация внутренних систем отопления и горячего водоснабжения:
—	улучшение режимов вентиляции жилых помещений;
—	повышение эффективности работы лифтового оборудования;
—	использование энергоэффективных приборов освещения в местах общего пользования, а также энергоэффективного сантехнического оборудования.
Модернизация жилищного фонда приведет к снижению потребности в тепловой энергии, тем самым отпадет потребность в ремонте и модернизации некоторого количества котельных и тепловых сетей. Аналогичная ситуация будет складываться в случае внедрения альтернативных локальных источников тепловой энергии, что позволит сократить потребность в тепловой энергии от централизованных тепловых источников и снимет вопрос о необходимости модернизации части котельных и тепловых сетей.
Источником покрытия потребности в затратах, связанных с предоставлением жилищных субсидий, а также установленных законодательством льгот, являются средства федерального, региональных и муниципальных бюджетов.
Средства федерального бюджета будут выделяться на следующее:
—	поддержку в различных формах проведения мероприятий по модернизации и реформированию жилищно-коммунального комплекса — от 2,25 млрд, рублей до 6,32 млрд, рублей ежегодно;
—	софинансирование обязательств по предоставлению гражданам жилищных субсидий за счет средств Фонда софинансирования и/или Фонда компенсаций — до 5 млрд, рублей ежегодно;
— предоставление государственных гарантий Российской Федера-циипо проектам международных финансовых организаций и софинансирование соответствующих инвестиционных проектов (объем привлекаемых кредитных ресурсов МБРР составляет в рублевом эквиваленте от 0,53 до 1,4 млрд, рублей ежегодно до 2006 года, софинансирование со стороны федерального бюджета от 0,08 до 0,21 млрд, рублей ежегодно).
Из федерального бюджета будут также осуществляться расходы по общему управлению реализацией Подпрограммы, мониторингу проведения и оценки проектов, содействию в проведении тендеров, нормативнометодическому обеспечению реализации Подпрограммы Государственным заказчиком (Госстроем России). Научно-исследовательские и опытноконструкторские работы будут финансироваться в рамках средств, предусмотренных на эти цели в рамках Федеральной целевой программы «Жилище».
Важнейшим перспективным источником финансирования потребности в модернизации жилищно-коммунального комплекса должны стать частные инвестиции. В период после 2010 года они станут преобладающим источником финансирования проектов модернизации и развития жилищно-коммунального комплекса.
3.2.5.	Организационное и информационное обеспечение реализации Подпрограммы
Государственным заказчиком Подпрограммы является Госстрой России. Общий контроль за реализацией Подпрограммы осуществляется Межведомственной комиссией по вопросам реализации Федеральной целевой программы «Жилище», создаваемой Правительством Российской Федерации.
Базовым принципом предоставления средств федерального бюджета является финансирование наиболее приоритетных проектов, имеющих межрегиональное значение, а также крупных объектов, имеющих особо важное значение для обеспечения жизнедеятельности регионов.
Конкретный перечень объектов, объем и форма их финансирования за счет средств федерального бюджета будут устанавливаться при подготовке бюджета на каждый год реализации Подпрограммы.
Принципом отбора претендентов на получение кредитных ресурсов и средств на техническую помощь в рамках проектов МБРР на модернизацию жилищно-коммунального комплекса является использование конкурсной процедуры. Конкурсная процедура должна быть направлена на отбор конкретных проектов в регионах.
Функции по контролю за соблюдением установленных процедур по определению и отбору проектов, достаточности финансирования и общей координации возлагаются на Госстрой России (Государственный заказчик). Отбор проектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета, будет проводиться Государственным заказчиком совместно с Минэкономразвития России.
При распределении средств федерального бюджета на реализацию Подпрограммы среди получателей финансовые ресурсы будут выделяться поэтапно по факту выполнения работ через систему федерального казначейства.
Порядок предоставления средств федерального бюджета на цели модернизации жилищно-коммунального комплекса в рамках реализации Подпрограммы устанавливается Правительством Российской Федерации,
Предполагается, что переход на 100%-ю оплату населением в 2003 году позволит начиная с 2004 года ежегодно экономить в бюджетах всех уровней порядка 60 млрд, рублей в ценах 2001 года с учетом необходимого увеличения расходов бюджетных организаций на коммунальные услуги.
Прогнозируемое увеличение расходов по оплате коммунальных услуг организациями бюджетной сферы по сравнению с 2000 годом
составит: в 2001 году—10,4 млрд, рублей, в 2002 году — 15,6 млрд, рублей и на последующие годы — в пределах 20,6 млрд, рублей.
Экономия бюджетных средств складывается из разницы между уменьшением средств на дотации предприятиям жилищно-коммунального комплекса и на компенсацию льгот, предоставленных отдельным категориям граждан, с одной стороны, и увеличением расходов на жилищные субсидии гражданам, а также на обеспечение потребностей в коммунальных услугах организаций бюджетной сферы, с другой стороны. В' 2002 году расчетная экономия может составить уже 40,5 млрд, рублей, а начиная с 2004 года — более 59 млрд, рублей.
Таким образом, в течение 2002-2010 годов в бюджетной системе Российской Федерации может быть высвобождено до 514 млрд, рублей (в ценах 2001 года), что практически соответствует потребности в расходах на модернизацию жилищно-коммунального комплекса.
Успешная реализация Подпрограммы позволит:
—	- улучшить качество жилищно-коммунального обслуживания потребителей, обеспечить надежность работы инженерно-коммунальных систем жизнеобеспечения, комфортность и безопасность условий проживания граждан;
—	повысить эффективность работы жилищно-коммунальных предприятий и снизить затраты на производство жилищно-коммунальных услуг;
—	ликвидировать критический уровень износа основных фондов в жилищно-коммунальном комплексе и довести уровень износа до 30%;
—	сократить нерациональное	использование ресурсов
на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства не менее чем на 20%;
—	повысить хозяйственную самостоятельность предприятий и их ответственность за качество обслуживания потребителей;
—	обеспечить эффективное сочетание хозяйственной самостоятельности конкурирующих предприятий жилищно-коммунального хозяйства и государственного регулирования деятельности локальных естественных монополистов, развитие предпринимательской активности и усиление защиты интересов потребителей;
—	создать экономический механизм, стимулирующий экономное использование ресурсов предприятиями и сокращение избыточного потребления коммунальных услуг при гарантированной бесперебойности их предоставления, сокращение потребностей в инвестициях на развитие мощностей.
3.3.	Концессия - форма совершенствования управления и привлечения иностранных инвестиций в предприятия жилищно-коммунального комплекса
Концессия [лат. concessio разрешение, уступка] -	1) договор
на сдачу в эксплуатацию на определенных условиях, принадлежащих государству или муниципальной власти предприятия; 2) само предприятие, организованное в порядке концессии.
Под концессией понимается также форма делегированного управления предприятиями путем совместных усилий государства, органов местного самоуправления и частных инвесторов в разрешении проблем в том или ином секторе страны. Для России такой "болевой точкой" стало жилищно-коммунальное хозяйство, которое, выступив на начальном этапе экономических реформ в роли амортизатора последствий либеризации цен, к настоящему времени превратилось в источник угроз для социально-экономического развития страны.
Как и любое нововведение, концессии применительно к российским условиям имеют свои плюсы и минусы.
Реализация концессионных механизмов должна проходить параллельно с акционированием муниципальных унитарных предприятий ЖКХ. Но объекты сетевой коммунальной инфраструктуры целесообразно сохранить в муниципальной собственности и не включать в акционерный капитал.
Для муниципалитетов и предприятий отрасли основными преимуществами использования механизма делегированного управления в коммунальном хозяйстве являются:
а)	передача самых современных технологий и управленческих навыков, внедрение новых форм организации хозяйствования;
б)	переход в собственность муниципального образования, после истечения срока договоров, современного оборудования и производства;
в)	ограничение финансового участия соответствующих бюджетов в осуществлении проектов модернизации и развития предприятий;
г)	приток дополнительных инвестиций в регион или муниципальное образование;
д)	образование конкурентной среды в отрасли;
е)	создание дополнительной занятости и стимулирование экономи -ческой активности в регионе, поскольку часть средств, вкладываемых в проект, затрачивается на территории его реализации в виде приобрете
ния части необходимых материалов, найма рабочей силы.
Наибольшим опытом в области делегированного управления обладает Франция. И опыт этот насчитывает три столетия. Первым объектом, созданным во Франции (и, возможно, в мире) на концессионной основе, стал Южный канал ("Canal du Midi"), построенный еще в XVII веке и соединивший побережье Атлантики со Средиземным морем. Он, кстати, включен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, оставаясь до наших дней действующим объектом, приносящим немалые экономические выгоды как южным департаментам Франции и государству, так и частным инвесторам -участникам концессии.
Великолепные скоростные автодороги, современный уникальный стадион Stade de France (построенный к чемпионату мира по футболу 1998 года), сам символ Парижа - Эйфелева башня - тоже наглядные примеры концессий французского образца.
Французские компании в настоящее время продемонстрировали свою приверженность идее оказания помощи России в реформе ее городского хозяйства. При этом подход к оказанию помощи российскому ЖКХ должен учесть ряд факторов:
во-первых, речь идет не о воспроизводстве французской модели концессий на российской почве, а скорее ее адаптации к нашим условиям;
во-вторых, французские компании, идущие на российский рынок жилищно-коммунальных услуг, рассчитывают на долгосрочную перспективу сотрудничества. Они не являются временщиками, вкладывающими капитал (интеллектуальный и финансовый) с условием быстрого получения прибыли. Французы - сторонники планомерной, поэтапной имплантации на этом рынке. И, как показывает их опыт работы с другими странами переходной экономики, такая тактика себя вполне оправдывает;
в-третьих, партнерское взаимодействие «в рамках делегированного управления по-французски» подразумевает, что основные фонды муниципальных предприятий остаются в их собственности. Отсутствие догматического подхода в позиции французской стороны при реализации проекта позволяет в случае необходимости вести переговоры о возможной его корректировке;
в-четвертых, одной из важных составляющих французской модели является подход к подбору кадров. Здесь акцент делается прежде всего на комплексную подготовку и обучение местных специалистов, на передачу им управленческих ноу-хау, на внедрение современных форм управления.
Есть и другие важные моменты, характеризующие французский подход. Например, умение находить правильный баланс интересов, 88
грамотное выстраивание партнерских отношений в рамках делегированного управления между частным капиталом и государством (что, несомненно, будет полезным и для России).
Французская компания «Вивенди Вотер» является одним из мировых лидеров в коммунальном хозяйстве, давним партнером России. С участием этой компании в 1913 году в Санкт-Петербурге была создана станция озонирования воды. Затем были совместные проекты в области оборудования с ЖКХ Москвы, Нижнего Новгорода и вновь Петербурга.
В настоящее время представителями компании подписаны протоколы о намерениях с муниципальными властями городов Волгограда и Малоярославца.
Краеугольным камнем партнерства, партнерских отношений является контракт. Именно на этой основе устанавливается равновесие между интересами частных инвесторов и общественных или муниципальных структур. И в случае делегированного управления речь идет прежде всего об эксплуатационных операциях и сбалансировании всех эксплуатационных элементов. Это в дальнейшем обеспечивает возможность финансирования и возмещения инвестиций.
Главная цель для компании «Вивенди Вотер» в работе по французско-российскому проекту концессий - добиться, чтобы инвесторы, управляющие несли ответственность за результаты.
В любом проекте «Вивенди» устанавливаются совершенно конкретные результаты работы.
Например в течение 2-летнего срока: добиться результата, при котором выполнение всех ремонтных работ, связанных с устранением аварий сети водоснабжения питьевой водой и канализационной сети, не должна превышать 24 часа;
3-летнего срока: у всех водопользователей должны быть установлены водомерные счетчики, и оплата за воду должна производиться в соответствии с ее реальным потреблением;
5-летнего срока: качество питьевой воды должно соответствовать европейским нормам. Заявки на подключение к магистральному водопроводу должны удовлетворятся в 3-месячный срок;
10-летнего срока: все городские улицы будут охвачены магистральной водопроводной и канализационной сетью при условии, что 50% жителей готовы оплатить подключение к сети и работы по асфальтированию улиц»..
И если этого не происходит, если график не соблюдается, фирма подвергается штрафным санкциям, либо (при ошибке в цене работ) должна возместить эту стоимость.
По завершении работ по договору готовый проект передается
органу государственной власти (городской администрации) в рабочем состоянии.
Следует, однако, заметить, что схема проекта концессии пока не отработана для ее повсеместного внедрения без особых трудностей. Не решенными пока остаются следующие вопросы:
1)	повышение тарифов и их социальные последствия;
2)	диктат иностранным монополистом своих условий, включая возможные отключения воды;
3)	отсутствие в России закона о концессиях.
Одним из конкретных шагов, свидетельствующих о заинтересованности российского руководства и французских партнеров в углублении сотрудничества в жизненно важной сфере, стало создание при Госстрое РФ Федерального центра по делегированному управлению.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1.	В данном учебном пособии ввиду ограничения объема изложены лишь некоторые вопросы календарного планирования строительного производства, организации ремонта жилых домов, формирование и модернизации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации.
2.	В первых двух главах пособия преимущественно описывается положительный опыт календарного планирования строительного производства и организации ремонта жилых домов, достигнутый в республиках бывшего Советского Союза. На наш взгляд, все ценное этого опыта и прежде всего планированный системный подход должно быть перенесено в ныне существующую политику строительства, ремонта и эксплуатации жилых домов. В третьей главе освещаются проблемы реформирования жилищно-коммунальной политики Российской Федерации лишь в порядке постановки и основных направлений развития и решения вопросов в рамках комплексной целевой программы "Жилище".
3.	Из изложенного в учебном пособии материала видно, что поступательное движение вперед, улучшение организации и управления как в строительстве, так и в жилищно-коммунальном комплексе России в первую очередь связан с совершенствованием стратегического, годового и оперативного планирования.
4.	Разрешение проблем строительного и жилищно-коммунального комплексов страны не должно определятся наличием или отсутствием финансовых средств. Такие средства всегда можно найти, если есть политическая воля власти.
ЛИТЕРАТУРА
1.	Бойко М.Д- Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений. Учеб, пособие для вузов. Л.: Стройиздат, 1986. - 256 с.
2.	Инструкция по разработке проектов организации и проектов производства работ по капитальному ремонту жилых зданий. ВСН 41-85 (р)/Госгражданстрой. - М.: ГУП ЦПП, 2000. - 19 с.
3.	Мешечек В.В., Ройтман А.Г. Капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилых зданий: (Вопросы организации). - М.: Стройиздат, - 1987. - 240 с.
4.	Организация и планирование строительного производства: Учебник для вузов / А.К.Шрейбер, Л.И.Абрамов, А.А.Гусаков и др.; Под ред. А.К.Шрейбера. - М.: Высшая школа, 1987. - 368 с.
5.	Планирование и организация ремонта жилых домов / В.П.Кукса, В.И.Титяев, И.С.Иваненко, Л.А.Пушкарь, В.А.Кулаковский. - Киев: Буд[вельник, 1977. - 144 с.
6.	Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы проектирования. ВСН 57-88 (р)/Госстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 2000. - 32 с.
7.	Положение по техническому обследованию жилых зданий. ВСН 57-88 (рУГосстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 2000. - 92 с.
8.	Пособие по разработке проектов организации строительства и проектов производства работ для жилищно-гражданского строительства (к СНиП 3.01.01-85)/ЦНИИОМТП. - М.: Стройиздат, 1989. - 160 с.
9.	Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р)/Госстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 2000. - 80 с.
10.	Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий. ВСН 42-85(р)/Госстрой России. - М.: ГУП ЦПП, 2000.-29 с.
1 [.Техническая эксплуатация жилых зданий: Учебник для строит, вузов/ С.Н.Нотенко, А.Г.Ройтман, Е.Я.Сокова и др.; Под ред. А.М.Стражникова. - М.: Высшая школа, 2000. - 429 с.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.....................................................3
1.	ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ КАЛЕНДАРНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ..............................................5
1.1.	Значение календарного планирования в строительстве....5
1.2.	Виды календарных планов в строительстве...............6
1.3.	Составление календарных планов строительства объектов.9
1.4.	Принципы календарного планирования строительства промышленных предприятий..................................16
1.5.	Календарное планирование работ на годовую программу строительной организации....................................19
2.	ПЛАНИРОВАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ РЕМОНТА ЖИЛЫХ ДОМОВ..................................................24
2.	1. Система планово-предупредительного ремонта жилых зданий...24
2. 1. 1. Характеристика систем планово-предупредительного ремонта зданий. Классификация ремонтов и периодичность их проведения...........................................24
2. 1.2. Технические осмотры зданий........................27
2. 1.3. Подготовка зданий к сезонной эксплуатации.......29
2.2. Оценка технического состояния жилых и общественных зданий....................................................30
2. 2. 1. Физический износ...............................30
2. 2. 2. Моральный износ зданий.........................31
2. 2. 3. Индекс качества жилого фонда...................32
2. 3. Планирование ремонта жилищного фонда................34
2.	3. 1. Основные принципы долгосрочного планирования ремонта и модернизации жилищного фонда....................34
2.	3. 2. Планирование финансовых средств на капитальный ремонт....................................................36
2.	3. 3. Разработка сводных показателей плана капитального ремонта жилых зданий....................................37
2.	3.4. Определение потребности в маневренном отселенческом фонде...................................................41
2.	3.5 Опыт перспективного планирования ремонтов жилищного фонда...................................................44
2.4.	Организация капитального ремонта и обследования зданий.46
2.4.1.	Отбор зданий на капитальный ремонт...............46
2.4.2.	Обследование зданий..................................48
2.5.	Организация и планирование текущего ремонта.............49
2.5.1.	Определение численности рабочих для текущего ремонта.49
2.5.2.	Распределение рабочего времени на выполнение отдельных видов работ.......................................51
2.5.3.	Составление расцененных описей работ по планируемым к ремонту домам.......................................53
2.5.4.	Определение сроков выполнения ремонтных работ..55
2.5.5.	Планирование годового текущего ремонта.........56
2.5.6.	Организация осмотров зданий и их элементов.....58
2.5.7.	Организация текущего профилактического ремонта.61
3. РЕФОРМИРОВАНИЕ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА..................................63
3.1.	Проблемы жилищно-коммунального комплекса..........63
3.2.	Стратегия реформы жилищно-коммунального комплекса.65
3.2.1.	Основные цели и задачи.........................65
3.2.2.	Система программных мероприятий................67
3.2.3.	Механизм реализации Подпрограммы...............81
3.2.4.	Ресурсное обеспечение Подпрограммы.............82
3.2.5.	Организационное и информационное обеспечение реализации Подпрограммы...............................85
3.3.	Концессия - форма совершенствования управления
и привлечения иностранных инвестиций в предприятия жилищно-коммунального комплекса........................87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ................................................90
ЛИТЕРАТУРА................................................91